INTEGRAAL ONTWIKKELINGSPLAN A4 ZONE WEST

INTEGRAAL ONTWIKKELINGSPLAN A4 ZONE WEST

I

2.

INLEIDING PROCES EN UITGANGSPUNTEN DRIE PIJLERS: 3.1 BEYOND LOGISTICS 3.2 DUURZAAMHEID 3.3 MULTIMODALITEIT

10 14 16 18 20 22

DE TRADE BOULEVARD PROGRAMMA A4 ZONE WEST

26 28

TOEKOMSTBESTENDIG ONTWERP 1.1 ZONERING 1.2 OPENBARE RUIMTE & LANDSCHAP 1.3 INFRASTRUCTUUR DEELGEBIEDEN 2.1 LOGISTIEKE KERN 2.2 RIJNLANDERLADDER 2.3 TRADE EN LOGISTICS CAMPUS 2.4 SCHAKELSTUK 2.5 ICOON 2.6 POLDER

32 40 46 66 76 78 84 94 98 100 106

HOOFDSTUK 4 – ONTWIKKELSTRATEGIE 1. 2. 3. 4. 5.

V

6

HOOFDSTUK 3 - STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK 1.

IV

VOORWOORD

HOOFDSTUK 2 - MARKTVISIE 1. 2.

III

4

HOOFDSTUK 1 - DE AMBITIE 1. 2. 3.

II

EXECUTIVE SUMMARY

ONTWIKKELMODEL EN UITGIFTESTRATEGIE BRANDINGSTRATEGIE DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE FASERING EN TIJDELIJKHEID PUBLIEKRECHTELIJK

110 116 118 120 132

HOOFDSTUK 5 - CIVIELE TECHNIEK EN VEILIGHEID 1. 2.

VEILIGHEID CIVIELE TECHNIEK

136 138

EXECUTIVE SUMMARY

A4 Zone West wordt, als onderdeel van het programma ACT (Amsterdam Connecting Trade) het meest innovatieve en duurzame logistieke bedrijventerrein van Europa. Met de ontwikkeling van A4 Zone West wordt een nieuwe sprong voorwaarts gemaakt in de versterking van de internationale concurrentiepositie van luchthaven Schiphol en de Metropoolregio Amsterdam (MRA) op het gebied van Trade en Logistics. Als basis voor de ontwikkeling van dit (ver)nieuwe(nde) vestigingsmilieu, en de daarmee gepaard gaande investeringen in nieuwe modaliteiten en kwalitatieve dragers van dit vestigingsmilieu, is het Integraal Ontwikkelingsplan A4 Zone West opgesteld. Het IOP is gebaseerd op drie belangrijke pijlers: 1. Duurzaamheid 2. Multimodaliteit 3. Beyond Logistics (ofwel logistieke innovatie). De ambitie is om een nieuw, multimodaal superknooppunt te ontwikkelen, wat als vliegwiel dient voor het meest duurzame vestigingsmilieu in Europa. In dit vestigingsmilieu wordt ruimte geboden voor innovatie binnen het in de MRA aanwezige logistieke en handelscluster. A4 Zone West biedt hiervoor vanwege haar ligging een unieke propositie. Geen enkele bedrijventerrein in de regio heeft in haar directe omgeving vier modaliteiten (luchthaven, snelweg, zeehaven en hogesnelheidstrein) ter beschikking, die ook nog verbonden worden door middel van een Ongestoord Logistieke Verbinding (OLV). Door directe verbinding te leggen met Schiphol, de Havens, Greenport Aalsmeer en het internetknooppunt AMS I-X ontstaat een hoogwaardig internationaal knooppunt voor stromen van goederen, diensten en personen. De duurzaamheidspropositie voor het terrein wordt vormgegeven door een lijst van 27 concrete maatregelen die tezamen in potentie leiden tot de score Excellent op de BREEAM Gebiedsontwikkeling meetladder. Toppers zijn de realisatie van een compact logistiek vestigingsmilieu, multimodaliteit (met de HST Cargo Terminal als eyecatcher), innovatie in de logistieke keten (synchromodaliteit) en de mogelijkheid tot het creëren van gebiedsfondsen die de kwaliteit van het vestigingsmilieu op langere termijn kunnen garanderen.

10 jaar van de ontwikkeling (Fase 1). In het gebied worden een aantal kwaliteiten toegevoegd, die de aantrekkelijkheid van het werkmilieu versterken. Aan de monumentale Geniedijk (Unesco Werelderfgoed) wordt een internationaal aansprekend park gerealiseerd, er komt een aantrekkelijke, recreatieve route langs het historische lint van de Rijnlanderweg met een aantal interessante voorzieningen (zoals bijvoorbeeld horeca, recreatie, maatschappelijke en culturele voorzieningen) en er wordt een open, groen-blauw landschap aangelegd langs de A4. Een belangrijk element in het Integraal Ontwikkelingsplan vormt het stedenbouwkundig plan voor de robuuste hoofdstructuur met een flexibele invulling tot 2040. Er zijn verschillende deelmilieus gedefinieerd, zoals de Trade & Logistics Campus, Trade Boulevard, het logistiek cluster en de Rijnlanderladder. Op twee plekken wordt een bijzonder programma en bebouwing voorgesteld: de Icoonlocatie langs de A4 en het Schakelgebouw tussen Campus en NS-station Hoofddorp. Een tweede belangrijk onderdeel van het Integraal Ontwikkelingsplan betreft de ontwikkelstrategie voor A4 Zone West. De nadruk wordt daarbij gelegd op het beoogde, uiteindelijke gebruik, in plaats van slechts op de huidige en tijdelijke exploitatie van het gebied: gebiedsexploitatie in plaats van gebiedsontwikkeling. Met gebiedsexploitatie kan daadwerkelijk gestuurd worden op de duurzame ontwikkeling én duurzame exploitatie van een gebied en dit kan ook leiden tot financiële voordelen. Bij uitstek een interessant perspectief voor A4 Zone West. Daarnaast gaat de ontwikkelstrategie over hoe, bij een langjarige ontwikkeling van circa 30 jaar, de hoge ambities (zoals op het gebied van duurzaamheid) geïmplementeerd en geborgd kunnen worden , rekening houdend met het tijdsaspect: groei in ambities en dynamiek. Ook komt de fasering van het gebied aan bod, waarbij de eerste 10 jaar (fase 1) gedetailleerder is uitgewerkt dan de vervolgfasen en aandacht wordt besteed aan tijdelijke exploitatiemogelijkheden. Het plan biedt daarmee de ruimte om mee te groeien met de marktdynamiek en technologische vooruitgang. KADERS ALS BASIS VOOR HET IOP

Op het gebied van multimodaliteit wordt een aantal belangrijke investeringen gedaan die leiden tot het gewenste multimodale superknooppunt. Een internationaal uniek concept, dat mogelijkheden biedt tot het realiseren van logistieke innovatie zoals synchromodaliteit. Ook programmatisch leidt de ontwikkeling van A4 Zone West tot een aanvullend, kwalitatief hoogwaardig nieuw vestigingmilieu. Dit vestigingsmilieu biedt ruimte voor de doorontwikkeling van het logistieke en handelscluster in de MRA en kan nieuwe en vernieuwende vormen van bedrijvigheid aantrekken. Enerzijds zijn dit hoogwaardige logistieke functies en anderzijds nieuwe, waardetoevoegende functies binnen de logistieke keten, zoals marketing & sales-activiteiten, e-commerce, experience & inspirience, opleiding & training en kennisontwikkeling & innovatie. Op basis van kwantitatief en kwalitatief marktonderzoek zijn de meest kansrijke ontwikkeling in kaart gebracht en vertaald in een concreet programma voor de eerste 4

Het Integraal Ontwikkelingsplan voor A4 Zone West is gefundeerd op verschillende kaders die eerder zijn ontwikkeld en bestuurlijk vastgesteld. In het Programma van Eisen voor het IOP (2010), dat door de GEM A4 Zone West is opgesteld, zijn de diverse kaders in onderlinge samenhang gebracht. Het betreft de volgende kaders: •

• • • • • • • •

‘Pronkbrief LIB’ (2001) en Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Schiphol (2002) Bestemmingsplan en MER A4 zone west (2004) Leefbaarheidskader Werkstad A4 (2007) Masterplan ACT (2008) Voorlopige GREX (2009) Guidance Duurzaamheid ACT (2009) Waterhuishoudingsplan ACT (2009) Ontwerp Groenblauwe hoofdstructuur Oostflank Haarlemmermeer (2010) Programma van Eisen IOP A4 Zone West (2010)

Besluitvormingsdocumenten gemeenteraad

Uitwerking

Uitwerking

Kaders

PvE IOP

Uitgangspunten

Wijzigingen

Wijzigingen

Kaders

op Kaders

op PvE IOP

Kaders

PvE IOP

IOP

Relatie kaders, PvE IOP en IOP

5

VOORWOORD

Met veel enthousiasme en inspiratie hebben wij als projectteam A4 Zone West de afgelopen vier maanden aan het Integraal Ontwikkelingsplan A4 Zone West (IOP) gewerkt. Het is dan ook met gepaste trots dat wij dit hierbij aan u presenteren. Met het IOP leggen wij de basis voor de ontwikkeling van een nieuw, onderscheidend en duurzaam vestigingsmilieu in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) dat de mainportfunctie verder versterkt en uitbreidt. Met de realisatie van A4 Zone West ontstaat een multimodaal superknooppunt dat internationaal onderscheidend is en een belangrijke vestigingsplaats voor tal van bedrijven, zowel regionaal, nationaal als internationaal, kan gaan vormen. In dit document hopen wij u duidelijk te maken wat wij willen gaan realiseren, waarom wij dit willen en hoe we dat denken te gaan doen. Het voor u liggende hoofddocument bestaat dan ook uit vier delen met een aantal bijlagen. Er is voor gekozen om de meer gedetailleerde informatie in de bijlagen op te nemen, om de leesbaarheid van het hoofddocument te bevorderen. In het eerste deel van dit IOP gaan we in op het proces en de uitgangspunten, de ambities en de drie pijlers Duurzaamheid, Beyond Logistics en Multimodaliteit. In het tweede deel komt de marktvisie, als belangrijke onderbouwing van het plan aan bod. In het derde deel zetten we het plan uiteen: wat willen we gaan realiseren. Belangrijk punt daarbij is de lange doorlooptijd van het project (minimaal 30 jaar) en hoe we daar planmatig op inspelen. In het vierde deel beantwoorden wij de vraag hoe we onze ambities denken waar te maken. Het vijfde en laatste deel is gewijd aan de civieltechnische en veiligheidsaspecten van het plan.

Namens het projectteam A4 Zone West,

De heer D. van der Harst Directeur GEM A4 Zone West Beheer B.V. Juni 2011

6

Luchtfoto met Schiphol, Haarlemmermeer en A4 zone west

7

HOOFDSTUK 1 DE AMBITIE NAAR EEN DUURZAAM, TOEKOMSTGERICHT VESTIGINGSMILIEU VOOR TRADE & LOGISTICS IN EEN DYNAMISCHE REGIO. Voor A4 Zone West is een hoogwaardig en vooruitstrevend gebieds- en logistiek concept ontwikkeld dat duurzaam verankerd is in het landschap, dat een duurzaam vestigingsmilieu vormt voor hoogwaardige bedrijven en dat duurzaam verbonden is met de wereld.

1. INLEIDING

Het IOP wordt gebruikt als leidraad voor de ontwikkeling van A4 Zone West in al haar facetten. Het geeft duidelijk de ambities en de richting van de ontwikkeling weer, met de nadruk op de te ontwikkelen modaliteiten, de robuuste hoofdstructuur en de eerste fase van de ontwikkeling van het gebied. Het plan is agendazettend voor de realisatie van een belangrijk nieuw, kwalitatief hoogwaardig vestigingsmilieu in de MRA. Het biedt kansen om een nieuwe sprong voorwaarts te maken in de ontwikkeling van het logistieke cluster en de internationale concurrentiekracht van de regio te versterken. Het IOP gaat uit van een dynamisch groeimodel, Het legt het fundament van de ontwikkeling vast in een robuuste hoofdstructuur en zet een aantal cruciale ontwikkelingen in gang, zoals de realisatie van de HST Cargo Terminal, de Ongestoord Logistieke Verbinding (OLV) en enkele nieuwe, kwalitatief hoogwaardige vestigingsmilieus. Hiermee wordt beoogd nieuwe marktdynamiek te genereren en ruimte en flexibiliteit te bieden voor deze marktdynamiek. VOORGESCHIEDENIS In 2004 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer het huidige bestemmingsplan A4 Zone West vastgesteld als kader voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein voor 2de en 3de linie luchthavengebonden logistiek. Sinds 2004 zijn de economische situatie en de vooruitzichten sterk veranderd en dit heeft zijn weerslag op de bedrijfsterreinenmarkt in de regio. Er wordt kritischer gekeken naar het aanbod en er is sprake van een veranderende vraag. Ter voorbereiding van de concrete uitvoering van A4 Zone West, is daarom nu het moment aangebroken om een IOP vast te stellen. Een plan dat de veranderde inzichten concreet vertaalt naar A4 Zone West en een kwalitatieve, toekomstbestendige en gezonde basis biedt voor de uitvoering van de plannen in de komende 30 jaar. Een aparte projectorganisatie, in de vorm van een Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij (GEM), is opgezet om de uitvoering van A4 Zone West voor te bereiden en vorm te geven. Aandeelhouders van de GEM zijn Schiphol Real Estate, gemeente Haarlemmermeer en Schiphol Area Development Company (SADC). DE LOCATIE A4 Zone West maakt onderdeel uit van het programma Amsterdam Connecting Trade (ACT). De ambitie van ACT is om het meest innovatieve en duurzame logistieke knooppunt van Europa te worden. Met het Masterplan ACT (juni 2008) is een ambitieuze visie neergezet op het integraal ontwikkelen van het gebied ten zuiden van Schiphol. Een gebied dat naast A4 Zone West bestaat uit de bedrijventerreinen Schiphol Logistics Park, Schiphol Zuidoost en het groene hart van ACT, het Geniepark. Het doel van ACT is om groei van de Schipholregio mogelijk te maken vanuit een goede balans tussen economie, bereikbaarheid en leefbaarheid. Op deze manier werkt de Schipholregio aan behoud en versterking van zijn positie als belangrijke internationale logistieke ‘hub’. Sinds juni 2008 wordt gewerkt aan het concreet uitwerken van het Masterplan in drie pijlers: duurzaamheid, multimodaliteit en ‘beyond logistics’. A4 Zone West is een plangebied van bruto 347 hectare. Het gebied ligt globaal tussen Hoofddorp en Nieuw10

Vennep, als onderdeel van de zogenaamde Oostflank van de Haarlemmermeer. Het gebied wordt begrensd door de Rijksweg A4 (oost), de spoorlijn Amsterdam – Den Haag (west), de Bennebroekerweg (zuid) en de Geniedijk (noord). Het plangebied (ruimtelijke visie) en het exploitatiegebied (grondexploitatie) staan op figuur 1 weergegeven. Het gebied heeft de typische polderstructuur van de Haarlemmermeer en kent momenteel voornamelijk agrarisch gebruik.

WAAROM A4 ZONE WEST? Schiphol is een van de belangrijkste economische motoren van de MRA, de Randstad en van Nederland. Met het begrip Mainport wordt vaak naar de luchthaven verwezen. De werkelijkheid is echter complexer, en tegelijkertijd ook interessanter. De Mainport bestaat namelijk uit meer dan alleen de luchthaven. Het gaat om een economische en logistieke keten die steeds complexer en geavanceerder wordt. De Mainport heeft een viertal knooppunten, ofwel mainportfuncties, die elkaar aanvullen en versterken. Gezamenlijk leiden deze functies tot een synergie. De knooppunten zijn: 1. Luchthaven Schiphol, met haar belangrijke schakelfunctie in het internationale luchtnetwerk tussen landen en steden. 2. De zeehaven Amsterdam, die steeds beter gekoppeld wordt aan haar omgeving onder meer door recente investeringen in de infrastructuur, zoals de Westrandweg, de Tweede Coentunnel en de interne infrastructuur. 3. Amsterdam, als economisch bolwerk op het gebied van kennis en cultuur. Met een belangrijke positie op het gebied van zakelijk-financiële dienstverlening (Zuidas) en creativiteit & innovatie (Amsterdam Centrum e.o.). 4. Greenport Aalsmeer, met het veilingcomplex als internationale schakel in de bloemen- en plantenhandel. De verbindingen tussen deze mainportfuncties zijn navenant te typeren, waarbij opvalt dat de bedrijfsvestigingen langs deze verbindingen sterk gekleurd zijn door het type functie. We onderscheiden daarbij de volgende drie assen: 1. De logistieke as tussen luchthaven en zeehaven, aan de westkant van Amsterdam. 2. De zakelijke-creatieve as tussen luchthaven, de Zuidas en de rest van Amsterdam. 3. De Greenport-as tussen luchthaven en de bloemenveiling, en langs de N201.

gerelateerd aan handel en logistiek. Daarbij komt dat ACT een logisch onderdeel is van het Schipholcomplex, met de kans om het vestigingsmilieu rond de luchthaven te versterken en te verrijken. Door het toevoegen van een aantal verbindende vervoerselementen (zoals een OLV) en het bieden van ruimte aan nieuwe logistieke concepten, kan hier een knooppunt van logistieke stromen ontstaan. ACT is daarmee de aangewezen plek voor de benodigde logistieke innovatie. Het onderscheidende en innovatieve vestigingsmilieu dat ACT met de ontwikkeling van A4 Zone West kan bieden is een noodzakelijke, kwalitatieve aanvulling voor het versterken van de internationale concurrentiekracht van de MRA op het gebied van handel en logistiek, net zoals bijvoorbeeld de Zuidas dit is op het gebied van de financieelzakelijke dienstverlening. ECONOMISCHE DYNAMIEK EN ROBUUSTE HOOFDSTRUCTUUR De economische dynamiek in de zin van onvoorspelbaarheid is nog nooit zo groot geweest als nu. De dynamiek aan de vraagzijde neemt alsmaar toe, terwijl de kwaliteit van het aanbod op oude leest geschoeid blijft. Het is noodzakelijk om bij de realisatie van nieuwe vestigingsmilieus in de regio rekening te houden met deze dynamiek en onvoorspelbaarheid. Dit kan door er bewust ruimte voor te laten binnen een robuuste hoofdstructuur. Een goed voorbeeld hiervan is de luchthaven Schiphol. In 1980 had niemand kunnen voorspellen wat de luchthaven in 2011 zou zijn. Het blijkt echter dat de destijds uitgedachte hoofdstructuur van het luchthavencomplex uitstekend de dynamiek van de afgelopen dertig jaar heeft kunnen opvangen. De opgave van ACT en A4 Zone West is ook het blijven bieden van ruimte voor nieuwe economische dynamiek. De hoofdstructuur van A4 Zone West is zodanig opgezet dat een verandering in de vraag flexibel kan worden opgevangen. CULTUURHISTORIE ALS KWALITEITSDRAGER

Interessant is dat er een vierde, belangrijke as binnen dit systeem geïdentificeerd kan worden: de verbindingsas vanaf Schiphol naar Frankrijk, Spanje en het Verenigd Koninkrijk, zowel via de weg (snelweg A4), water (Haven van Rotterdam) als via het spoor (HST Cargo). Hiermee wordt aan de mainport een nieuwe dimensie toegevoegd die met name de logistieke as versterkt. De sterke aanwezigheid van logistiek rondom het luchthavencomplex en langs de logistieke as, laat zien dat er een sterk logistiek cluster in de MRA aanwezig is. De samenhang binnen dit cluster moet echter nog versterkt worden. Het ontwikkelen van nieuwe, innovatieve concepten en het aantrekken van nieuwe bedrijven bieden kansen voor een doorgroei naar een volwassen logistiek cluster met een eigen, zichzelf versterkende synergie en dynamiek. Daartoe is met name een kwalitatieve doorontwikkeling nodig, gericht op het toevoegen van waarde in de logistieke keten. Er is innovatie nodig om deze toegevoegde waarde daadwerkelijk te realiseren en om in een mondiaal krachtenveld te kunnen concurreren. BIJZONDERE UITGANGSPOSITIE Juist op de schakel tussen deze vier assen en aan de poort van de MRA ligt ACT. Een knooppunt waar de synergie tussen de diverse mainportfuncties een enorme ‘boost’ kan krijgen. Het gebied biedt ruimte voor die benodigde nieuwe economische dynamiek, 12

In het gebied bevinden zich unieke cultuurhistorische elementen, die de belevingswaarde en de kwaliteit van het vestigingsmilieu versterken: de Geniedijk als onderdeel van het toekomstige Geniepark, de Rijnlanderweg met haar karakteristieke lintbebouwing en de polderstructuur. Met de ontwikkeling van A4 Zone West wordt sterk ingezet op het creëren van een nieuwe dynamiek waarmee deze cultuurhistorische elementen een meerwaarde krijgen en als levende elementen in het gebied gaan fungeren. DUURZAAM VESTIGINGSMILIEU Uit de regionale en lokale context van ACT en A4 Zone West blijkt dat het logisch en duurzaam is om juist hier een nieuw vestigingsmilieu voor handel en logistiek te creëren. Een onderscheidend, internationaal concurrerend vestigingsmilieu dat zorg kan dragen voor een nieuwe economische dynamiek binnen het segment handel en logistiek. Maar ook voor de doorgroei tot een volwassen en innovatief logistiek cluster in de MRA. Het IOP gaat daarom uit van een dynamisch groeimodel, met een robuuste hoofdstructuur die de groei en dynamiek over een lange tijdshorizon (30+ jaar) kan opvangen.

2. PROCES EN UITGANGSPUNTEN

Het IOP voor A4 Zone West is multidisciplinair tot stand gekomen. Het startpunt voor dit proces was de vaststelling van het Programma van Eisen. Er is een zogeheten ‘Smart Design Coalition’ geselecteerd op basis van een overtuigende inhoudelijke visie. In deze Smart Design Coalition komen vier belangrijke expertises samen: stedenbouw, logistiek, duurzaamheid en landschap. Vanuit het projectteam is dit aangevuld met strategische, financiële, civieltechnische kennis en met kennis vanuit de markt. Naast het projectteam en de Smart Design Coalition is een Kwaliteitsteam opgezet met experts op de belangrijkste aspecten van de ontwerpopgave. Het gaat hier om de vakgebieden logistiek, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en landschap. Ook is ingezet op participatie met bewoners, bedrijven en belangengroepen. RAADPLEGEN VAN DE OMGEVING Gedurende het gehele planproces is specifiek aandacht besteed aan communicatie met bewoners, bedrijven en belangengroepen in en rondom het gebied. Voldoende draagvlak bij diverse belanghebbenden vergroot namelijk de kans op een gedragen inhoud en soepel proces. Ter ondersteuning van het participatieen communicatieproject is een digitaal platform (Ning) opgezet, waarop alle relevante informatie beschikbaar is en belanghebbenden hun ideeën en meningen onder de aandacht kunnen brengen. De belanghebbendenparticipatie rondom het IOP A4 Zone West is gescheiden van die over het ontwerp van het Geniepark. Dit met het oog op de verschillende doelgroepen, belangen, planning en complexiteit van de inhoud per onderdeel. In totaal zijn vier bijeenkomsten met bewoners en bedrijven georganiseerd. De belangengroepen komen in totaal drie maal bijeen. Globaal geldt voor de groep bewoners en bedrijven dat zij nut en noodzaak van A4 Zone West niet ter discussie stellen en de informatievoorziening en mogelijkheid tot participatie op prijs stellen. In de bijeenkomsten zijn diverse aandachtspunten en wensen geuit, met name ten aanzien van de stedenbouwkundige invulling. De aandacht gaat met name uit naar de inpassing van de Rijnlanderweg, de fasering van de ontwikkeling, meer specifiek de inrichting van de eerste fase, en de ontsluiting van het gebied. Als aandachtspunt is meegegeven de openheid van het gebied te bewaken, specifiek de Rijnlanderweg. Wens is dat de nieuwe bebouwing in balans is met de bestaande. Ook de maatregelen om het verkeer op de Rijnlanderweg te beperken, hebben volop aandacht gehad. Belangengroepen nemen over het algemeen een positief kritische houding aan. Hun aandacht gaat met name uit naar de fasering van de ontwikkeling, de doorsnijding van de Geniedijk ten behoeve van de OLV en de inrichting van het Geniepark. Qua fasering zijn vragen gesteld over de vraag vanuit de markt en is aangegeven dat versnippering voorkomen dient te worden. Aangegeven is dat het conceptplan en de uitwerking voor de eerste fase deze versnippering lijken te voorkomen. Daarnaast zijn door diverse deelnemers ideeën voor tijdelijk beheer en duurzaamheid aangedragen, die worden onderzocht door de Smart Design Coalition.

14

15

3. DRIE PIJLERS

A4 Zone West draagt bij aan de ontwikkeling van ACT tot het gewenste innovatieve en duurzame knooppunt aan de poort van de MRA en de creatie van het onderscheidende vestigingsmilieu voor handel en logistiek. Het voorliggende IOP is een directe vertaling van de opgave op het niveau van de MRA en ACT. Op regioniveau gaat het om de versterking van de internationale concurrentiekracht en positionering door het uitbouwen en versterken van de mainportfuncties in de MRA en het logistieke cluster. Op ACT-niveau gaat het om het uitwerken van de drie pijlers van het ACT-programma. Dit zijn: 1. Beyond Logistics: de ontwikkeling van nieuwe, innovatieve markt- en gebiedsconcepten en daaraan gekoppelde dynamische, hoogwaardige vestigingsmilieus, gericht op de logistieke waardeketen. 2. Duurzaamheid: ACT en daarmee A4 Zone West moet het meest duurzame bedrijventerrein worden van Europa, waarbij duurzaamheid verweven moet zijn met alle elementen: proces én inhoud. 3. Multimodaliteiten, noodzakelijk voor de creatie van het intermodale knooppunt. Dit zijn: a. De HST Cargo Terminal: aanleg van een terminal met een bijbehorend consolidatiepunt, bedoeld voor vrachtvervoer van expressgoederen via de hogesnelheidslijn. b. Truckparkeren: de aanleg van een beveiligde truckparkeervoorziening met een directe koppeling aan de verschillende modaliteiten zoals de snelweg, de cargoterminal en het luchthavenplatform. c. De OLV, die de verschillende modaliteiten ongestoord en bedrijventerreinen van ACT met elkaar verbindt. Deze opgave is vertaald in het IOP, zowel in het planproces (ondermeer door te werken met Smart Coalitions) als ruimtelijk, programmatisch, in de ontwikkelstrategie en financieel.

16

3.1 Beyond Logistics

Een belangrijke opgave voor A4 Zone West is het bieden van een aantrekkelijk, innovatief en internationaal concurrerend vestigingsmilieu voor handel en logistiek. Als versterking van het in de MRA sterk aanwezige logistieke cluster door een sterke concentratie op Beyond Logistics: nieuwe, innovatieve en aan de logistieke sector gerelateerde markt- en gebiedsconcepten. Er zijn diverse marktanalyses uitgevoerd, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit om meer zicht te krijgen, enerzijds op de concrete vraag (gesegmenteerd naar in de regio aanwezige deelmarkten zoals perishables, high tech en life sciences) die met name in de eerste tien jaar op het terrein geaccommodeerd kan worden. Anderzijds om meer zicht te krijgen op de nieuwe locatieconcepten die ontwikkeld kunnen worden om het logistieke cluster te versterken, als invulling van het concept Beyond Logistics. Vervolgens heeft er een vertaalslag plaatsgevonden naar de verwachte afzet per jaar per marktsegment en naar kwalitatieve deelmilieus.

A4 ZONE WEST ALS ONDERDEEL VAN ACT INTERNATIONALE AMBITIES De MRA behoort als internationale vestigingsplaats tot de subtop van Europa, na de absolute toppers Londen, Parijs en Frankfurt. In de subtop hebben zich diverse Europese regio’s genesteld (naast Amsterdam bijvoorbeeld Zürich en Barcelona, bron: Ernst&Young 2009). Buitenlandse investeringen nemen in de MRA in aantal niet af, maar wel in omvang. De MRA heeft echter specifieke eigenschappen en heeft een eigen positie veroverd op het gebied van belangrijke distributiecentra en hoofdkantoren van vooraanstaande bedrijven. Er zijn voldoende perspectieven, waaronder ACT, om ook in de toekomst internationaal succesvol te zijn. Amsterdam is ten opzichte van haar concurrenten een betaalbaar alternatief dat beschikt over veel faciliteiten en een efficiënt logistiek systeem. A4 Zone West is gelegen aan de eerder genoemde logistieke as. Het heeft een programma dat leidt tot een volwassen logistiek cluster. Na het vaststellen van het Masterplan in 2008 heeft ACT in en buiten de MRA erkenning gekregen voor wat betreft de vernieuwende aanpak van de ontwikkeling van logistieke terreinen en integratie van economie, duurzaamheid en multimodaliteit. In de regio, bij het Rijk, maar vooral bij internationale investeerders moet ACT scherp op het netvlies komen als toplocatie voor bedrijven die mondiaal en Europees hun productketens efficiënt willen organiseren. In dat perspectief is het goed dat Schiphol Group samen met partners werkt aan de verbetering van de processen rond de afhandeling van luchtvracht (zoals Schiphol Smartgate Cargo). Echter, verbetering van die processen alleen is niet voldoende. Het gaat niet alleen om luchtvracht, de essentie is juist gelegen in het aantrekken van vestigingen van internationale bedrijven op en rond Schiphol in diverse product- en waardeketens die elkaar versterken: Beyond Logistics. De realisatie van A4 Zone West voorziet hierin. BIJGESTELDE AMBITIES Het economisch klimaat is de laatste jaren drastisch veranderd. De MRA is tot de conclusie gekomen dat niet alleen conjunctureel, maar ook structureel verschuivingen optreden. Dit heeft geleid tot 18

een naar beneden bijgestelde ruimtebehoefte in het kader van PlaBeKa (Meerjarenprognose vraag-aanbodverhouding bedrijfsterreinen en kantoorlocaties, Buck Consultants International, 2010) van de helft. Desondanks is er met het scenario ‘Global Gateway’ voor ambitie gekozen, met name op potentiële toplocaties als ACT, Schiphol Centrum en de Zuidas. Ook is er herstel zichtbaar in de luchtvracht, hetgeen zich op termijn zal vertalen in ruimtebehoefte. Nieuwe ondernemingen uit opkomende economieën (BRIC-landen) zullen zich sterk manifesteren en westerse bedrijven uit innovatieve branches en de internationale handel zullen de groei weer aanjagen. ‘SMART AND EFFICIENT’ ACT heeft te maken met die sterk veranderende economische omgeving en verandering van de ruimtevraag; het is niet meer vanzelfsprekend dat grote Europese distributiecentra zich op en om de luchthaven gaan vestigen. Onder het mom van ‘smart and efficient’ blijkt nu al dat die vele kleine nieuwe vestigingen kunnen terugvallen op een netwerk van internationale dienstverlening variërend van logistieke diensten, marketing, financieel/fiscaal, ICT, etc. De uitdaging is ervoor te zorgen dat die vele nieuwe vestigingen gaan doorgroeien in de MRA. De gewijzigde economische uitdaging voor de Schipholregio in internationale ketens is om de focus te verleggen van het bedienen van directe afnemers van de luchthavendiensten naar die partijen die de (waarde) keten ontwerpen en bepalen. Deze focus wordt samengevat onder de noemer beyond logistics. A4 Zone West kan zich onderscheiden door (inter) nationaal het toonaangevende toneel te worden van de ‘experience centers’, ‘inspirience centers’, ’trade centers’ en ‘flagship’ vestigingen. In dit kader kan gedacht worden aan ondernemingen die hun goederen (lees: hun merken) over de wereld verplaatsen en die continu op grote schaal investeren in hun contacten met bedrijven die betrokken zijn bij de handel rond deze merken. Een concept als de ‘Trade Boulevard’ voorziet hierin en brengt functies zoals onderwijs, showrooms, opslag en overnachting samen (zie voor meer informatie hoofdstuk 2, paragraaf 1). OVERZICHT PROGRAMMA A4 ZONE WEST Op basis van gegevens die gebruikt worden voor de berekening van de PlaBeKa-voorspellingen (Buck Consultants International), aangevuld met gegevens over de verhuisbehoefte van bedrijven uit de directe omgeving van de A4 Zone West (<20 km) (Cendris) en onderzoek naar nieuwe markten (IPMMC, Schiphol Real Estate en SADC) is de vraag voor de A4 Zone West geraamd. In onderstaande tabel is deze vraagraming over de periode tot 2040 weergegeven, aangepast naar het aantal hectares uitgeefbaar terrein. Gezien de lange looptijd van het project is de vraagraming niet exact vast te stellen; het geeft met een bepaalde zekerheid de verwachte vraag weer. Om deze reden wordt rekening gehouden met een bandbreedte. Het basisscenario, dat overeenkomt met het totaal aantal uitgeefbare hectares, komt uit op een gemiddelde uitgifte van 5,1 ha. per jaar (zie tabel 1). In het minst gunstige scenario wordt uitgegaan van een vraag van 100 ha. tot 2040. Dit scenario, wat leidt tot een gemiddelde uitgifte van 3,7 ha. per jaar, is ook opgenomen in de grondexploitatie. Daarnaast is in de grondexploitatie ook rekening

gehouden met een positief scenario voor wat betreft de vraag. Hierbij wordt verwacht dat de uitgifte na de eerste tien jaar aantrekt gezien het succes van A4 Zone West met de aanlegde (tijdelijke) multimodaliteiten, het onderscheidende karakter van de Trade Boulevard en de gerealiseerde hoge (omgevings)kwaliteit van de A4 Zone West wegens de duurzaamheidsmaatregelen en plankwaliteit. De uitgifte groeit in dit scenario na tien jaar van 5,1 ha. per jaar naar een jaarlijkse uitgifte van 7,0 ha. Dit leidt niet tot een vergroting van het aantal uitgeefbare hectares, maar tot een verkorting van de doorlooptijd van het project. In dit scenario is het terrein eind 2036 volledig uitgegeven. In hoofdstuk 2 wordt nader programma voor A4 Zone West.

ingegaan

op

Cluster logistiek

Bestaande markt Nieuwe markt (Trade Boulevard) Eindsituatie 2040

Het programma van A4 Zone West komt marktgericht tot stand en kent een lange doorlooptijd. Dit lange tijdspad is vanuit marktperspectief niet te overzien en vraagt daarom flexibiliteit met betrekking tot de ruimtelijke ontwikkeling. Daarom is er bij de ontwikkeling van A4 Zone West ruimte ingebouwd voor onverwachte en nu nog niet te voorziene vraagontwikkelingen. Deze flexibiliteit sluit aan bij het in dit IOP gehanteerde dynamisch groeimodel.

10 ha.

3,7 ha.

66 ha.

21,2 ha.

Modern gemengd (overige sectoren)

Totaal A4 Zone West

40 ha.

113,5 ha.

10 ha.

23,7 ha.

50 ha.

137,2 ha.

Tabel 1: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West 2013-2040 (netto ha. uitgeefbaar terrein) (bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC, Buck Consultants International, Cendris)

het

PROGRAMMA VAN DE EERSTE TIEN JAAR

56 ha.

Specifieke clusters (Perishables , ICT/High Tech, Lifesciences) 17,5 ha.

Cluster logistiek

Bestaande markt Nieuwe markt (Trade Boulevard) Eindsituatie 2023

16,4 ha. 8,0 ha. 24,4 ha.

Specifieke clusters (Perishables , ICT/High Tech, Lifesciences) 7,9 ha. 1,7 ha. 9,6 ha.

Modern gemengd (overige sectoren)

Totaal A4 Zone West

13,4 ha.

37,7 ha.

3,4 ha.

13,1 ha.

16,8 ha.

50,8 ha.

Tabel 2: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West 2013-2023 (netto ha. uitgeefbaar terrein) (bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC, Buck Consultants International, Cendris)

In het IOP is ervoor gekozen om voor de eerste en relatief goed overzienbare tien jaar van de ontwikkeling, een gedetailleerdere uitwerking binnen de hoofdstructuur te maken. Voor de invulling van deze tien jaar is een marktanalyse gemaakt als input voor een haalbaar geachte ontwikkelingsrichting. Ingezet wordt op het accommoderen van bedrijvigheid uit het logistieke cluster door de ontwikkeling van het multimodale knooppunt, door de uitvoering van de eerste fase van de OLV (als onderdeel van de hoofdinfrastructuur) en de eerste fase (op een tijdelijke locatie) van de HST Cargo Terminal. De verwachting is dat de uitgifte in de jaren daarna zal toenemen gezien de verdere ontwikkeling van de multimodale ontsluiting (tweede fase OLV, HST Cargo Terminal en een truckparkeervoorziening), en gezien de toenemende vraag bij een aantrekkende economie en het afnemende nieuwbouwaanbod op de overige locaties. In de eerste fase wordt tevens een vraag voorzien vanuit bedrijvigheid uit de specifieke clusters Perishables, ICT/High Tech en Life-sciences en vanuit overige sectoren (ondersteunend aan de logistiek). Om deze vraag te faciliteren zijn hiertoe twee bijzondere ruimtelijke deelgebieden voorzien: de Campus en de Rijnlanderladder. Langs de Rijksweg A4 wordt een bijzonder programma ontwikkeld op de Icoon-locatie ten behoeve van de versterking en vernieuwing van het logistieke cluster en de aanverwante bedrijvigheid in de MRA. De koppeling tussen handel en logistiek staat hier centraal. Bovenstaande wordt vertaald uitgifteprogramma van tabel 2.

in

het

In hoofdstuk 4, paragraaf 4, wordt nader ingegaan op het programma voor de eerste fase van de ontwikkeling. 19

3.2 Duurzaamheid

DUURZAAMHEID ALS DRAGER Duurzaamheid is zoals gezegd een belangrijke drager voor de ontwikkeling van A4 Zone West. A4 Zone West wordt namelijk een internationaal referentiepunt op het gebied van duurzaamheid. Het begrip wordt vaak uitgelegd als het toepassen van enkele concrete maatregelen (zoals energiebesparing of groene daken) om te komen tot milieuwinst. Echter, duurzaamheid in A4 Zone West is verweven in het gehele concept: van proces tot uitvoering en van inrichting tot management. Duurzaamheid begint voor A4 Zone West bij mobiliteit en logistiek: de ‘Clean Logistics’. Het bieden van verschillende, innovatieve modaliteiten voor vracht- én personenvervoer binnen één gebied is uniek en sluit direct aan op de recente plannen van de Europese Commissie om te komen tot een duurzaam Europees transportsysteem. Er is bij de ontwikkeling van A4 Zone West nadrukkelijk gekozen voor een dynamisch groeimodel binnen een robuuste hoofdstructuur, waarbij flexibel en adequaat kan worden ingespeeld op (economische) ontwikkelingen. Hiermee onderscheidt A4 Zone West zich van veel andere nieuwe terreinen, waarvoor meestal een in de tijd beperkt houdbare blauwdruk wordt gemaakt. Door dit dynamisch groeimodel en de markt als vertrekpunten te nemen voor ontwikkeling, is A4 Zone West een terrein waar vele generaties zullen werken en ondernemen, zonder daarmee de omgeving of het gebied uit te putten of de omgeving op te zadelen met overlast. Integendeel; het wordt een gebied waar werken, verblijven, handel, ondernemen en elk ander denkbaar gebruik zij aan zij bestaan. In A4 Zone West zal door constante, positieve uitwisseling tussen de vele vormen van gebruik een terrein ontstaan waar écht duurzaam wordt omgegaan met de ruimte. HOOG DUURZAAMHEIDPOTENTIEEL Het plan voor A4 Zone West kent een bijzonder hoog duurzaamheidspotentieel. Als de ambities (die in 27 punten zijn weergegeven) voor de totale ontwikkeling vertaald worden in een score BREEAM Gebiedsontwikkeling, dan komt deze uit op Excellent: de binnen de context hoogst haalbare score. Om deze score daadwerkelijk te realiseren ligt er nog wel een uitdaging. Zo is met name het blijvend kunnen sturen op kwaliteitsbehoud en synergie (bijvoorbeeld via parkmanagement en gecontroleerd uitgifteregime) een belangrijk element binnen de BREEAM-systematiek. Onder meer daaraan moet in het vervolg van het IOP nader invulling worden gegeven. De ambities worden daarbij onverminderd hoog gehouden. Op gebouwniveau worden steeds de op dat moment hoogst haalbare duurzaamheidseisen gerealiseerd, vanuit het principe van het zoveel mogelijk committeren van de eindgebruiker aan duurzame oplossingen. INVULLING DUURZAAMHEID De invulling van duurzaamheid in A4 Zone West uit zich globaal in twee basisgedachten: 1. Het nastreven van een topscore binnen BREAAM Gebiedsontwikkeling door middel van een dynamisch groeiproces (lange termijn). 2. Het uitvoeren van concrete projecten met de nu beschikbare methoden en technieken op het gebied van duurzaamheid (korte termijn). Met het meenemen van alle in dit IOP genoemde duurzaamheidsambities komt de eerste berekening van BREEAM Gebiedsontwikkeling uit op Excellent, tegen Outstanding aan. Niet alle ambities kunnen in deze fase al geborgd worden. Ook hier is sprake van een dynamisch groeimodel, waarin gedurende de komende jaren het plan steeds concreter wordt ingevuld. En 20

waarmee de duurzaamheidambities steeds meer worden geborgd. Met het instrument BREEAM wordt deze groei gemonitord. Hierbij wordt in ieder geval aangesloten op de drie certificeringfasen van de DGBC (Planfase, Realisatiefase en Beheersfase). Naar behoefte wordt ook per deelgebied en per (sub)fase een nieuwe berekening gemaakt om op die manier de vinger aan de pols te houden bij de invulling van de ambities. In deze fase zijn van de genoemde duurzaamheidmaatregelen (de top 27) de volgende maatregelen al geborgd. Samen met de overige maatregelen vormt deze lijst het ambitieus eindperspectief. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

16. 17. 18.

OLV HST Cargo (in ieder geval de tijdelijke vorm) Rechtstreekse aansluiting op station Hoofddorp en Zuidtangent Goede fietsstructuur Alle schone oppervlakken worden 100% afgekoppeld Flexibel peilbeheer Toepassing van duurzame materialen in openbare ruimte Flexibiliteit op korte termijn Flexibiliteit op lange termijn Respect voor en versterking van het landschap Strategische reserveringen voor toekomstige voorzieningen Aansluiting op lokale structuren Afwisseling van rust en dynamiek Een zelfredzame en daarmee robuuste groenen waterstructuur Parkmanagement (standaard parkmanagement, zonder verplichting via erfpacht. Uitgifte in eigendom) Fasering Vraaggericht ontwikkelen Aansluiting op omliggende initiatieven (als Programmaplan Ruimte voor duurzaamheid)

Vanuit ons basisprincipe ‘uitvoeren van concrete projecten met de nu voor handen zijnde methoden en technieken’, wordt ingezet op een reeks concrete maatregelen binnen A4 Zone West. Om focus aan te brengen en een realistisch doel te stellen, is ervoor gekozen om een selectie te maken uit de voorhanden zijnde Guidance Duurzaamheid ACT. In deze Guidance staan meer dan 100 verschillende maatregelen. Voor A4 Zone West wordt gefocust op 27 voor dit gebied sterke en realiseerbare maatregelen. Deze maatregelen samen vormen uiteindelijk de Unique Selling Points van A4 Zone West. Hieronder is de verzameling van 27 maatregelen aangegeven. Deze zijn gegroepeerd volgens de thema’s uit de onderstaande duurzaamheidspyramide. Deze sluit op zijn beurt weer aan op de hoofdstukindeling van de Guidance: Ruimte (fundament), Energie, water & grondstoffen (kringlopen) en Mobiliteit & bereikbaarheid (Clean Logistics). De maatregelen zijn onderverdeeld naar fasen. In dit IOP ligt de nadruk op fase 1. Voor deze fase zijn de maatregelen zo concreet mogelijk aangegeven en deze worden in de komende periode verder uitgezocht en uitgewerkt. In de daarop volgende fasen is de invulling afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt en de techniek. Het IOP kent een grote mate aan flexibiliteit om hierop in te kunnen spelen. Op die manier ontstaat op vele thema’s een groeimodel. Voor de uitgebreide uitwerking van de 27 duurzaamheidsmaatregelen en de vergelijking met eerder vastgestelde duurzaamheidskaders, verwijzen we naar de bijlagen 1 tot en met 3.

HOOFDSTUK 2 MARKTVISIE Zoals reeds in hoofdstuk 1 van het IOP aangegeven is ligt de opgave voor A4 Zone West in het bieden van een aantrekkelijk, innovatief en internationaal concurrerend vestigingsmilieu voor handel en logistiek. Als versterking van het in de MRA sterk aanwezige logistieke cluster door een sterke concentratie op Beyond Logistics: nieuwe, innovatieve en aan de logistieke sector gerelateerde markt- en gebiedsconcepten. Er zijn diverse marktanalyses uitgevoerd, zowel kwantitatief als kwalitatief. Vervolgens heeft er een vertaalslag plaatsgevonden naar de verwachte afzet per jaar per marktsegment en naar kwalitatieve deelmilieus. Hieronder wordt ingegaan op de positionering van A4 Zone West, vertaling van het concept Beyond Logistics naar deelmilieus en programma, de verwachte marktvraag en de vertaling hiervan naar A4 Zone West.

1. DE TRADE BOULEVARD

MATERIALISATIE VAN BEYOND LOGISTICS In ACT staat de pijler Beyond logistics centraal: wat zit er allemaal achter het fysieke transport van goederen en personen? In het kort komt het erop neer dat waarde wordt toegevoegd aan stromen van goederen en personen in het algemeen en van luchtvrachtstromen in het bijzonder. Dit wordt gedaan door niet alleen te kijken naar efficiënte fysieke distributie van goederen of personen, maar ook naar tal van andere activiteiten in de waardeketens van internationale en nationale bedrijven. In één adem ‘Trade’ en ‘Logistics’. A4 Zone West kan zich onderscheiden door (inter) nationaal het toonaangevende toneel te worden van de ‘experience centers’, ‘inspirience centers’, ’trade centers’ en ‘flagship’ vestigingen. In dit kader kan gedacht worden aan ondernemingen die hun goederen (lees: hun merken) over de wereld verplaatsen en die continu op grote schaal investeren in de intensivering van hun contacten met en de loyaliteit van bedrijven en personen die betrokken zijn bij de handel rond deze merken. Het concept van de ‘Trade Boulevard’ voorziet hierin en brengt de volgende functies bijeen: • onderwijs (scholing van eigen personeel, academies, training van dealers en fabrikanten), • handel (productdemonstraties, grote verkoopbijeenkomsten, collectie- en assortimentspresentaties aan en proefgebruik door eindconsumenten), • allerlei vormen van accommodatie (showrooms, zalen, hallen, proefbanen), • kleinschaligere opslag (warehousing), • overnachting (hotels, sportstad) • en professionele culinaire beleving (food processing en food presentaties). Deze zaken worden bijeen gebracht, meestal zonder dat er direct goederen worden verkocht en geleverd aan consumenten. De Trade Boulevard is niet bedoeld voor detailhandel en ook niet voor zelfstandige kantoorgebouwen. Kenmerk is dat bovengenoemde functies bijeen worden gebracht in betrekkelijk kleinschalige, maar architectonisch bijzondere gebouwen. Of wellicht zelfs als het representatieve onderdeel van een zeer grote logistieke bedrijfsruimte. HERKENBAARHEID EN SYNERGIE DOOR CONCENTRATIE Statements (herkenbare architectuur van bedrijfsgebouwen) zijn her en der langs de bekende snelwegen van ons land te vinden. Helaas is nergens een ruimtelijke concentratie tot stand gekomen. Het blijven daarmee geïsoleerde initiatieven met een beperkte marktuitstraling: ze zitten verspreid en zijn daarmee bijna niet herkenbaar. A4 Zone West wil deze bijzondere bedrijfsruimte bijeen brengen; het terrein wordt de prominente concentratie van dit type bedrijfsruimte in Nederland. De ‘branding’ en conceptualisatie van A4 Zone West worden sterk op deze types bedrijfsruimte gericht. Het stedenbouwkundig concept duidt de Trade Boulevard aan als ruimtelijk-functionele kern. Voor de meeste bedrijven zal dit deel van het programma van A4 Zone West de beeldbepalende component worden. A4 Zone West krijgt daarmee een eigen gezicht in de markt. De meerwaarde van A4 Zone West voor het nationale bedrijvennetwerk zal ook deels in deze (thematische) concentratie 26

gaan zitten. Verwacht wordt dat 15 tot 20 procent van de te vestigen bedrijven, en eenzelfde deel van de bedrijfsruimte, op A4 Zone West betrekking zal hebben op deze nieuwe logistieke verschijningsvormen. EEN BIJZONDERE MARKTVRAAG Met bovenstaande innovatieve ontwikkelingen is in de ruimtevraagraming van Plabeka-II geen rekening gehouden. Daar is het ook nog een te diffuse, jonge trend voor. Dit impliceert dat bij de berekening van de ruimtevraag in de MRA voor de komende 30 jaar (Plabeka-II), die aan de basis ligt van de verwachting van de uitgifte van A4 Zone West, nog geen rekening is gehouden met de potenties van Trade Boulevard-achtige bedrijfsruimte. De schaal, de relatieve ligging en de multimodale ontsluiting van A4 Zone West lenen zich bij uitstek voor een marktpositionering die zich sterk richt op deze nieuwe bedrijfsruimte. In de hierna volgende toelichting bij het uitgifteprogramma van A4 Zone West wordt ervan uitgegaan dat de Trade Boulevard los staat van de claim die de uitgifte van A4 Zone West legt (ten aanzien van de regionale ruimtevraag aan nieuw bedrijventerrein) voor de komende 30 jaar.

2. PROGRAMMA A4 ZONE WEST

HOOFDPROGRAMMA ACT: ZES KANSRIJKE CLUSTERS Economische potentie benutten wordt werkelijkheid wanneer een regio daadwerkelijk weet aan te sluiten op kansrijke bedrijfssectoren. Het sturen op economische clusters kan effectief zijn voor het versterken van de internationale concurrentiepositie. De laatste jaren is in de MRA het inzicht gegroeid in het ontstaan en functioneren van economische clusters. Onderzoek van de afgelopen jaren heeft tien specifieke marktsegmenten (clusters) opgeleverd die als kansrijk worden gezien zijn voor de gehele MRA en die inmiddels beleidsmatig worden ondersteund. Specifiek voor ACT worden zes van deze tien clusters als kansrijk en onderscheidend gezien. Op basis van het beoogd profiel van ACT (multifunctionele bedrijventerreinen met logistiek als uitgangspunt) en daarmee in het bijzonder voor haar twee grootste deelprojecten SLP en A4 Zone West betreft dit de volgende zes clusters: OVERZICHT PROGRAMMA A4 ZONE WEST Op basis van gegevens die gebruikt worden voor de berekening van de PlaBeKa-voorspellingen (Buck Consultants International), aangevuld met gegevens over de verhuisbehoefte van bedrijven uit de directe omgeving van de A4 Zone West (<20 km) (Cendris) en onderzoek naar nieuwe markten (IPMMC, Schiphol Real Estate en SADC) is de vraag voor de A4 Zone West geraamd. In onderstaande tabel is deze vraagraming over de periode tot 2040 weergegeven, aangepast naar het aantal hectares uitgeefbaar terrein. Gezien de lange looptijd van het project is de vraagraming niet exact vast te stellen; het geeft met een bepaalde zekerheid de verwachte vraag weer. Om deze reden wordt rekening gehouden met een bandbreedte. Het basisscenario, dat overeenkomt met het totaal aantal uitgeefbare hectares, komt uit op een gemiddelde uitgifte van 5,1 ha. per jaar (zie tabel 5). In het minst gunstige scenario wordt uitgegaan van een vraag van 100 ha. tot 2040. Dit scenario, wat leidt tot een gemiddelde uitgifte van 3,7 ha. per jaar, is ook opgenomen in de Grondexploitatie. Daarnaast is in de grondexploitatie ook rekening gehouden met een positief scenario voor wat betreft de vraag. Hierbij wordt verwacht dat de uitgifte na de eerste tien jaar aantrekt gezien het succes van A4 Zone West met de aanlegde (tijdelijke) multimodaliteiten, het onderscheidende karakter van de Trade Boulevard en de gerealiseerde hoge (omgevings)kwaliteit van de A4 Zone West wegens de duurzaamheidsmaatregelen en plankwaliteit. De uitgifte groeit in dit scenario na tien jaar van 5,1 ha. per jaar naar een jaarlijkse uitgifte van 7,0 ha. Dit leidt niet tot een vergroting van het aantal uitgeefbare hectares, maar tot een verkorting van de doorlooptijd van het project. In dit scenario is het terrein eind 2036 volledig uitgegeven. FUNDAMENT: LOGISTIEKE BEDRIJVIGHEID Ongeveer de helft van de uitgiftecapaciteit van A4 Zone West (66 hectare, 48%) wordt bestemd voor grootschalige, middelgrote en kleinschalige logistieke bedrijvigheid. Hoewel uit de onderzoeken blijkt dat de schaal van de te vestigen logistieke bedrijven opmerkelijk klein is, komen er waarschijnlijk vijftien tot dertig grootschalige blikvangers. De ruimtelijke opzet en organisatie van de uitgifte moeten zodanig zijn 28

dat, gedurende de hele uitgifteperiode, zowel de grootschalige als de kleinschalige logistieke bedrijvigheid gefaciliteerd kunnen worden. In de eerste tien jaar van uitgifte zal het accent minder sterk komen te liggen op de uitgifte binnen het logistieke cluster en sterker op de uitgifte in de andere clusters, omdat de interesse van logistieke bedrijven die zich willen vestigen bij Schiphol in tijden van laagconjunctuur groter zal zijn voor de dichter bij Schiphol gelegen terreinen (o.a. Schiphol Zuidoost, SLP en Schiphol Oost). Maar ook bij A4 Zone West staat het logistieke karakter van ACT, met een multimodale focus, centraal: op enkele locaties moeten overslagfaciliteiten/terminals en ruimte voor daaraan gerelateerde bedrijvigheid gereserveerd worden. In tijden van hoogconjunctuur vindt expansie plaats en zal er meer behoefte zijn aan logistieke ruimte op A4 zone West. De twee andere bedrijventerreinen van ACT, Schiphol Zuidoost en SLP, worden vooral gepositioneerd als locaties voor eerste- en tweede-linie (afstand tot het platform) luchtvrachtactiviteiten en zijn dus met name geschikt voor logistieke dienstverleners en expediteurs. Voor A4 Zone West verschuift de aandacht van vooral directe gebruikers van de luchthaven, naar bedrijven die de logistieke keten ontwerpen, organiseren en bepalen. Het is de vraag of de binnen ACT geplande multimodale voorzieningen (HST Cargo Terminal, Ongestoord Logistieke Verbinding) bij de start van de uitgifte van A4 Zone West al dan niet operationeel zijn. Dit is van belang omdat het wel of niet operationeel zijn hiervan in relatief hoge mate gaat bepalen welke preferentieverhouding zich tussen de drie bedrijventerreinen van ACT gaat ontwikkelen. Indien in de eerste tien jaar van uitgifte van A4 Zone West terughoudend wordt omgegaan met de vestiging van logistieke bedrijven, kan A4 Zone West in de 20 jaar daarna optimaal inspelen op de dan ontstane schaarste aan grootschalige logistieke bedrijfsruimte. SPECIFIEKE CLUSTERS IN SPECIFIEKE DEELMILIEUS De tweede functionele component van de uitgifte van A4 Zone West (21,2 ha., circa 16%) zal bestaan uit deelgebieden die zich elk toeleggen op het faciliteren van de bedrijven die tot één van de drie andere voor A4 Zone West als bijzonder kansrijk beoordeelde clusters zijn beoordeeld. Het gaat om de clusters Perishables, Life Sciences en ICT/High Tech. Dit zijn marktclusters met een zeer verschillend patroon van vestigingsplaatsvoorkeuren: zij stellen andere eisen en hebben duidelijk andere wensen ten aanzien van de soort bedrijfsruimte en het werkmilieu dat wordt geprefereerd. Door de beperkte omvang van het cluster perishables kan verondersteld worden dat de totstandkoming ervan op A4 Zone West directe consequenties heeft voor soortgelijke initiatieven in de MRA. Hierbij moet de volgende nuancerende kanttekening worden geplaatst. Vanuit haar ligging bezien wordt A4 Zone West niet alleen aantrekkelijk voor bedrijven op zoek naar een attractief werkmilieu vanuit de MRA. Ook is A4 Zone West interessant voor bedrijven gevestigd in de stedelijke gebieden ten zuiden van de locatie, in het bijzonder Leiden en omstreken en Haaglanden. Een deel van de op A4 Zone West te vestigen bedrijven, dus ook die binnen het cluster perishables, komt uit deze laatste

HOOFDSTUK 3 STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK Het IOP is een ambitiedocument dat over de gangbare grenzen heen kijkt en investeerders aantrekt. Het IOP brengt multimodaliteit samen in een ruimtelijke structuur en creëert voorwaarden voor het laten neerslaan van de dynamiek die uitwisseling tussen lucht, water, auto en spoor genereert. De unieke multimodaliteit en een waaier aan vestigingsmilieus vormen daarvoor de basis. De hoofdopzet biedt bestendigheid en flexibiliteit voor de lange termijn, met een eerste fase, die staat als een baken.

1. TOEKOMSTBESTENDIG ONTWERP

Een IOP voor A4 Zone West is niet zomaar een ruimtelijk plan. Het is een complex geheel van fysieke, socioeconomische, marktechnische, logistieke, culturele, politieke feiten, interpretaties en ambities. Een kansrijke en uitgesproken ruimtelijke opzet dient te worden gekoppeld aan een succesvol proces met kwalitatieve resultaten als uitkomst. Het ontwerp van de ruimtelijke hoofdstructuur bemiddelt tussen al deze invloeden en combineert ze op een uitgekiende manier zodat de voordelen voor allen worden geoptimaliseerd. Het is een aanpasbaar raamwerk op basis van een plan dat door het proces heen voortdurend aanpassingen kan ondergaan. Ruimtelijk voorziet het IOP in een duurzaam raamwerk van infrastructuur, groen en water waarbinnen een aantal specifieke vestigingsmilieus tot ontwikkeling worden gebracht. In deze deelmilieus kan een veelheid aan dynamiek worden gekanaliseerd en worden verknoopt tot een specifiek vestigingsmilieu. Als zodanig is het IOP een intelligente, bestendige en structurele voedingsbodem voor een veelheid van ontwikkelingen. Binnen het ontwerp is geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen binnen de logistiek. Hiervoor is rekening gehouden met de trends in de logistieke vastgoedmarkt en zijn de dimensies gehanteerd van de ‘best in class’ logistieke bedrijventerreinen in de directe nabijheid van luchthavens. RUIMTELIJKE HOOFDOPZET Het planvoorstel heeft een heldere, compacte structuur bestaande uit een kern, een schil en ommeland. De kern bestaat uit een efficiënt en intensief ingericht terrein voor bedrijven van de grootste korrel (grootschalige logistiek). Hieromheen ligt een schil met kleinere korrelgrootte en hogere kwaliteit voor logistiek gerelateerde handel, expo en het toevoegen van waarde in een groene setting. De buitenste schil bestaat uit landschap, het Geniepark, Park21 en de 650 meter brede landschapstrook aan de A4 (exposure, waterhuishouding). De keuze voor een open, landschappelijke zone langs de A4 is vooral ingegeven als versteviging van de eerder geplande 200 meter groene zone langs de A4. Deze wordt uitgebreid naar 650 meter groen en blauw gebied - een open polder met sloten, vaarten, droge berging, grasland en akkers. Dit biedt een unieke kwaliteit en een Hollands portret vanaf de A4 op A4 Zone West - maar ook op de Geniedijk – uniek in het sterk verrommelde Nederland. Het uitgeefbaar terrein wordt hiermee beperkt, wat de noodzaak van een compacte invulling vergroot en de duurzaamheid van het plan sterk bevordert. Bijkomend voordeel is dat hiermee geanticipeerd wordt op de steeds verdergaande beperkingen van de LIB-zone (LIB II wetgeving is in voorbereiding). De kern van deze LIB-zone loopt door dit gebied en door dit gebied open te laten heeft dit slechts zeer beperkt invloed op de programmering en uitgifte van A4 Zone West. Hiermee wordt een belangrijk planrisico geëlimineerd. Het plan oriënteert zich ruimtelijk, functioneel en programmatisch duidelijk op Schiphol én op de stationsomgeving van Hoofddorp. • Het biedt vanaf de eerste fase ruimte voor een nieuwe kwalitatieve en kwantitatieve schaalsprong van de logistieke functie van de luchthaven. • De OLV verbindt de nieuwe modaliteiten die binnen A4 Zone West worden gerealiseerd met de logistieke functies van de luchthaven (luchthavenplatform) én het veilingcomplex bij Aalsmeer. • Ook de programmatische invulling van de icoonlocatie langs de A4 heeft een duidelijke relatie met de luchthaven, onder andere door de voorziene parkeerterminal langs de A4. Het gebouw op de 32

Icoonlocatie zal daarnaast in haar vorm een nieuw herkenningspunt voor de luchthaven gaan vormen. • De hoofdentree van het gebied richt zich sterk op de A4 en daarmee ook op Schiphol. Het plan gaat daarnaast ook een duidelijke relatie aan met de stationsomgeving van Hoofddorp. • Uit het uitgevoerde marktonderzoek blijkt dat het aan de Trade Boulevard-gerelateerde programma en het campusmilieu in de eerste fase voor een aanmerkelijk deel in de marktbehoefte voorziet. Deze kwalitatief hoogwaardige milieus liggen in de noordwesthoek van het plangebied, omdat juist hier aan de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren wordt voldaan. • Het station zal namelijk vooral in de eerste fase een belangrijke rol spelen in de OV-bereikbaarheid van A4 Zone West. Hier ligt ook de meest directe OVverbinding met Schiphol Centrum, dat slechts één treinhalte verwijderd is. • Daarnaast sluit het plan vanaf de beginfase aan op het bestaand stedelijk gebied en vormt het een logische uitbreiding hiervan, waarbij tevens gebruik gemaakt wordt van in voorbereiding zijnde kwaliteitsingrepen (Geniepark). Het plan levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het creëren van een volwaardige stationsomgeving rond station Hoofddorp. • De eerste fase functioneert op een vanzelfsprekende manier als een samenhangend en afgerond geheel, zonder dat er een claim wordt gelegd op de toekomstige fasen van het project. De Trade Boulevard vormt de ruimtelijke, functionele en programmatische verbinding tussen het vestigingsmilieu bij het station en het op Schiphol georiënteerde, logistieke vestigingsmilieu. Hierdoor wordt reeds in de eerste fase gebruik gemaakt van de twee belangrijkste pluspunten van het gebied. Het plan stelt op twee plaatsen markante bebouwing voor: op plekken die gevoelig liggen ten aanzien van huidige beleidskaders. Beide zijn metafoor voor de opvatting over wat een IOP dient te zijn: een ambitiedocument dat over de gangbare grenzen kijkt. Bij de A4-afslag wordt een specifieke icoonlocatie voorzien, een visitekaartje voor het park maar feitelijk ook voor de gemeente Haarlemmermeer, Schiphol en de MRA. Een tweede icoon wordt voorzien in het Geniepark, als schakel tussen stationsomgeving Hoofddorp en de groene schil. De groene schil krijgt ter plaatse invulling als ‘Trade en Logistics Campus’. De wijdere stationsomgeving met het project Park 20/20 in de Beukenhorst, het Geniepark en A4 Zone West beschouwen we als een tweede stedelijke groeibriljant, voor het park maar wederom feitelijk ook voor de gemeente Haarlemmermeer, Schiphol en de MRA. De huidige planopzet voorziet in een strategie die de kansen op kwaliteit vergroot, onder meer door meer verscheidenheid in uitgeefbaar bedrijfsterrein. Hierdoor kan A4 Zone West zich breder positioneren. In de voorgestelde hoofdopzet wordt de grootschalige distributie niet verenigd met hoogwaardige verblijfskwaliteit. Hierdoor wordt een dubbelslag gemaakt. De bundeling van grootschalige distributie zal leiden tot grotere efficiency en flexibele en intensieve bebouwing waarbij stapeling en meervoudig ruimtegebruik wordt gestimuleerd. Het ontbreken van de grootschalige distributiebedrijven met de bijbehorende infrastructuur genereert vervolgens condities voor het bereiken van een hogere verblijfskwaliteit in de diverse deelgebieden in de schil om de compacte logistiek kern heen. Een gebied met kleinere korrelgrootte.

1.1 Zonering

Het plangebied is opgebouwd met een kern van primaire logistiek. Rondom de kern bevindt zich een schil met een kleinere korrel in een groene setting en een groen en open ommeland. De zonering is uitgewerkt naar een sterk raamwerk van landschap, bomen, water en infrastructuur. Dit raamwerk koppelt ruimtelijke samenhang aan differentiatie naar diverse vestigingsmilieus en een stabiel kader aan dynamische ontwikkelingen. De bestaande polderstructuur en de Rijnlanderweg zijn een belangrijke en waardevolle basis gebleken voor de ruimtelijke ordening en organisatie van het gebied. Niet alleen voor de Rijnlanderladder, maar ook voor de overige planonderdelen zoals de compacte logistieke kern, wordt aansluiting gezocht bij de oorspronkelijke kavelmaat en polderstructuur. Slotenpatronen blijken te resulteren in dimensies voor percelen waarbinnen kavels van verschillende afmetingen worden gerealiseerd. Hierdoor is het bijvoorbeeld voor de primaire logistieke functies mogelijk te werken in optimale configuraties, organisatie en panddieptes. Het gebied structurerende elementen leiden met elkaar gecombineerd tot het ontstaan van diverse karakters binnen het plangebied.

•

•

•

•

•

•

40

bebouwd/onbebouwd: een compact bebouwd gebied langs het spoor maakt een maximalisatie van de landschap mogelijk kwaliteit en effectiviteit: scheppen van een geoptimaliseerd en effectief logistiek terrein met een schil van kwalitatief hoogwaardige randen naar de landschap deelgebieden: definitie van verschillende deelgebieden met eigen karakter, verrijking van bestaande kwaliteiten en creatie van nieuwe dynamieken korrelgroottes: definitie van verschillende korrelgroottes per deelgebied - afgestemd op toekomstige behoeftes en de bestaande situatie, bijvoorbeeld kleinschalige nieuwe bebouwing in de rijnlanderladder in navolging van de bestaande bebouwing programma: flexibele invulling van deelgebieden, beperkingen voor truckgerelateerde functies, concentratie van representatieve/publieke functies langs belangrijke publieke ruimtes typologieën: representatieve voorkanten langs kwalitatieve hoofdontsluiting, clusters van gebouwen langs geniepark en snelweg

1.2 Openbare ruimte en landschap Groen raamwerk

Naast de conditionerende positionering van A4 Zone West tussen HST, A4 en luchthaven is de ruimtelijke drager van het plan voor A4 Zone West de groenblauwe hoofdstructuur. De structuur van ruime, beplante hoofdwegen en brede watergangen is geënt op het poldergrid van de Haarlemmermeer. De schaal en maatvoering van de groen-blauwe structuur heeft echter meer gelijkenis met die van de Flevopolder dan met de betrekkelijk magere polderwegen in de Haarlemmermeerpolder. De brede lanen met Grauwe Abelen en royale watergangen gaan straks de ruimtelijke context vormen voor de ontwikkeling van A4 Zone West. Er worden circa 6000 bomen geplant. Het robuuste raamwerk van wegen en vaarten is op een aantal plaatsen verbonden met het omliggende weg- en waternetwerk. Het grid van wegen is op vijf punten met de omgeving verbonden: een directe verbinding naar Schiphol met de OLV, de af- en oprit van de A4, de Rijnlanderweg ter plaatse van de Geniedijk (personenverkeer), een vrachtwagenentree aan de verbrede Bennebroekerweg en een volledige aansluiting op de verbrede Bennebroekerweg in het zuiden. Het watersysteem zal worden aangesloten op de vaart en het gemaal langs de Bennebroekerweg; het systeem is niet verbonden met watergangen ten oosten van de A4 of ten noorden van de Geniedijk.

46

Waterhuishouding

De waterhuishouding van A4 Zone West is gebaseerd op de wisselwerking tussen grootschalige verharde en bebouwde gebieden en het open landschap; in de verharde gebieden wordt de afvoer van het regenwater zoveel mogelijk vertraagd en afgevoerd met sloten en de nieuwe Rijnlandertocht, in het landschap wordt verontreinigd water gezuiverd in helofytenfilters en wordt overtollig regenwater gebufferd in vaarten, sloten en in ‘droge bergingen’. Met deze wederzijdse afhankelijkheid zijn de bebouwing en het open polderlandschap tussen de Rijnlanderladder en de A4 onlosmakelijk en duurzaam met elkaar verboden. Het gebied kan naast deze functionele, waterhuishoudkundige opgave gebruikt worden voor recreatie en landbouw. De opkomst van en belangstelling voor regionaal geproduceerde producten kan langs de oude Rijnlanderweg en in dit gebied gestalte krijgen. In het gebied met de intensieve logistiek tussen HST Cargo en de Rijnlandertocht, waar het bebouwings- en verhardingspercentage bijna 100% is, bestaat de mogelijkheid om in plaats van de afvoer van regenwater en zuivering met natuurlijke helofytenfilters, het regenwater te verwerken met een Aqua Flow Systeem onder de bestrating. Bij dit systeem wordt, onder waterdoorlatende verharding, een waterdichte folie met daarop een zandpakket aangebracht. Het regenwater wordt in dit pakket gezuiverd en afgevoerd naar een open watergang en vervangt daarmee een afvoersysteem van kolken, riolering en helofytenfilters. In bijlagen 4 en 5 vindt u nadere informatie over het duurzaam watersysteem in A4 Zone West. De sloten en vaarten zijn zo ontworpen dat een aantrekkende werking op vogels als foerageer- of broedgebied wordt geminimaliseerd. De veiligheid voor het vliegverkeer bepaald, net als op Schiphol zelf, in A4 Zone West de profilering van watergangen en de introductie van droge, goed gedraineerde waterberging.

52

Bijzondere Elementen

DE NIEUWE RIJNLANDERTOCHT In het hart van A4 Zone West heeft de Rijnlandertocht een tweeledig doel. Het kanaal is de verbindende schakel in het watersysteem van dit poldervak. Daarnaast vormt het, tegelijkertijd met de ontsluitingswegen aan weerszijden, een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven die voor een deel van hun bedrijfsvoering gericht zijn op representatie en uitstraling. Langs de Nieuwe Rijnlandertocht is plek voor toonzalen, lobbies, expositieruimtes, demonstratiezalen, vergadercentra en congresruimtes, en hotelaccommodatie; allemaal gerelateerd aan en gericht op handel en logistiek. Het profiel van de Rijnlandertocht is in totaal 67 meter breed. Het verkeersprofiel bestaat uit 2x2 hoofdrijbanen aan beide kanten van de tocht; hier rijdt ook het HOV over. Aan weerszijden van de hoofdrijbanen liggen eenrichtingsventwegen met fietspaden. Langs de ventwegen van de Rijnlandertocht hebben bedrijven hun hoofdentree en presenteren zij zich met aantrekkelijke gevels, logo’s en etalages. In het profiel van de ventwegen is een beperkte hoeveelheid parkeerplaatsen op straat opgenomen voor bezoekers; extra parkeerbehoefte aan parkeerplaatsen zal op ‘eigen erf’ moeten worden opgelost. De Rijnlandertocht krijgt de kenmerken van een singel: breed water met brede taluds en bomen langs de wegen en in de taluds. Op regelmatige afstand verbinden bruggen de beide oevers en hebben bezoekers de mogelijkheid over te steken en te keren; de wegen aan weerszijden zijn eenrichtingswegen. Het stedelijk milieu van de Nieuwe Rijnlandertocht vloeit aan de noordzijde van de locatie over in de Trade Boulevard langs het Geniepark. Hier vormt het Geniepark het adres voor hoogwaardige handelsgebouwen in een groene campus. De gebouwen grenzen aan een openbaar park en zijn vanuit het zuiden te bereiken met de auto. Vanuit het park staan de geparkeerde auto’s altijd uit het zicht; of achter een groen talud of half verdiept onder de gebouwen. De nieuwe Rijnlandertocht is aangesloten op de vaart lang het Geniepark. Deze vaart staat weer in verbinding met de waterberging langs de A4.

HOOFDENTREE: DE `BEYOND LOGISTICS BOULEVARD´ Zoals Parijs aan weerszijden van de Seine ligt, zo heeft A4 Zone West haar ‘raison d’être’ in HST Cargo en OLV. Door aanleg van de OLV en de HST Cargo Terminal ontstaat een één-op-één-relatie tussen hogesnelheidsvracht, truckvracht en luchtvracht. Dit is uniek in de wereld. De A4 en Zeehaven Amsterdam / Rotterdam voegen nog twee modaliteiten toe. A4 Zone West kan zich hierdoor met recht een multimodaal en intermodaal knooppunt noemen. Deze propositie wordt gevierd in de ‘Beyond logistics boulevard’. Deze loopt vanaf de A4 tot aan de Logistics Plaza. Naast de hoofdentree van het gebied wordt dit ook een ruimtelijke beleving en een visitekaartje van het terrein. Het toont immers de onderdelen die in dit park het verschil maken. De OLV komt hier het gebied in en uit, een entreeplein voor vrachtauto’s wordt aangelegd, de HST Cargo Terminal wordt zichtbaar gemaakt en aan de A4 wordt een icoon ontwikkeld. Samen vormen deze elementen een kilometer lang en 90 meter breed ensemble, de ‘Beyond logistics boulevard’. Met de entreeweg, royale maatvoering, de bijzondere bebouwing en inrichting van de weg, de geïntegreerde OLV, de icoonlocatie aan de A4, een logistiek plaza met voorzieningen en logistiek controlecentrum in 54

het midden en de HST Cargo Terminal aan het eind vormen ze een lineair ensemble. Overdag zijn het de maatvoering, de bebouwing en de vrachtauto’s, in de nacht licht het geheel op als een driedimensionale startbaan.

59

61

63

65

1.3 Infrastructuur

A4 Zone West is ontworpen als multimodaal knooppunt dat direct in verbinding staat met bestemmingen over de gehele wereld. Het bedrijventerrein van A4 Zone West ligt direct bij het knooppunt van de A4 en de A5, die het wegtransport aansluiting biedt op het gehele Europese achterland en via de Westelijke randweg direct verbinding geeft met de zeehaven van Amsterdam. Dankzij de OLV is A4 Zone West van een zeer efficiënte verbinding tussen de HST Cargo en het vrachtareaal op Schiphol Zuidoost. Dankzij Schiphol en de haven van Amsterdam hebben de gebruikers van A4 Zone West een wereldwijd netwerk van frequent bereikbare directe bestemmingen. A4 Zone West is georganiseerd door een raamwerk van infrastructuur en is op vijf punten met de directe omgeving verbonden. De OLV, een directe en ongestoorde verbinding voor vrachtverkeer van en naar Schiphol Zuidoost. De overige vier aantakkingen zijn voor het reguliere vracht- en personenverkeer en betreffen de op -en afrit van de A4, de Rijnlanderweg ter plaatse van de Geniedijk (personenverkeer) en de verbrede Bennebroekerweg in het zuiden. Daarnaast wordt een entree voorzien van het logistieke kerngebied op de verbrede Bennebroekerweg. Hiermee is de locatie lokaal, nationaal en internationaal goed ontsloten. Daarnaast bevindt de HST Cargo Terminal zich in het gebied. In bijlagen 6 en 7 worden de logistieke kernwaarden van A4 Zone West omschreven.

66

OLV

HOV

Gas

Weg

effectief ruimtegebruik bundeling van infrastructuur

OLV

HOV Gas

Weg

HST Cargo Terminal

De HST Cargo Terminal krijgt binnen A4 Zone West een laad- en losperron waar logistieke bedrijven zich direct aan kunnen vestigen. Dit biedt aansluiting op een groot Europees netwerk van economische centra en logistieke knooppunten. Het project HST Cargo groeit in fases. De eerste fase is voorzien op het zuidelijk van A4 Zone West gesitueerde Infraspeed terrein; met een consolidatiepunt in het plangebied. In veilige verbindingen tussen beide wordt voorzien met een tijdelijke brug over de Bennebroekerweg. Ook in de eerste fase is er sprake van koppeling met Schiphol Zuidoost door de OLV. De definitieve situering van de HST Cargo Terminal is binnen het plangebied: langs de spoorzijde in een lange zone waar logistiek maximaal kan uitwisselen met de hogesneltheidstrein. Op lange termijn is doorgroei van HST Cargo denkbaar met ook een lijn naar het noorden, via de tunnel richting het noorden en oosten. LOGISTIEKE FUNCTIE VAN CONSOLIDATIEPUNT Het consolidatiecentrum is de verbindende operationele schakel tussen de railterminal en het aan- en afvoerpunt van de goederen die per HST worden vervoerd. De functies die hierbij horen zijn de volgende:

•

• • • • •

Operationeel ‘commando’ centrum: treinplanning, laad/losplanning, tracking en tracing, customs en security checkpoint; Laden en lossen van vertrekkende respectievelijk aankomende trucks; Consolidatie – en opbouw van containers en déconsolidatie van goederen; Tijdelijke opslag; Special Care (cool- en security faciliteiten); Stalling equipment (dolly treinen e.d.).

INSCHATTING KAVELGROOTTE CONSOLIDATIEPUNT FASE 1 De benodigde kavelgrootte is gerelateerd aan het verwachte volume ‘inbound’ en ‘outbound’. Hierover zijn nog geen betrouwbare cijfers beschikbaar. Op dit moment loopt een markonderzoek om het potentieel vast te stellen. De resultaten van dit onderzoek zullen naar verwachting medio juni 2011 beschikbaar zijn. Afhankelijk van de resultaten van het marktonderzoek en de werkelijke benutting wordt geadviseerd om de faciliteit modulair op te bouwen. Gegeven het extreme piekkarakter van de operatie zal, om een rendabele exploitatie mogelijk te maken, de uitvoering van meerdere functies en activiteiten binnen deze faciliteit mogelijk en noodzakelijk zijn. De kenmerken van de omschreven gecombineerde operatie vereisen een minimale loodsgrootte van circa 2.000 - 2.500 m2.

AFWEGINGEN CARGO

LOCATIEKEUZE

CONSOLIDATIECENTRUM

HST

De werkgroep HST cargo heeft in samenwerking met het onderzoeksbureau Movares een verkennend onderzoek uitgevoerd naar de uitgangspunten, randvoorwaarden en locatie opties. De bevindingen van het onderzoek geven wij hier kort weer: • Uit oogpunt van kosten en logistieke randvoorwaarden dient het consolidatiecentrum zo dicht mogelijk nabij de railterminaloperatie te worden gelokaliseerd. Hierbij is zowel een goede

68

bereikbaarheid van de railterminal ten opzichte van het consolidatiecentrum als de bereikbaarheid van het consolidatiecentrum voor landzijdig aan- en afvoer essentieel (aanvoer per truck via de A4 en de toekomstige OLV); • Op basis van bovenstaande geniet een locatie ‘aan’ de railterminal de voorkeur, echter de beoogde startlocatie – het Infraspeed terrein – biedt hiertoe geen ruimtelijke mogelijkheden; • Conform de studie van Movares geniet de zuidelijke locatie de voorkeur. De afstand bedraagt ca. 900 meter tot de railterminal die tevens ongestoord kan worden bereikt; • Indien deze locatie om bestemmingsplan technische c.q. politiek moverende redenen niet geschikt wordt geacht, komt de noordelijke locatie in aanmerking; • De afstand van de noordelijke locatie naar de railterminal bedraagt ca 1.600 meter. Dit heeft als consequentie dat de rijtijden van- en naar de railterminal langer zullen zijn, hetgeen mede leidt tot hogere operationele kosten; Een ander nadeel betreft het kruisen van de Bennebroekerweg. Hierdoor is het vereiste gesloten systeem (vanuit safety & security oogpunt bezien) niet voorhanden. Tevens moet er een oplossing worden gevonden om de Bennebroekerweg te kunnen kruisen. Hiervoor zijn een aantal mogelijke opties aangegeven als het bouwen van een viaduct of een tunnel. Vanuit een kostenaspect geniet dit niet de voorkeur. Gezien het relatief gering aantal vervoersbewegingen dat naar verwachting tijdens zogenaamde daluren zal plaatsvinden, lijkt een oplossing middels bijvoorbeeld stoplichten meer voor de hand te liggen.

OLV

De OLV voorziet in een tijdsgarantie tussen de HST Cargo Terminal, A4 Zone West en Schiphol Zuidoost. Tijdsgarantie dicteert echter niet een autonoom tracé. De OLV wordt gebundeld aan weerszijden van de A4, in plaats van aan een eigen tracé dat onder andere voorzag in een extra viaduct over de A4 en een extra coupure in de Geniedijk. Voor het tracé vanaf de A4 naar het luchthavenplatform wordt gebruik gemaakt van de vrijkomende rijstroken van het oude tracé van de N201. Door koppeling aan de wegstructuur wordt ruimte bespaard en wordt het plan bovendien flexibeler. De koppeling aan gescheiden rijstroken op de A4 voorkomt het opnieuw moeten kruisen van de gevoelige Geniedijk met grootschalige civiele kunstwerken. Bovendien wordt een viaduct over de A4 uitgespaard, wat naast financiële, ook ruimtelijke consequenties heeft. Dit, in combinatie met de sterk verbrede landschapstrook langs de A4, biedt een royaal en open zicht op een ‘breed’ aanwezige en ‘intacte’ Geniedijk. De OLV wordt in een aantal stappen ontwikkeld: FASE 1 Het zeer geringe OLV-verkeer van Schiphol Zuidoost naar A4 Zone West zal gebruik maken van het nieuwe tracé van de N201 waarbij vermenging plaats vindt met het reguliere verkeer. De huidige prognose is dat de doorstroming tot 2020 geen problemen zal opleveren, maar dat het deel van het OLV-verkeer dat tijdens de woon- werkpiek plaatsvindt daarna wel in toenemende mate congestie zal ondervinden. De intentie is om de OLV binnen het plangebied, vanaf de nieuwe afslag van de A4, direct op vrije rijstroken te laten rijden. FASE 2 Om de congestiepunten voor het OLV rond de aansluiting van de Nieuwe N201 op de A4 te voorkomen wordt voorgesteld om rond 2020 gebruik te maken van het dan niet meer in gebruik zijnde wegvak van de huidige N201 gelegen tussen de Fokkerweg en de huidige aansluiting op de A4. Dit is naar inziens mogelijk omdat er een overcapaciteit van 2 x 3 rijstroken momenteel aanwezig is. De regionale overheid moet hier beleidsmatig haar visie nog over geven. Of de bestaande op- en afritten kunnen blijven liggen en alleen door het OLV-verkeer gebruikt mogen worden; of dat deze worden afgegraven en nieuwe op- en afritten voor het OLV-verkeer strak langs de A4 moeten worden aangelegd ; is onderdeel van een vervolgstudie. FASE 3 In deze fase zullen ook aparte rijstroken voor de OLV worden aangelegd langs de A4, parallel aan de rijbanen van de nieuwe N201.

70

Verkeer

VERKEERSSTROMEN ALGEMEEN Door de diversiteit aan bedrijfsfuncties die binnen het IOP zijn voorzien, is een mix van vrachtwagens, medewerkers en bezoekers als verkeersstromen te verwachten. De interne ontsluiting is afgestemd op het programma in het gebied waarbij drie delen (logistiek kerngebied, Rijnlanderladder en de open zone) worden onderscheiden. Belangrijk is dat er per deel verschillende verkeersstromen (bezoekers, werknemers en logistiek verkeer; inclusief het OLVverkeer) worden onderscheiden. Dit is vertaald in de wegenstructuur. Voor de economische ontwikkeling is het van belang de autobereikbaarheid goed te houden, juist omdat de locatie hier geschikt voor is. Het openbaar vervoer moet versterkt worden door te verleiden in plaats van door autobereikbaarheid te frustreren. VRACHT- EN PERSONENWAGEN VERKEER Binnen het plan is beoogd deze stromen zoveel mogelijk te scheiden, zodat binnen het hardcore logistieke deel van A4 Zone West hoofdzakelijk bestemmingsverkeer rijdt. De centrale toegang tot A4 Zone West is gerealiseerd door tussen de icoonlocatie aan de A4 en het logistiek plaza een centrale as aan te leggen. Het bezoekersverkeer van de gemengde bedrijven verlaat op de kruising met de Nieuwe Rijnlanderweg deze centrale as, waardoor trucks en medewerkers logistiek binnen het hardcore logistieke deel minimaal gestoord worden door zoekende bezoekers. Het logistieke kerngebied wordt ingericht voor logistieke bedrijven. In dit gebied is straks ook de HST Cargo Terminal gelegen. Dit gebied wordt vooral gebruikt door logistiek verkeer (inclusief het OLV verkeer), de wegen zijn hier op berekend. Door het scheiden van functies is het mogelijk om dit deel in de toekomst, indien nodig, af te sluiten om de veiligheid van de bedrijven in dit deel te kunnen garanderen. Bezoekers hebben in dit gebied weinig te zoeken. Vrachtverkeer komt het gebied binnen via de centrale as, de Beyond logistics boulevard. Daarnaast loopt er een parallelweg langs het spoor met een aansluiting op de bestaande Bennebroekerweg. Binnen het logistieke kerngebied deel worden twee typen wegen onderscheiden. Hoofdwegen die de routering binnen het park verzorgen en subwegen die binnen de percelen het verkeer tot aan het truck court voert. De hoofdwegen zorgen ervoor dat vrachtwagens in korte tijd van de OLV en de entree van A4 Zone West op hun bestemming komen en vice versa. Binnen het stedenbouwkundig ontwerp is er rekening mee gehouden dat centrale parkeergelegenheden voor logistiek personeel direct toegankelijk moeten kunnen zijn vanaf de hoofdwegenstructuur. De Rijnlanderladder is bestemd voor kleinere bedrijven, toonzalen in combinatie met horeca en training. In dit gebied rijden voornamelijk werknemers en bezoekers. De wegen worden afgestemd op de doelgroepen, onder andere door mooie profielen met waterpartijen, voldoende parkeerruimte en bomen. Dit deel van het gebied kent een ladderstructuur met daarin een dominante ring. Deze ring sluit in het noorden aan op de Rijnlanderweg. Voor deze noordelijke ontsluiting van de Rijnlanderweg moet er wel voor gewaakt worden dat dit niet de hoofdaansluiting wordt. Er kan bekeken worden of het kruispunt met de Taurusavenue zo kan worden vorm gegeven, dat de ontsluiting alleen werkt in de richting van Hoofddorp. In het westen sluit de

72

ring aan op de Bennebroekerweg en in het oosten op de Beyond logistics boulevard. Deze boulevard zal vanuit verkeersveiligheid (mix van personenverkeer en vrachtverkeer met onder andere de OLV) worden vormgegeven als een baan met twee maal twee rijstroken, en met een apart vrij liggend tracé voor de OLV (heen en terug). Daarnaast bevinden zich parallelle wegen voor de directe adressen aan deze boulevard. Het verkeer op de boulevard heeft voorrang op de zijwegen. De HOV Westflank die onderdeel uit van de en Logistics Campus. gehouden met een eigen

door het gebied loopt maakt Trade Boulevard en de Trade In het profiel is rekening baan voor de HOV.

Het oostelijk deel (de open zone) van A4 Zone West wordt niet bebouwd. Dit agrarisch gebied wordt net als de bebouwing aan de rand, aangesloten op de interne ring in de Rijnlanderladder. De kruispunten van de Beyond logistics boulevard met de zijwegen worden bij voorkeur voorzien van maatregelen om prioriteit te kunnen geven aan het OLV-verkeer. Dit geldt ook voor de belangrijkste kruispunten op de Trade Boulevard / Trade en Logistics Campus waar het HOV rijdt. Hier zijn geregelde kruispunten wenselijk om prioriteit te kunnen geven aan het HOV.

PARKEREN

LANGZAAM VERKEER

Parkeren wordt per deelgebied anders opgelost. De Trade Boulevard die zich ontwikkeld aan de Nieuwe Rijnlanderweg kent in het profiel een substantieel aantal openbare bezoekersparkeerplaatsen. Alle overige parkeerplaatsen, zowel voor werknemers als bezoekers, worden op de eigen kavel opgelost. In het logistieke kerngebied zijn gestapelde en centrale voorzieningen ontsloten vanaf het hoofdcircuit. In de Trade en Logistics Campus worden de parkeervoorzieningen opgenomen in de stedenbouwkundige hoofdopzet van de verschillende clusters. Een eenvoudige oplossing is bijvoorbeeld parkeren op maaiveld, maar ‘onzichtbaar’ gesitueerd achter een aarden grondlichaam en met bebouwing er boven. Uitgangspunt is een goed functionerende, maar vooral ook een vanuit de openbare ruimte onzichtbare, oplossing.

A4 Zone West kent een fijnmazig netwerk voor het langzaam verkeer. In principe kan men overal komen. Met name de Rijnlanderladder, de Trade Boulevard en de Trade en Logistics Campus zijn ingericht als verblijfsgebied waar het comfortabel en veilig fietsen en wandelen is door vrij liggende paden en stoepen. Zo is in de Rijnlanderweg, die deels een recreatieve functie heeft, dan ook een smal voetpad aangelegd. De Rijnlanderweg is een belangrijk onderdeel in een groter recreatief netwerk dat de gehele polder beslaat. Inzet is om de kruising van de Beyond Logistics boulevard en de Rijnlanderweg ongelijkvloers te realiseren. Overige kruispunten krijgen vanzelfsprekende kruisingen op maaiveld. Naast de Rijnlanderweg en de relatie met Park 21 heeft het langzaam verkeer en sterke gerichtheid op de beleving van het Geniepark en het open polderdeel. Zo is er vanuit het station sprake van een bijzondere route tussen station, Campus, Hoeve de Vogel met het hazelnotenbos, uitmondend in het open polderlandschap.

In de bebouwing in de Rijnlanderladder wordt het parkeren ook ‘onzichtbaar’ vanaf de openbare weg opgelost. Een mogelijkheid is bijvoorbeeld parkeren op maaiveld, maar dan weggewerkt ‘achter’ de bebouwing. Indien gekozen wordt voor een maaiveld oplossing, dan dient dit in combinatie te gebeuren met groene aanleg van de terreinen. Aansluitend bij het gewenste groene beeld van dit deelgebied. Vanzelfsprekend mag het parkeren ook onder, in of bovenop de gebouwen gerealiseerd worden. HOV Voor het gebied ten zuiden van Schiphol, waaronder A4 Zone West, is een aantal verschillende HOVverbindingen voorzien. Deze verbindingen zijn ook opgenomen in de Structuurvisie van de gemeente Haarlemmermeer. De HOV-verbindingen zijn in twee categorieën op te delen. De lange afstand of verbindende routes en de meer ontsluitende HOVroutes. De voorgenomen verbindende HOV-routes zijn: • Langs de A4 onder andere Alphen aan den Rijn – Schiphol en Bollenstreek – Schiphol (nieuw traject) • Langs de N201 onder andere Hoofddorp – Aalsmeer – Uithoorn (bestaand traject) De voorgenomen gebiedsontsluitende HOV-routes zijn: • Station Hoofddorp – A4 Zone West – Hoofddorp - Westflank (nieuw traject) Beide systemen zijn anders van opzet. De verbindende HOV-routes zijn veel directer, hebben minder haltes, rijden voor het grootste gedeelte (bij voorkeur helemaal) op eigen infrastructuur en hebben een hoge snelheid. Het ontsluitende HOV systeem heeft meer haltes, een kortere lijnvoering en maakt meer gebruik van medegebruik. De rijtijd en de betrouwbaarheid is daarbij gegarandeerd en concurrerend. Het koppelen van beide systemen kan tot gevolg hebben dat er speciale inhaalhaltes moeten worden aangelegd waarbij het verbindende HOV de hoogste prioriteit heeft. Het leiden van een verbindende HOV over de route van een ontsluitende HOV wordt vervoerskundig als onwenselijk beschouwd. Zo wordt namelijk een omweg gereden die meer tijd kost, en zorgt voor meer discomfort (zoals extra bochten. In A4 Zone West is ruimte gereserveerd voor beide systemen. Gestreefd wordt om in het gebied 50% gebruik van het openbaar vervoer te realiseren, met name woon-werkverkeer en bezoekers.

74

KAVELGROOTTE, GEBOUWDIEPTE INDEELBAARHEID PANDEN

EN

FLEXIBELE

Binnen het logistieke deel worden drie grote percelen ontwikkeld waarvoor ontwikkelaars gezocht kunnen worden. Dankzij de gekozen dimensies binnen deze percelen is het mogelijk kavels van verschillende afmetingen te realiseren. Hierdoor is het voor de primaire logistieke functies mogelijk om panden, met een diepte variërend tussen de 45 en 80 meter, in ’back to back’ configuratie te realiseren. Voor de bedrijven met een gemengde functie aan de Nieuwe Rijnlanderweg is zelfs rekening gehouden met een panddiepte tot 120 meter. Deze afmetingen bieden ontwikkelaars de mogelijkheid grote logistieke panden te ontwikkelen met flexibel indeelbare units. Flexibiliteit in de indeelbaarheid biedt de mogelijkheid om een pand aan meerdere onafhankelijke kleinere gebruikers te verhuren en maakt de gebouwen gebruiker onafhankelijk. Bij wisseling van de gebruiker zijn hierdoor minimale aanpassingen aan het pand nodig, wat de panden toekomstbestendig maakt. Deze flexibiliteit steunt daarmee zowel het belang van de gebruiker als de duurzaamheid. De gebruiker kan de grootte van zijn pand eenvoudig aanpassen aan de ontwikkeling van zijn operatie en de duurzaamheid is gebaat bij een lange levensduur van gebouwen, die niet afhankelijk is van het gebruik van de individuele huurder. Logistieke functies hebben beveiliging tegen diefstal nodig. Deze beveiliging kan op verschillende niveaus worden uitgevoerd, afhankelijk van het gewenste beveiligingsniveau. Ieder beveiligingsniveau heeft zijn eigen impact op de indeling van een bedrijventerrein. Bij het ontwerp van het IOP is rekening gehouden met afmetingen van ‘truck courts’ die passen bij verschillende beveiligingsniveaus. Beveiliging kan per huurder individueel georganiseerd worden, maar ook door middel van centrale toegangscontrole tot een afgeschermd gebied binnen het bedrijven terrein.

82

robuust groenstructuur

BEHOUD DOOR ONTWIKKELING - DE RIJNLANDERWEG De Rijnlanderweg is een typisch product van de Haarlemmermeer – een lint van woonhuizen, boerderijen, bedrijven en akkers aan een zeer smal profiel. Zoals overal in de polder zijn de profielen eigenlijk te smal om aanpasbaar te zijn. Het ontbreekt de Haarlemmermeer aan de royale maten die bijvoorbeeld wel in de Flevopolder te vinden zijn, met zijn brede profielen met vele rijen bomen waar aanpasbaarheid wordt geboden binnen een stabiel en sterk ruimtelijk, landschappelijk kader van bomen, gras en water. Het lastig aanpasbare profiel maakt de Haarlemmermeer uniek en tegelijkertijd problematisch wanneer het gaat om ruimtelijke herindeling. De Rijnlanderladder is als zodanig een nieuwe landschappelijke structuur, een ‘Haarlemmermeerpolder 2.0‘. De voorgestelde zonering voorziet in een scheiding van vracht- en personenverkeer. Vooral het gebied voor de primaire logistieke functies is op-entop ingericht voor vrachtwagens. In tegenstelling tot de vrachtwagen als maat der dingen in de logistieke kern, overheerst de groene maat en schaal in de Rijnlanderladder. De relatief bescheiden en groene wegen en kleinere korrel van bebouwing maken onderdeel uit van een groter raamwerk met een substantieel aandeel van bomen, water en boomgaarden. Door het introduceren van de Nieuwe Rijnlanderweg en de Rijnlander Randweg wordt de Rijnlanderweg autoluw gemaakt. Naast het sterke logistieke gezicht heeft A4 Zone West ook een krachtige andere kant, één die groener en recreatiever is. Recreatieve (fiets)routes lopen door het gebied, streekeigen producten worden geteeld, bereid en genoten. Deze kant van A4 Zone West biedt een geïntegreerd en vertakt netwerk voor ontplooiing van mensen, flora en fauna. Ook vanuit dit perspectief is A4 Zone West multimodaal: maar dan lokaal, groen en langzaam.

88

Rijnlanderladder - synergie van bestaande en nieuwe bebouwing

suggestie mogelijke invulling Rijnlanderladder

suggestie mogelijke invulling Rijnlanderladder

91

referenties paviljoenachtige gebouwen

referenties verzamelgebouwen

referenties clusters van representatieve gebouwen

referenties clusters van representatieve gebouwen

referenties publieke ruimte

95

referenties schakelstuk

99

referenties openbare ruimte icoon

referenties icoon - utiliteitsgebouwen

referenties icoon - architectuur

referenties icoon - parkeerfaciliteiten en terminals

referenties icoon - reclame

101

HOOFDSTUK 4 ONTWIKKELSTRATEGIE A4 ZONE WEST WORDT OVER EEN LANGE TIJDSPERIODE ONTWIKKELD. HET IOP ZET DAAROM VOORAL IN OP EEN DYNAMISCH GROEIMODEL MET EEN ROBUUSTE HOOFDSTRUCTUUR, IN PLAATS VAN EEN IN RELATIEF KORTE TIJD UIT TE VOEREN BLAUWDRUKPLAN. DIT HOOFDSTUK GAAT IN OP DE STRATEGIE WAARMEE A4 ZONE WEST HAAR AMBITIES WIL GAAN REALISEREN.

1. ONTWIKKELMODEL EN UITGIFTESTRATEGIE

Gebiedsontwikkeling na de crisis is niet meer hetzelfde als ervoor. Ook voor A4 Zone West heeft dit consequenties. De logica van een alsmaar toenemende vraag is verdwenen, samen met het bijbehorende verdienmodel waarbij alle gronden worden aangekocht en vervolgens snel worden uitgegeven aan ontwikkelaars. Deze zogenaamde 1.0 benadering is vervangen door een 2.0 benadering waarbij meer aandacht is voor het huidige gebruik en de mogelijkheden van tijdelijke exploitatie. Deze uitbreiding van het verdienmodel laat echter een ander interessant verdienmodel liggen. Bij ‘gebiedsontwikkeling 3.0’ wordt daarom niet alleen gestuurd op de huidige en tijdelijke exploitatie van het gebied, maar ligt de focus vooral op het beoogde uiteindelijke gebruik. Gebiedsontwikkeling wordt gebiedsexploitatie, waarbij de schotten in het verdienmodel tussen ontwikkelingswinst op grond- en opstal worden opgeheven en van meet af aan met de ogen van een belegger en exploitant naar het gebied wordt gekeken. Dit verdienmodel vraagt daarmee om de vroegtijdige deelname van partijen, met allen een belang in de uiteindelijke exploitatiefase. Vergezeld van samenwerkingsvormen, zoals gebiedsfondsen, waarin deze partijen kunnen participeren. Grondeigenaren krijgen voor de inbreng van hun gronden aandelen in de fondsen en kunnen deze op termijn verzilveren. Met deze benadering wordt de business case van het gebied groter, want naast vastgoed kunnen ook allerlei andere investeringen, zoals infrastructuur, parkmanagement en parkeren, onderdeel van de fondsen worden. Met gebiedsexploitatie kan daadwerkelijk gestuurd worden op de duurzame ontwikkeling én exploitatie van een gebied en dit kan ook leiden tot financiële voordelen. Dit biedt interessante perspectieven voor A4 Zone West. NAAR EEN DUURZAME GEBIEDSKWALITEIT Kern van de opgave voor A4 Zone West is het koppelen van de financiële haalbaarheid aan de hoge kwaliteitsambities op thema’s die bepalend zijn voor intermodale logistiek en duurzaamheid. De oplossing ligt in het maken van keuzes uit een palet van (deel)gebiedsgebonden verdienmodellen die enerzijds beantwoorden aan een marktvraag en anderzijds de kwaliteitsambities borgen: • • •

Gronduitgifte in eigendom en normaal parkmanagement; Gronduitgifte in erfpacht en uitgebreid parkmanagement; Gebiedsexploitatie in fonds(en) en uitgebreid parkmanagement.

Zowel de kwaliteitsambitie op het gebied van logistiek als, van duurzaamheid, wordt bepaald door de wijze waarop stromen van goederen, mensen, energie, water en informatie door het gebied gaan. De wijze van begeleiding van deze stromen is gevat in een aantal thema’s: • • • • • • • • • 110

Lang parkeren Parkeren Warmte Elektriciteit Parkmanagement Afval Groenproductie Water Grondbank

Thema’s en verdienmodellen hangen samen, wat tot uitdrukking komt in de financiële haalbaarheid en in de wijze waarop duurzaamheidsambities worden gewaardeerd. De financiële toets heeft plaatsgevonden door het maken van een grondexploitatie, gebaseerd op gronduitgifte in eigendom, en een reservering voor parkmanagement. In deze grondexploitatie zijn alle kosten opgenomen die een hoogwaardige logistieke kwaliteit garanderen, zoals de OLV. Deze berekening leidt tot een miniem positief resultaat. Daarnaast zijn voor een aantal onderdelen van een mogelijke gebiedsexploitatie, te weten vastgoed, parkeren, energie en parkmanagement, eerste rendementsberekeningen gemaakt om te zien of deze een bijdrage kunnen leveren aan de haalbaarheid. Dit blijkt het geval. Tevens is de gebiedsontwikkeling beoordeeld aan de hand van het in ontwikkeling zijnde toetsingskader BREEAM Gebiedsontwikkeling. Dit leidt, zoals reeds aangegeven, tot een voorlopige indicatieve beoordeling op de rand van Excellent en Outstanding. Deze waardering correspondeert met de ambities van A4 Zone West. Het management van het gebied weegt zwaar door in de scoresystematiek en de borging daarvan in de ontwikkelstrategie is van groot belang. Deze borging is het meest verzekerd bij het verdienmodel gebiedsexploitatie in fonds(en) en uitgebreid parkmanagement en het minst bij gronduitgifte in eigendom en beperkt parkmanagement. Gezien de grootte van het gebied en de verschillen tussen de ruimtelijke deelgebieden, ligt het voor de hand om uit te gaan van een mix van verdienmodellen. De keuze van de modellen kan in het vervolg tot stand komen op basis van een markttoets en een nadere verkenning van juridische en financiële mogelijkheden. In aanvulling hierop zijn de ingrediënten voor de keuzes derhalve deelgebieden, verdienmodellen, kwaliteitsambities op de thema’s en de mate van borging. Voor bepaalde deelgebieden wordt de aanpak met gebiedsfondsen verder onderzocht. De keuzes leiden tot een (deel)gebiedsgebonden ontwikkelingsstrategie die zowel robuust (borging van de kwaliteit) als flexibel (inspelend op de marktvraag) is. De achterliggende gedachte daarbij is dat de kwaliteitsambities ten aanzien van intermodale logistiek en duurzaamheid op de lange termijn goed aansluiten bij de marktvraag en daarmee bepalend zijn voor de concurrentiepositie van A4 Zone West. In bijlage 8 vindt ontwikkelstrategie.

u

een

nadere

uitleg

van

de

2. BRANDINGSTRATEGIE

Om de ambitie van A4 Zone West waar te maken is het belangrijk om te investeren en A4 Zone West als een bijzonder concept in de markt te zetten. ‘Branding’ speelt een belangrijke rol bij het creëren en versterken van draagvlak voor A4 Zone West en, nog belangrijker, bij het positioneren van de locatie richting de markt. De manier waarop dit aangevlogen kan worden wordt nader uitgewerkt in een brandingstrategie. Hieronder worden alvast de belangrijkste ingrediënten voor deze strategie weergegeven. Deze ingrediënten gelden als de ‘unique selling points’ van de locatie en dienen in de branding van het gebied een belangrijke plaats in te nemen. 1.

INVESTEREN IN EEN AANTREKKELIJKE EN KWALITATIEF HOOGWAARDIGE HOOFDSTRUCTUUR.

In de eerste fase wordt, als ruggengraat voor de ontwikkeling, de entreeboulevard vanaf de A4 met de hoofdas naar het Campusmilieu gerealiseerd. Daarnaast worden elementen met cultuurhistorische waarde gerealiseerd, die de belevingswaarde en de kwaliteit van het vestigingsmilieu versterken: het internationaal aansprekende Geniepark met daarin de monumentale Geniedijk, de Rijnlanderwegzone met haar karakteristieke lintbebouwing en het polderlandschap langs de A4. 2.

HET VESTIGEN VAN A4 ZONE WEST ALS INTERNATIONAAL REFERENTIEPUNT OP HET GEBIED VAN DUURZAAMHEID.

A4 Zone West heeft de ambitie het meest duurzame bedrijventerrein te worden van Europa, waarbij duurzaamheid verweven is met alle elementen: proces én inhoud. In alle uitingen moet daarom aandacht aan het duurzame karakter worden besteed. De inrichting van A4 Zone West wordt hoogwaardig, met bijzondere aandacht voor flexibiliteit, toekomstwaarde, belevingswaarde, verblijfskwaliteit en inpassing in de bestaande omgeving. Belangrijk ‘branding’-middel is de realisatie van de HST Cargo Terminal als hoogwaardig, innovatief en duurzaam alternatief voor vrachtvervoer over de weg. 3.

INVESTEREN IN HET MULTIMODALE KNOOPPUNT.

Het multimodale knooppunt, bestaande uit onder meer de OLV en HST Cargo Terminal, is een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor de gewenste logistieke bedrijvigheid en daarmee een ‘unique selling point’ van A4 Zone West. Voor de ontwikkeling van deze modaliteiten wordt uitgegaan van een dynamisch groeimodel. In de eerste tien jaar wordt ingezet op de ontwikkeling van de eerste fase van de OLV en de HST Cargo Terminal. Hierdoor wordt de vliegwielfunctie met betrekking tot het vestigen van logistieke bedrijven, al vroeg in de ontwikkeling van A4 Zone West ingezet. 4.

REALISATIE VAN ONDERSCHEIDENDE EN WERVENDE DEELMILIEUS.

In de eerste fase worden in A4 Zone West een aantal nieuwe locatieconcepten ontwikkeld die het logistieke cluster versterken. Deze locatieconcepten zijn de vertaalslag van de pijler beyond logistics. De locatieconcepten vormen vestigingsmilieus voor bedrijven en functies die waarde toevoegen aan het logistieke cluster.

116

A4 Zone West kan zich door middel van deze locatieconcepten onder meer gaan onderscheiden door (inter)nationaal het toonaangevende toneel te worden van de ‘experience centers’, ‘inspirience centers’, ‘trade centers’ en ‘flagship’ vestigingen. Dit onderscheidende kenmerk van de locatie verdient aandacht in de brandingstrategie. TOT SLOT Om A4 Zone West succesvol en onderscheidend in de markt te zetten, is de huidige naam van het gebied (A4 Zone West) niet geschikt. Zeker internationaal spreekt de naam onvoldoende tot de verbeelding. Na vaststelling van het IOP zal dan ook een procedure in gang worden gezet om te komen tot een internationaal aansprekende en wervende naam voor het gebied, die aansluit op de bekendheid van ACT, pakkend de ambities samenvat en recht doet aan de identiteit van het gebied nu en in de toekomst.

3. DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE

Naast het bepalen welke duurzaamheidsmaatregelen A4 Zone West wil gaan treffen, is het van wezenlijk belang te bepalen met welke strategie dit mogelijk te maken is. Een uitgekiende strategie dient de feitelijke realisatie van de ambities te borgen. Hieronder is de verzameling van uitgangspunten van de strategie aangegeven. Het realiseren van de ambities is een opgave die de GEM A4 Zone West niet alleen kan uitvoeren. In coalities met andere partijen wordt gewerkt aan de feitelijke realisatie. In de Guidance Duurzaamheid ACT zijn al meerdere mogelijke coalities voorgesteld. In de volgende fasen wordt hier verder invulling aan gegeven, mede afhankelijk van de te kiezen ontwikkelstrategie. In deze fase van het IOP worden met de gemeente en het Hoogheemraadschap van Rijnland convenanten gesloten om de ambities gezamenlijk vast te leggen en zo mogelijk werkafspraken te maken. In het convenant met de gemeente wordt hierbij tevens aangesloten op het recent vastgestelde Programmaplan Ruimte voor duurzaamheid. In de vervolgfase(n) worden nog meer en andere coalities gesmeed. Hierbij wordt gedacht aan: •

•

•

•

Energiebedrijven: duurzame energievoorziening, mogelijk in een ESCO, met partijen als NUON, Eneco, Greenchoice etc.; Ontwikkelende partijen: vastleggen duurzaamheidsambities met onder meer Schiphol Real Estate en IPMMC; Omliggende ontwikkelingen: uitwisselen reststromen met bijvoorbeeld PrimAviera, De Meerlanden, Schiphol, Park 21, Park20/20, Rijnland of bijvoorbeeld parkeren met Schiphol; De feitelijke eindgebruikers op het terrein, zowel voor tijdelijke als permanente functies.

INVULLING DUURZAAMHEIDSAMBITIES Ten aanzien van de invulling van de ambities dienen minimaal nog de volgende uitgangspunten verder uitgewerkt te worden in de volgende fasen: • Uitwisseling van reststromen: zeker met de naastliggende glastuinbouwontwikkeling Primaviera dient nader te worden onderzocht welke mogelijkheden er op termijn concreet ontstaan ten aanzien van onder andere gietwater en warmte. De beide ontwikkelingen zijn nog te prematuur om daar nu al bindende uitspraken over te doen. Verder kan onderzocht worden of op de locatie een gemeentelijke grondbank te realiseren is en of dat A4 Zone West gebruik kan maken van de door de jaren heen vrijkomende grondstromen van (gemeentelijke) projecten • Uitwerking watersysteem: in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente Haarlemmermeer wordt gewerkt aan het gezamenlijk verder uitwerken van het watersysteem. Belangrijk onderdeel hierin is de decentrale sanitatie, aangezien deze maatregel sterk afwijkt van de standaardoplossing met een afvoer naar de rioolwaterzuivering. • Uitwerking regionale vergister: (een deel van) het afval van A4 Zone West en mogelijk het afvalwater en de (lokaal geteelde) biomassa worden bij voorkeur verwerkt in een GFT-vergister. De meeste kansen lijken te liggen in een regionale aanpak en onderzocht moet worden welke mogelijkheden hiervoor zijn. Hierbij wordt bij voorkeur aangesloten op de reeds lopende initiatieven van De Meerlanden, PrimAviera en Greenport Aalsmeer. 118

• Uitwerking verplichting en verleiding: afhankelijk van de keuze voor een gebiedsfonds, erfpacht of regulier parkmanagement dient te worden uitgezocht welke (juridische) maatregelen er beschikbaar en nodig zijn om de eindgebruiker en ontwikkelaar te verplichten of te verleiden om bepaalde duurzaamheidsmaatregelen te treffen. • Uitwerking tijdelijk gebruik: in overleg met onder andere de huidige agrarische gebruikers en Meerboeren (de verenigde Haarlemmermeerse boeren en tuinders) wordt onderzocht welke vormen van duurzaam gebruik tijdelijk mogelijk zijn. Een voorbeeld kan het verbouwen van olifantengras zijn. Dit kan allereerst als biomassa dienen voor de GFTvergister. Daarnaast heeft het voordelen aangezien het geen ganzen aantrekt in de nabijheid van Schiphol en het grondgeluid beperkt. Met de toename van de efficiency van PV-panelen is het op termijn (naar verwachting vanaf 2018) ook mogelijk en financieel rendabel om (tijdelijke) zonnevelden aan te leggen.

119

4. FASERING EN TIJDELIJKHEID

FASERING Het programma van A4 Zone West komt marktgericht tot stand en kent een lange doorlooptijd. Dit lange tijdspad is vanuit marktperspectief niet te overzien en vraagt daarom flexibiliteit met betrekking tot de planologische benadering. Planologisch dient ruimte ingebouwd te zijn voor onverwachte ontwikkelingen in stedenbouwkundige concepten. Dit is nodig om goed tegemoet te kunnen komen aan de toekomstige vraag. Deze flexibiliteit sluit aan bij het in dit IOP gehanteerde dynamisch groeimodel waarbij de ontwikkeling van de A4 Zone West uit meerdere fasen is opgebouwd. De programmatische uitwerking van de eerste fase is hieronder omschreven. PROGRAMMA VAN DE EERSTE TIEN JAAR Voor de eerste fase geldt de noodzaak voor flexibiliteit in mindere mate, hoewel ook tien jaar een zeer lange periode betreft in termen van marktanalyse. Het programma voor deze eerste periode gaat dan ook uit van een aantal aannames met betrekking tot de ingezette ontwikkelingsrichting. Daarnaast wordt ruimte gereserveerd voor het opvangen van de frictie tussen specifieke vraag en specifiek aanbod, vooral richting het eind van de eerste fase. Hiervoor wordt ongeveer vier hectare benodigd geacht. Het totale ruimtelijke programma voor de eerste fase komt hiermee uit op 54,9 ha. met een achterliggende vraagraming van 50,8 ha. De vraagraming voor de eerste tien jaar is in tabel 6 weergegeven. Er wordt in de eerste tien jaar ingezet op de ontwikkeling van het multimodale knooppunt door de uitvoering van de eerste fase van de OLV (als onderdeel van de hoofdinfrastructuur) en de eerste fase (op een tijdelijke locatie) van de HST Cargo Terminal. Hierdoor wordt de vliegwielfunctie, met betrekking tot het vestigen van logistieke bedrijven, al vroeg in de ontwikkeling van A4 Zone West ingezet. Doel hierbij is om (internationale) logistieke- en transportbedrijven uit de tweede linie, die ruimtelijk of functioneel niet goed kunnen worden geaccommodeerd op terreinen als SLP, op A4 Zone West te huisvesten. Daarnaast gaat het ook om logistieke bedrijven die in het bijzonder gebruik maken van de nabijheid van de multimodale ontsluiting van het terrein en daarom zullen kiezen voor A4 Zone West. Voor deze categorie wordt gerekend op een uitgifte van 24,4 ha. in de eerste tien jaar. De verwachting is dat de uitgifte in de jaren daarna zal toenemen gezien de verdere ontwikkeling van de multimodale ontsluiting: de tweede fase van de OLV, HST Cargo Terminal en een truckparkeervoorziening. Maar ook gezien de toenemende vraag bij een aantrekkende economie en het afnemende nieuwbouwaanbod op de overige locaties. In de eerste fase wordt ook ruimte gecreëerd voor bedrijven uit de categorie modern gemengd. Hiermee wordt bijvoorbeeld ingespeeld op de opkomst van e-commerce (internetverkoop) en de bijbehorende vraag naar kleine tot middelgrote representatieve bedrijfsruimtes, in een voor medewerkers en bezoekers aangename omgeving. Ook wordt hiermee ingespeeld op de vraag naar kleinschalige, flexibele bedrijfsruimtes (bedrijfsverzamelgebouwen met een logistieke component) in andere sectoren. En op de vraag naar ruimte voor ondersteunende bedrijvigheid in de logistieke sector (bewerkingsen verwerkingsindustrie). De vraag hiernaar wordt geraamd op 16,8 ha. in de eerste tien jaar.

120

Uit de voor A4 Zone West bijzonder kansrijke clusters (perishables, life sciences en ICT/high tech) komt een specifieke ruimtevraag die geraamd is op 9,6 ha. in de eerste tien jaar. Daarmee wordt in de eerste periode fors ingezet op deze ruimtevraag. Vanuit de gedachte dat dit sectoren zijn die op dit moment snel in ontwikkeling zijn en juist ook de komende tijd behoefte zullen hebben aan specifieke bedrijfsruimte die nog niet voldoende voorhanden is in de markt. De kwaliteitssprong die deze bedrijven de komende jaren zullen maken in de bedrijfshuisvesting, vanwege groeiend kapitaal en specifieke vestigingseisen, kan op A4 Zone West geaccommodeerd worden. De verwachting is dat bedrijven uit deze sectoren niet alleen vanuit de MRA of internationaal zullen worden aangetrokken, maar ook vanuit omliggende regio’s. Continuering van onderzoek naar kansrijke sectoren (zoals wellicht pharma en office supplies) en het ontwikkelen van specifieke (vastgoed)concepten voor deze sectoren zal daarbij ook een bijdrage leveren aan de gewenste uitgifte in de eerste tien jaren. Bedrijven met een Trade Boulevard-component zijn uiteraard ook te categoriseren in de bovenstaande segmenten. Echter is de verwachting dat er een extra vraag van 13,1 ha. in de eerste tien jaar ontstaat vanuit de bovenstaande segmenten, vanwege de specifieke positionering van A4 Zone West. Maar ook vanwege de focus op het creëren van een werklocatie waar ruimte is voor ontmoeten, beleven, verblijven, inspireren: een locatie die aanzet tot innovatie, productie en het drijven van handel. Deze ruimtevraag zal voor een deel niet resulteren in een afzonderlijke ruimtelijke ontwikkeling, maar onderdeel uitmaken van de ruimtelijke ontwikkeling van bedrijven uit eerdergenoemde segmenten. Deze extra vraag moet dus deels worden opgeteld bij de vraag uit de overige segmenten. Daarnaast levert de focus van A4 Zone West ook een vraag op naar separate ruimte voor onder andere praktijkgerichte onderwijscentra, congresruimte, horeca, een sportcentrum, kinderopvang en overige faciliteiten. Dit resulteert in totaal in de vraag van 13,1 ha. in de eerste tien jaar. Het programma voor de eerste tien jaar eindigt bij het fysieke begin van A4 Zone West, namelijk het icoon. Deze markante ontwikkeling is essentieel voor de beeldvorming en het in de markt zetten van A4 Zone West. Daarom is ervoor gekozen om in de eerste periode ook fors in te zetten op de uitgifte van deze locatie. Als programma wordt gedacht aan een Transferium voor gebruikers van Schiphol, (lang en kort parkeren Schiphol, P+R, HOV-stop) en gebruikers van A4 Zone West (HOVstop, kort parkeren), een truckparkeerplaats inclusief voorzieningen, een hotel, reclameuitingen en utiliteitsbouw (bijvoorbeeld wateropslag). De ruimtebehoefte hiernaar, als onderdeel van de verschillende segmenten, wordt in de eerste tien jaar geraamd op 2,9 ha.

TIJDELIJKE EXPLOITATIE Bijzondere aandacht gaat uit naar vormen van tijdelijke exploitatie. Tijdelijke exploitatie draagt op verschillende manieren bij aan de ontwikkeling van A4 Zone West: 1. Het draagt zorg voor extra inkomsten in het gebied, waarbij bijvoorbeeld de rentelasten van nog niet in exploitatie genomen gronden, zoals de tweede fase, (deels) kunnen worden afgedekt.

2. Het fungeert als vliegwiel voor de ontwikkeling van een specifiek deelmilieu, zoals de Trade en Logistics Campus of de Rijnlanderladder. 3. Het maakt onderdeel uit van een programmatische groeistrategie, zoals de icoonlocatie. Voorbeelden van tijdelijk gebruik die interessant zijn voor ieder van deze categorieën: Ad. 1 Multifunctionele landbouw: het maken van koppelingen van landbouw met andere vormen van gebruik of doelstellingen, zoals de verbouw van gewassen voor de productie van biobrandstof. Indien er ook een combinatie gemaakt kan worden met het bevorderen van de veiligheid van Schiphol door een vogelonvriendelijk gewas te kiezen, worden meerdere doelen bereikt.

Cluster logistiek

Bestaande markt Nieuwe markt (Trade Boulevard) Eindsituatie 2040

56 ha.

Specifieke clusters (Perishables , ICT/High Tech, Lifesciences) 17,5 ha.

10 ha.

3,7 ha.

66 ha.

21,2 ha.

Modern gemengd (overige sectoren)

Totaal A4 Zone West

40 ha.

113,5 ha.

10 ha.

23,7 ha.

50 ha.

137,2 ha.

Tabel 6: Uitgiftecapaciteit A4 Zone West 2013-2040 (netto ha. uitgeefbaar terrein) (bron: gegevens SADC, Schiphol Real Estate, IPMMC, Buck Consultants International, Cendris)

Ad 2. Het organiseren van bijzondere evenementen in het (nog onbebouwde) deel van de Trade en Logistics Campus, het vestigen van een tijdelijk startersmilieu langs de Rijnlanderweg of het realiseren van voorzieningen in tijdelijke paviljoens in de Trade en Logistics Campus. Ad 3. Het realiseren van een parkeerprogramma gericht op Schiphol en de zuidkant van de MRA, dat kan doorgroeien naar een hoogwaardige parkeerterminal direct aan de Airportcorridor. Dit is tevens de geëigende locatie voor hoogwaardige vormen van reclame-uitingen, zoals digitale billboards.

121

5. PUBLIEKRECHTELIJK

HET VIGERENDE BESTEMMINGSPLAN Medio 2004 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer het bestemmingsplan “Hoofddorp A4 Zone West’ vastgesteld. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een m.e.r.-procedure doorlopen. De gronden aan weerszijden van de Rijnlanderweg hebben in dit bestemmingsplan de bestemming “Uit te werken bedrijfsdoeleinden”. De ontwikkeling van deze gronden is afhankelijk gesteld van de realisering van de hoofdontsluitingsstructuur. In de uitwerkingsregels bij de bestemming “Uit te werken bedrijfsdoeleinden” is opgenomen dat de gronden gelegen aan de westzijde van de Rijnlanderweg het eerst ontwikkeld moeten worden, maar dat dit pas mag plaatsvinden als de verlegde Bennebroekerweg met een aansluiting op de Rijksweg A4 is gerealiseerd. Daarnaast moet in het westelijke gedeelte één centrale noord-zuid georiënteerde interne ontsluitingsweg worden aangelegd, die aansluit op de verlegde Bennebroekerweg. Inmiddels is de situatie gewijzigd. Er wordt op dit moment een nieuwe aansluiting van de N201 op de Rijksweg A4 aangelegd door de provincie NoordHolland en de hoofdontsluiting van A4 Zone West gaat rechtstreeks aantakken op deze nieuwe afslag. Ontsluiting hoeft daarom niet meer via de (verlegde) Bennebroekerweg plaats te vinden. Daarnaast zijn er gewijzigde inzichten met betrekking tot het programma. Naast pure logistiek wordt er ook ruimte gegeven aan Trade Boulevardfuncties en clustering & creating. Het vigerende bestemmingsplan voldoet daarom niet meer. Om deze reden wordt, op basis van dit IOP, een nieuw bestemmingsplan opgesteld. EEN NIEUW BESTEMMINGSPLAN Uitgangspunt voor het bestemmingsplan voor de 1e fase van de ontwikkeling is dit Integrale Ontwikkelingsplan. Voor dit gebied, waarin de komende tien jaar ontwikkelingen zullen plaatsvinden, wordt een globaal eindplan opgesteld. Dit is een globaal bestemmingsplan zonder uitwerkingsplicht, waarin ruim omschreven bestemmingen en daarbij behorende doeleindenomschrijvingen worden opgenomen die de grondgebruiker (of eigenaar) veel vrijheid en benuttingsmogelijkheden laten. Hiervoor is gekozen omdat op basis van het plan ontwikkelingen direct vergund moeten kunnen worden en niet exact vast ligt waar welke ontwikkeling moet komen. Het plan geeft veel flexibiliteit die praktisch is bij (onbekende) toekomstige ontwikkelingen. Consequentie hiervan is wel dat veel onderzoek (milieu, verkeer) nodig kan zijn om aan te tonen dat die flexibiliteit ook ruimtelijk aanvaardbaar is. Nader overleg vindt plaats over de vraag of de buiten het plangebied te situeren verlegde verbrede Bennebroekerweg in het bestemmingsplan moet worden meegenomen. Hierbij is tevens afstemming met het Deltaplan Bereikbaarheid noodzakelijk. Ontwikkelingen in het Geniepark voorzover dat binnen het exploitatiegebied A4 Zone West valt, voor zover binnen tien jaar na vaststellen van het bestemmingplan gerealiseerd, worden meegenomen in dit bestemmingsplan. De delen van de interne hoofdstructuur, die niet binnen de realisatieperiode van het bestemmingsplan worden aangelegd, worden niet meegenomen in dit bestemmingsplan. Nader overleg dient nog plaats te vinden over hoe wordt omgegaan met het gedeelte van A4 Zone West dat de komende tien jaar nog niet wordt ontwikkeld. Voor die delen zal worden onderzocht wat de tijdelijke gebruiksmogelijkheden zijn. Hierbij wordt opgemerkt

132

dat het vooralsnog niet mogelijk is om hier voorlopige bestemmingen aan te geven, omdat deze voor maximaal vijf jaar gelden. Voor A4 Zone West wordt een anterieure overeenkomst tussen de GEM A4 Zone West en gemeente Haarlemmermeer opgesteld. Deze dient getekend te zijn voordat het ontwerpbestemmingsplan door het college van B&W van de gemeente Haarlemmermeer wordt vastgesteld. Er is inmiddels gestart met de voorbereidingen van het bestemmingsplan. Nader overleg vindt nog plaats over de mogelijkheid, c.q. de wenselijkheid om op onderdelen van het plan een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten voort te zetten, dan wel te vestigen. Gelijktijdig met het bestemmingsplan beeldkwaliteitplan opgesteld.

wordt

een

De MER, die is opgesteld voor het vigerende bestemmingsplan, voldoet niet volledig meer, omdat zowel de hoofdinfrastructuur als het programma gewijzigd zijn. Onderzocht zal worden of volstaan kan worden met een aanvullende MER-notitie of dat een nieuwe MER moet worden opgesteld.

HOOFDSTUK 5 CIVIELE TECHNIEK EN VEILIGHEID Bij de ontwikkeling van A4 Zone West zijn civiele Techniek en veiligheid essentiële thema’s. Zij vormen belangrijke uitgangspunten bij het uitwerken van de verschillende inrichtingsplannen en geven belangrijke invulling aan de duurzaamheidsambities. In dit hoofdstuk is kort aangegeven hoe deze thema’s zijn verwerkt in het IOP. Voor een uitgebreide omschrijving wordt verwezen naar de bijlagen 9 en 10.

1. VEILIGHEID

A4 Zone West wordt een gemengd leef- en werkgebied, waarin verschillende functies worden gecombineerd in diverse werkmilieus met verschillende dichtheden aan personen. Daarnaast is er langs de Rijnlanderweg nog een beperkte woonfunctie gecombineerd met specifieke voorzieningen die het gebied levendig maakt, ook in de avonduren en in de weekenden, en zodoende als recreatieve schakel fungeert tussen het Geniepark en Park 21. Het gebied wordt ook gekenmerkt door (zware) transportassen, zoals de spoorlijn voor NS en HSL, de Rijksweg A4, de verbindingsweg naar de Bennebroekerweg en verbrede Bennebroekerweg, de Nieuwe Rijnlanderweg als centrale as met aansluitende bedrijfsontsluitingswegen, op termijn de OLV en reserveringen voor HOV en ten slotte het buisleidingentracé met hogedruk aardgasleidingen en DPO- leiding. Ook wordt rekening gehouden met een gemengd boven- en ondergronds hoogspanningstracé, de 380 kV leiding. Veiligheid heeft betrekking op de beveiliging van het bedrijventerrein en anderzijds ook op de risico’s van verschillende bronnen in, en direct om, het plangebied: de externe veiligheid. Voor A4 Zone West is het voornemen het Keurmerk Transported Asset Protection Association (TAPA) en het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) van toepassing te verklaren. Hiermee wordt bereikt dat het plangebied gecertificeerd wordt op gebied van veiligheid en dit heeft een positieve uitwerking voor nieuw te vestigen (internationale) bedrijven. Naar de risico’s met betrekking tot externe veiligheid is een onderzoek uitgevoerd. De geïdentificeerde externe veiligheidscontouren zijn integraal verwerkt in de planopzet. Hiermee is een optimale inpassing van de verschillende risicocontouren gewaarborgd. Op twee punten zijn er mogelijkheden om, ondanks de risicocontouren, toch op een verantwoorde manier het programma te realiseren. Dit zijn de icoon-locatie en de zuidoost zijde van het Rijnlanderwegmilieu. Hierover is met de bevoegde instanties overlegd en dit blijkt niet tot onoverkoombare bezwaren te leiden.

136

2. CIVIELE TECHNIEK

Voor het IOP zijn bestaande (uit vigerend bestemmingsplan A4 Zone West) en nieuwe onderzoeken uitgevoerd op het gebied van: • • • • •

cultuurhistorie en archeologie; bodemstrategie en geotechniek; kabels en leidingen; ecologie; explosievenonderzoek.

Voor deze onderzoeken geldt dat ze een eerste aanzet zijn. Bij een verdere uitwerking van het plan voor de eerste fase van de ontwikkeling, dient vervolgonderzoek en verdere verdieping in de materie plaats te vinden. De conclusie is dat de eerste onderzoeken vooralsnog geen belemmeringen of gevoelige waarden opleveren.

WATER Het watersysteem in het plangebied vormt een belangrijk onderdeel van de structuur van het nieuwe gebied. Er wordt gestreefd naar een robuust en toekomstvast watersysteem, gebaseerd op de bestaande polderstructuur. Het systeem is gebaseerd op het ‘Waterhuishoudingsplan ACT’ en de studie ‘Onderzoek water, riolering en ophogen A4 Zone West’. Daarnaast speelt duurzaamheid ook hier een grote rol. Deze ambities worden binnenkort vastgelegd in een convenant met het Hoogheemraadschap van Rijnland. In bijlage 4 is het rapport Duurzaam Waterbeheer A4 Zone West in zijn volledigheid opgenomen. Hieronder volgt een korte samenvatting. In vervolg op de Guidance Duurzaamheid ACT is het ontwerp voor het watersysteem gebaseerd op het zogenaamde cradle-to-cradle principe. Er wordt gestreefd naar een gesloten watersysteem (kringloop) met een eigen zuivering. De omliggende watersystemen (peilvakken) worden zo min mogelijk belast. Hemelwater moet zoveel mogelijk worden benut en verharde oppervlakken moeten maximaal worden afgekoppeld. Tevens zijn een gesloten grondbalans (materialen) en minimaal energiegebruik (energie) uitgangspunten. DUURZAAM WATERBEHEER EN WATERHUISHOUDING Het watersysteem van A4 Zone West moet ingrijpend worden aangepast vanwege de ontwikkeling van het bedrijventerrein. De aanleg van nieuwe verharding in een gebied zorgt voor versnelde afstroming van regenwater, waardoor er behoefte is aan maatregelen zoals meer waterberging. Het logistieke deel van het bedrijventerrein bestaat uit veel (geconcentreerde) verharding. De totale verharding is in de orde van 175 hectare; dit is ca. 50% van het plangebied. Bij extreme neerslag moeten grote hoeveelheden water van daken, wegen en parkeerterreinen afgevoerd worden. Versneld afwentelen van dat water op de omliggende polder is niet toelaatbaar, omdat dit tot overlast buiten het plangebied leidt. Aan de andere kant is het juist nodig om het water vanaf verhard gebied snel genoeg van de percelen en wegen af te voeren, om de kans op wateroverlast en schade zo klein mogelijk te houden. Het is daarom noodzakelijk een balans te vinden tussen snel afvoeren en het bufferen op het terrein. Naast het balanceren van de waterhoeveelheden is ook een duurzame invulling van de waterkwaliteit uitgangspunt bij de ontwikkeling. Afstromend water van licht verontreinigde oppervlakken worden gezuiverd door toepassing van een voorziening. De vuilwaterstromen worden ook op een duurzame wijze behandeld. 138

In het plangebied wordt (gefaseerd) flexibel peilbeheer toegepast. Hierdoor vermindert de inlaatbehoefte vanuit andere gebieden sterk. Een voorstel voor de waterstructuur is opgenomen in de afbeelding hiernaast. Het minimale peil dat bij flexibel peilbeheer dient te worden gehanteerd kan variëren van NAP -6,05 meter tot NAP -5,80 meter. Wanneer gekozen wordt voor peilveranderingen, dienen de laagste delen van de bestaande bebouwing rondom het plan, opgehoogd te worden tot NAP -5,0 meter. Jaarlijks moet naar verwachting circa 100.000 m3 worden ingelaten. WATERBERGING Voor het tijdelijk vasthouden van water in het gebied is volume en ruimte nodig. Het benodigde volume aan bergingsruimte is circa 200.000 m3. Dit wordt ingevuld door de aanleg van circa acht hectare open water (aanvullend aan bestaand water), 17 hectare droge berging en circa zes hectare doorlatende verharding met berging in de wegfundering. Bij gefaseerde ontwikkeling kan met 112 mm neerslag per m2 verharding of, als tijdelijke voorziening, 12,5% open water per hectare verharding gerekend worden. Concreet wordt het volgende systeem voorgesteld. SEDUMDAKEN Daken worden zoveel mogelijk (in combinatie met PV-panelen) met een sedumdak uitgevoerd. Een sedumdak zorgt voor een verminderde totale afvoer vanaf het terrein. Tijdens piekafvoeren wordt een verwaarloosbare hoeveelheid water op daken vastgehouden, tenzij op het dak een hiervoor geconstrueerde berging beschikbaar is. ZUIVERING Afstromend hemelwater vanaf bedrijventerreinen en wegen is niet schoon genoeg om zonder zuiverings¬voorziening rechtstreeks te lozen op open water. Water van daken is wel schoon genoeg en kan rechtstreeks afwateren op open water. Zuiveringsvoorzieningen zijn dus nodig voor wegen, laad- en losterreinen en parkeerterreinen. ONDERGRONDSE BERGING BIJ VERHARDINGEN Daken en verhard terrein (uitgeefbaar en openbaar gebied) in het logistieke milieu en op de icoonlocatie voeren af op ondergrondse voorzieningen onder de open verharding. Via deze voorziening (van een zuivering voorzien) voeren ze af naar de watergangen. Deze variant gaat uit van maximale sponswerking in het gebied: water wordt zo lang mogelijk in gesloten constructies vastgehouden, voordat het op open water geborgen wordt. Berging van water onder verharding draagt bij aan duurzaam waterbeheer: het licht verontreinigde water van parkeerterreinen en wegen wordt via een filterdoek en gronddeeltjes gereinigd. De bacteriën in het filterdoek leggen olieresten, metalen en algemene verontreinigingen vast. Via de buffering en gedeeltelijke infiltratie worden de piekafvoeren sterk afgevlakt. Hierdoor hoeft in het gebied aanzienlijk minder natte en droge berging aangelegd te worden. Het is dus ook een maatregel om efficiënt met ruimte om te gaan. En de omgeving ontvangt na de passage weer schoon water. HELOFYTENFILTERS In het overige gebied voeren wegen en parkeerplaatsen vertraagd en rechtstreeks water af naar het hemelwaterstelsel. Wanneer dit vol is loopt

water over naar helofytenfilters, waar het wordt gefilterd en daarmee gezuiverd wordt voor het naar het oppervlaktewater stroomt. In extreme gevallen is er voldoende berging in de vorm van droge berging (verlaagd maaiveld) beschikbaar. Optioneel kunnen helofytenfilters geschikt gemaakt worden om huishoudelijk afvalwater te zuiveren. Voor de vaststelling van de exacte opgave is het nodig bij de uitwerking van het IOP een definitieve keuze te maken over de hoeveelheid verharding, de verdeling tussen bergingscomponenten en mogelijk nog over een herziene (simulatie-) berekening. OPPERVLAKTEWATER EN DROGE BERGING Open water in het plangebied vervult een rol voor de berging en de afvoer van water bij extreme neerslag. Ook droge bergingen dragen bij aan buffering van pieken. Droge bergingen worden aangelegd op een hoogte van NAP -5,6 meter. Bij flexibel peilbeheer zullen deze bergingen eens per twee tot vijf jaar onderlopen. BENUTTEN VAN HEMELWATER De toekomstige (drink)waterbehoefte binnen het plangebied is met de voorgestelde functies beperkt. Het is mogelijk dat de opgevangen neerslag kan worden ingezet bij de invulling van deze behoefte door hergebruik, bijvoorbeeld toiletspoeling en wassen van vrachtwagens. Er zal echter altijd behoefte zijn aan bergingsvoorzieningen, zoals hierboven beschreven. In kassengebied PrimAviera is in beperkte perioden van droogte een tekort aan gietwater. Een opslag van hemelwater á 50.000 m3 binnen A4 Zone West en een transport en zuiveringssysteem met een capaciteit van 100 m3/uur, kan dit tekort mogelijk invullen. Dit vergt een apart watersysteem met navenante investeringen. In de volgende fasen wordt onderzocht welke mogelijkheden er precies zijn met hergebruik van regenwater en of deze haalbaar zijn.

RIOLERING De eerste inschatting van de benodigde buisdiameters, rekening houdend met een afvalwaterproductie van 170 m3 per uur, is 300 mm. De buizen worden minimaal op een diepte van -5,40 meter aangelegd. De ambitie is om het afvalwater van A4 Zone West te verwerken in een vergistingsinstallatie. Gezien de relatief geringe hoeveelheid en de langzame ontwikkeling wordt hierbij in eerste instantie gedacht aan een aansluiting op een regionale vergister. Initiatieven bij PrimAviera en De Meerlanden bieden daarvoor al aanknopingspunten. In de volgende fase dient onderzocht te worden welke mogelijkheden er precies zijn. Om dit te realiseren is het bijvoorbeeld nodig om inzicht in onzekerheden, kosten, omvang en de samenstelling van het afvalwater te krijgen. Bij dit onderzoek wordt, naast de bovengenoemde partijen, ook het Hoogheemraadschap van Rijnland betrokken. Tevens wordt aangesloten bij het opnieuw op te starten ‘reststromenoverleg’. Indien de gewenste aansluiting in de eerste fase nog niet mogelijk of haalbaar is wordt het vuilwatersysteem van A4 Zone West aangesloten op de bestaande afvalwaterzuiveringsinstallatie in Rijsenhout. Deze locatie ligt dicht bij het hierboven genoemde onderzoeksgebied.

140

ENERGIE De invulling van het energiesysteem bij A4 Zone West is een belangrijk onderdeel van de verwezenlijking van de duurzaamheidambities. Ook hier is het, net als bij het watersysteem, de wens om de kringlopen zoveel mogelijk te sluiten. De locatie moet (op termijn) zelfvoorzienend zijn en mogelijk zelfs kunnen leveren aan haar omgeving. Belangrijk is verder dat het systeem voldoende flexibiliteit kent. Flexibel genoeg om mee te kunnen groeien met markt- en functieveranderingen. En flexibel genoeg om steeds aan te kunnen sluiten op de laatste ontwikkelingen in techniek. De strategie is om te werken van klein naar groot. Eerst wordt het energievraagstuk op het gebouw- of kavelniveau opgelost. Dit sluit aan op het ontwikkeltempo, waar in eerste instantie per kavel wordt uitgegeven en ontwikkeld. Als het effectiever of efficiënter is om op te schalen naar het niveau van cluster of deelgebied, wordt daar met de parkmanagementorganisatie (eventueel met hulp van de GEM A4 Zone West of de gemeente Haarlemmermeer) invulling aan gegeven. Dit kan ook worden geformaliseerd in bijvoorbeeld een ESCO (Energy Service Company). Het energiesysteem van A4 Zone West zal zich dus door de jaren heen ontwikkelen en zich steeds voegen naar de laatste stand van zaken in techniek en markt. Voor de eerste fase van de ontwikkeling wordt ingezet op een modulaire systeem. Hiermee kan perfect worden aangesloten op het relatief langzame ontwikkeltempo en de ontwikkelingen in de markt gedurende de komende tien jaar. Ten opzichte van de referentiesituatie (standaard gas- en elektraaansluiting) leidt dit tot een CO2-reductie van 47%.

BOUWRIJP MAKEN EN OPHOGEN Voor het bouwrijp maken dient het gebied geëgaliseerd en opgehoogd te worden. Hiervoor wordt waar mogelijk grond gebruikt, vrijkomend uit de watergangen, droge bergingen en cunetten. In totaal wordt volgens de huidige inzichten circa 600.000 m3 grond ontgraven, die in het plangebied wordt hergebruikt. Grond wordt hergebruikt voor het op hoogte brengen van kavels, infrastructuur en de groene zone. Per saldo zal hergebruik van grond leiden tot een verhoging van het aanlegpeil, zodat geen grond afgevoerd hoeft te worden (sluitende grondbalans). Een belangrijk aspect hierbij is wat het uiteindelijk gebruik van de open zone langs de A4 zal zijn. De gemeente Haarlemmermeer overweegt om grond uit andere projecten te kunnen gebruiken voor ophoging in A4 Zone West. Per situatie en deelfase dient te worden beoordeeld in hoeverre aanvullende peilverhoging aan de orde kan zijn en daarmee hoeveel gebiedsvreemde grond kan worden gebruikt.

141

COLOFON:

Dit Integraal Ontwikkelingsplan is opgesteld in opdracht van GEM A4 zone west onder leiding van projectdirecteur Dick van der Harst. De aandeelhouders van GEM A4 zone west zijn: Gemeente Haarlemmermeer Schiphol Real Estate (SRE) Schiphol Area Development Company (SADC)

De Smart Design Coalition onder leiding van Ruurd Gietema (KCAP) bestaat uit de volgende partijen: -

KCAP Arcadis West 8 Districon

Vormgeving: KCAP

Schiphol, 14 juni 2011