gemeente Eindhoven
Dienst Bouwtoezicht, Beheer en
Vergunningen Raadsbijlage nummer 22 Inboeknummer 98Jor p4y9 Beslisdatum Bikw rg januari 1999 Dossiernummer 903.4 r 9
Raadsbijlage Voorstel tot het vaststellen van de handelwijze van de gemeente bij verkoop van haar gebouwde eigendommen 1 Inleiding Op 1 september 1986 heeft uw raad besloten tot het voeren van een actief verkoopbeleid met betrekking tot voormalige Grondbedrijfpanden. Op 5 april 1988 heeft uw raad een lijst met dergelijke panden vastgesteld. De bevoegdheid tot het nemen van besluiten tot verkoop van deze panden heeft uw raad bij besluit van 27 april 1987, laatstelijk gewijzigd 7 oktober 1996, uitgegeven 28 oktober 1996, gemeenteblad 61, gedelegeerd aan ons college. Wij hebben deze bevoegdheid gemandateerd aan de directeur van de dienst Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen (nader te noemen: de directeur). Van de circa 544 panden van eerdergenoemde lijst resteren thans nog circa 110 panden. De bevoegdheid tot het nemen van besluiten tot verkoop van de overige panden is voorbehouden aan de raad.
Gebleken is dat bij de behandeling van onze voorstellen tot verkoop van panden als bedoeld in categorie 4 (zie hierna) de commissieleden meerdere opmerkingen hebben geplaatst. Wij verwijzen u hierbij naar de verkoop van het voormalige schoolgebouw Sterkenburg 53, de verkoop van het pand Kleine Berg 62-64 en verkoop van het pand Stratumseind 32. Uw op- en aanmerkingen en uw vraagtekens hebben hoofdzakelijk betrekking op de getaxeerde waarde, de verkoopprijs, de keuze van de aspirant-koper(s) en de voorwaarden en bepalingen die in de koopovereenkomst c.q. het ontwerpverkoopbesluit zijn opgenomen, met name de bepalingen die betrekking hebben op antispeculatie en gebruik. Dit heeft geleid tot uw verzoek aan het college om een notitie omtrent de handelwijze bij verkoop van panden die eigendom zijn van de gemeente.
De huidige handelwijze bij verkoop van panden kunnen we onderscheiden naar 4 categorieen: 1 woningen waarvan de zittende huurder te kennen geeft de gehuurde woning te willen aankopen;
Raadsbijlage nummer 22
2 woningen die na het vrijkomen verkocht kunnen worden aan derden; 3 woonboerderijen waarbij ingeval van verkoop wij de voorkeur geven aan een openbare verkoop, gelet op de belangstelling; 4 overige panden, zoals voormalige schoolgebouwen en panden die door hun aard, ligging en status als beeldbepalend gekenschetst kunnen worden. Voor alle categorieen geldt dat de directeur door ons is gemandateerd tot het sluiten van beginsel-overeenkomsten inzake kopen en verkopen van onroerende zaken onder de voorwaarde dat in de overeenkomsten uitdrukkelijk wordt gesteld dat de overeenkomst eerst totstandkomt nadat de gemeenteraad tot koop of verkoop heeft besloten (behoudens de voormalige Grondbedrijfpanden, zie het begin van deze inleiding). Voor het taxeren van de objecten en de bemiddeling bij de verkoop van de objecten wordt een makelaarskantoor hier ter stede uitgenodigd. Afhankelijk van het soort object (woning/bedrijfspand) wordt een woning- dan wel een bedrijfsmakelaar ingeschakeld. Hiervoor wordt een selectie gemaakt uit een achttal kantoren die regelmatig voor de gemeente werken. Indien het taxatierapport naar het inzicht van de dienst daartoe aanleiding geeft, wordt een andere makelaar benaderd om een second opinion te geven.
Ad 1 Indien de zittende huurder schriftelijk te kennen geeft het gehuurde pand te willen kopen, verstrekt de directeur een taxatie-opdracht aan een makelaar. De makelaar wordt geinstrueerd het pand te taxeren tegen de verkoopwaarde in vrij te aanvaarden staat. Bij zijn waarde-oordeel dient de makelaar de, door de huurder, aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing te laten. Na accordering van het taxatierapport door de directeur wordt aan de makelaar de verkoopopdracht verstrekt. De koopprijs voor de zittende huurder is vastgesteld op 80% van de verkoopwaarde in vrij te aanvaarden staat. Aan de koper (de zittende huurder) worden bijzondere bepalingen opgelegd, (bevoegdheid van het college) te weten: a een bewoningsverplichting van vijf jaar; b een verbod tot vervreemding van het pand binnen vijf jaar na eigendomsoverdracht zonder toestemming van ons college op straffe van een boete;
c indien ons college toestemming heeft verleend tot doorverkoop binnen de termijn van vijf jaar is de vervreemder een zogenaamde winstafdracht verschuldigd gelijk aan 0,49o per maand van het bedrag waarvoor de gemeente het pand heeft verkocht, voor elke nog niet verstreken maand van de eerdergenoemde termijn van vijf jaar;
d eventueel kan een opknapplicht worden opgelegd.
Raadsbij lage nummer 22
Ad 2 Een pand dat vrijkomt na een huuropzegging of om andere redenen in aanmerking komt voor verkoop aan derden. De directeur verstrekt een taxatie-opdracht aan een makelaar. De makelaar wordt geinstrueerd te taxeren tegen de verkoopwaarde in vrij te aanvaarden staat. Na accordering van het taxatierapport door de directeur wordt aan de makelaar de verkoopopdracht verstrekt. De makelaar ontvangt bij de verkoopopdracht een lijst van koopgegadigden met de instructie om contact op te nemen met de gegadigde die zich als eerste gemeld heeft. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, neemt hij contact op met de volgende op de lijst en zo verder. In de koopovereenkomst worden, evenals bij verkoop aan de zittende huurder, dezelfde bijzondere bepalingen opgenomen zoals genoemd bij ad 1 met het verschil dat een termijn van zes maanden wordt gehanteerd en een percentage van 69o.
Ad 3 Ingeval een woonboerderij in aanmerking komt voor verkoop aan derden nemen wij in principe, en op advies van de makelaar, het besluit om het pand openbaar te verkopen. De belangstelling voor aankoop van een dergelijk pand is zeer groot. Om eenieder de kans te bieden de woonboerderij te verwerven, is een openbare verkoop de meest geeigende procedure. Eveneens wordt vooraf door de makelaar een taxatierapport opgemaakt, dit om te kunnen beoordelen of een, op de veiling, uitgebracht bod in redelijke verhouding staat tot de door de makelaar getaxeerde, rationele verkoopwaarde. Bij een vrijwillige, openbare verkoop heeft de verkoper namelijk het recht om het pand niet te gunnen indien de opbrengst te laag is, dan wel de koper zijn gegoedheid niet kan aantonen.
Ad 4 Ingeval panden in deze categorie in aanmerking komen voor verkoop wordt vooraf door een makelaar een uitgebreid taxatierapport opgesteld. In dit taxatierapport onderbouwt de makelaar zijn waarde-oordeel met argumenten op basis van bestemming, aard en ligging, status, courantheid en andere factoren die de marktprijs kunnen beinvloeden. Bij het opmaken van het taxatierapport is aan de makelaar niet bekend welke gegadigden in aanmerking komen voor aankoop, derhalve ons inziens een volledig objectief waarde-oordeel. Na accordering van het taxatierapport door de directeur wordt de verkoopopdracht verstrekt aan de makelaar. Aan de makelaar wordt de lijst van gegadigden uitgereikt. Tevens wordt hem medegedeeld rekening te houden met de bijzondere bepalingen, zoals vernoemd bij ad 1 en ad 2.
Alvorens de directeur de makelaar opdracht geeft een gegadigde te benaderen wordt overleg gepleegd met de portefeuillehouder. Met het
Raadsbijlage nummer 22
portefeuillehouderoverleg,trachten wij te voorkomen dat een gegadigde wordt benaderd die plannen heeft ten aanzien van gebruik van het pand die ongewenst zijn en/of niet passen binnen de omgeving. Op het moment dat bekend wordt dat een "bijzonder" pand vrijkomt wordt, behalve door de reeds bekende gegadigden, ook door andere gegadigden geinformeerd naar de mogelijkheden tot aankoop. In overleg met de portefeuillehouder worden de geschikte aspirant-kopers geselecteerd en de volgorde bepaald. Tevens worden de voorwaarden en bijzondere bepalingen besproken die aan de gegadigden zullen worden voorgelegd. Met deze handelwijze wordt een verantwoorde keuze beoogd. Deze handelwijze impliceert dat afgeweken wordt van de volgorde van de lijst met gagadigden. Reeds sinds 1986/1987 registreert de gemeente koopgegadigden die zich schriftelijk bij de gemeente als zodanig hebben aangemeld. Onderscheid kan worden gemaakt tussen gegadigden die zich, al of niet met een voorkeur, aanmelden voor aankoop van een pand behorend tot categorie 2 en gegadigden die zich aanmelden voor panden die behoren tot de categorieen 3 en 4. Gelet op het beperkte aanbod van vrijkomende panden en het geringe verloop in het aantal gegadigden vindt er een onevenredige toename van gegadigden plaats, in verhouding tot het aanbod. Bij pogingen tot actualisering van de lijst van gegadigden blijkt dat 99% van de gegadigden op de lijst wil blijven voorkomen.
2 Probleemstelling De door u gevraagde notitie hebben wij verwerkt in dit voorstel. Gelet op uw reacties op de reeds door u behandelde voorstellen in de commissievergaderingen zijn wij van mening dat de tot nu toe gehanteerde handelwijze op een aantal punten dient te worden bijgesteld. De bijgestelde handelwijze hebben wij beschreven onder paragraaf 4 van dit voorstel: Wijze van aanpak / oplossingsrichting. Bij de beschrijving hebben wij eenzelfde categorische indeling gehanteerd als onder hoofdstuk 1 van dit voorstel: Inleiding.
3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes Met deze bijstellingen stellen wij u een handelwijze voor die de commissie en de raad de mogelijkheden biedt om in een vroeg stadium de randvoorwaarden te bepalen bij verkoop. Tevens bereiken wij met deze aanpassingen dat bij een aspirant-koper de wensen en/of de intenties van de raad in een vroeg stadium bekend zijn, zodat de kans, dat na een langdurige voorbereiding, de raad als beslissend orgaan goedkeuring onthoudt aan de koopovereenkomst en het verkoopbesluit inhoudelijk tot een minimum beperkt is.
Raadsbijlage nummer aa
Met de voorgestelde handelwijze wordt ook een zo hoog mogelijke opbrengst gegenereerd voor zowel de panden bedoeld onder de categorieen 2 en 3 als onder categorie 4.
4 Wijze van aanpak I oplossingsrichting Hieronder treft u de door ons aangepaste beschrijving aan van de handelwijze bij verkoop van panden die eigendom zijn van de gemeente. Categorie 1.
Verkoop aan de zittende huurder. De handelwijze ten aanzien van deze categorie behoeft geen wijzigingen of bijstellingen. Categorie 2.
Dit betreft woningen, die voorkomen op de lijst van voormalige Grondbedrijfpanden, waarvan de bevoegdheid tot het nemen van het besluit tot verkoop door uw raad is gedelegeerd aan ons college (gemandateerd aan de directeur) en die vrijkomen na een huuropzegging of een andere reden. Deze panden komen in aanmerking voor verkoop aan derden.
1 De directeur verstrekt aan een makelaar de opdracht het pand te taxeren tegen de verkoopwaarde in vrij te aanvaarden staat. 2 Na accordering van het taxatierapport maakt de directeur op de pagina met mededelingen van gemeentewege in Groot Eindhoven bekend dat de gemeente voornemens is het pand te verkopen. Hij vermeldt daarbij dat informatie te verkrijgen is bij de makelaar die in de publicatie genoemd is. Tezamen met de publicatie verstrekt de directeur de makelaar opdracht het pand te koop aan te bieden aan derden met de volgende instructies: a de makelaar adverteert met het pand via de gebruikelijke kanalen met vermelding van een koopprijs die, zoals dat op de vastgoedmarkt te doen gebruikelijk is, boven de taxatiewaarde ligt; b om elke burger in de gelegenheid te stellen een pand van de gemeente Eindhoven aan te kopen, is het de makelaar niet toegestaan om aspirantkopers te selecteren die aan een makelaar een aankoopopdracht hebben verstrekt. Deze opdrachtgevers dienen te reageren op de door makelaar geplaatste advertentie;
c de makelaar overlegt nadrukkelijk met de directeur indien het bod lager is dan de vraagprijs; d bij de verkooponderhandelingen vermeldt de makelaar naast de gebruikelijke voorwaarden de bijzondere bepalingen die expliciet in de koopovereenkomst en de notariele akte zullen worden opgenomen: I een bewoningsverplichting van een jaar;
Ra adsbij lage nummer 22
II een verbod tot vervreemding van het pand binnen een jaar zonder toestemming van ons college op straffe van een boete, gelijk aan 209o van de overeengekomen verkoopprijs; III indien ons college toestemming heeft verleend tot doorverkoop binnen de termijn van een jaar is de vervreemder, per de datum van de overdracht, een zogenaamde winstafdracht verschuldigd gelijk aan 69o per maand van het bedrag waarvoor de gemeente het pand heeft verkocht, voor elke nog niet verstreken maand van de eerdergenoemde termijn van een jaar; IV eventueel kan een opknapplicht worden opgelegd. 3 de directeur ondertekent de koopovereenkomst en het verkoopbesluit namens het college op basis van zijn mandaat. Categorie 3. De panden in deze categorie kunnen worden omschreven als woonboerderijen, waarvoor gewoonlijk veel belangstelling is. Indien een dergelijk pand in aanmerking komt voor verkoop verstrekt de directeur de taxatie-opdracht aan een makelaar, die de verkoopwaarde in vrij te aanvaarden staat taxeert. Zoals bij iedere taxatie verzamelt de makelaar relevante informatie. Gelet op het veelal landelijke karakter van de omgeving zijn de mogelijkheden en beperkingen van het bestemmingsplan van eminent belang. Gelet op de grote belangstelling voor en vraag naar woonboerderijen blijkt op basis van ervaringen dat de taxerende makelaar slechts in staat is om een rationele waarde vast te stellen. De (emotionele) biedingen blijken in de praktijk beduidend hoger te liggen dan de getaxeerde (rationele) waarde. Om iedere belangstellende de mogelijkheid te bieden het pand te verwerven is de procedure van een openbare verkoop de meest geeigende. Op voorstel van de directeur besluit ons college, afhankelijk van het advies van de makelaar tot een openbare veiling of openbare inschrijving. De makelaardij adviseert in de meeste gevallen een openbare veiling. Deze wijze van openbare verkoop geeft aan geinteresseerden de mogelijkheid hun (eventuele) limiet nog bij te stellen (te verhogen).
De directeur wordt, op voorstel, gemandateerd tot het verrichten van handelingen teneinde de openbare verkoop te doen plaatsvinden. Categorie 4.
Deze categorie omvat alle overige panden zoals voormalige schoolgebouwen, bedrijfspanden en andere bijzondere (beeldbepalende) panden. Na het vrijkomen van het pand wordt nagegaan of het pand in aanmerking komt voor verkoop. 1 Hiertoe wordt bevestiging gevraagd aan de dienst Stadsontwikkeling. Tevens wordt geÃŕnformeerd naar (uiteraard) de huidige bestemming en de mogelijkhe-
Raadsbijlage nummer 22
den tot wijziging van de bestemming, gebruiksvoorschriften en/of andere beperkingen. 2 Na ontvangst van de relevante informatie vragen wij de commissie voor stadsontwikkeling en beheer om advies inzake: keuze verkoopprocedure (al dan niet openbare verkoop); de randvoorwaarden; de kaders ten aanzien van de te selecteren gegadigden op basis van toekomstig gebruik en/of bedrijfsvoering; ons college toe te staan een koopovereenkomst aan te gaan uitgaande van de randvoorwaarden, een en ander binnen de door uw raad aangegeven kaders.
3 De directeur verstrekt aan een makelaar de taxatie-opdracht met de instructie de waardevermeerderende en -drukkende factoren nadrukkelijk mee te nemen in zijn uitgebreid taxatierapport. Ook wordt een second opinion overwogen. 4 De directeur verstrekt de verkoopopdracht aan de makelaar vergezeld van de instructies conform uw wensen en beslissingen als bedoeld onder punt 2. 5 De directeur gaat de principe-overeenkomst aan met daarin uitdrukkelijk opgenomen de bepaling dat de overeenkomst eerst totstandkomt nadat het college tot verkoop heeft besloten.
5 Financiele gevolgen en risico’ s Niet van toepassing.
6 Overige gevolgen van de aanpak De voorgestelde handelwijze geeft u de gelegenheid/mogelijkheid om bij verkoop van "bijzondere" panden in een vroeg stadium uw wensen kenbaar te maken en oordeel te geven over de te volgen verkoopprocedure en de te selecteren koopgegadigden, alsmede het toekomstig gebruik te bepalen. Na uw accordering inzake randvoorwaarden en toekomstig gebruik hebben aspirant-kopers, in een vroeg stadium, meer zekerheid omtrent de beslissing tot verkoop.
Teneinde enerzijds te bevorderen dat een maximale opbrengst wordt gegenereerd en anderzijds iedere burger de mogelijkheid/gelegenheid wordt geboden een pand van de gemeente Eindhoven aan te kopen is de registratie van koopgegadigden niet langer relevant. Met de afschaffing van het principe van hantering van een lijst met gegadigden wordt bovendien voorkomen dat gediscussieerd en/of gecorrespondeerd moet worden met gegadigden die zich gepasseerd voelen of menen rechten te kunnen ontlenen aan (de datum) hun inschrijving. De handelwijze bij verkoop van panden die gerekend kunnen worden tot de categorieen 2 en 3 biedt elke burger de mogelijkheid het pand te verwerven.
Raadsbijlage nummer 22
De handelwijze bij verkoop van panden die gerekend kunnen worden tot categorie 4 biedt, door vaststelling van de randvoorwaarden vooraf door het bevoegde orgaan, meer zekerheid voor potentiele kopers. Het gemeentebestuur, handelend als privaatrechtelijk rechtspersoon, behoudt zich met deze handelwijze het recht voor om een keuze te bepalen ten aanzien van gegadigden. Resumerend.
De commissie voor stadsontwikkeling en beheer wordt in een voorstel door ons voorzien van de relevante informatie met betrekking tot het bestemmingsplan, gebruik en functie en nadere randvoorwaarden alsook van eventuele koopgegadigden die zich nadrukkelijk hebben gemeld. Een positief advies van de commissie betekent dat wij met inschakeling van een makelaar het pand te koop aanbieden binnen de kaders en randvoorwaarden waarover de commissie heeft geadviseerd. Wij kunnen dan op basis van het door de raad verleende mandaat besluiten tot verkoop, een en ander binnen de kaders en randvoorwaarden, zoals die in de commissievergadering zijn besproken.
7 Resultaten van overleg I inspraak Niet van toepassing.
8 Communicatie De personen en instanties die zich tot nu toe schriftelijk als koopgegadigde hebben aangemeld worden schriftelijk geinformeerd over de handelwijze bij verkoop, inhoudende dat de gemeente de registratie van koopgegadigden afschaft.
9 Advisering raadscommissie(s) De commissie voor stadsontwikkeling en beheer hebben wij over dit voorstel gehoord. Haar positief advies ligt voor u ter inzage.
Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
R. Welschen, burgemeester.
C. Tetteroo, secretaris.
Raadsbijlage nummer aa
Besluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 januari 1999, nr. 22; gelet op het advies van de commissie voor stadsontwikkeling en beheer; besluit:
1 tot afschaffing van registratie van koopgegadigden; 2 de reeds, bij de gemeente, bekende koopgegadigden schriftelijk te informeren ten aanzien van de bijgestelde handelwijze en afschaffing van registratie van koopgegadigden; 3 het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid over te dragen om te besluiten tot verkoop van gebouwde eigendommen, voor zover niet reeds begrepen in het besluit van 7 oktober 1996, opgenomen in Gemeenteblad nr. 61 van 1996, op voorwaarde dat de commissie voor stadsontwikkeling en beheer heeft ingestemd met de, naar het oordeel van de commissie, in acht te nemen randvoorwaarden en kaders. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 1 februari 1999.
R. Welschen, voorzitter.
C. Tetteroo, secretaris.
BC011297.98
