gemeente Eindhoven
Bouwtoezicht, Beheer en Vergunnmgen
Raadsbijlage nummer to Inboeknummer BpiooB484 Beslisdatum BTW ao januari rgg8 Dossiernummer So4.ao r
Raadsbijlage Voorstel tot het verkopen van het pand Sterkenburg 53 1 Inleiding De gemeente Eindhoven is eigenares van het pand Sterkenburg 53, een voormalig schoolgebouw. Ten behoeve van de verkoop dient een besluit genomen te worden.
2 Voorgeschiedenis In 1992 heeft de Stichting Seniorenhuisvesting Zuid-Nederland in een gesprek met wethouder Scherf verzocht om een locatie, bij voorkeur een schoollocatie, voor de bouw van een zes- tot achttal bungalows. Het ging daarbij om seniorenhuisvesting op antroposofische grondslag. Nadat duidelijk werd dat de schoollocatie Sterkenburg 53 de onderwijsbestemming zou verliezen per 1 augustus 1994 is in overleg met wethouder Van der Spek de locatie gereserveerd voor de stichting. De Stichting Trudo werd door de Federatie van Woningbouwcorporaties aangewezen als risicodragende opdrachtgever, De Stichting Trudo heeft bij brief van 1 oktober 1996 de gemeente medegedeeld af te zien van verdere medewerking aan de ontwikkeling van de plannen van de Stichting Seniorenhuisvesting ZuidNederland. Na overleg met de dienst Stadsontwikkeling en de wethouders Van Zon en Van der Spek is geconcludeerd dat de locatie in de vrije verkoop zou worden gebracht. De architect heeft begin oktober 1996 telefonisch aangekondigd per omgaande een gesprek aan te vragen met het gemeentebestuur. Zorgvuldigheidshalve werd besloten tot 4 november 1996 te wachten alvorens tot verkoop over te gaan. Bij brief van 17 oktober 1996, ingekomen 21 oktober 1996, deelt de voorzitter van de Stichting Seniorenhuisvesting Zuid-Nederland aan de directeur van de dienst Stadsontwikkeling mede dat de architect contact op zou nemen teneinde een gesprek te arrangeren. Bij brief van 6 november 1996, ingekomen 12 november 1996, verzoekt het bestuur van de Stichting Seniorenhuisvesting Zuid-Nederland onder andere om andermaal overleg over de ontstane situatie. In een dossier van de dienst Stadsontwikkeling, kenmerk 97Q000564, is uitvoerig ingegaan op de gang van zaken, de werkwijze van Stichting Trudo en is uiteengezet waarom uiteindelijk de plannen van de Stichting Seniorenhuisvesting ZuidNederland niet zijn verwezenlijkt. De eerdergenoemde brieven zijn schriftelijk beantwoord.
v %T r<
Raadsbijlage nummer ro
In dit dossier is ook aangegeven waarom wij niet ingegaan zijn op de wens van de Stichting Seniorenhuisvesting Zuid-Nederland om hun plannen te mogen realiseren in samenwerking met de landelijke organisatie Landelijke Katholieke Bouwcorporatie voor Bejaarden (LKBB). Voor de volledigheid hebben wij dat dossier voor u ter inzage gelegd.
Op 1 april 1997 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen een vertegenwoordiging van de Stichting Seniorenhuisvesting Zuid-Nederland en wethouder Van Zon. Tijdens dit gesprek is andermaal uitvoerig uiteengezet waarom de gemeente zo gehandeld heeft en heeft de wethouder de bereidheid uitgesproken dat het gemeentebestuur zich zal inspannen om op zoek te gaan naar een andere geschikte bouwlocatie. Bij brief van 17 april 1997 heeft de Stichting Seniorenhuisvesting Zuid-Nederland nogmaals schriftelijk haar teleurstelling weergegeven. Deze brief heeft qua inhoud dezelfde strekking als de eerdergenoemde brieven van de stichting van 17 oktober 1996 en 6 november 1996. In ons schriftelijk antwoord van 13 maart 1997 en in het gesprek van 1 april 1997 met wethouder Van Zon hebben wij ons inziens de handelwijze en het standpunt van het college ruim voldoende verwoord en verduidelijkt.
3 Probleemstelling Het pand Sterkenburg 53 is een voormalig schoolgebouw en wordt niet meer gebruikt voor onderwijsdoeleinden. Volgens de vastgestelde beleidslijn heeft de dienst Maatschappelijke en Culturele Zaken het pand tegen boekwaarde administratief overgeboekt naar de dienst Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen. Conform ons niet openbare besluit van 28 augustus 1990, gaat, nadat het pand te koop is aangeboden aan het Grondbedrijf, de voorkeur uit naar verkoop van deze gebouwen. Bij de dienst Stadsontwikkeling zijn geen toekomstige plannen in ontwikkeling waarvoor het onderhavige pand als gemeente-eigendom gehandhaafd zou moeten worden. Op 13 mei 1997 hebben wij besloten u een voorstel te doen tot verkoop van het pand conform het ontwerpbesluit en de begrotingswijziging ter vaststelling aan te bieden. Bij de behandeling van het voorstel in de vergadering van de commissie voor financien, milieu en sport van 21 mei 1997 hebben de leden de volgende vragen gesteld met betrekking tot: 1 de spelregels die in acht moeten worden genomen bij verkoop van panden; 2 de vraag in hoeverre de claim van de Stichting Seniorenhuisvesting ZuidNederland (zie inspraaknotitie van 21 mei 1997, ligt voor u ter inzage) gegrond is, een en ander in het kader van behoorlijk bestuur en toetsbaarheid van het beleid.
Raadsbijlage nummer so
Vervolgens is in september 1997 een aangepast raadsvoorstel aangeboden met informatie over de gestelde vragen. Bij de commissiebehandeling in september 1997 hebben de commissies voor ruimtelijke ordening en stedelijk beheer en voor financien, milieu en sport niet ingestemd met het voorstel, daar: A en kennelijk in het onderhandelingsproces geen gelijke behandeling heeft plaatsgevonden van de diverse partijen en 8 er in het op 4 maart gesloten (" voorlopig" ) koopcontract geen bepalingen (meer) zijn opgenomen over de wel eerdergestelde randvoorwaarden met betrekking tot hergebruik ("dat het bestaande schoolgebouw zoveel mogelijk wordt gerespecteerd", respectievelijk "...niet mag worden afgebroken")".
4 Wijze van aanpak I oplossingsrichting Na de conclusie dat het pand na 4 november 1996 in de vrije verkoop gebracht kon worden, is de makelaar verzocht de verkoopactiviteiten te starten. Voor deze verkoopactiviteiten geldt een "administratieve-organisatie" procedure. In deze procedure is beschreven onder welke voorwaarden verkocht mag worden en welke aspecten daarbij een rol spelen. De dienst Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen houdt een lijst bij waarop gegadigden staan vermeld, die schriftelijk hun interesse hebben getoond voor de aankoop van een pand. De interesse kan betekenen dat gevraagd wordt in aanmerking te kunnen komen voor de aankoop van een specifiek pand of dat gewenst wordt in aanmerking te kunnen komen voor alle voor verkoop in aanmerking komende panden. Op het moment dat een pand in aanmerking komt voor verkoop worden de namen van de geinteresseerden doorgeleid naar de voor de gemeente bemiddelende makelaars. In de praktijk houdt de makelaar in belangrijke mate rekening met de datum van inschrijving. Inschrijving geeft echter geen recht op aankoop en betekent ook niet dat met alle gegadigden contact wordt opgenomen door de makelaar. Inschrijvers voor bepaalde panden ontvangen wel bericht dat het pand verkocht is aan een gegadigde die zich eerder had ingeschreven. De gemeente behoudt zich wel het recht voor om af te wijken van deze lijst om dringende redenen bijvoorbeeld in het geval van een gedwongen herhuisvesting op grond van de vastgestelde sloop- en ontruimingslijst. De Stichting Seniorenhuisvesting Zuid-Nederland heeft zich nooit bij de dienst Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen gemeld als koopgegadigde voor het pand Sterkenburg 53 of enig a n der pa nd.
Op grond van het vorenstaande is de makelaar opdracht gegeven het pand te verkopen. Het taxatierapport van de makelaar vermeldt een waarde in vrij te aanvaarden staat van f 750.000,ÃćâĆňâĂİ. Het pand is in februari 1987 afgebrand en daarna herbouwd. Hiervoor is een krediet beschikbaar gesteld van f 1.375.650,ÃćâĆňâĂİ.
Gelet op de (hoge) boekwaarde van het pand van f 1.116.000,ÃćâĆňâĂİ tegenover de
getaxeerde verkoopwaarde is vooraf de afweging tot verhuur gemaakt. De minimale huurwaarde volgens het besluit van 28 augustus 1990 zou 1596 van
Raadsbijlage nummer xo
f 750.000,ÃćâĆňâĂİ bedragen, zijnde f 112.500,ÃćâĆňâĂİ. Dit betekent per m2 een prijs van
f 128,57, welk bedrag niet marktconform is. De gangbare huurprijs bedraagt circa f 90,ÃćâĆňâĂİ a f 100,ÃćâĆňâĂİ per m2. Een marktconforme huurprijs zou derhalve maximaal 875 m2 a f 100,ÃćâĆňâĂİ = f 87.500,ÃćâĆňâĂİ kunnen bedragen.
De jaarlijkse kapitaallasten, gerelateerd aan de boekwaarde, bedragen reeds f 122.334,ÃćâĆňâĂİ. Dit zou moeten resulteren in een huurprijs van f 139,81 per m2.
Naar aanleiding van de vragen van de commissies voor ruimtelijke ordening en stedelijk beheer en voor financien, milieu en sport in september 1997 hebben wij overleg gepleegd met de heer Van Eeuwijk met de vraag of hij de randvoorwaarde die eerder aan de Stichting Trudo is opgelegd, bereid is te accepteren. De heer Van Eeuwijk heeft zich hiertoe schriftelijk bereid verklaard.
5 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes Door het accepteren van de aanvullende randvoorwaarde door de heer Van Eeuwijk zijn de bezwaren over de ontbrekende bepaling in de koopovereenkomst weggenomen. Hierdoor respecteert de heer Van Eeuwijk de bepalingen inzake de handhaving van het gebouw en is de situatie identiek aan die van het eerder gedane aanbod aan de Stichting Trudo. Deze stichting heeft echter om bedrijfseconomische redenen afgezien van verwerving van het pand.
6 Gevolgen van de aanpak Omdat verhuur van het pand niet rendabel blijkt te zijn wordt de voorkeur gegeven aan verkoop en nu het eenmalig verlies te accepteren. Door de makelaar zijn onderhandelingen gevoerd met de heer Van Eeuwijk. Deze heeft zich bereid verklaard het pand te willen kopen voor een bedrag van f 815.000,ÃćâĆňâĂİ. Wij hebben geen bezwaar tegen verkoop van het pand en achten de
koopsom, de voorwaarden en bepalingen redelijk en aanvaardbaar.
7 Resultaten van overleg I inspraak Zoals wij in paragraaf 4 van dit voorstel hebben aangegeven hebben wij overleg gepleegd met de heer Van Eeuwijk en heeft hij de aanvullende randvoorwaarde geaccepteerd.
8 Communicatie Niet van toepassing.
9 Advisering raadscommissie(s) De commissies voor ruimtelijke ordening en stedelijk beheer en voor financien, milieu en sport hebben wij over dit voorstel gehoord. In de commissies gaat de meerderheid akkoord met het voorstel. Een minderheid behoudt haar stem voor tot de raadsbehandeling en een andere minderheid gaat niet akkoord met het voorstel. Hun adviezen liggen voor u ter inzage.
k
%Te
Raadsbijlage nummer ro
10 Voorstel 1 te besluiten tot verkoop van het pand 5terkenburg 53 conform het ontwerpbesluit;
2 in te stemmen met de begrotingswijziging en het negatieve resultaat ten bedrage van f 301.000,ÃćâĆňâĂİ ten laste te brengen van de saldireserve.
Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
N. van der 5pek, loco-burgemeester.
C. Tetteroo, secretaris.
Raadsbijlage nummer ro
Besluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 januari 1998, nr. 10; gelet op de adviezen van de commissies voor ruimtelijke ordening en stedelijk beheer en voor financien, milieu en sport; besluit:
ten bate van de dienst Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen te verkopen aan de heer L.C.G. van Eeuwijk het pand Sterkenburg 53 met de daarbijbehorende grond, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie F, nummer 470, groot 45 are en 25 centiaren zoals aangegeven op situatietekening VD-6B234, tegen een koopsom van f 815.000,ÃćâĆňâĂİ (zegge: ACHTHONDERDVIJFTIENDUIZENDGULDEN) en voorts onder
de volgende bijzondere bepalingen en bedingen: 1 de kosten, rechten en belastingen, op de eigendomsoverdracht en de levering vallende, zijn voor rekening van de koper; 2 de betaling van de koopsom vindt plaats bij de eigendomsoverdracht, welke zal plaatsvinden binnen twee maanden na de verzending van het verkoopbesluit van de gemeente Eindhoven aan de hierna genoemde notaris en bovengenoemde koper, bij akte te verlijden ten overstaan van notarissen: Banning Van Kemenade & Holland, mr J.H.G.M. Teeuwen, Postbus 3, 5600 AA Eindhoven;
3 A indien een der partijen na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 109o van de koopprijs verbeuren onverminderd het recht op verdere schadevergoeding; B met uitsluiting van hetgeen onder 3A is bepaald kan de verkoper vanaf de eerste dag nadat de twee maanden zijn verstreken aan de koper een rente over de koopsom in rekening brengen, gelijk aan de wettelijke rente tot en met de dag waarop de juridische eigendomsoverdracht plaatsvindt; 4 het verkochte zal in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij ondertekening van de koopakte bevond, met alle daarbijbehorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. De koopprijs is mede gebaseerd op de onderhoudstoestand van het pand, welke onderhoudstoestand mede blijkt uit het
Raadsbijlage nummer ro
eerder aan koopakte gehechte kopie van het taxatierapport; 5 verschil tussen de werkelijke en de hiervoor gegeven grootte van het verkochte zal geen aanleiding geven tot enigerlei rechtsvordering, hoe ook genaamd; 6 de feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de dag van het notarieel transport, vrij van aanspraken tot gebruik en ongevorderd; 7 alle baten en lasten komen voor rekening van de koper met ingang van 1 januari van het jaar, volgende op de eigendomsoverdracht, ongeacht op wiens naam de aanslag is gesteld of de verplichting tot betaling is opgelegd; 8 partijen verbinden zich bij de akte van eigendomsoverdracht afstand te doen van het recht om op welke grond dan ook, ontbinding van de overeenkomst te verlangen; 9 koper verplicht zich tegenover de verkoper het verkochte: a na de datum van de eigendomsoverdracht niet te vervreemden gedurende een termijn van tenminste zes maanden; b indien koper binnen de genoemde termijn tot vervreemding wenst over te gaan, zal het gekochte eerst aan verkoper dienen te worden aangeboden - zogenaamd recht van terugkoop door de gemeente -; c bij gebruikmaking van het recht van terugkoop, zal de wederinkoop geschieden tegen een prijs, welke zal zijn gebaseerd op de door koper nu betaalde verkoopprijs, waarbij ten hoogste rekening zal worden gehouden met de materiaalkosten van de eventueel door de koper na de eigendomsoverdracht in de pand aangebrachte voorzieningen en verbeteringen; d onder vervreemding wordt ten deze medebegrepen het vestigen van de zakelijke rechten van erfpacht, opstal, vruchtgebruik en gebruik en bewoning; 10 bij niet-nakoming van het onder 9a, b, c en d bepaalde zal koper aan verkoper een boete verbeuren van vijfentwintigduizend gulden. Koper zal enkel door niet-nakoming in gebreke zijn, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist; 11 voor het geval de koper de woning binnen het in artikel 9a, aangegeven tijdvak aan een ander dan de gemeente verkoopt en ten titel daarvan in eigendom overdraagt - zulks kan zich voordoen in geval de gemeente geen gebruik maakt van haar recht tot wederinkoop - als in artikel 9b omschreven, is de koper verplicht aan de gemeente te betalen een bedrag dat gelijk is aan 6’Yo (zes procent) van de nu overeengekomen verkoopprijs voor elke maand van de nog niet verstreken periode in artikel 9a genoemd; 12 indien er sprake is van doorverkoop aan een ieder ander dan conform artikel 9b is bedoeld, dient de winstafdracht aan de gemeente plaats te vinden voor of uiterlijk bij de eigendomsoverdracht aan de andere partij; 13 bij de niet-, niet-tijdige of niet-behoorlijke nakoming of overtreding van de verplichtingen, bedoeld onder 9, 10, 11 en 12 verbeurt de koper ten behoeve van de gemeente een, door het enkele feit van de niet-nakoming of overtre-
Raadsbijlage nummer re
ding of door het enkel verloop van de bepaalde termijn, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, een dadelijk opeisbare boete van vijfentwintigduizend gulden onverminderd het recht van de gemeente op vergoeding van kosten, schaden en interesten; 14 koper verplicht zich het bestaande schoolgebouw en groen zoveel mogelijk te respecteren; 15 zover in dit besluit niet uitdrukkelijk wordt uitgesloten, geldt ook het overeengekomene in de koopakte.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 2 februari 1998.
R. Welschen, voorzitter.
C. Tetteroo, secretaris.
BC003422.7
