Raads informatiebrief (Ruimtelijke pijler)

gemeente Eindhoven

Raadsnummer 05. RI2IO. OOI Inboeknummer o4JoxoSx6

Dossiernummer sxy.aox x6 april zoog

Raads informatiebrief (Ruimtelijke pijler) Betreft vastgoedconstructie sale and leaseback. 1 Inleiding In deze raadsinformatiebrief wordt de toepassing van een sale and leaseback constructie toegelicht ten aanzien van De Effenaar, Dynamo, Stadsschouwburg, het Nationaal Zwemstadion De Tongelreep (NZT) en het Stadshuis om beheersbaarheid en transparantie van kosten te bewerkstelligen.

2 Probleemstelling Door ons is in de vergadering van 13 april 2004 de toezegging gedaan de sale and leaseback constructie voor Effenaar en Dynamo op beheersbaarheid en transparantie van kosten te onderzoeken en hierover te rapporteren. In de raadsvergadering van 19 april 2004 is de toezegging op basis van de ingediende motie verbreed tot in ieder geval de nieuwbouw van de Stadsschouwburg Eindhoven (SSE), het Nationaal Zwemcentrum De Tongelreep (NZT) en het Stadshuis. Daarnaast is in de motie van 19 april 2004 gevraagd de bij het onderzoek geopperde kansen en bedreigingen gesignaleerd door kenners en betrokkenen te betrekken, zodat de gemeenteraad een compleet beeld krijgt van de materie.

3 Wijze van aanpak De gevolgen van de toepassing van een sale and leaseback constructie wordt u toegelicht door middel van: a een algemene beschrijving van sale and leaseback;

b een specifieke beoordeling voor de situatie ten aanzien van de vijf objecten; c een advies waaronder een financiele onderbouwing van Ernst & Young.

A Algemeen. Sale and leaseback is een financiele constructie waarbij de eigenaar (lessee) van een vastgoedobject dit object verkoopt, maar direct aansluitend het gebruiksrecht ervan verwerft door met de koper (de lessor) een lease-overeenkomst voor een langere periode aan te gaan voor het betreffende object. Er wordt onderscheid gemaakt tussen operationele lease en financiele lease,

Raadsnummer 05.RI2IO.OOI

De aard van de overeenkomst lijkt bij financiele lease op huurkoop en bij operationele lease op huur. Sale and leaseback is in feite een financieringsconstructie. Het doel van de constructie is de middelen die vastzitten in het vastgoed liquide te maken. Dit wordt doorgaans gedaan omwille van een aantal redenen:

1 om op korte termijn (andere) lasten te dekken (zuivere liquiditeitsoptiek); 2 rendement op eigen projecten. Vanuit de veronderstelling dat met de vrijgekomen middelen beter andere projecten kunnen worden gefinancierd (met daarbij een hoger rendement); 3 vanuit het oogpunt dat de vastgoedvoorraad flexibeler wordt door een deel te huren en daardoor sneller op veranderingen kan worden ingesprongen; 4 op basis van een veronderstelling dat een marktpartij een efficientere exploitatie zou kunnen realiseren. Vanuit de optiek van de ruimtelijke ordening is er geen belemmering om over te gaan tot vervreemding.

B Situatie Eindhoven. In het kader van transparantie en beheersbaarheid van kosten is sale and leaseback een mogelijke optie om de kosten transparant te maken en bovendien de kosten beheersbaar te maken over een lange periode. Dit vanuit de optiek dat als men verkoopt en terughuurt de huur het bedrag is dat moet worden betaald voor huisvesting. 6ezien de aard van de betreffende vastgoedobjecten (Effenaar, Dynamo, SSE, NZT en Stadshuis) kan hierover het volgende gezegd worden.

Ad 1 Liquiditeitsoptiek. Er is voor de gemeente Eindhoven geen directe aanleiding vanuit liquiditeitsoptiek over te gaan tot sale and leaseback.

Ad 2 Rendement. Als het vastgoedobject is gefinancierd met eigen vermogen kunnen bij verkoop de vrijgekomen middelen worden ingezet voor het opzetten van andere projecten door de gemeente. Voor het betreffende vastgoedobject moet dan een partij worden gezocht die het wil ver werven tegen een acceptabele prijs. De koper heeft daarbij doorgaans een andere doelstelling dan de gemeente heeft, namelijk financieel rendement maken. Op basis daarvan zal de huurovereenkomst worden opgezet. Aangezien Effenaar, Dynamo, SSE en NZT zijn te typeren als incourante objecten voor een specifieke functie, heeft de koper/verhuurder bij vertrek van de huurder (gemeente) weinig tot geen alternatieven voor verhuur. Dit risico wordt door de koper/belegger verdisconteerd in een hogere huur of een langer huurcontract. Uiteindelijk betaalt de gemeente dan de totale kosten plus een rendementsopslag (winst).


Als de gemeente toch een kortere huurperiode af weet te sluiten en vervolgens niet tot akkoord komt voor een nieuwe huurperiode, zal de investering geindexeerd met de bouwkosteninflatie alsnog moeten worden gedaan. Dit betekent daarmee slechts een uitstel van de investering.

Ad 3 Flexibiliteit. Door een deel van de vastgoedvoorraad te huren wordt aan flexibiliteit en risicospreiding gedaan. Voor een commerciele instelling is dit handig indien men aan het einde van het huurcontract opzegt en vertrekt. De positie voor de gemeente is anders. Haar taken liggen binnen de gemeente Eindhoven. Een volgend project zal dan ook wederom binnen gemeentegrenzen worden opgezet. Voor de betreffende vastgoedobjecten geldt eveneens dat de lange contracten bij sale and leaseback de flexibiliteit zelfs beperken.

Ad 4 Kostenbesparing. Vastgoedorganisatie. In de in mei 2002 vastgestelde bestuurlijke visie Samen Stad heeft de gemeenteraad aangegeven dat ingezet wordt op een meer integraal en doelmatig accommodatiebeleid. Naar aanleiding van de invulling van de bestuurlijke visie Samen Stad is in februari 2003 de nota Rationeel vastgoedbeheer, naar een vorm van centraal vastgoedbeheer bij de gemeente Eindhoven door ons vastgesteld. Wij hebben, in het kader van de ontwikkeling van een gemeentelijk vastgoedorganisatie, inmiddels een tweetal besluiten genomen. Door ons wordt daarbij ingezet op een centraal beheer van het gemeentelijk vastgoed. Aanleidingen voor de oprichting van een vastgoedorganisatie zijn onder meer transparantie en het behalen van kostenbesparing/efficiencyvergroting door het bundelen van vastgoed. Subsidies. Voor diverse projecten zijn (Stimulus-) subsidies toegekend (bijvoorbeeld De Effenaar 0 6 1.428.035,ÃćâĆňâĂİ ), waarbij als voorwaarde is opgenomen dat geen vervreemding door

de aanvrager naar een marktpartij mag plaatsvinden tot vijf jaar na het moment van

toezegging. Indien toch vervreemd wordt, moet de volledige subsidie worden terugbetaald. Dit betekent een aanzienlijke extra kostenpost, die uiteindelijk zal worden verrekend in een hogere huur. Fiscale gevolgen. De fiscale gevolgen van het toepassen van sale and leaseback constructies leveren geen voordeel op. Door de verkoop van het object kan het zijn dat de kopende partij overdrachtsbelasting moet betalen. De overdrachtsbelasting zal vervolgens weer worden verrekend in de huur, waarmee dit een kostenverhogend effect kent.


Vervreemding eigendom. Bij vervreemding aan een belegger wordt de zeggenschap over het vastgoed en daarmee de mogelijkheid het vastgoed aan te passen aan de veranderende wensen van gebruikers bemoeilijkt. Uiteindelijk heeft dit daarmee een kostenverhogend effect. C Advies sale and leaseback Ernst & Young. In het advies van Ernst & Young zijn vier varianten doorgerekend waarbij uitgegaan is van de objecten Effenaar en Dynamo. 1 Eigendom met 10096 eigen vermogen (EV) financiering. 2 Eigendom met 801o vreemd vermogen (VV) financiering. 3 Financial lease (1009b financiering met vreemd vermogen). 4 Sa(e and full operationele leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting. De eerste variant vormt de uitgangssituatie: eigendom bij de gemeente met eigen vermogen. Deze wordt vergeleken met de drie andere varianten. De evaluatie van de opties heeft plaatsgevonden op basis van de volgende criteria: controle zeggenschap; vrijmaken van geld; jaarlijkse huisvestingslasten; risico s.

1 Eigen- 2 Eigen- 3 Finandoml00e/o dom 80 /o cial lease

EV VV

0+ ++

Tabel 1: voor- en nadelen exploitatie opties.

Optie 1 Eigendom met 10096 eigen vermogen financiering. Deze optie heeft als belangrijkste voordeel zeggenschap over gebruik/aanpassing van het vastgoed en uitoefenen van invloed op ontwikkelingen in de directe omgeving. Uit strategisch oogpunt is eigendom dan een voordeel. Vastgoed in eigendom legt beslag op het vermogen en staat daarmee op de balans en beinvloedt in negatieve zin financiele ratio’s.


Optie 2 Eigendom met 8096 vreemd vermogen financiering. Deze optie heeft als belangrijkste voordelen ten opzichte van optie 1 minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect, doordat vermogen wordt betrokken bij een externe bank. Nadeel is echter het renterisico. Optie 3 Financial lease (10096 financiering met vreemd vermogen). Deze optie heeft als belangrijke voordeel ten opzichte van optie 1 minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect.

Optie 4 Sale and full operational leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting. Deze optie heeft als belangrijke voordeel ten opzichte van optie 1 geen beperking van de totale financieringscapaciteit c.q. balansverkorting. Een nadeel vormen de hogere jaarlijkse huisvestingslasten, onder meer door het hogere vereist rendement op de investering, die een belegger hanteert.

Een belangrijke kanttekening bij de berekeningen is dat de gemeente voor de financieringslast de methodiek van totaalfinanciering hanteert. Dit heeft tot gevolg dat binnen de gemeente met een omslagrente wordt gerekend van op dit moment 5,5%o. Terwijl als op dit moment de financiering wordt betrokken bij de BNG een rentepercentage van 49o moet worden betaald. Conclusie. De goedkoopste varianten (optie 2 en 3) hebben betrekking op een financieringsconstructie. Deze aspecten hebben vooral met het huidige financieel beleid van de gemeente te maken en niet met de mogelijkheden van het toepassen van vastgoedconstructies.

De gemeente werkt met een methode van totaalfinanciering. Intern wordt daardoor gerekend met een omslagrente van 5,59o, terwijl de gemeente op dit moment bij de BNG (4%) of een andere bank zou kunnen betrekken. De financieringsconstructies (optie 2 en 3) lijken daardoor goedkoper maar zijn dit dus niet. Dit wordt veroorzaakt door de gehanteerde methodiek en is niet gebaseerd op een daadwerkelijk kostenvoordeel. Uit het advies van Ernst 8 Young blijkt dat sale and leaseback (variant vier) de hoogste kosten veroorzaakt, terwijl de gemeente bovendien de zeggenschap over het vastgoed verliest.

4 Besluit van college van burgemeester en wethouders Wij hebben besloten: 1 niet over te gaan tot verkoop middels een sale and leaseback constructie ten aanzien van De Effenaar, Dynamo, Stadsschouwburg, het Nationaal Zwemstadion


de Tongelreep en het Stadshuis om beheersbaarheid en transparantie van kosten te bewerkstelligen.

5 Ter inzage gelegde stukken Rapportage Ernst & Young, "Analyse van exploitaties (eigendom vs. sale 8 leaseback) inzake de objecten De Effenaar en Dynamo te Eindhoven", d.d. 17 maart 2004.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

C. Langerwerf, secretaris

EJ05012209

Aan GEMEENTE EINDHOVEN, DIENST APZ, EINDHOVEN

Analyse van exploitatieopties (eigendom vs. sale dk leaseback) inzake de objecten ’De Effenaar’ en ’Dynamo’ te Eindhoven

Dynamo d.d. 22 februari2005

Ernst & Young Real Estafe Advisory Services Michel Leemhuis Jimmie Mul

Utrecht, 17 maart 2004

Effenaar d.d. 22 februari 2005

INHOUDSOPGAVE

1 Inleiding en vraagstelling 2 Beschrijving van objecten 3 Beschrijving en evaluatie van exploitatie opties 3.1 Toelichting op de exploitatie opties 3.2 Evaluatie van de exploitatie opties

4 De vastgoedbeleggingsmarkt 5 5.1

5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Calculatie van de kostprijsdekkende huur per exploitatieoptie Waarder ingsmethode Algemene uitgangspunten Optie 1 en 1A: Eigendom met 100’/o EV financiering Optie 2 en 2A: Eigendom met 80’/o VV financiering Optie 3: Financial lease met een bank Optie 4: Sale & operational leaseback inet een vastgoedbelegger Analyse van de resultaten Scenarioanalyse inflatie versus bouwkosten

6 6 6 7 8

9 9 10

ll

6 Conclusies en aanbevelingen Bijlagen

Analyse exploiiaiieopiies (eigendom vs. sale & leaseback)

12

Pagina I

I Inleiding en vraagstelling De gemeenteraad van Eindhoven heeft de Dienst APZ verzocht om de mogelijkheden te onderzoeken om geld vrij te maken uit het vastgoed dat in bezit is van de gemeente. In onderhavige studie worden twee in aanbouw zijnde objecten belicht.

In eerste instantie heeft de Dienst APZ (afdeling huisvesting en vastgoed) de gemeenteraad hieromtrent geinformeerd met de raadsnotitie d.d 27 januari 2005. Naar aanleiding daarvan heeA de geineenteraad verzocht om een nadere onderbouwing, onder meer op financiele aspecten.

Op 4 maart jl. heeA de heer Van Doesburg, hoofd Programmamanagement Vastgoed van Gemeente Eindhoven, aan Ernst & Young Real Estate Advisory Services BV (REAS) opdracht verstrekt tot het becommentarieren en aanvullen van de eerder genoemde raadsnotitie en het opzetten van een financiele onderbouwing.

In deze rapportage zal worden onderzocht in hoeverre een tweetal vastgoedobjecten zich lenen voor een sale & leaseback. Hiertoe zijn de volgende vier varianten uiteengezet: 1. 2. 3. 4.

Eigendom met 100’/o EV financiering; Eigendom met 80’/o VV financiering; Financial lease (met een bank); Sale & full operational leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting.

De geanalyseerde objecten zijn: cultureel centrum de Effenaar aan Dommelstraat 2 te Eindhoven en jongerencentrum Dynamo aan Tenhagestraat (hoekpand) te Eindhoven. De uitgangspunten

voor deze berekening zijn in overleg met de heer N. Janssen van Dienst APZ (afdeling huisvesting en vastgoed) besproken en vastgesteld.

2 Beschrijving van objecten De objecten waar het in deze rapportage om gaat zijn zeer specifiek en voor weinig andere doeleinden geschikt. Het eerste object betreft het cultureel centrum De Effenaar, met een poppodium en twee zalen die plaats bieden aan respectievelijk 1.100 en 350 bezoekers. Daarnaast is er een restaurant en een eetcafe gevestigd. Totaal beschikt de Effenaar over 4.551 m’ bruto vloer oppervlakte (BVO).

Het tweede object is het jongerencentrum Dynamo, bestaande uit een atrium voor publieksfuncties, twee (sport)zalen, een kantine, een inpandige laad- en losruimte, een

tekenkamer, een coordinatiecentrum en een cafe.

Op dit moment wordt de nieuwbouw van beide objecten gerealiseerd in opdracht van de gemeente Eindhoven.

De aard van de objecten en de bijzondere combinatie van functies maken deze objecten incourant. Immers, het zou voor een belegger zeer moeilijk zijn om deze objecten te kunnen

verhuren aan derden.

Analyse ezploiiaiieopiies (eigendom vs. sale & leasebaek)

Pagina 2

3 Beschrijving en evaluatie van exploitatie opties 3.1 Toelichting op de exploitatie opties Vanuit gebruikersperspectief onderscheiden wij de volgende omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de gemeente om het vastgoed in eigendom te houden: De gemeente heeft maatschappelijke doelstellingen en wil in dit kader maximale zeggenschap

over het gebruik en de aanpassing van het onroerend goed, nu en op lange termijn. Zeggenschap wordt het beste geborgd bij eigendom;

Een overliquiditeit, die dwingt tot het zoeken van investeringsalternatieven, met als doel verbetering van het rendement op het geinvesteerd vermogen;

Gebruik dat leidt tot een niet marktconform programma van eisen en dito gebruik. Sterk

afwijkend gebruik kan leiden tot een incourant object, welke niet of beperkt wederverhuurbaar is (bijvoorbeeld een bibliotheek of theatergebouw). De marktrisico’s voor beleggers leiden tot een zodanig rendement dat huren een relatief kostbaar alternatief voor de gebruiker is. Leasing is een begrip dat is ontleend aan het Amerikaanse verbintenissenrecht. De overeenkomst van leasing is een overeenkomst, waarbij de ene partij (de lessor) aan de andere partij (de lessee) het gebruik van een zaak verschaft tegen vergoeding. Zolang de overeenkomst tussen partijen

bestaat, blijft de lessor eigenaar van de zaak. Bij het einde van de overeenkomst zijn er ten aanzien van het eigendomsrecht drie mogelijkheden:

Het eigendomsrecht blijft bij de lessor; De lessee moet de geleasde zaak overnemen (koopverplichting); De lessee mag de geleasde zaak overnemen (koopoptie). De overnameprijs kan vooraf zijn vastgesteld. Men kan uitgaan van de marktconforme koopprijs of oorspronkelijke stichtingskosten verminderd met reeds verrichte aflossingen. In hoofdzaak onderkent men twee vormen van leasing, namelijk financiÃńle lease (juridisch en economisch

eigendom bij de lessee) en operationele lease. Indien het een operational lease zonder koopverplichting betreft, dan blijft het juridisch en economisch eigendom bij de lessor.

De optie ’Financial Lease’ is een overeenkomst, waarbij de lessee het gebruiksrecht van een onroerende zaak heeft met alle lusten en lasten. Het juridisch en economisch eigendom berust bij

de lessee. Het vastgoed staat op de balans van de lessee. De lessor kijkt met name naar de kwaliteit van de debiteur. Beheer en onderhoud wordt buiten de lease-overeenkomst gehouden.

Financi8e leases betreffende vastgoed zijn niet gebruikelijk in de markt en biedt niet of nauwelijks voordelen ten opzichte van een hypotheek (met uitzondering van de normen voor geldverstrekking). Bij de optie ’Sale & Full Operational Leaseback zonder terugkoopverplichting’ wordt het onroerend goed juridisch en economisch eigendom van de lessor (belegger). De belegger draagt

de economische risico’s (o.a. waardeontwikkeling, leegstand, ontwikkeling van exploitatiekosten). In dit geval ontstaat een off-balance effect: de balans wordt optisch geschoond van niet tot de kernactiviteiten behorende activa. Een variant op een ’full operational lease’ is een ’net operational lease’, waarbij de lessee (gebruiker) zelf de exploitatiekosten (o.a. onderhoud) draagt.

Leasing vult in feite de kloof tussen kopen en huren. De wettelijke kaders van leasing zijn vrij gecompliceerd. Zodra een verplichte afname aan het einde van de lease van toepassing is, is veelal sprake van huurkoop van onroerende zaken. Indien een overname in het geheel niet van

Analyse explottatieopties (eigendom vs. sale Ck leaseback)

Pagina 3

toepassing is, neigt de leasing zo zeer in de richting van huur dat de wettelijke bepalingen van huur van toepassing kunnen zijn.

3.2 Evaluatie vau de exploitatie opties In deze paragraaf worden de volgende exploitatie opties, zoals besproken met de gemeente Eindhoven, geevalueerd: l. Eigendom met 100% EV financiering; 2. Eigendom met 80% VV financiering; 3. Financial Lease (100% financiering VV); 4. Sale & full operational leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting. De evaluatie van de vier opties vindt plaats op basis van de volgende criteria:

controle/zeggenschap vrijmaken van geld jaarlijkse huisvestingslasten

risico’ s

De voor- en nadelen van de alternatieven zijn voor de genoemde criteria aangegeven in tabel 1 en hieronder nader toegelicht. De gewichten van de besluitvormingscriteria en de keuze voor 1 van de opties is afhankelijk van de doelstellingen van de gemeente, het vastgoedbeleid en de huidige stand van de economie en de vastgoedmarkt.

Exploitatie opties l. Eigendom, 2. Eigendom, 3. Financial

100% EV 80% VV lease

Ze enscha /controle ++ Vri’maken van eld Jr. huisvestin slasten ++ Risico’ s

Tabel l: voor- en nadelen van exploitatie opties.

Optie 1 "Eigendom met 100% EV financiering" heeft als belangrijkste voordeel zeggenschap over gebruik/ aanpassing van het onroerend goed en uitoefenen van invloed op ontwikkelingen in

de directe omgeving. Uit strategisch oogpunt is eigendom dan een voordeel. Vastgoed in eigendom legt beslag op het vermogen en staat daarmee op de balans en beinvloedt in negatieve

zin financiele ratio’s. Investeren in onroerend goed gaat tevens gepaard met financiele en marktrisico’s die voortvloeien uit eigendom en exploitatie, zoals functionele/ technische veroudering van de locatie/het object en de ontwikkeling van de marktwaarde, leegstand en explo itat ie lasten.

Optie 1A "Eigendom met 100% EV financiering" is het zelfde als optie 1, echter de interne omslagrente is in dit scenario lager.

Optie 2 "Eigendom met 80% VV financiering" heeft als belangrijke voordelen ten opzichte van optie 1 minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect. Nadeel is echter het renterisico.

Analyse exploitatieopties (ei gendom vs. sale & leaseback)

Pagina 4

Optie 2A "Eigendom met 80Yo VV financiering" is het zelfde als optie 2, echter de interne omslagrente is in dit scenario lager. Optie 3 "Financial Lease (met een bank)" heeft als belangrijke voordelen ten opzichte van optie 1

minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect.

Optie 4 "Sale dc full operational leaseback (met een vastgoedbelegger) zonder terugkoop" heeft

als belangrijke voordeel ten opzichte van optie 1 geen beperking van de totale financieringscapaciteit c.q. balansverkorting. Een nadeel is hogere jaarlijkse huisvestingslasten, onder meer door het hogere vereist rendement op de investering, die een belegger hanteert.

4 De vastgoedbeleggings markt In de afgelopen jaren (gekenmerkt door economische laagconjunctuur) is het belegd vermogen in vastgoed op peil gebleven en zijn er hoge rendementen op vastgoedbeleggingen gerealiseerd in

tegenstelling tot aandelen. Ook momenteel is er nog altijd veel interesse voor vastgoedbeleggingen. De stabilisering van de economie (dieptepunt lijkt bereikt te zijn), de huidige lage rentestand en de karakteristieken van vastgoed (o.a. langlopende huurcontracten en inflatiebestendigheid) beperken de neergang in de vastgoedcyclus.

De verwachting is dat de vraag naar kwalitatief goede beleggingsobjecten onverminderd hoog zal zijn. De beleggingsmarkt wordt echter wel door een tweesplitsing gekenmerkt. De huidige markt wordt getypeerd door schaarste aan eersteklas nieuwe vastgoedbeleggingsobjecten dat langjarig is verhuurd aan solvabele huurders. Daarentegen is er een toename van het aanbod van verouderd en incourant vastgoed op B-locaties met minder solide huurders c.q. leegstand.

De belangrijkste spelers in de vastgoedbeleggingsmarkt zijn momenteel particuliere vastgoedbeleggers, banken en in mindere mate institutionele beleggers. De laatste categorie is momenteel kritischer ten aanzien van de kwaliteit van de locatie, begroot de investering op conservatieve wijze en is voorzichtiger in hun beleggingsbeleid: de nadruk ligt nu meer op het

matchen met de eigen beleggingsportefeuille en de soliditeit van de huurder. Door de institutionele terughoudendheid en de lage rentestand zijn de afgelopen jaren de particuliere beleggers relatief belangrijke spelers op de vastgoedmarkt geworden.

Gezien de huidige schaarste aan eersteklas vastgoedbeleggingsobjecten op kwalitatief goede locaties met de gemeente als contractspartij en lange huur- c.q. leasetermijnen, in combinatie met

de huidige lage rentestand, verwachten wij dat er interesse zal zijn bij zowel banken, institutionele beleggers als particuliere vastgoedbeleggers voor een financieringsconstructie inzake de objecten ’De Effenaar’ en ’Dynamo’ te Eindhoven.

Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale dc leaseback)

Pagina 5

5 Calculatie van de kostprijsdekkende huur per exploitatieoptie 5.1 Waarde rlngs methode Hieronder wordt beknopt de waarderingsmethode toegelicht:

Het financiele criterium is de kostprijsdekkende huur die de gemeente zal doorberekenen naar de gebruiker(s). De optie met de laagste kostprijsdekkende huur heeft vanuit dit oogpunt de voorkeur. Aangezien de gemeente Eindhoven de gebruikers subsidieert, is voor de gemeente Eindhoven dit een relevant financieel criterium; De kostprijsdekkende huur is die prijs, waarbij de netto contante waarde van de kasstromen voor de afdeling APZ van de gemeente Eindhoven nul is; DCF methode (discounted cash flow analyse): de kasstromen worden verdisconteerd naar

de datum l oktober 2005. De typen kasstromen zijn (des)investerings- en exploitatiekasstromen. De discontovoet is de gewogen gemiddelde kostenvoet van de financiering (EV + VV).

De jaarlijkse exploitatiekasstromen worden halverwege het desbetreffende jaar verondersteld;

De restwaarde van onroerend goed in eigendom aan het eind van de beziene exploitatieperiode wordt meegenomen als positieve desinvesteringskasstroom;

De vier opties worden doorgerekend over een exploitatieperiode van 25 jaar ten behoeve van onderlinge vergelijking; De huurprijzen (door te berekenen naar de gebruikers) en de exploitatiekosten worden jaarlijks geindexeerd; De restwaarde van het onroerend goed wordt bepaald op basis van de grond plus opstal methode. De grond wordt jaarlijks geindexeerd met de inflatie en de opstal wordt jaarlijks afgeschreven over de economische levensduur en geindexeerd met de inflatie.

5.2 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten die voor beide objecten zijn doorgesproken met ir. N. Janssen van de gemeente Eindhoven zijn in de rekenmodellen gehanteerd. Ten behoeve van de opstalwaarden zijn voor beide objecten stichtingskostenberekeningen gehanteerd als uitgangspunt. Tevens is aangenomen dat de stichtingskosten gelijk zijn aan de marktwaarde.

De BTW is in de berekening van de Effenaar volledig buiten beschouwing gelaten De gemeente

heeft het pand namelijk bestemd voor verhuur en dat beschouwt de fiscus als ondernemingsactiviteiten die BTW belast zijn. Tevens voldoet de huurder aan het criterium van meer dan 90’/o BTW-belaste prestaties. Het saldo van de te betalen BTW en te ontvangen BTW dient te worden afgedragen, dus het heeft geen invloed op deze vergelijking. Dynamo kent echter twee gebruikers, waarvan bdn gebruiker niet kan opteren voor BTW-belaste verhuur. Die gebruiker zal 47,5’/o van het object huren, dus dat deel van de BTW zal zowel in de stichtingskosten als in de BTW belaste exploitatielasten worden meegenomen als kostenpost. Het

andere deel, zijnde 52,5’/o, zal buiten beschouwing worden gelaten. Deze gegevens zijn aangedragen door de gemeente Eindhoven en niet fiscaal onderzocht door Ernst & Young.

Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sa!e Ck leaseback)

Pagina 6

De beziene exploitatieperiode ten behoeve van de onderlinge vergelijking van de opties is vastgesteld op 25 jaar. Daar is voor gekozen, omdat de gemeente de mogelijkheid tot gebruik van de objecten voor 25 jaar wenst te waarborgen. In de situatie dat de gemeente het eigendom behoudt, wordt bij de afschrijving rekening gehouden met een economische levensduur van 50 jaar. Uitgangspunten objecten:

- Bruto vloeroppervlakte - beziene exploitatieperiode - gemiddelde inflatie per jaar - gemiddelde huurstijging per jaar - alschrijving opstal - grondwaarde - bouwkosten (excl. installaties) ÃćâĆňâĂİ installaties

ÃćâĆňâĂİ bouwkosten (incl. installaties)

- stichtingskosten - subsidie

- premie verzekering (vw*0,0011199*1,156) - WOZ-belasting (per volle waardeeenheid van 62268: 63,67 - beheerskosten (=2,5% van jaarhuur) ÃćâĆňâĂİ klein onderhoud (1% van bouwkosten)

- groot onderhoud (2% van stichtingskosten)

overige lasten (waterschapsbelasting rioolheffng)

Effenaar

Dynamo

4.551 m’ 25 jaar 2,5% 3,0% 50 jaar 770.000 9.458.712 2.175.233 11.633.945 12.403.945 1.381.000

5.500 m’ 25 jaar 2,5% 3,0% 50 jaar 1.771.656 8.309.508 3.773.181 12.082. 689

13.854.345 0

15.063 20.071

15.644 22.416

24.500 116.339 248.079 2.000

24.500 120.827 274.087 2000

5.3 Optie 1 en 1A: Eigendom met 100% EV financiering Het object wordt volledig gefinancierd uit eigen middelen. Het beheer en onderhoud worden gedurende de levensduur volledig verzorgd door de gemeente Eindhoven. Er is bij de gemeente Eindhoven ook voldoende kennis en capaciteit aanwezig om dergelijke objecten te exploiteren,

Specifieke uitgangspunten optie 1 en 1A

100% financiering met eigen vermogen; discontovoet in optie 1 is 6,5%. Deze bestaat uit de gehanteerde omslagrente van 5,5% en een risico-opslag van 1%. discontovoet in optie 1A is 5%. Deze bestaat uit de gehanteerde omslagrente van 4% en een risico-opslag van 1%.

Analyse exploitatieopties (eigendotn vs. sale & leasebac )

Pagina 7

Resultaten inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1: Kostprijsdekkende huur in jaar 1:

optie 1 206 938.000

optie 1A 177

809.000

nihil

Vrij gemaakt geld: Resultaten optie 1 en 1A inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1:

optie 1 202 1.114.000

Kostprijsdekkende huur in jaar 1:

nihil optie 1A 173

953.000

nihil

Vrij gemaakt geld:

nihil

5.4 Optie 2 en 2A: Eigendom met SO /o VV financiering In deze variant blijft het gebouw in eigendom van de gemeente. Ook het beheer en onderhoud wordt gedurende de levensduur verzorgd door de gemeente. Het enige verschil met variant 1 is dat voor 80’/o van de investering (stichtingskosten inclusief grond) vreemd vermogen wordt aangetrokken in de vorm van een hypotheek (externe lening).

Specifieke uitgangspunten optie 2 en 2A

20’/o financiering met eigen vermogen en 80/o financiering met vreemd vermogen (hypotheek) ;

Rente van de lening is 10 jaars rente op een Nederlandse Staatslening met een risico-opslag van 50 basispunten oftewel ca. 4,14’/o per heden;

Aflossing aan het einde van de looptijd; Kosten van eigen vermogen in optie 2 is 6,5’/o. Deze bestaat uit de omslagrente van 5,5/o en een risico-opslag van I’/a, Kosten van eigen vermogen in optie 2A is 5’/o. Deze bestaat uit de omslagrente van 4’/o en een risico-opslag van I’/o’,

De discontovoet is de gewogen gemiddelde van de kosten van het eigen en vreemd vermogen en in optie 2 is 4,61’/o.,

De gemiddeld gewogen discontovoet in optie 2A is 4,31’/o.

Resultaten optie 2 en 2A inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1 : Kostprijsdekkende huur in jaar 1 :

Vrij gemaakt geld: Resultaten optie 2 en 2A inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1:


Vrij gemaakt geld:

Analyse exploi tati capties (ei gendom vs. sale & leaseback)

optie 2

optie 2A

174

794.000 8. 818. 000

optie 2

169

767.000 8.818.000

optie 2A

170

164

933.000 6 11.083.000

899.000 6 11.083.000

Pagina 8

5.5 Optie 3: Financial lease met een bank Bij de financial lease blijft het juridisch en economisch eigendom bij de gemeente. De economische risico’s (waardeontwikkeling en ontwikkeling van exploitatielasten) blijven dus bij de gemeente Eindhoven. Het is in feite een 100’lo VV financiering middels een leaseovereenkomst met een bank of leasemaatschappij (de lessor) voor een lange periode. De lessor kijkt met name naar de kwaliteit van de debiteur. Beheer en onderhoud wordt buiten de leaseovereenkomst gehouden. De gemeente Eindhoven zorgt voor het beheer en onderhoud van het object.

Specifieke uitgangspunten optie 3 De discontovoet van de bank is de 10 jaars rente op een Nederlandse Staatslening met een risico-opslag van 75 basispunten oftewel ca. 4,39’lo per heden.

Resultaten optie 3 inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1 :


Vrij gemaakt geld; Resultaten optie 3 inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1:


Vrij gemaakt geld:

166

758.000 12.404.000

165

908.000 13.854.000

5.6 Optie 4: Sale & operational leaseback met een vastgoedbelegger Bij de sale & operational leaseback constructie ("verkoop & terughuur") verkoopt de gemeente het object aan een vastgoedbelegger, maar verwerft direct aansluitend het gebruiksrecht ervan door met de vastgoedbelegger een huurovereenkomst voor een langere periode aan te gaan zonder een terugkoopverplichting. De vastgoedbelegger zorgt voor het beheer en onderhoud van

het object. Het economische risico (waardeontwikkeling en ontwikkeling van de exploitatielasten) wordt geheel gedragen door de vastgoedbelegger. De belegger wordt juridisch en economisch eigenaar.

De gemeente Eindhoven kan wel het eerste recht op onderhandeling eisen, maar dat biedt natuurlijk geen zekerheden. De belegger zal voor deze objecten relatief een hoog risico-opslag hanteren, want deze specifieke gebouwen zijn moeilijk aanwendbaar voor ander gebruik.


Pagina 9

Specifieke uitgangspunten optie 4 De discontovoet van de vastgoedbelegger is 8,0’/o, Professionele vastgoedbeleggers schrijven de opstallen, zoals de desbetreffende objecten, in maximaal 40 jaar af;

Bij de bepaling van de restwaarde over 25 jaar houdt de belegger rekening met 7/o kostenkoper (6’lo overdrachtsbelasting plus notaris en kadaster);

lagere beheerskosten ad 2/o van de jaarhuur. Het betreft immers een professionele vastgoedbelegger, die vastgoedbeleggen/exploitatie als haar kerntaak beschouwd en eAicilnter te werk gaat dan de gemeente Eindhoven die dat niet als kerntaak beschouwd.

Resultaten optie 4 inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1:


Vrij gemaakt geld: Resultaten optie 4 inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in jaar 1:


Vrij gemaakt geld:

270 1.229.000 12.404.000

247 1.356.000 6 13.854.000

5.7 Analyse van de resultaten De resultaten zijn hieronder nog eens overzichtelijk in een tabel opgenomen. Optie

Effenaar Effenaar Dynamo Dynamo

Kostprijsdekkende Kostprijsdekkende Kostprijsdekkende Kostprijsdekkende huur per m’ bvo in huur in jaar 1 huur per m’ bvo in huur in jaar 1

’aar 1 ’aar 1

1

1A 2

2A 3

4

6 206 6 178 6 174 169

6 166 270

938.000 809.000 794.000 767.000 758.000 6 1.229.000

202 6 173 6 170

1.114.000 953.000 933.000

164

E’ 899.000

6 165 6 247

908.000 6 1.356.000

Opties 2 en 3 zijn de meest gunstige opties gebaseerd op het criterium "kostprijsdekkende huur". Dat komt hoofdzakelijk doordat in die opties lagere discontovoeten gelden. Aangezien de lange

termijn rente momenteel historisch laag staat, is dit een gunstig moment om een lening of financial lease af te sluiten. Optie 3 scoort beter dan optie 2 op het criterium ’vrijmaken van geld’ (100/o versus 80’/o VV financiering).

De verschillen tussen opties 2 en 3 zijn: kosten van het vreemd vermogen (iets lager bij optie 2 dan optie 3); gehanteerde discontovoeten (is iets gunstiger in optie 3); kasstromen (vrijgemaakte kasstroom bij aanvang is gunstiger in optie 3).

Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale & leasebaek)

Pagina lo

De huurprijs in scenario 4 is in het aanvangsjaar veel hoger, omdat het opstal in dit scenario in 40

jaar wordt afgeschreven en de hogere discontovoet die een belegger hanteert. Daar staat tegenover dat de gemeente geen risico loopt ten aanzien van de waardeontwikkeling en de exploitatie lasten.

5.8 Scenarioanalyse inflatie versus bouwkosten Aanvullend op de calculaties heeft de gemeente Eindhoven verzocht op een scenariosanalyse uit

te voeren met betrekking tot de inflatie en stijging van de huurprijs. Er is verzocht om de resultaten weer te geven, indien de jaarlijkse stijging van de huurprijs wordt gesteld op 2%o (i.p.v. 3’/a) en de inflatie, die is gebaseerd op de bouwkostenindex, van 2,68’lo (i.p.v. 2,5/o). Scenario I

is de oude situatie en scenario 2 is gebaseerd op de nieuwe situatie, dus een jaarlijkse

huurverhoging van 2/o en een inflatie van 2,68/o. De verschillen, gemeten in de kostprijsdekkende huur per m’ bvo in het aanvangsjaar, zijn dan als volgt: Optie

Effenaar Effenaar Dynamo Dynamo

Scenario 1 (oude Scenario 2 nieuwe Scenario 1 (oude Scenario 2 nieuwe situatie situatie situatie situatie 206

1

1A 2

2A 3

4

178 174 169

6 166 270

6 226 6 196 6 193 6 187 6 184 6 295

6 202

165

6 222 6 191 6 188 6 181 6 183

6 247

6 269

173

6 170 6 164

6 Conclusies en aanbevelingen De gemeente Eindhoven overweegt een sale & leaseback transactie inzake de twee objecten ’De Effenaar’ en ’Dynamo’ te Eindhoven. Belangrijke beslissingscriteria van de gemeente zijn het vrijmaken van geld en lage huisvestingslasten voor de gebruikers. In dit kader zijn onderstaande opties geÃńvalueerd op basis van de criteria ’controle/zeggenschap’, ’vrijmaken van geld’, ’jaarlijkse huisvestingslasten’ en ’risico’ s’ en is de kostprijsdekkende huur en de vrijkomende kasstroom per optie berekend:

Optie 1: eigendom met 100/o EV financiering; Optie 2: eigendom met 80’lo VV financiering; Optie 3: financial lease (met een bank of leasemaatschappij) ; Optie 4: sale 4 full operational leaseback (met een belegger) zonder terugkoopverplichting. Opties 2 en 3 zijn de gunstigste opties gebaseerd op het criterium "kostprijsdekkende huur". Dat komt hoofdzakelijk doordat in die scenario’s lagere discontovoeten gelden. Aangezien de lange

termijn rente momenteel historisch laag staat, is dit een gunstig moment om een lening of financial lease af te sluiten. Optie 3 scoort beter dan optie 2 op het criterium ’vrijmaken van geld’.

Analyse exploiiaiieopiies (eigendom vs. sale Ck leaseback)

Pagina I I

Optie 4 is het minst aantrekkelijk vanwege de beperking van zeggenschap over het onroerend goed en de hoge kostprijsdekkende huur.

Gezien de huidige schaarste aan eersteklas vastgoedbeleggingsobjecten op kwalitatief goede locaties met solide huurders en lange huur- c.q. leasetermijnen, in combinatie met de huidige lage rentestand, verwachten wij dat er interesse zal zijn bij zowel banken, institutionele beleggers als particuliere vastgoedbeleggers voor een financial lease of een sale & leaseback constructie inzake de objecten ’De Effenaar’ en ’Dynamo’ te Eindhoven.

Vervolgstappen Indien de gemeente Eindhoven kiest voor optie 2 (eigendom met het aantrekken van een externe lening) of optie 3 (financial lease) of optie 4 (sale & full operational leaseback), is Ernst & Young REAS uiteraard gaarne bereid de gemeente te begeleiden bij de implementatie daarvan. Indien de gemeente Eindhoven kiest voor een financial lease of een sale & operational leaseback, dan adviseren wij de gemeente de volgende stappen te doorlopen: I Informele markttoets van de interesse bij potentiÃńle beleggers c.q. banken; 2 Bepalen van de doelstellingen/uitgangspunten/condities van de transactie, het profiel van de koper en de verkoopstrategie; 3 Opstellen van een informatiememorandum voor geinteresseerde beleggers c.q. banken; 4 Selectie van potentiele beleggers c.q. banken;

5 Benaderen van de potentiele belegger/bank met een verzoek tot een indicatief bod en het coordineren van de contacten met deze partijen;

6 Selectie van de beste bieder;

7 Onderhandelingen; 8 Afsluiten van de transactie resulterend in een overeenkomst en levering.

Bijlagen overzicht gehanteerde uitgangspunten Dynamo berekeningen Dynamo overzicht gehanteerde uitgangspunten Effenaar berekeningen Effenaar

Analyse exploitaiieopties (eigendom vs. sale & leaseback)

Pagina 12

Informatieblad Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand)

Algemeen bouwjaar

2005

oppervlakte perceel in m2 BVO in m2 ingang huurovk. expiratie huurovk, exploitatieduur servicekosten bouwkosten index

5.500

1-10-2005 30-9-2030

25 jaar buiten beschouwing 2,68’/a

huurstijging gemiddeld per jaar Afschrijving opstal restwaarde opstal na exploitatie 25 jr

2,0’/o

50 jaar 504/o

Waarden (voor 47,5’/o met BTW belast) Grondwaarde E E bouwkosten (excl. Installaties) Installaties g bouwkosten (incl. installaties) g Stichtingskosten subsidie E Netto stichtingskosten (Gemeente) verzekerde waarde WOZ waarde

1.771.656 8.309.508 3.773.181 12. 082.689

13.854.345

13.854.345 =stichtinkskosten -/- subsidie 12.082.689 = bouwkosten E

Exploitatiekosten jaar I premie verzekering WOZ belasting beheerkosten klein onderhoud groot onderhoud (gem. p/jr.)

overige lasten

13.854.345 = stichtingskosten

15.644 20.559 24.500 120.827 277.087 2.000 460.617

= 0,0011199’verzwaarde*l, I 56 per volle waardeeenheid van g2.268: 63,67 (=2,5’/o j aarhuur)

I ’/a bouwkosten

2’/o st.kosten (incl. herinvestering)

waterschapsbelasting en rioolheffing

Variabelen optie I ea 2 omslagrente risico-opslag discontovoet beheers-/apparaatskosten

Vreemd vermogen financiering financieringsdeel VV Gewogen gemidd.discontovoet (sc.2)

5,50’/o 1,00’/o

6,50’/o

2,50’/a van jaarhuur 4,14’/o 10 jrs. Staatslening + 0,5’/o risico-opslag 80,00/o van totale investering 4,61’/o

Variabelen optie IA en 2A discontovoet gemeente Gewogen gemidd.discontovoet (sc.2)

5,00’/o

4,31’/o

Variabelen bank (optie 3) discontovoet

4,39’%%d 10 jrs. Staatslening + 0,75’/a

Variabelen Vastgoedbelegger (optie 4) discontovoet correctie beheerkosten (ipv 2,5’/o) correctie afschrijving (ipv 50 jr.) restwaarde opstal

8,00’/a

2,00/o (=2/o jaarhuur)

40 jaar 37,50’/a

Analyse exploitatieoplies (eigendom vs. sale dc leaseback)

Pagina l3

optie 1 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand)

kasstroomschema

jaar investerin 0

Restwaarde huur 1.222.509 1.234.674 1.259.367 1.284.555 1.310.246 1.336.451 1.363.180 1.390.443 1.418.252 1.446.617 1.475.550

3

4 5

6 7 8

9 10 11

12

1. 505.061

13

1.535.162

14

1. 565. 865

15

1.597.182 1.629.126

16 17 18 19

1. 661.709 1. 694.943 1. 728.842

20

1.763.418

21

1. 798.687 1. 834.661

22 23

24 25 25

Ex 1.kosten saldo

6 13.854.345-

1

2

1.871.354 1.908.781 1.946.956

460.617 466.748 479.257 492.101 505.289 518.831 532.736 547.013 561.673 576.726 592.182 608.053 624.348 641.081 658.262 675.903 694.018 712.617 731.715 751.325 771.461 792.136 813.365 835.164 857.546

13.881.560

6 13.854.345761.893 767.926 780.110 792.454 804.956 817.620 830.444 843.430 856.579 869.891 883.367 897.008 910.813 924.784 938.920 953.223 967.691 982.325 997.126 1. 012.093

1.027.226 1.042.524 1.057.988 1.073.617 1.089.411 13. 881. 560

Netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005:

kost ri’sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s’aar f 222


Pagina l4

optie 1 A Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand)

kasstroomschema

0

investerin 13.854.345-

Restwaarde huur

4

1.052.103 1.062.572 1.083.823 1.105.500

5

1. 127.610

6 7

1.150.162 1.173.165

8

1. 196.628

9 10

1.220.561 1.244.972

11

1.269. 872

12

1.295.269 1.321.175 1.347.598 1.374.550 1.402.041 1.430.082 1.458.683 1.487.857

1

2 3

13

14 15

16 17 18 19

20

1. 517.614

21

1,547.967 1.578.926 1.610.504 1.642.714 1.675.569

22 23

24 25 25

Ex 1.kosten saldo 460.617 466.748 479.257 492.101 505.289 518.831 532.736 547.013 561.673 576.726 592.182 608.053 624.348 641.081 658.262 675.903 694.018 712.617 731.715 751.325 771.461 792.136 813.365 835.164 857.546

13.881.560

6 13.854.345591.486 595.824 604.566 613.399 622.320 631.331 640.429 649.615 658.888 668.246 677.690 687.216 696.826 706.517 716.288 726.138 736.064 746.066 756.142 766.289 776.506 786.790 797.139 807.551 818.023 13. 881. 560


kos ri’sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar 6 191

Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale Ck leaseback)

Pagina l5

optie 2 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 80’/o VV Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand)

kasstroomschema

’aar Investerin 0

Restwaarde Huur

Ex 1.kosten saldo

13. 854.345-

1.031.339 1.041.601 1.062.433 1.083.682

1

2 3

4

1. 1. 1. 1.

5

6 7 8

105.355 127.462 150.012 173.012

1.196,472 1.220.402 1.244.810 1.269.706

9 10 11

12 13 14 15 16 17 18 19

1.295. 100

1.321.002 1.347.422 1.374.370 1.401.858 1.429. 895

1.458.493 1.487.663 1.517.416

20 21

22 23 24 25 25

13.881.560

NCW per 1-10-2005

13.854.345- 6 4.496.770

1. 547.764 1. 578.720

1.610.294 1.642,500

-460.617 -466.748 -479.257 -492.101 -505.289 -518.831 -532.736 -547.013 -561,673 -576,726 -592.182 -608.053 -624.348 -641.081 -658.262 -675.903 -694.018 -712.617 -731.715 -751.325 -771.461 -792.136 -813.365 -835.164 -857.546

6 13.854.345570.722 574.853 583.176 591.581 600.066 608.631 617.276 625.999 634.799 643.676 652.627 661.653 670.751 679.921 689.160 698.467 707.840 717.278 726.777 736.337 745.955 755.628 765.354 775.130 784.954 13. 881. 560

18.327.760 -8.970.184

Totaal netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005:

kos ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s’aar 6 188

Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale Ck leaseback)

Pagina 16

optie 2 A Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 80% VV Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand)

kasstroomschema

’aar Investerin 0

Restwaarde Huur 995.407 1.005.312 1.025.418 1.045.926 1.066.845 1.088.182 1.109.945 1.132.144 1.154.787 1.177.883 1.201.440 1.225.469 1.249.979 1.274.978 1.300.478 1.326.487 1.353.017

3

4 5

6 7 8

9 10 11

12 13

14 15

16 17 18 19

1.3 80.077

1.407.679 1.435.832 1.464.549 1.493.840 1.523.717 1.554.191 1.585.275

20 21

22 23 24 25 25

NCW per 1-10-2005

Ex l.kosten

13.854.345-

1

2

-460.617 -466.748 -479.257 -492.101 -505.289 -518.831 -532.736 -547.013 -561.673 -576.726 -592.182 -608.053 -624.348 -641.081 -658.262 -675.903 -694.018 -712.617 -731.715 -751.325 -771.461 -792.136 -813.365 -835.164 -857.546

13. 881.560

saldo 6 13.854.345534.790 538.563 546.161 553.825 561.555 569.350 577.209 585.131 593.114 601.157 609.258 617.416 625.630 633.897 642.216 650.584 658.999 667.460 675.963 684.507 693.088 701.704 710.351 719.028 727.729 13.881.560

13.854.345- 6 4.831.494 18.296.921 -9.274.070


kost ri’sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s’aar

Analyse exploitatieopties (eigendom vs. saie Ck ieaseback

181

Pagina 17

optie 3 Financial Lease Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 100/o VV Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand)

kasstroomschema

’aar Investerin 0

Restwaarde Huur 1.004.731 1.014.729 1.035.023 1.055.724 1.076.838 1.098.375

3

4 5

6 7

1. 120.342 1. 142.749 1. 165.604 1. 188.916

8

9 10

ll

1.212.695 1.236.949 1.261.688 1.286.921 1.312.660 1.338.913 1.365.691 1.393.005 1.420.865 1.449.282 1.478.268 1.507.833 1.537.990 1.568.750

12 13

14 15 16 17 18 19

20 21

22 23 24 25 25

NCW per 1-10-2005

Ex I.kosten saldo

13. 854.345-

1

2

1.600. 125

-460.617 -466.748 -479.257 -492.101 -505.289 -518.831 -532.736 -547.013 -561.673 -576.726 -592.182 -608.053 -624.348 -641.081 -658.262 -675.903 -694.018 -712.617 -731.715 -751.325 -771.461 -792.136 -813.365 -835.164 -857.546

13.881.560

6 13.854.345544.114 547.981 555.766 563.623 571.549 579.544 587.607 595.736 603.931 612.190 620.513 628.896 637.339 645.840 654.398 663.010 671.674 680.388 689.150 697.957 706.807 715.697 724.625 733.586 742.579 13. 881. 560

13.854.345- 6 4.742.047 18.305.921 -9.193.622


kost ri’sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s’aar 6 183

Analyse exploi tati capties (ei gendom vs. sale Ck leaseback)

Pagina l8

optie 4 Sale & Leaseback (operational) zonder terugkoop Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand)

kasstroomschema belegger (te betalen huur aan belegger wordt direct doorberekend aan gebru)

!’ÃćâĆňâĂİ Investerin 0

Restwaarde Lease 1.481.270 1.496.010

3

1. 525.930

4

1.556.448 1.587.577 1.619.329 1.651.716

1

5

6 7 8

1. 684.750

9

1,718.445 1.752.814 1.787.870

10 11

12

1. 823.627 1. 860.100 1. 897.302

13

14

1.935.248 1.973.953 2.013.432 2.053.701 2.094.775

15

16 17 18 19

20

2. 136.670

21

2.179 404 2.222.992 2.267.451 2.312.800 2.359.057

22 23 24 25 25

NCW per 1-10-2005

Ex I.kosten saldo

13. 854.345-

2

-455.717 -461.783 -474.159 -486.866 -499.914 -513.312 -527.069 -541.194 -555.698 -570.591 -585.883 -601.584 -617.707 -634.261 -651.259 -668.713 -686.635 -705.037 -723.932 -743.333 -763.254 -783.709 -804.713 -826.279 -848.423

10.671.448

6 13.854.3451.025.554 1.034.227 1.051.771 1.069. 582

1.087.663 1. 106. 017

1. 124.647

1.143.556 1. 162. 747

1. 182.223

1.201.987 1.222. 043

1.242.393 1.263.041 1.283.989 1.305.240 1.326.797 1.348.664 1.370.843 1.393.337 1.416. 149

1.439.282 1.462.739 1.486.521 1.510.633 10.671.448

13.854.345- 6 1.558.222 18.602.219 -6.306.096


kos ri’sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s’aar 6 269

Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale & leaseback)

Pagina 19

Informatieblad Effenaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2

Algemeen 2005 4750 oppervlakte perceel in m2 BVO in m2 4.551 1-10-2005 ingang huurovk. 30-9-2030 expiratie huurovk. exploitatieduur 25 jaar servicekosten buiten beschouwing bouwkostenindex 2,68 lo huurstijging gemiddeld per jaar 2,0 /o Afschrijving opstal 50 jaar 50 /o restwaarde opstal na exploitatie 25 jr bouwj aar

Waarden (excL BTW) Grondwaarde bouwkosten (excl. Installaties) Installaties bouwkosten (incl. installaties) Stichtingskosten

subsidie Netto stichtingskosten (Gemeente) verzekerde waarde WOZ waarde

Exploitatiekosten jaar 1 premie verzekering WOZ belasting beheerkosten klein onderhoud groot onderhoud (gem. p/jr.)

overige lasten

770.000 9.458.712 2. 175. 233

11.633.945 12.403.945 1.381.000 11.022.945 =stichtinkskosten -/- subsidie

11.633.945 = bouwkosten 12.403.945 = stichtingskosten 15.063

20.071 24.500 116.339 248.079 2.000 426.052

= 0,0011199 verzwaarde 1,156 per volle waardeeenheid van 62.268: E3,67 (2,54/o jaarhuur) I /o bouwkosten 2 lo st.kosten (incl. herinvestering) waterschapsbelasting en rioolheffing

Variabelen optie I en 2 omslagrente risico-opslag discontovoet beheers-/app araats koste n

Vreemd vermogen financiering financieringsdeel VV Gewogen gemidd.discontovoet (sc.2)

5,504io 1,00 lo 6,50 /o

2,50 /o van jaarhuur 4,14’ 10 jrs. Staatslening + 0,5’/o risico-opslag 80,004lo van totale investering 4,61 /o

Variabelen optie IA en 2A discontovoet gemeente Gewogen gernidd.discontovoet (sc.2)

5,00’ro 4,31o/o

Variabelen bank (optie 3) discontovoet

4,39/o 10 jrs. Staatslening + 0,75 lo

Variabelen Vastgoedbelegger (optie 4) discontovoet correctie beheerkosten (ipv 2,5 ro) correctie afschrijving (ipv 50 jr.) restwaarde opstal

8 00Âő

2,00’/o (=2’/o jaarhuur)

40 jaar 37,50 /o

Analyse exploitatieopties (eigendotn vs. sale Ck leaseback)

Pagina 20

optie 1 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven Effcnaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2

kasstroomschema

jaar investerin 0

Restwaarde huur

4

1.030.903 1.041.161 1.061.984 1.083.224

5

1. 104. 888

6

1. 126.986 1. 149.525

3

7

20

1.172.516 1.195.966 1.219.886 1.244.283 1.269.169 1.294.552 1.320.443 1.346.852 1.373.789 1.401.265 1.429.290 1.457.876 1.487.034

21

1. 516.774

8

9 10 11

12 13

14 15

16 17 18 19

22

1. 547. 110

23

24 25 25

Ex l.kosten saldo

11.022.945-

1

2

1. 578.052

1.609.613 1.641. 805

-426.052 -431.723 -443.294 -455.174 -467.373 -479.898 -492.759 -505.965 -519.525 -533.449 -547.745 -562.425 -577.498 -592.974 -608.866 -625.184 -641.939 -659.143 -676.808 -694.946 -713.571 -732.694 -752.331 -772.493 -793.196

11.421.911

6 11.022.945604.850 609.437 618.690 628.050 637.515 647.088 656.766 666.551 676.441 686.437 696.538 706.744 717.055 727.469 737.986 748.606 759.326 770.148 781.069 792.088 803.204 814.416 825.721 837.120 848.610 11.421.911



Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale & leasebaclt)

Pagina 21

optie 1 A Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven Effenaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2

kasstroomschema

jaar investerin 0

Restwaarde huur 894.445 903.345 921.412 939.840 958.637 977.810 997.366 1.017.313 1.037.660 1.058.413 1.079.581

3

4 5

6 7 8

9 10 11

12

l. 101.173

13

1.123.196

14

1. 145.660 1.168.573 l. 191.945

15

16 17 18 19

1.215.784 1.240.099 1.264.901 1.290.199 1.316.003 1.342.323 1.369.170 1.396.553 1.424.484

20 21

22 23

24 25 25

Ex I.kosten saldo

6 11.022,945-

1

2

-426.052 -431.723 -443.294 -455.174 -467.373 -479.898 -492.759 -505.965 -519.525 -533.449 -547.745 -562.425 -577.498 -592.974 -608.866 -625.184 -641.939 -659.143 -676.808 -694.946 -713.571 -732.694 -752.331 -772.493 -793.196

11.421.911

11.022.945468.393 471.622 478.118 484.666 491.264 497.912 504.607 511.348 518.134 524.964 531.836 538.748 545.699 552.686 559.707 566.761 573.845 580.957 588.094 595.253 602.433 609.629 616.839 624.060 631.288 11.421.911



Analyse exploitatieopttes (eigendom vs. sale Ck leaseback)

Pagina 22

optie 2 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering SO’/o VV Effenaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2

kasstroomsehema

’aar Investerin 0

Restwaarde Huur 878.969 887.715 905.469 923.578 942.050 960.891 980.109 999.711 1.019.705 1.040.099 1.060.901 1.082.119 1.103.762 1.125.837 1.148.354

3

4 5

6 7 8

9 10 11

12 13 14 15 16 17 18 19

1. 171.321

1.194.747 1.218.642 1.243.015 1.267.875 1.293.233 1.319.097 1.345.479 1.372.389 1.399.837

20 21

22 23 24 25 25

NCW per 1-10-2005

Ex l.kosten saldo

11.022.945-

1

2

-426.052 -431.723 -443.294 -455.174 -467.373 -479.898 -492.759 -505.965 -519.525 -533.449 -547.745 -562.425 -577,498 -592.974 -608.866 -625.184 -641.939 -659.143 -676.808 -694.946 -713.571 -732.694 -752.331 -772.493 -793.196

11.421.911

6 11.022.945452.916 455.991 462.175 468.404 474.677 480.993 487.349 493.746 500.180 506.651 513.156 519.695 526.264 532.862 539.487 546.137 552.808 559.499 566.207 572.929 579.662 586.403 593.149 599.896 606.641 11.421.911

11.022.945- E 3.699.995 15.620.014 -8.297.064


kos ri’sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s’aar f 193

Analyse exploi taiieopiies (eigendom vs. sale dc leaseback)

Pagina 23

optie 2 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 80/o VV Effenaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2

kasstroomschema

’aar Investerin 0

6 11.022.945850.083 858.542 875.713 893.227 911.092 929.314 947.900 966.858 986.195

3

4 5

6 7 8

9 10

1. 005.919

1.026.037 1.046.558 1.067.489 1.088.839 1.110.616

11

12 13

14 15 16 17

1. 132.828

1,155.485 1.178.594 1.202.166 1.226.210 1.250.734 1.275.748 1.301.263 1.327.289 1.353.834

18 19

20 21

22 23 24 25 25

NCW per 1-10-2005

Ex l.kosten saldo

Restwaarde Huur

11.022.945-

1

2

-426.052 -431.723 -443.294 -455.174 -467.373 -479.898 -492.759 -505.965 -519.525 -533.449 -547.745 -562.425 -577.498 -592.974 -608.866 -625.184 -641.939 -659.143 -676.808 -694.946 -713.571 -732.694 -752.331 -772.493 -793.196

11.421.911

424.031 426.819 432.419 438.053 443.719 449.415 455.140 460.892 466.670 472.470 478.292 484.133 489.992 495.864 501.750 507.644 513.546 519.452 525.358 531.263 537.163 543.054 548.933 554.796 560.638 11.421.911

11.022.945- 6 3.975.410 15.625.681 -8.578.147




Pagina 24

optie 3 Financial Lease Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 100/o VV Effenaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2

kasstroomschema

’aar Investerin 0

Restwaarde Huur 839.354 847.706 864.660 881.953 899.592 917.584 935.936 954.655 973.748 993.223 1.013.087 1.033.349

3

4 5

6 7 8

9 10 11

12 13 14 15 16 17 18 19

1. 054.016

1.075.096 1.096.598 1. 118.530 1. 140.901

1.163.719 1.186.993 1.210.733 1.234.948 1.259.647

20 21

22 23 24 25 25

NCW per 1-10-2005

Ex l.kosten saldo

11.022.945-

1

2

1.284. 840

1.310.536 1.336.747

-426.052 -431.723 -443.294 -455.174 -467.373 -479.898 -492.759 -505.965 -519.525 -533.449 -547.745 -562.425 -577.498 -592.974 -608.866 -625.184 -641.939 -659.143 -676.808 -694.946 -713.571 -732.694 -752.331 -772.493 -793.196

11.421.911

6 11.022.945413.302 415.983 421.366 426.779 432.220 437.686 443.176 448.689 454.222 459.774 465.342 470.924 476.518 482.122 487.732 493.346 498.962 504.576 510.185 515.787 521.377 526.952 532.509 538.043 543.551 11.421.911

11.022.945- 6 3.901.812 15.624.86S -8.503.735


kost ri’sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s’aar f 184


Pagina 25

optie 4 Sale & Leaseback (operatioaal) zonder terugkoop Effenaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2

kasstroomschema belegger (te betalen huur aan belegger wordt direct doorberekend aan gebruiker)

Investerin 0

Restwaarde Lease

Ex l.kosten saldo

12.403.945-

1

2 3

4 5

6 7

1.342.595 1.355.954 1.383.073 1.410.735 1.438.950 1.467.729 1.497.083

8

1. 527.025

9 10

1.557.565 1.588.717 1.620.491 1.652.901 1.685.959

11

12 13

14 15

1. 719.678 1. 754.071

16 17 18 19

1.789.153

20

1.936.637 1.975.369 2.014.877 2.055.174 2.096.278 2.138.203

21

22 23

24 25

1. 824.936 1. 861.435 1. 898.663

-421.152 -426.758 -438.195 -449.939 -461.997 -474.379 -487.092 -500.146 -513.550 -527.313 -541.445 -555.956 -570.856 -586.155 -601.864 -617.994 -634.556 -651.562 -669.024 -686.954 -705.364 -724.268 -743.678 -763.609 -784.073

25 9.389.618 NCW per 1-10-2005 E 12.403.945- 6 1.371.052 16.860.693 -5.827.800

6 12.403.945921.443 929.196 944.878 960.796 976.952 993.350 l. 009.991

1.026.878 1.044.015 1.061.403 1.079.046 1.096.945 1. 115. 103 1. 133. 523

1. 152.208 1. 171. 159

1,190.380 1.209.873 1,229.640 1.249.683 1.270.005 1.290.609 1.311.496 1.332.669 1.354. 130

9.389.618



Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale & leaseback)

Pagina 26

Raads informatiebrief (Ruimtelijke pijler)

Recommend Documents