Putterhaag te Houten

Samenvatting Herontwikkellocatie het Mozaiek/Putterhaag te Houten

Groepswoonvorm ‘Groenling’

2 november 2015

Advies bij realisatie groepswonen voor ouderen

Samenvatting herontwikkellocatie het Mozaiek/Putterhaag te Houten: Groepswoonvorm ‘Groenling’

1. Inleiding De gemeente Houten heeft Grijzelente uitgenodigd om een Plan van Aanpak te maken voor de herontwikkellocatie het Mozaiek/Putterhaag in Houten-Noord. Wij zijn gekozen omdat we goed zijn in het betrekken van omwonenden en toekomstige bewoners bij onze plannen. Houten-Noord is vergrijsd en de gemeente heeft de inbreidingslocatie bestemd voor de doelgroep ouderen.

1.1 SAMENWERKENDE PARTIJEN Grijzelente werkt voor deze inschrijving samen met Bouwbedrijf Van Rijn Houten B.V. en Frowijn De Roos Architecten uit Bilthoven. Het zijn betrouwbare bedrijven, die zich in de regio hebben bewezen. Betrokkenheid is onze grootste kracht, met korte communicatielijnen, waarbij de vraag centraal staat. Samen willen wij streven naar een duurzame samenleving.

1.2 ONS PLAN Voor de locatie Putterhaag stellen wij de gemeente voor om een groepswoonvorm in de geliberaliseerde huursector te realiseren voor vitale ouderen uit Houten-Noord. In deze samenvatting is de visie verder uitgewerkt. Wat bedoelen wij met groepswonen voor ouderen anno 2015? Het is een vorm van wonen, waarbij meerdere huishoudens ieder een zelfstandige woning huren of bezitten, één of meerdere ruimten gemeenschappelijk gebruiken en beheren en gezamenlijk activiteiten ontplooien. Bewoners worden niet geplaatst of verzorgd, maar kiezen bewust voor elkaar. De groep beslist over de toelating van de bewoners. Zo’n woonvorm past in onze optiek uitstekend op deze herontwikkellocatie.

Wij bouwen voor en met de ouderen uit de wijk. Duurzaam, met alle gemakken uitgerust en uitstekende voorzieningen om de hoek. Wij noemen deze groepswoonvorm ‘Groenling’. Net zoals de putter een oer-Hollandse vogel, die prachtig zingt. Met de alliteratie naar Grijzelente als knipoog.

1.3 LEESWIJZER In deze samenvatting geven wij onze visie m.b.t. de groepswoomvorm ‘Groenling’ op locatie Putterhaag. Uiteraard verrijken wij onze visie met tekeningen en impressies. Deze zijn door het document heen geplaatst. Draagvlak creëren is een belangrijk onderdeel van de inschrijving. Wij zijn goed in het boeien en binden van mensen en wij benoemen met wie en hoe wij dat doen.


2


2. Visie op locatie Putterhaag Houten

2.1 DE SCHOOL De basisschool Het Mozaiek De Haag is gebouwd tijdens de eerste uitbreiding van Houten (begin 1980), naast het nieuwe centrum Het Rond. De school is in 2012 gefuseerd met Het Gilde. De locatie Het Gilde is door het schoolbestuur gekozen als de enige locatie voor pc-onderwijs in Noordoost. Het gebouw van Mozaiekschool De Haag kwam na de fusie (in de zomer van 2013) vrij en verviel van rechtswege aan de gemeente. De school bestaat uit zes klaslokalen en wat algemene ruimten. Hij staat ruim in het groen en is omringd door sociale huurwoningen (appartementen en maisonnettes) en premie A-koopwoningen, alle uit de jaren eind 1970. Het gebouw heeft geen cultuurhistorische waarde en mag van de gemeente worden verwijderd.

2.2 DOELGROEP EN VISIE VOOR LOCATIE PUTTERHAAG Uit onderzoek blijkt dat er in Houten-Noord grote behoefte is aan woningen voor de ‘nieuwe’ ouderen. Ouderen die naar een huurwoning willen verhuizen, het liefst in de eigen buurt waar ze deel uitmaken van het maatschappelijk leven en een rol van betekenis kunnen spelen. Ouderen die vrij willen zijn, maar ook verbonden met hun omgeving. Er bestaan een aantal woongroepen in de sociale huursector in Houten. Echter, projecten in de vrije huursector ontbreken nog in het rijtje, ondanks het nijpende tekort aan deze woningen. Wij stellen voor om op de locatie Putterhaag een groepswoonvorm in de geliberaliseerde huursector te realiseren voor vitale ouderen uit Houten-Noord.

2.3 VISIE-UITWERKING Wij noemen deze groepswoonvorm ‘Groenling’. Net zoals de putter een oer-Hollandse vogel, die prachtig zingt. Met de alliteratie naar Grijzelente als knipoog. Onderstaand werken wij de visie verder uit.


3


Locatie Putterhaag De locatie bevindt zich op minder dan 500 meter afstand van allerlei winkelen infrastructurele voorzieningen en midden in een levendige wijk, met veel onderlinge cohesie. Een ideale omgeving voor vitale ouderen, die midden in het leven staan, veel gebruik maken van deze faciliteiten en reuring en levendigheid appreciëren. Groepswonen De woonvorm creëert sociale verbondenheid binnen een beschermende en gestructureerde woonomgeving. Het is een vorm van wonen waarbij het uitgangspunt is het eigen leven zo lang mogelijk te kunnen regisseren. De bewoners maken gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen, die het wonen veraangenamen en mogelijkheden bieden voor persoonlijke ontwikkeling. Gezamenlijke activiteiten en diensten worden ontplooid om een gezonde leefstijl te stimuleren. Die zorgen dat de ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en functioneren. Verwacht wordt dat de woonvorm een ondersteuningssysteem opzet dat gebaseerd is op erkenning, waardering en wederkerigheid. Het plan De locatie heeft nu een open karakter. Met de voorgestelde woonvorm wordt dit karakter behouden. Een ontmoetingsplek voor de buurt. Ons plan ‘Groenling’ omvat 39 levensloopbestendige ouderenwoningen in 3 verschillende uitvoeringen; 70, 80 en 90 m2 BVO. Alleenstaanden, paren en ouderen met een extra budget zullen zich allemaal thuisvoelen in dit plan. Het plan is twee verdiepingen hoog en gebouwd rondom een binnentuin. Het kent een lift en twee trappenhuizen. Het gehele plan is ca. 1 meter ‘opgetild’ van het maaiveld. Dat draagt enerzijds bij aan het gevoel van sociale veiligheid in de woningen en zorgt er anderzijds voor dat geparkeerde auto’s niet beleefd worden vanuit de woningen. De groepswoonvorm heeft een activiteitenruimte, individuele bergingen of (in overleg met de bewoners) één gezamenlijke berging voor (elektrische) fietsen en scootmobiels en een gemeenschappelijke binnentuin/parkeergelegenheid. De verspringende gevels zorgt voor verblijfskwaliteit, zowel privé als (semi-) openbaar; en op beide woonlagen. De woonvorm blijft binnen de contouren van de aangegeven kadastrale grenzen. Zelfstandige woning Alle bewoners hebben een levensloopbestendige zelfstandig appartement met eigen voordeur en buitenruimte. De woning is gebruiksvriendelijk, toegankelijk (o.a. drempelloos), veilig, comfortabel, onderhoudsvriendelijk en duurzaam. De woning voldoet aan het Bouwbesluit en Woonkeur wordt gehanteerd als leidraad.


4


Vitale ouderen In Houten-Noord wonen veel (echt)paren van 55 jaar en ouder in een eengezinswoning. Zij zijn gezond, de kinderen gaan binnenkort -of hebben inmiddelshet huis verlaten. Daarnaast hebben wij contact met een aantal alleenstaande ouderen rond de 60 jaar uit Houten, die op zoek zijn naar een groepswoonvorm. Wij denken daarom dat een variatie in grootte van de appartementen aansluit bij de wensen van de verschillende ouderen. Deze vitale ouderen kennen weinig gebreken en de verwachting is dat zij deze ook niet binnen 5 jaar tegemoet zullen zien. Het is bekend dat ouderen, die in een groepswoonvorm wonen langer gezond leven. Er is meer onderling contact (meestal ook in huisregels opgenomen) en er wordt burenhulp verleend. Er zal een balans worden gezocht tussen zelfregie en opgelegde wederkerigheid. Geliberaliseerde huur In Houten is er een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector. Ook bij ouderen is hier vraag naar. Ouderen verhuizen niet snel, maar áls ze verhuizen, dan doen ze dit veelal over korte afstand en geven ze de voorkeur aan een huurwoning. De oude woning wordt verkocht en zij willen niet een nieuwe financiële verplichting aangaan voor langere tijd. Liever besteden zij een deel van de overwaarde aan de kinderen en houden zij een deel achter de hand vanwege toekomstige onzekere tijden omtrent de zorgvoorzieningen. Echter, huurontwikkelingsplannen zijn vaak te kleinschalig voor een investeerder. Voor de groepswoonvorm ‘Groenling’ op de locatie Putterhaag is een mede-investeerder gevonden, die wil beleggen in het project.

2.6 ENERGIENEUTRAAL BOUWEN Uiteraard voldoen de woningen in ons plan aan de eisen uit het Bouwbesluit ook voor nieuwbouw Epc < 0,4. Maar we gaan verder: we gaan deze appartementen uitvoeren als energieneutrale woningen. Dit gaan we doen door gebruik te maken van reeds beproefde technieken; zonnepanelen op het beschikbare dakvlak, warmtepomptechniek, laagtemperatuurverwarming en een energetisch goede uitvoering. Er zullen in de woningen geen gasaansluitingen komen, met behoud van een zeer hoog comfort- en veiligheidsniveau. Onderdeel van het project is ook om de bewoners te voorzien van de benodigde informatie zodat ‘nieuw’ ook bemind wordt. Energieneurtraal wonen vraagt immers ook om energieneutraal denken. We zijn ervan overtuigd dat daarmee het project zowel voor bewoners en ons klimaat een belangrijke meerwaarde oplevert. Bewoners weten zich verzekerd van comfort tegen minimale kosten, de totale woonlasten zullen lager zijn dan nu veelal gebruikelijk. Wij hebben de benodigde kennis, expertise, drang en wil om dit te realiseren.

2.7 DOMOTICA Alle appartementen worden voorzien van een zorgoproepsysteem. Deze oplossing bestaat voor de bewoner uit een slim kastje in de meterkast gekoppeld aan het internet, de NetBOX Live, gecombineerd met de slimme alarmzenders en sensoren. De alarmoproep kan doorgezet worden naar het sociale netwerk van de bewoner, maar ook naar een professionele zorgorganisatie of meldkamer. Deze hulpverleners kunnen gemakkelijk contact met elkaar leggen via internet, tablet of mobile app. De kosten voor gebruik en beheer zijn laag.


5


Uiteraard worden de appartementen standaard voorzien van een videofoon deurintercom met spreek- en luistermogelijkheden. Ook bewegingsmelders in sanitair en wandcontactdozen op rolstoelhoogte behoren tot de standaarduitrusting van het appartement. Verder zijn er legio uitbreidingen mogelijk. Afhankelijk van de wensen en zorgbehoefte van de ouderen. Van oriëntatieverlichting op de vloer tot en met via spraak openen en sluiten van de gordijnen. Wij inventariseren de wensen bij de toekomstige bewoners en samen komen wij tot een toekomstgericht, veilig en betaalbaar pakket aan domoticavoorzieningen voor de bewoners. Deze voorzieningen worden in de servicekosten opgenomen.

2.8 PARKEREN EN BESTAANDE SPEELPLAATS Ouderen hebben een lager autobezit, dan gezinshuishoudens. In de praktijk blijkt voor deze doelgroep een parkeernorm van 0,7 voldoende te zijn. De locatie Putterhaag bevindt zich in een binnenstedelijk gebied dichtbij goede openbaar vervoersvoorzieningen. Ook dit verlaagt het eigen autobezit. Op de locatie worden 39 appartementen voor ouderen gebouwd. In het openbare binnenterrein is plaats voor 51 auto’s. Ons inziens ruim voldoende voor de bewoners. De laatste 8 benodigde parkeerplaatsen stellen wij voor om, voor rekening van de ontwikkeling, extra toe te voegen in het openbaar gebied. Op deze wijze wentelen we geen extra parkeerdruk af op het bestaande openbaar gebied. Wij situeren de in- en uitrit van het binnenterrein aan de Noord-westzijde, zo dicht mogelijk bij de Rondweg. Leden van het buurtcomite hebben hier tijdens de bijeenkomst op 20 oktober jl. ook om verzocht. Het woonverkeer komt dan zo min mogelijk in de wijk. De groepswoonvorm ‘Groenling’ blijft binnen de kadastrale grenzen van het geboden perceel. Wij laten de speelplaatsvoorziening ten Noorden van het perceel ongemoeid.

2.9 TEKENINGEN EN SCHETSEN Om onze visie kracht bij te zetten en te verduidelijken hebben wij tekeningen en impressies gemaakt. Op deze manier geven wij een visuele indruk hoe de woonvorm eruit gaat zien. Deze zijn door het document heen geplaatst.


6


3. Draagvlak voor groepswoonvorm ‘Groenling’ 3.1 INTERESSE De visie van ons is ‘u zit aan het stuur’. Wij denken in woonoplossingen voor ouderen. Mensen die samen willen leven in de wereld van nu. Wij gaan samen met de toekomstige bewoners van groepswoonvorm ‘Groenling’ op zoek naar deze manier van leven en wonen. De afgelopen twee jaar heeft Grijzelente bijeenkomsten georganiseerd voor geïnteresseerden in groepswonen. Een aantal inwoners van Houten hebben een bijeenkomst bijgewoond en interesse getoond in de locatie Putterhaag. Zij zijn samen met de ouderen uit Houten-Noord de ‘eerste’ participanten van de woonvorm, met wie om de tafel wordt gezeten na de gunning.

3.2 STAKEHOLDERS Vooralsnog worden in dit plan de volgende ‘partijen’ meegenomen in het participatieproces. Mochten er na de gunning partijen zijn, die menen dat zij ook een rol horen te spelen in de plantontwikkeling, dan worden zij uiteraard ook uitgenodigd mee te denken en mee te praten. Toekomstige bewoners Een aantal van de toekomstige bewoners hebben wij al in het vizier. Dat zijn jonge ouderen die op zoek zijn naar een woonvorm, met gemeenschappelijke componenten: ruimten en activiteiten. Na de gunning zullen wij de contacten met deze ouderen intensiveren, uitbreiden en met hen samen het plan verder uitwerken. Investerende partijen De investerende partijen voor deze bouwontwikkeling zijn partners waarmee wij goede afspraken hebben gemaakt. Omwonenden Op 20 oktober hebben wij alle belangstellenden en omwonenden uitgenodigd bij Houtense Helden om over onze visie te praten en te vragen welke ideeën zij hebben voor de locatie Putterhaag. Verschillende leden van het buurtcomité zorgden voor een levendige bijeenkomst, waarin waardevolle ideeën werden geopperd. Deze nemen wij zeker mee bij de verdere ontwikkeling van onze plannen. De activiteiten om in participatie met de omwonenden tot een optimale invulling van de locatie te komen gaat uiteraard na de gunning onverminderd verder. In onze exploitatie is ruim budget toegekend aan intensief overleg met toekomstige gebruikers, de omwonenden en overige stakeholders. De Krachtfabriek Sinds juli 2014 heeft de gemeente Houten De Krachtfabriek de beschikking gegeven over alle lokalen van de voormalige Mozaiekschool De Haag voor hun diverse activiteiten. Zij benutten deze ruimten tot in alle hoeken en gaten.


7


Wij willen op de locatie Putterhaag een groepswoonvorm in de vrije huursector realiseren. Binnen dit concept is het om een aantal redenen niet mogelijk ruimten te reserveren voor De Krachtfabriek. Om een wooncomplex in dit huursegment gefinancierd te krijgen, moet deze van enige omvang zijn. Als wij 1200 m2 van het te bebouwen oppervlakte zouden reserveren voor De Krachtfabriek gaan wij niet aan de omvang voldoen. Verder vinden wij dat deze locatie van grote waarde is voor bewoning vanwege de uitstekende ligging t.o.v. de winkelen infrastructurele voorzieningen. Wij denken dat De Krachtfabriek haar activiteiten ook uitstekend kan uitoefenen op een minder prominente plek in Houten. WIj zijn daarom in overleg gegaan met een tweetal partijen om te bezien of zij mogelijkheden hebben De Krachtfabriek van een onderkomen te voorzien. Beide partijen hebben hierop positief gereageerd en aangeven hierover graag met betrokkenen in gesprek te gaan.

3.3 OVERIGE BELANGHEBBENDEN Andere belangrijke stakeholders zijn de gemeente Houten, Gemeenteraad en het college van Houten, SBOH en stichting Gehandicapten Belangen Houten, Bomengroep en zorgaanbieders. In een later stadium zullen wij instanties en partijen te contacteren, zoals detailhandel centrum, kerkgenootschappen, (ouderen) sportverenigingen, de lokale politieke partijen, gezondheidscentra Houten (huisartsen, fysiotherapeuten enz).

3.4 PARTICIPATIEPLAN Wij hebben een aantal communicatiemiddelen ter beschikking om in contact treden met de toekomstige bewoners, omwonenden en overige stakeholders, zoals een website, Facebookpagina, (digitale) nieuwsbrieven, folders en bijeenkomsten. Er worden verschillende gesprekken gevoerd en contactmomenten georganiseerd in de vorm van workshops excursies, voorlichtings- en werkbijeenkomsten en rondleidingen op de bouwplaats. Wij laten deze momenten zoveel mogelijk aansluiten bij de (planologische) procedures van de gemeente.


8

B

Achtergevel

gemeenschappelijk Bergingen (14)

Bergingen (14)

Bergingen (11)

L

Woonunit 02

Woonunit 01

Woonunit 03

een standaard trap is alleen mogelijk bij verdiepingshoogte tussen 2776 en 2970mm

Woonunit 04

Woonunit 18

A

A

Linkergevel

Rechtergevel

Woonunit 05

Woonunit 17

Woonunit 06

Woonunit 16

Woonunit 07

Woonunit 15


Woonunit 13

Woonunit 12

Woonunit 11

Woonunit 10

Woonunit 09

B

Woonunit 14


Woonunit 08

Voorgevel

ng

rga

de on ns zo ter win

Grijzelente / Bouwbedrijf van Rijn

490 PLG.01-1 I/H 1:500 A4 (210x297)

Frowijn de Roos architecten GSPublisherEngine 317.41.85.94

Houten

an zo ns m op er g

zo

ng

ga

r de on ns er zo om z

zonsondergang voor-/najaar

g

N

zonsopgang voor-/najaar zo win nso ter pga n

g

Groenling

490 model.pln Begane Grond

MATEN IN HET WERK TE CONTROLEREN datum:

29-10-2015

wijziging:

Rembrandtlaan 9, 3723 BG Bilthoven, +31 30 7370094, www.frowijnderoos.nl

B

Achtergevel

gemeenschappelijk Woonunit 19

Woonunit 20

L

Woonunit 21

Woonunit 22

Woonunit 23

Woonunit 24

Woonunit 25

Woonunit 39

A

A

Linkergevel

Rechtergevel

Woonunit 26

Woonunit 38

Woonunit 27

Woonunit 37

Woonunit 28

Woonunit 36

Woonunit 29

Woonunit 35

Woonunit 34

Woonunit 33

Woonunit 31 Woonunit 32

B

Woonunit 30

Voorgevel

ng

rga

de on ns zo ter win

Grijzelente / Bouwbedrijf van Rijn

490 PLG.02-1 I/H 1:500 A4 (210x297)

Frowijn de Roos architecten GSPublisherEngine 317.41.85.94

Houten

an zo ns m op er g

zo

ng

ga

r de on ns er zo om z

zonsondergang voor-/najaar

g

N

zonsopgang voor-/najaar zo win nso ter pga ng

Groenling

490 model.pln 1e verdieping

MATEN IN HET WERK TE CONTROLEREN datum:

29-10-2015

wijziging:

Rembrandtlaan 9, 3723 BG Bilthoven, +31 30 7370094, www.frowijnderoos.nl

Putterhaag te Houten

Recommend Documents