Dienst Ruimtelijke Planning en Mobiliteit (DRUM) Provinciehuis Boeverbos Koning Leopold III-laan 41 B - 8200 Sint-Andries 050/40.35.33
ONTWERP
Gezien en definitief aangenomen door de provincieraad in vergadering van op bevel,
Provinciaal RUP bedrijf WESTFRO te Staden
De Griffier,
De Voorzitter,
H. Ost
J. de Bethune
planregisternummer 2.13_23_1 Goedgekeurd door de Bestendige Deputatie in zitting van ................... t.b.v. de voorlopige vaststelling door de provincieraad
Gezien om te worden gevoegd bij het besluit van de vlaamse regering van
houdende de definitieve vaststelling van het
Provinciaal RUP bedrijf WESTFRO op bevel, De ontwerper West-Vlaamse Intercommunale - dienstverlenende vereniging Baron Ruzettelaan 35 8310 Brugge tel. (050)36 71 71 fax (050)35 68 49
Algemeen directeur
Afdelingshoofd
Ruimtelijk planner
Geert Sanders
Mark Geldof
Annelies De Clercq
Wijzigingen
Tekenaar
n.a.v. eerste plenaire vergadering dd. 26-03-2004 n.a.v. tweede plenaire vergadering dd. 05-07-2005 n.a.v. openbaar onderzoek
Lena Vereecke Opgemaakt op 21-01-2004
Schaal: 1/2500
De Vlaamse minister van Financiën, Begroting en Ruimtelijke Ordening, Dirk VAN MECHELEN
A. UITVOERING VAN HET PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN 1. 2. 3.
3
RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WAARVAN ONDERHAVIG RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN UITVOERING IS RELATIE MET RUIMTELIJK-ECONOMISCHE VISIE SPECIFIEK ECONOMISCH KNOOPPUNT STADEN BESLISSING TOT OPMAAK PROVINCIAAL RUP DOOR DE BESTENDIGE DEPUTATIE
B. FEITELIJKE EN JURIDISCHE BETAANDE TOESTAND 1.
3 3 3
3
BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND
3
1.1
Historiek, activiteiten en –vooruitzichten
1.2
Probleemstelling en uitbreidingsvragen
5
1.3
Mobiliteitsaspect Westfro
7
2.
4
BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND 2.1
Juridisch kader
2.2
Vergunningen
7 7 8
C. PLANNINGSCONTEXT EN OVERIGE BELEIDSPLANNEN 1. 2. 3.
9
RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (RSV) PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN (PRS-WV) GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN STADEN (GRS)
9 10 12
3.1
Toekomstvisie voor de gemeente
12
3.2
Beleidsvisies uit het GRS van belang voor de opmaak van een provinciaal RUP voor een grootschalig diepvriesbedrijf
12
3.3
Beleidsmatige vertalingen van toepassing op onderhavig provinciaal RUP
13
3.4
4.
Gewenste ruimtelijke structuur Staden
13
RUIMTELIJK-ECONOMISCHE VISIE OP HET ECONOMISCHE KNOOPPUNT STADEN
14
4.1
Ruimtelijk-economische structuur van Staden
14
4.2
Conceptelementen
14
4.3
5. 6. 7.
Ontwikkelingsperspectieven voor bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau
15
SECTORALE STUDIE ZONEVREEMDE BEDRIJVEN MOBILITEITSPLAN STADEN GNOP STADEN
16 16 16
D. EVALUATIE VAN HET BEDRIJF EN OPZET PLAN
17
1. 2.
TOETSING BEDRIJF AAN RUIMTELIJK-ECONOMISCHE VISIE STADEN EN LOKALE ELEMENTEN TOETSING BEDRIJF AAN EVALUATIECRITERIA BESTAANDE BEDRIJVEN (PRS, RD, P. 247 E.V.)
17 17
2.1
Ruimtelijke impact
17
2.2
Milieu-impact
17
2.3
Verkeersimpact
18
2.4
Sociaal- en bedrijfseconomische criteria
18
2.5
Besluit
20
3.
WATERTOETS 3.1 3.2
4. 5.
20
Ligging in overstroombare gebieden
20
Maatregelen m.b.t. het vermijden van schadelijk effecten m.b.t. de waterhuishouding
20
OPZET PLAN ONTEIGENING
20 21
E. RUIMTEBALANS EN OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN F. PLANPROCES 1.
21 22
BESLISSING TOT OPMAAK PROVINCIAAL RUP
22
1.1
Voorontwerp
22
1.2
Ontwerp
22
G. BRONVERMELDING H. VERORDENEND GRAFISCH PLAN EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
1
22 23
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
2
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
UITVOERING VAN HET PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WESTVLAANDEREN
A.
B.
FEITELIJKE EN JURIDISCHE BETAANDE TOESTAND
1. Bestaande feitelijke toestand 1. Relatie met het ruimtelijk uitvoeringsplan uitvoering is
structuurplan
waarvan
onderhavig
ruimtelijk
Westfro is gelegen te Staden in de Grote Veldstraat 114. Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de kern van Staden en beslaat een oppervlakte begrepen tussen de Grote Veldstraat, de St. Jansstraat (N36) en de
Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan
Lindestraat.
West-Vlaanderen (goedgekeurd: M.B. 06/03/2002; B.S. 11/04/2002).
Ten zuiden van de Lindestraat, tegenaan de N36 situeert zich een ander grootschalig diepvriesverwerkend bedrijf.
Meer bepaald stelt de bindende bepaling 5.4. van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen het
Meer oostelijk in de Lindestraat komen eveneens ten zuiden van deze weg 2 landbouwbedrijven voor.
volgende voorop:
Dwars door het plangebied loopt een watertje (cat. 0), een zijarm van de Luikebeek (cat. 3) die ten noorden van het
• •
Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen opmaken voor regionale bedrijventerreinen in structuur-
plangebied loopt.
ondersteunende kleinstedelijke gebieden en kleinstedelijke gebieden van provinciaal niveau.
Het plangebied zelf bestaat verder uit het grootschalig bedrijf Westfro, een klein woonlint langsheen de Grote
Ontwikkelingsmogelijkheden bepalen en zo nodig provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen opmaken voor
Veldstraat, een hoeve ten noorden van het bedrijf en een tweetal geïsoleerde woningen langsheen de Lindestraat.
de bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau die zich buiten bedrijventerreinen situeren in gemeenten
De niet-bebouwde ruimte rondom Westfro bestaat uit akkers en weilanden. In het oosten paalt de site aan de
aangeduid als kleinstedelijke gebieden en specifieke economische knooppunten.
bebouwing van de Sint-Jansstraat.
Vanaf het moment dat het provinciaal ruimtelijk structuurplan door de Vlaamse regering is goedgekeurd, zijn
De akkers ten noorden en ten zuidwesten van het bedrijf maken deel uit van actieve landbouwbedrijven. De
artikelen 37 tot en met 40 en 44 tot en met 47 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de
gronden ten westen van het bedrijf, aan de overkant van de Grote Veldstraat, maken deel uit van het patrimonium
ruimtelijke ordening van toepassing voor de provincie.
van het bedrijf.
2. Relatie met ruimtelijk-economische visie specifiek economisch knooppunt Staden Binnen het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WV) is bindend bepaald dat de provincie ruimtelijk-economische ontwikkelingsperspectieven zal aangeven voor specifieke economische knooppunten en voor bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau die zich buiten bedrijventerreinen situeren in kleinstedelijke gebieden en in specifieke economische knooppunten ontwikkelingsmogelijkheden zal bepalen en zo nodig provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen zal opmaken. De opmaak van een ruimtelijk-economische visie voor Staden werd in het provinciaal jaarprogramma ruimtelijke ordening 2003 opgenomen. Deze visie werd op 23.10.2003 goedgekeurd door de Bestendige Deputatie en zal als leidraad dienen bij de opmaak van onderhavig RUP.
3. Beslissing tot opmaak provinciaal RUP door de Bestendige Deputatie De Bestendige Deputatie heeft in zitting van 23/10/2003 beslist tot opmaak van onderhavig RUP. Daarbij werd gesteld dat om de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf Westfro toe te laten de opmaak van een provinciaal RUP noodzakelijk is. Tevens werd het volgende voorgesteld: “het provinciaal RUP biedt ook mogelijkheden om in de aangrenzende beekvallei van de Luikebeek waterbuffers te creëren die zowel ten goede komen aan het bedrijf als aan de landschappelijke en natuurlijke waarde van de omgeving. Tevens dient het provinciaal RUP het gevaar op potentiële conflictpunten op de lokale wegen te verminderen en het onderscheid tussen het openbaar domein en het bedrijf te verhogen, in het bijzonder aan de Grote Veldstraat op vandaag en aan de Lindestraat in de toekomst.”
Topografische kaart bedrijfssite en omgeving
3
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Luchtfoto omgeving bedrijfssite en eigendomsstructuur Eigendomsstructuur
- - - - - - - - -; plangebied ____________
Foto’s bedrijfssite
1.1
Historiek, activiteiten en –vooruitzichten
Westfro is een groenteverwerkend diepvriesbedrijf. De stichter, Michel Dick, startte de bedrijfsactiviteiten in 1969. Michel Dick was landbouwer en de pionier van de groenteteelt in Staden en omgeving (ter info : Michel Dick was de eerste landbouwer die 2 vruchten per seizoen verbouwde op dezelfde akkers). Het daaruit ontsproten groenteverwerkend bedrijf is bijgevolg ook een voortrekker geweest in een sector die op vandaag kenmerkend is voor de streek (Pinguin startte zijn activiteiten in 1965 en was daarmee het eerste groenteverwerkend diepvriesbedrijf uit de omgeving. Westfro volgde in 1969). Michel Dick heeft vier kinderen, 1 dochter en 1 schoonzoon zijn momenteel de zaakvoerders van het bedrijf. In het bedrijf worden verse groenten uit de streek aangevoerd. Vervolgens staat het bedrijf in voor het wassen, versnijden, blancheren/stomen, invriezen en vervolgens verpakken van de groenten. Het bedrijf kende een gestage groei. Ook de hele sector zit in de lift en kent een stijgende markttrend. De laatste 10 jaar kende het bedrijf een groei van 5 %. Volgens de verwachtingen zal deze groei zich nog jaren verder manifesteren en zelfs stijgen tot 7 %. Vandaar dat op tijd moet ingespeeld worden op de te verwachten stijging van de vraag naar afgewerkte diepgevroren groenten. De laatste investering dateert van eind 2002. Toen werd een nieuw ‘koelhuis’ gebouwd. Dit bouwwerk wordt momenteel afgewerkt en biedt plaats voor een halfautomatisch stockagesysteem voor groentecontainers (plastic bakken). De eerstvolgende investering wordt een uitbreiding van het waterzuiveringssysteem.
4
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
1.2
Probleemstelling en uitbreidingsvragen
diepvriesbedrijf bepaalt de verkoopprijs van de diepgevroren groenten en de afnemer beslist of deze aankoop verantwoord is. De afnemer was altijd een groothandelaar, die op zijn beurt de producten verder verdeelde naar
Reorganisatie: nood aan ruimte i.f.v. renovatie
scholen, ziekenhuizen, bedrijfskeukens en/of fabrieken die de groeten nogmaals verwerken.
Centraal op de bedrijfssite zijn de oorspronkelijke gebouwen ingeplant.
Deze gebouwen zijn gemakkelijk te
Momenteel wordt echter gewerkt met een systeem van aankoopcentrales. De verschillende afnemers worden
herkennen door hun lager gabariet en zwarte hellende daken. De gebouwen dateren van de jaren ’70 en fungeren
verzameld bij een aankoopcentrale. Die koopt volledige assortimenten aan die vervolgens verdeeld worden onder
momenteel als verwerkingseenheid, een essentieel onderdeel van de bedrijfsactiviteiten.
de afnemers. Voor de diepvriesbedrijven betekent dit echter dat elke aanbieder een volledig gamma producten
Omwille
van
de
te
grote
risico’s,
kan
de
bedrijfsleiding
deze
gebouwen
niet
meer
verzekeren.
moet kunnen aanbieden en dit gedurende het hele jaar. Deze moeten aldus over een zeer grote buffercapaciteit
Verzekeringsmaatschappijen vinden de risico’s te groot en stellen grote eisen voor dergelijke bedrijven (ter info : in
van diverse, voorverwerkte goederen kunnen beschikken, en dit het ganse jaar door, wetende dat het aanleveren
heel Europa zijn momenteel nog maar 2 verzekeringsmaatschappijen die diepvriesbedrijven van dergelijke omvang
van verse geoogste groenten seizoensgebonden wordt bepaald (winter- en zomergroente). In functie van de
willen verzekeren).
afname, of consumtie, wordt deze buffercapaciteit dan verder verwerkt en verpakt op maat van de klant –
Het bedrijf is dus genoodzaakt om de oudste gebouwen te renoveren of te vervangen door nieuwbouw. Renovatie
distributeur.
is bedrijfseconomisch echter niet haalbaar en nieuwbouw betekent een lange onderbreking van de verwerkingsunit.
Concreet betekent dit dat het bedrijf niet alleen stockeercapaciteit nodig heeft voor de eigen productie, maar dat er
Omwille van de continuïteit van de bedrijfsvoering is het aangewezen een nieuwe verwerkingsunit te realiseren,
eveneens ingevoerde producten moeten gestockeerd worden.
teneinde de huidige, oude eenheid te kunnen overplaatsen. Vervolgens kunnen de oude gebouwen gesloopt
Daarenboven moet dit volledige gamma aan groenten voorradig zijn gedurende het hele jaar.
worden zonder daarbij de bedrijvigheid te onderbreken.
Het systeem van aankoopcentrales wordt meer en meer algemeen en de eisen van deze aankoopcentrales worden
Om deze reorganisatie te kunnen doorvoeren moeten echter gronden beschikbaar zijn voor de realisatie van de
strenger. Daardoor ziet het bedrijf zich genoodzaakt meer opslagruimte te realiseren om tegemoet te komen aan
nieuwe verwerkingsunit.
de wijzigende marktsituatie. Concreet kent het bedrijf op heden een totale aanvoer van +/- 150.000 ton ruwe groenten op jaarbasis, maar
Economie: nood aan ruimte om te anticiperen op de groeiende markt
gespreid tussen de periode april – januari, dus 8 à 9 maanden per jaar, of gemiddeld telkens +/- 17.000 à 18.000
De groei van het bedrijf bedraagt momenteel 5 tot 10 % per jaar en tendensen geven aan dat deze groei zich nog
ton tijdens deze oogstmaanden. Deze groenten worden onmiddellijk in bulk voorverwerkt en 2/3den hiervan wordt
een tijd zal manifesteren (consumptie van diepvriesgroenten in Europa).
in bulk (per soort) ingevroren. Het overige 1/3de wordt verder verwerkt (sorteren, samenstelling en grootte van de
Wil het bedrijf een gezonde bedrijfseconomische situatie nastreven, dan moet het nu reeds inspelen op deze te
paketten, verpakt en terug ingevroren) i.f.v. de distributie.
verwachten ontwikkelingen en groeimogelijkheden. Om aan deze groei te kunnen beantwoorden heeft het bedrijf een strategie bepaald om de productiecapaciteit op de site nog te laten uitbreiden met 50% t.o.v. de huidige
Brandveiligheid: nood aan ruimte om tegemoet te komen aan de brandpreventienormen
capaciteit. Dit is noodzakelijk om haar marktpositie te kunnen handhaven: de grote geconcentreerde afnemers
Omwille van de brandveiligheid en om te voldoen aan de eisen van de verzekeringsmaatschappij moeten alle
vragen (eisen) steeds grotere hoeveelheden zowel in zijn totaliteit, als per levering, en dit op basis van steeds
bakken zo ver mogelijk van het bedrijf geplaatst worden (minimum 20 m van de bebouwing).
grotere verscheidenheid van samenstelling van de verpakte paketten (diversificatie van het gamma). Wanneer men
Door de realisatie van de recentste diepvriezer, was het bedrijf genoodzaakt om een nieuw terrein te zoeken voor
hier niet kan op inspelen, verliest men deze grote, geconcentreerde Europese klanten, en dan ook zijn
het stapelen van de kisten.
marktaandeel, wat vlug een serieuse afbouw tot stopzetting van het bedrijf zou betekenen, want we zitten in een
Om die redenen werden aan de overkant van de straat reeds bakken gestockeerd die niet meer kunnen
markt van constante bevoorrading van dagdagelijkse levensmiddelen – consumptie.
gestockeerd worden op de huidige bedrijfssite, op een behoorlijke afstand van de bedrijfsgebouwen.
Zoals eerder gezegd zal dit resulteren in een stijgende nood aan opslagruimte en nood aan ruimte voor bijkomende
Voor nieuwe gebouwen moet een maximale terreinoppervlakte van 4000 m² per ‘cel’ gerespecteerd worden. De
verwerkings- en verpakkingslijnen (verwerking = wassen, snijden, blancheren, invriezen). Doch, op de huidige
cellen moeten onderling op minimum 15 m van elkaar liggen. Indien deze afstand niet haalbaar is, moet een
bedrijfssite zijn geen gronden meer beschikbaar voor de te verwachten uitbreidingsnood.
brandwerende wand gerealiseerd worden tussen de cellen.
De uitbreiding van de verwerkingscapaciteit kan samengaan met de realisatie van een nieuwe verwerkingsunit,
Omwille van de hoge kostprijs van dergelijke brandwerende wanden, verkiest het bedrijf om voor nieuwe
zoals omschreven in vorig punt. Door de noodgedwongen modernisering en renovatie kan tegelijk een stijging van
gebouwen, de afstandsregel toe te passen. Daarvoor is echter voldoende ruimte nodig om de vereiste afstanden
de verwerkingscapaciteit nagestreefd worden.
tussen de cellen te respecteren. Door plaatsgebrek was het bedrijf in het verleden genoodzaakt brandwerende
Momenteel staat de oudste verwerkingsunit (die moet vervangen worden) in voor 20 % van de totale productie. De
wanden te realiseren tussen de loodsen.
nieuwste verwerkingsunit neemt 80 % van de productie voor zich. Uiteindelijk zou een verhouding 50/50 (voor iedere verwerkingsunit) moeten nagestreefd worden op
Organisatie : nood aan ruimte om te parkeren
middellange/lange termijn (waarbij de capaciteit van de huidige verwerkingsunit gelijk blijft).
Reeds in het verleden werd het bedrijf geconfronteerd met ruimtegebrek voor parkeerplaatsen voor
Om te voldoen aan de groeiende marktvraag is, zoals reeds aangegeven, een productiecapaciteit van 50%
personenwagens.
noodzakelijk. Dit betekent een aanvoerstijging tot 30.000 ton per oogstmaand, of 240.000 tot 270.000 ton op
Dagelijks moet het bedrijf zo’n 80 personenwagens van het personeel kunnen stallen zonder daarbij de normale
jaarbasis, om een buffercapaciteit van bulkgroenten te hebben van 140.000 tot 180.000 ton per jaar. De verkoop zal
bedrijvigheid te verstoren. De wisselingen in het ploegenstelsel vragen extra parkeermogelijkheden. Daarenboven
dan ook stijgen tot 400 ton per dag.
wenst het bedrijf een 10-tal parkeerplaatsen ter beschikking te houden voor bezoekers. Ook voor dit probleem werd reeds een oplossing gevonden aan de overkant van de Grote Veldstraat. In de
Economie: nood aan ruimte om te anticiperen op de wijzigende marktsituatie (bulkgoederen – aankoopcentrale)
langsrichting werd een parking georganiseerd die afgescheiden is van de openbare weg. De parking is bereikbaar
In de sector van de diepgevroren groenten werd oorspronkelijk en tot voor een 5-tal jaren gewerkt volgens een logisch economisch model van vraag en aanbod.
5
De contacten waren eenvoudig en doorzichtig.
via één toegang.
Het
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Gezondheid en hygiëne : nood aan ruimte voor de waterzuivering
Organisatie en economie ; nood aan ruimte om te stockeren
Door de uitbreiding van de produktie dient hierdoor ook de waterzuiveringscapaciteit verhoogd. In functie van de
Momenteel worden zo’n 10.000 bakken met diepgevroren goederen gestapeld op een externe locatie.
milieuhygiëne is een constant en ver doorgedreven waterzuivering een noodzaak. Aan de zuidrand van de
Doch, deze groenten moeten allemaal terugkeren naar het moederbedrijf in Staden om er verpakt te worden
bedrijfssite wordt een uitbreiding van de waterzuivering gepland. Deze is het rechtstreeks gevolg van de geldende
vooraleer ze kunnen uitgevoerd worden.
regelgeving inzake milieuhygiëne (= voorwaarde voor het verkrijgen van een milieuvergunning). Aansluitend bij de
De afmetingen van de bakken met diepgevroren bulkgroenten zijn echter niet compatibel met de gangbare
bestaande waterzuiveringsinstallatie komen nog twee bezinkingsbekkens.
koeltransporten. Daarom moeten deze bakken vervoerd worden met normale containertransporten.
Na de waterzuivering kan het water rechtstreeks geloosd worden in de zijarm van de Luikebeek die, ingebuisd,
Voor één beweging van Staden naar de externe opslaglocatie moet rekening gehouden worden met een verlies van
onder het bedrijf doorloopt.
5 %. Gezien één groentebak 2x moet getransporteerd worden moet een verlies van 10 % ingecalculeerd worden.
Samen met de optimalisatie van de waterzuivering heeft het bedrijf eveneens de intentie om de biogassen te
In functie van het rendement en de vlotte bedrijfsvoering is het voor Westfro een noodzaak om te werken met
recupereren. Op dit ogenblik wordt een deel van de biogassen reeds gebruikt om het te zuiveren water op te
gesloten circuits, waarbij alle diepgevroren producten op de site van Westfro kunnen gestockeerd worden.
warmen (ideale temperatuur voor anaërobe fase = 30°C). De ruimte voor de bijhorende infrastructuur is momenteel niet beschikbaar op de bestaande bedrijfssite.
Concreet wordt het volgende voorgesteld:
De terreinen, nodig voor deze uitbreiding zijn reeds eigendom van het bedrijf.
□
Een uitbreiding van de huidige be- en verwerkingsruimtes en eindverwerking (sorteren, samenstellen en
Met de uitbreiding van de huidige waterzuiveringsinstallatie beoogt het bedrijf een verdere optimalisatie van de
verpakken) van +/- 15.000 m² met +/- 8500 m² tot 23.500 m². Dit door op de eerste plaats de huidige
waterzuivering.
Door middel van een omgekeerde-osmoseinstallatie wenst het bedrijf het water dermate te
bulkverwerking, gelegen aan de Grote Veldstraat, te verplaatsen naar de Lindestraat, en dit naast de
zuiveren, dat het kan aangewend worden als proceswater (= water dat in aanraking mag komen met de groenten).
aanvoerzone om een vlot en nabij transport van de verse, ruwe groenten in de hand te werken. De
Dit zal resulteren in een minder verbruik van diep grondwater, een waterbesparende maatregel die onontbeerlijk is
eindverwerking van de afgewerkte groenten zal gebeuren in de vernieuwde ruimte vooraan de Grote
gezien het vergunningenbeleid.
Veldstraat. □
2/3den van de aangevoerde groenten wordt verwerkt tot bulkgroenten, die ingevroren worden in de
Gezondheid: nood aan ruimte voor de scheiding van de productiestappen
snelvriezers alvorens verder verwerkt te worden volgens de gewenste samenstelling en hoeveelheden van de
Door de verschillende problemen in de voedingssector zijn de Europese HACCP-BRC kwaliteitesnormen alsook de
klant. De huidige verschillende koelruimtes hebben een totale oppervlakte van +/- 38.000 m². Voorgesteld
interne productiekwaliteitseisen van de private afnemers, grote distributieketens, enorm verstrengd. Hierbij wordt de
wordt deze uit te breiden met 20.000 tot 22.000 m² tot een nieuwe totale capaciteit van 58.000 tot 60.000 m².
scheiding van de verschillende productiestappen verplicht gesteld om verder een erkenning te verkrijgen, of om
De bestaande koelruimtes die momenteel gebruikt worden voor de koelstockage van de afgewerkte verpakte
verder te mogen leveren.
groenten zullen hierbij volledig ingenomen worden voor de koeling van de bulkgroenten, en dit uitgebreid tot een capaciteit van 40.000 tot 42.000 m² (of ruim 2/3den of 70% van de totale koelruimtes).
Dit betekent dat de groentenverwerkende industrie, met inbegrip van de diepvriesbedrijven, voor aanzienlijke □
aanpassingsinvesteringen staan.
De uitbreiding van de waterzuivering zal gebeuren in de ZW-hoek van het terrein. De totale oppervlakte van
Westfro wil deze aanpassingen, op basis van het productiescheidingsprincipe, noodzakelijk en volledig integreren in
deze ZW-ruimte bedraagt +/- 17.000 m². Hiervan zal ongeveer 10.000 m² ingenomen worden voor de
het hiervoor reeds omschreven uitbreidingsprogramma. Het principe van scheiding omvat volgende elementen:
uitbreiding van de waterzuiveringsinstallatie. De resterende ruimte zal gebruikt worden voor de aanleg van de
□
personeels- en vrachtwagenparking. Tevens zal bijkomende stapelplaats van kisten plaats vinden.
Een scheiding van de stromen – flows van de verse groenten met de gekoelde, ingevroren, verwerkte groenten en dit zowel in bulk – als verpakte vorm. Naast de scheiding van de verschillende fasen van de produktie en (koel)stockage, mogen de verschillende transportstromen tussen de opeenvolgende fasen niet met elkaar in kontakt komen of kruisen.
□
Een scheiding van de in bulk verwerkte groenten en de eindverwerkte, verpakte groenten. Er mag geen contact zijn tussen de omen bulkgroenten, al dan niet ingevroren, en de consumptieklare, al dan niet verpakte groenten. En dit terug niet enkel tijdens de produktiefasen, maar tevens tijdens het transport van de groenten tussen de verschillende productiestappen.
□
Om de opeenvolgende productie – of verwerkingsflows vlot te laten verlopen, is het organisatorisch aangewezen dat de verschillende fasen ruimtelijk op elkaar aansluiten, volgens een vloeiende lijn met weinig of geen onderbrekingen en zo weinig mogelijk transport tussen de verschillende fasen, op voorwaarde dat deze verschillende fasen wel duidelijk fysisch gescheiden worden voor wat betreft verse en ingevroren groenten, en bulkgroenten en eindverwerkte groenten.
Kwaliteit omgeving : nood aan ruimte voor de integratie van het bedrijf in zijn omgeving Tot op vandaag heeft het bedrijf nog niet voldoende buffers gerealiseerd. Door de sterke groei en de constante evolutie van de bedrijfssite was het tot op heden onmogelijk om op een duurzame manier groenaanplantingen te voorzien. Door planning en afbakening op middellange termijn kan enigszins ingeschat worden hoe en waar groenelementen kunnen aangelegd worden. Doch, voor de realisatie hiervan is eveneens ruimte nodig. 6
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
1.3
Mobiliteitsaspect Westfro
Gewestplan Roeselare-Tielt (KB 17/12/1979) Westfro is gelegen langsheen de Grote Veldstraat, een weg die in het grs geen specifieke selectie heeft gekregen (landelijke weg). Landelijke wegen hebben een beperkte ontsluitings- en bereikbaarheidsfunctie voor de verspreide
2.1.2
bedrijvigheid en woningen. Via de Lindestraat heeft het bedrijf rechtstreeks aansluiting op de Sint-Jansstraat (N36,
Westfro is gelegen in BPA ‘t Veld, goedgekeurd bij MB van 28/11/1995 en gewijzigd (incl. uitbreiding) bij MB van
Diksmuide-Roeselare) waardoor de bereikbaarheid van het bedrijf zeer goed is. Het bedrijf Dicogel, gelegen ten
03/05/2000. De wijziging was nodig omdat
zuiden van Westfro, ondertussen echter verdwenen ten gevolge van een bedrijfsbrand, heeft zijn ontsluiting
2.1.1
Ligging t.o.v. gewestplan
een geringe uitbreiding van de zuidelijke plangrens nodig is om een bufferzone te kunnen aanleggen tussen
Via dit bpa is Westfro integraal gelegen in een gebied voor agro-industrie. Bijkomend heeft dit bpa bestemd in
2. Bestaande juridische toestand Juridisch kader
bedrijfscomplex en omgevend agrarisch landschap.
rond Roeselare te nemen of in zuidelijke richting te gaan naar Ieper en de A19.
2.1
de aflijningen van bepaalde bestemmingszones een bedrijfstechnische optimale en rationele uitbreiding met inbegrip van de waterzuiveringsinstallatie niet toelaat
eveneens op de Lindestraat (via de Oostnieuwkerkestraat). Over het grondgebied van Hooglede wordt geen doorgaand zwaar verkeer toegelaten, waardoor vrachtverkeer verplicht wordt bij Sleihage de N313 richting ring
Ligging t.o.v. goedgekeurde nog geldend BPA’s
‘bufferzone’, ‘private parkeerplaatsen, toeritten, laad- en losplaatsen’ en ‘bedrijfswoning – concièrgewoning’.
Het bedrijf is gelegen binnen het gewestplan Roeselare-Tielt, goedgekeurd bij KB van 17/12/1979. Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in een gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s, gedeeltelijk in agrarisch gebied en voor een kleine strook ten westen in woongebied met landelijk karakter. Het gewestplan is echter herhaaldelijke keren verfijnd in functie van Westfro, waardoor het momenteel vigerende plan het bpa ‘t Veld is. De uitbreidingen t.o.v. bpa ‘t Veld zijn gelegen in agrarisch gebied en woongebied met landelijk karakter, nl. voor die woningen langsheen de Grote Veldstraat die niet in het bpa ’t Veld zijn opgenomen.
7
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
diepvriesverwerkend bedrijf Dicogel nv dat wenste uit te breiden in agrarisch gebied, maar ondertussen is afgebrand. 2.1.3
Ligging t.o.v. buurtwegen / voetwegen
De St.-Jansstraat, de Lindestraat en de Grote Veldstraat worden in de atlas der buurwegen vermeld als respectievelijk chemin nr. 2, 13 en 6. Aansluitend op de Grote Veldstraat en palend aan de eigendom van Westfro, bevindt zich de voetweg (sentier) nr. 52. 2.1.4
Ligging t.o.v. goedgekeurde nog geldende verkavelingen
Niet van toepassing. 2.1.5
Habitat- en vogelrichtlijngebieden
Niet van toepassing.
BPA ’t Veld, MB 28/11/1995
Herziening BPA ’t Veld, MB 03/05/2000
2.2
Vergunningen
2.2.1
Stedenbouwkundige vergunningen
nr
datum
vergunning
1
30/06/1970
stapelplaats voor groenten
2
25/10/1972
uitbreiden diepvriesbedrijf
3
12/12/1972
bouwen loods
4
02/04/1972
bouwen loods
5
10/08/1976
uibreiden fabriek
6
27/11/1978
bouwen van een opslag- en losplaats voor groenten
7
14/07/1980
bouwen van een opslag- en losplaats voor groenten
8
24/05/1982
oprichten koelhuis met machinekamer, inrichten bestaande woning, oprichten bureel en loods
9
21/11/1983
bouwen van een laadkaai
10
12/12/1983
bouwen van een koelhuis en laadkaai
11
30/07/1984
bouwen van een waterzuiveringsstation
12
22/07/1985
afbraak van verpakking, oprichten van een loods en onderhoudsatelier
13
28/04/1986
bouwen van een koelhuis, berging machinepark, machinepark met laadkaai
14
14/03/1988
uitbreiden van de laadkaai
15
05/12/1988
uitbreiden met loods
16
20/02/1989
uitbreiden met koelhuis en aanleggen waterreservoirs
17
10/06/1991
bouwen van koelhuis met laadkaai
18
20/07/1992
uitbreiden met koelhuizen en bouwen van een nieuwe verpakkingsafdeling
19
05/02/1996
bouwen loods, deel waterzuivering, refter en laadkaai
20
06/01/1997
oprichten van een diepvriesloods en betonneren bestaand waterreservoir
21
20/05/1997
oprichten van een verwerkingszaal met diensten en koer en optimalisatie van het klaringsbekken
22
21/02/2000
loods voor bewerking + uitbreiding verwerkingszaal + koelhuis + zolder verpakkingsmateriaal
23
10/06/2002
oprichten van een koer na afbreken hoevegebouwen
24
04/03/2002
heraanvraag oprichten koelhuis, picking + laadkaai
25
26/05/2003
bouwen van loods voor verpakkingspapier en oprichten van een lokaal voor zandfilterinstallatie
26
01/09/2003
afbraak deel bestaande waterzuivering + heroprichten en optimalisatie deel waterzuivering
Ten zuiden van het plangebied en tevens ten zuiden van de Lindestraat ligt het BPA De Linde (MB 06/12/2000) dat zich uitstrekt zowel ten oosten als ten zuiden van de Oostnieuwkerkestraat. Dit BPA is opgemaakt voor het 8
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
PLANNINGSCONTEXT EN OVERIGE BELEIDSPLANNEN
C.
Op Vlaams, provinciaal en gemeentelijk niveau worden in structuurplannen uitspraken gedaan over de gewenste ruimtelijke structuur vanuit een geïntegreerde benadering. Deze uitspraken binnen de diverse structuurplannen vormen het uitgangspunt voor de genomen planopties.
1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) Het RSV is vastgesteld door de Vlaamse regering op 23 september 1997. Het omvat een informatief, richtinggevend en bindend gedeelte. In het RSV wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven voor vier structuurbepalende elementen en componenten op Vlaams niveau: stedelijke gebieden en stedelijke netwerken, elementen van het buitengebied, economische knooppunten en lijninfrastructuren. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen vormt een kader voor de provinciale en gemeentelijke structuurplannen. Elementen uit het richtinggevend gedeelte en bindende bepalingen werken door op het provinciale en gemeentelijke niveau. In wat volgt wordt een overzicht gegeven van elementen die betrekking hebben op onderhavig provinciaal RUP. Eén van de economische doelstellingen uit het RSV is “het ondersteunen van de economische sterkte van iedere subregio”. Subregio’s zijn vaak gespecialiseerd in een cluster van (verwante en ondersteunende) economische activiteiten. In vele gevallen berust de subregionale sterkte in een bepaalde economische activiteit op een met de tijd opgebouwde competentie die vaak moeilijk kan worden getransfereerd naar andere streken. Het ruimtelijk beleid ondersteunt de economische eigenheid van iedere subregio en optimaliseert de economische sterkte ervan.
Stedenbouwkundige vergunningen 2.2.2
In de omgeving van Roeselare en specifiek ook in Staden is een van de belangrijkste kenmerken van de bedrijvigheid de sterke band tussen de landbouw en de aan de landbouw gerelateerde bedrijven en dienstverlening
Milieuvergunningen
14/08/2003 – 01/09/2011: verandering door wijziging, uitbreiding en toevoeging aan een groentenverwerkend bedrijf.
Voor het verlenen van milieuvergunningen bij veranderingen aan bestaande inrichtingen, dienen bepaalde vestigings- of inplantingsregels gerespecteerd te worden. Zo gelden voor onderdelen van de bestaande inrichtingen die na 1.1.1993 aanzienlijk (meer dan 100%) werden of worden veranderd (gewijzigd, uitgebreid of toegevoegd), integraal de voorschriften voor nieuwe inrichtingen, met inbegrip van de inplantingsregels. Zo stellen de verbods- en afstandsregels over de voedingsnijverheid en –handel, dat het verboden is een inrichting in de eerste klasse te exploiteren waarvan de opslagplaatsen en/of bedrijfsgebouwen gelegen zijn op minder dan 100 m afstand van een woongebied (ook woongebied met landelijk karakter valt daaronder). Gezien de ligging t.o.v. het woongebied met landelijk karakter dient voor Westfro met deze regels rekening gehouden te worden. Uit een analyse van de milieuvergunningstoestand blijkt dat het vergund vermogen op vandaag reeds meer dan de 100% uitbreiding bedraagt vergeleken met de situatie op 1.1.1993 1 . Telkens als het bedrijf nu nog een uitbreiding wenst in de zone gelegen op minder dan 100 m van woongebied voor "voedings- en genotsmiddelenindustrie. bewerken of verwerken van groenten...." (indelingsrubriek 45.13.d.3) zal een individuele afwijking moeten gevraagd worden aan de minister. 1
(zie ook: Ruimtelijk-economische visie specifiek economisch knooppunt Staden). Voor de omgeving van Roeselare kan dan ook van een agro-voedingscomplex gesproken worden. Naast de vele toeleverende en verwerkende bedrijven (bv. voor veevoeders, landbouwmaterieel, zaden, fytofarmaceutische producten, stroverhandeling, eierverwerking) zijn specifiek voor Staden de grootschalige verwerkende bedrijven te vermelden (4 groenteverwerkende bedrijven en 2 slachthuizen). Het bedrijf Westfro is daar een voorbeeld van. Staden is een gemeente gelegen in het buitengebied, ten westen van het regionaal stedelijk gebied Roeselare. Het RSV stelt de ontwikkeling van een specifiek beleid voor het buitengebied voorop, namelijk een beleid waarbij de essentiële functies worden gevrijwaard en versterkt (landbouw, natuur, bos, wonen en werken op niveau van het buitengebied). Het uitgangspunt en basisgegevens zijn het bestaand fysisch systeem. In het buitengebied is Staden geselecteerd als specifiek economisch knooppunt. In deze voor Vlaanderen strategische locaties worden de economische ontwikkelingen gestimuleerd en geconcentreerd. Voor de beoordeling van ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen staan samengevat de volgende principes voorop (cf. RSV p. 453-455):
Op 1/1/1993 was het bedrijf vergund voor ongeveer 1311 kW. Met een milieuvergunningsaanvraag in 1995 werd dit vermogen
een maximale verweving van economische activiteiten met de activiteiten in haar omgeving wordt nagestreefd, waarbij goed nabuurschap het uitgangspunt moet vormen;
uitgebreid met 868 kW tot 2179 kW. Met een aanvraag in 2000 werd dit vermogen nogmaals uitgebreid met 740 kW tot 2919 kW.
alle mogelijkheden en voorzieningen voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend;
Bij deze laatste aanvraag werd een koelhuis geweigerd omdat dit op minder dan 100 meter van woongebied gelegen was. Voor
de ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een
dit koelhuis werd een afwijking (op de afstandsregels Vlarem II) gevraagd aan de minister en bekomen op 04/12/2001. De
ontwikkeling op de bestaande locatie;
milieuvergunning voor het koelhuis werd dan ook later verleend door de BD.
9
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
de ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden overschreden, waarbij historisch gegroeide
Voor wat betreft de bestaande bedrijven staat in het PRS de doelstelling voorop van deze te evalueren en te
situaties en hinder mede bepalend zijn voor de draagkracht;
optimaliseren. De endogene ontwikkelingen en de clustervorming moeten ruimtelijk ondersteund worden enkel als
er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en
de impact op de omgeving toelaatbaar is.
beleidscontinuïteit nagestreefd zowel in ruimte als in tijd; de verwachte ontwikkeling en uitbreiding van het
Deze impact laat zich voelen op drie domeinen: de ruimte, het milieu en het verkeer. Naast deze domeinen van
bedrijf moeten goed ingeschat worden evenals bedrijfseconomische implicaties,volgens het BATNEEC-
impact
principe.
ontwikkelingsmogelijkheden van deze bedrijven. Een bedrijf dat wil uitbreiden moet geëvalueerd worden volgens
spelen
ook
sociaal-
en
bedrijfseconomische
criteria
een
rol
bij
de
beoordeling
van
de
deze 4 soorten criteria. Wanneer een bedrijf globaal positief beoordeeld wordt, kan tot een verdere ontwikkeling ter Een historisch gegroeid bedrijf kan omschreven worden als een regionaal bedrijf dat morfologisch en ruimtelijk
plaatse besloten worden. Van zodra kleinere bedrijven grootschalig willen uitbreiden, is in principe herlokalisatie op
verweven is met de omgeving en dat een specifieke sociaal-economische relatie heeft met de omgeving. De
een bedrijventerrein aangewezen 3 .
opname ervan in een ruimtelijk uitvoeringsplan gebeurt door het Vlaams Gewest (cf. RSV p.452 en 587). Gezien de bevoegdheid voor de specifieke economische knooppunten, wordt aangenomen dat de provincie dit desgevallend
Rivier- en beekvalleien vormen een belangrijke drager van de gewenste natuurlijke structuur. Ze dienen versterkt
zal doen in deze gemeenten 2 .
en ontwikkeld te worden als structuurbepalend element. Het Vlaamse Gewest zal de GEN-, GENO-, natuurverwevingsgebieden en bosuitbreidingsgebieden aanduiden. In
2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WV)
het PRS-WV worden deze gebieden hypothetisch gebundeld in natuuraandachtszones. De omgeving Houthulstbos
Het PRS-WV is goedgekeurd bij Ministrieel Besluit van 06/03/2002. Het omvat een informatief (bestaande
is in het PRS-WV hypothetisch geselecteerd als natuuraandachtszone. De provincie heeft de taak deze gebieden
ruimtelijke structuur), een richtinggevend (visie en gewenste ruimtelijke structuur) en een bindend gedeelte
(hypothetische natuuraandachtszones) te verbinden met natuurverbindingsgebieden en ecologische infrastructuur
(bindende bepalingen).
van bovenlokaal belang. In het PRS-WV worden natuurverbindingsgebieden en ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang in de
De visie en gewenste ruimtelijke ontwikkeling geschetst in het PRS-WV sluiten aan bij het RSV en geven een
eerste plaats ‘aangeduid’. In een volgende stap, namelijk bij de opstelling van provinciale ruimtelijke
nadere uitwerking en invulling aan de elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke
uitvoeringsplannen, gebeurt het werkelijke ‘afbakenen’.
grenzen heen. De bindende bepalingen vormen het kader voor de maatregelen waarmee de provincie de gewenste
Natuurverbindingsgbieden:
structuur wil realiseren.
natuurverbindingsfunctie
ruimtelijk
6 4 : Korversbeek
De gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt uitgewerkt volgens gewenste deelstructuren; de nederzettingsstructuur,
7: Zarrenbeek
de natuurlijke structuur, de agrarische structuur, de structuur bedrijvigheid, de structuur kleinhandel, de structuur
8: Steenbeek-Zanddambeek
toerisme en recreatie, de structuur van verkeer en vervoer en de structuur van het landschap en diverse
16: Broenbeek
deelruimtes. Enkel de deelstructuren van belang voor onderhavig provinciaal RUP komen aan bod. Staden is
17: Lekkerboterbeek
gelegen in de deelruimte “Middenruimte”.
53: Collievijverbeek
beleid:
ondersteunen
integraal
waterbeheer,
versterken
55: Mandel
Binnen de gewenste nederzettingsstructuur worden de deelgemeenten Staden en Oostnieuwkerke geselecteerd
76: Babillebeek.
als structuurondersteunend hoofddorp: ruimtelijk beleid: structuurondersteunend voor wonen en werken in het
Clusters kleine landschapselementen en kleine natuurgebieden: ruimtelijk beleid: weren van activiteiten die niet
buitengebied en een bovenlokale verzorgende rol. Ze kunnen voorzien in bijkomende woongelegenheden.
kaderen in open-ruimtebeleid, bewaren landschappelijke herkenbaarheid
Westrozebeke is geselecteerd als woonkern: ruimtelijk beleid: structurerend voor wonen in het buitengebied en een
F: Gebied op rug Westrozebeke
lokale verzorgende rol. Enkel de juridisch bestaande effectieve bouwgronden kunnen benut worden.
G: Gebied op rug Hooglede
Ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang bestaat uit grotere lijnvormige landschapselementen met een Wat de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid betreft, is Staden, geselecteerd als specifiek economisch
belangrijke verbindingsfunctie. Ze zijn van menselijke oorsprong. Er worden twee soorten onderscheiden, natte en
knooppunt van essentieel belang om nieuwe investeringen aan te trekken: ruimtelijk beleid: aanbodbeleid regionale
droge.
bedrijventerreinen in functie van endogene ontwikkeling en clustervorming
Droge ecologische infrastructuur: ruimtelijk beleid: aandacht voor typische waardevolle vegetatie i.f.v. migraties
De bestaande ruimtelijk-economische structuur van West-Vlaanderen is de basis voor de ruimtelijk-economische
over land
ontwikkelingen in de toekomst. Deze ontwikkelingen dienen geoptimaliseerd te worden door een verscheidenheid
d2: Verlaten spoorwegbedding Boezinge-Kortemark
aan bedrijvigheid te creëren zowel ruimtelijk als naar de aard van de activiteiten. De dynamiek en de aard van de bedrijvigheid verschillen in West-Vlaanderen van regio tot regio. De endogene
Voor de gewenste agrarische structuur zijn er door de provincie geen specifieke selecties bepaald. Staden en
ontwikkelingen (o.a. het lokale ondernemerschap) en de clustervorming moeten ruimtelijk ondersteund worden
omgeving is gesitueerd in het deelgebied ‘intensief gedifferentieerde agrarische structuur’, waar het verfijnen van
enkel als de impact op de omgeving toelaatbaar is.
de agrarische structuur (met bv. het aanduiden van bouwvrije zones) een taak voor de gemeente betreft.
2
Ruimtelijk-economische visie specifiek economisch knooppunt Staden, Provinciale Planologische Dienst, Brugge, 24 juni 2003
10
3
Ruimtelijke-economische visie specifiek economisch knooppunt Staden, Provinciale Planologische Dienst, Brugge, 24 juni 2003
4
Nummering: zie kaart: ruimtelijk-economische visie specifiek economisch knooppunt Staden.
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Naar gewenste structuur voor toerisme en recreatie zij in Staden knooppunten en toeristisch-recreatieve
lijnelementen geselecteerd.
Structurerende reliëfcomponenten: ruimtelijk beleid: behouden en versterken van de visuele kwaliteit en
Knooppunt, openluchtrecreatief groen domein van provinciaal niveau: ruimtelijk beleid: recreatief medegebruik
herkenbaarheid
(zachte recreatie) mogelijk met respect voor de natuurwaarden
D: rug van Westrozebeke
E: rug van Hooglede (Vosseberg-Gitsberg)
27: Houthulst-Vrijbos
Toeristisch recreatief lijnelement, spoorwegbedding: ruimtelijk beleid: kwaliteit en belevingswaarde verhogen,
53: Bos van Houthulst
Structurerende lineaire elementen: ruimtelijk beleid: versnippering tegengaan om de verbindingsfunctie te vrijwaren
bewegingsrecreatie voorzien, opmaak visie voor het volledige traject
Open-ruimteverbindingen: ruimtelijk beleid: versnippering tegengaan om de verbindingsfunctie te vrijwaren
17: Boezinge-Langemark-Kortemark
15: spoorwegbedding Kortemark-Langemark 9: westelijke open ruimte van Roeselare
Bij het uitwerken van een gewenste ruimtelijke structuur van verkeer en vervoer bestaat een belangrijke taak voor het provinciaal niveau erin tot een selectie te komen van de secundaire wegen.
In de Middenruimte wordt de bedrijvigheid verder ondersteund (dit betekent o.a. de verwevenheid van diverse
Er wordt gekozen voor een verdere subcategorisering van de secundaire wegen in drie types (I, II en III) 5 .
soorten land- en tuinbouwactiviteiten en de aan de landbouw gerelateerde bedrijvigheid). Dit heeft in het verleden
In Staden en omgeving gelden volgende selecties:
reeds geleid tot een specifiek landschap met verspreide - al dan niet grootschalige - bebouwing. De evolutie van
Primaire wegen II: ruimtelijk beleid:hoofdfunctie verzamelen op Vlaams niveau; navenant inrichten
deze activiteiten moet dan ook passen in dit ‘nieuwe landschap’.
R32 van N32 (Roeselare-Zuid) tot N32 (Roeselare-Noord)
De concentraties van bestaande bedrijvigheid in specifieke economische knooppunten voor clustering en endogene
N36 van aansluiting 6 A17 (Rumbeke) tot N32/R32 (Roeslare)
economische ontwikkeling is een van de bepalende elementen en van het bijhorende ruimtelijke beleid in de
Secundaire wegen categorie I: ruimtelijk beleid:hoofdfunctie verbinden op bovenlokaal en lokaal niveau; navenant
gewenste ruimtelijke structuur van de Middenruimte.
inrichten
De Middenruimte kenmerkt zich door een zeer grote diversiteit aan bedrijvigheid, zowel naar ruimtelijke kenmerken
N313 van de N38 (Ieper) tot de N36 (Sleihage-Hooglede)
(vb. klein- en grootschaligheid, verspreid patroon) als soorten activiteiten (vb. sectoren, tewerkstelling). Daarbij
N36 van de N313 tot de R32 (Roeselare)
wordt gesteld dat bedrijventerreinen in de specifieke economische knooppunten zich kunnen ontwikkelen aansluitend bij die bestaande bedrijvigheid, rekening houdend met de draagkracht van de omgeving, de ontsluiting
Secundaire wegen categorie II: ruimtelijk beleid:hoofdfunctie verzamelen op bovenlokaal en lokaal niveau;
en de clustervorming.
navenant inrichten
Het Roeselaarse met zijn veiling is het knooppunt van verwerkende en toeleverende bedrijven in het omringende
N32 van de R34 (Torhout-Zuid) tot het kruispunt Leopold III-laan (Roeselare Noord)
landbouwgebied. Naast het principe van bovenvermelde clustervorming dient de inplanting van deze agro-
N32 van de Westlaan tot de N32b (Menen)
industriële bedrijvigheid uit te gaan van het principe dat, voor de toelevering, de ‘achterdeur’ verbonden is met het
N36 van de N35 (Zarren-Kortemark) tot de N313 kruispunt Sleihage (Staden)
agrarisch gebied en dat, voor afvoer van verwerkte producten, de ‘voordeur’ goed ontsloten moet zijn. De landbouw
N301 van de N313 (Langemark-Poelkapelle) tot de N35 (Esen-Diksmuide)
is hier geschraagd op verwevenheid en duurzaamheid. De beekvalleien, heuvelruggen, bosgebieden en open-
N303 van de N313 (Westrozebeke-Staden) tot de A19 (oprit 3)
ruimteverbindingen worden als natuurlijke bouwstenen van het industriële landschap gezien en zijn eveneens een van de bepalende elementen en van het bijhorende ruimtelijke beleid in de gewenste ruimtelijke structuur van de
Binnen de gewenste landschappelijke structuur staat het behouden en het versterken van de landschappelijke
Middenruimte. Een belangrijk streefdoel is de kwalitatieve (her)inrichting van het nieuwe landschap met een
diversiteit en herkenbaarheid (zowel traditionele landschapskenmerken als kenmerken uit recente ingrepen)
integratie van wat van deze vernoemde bouwstenen is overgebleven. Op de structurerende heuvelruggen (bv. de
centraal.
rug van Westrozebeke) dienen versnippering, terreinnivellering en bebouwing te worden vermeden. Het afbakenen
In Staden worden volgende elementen en componenten aangeduid:
van bouwvrije zones staat hiervoor garant 6 .
Gave landschappen: ruimtelijk beleid: behouden en versterken van traditionele kenmerken
59: Bos van Houthulst en Vrijbos
60: Rug van Westrozebeke
61: Rug Vosseberg-Gitsberg
6
Ruimtelijk-economische visie specifiek economische knooppunt Staden, Provinciale Planologische Dienst, Brugge, 24 juni 2003
Nieuwe landschappen: ruimtelijk beleid: bestaande structuur kwalitatief versterken, creëren van een nieuwe identiteit
Land van Roeselare-Tielt: volledig gebied oostwaarts van Rug van Westrozebeke
Stadslandschappen: ruimtelijk beleid: kwalitatieve inrichting van het openbaar domein
Verstedelijkte gebieden van het stedelijk netwerk ‘regio Kortrijk’ (voor het Roeselaarse het gebied binnen de R32
Ankerplaatsen: ruimtelijk beleid: tegengaan van alle vormen van versnippering en veranderingen of toevoegingen van storende elementen die de samenhang verstoren 5
Sec. I: verbinsingsfunctie op bovenlokaal niveau primeert; Sec.II: verzamelfunctie op bovenlokaal niveau primeert; Sec.III:
verbindingsfunctie van het openbaar vervoer en het fietsverkeer op bovenlokaal niveau primeert.
11
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Selecties op provinciaal niveau
3. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Staden (GRS) Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Staden, goedgekeurd bij MB van 29/01/1999. Aspecten uit het GRS van toepassing op het provinciaal RUP Westfro worden in onderstaande tekst aangehaald.
3.1
Toekomstvisie voor de gemeente
Gewenste ruimtelijke structuur Staden (bron: GRS)
3.2 Beleidsvisies uit het GRS van belang voor de opmaak van een provinciaal RUP voor een grootschalig diepvriesbedrijf In het GRS wordt een belangrijke aandacht geschonken aan de bedrijvigheid die voorkomt in de open ruimte en
De visie op de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Staden wordt samengevat als: “Staden, een
verbonden is met de landbouw (de zogenaamde “agrarische deelsectoren”).
hoogdynamische landbouwgemeenschap in het buitengebied, maar geen plat(te) – land. Deze visie is ingegeven
“Gezien de historisch gegroeide, sterke ruimtelijke verwevenheid en onderlinge economische samenhang van
vanuit de vaststelling dat Staden van oudsher een landbouwgemeente is, waar ook vandaag de landbouw, en de
grondgebonden en grondloze landbouw, en de bedrijvigheid die sterk verwant is met de landbouw, wordt geopteerd
daarmee samenhangende en/of uit de landbouwgegroeide bedrijvigheid, belangrijke socio-economische en
voor het behoud van een verweven landbouwgebied waar landbouw in enge zin en de bedrijvigheid met een link
ruimtelijke structurerende actoren zijn. De ruimtelijke ontwikkeling, heeft tot een nieuw soort agrarisch landschap
naar de landbouw de hoofdfuncties zijn (samen de ‘landbouw in ruime zin’) 8 .”
geleid, dat niet (meer) appelleert aan het historische plattelandsbeeld. Deze ruimtelijke ontwikkeling heeft zich
In de gewenste ruimtelijke structuur wordt zelfs een gebied aangeduid tussen de kernen van Staden en
echter eerder tegen het landschap afgespeeld i.p.v. in samenhang ermee, waardoor de ruimtelijke structuur
Westrozebeke en het gehucht Sleihage (de zogenaamde “gele driehoek”) met een sterk versnipperd karakter en
vervaagd is.
een geringe ecologische en landschappelijke waarde waar de bedrijven uit de agrarische deelsectoren
De globale gemeentelijke toekomstvisie bestaat erin de eigen demografische en economische dynamiek verder te
(voornamelijk diepvriesbedrijven) extra ondersteund worden. “T.o.v. de rest van het buitengebied kunnen
ondersteunen maar dan meer gestructureerd in en door het landschap en rekening houdend met de ruimtelijke
bedrijfseconomische aspecten zwaarder doorwegen dan eventuele ruimtelijke argumenten, zonder hierdoor de
context. De kernen, de heuvelrug als sterk reliëfelement, de beekvalleien en de structurerende open-
ruimtelijke draagkracht te overschrijden. Toch moet ook hier de nodige aandacht gaan naar een betere
ruimtegebieden zijn hierbij de belangrijkste aanknopingspunten om terug tot een gedifferentieerd landschap te
landschappelijke inkleding van de gebouwen en moet per bedrijf gezocht worden naar een optimale ontsluiting op
7
komen en het karakter ervan te versterken .
7
Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Staden, richtinggevend gedeelte, p. 13
12
de lokale en secundaire wegen” 9 . 8
Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Staden, richtinggevend gedeelte, p. 31
9
Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Staden, richtinggevend gedeelte, p. 32
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
De “gele driehoek” werd geselecteerd in het bindend gedeelte als een zone waar de dynamiek van de landbouw in
bedrijven willen uitbreiden moet voorkomen worden dat er bedrijvenlinten ontstaan door het aan elkaar groeien van
de ruime zin extra wordt ondersteund.
verschillende bedrijfszetels.
Verder worden in de gewenste ruimtelijke structuur van de kernen, van de open ruimte, van de natuurlijke structuur en van de lijninfrastructuur, diverse beleidsopties en selecties weergegeven die van belang zijn voor lokale
De agrarische deelstructuren in Staden zijn in de gemeenteraadsbeslissing van 13/6/1996 vastgelegd:
afwegingen over de uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven.
De activiteiten in het landbouwgebied zijn heer verscheiden maar vormen samen één economisch geheel: Naar entiteiten,
hun aard en karakter zijn ze opsplitsbaar in drie categorieën. Van belang voor onderhavig provinciaal RUP is de
natuurverbindingsassen en lokale wegen met een belangrijke verbindings- en bereikbaarheidsfunctie geselecteerd.
categroei C: landbouwactiviteiten gericht op output: het nastreven van de rendabiliteit van de voorgebrachte
Naargelang de ligging van de bedrijven dienen deze opties geval per geval in rekening gebracht te worden.
produkten van de basisactiviteiten. Binnen deze categorie C kunnen volgende deelsectoren onderscheiden worden:
Zo
worden
er
diverse
open-ruimtegebieden
(zones
non-aedificandi),
ecologisch
relevante
Zones non-aedificandi af te bakenen:
vleesverwerking
op de heuvelrug
diepvriesindustrie
tussen de heuvelrug en het bos van Houthulst
agro-afname
rond de kern van Westrozebeke
Deze activiteiten zijn gericht op de afname van de voortgebrachte produkten. Zonder deze activiteiten zijn de
in de Mandelvallei
basisactiviteiten niet leefbaar. Zij verzekeren immers de rendabiliteit.
aan de oostelijke grens van de gemeente, tussen Oostnieuwkerke en het stedelijk gebied van Roeselare
Te onderscheiden zijn:
afname zonder conditionering
Ecologisch relevante gebieden:
afname met conditionering van het geteelte of gekweekte basisprodukt
be- en verwerken tot een nieuw eindprodukt
acties i.v.m. de natuurlijke structuur moeten zich prioritair richten op de bossen en de ecologisch relevante gebieden
Hoofdassen:
OPEN RUIMTESTRUCTUUR: OVERDREVEN RUIMTE-INNAME DOOR ANDERE ACTIVITEITEN VOORKOMEN Om enerzijds de bestaande functies in de open-ruimte toch de nodige uitbreidingskansen te gunnen en anderzijds
heuvelrug
overdreven grondinname te voorkomen door uitbreiding van deze functies of van de kernen, worden hogere
vallei van de Mandel
bouwhoogtes bij bedrijven toegelaten, met een zo goed mogelijke visuele integratie in het landschap.
vallei van de Zarrenbeek
selecties: zie verder bij § GNOP
3.4
Verbindingsassen:
alle valleien
Gewenste ruimtelijke structuur Staden
Samengevat ziet de gewenste ruimtelijke structuur voor Staden er als volgt uit:
Lokale wegen van gemeentelijk belang:
Bruggestraat, Houthulststraat, Ieperstraat, Sleihagestraat, Roeselarestraat, Westrozebekestraat, Spanjestraat, St.-
De drie kernen, Staden en Oostnieuwkerke als hoofddorpen en Westrozebeke als woonkern van de gemeente Staden. Alledrie zijn ze verder te versterken als kernen voor het wonen in ruime zin, met de nodige ruimtelijke
Elooistraat en Rekestraat zijn wegen met een belangrijke bereikbaarheidsfunctie. De Groenestraat en
uitbreiding voor Staden en Oostnieuwkerke en vooral een ontwikkeling binnen de huidige perimeter in
Stampkotstraat worden aangepast tot wegen die eveneens deze bereikbaarheidsfunctie kunnen vervullen.
Westrozebeke.
De bestaande verwevenheid in de open-ruimte wordt maximaal behouden, met
Westfro is gelokaliseerd in het hart van de gele driehoek. Ook in het bindend gedeelte wordt de Luikebeek
de nodige flexibiliteit voor de landbouw in ruime zin
geselecteerd als een relevante entiteit en tevens als een natuurverbindingsas. Overleg met de provincie omtrent de
voldoende garanties voor het optimaal functioneren van de bestaande woon- en bedrijvigheidsfunctie
oeverbepaling van de Luikebeek wordt opgenomen als een actie.
maar tegelijkertijd streven naar een betere landschappelijke inkleding van de bebouwing
In het open-ruimtegebied tussen de drie kernen, de ‘gele driehoek’, waar het landschap versnipperd is en een
3.3
Beleidsmatige vertalingen van toepassing op onderhavig provinciaal RUP
agro-industrieel karakter heeft, wordt de verdere ontwikkeling van de agro-economische activiteiten maximaal ondersteund.
OPEN RUIMTESTRUCTUUR: DE FLEXIBILITEIT EN ONDERLINGE VERWVENHEID VAN DE AGRARISCHE DEELSECTOREN MAXIMAAL BEHOUDEN Het economisch belang van de landbouw in ruime zin, ligt in de onderlinge verwevenheid van de agrarische deelsectoren, zowel in hun historisch verweven groei als in hun ruimtelijke vermenging. Daarom is het van belang dat de nodige flexibiliteit in de landbouwsectoren gegarandeerd blijft en de ruimtelijke verweving blijft behouden. De
bestaande
bedrijven
die
behoren
tot
de
C-categorie
(zoals
Westfro)
kunnen
blijven.
bedrijfsmatige argumenten.
Waar het landschap nog open is, nl. tussen heuvelrug en Houthulstbos en ten noordoosten van Stadenkern, wordt de openheid maximaal gevrijwaard.
Aan de bosrelicten rond Keuneleute (ten noorden van de kern van Westrozebeke), zal de ecologische functie verder versterkt worden door bosuitbreiding.
De onbebouwde ruimte in de Mandelvallei dient gevrijwaard te blijven van verdere bebouwing. De landschappelijke en ecologische functie van de beekvalleien in het algemeen, en in het bijzonder van
Hun
uitbreidingsmogelijkheden zijn afhankelijk van hun locatie t.o.v. de gewenste ruimtelijke structuur en van
Zarrenbeek en Mandel, wordt verder ondersteund.
De toeslibbing tussen Oostnieuwkerke en Roeselare wordt tegengegaan door het voorzien van een zone nonaedificandi aan de grens met Roeselare.
Elk bedrijf in de open-ruimte dient ingekleed te zijn in het landschap. Bij uitbreiding zal steeds gestreefd worden naar zo compact mogelijke bedrijvenzetels of concentraties van bedrijven in de open-ruimte. Indien de bestaande
13
De heuvelrug wordt maximaal gevrijwaard als belangrijk reliëfelement in het landschap en wordt verder ondersteund als ruggegraat van de ecologische structuur.
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
De N 36, N 313 en N 303 worden beschouwd en gevrijwaard als wegen met een belangrijke ontsluitingsfunctie
Conceptelement 1:
voor de hele gemeente.
nieuwe regionale bedrijventerreinen bundelen bij bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau
bedrijvigheid
van
bovenlokaal
niveau
enten
op
secundaire
wegen,
4. Ruimtelijk-economische visie op het economische knooppunt Staden 10 Voor de gemeente Staden werd een ruimtelijk-economische visie opgemaakt en goedgekeurd door de Bestendige Deputatie in zitting van 23/10/2003. Deze visievorming beoogt een afwegingskader te geven zowel voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau als voor de eventuele ontwikkeling van nieuwe regionale bedrijventerreinen.
4.1
Ruimtelijk-economische structuur van Staden
De visie (ontwikkelingsperspectieven) vertrekt vanuit de bestaande ruimtelijk-economische structuur van Staden: Ruimtelijk-economisch dient Staden in hoofdzaak gepositioneerd en gerelateerd te worden aan de regio RoeselareWaregem-Kortrijk en meer bepaald aan Roeselare door het aangrenzen aan deze stad en de situering in haar invloedssfeer (maatschappelijk, economisch, infrastructureel). Landschappelijk evenwel heeft de gemeente Staden in tegenstelling tot Roeselare, nog een vrij open karakter. Dit landschap heeft de laatste decennia echter een nieuwe aanblik gekregen, in hoofdzaak door grootschalige ingrepen. In Staden betreffen deze ingrepen vooral de ontwikkelingen in de tuinbouwsector (bv. serres) en in de agro-industrie (bv. diepvriesgroentebedrijven) die er verspreid maar visueel opvallend voorkomen. Een voorbeeld van een ruimtelijk-economische link tussen Staden en Roeselare is te vinden in de tuinbouwsector. Zo wordt een belangrijk deel van de productie afgenomen door de REO-veiling in Roeselare. Een van de belangrijkste kenmerken van de bedrijvigheid in Staden is de sterke band tussen de landbouw en de aan de landbouw gerelateerde bedrijven en dienstverlening. Voor de omgeving van Roeselare kan dan ook van een agro-voedingscomplex gesproken worden. Naast de vele toeleverende en verwerkende bedrijven (bv. voor veevoeders, landbouwmaterieel, zaden, fytofarmaceutische producten, stroverhandeling, eierverwerking) zijn specifiek voor Staden de grootschalige verwerkende bedrijven te vermelden (4 diepvriesgroentenbedrijven en 2
Conceptelement 1 (bron: ruimtelijk-economische visie Staden, PPD)
slachthuizen). Zo is van de industriële tewerkstelling in Staden (1560 tewerkgestelden, excl. bouw) er een derde gesitueerd in de
Voor bedrijven van bovenlokaal niveau geldt omwille van de belangrijke verkeersgeneriek het locatiebeleid bij
diepvriesgroentensector (508 tewerkgestelden), waarmee Staden na Ardooie de belangrijkste plaats in deze sector
uitstek. Dit is er op gericht (nieuwe) verkeersgenererende activiteiten te voorzien op die locaties waar de capaciteit
inneemt in West-Vlaanderen.
en kwaliteit van het vervoerssysteem dit toelaten. Daarmee wordt het mobiliteitsprofiel van de activiteit afgestemd op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie.
4.2
Conceptelementen De bestaande bedrijvigheid van bovenlokaal niveau zal zich in de meeste gevallen over een langere periode
Vervolgens worden twee conceptelementen geformuleerd: Deze dienen als basis om eerste afwegingen te maken
ontwikkeld hebben (historische gegroeide bedrijven). De (maatschappelijke) draagkracht is voor dergelijke
over de ontwikkelingsperspectieven voor bedrijvigheid van bovenlokaal niveau, zowel voor wat betreft de aanleg
bestaande bedrijven dan ook groter te noemen.
van nieuwe regionale bedrijventerreinen als voor de bestaande bedrijvigheid. Daarnaast spelen op ruimtelijk vlak vooral de afwegingen op lokaal niveau of ten aanzien van lokale elementen een
Zodoende worden volgens deze uitgangshouding van een adequaat locatiebeleid in het specifiek economisch
belangrijke rol (bv. impact op de woonomgeving, vrijwaring van lokale open-ruimteverbindingen) om de
knooppunt Staden ruimere ontwikkelingsmogelijkheden gegeven aan bedrijven van bovenlokaal niveau die zich
ontwikkelingsmogelijkheden verder te bepalen. In onderstaande tekst zijn enkel zaken van toepassing op
situeren in de nabijheid van secundaire wegen, dan wanneer dit niet het geval is.
bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau opgenomen en niet deze van toepassing op nieuwe regionale
Niettemin kunnen ook andere aspecten (bv. milieu) een belangrijke rol spelen of randvoorwaarden vooropstellen bij
bedrijventerreinen.
het bepalen van de ontwikkelingsmogelijkheden, waar van bij de aanvang rekening mee moet gehouden worden. Dit is bijvoorbeeld het geval voor bedrijven die gebruik maken van grondwaterwinning; normeringen daaromtrent kunnen doorslaggevend zijn wanneer de uitbreidingsvragen daar een weerslag op hebben. Vanuit het gegeven van de belangrijke aanwezigheid van in hoofdzaak ruimtelijk geïsoleerde grootschalige bedrijfscomplexen langsheen deze secundaire wegen in het open landbouwland, is het vanuit ruimtelijk oogpunt belangrijk om de bestaande open ruimtes tussen deze bedrijfscomplexen zoveel als mogelijk te vrijwaren van dichtslibbing.
10
Ruimtelijk-economische visie specifiek economisch knooppunt Staden, Provinciale Planologische Dienst, Brugge, 24 juni 2003
Een bedrijfscomplex kan zich voordoen als een grootschalig bedrijf (met eventueel verschillende bedrijfsgebouwen) of als meerdere bedrijven (bedrijvencluster). Elementen op lokaal niveau zullen dan bepalen in hoeverre bestaande
14
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
open ruimtes die zich eventueel nog tussen bedrijven bevinden al dan niet van verdere bebouwing dienen
Beekvalleien van de Mandel en van de Zarrenbeek
gevrijwaard te worden of welke uitbreidingsrichtingen het meest geschikt zijn.
Dit zijn smallere natuurverbindingsgebieden op provinciaal niveau, die op subregionaal of gemeentelijk niveau
De kernen van de nederzettingsstructuur zijn eveneens verzamelplaatsen van lokale bedrijvigheid met eventuele
eerder als groene linten in het landschap voorkomen. Naast de natuurverbindingsfunctie dient het waterbergend
aanwezigheid van grootschalige bedrijven. Zodoende dienen deze eveneens als bedrijvenclusters beschouwd te
vermogen zoveel mogelijk behouden en versterkt te worden door het vrijwaren van bebouwing.
worden. De uitbreidingsmogelijkheden en
De bovenlopen van de beken die westwaarts stromen van de Rug van Westrozebeke, zijn in de gemeente Staden
–richtingen worden dan in hoofdzaak bepaald door de impact op de woonomgeving op het vlak van ruimtelijke
niet van bovenlokaal niveau te beschouwen.
aspecten, milieu en mobiliteit. Dit dient lokaal bekeken te worden, geval per geval, waarbij tevens de maatschappelijke impact en de historiek van het bedrijf sterk zullen doorwegen.
Open-ruimteverbinding westwaarts van Roeselare Aan de rand van de stedelijke agglomeratie Roeselare dient de continuïteit van de open ruimte gevrijwaard te
Conceptelement 2:
waardevolle open ruimte vrijwaren van verdere bebouwing met aandacht voor de lokale
worden teneinde het onderscheid stedelijk gebied en buitengebied ook visueel te bewerkstelligen.
gebiedsdifferentiatie in functie van de landbouw Op het vlak van de agrarische structuur komen in Staden geen specifieke selecties voor in de hogere ruimtelijke structuurplannen. In het PRS hoort Staden wel tot het deelgebied van de intensief gedifferentieerde agrarische structuur, waar voor de gemeenten een taak is weggelegd voor wat betreft het aanbrengen van een verdere differentiatie (o.a. aanduiden van lokale bouwvrije zones). In het GRS van Staden is dit gebeurd, waarbij tevens een belangrijke aandacht geschonken werd aan de bedrijvigheid die voorkomt in de open ruimte (zie verder). Bij het bepalen van de ontwikkelingsperspectieven van de bestaande bedrijven zal hier in elk geval ook rekening mee gehouden worden.
4.3
Ontwikkelingsperspectieven voor bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau
De gemeente is bevoegd voor het bepalen van ontwikkelingsperspectieven voor bedrijven van lokaal niveau. Aangezien Staden een specifiek economisch knooppunt is, is de provincie bevoegd als het om bedrijven van bovenlokaal niveau en/of historisch gegroeide bedrijven gaat. Het onderscheid tussen bedrijven is niet altijd eenduidig te maken. Dit wordt bepaald op basis van diverse factoren waarbij overleg tussen de 3 bestuursniveaus (gemeente, provincie, Vlaams Gewest) steeds aangewezen is. Een van de belangrijkste criteria is de omvang van het bedrijf en de ruimtelijke context waarin het bedrijf zich bevindt (relatie met, impact op en schaal van het bedrijf t.o.v. de omgeving). In het RSV worden deze soorten bedrijven als volgt gedefinieerd:
regionale bedrijven zijn be- en verwerkende bedrijven die een verzorgend karakter hebben en die de schaal
lokale bedrijven zijn be- en verwerkende bedrijven die een verzorgend karakter hebben ten aanzien van de
van hun omgeving overschrijden; omgeving, die wat schaal betreft aansluiten bij hun omgeving (schaal van de kern, schaal van het stedelijk gebied,...) en beperkt zijn van omvang;
Conceptelement 2 (bron: ruimtelijk-economische visie Staden, PPD) In de gewenste ruimtelijke structuur op bovenlokaal niveau komen in Staden en omgeving een aantal openruimtegebieden met een belangrijke natuurlijke en landschappelijke waarde voor. Deze dienen zoveel mogelijk gevrijwaard te blijven van verdere bebouwing.
is met de omgeving en dat een specifieke sociaal-economische relatie heeft met de omgeving.
overleg tussen het gemeentebestuur van Staden en de provinciale planologische dienst een lijst met de bedrijven
Dit dient gezien te worden als een gebied van Vlaams niveau met in hoofdzaak een belangrijke natuurwaarde.
van bovenlokaal niveau opgesteld. Deze wordt beschouwd als een niet-limitatieve lijst, waarbij de bevoegdheid voor het bepalen van de ontwikkelingsperspectieven en het opmaken van ruimtelijke uitvoeringsplannen voor deze bedrijven in eerste
Rug van Westrozebeke, Rug van Hooglede Dit zijn bredere natuurverbindingsgebieden op provinciaal niveau, die op subregionaal of gemeentelijk niveau als gebieden voorkomen. Gezien de landschappelijke relictwaarde en de visueel-landschappelijke waarde door de reliëfkenmerken, staat het maximaal behouden van de open ruimtes en de structuurkenmerken van deze gebieden
15
een historisch gegroeid bedrijf kan omschreven worden als een bedrijf, dat morfologisch en ruimtelijk verweven
Op basis van in hoofdzaak de omvang van het bedrijf (vooral op basis van oppervlakte en/of tewerkstelling), werd in
Natuuraandachtszone Houthulstbos
voorop.
instantie aan de provincie toekomt. Wanneer een specifiek bedrijf van bovenlokaal niveau een uitbreidingsvraag heeft en de bestaande verordenende plannen laten de uitbreiding niet toe, dan moet de ruimtelijk-economische visie zoals hiervoor weergegeven,
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
toelaten om hierover een eerste uitspraak te doen. Dit betreft in hoofdzaak een uitspraak op ruimtelijk vlak, waarbij de volgende stappen worden doorlopen:
afweging ten opzichte van de ruimtelijk-economische visie van bovenlokaal niveau d.m.v. toetsing aan de beide conceptelementen; vanuit andere aspecten (bv. op het vlak van milieu) kunnen hierbij eveneens reeds randvoorwaarden vooropgesteld worden; ruimtelijke afweging ten opzichte van de gemeentelijke beleidsvisie en lokale structureren
de elementen (bv. impact op de woonomgeving, vrijwaring van lokale open-ruimteverbindingen)
industriegebied in de omgeving); Tevens spelen ook de milieu- en mobiliteitskenmerken van het bedrijf en de impact daarvan op de omgeving een belangrijke rol bij het bepalen van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast de overige ruimtelijke aspecten. Al deze aspecten dienen afgewogen te worden vooraleer tot de opmaak van een provinciaal RUP besloten wordt. In het PRS wordt in een van de specifieke beleidskaders een lijst met evaluatiecriteria aangereikt die een verder onderscheid maakt bij de meeste van deze aspecten; dit vormt mee de basis voor het evalueren van de bedrijven, waarbij ook andere criteria kunnen aan toegevoegd worden (bv. watertoets).
5. Sectorale studie zonevreemde bedrijven In het GRS, richtinggevend gedeelte p. 35, wordt met betrekking tot de ontwikkelingsperspectieven voor bedrijven in de open ruimte, verwezen naar de Sectorale Studie Zonevreemde bedrijven. van
30-04-1998
werden
de
regels
en
principes
met
met
het
bodemtype,
de
cultuurhistorische
waarde,
het
grondgebruik,
kleine
begeleidingscommissie volgende gebieden in het GNOP weerhouden als ecologisch meest waardevolle gebieden
worden ze als (potentieel) structurerende elementen opgenomen.
maken in de ontwikkeling van een site bij een bedrijf met meerdere vestigingen, evaluatie van beschikbaar
gemeenteraad
houden
landschapselementen, de oppervlaktewateren en de juridische toestand, werden in overleg met de
beekvalleien. Vooral vanwege hun ecologische waarde en de mogelijke gevolgen naar toekomstig ruimtegebruik
Daarna dient een evaluatie van bedrijfseconomische en juridisch-planologisch aspecten te gebeuren (bv. keuzes
de
Rekening
in Staden. Het gaat hierbij veelal om een combinatie van graslanden, kleine landschapselementen, bossen en
In
7. GNOP Staden
betrekking
tot
de
ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande zonevreemde bedrijven vastgelegd. In de gemeenteraad van 25-05-1998 werden de geselecteerde typegebieden (ruimtelijke entiteiten) A, B, C en D afgebakend. Met raadsbesluit van 27-09-1999 werden de te hanteren regels en principes nader omschreven en met raadsbesluit van 28-10-1999 werd op basis hiervan de evaluatie afgesloten en werden de bedrijven individueel gecategoriseerd. Op basis van door de gemeenteraad vastgelegde regels en principes ter hantering van socio-economische en ruimtelijke criteria werden de ontwikkelingspêrspectieven voor de bedrijven bepaald hetgeen, na individuele evaluatie, heeft geresulteerd in een classificatie van bedrijven in 6 categorieën.
1.
omgeving Hof van Watervliet - bovenloop Lentebosbeek
2.
omgeving Spriet
3.
omgeving Foncieregoed - bovenloop Moerasbeek
4.
omgeving Keuneleute - bovenloop Polderbeek
5.
Vijverbos - bovenloop Vijverbeek
6.
omgeving Heidengoed - bovenloop Engelsbeek
7.
bovenloop Mandel
8.
omgeving Waterhof - middenloop Vijverbeek
9.
omgeving Kap
10.
bovenloop Mandel
11.
bovenloop Bombebeek
12.
omgeving Kasteelgoed
13.
bovenloop Stadendrevebeek
14.
omgeving militair domein - middenloop Stadenbergbeek
15.
omgeving Stadenberg
16.
bovenloop Luikebeek
17.
omgeving Stadenreke
18.
omgeving ‘s Graveneke
19.
omgeving Kongo - bovenloop Vuilpanbeek
20.
benedenloop Luikebeek
21.
benedenloop Spanjaardbeek - bovenloop Zarrenbeek
Twee bijkomende entiteiten worden in het structuurplan opgenomen, omwille van de grote concentratie kleine
Westfro is gesitueerd in typegebied A, zijnde de “Gele Driehoek”, waar bedrijven behorende tot de agrarische deelsectoren ontwikkelingskansen krijgen en waar de ontwikkeling van bestaande zonevreemde bedrijven kan overwogen worden onder individueel te detailleren ruimtelijke voorwaarden.
landschapselementen, namelijk: a: de omgeving Vijverdam-Colliemolen b: omgeving Steenhovenhoek
Krachtens raadsbesluit van 28 oktober 1999 werd het bedrijf (invenatris nr. 138) gerangschikt in categorie 5 11 .
6. Mobiliteitsplan Staden Het mobiliteitsplan werd conform verklaard door de auditcommissie in zitting van 13/12/1999. Deze goedkeuring dateert van na de goedkeuring van het GRS. Het mobiliteitsplan past dan ook volledig binnen de visie uitgeschreven in het GRS.
11
Categorie 5, Bedrijven die zich verder kunnen ontwikkelen.
De randvoorwaarden voor uitbreiding moeten vastgelegd worden per bedrijf in functie van de omgeving. De toegelaten activiteiten worden beperkt. Nieuwe activiteiten moeten in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft.
16
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
D.
EVALUATIE VAN HET BEDRIJF EN OPZET PLAN
Historiek van het ruimtegebruik De bedrijfssite is een verzameling van verschillende gebouwen die getuigen van de continue groei van het bedrijf. De realisatie van de gebouwen gebeurde gespreid over de tijd, doch op een compacte manier.
1. Toetsing bedrijf aan ruimtelijk-economische visie Staden en lokale elementen
De compacte configuratie is het rechtstreeks gevolg van het gebrek aan terreinen maar is een positief element voor Voor Westfro kan gesteld worden dat aan beide conceptelementen uit de ruimtelijk-economische visie wordt
de omliggende open ruimte.
tegemoetgekomen. Het bedrijf is geënt op de N36, een secundaire weg en is niet gelegen in een open-
Het bedrijf beschikt momenteel over 3,8 ha gekoelde opslagruimte, 1,5 ha voor twee bewerkings- en
ruimtegebied van bovenlokaal belang.
verwerkingsidentiteiten en 0,3 ha diverse opslagruimtes (karton, kratten, …) en kantoren.
Op gemeentelijk niveau is het bedrijf gesitueerd in de gele driehoek. De Luikebeek, een ecologisch relevante entiteit en natuurverbindingsas op gemeentelijk niveau, situeert zich nabij het bedrijf. De ontsluiting via de lokale
De waterzuiveringsinstallaties zijn typerend voor de groenteverwerkende diepvriesfabrieken. In Westfro is de
wegen Grote Veldstraat en Lindestraat, om zo de N36 te bereiken, is niet optimaal.
waterzuivering centraal ingeplant op de bedrijfssite en nemen de installaties en bekkens een groot deel van de
2. Toetsing bedrijf aan evaluatiecriteria bestaande bedrijven (PRS, RD, p. 247 e.v.)
huidige bedrijfssite in beslag. Ze zijn het rechtstreeks gevolg van het verwerkings- en behandelingsproces voor de groenten.
2.1
Naast de frigo’s in Staden beschikt het bedrijf nog over 4500 m² overdekte stockeerruimte op een externe locatie,
Ruimtelijke impact
goed voor 52000 m³. Momenteel worden zo’n 10000 bakken met groenten gestockeerd op deze externe locatie Ruimtebeslag, schaal van het bedrijf t.o.v. de omgeving
weg van het moederbedrijf.
Het betreffend bedrijf is zeer grootschalig te noemen en heeft dan ook een niet te miskennen visuele impact op de
2.2
omgeving.
Milieu-impact
Het bedrijf is ingeplant in een sterk versnipperd lanschap. De oorzaken van deze versnippering moeten gezocht worden bij de verspreide bebouwing en de eerder kleine percelering. Dit brengt met zich mee dat er meer
Milieuhinder
afsluitingen en KLE’s 12 voorkomen in het landschap, wat de homogeniteit ervan doorbreekt.
Geuroverlast die gepaard gaat met groenteverwerkende bedrijven is vooral een probleem tijdens warme dagen. Als daarenboven de windrichting uit het zuiden komt, kan de bebouwing langs de Sint-Jansstraat en een deel van
Situering in het landschap en voorkomen van het bedrijf
de kern geconfronteerd worden met beperkte geuroverlast. Doch, de overheersende winden zijn westenwinden en
De meeste gebouwenvolumes hebben een kroonlijsthoogte van 15 m en een bijhorende nokhoogte van 18 m. De
vrijwaren de kern van overlast.
bedrijfsgebouwen, centraal gelegen op de bedrijfssite en dichtst bij de Grote Veldstraat, dateren vanuit de
Wat betreft lawaaioverlast kan gesteld worden dat diepvriesbedrijven volstrekt stille bedrijven zijn, op het geluid van
beginperiode en hebben een iets lager gabariet. Ook de gebruikte materialen zijn minder duurzaam doch minder
de manoeuvrerende wagens na. De eigenlijke bedrijvigheid (verwerken, koelen en verpakken) geeft echter geen
zichtbaar.
overlast.
De meest recente gebouwen werden opgetrokken in bleke wanden. Deze keuze werd gemaakt om bedrijfsmatige
Het bedrijf voldoet aan alle normen en vereisten inzake geur- en lawaaihinder. In het verleden werden daartoe de
redenen (bleke kleuren isoleren beter dan donkere kleuren), doch de zichtbaarheid verhoogt erdoor en de
nodige maatregelen getroffen.
confrontatie met de omgeving wordt geaccentueerd. Dit komt het meest tot uiting bij het zicht vanop de Lindestraat.
Naar aanleiding van een klacht van de bewoners van de woning langsheen de Lindestraat is een geluids- en
Door de openheid van de akkers, ten zuiden van de bedrijfssite, zijn de bedrijfsgebouwen totaal niet onttrokken aan
geurstudie uitgevoerd. De resultaten waren dat de geur- en geluidshinder tot de aanvaardbare normen beperkt
het zicht vanuit het landschap.
bleef.
In het noorden daarentegen is de aanwezigheid van het bedrijf geen echte bedreiging voor de visuele kwaliteiten van het open agrarisch landschap. De hoge graad van versnippering en de aanwezigheid van KLE’s breekt de grote witte vlakken van de bedrijfsgebouwen en onttrekt de bedrijfsgebouwen gedeeltelijk uit het zicht vanaf de Sint-
Waterbeheersing Ten noorden van de bedrijfssite loopt de Luikebeek, een onbevaarbare waterloop van 3de categorie (nr. 2.3.20). De
Jansstraat. Bijkomend wordt het bedrijf vanuit het noorden het bedrijf in zekere mate geïntegreerd in het landschap
Luikebeek mondt uit in de Zarrenbeek, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie, ter hoogte van het kruispunt
door de aanwezigheid van KLE’s en bebouwing.
Bruggestraat-Renaat Desmetstraat, ten westen van de kern van Staden. Beide beken zijn van groot belang voor
Op het bedrijfsterrein werden tot nu toe geen buffers aangelegd. De bedrijfsgebouwen en de verhardingen komen
de waterhuishouding van een groot deel van Staden.
meestal tot op de perceelsgrenzen en laten geen ruimte voor voldoende brede bufferzones.
Westfro loost in de Luikebeek via een zijarm (gracht) die dwars onder de fabriek doorloopt). Bij hevige regenval gebeurt het dat de buffercapaciteit van de Luikebeek niet voldoende is. De laagst gelegen
In het voorjaar van 2004 wordt gestart met de aanplanting van de groenzones, zoals deze worden voorgeschreven
gronden uit de omgeving kunnen daarbij blank komen te staan.
in het vigerend bpa.
bedrijfsterrein.
Zo ook het meest oostelijke deel van het
De beplantingsplannen werden reeds opgemaakt.
Naar het oppompen van grondwater toe is de milieuvergunning beperkt t.o.v. een vroegere vergunning (= minder water oppompen). Omdat het bedrijf toch een zekere hoeveelheid water nodig heeft, is het verplicht het gebruikte
Situering t.o.v. beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten of bakens in het landschap
water te hergebruiken via ultra-filtratie en een omgekeerd osmose-systeem. Dit wordt voorzien in de tweede helft
Niet van toepassing
van 2005. Momenteel wordt het maximale debiet immers nog overschreden. Bijkomend voorziet het bedrijf op langere termijn een bijkomende waterzuivering om de slibbehandeling correct te kunnen uitvoeren. Dit is opnieuw het gevolg van nieuw te verwachten milieureglementering.
12
KLE= klein landschapselement (knotbomen, bomenrijen, veedrinkpoelen, hagen, houtkanten, …)
17
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Openbare nutsvoorzieningen
Ontsluiting door openbaar vervoer
Er is geen riolering aanwezig, wel een open gracht die uitmondt in de Luikebeek. Vanaf de Lindestraat wordt
De werknemers maken geen gebruik van het openbaar vervoer. Het bedrijf heeft een overeenkomst module 15 met
aardgas binnengetrokken in de bedrijfsgebouwen. Wat de electriciteitslevering betreft, is Westfro een C-klant, het
de gemeente afgesloten. Deze module kan sinds 1/1/2002 afgesloten worden en laat toe dat flankerende
bedrijf krijgthierdoor rechtstreekse toevoer van electriciteit via de electriciteits intercommunale.
maatregelen ter ondersteuning van een duurzaam lokaal mobiliteitsbeleid gesubsidieerd worden.
Wanneer bedrijven niet kunnen aansluiten op het rioleringsstelsel, worden ze in Staden via de bouwvergunning verplicht om te voorzien in een eigen KWZI (kleinschalige waterzuiveringsinstallatie).
2.4
2.3
Investeringen
Verkeersimpact
Sociaal- en bedrijfseconomische criteria
Investeringen (€)
Investeringen (€)
Bereikbaarheid
1993
2.134.302
1998
4.700.787
De aangevoerde groenten worden toegeleverd vanaf beide kanten van de Grote Veldstraat en zijn afkomstig uit alle
1994
1.633.422
1999
3.251.917
richtingen van de omgeving.
1995
2.656.572
2000
2.457.652
Gemiddeld aantal bewegingen per dag, voor aanvoer : 40 à 50 vrachtwagens en tractoren. De uitvoer van de
1996
3.121.571
2001
7.851.128
afgewerkte producten gebeurt uitsluitend via de Grote Veldstraat en vervolgens via de Lindestraat en de N36,
1997
3.739.520
2002
4.684.228
richting E403. Gemiddeld aantal bewegingen per dag, voor uitvoer : ± 18 vrachtwagens. Het bedrijf beschikt niet over eigen
Omzetcijfers
vrachtwagens. Omzet (€) Verkeershinder Door het seizoensgebonden karakter van de bedrijfsactiviteiten kent de dynamiek van het bedrijf intense pieken. Gelijktijdig met de oogstperiodes van de verschillende gewassen, worden de omliggende landbouwwegen extra belast door de aanvoer van groenten. De aanvoer van grondstoffen betekent dus een extra verkeersdruk voor de omliggende landbouwwegen.
De
uitvoer van afgewerkte producten daarentegen, kent een meer continue en gelijkmatig patroon en het verkeer dienaangaande wordt onmiddellijk afgeleid naar de N36, waardoor de landbouwwegen geen extra druk ervaren. Clustergebonden karakter, afzetmarkt De aanvoer van verse groenten komt hoofdzakelijk van landbouwers uit de grote omgeving (binnen een straal van 100 km, waarbij de bedrijfssite niet concentrisch, maar eerder noordelijk ingeplant is in de toeleveringsradius). Zo’n 95 % van deze aangevoerde ‘grondstoffen’ wordt contractueel verbouwd. Daarbij bepaalt het diepvriesbedrijf de groentesoort, de bewerking van grond en gewas, de planttijd en de oogsttijd.
Deze teelten worden volledig
gecontroleerd door de spilfiguren van het bedrijf : de twee cultuurmannen.
Omzet (€)
1993
23.132.224
1998
39.204.257
1994
24.903.080
1999
44.308.786
1995
28.144.927
2000
47.792.112
1996
29.839.203
2001
53.377.000
1997
32.653.859
2002
55.000.000
Produktieproces Bestaande workflow: Het bedrijf beschikt momenteel over 3,8 ha gekoelde opslagruimte, 1,5 ha voor twee bewerkings- en verwerkingsidentiteiten en 0,3 ha diverse opslagruimtes (karton, kratten, …) en kantoren. De aangevoerde goederen worden grotendeels toegeleverd vanuit de Grote Veldstraat, de uitvoer van de afgewerkte produkten gebeurt uitsluitend via de Grote Veldstraat.
Diezelfde cultuurmannen bewaken zowel het teeltproces bij de boeren, als het productieproces bij Westfro, zodat
BESTAANDE WORKFLOW
beide op elkaar afgestemd zijn om de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten te waarborgen (vermijden van overschotten of tekorten). Een klein deel (5 à 10 %) van het gamma afgewerkte producten wordt toegeleverd vanuit Spanje en Turkije (oa. aubergines, paprika’s, bamboescheuten, …). De afgewerkte, diepgevroren producten zijn echter voor 95 % bestemd voor het buitenland. Het hoofdaandeel van de buitenlandse export is bestemd voor Frankrijk en Duitsland. In mindere mate worden de producten afgezet naar België, Nederland, Zweden, Finland, Noorwegen en Spanje.
I: invoer verse groenten + verwerking II: stockage bulkproducten III: verpakking + stockage IV: waterzuivering V: in- en uitvoer + kantoren + personeelsparking VI: opslag kisten + personeelsparking
De klanten zijn hoofdzakelijk ‘grootverbruikers’. Dit zijn afnemers die grote verpakkingseenheden afnemen (zakken van 25 of 50 kg) en die de producten nog verwerken vooraleer deze worden geconsumeerd (vb. grootkeukens). Een kleinere groep vormen de afnemers voor de retail-markt (= consumentenmarkt). Producten voor de retailmarkt komen terecht bij warenhuizen en kleinhandelszaken.
18
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Optimalisatie workflow:
Een tweede fase houdt in dat het bedrijf de verlaten be- en verwerkingseenheden in het noordwesten van het
Deze workflow dient geoptimaliseerd te worden, met veiligheid en rendabiliteit als doelstelling. De huidige
terrein kan ontmantelen en vervangen door nieuwe gebouwen. De kleine, sterk gecompartimenteerde en
regelgeving omtrent voedselhygiëne schrijft voor dat bij een optimale workflow geen kruisende bewegingen mogen
verouderde gebouwen zullen zo vervangen worden door meer moderne koelgebouwen, waar volgens de
gemaakt worden. Concreet voor Westfro betekent dit dat de trajecten van verse groenten en diepgevroren groenten
modernste techniek volautomatisch gestapeld en opgeslagen kan worden. Vanuit deze nieuwe gebouwen kan de
niet met elkaar in contact mogen komen. De aanvoer en afvoer zal volledig georganiseerd worden via twee
verzending van de afgewerkte diepvriesgroenten gebeuren.
gescheiden wegen, nl. aanvoer via Lindestraat en afvoer via Grote Veldstraat:
Een
derde
investering
die
het
bedrijf
nadien
plant,
is
de
uitbreiding
en
modernisering
van
de
waterzuiveringsinstallatie. □
De aanvoer van de verschillende ruwe groenten gebeurt via één toegangsplaats en -weg (vanuit Lindestraat)
In nog latere fasen plant het bedrijf onder andere een herorganisatie van de parkeerruimte en de wachtruimte voor
naar een centrale aanvoerplaats (koer). De uitvoer of distributie van de verpakte goederen gebeurt op een
vrachtwagens. Dit zal pas kunnen na de andere realisaties en binnen de reservezone.
andere plaats (Grote Veldstraat) □
De
centrale
aanvoerplaats
staat
in
rechtstreekse
en
aaneensluitende
verbinding
met
de
bulkverwerkingseenheid, die zich eveneens op één enkele centrale plaats zal bevinden. □
Het transport van de open bulkverwerkte groenten naar de nabije koelplaatsen voor deze bulkgroenten, die gegroepeerd staan, gebeurt zonder kruising met het aanvoertransport en het transport van de verse groenten naar de bulkverwerking.
□
De koeling van de bulkgroenten gebeurt in gegroepeerde, aaneengesloten koelruimtes, die gescheiden worden van de afzonderlijke koelruimtes voor de afgewerkte verpakte groenten.
□
De eindverwerking (sorteren, mengen en verpakken) gebeurt in een afzonderlijke ruimte aansluitend bij de koelplaatsen bulkgroenten
□
De stockage van de ingevroren verpakte groenten in afwachting van de afvoer of distributie, gebeurt op een afzonderlijke ruimte. OPTIMALISATIE WORKFLOW I: invoer verse groenten + verwerking + stapelruimte kisten II: stockage bulkgoederen III: verpakking + stapelruimte kisten IV: stapelruimte kisten + waterzuivering + uitvoer afgewerkte diepvriesgroenten V: waterzuivering VI: stapelruimte kisten + parking VII: reservezone
Tewerkstelling Zo’n 150 werknemers, verdeeld over verschillende ploegen, werken in het bedrijf.
Het ploegenstelsel werd
ingevoerd, teneinde het bedrijf 24 u op 24 te laten werken.
Om de gigantische hoeveelheden stapelvolumes te kunnen stockeren, wordt gewerkt met volautomatische stockeercellen. Om rendabel te zijn dienen deze een hoogte van 30 meter te bereiken.
Jaar
Werknemers
Jaar
Werknemers
1993
90
1998
98
1994
90
1999
104
1995
89
2000
144
Om de workflow te optimaliseren en reorganiseren wordt in verschillende fases gewerkt. In een eerste fase wenst
1996
89
2001
140
het bedrijf tussen de bestaande waterzuivering aan de oostzijde van de 2 woningen, stapsgewijs een nieuwe be-
1997
102
2002
145
en verwerkingsentiteit voor de inkomende groenten realiseren. Op die manier kunnen de activiteiten uit de oude verwerkingsentiteit (in het noordwesten van het terrein) systematisch naar hier overgebracht worden. De inkomende goederenstroom van verse groenten wordt dan daar onmiddellijk verwerkt en naar de bulkopslag (stockage bulkgoederen) gebracht.
19
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
2.5
Besluit
3.2
Maatregelen m.b.t. het vermijden van schadelijk effecten m.b.t. de waterhuishouding
Omwille van de economische noodzaak, de ondersteuning van de eigenheid van de gemeente, de link met de
In de voorschriften van de diverse bebouwbare zones zijn maatregelen ingeschreven om het waterbergend
landbouw, de gedane investeringen, de tewerkstelling, de dynamiek in de sector, … moeten oplossingen aangereikt
vermogen van het plangebied te behouden of te vergroten. Nieuwe verhardingen dienen aangelegd in
worden om het bedrijf Westfro ter plaatse te laten uitbreiden. Hiertoe is de opmaak van een provinciaal RUP
waterdoorlatend materiaal, tenzij dit wordt verboden vanuit een andere regelgeving.
noodzakelijk.
Het hemelwater afkomstig van daken van nieuwe gebouwen dient opgevangen in reservoirs, en dient verplicht te worden voorzien van een pompinstallatie, zodat het hemelwater kan gebruikt worden voor bedrijfsdoeleinden (bv.
3. Watertoets
Afspuiten van vrachtwagens, wc-installaties, reinigen, …). Ook bufferbekkens dienen, indien noodzakelijk,
Artikel 8 van de decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt in hoofdstuk II, afdeling I, artikel 8 bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd.
3.1
aangelegd om versnelde afvoer van hemelwater afkomstig van verhardingen tegen te gaan.
4. Opzet plan
Ligging in overstroombare gebieden
Het provinciaal RUP bestaat uit 2 delen, een deel gelegen ten westen van de Grote Veldstraat en het grootste gedeelte gelegen ten oosten van de Grote Veldstraat.
Onderstaande kaart situeert het bedrijf t.o.v. de Recent Overstroomde Gebieden (ROG 2003) en de Risicozones voor Overstroming (2003), zoals weergegeven in het DuLo-waterplan voor het deelbekken Mandelvallei, (wvi, februari 2005).
Het is de bedoeling met voorliggend plan aan- en afvoer gescheiden te laten verlopen. Momenteel is de optie om de aanvoer volledig te verplaatsen naar de Lindestraat en de afvoer vanaf de Grote Veldstraat te laten geschieden. Voor het gedeelte gelegen ten westen van de Grote Veldstraat is het enkel de bedoeling de vergunde zone voor het stapelen van kisten enerzijds en de vergunde zone voor het stallen van (vracht)wagens anderzijds (ten zuiden van de zone voor kisten) te bestendigen. Dit alles ingekleed in het groen. Uitbreidingsmogelijkheden hebben enkel betrekking op dat deel van het provinciaal RUP gelegen ten oosten van de Grote Veldstraat. Deze worden voorzien voor het grootste gedeelte ten zuiden van de huidige bedrijfssite, en voor een klein gedeelte ten noorden tegenaan de Grote Veldstraat. Nog noordelijker wordt een zone voor verharding voorzien, enkel dienstig voor het stapelen van kisten. De meest zuidwestelijke zone, in de hoek van de Lindestraat en de Grote Veldstraat, wordt bestemd als reservezone. De behoefte om deze terreinen op korte termijn te ontwikkelen is niet aangetoond. Op vraag van de provincie worden de 4 woningen langsheen de Grote Veldstraat bestemd als woongebied met nabestemming zone voor bedrijfsactiviteiten. Dit moet het voor de bewoners mogelijk maken hun huizen zo lang als zij dat wensen te bewonen en bovendien verbouwingen en ev. een herbouw van de woning te bekomen. Wanneer de eigenaars hun woning wensen te verkopen, kan Westfro deze woning opkopen en kan het perceel opgenomen worden in de bedrijfsactiviteiten. De 2 woningen gelegen langsheen de Lindestraat worden uit het plangebied gelaten. Deze hebben nog voldoende eigendom om in eerste instantie als afzonderlijke eenheid te blijven functioneren. De keuze om de verdere ontwikkeling van het bedrijf vooral zuidwaarts te organiseren is gebaseerd op :
overwegingen met betrekking tot de ontsluiting en compactheid: Zowel voor de ontsluiting als voor de organisatie is het belangrijk dat alle gebouwen centraal en dicht bij elkaar worden ingeplant. Ook de aard van de activiteiten maakt dat het belangrijk is dat de diepgevroren producten niet te lang mogen blootgesteld worden aan temperaturen boven 0° (bij verhandelen, behandelen en vervoeren). In het gehele produktieproces zal de toegangsweg via de Lindestraat een belangrijke rol gaan spelen. De aanvoer moet op middellange termijn volledig georganiseerd worden via deze toegang om de belasting van de landwegen door verkeer van en naar het bedrijf vanaf de N36 zo veel mogelijk in te korten. Dit betekent ook dat een aantal ondersteunende functies zullen ingeplant worden bij het aanvoerpunt (kantoortje, onthaalruimte voor truckers, weegbrug, …).
Watertoets
overweging met betrekking tot milieu en landschap: open ruimte, Luikebeek ten noorden enerzijds en het bestaande industrieterrein ten zuiden van de Lindestraat anderzijds.
recent overstroomde gebieden risicozones voor overstroming
Om het onderscheid tussen openbaar domein en het bedrijf te verhogen, in het bijzonder aan de Grote Veldstraat op vandaag en aan de Lindestraat in de toekomst wordt een deelzone voorzien met lineaire aanplant. Deze mag
plangebied 20
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
slechts op een beperkt aantal plaatsen (te bepalen in functie van de verkeersveiligheid) onderbroken worden t.b.v.
E.
RUIMTEBALANS EN OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN
toegang tot de bedrijfssite en toegang tot de huidige woningen. Het naadloos overgaan van de asfalt van de openbare weg in de asfalt op de bedrijfssite wordt hierdoor sterk ingeperkt. Op een aantal cruciale plaatsen
Benaderende oppervlaktes: het grootste deel van de oppervlakte van onderhavig provinciaal RUP was reeds
(hoofdzakelijk hoeken van het plangebied) worden groene puntaccenten voorzien. Hiermee wordt de aanplant van
bestemd als industriegebied via het BPA ‘t Veld, nl. 10,8 ha.
bomengroepen van voldoende omvang bedoeld, om zo tot een landschappelijke accentuering van de
Bijkomend wordt 9,73 ha bestemd in functie van de bedrijfsactiviteiten van Westfro.
bedrijfsgebouwen te komen. Gezien de omvang van de bedrijfsgebouwen is het niet mogelijk, en ook niet wenselijk,
Het totale plangebied heeft een oppervlakte van 20,5 ha.
om de bedrijfsgebouwen te verbergen achter een - vaak te laag uitgevallen - groenscherm. Een groenbuffer was echter reeds voorzien in het BPA. Deze groenaankleding wordt daarom overgenomen in dit provinciaal RUP.
Dit provinciaal RUP heft de voorschriften op van de bestemmingen volgens het BPA ’t Veld en volgens het
Bijkomend wordt rond de 2 woningen tegenaan de Lindestraat een voldoende breed groenscherm voorzien dat
gewestplan Roeselare-Tielt. Deze bestemmingen worden in de volgende tabel vermeld.
dient aangelegd alvorens met de bouw van bedrijfsgebouwen kan begonnen worden. Het is de uitdrukkelijke wens van deze bewoners om uit het plangebied gehouden te worden.
Gewestplan
Benaderende
Wordt in Provinciaal RUP (benaderend)
oppervlakte
5. Onteigening Er gaat een onteigeningsplan mee in procedure om de dringende uitbreidingen van het bedrijf mogelijk te maken.
Agrarisch gebied
8,9 ha
Zone 1, zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf
Tegelijkertijd probeert de eigenaar de gronden in der minne aan te kopen. Een aantal gronden zijn zo in de loop van
Zone 1, reservezone en zone 1 in nabestemming
de procedure reeds eigendom geworden.
Zone 2, zone voor verharding (ev. in nabestemming)
Enkel door het verwerven, al dan niet via onteigeing, van deze gronden kan een compacte uitbreiding bekomen
Zone 3, bufferzone (ev. in nabestemming)
worden en de verkeershinder verminderd worden. Dit alles komt de ruimtelijke kwaliteit ten goede.
Zone 5, bufferzone met nabestemming zone 1
Indien nodig is de provincie West-Vlaanderen de onteigenende instantie.
Zone 6, zone voor lokale ontsluitingsweg en achteruitbouwzone Gebied voor ambachtelijke
0,36 ha
Zone 1, zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande
bedrijven & KMO’s
groentenverwerkend bedrijf Zone 1, reservezone Zone 3, bufferzone
Woongebied met landelijk
0,47 ha
Zone 1, zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande
karakter
groentenverwerkend bedrijf Zone 4, woongebied met nabestemming zone 1 Zone 5, bufferzone met nabestemming zone 1
BPA
Benaderende
Wordt in Provinciaal RUP (benaderend)
oppervlakte Gebied voor ambachtelijke
10,8 ha
Zone 1, zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande
bedrijven & KMO en
groentenverwerkend bedrijf (ev. in nabestemming) en
bufferzone
reservezone Zone 2, zone voor verharding. Zone 5, bufferzone met nabestemming zone 1
Totaal
20,53 ha
Bovenstaande gedetailleerde tabel is geresumeerd in onderstaande samenvattende ruimtebalans: Categorieën
Oppervlakte gewestplan/bpa
Oppervlakte provinciaal RUP
Wonen
0,47 ha
0 ha
Natuur
0 ha
0 ha
Landbouw
8,9 ha
0 ha
Bedrijvigheid
11,16 ha
20,53 ha
Overige
0 ha
0 ha
De categorie bedrijvigheid omvat zowel de zones voor het optrekken van gebouwen, maar ook zones voor stapelen, parkeren, waterzuivering, buffers in functie van de bedrijvigheid. Dit komt neer op de totale oppervlakte van het provinciaal RUP.
21
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
F.
PLANPROCES
1. Beslissing tot opmaak provinciaal RUP
AROHM, Afdeling Ruimtelijke Planning
ROHM West-Vlaanderen, Afdeling Ruimtelijke Ordening, planologisch ambtenaar Koen Joye
College burgemeester en schepenen Staden
AMINAL, Afdeling Land
AMINAL, Afdeling Milieuvergunningen
Administratie Economie
Voorzitter PROCORO
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 1997, Ministerie Vlaamse Gemeenschap, Departement Leefmilieu en Infrastructuur, AROHM, Afdeling Ruimtelijke Planning
Het voorontwerp, goedgekeurd door de Bestendige Deputatie in zitting van 19/2/2003, werd voor advies
Motiveringsnota n.a.v. het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan Bedrijf Westfro, Geomex bvba, Staden, 14 augustus 2003
Voorontwerp
overgemaakt aan onderstaande instanties:
Ruimtelijk-economische visie specifiek economisch knoooppunt Staden, Provinciale Planologische dienst, Brugge, 24 juni 2003
Bestendige Deputatie in zitting van 23.10.2003.
1.1
BRONVERMELDING
G.
Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen delen 1 en 2, 2002, Brugge, plangroep Provinciale Planologische Dienst
Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Staden, informatief, richtinggevend en bindend gedeelte, wvi, Brugge, oktober 1998
Het plan werd besproken op een eerste plenaire vergadering d.d. 26-3-2004. Een tweede plenaire vergadering vond plaats op 05-07-2005.
1.2
Ontwerp
Voorlopige vaststelling Provincieraad: 18-10-2005 Openbaar onderzoek: Het plan ligt ter inzage van 28-11-2005 tot 4-2-2006 Behandeling bezwaren in de provinciale commissie voor ruimtelijke ordening (PROCORO) Behandeling in zitting van 2-3-2006 Definitieve vaststelling Provincieraad: …………. Goedkeuring Vlaamse Regering: ……………
22
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
H.
VERORDENEND GRAFISCH PLAN EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN Artikel 0. Algemene bepalingen 0.1 Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het provinciaal RUP en die opgeheven worden Volgende voorschriften en bepalingen worden opgeheven bij goedkeuring van onderhavig provinciaal RUP : De bepalingen van het gewestplan voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavige provinciaal RUP De bepalingen van het bpa “’t Veld”, goedgekeurd bij MB van 03.05.2000
TOELICHTING EN VISIE
Het betreft de bestemmingen ‘woongebied met landelijk karakter’ en ‘agrarisch gebied’ volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB 17/12/1979) en de bestemmingen ‘gebied voor agro-industrie’, ‘private parkeerplaatsen, toeritten, laad- en losplaatsen’, ‘bufferzone’ en ‘zone voor bedrijfswoning’ volgens het bpa ’t Veld.(zie ook E ruimtebalans en op te heffen voorschriften)
0.2 Algemeen bedrijfsplan Bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning en bij elke latere aanvraag die afwijkt van het algemeen bedrijfsplan dient het bedrijf een algemeen bedrijfsplan te voegen. Het algemeen bedrijfsplan dient zowel de huidige als de gewenste lay-out van de gehele bedrijfssite weer te geven.
0.2 Algemeen bedrijfsplan Het algemeen bedrijfsplan dient op een duidelijke wijze de beoogde lay-out van de volledige bedrijfssite gelegen binnen onderhavig provinciaal RUP grafisch, eventueel vergezeld van een toelichting, weer te geven. In het bijzonder dienen de maatregelen naar waterbeheersing, milieutechnische maatregelen, de visuele integratie van het bedrijf in het landschap en de impact van de beoogde werken op de omgeving nauwkeurig weergegeven. Gedetailleerde aanplantingsplannen van de niet bebouwde en verharde zones, in het bijzonder de zones voor schermgroen, voor groene puntaccenten en voor lineaire groenelementen, dienen opgenomen of gevoegd bij het algemeen bedrijfsplan, teneinde op een afdoende wijze te kunnen aantonen dat een landschappelijke integratie van het bedrijf in het landschap wordt beoogd. Het algemeen bedrijfsplan dient gevoegd bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Alle volgende aanvragen dienen te kaderen binnen dit algemeen bedrijfsplan. Indien de toekomstplannen wijzigen en een vergunningsaanvraag afwijkt van dit initieel bedrijfsplan, dan dient een nieuw algemeen bedrijfsplan opgemaakt te worden.
0.3 Onderhouds- en instandhoudingswerken Gebouwen, verhardingen en alle elementen die regelmatig vergund zijn en waar het provinciaal RUP een andere inrichting voor ogen heeft, kunnen, qua bezetting en numerieke voorschriften gehandhaafd blijven. Binnen deze gebouwen kan een normale exploitatie geschieden. Instandhoudingswerken en onderhoudswerken en werken omwille van milieutechnische en – hygiënische redenen zijn toegelaten. Bij grondige, ingrijpende verbouwingen of vervangings- en nieuwbouw dienen de voorschriften van onderhavig RUP nageleefd te worden.
0.3 Onderhouds- en instandhoudingswerken Bedoeling is om bestaande, regelmatig vergunde elementen in stand te kunnen houden, zij het tijdelijk, daar waar de voorschriften een andere inrichting in de toekomst voor ogen hebben. Bv een bestaande, regelmatig vergunde loods die in het provinciaal RUP gedeeltelijk in een bufferzone of bouwvrije zone komt te liggen, bestaande verhardingen die in een zone voor landbouw komen te liggen,... Instandhoudings- of onderhoudswerken zijn werken die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstelllen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Hieronder kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het gebouw, zoals het vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak (met uizondering van plaatselijke herstellingen) of het geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren.
0.4 Werken/constructies in functie van openbaar nut, milieutechnische ingrepen en bufferbekkens/waterreservoirs Werken en constructies in functie van openbaar nut, milieutechnische ingrepen en bufferbekkens/waterreservoirs kunnen in alle zones toegelaten worden voor zover de schaal en bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet, materiaalgebruik, ...) ervan geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone en voor zover de opzet van de zone niet in het gedrang komt.
0.4 Werken/constructies in functie van openbaar nut, milieutechnische ingrepen
23
Werken en constructies i.f.v. openbaar nut = bv. onderhoud en inspectie van waterlopen & buurtwegen, …, Milieutechnische ingrepen = bv. omleggen van waterlopen, aanpassingswerken aan riolering, pompinstallaties, e.d. …
Voor zover opzet zone niet in het gedrang komt: bv. een bufferzone moet bufferzone blijven en mag niet vervangen worden door een waterbekken. Wel is bv. toegelaten het aanleggen van een langsgracht, waarin water afkomstig van daken opgevangen wordt, in de bufferzone.
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Artikel 1. Zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf 1.1 Bestemming Deze zone is bestemd voor het behoud en de uitbreiding van Het betreft hier behoud en uitbreiding van het grootschalig bedrijf “Westfro”, gespecialiseerd in het verwerken van groenten tot diepvriesprodukten en de bestaande bedrijfsactiviteiten met link naar de landbouw in de sector gerelateerde activiteiten, gelegen in de Grote Veldstraat 114 te Staden. Om juridische betwistingen te voorkomen wordt de naam van het bedrijf niet van de groentenverwerkende industrie vermeld in de verordenende voorschriften. Andere bedrijven zijn op de site niet toegelaten. activiteiten in het verlengde van de groentenverwerkende sector Activiteiten in het verlengde van de groentenverwerkende sector: bv. bereiden van panklare gerechten o.b.v. groenten voor grootwarenhuizen, noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering vermenging van groenten met kaas voor pizza’s, … Onder noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering wordt ondermeer verstaan kantoren, tentoonstellingsruimten, EHBOBinnen onderhavige zone is één bedrijfswoning of conciërgewoning ruimte, sociale uitrustingen, milieutechnische installaties, toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laad- en losplaatsen en stapelplaatsen, toegelaten. De grondoppervlakte van deze woning mag niet meer bedragen groenbufferstroken, … dan 250 m² terwijl het volume dient te worden beperkt tot 1000 m³. Het is hoe dan ook niet toegelaten zuiver commerciële activiteiten, zoals winkels en handelszaken, onder te brengen binnen onderhavige bestemmingszone. 1.1.1 Reservezone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf Onderhavige deelzone is bestemd voor de uitbreiding van alle nietproducerende activiteiten in relatie tot het bedrijf gevestigd op de aanpalende percelen.
1.1.1 Reservezone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf. De percelen binnen onderhavige deelzone dienen als strategische reservezone voor de uitbreiding van Westfro. Met het uitsluiten van produktieactiviteiten binnen de reservezone, betekent dit dat enkel de mogelijkheid overblijft voor stapelen van goederen, zaken van milieu-technische aard zoals waterzuivering, waterbekken, parkeerplaatsen, wachtplaats voor vrachtwagens, … Verwerking van verse groenten tot diepvriesproducten is uitgesloten.
1.2. Inrichting en beheer 1.2.1 Algemeen Voor de gebouwen en volautomatische stockeercellen gelden volgende principes:
1.2.1 Algemeen Voorbeelden van volautomatische stockeersystemen in opbouw:
Inplanting : op min. 10,00 m t.o.v. de as van de Grote Veldstraat op min. 10,00 m t.o.v. de as van de Lindestraat. op min. 10,00 meter van de zonegrens van zone 4 en op minimum een afstand gelijk aan de kroonlijsthoogte; deze minimale afstand komt te vervallen wanneer zone 4 in zijn nabestemming over gaat. op min. 10,00 meter van de grens van onderhavig RUP. Bijkomend dient de afstand tussen gebouw of volautomatische stockeercel en grens RUP minstens gelijk te zijn aan de kroonlijsthoogte van het gebouw / hoogte van de stockeercel.
Inplanting: T.o.v. as van openbare wegenis Grote Veldstraat en Lindestraat wordt een achteruitbouwafstand van min. 10,00 meter (conform gemeentelijke verordening) voorzien. Dit om toe te laten dat de lineaire aanplant kwalitatief gebeurt en om te vermijden dat a.h.w. tegen een muur van bedrijvigheid aangekeken wordt. Elders is de basisregel de inplanting op minimum 10,00 meter van de grens van het RUP. Binnen deze 10,00 meter is ruimte voorzien voor de aanplant van schermgroen (richtinggevend 8,00 meter breed). Ruimte voor een brandweg moet ook voorzien worden, desnoods moet hiertoe een grotere bouwvrije afstand t.a.v. de perceelsgrens genomen worden. Het kan niet de bedoeling zijn de brandweg in de bufferzone/zone voor schermgroen te leggen. Van deze richtinggevende breedte mag zo weinig mogelijk afgesnoept worden. T.o.v. zone 4 dient een bouwvrije afstand van minstens 10,00 meter genomen te worden. Bijkomend wordt de afstand gekoppeld aan de bouwhoogte. T.o.v. zones 3 (groenbuffer) kan tot tegen de zonegrens worden gebouwd of gestapeld, gezien als gevolg van de intekening van de buffers reeds een afstand van 20,00 (groenbuffer) t.o.v. aanpalende kavels wordt bekomen. Wel moet het bedrijf zorgen dat voldaan wordt aan de regels van de brandveiligheid.
Bouwhoogte : De bouwhoogte wordt gemeten t.o.v. het huidig maaiveld en gemeten op het laagste punt van het maaiveld waarop het gebouw / de volautomatische stockeercel wordt ingeplant.
Bouwhoogte
24
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
De maximale hoogte van de bedrijfsgebouwen bedraagt 20,00 meter. Stapelen in open lucht kan tot maximum 10,00 meter hoog. Voor maximum 10 % kan een bouwhoogte in functie van volautomatische stockeercellen worden gerealiseerd van maximum 30,00 meter, onder volgende voorwaarden: o De stockeercellen zijn op minimum een afstand gelijk aan hun hoogte verwijderd van de grens van het uitvoeringsplan en de zonegrens van zone 4 o Er kan aangetoond worden dat deze hoogte geen hinder veroorzaakt voor naburige percelen. o De stockeercellen worden zo veel mogelijk centraal in het plangebied ingeplant. o Er dient gespeeld met bepaalde verhoudingen tussen de volumes waardoor een geïntegreerd geheel bekomen wordt o De gebruikte bekleding, kleur, … dient zodanig te zijn dat een esthetisch ontwerp bekomen wordt, bleke en monotone kleuren zijn niet toegelaten.
Esthetiek van de bebouwing Binnen onderhavige zone dient een kwalitatieve architectuur gehanteerd. Materiaal- en kleurgebruik dienen bovendien kwalitatief te zijn, en dermate gekozen zodat de bouwvolumes zich maximaal integreren in de omgeving en landschapsbeeldondersteunend zijn.
Het betreft hier stapelen van kisten. Globaal geldt een maximale hoogte van de gebouwen (gemeten op de nok) van 20,00 meter. Schoorstenen, silo’s, volautomatische stockeersystemen… kunnen een hogere hoogte hebben, op voorwaarde dat ze even ver van de plangrens worden ingeplant las hun hoogte, zodat ze in geen geval gevaar zouden beteken voor aanpalende percelen. Het is de bedoeling dat de aanvrager via een 3D simulatie of fotobewerking of andere optie weergeeft hoe dergelijke hoge bouwvolumes zich zullen integreren in het landschap. Geen hinder voor de naburige percelen: het betreft hier allerlei soorten van hinder: schaduw, geluid, geur, zicht, …
Esthetiek van de bebouwing De gebruikte materialen dienen qua kleur, textuur en schaal passend te zijn t.o.v. de omgeving, en aangepast aan het globale landschapsbeeld. De materialen dienen de belevingswaarde en de beeldkwaliteit van het landschap ,en in het bijzonder van de onmiddellijke omgeving, te ondersteunen en te versterken. Er dient zo veel als mogelijk gestreefd naar het gebruik van donkere kleuren voor de gevelafwerking. Het gebruik van lichte kleuren dient dus te worden vermeden, tenzij dit vanuit energetisch oogpunt voor de koeling van de diepvriescellen omwille van rationeel en duurzaam energiegebruik de enige haalbare optie is.
De niet-bebouwde, niet voor groenaanplant dienende en niet voor waterberging dienende perceelsdelen mogen volledig verhard worden ten behoeve van stapelplaatsen, circulatieruimte, parkeerplaatsen, toeritten, laad- en losplaatsen en weegbrug. Dit geldt echter niet in de deelzones voor groenelementen.
Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van de
25
Teneinde over voldoende waterbergend vermogen te beschikken op de site, worden volgende zaken opgelegd :
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
bedrijvensite niet verminderd worden. Nieuwe verhardingen, inclusief de verhardingen van de interne wegenis en van parkeeroppervlaktes op vaste grond, moeten waterdoorlatend zijn tenzij dit verboden wordt vanuit een andere regelgeving. De afvoer van het hemelwater op de daken van gebouwen moet worden opgevangen in voldoende gedimensioneerde reservoirs. Deze reservoirs worden verplicht voorzien van een pompinstallatie zodat het hemelwater kan aangewend worden voor gebruik. Om te snelle afvoer van hemelwater ten gevolge van de verharding tegen te gaan moeten de reservoirs afdoende uitgebreid worden of moeten bufferbekkens worden aangelegd, teneinde dit hemelwater voldoende te kunnen opvangen. De reservoirs en/of bufferbekkens dienen gerealiseerd op eigen terrein alvorens een eerste stedenbouwkundige vergunning voor bijkomende bebouwing en verharding kan verkregen worden.
1.2.2 Reservezone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkende bedrijf Onderhavige deelzone kan pas aangesneden worden indien de behoefte voor de niet-producerende activiteit niet kan ondervangen worden binnen de percelen gelegen buiten deze deelzone. Bovendien kunnen deze percelen slechts fasegewijs worden aangesneden, waarbij de uitbreiding steeds ruimtelijk dient aan te sluiten op de bestaande bedrijfssite. Deze zone kan reeds vroeger aangesneden worden in functie van milieutechnische doeleinden. Het bedrijf dient in een motiveringsnota, vergezeld met kaartmateriaal, aan te tonen dat deze reservezone absoluut nodig is voor de verdere exploitatie van het bedrijf.
1.2.2 Reservezone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf Deze deelzone dient als strategische reserve voor Westfro. Zuinig ruimtegebruik staat voorop. Daarom kunnen deze terreinen pas worden aangesneden indien het bedrijf aantoont dat de ruimtebehoefte voor uitbreiding van milieutechnische installaties, verhardingen, … niet kan gerealiseerd worden binnen de in gebruik zijnde terreinen op de site bestemd als “zone voor intensieve bedrijfsactiviteiten” of voor wat betreft het stapelen van lege bakken “zone voor verharding”. Bovendien moeten de uitbreidingen aansluiten op de huidige bedrijfssite. Bedoeling is dus dat het bedrijf fasegewijs in zuidwestelijke richting uitbreidt. Het is dus geenzins de bedoeling om eerst de meest zuid(west)elijke terreinen aan te snijden, en zo stapsgewijs te naderen tot de huidige site.
1.2.3 Deelzone voor lineaire groenelementen. Teneinde op welbepaalde plaatsen lineaire groene elementen te bekomen, dienen op de plaatsen op het grafisch plan aangeduid, hoogstammige bomen aangeplant onder de vorm van een bomenrij, vergezeld van lage groenelementen. Indien de lineaire groenelementen worden aangeplant binnen zone 5, kan deze verplichting komen te vervallen voor wat betreft de aangrenzende groenelementen. Binnen deze deelzone is elke vorm van stapelen verboden. Deze lineaire aanplant kan slechts op een beperkt aantal plaatsen onderbroken worden voor de aanleg van in- en uitritten, waarvoor artikel 1.2.7 geldt. De hoogstammen dienen vakkundig aangeplant op regelmatige afstand van elkaar en van een voldoende dimensie te zijn zodat ze het effect bekomen van een laanbeplanting.
1.2.3. Deelzone voor lineaire groenelementen De bebouwing binnen de bestemmingszone dient niet weggestopt achter groen, gezien een kwalitatieve architectuur dient gehanteerd voor de volumes. De lijnen lopen parallel met de Lindestraat (en de hoogtelijnen) en de Grote Veldstraat (haaks op de hoogtelijnen). Deze deelzone wordt niet in de breedte afgebakend. Het betreft ongeveer de 10 meter brede strook t.a.v. de as van de wegen waarin ook niet mag gebouwd worden. Op deze manier komt de bomenrij voldoende nadrukkelijk tot uiting. Verharden in functie van het aanleggen van een brandweg is in deze zone dus niet toegestaan. Bedoeling is één lineaire rij met bomen te bekomen, aangeplant ofwel binnen zone 1, ofwel in de achteruitbouwzone van zone 5. Op een beperkt aantal plaatsen en onder de voorwaarden van artikel 1.2.7 kunnen openingen in deze lineaire groenelementen gemaakt worden ten behoeve van het nemen van toegang tot de site.
1.2.4 Indicatieve deelzone voor groene puntaccenten Teneinde op welbepaalde plaatsen massieve groene accenten te bekomen, dienen op de plaatsen op het grafisch plan indicatief aangeduid, hoogstammige streekeigen bomen aangeplant onder de vorm van bomengroepen. Binnen deze groenbuffer is elke vorm van stapelen verboden. Binnen deze groenbuffer zijn alle vormen van verhardingen en toeritten voor
1.2.4 Indicatieve deelzone voor groene puntaccenten Deze deelzone is indicatief in zoverre dat de exacte positie niet bepaald wordt tot op de meter nauwkeurig. Wel is het de bedoeling dat de groenaanplant gebeurt in de hoek waar de deelzone symbolisch is aangeduid. Dit is doorgaans een hoek van het RUP, maar kan ook de hoek tussen 2 bestemmingszones zijn. Gelet op de dimensionering van de gebouwen is het onmogelijk, en ook niet wenselijk, om de constructies volledig in te bufferen. Op welbepaalde plaatsen, in hoofdzaak op de perceelshoeken, wordt de aanplant van een groep streekeigen bomen van voldoende omvang, voorzien, teneinde puntsgewijs groene accenten aan te brengen, en zo tot een betere integratie te komen van het bedrijf in zijn omgeving en bij te dragen tot een ruimtelijk
26
Waterdoorlatende verhardingen, tenzij dit om bepaalde redenen niet mogelijk is (vb indien er gevaar optreed voor bodemverontreiniging) Afvoer van hemelwater afkomstig van daken naar reservoirs, voorzien van de nodige installatie om hergebruik van dit propere water af te dwingen. Afvoer van hemelwater afkomstig van verhardingen naar diezelfde bovenvernoemde reservoirs of bijkomende bufferbekkens (indien dit hemelwater door bepaalde verontreiniging niet herbruikbaar is) Voor de dimensionering van de reservoirs en de bufferbekkens worden de codes van goede praktijk en de richtlijnen van de overheid gebruikt.
Voor de inhoud van de motiveringsnota wordt verwezen naar punt 1.2.8 ‘beoordelingscriteria’
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
mechanisch verkeer verboden. Deze groenaanplant dient vakkundig te gebeuren, zodat een afdoend groen accent wordt bekomen. Ook de afmetingen dienen afdoende te zijn om een goede landschappelijk integratie te bekomen.
interessanter landschap.
1.2.5 Deelzone voor schermgroen Er dient binnen onderhavige zone een groenbuffer aangeplant. Het schermgroen dient te bestaan uit een doorlopende combinatie van streekeigen traag- en snelgroeiende hoogstammen (of hoogstamknotbomen) en struiken. Het schermgroen moet minimum 20 % bladhoudende planten bevatten. Het kan niet de bedoeling zijn een haag aan te planten bestaande uit uniforme struiken. Het schermgroen dient om: Het bedrijf visueel af te schermen, in te kleden in de omgeving en om een efficiënte landschappelijke inkleding te bekomen Een buffer te vormen t.o.v. de omgeving Te beletten dat dit bedrijf zijn activiteiten (stapelen, parkeren, verkeersontsluiting...) uitbreidt naar aanpalende percelen Het schermgroen dient richtinggevend een minimale breedte te hebben van 8,00 meter. Binnen het schermgroen is elke vorm van stapelen verboden en zijn alle vormen van verhardingen en toeritten voor mechanisch verkeer verboden.
1.2.5 Deelzone voor schermgroen. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijven worden binnen onderhavig provinciaal RUP bepaald, en ruimtelijk waar wenselijk afgebakend door onderhavige deelzone, alwaar door middel van groenaanplant een groene landschappelijke inkleding wordt bekomen van de bedrijfssite naar de structurerende open ruimte toe of naar de omliggende woningen. De bepalingen zijn in essentie gehaald uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening nr. 3 “integratie van bedrijfsgebouwen in het landschap” (goedgekeurd BD 11/03/2004)
1.2.6 Aanplant groenelementen Alle groenelementen binnen deze zone dienen aangelegd te worden onmiddellijk het seizoen volgend op de eerste stedenbouwkundige vergunning voor dat deel van het terrein. Indien het bestaande gebruik reeds conform het RUP is, dient direct overgegaan te worden tot de aanplant van de aangrenzende groenelementen. De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten allen tijde haar functie kan vervullen. De realisatie van de groenelementen worden binnen onderhavige bestemmingszone gekoppeld aan het betalen van een borgsom.
1.2.6 Aanplant groenelementen Het gaat om volgende groenzones: schermgroen, groene puntaccenten en lineaire groenelementen.
1.2.7 Ontsluiting Het aantal ontsluitingen naar het openbaar domein dient tot het strikt noodzakelijke beperkt en de ontsluitingen dienen correct te worden gedimensioneerd. Het correcte aantal en afmetingen zullen worden beoordeeld op basis van minstens de verkeersveiligheid, de bedrijfsvoering en een kwalitatieve overgang van de bedrijfszetel naar het openbaar domein.
1.2.7 Ontsluiting Momenteel gebeuren zowel aanvoer als afvoer voor het grootste gedeelte langsheen de Grote Veldstraat. Ook de toegangen tot het wagenpark en verschillende parkings voor het personeel liggen langsheen de Grote Veldstraat. Met voorliggend plan is het de bedoeling de aanvoer volledig via de Lindestraat te realiseren. Omwille van externe redenen mogen de aangevoerde goederen en de goederen die de bedrijfssite verlaten elkaar niet kruisen. Afvoer zou in dit geval dus langsheen de Grote Veldstraat gebeuren. Ook toegang voor het personeel blijft mogelijk langsheen de Grote Veldstraat Het is de bedoeling dat op termijn de Grote Veldstraat nog enkel gebruikt wordt door personenwagens (personeel), eigen wagenpark (vrachtwagens) en afvoer van verwerkte produkten. Om te oordelen of het aantal ontsluitingen (op- en afritten) naar de openbare wegenis beperkt is tot het strikt noodzakelijke en of deze correct zijn gedimensioneerd, worden deze getoetst aan volgende criteria: • Verkeersveiligheid: zichtbaarheid op het openbaar domein, invloed van in- en uitrit naar bedrijfswoning, naar kantoren, en naar de parkeerruimte voor bezoekers op de verkeersveiligheid op het openbaar domein en vice versa, zichtbaarheid bij in- en uitrijden, …
27
De breedte is richtinggevend. Enkel indien dit om duidelijk aantoonbare en aanvaardbare redenen plaatselijk niet mogelijk is (bijvoorbeeld omdat de bestaande bebouwing te dicht bij de perceelsgrens is ingeplant), kan van deze richtinggevende breedte worden afgeweken.
Bedoeling is dat het bedrijf hoe dan ook de opgelegde groenelementen, die doorgaans ook al in het vroegere bpa werden opgelegd, aanplant. Het kan niet zijn dat het bedrijf deze verplichting ontloopt, omwille van het feit dat op het aangrenzend terrein er geen stedenbouwkundige vergunning meer aangevraagd wordt omdat bv. de loods nog recent gebouwd is.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening nr. 3, art. 7: “Tot zekerheid van uitvoering van de opgelegde plantverplichtingen bij bouwprojecten, die het voorwerp uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning, zoals het aanleggen van groenschermen of aanplantingen, geeft de bouwheer een bankwaarborg, waarvan het bedrag bepaald is op 7 euro per strekkende meter, met een minimum van 500 euro. Voor de bepaling van de bankwaarborg geldt het aantal strekkende meter in te kleden bedrijfsgebouw(en) en niet het effectieve aantal strekkende meter groenscherm. Zolang niet voldaan is aan deze bijzondere voorwaarde kan niet gestart worden met de uitvoering van de werken die het voorwerp zijn van de stedenbouwkundige verordening.” art. 8: “de bankwaarborg wordt vrijgegeven nadat het groenscherm is aangeplant. Het groenscherm dient verder op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden.
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
• •
1.2.8 Beoordelingscriteria Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet de aanvrager aan de hand van een motiveringsnota en een beeldsimulatie minstens aantonen dat voldaan is aan volgende vereisten: Duiding van het motief van de uitbreiding Bezettingsgraad binnen de huidige terreinen Zuinig en compact ruimtegebruik, Kwalitatief kleur- en materiaalgebruik, kwalitatieve en positief beeldondersteunende groeninkleding Waterbeheersing Genomen maatregelen inzake hinder Preventieve geluidswerende maatregelen Toepassing van het principe van best beschikbare technieken (BATNEEC) Duiding van de voorziene aanplant van groenelementen, zodat duidelijk blijkt waar en op welke wijze de geëiste integratie van het bedrijf in zijn omgeving bekomen wordt. Die zaken die ruimtelijk te lokaliseren zijn (geluidswerende maatregelen, aanplant groenelementen, lokatie bufferbekken, …) dienen op het bouwplan te worden ingeschreven.
28
Bedrijfsvoering: de bedrijfsvoering dient op een werkbare en efficiënte wijze te kunnen gebeuren, waarbij op- en afrijden, circuleren, parkeren, oprijden op weegbruginstallatie, laden en lossen, …. vlot en efficiënt kunnen gebeuren. Overgang bedrijfszetel naar openbaar domein: deze dient op een kwalitatieve manier te gebeuren, waarbij het niet de bedoeling is om verharding van het openbaar domein over de volledige lengte van de bedrijfssite door te trekken in de site, waarbij er ruimtelijk geen interessante (groene) afscheiding is tussen privaat en publiek domein.
1.2.8 Beoordelingscriteria Kwantitatieve randvoorwaarden opleggen naar de gebouwen en het terrein is vanuit het principe van zuinig en kwalitatief ruimtegebruik geen evidente optie. Voorschriften met betrekking tot de bouwhoogte, de bezettingsgraad , aantal bouwlagen, … zijn immers nog geen garantie voor een zuinig ruimtegebruik noch voor ruimtelijke kwaliteit, en kunnen desgevallend in conflict zijn met eisen vanuit het productieproces. Daarom is ervoor gekozen om dergelijke principes te toetsen op basis van een aantal kwalitatieve criteria bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Via een beeldsimulatie (3D-modelling, maquettes, fotomontages, schetsen, …) dienen de geplande werken en de wijze waarop deze zich integreren in de omgeving te worden weergegeven. De criteria in verband met milieu en veiligheid hebben niet de bedoeling om strenger te zijn dan de bestaande regelgeving, maar moeten ervoor zorgen dat er bij elke bouwaanvraag, ook wanneer deze niet onder andere wetgeving valt, aandacht wordt geschonken aan de milieu- en veiligheidsaspecten. Hinder: dit is zeer uiteenlopend en niet limitatief: geurhinder, verkeershinder, lawaaihinder, schaduwslag, bezonning, zicht, … Deze preventieve geluidswerende maatregelen kunnen bv. betrekking hebben op geluidswering nabij de koelgroepen op de gebouwen, alsook over de locatie van de wachtende vrachtwagens en het inplanten van elektrische voorzieningen zodat wachtende vrachtwagens hun motoren niet moeten laten draaien. Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening nr. 3, art. 5: “de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet aangevuld worden met minimum volgende gegevens: de inplanting van de gebouwen en het groenscherm de juiste afmetingen (grondoppervlakte) en de ligging van het groenscherm t.o.v. de gebouwen een plantenlijst met: * de juiste locatie van de planten / beplantingsschema * de aanduiding van de bestaande aan te leggen groenelementen * de volledige wetenschappelijke naam van de planten * het juiste aantal planten per soort * het type beplanting (hoogstammen, heesters…) * de plantmaat (minimaal 8/10 voor hoogstammen, minimaal 60/90 voor struiken of bosgoed) * de plantafstand Wanneer niet voldaan wordt aan de hiervoor vermelde vormvereisten is de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning onvolledig.”
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Artikel 2. zone voor verharding 2.1 . Bestemming Bestemd voor
Omwille van de brandveiligheid (strenge verzekeringseisen) dienen de (houten) kisten zo ver mogelijk van de bedrijfsvoering gestapeld te worden. Dit is
verharding voor het stapelen van kisten in open lucht
de reden waarom de vergunde verharding aan de overzijde van de Grote Veldstraat behouden blijft enerzijds in functie van het stapelen van kisten en
verharding voor het stallen van voertuigen
anderzijds de vergunde verharding in functie van het stallen van voertuigen. Ook op twee andere uithoeken van het plangebied, respectievelijk noorden en uiterste oosten (tegenaan N36) is een zone of reservezone voor stapelen van kisten voorzien. Op de locatie tegenaan de N36 kunnen echter geen voertuigen geparkeerd worden, daar dit een te grote verkeerscirculatie zou teweeg brengen.
2.1.1 Reservezone voor verharding
2.1.1 Reservezone voor verharding
Onderhavige deelzone is bestemd voor uitbreiding van de verharding in
De percelen binnen onderhavige deelzone dienen als strategische reserve voor de uitbreiding van de verharding van Westfro. Deze kunnen
functie van
aangesneden worden op het moment dat er binnen zone 1 en zone 2 geen ruimte meer is voor verharding in functie van stapelen van kisten of stallen
het stapelen van kisten in open lucht
het stallen van voertuigen
van voertuigen.
2.1.2 Deelzone enkel voor het stallen van voertuigen
2.1.2 De milieuvergunning horend bij de bouwvergunning “oprichten van een koer na afbreken hoevegebouwen” ten westen van de Grote Veldstraat laat
Binnen de deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met een
enkel het stallen van voertuigen (hetzij geparkeerde personenwagens, hetzij wachtende vrachtwagens) toe. Dit wordt bevestigd via onderhavig RUP.
bruin/blauwe arcering kan de reeds vergunde verharding voor het stallen van
Een grotere dynamiek bv. ook stapelen van kisten wordt op die locatie niet gegeven.
voertuigen behouden blijven maar kunnen bijkomend geen kisten gestapeld worden. 2.1.3 Deelzone enkel voor het stapelen van kisten
2.1.3 De milieuvergunning horend bij de bouwvergunning “oprichten van een koer na afbreken hoevegebouwen” ten westen van de Grote Veldstraat en
Binnen de deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met O kan de
ten noorden van vorige deelzone laat enkel het stapelen van kisten in open lucht toe en dit tot een maximale hoogte van 5 meter. Dit wordt bevestigd via
reeds vergunde verharding voor het stapelen van kisten in open lucht
onderhavig RUP. Een grotere dynamiek, bv. het stallen van voertuigen, wordt niet gegeven op deze locatie.
behouden blijven maar kunnen geen voertuigen gestald worden. 2.2. Inrichting en beheer Er geldt een algemeen bouwverbod. De verharding dient aangelegd in waterdoorlatende materialen.
Waterdoorlatende materialen: op deze manier wordt getracht om de oppervlakte aan verharding die bijdraagt tot een verstoorde waterhuishouding, tot
De stapelhoogte van de kisten in open lucht is beperkt tot 10,00 meter hoog,
een minimum te herleiden.
behalve in de deelzone op het bestemmingsplan weergegeven met een bruin/blauwe arcering en enkel bestemd voor het stapelen van kisten. Hier
Het betreft de maximale hoogte gekoppeld aan de milieuvergunning.
wordt de maximale hoogte op de vergunde 5,00 meter gehouden. De niet verharde delen binnen onderhavige zone dienen vakkundig ingericht te worden met groen. Alvorens gestapeld wordt binnen deze zones dient het advies van de brandweer verkregen. Dit advies is bindend en heeft voorrang op onderhavig
De brandweer legt in zijn advies maximale stapelhoogtes vast en maximale te respecteren afstanden t.a.v. bufferzones, gebouwen, … Mogelijks zal de brandweer het bedrijf opleggen om, omwille van veiligheidsredenen, lager te stapelen dan de hier ingeschreven 10 meter.
voorschrift. 2.2.1 Reservezone voor verharding Onderhavige deelzone kan pas aangesneden worden indien de behoefte niet kan ondervangen worden binnen de percelen van zone 2 gelegen buiten deze deelzone of percelen binnen zone 1 “zone voor intensieve bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf” inclusief de reservezone van zone 1. 2.2.2 Deelzone voor lineaire groenelementen. Teneinde op welbepaalde plaatsen lineaire groene elementen te bekomen, dienen op de plaatsen op het grafisch plan aangeduid, hoogstammige bomen aangeplant onder de vorm van een bomenrij, vergezeld van lage
29
2.2.2. Deelzone voor lineaire groenelementen De lijnen lopen parallel met de Grote Veldstraat (haaks op de hoogtelijnen). Deze deelzone wordt niet in de breedte afgebakend. Het betreft ongeveerd de 10 meter brede strook t.a.v. de as van de wegen waarin ook niet mag gebouwd worden. Op deze manier komt de bomenrij voldoende nadrukkelijk tot uiting.
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
groenelementen. Binnen deze deelzone is elke vorm van stapelen verboden. Er kunnen wel voertuigen gestald worden onder deze bomenrij, maar enkel binnen de “deelzone enkel voor stallen van voertuigen”. Deze lineaire aanplant kan slechts op een beperkt aantal plaatsen onderbroken worden voor de aanleg van in- en uitritten, waarvoor artikel 2.2.6 geldt. De hoogstammen dienen vakkundig aangeplant op regelmatige afstand van elkaar en van een voldoende dimensie te zijn zodat ze het effect bekomen van een laanbeplanting.
Onder de bomenrij kan geparkeerd worden binnen de “deelzone enkel voor stallen van voertuigen”, niet binnen de “deelzone enkel voor stapelen van kisten”. Op een beperkt aantal plaatsen en onder de voorwaarden van artikel 2.2.6 kunnen openingen in deze lineaire groenelementen gemaakt worden ten behoeve van het nemen van toegang tot de site.
2.2.3 Indicatieve deelzone voor groene puntaccenten Teneinde op welbepaalde plaatsen massieve groene accenten te bekomen, dienen op de plaatsen op het grafisch plan indicatief aangeduid, hoogstammige streekeigen bomen aangeplant onder de vorm van bomengroepen. Binnen deze groenbuffer is elke vorm van stapelen verboden. Binnen deze groenbuffer zijn alle vormen van verhardingen verboden. Deze groenaanplant dient vakkundig te gebeuren, zodat een afdoend groen accent wordt bekomen. Ook de afmetingen dienen afdoende te zijn om een goede landschappelijk integratie te bekomen.
2.2.3 Indicatieve deelzone voor groene puntaccenten Deze deelzone is indicatief in zoverre dat de exacte positie niet bepaald wordt tot op de meter nauwkeurig. Wel is het de bedoeling dat de groenaanplant gebeurt in de hoek waar de deelzone symbolisch is aangeduid. Dit is doorgaans een hoek van het RUP, maar kan ook de hoek tussen 2 bestemmingszones zijn. Gelet op de dimensionering van de gebouwen is het onmogelijk, en ook niet wenselijk, om de constructies volledig in te bufferen. Op welbepaalde plaatsen, in hoofdzaak op de perceelshoeken, wordt de aanplant van een groep streekeigen bomen van voldoende omvang, voorzien, teneinde puntsgewijs groene accenten aan te brengen, en zo tot een betere integratie te komen van het bedrijf in zijn omgeving en bij te dragen tot een ruimtelijk interessanter landschap.
2.2.4 Deelzone voor schermgroen Er dient binnen onderhavige zone een groenbuffer aangeplant. Het schermgroen dient te bestaan uit een doorlopende combinatie van streekeigen traag- en snelgroeiende hoogstammen (of hoogstamknotbomen) en struiken. Het schermgroen moet minimum 20 % bladhoudende planten bevatten. Het kan niet de bedoeling zijn een haag aan te planten bestaande uit uniforme struiken. Het schermgroen dient om: Het bedrijf visueel af te schermen, in te kleden in de omgeving en om een efficiënte landschappelijke inkleding te bekomen Een buffer te vormen t.o.v. de omgeving Te beletten dat dit bedrijf zijn activiteiten (stapelen, parkeren, verkeersontsluiting...) uitbreidt naar aanpalende percelen Het schermgroen dient richtinggevend een minimale breedte te hebben van 8,00 meter. Binnen het schermgroen is elke vorm van stapelen verboden en zijn alle vormen van verhardingen en toeritten voor mechanisch verkeer verboden.
2.2.4 Deelzone voor schermgroen. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijven worden binnen onderhavig provinciaal RUP bepaald, en ruimtelijk waar wenselijk afgebakend door onderhavige deelzone, alwaar door middel van groenaanplant een groene landschappelijke inkleding wordt bekomen van de bedrijfssite naar de structurerende open ruimte toe of naar de omliggende woningen. De bepalingen zijn in essentie gehaald uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening nr. 3 “integratie van bedrijfsgebouwen in het landschap” (goedgekeurd BD 11/03/2004)
2.2.5 Aanplant groenelementen Alle groenelementen dienen aangelegd te worden onmiddellijk het seizoen volgend op de eerste stedenbouwkundige vergunning voor dat deel van het terrein. Indien het bestaande gebruik reeds conform het RUP is, dient direct overgegaan te worden tot de aanplant van de aangrenzende groenelementen. De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten allen tijde haar functie kan vervullen. De realisatie van de groenelementen worden binnen onderhavige bestemmingszone gekoppeld aan het betalen van een borgsom.
2.2.5 Aanplant groenelementen Het betreft schermgroen, lineaire groenelementen en groene puntaccenten.
30
Indien het advies van de brandweer dit oplegt, kan het gebeuren dat slechts kan gestapeld worden op een aanzienlijke afstand van een deelzone voor schermgroen.
Bedoeling is dat het bedrijf hoe dan ook de opgelegde groenelementen, die doorgaans ook al in het vroegere bpa werden opgelegd, aanplant. Het kan niet zijn dat het bedrijf deze verplichting ontloopt, omwille van het feit dat op het aangrenzend terrein er geen stedenbouwkundige vergunning meer aangevraagd wordt omdat bv. de loods nog recent gebouwd is.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening nr. 3, art. 7: “Tot zekerheid van uitvoering van de opgelegde plantverplichtingen bij bouwprojecten, die het voorwerp uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning, zoals het aanleggen van groenschermen of aanplantingen, geeft de bouwheer een PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
bankwaarborg, waarvan het bedrag bepaald is op 7 euro per strekkende meter, met een minimum van 500 euro. Voor de bepaling van de bankwaarborg geldt het aantal strekkende meter in te kleden bedrijfsgebouw(en) en niet het effectieve aantal strekkende meter groenscherm. Zolang niet voldaan is aan deze bijzondere voorwaarde kan niet gestart worden met de uitvoering van de werken die het voorwerp zijn van de stedenbouwkundige verordening.” art. 8: “de bankwaarborg wordt vrijgegeven nadat het groenscherm is aangeplant. Het groenscherm dient verder op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden.
2.2.6 Ontsluiting Het aantal ontsluitingen naar het openbaar domein dienen tot het strikt noodzakelijke beperkt en dienen correct te worden gedimensioneerd. Het correcte aantal en afmetingen zullen worden beoordeeld op basis van minstens de verkeersveiligheid, de bedrijfsvoering en een kwalitatieve overgang van de bedrijfszetel naar het openbaar domein.
2.2.7 Beoordelingscriteria Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet de aanvrager aan de hand van een motiveringsnota en een beeldsimulatie minstens aantonen dat voldaan is aan volgende vereisten: Duiding van het motief van de uitbreiding Bezettingsgraad binnen de huidige terreinen Zuinig en compact ruimtegebruik, kwalitatieve en positief beeldondersteunende groeninkleding Waterbeheersing Genomen maatregelen inzake hinder Toepassing van het principe van best beschikbare technieken (BATNEEC) Duiding van de voorziene aanplant van groenelementen, zodat duidelijk blijkt waar en op welke wijze de geëiste integratie van het bedrijf in zijn omgeving bekomen wordt.
2.2.6 Ontsluiting Om te oordelen of het aantal ontsluitingen (op- en afritten) naar de openbare wegenis beperkt is tot het strikt noodzakelijke en of deze correct zijn gedimensioneerd, worden deze getoetst aan volgende criteria : • Verkeersveiligheid : zichtbaarheid op het openbaar domein, invloed van in- en uitrit naar bedrijfswoning, naar kantoren, en naar de parkeerruimte voor bezoekers op de verkeersveiligheid op het openbaar domein en vice versa, zichtbaarheid bij in- en uitrijden, … • Bedrijfsvoering : de bedrijfsvoering dient op een werkbare en efficiënte wijze te kunnen gebeuren, waarbij op- en afrijden, circuleren, parkeren, oprijden op weegbruginstallatie, laden en lossen, …. vlot en efficiënt kunnen gebeuren. • Overgang bedrijfszetel naar openbaar domein : deze dient op een kwalitatieve manier te gebeuren, waarbij het niet de bedoeling is om verharding van het openbaar domein over de volledige lengte van de bedrijfssite door te trekken in de site, waarbij er ruimtelijk geen interessante (groene) afscheiding is tussen privaat en publiek domein. 2.2.7 Beoordelingscriteria Kwantitatieve randvoorwaarden opleggen naar de gebouwen en het terrein is vanuit het principe van zuinig en kwalitatief ruimtegebruik geen evidente optie. Voorschriften met betrekking tot de bouwhoogte, de bezettingsgraad , aantal bouwlagen, … zijn immers nog geen garantie voor een zuinig ruimtegebruik noch voor ruimtelijke kwaliteit, en kunnen desgevallend in conflict zijn met eisen vanuit het productieproces. Daarom is ervoor gekozen om dergelijke principes te toetsen op basis van een aantal kwalitatieve criteria bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Via een beeldsimulatie (3D-modelling, maquettes, fotomontages, schetsen, …) dienen de geplande werken en de wijze waarop deze zich integreren in de omgeving te worden weergegeven. De criteria in verband met milieu en veiligheid hebben niet de bedoeling om strenger te zijn dan de bestaande regelgeving, maar moeten ervoor zorgen dat er bij elke bouwaanvraag, ook wanneer deze niet onder andere wetgeving valt, aandacht wordt geschonken aan de milieu- en veiligheidsaspecten. Hinder: dit is zeer uiteenlopend en niet limitatief: geurhinder, verkeershinder, lawaaihinder, schaduwslag, bezonning, zicht, …
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening nr. 3, art. 5: “de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet aangevuld worden met minimum volgende gegevens: de inplanting van de gebouwen en het groenscherm de juiste afmetingen (grondoppervlakte) en de ligging van het groenscherm t.o.v. de gebouwen een plantenlijst met: * de juiste locatie van de planten / beplantingsschema * de aanduiding van de bestaande aan te leggen groenelementen * de volledige wetenschappelijke naam van de planten * het juiste aantal planten per soort * het type beplanting (hoogstammen, heesters…) * de plantmaat (minimaal 8/10 voor hoogstammen, minimaal 60/90 voor struiken of bosgoed) * de plantafstand Wanneer niet voldaan wordt aan de hiervoor vermelde vormvereisten is de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning onvolledig.”
31
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Artikel 3. Bufferzone 3.1 . Bestemming
3.1 Bestemmming
Onderhavige zone is bestemd voor groenaanleg onder de vorm van een
Bedoeling is de activiteiten van het grootschalig bedrijf afdoende te bufferen naar de woonomgeving toe.
dichte groenbuffer. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een variabele buffer (op het bestemmingsplan aangeduid met groene bollen als overdruk) en een vaste buffer (groen vlak met een bepaalde breedte). 3.2. Inrichting en beheer 3.2.1 Algemeen Binnen onderhavige zone dient een groenbuffer aangeplant. Deze groenbuffer heeft een breedte van 20 meter en dient te bestaan uit een doorlopende combinatie van streekeigen traag- en snelgroeiende hoogstammen (of hoogstamknotbomen) en struiken. Het schermgroen moet minimum 20% bladhoudende planten bevatten. Het kan niet de bedoeling zijn enkel een haag aan te planten bestaande uit uniforme struiken. De bufferzone dient om: • Het bedrijf visueel af te schermen, in te kleden in de omgeving en om een efficiënte landschappelijke inkleding te bekomen • Een milieuhygiënische buffer te vormen t.o.v. de omgeving • Te beletten dat dit bedrijf zijn activiteiten (stapelen, parkeren, verkeersontsluiting...) uitbreidt naar aanpalende percelen Binnen deze bufferzone is elke vorm van stapelen verboden en zijn alle vormen van verhardingen en toeritten voor mechanisch verkeer verboden. Geluidsbermen en geluidsschermen of andere constructies ter beperking van de geluidshinder dienen minstens verplicht te worden aangelegd binnen de variabele bufferzone, waarbij rekening dient gehouden te worden met een maximale integratie. Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning kan pas goedgekeurd worden nadat de voorziene groenbuffers integraal zijn aangelegd, behalve de variabele bufferzone die paalt aan de reservezone. Betreffende bufferzone dient gerealiseerd ten laatste het plantseizoen vóór het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning binnen de reservezone. De bufferzones dienen telkens gerealiseerd op eigendom van het bedrijf Westfro. Daar waar, door de aanwezigheid van reeds vergunde constructies, het niet mogelijk is, de bestemde variabele bufferzone over zijn volledige 20 meter breedte, te realiseren, dient deze oppervlakte aan groen onmiddellijk elders aansluitend aan de variabele bufferzone gecompenseerd te worden. Zoniet kan geen stedenbouwkundige vergunning afgeleverd worden. Daar waar delen van de variabele bufferzone niet kunnen gerealiseerd worden, geldt de bestemming van de onderliggende zone. De groenaanplant dient op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten alle tijden haar functie kan vervullen. Ook de afmetingen dienen afdoende te zijn om een goede landschappelijke integratie te bekomen. De realisatie van de bufferzone wordt binnen onderhavige bestemmingszone gekoppeld aan het betalen van een borgsom.
32
3.2 Inrichting en beheer De ontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijven worden binnen onderhavig provinciaal RUP bepaald, en ruimtelijk waar wenselijk afgebakend door onderhavige zone, alwaar door middel van groenaanplant een groene buffering wordt bekomen van de bedrijfssite naar de woonomgeving toe. Deze zone dient eveneens om de uiterste grenzen van de bedrijfssites vast te leggen, en te beletten dat deze activiteit de aanpalende percelen verder zou aantasten.
Indien nodig kunnen geluidswerende maatregelen ook genomen worden in de vaste buffer.
Dit is o.a. het geval voor de bufferzone die in het bestemmingsplan voorzien is over de waterzuiveringsinstallatie. De kans is klein dat deze op korte termijn gerealiseerd wordt, gezien de waterzuiveringsinstallatie nog vrij jong is. De totale oppervlakte aan groen die voorzien is, dient echter aangelegd te worden op een andere, door de bedrijfsleider te kiezen locatie, aansluitend op een bufferzone.
Deze bestemming is ofwel zone 1 ‘zone voor intensieve bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf’ of zijn reservezone.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening nr. 3, art. 7: “Tot zekerheid van uitvoering van de opgelegde plantverplichtingen bij bouwprojecten, die het voorwerp uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning, zoals het aanleggen van groenschermen of aanplantingen, geeft de bouwheer een bankwaarborg, waarvan het bedrag bepaald is op 7 euro per strekkende meter, met een minimum van 500 euro. Voor de bepaling van de bankwaarborg geldt het aantal strekkende meter in te kleden bedrijfsgebouw(en) en niet het effectieve aantal strekkende meter PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
groenscherm. Zolang niet voldaan is aan deze bijzondere voorwaarde kan niet gestart worden met de uitvoering van de werken die het voorwerp zijn van de stedenbouwkundige verordening.” art. 8: “de bankwaarborg wordt vrijgegeven nadat het groenscherm is aangeplant. Het groenscherm dient verder op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden.
33
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Artikel 4. woongebied met nabestemming zone 1 4.1 . Bestemming 4.1.1 Hoofdbestemming
4.1.1 Hoofdbestemming
Deze zone is bestemd voor wonen onder de vorm van ééngezinswoningen.
Het is de bedoeling de woonfunctie te behouden en mogelijkheden te bieden totdat deze woning door het bedrijf wordt aangewend voor bedrijfsactiviteiten. In dit geval gaat de zone over in zijn nabestemming.
4.1.2 Nevenbestemming Diensten en kantoren zijn toegelaten. 4.1.3 Nabestemming De nabestemming van zone 1 “zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf” net zoals de “deelzone voor lineaire groenelementen”.treden
in
voege
op
het
moment
dat
er
een
stedenbouwkundige vergunning wordt afgeleverd die geen betrekking heeft op de woonfunctie.
4.2. Inrichting en beheer 4.2.1 Inplanting
4.2.1 Inplanting
De uiterste voorbouwlijn bevindt zich op minstens 10,00 meter uit de rooilijn.
10 meter uit de as van de weg = conform gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
De
inplanting
van
het
hoofdvolume
t.o.v.
de
zijkavelgrenzen
en
achterkavelgrens is vrij te bepalen, zolang de inplanting voldoet aan de goede plaatselijke ruimtelijke ordening. 4.2.2 Dimensionering van het hoofdvolume De bouwdiepte is vrij te bepalen. Het aantal volle bouwlagen is beperkt tot twee, eventueel vermeerderd met één onderdakse bouwlaag. De dakvorm is vrij, in geval van hellende daken zullen de dakhellingen maximaal 50° bedragen. 4.2.3 Niet bebouwde perceelsdelen Maximum 50% van de oppervlakte van deze perceelsdelen mag verhard worden ten behoeve van toegang tot de woning, oprit, terras en tuinpaden. De rest dient aangelegd als tuin, in groenaanleg. 4.2.4 Nabestemming Wanneer
deze
zone
overgaat
in
zijn
nabestemming,
gelden
de
inrichtingsvoorschriften van zone 1 “zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande
groentenverwerkend
bedrijf”.
De
“deelzone
voor
lineaire
groenelementen” van zone 1 dient in dat geval aangeplant.
34
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Artikel 5. Bufferzone met nabestemming zone 1 5.1 . Bestemming 5.1.1 Hoofdbestemming
5.1.1 Hoofdbestemming
Onderhavige zone is bestemd voor groenaanleg onder de vorm van een
Bedoeling is de activiteiten van het grootschalig bedrijf afdoende te bufferen naar de woonomgeving toe.
dichte groenbuffer. 5.1.2 Nabestemming De nabestemming van zone 1 “zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf” treedt in voege op het moment dat er in de zone “woongebied met nabestemming zone 1” een stedenbouwkundige vergunning wordt afgeleverd die geen betrekking heeft op de woonfunctie.
5.2. Inrichting en beheer 5.2.1 Algemeen Binnen onderhavige zone dient een dichte groenbuffer aangeplant. Deze groenbuffer moet beplant worden met een dichte en gesloten beplanting van laag- en hoogstammig streekeigen groen. Binnen deze groenbuffer is elke vorm van stapelen verboden en zijn alle vormen van verhardingen en toeritten voor mechanisch verkeer verboden. Deze groenaanplant dient vakkundig te gebeuren, zodat een afdoende buffering wordt bekomen.
De ontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijven worden binnen onderhavig provinciaal RUP bepaald, en ruimtelijk waar wenselijk afgebakend door onderhavige zone, alwaar door middel van groenaanplant een groene buffering wordt bekomen van de bedrijfssite naar de woonomgeving toe. Deze zone dient eveneens om de uiterste grenzen van de bedrijfssites vast te leggen, en te beletten dat deze activiteit de aanpalende percelen verder zou aantasten. Deze groenbuffer moet integraal beplant worden met een dichte en gesloten beplanting van laag- en hoogstammig streekeigen en functioneel groen, deskundig aangelegd en gehandhaafd. Deze bufferzone dient om : • Het bedrijf visueel af te schermen, in te kleden in de omgeving en om een efficiënte landschappelijke inkleding te bekomen • Een milieuhygiënische buffer te vormen t.o.v. de woonomgeving • Te beletten dat dit bedrijf zijn activiteiten (stapelen, parkeren, verkeersontsluiting...) uitbreidt naar aanpalende percelen
5.2.2 Aanplant buffergroen
5.2.2 Aanplant buffergroen
Deze buffers dienen te worden gerealiseerd onmiddellijk na goedkeuring van
De realisatie dient onmiddellijk na de goedkeuring van het RUP te gebeuren, teneinde de woonkwaliteit en privacy van de omwonenden niet verder te
het RUP.
schenden.
5.2.3 Nabestemming Wanneer
deze
zone
overgaat
in
zijn
nabestemming,
gelden
de
inrichtingsvoorschriften van zone 1 “zone voor bedrijfsactiviteiten van het bestaande groentenverwerkend bedrijf”.
35
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
Artikel 6. Zone voor lokale ontsluitingsweg en achteruitbouwzone 6.1 . Bestemming Binnen onderhavige zone is het volgende voorzien: • Behoud en verbreding van de bestaande lokale ontsluitingsweg • Achteruitbouwzone voor die delen die niet behoren tot het openbaar domein
6.1 Bestemmming De Lindestraat dient verbreed om zijn functie als lokale ontsluitingsweg tussen de Sint-Jansstraat en het bedrijf Westfro te kunnen vervullen. Enkel via een verbreding kan de aanvoer van verse groenten en de afvoer van diepvriesgroenten op een veilige manier gegarandeerd worden. De niet voor openbaar domein gebruikte perceelsdelen dienen ingericht als achteruitbouwzone.
6.2. Inrichting en beheer 6.2.1 Openbaar domein Het openbaar domein dient dermate ingericht opdat hij zijn lokale ontsluitingsfunctie zou kunnen vervullen. 6.2.2 Privaat domein Die delen binnen onderhavige zone die, na verbreding van de weg, niet behoren tot het openbaar domein dienen zo ingericht opdat een optimale visuele integratie zou worden bekomen van het historisch gegroeid bedrijf in het straatbeeld. Ze kunnen worden aangeplant met een lineaire aanplant van
6.2.2 Privaat domein Bedoeling is om de overgang van publiek naar privaat op een ruimtelijk verantwoorde manier te laten gebeuren via een aan te leggen groene overgangszone tussen het publieke domein en de verhardingen en/of gebouwen van het bedrijf, bestaande uit een bomenrij en vergezellend laag groen. Bedoeling is één lineaire rij met bomen te bekomen. Indien deze bomen aangeplant worden in de achteruitbouwzone, komt deze verplichting te vervallen binnen de aangrenzende zone 1.
hoogstammig groen, vergezeld van lage groenelementen of volledig met lage groenelementen bekleed worden (zonder hoogstammig groen). 6.2.3 Ontsluiting Het aantal ontsluitingen van zone 1 naar zone 6 dienen tot het strikt noodzakelijke beperkt en dienen correct te worden gedimensioneerd. Het correcte aantal en afmetingen zullen worden beoordeeld op basis van minstens de verkeersveiligheid, de bedrijfsvoering en een kwalitatieve overgang van de bedrijfszetel naar het openbaar domein.
6.2.3 Ontsluiting Om te oordelen of het aantal ontsluitingen (op- en afritten) naar de openbare wegenis beperkt is tot het strikt noodzakelijke en of deze correct zijn gedimensioneerd, worden deze getoetst aan volgende criteria : • Verkeersveiligheid : zichtbaarheid op het openbaar domein ter hoogte van kruispunt Stampkotstraat /Walstraat, invloed van in- en uitrit naar bedrijfswoning, naar kantoren, en naar de parkeerruimte voor bezoekers op de verkeersveiligheid op het openbaar domein en vice versa, zichtbaarheid bij in- en uitrijden, … • Bedrijfsvoering : de bedrijfsvoering dient op een werkbare en efficiënte wijze te kunnen gebeuren, waarbij op- en afrijden, circuleren, parkeren, oprijden op weegbruginstallatie, laden en lossen, …. vlot en efficiënt kunnen gebeuren. Overgang bedrijfszetel naar openbaar domein : deze dient op een kwalitatieve manier te gebeuren, waarbij het niet de bedoeling is om verharding van het openbaar domein over de volledige lengte van de bedrijfssite door te trekken in de site, waarbij er ruimtelijk geen interessante (groene) afscheiding is tussen privaat en publiek domein.
36
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
37
PROVINCIAAL RUP WESTFRO
SEPTEMBER 2005 - WVI
