Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke

Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke BIJLAGE 3: TOELICHTINGSNOTA

gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap

colofon

samenstelling Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap Departement Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten & Landschappen Afdeling Ruimtelijke Planning verantwoordelijke uitgever Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten & Landschappen Graaf de Ferraris-gebouw Koning AlbertII-laan 20 bus 7 1000 Brussel

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan - Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke Toelichtingsnota

Plancode – 212_13_1

gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke

De ontwerper,

Peggy Totté

Gezien om te worden gevoegd bij het besluit van de Vlaams regering van houdende de definitieve vaststelling van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan van het ‘Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke” de minister-president van de Vlaamse regering

de Vlaamse minister van Financiën en Begroting, Ruimtelijke Ordening, Wetenschappen en Technologische Innovatie

Bart SOMERS Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan - Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke Toelichtingsnota

Dirk VAN MECHELEN Plancode – 212_13_1

INHOUDSTAFEL

A

INLEIDING .................................................................................................................................................. 1

B

IN UITVOERING VAN HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN ..................................................... 1

C

BESTAANDE FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND.................................................................................... 3 C.1 Basisgegevens ...................................................................................................................................... 3 C.2 Juridisch kader..................................................................................................................................... 4 C.3 Planningscontext.................................................................................................................................. 4

D

BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR ...................................................................................................... 6 D.1 Kenmerken van het bedrijf ................................................................................................................... 6 D.2 Ruimtelijke kenmerken van de omgeving ........................................................................................... 10

E

VISIE EN RUIMTELIJKE CONCEPTEN INZAKE INRICHTING EN ONTWIKKELING ........................................... 12

F

BEGRENZING VAN DE ZONES IN HET BESTEMMINGSPLAN EN VERTALING VAN INHOUDELIJKE ELEMENTEN NAAR VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN .................................................................................................. 15 F.1

Begrenzing van de zones .................................................................................................................... 15

F.2

Zone voor bedrijfsactiviteiten van historisch gegroeid bedrijf .......................................................... 17

F.3

Zone voor groene buffer..................................................................................................................... 21

F.4

Zone voor groen................................................................................................................................. 22

F.5

Zone voor wonen................................................................................................................................ 23

F.6

Opheffing van reservatie- en erfdienstbaarheidsgebied .................................................................... 24

G

OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN ............................................................................................................... 25

H

RUIMTEBOEKHOUDING ............................................................................................................................ 25



1

Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke A Inleiding De vestiging van Lotus Bakeries in Lembeke wordt beschouwd als een historisch gegroeid bedrijf, gelegen in een gemeente van het buitengebied. In 1932 werd het bedrijf Lotus in Lembeke opgericht door de drie gebroeders Boone. Vandaag is de groep Lotus Bakeries - na verscheidene overnames en joint-ventures en door uitbreiding van de productie - uitgegroeid tot een bedrijf met een grote omzet en een hoge tewerkstellingsgraad. De vestiging in Lembeke is, binnen de bedrijfsstructuur van Lotus Bakeries, als hoofdzetel behouden en verder ontwikkeld. Op het gewestplan ligt de vestiging van Lembeke volledig binnen een zone voor ambachtelijke bedrijven of voor kleine en middelgrote ondernemingen (met uitzondering van de waterzuiveringsinstallatie). Het bedrijf Lotus Bakeries vraagt nu om uitbreidingsmogelijkheden op deze locatie. Enerzijds wil men een uitbreiding van de productie van speculoos binnen deze vestiging mogelijk maken. Anderzijds worden nieuwe overnames van bedrijven verwacht en bestaat de wens om deze desgevallend te integreren binnen de vestiging van Lembeke. Door de sterke regionale gebondenheid is een herlocalisatie van de hoofdzetel te Lembeke noch wenselijk, noch haalbaar. 30% van de werknemers woont in Kaprijke, en 50% woont in de regio. Tevens sluit de vestiging in Lembeke aan bij de huidige concentratie van voedingsindustrie in de regio. Op lokaal niveau grenst het bedrijventerrein van Lotus Bakeries direct aan de dorpskern van Lembeke. Ondanks de ligging van grote productiegebouwen op korte afstand van woningen, worden het bedrijf en haar activiteiten niet als hinderlijk in de omgeving beschouwd. Een uitbreiding van het bedrijf op de bestaande locatie wordt toelaatbaar geacht, maar is nog maar zeer beperkt mogelijk binnen de huidige begrenzing van het bedrijventerrein. Gezien de bovenlokale problematiek is deze vraag tot uitbreiding overwogen op gewestelijk niveau binnen de principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, en zijn de nodige uitbreidingsmogelijkheden met kwalitatieve vereisten vastgelegd in dit gewestelijk uitvoeringsplan. B In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Ruimte en economie moeten beter op elkaar worden afgestemd, dit is de algemene doelstelling voor de ruimtelijk-economische structuur van Vlaanderen, gesteld in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. De Vlaamse economische potenties moeten worden versterkt, en de troeven liggen in de concentratiegebieden voor economische activiteiten, en meer bepaald in de economische knooppunten en in de poorten. Naast de concentratie van bedrijventerreinen in de economische knooppunten en de poorten, worden in het Ruimtelijk Structuurplan ontwikkelingsperspectieven gegeven voor historisch gegroeide bedrijven. Dit betreft bedrijven met een hoge toegevoegde waarde, een aanzienlijke tewerkstelling, en een internationale uitstraling en imago, die gelegen zijn buiten de economische knooppunten. Deze bedrijven zijn morfologisch en ruimtelijk verweven met de omgeving en hebben een specifieke sociaal-economische relatie met die omgeving. Door de aard van hun bedrijfsactiviteiten of de schaal kennen zij een bovenlokale problematiek, en vereisen zij een afweging op Vlaams niveau. Volgens die kenmerken wordt Lotus Bakeries beschouwd als een historisch gegroeid bedrijf. Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan - Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke Toelichtingsnota


Wat betreft de bestemmingen in het gewestplan, kan een historisch gegroeid bedrijf ofwel gelegen zijn in industrie- of KMO-gebied, en een uitbreiding vragen in een aangrenzend open ruimtegebied, ofwel volledig zonevreemd gelegen zijn. Bedrijventerreinen voor historisch gegroeide bedrijven kunnen worden afgebakend in een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het gewestelijk RUP wordt vastgesteld door de Vlaamse regering. Algemeen kan de aanleiding tot opmaak van een gewestelijk uitvoeringsplan ofwel de aanvraag van een planologisch attest door het bedrijf zijn, ofwel een signaal van de gemeente aan de hogere overheid omtrent de problematiek van het bedrijf. De vestiging van Lotus Bakeries te Lembeke ligt volledig binnen een bedrijventerrein, maar in functie van de gevraagde uitbreiding is een herbestemming van de aangrenzende landbouwgronden noodzakelijk. Daarom heeft Lotus Bakeries een planologisch attest aangevraagd bij de gemeente Kaprijke. De gewestelijke planologisch ambtenaar heeft echter negatief advies gegeven omwille van de schaal en de aard van het bedrijf. Bijgevolg is de voorbereiding van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in gang gezet. De beoordeling van de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden in dit gewestelijk uitvoeringsplan gebeurt aan de hand van volgende principes uit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (p.453): § een maximale verweving van de economische activiteit met de activiteiten in haar (bebouwde of onbebouwde) omgeving wordt nagestreefd, waarbij goed nabuurschap het uitgangspunt moet vormen; § alle mogelijkheden en voorzieningen voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend; § de ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie; § de ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden overschreden; historisch gegroeide situaties en hinder zijn medebepalend voor de draagkracht; § er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit nagestreefd, zowel in de ruimte als in de tijd; de verwachte ontwikkeling en uitbreiding van het bedrijf moeten goed ingeschat worden, evenals bedrijfseconomische implicaties, volgens het batneec-principe. Deze principes mogen niet los gezien worden van de vooropgestelde multifunctionele ontwikkelingen, en worden gekaderd binnen de uitgangshouding van duurzame ruimtelijke ontwikkeling met aandacht voor kwaliteit en gebaseerd op ruimtelijke draagkracht. In de analyse van het bedrijf en van de omgeving worden deze elementen bekeken en beoordeeld. In de inleiding is de afweging van deze principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen afgewogen voor de uitbreiding van Lotus Bakeries in Lembeke. Op basis van deze afweging is tot de opmaak van dit ruimtelijk uitvoeringsplan besloten.



C Bestaande feitelijke en juridische toestand C.1

Basisgegevens

Naam bedrijf

Lotus Bakeries

Adres

Gentstraat 52 - 9971 Kaprijke (Lembeke)

Kadasternummers

Percelen in eigendom van Lotus Bakeries en Margarinerie Hinnekens: § Afd 2, Sie C, nrs 1036c, 835e2, 835w2, 835x2, 835c3, 835z2, 781, 782, 779a, 784b, 5c, 5d, 6a (totale oppervlakte = 15ha 81a 96ca)

Stedenbouwkundige vergunningen

Lotus Bakeries: 30/10/1976: bijbouwen van een werkplaats 16/12/1980: uitbreiden van de bedrijfsruimte 23/08/1983: het bijbouwen van bedrijfsruimte 10/01/1984: het aanbouwen van een silo 20/08/1993: uitbreiden bestaand bedrijf 10/04/1995: uitbreiden met kantoorgebouw 23/10/1995: waterzuiveringsinstallatie 07/05/1996: oprichten van 2 silo’s Margarinerie Hinnekens NV: 18/04/1981: oprichten van een margarinefabriek 15/10/1990: uitbreiden bestaand bedrijf 21/10/1996: oprichten van een opslagtank bij bestaand bedrijf 27/08/2001: plaatsen van 2 opslagtanks bij bestaande bedrijfsgebouwen

Milieuvergunningen

Lotus Bakeries: 03/02/1994: veranderen van een biscuitfabriek 22/09/1994: wijzigen van bijzondere milieuvoorwaarde 24/08/1995: exploiteren van een biscuiterie 23/05/1996: uitbreiden van een biscuiterie 04/12/1997: wijziging van de exploitatievoorwaarden (lozingsdebieten) Margarinerie Hinnekens NV: 24/10/1996: verandering van de vergunde inrichting (tank voor vloeibare stikstof) 24/08/1995: exploitatie van een margarinerie (als onderdeel van de milieutechnische eenheid met Lotus Bakeries)



C.2

Juridisch kader

Type

In het gebied

Gewestplan

Gewestplan Eeklo-Aalter (KB 24/03/78): gelegen in gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebied voor kleine en middelgrote ondernemingen, agrarisch gebied, en reservatiegebied voor omleidingsweg

BPA

-

Beschermd monument

-

Beschermd landschap

-

Beschermd dorpsgezicht

-

Vogelrichtlijngebied

-

Habitatrichtlijngebied

-

Verkavelingsvergunning

-

Waterwingebied

-

C.3

Planningscontext

Type

Inhoudelijke elementen

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Kaprijke is gelegen in een groot aaneengesloten gebied van het buitengebied, of anders gezegd: in het Meetjesland. In dit gebied kent de landbouw een dynamisch karakter. Het definitief vastgesteld door Vlaamse Meetjesland wordt tevens beschouwd als een gaaf landschap, regering op 23/09/97 wat betekent een landschap waarvan de samenhangende bindende bepalingen bekrachtigd landschappelijke structuur slechts in beperkte mate door Vlaams Parlement op 17/12/97 geschonden en versnipperd is door grootschalige ingrepen. Kaprijke is niet geselecteerd als economisch knooppunt. In het noorden wordt Kaprijke doorsneden door de N49, die in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geselecteerd is als hoofdweg. Voor de zeehavens (Zeebrugge, Gent, Antwerpen) is dit de belangrijkste verbindingsweg. Conform haar internationale verbindingsfunctie, moet het aantal open afritcomplexen aan deze weg beperkt blijven. Voor Lotus Bakeries gelden de ontwikkelingsperspectieven voor historisch gegroeide bedrijven (zie hoofdstuk B). Provinciaal Structuurplan Oost-Vlaanderen

Er is momenteel geen (ontwerp)-provinciaal structuurplan.

Gemeentelijk Structuurplan Kaprijke

Er is momenteel geen (ontwerp)-gemeentelijk structuurplan.



Type

Inhoudelijke elementen

Streefbeeldstudie N49

In juli 2000 is de opmaak van het ontwerp streefbeeld voor de N49/A11 afgerond. In dit streefbeeld worden de doelstellingen, de rol en het profiel van de weg geformuleerd in afstemming met de gewenste ruimtelijke rol van de N49 als hoofdweg A11, zoals in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen aangegeven. Als afwegingskader voor onder meer de keuze van de aansluitingscomplexen van de N49/A11 met het onderliggend wegennet, worden in het streefbeeld een ruimtelijke visie en concepten geformuleerd.

MER-studie N49/A11

Na afloop van de streefbeeldstudie is in juli 2000 een MERstudie opgestart. De resultaten van deze studie zijn heden nog niet gekend. In deze MER moet de aandacht voornamelijk uitgaan naar volgende aspecten die nog geen beslissing kennen in de streefbeeldstudie: - Afweging op milieueffecten van een scenario met de aansluiting en een scenario zonder de aansluiting van de N456 te Kaprijke-Lembeke; - Afweging van 2 alternatieven voor de buslijn 787 tussen Hoeke en Westkapelle; - Afweging van bijkomende ongelijkvloerse doorgangen nr.36 en nr.43; - Afweging van de verlenging van het parallelle fietspad tussen Aalstgoed en de N434.



D Bestaande ruimtelijke structuur In de analyse van de bestaande ruimtelijke structuur wordt eerst ingezoomd op de verschillende kenmerken van het bedrijf en de vraag tot uitbreiding. Daarna wordt de ruimere omgeving van het bedrijf bekeken. D.1

Kenmerken van het bedrijf

Economische kenmerken:

De groep Lotus Bakeries (recente naamwijziging van groep Corona-Lotus) is ontstaan uit de fusie van twee ondernemingen, en gespecialiseerd in speculoos, cakes, wafels en galetten. Er zijn productiecentra in België, Nederland, Frankrijk en Tsjechië. In België wordt er geproduceerd in Lembeke, Oostakker, Meise en Courcelles en is er een distributiecentrum in Lokeren. Lotus Bakeries is de laatste vijf jaren enorm gegroeid. Zo is de omzet in de periode 1996-2001 met 78% gestegen. In deze periode werden in totaal 8 bedrijven overgenomen en drie joint-ventures aangegaan. Een belangrijk aspect in de strategie van Lotus Bakeries is groeien door overnames. Op die manier is de productie van de groep Lotus Bakeries in de afgelopen 30 jaar bijna vervijfvoudigd. Een goede integratie van het overgenomen bedrijf in de Lotus Bakeries activiteiten en de organisatie is daarbij van wezenlijk belang. Afhankelijk van de concrete situatie kan de productieactiviteit van het overgenomen bedrijf naar een andere vestiging van Lotus Bakeries worden overgebracht. Naast uitbreidingsmogelijkheden door overnames van bedrijven, is tevens een groei van de productie een realistische optie, in het bijzonder van de speculoos. De groei van de verkoop van speculoos is hoofdzakelijk afkomstig van het buitenland. Op dit ogenblik wordt reeds 50% van de totale productie uitgevoerd naar voornamelijk Nederland, Frankrijk, Duitsland, Groot-Brittanië, Verenigde Staten, en het Verre Oosten. Een verdere stijging van de productievolumes wordt verwacht. Tot slot is een verdere mechanisatie en automatisering van het bedrijf van vitaal belang. Lembeke

In de vestiging Lembeke is de maatschappelijke zetel van de moedermaatschappij gevestigd met de algemene dagelijkse leiding, de verkoop en marketing, de personeelsafdeling, en de centrale diensten (kwaliteit en onderzoek, centrale technische dienst, administratie en financiën, aankoop en secretariaat-generaal). Qua productie wordt in Lembeke een afdeling uitgebaat van speculoos en gebakspecialiteiten. De geproduceerde goederen worden ter plaatse tijdelijk opgeslagen in een fabrieksmagazijn en dan vervoerd naar het distributiecentrum in Lokeren (gevestigd langs E17), of worden per container rechtstreeks naar het hoofdzakelijk buitenlands cliënteel getransporteerd. Naast de productie van speculoos en gebak van Lotus Bakeries, is op de locatie te Lembeke tevens Margarinerie Hinnekens NV gevestigd. Dit betreft een filiaal van Lotus Bakeries die voornamelijk optreedt als toeleverancier voor verschillende productieafdelingen binnen de groep Lotus Bakeries. Het fabriceert en commercialiseert margarines en enkele gespecialiseerde vetstoffen. In totaal zijn in de vestiging in Lembeke ongeveer 320 personen tewerkgesteld, en zo vormen zij één van de grootste werkgevers van het Meetjesland.



Historische context:

Lotus Bakeries is zijn bedrijfsactiviteiten gestart in 1932 op de locatie te Lembeke (deelgemeente van Kaprijke). In de periode 1945-1963 heeft dit bedrijf een belangrijke omvang gekregen. Tot op heden is de oorspronkelijke vestiging in Lembeke de grootste en belangrijkste binnen de groep Lotus Bakeries, zowel op het vlak van de productie als van de tewerkstelling. Mobiliteitsprofiel:

In opdracht van Lotus Bakeries heeft Groep Planning in 1995 een mobiliteitsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is gericht op de effecten van de mogelijke omleidingsweg in functie van de bereikbaarheid van Lotus Bakeries en de verkeersleefbaarheid in het centrum van Lembeke. De conclusies uit het onderzoek kunnen als volgt worden samengevat: - De woon-werkverplaatsingen van Lotus Bakeries gebeuren in hoofdzaak met de auto (180 met auto, 66 met fiets, 5 te voet). Hiervoor heeft het bedrijf 119 parkeerplaatsen ter beschikking, maar deze voldoen niet aan de vraag. Voorlopig worden er nog een groot deel parkeerplaatsen langs de Gentstraat in gebruik genomen door personeelsleden. - Naast het woon-werkverkeer, genereert Lotus Bakeries zowel vrachtverkeer als zakelijk autoverkeer. Per week bedraagt dit 188 vrachtwagens en 226 auto's. Uit de routes blijkt dat de auto's en vrachtwagens de Gentstraat uitrijden zowel in de richting van de Vaartstraat (richting N49) als van de Ledestraat (richting Gent). - Ondanks de voornoemde verkeersbewegingen van en naar Lotus Bakeries stellen er zich nog geen capaciteitsproblemen op de N456 in Lembeke. De invloed van het doorgaand vrachtverkeer in de richting van N49 op de leefbaarheid en de verkeersonveiligheid blijft tevens binnen acceptabele normen. - De aanleg van de omleidingsweg wordt in het onderzoek gekoppeld aan de aanleg van een open afrittencomplex op de N49 ter hoogte van Kaprijke. Ingeval van het open afrittencomplex zal er meer verkeer door het centrum van Lembeke rijden, en zal de noodzaak aan de omleidingsweg groter zijn. Ingeval geen open afrittencomplex ter hoogte van Kaprijke wordt aangelegd, zal zonder omleidingsweg het doorgaand verkeer en de verkeersleefbaarheid status quo blijven. De aanleg van de omleidingsweg zal in dit laatste geval enkel een positieve invloed op het centrum uitoefenen door het weren van het vrachtverkeer.

Bron: Mobiliteitsonderzoek Corona-Lotus door Groep Planning



Lotus Bakeries is voorstander van de aanleg van het open afrittencomplex, en van de omleidingsweg rond Lembeke. In dit geval wensen zij rechtstreeks aan te sluiten op de omleidingsweg, en zal alle verkeer van en naar Lotus Bakeries quasi geen hinder meer uitoefenen op het centrum van Lembeke. Het tracé van de omleidingsweg moet wel worden aangepast. Zoals ingetekend op het gewestplan, verhindert deze omleidingsweg immers de uitbreidingsmogelijkheden van Lotus Bakeries. Een verschuiving van de omleidingsweg naar het oosten wordt voorgesteld. Ruimtegebruik:

Momenteel hebben Lotus Bakeries en Margarinerie Hinnekens ongeveer 3,5 ha in gebruik waarvan 18.500m² bebouwd is. Het geheel bevindt zich in gebied voor ambachtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen, met uitzondering van de waterzuiveringsinstallatie en een deel van het bedrijfsgebouw (vergund via mini-decreet) die gelegen zijn in agrarisch gebied. Schaal, visuele en vormelijke aankleding:

Het bedrijf is zeer verzorgd ‘aangekleed’ en is relatief goed ingepast in de woonomgeving. Het kantoorgebouw langs de Gentstraat is recent gebouwd, en past binnen het straatbeeld. De achterliggende silo is goed zichtbaar, maar visueel niet storend. Binnen de VLAREM-wetgeving wordt het bedrijf ingedeeld in de eerste klasse van de lijst van hinderlijke inrichtingen. De risico's van de bestaande inrichting voor de externe veiligheid, de hinder, de effecten op het milieu, op het water en de natuur, zijn evenwel tot een aanvaardbaar niveau beperkt. In 1995 werd een nieuwe milieuvergunning bekomen voor de gehele vestiging Lembeke voor 20 jaar. Tijdens het betreffende openbaar onderzoek werd geen enkele klacht geregistreerd. De relatie met de buurtbewoners is zeer goed. Ruimtelijke vraag van het bedrijf:

Actueel worden de productie en andere behoeften gedekt door de huidige infrastructuur. Dit betekent dat er geen acuut probleem is, maar dat thans alle beschikbare gebouwen wel volledig ingenomen zijn en er geen plaats meer is voor uitbreiding. Bijgevolg wordt gevraagd om bijkomende mogelijkheden voor opties op langere termijn: § Vanuit de bedrijfsstrategie die gericht is op overnames van bedrijven en deze zo goed mogelijk te integreren in de bestaande bedrijfsstructuur, kan het wenselijk zijn om de vestiging te Lembeke van Lotus Bakeries uit te breiden. In dit geval voldoet de huidige omvang van het bedrijventerrein niet, en zal uitbreiding noodzakelijk zijn. § Vanuit de optie tot het groeperen van de verschillende productie-activiteiten, is bij een verhoging van de productie van speculoos enkel een uitbreiding van de productielijnen op de locatie te Lembeke wenselijk. § Bij een verdergaande automatisering, moet rekening worden gehouden met de grote plaatsinname van de verschillende machines. Er is bijgevolg steeds meer plaats nodig voor de verschillende productieprocessen. Naargelang de capaciteit van de productie stijgt, stijgt ook de behoefte aan bijkomende magazijncapaciteit zowel op het vlak van grondstoffen en verpakkingsmateriaal als op het vlak van de afgewerkte producten. Een herlokalisatie van het bedrijf is niet wenselijk aangezien van de 300 werknemers ongeveer 30% in Kaprijke woont, en 50% in de overige gemeenten van het Meetjesland. Lotus Bakeries vestiging Lembeke heeft op die manier een belangrijke regionale verankering. Bovendien sluit de vestiging van Lotus Bakeries zich in deze regio aan bij de aanwezige concentratie aan voedingsbedrijven. Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan - Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke Toelichtingsnota


Binnen het bestaand bedrijventerrein op het gewestplan zijn enkel nog uitbreidingen mogelijk in de richting van het woongebied, maar dit wordt enkel wenselijk en haalbaar geacht voor een beperkte uitbreiding van Margarinerie Hinnekens. Voor deze uitbreiding zal op korte termijn een stedenbouwkundige aanvraag worden ingediend. (fase 0) In functie van de geformuleerde behoeften op lange termijn, vraagt het bedrijf bijgevolg een uitbreiding van het bedrijventerrein in oostelijke richting, en een verplaatsing van de geplande omleiding rond Lembeke. Hiertoe werd reeds 10 ha agrarisch gebied aangekocht. Met de landbouwers werden overeenkomsten gesloten die enerzijds een einde stellen aan de lopende pacht, en anderzijds een gratis gebruik van de gronden voorzien. Dit betekent dat de gronden op korte termijn beschikbaar kunnen zijn voor de bedrijfsactiviteiten. Als basis voor deze uitbreiding, heeft Lotus Bakeries een voorstel tot uitbreiding, gekoppeld aan een mogelijke fasering (op lange termijn) opgemaakt. Deze kan kort als volgt worden beschreven: §

Fase 1: verlengen van bestaande productiehal. Oppervlakte: + 5.100 m² Investeringskost: ca. 2.6 mio EURO Hierdoor kunnen de ovens achteruit worden getrokken en wordt plaats gecreëerd in inpakafdeling om de verpakkingslijnen in het verlengde van de oven te brengen. Deze fase is absoluut noodzakelijk om verdere productieuitbreidingen mogelijk te maken, en zou bij voorkeur op termijn van drie jaar worden gerealiseerd (tenzij zich een onverwacht project vroeger aandient).

§

Fase 2: uitbreiding van magazijnen verpakkingsmateriaal en afgewerkte producten Oppervlakte: +3.000 m² Investeringskost: ca. 1.5 mio EURO Om de stijgende volumes in productie te kunnen volgen en tevens een toename van een aantal referenties te kunnen opvangen, zal er ook een stijging zijn van de behoefte aan stockageplaats van verpakkingsmateriaal en afgewerkte producten.

§

Fase 3: uitbreiding van productiehal in de breedte Oppervlakte: + 9.200 m² Investeringskost: ca. 4.6 mio EURO In dit geval wordt ruimte gecreëerd om bijkomende productielijnen te plaatsen, zijnde ovens en geautomatiseerde verpakkingsinstallaties. Dit om de stijgende productievraag te kunnen volgen.

§

Fase 4: 2de uitbreiding van de productiehal in de breedte Oppervlakte: + 9.000 m² Investeringskost: ca. 4.5 mio EURO Deze bijkomende ruimte is opnieuw voorzien voor bijkomende productielijnen. Wanneer de productievolumes toenemen zal ook het aantal werknemers toenemen. Om die reden is er ook nood aan bijkomende parking.

§



D.2

Ruimtelijke kenmerken van de omgeving

Macroniveau

Het historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries is gevestigd in Lembeke, een deelgemeente van Kaprijke. Deze gemeente maakt deel uit van een groot aaneengesloten gebied van het buitengebied Krekengebied, en ligt aan de rand van het kleinstedelijk gebied Eeklo. De kern Lembeke bestaat uit een dorpscentrum, enkele woonlinten en verkavelingen, sportvelden en het bedrijf Lotus Bakeries. In de Atlas van de Traditionele Landschappen van Antrop ligt de gemeente Kaprijke in twee verschillende gebieden. Het grootste, noordelijk gedeelte van de gemeente is gelegen in het Meetjesland, een eerder vlak gebied dat wordt gevormd door lineaire gehuchten en pleindorpen. Het zuidelijk gedeelte maakt deel uit van de dekzandrug Maldegem-Stekene dat vooral bestaat uit hoger gelegen naaldboscomplexen. Het gebied ten zuiden van Kaprijke, ongeveer tussen de dekzandrug en Gent, wordt het straatdorpengebied genoemd. Dit is een vlak gebied met gemengde land- en tuinbouw en een grote dichtheid aan bebouwing langs de wegen. Wat betreft verkeers- en vervoersinfrastructuur, wordt de kern Lembeke vandaag direct onsloten naar de N49 via het kruispunt met de N456, en zo naar het Vlaamse hoofdwegennet. N49 is in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geselecteerd als hoofdweg, en zal op termijn volledig heringericht worden. Het is voorlopig nog niet beslist of een open afrittencomplex ter hoogte van Kaprijke zal behouden blijven. Dit betreft de vraag of er nog nood is aan een bijkomende open afrit tussen Eeklo en Zelzate, en of alle verkeer uit het tussenliggend gebied kan afgeleid worden naar deze twee open afritten. Deze beslissing heeft een grote invloed op de ontsluiting van het bedrijf Lotus Bakeries. Indien het open afrittencomplex wordt opgeheven, zal alle verkeer van en naar Lotus Bakeries ofwel via Eeklo naar de N49 moeten verlopen, ofwel via de N456 naar Gent (R4/E40). Langs spoorwegen- of waterwegeninfrastructuur wordt Kaprijke niet ontsloten.



Mesoniveau

Het bedrijventerrein van Lotus Bakeries sluit langs de zuidelijke en westelijke zijde direct aan op de dorpskern van Lembeke. Daar grenst het bedrijventerrein aan de achterzijde van de tuinen van rijwoningen. Over beperkte lengtes is reeds een groene buffer aangelegd tussen het bedrijf en de woningen. Een verdere uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten in deze richting is slechts in beperkte mate wenselijk en haalbaar. Aan de noordelijke en oostelijke zijde grenst het gebied aan landbouwterreinen. Deze landbouwgronden zijn reeds in eigendom van Lotus Bakeries, en zijn voorlopig gratis in gebruik gegeven aan één landbouwer. Enige uitbreiding van het bedrijventerrein in deze richting is aanvaardbaar, mits de nodige beperkingen en randvoorwaarden worden opgelegd. De hoofdontsluiting van het bedrijf ligt aan de Gentstraat. Aan de Kerkstraat is een secundaire ontsluiting voorzien. Vanaf de Gentstraat verplaatst het vracht- en personenverkeer zich hoofdzakelijk langs de N456 in noordelijke richting naar de N49 en in zuidelijke richting naar Gent. Het vrachtverkeer in noordelijke richting vormt in beperkte mate een hinder voor de dorpskern van Lembeke. Gekoppeld aan de keuze voor een op/afrittencomplex op N49 ter hoogte van Kaprijke, moet beslist worden over de eventuele aanleg van een omleidingsweg rond de kern van Lembeke. In de huidige versie van het gewestplan is hiervoor een reservatiestrook voorzien. Indien geen op/afrittencomplex ter hoogte van Kaprijke wordt aangelegd, heeft de omleidingsweg weinig betekenis. De noordelijke grens van het bedrijventerrein van Lotus Bakeries wordt vandaag gevormd door een kerkwegel, die een goede voetgangers- en fietsersverbinding geeft tussen de dorpskern en achterliggende woon- en landbouwgebieden.



E

Visie en ruimtelijke concepten inzake inrichting en ontwikkeling

Visie

Om het historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries in de toekomst zo goed mogelijk te laten functioneren en daardoor zijn concurrentiepositie binnen de sector te laten behouden, worden uitbreidingsmogelijkheden voor de vestiging te Lembeke gegeven. Bij de inrichting van het bedrijventerrein van Lotus Bakeries en de uitbreiding ervan te Lembeke moet wel gestreefd worden naar een zuinig ruimtegebruik, een maximale ruimtelijke kwaliteit, een optimale functionele organisatie, een goede functionele en ruimtelijke aansluiting van de uitbreiding op de bestaande bedrijfsactiviteiten, een goede integratie in het omringend woonweefsel en in het achterliggend open landschap en een maximale buffering ten opzichte van de aangrenzende woonzones. Ruimtelijke concepten

1. Uitbreidingszone weg van de dorpskern De bestaande productiegebouwen sluiten nauw aan op de dorpskern van Lembeke. In functie van het behoud van de leefbaarheid en woonkwaliteit van deze dorpskern wordt geopteerd om een verdere uitbreiding van de productiegebouwen van Lotus Bakeries vooral te voorzien in de noordelijke en oostelijke richting (landbouwvelden). Enkel het gebouw van Margarinerie Hinnekens (op de noordwestelijke hoek van het terrein) kan zich nog beperkt uitbreiden in zuidelijke richting, in de richting van de woonzone. Andere uitbreidingsmogelijkheden voor deze bedrijfseenheid of een herlokalisatie ervan zijn immers niet haalbaar.



2. Uitbreidingszone beperkt tot mogelijke uitbreiding van de productiegebouwen Vanuit zuinig ruimtegebruik, is er geopteerd om de uitbreidingszone van het bedrijventerrein te beperken tot de ruimte die noodzakelijk is voor de uitbreiding van drie productiehallen en een rondweg. Binnen deze vorm is een optimale organisatie van bestaande en nieuwe productielijnen van speculoos en andere koekjes mogelijk. Voor een goede ontsluiting van het bedrijventerrein en voor brandveiligheidsredenen wordt een weg volledig rond de gebouwen voorzien.

Binnen de afbakening van dit bedrijventerrein is een nieuwe personeelsparking in eerste instantie mogelijk in open lucht op maaiveldniveau. Indien de volledige terreinoppervlakte wordt benut voor productiegebouwen, zal de personeelsparking ondergronds of op een verdieping worden georganiseerd. 3. Maximale buffering ten opzichte van de woonzones en landschappelijke inkleding Vanuit een goed nabuurschap met de woningen dient aan de randen van het bedrijventerrein een maximale bufferzone te worden ingericht. Aan de west- en zuidzijde van het terrein is deze bufferzone reeds aangelegd. Aan de noordzijde wordt een nieuwe bufferzone wenselijk geacht, ten dele als buffer naar de woningen en ten dele als landschappelijke inkleding van het bedrijventerrein. Daarmee wordt tevens een uiterste grens voor elke toekomstige ontwikkeling gesteld.

4. Verzorgde randen van het bedrijventerrein aan de straatzijde Zowel aan de zijde van de Gentstraat, als van de Kerkstraat is het belangrijk om het beeld van het bedrijventerrein van Lotus Bakeries zo goed mogelijk te verzorgen. Langs de Gentstraat draagt de inplanting van het nieuwe kantoorgebouw hiertoe bij. Langs de Kerkstraat is eveneens een kwalitatieve afwerking van de ingang naar de Marginerie Hinnekens wenselijk.



5. Ontsluiting langs bestaande wegeninfrastructuur De reservatiestrook voor een omleidingsweg, zoals ingetekend op het gewestplan, wordt in dit gewestelijk uitvoeringsplan gedeeltelijk geschrapt. Het huidige tracé laat immers geen uitbreiding van Lotus Bakeries toe. Er wordt evenwel geen nieuwe reservatiestrook voor de omleidingsweg ingetekend in het gewestelijk uitvoeringsplan, aangezien de rol en betekenis van deze omleidingsweg is gekoppeld aan de beslissing voor de aanleg van een open afrittencomplex aan de N49 ter hoogte van Kaprijke. In een latere fase kan de provincie OostVlaanderen in overleg met de gemeente bepalen in hoeverre een omleidingsweg wenselijk is, en kan deze desgevallend worden opgenomen in een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan. Op die manier blijft de ontsluiting van het bedrijventerrein gericht op de bestaande wegeninfrastructuur. Dit betekent dat de hoofdontsluiting van Lotus Bakeries langs de Gentstraat wordt ingericht, en dit zowel voor de personeelsparking, als voor het laden en lossen van grondstoffen en afgewerkte producten. De secundaire ontsluiting langs de Kerkstraat kan tevens blijven functioneren. Ingeval de omleidingsweg wordt aangelegd is een ontsluiting van het bedrijventerrein mogelijk langs deze nieuwe weg. 6. Verlegging van bestaande kerkwegel Ten gevolge van de uitbreiding van de productiegebouwen dient de huidige kerkwegel ten dele worden opgeheven. Om de voetgangers- en fietsersverbinding langs de kerkwegel te behouden wordt voorgesteld een nieuwe verbinding in de noordelijke bufferzone aan te leggen, en te laten aansluiten op het te behouden deel van de kerkwegel.



F Begrenzing van de zones in het bestemmingsplan en vertaling van inhoudelijke elementen naar verordenende voorschriften F.1

Begrenzing van de zones

Het uitvoeringsplan bestaat uit volgende zones: § De zone voor bedrijfsactiviteiten betreft zowel het bestaand bedrijventerrein (zonering gewestplan) als de noodzakelijke ruimte voor de vier mogelijke uitbreidingsfases van de productiegebouwen. De maatvoering van deze zone is gebaseerd op het inrichtingsvoorstel van Lotus Bakeries, waarbij in eindfase drie hallen met een lengte van circa 270 meter naast elkaar worden geplaatst. Voor Margarinerie Hinnekens wordt een beperkte uitbreiding in zuidelijke richting mogelijk gemaakt. Tevens wordt binnen deze zone een nieuwe weg met minimale breedte rond de bedrijfsgebouwen (voor brandveiligheid) voorzien, en het bestaande waterzuiveringsstation en de woning op perceel 835x2 opgenomen. § De zones voor groene buffer zijn voorzien aan de rand van het bedrijventerrein, en worden afgebakend op de perceelsgrenzen, of op een breedte van minimaal 30 meter. De percelen in deze zones zijn allemaal eigendom van Lotus Bakeries. Tussen de zone voor groene buffer en de aangrenzende woonzone wordt het restgebied als een zone voor groen. § Wat betreft de omleidingsweg rond de kern van Lembeke wordt de reservatiestrook, zoals aangeduid op het gewestplan, ter hoogte van de zone voor historisch gegroeide bedrijfsactiviteiten, de zone voor groene buffer en de achterliggende woonzones langs de Kerkstraat geschrapt. Het overige deel van de reservatiestrook wordt voorlopig niet geschrapt, en legt tevens geen hypotheek op mogelijke ontwikkelingen. § De zone voor wonen is enkel opgenomen ter hoogte van de reservatiestrook voor de omleidingsweg, zoals aangeduid op het gewestplan. Aangezien de omleidingsweg niet meer kan gerealiseerd worden volgens de huidige reservatiestrook, wordt deze geschrapt ter hoogte van het bedrijventerrein Lotus Bakeries én ter hoogte van de zone voor wonen langs de Kerkstraat. Op die manier wordt niet langer een hypotheek op deze wonen gelegd.



Dit gewestelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in functie van het § historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries. Bijgevolg zijn in deze zone enkel de huidige en toekomstige bedrijfsactiviteiten van Lotus § Bakeries en Margarinerie Hinnekens toegelaten. Om juridische betwistingen te voorkomen wordt de naam van het bedrijf niet vermeld in het voorschrift, maar vervangen door een omschrijving. Ingeval andere bedrijven zich willen vestigen in deze zone moet een § nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgemaakt. Als nevenactiviteit zijn kantoren enkel toegelaten in functie van de bedrijfsactiviteiten van Lotus Bakeries en Margarinerie Hinnekens. Dit betreft zowel het kantoorgebouw langs de Gentstraat, als de kleinere kantooreenheden verspreid over het bedrijventerrein en rechtstreeks gekoppeld aan de productielijnen. Zuivere detailhandel wordt niet toegelaten. De voorziening in het kantoorgebouw om koekjes te verkopen aan personeelsleden en buurtbewoners is toegelaten binnen de huidige bestemming. Gezien de integratie van het bedrijf in de dorpskern van Lembeke, is een bedrijfswoning toegelaten. De ruimtelijke voorschriften moeten ondersteunen dat deze bedrijfswoning deel uitmaakt van de bedrijfsgebouwen, en geen vrijstaande woning kan zijn in het achterliggend gebied. Binnen de afbakening van deze zone zijn tevens parkeerplaatsen voor personeel toegelaten, hetzij in open lucht, hetzij in een gebouw.


§

§

§

§

§

Bestemming

Enkel voor activiteiten van het historisch gegroeid bedrijf. Nevenactiviteiten als kantoor, bedrijfswoning en parkeerplaatsen toegelaten. Detailhandel niet toegelaten.

Vast te leggen in voorschriften

Zone voor bedrijfsactiviteiten van historisch gegroeid bedrijf

Ruimtelijke opties

F.2

Bestemming

Plancode – 212_13_1 Ontwerp

Indien de huidige bedrijfsactiviteiten worden stopgezet, geldt de nabestemming reservegebied voor economische activiteiten. Op basis van een uitgewerkte visie wordt aan de hand van een ruimtelijk uitvoeringsplan op gewestelijk, provinciaal of gemeentelijk niveau beslist over de inrichting van dit reservegebied. In afwachting van de goedkeuring van dergelijk ruimtelijk uitvoeringsplan kunnen geen stedenbouwkundige vergunningen worden

Nevenactiviteiten zoals kantoren, een bedrijfswoning en parkeeroppervlakte zijn enkel toegelaten in zoverre deze noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het historisch gegroeid bedrijf. Detailhandel is niet toegelaten.

Deze zone is bestemd voor het behoud en de uitbreiding van de huidige historisch gegroeide bedrijfsactiviteiten (productie van koekjes, margarine en aanverwante producten) aan de Gentstraat 52 en Kerkstraat 33B te Lembeke.

Artikel 1.1.

Stedenbouwkundige voorschriften

17

Het huidige waterzuiveringsstation wordt opgenomen binnen de zone voor de bedrijfsactiviteiten. Dit wordt niet expliciet vermeld in de voorschriften, maar wordt beschouwd als een noodzakelijk onderdeel van het productiesysteem (vereist vanuit de milieuwetgeving).

Een eerste belangrijk principe bij de inrichting van een bedrijventerrein is het zuinig ruimtegebruik. Hiertoe is de zone voor bedrijfsactiviteiten beperkt tot de minimaal noodzakelijke oppervlakte voor de uitbreiding van de productiegebouwen, en is het toegelaten om deze zone volledig te verharden of bebouwen voor deze bedrijfsactiviteiten. Deze verharding wordt bij voorkeur zoveel mogelijk aangelegd in waterdoorlaatbaar materiaal. De groene bufferzones naar het wonen worden apart aangeduid. De gebouwen dienen een minimale afstand (5 meter) tot de zonegrenzen te respecteren omwille van de nabijheid van de woningen. Langs de Gentstraat wordt de bestaande bouwlijn van de woningen in de straat gerespecteerd. Langs de overige grenzen wordt tegelijkertijd ruimte gevrijwaard voor een rondweg. Deze rondweg is vereist voor de brandveiligheid van het bedrijf. Wat betreft de bouwhoogte, heeft Lotus Bakeries gesteld dat 12 meter hoogte voldoende is voor hun productiegebouwen. Rekening houdend met de eventuele aanleg van parking op het dak, wordt een maximale bouwhoogte van 14 meter toelaatbaar geacht in verhouding tot de aangrenzende woningen. Beperkte afwijkingen van deze bouwhoogte, zoals voor de bestaande silo, worden wel toelaatbaar geacht.


§

§

§

Inrichting van het terrein en de gebouwen

§

Ruimtelijke opties

§ §

§ §

100% verharding toegelaten. Minimale afstand van gebouwen tot zonegrens en tot straat. Maximale bouwhoogte is 14 m. Geen vrijstaande woning in achterliggend gebied.


Inrichting

·


Het is verboden gebouwen in te planten voor de bouwlijn langs de

Voor de gebouwen gelden volgende principes:

De zone voor bedrijfsactiviteiten mag volledig verhard worden. Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van het bedrijventerrein niet verminderd worden. Nieuwe verhardingen, inclusief de verhardingen van de interne wegenis en van parkeeroppervlaktes op vaste grond, moeten waterdoorlatend zijn tenzij dit verboden wordt vanuit een andere regelgeving. De afvoer van het hemelwater op de daken van de nieuwe gebouwen kan worden opgevangen in reservoirs. Deze reservoirs kunnen voorzien worden van een pompinstallatie zodat het hemelwater kan aangewend worden voor intern gebruik binnen de gebouwen. Om te snelle afvoer van hemelwater ten gevolge van de nieuwe verharding en gebouwen tegen te gaan moeten bufferbekkens in de zone voor groene buffer worden aangelegd.

Artikel 1.2.

Stedenbouwkundige voorschriften verleend na de stopzetting van de bedrijfsactiviteiten.

18

·

·


Zuinig en compact ruimtegebruik

Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet de aanvrager minstens aantonen dat voldaan is aan volgende vereisten:

De bestaande kerkwegel kan worden opgeheven volgens de geëigende procedure en voor zover deze binnen de perimeter van dit ruimtelijk uitvoeringsplan valt.

Langs de Gentstraat is in een strook vanaf de bouwlijn over een diepte van 30 meter geen productieactiviteit of opslag toegelaten. Ingeval van een bedrijfswoning, kan deze enkel binnen deze strook van 30 meter vanaf de bouwlijn.

De maximale bouwhoogte bedraagt 14 meter, gemeten vanaf het huidig vloerniveau van de productiehal. Afwijkingen van deze bouwhoogte zijn enkel toegestaan in zoverre deze noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het historisch gegroeid bedrijf. Silo’s zijn toegestaan en de hoogte ervan is maximaal gelijk aan de afstand tot de grens van de zone.

Stedenbouwkundige voorschriften Gentstraat, en langs de andere zijden van het bedrijventerrein op minder dan 5 meter van de grens van de zone voor bedrijfsactiviteiten.

Langs Gentstraat enkel kantoren, bedrijfswoning en/of verharding. Bestaande kerkwegel op te heffen. Zuinig ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, inpassing · in straatbeeld, en best beschikbare technieken als beoordelingscriteria bij bouwaanvraag.


Het huidige straatbeeld van Lotus Bakeries langs de Gentstraat is zeker aanvaardbaar (kantoorgebouw en oprit) en moet behouden blijven. Daarom wordt gesteld dat binnen een zone langs de straat enkel kantoor- en woonfuncties, en desgevallend een oprit naar de productie- en opslaggebouwen of parkeerruimte is toegelaten. Door de uitbreiding van de bedrijvenzone dient de bestaande kerkwegel gedeeltelijk te worden opgeheven. In de achterliggende bufferzone, zal voetgangers- en fietspad opnieuw worden aangelegd. § De aanleg van een personeelsparking is tevens in deze zone mogelijk. In eerste instantie kan deze in open lucht worden § aangelegd. Bij verdere uitbreidingen zal de parking ondergronds of op een verdieping moeten worden voorzien. In de voorschriften § worden geen inrichtingsvoorwaarden voor de parking opgenomen. Bijkomend aan voorgaande kwantitatieve voorschriften worden een aantal kwalitatieve criteria opgenomen die bij de bouwaanvraag moeten worden beoordeeld. Dit betreft het zuinig ruimtegebruik, de ruimtelijke kwaliteit van het project en de algemene inpassing in het straatbeeld. De ontsluiting van het bedrijventerrein blijft behouden langs de Gentstraat én de Kerkstraat. De eventuele omleidingsweg rond de kern van Lembeke en een nieuwe ontsluiting van het bedrijventerrein wordt niet opgenomen in dit uitvoeringsplan, maar kan desgevallend opgenomen worden in een later provinciaal uitvoeringsplan. Aan de zijde van de Kerkstraat zal met de uitbreiding van Margarinerie Hinnekens ook de buitenruimte gereorganiseerd worden. Hierdoor zullen de vrachtwagens eenvoudiger kunnen manoeuvreren op het terrein zelf, en bestaat er minder hinder naar de omwonenden.


§

§

§

§

§

§

Ruimtelijke opties

19


Ruimtelijke opties


Inpassing van het bedrijf in het straatbeeld van de Gentstraat en de Kerkstraat Toepassing van best beschikbare technieken (BATNEEC)

·

·


Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning in de uitbreidingszone van de zone voor bedrijfsactiviteiten van een historisch gegroeid bedrijf, wordt een inrichtingsplan voor de zone voor groene buffer en zone voor groen gevoegd. Dit inrichtingsplan moet duidelijkheid verschaffen over de landschappelijke aanleg van beide zones, en de aanleg van het voet- en fietspad.

Kwalitatief kleuren materiaalgebruik, voor de gevels langs de Gentstraat en de Kerkstraat

·


20

Zone voor groene buffer

De bufferzone moet worden aangelegd door middel van hoog- en § laag streekeigen groen, opdat de woningen niet uitkijken op de § productiegebouwen van Lotus Bakeries. In deze bufferstrook zijn enkel werken en handelingen toegelaten die verband houden met de aanleg en het onderhoud van de buffer als ontoegankelijke groenstrook. Dit om te vermijden dat restafval of andere rommel worden opgestapeld in deze zones. Enige uitzondering op de ontoegankelijkheid vormt het nieuw aan te leggen fiets- en voetpad ter vervanging van de bestaande op te heffen kerkwegel, en een mogelijke ontsluitingsweg naar de eventuele omleidingsweg. Deze wegen moeten publiek toegankelijk gemaakt worden. Een rondweg rond het bedrijventerrein kan niet worden aangelegd binnen deze bufferzone, maar moet voorzien worden op het bedrijventerrein zelf.

§


§

§

Inrichting

§

§

Deze zone moet worden aangelegd als een groene bufferzone tussen § het bedrijventerrein en de aangrenzende woonzones en de achterliggende landbouwzones. Op sommige plaatsen betreft dit een reeds aangelegde buffer, op andere plaatsen zal deze buffer nieuw aangeplant moeten worden. Voor de breedte van de bufferzone wordt uitgegaan van een standaardbreedte van 30 meter. In functie van de waterhuishouding is het toegelaten om bufferbekkens in deze bufferzone op te nemen. § Aanleg van hoog en laag streekeigen struikgewas. Buffer ontoegankelijk Fiets- en voetpad wel publiek toegankelijk.

Aanleg van een groenscherm.


§

Bestemming

Ruimtelijke opties

F.3

Bestemming

Inrichting


Deze zone wordt aangelegd en onderhouden als hoog- en laag streekeigen bomen en struikgewas. Het voet- en fietspad en ontsluitingsweg zijn publiek toegankelijk. Ten laatste in het plantseizoen volgend op het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning in de uitbreidingszone van de zone voor bedrijfsactiviteiten op basis van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, moet de zone voor groene buffer integraal beplant zijn.

Artikel 2.2.

De zone voor groene buffer is bestemd voor de aanleg van een groenscherm tussen de zone voor bedrijfsactiviteiten, en de aangrenzende landbouw- en woonzones. Volgende werken en handelingen zijn toegestaan in deze zone: werken en handelingen in functie van onderhoud; plaatsen van afsluitingen; aanleg van een voet- en fietspad als verbinding tussen de Kerkstraat en de bestaande kerkwegel; aanleg van een ontsluitingsweg van het bedrijf naar een omleidingsweg rond Lembeke; aanleg van bufferbekkens.

Artikel 2.1.


21

Zone voor groen

Grenzend aan de tuinen van de woningen kan deze zone volledig § publiek toegankelijk worden gemaakt, of kan deze zone als een § uitbreiding van tuinen worden ingericht, of kan deze in gebruik genomen worden voor hobbylandbouw, … Met uitzondering van het fietspad en afsluitingen voor de tuinen, geldt een volledig bouwverbod in deze zone. De gemeente kan dit bouwverbod wel opheffen met een nieuw lokaal plan voor deze zone. De nieuwe inrichting van deze zone moet duidelijk zijn bij de stedenbouwkundige aanvraag voor uitbreiding van Lotus Bakeries. Tot die tijd kan de zone benut worden voor de huidige agrarische activiteiten.


§

§

Volledig bouwverbod Publiek toegankelijk of gedeeltelijk privaat.

Aanleg van een groene zone. Aanleg van voet- en fietspad toegestaan. Plaatsen van afsluitingen


§ Deze zone betreft een restgebied tussen de bufferzone van het bedrijventerrein en de achterliggende woningen. Door de beperkte § oppervlakte komt deze zone niet meer in aanmerking voor landbouwactiviteiten. Niettemin moet deze zone kwalitatief ingericht § worden. Het is wenselijk om deze zone groen aan te kleden, maar niet noodzakelijk met struikgewas of bomen. Het voet- en fietspad ter vervanging van de kerkwegel kan in deze zone worden aangelegd. Tevens kunnen afsluitingen geplaatst worden rond tuinen.

Inrichting

§

§

§

§

Bestemming

Ruimtelijke opties

F.4

Bestemming

Inrichting


In elk geval moet het voet- en fietspad publiek toegankelijk zijn en blijven.

Deze zone kan volledig publiek toegankelijk zijn, of gedeeltelijk privaat.

Artikel 3.2.

Naast het plaatsen van afsluitingen en de aanleg van een voet- en fietspad, geldt een volledig bouwverbod in deze zone. In een later ruimtelijk uitvoeringsplan kan de gemeente het bouwverbod opheffen, en andere inrichtingen mogelijk maken in deze zone voor groen.

De zone voor groen is bestemd voor de aanleg van een groene zone tussen de zone voor groene buffer en de aangrenzende woonzones.

Artikel 3.1.


22

Zone voor wonen

In deze zone wordt de huidige bestemming van het gewestplan, met name woongebied, terug opgenomen. De overdruk van de reservatiestrook wordt echter geschrapt.

Net zoals op het gewestplan, worden in dit gewestelijk uitvoeringsplan geen specifieke inrichtingsvoorwaarden opgelegd voor het woongebied.


§

Inrichting

§

Bestemming

Ruimtelijke opties

F.5

§ Wonen als hoofdbestemming.



Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante voorzieningen. Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden verstaan: winkels voor dagelijkse aankopen, horeca, kleine bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen en diensten, parkeeren openbaar vervoervoorzieningen, sociaal-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen, voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Artikel 4

Stedenbouwkundige vcorschriften

23

Ter hoogte van het bedrijventerrein en de woonzone langs de § Kerkstraat wordt de reservatie- en erfdienstbaarheidsgebied opgeheven. De omleidingsweg is niet realiseerbaar op deze plaats omwille van de uitbreiding van het bedrijf Lotus Bakeries. Indien uit latere plannen van provincie of gemeente blijkt dat deze omleidingsweg nog wenselijk is, kan een nieuw tracé worden ingetekend in een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan.


§ Opheffen van reservatie- en erfdienstbaarheidsgebied.


Opheffing van reservatie- en erfdienstbaarheidsgebied

Ruimtelijke opties

F.6


Het reservatie- en erfdienstbaarheidsgebied voor aan te leggen hoofdverkeersweg, vastgelegd op het gewestplan Eeklo-Aalter bij besluit van 24 maart 1978 met als inhoud: “reservatie- en erfdienstbaarheidsgebieden zijn die gebieden waar perken kunnen worden opgesteld aan de handelingen en werken teneinde de nodige ruimten te reserveren voor de uitvoering van werken van openbaar nut, of om deze werken te beschermen of in stand te houden”, wordt opgeheven voor die gebieden aangeduid op het grafisch plan. De nieuwe bestemming wordt aangegeven in dit ruimtelijk uitvoeringsplan.

Artikel 5


24

25

G Op te heffen voorschriften Dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan heft volgende voorschriften op: Gewestplan Eeklo-Aalter (KB 24/03/78) - Artikel 5 §1.0, woongebieden - Artikel 8 §2.1.3., gebieden voor ambachtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen; -

Artikel 11 §4.1., agrarische gebieden Artikel 18 §7.3., reservatie- en erfdienstbaarheidsgebieden

H Ruimteboekhouding Gewestplanbestemming Gebied voor ambachtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen Bestemming in RUP

Oppervlakte 3,3 ha

Oppervlakte

Zone voor bedrijfsactiviteiten van historisch gegroeid bedrijf

6,8 ha

Zone voor groene buffer

2,5 ha

Dit betekent dat er een uitbreiding van 6 ha bedrijventerrein (inclusief bufferzones) is vastgelegd in onderhavig gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.



Historisch gegroeid bedrijf Lotus Bakeries te Lembeke

Recommend Documents