Eindrapportage
Project: “Realisatie starterswoningen” mei 2011 - oktober 2013
Steller Eigenaar Planning herziening Zaaknummer Versienummer 1
: M.J.M. van Schie - van der Putten : Ruimte : 13 3392
Versie datum 04-11-2013
Omschrijving voor wie versie is bestemd Overleg wethouder Brekelmans College Commissie Ruimte, Bereikbaarheid & Financiën Gemeenteraad
Inhoudopgave
Hoofdstuk 1: Opdracht .................................................................................................... 2 1.1 Inleiding ................................................................................................................... 2 1.2 Doel en resultaat ....................................................................................................... 2 1.3 Afbakening van het project, scope ............................................................................... 4 Hoofdstuk 2: Projectrealisatie ......................................................................................... 5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Fasering ................................................................................................................... 5 Van kantoorruimte naar starterswoningen .................................................................... 6 Borging in de organisatie ............................................................................................ 7 Rapportage en communicatie ...................................................................................... 7 Resultaten ................................................................................................................ 8
Hoofdstuk 3: Verantwoording ....................................................................................... 10 Hoofdstuk 4: Conclusies en afronding ........................................................................... 11 4.1 Conclusies .............................................................................................................. 11 4.2 Afronding ............................................................................................................... 12
1
Hoofdstuk 1: Opdracht 1.1 Inleiding De Noordwijkse starters kunnen door de schaarste op de woningmarkt zeer moeizaam een woning op de Noordwijkse woningmarkt kopen. Reden voor het college om in het collegewerkprogramma 2010-2014 het realiseren van 200 starterswoningen als één van de topprioriteiten aan te merken. Om hier concreet invulling aan te geven is in 2011 besloten een project in te richten. Dit project is gericht op koopstarterswoningen. De gemeenteraad heeft hiervoor een krediet ad € 111.600,-beschikbaar gesteld. In deze eindrapportage/overdrachtsdocument krijgt u een overzicht van de maatregelen die de afgelopen twee jaar zijn genomen, wordt u geïnformeerd over de bereikte resultaten en wordt verantwoording afgelegd over het beschikbaar gestelde krediet. Na vaststelling van deze voortgangsrapportage wordt het project verder uitgevoerd door de lijnorganisatie. Bij de behandeling van de voortgangsrapportage 2012 bleek dat het handhaven van “oude” teksten uit het projectplan met daarbij een update en nieuwe inzichten weergegeven in een afwijkende tekstkleur niet altijd duidelijk was. Om de leesbaarheid te bevorderen, is er dit keer voor gekozen niet voort te borduren op de vorige voortgangsrapportage maar u nieuwe teksten aan te bieden.
1.2 Doel en resultaat Om te beoordelen of de behaalde resultaten aan de verwachtingen voldoen, zijn hieronder eerst het doel, het resultaat, de scope en de kwaliteit opgenomen. Daarnaast komen ook verwante onderwerpen aan de orde. Maatschappelijk effect van het project Het maatschappelijk effect van het project is drieledig: 1. Doorstroming op de Noordwijkse woningmarkt bevorderen; 2. Continuïteit en evenwicht in de woningvoorraad binnen Noordwijk krijgen; 3. Jongeren in Noordwijk houden. Doelstelling van het project Het doel van het project: Het realiseren van 200 starterswoningen. Projectresultaat “In 2014 zijn er overeenkomsten afgesloten voor het bouwen van starterswoningen, zijn er starterswoningen gerealiseerd, is medewerking verleend aan particuliere initiatieven en zijn er 30 startersleningen verleend”. Toelichting: Ten aanzien van de hoogte van 200 te realiseren (lees: bouwen) starterswoningen spreekt het Woningbehoefteonderzoek voor de komende jaren over een verwachte totale nieuwbouwstroom van 86 woningen per jaar. Uitgaande van de voorgenomen differentiatie, zou dit 26 (30%) sociale woningen (huur tot € 650,-- en koop tot € 198.000,--) betreffen en 16 (20%) betaalbare koopwoningen (tot € 250.000,--). Op basis van deze verwachte bouwstroom zouden er jaarlijks ca. 18 koopstarterswoningen worden gerealiseerd, oftewel 72 nieuwbouw starterswoningen in vier jaar tijd. Gezien dit gegeven bleek het niet realistisch om te veronderstellen dat in de periode 2011 tot 2014 er 200 starterswoningen zouden zijn gebouwd. Daarom heeft de gemeenteraad besloten in te stemmen met de voorgestelde handelswijze om de doelstelling van 200 starterswoningen te realiseren door: a) het plegen van nieuwbouw, b) het ondersteunen van particuliere initiatieven en c) door het inzetten van startersleningen.
2
Doelgroep De nieuwe woningen zijn primair bedoeld voor Noordwijkse starters. De definitie van een Noordwijkse koopstarter is conform de definitie van de starterverordening VROM Starterregeling Noordwijk 2009: In de gemeente Noordwijk woonachtige verblijfsgerechtigde personen ouder dan 18 jaar met een maximum leeftijd van 40 jaar, die nog niet eerder de beschikking hebben gehad over een koopwoning en die tenminste drie jaar aaneengesloten met een woonadres staan ingeschreven of hebben gestaan in de gemeentelijke basisadministratie (GBA). Hiertoe worden ook gerekend koopstarters die eerder tenminste drie jaar aaneengesloten in Noordwijk hebben gewoond en binnen twee jaar na beëindiging van hun studie elders zich weer in Noordwijk willen vestigen, dan wel koopstarters die om andere redenen tot uiterlijk twee jaar na vertrek uit Noordwijk, ingaande uitschrijving woonadres GBA, terugkeren en in de deze periode uitsluitend een huurwoning, zelfstandig of onzelfstandig hebben gewoond of inwonend zijn geweest of die op het moment van aanvraag minimaal één jaar een zelfstandige huurwoning bewonen of deze verlaten. Toelichting: Er onderscheiden zich twee soorten starters: aan de ene kant huurstarters en aan de andere kant koopstarters die een sociale koop- of een goedkope koopwoning bemachtigen Ten aanzien van de definitie van een koopstarter moet worden geconcludeerd dat deze een minderheidsgroep onder de starters vormt en grotendeels gevormd wordt door doorstromers die veelal starter(huur)woningen achter laten. Er zijn dus feitelijk twee groepen starters: 1. De ‘gewone’ starters: dit is veruit de grootste groep, veelal jonger dan 25 jaar en zij hebben een jaarinkomen dat lager is dan € 25.000,--. Zij zijn vanwege hun inkomen in de praktijk aangewezen op de sociale huurvoorraad.; 2. De koopstarters: dit zijn ‘huishoudens die geen zelfstandige koopwoning’ achterlaten. Voor de meeste starters op de woningmarkt is een koopwoning in de huidige woningmarkt niet bereikbaar. Voor koopstarters geldt echter dat zij ook een huurwoning mogen achterlaten en dan dus al een stukje wooncarrière hebben doorlopen en daarmee hopelijk ook een looncarrière hebben doorgemaakt. De starterkoopmarkt bestaat dus uit huishoudens die: • of een vrij hoog startsalaris kennen en een zelfstandige koopwoning willen gaan bewonen • óf al een zelfstandige huurwoning hebben en salaris- (en eventueel vermogens)groei hebben doorgemaakt • óf andere financiële bronnen hebben (spaargeld, giften, financiering door familie) In de meeste gevallen gaat het om starters die tenminste 25 en vaak ook 30 jaar of ouder zijn. Deze bevindingen sluiten aan bij de evaluatie van de starterkooplening 2012. Hoewel ook het laatste jaar een tendens te zien is dat ook jongere starters een startkooplening aanvragen.
Doelgroepenbeleid Bij aanvang van het project leidde de realisatie van starterkoopwoningen niet per definitie tot toewijzing aan Noordwijkse starters. Dit kon wel door toepassing van Lokaal Maatwerk indien het een sociale koopwoning onder de prijsgrens van € 170.225,-- betrof. Sinds dit jaar is het mogelijk via het doelgroepenbeleid hier sturing aan te geven. In de vastgestelde doelgroepenverordening worden niet alleen doelgroepen vastgelegd, maar ook de periodes waarbinnen deze woningen voor de doelgroepen in stand moeten worden gehouden. Voor de doelgroepenverordening is de Huisvestingsverordening Noordwijk 2009 uitgangspunt. Met deze verordening wordt ook de sociale koop tussen € 172.500,-- en de € 201.000,-- gereguleerd. Hiermee is vastgelegd dat deze categorie sociale koopwoningen bij voorrang aan Noordwijkse starters toegewezen kunnen worden. Het is voor het type woning waar het hier om gaat de verwachting dat er binnen de doelgroep lokale starter een koper kan worden gevonden. Doel en beleid is de sociale woning te plaatsen bij de lokale starter. Nadat eerst de woningen zijn aangeboden aan lokale starters, worden de woningen vervolgens aangeboden aan de lokale doorstromers omdat hiermee de doorstroming op de Noordwijkse woningmarkt wordt bevorderd. Vervolgens worden de woningen aangeboden aan de regionale starters.
3
In de verordening zijn voor deze sociale koop- en huurwoningen de instandhoudingstermijnen vastgelegd. Hiermee wordt bepaald aan wie deze woningen moeten worden toegewezen binnen de instandhoudingstermijn. Voor de opgenomen maximale termijnen is gekozen om te waarborgen dat de sociale woningen zo lang mogelijk voor de sociale woningvoorraad worden behouden. Kwaliteit starterswoning Programma van eisen (PvE) starterswoning: Voor appartementen geldt een gebruiksoppervlakte van 60 m² en voor eengezinswoningen 70 tot 90 m². De woningen vallen in het segment sociale koop en worden binnen marktconformiteit gerealiseerd. Dit PvE vormt een richtlijn om plannen te beoordelen en geldt dus niet als strikte eis. Toelichting: Bij de aanvang van het project is aangegeven dat in eerste instantie wordt gedacht aan 1 á 2kamerwoningen met een gebruiksoppervlakte van 40 m2 en een prijs van € 145.000,-- . Echter uit het Woningbehoefteonderzoek(WBO) blijkt dat de meeste koopstarters die belangstelling hebben voor een nieuwbouwwoning van rond de € 145.000,-- een woning met minimaal drie kamers wensen. Slechts 40 van de 855 starters willen een dergelijke woning met slechts één of twee kamers kopen. Het eerder bedachte Programma van Eisen is dus niet passend bij de wensen van de koopstarters. In het WBO is ook gekeken naar eisen die starters stellen aan een (koop)woning. De conclusie is dat voor nieuwbouw koopstarterswoningen het volgende PvE geldt: 1. Woninggrootte: de woning moet minimaal 3 kamers hebben. In de praktijk betekent dit een woninggrootte van tenminste 60 m2 voor appartementen. Eengezinswoningen zullen minimaal tussen de 70 en de 90 m2 groot zijn. De gemeenteraad heeft bij vaststelling van het PvE ingestemd met de maatvoering maar heeft besloten het aantal kamers niet op te nemen; 2. Prijscategorie: In aansluiting op de in 2012 aangescherpte Verordening tot wijziging van de verordening VROM startersregeling Noordwijk 2009 is in eerste instantie de grens van € 250.000,-- aangehouden. Het WBO geeft echter aan dat slechts 20% van de koopstarters zich op het segment boven € 200.000,-- richt, waarvan een klein deel zich dan nog richt op woningen die duurder zijn dan € 250.000,--. Een belangrijk deel van de vraag ligt bij woningen die minder dan € 160.000,-- kosten. Derhalve is de prijscategorie voor starters bepaald op het niveau van sociale koop € 201.000,-- ; 3. Marktconformiteit: in aansluiting op de punten 1 en 2 wordt in het PvE opgenomen dat de prijs/kwaliteitverhouding marktconform moet blijven. Dat wil zeggen dat er geen goedkope woningen worden gecreëerd door het verlagen van de grondprijzen, omdat dit de facto leidt tot een subsidie aan de eerste woningeigenaar. Woningprijzen hebben namelijk de neiging zich aan te passen aan soortgelijke woningen op de bestaande markt. 4. Overige: de eigendomsvorm (koop, koopwoning met korting of huurkoop) en het woningtype (eengezins of meergezins) zijn niet bepalend als criterium voor een starterkoopwoning. Ook is niet bepalend of een woning feitelijk door een starter wordt betrokken. Als criterium geldt dat een woning in eerste instantie als starterswoning in de markt is gezet. Mocht dat niet tot verkoop leiden, dan is de eigenaar uiteraard vrij de woning aan andere woningzoekenden te verkopen.
1.3 Afbakening van het project, scope Het project heeft raakvlakken met de raadsvoordracht Jongerenhuisvesting gemeente Noordwijk van 30 september 2009. Dit dossier zal bij de realisering van starterswoningen worden betrokken. De eerste fase van de verkenning van zoeklocatie Harlekijn valt wel onder de scope maar voor de nadere verkenning (definitiefase) is een separaat project gestart. Niet tot de opdracht van dit project behoren het woningbehoefteonderzoek, de Doelgroepenverordening en de nota Starten met wonen. Deze onderdelen zijn door de afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling behandeld en zijn essentieel voor het projectresultaat. Om u een compleet beeld te geven, zijn alle bovengenoemde onderdelen wel in beeld gebracht in hoofdstuk 2, Projectrealisatie.
4
Hoofdstuk 2: Projectrealisatie 2.1 Fasering Als eerste is er een locatieonderzoek verricht met als doel een overzicht/kaart op te stellen met alle mogelijke locaties. In het locatieoverzicht is tevens aangegeven wanneer de start van de ontwikkeling verwacht wordt, wie de eigenaar is en of er mogelijkheden zijn starterswoningen te realiseren. Het document heeft een dynamisch karakter ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen/initiatieven. Gezien de vertrouwelijkheid is de laatste update van het overzicht geanonimiseerd bijgevoegd. Bij het bestuderen van het locatieoverzicht zijn er verschillende maten van invloed te onderscheiden. Bij locaties in eigendom van de gemeente is de invloed groot en bij locaties in eigendom van derden is er een beperkte mate van invloed op de te realiseren woningen. Vanuit die benadering is het project opgedeeld en gefaseerd. Deze deelprojecten worden parallel aan elkaar uitgevoerd. Hieronder is per deelproject omschreven hoe de opdracht bij aanvang van het project luidde en vervolgens is het resultaat vermeld. Deelproject 1: Gemeente als eigenaar van de grond Opdracht: Bij aanvang van het project is bepaald dat de resultaten bij dit deelproject zou moeten zijn: een definitie van de doelgroep, programma van eisen van een starterswoning en een opdracht van het college aan de ambtelijk opdrachtgever om binnen de betreffende projecten starterswoningen te realiseren. Resultaat: In hoofdstuk 1 heeft u kunnen lezen dat de doelgroep en de kwaliteit van de starterswoning is bepaald. Hierbij is een toelichting opgenomen Aan de hand van deze gegevens en uit het locatieoverzicht blijkt dat project Offem Zuid het meest geschikt is om starterswoningen te bouwen. Er is opdracht gegeven om ten minste 30 starterswoningen in Offem Zuid te realiseren. De verwachting is dat deze taakstelling ruimschoots zal worden gerealiseerd.
Deelproject 2: Grond in eigendom van derden Opdracht: De invloed op realisatie van starterswoningen wanneer de grond in eigendom is van derden is beperkt. Bij aanvang van het project beschikte de gemeente slechts over de mogelijkheid om het bestemmingsplan als sturingsinstrument in te zetten. Onderzocht moest worden waar de ruimte zit, welke behoefte er leeft en welke obstakels er zijn om te komen tot één of meerdere financiële, juridische en/of planologische instrumenten (MGE-constructie, Koop-goedkoopstructuur, functiemenging, topkostensubsidie). Resultaat: In de aanbevelingen van het college op het Woningbehoeftenonderzoek dat door de afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling is vormgegeven, is een aantal instrumenten de revue gepasseerd. De gemeenteraad heeft bij het vaststellen van de geactualiseerde woonvisie d.d. 29 maart 2012 besloten nader uitwerking te geven aan de volgende instrumenten: starterslening, prestatieafspraken met de NWS tav verkoop kleine huurwoningen en stimuleren MGE-woningen door marktpartijen: 1. startersleningen: Inmiddels is er besloten € 1.500.000,-- beschikbaar te stellen voor startersleningen. Deze lening van € 30.000,-- was alleen beschikbaar voor Noordwijkers die een bestaande woning kochten met een maximale aanschafwaarde van € 250.000,--.. Inmiddels is besloten de starterslening ook te verlenen voor nieuwbouw woningen. Daarnaast
5
draagt het Rijk nu ook bij met 50% per starterslening. Dit betekent een aanzienlijke verruiming van het aantal te verlenen startersleningen; 2. Stimuleren MGE-woningen door marktpartijen: het college heeft zich voorgenomen om in gesprekken over de ontwikkeling van locaties nadrukkelijk te wijzen op de wenselijkheid van het aanbieden van MGE (maatschappelijk gebonden eigendom)-constructies. Daarbij zijn verschillende variaties in eigendom(sverhoudingen) denkbaar. Tot op heden hebben marktpartijen geen gebruik gemaakt van deze constructie. Ook de Noordwijkse Woningstichting (NWS) behoort tot dit deelproject. De NWS heeft aangegeven dat zij, mede gezien de opbouw van haar bestaande woningvoorraad, niet voornemens is om bij nieuwbouw kleine woningen te gaan realiseren. Maar dat zij zich vooral richt op grotere huurwoningen, die bij voorkeur ook levensloopbestendig zijn. De NWS zal door deze beleidslijn dus niet bijdragen aan het realiseren van starterkoopwoningen. Met de NWS is in het kader van de Prestatieafspraken wél gesproken over de verkoop van kleinere woningen uit haar bezit. Het afgelopen jaar hebben er verschillende gesprekken plaatsgevonden tussen de portefeuillehouder en de NWS. Uiteindelijk hebben deze gesprekken ertoe geleid dat zij bereid zijn de komende periode investeringsgelden voorde realisatie van sociale huurwoningen in te zetten. Dit is vertaald in de Prestatieafspraken 2013 – 2017. 3. Prestatieafspraken NWS 2013 - 2017: met de NWS is afgesproken dat zij in de bestaande voorraad 17 woningen verkopen waarbij de mogelijkheid van corporatie startersleningen en duurzaamheidsleningen worden onderzocht;
Deelproject 3: Zoeklocatie Opdracht: Een derde deelproject is het aanwijzen van een zoeklocatie voor het bouwen van starterswoningen. Uit het locatieoverzicht kwam het Harlekijn-terrein, Ludolph Berkemeierstraat als geschikte locatie voor starterswoningen naar voren. Resultaat van dit deelproject is een verkenning naar de haalbaarheid. Hierbij zou ook gekeken worden naar de mogelijkheden om goedkoper te bouwen met toepassing van innovatie. Tevens moest worden beoordeeld of de locatie geschikt zou zijn voor seniorenwoningen. Resultaat: Naar aanleiding van de verkenning heeft de gemeenteraad op 28 augustus 2013 geconcludeerd dat het Harlekijn-terrein deze locatie niet geschikt is om starterswoningen te realiseren. Op advies van de commissie voor Ruimte, Bereikbaarheid en Financiën heeft de gemeenteraad besloten de grond van Ludolph Berkemeierstraat 24a te verkopen met behoud van de maatschappelijke bestemming. De exploitatieopbrengst zal worden toegevoegd aan het Volkshuisvestingfonds.
2.2 Van kantoorruimte naar starterswoningen De wens om de leegstand in kantoorruimte aan te pakken bleek een mogelijkheid om ook een bijdrage te kunnen leveren aan het projectdoel: Het realiseren van 200 starterswoningen in vier jaar tijd. Met de vaststelling van de nota: “Starten met wonen” heeft de gemeenteraad op 25 september 2013 de kaders vastgesteld voor het transformeren van kantoorruimte naar woonruimte. Inmiddels zijn een tweetal aanvragen in behandeling genomen. Bij verzoeken voor het omzetten van (kantoor)gebouwen naar woonruimte, is besloten voor wat betreft het percentage 30% sociaal dat alles in de sociale verhuur moet worden gerealiseerd. Het overige deel kan in koop dan wel huur worden gerealiseerd ten behoeve van het segment starterswoningen. Voor het omzetten van (kantoor)gebouwen naar woonruimte worden, naast de vastgestelde volkshuisvestelijke uitgangspunten zoals opgenomen in de actualisatie van de woonvisie 2012, de Huisvestingsverordening 2009, de Doelgroepenverordening en de toetsingskaders van de overige betrokken disciplines toegepast.
6
2.3 Borging in de organisatie In de “Handreiking aansturing ruimtelijke programma’s en projecten” zijn de functies, de daarbij behorende taken en verantwoordelijkheden, de besturings- en informatielijnen en de samenwerking van de projectorganisatie met de lijnorganisatie beschreven.
Projectteam: Bestuurlijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtgever:
wethouder B. Brekelmans afdelingsmanager Ruimte, J.W. Aardoom
Naam
Rol
M. van Schie
Projectleider
H. Ligtvoet
Projectassistent
C. Sonke
Sr. Beleidsmedewerker Volkshuisvesting
A. Distelbrink
Stedenbouwkundige
R. Prins
Financieel consulent
S. van Emmerik
Sr. Beleidsmedewerker grondzaken
T. van Heemst
Sr. Beleidsmedewerker Communicatie
H. Bedijn
Coördinator vergunningen
2.4 Rapportage en communicatie Rapportage Zoals al eerder is aangegeven, heeft een belangrijk accent gelegen bij het woningbehoeftenonderzoek. Vanuit de afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling zijn in dit kader bijeenkomsten geïnitieerd en gecoördineerd. Hierbij waren programmamanagers, projectleiders en medewerkers grondzaken vertegenwoordigd. Tijdens deze bijeenkomsten waren de starterswoningen ook steeds onderwerp van gesprek. De noodzaak om als projectgroep eens per maand bij elkaar te komen, was niet aanwezig. Met de onderscheidende projectgroepleden en collega’s van Maatschappelijke Ontwikkeling in het bijzonder, heeft bilateraal overleg plaatsgevonden. Jaarlijks is de gemeenteraad door middel van een voortgangsrapportage geïnformeerd.
Communicatie In 2011 heeft binnen de organisatie een kick off bijeenkomst plaatsgevonden om intern het collegebeleid en het projectplan te communiceren. Medewerkers uit verschillende disciplines zijn over het project geïnformeerd en de wethouder benadrukt particuliere initiatieven te faciliteren bij hun plannen om starterswoningen te realiseren. Voor het tweede deelproject (grond in eigendom van derden) was het van belang ook de particuliere initiatiefnemers te bereiken. Met een traditionele bouwborrel heeft het college ontwikkelaars, makelaars bijgepraat over het belang van het project.
7
2.5 Resultaten Ten behoeve van de doelstelling zijn de volgende voorwaardenscheppende maatregelen genomen: • • • • • • •
Opstellen locatieoverzicht Vaststellen beïnvloedingsinstrumenten: Vaststellen Programma van eisen starterswoning: Verlenen opdracht van 30 woningen in Offem Zuid: Doelgroepenbeleid (niet onder de scope van het project) Zoeklocatie Harlekijntje (niet onder de scope van het project) Nota Starten met wonen (niet onder de scope van het project)
Gerealiseerd: (terugkerend) maart 2012 mei 2012 mei 2012 mei 2013 augustus 2013 september 2013
De doelstelling van 200 koopstarterswoningen wordt op verschillende wijze gerealiseerd. Naast het bouwen van starterswoningen worden door particuliere initiatieven koopwoningen toegevoegd, bijvoorbeeld door de verkoop van huurwoningen of van woningen die door instellingen werden beheerd (Springtij, NWS, St. Jeroenspark). Bovendien stimuleert de gemeente Noordwijk door middel van de starterslening actief het verwerven van koopwoningen door starters. Dit alles leidt tot de in figuur 1 opgenomen getallen, waarbij wordt opgemerkt dat de planning voor de komende jaren conservatief is geraamd. Als criterium hierbij geldt dat een woning in eerste instantie als starterswoning in de markt is gezet. Niet bepalend is dus of een woning feitelijk door een starter wordt betrokken. In 2013 is daar ook de mogelijkheid van het ombouwen van kantoren naar woningen bijgekomen.
Nieuwbouw - Morgenster (31) - De Hagen, vd Wiel (15) - De Hagen, ACL (14) - De Hagen, vd Wiel (28) - Jan de Ridderstraat (13) - Hof van Abel (13) Particuliere initiatieven/NWS - Springtij (25) - St Jeroenspark (9) - Katwijksestraat (17) Startersleningen
Gerealiseerd of zeker gesteld 114
Beoogd komende jaren (indicatief) 14
51
10
23
25
36
Offem Zuid
Tenminste 30
Kantoren naar woning
(Indicatief) 58
TOTAAL Totaal gerealiseerd en beoogd:
218
107 325 woningen Figuur 1
Toelichting op het overzicht. Nieuwbouw, gerealiseerd of zeker gesteld: Het geformuleerde projectresultaat stelt dat er in 2014 overeenkomsten moeten zijn afgesloten voor het bouwen van starterswoningen en dat er starterswoningen zijn gerealiseerd. De woningen die hieraan voldoen zijn in deze kolom opgenomen. Nieuwbouw, beoogd komende jaren: De beoogde nieuwbouw bestaat uit woningen die mogelijk verwacht worden.
8
Startersleningen, gerealiseerd of zeker gesteld: Op basis van de vorige regeling zijn er 36 startersleningen verleend. Deze zijn niet in het totaal meegeteld omdat de regeling is ingesteld voordat de projectopdracht is gegeven. Feitelijk draagt de vorige regeling wel bij om starters te ondersteunen bij de aankoop van hun eerste koopwoning. Sinds het in werking treden van de nieuwe startersregeling (per 1 mei 2012) zijn 23 leningen verstrekt. Op dit moment (peildatum 1 oktober 2013) zijn 7 aanvragen voor een lening in procedure. Naar verwachting zal het aantal aanvragen de komende periode verder toenemen aangezien de regeling is uitgebreid en ook nieuwbouwwoningen in aanmerking komen. Ook de positieve ontwikkelingen op de huizenmarkt kunnen ervoor zorgen dat de vraag naar startersleningen toeneemt. Particuliere initiatieven/NWS, gerealiseerd of zeker gesteld: Het betreft hier bestaande woningbouw die door splitsing tot startersappartementen geschikt zijn gemaakt. Hierbij is ook de prestatieafspraak voor de periode 2013 tot 2017 met de NWS opgenomen. Particuliere initiatieven, beoogd komende jaren en Van kantoren naar wonen, beoogd komende jaren: Er zijn diverse particuliere initiatieven bij de gemeente bekend, die niet allemaal even hard zijn. Deze raming kan wat positiever en wat negatiever uitvallen. Op dit moment zijn er twee aanvragen bij de gemeente in behandeling.
9
Hoofdstuk 3: Verantwoording Verantwoording uren periode 1 mei 2011 – 30 september 2013
Projectorganisatie Stedenbouw Grondzaken Financiën Volkshuisvesting Communicatie Vergunningen Openbare werken Totaal:
Begrote uren 1.001 uur 72 42 38 68 48 38 0 1.307 uur
Daadwerkelijke uren 965:45 18:00 17:00 0:00 3:00 2:45 0:00 5:00 1011:30 uur
Verantwoording financiën periode 1 mei 2011 – 30 september 2013
Projectorganisatie Beleidsafdelingen Communicatie Overhead Onvoorzien 10% Totaal:
Begroting € 81.500,-€ 15.000,-€ 5.000,--,-€ 10.100,-€ 111.600,--
Verantwoording € 82.615,-€ 3.591,-€ 287,-€ 3.536,-€ 7.020,-€ 97.049,--
Bij het opstellen van de begroting aan het begin van het project was de periode tot begin 2012 het meest concreet. De kredietaanvraag richtte zich dan ook tot de periode 1 mei 2011 - 1 juli 2012. Doordat zowel het woningbehoefteonderzoek als de bepaling van de instrumenten door de lijnorganisatie is uitgevoerd, is het verstrekte krediet meer dan toereikend geweest voor de gehele projectperiode 2011 - 2013. En bleek ook toereikend voor de eerste fase van bij de verkenning van de zoeklocatie. Voorgesteld wordt het restant-bedrag ad €12.552,-- (€ 111.600,-- minus € 97.048,-- en de overhead 2013 ca € 2.000) terug te laten vloeien in de Reserve Volkshuisvestingsfonds.
10
Hoofdstuk 4: Conclusies en afronding
4.1 Conclusies •
In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de situatie voor koopstarters in de periode 2010 – 2013 behoorlijk is gewijzigd. Door de sterk veranderde omstandigheden op de koopmarkt en aanpassingen van het Rijksbeleid zijn er verbeteringen en verslechteringen opgetreden. Onderstaande figuur toont de belangrijkste wijzigingen.
+ gegroeid woningaanbod En dalende prijzen
- tijdelijke arbeidscontracten bemoeilijken hypotheek
+ extra aanbod Startersleningen
- aangescherpte hypotheek voorwaarden
+ / - verkoop bezit corporaties en beleggers
• • •
•
•
•
Met de instrumenten en het beleid dat de afgelopen jaren binnen Noordwijk is ontwikkeld, is het mogelijk gemaakt om 218 koopwoningen voor de (oudere) koopstarter bereikbaar te maken; Starterswoningen blijken over het algemeen onder de huidige omstandigheden niet marktconform te realiseren. Bij alle gerealiseerde nieuwbouw is er op de één of andere manier een financiële bijdrage door de gemeente geleverd; Het blijft lastig om goedkope woningen als starterswoning voor volgende kopers in de markt te houden. Ook het werken met een kettingbeding biedt wel financiële compensatie maar zorgt er uiteindelijk niet voor dat de starterswoning behouden blijft. Is een woning eenmaal op de vrije markt, dan vindt veelal verkoop aan de hoogste bieder plaats. Doordat er wel verhuisstromen op gang komen, biedt dit uiteindelijk wel kansen voor starters; Er zijn niet veel resultaten geboekt in het kopje “particulier initiatieven” in de tabel in 2.5. Bij de drie genoemde projecten zijn/worden huurwoningen omgezet naar sociale koopwoningen. Dat betekent dat geen nieuwe woningen aan de voorraad worden toegevoegd, maar verschuift de eigendomssituatie; Marktpartijen maken in de praktijk geen gebruik van MGE constructies om hun woningen te verkopen. In het verleden hebben sommige ontwikkelaars aangegeven dit wel te willen doen. De veranderde economische omstandigheden maken dit lastiger. Daarbij speelt ook dat ontwikkelaars niet zijn uitgerust om hier uitvoering aan te geven; Ook voor woningcorporaties is het lastiger om MGE constructies in te zetten, wegens landelijke aangescherpte regelgeving (Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De NWS heeft aangegeven geen nieuwe MGE woningen te zullen realiseren;
11
• • • • •
De starterslening is het meest effectief gebleken. De doelgroep wordt bereikt en doordat de lening wordt terugbetaald, kan deze opnieuw worden ingezet; Aan het beleid blijkt de beste sturing te kunnen worden gegeven door gemeentelijke locaties voor starters aan te wijzen. Hierbij wordt opgemerkt dat dit in mindere mate geldt voor zgn. inbreilocaties; Parkeernormen bemoeilijken realisatie van starterswoningen in de gevallen waar het herbestemming betreft; Door de veelheid aan regels is het bij ontwikkelingen lastig om aan alle gestelde regels te voldoen; Door het omzetten van kantoorruimte naar starterswoningen ontstaat er een breder aanbod voor starters op de sociale woningmarkt.
4.2 Afronding Uit de conclusie blijkt dat bij de koopstarterwoningen het tekort aan financiële middelen het grootste probleem is. De starterslening is daarom het meest effectieve instrument gebleken om daarmee de vraag te stimuleren. Aan de aanbodkant lijkt het omzetten van kantoorruimte kansrijk, maar het is nog te vroeg om hierover conclusies te trekken. Het bouwen van nieuwe starterswoning blijkt nauwelijks marktconform te gebeuren. De leerpunten uit dit project zullen te zijner tijd worden betrokken bij het formuleren van nieuw huisvestingsbeleid.
12
