Použití tržního ocenění pro akvizice a fúze

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Použití tržního ocenění pro akvizice a fúze v oblasti developmentu Bakalářská práce

Autor:

Václav Thoss makléř, realitní makléř

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Vladimír Klimeš

Duben, 2011

2

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 27.04.2011

Václav Thoss

3

Poděkování: Rád bych tímto poděkoval svému vedoucímu práce ing. Vladimíru Klimešovi za odbornou pomoc při zpracování této bakalářské práce, dále pak ing. Petru Ortovi za velmi hodnotný výklad při přednáškách v oboru oceňování. Dále děkuji společnosti HOCHTIEF Development Czech Republic s.r.o., kde jsem po dobu svého zaměstnání nasbíral řadu praktických zkušeností z oblastí developmentu a oceňování akvizicí a fúzí.

Anotace: Jméno a příjmení autora:

Václav Thoss 4

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Pouţití trţního ocenění pro akvizice a fúze Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Ing. Vladimír Klimeš

Počet stran:

61

Počet příloh:

4

Klíčová slova:

Metodologie Definice základních pojmů Výskyt akvizicí a fúzí v oblasti developmentu Náklady na posouzení akvizicí a fúzí Sloţení týmu pro posouzení akvizicí a fúzí Trţní ocenění dle modelu developerské společnosti Identifikace potenciálních rizik

Annotation: Author:

Václav Thoss

Institution:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Thesis denomination:

The Market Value Method and its Application to Mergers and Acquisitions Bachelor thesis

Thesis supervisor:

Ing. Vladimír Klimeš

Number of pages:

61

Number of enclosures:

4

Keywords:

Methodology Keyword definition Mergers and acquisitions in real estate development Merger and acquisition appraisal cost Merger and acquisition appraisal team composition Market value method used by real estate developers Potential risk identification

5

Osnova Osnova

6

Úvod

7

1.

Volba metodologie

9

2.

Definice základních pojmů

11

3.

Výskyt akvizicí a fúzí v oblasti developmentu

12

3.1

Nestátní oblast

12

3.2

Státní oblast

17

3.3

Potenciální příleţitosti

17

3.4

Důvody ubolňování nemovitostí, portfolií, developerských projektů na trh

19

4.

5.

6. 7.

Náklady na posouzení akvizicí a fúzí

19

4.1

Základní principy českého nemovitostního práva

19

4.2

Due diligence

23

4.3

Náklady na provedení due diligence

26

4.4

Časová náročnost

27

Sloţení týmu pro posouzení akvizicí a fúzí

28

5.1

Sloţení týmu dle odbornosti

28

5.2

Sloţení týmu dle typologie lidí

28

5.3

Externí a interní zdroje

33

Trţní ocenění dle modelu developerské společnosti

33

6.1

36

Ocenění akvizice pozemku s přidanou hodnotou - kancelářský objekt

Identifikace potenciálních rizik

38

7.1

Územní plán

39

7.2

Stavební náklady, demolice, kontaminace

40

7.3

Finanční náklady, podmínky financování

40

7.4

Účastníci stavebního řízení

41

7.5

Formální vady vydaných rozhodnutí

41

7.6

Certifikát autorizovaného inspektora

41

7.7

Vývoj trhu (trendy, nájmy, prodejní ceny, yield), konkurence

42

Závěr

60

Seznam literatury

60

Přílohy

61

6

Úvod Development, akvizice a fúze vţdy patřily k oblastem mého zájmu. Jiţ 10 let působím na trhu s nemovitostmi a aktivně se podílím na přípravách a realizacích developerských projektů převáţně v Praze. Nedílnou součástí mé práce je nacházet nové příleţitosti a vyhodnocovat potenciální rizika. Z tohoto důvodu jsem se rozhodl pro výběr tématu „Pouţití trţního ocenění pro akvizice a fúze“. Tato práce zahrnuje teoretické, ale i ryze praktické poznatky. Cílem mé bakalářské práce je poukázat na pouţití trţního ocenění v oblasti developmentu před rozhodnutím akvizice nového projektu, popř. fúze projektové společnosti s poukázáním na proces prověření, rizika a vyhodnocení potenciálu. Tato práce vychází z lokálních podmínek na českém trhu a je zaměřena především na lokalitu Praha a blízké okolí. Informace a poznatky obsaţené v této práci mohou být přínosem pro všechny společnosti, které jsou přímo, či nepřímo propojené s realitním trhem. V neposlední řadě mohou být přínosné i pro banky, které lépe pochopí subjektivní ocenění akvizice (nemovitosti) z pohledu developerské společnosti, které bývá méně optimistické, neţ-li ocenění trţní pro účely financování. Tento přínos by měl vyvolat vyšší tlak na risk management bank při posuzování rizik projektu, potaţmo financování, a ve vytvoření reálné exitové strategie nemovitosti (projektu) v případě nedodrţení podmínek úvěru. Bakalářskou práci jsem rozdělil do sedmi hlavních částí. V první kapitole teoretickým způsobem popisuji metodologii pro ocenění, které jsem pouţil jako příklad ve své práci. Ve druhé kapitole uvádím stručnou definici pojmů, které jsou v práci obsaţeny a mají vysokou důleţitost pro pochopení obsahu práce. Ve třetí kapitole poukazuji na moţné příleţitosti na trhu. Ve čtvrté kapitole poměrně podrobně popisuji základní principy českého nemovitostního práva, dále pak proces due diligence a náklady s tím spojené. Pátá kapitola mírně odlehčuje poměrně pesimistický pohled na všechna moţná rizika z předchozí kapitoly. Jelikoţ však úspěšnost kaţdé transakce závisí hlavně na lidech v týmu, povaţoval jsem za důleţité doporučit z vlastní zkušenosti mix osobností, který je vhodný pro akvizice a fúze. V šesté kapitole se zabývám hlavní myšlenkou této práce, kterou je tzv. subjektivní ocenění developerem (investorem). V příloze pak připojuji modelový případ ocenění. V sedmé kapitole jsem se snaţil postihnout často se objevující rizika projektů s nutným uceleným přehledem o stávajícím rezidenčním a kancelářském trhu.

7

Pro tuto práci jsem vycházel především z těchto publikací: Oceňování nemovitostí na trţních principech od Petra Orta, Občanský zákoník, Obchodní zákoník, Stavební zákon, Průvodní zpráva územního plánu hlavního města Prahy a norma DIN 276/06.93. Dále jsem vycházel z informací z přednášek společností Deloitte a SP Audit s.r.o., které se zaměřovaly převáţně oblast due diligence. Právní oblast jsem řešil s renomovanou právní kanceláří Kinstellar a právní kanceláří bnt-pravda & partner. Sporné oblasti ve výkladu Stavebního zákona jsem projednával při osobním jednání s Ing. Marcelou Pavlovou na Ministerstvu pro místní rozvoj. Jako zdrojová data pro analýzu kancelářského a rezidenčního trhu jsem pouţil údaje od Českého statistického úřadu (dále jen ČSÚ), realitních společností King Sturge, CBRE, DTZ a data společnosti HOCHTIEF Development Czech Republic s.r.o. (dále jen HTD ČR) a poradenské společnosti REAS. Pro specifikaci typologie lidí jsem pouţil materiály německé konzultantské společnosti CAAT (Consulting Agency and Training). Pro modelové ocenění jsem vyuţil veřejně přístupný informační systém EIA a business model společnosti HOCHTIEF Development Czech Republic s.r.o.

8

1. Volba metodologie Tržní ocenění Pro vlastní trţní ocenění akvizicí byly pouţity základní metodologické přístupy v podobě:  Reflexe (pozorování)  Indukce a dedukce  Analogie  Analýza a syntéza Výnosová stránka akvizice byla prověřena analýzou trhu a dalšími dostupnými, agregovanými daty. Business model Pro výpočet trţního ocenění byl pouţit business model koncernové společnosti HOCHTIEF AG. Tento business model vychází z metodologie dle DIN 276/06.93. S touto normou se zjišťují investiční náklady pro stavbu, opatření ke zřízení, přestavbu a modernizaci staveb včetně všech přitom vznikajících výloh (nákladů). Náklady1 Způsoby zjišťování nákladů:  odhad nákladů,  výpočet nákladů,  předpoklad nákladů,  zjištění nákladů Odhad nákladů: Na rozdíl od výpočtu nákladů, od předpokladu nákladů a stanovení nákladů se u odhadu nákladů nezjišťují ţádné jednotlivé výkony. Pouţívá se nejméně 1. úrovně členění nákladů ze sedmi nákladových skupin. Přípustné je i rozčlenění do dalších úrovní členění nákladů. Výpočet nákladů: Byl zaveden přídavně k odhadu nákladů, aby se vyuţilo výhod pouţití empirických hodnot a eventuálně k dispozici existujících paušalizovaných údajů také pro závazné zjišťování nákladů, které jiţ spočívá na podrobných výpočetních podkladech. Předpoklad nákladů:

9

V předpokladu nákladů se zjišťují náklady, které je třeba očekávat, metodou soupisu nabídek zhotovitelů, vlastních kalkulací, výpočtů honorářů a poplatků jakoţ i jiných nákladů, které jiţ vznikly za pozemek, jeho technickou přípravu pro stavbu a předcházející stavební vedlejší náklady. Předpoklad nákladů je vhodný téţ ke kontrole nákladů tím, ţe se porovnává a kontroluje, zda odhadované náklady souhlasí s náklady zjištěnými při výpočtu nákladů. Zjištění nákladů: Metoda „Zjištění nákladů“ slouţí ke zjištění a důkazu skutečně vzniklých nákladů. Má dokumentární charakter a je vhodná pro porovnávání nákladů. Při zjištění nákladů se v systematice členění nákladů uspořádají a shrnou veškeré knihami či seznamy prokázané a zúčtovacími podklady prokázané náklady. Z vyhodnocení vícero zjištění nákladů stejnorodých stavebních objektů lze vyvodit empirické hodnoty, které umoţňují nákladové srovnání mezi ještě nerealizovanými a realizovanými stavebními záměry. Skladba členění nákladů: Pro 1. úroveň členění nákladů platí sedm níţe uvedených nákladových skupin: (Obsah nákladových skupin je uveden v příloze č.1) 100 Pozemek 200 Úprava a technická příprava stavebního pozemku 300 Stavba – stavební konstrukce 400 Stavba – technická zařízení 500 Vnější úpravy pozemku 600 Vybavení a umělecká díla 700 Vedlejší stavební náklady

1

DIN 276/06.93 10

2. Definice základních pojmů Tržní ocenění2 Cílem trţního ocenění je zjištění trţní hodnoty majetku k datu ocenění v běţném obchodním styku za daného právního stavu. Akvizice3 „Akvizice znamená z právního hlediska nějaké získání majetku převodem práv k tomuto majetku. V praxi to znamená obvykle to, ţe jedna obchodní společnost (akvizitér) získá veškerá pasiva a aktiva jiné (kupované) společnosti a zachová při tom svojí identitu.“ Fúze4 „Fúze je spojení dvou nebo více firem, z nichţ ţádná právně nezaniká a všechny nadále podnikají společně.“ Související pojmy: Synergický efekt5: „Synergický efekt můţeme vyjádřit rovnicí 2 + 2 = 5. Tato rovnice vyjadřuje skutečnost, ţe součet hodnot jednotlivých majetků před provedenou fúzí nebo jiným způsobem sloučení je menší neţ hodnota spojeného celku.“ Datum akvizice6 Datum, kdy nabyvatel fakticky získal kontrolu nad nabývaným podnikem. Due diligence7 Due diligence je proces zjišťování informací pro podporu investičního rozhodnutí. SPV (Special Purpose Vehicle) SPV je účelově zaloţená společnost (s.r.o. nebo a.s.) určená pro speciální účel. Někdy hovoříme o tzv. „projektové společnosti“.

2 3 4 5 6 7

(Zdroj: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, PhD., BIVŠ, Praha 2007, ISBN 978-80-7265-101) (Zdroj: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, PhD., BIVŠ, Praha 2007, ISBN 978-80-7265-101) (Zdroj: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, PhD., BIVŠ, Praha 2007, ISBN 978-80-7265-101) (Zdroj: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, PhD., BIVŠ, Praha 2007, ISBN 978-80-7265-101) (Zdroj: Deloitte, Účetní aspekty akvizice, září/2008) (Zdroj: Deloitte, Finanční due diligence, Pavel Hoffmann 2008)

11

Share deal (Prodej podniku)8 Prodávající v rámci takovéto transakce neplatí daň z příjmů, neplatí daň z převodu nemovitosti ani DPH. Kupující na sebe převádí i rizika včetně daňových. Nemění se základna pro daňové odpisování majetku. Asset deal (Prodej samostatné nemovitosti)9 Prodávající v rámci takovéto transakce má povinnost zaplatit daň z příjmů, daň z převodu nemovitosti, DPH. Kupující na sebe nepřevádí rizika z předchozí činnosti společnosti. Daňové odpisování se počítá z nové kupní ceny. Akvizitér Osoba, která získává objednávky popř. zakázky pro svého zaměstnavatele přímím jednáním s moţnými zákazníky. V kontextu lze za akvizitéra povaţovat společnost (zájemce o koupi), usilující o akvizici.

3. Výskyt akvizicí a fúzí v oblasti developmentu 3.1 Nestátní oblast V nestátní oblasti lze akvizice (v podobě nemovitostí) lokalizovat především u společností, které se ţiví přípravou nebo i realizací developerských projektů. V takovém případě provádíme akvizici s cílem převzít projekt s přidanou hodnotou (např. pravomocné rozhodnutí o umístění stavby nebo pravomocné stavební povolení) a pokračovat v přípravě a realizaci projektu s cílem jej dokončit. Za úspěšné dokončení můţe být povaţováno rozprodání bytů u bytového developerského projektu nebo úplný pronájem u kancelářského developerského projektu. V případě, ţe bychom hovořili o tzv. „trade developerovi“ (developer, který nepřipravuje projekty s cílem objekty ve finále provozovat), za úspěch povaţujeme prodej pronajatého objektu jako produkt na koncového investora, kterým můţe být např. nemovitostní fond. Je dnes jiţ zcela běţné, ţe si developeři v různých stádiích projektu (např. při dosaţení územního rozhodnutí) ověří cenu projektu na trhu. Následně si developer vyhodnotí, zda je pro něj výhodnější podstoupit další riziko v podobě další investice do dalšího stupně projektové dokumentace a s tím související externí i interní náklady, nebo zda projekt zobchoduje jako „land development“. Nejde vţdy však pouze o ověření ceny projektu na trhu. Často dochází k nucenému prodeji. Důvody bývají především finanční. 8

(Zdroj: Deloitte, Share vs. Asset Deal – Účetní a daňové souvislosti, 2009)

12

Ne kaţdý developer má takové finanční rezervy, aby přestál velmi zdlouhavý povolovací proces (územní řízení, stavební povolení). Řada dnešních developerských projektů čekala i 8 let na to, neţ mohla být stavba zahájena. Tato doba sebou nese vysoké finanční náklady (úroky atd.). Zde uvádím výraznější developerské společnosti, které nyní působí na praţském trhu s nemovitostmi:

Ablon AFI

Abbey

Azalea Invest

Acred

Avestus BM Develop

BCD Group

Bouwfonds Crescon

DavCor

Bemett

Central Group

Codeco

Crestyl Daramis Group Discovery group Develop Invest ECM

Ekospol

Finep

Geosan

Hochtief

Impact-corti

IMOS

ED Group

J&T

M&K 9

Lexxus

MEI

ING Lighthouse Metrostav

(Zdroj: Deloitte, Share vs. Asset Deal – Účetní a daňové souvislosti, 2009)

13

ORCO

Passerinvest

Red Group

REKG

PSJ Invest

Satpo

SGRE

Sidi Prague

Skanska

Sogeprom

Neocity group Real-Treuhand

V některých případech můţeme akvizice s cílem realizovat budoucí developerský projekt hledat i v oblasti Brownfield. Dobrým příkladem pro toto můţe být pozemek společnosti Red Group, který se nachází v Praze 5. Konkrétně se jedná o bývalé závody Waltrovka. Nyní je zde připravený rozsáhlý kancelářský a rezidenční developerský projekt.

Zdroj: www.waltrovka.cz

14

Zdroj: www.waltrovka.cz

Zvláště pak u menších developerských společností lze potenciální akvizice hledat i mezi vlastníky činžovních domů a pozemků. Zde je vţdy zvláště nutné prověřit stávající územní plán, zda funkční vyuţití pozemku vyhovuje budoucímu záměru. Případná změna územního plánu je vţdy časově velmi náročná a výsledek je i z politických důvodů velmi nejistý. Dalším místem, kde lze akvizici realizovat jsou nestátní velké společnosti, které vlastní nemovitostní portfolia. Takovým příkladem můţe být transakce, která byla realizována v roce 2008. Konkrétně se jednalo o soubor nemovitostí společnosti Telefónica O2 Czech Republic (TO2). Toto nemovitostní portfolio se skládalo ze 178 komplexů s 293 objety.

(lokalizace souboru nemovitostí dříve v majetku společnosti Telefónica O2 Czech Republic)

15

Přehled portfolia Telefónica O2 Czech Republic v roce 2007: 

Rozděleno do 3 portfolií (dále jen P1, P2, P3) dle regionálního významu (40/70/68 komplexů)



Celková pronajmutelná plocha je 627.717 m2



Celková plocha pozemků 572.139 m2



Průměrné nájemné 8,7 mio EUR a z toho TO2 zaplatí 6,2 mio EUR



Průměrná doba nájemního vztahu 7,5 let



Neobsazenost 57% plochy

…a kde byl potenciál? 

V částečném navýšení nájmu na komerční výši. Potenciální nájemné (při max. 70% pronajmutelnosti u P1, 60 % P2 a 50 % P3) = 12,452 mio EUR



Development Architektura vybraných objektů, prestiţní adresy, nízká stávající zastavěnost pozemků



Skrytý potenciál Řada objektů leţí na právě rozvíjejících se místech, kde se dá předpokládat nárůst prodejních cen bytů a zvýšení úrovně kancelářských ploch, potaţmo zvýšení nájmu. Objekty především z regionálního portfolia 3 stojí převáţně v centrálních částech

města. Mají především lokální význam. O jednotlivá portfolia a jejich části projevili zájem i menší investoři, kteří se aktivně nezúčastnili tendru. Vysoký potenciál byl skrytý v zatím neuzavřených nájemních smlouvách se třetími subjekty. V době prodeje portfolia bylo pronajato pouhých 43%. V posledních letech docházelo k poměrně četnému uvolňování nemovitostí bank. Banky k těmto prodejům přistupovaly z důvodu restrukturalizace. Konkrétně se jednalo o banky ČSOB, Komerční banka, UniCredit bank, Commerzbank. Poměrně zajímavou akvizicí se jeví fúze dvou developerských společností. V takovém případě se nejvíce ukáţe synergický efekt fúze. 16

3.2 Státní oblast Se stále se zvyšujícím tlakem na sniţování provozních nákladů ve státní správě, lze velmi reálně očekávat, ţe budou postupně uvolňovány na trh nemovitosti následujících subjektů: České dráhy Česká pošta Ministerstvo vnitra Ministerstvo financí Ministerstvo obrany Ministerstvo školství Ministerstvo průmyslu a obchodu

3.3 Potenciální příležitosti Potenciální příleţitosti shledávám právě v uvolňování nemovitostních portfolií různých ministerstev. Nejen ţe zde hovoříme o objektech s převáţně „dobrou adresou“, ale u řady objektů a zvláště pak pozemků není z velké části do dnešního dne vyčerpán potenciál pro rozvoj. U velkých nemovitostních portfolií je nutné vţdy kalkulovat se zvýšenou opatrností, jelikoţ zevrubnou kalkulací přes budoucí nájemní plochy atd. dochází k nedostatečnému zmapování všech rizik a to především budoucích nákladů na údrţbu atd. přestoţe byla due diligence provedená správně a je kompletní. Není v moci, aby byla odhalena a zmapována všechna rizika v rámci omezeného času pro due diligence. Pak dochází k tomu, ţe tzv. „dobré objekty s dobrou adresou“ vykompenzovávají nezcela naplněná očekávání u zbylých objektů. Zároveň je nutné portfolio správně rozdělit na tzv. cash-flow portfolio (objekty jsou dále provozovány, pronajímány a generují zisk z pronájmu) a development portfolio (objekty jsou po částech nebo jako celek prodány, zisk je generovaný prodejem nebo rozvojem v developerský projekt a následným prodejem). Potenciál u cash-flow portfolia je především v optimalizaci nájemních ploch, zvýšení příjmů z pronájmu. U development portfolia je potenciál především ve vyuţití nemovitosti pro developerský projekt a jeho radikální zhodnocení. U akvizice portfolií dochází jednoznačně k synergickému efektu. Náklady na due diligence se v poměru na získané nemovitosti sniţují a získané informace se rychle zhodnocují v podobě okamţité aplikace na všechny zbylé nemovitosti.

17

Další potenciální příleţitosti budou v oblasti staveb pro energetiku (např. přečerpávací přehrady a jiné zálohové systémy energetické sítě). Lze zcela reálně předpokládat, ţe jiţ nyní se tyto projekty připravují a časem se na trhu objeví jako moţná akvizice.

(Příkladem přečerpávací vodní elektrárny je elektrárna Dlouhé stráně v Hrubém Jeseníku)

18

3.4 Důvody uvolňování nemovitostí, portfolií, develop. projektů na trh 

Finanční důvody



Rodinné důvody



Právní důvody



Změna vlastnických poměrů ve společnosti



Restrukturalizace



Tlak ze strany financující banky



Nedosaţení přidané hodnoty



Jiné důvody

4. Náklady na posouzení akvizicí a fúzí 4.1 Základní principy českého nemovitostního práva10 Rozdělení vlastnických práv k pozemkům a na nich umístěných budovách Český právní řád nezná koncept, podle něhoţ stavba tvoří nedílnou součást pozemku, na němţ se nachází. Ve skutečnosti platí opačná zásada. Občanský zákoník výslovně uvádí, ţe „Stavba není součástí pozemku.“ Vlastnické právo k pozemku a vlastnické právo k budově umístěné na něm je tudíţ nutno zkoumat odděleně. Význam zápisu do katastru nemovitostí a oprávněná držba po dobu 10 let Při zkoumání vlastnictví nemovitého majetku obvykle kromě nabývacích dokumentů současného vlastníka prověřujeme i nabývající tituly předchozích vlastníků, kteří nemovitost drţeli během posledních deseti let. To je nutné proto, abychom mohli určit, zda současný vlastník můţe mít nárok na vydrţení vlastnického práva, pokud se ukáţe, ţe některý z řady nabývacích titulů v dávnější historii nemovitosti je vadný. Aby bylo moţno nabýt nemovitost vydrţením, musí drţitel nemovitost drţet v dobré víře po dobu nejméně deseti let. Kratší období bezprostředně následujících drţitelů se sčítají, pokud všichni nemovitost drţeli v dobré víře. Vzhledem k tomu, ţe dobrá víra je vnitřní postoj fyzické osoby, a jako takovou ji nelze v právním auditu ověřit, naše zkoumání dokumentů můţe

10

(Zdroj: Advokátní kancelář Kinstellar, s.r.o. , 04/2010)

19

alespoň poskytnout přiměřenou jistotu tím, ţe zjistí, zda z dokumentů nevyplývá moţný nedostatek dobré víry. Zástavní práva V katastru nemovitostí lze prověřit existenci zástavních práv zatěţujících nemovitosti. Kromě těchto zástavních práv existují ještě tři druhy zástavního práva, které lze vůči nemovitostem uplatnit, i kdyţ nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Soudcovské zástavní právo: Soud můţe k majetku zřídit zástavní právo k zajištění pohledávky, o níţ rozhodl. Takové zástavní právo, pokud o něm soud rozhodl, vzniká zpětně ke dni podání příslušného návrhu k soudu. Zástavní právo zřízené finančním úřadem: Finanční úřad můţe zřídit zástavní právo k majetku kvůli nezaplaceným daním. Takové zástavní právo vzniká právní mocí rozhodnutí finančního úřadu a zápis do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní charakter. Rozhodnutí finančního úřadu nabývá právní moc doručením plátci daně a uplynutím odvolací lhůty 30 dní. V minulosti vznikalo zástavní právo kvůli nezaplaceným daním automaticky ze zákona, jakmile vznikl daňový nedoplatek, bez nutnosti rozhodnutí finančního úřadu. Taková zástavní práva mohou stále existovat, aniţ by byla zapsána v katastru nemovitostí. Zástavní právo k podniku nebo k souboru věcí: Poslední typ představuje zástavní právo k podniku nebo souboru věcí, jejichţ je nemovitost součástí. Zástavní právo vzniká zápisem do notářského Rejstříku zástav, který je neveřejný. Výpisy z Rejstříku zástav obdrţí pouze osoby, které mohou prokázat právní zájem, například vlastník nemovitosti. Předkupní práva České právní předpisy znají několik typů předkupního práva, která mohou zatíţit nemovitý majetek. Pouze jeden z nich se zapisuje do katastru nemovitostí.

20

Zákonné předkupní právo: Spoluvlastníci mají zákonné předkupní právo, kdyţ jeden z nich hodlá převést svůj spoluvlastnický podíl na třetí osobu. Tato zákonná předkupní práva se do katastru nemovitostí nezapisují. Smluvní předkupní právo: Předkupní práva vyplývající ze smlouvy nepředstavují zatíţení nemovitosti ale jejího současného vlastníka. Jsou účinná při převodu nemovitosti, avšak jakmile je nemovitost převedena a tato práva nebyla uplatněna, zanikají. Smluvní předkupní právo se do katastru nemovitostí nezapisuje. Věcné předkupní právo: Toto předkupní právo lze uplatnit vůči kupujícímu pouze tehdy, jestliţe je zapsáno do katastru nemovitostí. Věcné předkupní právo na rozdíl od smluvního předkupního práva zatěţuje nemovitost i po jejím převodu. Nezaniká prodejem nemovitosti a zavazuje nového vlastníka stejně jako vlastníka převádějícího. Nájem Nájem není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nicméně v případě prodeje nemovitostí jakékoli nájmy v zásadě přechází na kupujícího společně s přechodem vlastnického práva k nemovitostem, a to bez ohledu na to, zda kupující o existenci nájmu věděl či nikoli. Nájem vzniká na základě nájemní smlouvy, pronajímatel přenechává nájemci předmět nájmu do uţívání za nájemné. Nájem obecních pozemků: Podle § 102 odst. 2 zákona o obcích je schvalování uzavření nájemních smluv vyhrazeno radě obce. Právní úkony, které vyţadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení od počátku neplatné. Ve smyslu ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích musí být záměr obce pronajmout její majetek zveřejněn po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěřením na úřední desce obecního úřadu. Pronajímaná nemovitost musí být v záměru označena podle zvláštních právních předpisů. Pokud obec záměr nezveřejní, je nájemní smlouva od počátku neplatná.

21

K prokázání výše uvedených podmínek platnosti nájemní smlouva zpravidla obsahuje příslušnou doloţku osvědčující zveřejnění a schválení záměru uzavřít nájemní smlouvu, a to i v případě, kdy v rámci právního auditu není poskytnut řádný, resp. řádně podepsaný dokument osvědčující zveřejnění záměru a schválení uzavření smlouvy ze strany rady obce. Lze rozumně předpokládat, ţe obě tyto podmínky platnosti nájemní smlouvy byly řádně splněny, kdyţ podpisem starosty tak pronajímatel vyjadřuje souhlas s celým obsahem nájemní smlouvy včetně údajů v doloţce. Rozhodnutí a povolení potřebná pro realizaci a užívání staveb V souladu se zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), je za účelem výstavby a následného uţívání staveb zapotřebí získat následující rozhodnutí a povolení: Územní rozhodnutí: Územní rozhodnutí je autoritativním rozhodnutím stavebního úřadu o vyuţití konkrétního území k určitému účelu. Územní rozhodnutí obsahuje podmínky pro další realizaci stavebního záměru a platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad lhůtu delší. Územní rozhodnutí nabývá právní moci doručením a uplynutím odvolací lhůty 15 dnů. Jeho platnost můţe být na ţádost prodlouţena. Územní rozhodnutí není samo o sobě dostačující pro zahájení realizace stavby (viz dále). Územní rozhodnutí můţe být v některých zákonem stanovených případech nahrazeno územním souhlasem. Územní souhlas se zpravidla vydává pro stavby, které nekladou zvýšené nároky na okolí a jsou bezkonfliktní z hlediska sousedských vztahů. Platnost územního souhlasu je 12 měsíců ode dne jeho vydání. Některé druhy územního rozhodnutí lze nahradit i veřejnoprávní smlouvou uzavřenou mezi stavebním úřadem a navrhovatelem. Stavební povolení Pro zahájení realizace většiny staveb je potřeba získat stavební povolení, které je vydáváno stavebním úřadem v rámci stavebního řízení. Stavební úřad stanoví ve stavebním povolení podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její uţívání, a to včetně technických poţadavků na stavbu. Stavební povolení nabývá právní moci doručením stavebníkovi a uplynutím odvolací lhůty 15 dní. Jestliţe

22

stavebník nezahájí stavbu do dvou let ode dne právní moci stavebního povolení, povolení pozbývá platnosti. Pro realizaci některých staveb však není stavební povolení potřeba. Takové stavby se stavebnímu úřadu pouze ohlašují. Jedná se o tzv. jednoduché stavby, terénní úpravy a zařízení. Písemný souhlas stavebního úřadu s provedením stavby je platný po dobu 12 měsíců; tato lhůta začíná běţet dnem následujícím po dni, kdy byl stavebníkovi souhlas doručen, nebo dnem následujícím po dni, kdy uplynulo 40 dní od ohlášení. Zákon určuje dále stavby, pro jejichţ provedení není potřeba ani ohlášení, ani stavební povolení. Kolaudační souhlas Pro uţívání staveb, jejichţ vlastnosti nemohou budoucí uţivatelé ovlivnit, je po jejich realizaci zapotřebí získat kolaudační souhlas. Kolaudační souhlas je stavebním úřadem vydán ve lhůtě 15 dní ode dne konání závěrečné kontrolní prohlídky dokončené stavby, jestliţe stavba splňuje veškeré poţadavky na její bezpečné a řádné uţívání. Kolaudační souhlas je dokladem o povoleném účelu uţívání stavby. Není správním rozhodnutím, nenabývá tedy právní moci a je vykonatelný dnem vydání. U staveb, které podle zákona nepodléhají kolaudačnímu souhlasu a vyţadovaly stavební povolení nebo ohlášení, postačí oznámení uţívání příslušnému stavebnímu úřadu, a to minimálně 30 dní před vlastním uţíváním stavby. S uţíváním stavby pro účel, k němuţ byla stavba povolena, můţe stavebník začít, pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad svým rozhodnutím uţívání stavby nezakáţe.

4.2 Due diligence 11

Účelem due diligence je vymezení konkrétních právních, finančních, účetních a

daňových skutečností, které mohou být v rámci transakce podstatné a které se týkají dokumentů, které byly předloţeny k prostudování. Due diligence je proces komplexního poznání, zmapování, analyzování a interpretace informací o prověřovaném subjektu. Význam due diligence v posledních letech narůstá zejména s dynamickým rozvojem vlastnických kapitálových transakcí, resp. tzv. podnikových kombinací. 11

(Zdroj: SP Audit s.r.o.)

23

Pod pojmem podnikových kombinací obvykle chápeme procesy spojování a přeměn podniků. Jsou to procesy, při nichţ většinou alespoň jedna společnost zaniká a její podnik se svým majetkem a závazky přechází na tzv. právního nástupce, který můţe být jiţ existující nebo nově vzniklou společností. Nástupnická společnost přebírá podnik zanikající společnosti a společníkům (resp. akcionářům) zanikající společnosti vydá podíly či akcie na svém základním kapitálu. Přeměny společností jsou upraveny v §69 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění. V souladu s touto legislativní úpravou mohou být společnosti se sídlem v ČR přeměněny fúzí, převodem jmění na společníka nebo rozdělením. Za přeměnu společnosti se povaţuje pro účely obchodního práva rovněţ změna právní formy společnosti. Fúze společností můţe mít formu sloučení nebo splynutí. Rozdělení můţe být uskutečněno jako rozdělení se zaloţením nových společností, rozdělení sloučením či jako kombinace obou těchto moţností. Zaměření due diligence se liší v závislosti na individuálních poţadavcích a záměrech objednatele. V praxi jsou tak prováděny detailní rozbory majetku a závazků, výsledků hospodaření, účetní a daňové analýzy, identifikace veškerých potenciálních rizik, právní analýzy, rozbory informačních systémů apod., nejčastěji však v podobě kombinace více ze jmenovaných moţností. Standardním výstupem z due diligence je detailní zpráva, obsahující rekapitulaci veškerých získaných informací a poznatků se zdůrazněním skutečností, majících pro objednatele, jeho cíle a záměry rozhodující význam.

24

Základní obory prověřování akvizice před realizací nákupu: 

Právní due diligence



Technická due diligence



Účetní a daňová due diligence U due diligence je nutné rozlišit, zda prověřujeme pouze nemovitost tzv. „Asset

deal“ nebo prověřujeme společnost tzv. „Share deal“. Záleţí na tom, co akvírujeme. Due diligence v rámci Asset deal je výrazně jednodušší, rychlejší a náklady na prověření jsou výrazně niţší. Právní due diligence12: Cílem právní due diligenece je identifikovat právní rizika, která souvisí s předloţenými dokumenty ve vztahu k předmětné transakci s cílem ochránit akvizitéra i do budoucna. Případná negativní zjištění se pak odráţí na kupní ceně v podobě sráţky z ceny, popř. ve formě prohlášení a řešení odškodnění ve smlouvě o převodu obchodních podílů (akcií) nebo dokonce v odstoupení od zamýšlené transakce. Právní prověrka řeší především následující oblasti: 

Struktura společnosti



Společensko-právní dokumenty



Překáţky převodu obchodních podílů (akcií)



Vztahy k nemovitostem



Práva k nehmotným statkům



Ostatní majetek



Obchodní smlouvy



Soudní a ostatní řízení



Pracovně právní vztahy



Ţivotní prostředí



Ostatní

Podrobný rozsah poţadovaných dokumentů pro právní due diligence je uveden v příloze č.2.

12

(Zdroj: BNT)

25

Finanční, účetní a daňová due diligence: Daňová prověrka řeší především následující oblasti: 

Daňové registrace a kontroly ze strany finančního úřadu



Daň z příjmů (právnických a fyzických osob)



Daň z přidané hodnoty Účetní prověrka prověřuje zejména úplnost výkazu zisku a ztráty za jednotlivá roční

období, kde jsou zohledněny veškeré účetní parametry. Finanční prověrka dále zkoumá finanční a manaţerské výkazy, smluvní dokumentace, předvahy, saldokonta a rozpady vybraných poloţek rozvahy a výsledovky. Dalším cílem finanční due diligence je i nalezení faktorů, které v minulosti ovlivnily finanční výsledky (jednorázový obchod, vývoj kurzu, atd.) Technická due diligence: Technická due diligence se zaměřuje na technickou správnost projektové dokumentace, popisuje finanční dopady jednotlivých navrhnutých technických řešení, vyhodnocuje soulad projektové dokumentace s platnými právními normami a především Stavebním zákonem. Cílem je nejen zjistit, zda byla řádně vydána rozhodnutí o umístění stavby popř. stavební povolení, ale i vyhodnotit, zda bude nutné projekt (stavbu) změnit, aby byl objekt úspěšně kolaudovatelný. Velmi důleţité je prověření výměr ploch a jejich správné definování. Dobře jsou výměry definovány ve směrnici pro výpočet ploch pronajímaných pro nebytové účely (GIF) viz příloha č.3. Dále se technická due diligence v rámci akvizice portfolia věnuje nákladům na budoucí správu nemovitostí (facility management).

4.3 Náklady na provedení due diligence Účetní a daňová due diligence: Náklady na provedení účetní a daňové due diligence při akvizici „Share deal“ SPV se pohybují v rozmezí 250.000 aţ 350.000 Kč (paušální odměna). Hovoříme o případu, kdy si sluţbu najmeme.

26

Právní due diligence: Náklady na provedení právní due diligence při akvizici „Share deal“ SPV se pohybují v rozmezí 250.000 aţ 350.000 Kč (paušální odměna). Hovoříme o případu, kdy si sluţbu najmeme. Technická due diligence: Náklady na technickou due diligence se dle rozsahu a poţadované podrobnosti prověření pohybují v rozmezí 200.000 aţ 500.000 Kč. Pokud má akvizitér vlastní lidské zdroje v řadách projekt managementu, lze tyto náklady eliminovat. Pak hovoříme o interních nákladech. Právní poradenství: V rámci akvizice je nutné počítat i s náklady na právní sluţby. Konkrétně se jedná o přípravu Letter of intent (LOI) a další transakční dokumentace (Smlouva o převodu obchodních podílů, Smlouva o prohlášení a odškodnění, někdy i příprava formulace bankovní garance nebo Smlouva o vázaném účtu a další). Tyto náklady se mohou pohybovat kolem částky 500.000 Kč, avšak tuto částku je jen velmi obtíţné paušalizovat, jelikoţ je značně odvislá od rozsahu a sloţitosti transakce, dále pak od doby, kterou je nutné vynaloţit na projednání smluv aţ k vlastnímu odsouhlasení. Přestoţe jsou náklady na provedení kompletní due diligence značné a často je výsledek závěrů do úplného zpracování zprávy nejistý, je nutné tyto činnosti nepodcenit. Případný dopad ze špatně, nebo vůbec, provedené due diligence, můţe mít několikanásobně vyšší negativní (někdy i likvidační) dopad pro celou společnost.

4.4 Časová náročnost Časová náročnost na provedení kompletní due diligence je opět přímo odvislá od rozsahu akvizice (rozsahu portfolia). Budeme-li pro názornost uvaţovat o akvizici jednoho developerského projektu, který je vloţen do předem připravené projektové společnosti (tzv. SPV), lze due diligence zpracovat v horizontu 3 aţ 4 týdnů. Pokud budeme uvaţovat o rozsáhlém nemovitostním portfoliu (např. 20 a více objektů), můţe se doba potřebná na prověření protáhnout i na 2 aţ 3 měsíce.

27

5. Složení týmu pro posouzení akvizicí a fúzí 5.1 Složení týmu dle odbornosti V kaţdém případě je vhodné při posouzení akvizicí a fúzí jednat s kvalitními lidmi s patřičnou odborností. V týmu by neměl chybět ekonom, účetní a daňový specialista, stavební inţenýr. Nepostradatelnou roli má v týmu koordinátor, který v ideálním případě dokáţe správně predikovat a analyzovat příjmovou stránku projektu a sestavit business plán. Nepostradatelnou roli hraje osoba, která má oprávnění rozhodnout (např. jednatel společnosti).

5.2 Složení týmu dle typologie lidí13 Dle metodologie CAAT lze jednotlivé lidi v týmu rozdělit následovně: Typ 1 – Sběratel Typ 2 – Inovátor Typ 3 – Stratég Typ 4 – Puntičkář Typ 5 – Dynamik Typ 6 – Tahoun Typ 7 – Specialista Typ 8 – Integrátor Vysvětlení jednotlivých teamových typů: 1.

Sběratel

Sběratelé si zásadně schovávají téměř všechno a hromadí podklady i materiály, které by se moţná někdy později mohly hodit. Přijde jim zatěţko vyhazovat věci. S touto sběratelskou posedlostí a hromaděním můţe být spojeno ještě i strukturování (archivování), tj. přání vnést do svých archivů a zásob řád a pořádek. Výhodou je, ţe sběratelé (archiváři) nikdy nemusí nanovo vynalézat kolo. U kaţdého nového projektu anebo problému ihned najdou příklady a popis toho, jak se někde jiţ podobný záměr zvládnul. U sběratelů lze v případě potřeby vţdy rekonstruovat to, co se odehrálo dříve, kdy, kdo, co a jak rozhodnul. U sběratele se nikdy nic neztratí. Sběratel si pořizuje informace a vyuţívá je pro celý tým. Nevýhodou je, ţe je sběratel často málo kreativní. Přespříliš se zabývá shromaţďováním a tříděním. Sběratel většinou nedokáţe 13

(Zdroj: CAAT (Consulting Agency and Training), Bad Mergentheim)

28

vytvořit vlastní a naprosto nové myšlenky a nápady. Problémy, ke kterým nemá ţádné podklady, jej rychle činí bezmocným. 2.

Inovátor Inovátor se vyznačuje svým bleskurychle fungujícím rozumem. Ať se vyskytnou

jakékoliv problémy, nouzové situace, jakékoliv skuliny anebo otázky, pak má inovátor vţdy ihned připraven minimálně jeden návrh řešení. Na poli komunikace vyniká inovátor svou pohotovostí a vtipem. Výhodou je nestranný, nepředpojatý způsob, jakým přistupuje k neznámým a novým věcem (objevitel/designér). Inovátora nebrzdí v jeho kreativitě ţádná „vnitřní cenzura“. Nevyhodnocuje okamţitě kaţdou myšlenku jakoţto chytrou anebo hloupou, nebo podle toho, zda je pouţitelná nebo nepouţitelná. Namísto toho k věcem přistupuje se zvědavostí a hledá originální řešení problémů. Pokud to nefunguje, pak se prostě zkusí jiný nápad. Nevýhodou je určité zvaţování všeho anebo nestálost, nestabilita. Pro jeho kolegy můţe být toto zvaţování všech aspektů matoucí, stejně jako i jeho skákavý způsob myšlení a někdy i poněkud hektickým způsobem, působící přístup. Člověk nikdy neví, co bude následovat jako další. Inovátorovi můţe připadat zatěţko i to, aby důsledně sledoval cíle. Často načne tisíc různých věcí současně, krátkodobě se nadchne a na to, co začal, zase velmi rychle zapomíná (myslí stále na vše najednou, skáče z jedné věci na druhou). 3.

Stratég Stratég má své cíle anebo cíle svého týmu vţdy jasně před očima a dokáţe je i přes

další kaţdodenní poţadavky důsledně sledovat i po delší časový úsek. Výhodou je, ţe si stratég

(pragmatik) vţdy zachovává přehled nad věcí. Neutápí se v detailech, nýbrţ

dokáţe vést daný tým správným směrem i tehdy, vyskytnou-li se překáţky anebo nějaký odpor. Stratég se nikdy nezabývá zbytečnostmi anebo nedůleţitými šarvátkami. Všude rozpoznává priority: Přináší to výhodu? Prospívá to dlouhodobým cílům? Přivádí nás to někam dál? Ubíráme se správnou cestou? Mají naše cíle stále ještě smysl? Stratég je orientovaný na budoucnost. Učí se z minulosti, avšak nehloubá nad věcmi, které se tak jako tak jiţ nedají změnit. Nevýhodou můţe být hrozící podceňování skutečnosti, ţe „čert vězí v detailech“. Z toho důvodu, ţe se stratég nerad zabývá maličkostmi, se můţe stát to, ţe nedokáţe zavčas rozeznat problémy, které se zpočátku jeví být jako zcela neškodné. Pokud se ze stratéga stává příliš velký vizionář, můţe se stát, ţe se myšlenkově vzdálí od reality daného týmu, a ţe se příliš povznese „nad oblaka“ (utopista). 29

4.

Puntičkář Puntičkář se dokáţe nadchnout z vlastních nápadů anebo i z nápadů svých kolegů a

dokáţe prozkoumat jejich příhodnost, pouţitelnost. O „prototypech“ se hovoří například v automobilovém průmyslu. Pokud vyvine vývojový pracovník nějaký model vozu, pak se nejprve vyrobí jeden /anebo několik prototypů. Tyto prototypy jsou následně důkladně testovány a optimalizovány tak dlouho, dokud není moţné vyrobit podle jejich předlohy sériové modely. Výhodou puntičkáře je jeho schopnost ujmout se nápadů a myšlenek inovátora a poté je pečlivě vyzkouší v praxi na modelu (optimalizátor). Puntičkář je v rámci týmu vţdy tou osobou, která spojuje teoreticky a prakticky. Paralelně dokáţe sledovat dlouhodobé cíle a zároveň do detailu prozkoumat to, zda jsou kaţdodenní činnosti správné a zda a jsou pouţitelné pro budoucnost. Nevýhodou je často nedostatečná schopnost jeho komunikace s kolegy v týmu. Pokud se puntičkář hnidopyšsky zabývá nějakým prototypem, pak si těţko dokáţe vyměňovat své myšlenky s ostatními. Potřebuje klid a soustředěnost. Pokud je jím vyvinutý prototyp hotov, vyjde najevo, ţe si sám své pracovní postupy nezdokumentoval a ţe si sám částečně uţ ani nevzpomíná (improvizátor), jakým způsobem ke svému výsledku dospěl. Další nevýhoda spočívá v tom, ţe puntičkář okamţitě ztrácí zájem o hotové výsledky. Dělat několikrát totéţ je pro něj doslova utrpením. Rutina jej nudí proto ji vyřizuje (více či méně úmyslným způsobem) nedbale, nedůsledně. V týmu se můţe puntičkář chovat elitárním způsobem: Já budu řešit zajímavé a nové úkoly a ostatní nechť se zabývají rutinou. 5.

Dynamik Dynamik šíří v týmu energii. Dokáţe popohánět jak sebe samotného, tak i ostatní.

Díky němu se posouvá práce v týmu směrem dopředu. Svým strhujícím způsobem se dynamik postará vţdy o to, aby byly výsledky týmu předloţeny spolehlivě a včas. Výhodou je jeho nadšená osobnost, která děla hluboký dojem na ostatní (motivátor). I při silném odporu a při největších problémech dává dynamik svým kolegům pocit bezpečí, ţe si svou „silnou rukou“ dokáţe udrţet věci pod kontrolou. Jemu se vděčí za to, ţe je daný tým vybaven nezbytnými zdroji a ţe má v podniku dobré jméno. Dynamik je vţdy připraven na konflikty a nebojí se jich, Nenechá se odbýt a postará se o to, aby jeho tým nebyl zanedbáván. Kolegové, kteří vyhledávají jeho ochranu u problémů, se mohou spolehnout na jeho odvahu a schopnost prosadit sebe či danou věc. Nevýhodou je jeho 30

často poněkud hrubiánské vystupování (parní válec, vzdorovitý jako rejţák). Z dynamika čas od času vychází aţ přespříliš energie, takţe působí na druhé podmanivým, uchvacujícím způsobem a můţe je aţ zastrašit, ušlápnout. Ten, kdo by chtěl něčeho dosáhnout proti dynamikovi, musí případně počítat i s tím, ţe jej můţe „zcela převálcovat.“ 6.

Tahoun Tahouni jsou pilní jako mravenci a včelky. Nikdy neprobendí placenou pracovní

dobu ţvaněním anebo nesmyslnými hrami myšlenek. Vidí, co je potřeba udělat a pustí se zhurta do díla aţ do doby, kdy je vše uděláno. Jejich styl práce je velmi účinný. Výhodou je to, ţe mají smysl pro to, co se musí udělat a také schopnost si správně rozdělit práci (vykonávači práce). Tahouni téměř nikdy nemusí udělat něco dvakrát anebo jít jednou cestou opakovaně. Rozpoznají, co je moţné vyřídit současně najednou. Tahouni patří k té zvláštní sortě lidí, která netrpí „chorobou posunout něco na pozdější dobu“. Jejich motem je „ co můţeš udělat dnes, neodkládej na zítra.“ Nevýhodou je, ţe tahouni často zaměňují pojmy „efektivně“ a „účinně“. Pracují sice neuvěřitelně mnoho a s neuvěřitelnou úsporou času, ale ne vţdy dokáţí dobře pracovat s jinými lidmi. Pomalejší kolegové anebo noví pracovníci, kteří se ještě musí zapracovávat, jsou tahounům na nervy. Proto se dobře můţe stát to, ţe si tahoun sice stále stěţuje na své pracovní přetíţení, ale ţe nemá trpělivost na to, aby zapracoval pomocné pracovníky, kteří mu byli poskytnuti. Další nevýhodou je nedostatečný pohled ze širší perspektivy. Při širokém rozsahu úkolů, které je kaţdý den nutno zvládnout, pak tahouni lehce ztrácejí ze zřetele dlouhodobé cíle týmu anebo i své vlastní ţivotní plány. 7.

Specialista Specialisté mají trpělivost a pečlivý přístup, aby přišli na kloub i velmi propletený

problémům. Ponoří se do dané věci aţ do okamţiku, kdy přesně vědí, jak spolu věci souvisí. Jejich styl práce je předurčován velikou pečlivostí. Neexistuje u nich špatně odvedená anebo dokonce odbytá práce. Výhodou je vysoká kvalita výsledků práce specialisty (specialista/expert). Vţdy se u nich lze spolehnout na to, ţe aţ do sebemenšího detailu vše překontrolovali, přezkoumali a otestovali. Můţete se u nich spolehnout i na to, ţe jejich rozhodnutí jsou vţdy přesně promyšlená a ţe jsou svědomitě správná. Pouze zřídkakdy se specialista nechává ovlivňovat nevěcnými, emocionálními myšlenkami anebo nějakým zboţným přáním. 31

Specialista je nestranným způsobem zainteresován na věcné správnosti. Pojem „podvádět“ se u něj prostě nevyskytuje. Nevýhodou je nedostatečný přehled a perspektivní náhled na věci. Specialisté jsou při práci a přemýšlení do hloubky. Často mívají málo všeobecných znalostí, za to však mají velmi specifické znalosti z jednoho nebo ze dvou oborů. Tato jednostrannost je někdy omezuje v tom, aby rozpoznali priority a aby sledovali nadřazené cíle. Další nevýhodou je nekonečná pomalost specialisty. Pokud mají učinit nějaké rozhodnutí, pak to činí tak důkladně, ţe jejich vyřešení problémů přichází příliš pozdě. Uvnitř týmu je specialista rovněţ samotář. Neumí a nikterak nechce komunikovat s ostatními. Jeho kolegové i představení se mu většinou jeví jakoţto příliš hloupí a povrchní. Jeho arogantní způsob můţe čas od času znepříjemnit provozní klima. 8.

Integrátor ntegrátor se stará o dobré klima v týmu. Vyrovnává situace, kdy dochází ke třecím

plochám u rozdílných povah. Utěšuje ty, kdo jsou smutní, participuje na radosti těch, kdoţ jsou šťastní a dává dohromady ty, kteří se pohádali. Výhodou je opatrný obezřetný způsob zacházení s kolegy (diplomat). Integrátor se dokáţe zcela přeorientovat na jiné lidi a ví, jak s nimi má správně jednat. Sám pro sebe si vytvořil většinou stabilní síť sociálních kontaktů. Také i pro tým navazuje nezbytné vnější kontakty a stará se o dobrou spolupráci s jinými týmy anebo odděleními. V kaţdodenním kontaktu je integrátor příjemným a uvolněným kolegou. Nevýhodou u integrátora je často velmi výrazná vlastnost a potěšení z klepů. Zde nedochází pouze k šíření zajímavých fám, ale takovýmto tlacháním se ztrácí i spousta placeného pracovního času. Další nevýhodou můţe být i případně příliš dotěrným způsobem působící integrátorský syndrom. Se skutečně aţ terapeutickou vehemencí opatruje i takové kolegy, kteří se raději chtějí vyrovnávat se svými kolegy sami. Z integrátora často vychází nucení do týmu. Nejraději by si přál, aby udrţel pohromadě celý tým – a to pokud moţno i po pracovní době. Bez milosti pronásleduje ty, kteří se raději stahují do svého soukromí a stále znovu je vtahuje do společenství. (Zdroj: CAAT)

Z pohledu akvizice, kdy se skoro vţdy potýkáme s nutností prověřit poměrně velký rozsah dokumentace v krátkém časovém horizontu, je vhodné mít správně sestavený tým i z pohledu typologie osobností. Zde je uveden návrh návrh: Ekonom – převaţující typ Tahoun 32

Účetní a daňový specialista – převaţující typ Specialista a Sběratel Stavební inţenýr - převaţující typ Specialista Koordinátor - převaţující typ Dynamik Osoba oprávněná rozhodnout za společnost - převaţující typ Stratég

5.3 Externí a interní zdroje Zjednodušeně by se dalo říci, ţe výše uvedené členy, kromě osoby oprávněné rozhodnout za společnost, lze najmout, jakoţto externí zdroj. Nevýhodou jsou vyšší finanční náklady, niţší motivace. Výhoda je v záruce za provedenou činnost, kterou lze zpětně reklamovat, popř. se domáhat náhrady škody. Pokud se společnost akvizicemi zabývá trvale, je z mého pohledu lepší, „vybudovat si“ vlastní tým, který je více osobně angaţovaný do procesu. Po dobu, kdy ţádná akvizice či fúze neprobíhá, pracují členové tohoto akvizičního týmu na běţných úkolech spojených přímo s předmětem podnikání společnosti.

6. Tržní ocenění dle modelu developerské společnosti V této části práce bych rád poukázal na způsob trţního ocenění, jeţ je zpracováváno pro interní potřeby developerské společnosti, která stojí před rozhodnutím nákupu akvizice. Základním předpokladem správného trţního ocenění jsou neustále aktualizovaná data o nabídkách a provedených transakcích z trhu. Za zcela relevantní nelze povaţovat internetové nabídky a měsíční makléřské reporty. Takové nabídky lze povaţovat pouze za indikaci. Abychom se dostali ke skutečné trţní ceně, je nutné sledovat nejen nabízené ceny 33

(nominální), ale především dosaţené ceny při transakci (efektivní). Toto platí jak u pronájmů kancelářských objektů, tak i u prodeje bytů. Zjišťování těchto údajů je doposud dosti obtíţné. U zveřejňovaných nabídek kanceláří k pronájmu dochází ke zkreslení ceny především nezohledněním tzv. „incentives“, které developer vynaloţí, jakoţto pobídku, pro budoucího nájemce. Převáţně se jedná o tzv. „nájemní prázdniny“, kdy nájemce neplatí nájemné (rent free) a hradí si pouze sluţby. Můţe se jednat také o náklad na fit-out, který vynaloţí developer za nájemce. Tento náklad se ve finální ceně za pronájem můţe odrazit v podobě niţšího nájemného např. o 2 aţ 3 EUR/m2/měs. Děje se tak samozřejmě především z důvodu přetlaku nabídky nad poptávkou. To jiţ samozřejmě ovlivňuje (sniţuje) i výslednou trţní hodnotu pro developera. Při výpočtu trţní ceny dále developer zohledňje náklad na předpokládanou neobsazenost objektu a případný náklad na garanci nájemného, které dohodl ve smlouvě s finálním investorem, potaţmo budoucím vlastníkem nemovitosti. Často takovýmto vlastníkem bývají nemovitostní fondy. Není dnes jiţ ţádným překvapením, ţe i u prodejů bytů, v rámci rezidenčního developmentu, dochází k uzavírání smluv s kupní cenou, která je pod hodnotou, která byla inzerována v rámci reklamní kampaně. K tomuto dochází především ze dvou důvodů. Prvním důvodem bývá poţadavek financující banky na dosaţení určitého procenta předprodejů před moţností developera čerpat úvěr. To často developera motivuje ke krátkodobému zlevnění bytů. Druhým důvodem bývají doprodeje bytů, které mohou dlouhodobě vázat poţadovaný finanční kapitál, coţ je z pohledu úspěšnosti projektu samozřejmě neţádoucí. Zhruba v posledních 10% aţ 15% neprodaných bytů v rezidenčním projektu se vytváří vlastní marţe developera. Obecně lze konstatovat, ţe trţní ocenění developera (subjektivní hodnota) je méně optimistické, neţ například trţní ocenění, které si nechává zpracovávat financující banka. Banky většinou nerozlišují mezi subjektivní hodnotou, kterou má akvizice (nemovitost) pro developera (investora) a aktuálním trţním oceněním. To povaţuji za jeden z váţných důvodů, proč se dnes banky nedokáţou zbavit nemovitostí (potaţmo projektů), které jim zůstaly ve správě, jakoţto zástava, kvůli nedodrţení podmínek úvěrů od některých developerů. Ve spojitosti s akvizicí oceňuje developer především nabízené pozemky, které jsou územním plánem, popř. územním rozhodnutím nebo i stavebním povolením, určené k zástavbě kancelářským nebo rezidenčním objektem (méně pak v dnešní době hotelem či logistickým areálem). Developer má svá jasná kritéria pro schválení transakce, která jsou 34

zpravidla neměnná a po doplnění předpokládaných nákladů a předpokládaných výnosů do business modelu, modeluje moţnou nabídkovou cenu na odkoupení takového pozemku s přidanou hodnotou. Základní kritéria pro schválení transakce jsou např.: a) dosaţená poţadovaná marţe, která se u současných developerských společností pohybuje mezi 12% aţ 18% (obvykle 15%, při forward deal cca o 3% méně), b) kladná čistá současná hodnota (NPV), c) minimální a maximální výše investičních prostředků, která je u kaţdé společnosti jinak limitovaná, d) návratnost v letech, která se u tzv. “trade developera“ pohybuje v rozmezí 2 aţ 5 let (optimálně do 3 let), e) poměr vlastních a cizích finančních prostředků (obvykle 30:70%), f) WACC (Weighted Average Cost of Capital-váţený průměr nákladů na kapitál) veličina představující průměrnou cenu (vyjádřenou v úrokové míře), kterou musí společnost platit za uţití svého kapitálu. V praxi se WACC u nadnárodních developerských společností můţe pohybovat kolem 14,0 aţ 16,0%, g) celková rentabilita, h) rentabilita vlastního kapitálu, a další kritéria, která nemusí být nutně číselného charakteru. Další náklady, které ovlivňují z pohledu developera trţní hodnotu nemovitosti (popř. projektu) jsou interní náklady „tzv. paušál projektu“, který by měl pokrývat běţné provozní náklady celého budoucího projektového týmu (mzdy, podíl nájemného, podíl nákladů na sluţby...). Tyto náklady se pohybují v rozmezí 5.000 EUR aţ 15.000 EUR/měsíc. Pro názornost v další kapitole uvádím modelový případ ocenění subjektivní hodnoty dle business modelu developerské společnosti HOCHTIEF Development Czech Republic s.r.o.. Standardní trţní ocenění nemovitosti či společnosti je u developerských společností pouţíváno především pro účely bank (financování), při přeměnách (např. odštěpení, fúze, převod části nebo celého podniku a při prodeji majetku mezi spřízněnými osobami, coţ je vyţadováno dle §196a obchodního zákoníku u případů, kdy společnost nebo jí ovládaná osoba nabývá majetek od spřízněných osob za protihodnotu ve výši alespoň jedné desetiny upsaného základního kapitálu).

6.1 Ocenění akvizice pozemku s přidanou hodnotou – kancelářský objekt

35

Jako modelový příklad zde pouţiji projekt Q5 Waltrovka Offices. Zdrojová data projektu byla pouţita z veřejně dostupného informačního systému EIA14. Záměrem investora je výstavba a provoz administrativního objektu o celkové hrubé podlaţní ploše nadzemní části 49 500 m2 na jihovýchodě bývalého areálu Walter. Jedná se o pozemek o celkové výměře 42 850 m2, součástí komplexu budou kromě administrativních prostor rovněţ kongresové prostory, restaurace a kavárny, v přízemí pak vstupní prostory do budovy s recepcemi. V suterénech budou umístěna parkovací stání a technologické zázemí budovy. Dotčený pozemek se nachází na území Prahy 5, k. ú. Jinonice, zčásti rovněţ v k.ú. Radlice. Umístění záměru – celý areál Walter Jinonice v kontextu Prahy 5:

Zdroj: CMA 15

Záměr se nachází v jihovýchodní části bývalého průmyslového areálu Walter v

Praze 5 – Jinonicích na pozemcích parc. č. 977/1, 977/5, 977/7, 980, 982/1, 982/2, 984/1, 984/2, 984/3, 988, 989/1, 989/2, 989/3, 990, 1472 a 1473, katastrální území Jinonice. Jedná se o zastavěné pozemky areálu Walter, které se nachází mezi ulicemi Radlická a Peroutkova.

14 15

Zdroj: http://tomcat.cenia.cz/eia/detail.jsp?view=eia_cr&id=PHA608) Zdroj: http://tomcat.cenia.cz/eia/detail.jsp?view=eia_cr&id=PHA608)

36

Vyznačené zájmové území Q5 WALTROVKA OFFICES:

Zdroj: CMA

Více o projektu je k naleznutí na internetových stránkách: www.waltrovka.cz Vlastní business model tohoto projektu je v příloze č.4. Předpokladem pro toto ocenění byly informace: projekt má dvě etapy na první etapu je vydané stavební povolení na druhou etapu je vydané územní rozhodnutí jiţ byly odstraněny staré zátěţe bude nutné optimalizovat stavební náklady úpravou fasády 50% kupní ceny bude splatné při podpisu kupní smlouvy 50% kupní ceny bude splatné 12 měsíců po podpisu kupní smlouvy

37

Pro vlastní ocenění byly pouţity základní přístupy v podobě: Reflexe (pozorování) Indukce a dedukce Analogie Analýza a syntéza Výnosová stránka akvizice byla prověřena analýzou trhu a dalšími dostupnými, agregovanými daty. Závěry ocenění jsou: Indikovaná cenová nabídka za případný odkup nemovitostí a projektu včetně souvisejících povolení by činila cca 250.000.000 Kč za následujících předpokladů: Pozemky nebudou mít ţádné právní vady; pozemky nebudou mít faktické vady, které by jakkoliv omezovaly realizaci záměru. Developer pozemky, projekt a společnost technicky, právně a ekonomicky prověří (due diligence). Závěry due diligence budou pro developera akceptovatelné.

7. Identifikace potenciálních rizik Motto: „V kaţdém riziku je šance, v kaţdé šanci je riziko...“

38

7.1 Územní plán 16

Cílem územního plánu je snaha vytvořit předpoklady pro harmonický rozvoj

městského organizmu, při respektování daností území, kvality ţivotního prostředí a stávajících kulturních hodnot. Hlavní faktory, které ovlivňují řešení územního plánu jsou poţadované cíle pro rozvoj města, které jsou formulované v Územních a hospodářských zásadách. Konkrétně se jedná o tyto tematické okruhy: 

Mezinárodní postavení Prahy



Postavení Prahy v rámci České republiky



Praha a její zázemí



Město domov obyvatel



Jedinečnost Prahy



Rozvoj Prahy



Fungující město Ve snaze o naplnění těchto cílů musí nutně docházet ke kompromisům, protoţe

některé poţadavky jsou navzájem kontroverzní. Územní plán plní především tyto úlohy: 

Vytváření nabídky



Reguluje moţnosti vyuţití

(Zdroj: http://magistrat.praha-mesto.cz/uzplan/Uzemni_plan_HMP/UP_HMP_1999/Pruvodni_zprava.pdf)

Je tedy nutné správně prověřit stávající a plánované funkční vyuţití a případné omezení u nemovitostí, které jsou předmětem akvizice. Je moţné prostřednictvím městských částí podávat návrhy na změnu územního plánu (v současné době jiţ méně praktikovaný jev). Nutno podotknout, ţe projednání a schvalování změn územního plánu je velmi časově náročné a poţadovaný výsledek do poslední chvíle značně nejistý. V územním plánu je na druhou stranu nutné vidět i určitý potenciál. I v současné době je moţné v zajímavých částech Prahy najít pozemek, který je územním plánem připraven k zástavbě, která bude investorovi či developerovi generovat zajímavý zisk do budoucna.

16

(Zdroj: http://magistrat.praha-mesto.cz/uzplan/Uzemni_plan_HMP/UP_HMP_1999/Pruvodni_zprava.pdf)

39

7.2 Stavební náklady, demolice, kontaminace Vývoj cen stavebních nákladů, nákladů na demolici a na odstranění starých zátěţí zásadně ovlivňují kaţdý projekt a samozřejmě tedy tyto náklady hrají zásadní roli při rozhodování o akvizici. Do doby, neţ máme zpracovanou tendrovou dokumentaci (popř. prováděcí dokumentaci) máme moţnost pracovat pouze s odbornými odhady nebo indikativními nabídkami. Rámcové údaje o hodnotě stavebních prací poskytuje také Český statistický úřad. Ty však nemohou být povaţovány za srovnávací. Při předběţném stanovení nákladů si tedy musíme vystačit s odhadem nákladů, výpočtem nákladů, předpokladem a zjištěním (více v kapitole Volba metodologie).

7.3 Finanční náklady, podmínky financování Nabídka financování a vlastní „apetit“ komerčních bank financovat nákup akvizice rovněţ ovlivňuje celou transakci. U projektového financování stejně jako v minulosti i nadále rovněţ platí poměrně striktní podmínky pro čerpání, zejména v podobě 30 % předprodejů a 30 % vlastních zdrojů u rezidenčních projektů a cca 30% aţ 40% předpronájmů u kancelářských projektů. Úroková sazba se nyní pohybuje cca : 1M PRIBOR + marţe 3,25% p.a. (poplatek za čerpanou část úvěru), Flat fee (poplatek za zpracování a schválení úvěr) 0,75 %, Commitment fee (poplatek za nečerpanou část úvěru) 0,75% p.a. Zajištění standardní na aktivech jednoúčelové společnosti + zástava obchodní podílů. V rámci posouzení akvizice je vhodné si vyţádat indikativní nabídku na financování. To nám dostatečným způsobem identifikuje apetit banky financovat předmětnou akvizici, potaţmo projekt.

7.4 Účastníci stavebního řízení 17

Účastníky stavebního řízení vymezuje stavební zákon. V případě provádění stavby

na základě certifikátu autorizovaného inspektora, určí autorizovaný inspektor, koho bude 17

Výklad Ministerstva pro místní rozvoj, Ing. Marcela Pavlová, 27.01.2011, osobní jednání)

40

povaţovat za vlastníka sousedního pozemku nebo stavby na něm, jehoţ vlastnické právo můţe být navrhovanou stavbou přímo dotčeno. V certifikátu to musí náleţitě odůvodnit. Autorizovaný inspektor nebo stavebník musí informovat občanská sdruţení dle zákona o ochraně přírody a krajiny, která jsou registrována u příslušného stavebního úřadu pro dotčenou oblast zájmů.

7.5 Formální vady vydaných rozhodnutí Konkrétně se můţe jednat např. o nesoulad stavebního povolení s územním rozhodnutím, neurčení fází výstavby, které musí být oznámeny za účelem provedení kontrolních prohlídek, neuvedené statické výpočty (popř. alespoň odkaz na ně) a další.... Závaznou částí rozhodnutí orgánů státní správy je pouze výroková část, nicméně v odůvodnění je uvedeno, z jakých předpokladů orgán při vydávání rozhodnutí vycházel a tvoří tak s výrokovou částí nedílný celek.

7.6 Certifikát autorizovaného inspektora V současnosti dle textu právních předpisů neexistuje způsob, jak certifikát autorizovaného inspektora právně napadnout. Tato situace je však pouze dočasná, neboť z aktuálního rozhodování Nejvyššího správního soudu vyplývá, ţe je nepřípustné, aby proti certifikátu neexistoval opravný prostředek. Je pravděpodobné, ţe bude v dohledné době soudním výkladem právních předpisů nalezen způsob, jak certifikát autorizovaného inspektora napadnout, a to přinejmenším ve správním soudnictví. Tento výklad právních předpisů bude pravděpodobně pouţitelný i zpětně na jiţ vydané certifikáty. Další nejasností stále zůstává, jak dlouho je platný certifikát autorizovaného inspektora, zda můţe být platnost certifikátu prodlouţena a jakým způsobem se certifikát prodluţuje. 18

Certifikát autorizovaného inspektora je platný 2 roky (dle názoru MMR se uplatní

obdobná úprava jako u stavebního povolení), ikdyţ toto zatím není stanoveno v zákoně.

18

(Výklad Ministerstva pro místní rozvoj, Ing. Marcela Pavlová, 27.01.2011, osobní jednání) 41

19

Během doby platnosti starého certifikátu autorizovaného inspektora lze vydat nový

certifikát autorizovaného inspektora, kterým se mění starý certifikát autorizovaného inspektora, pokud dojde ke změně záměru stavebníka nebo ke změně stavby. 20

Dle názoru MMR se na certifikát autorizovaného inspektora v tomto uplatní

obdobná úprava jako pro stavební povolení. Ovšem úprava certifikátu autorizovaného inspektora zatím není mnoho judikovaná a názory na tento institut nejsou jednoznačné (v praxi se tento institut pouţívá cca 2 roky).

7.7 Vývoj trhu (trendy, nájmy, prodejní ceny, yield) Signály na trhu naznačují a studie trhu potvrdily, ţe se díky velkému útlumu developerů akumuluje poptávka, která nebude lokálně do budoucna uspokojena ze stávající nabídky (především pro rok 2012). Nutno podotknout, ţe tento trend se však týká pouze atraktivních a ověřených lokalit v Praze. Rezidence v Praze: 21

Obecné charakteristiky bytového fondu:

Celkový počet disponibilních bytů

600 900

Počet disponibilních bytů na 1000 obyvatel

481

Počet osob na 1 disponibilní byt

2,08

Průměrná velikost uţitné plochy (v m2)

61

Velikost uţitné plochy bytu na 1 osobu (v m2)

29,3

Struktura bytového fondu podle typu nemovitosti Podíl domácností v bytových domech (v %)

87,1

Podíl domácností v rodinných domech (v %)

12,6

Struktura bytového fondu podle právního vztahu k uţívání bytu

19 20 21

Podíl domácností ve vlastním domě (v %)

12,3

Podíl domácností v bytě v osobním vlastnictví (v %)

25,5

Podíl domácností v druţstevním bytě (v %)

20,9

(Výklad Ministerstva pro místní rozvoj, Ing. Marcela Pavlová, 27.01.2011, osobní jednání) (Výklad Ministerstva pro místní rozvoj, Ing. Marcela Pavlová, 27.01.2011, osobní jednání) (Zdroj: Český statistický úřad, Útvar pro rozvoj města, 2010)

42

Podíl domácností v nájemním bytě (v %)

38,9 (Deloitte uvádí cca

22%) Mezinárodní porovnání rezidenčního trhu v Praze V mezinárodním srovnání existuje značný rozdíl mezi bytovými fondy metropolí Střední a Východní Evropy a metropolí Západní Evropy, a to jak v kvantitě bytů (vyjádřené poměrem počtu bytů ku 1000 obyvatel), tak v kvalitě bydlení (vyjádřeno průměrnou velikostí uţitné plochy bytu připadající na jednu osobu). Zatímco v rámci regionu CEE (Střední a Východní Evropa) má Praha spolu s Budapeští nejvíce rozvinutý rezidenční trh, ve srovnání s metropolemi Západní Evropy vykazuje stále podprůměrné hodnoty. Směr vývoje bytového fondu je nicméně stejný, jako v okolních zemích – postupný nárůst poměru počtu bytů k počtu obyvatel a zároveň z dlouhodobého hlediska se dá očekávat postupný nárůst průměrné velikosti uţitné plochy bytu na osobu. Vzhledem k atraktivitě Prahy a stálému nárůstu obyvatel má Praha předpoklady pro další rozvoj rezidenčního trhu. Graf: Počet bytů na 1000 obyvatel, Zdroj: Útvar pro rozvoj města 2010

Graf: Průměrná velikost uţitné plochy na 1 osobu (v m2), Zdroj: ČSÚ, Útvar pro rozvoj města 2010

43

Vývoj nabídky praţského rezidenčního trhu Světové hospodářské zpomalení mělo značný vliv na výstavbu nových bytů v Praze. Zatímco aţ do roku 2007 měl trh v zásadě stále rostoucí tendenci, v roce 2008 a 2009 došlo k zásadnímu sníţení nově zahájených bytů (oproti roku 2007 se výstavba nových bytů v roce 2009 pohybuje na cca 72 %). Příčinou bylo razantní sníţení poptávky, špatná struktura projektů (postavená na jiţ neexistujících podmínkách trhu) a také restriktivní opatření financujících bank. Oproti rekordnímu roku 2007 se počet dokončených bytů v Praze v letech 2008, 2009 a 2010 sníţil, nicméně ne tolik, jako počet bytů, které byly započaty. Důvodem je dokončování projektů, které byly započaty ještě v době boomu. Graf: Vývoj zahájených bytů v Praze, Zdroj: ČSÚ, HTD ČR

- 28 %

- 42 %

Graf: Vývoj dokončených bytů v Praze, Zdroj: ČSÚ, HTD ČR, REAS 44

Ceny bytů Ceny bytů v Praze rostly s mírnými výkyvy téměř nepřetrţitě 15 let. Především vlivem zvýšené poptávky po vlastním bydlení a relativně snadné dostupnosti financování zaznamenaly ceny bytů v několika předchozích letech velmi intenzivní růst, který zapříčinil plošné zvýšení cen rezidenčních nemovitostí. Vlivem hospodářského zpomalení a s tím souvisejícího útlumu na realitním trhu poklesly ceny bytů v Praze v roce 2010 oproti rekordnímu roku 2007 v průměru o cca 12 %. Největší pokles zaznamenaly starší byty v panelových domech a nové i starší byty v méně atraktivních lokalitách – na předměstí s celkově špatnou infrastrukturou a dopravní dostupností. Ceny bytů v ţádaných lokalitách se udrţely stabilní nebo dokonce dále rostou. Graf: Průměrné ceny bytů – index, 2005 = 100, Zdroj: ČSÚ

Cena za m2 nové rezidenční nemovitosti v Praze v roce 2009 dosáhla průměrně 2 200 EUR, coţ představuje nejvyšší hodnotu z porovnávaných středoevropských měst. Situaci na praţském rezidenčním trhu ve sledovaném období výrazně ovlivňovaly změny,

45

ke kterým došlo v oblasti bankovního financování. Prodeje rezidenčních nemovitostí se v Praze výrazně sníţily, díky čemuţ nabídka nových bytů v roce 2009 převyšovala poptávku. Řada projektů nicméně nenašla adekvátní odezvu na trhu a developeři byli nuceni k razantním slevám (tato situace přetrvává do roku 2011). Graf: Průměrná cena za m2 nových rezidenčních nemovitostí, Zdroj: Deloitte, 2010

Celkově průměrné ceny bytů v Praze klesaly v posledních letech především zásluhou bytů v méně atraktivních lokalitách a bytů obecně méně atraktivních (viz. panelové byty). Jinak je znatelný rozdíl jak mezi jednotlivými městskými částmi, tak mezi různými typy bytů a zástavby. -

Ceny nových a rekonstruovaných bytů v cihlových domech jsou asi o 30 % vyšší,

neţ jsou průměrné ceny. -

Ceny starých bytů v cihlových domech jsou asi o 10 % vyšší neţ průměrné ceny.

-

Ceny rekonstruovaných bytů v panelových domech jsou asi o 25 % niţší neţ

průměrné ceny. Ceny nových developerských bytů Podle dostupných statistik je dnes v Praze k dispozici cca 6.800 nových volných bytů, a to v následující struktuře: průměrná cena 1 m2 bytu, do 40 000 Kč

3%

40 000 -50 000 Kč

27%

50 000 -70 000 Kč

58%

nad 70 000 Kč

12%

Uvedené statistiky však v sobě skrývají fakt, ţe do období před rokem 2010 byly na trh dodávány projekty, jejichţ prodejní cena a lokalita neodpovídaly poptávce. Lze tedy 46

předpokládat, ţe prodejní cena většiny bytů, které se ve statistikách objevují, převyšuje cenu akceptovatelnou trhem o desítky procent. V kategorii 50-80 000 Kč / m2 optikou dnešní situace na trhu, je tak dle našeho názoru maximálně 50% nabízených bytů. Pro určení nové cenové hladiny bytů tak dle našeho názoru určí především nové projekty, které byly kalkulovány jiţ na základě nových podmínek (v tzv. krizi) a které se dostanou na trh aţ v roce 2011. Tyto „nové“ ceny nicméně bude muset potvrdit poptávka, respektive realizované prodeje. Vývoj poptávky na praţském rezidenčním trhu Počet obyvatel města Prahy roste konstantně od roku 2001, převáţně vlivem přistěhovalectví z jiných krajů České republiky a ze zahraničí. Vzhledem ke skupině lidí, která se z centra města stěhuje za okraj Prahy, ale v hlavním městě nicméně zůstává, je statistický přírůstek obyvatel hlavního města o to významnější (z 1,14 mil. v roce 2005 dosáhl v roce 2010 počet obyvatel v Praze dle ČSÚ 1,26 mil.). Nejsilnější věkové skupiny jsou 30-44 let (poměr oproti roku 1999 vzrostl) a 15-29 let. Z dlouhodobého hlediska nejvýznamnější skupinu pro vývoj rezidenčního a realitního trhu představují lidé mezi 30. a 45. rokem ţivota. Tato ekonomicky aktivní věková skupina v drtivé většině představuje stranu poptávky po vlastním bydlení, a stává se tak významnou cílovou skupinou pro většinu developerských projektů. Tato věková skupina nabyla oproti předchozímu období na významnosti a představuje 25 % z celkové populace. Existují nicméně názory, ţe většina potenciálu této věkové skupiny se jiţ vyčerpala (uskutečněné nákupy bytů). Graf: Věková struktura obyvatelstva hl. města Prahy (srovnání 1999 a 2009), Zdroj: ČSÚ

Vyšší realizovaná kupní cena bytů v rámci středoevropského regionu můţe být zdůvodněna i rostoucí ţivotní úrovní praţanů. Dle údajů Eurostatu se momentálně ţivotní

47

úroveň v Praze pohybuje na úrovni 172% průměru EU (měřeno paritou kupní síly). Tento trend se zrcadlí i ve zvyšujících se nárocích na bydlení (kvalita, metráţ). Průměrná mzda v Praze je nejvyšší v České republice a navzdory ekonomickému zpomalení neustále roste (téměř 31 000 Kč/měsíc v roce 2010 z 24 000 Kč/měsíc v roce 2005, ČSÚ). Současně rostou reálné roční příjmy domácností. Je na místě zmínit speciální skupinu obyvatel, která pro rezidenční developery představuje potenciální klienty. V ČR existuje téměř 200 000 panelových bytových domů, ve kterých je cca 1,2 milionu bytů (tj. přes 50% bytů v bytových domech a cca 30 % bytů celého bytového fondu ČR). V Praze je v současné době cca 175 000 panelových bytů. Většina z nich se nachází na sídlištích a je poznamenána řadou problémů (lokalita, technický stav, kriminalita, atd.). Realizované obchody na trhu developerských bytů Dle dostupných statistik (v tuto chvíli pouze diskutované a zpochybňované statistiky společnosti EKOSPOL) bylo v Praze v roce 2010 na trhu developerských produktů s minimálně 50 jednotkami prodáno 2 691 bytů. Vzhledem k trendu v posledních 5 letech lze očekávat, ţe pokud pomine recese, úroveň prodejů v tomto segmentu se můţe vrátit k hodnotám přes 3 000 bytů ročně.

Vlastní bydlení versus nájemní bydlení

48

Na trhu rezidenčních nemovitostí je obecný příklon k vlastnickému bydlení. V České republice je v porovnání se srovnatelnými zeměmi západní Evropy relativně nízký podíl nájemního bydlení. Podíl nájemních bytů v České republice od roku 1990 soustavně klesá a v současnosti činí dle studie Deloitte 22 % trvale obydlených bytů (ČSÚ uvádí 38%). Počet domácností v nájemních bytech na 1000 obyvatel například dosahuje pouze 37 % úrovně Německa, nebo 64 % úrovně Rakouska. Především v posledních 15 letech se zvýšil podíl bytů v osobním vlastnictví, a to zejména díky privatizacím obecních bytových fondů, převodům druţstevních bytů do osobního vlastnictví a také díky aktivnímu působení developerských společností, jeţ se převáţně přikláněly k realizaci projektů zaměřených na přímý odprodej. Projekty bytové výstavby zaměřené na nájemní bydlení se v průběhu minulého období realizovaly pouze sporadicky

(např.

Albertov

Rental

Apartments,

společnosti

CTR

group

a.s.,

www.albertov.eu). Dle Institutu regionálních informací dosahovalo v roce 2010 nájemné za „standardní“ byt v Praze (68 m2, běţná poloha, starší byt po částečné rekonstrukci) 9 588 Kč. V porovnání s kupní cenou tak výnosové procento v Praze vykazuje neuvěřitelně nízkých 3,9%. Po vlastní zkušenosti na projektu Park Kavčí Hory lze konstatovat, ţe bez znatelného zvýšení úrovně nájemného (a bez předchozí smlouvy s investorem takového objektu) není v Praze ekonomicky výhodné budovat objekty výhradně pro nájemní bydlení. Graf: Bytový fond dle vlastnictví (počet bytů na 1000 obyvatel), Zdroj: Deloitte 2010

Přehled konkurence 49

TOP

Pozn.: společnost ECM ukončuje svou činnost. Své projekty prodávají dalším developerům. UBM nevyvíjí ţádný nový bytový projekt. Avestus realizuje pouze jeden developerský projekt v Praze (Kajetánka, 145 bytů). VYŠŠÍ STŘED

NIŽŠÍ STŘED

LEVNÉ BYTY

Situace na kancelářském trhu v Praze 50



V Q4/2010 bylo v Praze dokončeno pouze 12 400 m2 kancelářských ploch



Celková plocha kancelářských prostor v Praze je v současnosti ca. 2 700 000 m2 (68% v „A“ budovách, 32 % v „B“ budovách)



Celkem bylo v Praze v minulém roce dokončeno 41 800 m2 kanceláří

• 

nejméně za posledních 15 let Pronájmy v Praze v Q4 ca 71 400 m2 (54% nárůst oproti Q3/2010; Q4 byl v roce 2010 rekordní)



Největší objem pronájmů – Praha 4 a Praha 8, celkově více jak 57% pronájmů v Q4



Ca 39% pronájmů v Q4 jsou renegociace (celkem v roce 2010 – 42%)



Celkově v Praze v roce 2010 pronajato ca 214 700 m2 (o ca 13% méně neţ v roce 2009)



Nájemné zůstává v porovnání s Q3/2010 beze změny: 20-21 EUR / m2 (centrum), 15-16 EUR/m2 (vnitřní město), 13-14,5 EUR/m2 (okraj města)



Prime yield klesl na 6,75 (pokles o 0,25% oproti Q3)



Neobsazenost klesla v Q1/2011 na 13%, celkově registrováno ca 353 400 m2 nepronajatých kancelářských ploch. (248 000 m2 v „A“ budovách, 105 400 m2 v „B“ budovách)



Nejvyšší neobsazenost v Q4: Praha 7 (28%), Praha 6 (25,2%), Praha 9 (21,5%)



Nejniţší neobsazenost v Q4: Praha 2 (7,9%), Praha 5 (8,2%), Praha 3 (8,7%)



Celkový objem investic v České republice činil v roce 2010 ca 646 mil. EUR (ca 30% nárůst oproti roku 2009)

Výhled 2011 

Očekává se hospodářský růst, zvýšení aktivity na straně nájemců a pomalý pohyb na kancelářském trhu ( na konci roku 2011, přelom 2011/2012)



Očekává se zvýšení investic českých / slovenských ale také zahraničních investorů



V roce 2011 se očekává dokončení ca 100 000 m2 nově postavených kancelářských ploch (mnohé také spekulativně, nyní ca 35% předpronajato)



Nyní rozestavěno ca 85 000 m2, které by měly být dokončeny v roce 2012 (plus projekty, které budou započaty v H1/2011)



V roce 2011 by měla neobsazenost pomalu klesat, na konci roku by měla znovu vzrůst kvůli plánovanému dokončení projektů spekulativní výstavby



Nájemné a yieldy by měly zůstat stabilní

Vývoj kancelářského trhu v Praze 51

(Zdroj: CBRE, 2011)

Pronájmy 39 % transakcí v roce 2010 byly renegociace

(Zdroj: CBRE, 2011)

Take-up dle lokalit

(Q1 – Q4 2010)

52

(Zdroj: CBRE, DTZ, 2011)

Prime rent – vývoj

(Zdroj: DTZ, 2011)

Investiční trh 53

•

Ca 70 % objemu investic v roce 2010 poskytli čeští / slovenští investoři

•

Ca 50 % objemu bylo investováno do kancelářských nemovitostí

(Zdroj: CBRE, 2010)

Take up 2004 - 2010 Rok

Take up (m2)

2004

133 000

2005

189 000

2006

286 000

2007 (Renegotiations 10%)

195 000

2008

259 000

2009 (Renegotiations 35%)

245 000

2010 (Renegotiations 43%)

214 700

2011* (Renegotiations 30-40%)

220 000 – 240 000

(Zdroj: King Sturge, 2011)

Aktuální poţadavky na trhu 54

Nájemce

Sektor

Makléři

Ploch

Konec

Nájem

v m²

smlouvy

EUR/ m²

ČS - Erste

Banka

Ministerstvo průmyslu

Státní

a obchodu

správa

-

50 000

2014

n/a -

35 000

n/a

Státní NKU

správa

n/a -

10 000

n/a

5000GTS

IT

-

6000

12,7 2013

Privátní Cetelem

úvěry

Unilever

13 -

5 000

2013

-

3 500

2013

2500Hewlet Packard

IT

10-13

CBRE

3000

13 10-13

Q4/2014

2500Czech Invest client

-

-

6000

Q3/2011

OBI

Obi Market

-

3 000

2012

Ogilvy + Mather

Marketing

JLL

3 000

Q2/2013

Gemalto

IT

JLL

2 600

Q3/2011

2000GSK

Farmavie

JLL

2500

14

13,5 Q3/2012

(Zdroj: CBRE, 2011)

Důleţité pronájmy, Q4/2010 a Q1/2011 (dle pronajaté plochy)

55

Projekt

Lokalita

The Park – building 2 a 3

Praha 4

Futurama Business Park A2

Nájemce

Odhad nájemného (EUR)

Nájemní plocha

Oracle

n/a

9 831

Praha 8

Deutsche Boerse Group

14

7 524

Hadovka Office Park

Praha 6

Merck

11,5

3 256

Qubix

Praha 4

ABB

13

2 864

Myslbek

Praha 1

Kinstellar

20

1 900

Millenium Plaza

Praha 1

Cisco Systems

n/a

1 873

Tokovo

Praha 7

Dceřinná spol. PPF

13,9

1 600

Futurama Business Park A1

Praha 8

Teva Pharmaceuticals

n/a

1 430

Gemini B

Praha 4

Trask Solutions

n/a

1 416

(Zdroj: CBRE, 2011)

Důleţité transakce, Q4/2010 a Q1/2011 (dle prodejní ceny) Projekt

Lokalit a

Kupující

Longin Business Centre

Praha 2

CPI

Galerie Louvre

Praha 1

Melantrich

Velikos t v m2

Cena v MEUR

Faktor

10 770

28,9

13,33

Azora Internationa l Group

4 650

10

12,66

Praha 1

Reico

10 000

39

14,29

Vysočanská brána

Praha 9

Skanska Property Group

12 000

20

n/a

Jeremiášova

Praha 5

Skanska

2 500

2,6

n/a 56

Property Group City West – B2, B3

Praha 5

CPI

23 840

72

14,10

CCS HQ

Praha 8

Private Czech investor

5 000

6,2

n/a

InterContinenta l Hotel

Praha 1

Westmont Hospitality Group

10 000

108

n/a

Krakovská 9

Praha 1

Praţská správa nemovitostí

3 220

9

n/a

Keystone

Praha 8

GLL Real Estate

6 500

17,5

n/a

(Zdroj: CBRE, King Sturge, 2011)

Nejvyšší neobsazenost v Q4 2010 Projekt

Lokalita

Dokonče ní

Celkov á plocha v m2

Neobsazenost v m2

Nájem

BB Centrum – Filadelfie

Praha 4

2010

28 160

28 160

CZK 450 – 500

Hadovka Office Park

Praha 6

1999

21 946

13 590

EUR 13

Amazon Court

Praha 8

2009

21 337

12 436

EUR 16,50 – 17,50

Vysočanská Brána

Praha 9

2009

11 245

10 010

EUR 14,25 – 15

Prosek Point A,B,C

Praha 9

2009

22 880

8 700

EUR 13,95

City West B1

Praha 5

2009

18 746

9 580

EUR 14,2

Kavčí Hory

Praha

2008

36

8 356

EUR 57

Office Park

4

840

14,5

Prague Gate

Praha 4

2002

12 231

7 700

EUR 10 – 12

Prague Marina Office Centre

Praha 7

2009

13 584

8 270

EUR 14,5

BB Centrum

Praha 4

2002

7 500

6 130

n/a

(Zdroj: CBRE, King Sturge, 2011)

Výhled Projekt

Lokalit a

Celkov á plocha v m2

Dokončení

Developer / Nájemce

Harfa Office Park Amadeus

Praha 9

18 500

Q1 / 2011

Lighthouse Group / -

Main Point Karlín

Praha 8

25 700

Q3 / 2011

PSJ Invest / Kooperativa

South Point

Praha 4

6 780

Q3 / 2011

AMA Development /-

Budějovická 3

Praha 4

10 000

Q4 / 2011

Pankrác a.s. / -

Qubix Office Building

Praha 4

11 720

Q4 / 2011

Plan & Bau / -

Smíchov Lyra

Praha 5

7 500

Q4 / 2011

Immorent / -

Futurama II – A3,A4

Praha 8

16 000

Q4 / 2011

Immorent / -

Rohan Business Centre

Praha 8

8 430

Q1 / 2012

Karimpol / -

58

Keystone Office Building

Praha 8

5 870

Q1 / 2012

Real Estate Karlín / Vinci

City Green Court

Praha 4

16 000

Q1 / 2012

Skanska

River Gardens West

Praha 8

19 400

Q1 / 2012

HB Reavis

Palác Křiţík II

Praha 5

16 000

Q3 / 2012

Seznam.cz

Na příkopě 14

Praha 1

12 000

Q4 / 2012

Lordship Estate / -

City West A2

Praha 5

15 240

2012

Finep / -

Administrativn í centrum Strakonická

Praha 5

3 000

2012

Investment Office s.r.o. / -

City Deco

Praha 4

10 700

2013

ECM / CA Immo International /-

City Element

Praha 4

7 010

2013

Generali / -

(Zdroj: CBRE, King Sturge, HTD CR, 2011)

59

Závěr Věřím, ţe se mi v této bakalářské práci podařilo osvětlit procesy a činnosti u developerských společností, které stojí před rozhodnutím akvizice nového projektu či fúze. S tím je samozřejmě spojen proces vyhodnocení rizik, due diligence a subjektivní ocenění. Zároveň doufám, ţe jsem ve své bakalářské práci dostatečně zdůraznil nejčastější rizika spojená s legislativou. V neposlední řadě jsem se snaţil poukázat na situaci na trhu v oblasti kancelářských a rezidenčních projektů a identifikovat moţné příleţitosti a to i v podobě synergického efektu. Jsem přesvědčen o tom, ţe má práce bude přínosem pro osoby působící na nemovitostním trhu, které se chtějí více dozvědět o oblasti oceňování, vyhodnocování rizika a hledání potenciálu.

Seznam literatury Knihy: 

Ort Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 978-80-7265-101)



Zákony 2011, Sborník úplných znění zákonů obchodního, občanského a trestního práva a souvisejících předpisů k 01.01.2011 (Obchodní zákoník, Občanský zákoník, Správní právo), 2011, ISSN 1802-8276, MK ČR E 8272



Stavební zákon a vyhlášky, ÚZ číslo 796, Nakladatelství Sagit, Ostrava, 2010, ISBN 978-80-7208-813-3, MK ČR E 10981

Elektronické zdroje:  Průvodní zpráva územního plánu hlavního města Prahy, 1999., dostupná na: http://magistrat.praha-mesto.cz/uzplan/Uzemni_plan_HMP/UP_HMP_1999/Pruvodni_zprava.pdf

 Informační systém EIA, http://tomcat.cenia.cz/eia/view.jsp  Internetová prezentace projektu Q5 Waltrovka Offices, www.waltrovka.cz  Internetové stránky Českého statistické úřadu, http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/home

60

Ostatní:  Norma DIN 276/06.93, HOAI, 1993  Prezentace z přednášek společností Deloitte a SP Audit s.r.o.  Materiály německé konzultantské společnosti CAAT (Consulting Agency and Training), Bad Mergentheim, www.caat.de  Reporty REAS  Reporty společnosti King Sturge, www.kingsturge.cz  Reporty společnosti CB Richard Ellis, http://www.cbre.eu/cz_cs  Reporty společnosti DTZ, http://www.dtz.com/Czech_Republic?vgnLocale=cs_CZ

 Reporty společnosti HOCHTIEF Development Czech Republic s.r.o., www.hochtiefdevelopment.cz

Přílohy Příloha č.1:

Obsah nákladových skupin

Příloha č.2:

Rozsah poţadovaných dokumentů pro právní due diligence

Příloha č.3:

Směrnice pro výpočet ploch pronajímaných pro nebytové účely (GIF)

Příloha č.4:

Business model, ocenění akvizice

61