Použití tržního ocenění pro akvizice a fúze

Bankovní Institut Vysoká Škola Praha Podnikání a oceňování

Použití tržního ocenění pro akvizice a fúze

Bakalářská práce OM

Autor:

Norbert Herrmann Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2015

Prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne

Norbert Herrmann

2

Anotace V úvodní části práce je popsáno trţní ocenění majetku v obecné rovině, jeho základní metody, charakteristika a členění. Následuje průzkum reálného trhu akvizic a fúzí a příklady, které významným způsobem ovlivnily tento trh zejména v segmentu nemovitostí. Detailně je prozkoumán řetězec akvizic a fúzí realizovaný na konkrétní nemovitosti v období 15 let od jejího pořízení. Začleněny jsou také tři vzorové práce, představující analýzu realitního trhu, ocenění rodinného domu a bytového domu. Závěr práce shrnuje poznatky z teoretické a praktické části, vyhodnocuje je a převádí je do výsledných tezí. Klíčová slova: akvizice, fúze, oceňování majetku, hledaná hodnota

Annotation The first part describes the market valuation of the property in general terms, the basic methods, characteristics and structure. Following is an exploration of the real market of mergers and acquisitions and examples that have significantly influenced the market, especially in the real estate segment. In detail is explored a chain of acquisitions and mergers realized on a specific property in a period of 15 years after its acquisition. Three exemplary works are included, presenting an analysis of the real estate market, the valuation of the house and apartment building. The conclusion summarizes the findings from theoretical and practical part, evaluates and converts them into final thesis. Key words: Mergers, acquisitions, property valuation, target value

3

Obsah 1

Úvod ......................................................................................................................... 5

2

Akvizice a fúze obecně .............................................................................................6 2.1

Fúze .................................................................................................................... 7

2.1.1 Přeměny obchodních společností ......................................................................... 7 2.1.2 Základní typy fúzí................................................................................................. 8 2.2 Akvizice ..............................................................................................................9

3

4

2.2.1 Majetková akvizice ............................................................................................... 9 2.2.2 Kapitálová akvizice .............................................................................................. 9 Postupy u M&A nemovitostí .................................................................................. 11 3.1

Motivy, vedoucí k akvizicím a fúzím ............................................................... 11

3.2

Způsoby nabývání nemovitostí........................................................................ 12

3.3

Due diligence nemovitostí ............................................................................... 13

3.4

Určení budoucího vyuţití nemovitostí ............................................................ 15

Oceňování ve fúzích a akvizicích ........................................................................... 16 4.1

5

Trţní oceňování v M&A ................................................................................... 16

4.1.1 Příklad tržního ocenění ....................................................................................... 18 4.1.2 Příklad analýzy trhu ............................................................................................ 30 Příklad realizace .................................................................................................... 40 5.1

První fáze ........................................................................................................ 40

5.1.1 Stručná historie ................................................................................................... 40 5.1.2 Prvotní akvizice nemovitosti .............................................................................. 40 5.1.3 Akvizice podílu .................................................................................................. 41 5.1.4 Fúze - odštěpení .................................................................................................. 43 5.2 Druhá fáze ....................................................................................................... 46 5.2.1 Akvizice 100% podílu ........................................................................................ 46 5.2.2 Fúze - převod jmění na společníka ..................................................................... 46 5.3 Výsledky procesu realizace ............................................................................. 49 6

Závěr....................................................................................................................... 61

4

1

Úvod

Cílem této práce je, kromě obecného popisu trţního ocenění pro segment akvizic a fúzí, jeho analýza a na základě rozboru hodnocení této metody v oboru oceňování. Klíčovými ukazateli této práce budou reálné příklady uplatnění trţního ocenění pro akvizice a fúze (angl. Mergers and acquisitions - M&A). Nejprve si v obecné rovině definujeme metody oceňování, abychom mohli lépe a srozumitelněji stanovit specifika segmentu akvizic a fúzí. Významná část práce se bude zabývat analýzou několika reálných ocenění, převzatých z realizovaných akvizic a fúzí. Vyšetříme aplikované postupy, provedeme komparaci s realizovanou M&A a to včetně jejich přínosu. Zanalyzujeme podmínky, jakými procházejí subjekty oceňování v daných fázích M&A. Zjistíme, zda aplikované ocenění vedlo k zamýšlené fúzi či akvizici. Budou rozvíjeny moţnosti dalších metod, vedoucích k plánovaným M&A. Závěr této práce se bude věnovat hodnocení analyzované metody z hlediska jejího přínosu, případně potřebě revizí. Bude posuzovat také vliv časového rámce ve vztahu k ekonomické situaci a dopady na segment M&A.

Problematika vyzdvihla mnoţství otázek, na které se pokusím nalézt odpověď. Jako první vyvstává otázka hlavní – zda je metoda trţního ocenění tou správnou pro M&A. Návazná je otázka, zda tato metoda přináší očekávané, poţadované hodnocení. Ptát se musíme samozřejmě i na to, zda byly správně hodnoceny odpovídající informace, zda bylo dostačující mnoţství vypovídajících údajů. Studie by měla hledat moţné chyby v procesu oceňování pro M&A a pokud budou takové odhaleny, jak jim v maximální míře zamezit resp. předcházet. Samozřejmě budou moţné chyby hodnoceny i ze systémového hlediska a jejich následků v relevantním časovém rámci. Jaký má oceňování dopad na prodávající a kupující stranu? Jak se změnila struktura subjektů v závislosti na oceňování? Byl dodrţen časový rámec ocenění? A jaký byl jeho vliv?

5

2

Akvizice a fúze obecně

Akvizice a fúze (Mergers and acquisitions - M&A) jsou z obecného hlediska nástrojem rozvoje společností na trhu. Pokud se zaměříme na trh M&A posledních desetiletí, zjistíme, ţe první velká vlna M&A proběhla na konci 90tých let. Velmi silný růst se projevil v roce 1996 a aktivita na tomto trhu kulminovala v letech 2000-2001. Následovalo období relativně stabilního růstu M&A. Největšího rozsahu dosáhl v doméně M&A trh v roce 2007, kdy celkový realizovaný objemu v celosvětovém měřítku dosáhl 4,4 bilionů dolarů. Jen od začátku roku 2014 do dubna 2014 podle Thomson Reuters, trh M&A představoval 1,3 bilionů dolarů.1 Výsledná hodnota globálního trhu akvizic a fúzí za rok 2014 dosáhla 2,69 bilionů dolarů. Tím se rok 2014 stal podle zprávy mezinárodní právní firmy Clifford Chance nejsilnějším rokem akvizic a fúzí od vypuknutí krize v r. 2007.2

OBRÁZEK – PŘEHLED VÝVOJE AMERICKÉHO TRHU M&A 2004-2014 3

1

HTTP :// ZPRAVY . E 15. CZ / ZAHRANICNI / EKONOMIKA / LETOSNI - SMRST - FUZI - A - AKVIZIC - DALE - PRIDA - NA - SILE -1083526)

2

HTTP :// ZPRAVY . E 15. CZ / ZAHRANICNI / EKONOMIKA / ANALYZA - LETOSNI - FUZE - A - AKVIZICE - BYLY - NEJSILNEJSI - OD ROKU -2007-1145472

3

HTTP :// WWW . BUSINESSINSIDER . COM / MA - VOLUME - PACE - TOTAL -15- TRILLION -2014-6

6

Zatímco v letech 2010 a 2012 byly výsledky velmi podobné – 2,19 bilionů dolarů, v roce 2011 došlo k nárustu o zhruba 10% na 2,4 bilionů dolarů. Ve Spojených státech amerických v roce 2007 tvořil trh M&A 1,569 bilionů dolarů. Analytikům se nepotvrdil jejich předpoklad, ţe rok 2014 vytvoří druhý nejúspěšnější rok pro M&A, kdyţ se od ledna do června 2014 se ve Spojených státech amerických realizovaly M&A v objemu 750 miliard dolarů a po zpomalení ve 3. kvartálu byl objem na konci roku 1,185 bilionů dolarů pro celý rok 2014.

2.1

Fúze

Fúze řadíme do oblasti právních transformací obchodních společností a druţstev. Přeměnu společností fúzí nazýváme proces, na základě kterého nejméně jedna z fúzovaných společností zanikne bez likvidace, přičemţ aktiva a pasiva společnosti jsou převedena na právního nástupce. Právním nástupcem můţe být jiţ existující společnost nebo společnost nově vzniklá. Za převáděná aktiva a pasiva zanikající společnosti převádí právní nástupce vlastníkovi zanikající společnosti podíl nebo akcie na vlastním kapitálu nebo základním jmění. Výsledek přeměny obchodních společností a druţstev při fúzi je sníţení počtu právnických osob při slučování podniků nebo naopak zvyšování počtu právnických osob při rozdělování fúzovaných podniků.

2.1.1

Přeměny obchodních společností

Fúze sloučením – dvě a více společností se slučují v jedinou společnost. Při této přeměně vţdy nejméně jedna ze slučovaných společností zaniká bez likvidace a veškeré její jmění přechází na právního nástupce Fúze splynutím – dvě a více slučovaných společností, které při této fúzi zanikají bez likvidace, vytváří společnost novou Převod jmění na společníka – celé jmění transformované společnosti přechází na fyzickou nebo právnickou osobu vlastníka společnosti, která touto transformací zaniká bez likvidace

7

Rozdělení společnosti – pro tuto transformaci rozlišujeme několik forem právního rozdělení: – rozdělením transformovaná společnost se rozdělí na nejméně dvě nové společnosti – sloučením, při kterém se oddělené části transformované společnosti slučují s jiţ existujícími společnostmi – nověji téţ odštěpením, kdy se z transformované společnosti oddělí jen část funkčního podniku, ze které vzniká společnost nová nebo která se slučuje s jiţ existující společností. Zároveň jsou moţné kombinace jednotlivých forem rozdělení stejně jako kombinace rozdělení se zaloţením nové společnosti a rozdělení sloučením, kdy z části transformované společnosti vzniká společnost nová a další část transformované společnosti se slučuje s jinou, jiţ existující společností Změna právní formy – touto transformací dochází k přeměně právní formy jedné společnosti, přičemţ však ţádná společnost nezaniká ani nevzniká společnost nová, nedochází ani k ţádnému převádění jmění transformované společnosti

2.1.2

Základní typy fúzí

Fúze horizontální – v tomto případě dochází ke spojování společností, které byly doposud vzájemně konkurenčními na stejném trhu, ve stejné doméně nebo obchodní činnosti. Rozhodujícím motivem pro realizaci horizontální fúze je snaha o získání dominantního nebo významného postavení v daném segmentu trhu a úspora z rozsahu. Fúze vertikální – s tímto druhem transformací se setkáváme zejména u společností, které jsou etablované v různých fázích výrobního procesu stejného odvětví. Snahou transformovaných společností je zajistit si prostřednictvím fúze stabilní dodávky surovin a základních výrobních materiálů nebo zabezpečení poptávky po finálních produktech Fúze konglomerátní – k tomuto typu fúzí dohází při spojování dvou a více společností z odlišných odvětví. Odůvodnitelnost takovýchto transakcí bývá oproti 8

horizontálním a vertikálním fúzím dosti sloţitá. Zpravidla je vedena snahou o diverzifikaci.

2.2

Akvizice

Akvizicí nazýváme proces, při kterém dochází k převodu aktiv nebo podílů jedné společnosti na společnost druhou. Rozlišujeme proto dva základní typy akvizic:

2.2.1

Majetková akvizice

Při tomto typu transakce se převádí aktiva, majetek, případně závazky jedné společnosti (prodávající) na společnost druhou (kupující). Kupující společnost (angl. Acquiring firm, Bidder) získává prostřednictvím peněţitého nebo nepeněţitého plnění majetek prodávající společnosti (angl. Acquired firm, target), přičemţ taková transakce můţe probíhat jak na úrovni celého podniku (tedy koupě aktiv a pasiv) tak jen jeho části. Koupený podnik (nebo jeho část) se při akvizici sloučí s majetkem kupující společnosti, na kterou tím přechází dotčená aktiva a s nimi spojené závazky. Česká republika upravuje tento typ transakcí zákonem č. 513/1991, obchodní zákoník, Díl III, Smlouva o prodeji podniku.

2.2.2

Kapitálová akvizice

V případě takovéto transakce se převádí vlastnické podíly nebo dochází k jiné kapitálové přeměně. Cílem kapitálové akvizice bývá zejména zisk podstatného nebo i rozhodujícího vlivu na kupované společnosti. Kupující pak můţe uplatněním svého vlivu kontrolovat popř. řídit celý podnik společnosti, jejíţ podíl akvizicí získá. Investici získává kupující společnost v rámci hospodaření kupovaného podniku. Tím také dochází ke spojování podniků ve vyšší ekonomický celek. Kupující společnost získává zpravidla pozici mateřské společnosti, zatímco společnost ovládaná se stává dceřinou společností. Kapitálové akvizice lze realizovat několika různými formami. Příkladně lze uvést nákup akcií na burze cenných papírů, získání akcií při emitování na primárním a sekundárním kapitálovém trhu, ale také mnohem sloţitějšími transakcemi, při kterých je výsledná kapitálová akvizice aţ výsledkem několika kombinovaných typů transakcí. Důleţitým ukazatelem akvizice na rozdíl od fúzí je, ţe 9

samotným

procesem

právní

transformace

nedochází

k zániku

ţádného

z

jejích účastníků. Rozlišujeme tyto formy kapitálové akvizice: Kapitálové akvizice prováděné za peněžní plnění Předností tohoto způsobu akvizice je, ţe akvizitor nemusí svolávat valnou hromadu akvírované společnosti, protoţe se o tom, zda danou nabídku budou či nebudou akceptovat, rozhodují jednotliví akcionáři samostatně Kapitálové akvizice prováděné za nepeněžní aktiva, věcným vkladem Tento způsob akvizice nastává v případě, kdy k úhradě za získávané akcie dochází prostřednictvím vkladu vlastního majetku, příkladně částí svého podniku. Tento vklad je následně vázán na získání akcií a podílu, ke kterému dojde při zvyšování základního kapitálu akvírované společnosti Kapitálové akvizice uskutečňované prostřednictvím vlastních akcií Odlišnost tohoto způsobu akvizice je , ţe akcionáři, kteří nemají zájem své akcie měnit, tak nemusí učinit, neboť k tomu nejsou nuceni. Ke směně získávaných akcií nebo podílů zde dochází protihodnotou z a

majetkové cenné papíry, emitované

akvizitorem. Úhrada akciemi nebo i jinými cennými papíry, emitovanými kupující společností, můţe probíhat jednak na bázi nové emise akcií či obligací za účelem akvizice, nebo na bázi platby prostřednictvím vlastních cenných papírů či podílů, které můţe společnost nabývat a které má ve svém majetku Kapitálová akvizice prostřednictvím jiných akcií a podílů Jedná se způsob, který můţeme povaţovat za ekvivalent akvizice za hotové. Platí opět výhoda, ţe akvizice můţe proběhnout jen v rámci vedení kupující společnosti. Pokud jiţ podnik příkladně vlastní jiné cenné papíry nebo jich můţe za účelem směny rychle na sekundárních kapitálových trzích nabýt, je to způsob akvizice bez velkých poţadavků na pohotové peněţní prostředky4

4

HTTP :// K 126. FSV . CVUT . CZ / PREDMETY /126 MPO / MPO _ AKVIZICE --- ZAPISKY . PDF

10

3

Postupy u M&A nemovitostí

3.1

Motivy, vedoucí k akvizicím a fúzím

Důleţitým aspektem pro M&A jsou motivy, které vedou prodávající a kupující stranu k akvizicím a fúzím na trhu nemovitostí. Ačkoli jsou strany vedeny nejrůznějšími motivy, mají tyto značný vliv na akceptaci ceny a nelze je proto v ţádném případě opominout. Jsou-li zřejmé oběma stranám, stávají se významným faktorem v jednáních o ceně transakce. Stejně tak je motivace stran důleţitá pro oceňování, neboť umoţňuje lépe identifikovat silné a slabé stránky oceňovaného majetku, příleţitosti, které skýtá svým rozvojem, jako i hrozby, které představují. Motivy tím zároveň určují účel ocenění a vhodnou strategii. Mezi hlavní motivy můţeme zařadit: Nepotřebnost, nadbytečnost – nemovitý majetek ve vlastnictví prodávajícího není nadále potřebný. Příkladem můţe být akvizice rozsáhlejšího hospodářského celku, jehoţ část tvoří nemovitý majetek se srovnatelnými nebo horšími vlastnostmi, neţ majetek vlastněný Nevýhodnost, nespokojenost – vlastník nemovitosti nevidí v setrvání vlastnictví výhody, pro které nemovitost původně získal. Příčinou mohou být změny lokálních podmínek (dostupnost, změna územního plánu, ekologické limity), změna regionální, popř. globální působnosti a s tím související změna sídla, produkce atp. Ekonomická neúnosnost – mikro- a makroekonomické změny v prostředí, které vedou k signifikativnímu poklesu profitu z vlastnictví nemovitosti (změny daní, regulativní opatření, významný růst energetické náročnosti popř. nesprávně odhadnuté nároky trhu a jeho vývoje) Potřeba likvidity v souvislosti s následnými skrytými potřebami – principiálním motivem vlastníka bývá získat prostředky k jinému vyuţití. Příkladně tak postupuje vlastník, který přistupuje ke směně s cílem změny vlastnictví za protihodnotu, která mu umoţní další rozvoj v jeho hlavní zájmové sféře 11

Změny v podnikatelských aktivitách – tato motivace můţe být vedena mnoha důvody, počínaje akcentem na rentabilitu při změně vedení, přes významné změny technologické nebo procesních postupů aţ po ukončení aktivity – např. při konci lhůty u nemovitostních fondů Potřeba likvidity v souvislosti s nuceným prodejem – nastává v případech, kdy vlastník není schopen splácet své závazky, následky soudních rozhodnutí a další stavy tísně Spekulace do budoucna – investor předpokládá časové zhodnocení do nemovitosti vzhledem k vývoji cen na trhu Využití příležitosti – prodávající i kupující mohou předpokládat výhodnost investice v daném okamţiku Řešení vlastnických vztahů – obvykle je motivací rozvoj nemovitosti. Příkladně developerský projekt na brownfieldu, kde je roztříštěné vlastnictví nemovitostí. Akvizicemi a fúzemi lze dosáhnout optimálních vlastnických vztahů pro následný rozvoj a realizaci projektu

3.2

Způsoby nabývání nemovitostí

Jednotlivé formy akvizic a fúzí předurčuje způsob, jakým dojde k nabytí nemovitosti. Je-li vlastníkem nemovitostí obchodní společnost, lze kromě koupě samotných nemovitostí (tzv. asset deal) jednat také o akvizici nemovitostí prostřednictvím koupě obchodního podílu společnosti, vlastnící nemovitost (tzv. share deal). Způsob koupí obchodního podílu můţe být vhodný i v případě, ţe se investor a stávající vlastník společnosti hodlají na rozvoji nemovitosti podílet společně např. prostřednictvím společného podniku (tzv. joint venture), v němţ investor zpravidla přispívá finančními zdroji, případně know-how (např. v oblasti revitalizace brownfields) a stávající vlastník společnosti prostřednictvím nemovitostí, které jsou do této společnosti vloţeny. Výhodou share deal způsobu nabytí nemovitosti je bezpochyby úspora na dani z převodu nemovitostí. Případné závazky zatěţující akvírovanou společnost však 12

mohou tuto výhodu podstatně sníţit, proto je v takovém případě nutné jiţ v rámci právní due diligence podrobit důkladné analýze společnost vlastnící nemovitosti. Jsou-li nemovitosti součástí podniku vlastníka, je moţné téţ řešit akvizici nemovitostí prostřednictvím koupě celého podniku nebo jeho části. Důleţité je však mít na paměti, ţe současně s nemovitostmi přecházejí na nabyvatele podniku i závazky, které se k podniku (nebo jeho části), jehoţ jsou nemovitosti součástí, váţou. V praxi je velmi obtíţné určité závazky podniku z převodu vyloučit, coţ se týká zejména závazků ve vztahu k ekologickým zátěţím na nemovitostech. V případě rozsáhlých lokalit (např. browfieldů, dřívějších průmyslových areálů) bývá často

problematická

nejednotnost

vlastnických

práv

a

roztříštěnost

zájmů

jednotlivých vlastníků nemovitostí. To bývá častým důvodem, proč nejsou nemovitosti vyuţívány nebo dochází ke značnému zpoţdění jejich vyuţití. Zpravidla se to týká nemovitostí, u kterých došlo v důsledku dědického řízení nebo v důsledku restitucí k roztříštěnému vlastnictví. Tím se také zvyšuje riziko spojené s moţností spekulace ohledně kupní ceny zbývajících pozemků v dané lokalitě. Pro tyto případy je doporučený postup odkupu jednotlivých nemovitostí (pozemků) prostřednictvím uzavírání smluv o budoucí kupní smlouvě, kdy je uzavření kupní smlouvy vázáno na uzavření budoucí kupní smlouvy k poslední nemovitosti (pozemku) v dané lokalitě. V poslední době se uplatňují také developerské projekty formou revitalizace brownfieldů ve vlastnictví obcí, které podmiňují převod nemovitostí uskutečněním projektu, který bude v souladu s rozvojovými cíli obce a bude slouţit k rozvoji veřejného ţivota v obci (např. rozšíření navazující infrastruktury). V takovýchto případech je obvyklé, ţe investor získá nemovitosti nejprve do nájmu a nemovitosti jsou na něj převedeny teprve po úspěšném dokončení projektu.

3.3

Due diligence nemovitostí

Předmětem právní due diligence nemovitostí jsou vţdy nabývací tituly k těmto nemovitostem, a to zpravidla nejméně deset let zpět. Je vţdy vhodné prověřit, zda na nemovitost nebyly uplatněny restituční nároky. Zároveň je nutné prověřit práva třetích osob týkající se nemovitostí, zejména zástavní a předkupní práva, věcná břemena, či zda nemovitosti nejsou předmětem nájmu či výpůjčky. Rovněţ je nutné 13

prověřit, zda není nakládání s nemovitostí omezeno probíhajícím soudním či správním řízením. Můţe se jednat zejména o uloţené předběţné opatření soudu či exekuci. V případě budov je vhodné téţ ověřit, zda není nemovitost zapsána jako kulturní památka. Vyuţití nemovitostí můţe být s ohledem na předpokládaný investiční záměr limitováno omezeními vyplývajícími z územního či regulačního plánu platného pro dané území. Vţdy je vhodné získat z veřejně dostupných zdrojů územní, stavební a kolaudační rozhodnutí vztahující se ke stavbám v dané lokalitě, případně si je vyţádat od prodávajícího. Omezující mohou být zejména případné stavební uzávěry, například ve vztahu ke starým důlním dílům v případě brownfieldů nacházejících se v oblastech zasaţených hornickou činností. Předmětem prověrky by měla být téţ veškerá rozhodnutí a povolení správních orgánů, týkající se dané lokality, zejména povolení k nakládání s vodami a s odpady. Součástí prověrky nemovitostí zpravidla bývá téţ technický průzkum nemovitostí. Jeho předmětem by mělo být vedle prověření blízkosti inţenýrských sítí a jejich dostatečné kapacity pro daný investorský záměr, zejména provedení tzv. ekologického auditu nemovitostí, jehoţ předmětem by měla být identifikace případných ekologických zátěţí na nemovitostech. Nejčastěji se bude jednat o škody na půdách a podzemních vodách v dané lokalitě. Často se lze setkat s přítomností legálních i nelegálních skládek v různém technickém stavu, nebo přítomností starých důlních děl v lokalitě. Stavby v dané lokalitě mohou být zatíţeny přítomností azbestu nebo jiných závadných látek, jejichţ odstranění můţe přinést dodatečné finanční nároky na projekt. Neopomenutelnou částí prověrky jsou případné ekologické zátěţe. Jsou-li na nemovitostech zjištěny ekologické zátěţe, je důleţité z dostupných informací identifikovat původce tohoto znečištění. Tento postup je vhodný i tehdy, je-li investor připraven v případě investice do nemovitosti nést náklady spojené s odstraněním ekologických zátěţí. V praxi jsou obvykle ukládána opatření k nápravě v oblasti vod Českou inspekcí ţivotního prostředí (ČIŢP). V rámci přípravy projektu je však vhodné věnovat 14

odpovídající pozornost i tomu, zda a komu bylo uloţeno ve vztahu k znečištění daných nemovitostí opatření k nápravě. Zákon o vodách ukládá přechod povinnosti opatření k nápravě na právního nástupce původce nebo nabyvatele privatizovaného majetku, který zatíţené nemovitosti získal s vědomím ekologické zátěţe a získal z tohoto důvodu slevu z kupní ceny nebo uzavřel s Fondem národního majetku (FNM), resp. Ministerstvem financí ČR (MF) zvláštní tzv. ekologickou smlouvu.

3.4

Určení budoucího využití nemovitostí

Rozhodujícím faktorem pro budoucí vyuţití nemovitosti je územní plán platný pro dané území a případná moţnost jeho změny. Avšak hodnocení stran způsobu nabytí a dalšího moţného vyuţití těchto nemovitostí lze činit aţ následně závěrům vyplývajícím z právní a technické due diligence. Pokud dojde k rozkrytí rizika spojeného s rozvojem nemovitosti, bývá zpravidla projektováno do výše kupní ceny. Současně je moţné tato rizika sníţit či eliminovat v kupní smlouvě reflektovanými prohlášeními či zárukami prodávajícího, případně příslibem kompenzací kupujícího. Pro některé případy je vhodnější vázat účinnost kupní smlouvy nebo splatnost kupní ceny na splnění odkládacích podmínek. Takto lze vázat např. změnu územního plánu, dokončení odstranění ekologických zátěţí podle původních předpokladů apod.5

5

HTTP :// MAGAZIN . E 15. CZ / BYDLENI / AKVIZICE - BROWNFIELDOVYCH - AREALU -980247

15

4

Oceňování ve fúzích a akvizicích

S oceňováním majetku se u akvizic a fúzí setkáváme naprosto nevyhnutelně. Vţdy je potřeba ocenit hodnotu majetku, který mění vlastníka. Ocenění majetku probíhají v několika úrovních a jsou účelná pro stranu prodávající stejně jako kupující, jsou základem pro účetní i daňové specialisty jako i pro státní orgány finanční správy. V následující části se zaměříme na moţné případy akvizic a fúzí, ve kterých se projeví oceňování nemovitostí a budeme analyzovat jeho vliv, potřebu a zvolené způsoby.

4.1

Tržní oceňování v M&A nemovitostí

Jedním z nejběţnějších je trţní oceňování nemovitostí pro realitní obchod. Akvizic a fúzí v tomto sektoru probíhá ročně mnoho set a celkový obrat představuje řády sta miliard dolarů. Hovoříme o realitních obchodech, kdy prodávajícími či kupujícími jsou nemovitostní fondy, různě zaměřené specializované holdingy (logistika, zemědělství, obchodní centra, komerční / industriální zóny apod.) Tyto společnosti obchodují na volném trhu, mezi sebou i s individuálními vlastníky z řad právnických či fyzických osob. Obchody z realitního trhu mají dlouhodobě významný podíl na trhu fúzí a akvizic. Do zpráv o světově významných realitních obchodech se nyní zařadila např. i třetí největší realitní společnost světa Cushman & Wakefield, neboť se velmi pravděpodobně stane předmětem významné akvizice (většinový vlastník – rodina Agnelliovi – nabídl svůj podíl s hodnotou odhadem okolo 2 miliard dolarů, drţený prostřednictvím společnosti Exor, k prodeji). Mezi další významné realitní akvizice roku 2014 patří také převod NBG Pangaea Real Estate Investment Company (Řecko) do rukou Invel Real Estate & York Capital Management Global Advisors (Izrael) za 0,9 miliardy dolarů nebo Rondo 1 Office Building (Polsko) pod Deutsche Asset & Wealth management (Německo) za 0,4 miliardy dolarů. Ovšem světového významu dosahují obchody, týkající se i českého realitního trhu. Příkladem můţe být společnost CPIPG miliardáře Radovana Vítka, významně se podílející na českém realitním trhu. Ta uskutečnila akvizici německé GSG Group a v první polovině roku 2014 se zveřejněnou hodnotou tohoto nákupu ve výši 1,7 miliardy dolarů dostala na první příčku v řebříčku tuzemských realitních akvizic a 16

současně i v celé oblasti střední a jihovýchodní Evropy. V první desítce realitních akvizic ČR figurovaly také změny vlastníka Fashion Arena Outlet Center (ČR) za 98 milionů dolarů (Meyer Bergman (UK)), Qubix Office Building In Prague za 47 milionů dolarů (Reico investiční společnost České spořitelny) nebo Burzovní palác Office Building za 37 milionů dolarů (VIG Fund uzavřený investiční fond (Rakousko)).6 K dalším významným společnostem, působícím na českém realitním trhu, patří např. PPF Real Estate, Prologis nebo CBRE. Zajímavým příkladem úspěšně zvládnuté akvizice z posledního období můţe být akvizice Realitního fondu ZFP Investments Realitní fond ZFP Investment investiční společnost, a.s. získal v roce 2014 exkluzivní nemovitost v centru Prahy. Florenc Office Center je jednou z nejţádanějších kancelářských budov v Praze. V její blízkosti se nachází řada významných budov jako hotel Hilton, Diamond Point nebo Oasis, je obklopena praţským Novým Městem a plynule pak navazuje na moderní urbanistický celek Nový Karlín. Této akvizici předcházelo zaloţení ZFP realitního fondu obhospodařovaného společností ZFP Investments, investiční společnost, a. s., v červnu 2013, tedy necelý rok před akvizicí. Od poloviny roku 2014 se díky strategické spolupráci akcionářů, podařilo za sedm měsíců dosáhnout rekordního nárůstu vlastního kapitálu fondu ve výši 618,15 milionů Kč, coţ nemá v historii existence realitních fondů v České republice obdoby. Těmito výsledky se ZFP realitní fond zařadil k nejúspěšnějším realitním fondům u nás. O významném postavení společnosti ZFP Investments svědčí skutečnost, ţe tuto kancelářskou budovu získala z portfolia renomované realitní společnosti Deka Immobilien GmbH. Tato společnost je lídrem německého realitního trhu a spravuje finanční prostředky investorů ve výši 25 miliard Euro.7 Jiným takovým příkladem můţe být akvizice nemovitostí určených pro logistiku nedaleko Prahy společností Europa Capital. Sklad o rozloze 32.000 m2 spolu s přilehlými pozemky o rozloze 150.000 m2 se nachází v přední logistické lokalitě v

6 7

ZDROJ : Z PRÁVA EY 15. 10. 2014 HTTP :// WWW . HYPOINDEX . CZ / EXKLUZIVNI - AKVIZICE - REALITNIHO - FONDU - ZFP - INVESTMENTS /

17

Rudné u dálnice D5 západně od Prahy. Sklad byl postaven v roce 1997 a nabízí jak suché skladové, tak chladírenské a mrazírenské prostory. Krátce po akvizici začala Europa Capital s celkovou rekonstrukcí stávající budovy s cílem nabídnout k pronájmu moderní sklad prvotřídní kvality. Na přilehlých pozemcích je moţno postavit dalších 55.000 m2 skladových prostor (podstatná část těchto pozemků jiţ má platné územní rozhodnutí). Nad rekonstrukcí, pronájmem a získáváním dalších povolení dohlíţí společnost The Charnwood Company, s níţ Europa Capital v minulosti provedla řadu úspěšných investic v této oblasti v České republice. O Europa Capital: Od roku 1995 zaloţili hlavní představitelé Europa Capital v 18 evropských zemích společně 7 realitních fondů a provedli přes 75 transakcí v celkovém objemu cca 7 miliard EUR. Fondy Europa těţí ze zavedené sítě partnerů Europa Capital napříč Evropou, kteří spolu-investují do akvizic prováděných fondy Europa Funds. Tyto vztahy sahají v mnohých případech i více neţ 20 let do minulosti. Europa Capital je členem The Rockefeller Group („RGI“). RGI je strategickým investorem po boku managementu Europa Capital. Europa Capital Partners LLP a Europa Capital LLP jsou schváleny a regulovány ze strany Financial Conduct Authority.8

4.1.1

Příklad tržního ocenění

Jako další příklad vzniklo pro účely obchodu s nemovitostmi i následující ocenění bytového domu. Ve své formě můţe slouţit prodávajícímu i kupujícímu.

8

HTTP :// WWW . PREKON . CZ /1383225069/ EUROPA - CAPITAL - DOKONCILA - AKVIZICI - NEMOVITOSTI - URCENYCH - PRO LOGISTIKU - NEDALEKO - PRAHY . HTML

18

Zpracováno pro:

Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Odhad tržní hodnoty č. 001/2015 Bakalářská práce OM

Bytový dům č.p. 830/1,3,5 Vacínovská 1 Praha 5 - Jinonice

Vypracoval:

Norbert Herrmann OM

Datum ocenění 24.4.2015 19

Obsah ocenění: Předmět ocenění ......................................................................................... (2) - 20 Místopis, vstupní údaje ...................................................................................... (3) - 21 Předmět ocenění, podklady pro ocenění ........................................................... (3) - 21 Pozemek ........................................................................................................... (3) - 21 Vedlejší stavby a venkovní úpravy .................................................................... (3) - 21 Bytový dům........................................................................................................ (4) - 22 Aktuální využití .................................................................................................. (4) - 22 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ............................................................ (4) - 22 Metody zjištění hodnoty ..................................................................................... (4) - 22 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ........................................ (5) - 23 Nákladové ocenění budov, inženýrských sítí a venkovních úprav..................... (7) - 25 Výnosové ocenění ............................................................................................. (8) - 26 Shrnutí ............................................................................................................... (9) - 27 Hodnota předmětu ocenění celkem ........................................................... (9) - 27 Omezující podmínky a předpoklady ................................................................ (10) - 28 Osvědčení ....................................................................................................... (11) - 29

Předmět ocenění:

BD Botanika III BF

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně a oceňuje majetek ke dni 3.12.2014, kdy bylo provedeno místní šetření. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na základě požadavku zadavatele byla tato zpráva vypracována účelově jako podklad pro úvěrové řízení. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

20

Místopis, vstupní údaje Předmět ocenění – bytový dům č.p. 830/1,3,5, uvedený na listu vlastnictví 2675 se nachází na katastrálním území Jinonice, převážně rezidenční městské části na pomezí sídlištní a vilové zástavby. Tato část Prahy si drží dlouhodobě vyšší úroveň tržních cen nemovitostí vzhledem k dobré dopravní dostupnosti a kvalitě rezidenčního bydlení. Převážná část této MČ se nachází ve svažitém, stavebně náročném území, což do značné míry předurčovalo využití zejména pro individuální výstavbu. Přes svou blízkost centru metropole jsou Jinonice obklopeny zelení – navazují na ně hned dvě chráněné oblasti (přírodní park Dalejské a Prokopské údolí), přírodní chráněná památka Vidoule a park Cibulka. Z hlediska investičního vývoje lze v této části Prahy očekávat růst tržních cen, zvláště pak s ohledem na přeměnu brownfieldů na nové obytné nebo smíšené celky, dobrou občanskou vybavenost i stávající a rozvíjenou dopravní dostupnost a obslužnost. Městskou část Jinonice protíná trasa metra „B“, dobře dostupné jsou spoje autobusové a tramvajové MHD. Praha 5 dosud jako jedna z mála městských částí blízkých centru Hl. m. nevyhlásila plošné vyhrazené zóny parkování pro rezidenty a zóny placené a tak zde i přes poměrnou blízkost centra zůstává parkování bez významnějších omezení kapacitně zajištěné. I zde však platí pro novou výstavbu povinnost zajistit parkování přímo v objektu nové výstavby.

Předmět ocenění, podklady pro ocenění: Na základě místního šetření a dle podkladů, získaných od vlastníka objektu a z veřejně dostupných databází, jsou vlastníky členové Společenství pro dům č.p. 830, Praha 5 – Jinonice, a hlavní a jediný účel předmětu ocenění je rezidenční bydlení. Předmět ocenění tedy zcela plní svou funkci uvedenou v katastru nemovitostí. Předmět ocenění tvoří funkční celek pozemku a bytového domu. Bytový dům vznikl jako součást komplexní developerské výstavby skupiny SKANSKA v nově rozvíjené místní lokalitě, nazvané souborně jako projekt BOTANICA Pozemek Dle výpisu z katastru nemovitostí a dle Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek k budově, se k předmětu ocenění váží tyto pozemky: Pozemek parc. č. 1342/464 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1122 m2 je pozemkem převážně zastavěným bytovým domem „F“, a dále jsou pozemky parc. č. 1342/477 – ostatní plocha o výměře 216 m2, parc. č. 1342/478 – ostatní plocha o výměře 33 m2, parc. č. 1342/479 – ostatní plocha o výměře 51 m2, parc. č. 1342/480 – ostatní plocha o výměře 32 m2, parc. č. 1342/481 – ostatní plocha o výměře 35 m2, parc. č. 1342/482 – ostatní plocha o výměře 51 m2, parc. č. 1342/483 – ostatní plocha o výměře 35 m2, parc. č. 1342/484 – ostatní plocha o výměře 35 m2, parc. č. 1342/485 – ostatní plocha o výměře 70 m2, parc. č. 1342/486 – ostatní plocha o výměře 172 m2, parc. č. 1342/487 – ostatní plocha o výměře 22 m2, parc. č. 1342/515 – ostatní plocha o výměře 275 m2, tj. pozemky (celkem 1.027 m2) věcně příslušející k Domu F. Tyto pozemky vytváří se zastavěným pozemkem funkční celek, prohlášení vlastníka rozděluje vlastnická práva k ideálním podílům na vlastníky jednotek. Věcně příslušející pozemky jsou využity pro komunikace, předzahrádky a zahrádky rezidentů bytového domu. Vzhledem ke shodnému funkčnímu využití bude oceněn pozemek jako jednotný o celkové rozloze 2.149 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby předmětu ocenění tvoří zejména přípojky jednotlivých inženýrských sítí – voda, elektřina, plyn, kanalizace, oplocení zahrádek, venkovní úpravy pak tvoří zpevněné cesty ve vnitrobloku, svahování předzahrádek, přístupové komunikace ke vstupům a vjezdu, tvořené betonovou dlažbou, krajníky a obrubníky, vysázené okrasné dřeviny a zatravněné zahrádky. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny předmětu ocenění jako celku.

21

Bytový dům Bytový dům je postaven jako 6-ti podlažní samostatná budova, začleněná koncepčně do souboru budov rezidenčního bydlení. Vstupní část budovy (3 nezávislé vstupy) je orientována na jihovýchod, klidová část se zahrádkami a terasami na severozápad. Jako většina současné developerské výstavby je i tato budova předmětu ocenění řešena v kombinaci zděných a betonových konstrukcí. Základová deska (založená na pilotách), spodní stavba kompletně a všechny stropní konstrukce jsou železobetonové. Svislé konstrukce v nadzemních podlažích jsou z dutých akustických cihel Porotherm. Schodiště jsou prefabrikovaná železobetonová monolitická. Střecha je plochá, pochozí. Terasy ve 4. NP jsou kryté betonovými dlaždicemi, stejně jako balkony v 2. a 3. NP. Svody střechy i teras jsou skryté, chráněné proti námraze odporovým drátem. Atika a obezdívky teras jsou zakončeny klempířskými prvky pozinkovaného plechu. Fasáda budovy je třená silikonová, na izolaci z minerální vaty a polystyrenu. Výplně otvorů jsou dřevěná EUROokna s izolačním dvojsklem a ocelové dveře se skleněnou výplní. Plynová kotelna se soustavou dvou kotlů umístěná v 1. NP budovy zajišťuje centrální topení i ohřev vody. Všechna podlaží mají zajištěny rozvody vody a elektro 230/400 V. Vertikální přesun mezi podlažími (včetně 1. a 2. PP) zajišťují 3 výtahy – jeden pro každý vstup samostatně. Použité stavební prvky a materiály patří ke kvalitním a lze je hodnotit jako vyšší standard. Na objektu nebyly shledány žádné zjevné poruchy nebo závady, přičemž od dokončení výstavby uplynulo 6 let (zákonná záruka stavebníka za provedené dílo je 3 roky). Ze zápisů SVJ nebyly shledány nedostatky ve správě, takže lze předpokládat kvalifikovanou správu a údržbu. Aktuální využití Předmět ocenění je ke dni ocenění rozdělen prohlášením vlastníka na 32 bytových jednotek a dvě nebytové jednotky, které slouží jako garáže a mají vymezená jednotlivá parkovací stání pro vlastníky a společné prostory. Ke dni ocenění byly všechny bytové jednotky ve vlastnictví jiného než původního vlastníka-stavitele. Využití k rezidenčnímu bydlení je v souladu s údaji v katastru nemovitostí. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Podle kritérií pro nejvyšší a nejlepší využití, které nám ukládají racionální využití v souladu se zákonem, fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku, je předmět ocenění v souladu s takovýmto využitím. Pro jednotlivé vlastníky SVJ je možné zajistit vyšší a lepší využití ještě např. ve formě zvýšení standardu budovy jako celku pro dosažení nižší energetické ztráty budovy a zapojení OZE do procesu tepelné výměny.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účely úvěrového řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: -

metoda nákladového ocenění (věcná) jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová (příjmová) vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti - metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace všech tří metod. Pro ocenění pozemků bude použito metody porovnávací, pro ocenění předmětu ocenění jako celku bude použito všech tří metod.

22

Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Pro stanovení tržní hodnoty pozemku vychází ocenění z předpokladu, že porovnávané pozemky jsou volné a připravené k zastavění. Jako jednotka pro srovnání slouží metr čtvereční pozemku. Pozemek Název nemovitosti (č. nabídky) Parcelní číslo Adresa Katastrální území Obec Okres/obvod LV č. Rozloha pozemku (m2) Prodejní cena celkem (Kč) Jednotková cena (Kč / 1 m2) Datum transakce Korekce Upravená hodnota Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcná břemena Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Inženýrské sítě Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Por. hodnota jedn. pozemku (Kč/m2) Výsledná porovn. hodnota (Kč/m2)

stavební Botanica BF 1342/464 Vacínovská 1 Jinonice Praha Hl. m. Praha 2147 2.149 X X

absolutní vl. nejsou evid. bytový dům ano

dobrá pravidelný mírně svažitý kompletní

metro, bus výborné -

-

9.068

23

stavební KP010643

stavební 146767

stavební N104819

Mikšovského Košíře Praha Hl. m. Praha

Za Mototech. Stodůlky Praha Hl. m. Praha

Řeporyje Praha Hl. m. Praha

2.086 20.860.000 10.000 1.12.2014 1 10.000

1.020 10.700.000 10.490 5.12.2014 1 10.490

2.293 16.922.340 7.380 30.11.2014 1 7.380

nabídka 0,9 9.000 absolutní vl. 1 9.000 nejsou evid. 1 9.000 bytový dům 1 9.000 ano 1 9.000 nejsou 1 9.000



průměrná 1,05 9.450 pravidelný 1 9.450 mírně svažitý 1 9.450 kompletní 1 9.450 nezjištěna 1 9.450 bus 1,02 9.639 velmi dobré 1,01 9.735 není 1 9.735 1 9.735 srovnatelná 1 9.735 1 9.735 9.735

dobrá 1 9.441 pravidelný 1 9.441 mírně svažitý 1 9.441 kompletní 1 9.441 nezjištěna 1 9.441 bus 1,02 9.630 velmi dobré 1,01 9.726 není 1 9.726 1 9.726 menší 1,05 10.212 1 10.212 10.212

průměrná 1,05 6.976 pravidelný 1 6.976 mírně svažitý 1 6.976 kompletní 1 6.976 nezjištěna 1 6.976 bus 1,02 7.114 dobré 1,02 7.256 není 1 7.256 1 7.256 srovnatelná 1 7.256 1 7.256 7.256

Pro analýzu tržní hodnoty předmětu ocenění jako celku jsou použity 3 srovnatelné nabídky, které byly v době ocenění k dispozici na veřejně dostupných portálech prodeje nemovitostí. Skutečnost, že porovnání vychází z nabídkových cen, je zohledněna korekcí. Všechny srovnávané nemovitosti jsou ve stejné nebo blízké lokalitě předmětu ocenění. Jako porovnávací jednotka pro stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění byla použita celková zastavěná plocha. Porovnávané nemovitosti jsou v ocenění zohledňovány mimo jiné faktory jako velikost, technický stav, poloha, vybavenost, dostupnost a dopravní obslužnost, vlastnická práva a další. Typ stavby Název nemovitosti (č. nabídky) Parcelní číslo Adresa Katastrální území Obec Okres/obvod LV č.

bytový dům Botanica III BF 1342/464 Vacínovská 1 Jinonice Praha Hl. m. Praha 2147

Rozloha pozemku (m2) Hodnota jednotky poz. (Kč/m2) Hodnota pozemku celkem (Kč)

2.149 9.068 17.669.078

329 9.068 2.983.372

500 9.068 4.534.000

430 9.068 3.899.240

5.562

1.729 55.000.000 52.016.682 30.085 1.12.2014 1 30.085

1.083 40.000.000 35.466.000 32.748 5.12.2014 1 32.748

2.050 48.000.000 44.100.760 21.513 30.11.2014 1 21.513

nabídka 0,9 27.076 absolutní vl. 1 30.085 nejsou evid. 1 30.085 bytový dům 1 30.085 ano 1 30.085 pam. chr. úz. 1,05 28.430


nabídka 0,9 19.361 absolutní vl. 1 19.361 nejsou evid. 1 19.361 bytový dům 1 19.361 ano 1 19.361 pam. chr. úz. 1,05 20.329

dobrá 1 28.430 pravidelný 1 28.430 rovinatý 0,95 27.009 kompletní 1 27.009 nezjištěna 1 27.009 kompletní 1 27.009 dobré 1,03 27.819

dobrá 1 29.473 pravidelný 1 29.473 mírně svažitý 1 29.473 kompletní 1 29.473 nezjištěna 1 29.473 kompletní 1 29.473 velmi dobré 1,01 29.768

dobrá 1 20.329 pravidelný 1 20.329 mírně svažitý 1 20.329 kompletní 1 20.329 nezjištěna 1 20.329 tram., bus 1,01 20.533 dobré 1,03 21.149

Celková zast. plocha (GFA) m2 Prodejní cena celkem (Kč) Prodejní cena bez c. poz.(Kč) Jednotková cena (Kč/1 m2 GFA) Datum transakce Korekce Upravená hodnota Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcná břemena Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Inženýrské sítě Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkov. Korekce Upravená hodnota

X X X -

absolutní vl. nejsou evid. bytový dům ano dobrá pravidelný mírně svažitý kompletní kompletní výborné

24

bytový dům 188-N00874

bytový dům 051331

bytový dům 027-N02609

Strakonická 8 Smíchov Praha Hl. m. Praha

U Waltrovky 7 Jinonice Praha Hl. m. Praha

Plzeňská 173 Košíře Praha Hl. m. Praha

Nutnost demolice stáv. objektů Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Srovnávací jednotková hodnota Srov. hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

není 27.819 dobrý 1,1 30.601 lok. plyn. topení 1,1 33.661 bydl./služby 0,98 32.988 podkroví 0,97 31.998 1 31.998 průměrná 1,1 35.197 menší 1,07 37.661 energ. nehosp. 1,1 41.428

není 1 29.768 velmi dobrý 1,05 31.256 schází výtah.

není 1 21.149 velmi dobrý 1,05 22.206 bez VZT, EZS

1,03 32.194 rezid. bydlení 1 32.194 1 32.194 1 32.194 dobrá 1,05 33.804 menší 1,1 37.184 1 37.184

1,02 22.650 bydl./služby 0,98 22.197 prostory dvora 0,99 21.975 1 21.975 velmi dobrá 1 21.975 menší 1,06 23.294 energ. nehosp 1,1 25.623

41.428

37.184

25.623

1

výborný ÚT,EZS,EPS, VZT, tel. linky rezid. bydlení velmi dobrá

34.745 193.251.690 19.487.132 212.738.822

Hodnota předmětu ocenění dle srovnávací metody

212.740.000,- Kč

Nákladové ocenění budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V této části předmět ocenění počítáme na základě nákladů na pořízení předmětu nového, tj. náklady na vybudování stejného předmětu v současných cenách, použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, kvality provedení a uspořádání celku, přičemž odpočítáváme částku, reprezentující fyzické opotřebení, morální a ekonomické nedostatky. Ekonomické nedostatky hodnotíme z poměru nabídky a poptávky v daném místě a čase. Funkční nedostatky snižují hodnotu s ohledem na zdokonalení výrobních postupů, materiálů, uspořádání, mající vliv na nedostatečné využití předmětu ocenění nebo nadměrné náklady na jeho provoz či údržbu. Název Typ stavby Parcelní číslo Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

BD Botanica III BF bytový dům 1342/464 kombinovaná železobetonová se zděnou 6 let 5 let 95 let

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha (GFA) Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha (NFA) Průměrná konstrukční výška Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady stavby

926,96 m2 2 podzemní, 4 nadzemní 5.561,76 m2 67,3 % 3.742,64 m2 2,97 m 11.115,64 m3 7.250,- Kč/m3 80.588.396,- Kč

25

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

0% 0% -3 %

Rekapitulace nákladových cen Reprodukční náklady celkem Stavby a venkovní úpravy (odborný odhad) Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhlená hodnota

78.170.744,3.000.000,17.669.078,98.939.982,98.940.000,-

Kč Kč Kč Kč Kč

Hodnota předmětu ocenění dle nákladové metody

98.940.000,- Kč

Výnosové ocenění Předmětná nemovitost ve svém užití je schopná generovat výnos, proto je namístě ji z tohoto pohledu ocenit. Vzhledem k tomu, že jsou všechny bytové i nebytové jednotky vlastnictvím individuálních investorů, je na výnos pohlíženo na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu s přihlédnutím k rizikům vyplývajících z vlastnictví. Obecně lze považovat tuto metodu ocenění za spolehlivou indikaci hodnoty majetku produkcí příjmu. Nejprve stanovíme hrubý potenciální příjem, který je nám předmět ocenění schopen vytvářet. Následně posoudíme výši neobsazenosti, provozní náklady a ve výsledku očekávaný provozní příjem. Po odpočítání rezervy na renovace s výsledným čistým provozním příjmem před zdaněním pracujeme alternativně buď pro stanovení tržní hodnoty přímou kapitalizací nebo analýzou diskontovaného cashflow. Pro účely ocenění je v našem případě vhodnější postup přímou kapitalizací. Stanovená kapitalizace (*) počítá s rizikem neobsazenosti a ztrát vlivem neplacen a nepronájmu ve výši 10%. Pro stanovení výše provozního příjmu byla použita aktuální cenová mapa místa předmětu ocenění (223,- Kč/m2) a celková plocha bytových jednotek. Vzhledem ke skutečnosti, že objekt je spravován formou SVJ, vychází cena nájmu z tzv. studeného nájmu, kdy jsou služby a energie nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečné spotřeby. Provozní náklady vycházejí z ročních provozních nákladů předchozích období, které byly doloženy výročními zprávami SVJ. Příjem z pronájmu (cenová mapa) *Neobsazenost *Ztráty (vliv nepronájmu, neplacení nájmu) Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu (roční průměr) Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy a renovace (z FO) Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (cenový věstník*) Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

7.021.530,-5 -5 6.319.377,815.600,37.585,59.844,913.029,5.406.348,269.520,-

Kč/rok % % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

5.136.828,8,00 64.210.350,64.210.000,-

Kč/rok % Kč Kč

Hodnota předmětu ocenění dle výnosové metody 26

Kč/rok Kč/rok Kč/rok

64.210.000,- Kč

Shrnutí Předmět ocenění z hlediska polohy, konstrukce, účelu užívání a dalších charakteristik patří k nemovitostem, se kterými se na volném trhu běžně obchoduje. To je důvodem, proč je na porovnávací metodu (srovnávající tržní ceny) kladena největší váha. Cílem tohoto ocenění je nalézt takovou hodnotu předmětu ocenění, která by co nejpřesněji vyjadřovala jeho tržní hodnotu ke dni ocenění. Předmět ocenění byl posouzen výnosovou metodou vzhledem ke skutečnosti, že cílem investorů je investice schopná produkovat příjem. Její zastoupení v ocenění má však nižší váhu zejména z důvodu místní nízké rentability. Nákladové metodě byla přisouzena nejnižší váha z důvodu, že stanovení reprodukční ceny nemusí zcela odrážet veškeré skutečně vynaložené náklady a rizika se stavbou spojená. Touto metodou vypočítaná hodnota je důležitá pro zajištění korekce hodnot zjištěných metodami porovnávací a výnosovou. Nákladová metoda Příjmová metoda Porovnávací metoda Výsledná hodnota Zaokrouhleno

Indik. hodnota (Kč) 98.939.982,64.210.350,212.738.822,-

Váha (%) 10 20 70

Vážený průměr (Kč) 9.893.998,12.842.070,148.917.175,171.653.243,171.650.000,-

Toto ocenění nemělo za cíl šetření vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku, stejně tak nebyly zkoumány finanční údaje spojené se současným ani budoucím potenciálem předmětu ocenění produkovat příjem v provozu na základě jeho využívání. Za důsledky ze skutečností právního ani finančního charakteru nenese zhotovitel ocenění zodpovědnost.

Hodnota předmětu ocenění celkem

171.650.000,- Kč

(slovy: Jednostosedmdesátjedenmilionůšestsetpadesáttisíckorun)

Tento odhad obsahuje 11 stran textu a přílohy 1.-4. a předává se ve dvou vyhotoveních

Přílohy: Příloha 1. - Výpis z OR ze dne 24.4.2015 Příloha 2. - Snímek z KN ze dne 7.1.2015 Příloha 3. - Výpis z KN ze dne 11.6.2012 Příloha 4. - Fotodokumentace

27

Omezující podmínky a předpoklady 1.

2. 3.

4.

5. 6. 7. 8. 9. 10.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření Prověření předmětu ocenění bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu tržní hodnoty předpokládají, že předmět ocenění neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty dosažený v této zprávě Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

28

Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: -

v současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění

-

zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty

-

při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě

-

při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 24.4.2015 ____________________________ Norbert Herrmann

29

Sektorem s velmi širokým uplatněním oceňování nemovitostí je oblast realitního developementu. Zde se setkáváme zejména s rozvojem stávajících nemovitostí. Kromě moţností ocenění nemovitosti akvírované jde především o ocenění výsledného plánovaného zhodnocení. Na reálných příkladech můţeme opět hodnotit potřebu, vliv a způsob oceňování nemovitostí. Svá specifika mají akvizice brownfieldových areálů, které se jinak neliší od nabývání jakýchkoli jiných nemovitostí, nicméně jejich nabytí je ve větší míře neţ obvykle spojeno s mnoha riziky, jeţ by u jiných typů nemovitostí patrně investora přiměla od plánované akvizice upustit. Pro investory do brownfieldových lokalit je naprostou nutností provedení důkladné technické a právní prověrky nemovitostí (tzv. due diligence).

4.1.2

Příklad analýzy trhu

Vhodným podkladem pro oceňování v sektoru developementu jsou analýzy realitního trhu, které vytváří znalci a odhadci na základě podrobného studia oblasti zamýšlené výstavby. Takové analýzy se pak různou měrou částečně podílejí na všech třech hlavních přístupech k ocenění. Přestoţe pro analýzu realitního trhu nejsou pevně ukotvená pravidla, existuje několik společných bodů, které je vhodné následovat a respektovat. Patří sem srozumitelná a jasná definice podstaty oceňovaného majetku, jeho vyuţití a segmentu jeho působnosti. Dále je to analýza vybraného segmentu trhu, která vyhodnocuje dostupná technicko-ekonomická data, charakteristická pro analyzovanou

část

nemovitostního

trhu.

Analýza

poptávky

nám

přibliţuje

konkurenceschopnost nemovitostí ve zvolené části trhu. Analýza poptávky nám zejména definuje okruh potenciálních zájemců/kupujících, jejich motivaci, preference i finanční zajištění. Konečnou fází analýzy trhu by pak měl být závěr, shrnující jednotlivé poznatky pro další pouţití v dílčích částech ocenění, zejména pro jejich uţití v nákladovém, výnosovém a porovnávacím přístupu. Následující analýza realitního trhu vznikla za účelem prezentace takové práce.

30

Zpracováno pro:


Analýza realitního trhu Bakalářská práce OM

MČ Praha 13

Vypracoval: Norbert Herrmann OM 16. 12. 2014 31

Obsah

Oblast analýzy .................................................................................................................. (3) - 33 Popis trhu .......................................................................................................................... (3) - 33 Členění trhu ...................................................................................................................... (4) - 34 1. Historická část .......................................................................................................... (5) - 35 2. Rezidenční část ......................................................................................................... (6) - 36 3. Komerční část ........................................................................................................... (8) - 38 Ostatní části .................................................................................................................. (9) - 39 Shrnutí .............................................................................................................................. (9) - 39

MČ Praha 13

32

Oblast analýzy Lokalizace městské části Prahy 13 v západní (aţ jihozápadní) části Hlavního města Prahy hraničí na západě s obvodem Hl. m. Praha a na východě městskou částí Praha 5. Severní přilehlé části jsou Zličín a Řepy a v jiţní části sousedí Řeporyje a Slivenec. Rozloha MČ Praha 13 činí 13,23 km2. Z a na tuto městskou část ústí a přímo navazuje hlavní dopravní tepna směrem k západním hranicím republiky – dálnice D5. Městská část Praha 13 je sloţena z pěti lokalit – Stodůlky, Luţiny, Nové Butovice, Velká Ohrada a Třebonice. V MČ se nachází všechny druhy zástavby (rezidenční, administrativní, obchodní, průmyslová, dopravní) a také pozemky v širokém spektru uţití dle územního plánu. V teritoriu MČ Praha 13 se nachází 2 významné kulturní památky - chráněné krajinné oblasti Prokopské a Dalejské údolí, přičemţ celá oblast MČ patří k nejvýše poloţeným v rámci Prahy. MČ Praha 13 také protíná strategická stavba dopravní obsluţnosti města – trasa „B“ metra.

Popis trhu Jedná se o dynamicky se rozvíjející městskou část se statisticky nejniţším věkovým průměrem v Praze a aktuálně čítá téměř 58 tisíc obyvatel. Vzhledem k počtu obyvatel má relativně vysokou hustotu osídlení 4.400 obyvatel na km2 (průměr pro Prahu je uváděn 2.400 ob./km2). Historicky byla jádrem této části Prahy samostatná obec Stodůlky. První zmínky o této obci se datují jiţ roku 1159, v obci je také r. 1292 zmiňován ještě původní románský kostel sv. Jakuba Staršího. Polohou se převáţná část původní zástavby nachází na pravém břehu Prokopského potoka, který tvoří klidovou rekreační zónu v horizontální ose celé čtvrti. Aţ do začátku intenzivní sídlištní výstavby v 80-tých letech 20. století měla obec původní, převáţně zemědělský charakter, s postupně se rozvíjející vilovou zástavbou (následovanou vznikem nových částí obce – např. Luţiny, Stodůlecké Háje, Kopanina, Vidoule…) Jako odraz vysoké poptávky po rezidenčním bydlení v době plánovitého hospodářství vznikl v 70. letech 20. století projekt výstavby sídlišť Jihozápadní Město. Jeho ústředním bodem byly Stodůlky, které se také r. 1974 staly součástí Hl. m. Prahy, konkrétně byly připojeny k Praze 5. Rokem 1978 začala výstavba sídlištního celku Stodůlky, následované celky Luţiny, Velká Ohrada a Nové Butovice. Po mohutné kapacitní bytové výstavbě (vzniklo rezidenční bydlení pro cca 75 tis. lidí) trvající aţ do r. 1993 byla MČ postupně přejmenována na Jihozápadní Město a r. 1994 na samostatnou městskou část Praha 13. Z urbanistického hlediska byly jednotlivé celky koncipovány velmi individuelně a různorodě, s viditelnou reflexí na extrémně kritizované sídlištní celky Prahy 4, 8, 9 a 10.

33

V 90. letech 20. století došlo (celorepublikově) k hlubokému útlumu kapacitní výstavby a další rozvoj byl podporován jiţ jen menšími projekty developerské výstavby. Pro budoucí rozvoj je však nadále počítáno s rozsáhlou výstavbou, která se začíná realizovat na území Stodůlek a Třebonic, územním plánem schválenou jako čtvrť Západní Město (původně Jihozápadní Město II). Současným trendům a poţadavkům na takovou výstavbu odpovídá i smíšený charakter objektů - občanské vybavenosti, obchodu, administrativy i rezidenčního bydlení, včetně klidových zón a kvalitní vazby na infrastrukturu. Od konce 20. stol. je v této MČ velice silně podporován rozvoj občanské vybavenosti. Ve prospěch diverzity zde vyrostlo několik administrativních komplexů (zejména blízké okolí stanic metra Nové Butovice, Stodůlky), vznikla řada obchodních center (5 hypermarketů, mnoţství samoobsluh). Praha 13 poskytuje dobré zázemí z hlediska vzdělání – je zde 13 předškolních zařízení, 12 základních škol, 5 škol středního stupně i působnost 2 vysokých škol. Kromě výše zmíněných chráněných přírodních oblastí se v pomyslném středu MČ nachází Centrální park s vycházkovou úpravou kolem přírodní nádrţe. Důleţitým hodnotovým prvkem Prahy 13 je velmi kvalitně zvládnutá infrastruktura. Na úrovni dopravní obsluţnosti protíná MČ trasa metra „B“, jejíchţ 5 stanic poskytuje nadstandardní dostupnost velké části obyvatel. Stanice metra Nové Butovice je současně uzlem autobusové dopravy PID. Historická dostupnost ţelezniční tratí nezůstala zachována, její vyuţití je spíše na ústupu. Dopravní dostupnost je rozvíjena v návaznosti na hlavní komunikace – páteřní trasy tvoří 4-proudá okruţní silnice Jeremiášova, návazná Jinočanská spojka a počáteční úsek D5, přičemţ plánovaná je návaznost D5 na vnitřní Praţský okruh. Na dostupnost pamatují všechny sídelní bloky, zajišťující dostatek parkovacích míst nejen pro rezidenty. U nově stavěných objektů rezidentních i polyfunkčních je podmínkou poměrný počet vyhrazených parkovacích ploch.

Členění trhu Praha 13 má velmi podrobnou cenovou mapu pro všechny části realitního trhu. Lze ji také velmi viditelně rozdělit na čtyři části podle zón zástavby s lineárním vztahem k cenovým polím. Historická část je tvořená převáţně vilovou zástavbou a je lokalizovaná v místech původních nezávislých obcí. Sídlištní zástavba tvoří jádro všech pěti územních lokalit MČ a ty jsou pro realitní trh také stěţejní. Třetí část tvoří administrativní, obchodní a průmyslové zóny. Poslední částí trhu jsou pozemky, které mají vliv na realitní trh zejména v potenciálu developmentu.

34

Historická část

o Pozemky 

Proluky

Vzhledem k nesouvislé vilové zástavbě se proluky v této MČ vyskytují spíše jako negativní výčet objektů vhodných k přestavbě. Nejsou zde limity památkově chráněných objektů. Pozemek tvořící proluku ve výstavbě je v této MČ spíše v neprospěch jeho trţní ceny, a to zejména vzhledem k nabídce pozemků splňujících poţadavky na menší omezení výstavby. Cenové pásmo je 6.000 – 6.500,- Kč/m2.



Stavební pozemky

Stavební pozemky v historické zástavbě patří v Praze 13 k nejdraţším. V těchto lokalitách jiţ nelze očekávat nově vzniklé (kromě demolice některých stávajících objektů) a poptávka převyšuje nabídku. Aktuálně se pozemky v těchto lokalitách pohybují v pásmu 5.700,- – 6.400,- Kč/m2, nejlepší (poměr velikosti, umístění, zastavitelnosti atd) pak v pásmu 7.000,- 9.500,- Kč/m2. Většina stavebních pozemků je plně zasíťovaná IS, včetně plynu. Do budoucna lze předpokládat postupný růst cen stavebních pozemků.

o Budovy 

Byty

V historické zástavbě se byty nacházejí v menších činţovních domech nebo větších rodinných domech. Bytová zástavba je v MČ Praha 13 stěţejní v sídlištních oblastech a není v historické zástavbě příliš vyhledávaná rodinami ani investory. Cenové pásmo je blízké trhu s bytovou zástavbou a v cenových mapách jej také kopíruje. Pronájmy bytů v této lokalitě odpovídají jejich stavu a dostupnosti, cenové pásmo je měsíčně 150,- – 200,- Kč/m2 u průměrných a 200 – 250,- Kč/m2 u kvalitních bytových jednotek. Prodeje



Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1

2.000.000,2.800.000,3.200.000,-

-

2.600.000,- Kč 3.600.000,- Kč 4.000.000,- Kč

Rodinné domy

Poptávka zde opět výrazně převyšuje nabídku. Na realizovanou cenu má největší vliv stav objektu, který v těchto lokacích bývá velmi špatný. Obvykle však bývají také s malou zastavěnou plochou, takţe cena pozemku koriguje výslednou realizovanou cenu, která se pohybuje v niţším cenovém pásmu. Naopak objekty po rekonstrukci, dobře udrţované nebo nově vystavěné dosahují nejvyššího pásma této oblasti.

35

Prodeje

Starší RD Novější RD

4.000.000,10.000.000,-

-

9.000.000,- Kč 20.000.000,- Kč

Postupně lze očekávat zhodnocování stávajících objektů a kvalitní dostavbu na stavebních pozemcích s celkovým posunem cen do vyššího pásma.



Bytové domy

Bytové domy jsou v této lokalitě spíše výjimkou, ceny lze spíše odhadovat v jednotkovém pásmu bytů, tj. 50.000,- – 55.000,- Kč/m2. Vzhledem k malému mnoţství vzorků je budoucí vývoj těţko odvoditelný.



Administrativní budovy

V lokalitě se objekty tohoto charakteru téměř nevyskytují, zejména ne v původním účelu výstavby. Cena je vzhledem ke komerčnímu charakteru mírně vyšší neţ u objektů k bydlení – cca o 10% - 15% a pásmo je 12.000.000,- - 25.000.000,- Kč. Objekty účelově budované jako administrativní jsou obchodovány individuelně a pohybují se v pásmu stovek miliónů korun.



Průmyslové objekty

Původní účel obcí se zaměřením na zemědělskou produkci a následný rozvoj vilové výstavby neskýtal dostatek prostoru pro průmyslové objekty. V intravilánu těchto lokalit se proto ţádné nevyskytují. Menší soubory staveb lehkého průmyslu odpovídají spíše velikosti bývalých usedlostí a bývají předmětem obchodů pro individuální revitalizace nebo modernizace. Pásmo je na úrovni objektů komerční zástavby – menší objekty v pásmu desítek miliónů korun, větší jsou opět obchodované jen výjimečně.

Rezidenční část

o Pozemky 

Proluky

Plánovitá kapacitní výstavba, tvořící jádro rezidenční části, v současné době proluky v této MČ netvoří – prostory byly projekčně výstavbou zcela zuţitkovány.



Stavební pozemky

Dle územního plánu existuje stále ještě významná část, umoţňující výstavbu. Rozvoj rezidenčních celků (resp. smíšeného charakteru) lze očekávat v blízkosti stanic metra. S narůstající vzdáleností pěší dostupnosti těchto stanic jsou pozemky pro výstavbu rodinných domů. Ceny se pohybují okolo 6.000,- Kč/m2. Do budoucna lze předpokládat postupný růst cen stavebních pozemků. K tíţi investorů je většinou nutnost budování přípojek IS, které bývají na hranicích pozemků (nebo v jejich blízkosti)

36

o Budovy 

Byty

V rezidenční části se byty nacházejí v bytových domech, obvykle 8-14 podlaţních. Existuje zde i několik výškových budov (nejvyšší - 22 podlaţí). Bytové jednotky se podle cenových map pohybují při prodeji v pásmu od 35-40.000,Kč/m2 (starší, před renovací, přízemní, druţstevní, větší plochy, vzdálenější od MHD, stinné, rušné…), v pásmu 45-52.000,- Kč/m2 (byty běţné, bez sráţek), 55-60.000,- Kč/m2 (byty atraktivní, spíše novostavby). V nabídkách je výrazně akcentován cenový odstup druţstevních bytů, po započtení anuity a právních korekcích jsou ceny v pásmu osobního vlastnictví. Prodeje Byt 1+1 1.500.000,2.000.000,- Kč Byt 2+1 1.800.000,2.600.000,- Kč Byt 3+1 2.200.000,3.500.000,- Kč Byt 4+1 a více 3.500.000,5.000.000,- Kč Většina bytových jednotek, pronajímaných v této lokalitě, je v panelových budovách a cenové pásmo pronájmů se proto pohybuje spíše v niţší hladině - měsíčně 150,- – 200,Kč/m2., u bytových jednotek v novostavbách je znatelná snaha investorů posunout nájmy do vyšší úrovně, často však nabídka nebývá realizována.



Rodinné domy

V okrajových částech sídlištní výstavby se nachází starší rodinné domy, jejichţ ceny se pohybují v pásmu 8.000.000,- - 12.000.000,- Kč.



Bytové domy

Prodej bytového domu v této lokalitě je spíše výjimkou. Původní výstavba přešla z vlastnictví MČ na druţstevní formu vlastnictví, v některých případech přímo na SVJ. Novostavby pak developeři většinou prodávají jednotlivcům. Na trhu lze ojediněle očekávat předprodej nedokončeného projektu. Vzhledem k malému mnoţství vzorků je budoucí vývoj těţko odvoditelný.




Většina administrativních budov vznikla v posledních 10 letech, obchod s těmito objekty je na trhu těţko doloţitelný. Znatelný je útlum spekulativní výstavby těchto objektů. Je patrná snaha investorů zvýšit rentabilitu nájmů. Pronájmy



20-50 m2 100 – 400 m2 od 500 m2 výše

220,180,120,-

-

300,- Kč/m2/měsíc 250,- Kč/m2/měsíc 200,- Kč/m2/měsíc


V lokalitách se vyskytují spíše menší soubory staveb lehkého průmyslu. Výroba se kvůli blízkosti rezidenčního bydlení redukovala na provozy, nezatěţující okolí hlukem a emisemi.

37

Komerční část

o Pozemky 

Proluky

Pro komerční výstavbu zde nejsou k dispozici proluky v jejich významu.



Stavební pozemky

Územní plán počítá s pozemky, vhodnými pro komerční výstavbu. Vzhledem k optimálnímu vyuţití stávajících pozemků však její výraznější rozšíření nelze do budoucna očekávat.

o Budovy 

Byty

V komerčních částech se byty plánovitě nevyskytují, pokud nejsou součástí multifunkčních celků nebo rezidui původní zachovalé zástavby. Případy uskutečněného prodeje jsou ojedinělé, ceny budou srovnatelné s pásmem v historické části

 Rodinné domy Blízkost komerční zástavby není pro výstavbu rodinných domů atraktivní, proto zde nedochází k rozvoji nové výstavby. Realizované ceny v pásmu 50-55 tis./m2 jsou spjaty s původní zástavbou. 

Bytové domy

Bytové domy jsou v této lokalitě spíše výjimkou, ceny lze spíše odhadovat v jednotkovém pásmu bytů. Vzhledem k malému mnoţství vzorků je budoucí vývoj těţko odvoditelný.




Budovy tohoto charakteru bývají součástí komerční zástavby jako samostatné objekty nebo technologicky propojené celky. Obchodované ceny jsou individuální, budovy jsou stavěny podle záměrů investorů. Na trhu je v dostatečné míře zastoupena nabídka nájmů. Ceny vycházejí z jednotkových cen v EUR, protoţe investoři (vlastníci) takovýchto objektů bývají společnosti, působící přinejmenším na celoevropském trhu a své portfolio mají vázané obvykle na investice v EUR. U těchto cen lze předpokládat dlouhodobě vývoj kopírující růstové indexy trhu (inflační doloţky) - smlouvy zpravidla nesniţují nabídkové ceny, nájemci mohou získat při jednání bonusy marketingové nebo doplňkových sluţeb. Pronájmy

20-50 m2 100 – 400 m2 od 500 m2 výše

350,300,200,-

38

-

400,- Kč/m2/měsíc 350,- Kč/m2/měsíc 300,- Kč/m2/měsíc




Nejčastější jsou stavby lehkého průmyslu – logistické areály, montáţní a kompletační závody

Ostatní části Nemalou část plochy MČ Praha 13 tvoří původní zemědělská půda, chráněné krajinné oblasti, komunikace. Na realitním trhu lze zaznamenat jednotlivé nabídky prodeje takových pozemků, investoři je realizují většinou se spekulativním záměrem změny UP.

Shrnutí Tato analýza si klade za cíl poskytnout přehled o realitním trhu se zaměřením na lokalitu městské části Praha 13. Z předchozího výčtu cenových map a jejich členění ve vztahu k druhu nemovitosti a územní lokaci lze vyvodit některé předpoklady dalšího rozvoje realitního trhu této MČ. Nejzřetelnější je část trhu, spojená s byty. Vzhledem k počtu jiţ existujících bytových jednotek, je tento trh velmi ţivý a poskytuje nám mnoho indikátorů vývoje cen přímo z uskutečněných transakcí. Přes útlum obchodu, který nastal v tomto segmentu trhu po roce 2008 a následném propadu cen, došlo zde poměrně brzy k oţivení a stabilizaci jak v objemu transakcí, tak v obchodovaných cenách. Na trhu je zřejmý převis nabídky nad poptávkou, nemá však jiţ zásadní vliv na další cenový pokles. V bytových jednotkách nabídka převyšuje poptávku v prodeji i pronájmu. Výnosový potenciál je v pronájmu relativně nízký, jeho horní hranice je okolo 3,5%. Pro dlouhodobé investory, hledající vyšší výnos v horizontu 5-10 let je vhodným investičním nástrojem koupě starší bytové jednotky před rekonstrukcí a ve druhé investiční fázi její renovace ve prospěch kvality. Sídlištní výstavba je v rámci Hl. m. Prahy jedna z nejmodernějších a lze zde očekávat ţivotnost budov nejméně o 10 let delší, neţ průměr. Posledních 5 let se zde navíc uskutečnily masivní investice do revitalizace budov (zateplení, výměny oken…), coţ ţivotnost ještě více podpoří (nevýhodou jsou často relativně vysoké poplatky do FO). Trh je stále obnovován novou výstavbou. Prostor pro development je stále ještě nevyčerpaný, ale developeři jsou nuceni udrţovat alespoň nadpoloviční prodanost svých projektů jiţ ve fázi zahájení výstavby, aby byli schopni zajistit její profinancování aţ do finální fáze. Development také reaguje na signály trhu a objevují se jiţ nabídky pro investory, kdy neprodané jednotky developer nabízí k prodeji se „zaručeným“ nájmem (tedy výnosovou sloţkou investice) nebo přímo jednotky pronajímá. Především ale vymezuje větší rezervy pro neprodané jednotky, coţ společně s velkým tlakem trhu na ceny činí výstavbu stále náročnější. Prostor se však na druhou stranu otevírá menším developerům, kteří jsou schopni nabídnout projekty něčím výjimečné - např. bytové domy v nízkoenergetickém nebo pasivním standardu.

39

5

Příklad realizace M&A

V této části projdeme proces fúzí a akvizic realizovaných ve spojitosti s jedinou nemovitostí od roku 2000. Pro účely analýzy trţního ocenění nemovitosti jsem vyuţil zkušenosti z těchto uskutečněných fúzí a akvizic. V první fázi sledujeme proces, který vedl od akvizice nemovitosti v roce 2000 k realizaci fúze štěpením, proběhnuvší v obchodní společnosti W.I.T.Co., s.r.o. v roce 2008. V druhé fázi je hlavním motivem fúze přeměnou, která byla realizována v roce 2014.

5.1

První fáze

5.1.1

Stručná historie

W.I.T.Co., s.r.o. je společnost s ručením omezeným se základním jměním ve výši 1.100.000,- CZK. Zaloţení společnosti proběhlo v roce 1993 zakladatelskou smlouvou mezi dvěma společníky. Společnost byla zaloţena za účelem obchodování. Společnost byla zaloţena pod názvem AUTOIMPORT H+C, čemuţ odpovídal i původní obchodní záměr. Ke změně došlo v roce 1998, kdy společnost zahájila dlouhodobou obchodní spolupráci s firmou Kawasaki Jet-Ski a se změnou obchodního sortimentu přeměnila svůj název na současný - W. I. T. Co, s.r.o. (dále WITCo). V roce 1999 se stala výhradním zástupcem pro ČR. Po třech letech fungování začala naráţet na stejné mantinely jako spřátelená WITSA ve Švýcarsku.

5.1.2

Prvotní akvizice nemovitosti

V roce 2000 se společnost WITCo stala vlastníkem nemovitosti na adrese Kladenská 49, 273 53 Hostouň u Prahy. Došlo k tomu akvizicí (asset deal) nemovitosti od firmy Newton stavební dvůr s.r.o. Nemovitost byla zakoupena za účelem vybudování sídla a reprezentativních prostor společnosti, na přestavbě bylo pracováno do roku 2003. Společnost

WITCo

změnila

v roce

2001

znovu

svůj

obchodní

sortiment.

Z dosavadního importéra začala působit coby obchodní partner pro švýcarskou WITSA jako exportér. Hlavním cílem společnosti bylo zajišťovat nové české dodavatele pro obchodní sortiment švýcarské WITSA. S tím byla přímo spojena 40

veškerá činnost na českém trhu. Rozvoj obchodu firmy WITCo byl velmi rychlý. Výnosy firmy byly na základě předchozí dohody odvislé od obratu v obchodovaném zboţí. Od zahájení spolupráce s WIT SA rostl obrat firmy dvouciferným tempem.

5.1.3

Akvizice podílu

Spolupráce společností WITSA a WITCo fungovala do roku 2007. Toho roku byla společnosti WITSA učiněna nabídka k odkoupení obchodního podílu WITCo. Hlavním motivem byla velmi úzká spolupráce, která zřetelně vymezovala prostor dalšího rozvoje. WITCo měla jasnou motivaci – jedinou hrozbou pro WITSA v rámci dosavadní velmi dobré spolupráce totiţ bylo rozšíření působnosti WITCo na další trhy nebo o další obchodní partnery na odběratelské straně. Postavení WITSA jako dominantního odběratele určovalo poměrně jednoznačně i další rozvoj. WITSA nadále vyhledávalo nové dodavatele, ale to jiţ nevedlo k dalšímu růstu obratu. Vzhledem k nastaveným smluvním podmínkám tak vznikla jako vhodné řešení pro obě strany myšlenka akvizice. Do velké míry samotné akvizici nahrála velmi příznivá doba. Rok 2006 a následující rok 2007 byly z pohledu M&A nejsilnější. V této době, těsně předcházející hospodářské krizi, byl zaznamenán nebývalý nárust M&A. Společnosti volili akvizice a fúze pro své potřeby expanze jak na domácích tak na světových trzích. Vzhledem k tomu, ţe se ve stejné době WITCo začínalo potkávat s limity svého růstu – jak po personální, tak po finanční stránce, bylo nutno zhodnotit moţnosti dalšího strategického rozvoje firmy vzhledem k vlastnímu potenciálu i s ohledem na moţnosti nabízené trhem. V úvahu padaly moţnosti vstupu kapitálově silného partnera, prodej části obchodních aktivit (např. formou fúze a následné akvizice), spojení s některým z obchodních partnerů. Další moţností pro růst byla vlastní investice cílená na rozšíření spolupráce s více odběrateli. Konečně také varianta, kdy by hlavní odběratel převzal celou dodavatelskou strukturu. 5.1.3.1

Due diligence

V této fázi přistoupily společnosti k due diligence. Due diligence je vyčerpávajícím přezkoumáním finanční situace společnosti, jejího majetku, podnikatelských výhledů, 41

rizik a dalších relevantních otázek za účelem získání znalosti o podniku, posouzení navrhované transakce a zhodnocení skrytých rizik.9 Při několika jednáních s hlavním odběratelem WIT SA byly projednány všechny výše uvedené alternativy a informace. Zástupci WIT SA hodnotili velmi důkladně všechny varianty. Otevřenost jednání byla hlavním kreditem pro skutečně perspektivní rozvoj spolupráce obou společností. Proto také varianty, nabízející expanzi prostřednictvím třetí strany nebyly pro WITSA prioritní. Okruh moţností se tedy ve finále zúţil na varianty podílu WITSA na WITCo. Vzhledem k dobré finanční situaci a kapitálovému zajištění se nakonec WITSA přiklonilo k variantě převzetí celé dodavatelské struktury. 5.1.3.2

Stanovení postupu akvizice

Pro vlastní akvizici stanovil kupující velmi přijatelné podmínky. Kromě základních smluvních podmínek kontraktu existovalo také několik ujednání, jimiţ WITSA akvizici podmínilo. První z těchto podmínek bylo jednoznačné ukončení spolupráce s dalšími odběrateli mimo WITSA. Tento krok byl logický, protoţe přínos akvizice měl být oboustranný. Společnosti se vzájemně dohodly na společném postupu akvizice bez projektového řízení externí specializovanou firmou. 5.1.3.3

Příprava firmy WITCo k akvizici

Firma WITCo byla pověřená zajištěním ocenění svého podílu. Externí účetní společnost, zajišťující do té doby účetnictví a audit firmy, provedla stanovení účetní hodnoty firmy. Pro daňové účely a pro následný zápis akvizice do Obchodního rejstříku byl prostřednictvím právního zástupce a ve spolupráci s notářskou kanceláří vytvořen projekt akvizice. Aby firma splnila poţadavky WIT SA, bylo nutno nejprve „očistit“ majetkové účasti firmy na jiných aktivitách, neţ které byly spjaté s obchodní spoluprací s WIT SA.

9

HTTP :// WWW . AMERICAN - APPRAISAL . CZ

42

Další částí přípravy společnosti k akvizici bylo vyčlenění jiných aktivit ze společnosti WITCo, neţ které byly přímo spjaté s obchodní spoluprací s WIT SA. V případě WITCo šlo konkrétně o obchodní část společnosti, zabývající se přímým prodejem krbových kamen francouzského výrobce ARKIANE na českém a slovenském trhu a s tím nepřímo spjatý nemovitý majetek, které WITCo financovalo jako svou kancelář a showroom.

5.1.4

Fúze - odštěpení

Po mnoha jednáních za účasti účetní kanceláře, právního zástupce, notářské kanceláře i znalce v oboru fúzí a akvizic, byl za nejvhodnější označen postup pomocí fúze odštěpením. Hlediskem vhodnosti byl kromě právních aspektů přechodu části podniku pod samostatný rámec také daňový dopad. České právo tuto moţnost zakotvilo ve své novele relativně krátce před plánovanou fúzí, proto nebylo mnoho reálných zkušeností s jiţ proběhnuvšími fúzemi obdobného charakteru. Důleţitým prvkem pro toto řešení byla také skutečnost, ţe se nejednalo pouze o soubor majetku, který by měl být ze společnosti „vyňat“, ale o funkční celek, tedy ve své podstatě podnik. Pro fúzi odštěpením bylo naprosto zásadní správně stanovit hodnotu celku – tedy původního WITCo a hodnotu odštěpované části. Výsledné rozdělení společnosti na WITCo po odštěpení a společnost novou pak určovalo hodnotu WITCo pro akvizici WIT SA. Opět zde naráţíme na důleţitost profesionálního přístupu znalce v oboru oceňování, neboť chybně zpracované ocenění a stanovená hodnota mohou mít zásadní vliv na další průběh akvizice či fúze. 5.1.4.1

Ocenění podniku

Je vhodné si znovu připomenout, z čeho ocenění podniku vychází. Hodnota v ekonomickém pojetí je vztahem mezi subjektem a objektem, přičemţ se předpokládá racionální chování. V podstatě se jedná o očekávání budoucích příjmů, převedená na jejich současnou hodnotu. Přes všechna zpracovávaná „tvrdá“ data se však vţdy jedná o odhad. Hodnota je závislá na účelu ocenění a na subjektu, z jehoţ pohledu je stanovována. Lze ji rozdělit na základní kategorie, kterými jsou hodnota trţní, subjektivní, objektivizovaná a ocenění komplexním přístupem. Účelu ocenění je pak nutné podřídit volbu některé z metod, přičemţ za základní se povaţují metody výnosová, trţní a majetkové ocenění, případě jejich modifikace a ve výsledku syntéza 43

několika vybraných metod. S ohledem na účel byly v ocenění zvoleny tyto tři metody – metoda účetních cen, a to zejména z důvodu účetní opatrnosti, neboť hodnoty zobrazované v účetnictví by ve svém souhrnu měly určovat nejniţší úroveň hodnoty, výnosová metoda DFCF postavená na předpokladu nekonečného budoucího fungování společnosti; - metoda ocenění likvidační hodnotou – tedy čistá aktiva. V ocenění byla shrnuta základní data o předmětu ocenění, jako jsou identifikační údaje odštěpované části podniku, obchodní aktivita odštěpované části, stávající vlastnická struktura celého podniku a její odštěpované části a přehled majetku a závazků odštěpované části. Byl posouzen vytvořený finanční plán na základě předloţeného podnikatelského záměru. Rovněţ byly zhodnoceny uvaţované roční obraty,

z

dosavadních

podnikatelských

zkušeností

subjektu

vycházející

předpokládaná rentabilita trţeb, pokračující provozní investice a odpisy. Dále byla analyzována

relevantnost

provozní

ziskové

marţe,

z jejíţ

výše

definované

v odštěpované části v pásmu 25-30% byla pouţita pro další výpočty spodní hranice ve výši 25 %. Vzhledem k nedostatku údajů o historickém vývoji provozního kapitálu odděleně pro odštěpovanou část, byl vypočten z trţeb, zásob, hotovosti a pohledávek koeficient náročnosti pracovního kapitálu na 1,79. Zároveň však byla zpochybněna efektivnost vkladu nemovitosti do tvorby hodnot a pro další výpočty proto byla nahrazena simulací nákladů na pronájem alternativních vhodných prostor prezentace a prodeje ve výši 20.000,- CZK/měsíc. Samotné ocenění bylo provedeno syntézou výsledků tří metod ocenění. Metoda účetních cen umoţnila stanovit hodnotu podniku v čisté hodnotě aktiv, z přehledu majetku po odečtení závazků v celkové výši 253.591,- CZK. Metodou ocenění likvidační hodnotou byla zjišťována hodnota aktiv v případě jejich jednotlivého prodeje za předpokladu, ţe by firma byla v likvidaci - jedná se o přecenění čistého obchodního jmění odštěpované části. Pro tuto metodu byl oceněn hmotný investiční majetek odštěpované části jako jednotlivé významné části: vkládaná nemovitost byla porovnána s podobnými nemovitostmi v příbuzných lokalitách (vzhledem k dobrému stavu nemovitosti bylo vyuţito horního kvartilu hodnot porovnávaného vzorku, poníţeného o 20% kvůli cenám vzorku zjištěným z nabídek); motorová vozidla byla oceněna za pomocí přesně specifikovaného dotazu na renomované autobazary (a uplatněna sráţka 5%); hodnota zásob poníţena o 20% oproti pořizovací ceně 44

(z důvodu předpokládaného diskontu v případě okamţitého – likvidačního prodeje); hodnota nehmotného majetku, reprezentovaného především specifickým projekčním SW, byla stanovena raději jako nulová; hodnota ostatního majetku byla převzatá v účetních zůstatkových hodnotách; peníze byly oceněny v hodnotě nominální. Mimo peníze byl všechen majetek diskontován o půlroční náročnost likvidace hodnotou alternativně odpovídající ušlé investiční příleţitosti do desetiletého státního dluhopisu České republiky (po zdanění čistý výnos 3,426%) a nemovitost byla diskontována stejnou alternativou o roční horizont převodu na peníze. V této metodě stanovil znalec hodnotu odštěpované části na 1.641.000,- CZK. V metodě diskontovaných volných peněţních toků (DFCF) byla stanovena výnosová hodnota odštěpované části podniku. Základem této metody je aktualizace budoucích volných peněţních toků k datu ocenění. Diskontní míra pro ocenění na principu DCF entity však musela být stanovena odlišně vzhledem k charakteru odštěpované části. Výnos (náklady) vlastního kapitálu byl srovnán s náklady na cizí kapitál (v tomto případě byly pouţity informace o úvěru čerpaném přímo společností) s přiráţkou v horní hranici doporučovaného pásma (4%) a to vedlo k určení její výše na 10,87%. Výnosovou metodou došlo k ocenění v hodnotě 8.699.000,-.CZK Z uţitých metod ocenění nakonec byla vyhodnocena odštěpovaná část obchodního jmění na 1.641.000,- CZK. 5.1.4.2

projekt fúze – odštěpení

Ocenění podniku, jehoţ součástí mimo jiné bylo i trţního ocenění nemovitosti, tvořilo nezbytný podklad projektu fúze – štěpení. V rámci tohoto projektu je ve čtrnácti článcích definován proces tohoto rozdělení. Nejprve jednatel společnosti a jediný společník se 100% podílem v jedné osobě, zpracoval a schválil projekt rozdělení odštěpením se zaloţením nové společnosti přechodem vyčleněné části WITCo na nově zaloţenou ARKVEN s.r.o. Odštěpovanou část, jmenovitě specifikovanou, nechal ocenit znalcem jmenovaným pro tento účel soudem. Rozdělení odštěpením nabývá účinnosti dnem zápisu do OR, jsou zde definovány společenské smlouvy resp. zakladatelské listiny obou (rozdělované i nástupnické) společností, výměnný poměr (jakoţto jediný společník ve stávající, podílí se 100% podílu i v nástupnické společnosti) a doplatek na vyrovnání (vzhledem k rovnosti výměnného poměru se doplatek neuplatní). Projekt dále definuje den, od kterého vzniká právo na podíl ze 45

zisku a předpoklady jeho vzniku (vše s přiměřeným pouţitím dle Obchodního zákoníku. Rozhodným dnem byl stanoven 1.1.2008, je zde určen majetek a závazky, přecházející na nástupnickou společnost, určuje také přecházející zaměstnance (ţádný) a práva poskytovaná majitelům dluhopisů (rozdělovaná ani nástupnická společnost nevydala v souvislosti s rozdělením dluhopisy). Pro určení struktury sloţek vlastního a cizího kapitálu definuje projekt konečnou závěrku a zahajovací rozvahy obou společností k rozhodnému dni. Vzhledem k tomu, ţe společník se podílel stejným poměrem na rozdělované i nástupnické společnosti, nevzniká mu právo na odprodej obchodního podílu ani na vypořádání v penězích.

5.2

Druhá fáze

Následující realizovaná fúze je v přímé návaznosti na předchozí uváděnou fúzi štěpením. Odštěpená část firmy, jeţ vznikla pod názvem Arkven, s.r.o. fungovala jako samostatný subjekt na trhu 6 let po fúzi - odštěpení. Vzhledem k sloţitosti daného segmentu trhu však nebyl rozvoj společnosti uspokojivý a vlastník se rozhodl k prodeji podílu.

5.2.1

Akvizice 100% podílu

Nový nabyvatel podílu – kupující, kterým je fyzická osoba, podnikatel - vyuţil moţnosti realizace fúze přeměnou. Provedeme tedy analýzu akvizice 100% podílu ve společnosti s následným převodem jmění na společníka a roli ocenění nemovitého majetku v tomto konkrétním případě.

5.2.2

Fúze - převod jmění na společníka

Pro tento případ přeměny si kupující objednal ocenění majetku. I zde je způsob oceňování volen podle účelu, pro který je ocenění vyţadováno. Přestoţe je převaţující hodnota oceňovaného podniku dána vlastnictvím nemovitosti, nesmí být opomenuto hodnocení dalších částí podniku. Ocenění tedy mělo za úkol hledat odpovědi na otázky jako: Jakou má podnik (jeho majetek) hodnotu z hlediska kupujícího (subjektivní ocenění)? Kolik je ochoten za podnik či jeho majetek zaplatit běţný zájemce, jaké ceny by se mohlo dosáhnout na trhu (trţní ocenění)? Jakou hodnotu lze povaţovat za maximálně objektivní (objektivizované ocenění)? Při posuzování těchto 46

otázek byl zřejmý právě obsah subjektivního ocenění, zejména tedy z pohledu kupujícího. Promítají se v něm individuální očekávání do budoucnosti, přičemţ je důleţité pro obě strany. Tato metoda ocenění umoţňuje kupujícímu lépe rozhodovat mezi sanací a likvidací podniku – zda a jakým způsobem podnik po převzetí řídit a směřovat, nebo zda má podnik v daném okamţiku větší likvidační hodnotu. Trţní ocenění vlastníkovi zobrazuje přehled na trhu, za kolik by bylo moţné podnik pravděpodobně prodat. Pro kupujícího je to informace o tom, jak se jeho investice zhruba situuje proti průměru očekávání trhu. Metoda objektivizovaného ocenění umoţňuje nalézt objektivní hodnotu tím, ţe je zaloţena převáţně na nesporných faktech a současnosti. V těchto případech volíme metody finančního ocenění podniku na základě analýzy výnosů, analýzy trhu a analýzy majetku. 5.2.2.1

Metody ocenění

Po provedení základní fundamentální analýzy byla provedena finanční analýza. Ta vyjadřuje finanční situaci, tj. zdraví podniku a ohodnocuje minulé, současné i předpokládané budoucí finanční hospodaření podniku. Z dostupných podkladů byl vyčíslen čistý pracovní kapitál jakoţto významný indikátor platební schopnosti (kladný ukazuje schopnost podniku hradit své finanční závazky, záporný představuje tzv. nekrytý dluh). Dále byly hodnoceny poměrové ukazatele likvidity, rentability, aktivity a zadluţenosti. Vykázané výsledky vedly ke zřejmému závěru, ţe výnosový potenciál podniku je nízký a ukazatele se kaţdoročně zhoršují, pročeţ bylo jako vhodnější voleno majetkové ocenění. Jako první bylo zvoleno ocenění substanční hodnoty účetní a to zejména proto, ţe účetnictví respektuje obecné účetní zásady, především zásadu o oceňování majetku historickými cenami, zásadu účtování ve věcné a časové souvislosti, zásadu opatrnosti a předpoklad o schopnosti účetní jednotky pokračovat ve svých aktivitách. Ocenění nalezlo hodnotu 4.415.000,- Kč jako rozdíl aktiv a pasiv, přičemţ tato hodnota indikuje výši vlastního kapitálu, je nejvhodnějším způsobem majetkového ocenění s přeceněním aktiv a závazku, nezohledňuje však trţní hodnotu majetku. Ocenění společnosti metodou substanční trţní vychází především z metody trţního ocenění nemovitosti jakoţto hlavního dlouhodobého hmotného majetku společnosti. Zde je provedeno ocenění nejprve srovnávací metodou odděleně pro pozemek a pro 47

budovu, přičemţ pro stanovení trţní hodnoty předmětu ocenění byla pouţita celková zastavěná plocha (GFA). Následuje ocenění nákladové (budovy, inţenýrské sítě, venkovní úpravy), které zkoumalo náklady na vybudování stejného předmětu v současných cenách. Nakonec bylo provedeno ocenění výnosové se zohledněním aktuální cenové mapy místa. Váhovým porovnáním výsledků uţitých metod byla nalezena hodnota po zaokrouhlení 4.228.000,- Kč. Po provedení ocenění ostatních sloţek majetku a závazků (zásoby, dlouhodobé a krátkodobé pohledávky, krátkodobý finanční majetek, časové rozlišení na straně aktiv, dlouhodobé a krátkodobé závazky) byla zjištěna hodnota 100% podílu ve společnosti Arkven, s.r.o. ve výši 4.970.000,5.2.2.2

Projekt přeměny

Projekt přeměny definuje realizační procesy ve třinácti článcích. Osoby, které se přeměny účastní – právnická osoba ARKVEN, s.r.o. jakoţto zanikající společnost a fyzická osoba – podnikatel Veronika Slívová, jakoţto přejímající, podstupují proces přeměny, kdy ARKVEN s.r.o. na základě rozhodnutí jediného společníka při výkonu působnosti valné hromady zaniká bez likvidace a jediný společník jako přejímající přejímá jmění zaniklé společnosti. K zániku společnosti dojde převzetím jmění. Jměním se rozumí soubor veškerého majetku a závazků, jehoţ součástí jsou i nemovitosti, jmenovitě celek budovy a pozemku dle listu vlastnictví č. 82 pro obec a katastrální území Hostouň u Prahy, včetně součástí a příslušenství. Projekt nemá stanovený rozhodný den (přejímající není účetní jednotkou), neobsahuje pravidla pro vypořádání (jediný společník v zanikající společnosti vlastní 100% podílu a hlasovacích práv) a definuje, ţe na přejímajícího nepřecházejí ţádní zaměstnanci. Právní účinky na základě projektu převodu nastávají dnem zápisu do OR a změna vlastnického práva k nemovitosti vkladem do KN.

48

5.3

Výsledky procesu realizace M&A

Výše uvedený příklad procesu realizace jednotlivých akvizic a fúzí nás jejich prostřednictvím ve své posloupnosti přivádí ke stávajícímu stavu. Výše byly popsány a rozebrány ty části procesu, kdy byla provedena trţní ocenění majetku, a to zejména s ohledem na majetek nemovitý. Stručně lze celý proces shrnout do sledu událostí, kdy se nemovitost, která byla majetkem jedné firmy, stala předmětem fúze štěpením, aby se mohla stát majetkem firmy jiné (odštěpená část), přičemţ motivem k této transakci byla akvizice původního vlastníka zahraniční společností. Následně této fúzi se nemovitost stává majetkem fyzické osoby prostřednictvím akvizice 100% podílu s následnou přeměnou. Kaţdá z těchto fází změn vlastnických struktur v sobě nesla nezbytnost postupovat při ocenění s ohledem na funkční podnik. Z příkladu je zřejmé, jak úzce je provázána specializace ocenění podniku s oceněním nemovitého majetku. Ve všech uvedených příkladech je však pouţití trţního ocenění nemovitostí klíčové. Je také důleţité si povšimnout daňových aspektů realizovaných akvizic a fúzí. Vzhledem k měnící se legislativě se mění i specialisty doporučované a ve výsledku volené formy akvizice či fúze. Za zmínku v tomto případě jistě stojí fakt, ţe přestoţe nemovitost změnila od jejího nabytí v roce 2001 celkem 2x majitele, nebyla předmětem úhrady daně z převodu nemovitosti (nově daň z nabytí nemovitosti).

5.4

Ocenění rodinného domu

Nemovitost se v dalším kroku dostává na trh nabídkou k prodeji a ke stanovení její trţní ceny je opět vhodné určit její hodnotu, tentokrát jako individuální nemovitosti pro potřeby nabídky fyzické osoby – prodávajícího. Pro tyto účely bylo vypracováno následující ocenění nemovitosti.

49

Zpracováno pro:


Odhad tržní hodnoty č. 002/2015 Bakalářská práce OM

Rodinný dům č.p. 49 Kladenská 49 Hostouň u Prahy

Vypracoval:

Norbert Herrmann OM

Datum ocenění 7.1.2015 50

Obsah ocenění Předmět ocenění ..................................................................................................... (3) - 52 Popis provedení budovy ............................................................................................... (4) - 53 Popis vybavení ............................................................................................................... (4) - 53 Výčet místností, příslušenství, jejich výměra............................................................. (4) - 53 Informace o umístění budovy....................................................................................... (5) - 54 Srovnávací metoda ........................................................................................................ (5) - 54 Nákladové ocenění budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ........................ (8) - 57 Výnosové ocenění ......................................................................................................... (8) - 57 Shrnutí ............................................................................................................................. (9) - 58 Hodnota předmětu ocenění celkem .................................................................... (9) - 58 Omezující podmínky a předpoklady ......................................................................... (10) - 59 Osvědčení ..................................................................................................................... (11) - 60

Přílohy ocenění: Příloha 1. - výpis z KN ze dne 26.11.2014 Příloha 2. - kopie snímku z KN ze dne 5.12.2014 Příloha 3. – vyrozumění o provedeném vkladu na KN po převzetí jmění společníkem ze dne 2.5.2014 Příloha 4. - fotodokumentace

51

Podklady pro ocenění: - výpis z KN ze dne 26.11.2014 - kopie snímku z KN ze dne 5.12.2014 - vyrozumění o provedeném vkladu na KN po převzetí jmění společníkem ze dne 2.5.2014 Datum předání podkladů: 20.12.2014 Datum prohlídky: 2.12.2014

Předmět ocenění:

RD č.p. 49, Hostouň u Prahy

Typ stavby Parcelní číslo Umístění stavby Katastrální území Obec Okres/obvod List vlastnictví

rodinný dům 72 Kladenská 49, 273 53 Hostouň u Prahy 645923 Hostouň u Prahy 532347 Hostouň CZ0203 Kladno 82

Datum transakce Zdroj informace Druh transakce Objednatel Vlastník stavby Kupní smlouva

podklady vlastníka prodej Bankovní institut vysoká škola, a.s. Veronika Slívová, U Jezera 2040/16, Praha 5 - Stodůlky převod na základě přeměny

Lokalita oblast převážně rezidenčního bydlení Počet obyvatel 1040 Umístění v lokalitě budova stojí ve středu obce, obec leží mezi Kladnem a Hl. m. Prahou, dobře dostupné, blízkost letiště Václava Havla (nerušící provozem) Využití dle územního plánu bydlení Územní rozhodnutí ano Existence věcných břemen Kolaudační rozhodnutí 5.6.2006 Jiné právní omezení a závazky Tvar pozemku pravidelný Svažitost pozemek mírně svažitý Inženýrské sítě kompletní, vč. plynu Kontaminace půdy Záplavové území Dopravní obslužnost autobus PID v pěší vzdálenosti, vlakové spojení Dopravní dostupnost a parkování přímá návaznost na R6 (Praha-Karlovy Vary) – nájezd 2 km, dostupnost R7 (Praha-Slaný) a Pražský okruh. Parkování dobré Nutnost demolice stávajících objektů Technický stav objektu velmi dobrý, rozsáhlá rekonstrukce dokončená 2006 Technická vybavenost rozvody telekomunikačních sítí Funkční využitelnost budovy bydlení Další možný rozvoj nemovitosti OZE na střeše domu Jiná technická korekce Atraktivita objektu velmi dobrá Poznámka dobrá dostupnost Hl. m. Praha, stejně tak města Kladno, blízkost letiště Václava Havla, v obci je mateřská školka, základní škola, ordinace lékařů, několik obchodů se smíšeným zbožím (včetně večerního a víkendového prodeje), kulturní dům, sportovní i dětské hřiště

52

Popis provedení budovy: Základy Izolace proti zemní vlhkosti Svislé nosné konstrukce Vodorovné nosné konstrukce Krov Střešní krytina Obvodové stěny Vnější úprava povrchů Vnitřní úprava stěn Schodiště

kámen, cihla dodatečná, vnější obvod základů 1. NP kámen, cihla, 2. NP cihla 1. NP železobeton, 2. NP dřevěné dřevěný hambálkový betonové tašky 1. NP kámen, cihla + izolace, 2. NP cihla + izolace silikátová třená omítka sádrová stěrka, malba 1. NP kámen, 2. NP železobeton

Popis vybavení: Okna plastová, 5-ti komorová, izolační dvojsklo Dveře posuvné, dřevo masiv Podlahy obytných místností dlažba Podlahy nebytových místností dlažba Vytápění centrální - plynový kondenzační kotel, vytápění teplovodní instalací Rehau v podlahách Elektro 400 V, každé podlaží má samostatnou RS Rozvod vody PPR s izolací, do 1. PP, 1. NP a 2. NP Rozvod plynu jen 1. PP (do kotelny v podsklepení) Zdroj teplé vody plynový kondenzační kotel Vybavení kuchyně kuchyňská deska "U" se 7mi skříňkami a integr. dřezem, sklokeramická varná deska zabudovaná, trouba zabudovaná, digestoř, lednice s mrazákem zabudovaná, mikrovlnná trouba, 4x horní skříňka, centrální svítidlo, 2x bodová světla Vybavení koupelny 1. NP - sprchový masážní box s generátorem páry, koupelnová skřín s umyvadlem, zrcadlová galerka, 2x doplňková skřín, příslušenství, osvětlení 2. NP – hydroterapeutická vana s chromoterapií, sestava dvojumyvadla s koupelnovými skříňkami, doplňkové nástěnné otopné těleso, příslušenství, osvětlení Vybavení WC keramické WC na předstěrové instalaci (společné s koupelnou v 1. i 2. NP) Výčet místností, příslušenství, jejich výměra: podlaží 1. PP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 1. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 2. NP 3. NP

místnost kotelna, technické zázemí garáž sušárna koupelna pokoj vyvýšená místnost předsíň/chodba kuchyň předsíň obývací pokoj koupelna ložnice šatna dětský pokoj hobby místnost

53

Informace o umístění budovy: Budova je situovaná na okraji pozemku. Vstup z veřejného prostranství je na severní straně budovy. Jižní stěna budovy je do dvora, navazuje na ni garáž. Za dvorem a garáží je oplocená zahrada se vzrostlými dřevinami. V protilehlé části zahrady se nachází zastřešená terasa s bazénem. Počet podlaží 3. NP (vč. podkroví), 1/3 budovy podsklepena Velikost RD 6+1 Orientace oken SaJ Mimořádná výbava budova je po rozsáhlé a velmi zdařilé rekonstrukci, použité stavební materiály jsou nadstandardní (rektifikovaná dlažba, masivní nerezové zábradlí, dveře z masivních, exotických dřevin…) vybavena kvalitními prvky pro vysoký komfort bydlení (odvápňovací zařízení, teplovodní podlahové vytápění ve všech místnostech, krytý bazén s výhřevem a protiproudem, zahradní krb…) Parkování garáž pro 2 automobily, prostorný dvůr (nejméně 2 automobily), prostor před budovou (veřejné prostranství s možností parkování) Technický stav velmi dobrý, nejsou znatelné vady ani poruchy Rekonstrukce 2006 Příslušenství garáž pro dva vozy, zděné oplocení pozemku, zastřešený bazén s terasou Rozloha pozemku (m2) 474

Srovnávací metoda: Pro stanovení tržní hodnoty pozemku vychází ocenění z předpokladu, že porovnávané pozemky jsou volné a připravené k zastavění. Jako jednotka pro srovnání slouží metr čtvereční pozemku. Pozemek Název nemovitosti (č. nabídky) Parcelní číslo Adresa Katastrální území Obec Okres/obvod LV č. Rozloha pozemku (m2) Prodejní cena celkem (Kč) Jednotková cena (Kč / 1 m2) Datum transakce Korekce Upravená hodnota Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcná břemena Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

stavební Kladenská 72 Kladenská 49 Hostouň u P. Hostouň Kladno 82 474 X X

absolutní vl. nejsou evid. rodinný dům ano dobrá pravidelný

54

stavební F7859

stavební RP8183

stavební N04356

ul. Polní Hostouň u P. Hostouň Kladno

ul. V Cihelně Hostouň u P. Hostouň Kladno

Jeneč Jeneč Jeneč Praha Západ

872 2.195.000 2.517 3.12.2014 1 2.517

400 1.000.000 2.500 4.12.2014 1 2.500

462 1.599.000 3.461 7.12.2014 1 3.461

nabídka 0,9 2.265 absolutní vl. 1 2.265 nejsou evid. 1 2.265 rodinný dům 1 2.265 ano 1 2.265 nejsou 1 2.265 průměrná 1,05 2.378 nepravidelný

nabídka 0,9 2.250 absolutní vl. 1 2.250 nejsou evid. 1 2.250 rodinný dům 1 2.250 ano 1 2.250 nejsou 1 2.250 průměrná 1,05 2.363 pravidelný

nabídka 0,9 3.115 absolutní vl. 1 3.115 nejsou evid. 1 3.115 rodinný dům 1 3.115 ano 1 3.115 nejsou 1 3.115 velmi dobrá 0,95 2.959 pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Inženýrské sítě Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Por. hodnota jedn. pozemku (Kč/m2) Výsledná porovnáv. hodnota (Kč)

mírně svažitý kompletní bus, vlak dobré -

2.586

1,03 2.449 mírně svažitý 1 2.449 kompletní 1 2.449 nezjištěna 1 2.449 bus, vlak 1 2.449 dobré 1 2.449 není 1 2.449 1 2.449 větší 1,02 2.498 1 2.498 2.498

1 2.363 mírně svažitý 1 2.363 kompletní 1 2.363 nezjištěna 1 2.363 bus, vlak 1 2.363 horší 1,01 2.387 není 1 2.387 1 2.387 menší 1,05 2.506 1 2.506 2.506

1 2.959 rovinný 0,95 2.811 kompletní 1 2.811 nezjištěna 1 2.811 bus, vlak 1 2.811 velmi dobré 0,98 2.755 není 1 2.755 1 2.755 srovnatelná 1 2.755 1 2.755 2.755

1.225.764

Hodnota pozemku dle srovnávací metody (zaokrouhleno)

1.226.000,- Kč

Pro analýzu tržní hodnoty předmětu ocenění jako celku jsou použity 3 srovnatelné nabídky, které byly v době ocenění k dispozici na veřejně dostupných portálech prodeje nemovitostí. Skutečnost, že porovnání vychází z nabídkových cen, je zohledněna korekcí. Všechny srovnávané nemovitosti jsou ve stejné nebo blízké lokalitě předmětu ocenění. Jako porovnávací jednotka pro stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění byla použita celková zastavěná plocha (GFA). Porovnávané nemovitosti jsou v ocenění zohledňovány mimo jiné faktory jako velikost, technický stav, poloha, vybavenost, dostupnost a dopravní obslužnost, vlastnická práva a další. Typ stavby Název nemovitosti (č. nabídky) Parcelní číslo Adresa Katastrální území Obec Okres/obvod LV č. Rozloha pozemku (m2) Hodnota jednotky poz. (Kč/m2) Hodnota pozemku celkem (Kč) Celková zast. plocha - GFA (m2) Prodejní cena celkem (Kč) Prodejní cena bez c. poz.(Kč) Jednotková cena (Kč/1 m2 GFA) Datum transakce Korekce Upravená hodnota Druh transakce Korekce Upravená hodnota

rodinný dům Kladenská 49 72 Kladenská 49 Hostouň u P. Hostouň Kladno 2147

rodinný dům Porovn. č. 1



Na Pohoří 134 Hostouň u P. Hostouň Kladno

U Rybníka 111 Hostouň u P. Hostouň Kladno

U Rybníka 74 Hostouň u P. Hostouň Kladno

474 2.586 1.225.764

1.100 2.586 2.844.600

178 2.586 460.308

340 2.586 879.240

279,72

254 4.900.000 2.055.400 8.092 3.12.2014 1 8.092 nabídka 0,9 7.283

185 4.800.000 4.339.692 23.458 5.12.2014 1 23.458 nabídka 0,9 21.112

230 3.250.000 2.370.760 10.307 6.12.2014 1 10.307 nabídka 0,9 9.277

X X X -

55

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcná břemena Korekce Upravená hodnota Využití dle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

absolutní vl.

Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Inženýrské sítě Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkov. Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. objektů Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

dobrá

Srovnávací jednotková hodnota Srov. hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková srovnávací hodnota

nejsou evid. bytový dům ano -

pravidelný mírně svažitý kompletní PID velmi dobré velmi dobrý ÚT, tel. linky rezid. bydlení velmi dobrá

13.852

absolutní vl. 1 7.283 nejsou evid. 1 7.283 bytový dům 1 7.283 ano 1 7.283 nejsou 1 7.283



srovnatelná 1 7.283 pravidelný 1 7.283 mírně svažitý 1 7.283 bez plynu 1,05 7.647 nezjištěna 1 7.647 PID 1 7.647 srovnatelná 1 7.647 není 1 7.647 horší 1,1 8.412 pevná paliva 1,05 8.832 rezid. bydlení 1 8.832 1 8.832 1 8.832 dobrá 1,02 9.009 srovnatelná 1 9.009 1 9.009

průměrná 1,05 22.168 pravidelný 1 22.168 rovinný 0,98 21.724 kompletní 1 21.724 nezjištěna 1 21.724 PID 1 21.724 srovnatelná 1 21.724 není 1 21.724 srovnatelný 1 21.724

průměrná 1,05 9.741 pravidelný 1 9.741 rovinný 0,98 9.546 kompletní 1 9.546 nezjištěna 1 9.546 PID 1 9.546 srovnatelná 1 9.546 není 1 9.546 horší 1,1 10.500

1 21.724 rezid. bydlení 1 21.724 1 21.724 1 21.724 srovnatelná 1 21.724 menší 1,01 21.941 1 21.941

1 10.500 rezid. bydlení 1 10.500 1 10.500 1 10.500 dobrá 1,01 10.606 srovnatelná 1 10.606 1 10.606

9.009

21.941

10.606

3.874.636 1.225.764 5.100.400

Výše uvedeným postupem a z přehledu srovnávaných parametrů zobrazených v tabulce, byla zaokrouhlením stanovena tato celková hodnota:

Hodnota předmětu ocenění dle srovnávací metody 56

5.100.000,- Kč

Nákladové ocenění budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V této části předmět ocenění počítáme na základě nákladů na pořízení předmětu nového, tj. náklady na vybudování stejného předmětu v současných cenách, použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, kvality provedení a uspořádání celku, přičemž odpočítáváme částku, reprezentující fyzické opotřebení, morální a ekonomické nedostatky. Ekonomické nedostatky hodnotíme z poměru nabídky a poptávky v daném místě a čase. Funkční nedostatky snižují hodnotu s ohledem na zdokonalení výrobních postupů, materiálů, uspořádání, mající vliv na nedostatečné využití předmětu ocenění nebo nadměrné náklady na jeho provoz či údržbu. Zastavěná plocha Počet podlaží Skutečné stáří Efektivní stáří Celková zastavěná plocha (GFA) Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha (NFA) Průměrná konstrukční výška Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady stavby Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

105,11 m2 1 podzemní, 3 nadzemní cca 80 let 8 let 279,72 m2 90 % 251 m2 2,97 m 793,21 m3 2.152,- Kč/m3 1.706.988,- Kč -6% -1% 0%

Rekapitulace nákladových cen: Reprodukční náklady celkem Stavby a venkovní úpravy (odborný odhad) Pozemek Indikovaná hodnota

1.588.523,- Kč 750.000,- Kč 1.225.764,- Kč 3.564.287,- Kč

Výše uvedeným postupem a z přehledu hodnocených parametrů, byla zaokrouhlením stanovena tato celková hodnota:

Hodnota předmětu ocenění dle nákladové metody

3.564.000,- Kč

Výnosové ocenění Předmětná nemovitost je ve svém užití schopná generovat výnos, proto je namístě ji z tohoto pohledu ocenit. Vzhledem k tomu, že je předmět ocenění v souladu s územním plánem využíván k účelu bydlení, je na výnos pohlíženo na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu k bydlení s přihlédnutím k rizikům vyplývajících z vlastnictví. Obecně lze považovat tuto metodu ocenění za spolehlivou indikaci hodnoty majetku produkcí příjmu. Nejprve stanovíme hrubý potenciální příjem, který je nám předmět ocenění schopen vytvářet. Vycházíme z ceny reálné nájemní smlouvy, hodnotu korigujeme dle cenové mapy. Následně posoudíme výši neobsazenosti a ztrát z pronájmu, provozní náklady a ve výsledku očekávaný provozní příjem. Po odpočítání rezervy na renovace s výsledným čistým provozním příjmem před zdaněním pracujeme alternativně buď pro stanovení tržní hodnoty přímou kapitalizací nebo analýzou diskontovaného cash-flow. Pro účely ocenění je v našem případě vhodnější postup přímou kapitalizací. Míra kapitalizace je převzatá z cenového věstníku 1/2014 (*). Pro stanovení výše provozního příjmu byla použita nabídka pronájmu obdobných nemovitostí ve srovnatelné (stejné nebo blízké) lokalitě. Ve stanovené ceně je zohledněna aktuální cenová mapa místa předmětu ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že spotřebovávané služby jsou plně konzumovány nájemci, vychází cena nájmu z tzv. studeného nájmu, kdy jsou služby a energie nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečné spotřeby.

57

Příjem z pronájmu *Neobsazenost, ztráty (vlivem nepronájmu, neplacení nájmu) Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu (-10%) Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy a renovace (-3%) Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (cenový věstník*) Indikovaná hodnota

216.000,- Kč/rok - 15,0 183.600,18.360,5.812,938,25.110,-

% Kč/rok /rok /rok /rok

/rok 158.490,/rok 4.755,- /rok

153.735,- /rok 8,0 % 1.921.691,- Kč

Výše uvedeným postupem a z přehledu hodnocených parametrů, byla zaokrouhlením stanovena tato celková hodnota:

Hodnota předmětu ocenění dle výnosové metody

1.922.000,- Kč

Shrutí Předmět ocenění z hlediska polohy, konstrukce, účelu užívání a dalších charakteristik patří k nemovitostem, se kterými se na volném trhu běžně obchoduje. To je důvodem, proč je na porovnávací metodu (srovnávající tržní ceny) kladena největší váha. Cílem tohoto ocenění je nalézt takovou hodnotu předmětu ocenění, která by co nejpřesněji vyjadřovala jeho tržní hodnotu ke dni ocenění. Předmět ocenění byl posouzen výnosovou metodou vzhledem ke skutečnosti, že cílem investorů je investice schopná produkovat příjem. Její zastoupení v ocenění má však nižší váhu zejména z důvodu místní nízké rentability. Nákladové metodě byla přisouzena nejnižší váha z důvodu, že stanovení reprodukční ceny nemusí zcela odrážet veškeré skutečně vynaložené náklady a rizika se stavbou spojená. Touto metodou vypočítaná hodnota je důležitá pro zajištění korekce hodnot zjištěných metodami porovnávací a výnosovou. Nákladová metoda Příjmová metoda Porovnávací metoda Výsledná hodnota Zaokrouhleno

Indik. hodnota (Kč) 3.564.287,1.921.691,5.100.400,-

Váha (%) 10 20 70

Vážený průměr (Kč) 356.428,384.338,3.570.280,4.311.046,4.311.000,-

Toto ocenění nemělo za cíl šetření vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku, stejně tak nebyly zkoumány finanční údaje spojené se současným ani budoucím potenciálem předmětu ocenění produkovat příjem v provozu na základě jeho využívání. Za důsledky ze skutečností právního ani finančního charakteru nenese zhotovitel ocenění zodpovědnost.

Hodnota předmětu ocenění celkem

4.311.000,- Kč (slovy: čtyřimilionytřistajedenácttisíckorun)

Tento odhad obsahuje 11 stran textu a přílohy 1. – 4. a předává se ve dvou vyhotoveních

58

Omezující podmínky a předpoklady 11.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného

12.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace

13.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření

14.

Prověření předmětu ocenění bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu tržní hodnoty předpokládají, že předmět ocenění neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí

15.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění

16.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv

17.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními

18.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

19.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty dosažený v této zprávě

20.

Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

59

Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: -

v současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění

-

zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty

-

při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě

-

při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 7.1.2015 ____________________________ Norbert Herrmann

60

6

Závěr

Prostředí fúzí a akvizic je v čase velmi proměnlivé. Z realizovaných akvizic a fúzí v uvedených příkladech je zřejmé, ţe se proces dalších akvizic a fúzí u jediné sledované nemovitosti nezastavil ani po 7 letech od první akvizice. Závěry lze jistě vyvodit zejména ze zkušeností získaných z tohoto procesu. Splnily akvizice a fúze očekávání zúčastněných stran? Při výročním jednání zástupci zúčastněných stran potvrdili, ţe jednotlivé akvizice i fúze svůj primární účel vţdy splnily. Ve všech případech se podařilo uspokojit hlavní motiv, vedoucí v dané fázi k akvizici či fúzi. Ve sledovaných případech se podařilo naplnit i prvotní plán kaţdé akvizice a fúze, a to pokaţdé v horizontu 6 měsíců. Přístup všech zúčastněných stran ke spolupráci lze povaţovat za profesionální. Samozřejmě s ohledem na fakt, ţe do procesu nebyla ani jednou zapojena specializovaná firma, zabývající se problematikou fúzí a akvizic. Přesto v procesu plnění cíle vznikaly nové, nepředpokládané situace, které bylo nutno operativně řešit. Jednou z nich bylo zjištění, že ačkoli zúčastněné strany spolupracovaly již před řetězcem akvizic a fúzí, a nebyl žádný důvod k utajování

informací,

existovala

jistá

míra

nevědomé

asymetrie

informací, kdy obě strany předpokládaly znalost některých stavů a procesů u strany druhé, aby se ukázalo, že se úhel pohledu na hodnocení, postupy a výsledky lišil. Tato asymetrie měla v důsledku neblahý vliv zejména na způsob post-akviziční spolupráce. Je potřeba zmínit výsledky odborníků zabývajících se rozborem zejména postakvizičních procesů, podle nichţ mezi často velmi podceněnou součást procesu patří integrace nehmotných aktiv firmy. To je faktor, který se můţe projevit obzvláště u akvizic nemovitostí typu share deal, kdy se kupuje podíl na společnosti, vlastnící nemovitost. Z informačních zdrojů lze vyčíst, ţe k nezdařilé akvizici vedou dva hlavní důvody. Jedním je chybně vedený proces integrace (např. právě opomenutí nehmotných aktiv firmy), druhým je cena akvizice. Příkladem, vhodným zaznamenání, je nepovedená akvizice britské firmy Autonomy, dodavatele podnikového softwaru, firmou Hewlett-Packard. Převzetí firmy probíhalo hladce, ovšem po několika měsících si vedení Hewlett-Packard začalo stěţovat, ţe cena Autonomy byla nadsazená. Generální ředitelka Meg Whitmanová se o Autonomy vyjádřila, ţe je to "menší a méně zisková společnost, neţ jsme původně 61

mysleli". Otázkou zůstává, jak by Autonomy dokázala obelstít tak zkušeného uchazeče, jakým byla Hewlett-Packard. Zakladatelé Autonomy tvrdili, ţe neudělali nic špatně, ţe se Hewlett-Packard jen snaţí zamaskovat vlastní neschopnost. HewlettPackard nakonec odepsala 8,8 miliardy USD, přeměna v softwarovou společnost se nepovedla.10 Pro zdařilý výsledek akvizice je důleţité správné vyhodnocení přínosu pro kupujícího, aby nabídnutá cena nebyla nadhodnocená. Rozhodování kupujícího je nezřídka ovlivněno přístupem k informacím od kupovaného, které musí z pohledu správného hospodáře hodnotit s jistým odstupem. Nezanedbatelnou roli zde proto hraje i samotné ocenění. Obvykle k provedenému ocenění přistupují strany odlišně. Přestoţe trţní ocenění vyjadřuje hodnotu co moţná nejbliţší reálnému trhu, bude na nalezenou hodnotu v případě akvizice kupující nahlíţet jinak neţ prodávající. Kaţdou stranu vede jiný motiv, zpravidla na opačné straně zájmu. Z pohledu oceňujícího to představuje nelehký úkol najít správnou hodnotu oceňované nemovitosti pomocí vhodné metody a ocenění naplnit v souladu se zadáním při respektování všech pravidel pro oceňování. Přitom samozřejmě oceňující nesmí opomenout ţádné podstatné nebo důleţité okolnosti. Nezanedbatelným faktorem jsou u akvizic a fúzí také daňové dopady na obchodující subjekty. V doméně akvizic a fúzí je více neţ obvyklá spolupráce více specialistů, neboť oceňovaný majetek (včetně např. nemovitostí) bývá součástí podniku a případ od případu se liší i jeho váha v samotném záměru akvizice či fúze. Lze tedy říci, ţe oceňování majetku v akvizicích a fúzích je velmi komplexní, mezioborová činnost, ke které jsou nezbytné bohaté zkušenosti ve více specializacích současně. Obvyklými zpracovateli proto bývají znalecké ústavy, které jsou schopny zastřešit více oborů kvalitními specialisty. Bez nadsázky tak můţeme povaţovat trţní oceňování majetku pro akvizice a fúze za královskou disciplínu mezi obory oceňování.

10

HTTP :// E - SVET . E 15. CZ / IT - BYZNYS / PO - ZPACKANE - AKVIZICI - CHCE - HP - PO - MANAZERECH - AUTONOMY - MILIARDY DOLARU -1176977

62

Seznam použité literatury BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, ©2009. ISBN 978-80-7204-630-0. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Praha: LEGES, ©2014. ISBN 978-80-87576-77-9. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, ©2007. ISBN 978-80-7265-101. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, ©2007. ISBN 978-80-7265-113-9. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: EKOPRESS, ©2012. ISBN 978-80-86929-88-0. BUKOVSKÝ, Jaroslav. Letošní smršť fúzí a akvizic dále přidá na síle. E15.cz. 2014 [cit. 2014-05-09]. Dostupné z: http://zpravy.e15.cz/ DEYL, Daniel. Analýza: Letošní fúze a akvizice byly nejsilnější od roku 2007. E15.cz. 2014 [cit. 2014-12-12]. Dostupné z: http://zpravy.e15.cz/ Magazín E15. Akvizice brownfieldových areálů. E15.cz. 2008 [cit. 2008-04-01]. Dostupné z: http://zpravy.e15.cz/ Magazín E15. Po zpackané akvizici chce HP po manažerech Autonomy miliardy dolarů. E15.cz. 2015 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://zpravy.e15.cz/ EY. EY M&A Barometr: V první polovině roku 2014 se v České republice realizovaly na trhu fúzí a akvizic obchody v hodnotě více než 4 miliard dolarů [online]. EY. ©2015 [cit. 2014-10-15]. Dostupné z: http://www.ey.com/ ZFP akademie. Exkluzivní akvizice Realitního fondu ZFP Investments. Hypoindex.cz. 2014 [cit. 2014-03-10]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/

63

Best Communications. Europa Capital dokončila akvizici nemovitostí určených pro logistiku nedaleko Prahy. Prekon.cz. 2014 [cit. 2013-10-31]. Dostupné z: http://www.prekon.cz/ American Appraisal. Due Diligence [online]. American Appraisal. 2015 [cit. 2015-0213]. Dostupné z: http://american-appraisal.cz/

64

Příloha č. 1 – 1 k ocenění bytového domu - Výpis z rejstříku SVJ

65

Příloha 1 – 2 k ocenění bytového domu - Snímek z katastrální mapy

66

Příloha č. 1 – 3 k ocenění bytového domu - Výpis z katastru nemovitostí (str. 1)

67


68


69


70


71


72


73

Příloha č. 1 – 4 k ocenění bytového domu - Fotodokumentace

74

Příloha č. 2 – 1 k ocenění rodinného domu - Výpis z katastru nemovitostí

75

Příloha č. 2 – 2 k ocenění rodinného domu - Snímek z katastrální mapy

76

Příloha 2 – 3 k ocenění rodinného domu - Vyrozumění o provedeném vkladu na KN (str 1)

77

Příloha 2 – 3 k ocenění rodinného domu - Vyrozumění o provedeném vkladu na KN (str 2)

78

Příloha 2 – 4 k ocenění rodinného domu - Fotodokumentace

79

Použití tržního ocenění pro akvizice a fúze

Recommend Documents