PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN (Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Program Studi Akuntansi

Oleh : Anitya Wahyu Hapsari NIM : 102114057

PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI FAKULTAS EKONOMI UNIVERSITAS SANATA DHARMA YOGYAKARTA 2015


EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN (Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Program Studi Akuntansi

Oleh : Anitya Wahyu Hapsari NIM : 102114057

PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI FAKULTAS EKONOMI UNIVERSITAS SANATA DHARMA YOGYAKARTA 2015

i




Tuhan tidak melakukan apa pun di Surga, selain menjawab doa yang penuh dengan kepercayaan. -AnonimOrang yang mengatakan matahari mendatangkan kebahagiaan adalah orang yang tidak pernah menari di tengah hujan. -AnonimBeberapa orang selalu mengeluh karena mawar memiliki duri, aku bersyukur bahwa duri memiliki mawar. -Alphonse KarrKau hanya hidup sekali; tetapi jika kau hidup dengan benar, sekali itu cukup. -Adam MarshalKarena itu Aku berkata kepadamu : Apa saja yang kamu minta dan doakan, percayalah bahwa kamu telah menerimanya, maka hal itu akan diberikan kepadamu. -Markus 11 : 24-

Skripsi ini kupersembahkan untuk: Tuhan Yesus Kristus.. Bunda Maria.. Papaku Setiadi.. Mamaku Endang Sri Wahyuni.. Adikku Anindita Puspita Sari dan Melania Alodia Natali Agriphina..

iv


UNIVERSITAS SANATA DHARMA FAKULTAS EKONOMI JURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI AKUNTANSI PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI Yang bertanda tangan di bawah ini, saya menyatakan bahwa Skripsi dengan judul: EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo dan dimajukan untuk diuji pada tanggal 23 Januari 2015 adalah hasil karya saya. Dengan ini saya menyatakan dengan sesungguhnya bahwa dalam skripsi ini tidak terdapat keseluruhan atau sebagian tulisan orang lain yang saya ambil dengan cara menyalin, atau meniru dalam bentuk rangkaian kalimat atau simbol yang menunjukkan gagasan atau pendapat atau pemikiran dari penulis lain yang saya aku seolah-olah sebagai tulisan saya sendiri dan atau tidak terdapat bagian atau keseluruhan tulisan yang saya salin, tiru, atau yang saya ambil dari tulisan orang lain tanpa memberikan pengakuan pada penulis aslinya. Apabila saya melakukan hal tersebut di atas, baik sengaja maupun tidak, dengan ini saya menyatakan menarik skripsi yang saya ajukan sebagai hasil tulisan saya sendiri ini. Bila kemudian terbukti bahwa saya ternyata melakukan tindakan menyalin atau meniru tulisan orang lain seolah-olah hasil pemikiran saya sendiri, berarti gelar dan ijasah yang telah diberikan oleh universitas batal saya terima.

Yogyakarta, 27 Februari 2015 Yang membuat pernyataan,

Anitya Wahyu Hapsari

v


LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS Yang bertanda tangan di bawah ini, saya mahasiswa Universitas Sanata Dharma: Nama Nomor Induk Mahasiswa

: Anitya Wahyu Hapsari : 102114057

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, saya memberikan kepada Perpustakaan Universitas Sanata Dharma karya ilmiah saya yang berjudul EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo Berserta perangkat yang diperlukan (bila ada). Dengan demikian saya kepada Perpustakaan Universitas Sanata Dharma hak untuk menyimpan, mengalihkan dalam bentuk media lain, mengelolanya dalam bentuk pangkalan data, mendistribusikan secara terbatas, dan mempublikasikannya di Internet atau media lain untuk kepentingan akademis tanpa perlu meminta ijin dari saya maupun memberikan royalti kepada saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis.

Demikian pernyataan ini yang saya buat dengan sebenarnya. Dibuat di Yogyakarta Pada tanggal: 27 Februari 2015

Yang menyatakan


vi


KATA PENGANTAR Segala puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah melimpahkan berkat dan rahmatnya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Skripsi ini. Skripsi ini disusun sebagai syarat untuk menempuh ujian akhir gelar sarjana (S1) pada Program Studi Akuntansi Universitas Sanata Dharma Yogyakarta. Pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada semua pihak yang telah banyak membantu baik moril maupun materiil sehingga terselesaikannya Skripsi ini. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada: 1. Drs. Johanes Eka Priyatma, M.Sc., Ph.D selaku rektor Universitas Sanata Dharma yang telah memberikan kesempatan untuk belajar dan mengembangkan kepribadian kepada penulis. 2. Dr. Francisca Reni Retno Anggraini, M.Si., Akt., CA. selaku dosen pembimbing skripsi atas segala kebaikan dan kesabaran dalam membimbing skripsi dari awal hingga terselesaikannya skripsi ini. 3. Bapak Radhial Kautsar selaku manajer akuntansi dan segenap karyawan yang telah membantu dalam mencarikan data. 4. Orangtua penulis, Bapak Setiadi dan Ibu Endang Sri Wahyuni yang selalu berusaha memperhatikan, memberi semangat serta doanya kepada penulis. 5. Adikku Anindita Puspita Sari dan Melania Alodia Natali Agriphina yang selalu memberi semangat dan doanya kepada penulis.

vii


6. Teman-teman: Mbak Berna, Tere, Samuel, Mas Felix, Vio, yang selalu memberi semangat dan memberi masukan dalam diskusi selama ini. 7. Untuk seseorang yang tak pantang menyerah mendengar keluh kesah dan berada dalam suka maupun duka (Gregorius Catur Seno Aji). 8. Teman-teman seperjuangan Akuntansi 2010 khususnya kelas akuntansi B atas kebersamaan yang telah kita lalui selama ini. 9. Keluarga Besar Poncolaksono. 10. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang sudah membantu terselesaikannya skripsi ini. Penyusunan

Skripsi

ini

diharapkan

dapat

bermanfaat

bagi

perkembangan dunia akademik kita. Jika dalam penulisan terdapat kesalahan kata-kata, penulis memohon maaf yang sebesar-besarnya. Kritik atau saran sangat diperlukan penulis agar dimasa mendatang menjadi lebih baik.

Yogyakarta, 27 Februari 2015


viii


DAFTAR ISI

Halaman HALAMAN JUDUL...................................................................................

i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING .........................................

ii

HALAMAN PENGESAHAN .....................................................................

iii

HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN .........................................

iv

HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI ....

v

LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS ....................................

vi

KATA PENGANTAR ................................................................................

vii

DAFTAR ISI ...............................................................................................

ix

DAFTAR TABEL .......................................................................................

xiii

DAFTAR GAMBAR ..................................................................................

xiv

ABSTRAK ..................................................................................................

xv

ABSTRACT ................................................................................................

xvi

BAB I PENDAHULUAN ...........................................................................

1

A. Latar Belakang Masalah ...........................................................

1

B. Rumusan Masalah ....................................................................

2

C. Batasan Masalah .......................................................................

3

D. Tujuan Penelitian......................................................................

3

E. Manfaat Penelitian....................................................................

3

ix


F. Sistematika Penulisan...............................................................

4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA.................................................................

6

A. Pengertian Kontrak Konstruksi ................................................

6

1. Kontrak Harga Tetap ...........................................................

6

2. Kontrak Biaya-plus ..............................................................

7

B. Perusahaan Real Estate dan Property ......................................

7

1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property ...............

7

2. Pendapatan Pengembangan Real Estate ..............................

9

3. Unsur-Unsur Biaya Pengembangan Real Estate .................

10

C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ........................................

15

D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek ..............................................

16

E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek ..........................

16

1. Aspek Pasar .........................................................................

16

2. Aspek Teknis .......................................................................

19

3. Aspek Keuangan .................................................................

21

F. Kriteria Penilaian Proyek.........................................................

24

1. Metode Average Rate of Return ..........................................

24

2. Metode Payback Period ......................................................

24

3. Metode Net Present Value (NPV) .......................................

25

4. Metode Internal Rate of Return (IRR) ................................

26

G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual ....

27

1. Harga Pokok Produksi (HPP) ..............................................

27

2. Menetapkan Harga Jual .......................................................

27

H. Pengertian Laporan Keuangan.................................................

28

I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan .............................

30

1. Sifat Laporan Keuangan ......................................................

30

2. Keterbatasan Laporan Keuangan ........................................

31

J. Arti Penting Laporan Keuangan ..............................................

32

K. Analisis Laporan Keuangan.....................................................

35

L. Analisis Rasio Keuangan .........................................................

36

x


M. Pengertian Rasio Profitabilitas ................................................

37

1. Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin) .........................

37

2. Margin Laba Bersih (Net Profit Margin) ............................

38

3. Margin Laba Usaha .............................................................

38

4. Return On Investment (ROI) ...............................................

38

BAB III METODE PENELITIAN..............................................................

40

A. Jenis Penelitian .........................................................................

40

B. Waktu dan Tempat Penelitian ..................................................

40

C. Subyek dan Obyek Penelitian ..................................................

40

D. Data yang Diperlukan...............................................................

40

E. Teknik Pengumpulan Data .......................................................

41

F. Teknik Analisis Data ................................................................

41

BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN .....................................

50

A. Sejarah Berdirinya Perusahaan.................................................

50

B. Bidang Usaha ...........................................................................

51

C. Lokasi Perusahaan ....................................................................

51

D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya .................................

52

E. Pengalaman dan Keahlian ........................................................

53

F. Visi, Misi dan Kebijakan Mutu ................................................

53

G. Struktur Organisasi ...................................................................

54

BAB V ANALISIS DATA .........................................................................

61

A. Analisis Aspek Pasar ................................................................

61

1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar .....................

61

2. Menentukan pasar potensial ................................................

63

3. Prediksi penjualan ...............................................................

65

4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran ............................................................................

66

B. Analisis Aspek Keuangan ........................................................

67

xi


1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana .............................

67

2. Menggunakan metode Net Present Value ...........................

72

C. Menilai Profitabilitas Perusahaan ............................................

76

1. Menghitung Laba Rugi cluster Valencia Garden ..............

76

2. Menghitung Rasio Profitabilitas ........................................

79

D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden ......................................................................

81

BAB VI PENUTUP ....................................................................................

83

A. Kesimpulan...............................................................................

83

B. Keterbatasan Penelitian ............................................................

84

C. Saran .........................................................................................

84

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................

86

LAMPIRAN ................................................................................................

88

xii


DAFTAR TABEL

Halaman Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran...............

44

Tabel 3.2 Perhitungan arus kas ...................................................................

46

Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih .....................................................

47

Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan) ....................................................

64

Tabel 5.2 Perhitungan peramalan penjualan ...............................................

65

Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran...............

66

Tabel 5.4 Perincian development cost untuk pengembangan Valencia Garden ........................................................................................

68

Tabel 5.5 Harga pokok tanah Valencia Garden ..........................................

71

Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan ...............................................

72

Tabel 5.7 Arus kas.......................................................................................

74

Tabel 5.8 Kas masuk bersih ........................................................................

75

Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value ...................................................

75

Tabel 5.10 Laba Rugi Valencia Garden ......................................................

78

xiii


DAFTAR GAMBAR

Halaman Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo .................

xiv

55


ABSTRAK EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN (StudiKasuspada PT JayalandCabangSidoarjo) AnityaWahyuHapsari NIM: 102114057 UniversitasSanata Dharma Yogyakarta 2015 Tujuan dari penelitian ini adalah (1) untuk mengevaluasi apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak (2) untuk mengetahui apakah keputusan proyek perumahan cluster Valencia Garden adalah tepat. Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif. Kelayakan proyek tersebut dianalisis dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan. Penilaian profitabilitas proyek perumahan cluster Valencia Garden dengan rasio margin laba kotor, margin laba usaha dan margin laba bersih. Ketepatan proyek perumahan cluster Valencia Garden dianalisis dengan rasio profitabilitas. Hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) proyek perumahan cluster Valencia Garden adalahh layak dalam hal aspek pasar dan aspek keuangan (2) pelaksanaan proyek ini tepat seperti yang ditunjukkan oleh rasio laba yang menguntungkan. Kata kunci: profitabilitas, aspek pasar, aspek keuangan, evaluasi kelayakan

xv


ABSTRACT FEASIBILITY AND PROFITABILITY EVALUATION OF VALENCIA GARDEN CLUSTER HOUSING PROJECT (A Case Study on PT Jayaland Sidoarjo Branch) Anitya Wahyu Hapsari NIM: 102114057 Sanata Dharma University Yogyakarta 2015 The aim of this study are (1) to evaluate whether Valencia Garden cluster housing project is feasible (2) to investigate whether the decision of the Valencia Garden cluster housing project is appropriate. The data analysis technique used is descriptive analysis. The feasibility of the project was analyzed through market and financial aspects. Assessment of Valencia Garden cluster housing project profitability by the ratio of the gross profit margin, operating profit margin and net profit margin. The appropriateness of the Valencia Garden cluster housing project was analyzed by profitability ratio. The results showed that (1) the Valencia Garden cluster housing project was feasible in term of both market and financial aspects (2) the project was appropriate as indicated by favorable earnings ratios. Keywords: profitability, market aspect, financial aspect, evaluation feasibility

xvi


BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan hidup. Pembangunan perumahan dan pemukiman tidak lepas dari masalah-masalah yang dihadapi misalnya masalah pemasaran yang mendapat persaingan keras dari perusahaan-perusahaan pengembang lainnya. Kegiatan usaha perusahaan pengembang (developer) selaku pihak swasta yang ikut mencarikan solusi masalah perumahan adalah membangun dan menjual perumahan kepada konsumen. Perusahaan PT Jayaland adalah salah satu perusahaan pengembang yang bergerak dalam bidang properti. Salah satu anak perusahaannya berada di Sidoarjo Jawa Timur. PT Jayaland sendiri memiliki beberapa proyek dalam usaha pembangunan pemukiman yang cukup besar yaitu Puri Surya Jaya di sekitar daerah kawasan Sidoarjo. Puri Surya Jaya terdiri dari 8 cluster, salah satu cluster yang sedang dibangun adalah Valencia Garden. Proyek perumahan seperti Valencia Garden, umumnya memerlukan dana yang cukup besar. Semakin besar skala proyek yang dibangun semakin penting evaluasi kelayakan proyek dilakukan. Oleh karena itu sebelum proyek ini dilaksanakan perlu dikaji terlebih dahulu apakah proyek ini layak (menguntungkan) atau tidak dilaksanakan. Studi kelayakan proyek terdiri dari 3 aspek yaitu aspek pasar, aspek teknis dan aspek keuangan. Tujuan dilakukan

1


2

studi kelayakan proyek adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Hal ini tidak terlepas dari tuntutan perusahaan untuk menghasilkan laba (profit). Pembangunan proyek cluster Valencia Garden diharapkan selain layak untuk dilaksanakan, juga menghasilkan profit bagi perusahaan. Untuk mengukur laba (profitabilitas) perusahaan dilakukan dengan cara menganalisis laporan keuangan. Analisis tersebut memberikan jawaban tentang efektif tidaknya perusahaan. PT Jayaland telah melakukan studi kelayakan proyek sebelum melaksanakan pembangunan proyek. Akan tetapi studi kelayakan yang dilakukan tersebut belum sesuai dengan prosedur yang ada sehingga diperlukan adanya evaluasi. Maka dalam penelitian ini akan dibahas mengenai studi kelayakan proyek yang sesuai dengan prosedur pada PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden.

B. Rumusan Masalah 1. Apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak dilaksanakan? 2. Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan cluster Valencia Garden tepat?


3

C. Batasan Masalah Penelitian ini berhubungan dengan studi kelayakan proyek pada cluster Valencia Garden. Dalam penelitian ini akan dibatasi pada permasalahan yaitu penghitungan dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan.

D. Tujuan Penelitian 1. Untuk mengetahui apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak dilaksanakan. 2. Untuk mengetahui apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan cluster Valencia Garden tepat.

E. Manfaat Penelitian 1. Perusahaan a. Memberi masukan pada perusahaan untuk mengetahui apakah proyek perumahan Valencia Garden layak dilaksanakan. b. Agar perusahaan mengetahui proyek Valencia Garden tepat atau tidak untuk dilaksanakan. 2. Universitas Sanata Dharma Hasil

penelitian

ini

diharapkan

dapat

bermanfaat

untuk

pengembangan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan studi kelayakan pada proyek perumahan dan juga menambah referensi perpustakaan Universitas Sanata Dharma.


4

3. Peneliti Untuk menerapkan pengetahuan teoritis yang diperoleh selama mengikuti kuliah ke dalam praktek yang sesungguhnya 4. Pembaca Dapat menambah wawasan pengetahuan dan memperluas wawasan pembaca dalam evaluasi kelayakan proyek.

F. Sistematika Penulisan BAB I Pendahuluan Pada bab ini diuraikan mengenai latar belakang masalah, rumusan masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. BAB II Tinjauan Pustaka Pada bab ini berisi teori-teori yang berhubungan dengan topik penelitian dan sebagai dasar pembahasan. BAB III Metode Penelitian Dalam bab ini diuraikan mengenai jenis penelitian, subjek dan objek penelitian, waktu dan tempat penelitian, data yang diperlukan, teknik pengumpulan data dan teknik analisis data. BAB IV Gambaran Umum Perusahaan Dalam bab ini diuraikan mengenai sejarah perusahaan, personalia, operasional perusahaan, struktur organisasi perusahaan.


5

BAB V Analisis Data Dalam bab ini akan menguraikan tentang hasil penelitian analisis data serta pembahasannya. BAB VI Penutup Dalam bab ini akan berisi mengenai kesimpulan dari analisis data, keterbatasan serta saran yang diharapkan dapatt bermanfaat bagi perusahaan.


BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Kontrak Konstruksi Soeharto (1995: 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas megkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Standar

Akuntansi

Keuangan

(SAK)

yaitu

PSAK

No

34

mendefinisikan kontrak konstruksi adalah suatu kontrak yang dinegoisasikan secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok. Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoodinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Terdapat 2 (dua) klasifikasi kontrak konstruksi, yaitu: (IAI, 2012: 34.1) 1. Kontrak Harga Tetap Kontrak konstruksi dengan syarat bahwa kontraktor telah menyetujui nilai kontrak yang telah ditentukan, atau tarif tetap yang telah ditentukan

6


7

per unit output, yang dalam beberapa hal tunduk pada klausa-klausa kenaikan biaya. 2. Kontrak Biaya-plus Kontrak konstruksi yang mana kontraktor mendapatkan penggantian untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah ditentukan, ditambah imbalan dengan persentase terhadap biaya atau imbalan tetap. Suatu kontrak konstruksi mungkin dinegosiasikan untuk membangun sebuah aset tunggal, seperti jembatan, bangunan, dam, pipa, jalan, kapal, dan trowongan. Kontrak kostruksi juga berkaitan dengan sejumlah aset yang berhubungan erat atau saling bergantung satu sama lain dalam hal rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok; kontrak seperti ini misalnya kontrak kilang-kilang minyak atau bagianbagian lain yang kompleks dari pabrik atau peralatan. Kontraktor

melaksanakan

perencanaan

dan

pembangunan,

perencanaan dapat dilakukan melalui konsultan perencana, tetapi kontrak perencanaan kepada kontraktor bukan kepada penguna jasa. PSAK No 34 mendefinisikan termin sebagai jumlah yang dilakukan dalam suatu kontrak, baik yang telah dibayar ataupun yang belum dibayar oleh pemberi kerja.

B. Perusahaan Real Estate dan Property 1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property Industri Real Estate dan Property pada umumnya merupakan dua hal yang berbeda. Real estat (Real Estate) merupakan tanah dan semua


8

peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan

jalan, tanah terbuka, dan segala

bentuk

pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Aktivitas pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial dan/atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan keveling tanah untuk dijual tanpa bangunan (IAI, 2012: 44.1). Sedangkan menurut perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam PDMN No. 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate. Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan properti yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata. Sedangkan definisi property adalah tanah hak dan bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan. Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property sangatlah beragam. Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran (office building), pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center. Perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), dan


9

gedung perkantoran (office building) termasuk dalam landed property, sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam comemercial building. Dunia Real Estate dan Property Indonesia sedang berkembang dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang semakin

besar

dan

pertumbuhan

ekonomi

yang

semakin

baik.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondonium, rumah susun, resort, dan sebagainya. 2. Pendapatan Pengembangan Real Estate Pendapatan

sangat

berpengaruh

bagi

kelangsungan

hidup

perusahaan, semakin besar pendapatan yang diperoleh maka semakin besar kemampuan perusahaan untuk membiayai segala pengeluaran dan kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan oleh perusahaan. Selain itu pula pendapatan juga berpengaruh terhadap laba rugi perusahaan yang tersaji dalam laporan laba rugi. Pendapatan merupakan kehidupan dari suatu perusahaan. Ikatan akuntan Indonesia dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan PSAK No. 23 mendefinisikan pendapatan sebagai berikut: “Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomi yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode bila arus masuk iti mengakibatkan kenaikan ekuitas yang tidak berasal dari kontribusi penanam modal.”


10

Pendapatan dari kegiatan normal perusahaan biasanya diperoleh dari hasil penjualan barang ataupun jasa yang berhubungan dengan kegiatan utama perusahaan. Untuk perusahaan yang bergerak di bidang real estate dan property, pendapatan yang berasal dari kegiatan normal perusahaan biasanya terdiri dari : a. Penjualan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kavling tanahnya. b. Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam kepemilikian time sharing. c. Penjualan kaveling tanah tanpa bangunan. d. Penyewaan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya. Pendapatan yang bukan berasal dari kegiatan normal perusahaan adalah hasil di luar kegiatan utama perusahaan yang sering disebut pendapatan non operasi. Pendapatan non operasi biasanya dimasukkan ke dalam pendapatan lain-lain, misalnya pendapatan bunga dan deviden. 3. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000: 38) sebagai berikut: “Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk organisasi.Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan.Misalnya, untuk menukar peralatan dengan bahan baku yang digunakan dalam produksi.”


11

Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam konteks ini.Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan. IAI (2012: 44.7) menegaskan bahwa biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyeksi tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat: (IAI, 2012: 44.7) a. Biaya pra-perolehan tanah (preacquisition costs); Biaya pra-perolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi : 1) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu; 2) Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah diperoleh; dan


12

3) Perusahaan pengembang harus aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya pra perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari Pemerintah. Biaya pra perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1) Biaya pengurusan izin Pemerintah; 2) Biaya konsultasi hukum; 3) Biaya studi kelayakan; 4) Gaji karyawan; 5) Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan 6) Imbalan untuk ahli pertanahan. Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berkasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. b. Biaya Perolehan Tanah Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.


13

Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1) Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada diatas tanah tersebut; 2) Biaya gambar topografi; 3) Biaya pembuatan cetak biru; 4) Biaya pengurusan dokumen hukum; 5) Bea balik nama; 6) Komisi untuk perantara; 7) Imbalan jasa professional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan 8) Biaya pemaangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan. c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor; 2) Biaya bahan yang digunakan dalam proyek; 3) Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek; 4) Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dank e alokasi pelaksanaan proyek; 5) Biaya penyewaan sarana dan peralatan;


14

6) Biaya perancangan dan bantuan teknis (tecnicaal assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek; 7) Imbalan

jasa

professional,

seperti

ahli

pertamanan,

ahli

lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi; 8) Biaya pengurusan pengikatan jula beli; dan 9) Biaya pengurusan perjanjian jual beli. d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real Estat Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini : 1) Asuransi; 2) Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu; 3) Biaya overhead konstruksi; 4) Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar,sekolah, kantor polisi, rumah sakit, atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain; 5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek; dan 6) Biaya pinjaman. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut : 1) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil


15

yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang ditanggung penjual. 2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek. Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara susbtansial dikurangi dari biaya sarana.

C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil (Husnan dan Suwarsono 2000). Sedangkan menurut Edris (1983) studi kelayakan proyek adalah suatu analisa yang sistematis dan mendalam atas setiap faktor yang ada pengaruhnya terhadap kemungkinan proyek mencapai sukses. Adanya beberapa definisi di atas pada dasarnya studi kelayakan proyek yaitu:


16

1. Suatu studi terhadap gagasan usaha atau usulan proyek. 2. Pengkajian dengan mininjau berbagai faktor yang berkaitan, guna mengambil keputusan apakah usulan proyek diterima atau ditolak.

D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek Tidak

semua

perusahaan

yang

mengadakan

proyek

berhasil

memperoleh keuntungan dari adanya pembangunan tersebut. Tidak jarang mereka mengalami kegagalan. Penyebabnya antara lain adalah karena kesalahan

dalam

menafsir

pasar

yang

tersedia,

kesalahan

dalam

memperkirakan teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja yang ada. Sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan proyek yang tidak terkendalikan, akibatnya biaya pembangunan proyek menjadi membengkak sehingga penyelesaian proyek menjadi tertunda-tunda. Untuk itu studi kelayakan proyek menjadi sangat penting. Dengan demikian tujuan dilaksanakannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang tidak menguntungkan.

E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek 1. Aspek pasar Setiap perusahaan yang memproduksi barang selalu mengharapkan agar dapat mencari dan mempertahankan langganannya sebanyakbanyaknya agar dapat memperoleh laba yang diinginkan perusahaan. Agar


17

tujuan itu tercapai maka perusahaan harus selalu memonitor apa yang diinginkan konsumen lalu berusaha memenuhi keinginan itu agar konsumen merasa terpuaskan selanjutnya perusahaan akan dapat memanfaatkan kepuasan konsumen itu untuk mendapatkan laba. Dewasa ini banyak perusahaan bermunculan dan karenanya persaingan antar perusahaan semakin tajam. Pada keadaan yang demikian ini aspek pasar menempati kedudukan utama dalam mempertimbangkan penanaman investasi yang dilakukan oleh investor. Suad Husnan dan Suwarsono (2000: 32) mengemukakan beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam aspek pasar dari usulan proyek adalah: a. Berapa market potensial (pasar potensial) yang tersedia untuk masa yang akan datang? Untuk keperluan ini perlu diketahui tingkat permintaan masa lalu, sekarang, dan variable-variabel yang berpengaruh terhadap permintaan tersebut, yang diduga juga berpengaruh terhadap pasar potensial di masa datang. Demikian pula perlu diusahakan bahwa hubungan variabel tersebut dapat dibuat dalam suatu model. b. Berapa market share yang dapat diserap oleh proyek tersebut dari keseluruhan pasar potensial? Bagaimana perkembangan market share tersebut di masa yang akan datang? c. Strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai market share yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini perlu diperhatikan kedudukan produk dalam siklus usia proyek, dan segmen pasar yang direncanakan. Demikian perlu diperhatikan komposisi “marketing mix” yang


18

digunakan termasuk di dalamnya pemilihan skala prioritas, terutama dalam kaitannya dengan investor melakukan penetrasi dan memasuki pasar. Pasar potensial adalah keseluruhan jumlah produk atau sekelompok produk yang mungkin dapat dijual dalam pasar tertentu dalam satu periode waktu tertentu di bawah pengaruh suatu set kondisi yang meliputi variabel yang dapat dikendalikan oleh calon investor seperti contohnya marketing mix dan kemampuan manajemen lainnya, ataupun variabel yang tidak dapat dikendalikan oleh calon investor, yakni kondisi perekonomian pada umumnya atau kondisi industri. Sales potensial adalah permintaan perusahaan tertentu dibawah kekuatan pasar yang dilakukan atau sering juga disebut market share perusahaan. Atau dengan kata lain sales potensial adalah sebagaian dari keseluruhan pasar potensial yang diharapkan dapat diraih oleh proyek yang bersangkutan. Strategi pemasaran yang dimaksud disini adalah berbagai usaha yang dilakukan calon investor dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk melakukan pembelian hasil produksinya. Hal yang mungkin dilaksanakan dalam

program

pemasaran

yang

direncanakan

hendaknya

juga

dipertimbangkan oleh calon investor seperti memberikan pelayanan khusus pada konsumen. Setelah pembatasan pengertian dilakukan, maka untuk menjawab permasalahan dalam aspek pasar dari usulan proyek perlu diadakan ramalan


19

permintaan. Hal ini dilakukan untuk minimisasi ketidakpastian yang mungkin terjadi dimasa yang akan datang. Peramalan yag digunakan dalam penelitian ini adalah metode time series, karena metode ini semata-mata mendasarkan diri pada data atau keadaan masa lampau yang sesuai dengan aspek pasar yang menitikberatkan pengalaman penjualan masa lalu. Metode yang digunakan khususnya adalah Metode Trend Linear atau Metode Trend Kuadratik. Metode Trend Linear digunakan apabila data masa lalu cenderung merupakan garis lurus dan menggunakan Trend Kuadratik apabila data cenderung berbentuk parabola. Keseluruhan hasil ramalan yang menjawab pertanyaan di depan, apabila menunjukan peningkatan pada masing-masing variabel yaitu market potensial, market share dan selanjutnya investor menentukan strategi pemasaran yang sesuai maka usulan proyek dikatakan layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. Tetapi apabila trend yang menurun, maka usulan proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. 2. Aspek Teknis Kesejahteraan manusia tidak hanya mencakup kesehatan fisik saja tetapi juga kesehatan mental serta hubungan sosial yang optimal di dalam lingkungannya. Dengan memperhatikan hal tersebut, maka masalah fasilitas perumahan yang tersedia bagi kesejahteraan masyarakat adalah sangat penting adanya. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain adalah:


20

a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih. b. Tempat pembuangan sampah dan air limbah serta sarana pembuangan kotoran. c. Penyediaan jalan lingkungan. d. Penerangan listrik dari PLN di setiap unit rumah. e. Fasilitas air bersih dari PAM. f. Fasilitas lingkungan diantaranya pertamanan, taman kanak-kanak, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir mobil, dan sebagainya. Maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman adalah: a. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungannya dalam rangka meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat. b. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana, dan fasilitas lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan. c. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dengan lebih mengutamakan tata kota tanah. Namun

secara

khusus

untuk

membangun

suatu

daerah

pemukiman/perumahan, persyaratan teknisnya yang harus terpenuhi adalah: a. Perizinan baik izin prinsip, izin lokasi, maupun izin mendirikan bangunan. b. Pengukuran tanah. c. Pembebasan tanah. d. Sertifikat induk. e. Pematangan tanah.


21

f. Pengukuran kapling. g. Pemecahan sertifikat. h. Sarana jalan lingkungan. i. Sarana saluran lingkungan. j. Gorong-gorong. k. Bak control l. Fasilitas air bersih. m. Sambungan jaringan listrik PLN. n. Lampu penerangan jalan dan sarana sosial. 3. Aspek Keuangan Faktor-faktor yang penting yang harus diperhitungkan dalam aspek keuangan meliputi jumlah dana yang dibutuhkan, kemudian ditelusuri asal dan jumlah dana yang akan di tanam investor dalam proyek. Langkah selanjutnya adalah memperhitungkan apakah penghasilan yang diperoleh selama masa kehidupan proyek dapat memberikan keuntungan yang memadai kepada perusahaan dan pemilik proyek. a. Kebutuhan dana Kebutuhan dana yang digunakan dalam pembiayaan proyek meliputi dana untuk aktiva tetap (modal tetap) dan modal kerja. Kebutuhan dana untuk aktiva tetap meliputi pembiayaan untuk: 1) tanah dan pengembangan lokasi 2) bangunan dan perlengkapannya


22

3) aktiva tetap lainya aktiva tetap tak berwujud, misalnya: patent, lisensi 4) biaya sebelum operasi Sedangkan dana modal kerja digunakan untuk memutar roda operasi perusahaan sehari-hari. b. Sumber dana Setelah diketahui besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk membiayai proyek tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan asal dana tersebut akan diperoleh. Sumber dana yang utama yaitu: 1) modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan 2) saham biasa atau saham preferen yang diperoleh dari emisi saham pasar modal 3) obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal 4) kredit bank 5) leasing (sewa guna) dari lembaga keuangan non bank 6) project finance yaitu bentuk kredit yang pembayarannya didasarkan atas kemampuan proyek tersebut melunasi kewajiban finansial c. Aliran Kas/Cash Flow Konsep aliran kas merupakan konsep yang sangat penting dalam menentukan tingkat keuntungan dari usulan pembangunan proyek tersebut. Cara penilaian didasarkan pada aliran kas dan bukan pada keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Jumlah kas yang ada dalam


23

perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni aliran kas permulaan (initial cash flow), aliran kas operasional (operational cash flow), dan aliran kas terminal (terminal cash flow). Pengeluaran untuk investasi (outlays) pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul selama operasi proyek disebut sebagai operational cash flow.Aliran kas yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow adalah negatif, operational dan terminal cash flow umumnya positif. Untuk menghitung aliran kas proyek ada 2 cara yang dapat dipergunakan yaitu: 1) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan modal

sendiri

seluruhnya.

Penyusutan

dimasukkan

karena

penyusutan bukan merupakan pengeluaran tunai dan penyusutan timbul pada saat aktiva tetap dibeli. 2) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan + bunga (1 – pajak) Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan modal pinjaman. Kas masuk bersih perlu ditambah dengan bunga dikalikan dengan satu minus pajak karena keputusan investasi tidak


24

dapat dicampuradukan dengan keputusan pendanaan. Selain itu discount rate yang digunakan adalah biaya modal yang salah satu komponennya adalah biaya modal dari utang; dengan demikian agar tidak terjadi perhitungaan ganda maka perlu disesuaikan aliran kas bersih dengan bunga pinjaman.

F. Kriteria Penilaian Proyek 1. Metode Average Rate of Return Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang diperoleh dari suatu investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba setelah pajak dibandingkan dengan total atau average investment. Hasil yang diperoleh dinyatakan dalam presentase. Angka ini kemudian diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang diisyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, apabila lebih kecil daripada tingkat keuntungan yang diisyaratkan proyek ditolak (Husnan dan Suwarsono 2000: 207) 2. Metode Payback Period Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto. Metode mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya bukan presentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan sebagainya). Apabila proceeds tahunnya sama jumlahnya, maka


25

payback period dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi jumlah invetasi dengan proceeds tahunan. Selanjutnya, Payback period dari suatu proyek yang diusulkan dibandingkan dengan maksimum payback period yang dapat diterima. Apabila payback period dari suatu investasi yang diusulkan lebih pendek daripada periode payback maksimum, maka usulan investasi tersebut dapat diterima. Sebaliknya jika payback period-nya lebih panjang daripada period maksimumnya maka usulan tersebut ditolak. Apabila proceeds suatu investasi tidak sama besar dari tahun ke tahun, maka kita perlu menghitung proceeds tahun per tahun hingga keseluruhan investasi dapat diperoleh kembali. 3. Metode Net Present Value (NPV) Metode ini untuk menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang (Husnan dan Suwarsono, 2000: 190). Secara matematik rumus NPV dapat dituliskan sebagain berikut :

Dimana : Io = pengeluaran pembiayaan proyek t = waktu arus kas i = suku bunga diskonto yang digunakan Rt = Arus kas bersih dalam waktu t


26

Suku bunga yang dipakai harus sejalan (satuan yang sama) dengan waktu arus kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga juga dalam periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan bulan. Bila….

Berarti….

NPV > 0

Proyek

Maka…. yang

dilakukan Proyek bisa dijalankan

memberikan manfaat bagi perusahaan NPV < 0

Proyek yang dilakukan akan Proyek ditolak mengakibatkan

kerugian

bagi perusahaan NPV = 0

Proyek yang dilakukan tidak Jika proyek dilaksanakan megakibatkan

perusahaan atau

untuk atau merugi

tidak

tidak

dilaksanakan

berpengaruh

pada

keuangan perusahaan.

4. Metode Internal Rate of Return (IRR) Pengertian Internal Rate of Return (IRR) dapat didefinisikan sebagai bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of capital outlays). Pada dasarnya IRR harus dicari dengan caratrial and error (terutama jika proceeds-nya tidak sama tiap tahun) dan interpolasi.


27

Secara matematik rumus IRR dapat dituliskan sebagai berikut:

Dimana : r = tingkat bunga At = cash flows untuk periode t t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan

G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual 1. Harga Pokok Produksi (HPP) Di bisnis developer, prinsip sederhananya dihitung dengan mencatat/memastikan biaya di empat komponen. Harga tanah mentah, biaya pajak, biaya pembuatan fasum serta persiapan dasar teknis kawasan, dan biaya konstruksi rumah. Total satuan harga dari empat komponen tersebut bila dijumlahkan maka hasilnya adalah Harga Pokok Produksi (HPP). 2. Menetapkan Harga Jual Dalam penetapan harga jual terlebih dahulu harus diketahui Harga Pokok Produksi tiap proyek yang dijalankan. Bila sudah diketahui Harga Pokok Produksinya akan mudah untuk menentukan harga jual suatu proyek. Harga Pokok Produksi ditambah dengan profit yang diinginkan oleh perusahaan maka akan dihasilkan harga jual.


28

H. Pengertian Laporan Keuangan Laporan keuangan merupakan hasil akhir dari suatu proses pencatatan, yang merupakan suatu ringkasan dari transaksi-transaksi keuangan yang terjadi selama tahun buku yang bersangkutan. Pengertian laporan keuangan menurut Standar Akuntansi Keuangan: “Laporan keuangan merupakan bagian dari proses pelaporan keuangan. Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi neraca, laporan perubahan posisi keuangan (yang dapat disajikan dalam berbagai cara seperti misal, sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana), catatan juga termasuk skedul dan informasi tambahan yang berkaitan dengan laporan tersebut, misal informasi keuangan segmen industri dan geografis serta pengungkapan pengaruh perubahan harga”

Dari pengertian di atas laporan keuangan dibuat sebagai bagian dari proses pelaporan keuangan yang lengkap, dengan tujuan untuk mempertanggungjawabkan

tugas-tugas

yang

dibebankan

kepada

manajemen. Laporan keuangan adalah suatu bagian dari proses pelaporan keuangan. Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi: neraca, laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas (yang dapat disajikan dalam berbagai cara misalnya sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana), dan catatan atas laporan keuangan. Laporan keuangan merupakan pencatatan transaksi dan pengikhtisaran dan pelaporan yang dapat memberikan informasi bagi pemakai. Seperti yang kita tahu bahwa informasi adalah data yang sudah diolah sehingga berguna untuk mengambil keputusan. Informasi yang tepat akan sangat berguna dalam mengambil berbagai keputusan.


29

Karakteristik kualitatif merupakan ciri khas yang membuat informasi dalam laporan keuangan berguna bagi pemakai. Terdapat empat karakteristik pokok yaitu: (IAI, 2012: 9) 1. Keterpahamian (Understandibility) Keterpahamian adalah kemampuan informasi untuk dapat dicerna maknanya oleh pemakai.Dua faktor mempengaruhi keterpahamian informasi yaitu pemakai dan informasi itu sendiri (Suwardjono, 2011: 168).Untuk maksud ini, pengguna diasumsikan memiliki pengetahuan yang memadai tentang aktivitas ekonomi dan bisnis, akuntansi, serta kemauan untuk mempelajari informasi dengan ketekunan yang wajar. 2. Keberpautan (Relevance) Keberpautan atau kerelevanan adalah kemampuan informasi untuk membantu pemakai dalam membedakan beberapa alternatif keputusan sehingga pemakai dapat dengan mudah menentukan pilihan (Suwardjono, 2011:

169).

Informasi

memiliki

kualitas

relevan

kalau

dapat

mempengaruhi keputusan ekonomi pengguna dengan membantu mereka mengevaluasi peristiwa masa lalu, masa kini, atau masa depan, menegaskan atau mengoreksi, hasil evaluasi pengguna di masa lalu. 3. Keterandalan (Reliability) Keterandalan adalah kemampuan informasi untuk memberi keyakinan bahwa informasi tersebut benar atau valid. Informasi akan menjadi berkurang nilainya kalau orang yang menggunakan informasi


30

meragukan kebenaran dan validitas informasi tersebut (Suwardjono, 2011: 171). 4. Keterbandingan (Comparability) Keterbandingan adalah kemampuan informasi untuk membantu para pemakai mengidentifikasi persamaan dan perbedaan antara dua perangkat fenomena ekonomik (Suwardjono, 2011: 175).Pengguna harus dapat memperbandingkan laporan keuangan perusahaan antar periode untuk

mengidentifikasi

keuangan.Pengguna

juga

kecendrungan harus

dapat

(tren)

posisi

dan

kinerja

memperbandingkan

laporan

keuangan antar perusahaan untuk mengevaluasi posisi keuangan, kinerja, serta perubahan posisi keuangan secara relatif. Oleh karena itu pengukuran dan penyajian dampak keuangan dari transaksi dan peristiwa lain yang serupa harus dilakukan secara konsisten untuk perusahaan tersebut, antarperiode perusahaan yang sama dan untuk perusahaan yang berbeda.

I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan 1. Sifat Laporan Keuangan Laporan keuangan adalah bersifat historis serta menyeluruh dan sebagai suatu progress report laporan keuangan terdiri dari data-data yang merupakan hasil dari suatu kombinasi antara: (Munawir, 2004: 6) a. Fakta yang telah dicatat (recorded fact) Berarti bahwa laporan keuangan ini dibuat atas dasar fakta dari catatan akuntansi, seperti jumlah uang kas yang tersedia dalam


31

perusahaan maupun yang disimpan dibank, jumlahpiutang, persediaan barang dagangan, hutang maupun aktiva tetap yang dimiliki perusahaan. b. Prinsip-prinsip dan kebiasaan-kebiasaan di dalam akuntansi (accounting convention and postulate) Berarti data yang dicatat itu didasarkan pada prosedur maupun anggapan-anggapan tertentu yang merupakan prinsip-prinsip akuntansi yang lazim (General Accepted Accounting Principles); dilakukan

dengan

tujuan

memudahkan

pencatatan

atau

hal ini untuk

keseragaman. c. Pendapat pribadi (personal judgement) Dimaksudkan bahwa walaupun pencatatan transaksi telah diatur oleh konvensi- konvensi atau dalil-dalil dasar yang sudah ditetapkan yang sudah menjadi standar praktek pembukuan, namun penggunaan dari konvensi-konvensi dan dalil dasar tersebut tergantung dari akuntan atau manajemen perusahaan yang bersangkutan. 2. Keterbatasan Laporan Keuangan Dengan mengingat atau memperhatikan sifat-sifat laporan keuangan tersebut diatas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa laporan keuangan itu mempunyai beberapa keterbatasan antara lain: (Munawir, 2004:9) a. Laporan keuangan yang dibuat secara periodik pada dasarnya merupakan interim report (laporan yang dibuat antara waktu tertentu yang sifatnya sementara) dan bukan merupakan laporan yang final.


32

b. Laporan keuangan menunjukkan angka dalam rupiah yang kelihatannya bersifat pasti dan tepat, tetapi sebenarnya dasar penyusunannya dengan standar nilai yang mungkin berbeda atau berubah-ubah. c. Laporan keuangan disusun berdasarkan hasil pencatatan transaksi keuangan atau nilai rupiah dari berbagai waktu atau tanggal yang lalum dimana daya beli (purchasing power) uang tersebut semakin menurun dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya, sehingga kenaikan volume penjualan yang dinyatakan dalam rupiah belum tentu menunjukkan atau mencerminkan unit yang dijual semakin besar, mungkin kenaikan itu disebabkan naiknya harga jual barang tersebut yang mungkin juga diikuti kenaikan tingkat harga-harga. d. Laporan keuangan tidak dapat mencerminkan berbagai faktor yang dapat mempengaruhi posisi atau keadaan keuangan perusahaan karena faktor-faktor tersebut tidak dapat dinyatakan dengan satuan uang (di kuantifikasi); misalnya reputasi dan prestasi perusahaan, adanya beberapa pesanan yang tidak dapat dipenuhi atau adanya kontrakkontrak pembelian maupun penjualan yang telah disetujui, kemampuan serta integritas manajernya dan sebagainya.

J. Arti Penting Laporan Keuangan Laporan keuangan disusun dengan tujuan untuk menyediakan informasi yang menyangkut posisi keuangan, kinerja serta perubahan posisi


33

keuangan suatu perusahaan yang bermanfaat bagi sejumlah besar pemakai dalam pengambilan keputusan ekonomi (IAI, 2012: 5) Laporan keuangan merupakan suatu informasi penting bagi para pemakai laporan keuangan dalam rangka pengambilan keputusan ekonomi karena dengan informasi laporan keuangan tersebut dapat diprediksikan apa yang terjadi pada masa yang akan datang. Menurut Munawir (2004) dalam bukunya yang berjudul Analisa Laporan Keuangan, pihak-pihak yang berkepentingan terhadap posisi keuangan maupun perkembangan suatu perusahaan adalah para pemilik perusahaan, manajer perusahaan yang bersangkutan, para kreditur, bankers, para investor dan pemerintah di mana perusahaan itu berdomosili, buruh serta pihak-pihak lainnya lagi. 1. Pemilik Perusahaan Pemilik perusahaan memiliki kepentingan dengan adanya laporan keuangan. Dengan mengetahui laporan keuangan, pemilik perusahaan akan dapat mengetahui dan menilai berhasil tidaknya manajer dalam memimpin perusahaan, yang biasanya diukur dengan laba atau rugi yang dialami oleh perusahaan. 2. Manajer atau Pimpinan Perusahaan Dengan mengetahui posisi keuangan perusahaannya periode yang baru lalu akan dapat menyusun rencana yang lebih baik, memperbaiki sistem pengawasannya dan menentukan kebijaksanaan-kebijaksanaan yang lebih tepat. Laporan keuangan dapat digunakan oleh manajemen untuk: a. Mengukur tingkat biaya dari berbagai kegiatan perusahaan.


34

b. Untuk menentukan atau mengukur efisiensi tiap-tiap bagian, proses atau produksi serta untuk menentukan derajat keuntungan yang dapat dicapai oleh perusahaan. c. Untuk menilai dan mengukur hasil kerja tiap-tiap individu yang telah diserahi wewenang dan tanggung jawab. d. Untuk menentukan perlu tidaknya digunakan kebijaksanaan atau prosedur yang baru untuk mencapai hasil yang lebih baik. 3. Para Investor Para investor sangat berkepentingan atau memerlukan laporan keuangan perusahaan di mana mereka menanamkan modalnya.Mereka berkepentingan terhadap prospek keuntungan di masa mendatang dan perkembangan perusahaan selanjutnya. 4. Para Kreditur dan Bankers Sebelum mengambil keputusan untuk memberi atau menolak permintaan kredit dari suatu perusahaan, para kreditur dan bankers perlu mengetahui terlebih dahulu posisi keuangan dari perusahaan yang bersangkutan. 5. Pemerintah Pemerintah berkepentingan

di

dengan

mana

perusahaan

adanya

laporan

itu

berdomosili

keuangan

sangat

perusahaan

tersebut.Disamping untuk menentukan besarnya pajak yang harus ditanggung oleh perusahaan, juga diperlukan oleh Biro Pusat Statistik,


35

Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Tenaga Kerja untuk dasar perencanaan pemerintah.

K. Analisis Laporan Keuangan Suatu rasio mengungkapkan hubungan matematik antara suatu jumlah dengan jumlah lainnya atau perbandingan antara satu pos dengan pos lainnya. Rasio akan menjadi bermanfaat, bila rasio tersebut memang memperlihatkan suatu hubungan yang mempunyai makna. Rasio merupakan alat analisis yang dapat memberikan jalan keluar dan menggambarkan simpton (gejala-gejala yang tampak) suatu keadaan. Rasio menggambarkan suatu hubungan atau perimbangan (mathematical relationship) antara suatu jumlah tertentu dengan jumlah yang lain, dan dengan menggunakan alat analisis berupa rasio akan dapat menjelaskan atau memberi gambaran kepada penganalisa tentang baik atau buruknya keadaan atau posisi keuangan suatu perusahaan terutama apabila angka rasio tersebut dibandingkan dengan angka rasio pembanding yang digunakan sebagai standar (Munawir, 2004: 64). Dalam melakukan analisis rasio

keuangan,

diperlukan

perhitungan

rasio-rasio

keuangan

yang

mencerminkan aspek-aspek tertentu. Rasio keuangan mungkin dihitung berdasarkan atas angka-angka yang ada dalam neraca saja, dalam laporan rugi laba saja, atau pada neraca dan rugi laba (Husnan, 1997:560)


36

L. Analisis Rasio Keuangan Analisis rasio adalah metode analisis untuk mengetahui hubungan dari pos-pos tertentu dalam neraca atau laporan laba rugi secara individu atau kombinasi dari kedua laporan tersebut (Munawir 2004: 37). Analisis rasio keuangan berguna untuk menentukan kesehatan atau kinerja keuangan suatu perusahaan baik pada saat sekarang maupun masa datang (Husein 2005: 206). Tujuan analisis rasio keuangan yaitu digunakan untuk mengukur kekuatan atau kelemahan suatu perusahaan. Untuk menilai kondisi keuangan dan prestasi perusahaan, analisis laporan keuangan memerlukan beberapa tolak ukur. Tolak ukur yang digunakan yaitu rasio-rasio keuangan yang pada dasarnya disusun dengan menggabung-gabungkan angka-angka di dalam atau antara laporan laba rugi dan neraca. Analisis rasio pada dasarnya terdiri dari dua macam perbandingan yaitu: 1. Perbandingan eksternal (cross sectional approach) yaitu dengan cara membandingkan rasio-rasio keuangan dari suatu perusahaan tertentu dengan

rasio

keuangan

yang

sama

dari

perusahaan

lain

yang

sejenis/industry dalam waktu yang sama. 2. Perbandingan internal (time series) yaitu dengan cara membandingkan rasio saat ini dengan rasio dari waktu-waktu sebelumnya dari perusahaan yang sama, cara ini akan memberikan informasi rasio dari waktu ke waktu. Jika rasio keuangan ini diurutkan dalam waktu beberapa tahun, pemakai dapat melihat kecendrungan rasio keuangan apakah mengalami penurunan atau peningkatan yang menunjukkan kinerja dan kondisi keuangan perusahaan.


37

M. Pengertian Rasio Profitabilitas Rasio profitabilitas merupakan rasio yang bertujuan untuk mengetahui kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba selama periode tertentu dan juga memberikan gambaran tentang tingkat efektifitas manajemen dalam melaksanakan kegiatan operasinya. Efektifitas manajemen disini dilihat dari laba yang dihasilkan terhadap penjualan dan investasi perusahaan. Rasio ini disebut juga rasio rentabilitas. Rasio

profitabilitas

merupakan

rasio

yang

menggambarkan

kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba melalui semua kemampuan dan sumber yang ada seperti kegiatan penjualan, kas, modal, jumlah karyawan, jumlah cabang dan sebagainya (Syafri, 2007: 304). Rasio yang termasuk rasio profitabilitas antara lain: 1.

Margin laba kotor (gross profit margin) Gross profit margin merupakan rasio yang mengukur efisiensi pengendalian harga pokok atau biaya produksinya, mengindikasikan kemampuan perusahaan untuk berproduksi secara efisien (Sawir, 2009: 18). Gross profit margin merupakan persentase laba kotor dibandingkan dengan penjualan. Semakin besar gross profit margin semakin baik keadaan operasi perusahaan, karena hal ini menunjukkan bahwa harga pokok penjualan relatif lebih rendah dibandingkan dengan penjualan, demikian pula sebaliknya, semakin rendah gross profit margin semakin kurang baik operasi perusahaan (Syamsuddin, 2009: 61)


38

rumus : Gross profit margin =

Penjualan - Harga Pokok Penjualan Penjualan

2. Margin laba bersih (Net Profit Margin) Rasio

ini

mengukur

laba

bersih

setelah

pajak

terhadap

penjualan.Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu perusahaan. Rumus: Net profit margin =

Laba Bersih Setelah Pajak Penjualan

3. Margin laba usaha mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya dengan penjualan. Rumus: Margin Laba usaha =

Laba Usaha Penjualan Bersih

4. Return On Investment (ROI) Return on investment merupakan perbandingan antara laba bersih setelah pajak dengan total aktiva. Return on investment adalah merupakan rasio yang mengukur kemampuan perusahaan secara keseluruhan didalam menghasilkan keuntungan dengan jumlah keseluruhan aktiva yang tersedia didalam perusahaan (Syamsuddin, 2009: 63).


Semakin

tinggi

rasio

ini

semakin

baik

keadaan

39

suatu

perusahaan.Return on investment merupakan rasio yang menunjukkan berapa besar laba bersih diperoleh perusahaan bila di ukur dari nilai aktiva (Syafri, 2008:63). Rumus: ROI = Laba Bersih Setelah Pajak Total Aktiva


BAB III METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian Jenis penelitian yang penulis lakukan adalah dengan studi kasus yaitu penelitian yang memusatkan pada suatu objek tertentu dengan mempelajarinya sebagai kasus. Kesimpulan yang diambil dari penelitian ini hanya berlaku untuk objek yang diteliti.

B. Waktu dan Tempat Penelitian Lokasi penelitian

: PT Jayaland Cabang Sidoarjo

Waktu Penelitian

: Januari 2014

C. Subyek dan Obyek Penelitian 1. Subyek Penelitian Dalam penelitian ini yang menjadi subyek penelitian adalah bagian administrasi, bagian keuangan dan bagian pemasaran. 2. Obyek Penelitian Obyek penelitian adalah laporan keuangan proyek Surya Jaya milik PT Jayaland cabang sidoarjo.

D. Data yang diperlukan 1. Gambaran umum perusahaan 2. Biaya pembangunan proyek

40


41

3. Laporan L/R Perusahaan 4. Arus Kas perusahaan

E. Teknik pengumpulan Data 1. Observasi Teknik pengumpulan data dengan cara pengamatan secara langsung kegiatan maupun laporan keuangan perusahaan terutama yang berkaitan dengan proyek. 2. Wawancara Untuk mendapatkan data biaya pembangunan proyek dan perkiraan aliran kas, penulis menghubungi bagian administrasi dan keuangan. Sedangkan data mengenai wilayah pasar dan sasaran pasar, penulis mendapatkannya dengan menanyakan langsung pada bagian pemasaran. 3. Dokumentasi Dokumentasi ini dilakukan dengan mengumpulkan data-data dengan melihat catatan dan sumber, serta dokumen pendukung yang berkaitan dengan pembangunan proyek.

F. Teknik Analisis Data Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif, yaitu dengan menggunakan teori yang sudah ada dan gambaran mengenai objek penelitian serta memberikan kesimpulan berdasarkan teori yang sudah ada.


42

1. Teknik analisis data untuk menjawab rumusan masalah, mengenai apakah proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden tersebut layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar dan aspek keuangan, akan menggunakan beberapa langkah antara lain sebagai berikut: a. Analisis Aspek Pasar Analisis terhadap prospek pemasaran dari rencana proyek investasi yang dilakukan oleh PT Jayaland dilakukan melalui langkahlangkah sebagai berikut: 1) Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar Daerah tujuan pemasaran PT Jayaland Sidoarjo adalah wilayah Kabupaten Sidoarjo dan Kotamadya Surabaya. Sasaran pasarnya adalah golongan masyarakat menengah keatas. 2) Menentukan pasar potensial, dengan cara: a) Menggunakan data permintaan perumahan masa lalu dan sekarang dan melihat data permintaan berbentuk garis lurus atau kuadratik. b) Menentukan

faktor-faktor

yang

berpengaruh

terhadap

permintaan. Misalnya trend bentuk rumah yang sedang digemari oleh konsumen, atau faktor penghasilan dari konsumen yang diharapkan berhubungan dengan tipe rumah yang akan dibangun.


43

3) Prediksi penjualan, untuk memprediksi penjualan dilakukan peramalan penjualan dengan menggunakan metode time series, yaitu dengan metode trend linier atau metode trend kuadratik. Setelah diketahui tipe data yang diperoleh berbentuk garis lurus atau kuadratik, maka dipilih salah satu metode trend yang sesuai dari dua metode yang ada yaitu metode trend linier atau metode trend kuadratik. a) Menggunakan metode trend linear apabila data yang diperoleh dari masa lalu cenderung berbentuk garis lurus dengan menggunakan ketentuan: (1) Persamaannya: Y = a + bX Dimana koefisien a dan b dapat diperoleh: (a) a = Y : n (b) b = XY : X2 Y = Variabel permintaan; n = jumlah data X = Variabel tahun b) Menggunakan metode trend kuadratik apabila data masa lalu yang diperoleh cenderung berbentuk parabola. Persamaan: Y = a + bX + cX2 Dimana : a = ( Y - c X2) : n b = XY : X2 c = { n X2Y – ( X2)( Y)} : {n X4 – ( X2)2}


44

Dari hasil ramalan ini, apabila menunjukkan peningkatan pada market potensial dan market sharenya, maka proyek ini dapat dikatakan layak ditinjau dari aspek pasarnya. Sebaliknya apabila hasil ramalan atau trend menurun makan proyek ini dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. 4) Menilai pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek perumahan tersebut diminati para konsumen. Untuk menilai dari segi bagian pemasaran, penulis menggunakan tabel sebagai berikut: Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran Keterangan Ada Tidak Ada Iklan (iklan cetak dan …. …. siaran, brosur dan buklet, poster dan selebaran) Promosi penjualan …. …. (produk sampel, pameran, tawaran pengembalian uang) Public Relations …. …. (sumbangan, majalah perusahaan, hubungan masyarakat) Personal Selling …. …. (presentasi penjualan, contoh/sampel) Direct Marketing …. …. (katalog, surat) Sumber: Fandy (2008: 223)


45

b. Analisis aspek keuangan Untuk menilai kelayakan proyek dari aspek keuangan, dilakukan analisis melalui langkah-langkah berikut : 1) Memperkirakan jumlah kebutuhan dana untuk investasi dan penetuan sumber dananya. Dana yang dibutuhkan tersebut digunakan untuk membiayai : a) tanah yang akan digunakan sebagai lahan perumahan b) biaya bangunan c) biaya sarana rumah 2) Menggunakan metode Net Present Value (NPV) sebagai kriteria penilaian kelayakan usulan pembangunan perumahan dengan langkah-langkah : a) Menghitung kas masuk bersih (proceeds). Rumus untuk menghitung kas masuk bersih (proceeds) ini adalah : Kas Masuk Bersih = Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak) Untuk mempermudah penghitungan kas masuk bersih, terlebih dahulu dihitung jumlah laba setelah pajak pada setiap bulannya dengan cara berikut:


46

Tabel 3.2 Perhitungan arus kas KETERANGAN PENERIMAAN: Penjualan Tanah & Bangunan a. Penjualan tanah mentah b. Penjualan tanah & bangunan c. Penjualan Ruko/kios Uang Titipan a. Penerimaan uang titipan b. Pengeluaran uang titipan Penerimaan lain2 TOTAL PENERIMAAN OPERASIONAL PENGELUARAN: Pembebasan tanah Pengembangan tanah Biaya perencanaan Perawatan lingkungan Bangunan Perawatan Bangunan ---> purna jual Pembatalan penjualan biaya Pemasaran Biaya pegawai Biaya Kantor a. B. kantor - budget HRD/GA Pst b. B. Kantor - budget Unit Jasa pihak ke-3 (Karyawan SPK)/ Profesional Investasi a. Biaya dibayar dimuka b. Aktiva tetap Pajak a. PPN b. Pph Final tanah & bangunan c. Pph Final konstruksi Final Sewa 21, 23 Bunga Pinjaman Deviden Biaya Lain-lain TOTAL PENGELUARAN OPERASIONAL SURPLUS (DEFISIT)

Thn I

Thn II Thn …

…. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. ….

…. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. …. ….


47

Setelah diketahui jumlah laba setelah pajak, maka kas bersihnya di hitung dengan cara sebagai berikut: Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih Thn EAT Penyusutan Bunga (1-0,1) …. …. …. …. …. …. …. ….

Jumlah …. ….

b) Menghitung Net Present Value (NPV) dengan cara present value dari aliran kas/proceeds dikurangi present value dari pengeluaran modal/pengeluaran pembangunan proyek. Secara matematis rumus NPV dituliskan:

Dimana : i

= tingkat bunga

Rt = cash flows untuk periode t t

= periode terakhir dari cash flows yang diharapkan

Io = pengeluaran pembiayaan proyek keputusan : NPV > 0 artinya positif, maka apabila ditinjau dari aspek keuangan pembangunan proyek tersebut layak untuk dilaksanakan. NPV < 0 artinya negatif, maka apabila ditinjau dari aspek keuangan pembangunan proyek tersebut tidak layak untuk dilaksanakan.


48

2. Teknik yang digunakan untuk menjawab permasalah kedua yaitu Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden tepat, menggunakan beberapa langkah sebagai berikut: a. Menilai profitabilitas perusahaan Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan rasio sebagai berikut: 1) Margin Laba Kotor(Gross profit margin) Margin laba kotor merupakan perbandingan antara penjualan bersih dikurangi dengan Harga Pokok Penjualan dengan tingkat penjualan. Rasio ini menggambarkan laba kotor yang dapat dicapai dari jumlah penjualan. Dihitung dengan rumus berikut: Gross profit margin =


Apabila hasil gross profit margin semakin tinggi, maka proyek tersebut baik untuk profitabilitas perusahaan. 2) Margin laba usaha Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya dengan penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:


Margin Laba usaha =

49

Laba Usaha Penjualan Bersih

3) Margin laba bersih (Net Profit Margin) Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan. Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu perusahaan. Dihitung dengan rumus berikut: Net profit margin =


b. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden Dari cara perhitungan dengan menggunakan rasio margin laba kotor (gross profit margin), margin laba usaha, dan margin laba bersih (net profit margin) dapat diberikan kesimpulan hasil yang didapat apakah proyek Valencia Garden memberikan keuntungan atau tidak bagi

perusahaan. Jika proyek Valencia Garden memberikan

keuntungan bagi perusahaan, maka keputusan pelaksanaan proyek tersebut adalah tepat.


BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

A. Sejarah Berdirinya Perusahaan PT Jayaland (Perseroan) didirikan berdasarkan akta notaris No. 14 pada tanggal 7 April 1970 dari notaris Hobropoerwanto. Akta ini disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. Y.A. 5/268/7 pada tanggal 19 Juli 1974, didaftarkan di Pengandilan Negeri Jakarta dengan Registrasi No. 5321 pada tanggal 7 September 1974 dengan menggunakan nama PT Jaya Real Estate Company atau disingkat menjadi PT. Jaya Realty. Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali diubah, antara lain mengenai perubahan nama Perseroan menjadi PT Jayaland dan perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan dalam rangka Undang-Undang No. 1 tentang Perseroan Terbatas dilakukan dengan akta notaris No. 130 pada tanggal 25 Maret 1994 dari notaris Achmad Abid SH. Perubahan dasar tersebut telah disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C26754.HT.01.04.Th.94 tanggal 28 April 1994. PT Jayaland merupakan anak perusahaan dari PT Pembangunan Ibukota Jakarta Raya atau disingkat menjadi PT Pembangunan Jaya dan memiliki anak perusahaan dengan bisnis utama antara lain: Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan infrastruktur. Sebagai anak perusahaan dari PT Pembangunan Jaya, PT Jayaland juga mengikuti perusahaan induknya dengan melihat peluang di Surabaya

50


51

Selatan. Dan kota yang dipilih adalah Sidoarjo yang memiliki letak sangat stategis. PT Jayaland dari awal berdirinya bertekad untuk menjadi yang terbaik dalam menciptakan kawasan pemukiman, dengan mengusung konsep “Living in Harmony” setiap hunian yang dibangun akan mencerminkan perhatian PT Jayaland yang begitu besar terhadap : fasilitas umum, keamanan, kenyamanan serta lingkungan lestari dan kualitas bangunan yang tinggi.

B. Bidang Usaha PT Jayaland pada dasarnya merupakan suatu perusahaan yang bergerak dalam bidang developer. bisnis utama PT Jayaland adalah dibidang Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan infrastruktur. Sejalan dengan pertumbuhan ekonomi, kenutuhan masyarakat akan papan yang layak telah memberikan peluang kepada PT Jayaland untuk berusaha memenuhi kebutuhan masyarakat dengan menyediakan perumahan secara layak.

C. Lokasi Perusahaan Penentuan lokasi perusahaan yang tepat akan sangat berarti bagi berhasilnya suatu kegiatan usaha, terutama apabila dikaitkan dengan proses produksi atau pemasaran usaha tersebut. Penentuan lokasi yang tepat juga akan mendukung efisiensi dalam produksi karena memudahkan dalam


52

pemenuhan kebutuhan bahan baku, tenaga kerja serta dapat menunjang pula bagi pasar yang hendak dicapai oleh perusahaan tersebut. Lokasi Puri Surya Jaya, di bawah asuhan PT Jayaland, strategis karena terletak di jalan poros utama yang menghubungkan Utara-Selatan, SurabayaMalang menjadikan Puri Surya Jaya mudah dicapai baik dari kota Surabaya maupun kota Sidoarjo dan kota-kota besar lainnya. Selain itu dengan adanya rencana pembangunan jalan tol dalam kota Surabaya, Sidoarjo & bandara Juanda serta jalan lingkar timur yang akan menghubungkan kota Surabaya dan Sidoarjo akan semakin memudahkan akses ke dan dari Puri Surya Jaya.

D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya Perkembangan PT Jayaland di Surabaya yang pesat menjadi landasan yang kokoh untuk tumbuh menjadi salah satu anak perusahaan Jaya Group yang prospektif. Keberhasilan PT Jayaland ini merupakan bukti keberhasilan suatu kelompok usaha yang mempunyai sinergi dan aliasi prima. Berdasarkan keahlian, kejujuran, keberanian, kerja keras dan pengabdian dari seluruh jajaran karyawannya, PT Jayaland & Group Pembangunan Jaya akan terus meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan usahanya tanpa melupakan tanggung jawab sosialnya.


53

E. Pengalaman dan Keahlian Sejak berdiri, Group Jaya dikenal ahli dan berpengalaman dalam pembangunan rumah lengkap dengan fasilitas komersial, pendidikan, keagamaan, kesehatan, rekreasi dan pengembangan kota. Berdasarkan pengalaman dan ruang lingkup usaha yang besar, PT Jayaland sebagai anak perusahaan Group Jaya memahami bahwa usaha property merupakan pondasi yang kokoh bagi kemajuan ekonomi Indonesia. Belajar dari masa kritis ekonomi yang terjadi di masa lampau, PT Jayaland memperkuat kembali manajemen sehingga mampu focus kembali pada keunggulan-keunggulan yang dimiliki.

F. Visi, Misi, dan Kebijakan Mutu Visi PT Jayaland adalah menjadi salah satu pengembang dan pengelola property terbaik di Indonesia. Misi PT Jayaland adalah mencapai pertumbuhan pendapatan diatas rata-rata pertumbuhan industri real estate dan property di Indonesia, memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan konsumen, membangun Sumber Daya Manusia yang berkualitas dan iklimm kerja yang baik untuk mencapai kinerja yang tinggim mengoptimalkan produktifitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi manfaat konsumen, pemegang saham dan karyawan, serta peduli pada aspek sosial dan lingkungan disetiap unit usaha. Kebijakan mutu PT Jayaland adalah perusahaan menempatkan kepuasan konsumen sebagai prioritas utama.


54

G. Struktur Organisasi Dalam suatu perusahaan, struktur organisasi cukup penting pula perannya dalam menunjang keberhasilan suatu usaha, karena struktur organisasi akan menunjukkan suatu keseluruhan kegiatan untuk mencapai tujuan organisasi, hubungan antara fungsi dan wewenang serta tanggung jawab dari bagian-bagian organisasi. Struktur organisasi yang terdapat dalam PT Jayaland Sidoarjo adalah struktur organisasi garis, yaitu mrnunjukkan kekuasaan dan tanggung jawab yang terbawah pada setiap tingkat pimpinan dari yang teratas sampai yang terbawah. Dengan struktur organisasi garis, maka setiap atasan mempunyai bawahan tertentu dan seorang bawahan hanya menerima perintah dari seorang atasan saja serta pada setiap periode bawahan tersebut bertanggunghawakan pelaksanaan tugasnya pada atasan masingmasing. Struktur organisasi dan uraian tugas PT Jayaland khususnya di daerah Sidoarjo tersebut dpat dilihat di bawah ini:


Komisaris

55

Direktur Utama

Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo

Manajer PDP Sidoarjo

Manajer Keuangan Perum. JL & Anak Usaha

Manajer SDM & Umum

Manajer Proyek & Pertanahan

Manajer Pemasaran

Manajer Proyek

Manajer Pertanahan

Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo


56

1. Komisaris Dewan komisaris terdiri dari 2 (dua) orang atau lebih anggota Dewan Komisaris, apabila diangkat lebih dari seorang anggota Dewan Komisaris, maka seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Komisaris Utama. Yang boleh diangkat sebagai anggota Dewan Komisaris hanya warga Negara Indonesia yang memenuhi persyaratan yang ditentukan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tugas dan wewenang Dewan Komisaris adalah sebagai berikut: a. Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan Direksi dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat kepada Direksi. b. Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki bangunan dan halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau dikuasai oleh perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan, surat dan alat bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan keuangan kas dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala tindakan yang telah dijalankan Direksi. c. Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan Komisaris. d. Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar dan


57

atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan disertai alasannya. 2. Direktur Utama Direktur memiliki peran yang tidak kalah penting dari Komisaris. Tugas pokok Direktur utama adalah sebagai berikut: a. Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan maksud dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan perusahaan yang telah ditetapkan bersama para pemegang saham. b. Bertanggung jawab kepada para pemegang saham 3. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap seluruh kegiatan unit perumahan Puri Surya Jaya di Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo adalah Koordinator SBU Puri Jaya Sidoarjo dan memiliki bawahan langsung yaitu Sekretaris, Manajer Pemasaran, Manajer Proyek, dan Manajer Pengelolaan. Tugas pokok dari Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo adalah sebagai berikut: a. menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program kerja di Unit Perumahan Puri Surya Jaya. b. melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.


58

c. menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri Surya Jaya. d. melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak terkait untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja. e. melakukan koordinasi dengan unit intern terkait. 4. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap seluruh kegiatan keuangan di Puri Surya Jaya Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo dan bawahan langsung yaitu Manajer Keuangan Junior. Tugas pokok dari Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha adalah sebagai berikut: a. Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan keuangan. b. Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior. c. Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan proyek baru. 5. Manajer SDM & Umum Manajer SDM & Umum mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap seluruh kegiatan sumber daya manusia di Puri Surya Jaya Sidoarjo. Tugas pokok dari Manajer SDM & Umum adalah sebagai berikut:


59

a. Desain Organisasi b. Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja c. Pengaturan staff/pekerja d. Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan e. Pengembangan organisasi dan karyawan 6. Manajer Proyek & Pertanahan Manajer Proyek & Pertanahan mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, pengawasan dan pengendalian terhadap seluruh kegiatan pada Sub Unit Proyek Perumahan Puri Surya Jaya. Atasan langsung Manajer Proyek & Pertanahan adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu Sekretaris, Supervisor Rumah, Supervisor Infrastruktur & Utilitas, dan Supervisor Tender & Administrasi Proyek. Tugas pokok dari Manajer Proyek & Pertanahan adalah sebagai berikut: a. Merencanakan seluruh aktifitas proyek. b. Meelakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan pihak lain yang terkait. c. Melakukan tender untuk proyek terbaru. d. Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok perolehan bangunan. e. Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu dari setiap pekerjaan. f. Melakukan evaluasi terhadap kinerja kontraktor.


60

g. Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan efesiensi biaya proyek. h. Melakukan evaluasi kinerja/produktivitas dan kebutuhan karyawan. 7. Manajer Pemasaran Manajer Pemasaran mempunyai ringkasan jabatan melaksanakan koordinasi kegiatan promosi, penjualann dan purna jual di Perumahan Puri Surya Jaya. Atasan langsung Manajer Pemasaran adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu Sekretaris Pemasaran, Supervisor Penjualan, Supervisor Penagihan, dan Supervisor Purna Jual, Supervisor Prom/Riset. Tugas pokok dari Manajer Pemasaran adalah sebagai berikut: a. Membuat rencana pemasaran. b. Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan. c. Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual. d. Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan memastikan keberadaan stock yang akan dijual. e. Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran. f. Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah. g. Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap konsumen.


BAB V ANALISIS DATA

Segmen kebutuhan rumah dibagi menjadi kategori menengah ke bawah dan kategori menengah ke atas. PT Jayaland memiliki proyek perumahan di daerah Sidoarjo yaitu Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya sendiri memiliki beberapa cluster yang diperuntukan untuk menengah kebawah dan menengah keatas. Untuk cluster perumahan menengah kebawah terdiri dari cluster Grand Surya, sedangkan untuk cluster menengah keatas yaitu Valencia Recidence dan Boston. Dari sekian banyak cluster yang terdapat di Jayaland ini, akan diteliti lebih dalam mengenai proyek pendirian yang akan dibangun yaitu cluster Valencia Garden. A. Analisis Aspek Pasar 1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar Sebelum memasarkan produknya perusahaan perlu menentukan wilayah pasar yang akan ditujunya. Penentuan ini bertujuan agar perusahaan lebih dapat memfokuskan perhatiannya pada wilayah tersebut sehingga perusahaan akan dapat memonitor apa yang menjadi kemauan pasar/konsumen di wilayah tersebut secara lebih baik. Setelah mengetahui apa yang diinginkan pasar/konsumen, maka perusahaan akan dapat menentukan langkah yang seharusnya diambil dalam usaha memenuhi keinginan pasar tersebut. Langkah itu dapat berupa meningkatkan mutu pelayanan yang lebih baik kepada konsumen, ataupun merencanakan strategi pemasaran yang lebih tepat untuk diterapkan di wilayah tersebut.

61


62

Usaha itu dilakukan untuk menguasai pasar dan mendorong tingkat penjualan yang lebih tinggi. Valencia Garden adalah hunian kelas menengah atas dikawasan Sidoarjo, utara, tepatnya di Desa Gemurung Sidoarjo. Strategis karena Valencia Garden merupakan bagian dari Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya sendiri adalah perumahan yang cukup berkembang pesat dan merupakan kawasan elite sidoarjo. Puri Surya Jaya selalu mempunya inovasi-inovasi baru dalam mengembangkan usahanya sehingga dapat menarik perhatian pasar/konsumen.

Valencia

Garden

merupakan

salah

satu

area

pengembangan Puri Surya Jaya. Perumahan Valencia Garden tampil dengan konsep modern minimalis. Lokasi Valencia merupakan wilayah yang bebas banjir, dekat dengan pasar Betro, Bandara Juanda dan dekat pula dengan terminal Bungurasih. Dengan dipilihnya Kabupaten Sidoarjo dan Surabaya sebagai wilayah pasar perumahan Valencia Garden berarti jangkauan pemasaran Perumahan Valencia Garden semakin luas. Sebab meskipun Perumahan Valencia Garden ini secara administratif berada di wilayah Kabupaten Sidoarjo, namun wilayah pasar yang dituju tidak hanya terbatas pada satu kawasan saja. Ini merupakan usaha untuk meningkatkan penjualan perusahaan melalui pengembangan pasar dengan cara mencari daerah pemasaran baru. Rumah yang dibangun di Perumahan Valencia Garden memiliki empat (4) tipe yaitu: Camino 41/90, Madelaine 53/105, Montessa 70/120,


63

dan Castillo 79/135. Jumlah keseluruhannya ada 284 unit terdiri atas 71 unit rumah tipe Camino, 90 unit rumah tipe Madelaine, 43 unit rumah tipe Montessa dan 51 unit rumah tipe Castillo. Proyek Perumahan Valencia Garden diperuntukkan untuk kalangan menengah atas. Hal ini dikarenakan proyek Valencia Garden dibangun di kawasan elite Sidoarjo. Dengan pertimbangan itulah maka sasaran pasar bagi perumahan ini adalah masyarakat menengah atas yang mendiami wilayah kabupaten Sidoarjo dan Surabaya. 2. Menentukan pasar potensial Puri Surya Jaya memiliki 3 (tiga) sistem penjualan rumah yaitu: cash, in house, dan Kredit Pembelian Rumah (KPR). Sistem penjualan tersebut memberikan kemudahan pada konsumen. Untuk sistem pembelian secara cash, konsumen memberikan uang muka sebesar Rp 5.000.000,kepada developer sebagai tanda jadi sehingga developer dapat mulai membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan kemudian, konsumen dapat langsung melunasi pembayaran. Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi, konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3 kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan


64

diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual kembali kepada konsumen lainnya. Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR. Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank. Dari tahun ke tahun jumlah permintaan selama 10 tahun terakhir terus meningkat. Ini menunjukan bahwa data tersebut berbentuk garis lurus. Data tersebut dapat dilihat sebagai berikut: Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan) Tahun Jumlah Permintaan 2004 128 2005 134 2006 141 2007 146 2008 149 2009 149 2010 153 2011 157 2012 165 2013 188 Sumber: PT Jayaland

Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap permintaan adalah bentuk rumah yang digemari oleh konsumen, banyaknya pasangan suami istri yang baru menikah dan sedang mencari rumah baru untuk ditinggali serta faktor penghasilan dari konsumen yang diharapkan berhubungan dengan tipe rumah yang akan dibangun.


65

3. Prediksi Penjualan Dengan data di atas, maka untuk melakukan peramalan penjualan menggunakan metode time series yaitu metode trend linear karena data pemesanan tersebut berbentuk garis lurus. Maka dapat digunakan rumus: Y = a + bX Maka perhitungan secara rinci sebagai berikut: Tabel 5.2 Perhitungan Peramalan Penjulan Tahun 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Jumlah ()

Y 128 134 141 146 149 150 153 157 165 188 1511

x -9 -7 -5 -3 -1 1 3 5 7 9 0

xy -1152 -938 -705 -438 -149 150 459 785 1155 1692 859

81 49 25 9 1 1 9 25 49 81 330

Fungsi persamaan: Y = a + bx

= 2,61

Y = a + bx = 151,1 +2,61x

x2


66

Maka peramalan untuk 2 tahun mendatang yaitu 2014 dan 2015 adalah: Y14 = 151,1 + 2,61(11)

Y15 = 151,1 + 2,61(13)

= 151,1 + 28,71

= 151,1 + 33,93

= 179,81

= 181,03

= 180

= 181

Dari perhitungan ramalan permintaan ini, apabila menunjukan peningkatan permintaan, maka proyek ini dapat dikatakan layak dilihat dari aspek pasar. Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa jumlah permintaan untuk proyek Perumahan Valencia Garden terjadi peningkatan untuk 2 tahun mendatang. Maka proyek diterima. 4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran. Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek perumahan tersebut diminati para konsumen. Dari hasil wawancara dengan kepala bagian pemasaran, bagian pemasaran telah melakukan beberapa hal yang telah sesuai dengan teori yang dikemukakan oleh Fandy Tjiptono adalah sebagai berikut: Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran Keterangan Ada Tidak Ada √ Iklan (iklan cetak dan siaran, brosur dan buklet, poster dan selebaran) √ Promosi penjualan (produk sampel, pameran, tawaran pengembalian uang) √ Public Relations (sumbangan, majalan perusahaan, hubungan masyarakat)


67

Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran (lanjutan) Keterangan Ada Tidak Ada √ Personal Selling (presentasi penjualan, contoh/sampel) √ Direct Marketing (katalog, surat) Sumber: Fandy (2008: 223)

Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa bagian pemasaran telah melakukan usaha untuk memasarkan produknya dengan baik.

B. Analisis Aspek Keuangan Untuk menilai kelayakan investasi perumahan ini dari aspek keuangan dilakukan analisis sebagai berikut: 1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana Yang dimaksud dengan jumlah kebutuhan dana adalah besarnya dana keseluruhan yang dibutuhkan untuk membiayai proyek. Pembiayaan untuk proyek perumahan Valencia Garden ini meliputi development cost, harga tanah mentah, dan harga tanah serta bangunan. Luas area proyek yang digunakan membangun perumahan Valencia Garden adalah 61.868 m2 yang masih merupakan Gross Area sedangkan salable area sebesar 36.803 m2 yang didapat kurang lebih 60% dari Gross Area. Salable area merupakan luas dari kapling Valencia Garden sedangkan sisanya digunakan untuk jalan dan fasilitas lainnya. Untuk pengadaan jalan termasuk jembatan (apabila ada) serta pengadaan fasilitas dan sarana sosial biaya dibebankan kepada konsumen, yakni dibebankan pada harga per meter kapling matang yang dibeli oleh


68

konsumen. Untuk mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai tanah serta pengolahan lahan adalah sebagai berikut: Tabel 5.4 Perincian development cost pengembangan Valencia Garden No

Jenis Pekerjaan

I 1

PEKERJAAN TANAH Stripping/cut 61.868 leveling m2 Ijin urug bina marga 1 ls Ijin pengairan tanggul 1 Sesek keliling 1.002 ml Pengurugan 74.242 m3 Sewa jalan akses urugan 1 ls Perbaikan jalan akses masuk 1 ls Pemasangan gorong-gorong 1 ls Sosialisasi desa Urugan akses (VR) jalan ex lori Sub Total PEKERJAAN JALAN & KASTIN Konstruksi jalan luar (Jalan Aspal) Leveling Subgrade 5.794 m2 Base course B t.20 1.072 m3 Base course A t.20 1.072 m3 Pemadatan Vibro CBR 80% 5.359 m2 Aspal prime coat 5.359 m2 Hotmix t. 5cm 5.359 m2 Katin BCD 31 K.300 1.450 m‘ Jalan Primer Jalan ex lorri Konstruksi Jalan Lingkungan Leveling Subgrade 10.352 m2 Pemadatan Vibro CBR 60% 10.352 m2

2 3 4 5 6 7 8 9 10

II A 1

2 3 4 5 6 7 8 B 1 2

Volume

Sat

Harga Satuan (Rp)

Jumlah (Rp)

1.500

92.802.000

90.000.000

90.000.000

35.000.000 48.420 52.500

35.000.000 48.522.166 3.897.684.000,00

200.000.000

200.000.000,00

-

-

-

291.347.200,00

200.785.610,00 4.856.140.976

13.500

78.220.728

150.000

160.770.600

160.000

171.488.640

7.020

37.620.320

9000 125.000

48.231.180 669.877.500

76.500

110.952.540 479.127.269 131.250.000

13.500

139.754.241

9000

93.169.494


3 4 5 6 III A 1 2 3 4 5 6 B 1 2 3 4 5 6 7 C 1 2 3 4 5 6 IV 1

2

3

Paving Blok 4.6 Abu Paving Blok 4.6 Warna Kanstin BDC 21 Paving carport

8.094

m2

69

55.000

445.143.138

2.023 m2 68.000 2.577 m 50.000 2 1.366 m 55.000 Sub Total 2 PEKERJAAN SALURAN GORONG-GORONG Saluran sekunder Galian tanah 4.173 m3 18.500 Pas. Batu kali 3.200 m3 260.000 Rabat beton m‘ 2 Plester/aci 2.504 m 27.500 Urug tanah kembali 626 m3 10.000 Inlet saluran 356 bh 120.000 Crossingan saluran Galian tanah 299 m3 18.500 Pas. Batu kali 203 m3 260.000 Rabat beton m2 Plester.aci 244 m2 27.500 Urug tanah kembali 9 m3 10.000 3 Plat beton 33 m 2.300.000 Cerucuk bamboo 677 Ttk 12.000 Turap Busem Galian tanah 452 m3 18.500 Pas. Batu kali 622 m3 260.000 Pila air sirkulasi dia 2” 210 Ttk 35.000 2 Plester/aci 254 m 27.500 Urug tanah kembali 68 m3 10.000 Inlet saluran 47 bh 120.000 Sub Total 3 PEKERJAAN UTILITAS Pekerjaan Utilitas Listrik Jaringan Primer 1 m 313.610.465 Jaringan Sekunder 1 ls 721.203.367 Pekerjaan Utilitas Air Bersih Jaringan PDAM (makro) Jaringan Primer 1 m 75.000.000 Jaringan Sekunder 1 ls 400.000.000 Pekerjaan Utilitas Telpon Jaringan Primer m -

137.589.697 128.856.750 75.124.500 2.832.052.052

77.207.993 831.898.730 68.861.183 6.260.108 42.720.000 5.533.661 52.837.200 6.706.260 90.000 74.784.960 8.128.800 8.369.696 161.738.720 7.350.000 6.998.310 678.624 5.640.000 1.365.804.243

313.610.465 721.203.367

75.000.000 400.000.000 -


Jaringan Sekunder

ls Sub Total 4 V PEKERJAAN TAMAN & POS JAGA Pekerjaan 1 Taman Berm 3.777 Pekerjaan pratanam 3.777 m2 1.500 Pekerjaan suplay tanah taman 755 m3 60.000 Rumput manila/tanaman perdu 3.777 m2 8.000 Pohon pelindung 356 Phn 150.000 Perawatan taman berm 3.777 m2 36.000 Pekerjaan taman 2 khusus 2.609 Softscape 2.087 m2 32.000 Hardscape 522 m2 350.000 Perawatan taman khusus 2.609 m2 36.000 Pekerjaan 3 Fasum ls Pekerjaan Tiang 4 Lampu PJU 43 unit 950.000.000 Pintu Gerbang 5 duster unit 100.000.000 Pos jaga 6 gerbang duster 1 unit 100.000.000 7 Portal 2 unit 3.750.000.000 Biaya keamanan 8 proyek 36 m’ 5.000.000 Partisipasi 9 makam estate 1.237 m2 48.000 Sub Total 5 VI PEKERJAAN Turap & PAGAR PANEL BETON Pasang pagar 5 1 slab 435 ml 350.000 Pasang Pagar 2 BRC 363 ml 360.000 Sub Total 6 VII CONTINGENCY FACTOR Cont. Factor 1 2,5% 1 ls 295.835.251 Sub Total 7 TOTAL BIAYA Sumber: PT Jayaland

70

1.509.813.832

5.665.257 45.322.056

30.214.704 53.400.000 135.966.168

66.790.656 182.630.700 93.924.360 40.850.000 85.000.000 7.500.000 180.000.000 59.393.280 986.657.181

152.344.500 130.597.200 282.941.700

295.835.251 295.835.251 12.129.245.281


71

Setelah mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai tanah serta pengolahan lahan maka yang dibutuhkan selanjutnya adalah mengetahui harga pokok tanah Valencia Garden. Dapat diuraikan sebagai berikut: Tabel 5.5 Harga Pokok Tanah Valencia Garden Keterangan Luas Rata2/m2 Nilai OE Perolehan Tanah Mentah 61.868 48.005 2.969.986.875  Desa Gemurung Sertifikasi 326.600.000 Perencanaan 293.625.000 Total Perolehan Tanah Mentah 61.868 58.030 3.590.211.875 HPP Tanah Mentah per m2 97.552 Development Cost  Cut & fill  Pagar Batas & Jalan  Hardscape Jogging Track  Pekerjaan Saluran  Pekerjaan Saluran irigasi  Pekerjaan Taman  Pekerjaan Lain-lain  Pekerjaan Khusus  Pekerjaan Utilitas  Contingency Factor Development cost micro Development cost macro Advis Planning Pembebanakan Kantor Pusat Total Development Cost 36.803 329.572 12.129.245.281 Total Harga Pokok Persediaan 36.803 427.124 15.719.457.156 Harga Pokok Penjualan Saldo Akhir Tanah Kaveling 36.803 427.124 15.719.457.156 Sumber: PT Jayaland

Kemudian langkah selanjutnya adalah melihat harga pokok rumah dan tanah dari tiap-tiap tipe rumah yang ada. Harga pokok tanah dan rumah dapat dilihat dari tabel berikut:


72

Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan Tipe

Unit

Luas

Harga Pokok (Rp)

Tanah

Bgn

Tanah

U X Harga Pokok (Rp)

Bgn

Tanah

Bangunan

Montessa

72

120

70

58.191.553

125.545.000

4.189.791.816

9.039.240.000

Castilo

51

135

79

65.465.497

139.171.500

3.338.740.347

7.097.746.500

Madelaine

90

105

53

50.917.609

96.895.500

4.582.584.810

8.720.595.000

Camino

71

90

41

43.643.664

81.628.500

3.098.700.144

5.795.623.500

Jumlah

284

15.209.817.117

30.653.205.000

Harga Pokok Tanah + Bangunan

45.863.022.117

Dengan demikian kebutuhan dana untuk membangun proyek tersebut adalah: 

Biaya Tanah & Pengembangan

Rp15.719.457.156,00



Biaya Bangunan

Rp30.653.205.000,00 + Rp46.372.662.156,00

Pembangunan proyek Perumahan Valencia Garden ini sumber pembiayaannya tidak hanya berasal dari model sendiri saja, tetapi juga menggunakan modal yang berasal dari modal pinjaman. Modal sendiri ini berasal dari pengeluaran modal yang dilakukan oleh perusahaan dan adanya pencairan deposito milik perusahaan. Sedangkan modal asingnya berasal dari kredit Bank Permata. 2. Menggunakan metode Net Present Value Menggunakan metode Net Present Value sebagai kriteria penilaian kelayakan proyek perumahan dengan menggunakan langkah-langkah sebagai berikut:


73

a. Menghitung kas masuk bersih (proceeds) Rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini tidak hanya menggunakan modal sendiri saja namun juga menggunakan modal pinjaman, maka cara untuk menghitung besarnya jumlah kas masuk bersih dari rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini digunakan rumus sebagai berikut: Kas Masuk Bersih = Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak) Dengan rumus perhitungan seperti di atas maka untuk menghitung kas masuk bersih harus diketahui terlebih dahulu jumlah laba setelah pajak. Adapun jumlah laba setelah pajak dihitung dengan cara berikut:


lxxiv


75

Dengan diketahuinya jumlah laba setelah pajak maka untuk menghitung kas masuk bersihnya (proceeds) digunakan cara: Tabel 5.8 Kas masuk bersih Tahun

EAT

Penyusutan

Bunga (1 – 0,1)

Jumlah

1

6.080.011.014

149.622.919

336.562.500

6.566.196.433

2

14.503.080.340

136.790.767

305.062.500

14.944.933.607

3

33.845.249.418

104.223.235

273.562.500

34.223.035.153

4

39.569.985.885

127.172.177

242.062.500

39.939.220.562

b. Menghitung Net Present Value (NPV) Cara untuk menghitung Net Present Value dari aliran kas/proceeds) dikurangi present value dari pengeluaran modal (capital outlays/initial investment). Present Value dari aliran kas merupakan hasil perkalian antara discount factor dari tingkat bunga yang relevan dengan aliran kas. Untuk menghitung Net Present Value dari rencana proyek perumahan ini dipergunakan tingkat suku bunga acuan berdasarkan data Bank Indonesia tahun 2014 yang relevan sebesar 7,5% per tahun dengan proyek berjangka waktu 4 tahun. Dengan demikian penghitungan Net Present Value-nya adalah: Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value Bulan

Discount Aliran Kas Factor 7,5% 1 0,9302 6.566.196.433 2 0,8653 14.944.933.607 3 0,8049 34.223.035.153 4 0,7489 39.939.220.562 Present Value dari Proceeds Present Value dari Capital Outlays Net Present Value

Present Value dari Aliran Kas 6.107.875.922 12.931.851.050 27.546.120.994 29.910.482.279 76.496.330.245 46.372.662.156 30.123.668.089


76

Pada Net Present Value usulan proyek akan diterima apabila hasil dari perhitungan bernilai positif. Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa Net Present Value untuk proyek Perumahan Valencia Garden adalah positif, yakni sebesar Rp30.123.668.089,00 maka proyek diterima.

C. Menilai Profitabilitas Perusahaan 1. Menghitung Laba Rugi Cluster Valencia Garden Sebelum menghitung rasio, terlebih dahulu diperlukan data laporan laba rugi perusahaan khusus cluster Valencia Garden. Laporan laba rugi Valencia Garden didapatkan melalui wawancara pada bagian keuangan. Untuk membuat laporan laba rugi dibutuhkan data pendapatan lalu dikurangi dengan harga pokok penjualan maka akan menghasilkan laba kotor perusahaan. Total laba sebelum pajak didapatkan dari total laba kotor dikurangi dengan beban usaha dan beban bunga pinjaman. Untuk hasil akhir yaitu total laba bersih setelah pajak didapat dari total laba sebelum pajak dikurangi taksiran pajak penghasilan. Penulis mendapatkan data dari wawancara sebagai berikut: a. Pendapatan terdiri dari penjualan tanah (penjualan tanah mentah dan penjualan tanah kaveling) dan penjualan bangunan (penjualan bangunan rumah dan pejualan ruko/kios). Tahun 2014, untuk sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak terjadi penjualan tanah mentah dan penjualan ruko/kios, namun terjadi


77

penjualan tanah kaveling sebesar Rp12.332.454.490,00 yaitu sekitar 85 unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan penjualan bangunan rumah sebesar Rp12.525.035.250,00 yaitu sekitar 85 unit penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe. b. HPP (Harga Pokok Penjualan) terdiri dari penjualan tanah (penjualan tanah mentah dan penjualan tanah kaveling) dan penjualan bangunan (penjualan bangunan rumah dan pejualan ruko/kios). Tahun 2014, untuk sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak terjadi penjualan tanah mentah dan penjualan ruko/kios, namun terjadi penjualan tanah kaveling dengan HPP sebesar Rp4.727.578.724,00 untuk 85 unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan penjualan bangunan rumah dengan HPP sebesar Rp9.627.818.800,00 untuk 85 unit penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe. c. Beban usaha terdiri dari beban umum & administrasi (biaya pegawai, biaya kantor, jasa pihak ke-3) dan beban pemasaran. Biaya pegawai diperkirakan sebesar Rp300.179.250,00 yang diperoleh dari laba rugi (biaya pegawai) Puri Surya Jaya sebesar 30%, Biaya kantor diperkirakan sebesar Rp10.795.250,00. Jasa pihak ke-3 diperoleh dari biaya

kontraktor

atau

konsultan

pajak

diperkirakan

sebesar

Rp30.538.870,00. Dikarenakan Valencia Garden merupakan cluster yang baru dibangun, maka biaya pemasaran di tahun 2014 menghabiskan dana sebesar Rp49.980.140,00.


78

d. Beban lain-lain diperoleh dari perbaikan ataupun perawatan terhadap aktiva yang digunakan kantor seperti computer, AC, dan sebagainya sebesar Rp67.247.000,00. e. Beban bunga pinjaman untuk cluster Valencia Garden sebesar Rp1.644.400.000,00 yang diperoleh dari laba rugi (beban bunga pinjaman) Puri Surya Jaya sebesar 30%. f. Pajak sebesar Rp578.594.921,00 yang diperoleh dari laba rugi (total pajak penghasilan) Puri Surya Jaya sebesar 30%, Setelah mengetahui alokasi pendapatan dan biaya, maka dapat disusun laporan laba rugi Valencia Garden sebagai berikut: Tabel 5.10 Laba Rugi Valencia Garden KETERANGAN PENDAPATAN Penjualan Tanah a. Penjualan Tanah Mentah b. Penjualan Tanah Kaveling Penjualan Bangunan a. Penjualan Bangunan Rumah b. Penjualan Ruko / Kios TOTAL PENDAPATAN HARGA POKOK PENJUALAN Penjualan Tanah a. Penjualan Tanah Mentah b. Penjualan Tanah Kaveling Penjualan Bangunan a. Penjualan Bangunan Rumah b. Penjualan Ruko / Kios TOTAL HARGA POKOK PENJUALAN TOTAL LABA KOTOR BEBAN USAHA Beban umum & Administrasi a. Biaya Pegawai

TAHUN 2014 (Rp) 12.332.454.490 12.332.454.490 12.525.035.250 12.525.035.250 24.857.489.740

4.727.578.724 4.727.578.724 9.627.818.800 9.627.818.800 14.355.397.524 10.502.092.216

300.179.250


79

b. Biaya Kantor c. Jasa Pihak ke-3 Profesional Total Beban Umum & Administrasi Beban Pemasaran TOTAL BEBAN USAHA TOTAL LABA USAHA

10.795.250 30.538.870 341.513.370 49.980.140 391.493.510 10.110.598.706

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN2 Pendapatan Lain-lain Beban lain-lain TOTAL PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN TOTAL LABA SEBELUM BUNGA DAN PAJAK

(67.247.000) (67.247.000) 10.043.351.706

BEBAN BUNGA PINJAMAN TOTAL LABA SEBELUM PAJAK

1.644.400.000 8.398.951.706

PAJAK TOTAL LABA BERSIH SETELAH PAJAK

578.594.921 7.820.356.785

2. Menghitung Rasio Profitabilitas Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan rasio rasio sebagai berikut: a. Menghitung Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin) Margin laba kotor merupakan presentase laba kotor dibandingkan dengan penjualan. Semakin besar margin laba kotor semakin baik keadaan operasi perusahaan. Untuk menghitung margin laba kotor adalah sebagai berikut: Gross profit margin =


= 24.857.489.740 – 14.355.397.524 24.857.489.740


80

= 0,422492 = 42,2% Gross profit margin yang dihasilkan dari proyek Valencia Garden adalah 42,2%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu menghasilkan laba kotor sebesar Rp0,422492. b. Menghitung Margin Laba Usaha Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya dengan penjualan. Untuk menghitung margin laba usaha adalah sebagai berikut: Margin Laba usaha =

Laba Usaha Penjualan

=

10.110.598.706 24.857.489.740

= 0,40674 = 40,67% Margin laba usaha yang dihasilkan dari proyek Valencia Garden adalah 40,67%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu menghasilkan laba usaha sebesar Rp0,40674. c. Menghitung Margin Laba Bersih (Net Profit Margin) Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan. Semakin tinggi margin laba bersih semakin baik operasi suatu perusahaan. Untuk menghitung margin laba bersih adalah sebagai berikut:


Net profit margin =

81


=

7.820.356.785 24.857.489.740

= 0,31460 = 31,4% Net profit margin yang dihasilkan dari proyek Valencia Garden adalah

31,4%,

artinya

bahwa

setiap

Rp1,00

penjualan

mampu

menghasilkan laba bersih sebesar Rp 0,31460.

D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden Perusahaan telah mengikuti prosedur penilaian kelayakan proyek ditinjau dari aspek pasar dan aspek keuangan. Untuk aspek pasar berdasarkan data yang diperoleh dari penelitian proyek perumahan Valencia Garden cenderung berbentuk garis lurus, maka penulis melakukan perhitungan dengan menggunakan metode time series yaitu metode trend liniear. Dari hasil perhitungan dengan menggunakan metode tersebut diperoleh hasil peramalan permintaan bahwa terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun mendatang yaitu tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit. Oleh karena itu proyek perumahan Valencia Garden dikatakan layak dibangun dilihat dari aspek pasarnya. Dari analisis aspek keuangan diketahui bahwa hasil penghitungan dengan menggunakan metode Net Present Value adalah positif, yakni sebesar


82

Rp30.123.668.089,00. Dengan hasil yang positif ini, maka dapat dikatakan bahwa rencana proyek perumahan Valencia Garden layak ditinjau dari aspek keuangan. Disamping itu profitabilitas dari proyek Valencia Garden juga cukup tinggi yaitu margin laba kotor sebesar 42,2%, margin laba usaha sebesar 40,67%, dan margin laba bersih sebesar 31,46%. Hasil tersebut menunjukan bahwa proyek Valencia Garden memberikan keuntungan bagi perusahaan. Hal ini berarti keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden adalah tepat.


BAB VI PENUTUP

A. Kesimpulan Setelah melalui proses penelitian dan pengumpulan data, serta menganalisis beberapa aspek yang ada dalam studi kelayakan proyek perumahan Valencia Garden di daerah Sidoarjo, maka dapat disimpulkan sebagai berikut: 1. Ditinjau dari aspek pasar diperoleh hasil peramalan permintaan bahwa terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun mendatang yaitu tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit dengan menggunakan perhitungan metode trend linear. Sedangkan dari aspek keuangan diketahui bahwa Net Present value adalah positif, yakni sebesar Rp30.123.668.089,00. Ditinjau dari kedua aspek yaitu aspek pasar dan aspek keuangan, proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden tersebut layak. 2. Dari analisis rasio margin laba kotor, margin laba usaha, dan margin laba bersih didapatkan hasil secara berturut-turut yaitu 42,2%, 40,67%, dan 31,64%. Jadi dapat disimpulkan bahwa hasil rasio adalah positif, maka proyek Valencia Garden menguntungkan bagi perusahaan sehingga keputusan pelaksanaan proyek tersebut adalah tepat.

83


84

B. Keterbatasan Penelitian Dalam meneliti kelayakan proyek terdapat 3 aspek yaitu aspek pasar, aspek keuangan dan aspek teknis. Peneliti hanya meneliti 2 aspek saja yaitu aspek pasar dan aspek keuangan dikarenakan data yang diperlukan dalam aspek teknis tidak tersedia. Perusahaan tidak menyediakan laporan keuangan yang mendetail tiap cluster. Ada beberapa cluster yang memiliki laporan keuangan yang lengkap namun ada beberapa cluster pula yang tidak memiliki laporan keuangan yang lengkap. Peneliti hanya menilai dari alokasi biaya untuk cluster Valencia Garden dikarenakan laporan keuangan yang tidak lengkap. Dasar alokasi biaya didapat dari laporan keuangan PT Jayaland serta hasil wawancara pada bagian keuangan.

C. Saran Beberapa saran yang dapat penulis berikan sejauh dengan apa yang penulis cermati dan pahami adalah sebagai berikut: 1. Bagi perusahaan Rencana pembangunan proyek perumahan Valencia Garden di daerah Sidoarjo, sebaiknya dilaksanakan karena proyek tersebut memberi keuntungan finansial bagi perusahaan. Selain itu proyek tersebut juga memberikan manfaat bagi para konsumen yang membutuhkan tempat tinggal.


85

Dalam penyusunan laporan, terkadang kurang mendetail. Akan lebih baik perusahaan atau bagian keuangan dari perusahaan merinci secara mendetail laporan keuangan tiap cluster agar kinerja setiap cluster dapat diketahui. 2. Bagi Peneliti selanjutnya Peneliti

selanjutnya

diharapkan

dapat

menambah

aspek

kelayakan proyek lainnya dan melihat aktifitas dari pemicu biaya dari data dan sumber yang lebih relevan tiap cluster.


86

DAFTAR PUSTAKA

Harahap, Sofyan Safri. 2007. Analisis Kritis Atas Laporan Keuangan. Jakarta: Raja Grafindo Persada. Hasen, Don R dan Maryanne M Mowen. 2000. Akuntansi Manajemen. Jakarta: Salemba Empat.

Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN. Husnan, Suad. 1997. Manajemen Keuangan dan Penerapan (Keputusan Jangka Panjang). Yogyakarta: BPFE. Ikatan Akuntansi Indonesia. 2012. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta: Salemba Empat Istanti, Anna Karlina. 1998. Studi Kelayakan Proyek Investasi Perumahan Oleh PT Giri Jaladhi Wana di Tama Bukit Klepu Semarang. Skripsi: Jurusan Pendidikan Akuntansi. Fakultas Keguruan dan Ilmu Pendidikan. Universitas Sanata Dharma. Karmini, Minuk. 1998. Studi Kelayakan Proyek Perumahan Studi Kasus Perumahan Randusari Permai di Daerah Kecamatan Teras, Kabupaten Boyolali, Jawa Tengah. Skripsi: Jurusan Pendidikan Akuntansi. Fakultas Keguruan dan Ilmu Pendidikan. Universitas Sanata Dharma. Munawir, S. 2004. Analisisa Laporan Keuangan. Yogyakarta: Liberty. Prastowo dan Rifka Julianty. 2002. Analisis Laporan Keuangan, Konsep, dan Aplikasi. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN. Sawir, Agnes. 2009. Analisa Kinerja Keuangan dan Perencanaan Keuangan Perusahaan. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama. Soeharto, Imam. 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional. Jakarta : Erlangga. Soemarso. 2005. Akuntansi Suatu Pengantar. Jakarta: Salemba Empat. Suwardjono. 2011. Teori Akuntansi. Yogyakarta : BPFE Syamsuddin, Lukman. 2009. Manajemen Keuangan Perusahaan. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada


Tjiptono, Fandy. 2008. Strategi Pemasaran. Yogyakarta: Penerbit Andi. Umar, Husein. 1997. Riset Akuntansi. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama.

87


LAMPIRAN

88


89

Lampiran_A1: Daftar Pertanyaan Wawancara

DAFTAR PERTANYAAN WAWANCARA

A. Gambaran Umum Perusahaan 1. Bagaimana sejarah berdirinya PT Jayaland Cabang Sidoarjo? Jawaban: 2. Bagaimana struktur organisasi yang terdapat pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo? Jawaban: 3. Bagaimana job description pada masing-masing bagian dalam struktur organisasi di PT Jayaland Cabang Sidoarjo? Jawaban: a. Komisaris 1) Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan Direksi dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat kepada Direksi. 2) Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki bangunan dan halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau dikuasai oleh perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan, surat dan alat bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan


90

keuangan kas dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala tindakan yang telah dijalankan Direksi. 3) Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan Komisaris. 4) Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar dan atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan disertai alasannya. b. Direktur Utama 1) Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan maksud dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan perusahaan yang telah ditetapkan bersama para pemegang saham. 2) Bertanggung jawab kepada para pemegang saham. c. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo 1) menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program kerja di Unit Perumahan Puri Surya Jaya. 2) melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.


91

3) menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri Surya Jaya. 4) melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak terkait untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja. 5) melakukan koordinasi dengan unit intern terkait. d. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha 1) Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan keuangan. 2) Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior. 3) Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan proyek baru. e. Manajer SDM & Umum 1) Desain Organisasi 2) Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja 3) Pengaturan staff/pekerja 4) Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan 5) Pengembangan organisasi dan karyawan f. Manajer Proyek & Pertanahan 1) Merencanakan seluruh aktifitas proyek. 2) Melakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan pihak lain yang terkait. 3) Melakukan tender untuk proyek terbaru.


92

4) Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok perolehan bangunan. 5) Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu dari setiap pekerjaan. 6) Melakukan evaluasi terhadap kinerja kontraktor. 7) Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan efesiensi biaya proyek. 8) Melakukan

evaluasi

kinerja/produktivitas

dan

kebutuhan

karyawan. g. Manajer Pemasaran 1) Membuat rencana pemasaran. 2) Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan. 3) Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual. 4) Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan memastikan keberadaan stock yang akan dijual. 5) Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran. 6) Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah. 7) Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap konsumen.


93

B. Pemasaran 1. Apakah perusahaan mengadakan promosi atau pengenalan produk kepada konsumen dan melalui apa sajakah promosi serta pengenalan produk dilakukan? Jawaban: Kami memperkenalkan produk kami melalui iklan cetak seperti brosur, poster, dan selebaran. Di kantor, kami pun menyediakan katalog yang menampilan model rumah yang kami tawarkan. Bila ada acara pameran, kami juga mengikuti acara pameran yang biasa diselenggarakan oleh pihak-pihak tertentu. Jika konsumen ingin melihat secara langsung keadaan atau kondisi rumah yang kami tawarkan, kami menyediakan sample rumah. 2. Dimana daerah pemsaran produk perusahaan? Jawaban: Daerah pemasaran kami yaitu kabupaten sidoarjo dan sekitarnya serta Surabaya dan sekitarnya. Maka kami memilih lokasi di perbatasan sidoarjo dengan Surabaya. 3. Siapa saja konsumen yang dituju? Jawaban: Sasaran pasar kami adalah kalangan menengah atas. Kami menyediakan model rumah yang memang sesuai dengan kebutuhan mereka. Namun yang terpenting adalah keluarga yang baru menikah.


94

Biasanya pasangan yang baru menikah membutuhkan rumah untuk tempat tinggal berhubung rumah merupakan kebutuhan primer. 4. Bagaimana sistem penjualannya? Jawaban: Kami memberikan 3 (tiga) sistem penjualan rumah kepada konsumen, yaitu: cash, in house, dan Kredit Pemberia Rumah (KPR). Untuk sistem pembelian secara cash, konsumen memberikan uang muka sebesar Rp 5.000.000,- kepada developer sebagai tanda jadi sehingga developer dapat mulai membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan kemudian, konsumen dapat langsung melunasi pembayaran. Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi, konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3 kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual kembali kepada konsumen lainnya. Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR. Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan


95

apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank.

C. Keuangan 1. Berapa modal yang diperlukan untuk proyek cluster Valencia Garden? Jawaban: 2. Apa saja sumber modal perusahaan? Jawaban: Modal diperoleh perusahaan dari modal yang memang sudah disediakan oleh perusahaan dan adanya pencairan deposito milik perusahaan. Perusahaan juga melakukan pinjaman dari Bank Permata. 3. Bagaimana perkiraan aliran kas untuk proyek Valencia Garden? Jawaban: 4. Berapa perkiraan penjualan perumahan Valencia Garden yang sudah terjadi di tahun 2014? Jawaban: 5. Berapa perkiraan gaji karyawan, biaya kantor, jasa pihak ke-3, biaya penyusutan, biaya pemasaran, beban bunga pinjaman, serta pajak untuk Valencia Garden? Jawaban: 6. Selain dari penjualan rumah khususnya Valencia Garden, adakah pendapatan lain yang didapat di wilayah cluster Valencia Garden? Jawaban:


96

D. Market Share Berapa jumlah permintaan rumah yang sudah terjadi untuk tahun 2004-2013? Jawaban: Tahun 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Jumlah Permintaan 128 134 141 146 149 149 153 157 165 188

E. Perencanaan Apakah perusahaan sebelum membangun sebuah proyek perumahan, melakukan studi kelayakan proyek terlebih dahulu dan bagaimana prosedurnya? Jawaban: Sudah, prosedur melakukannya adalah dengan menghitung development cost untuk proyek yang akan di bangun. Kami juga merencanakan cash flow sampai proyek tersebut diperkirakan selesai. Agar proyek tersebut menguntungkan, kami melakukan permisalan sebagai berikut: jika biaya yang dikeluarkan untuk 1 rumah 100 juta (sudah ditambahkan dengan biaya pembangunan jalan, jembatan dll), maka kami akan menjualnya di atas itu, misal 150 juta. Biasanya kami akan menaikkan harga produk kami setiap 3 bulan, tergantung kondisi permintaan.


Lampiran_B1: Arus Kas

97


Lampiran_B2: Development Cost

98


99


100

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI ci

Lampiran_B3: Penyusutan


Lampiran_B4: Biaya

cii

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI ciii

Lampiran_B5: Stok Rumah

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI civ

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cv

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cvi

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cvii

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cviii

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cix


Lampiran_B6: Laba Rugi

cx

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cxi

Lampiran_B7: Penjualan

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cxii

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI cxiii

PLAGIAT PLAGIATMERUPAKAN MERUPAKANTINDAKAN TINDAKANTIDAK TIDAKTERPUJI TERPUJI Lampiran_C1: Perhitungan Discount Factor

Perhitungan Discount Factor dengan bunga acuan tagun 2014 adalah 7,5% selama 4 tahun Rumus: NSFBr,n = 1/(1+r)n keterangan: r = tingkat bunga n = tahun ke-n

Tahun ke-1:

Tahun ke-3:

NSFB7.5%,1 = 1/(1+0,075)1

NSFB7.5%,3 = 1/(1+0,075)3

= 1/1,075

= 1/1,24230

= 0,93023

= 0,80496

Tahun ke-2:

Tahun ke-4:

NSFB7.5%,2 = 1/(1+0,075)2

NSFB7.5%,4 = 1/(1+0,075)4

= 1/1,155625

= 1/1,33547

= 0,86533

= 0,74880

114


115

PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI

Recommend Documents