PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEH DEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)
TESIS
Oleh
MOCHAMMAD ERWIN RADITYO 107011025/M.Kn
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2014
Universitas Sumatera Utara
PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEH DEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
MOCHAMMAD ERWIN RADITYO 107011025/M.Kn
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2014
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa Nomor Pokok Program Studi
: PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEH DEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN) : MOCHAMMAD ERWIN RADITYO : 107011025 : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
Pembimbing
(Prof. Dr. Bismar Nasution , SH, MH) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Dekan,
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 29 Agustus 2014
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada Tanggal : 29 Agustus 2014
PANITIA PENGUJI TESIS Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH 2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn 4. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama
: MOCHAMMAD ERWIN RADITYO
Nim
: 107011025
Program Studi
: Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
: PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEH DEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan, Yang membuat Pernyataan
Nama : MOCHAMMAD ERWIN RADITYO Nim : 107011025
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Saat ini dengan meningkatnya persaingan dari segi bisnis perumahan, antara developer dengan Bank telah dibuat suatu perjanjian kerjasama dengan buy back guarantie. Hal ini dimaksudkan untuk mengatasi masalah jual beli rumah dimana sertipikat belum siap, atau masih induk sehingga antara developer dengan konsumen menandatangani perjanjian pengikatan jual beli dan nanti setelah sertipikat sudah siap untuk dilakukan jual beli, konsumen akan dipanggil kembali untuk penandatanganan yang kedua, yaitu penandatanganan akta jual beli dengan developer dan pengikatan agunan dengan Bank. Hal ini sebenarnya cukup berisiko bagi Bank selaku penyandang dana, karena Bank belum mempunyai hak preferensi atas agunan berkaitan dengan fasilitas kredit yang telah diberikan kepada konsumen/debitor. Untuk mengatasi masalah resiko, maka dalam Perjanjian Kerjasama antara Bank dengan developer dicantumkan suatu janji dari developer untuk membeli kembali agunan apabila fasilitas kredit yang diberikan Bank kepada debitor tersebut tidak lancar pembayarannya atau terjadi kredit macet sebelum sertipikat atas agunan tersebut diterbitkan. Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif yang bersifat deskriptif analisis, pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan data sekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tertier sebagai data utama. Datadata yang diperoleh kemudian diolah, dianalisis dan ditafsirkan secara logis, sistematis dengan menggunakan metode berpikir deduktif. Dari hasil penelitian diketahui bahwa kedudukan dan peranan penjaminan buy back guarantie dalam transaksi jual beli unit perumahan dengan fasilitas KPR adalah developer akan membeli tanah dan bangunan yang telah terjual dalam hal debitor lalai, selain itu penjamin akan membantu bank sampai bank mendapat/menguasai tanah dan bangunan, jaminan yang dilakukan developer akan berlaku terus menerus dan berlangsung sampai hutang debitor kepada bank telah dibayar lunas. Bentuk hubungan hukum para pihak dalam pemenuhan kewajiban penjaminan buy back guarantie adalah hubungan antara Bank dengan debitor diatur dalam perjanjian kredit, sedangkan antara bank dengan developer diatur dalam perjanjian buy back guarantie, kemudian antara developer dengan debitor hubungan hukum yang timbul adalah melalui lembaga subrogasi. Mengenai realisasi jaminan buy back guarantie, bank/kreditor mempunyai 2 (dua) alternatif pilihan untuk menyelesaikan dan mengembalikan haknya, yaitu Bank melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian yang dibuat dengan debitor, atau melaksanakan hak-haknya berdasarkan perjanjian buy back guarantie.
Kata Kunci : Jaminan Pembelian Kembali, Kredit Perumahan.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT Nowadays, the competition in housing business is increasing. A cooperation agreement between developers and the Bank with buy back guarantee is signed. It is intended to cope with the problem of housing buy and sell in which the certificates are not ready yet, or it is still in a master so that only the developer and the consumer who sign the buy and sell form. When the certificate is ready, the consumer will be summoned to sign for the second time, signing the buy and sell certificate with the developer and the Bank since the certificate is used as collateral. This method is actually very risky for the Bank as a financier since it does not have the right for preference on collateral which is related to credit facility which has been given to consumers/debtors. In order to cope with the risk problem, in the cooperative agreement between the Bank and the developer, a promise from the developer is attached in the contract. The developer intends to repurchase the collateral when the credit given by the Bank to the debtor is suspended or nonperforming loan before the certificate on the collateral is issued. The research used judicial normative and descriptive analysis approach. The data were gathered by using secondary data which consisted of primary, secondary, and tertiary legal materials as the primary data. The gathered data were then interpreted logically and systematically by using deductive thinking method. The result of the research showed that the position and the role of the buy back guarantee in the buy and sell transaction of housing unit with KPR facility was that the developer would buy the land and building which had been sold if the debtor ignored. Besides that, the guarantor would help the Bank until the Bank obtained/controlled the land and its building. The collateral offered by the developer will be effective sustainably until the debtor's debt to the Bank had been paid off. The legal relation among the parties in fulfilling the obligation of buy back guarantee and the legal relation between developer and debtor was reciprocal legal relation through subrogation institution. The realization of buy back guarantee was that the Bank/creditor had three alternatives to settle and return its rights,: the Bank carried out its rights based on the contract with the debtor, or carried out its rights based on the buy back guarantee contract. Keywords: Buy Back Guarantee, Housing Credit
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih judul : “Penggunaan Penjaminan Buy Back Guarantie Oleh Developer Terhadap Kredit Pemilikan Rumah (Studi Kasus Di Bank Bukopin Cabang Medan)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman di masa yang akan datang. Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Komisi Pembimbing dan, Bapak Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH., serta Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., masing-masing selaku anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukkan dan bimbingan kepada penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Komisi Penguji yang telah banyak memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.
iii
Universitas Sumatera Utara
Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada : 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku Rektor Universitas Sumatera Utara. 2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum.,
selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara. 3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., Selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., Selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para Karyawan Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada ayahanda Kolonel (Purn.) H. Nurdin Sulistyo, S.Sos dan Ibunda Hj. Rachmawaty, yang telah melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda dengan penuh kasih sayang, Istriku tercinta Fatwiany, SST, M.Kes, serta anakku tersayang Ranaya Nasyha Andini atas segala dorongan serta semangat yang telah diberikan kepada penulis selama ini. Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan seperjuangan, rekan-rekan se-profesi dan rekan-rekan dalam mengharungi kehidupan, Khususnya
iv
Universitas Sumatera Utara
rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Angkatan 2010 yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan motivasi, semangat dan kerjasama dan diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini. Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah. Akhirnya, semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.
Medan,
Agustus 2014
(Mochammad Erwin Radityo)
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI Nama
: Mochammad Erwin Radityo
Tempat/Tanggal lahir
: Barabai (Kalsel), 12 April 1983
Jenis Kelamin
: Laki-laki
Warga Negara
: Indonesia
Status
: Menikah
Agama
: Islam
Alamat
: Jalan Bakti Luhur Komp. Mega Town House No. A9, Medan
II. DATA KELUARGA Ayah
: Kolonel (Purn.) H. Nurdin Sulistyo, S.Sos.
Ibu
: Hj. Rachmawaty
Istri
: Fatwiany, SST, M.Kes.
Anak
: Ranaya Nasyha Andini
III. DATA PENDIDIKAN 1. SD 05 Padang
(1989 - 1995)
2. SLTP 07 Medan
(1995 - 1998)
3. SMU Swasta Harapan
(1998 - 2001)
4. S-1 Fakultas Hukum UMSU Medan
(2001 - 2005)
5. S-2 Program Studi Magister Kenotariatan FH USU (2010 - 2014)
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK ..........................................................................................................
i
ABSTRACT .........................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..........................................................................
vi
DAFTAR ISI ....................................................................................................... vii DAFTAR ISTILAH ...........................................................................................
ix
BAB I
PENDAHULUAN ............................................................................
1
A.
Latar Belakang ...........................................................................
1
B.
Permasalahan .............................................................................
6
C.
Tujuan Penelitian .......................................................................
7
D.
Manfaat Penelitian .....................................................................
7
E.
Keaslian Penelitian .....................................................................
7
F.
Kerangka Teori dan Konsepsi .................................................... 10
G.
BAB II
1.
Kerangka Teori ................................................................... 10
2.
Konsepsi .............................................................................. 15
Metode Penelitian ...................................................................... 18 1.
Sifat Dan Metode Pendekatan ............................................. 18
2.
Sumber Data ........................................................................ 18
3
Teknik Pengumpulan Data .................................................. 20
4.
Analisis Data ....................................................................... 20
KEDUDUKAN DAN PERANAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE DALAM TRANSAKSI JUAL BELI UNIT PERUMAHAN DENGAN FASILITAS KPR .............................. 22 A.
Pengertian Buy Back Guarantie ................................................. 22
B.
Latar Belakang Buy Back Guarantie ......................................... 23
C.
Bentuk Perjanjian Buy Back Guarantie ..................................... 33
vii
Universitas Sumatera Utara
D. BAB III
Kedudukan Dan Peran Buy Back Guarantie Dalam Praktek Kredit Kepemilikan Rumah ....................................................... 36
BENTUK HUBUNGAN HUKUM PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN BUY BACK GUARANTIE DALAM PRAKTEK PERBANKAN ................................................................................. 50 A. Para Pihak Yang Terkait Dalam Perjanjian Buy Back Guarantie .................................................................................... 50 B. Standar Baku Perjanjian Kerjasama Penjaminan Buy Back Guarantie ................................................................................... 50 C. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Klausula Buy Back Guarantie Pada PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan ........... 56 D. Hubungan Hukum Para Pihak Dalam Pemenuhan Kewajiban Penjaminan Buy Back Guarantie ............................................... 59
BAB IV
REALISASI JAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEH DEVELOPER KEPADA BANK APABILA TERJADI WANPRESTASI DEBITOR KPR ................................................ 71 A. Kredit Macet Pada Bank Bukopin Tbk Cabang Medan ............. 71 B. Realisasi Jaminan Buy Back Guarantie Dengan Adanya Wanprestasi Debitor Kredit Pemilikan Rumah .......................... 83 C. Tanggung Jawab Hukum Dalam Perjanjian Buy Back Guarantie ................................................................................... 96
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 100 A. Kesimpulan ................................................................................ 100 B. Saran .......................................................................................... 101
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 103
viii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISTILAH accesoir
:
perjanjian ikutan
appraisal
:
juru penaksir
avalist
:
penanggung hutang
back up
:
sarana pengaman
beginsel der contractsvrijheid
:
kebebasan untuk mengatur dan menentukan isi suatu perjanjian
borgtocht
:
lembaga jaminan penanggungan utang
black list
:
daftar hitam
buy back guarantie
:
jaminan dari developer untuk membeli kembali agunan kredit apabila fasilitas kredit yang diberikan Bank kepada seorang debitor tidak lancar pembayarannya atau terjadi kredit macet sebelum sertipikat atas agunan tersebut diterbitkan
capacity
:
kemampuan
capital
:
modal
cash flow
:
arus kas
collateral
:
jaminan
condition of economy
:
kondisi keuangan
corporate guarantie
:
jaminan badan hukum
dealer
:
penjual
developer
:
pengembang perumahan
escrow account
:
rekening penampungan
established
:
tingkat kelayakan
exceptie-exceptie
:
tangkisan-tangkisan
financial intermediary
:
perantara keuangan dari dua pihak
freedom of contract
:
asas kebebasan berkontrak
guarantie
:
garansi/jaminan
innominaat
:
perjanjian tidak bernama
jus in personam
:
hak atas perbuatan orang lain
ix
Universitas Sumatera Utara
jus in rem
:
hak atas suatu benda
lack of funds
:
pihak yang kekurangan dana
legal right
:
hak hukum
lending
:
pemberian fasilitas pinjaman/ kredit
library research
:
penelitian kepustakaan
line of business
:
aplikasi lini bisnis
linguistik
:
secara bahasa
memorandum of understanding
:
perjanjian kerjasama/nota kesepakatan
nominaat
:
perjanjian bernama
non performing loan
:
kredit macet
over confidence
:
terlalu percaya diri
over collateral
:
barang jaminan berlebih
performance
:
performa
person
:
orang atau pihak
personality
:
kepribadian
personal guarantie
:
jaminan perseorangan
property
:
sektor perumahan
provisi
:
biaya (administrasi, dan sebagainya)
prudential banking
:
prinsip kehati-hatian
reconditioning
:
persyaratan kembali
refinancing
:
pembiayaan kembali
rescheduling
:
penjadwalan kembali
restructuring
:
penataan kembali
retensi
:
dana yang ditahan
schuld
:
kewajiban
strictly well regulated
:
diatur dengan sangat ketat
surplus of funds
:
pihak yang memiliki kelebihan dana
unforecasted variable
:
dampak makro ekonomi
user
:
pembeli/konsumen
volledig bewijs
:
kekuatan pembuktian yang sempurna
x
Universitas Sumatera Utara