Sistem Pengendalian Internal Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR): Studi Kasus Pada Bank BTN Cabang Depok

Sistem Pengendalian Internal Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR): Studi Kasus Pada Bank BTN Cabang Depok Putri Embun Sari dan Mahdan Ibrahim Program S1 Reguler Akuntansi, Fakultas Ekonomi ABSTRAK Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa sistem pengendalian internal dalam penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mulai dari prosedur penyaluran, peran dari pihak terkait, pengendalian fasilitas kredit yang sudah diberikan, hingga pencegahan dan penyelesaian kredit macet (Non Performing Loan). Penelitian ini dilakukan pada Bank BTN Cabang Depok dengan menggunakan metode kualitatif deskriptif. Penulis mendapat kesimpulan bahwa sistem pengendalian penyaluran KPR yang dilaksanakan Bank BTN Cabang Depok telah berjalan sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia. Selain itu, Bank BTN Cabang Depok telah menerapkan sistem pengendalian manajemen perbankan dengan baik, sehingga penerapannya dapat dijadikan acuan bagi penyaluran KPR oleh Bank Umum lainnya. Namun demikian, Bank BTN Cabang Depok masih dapat meningkatkan kinerjanya melalui optimalisasi penggunaan sistem informasi dan meningkatkan kehati-hatian dalam proses penilaian debitur untuk meminimalisir terjadinya kredit bermasalah. Kata Kunci: internal control; KPR; Non Performing Loan; Sistem Pengendalian Manajemen Perbankan. ABSTRACT The main purpose of this research is to analyze the control system of mortgage loan distribution, including the distribution procedure, job descriptions of responsible parties, loan control, prevention and resolution of Non-Performing-Loan. The study is conducted in Bank BTN Cabang Depok and using descriptive qualitative method. We could take a conclusion that Bank BTN Cabang Depok has complied the regulation of Bank Indonesia in delivering their mortgage loan. Besides, Bank BTN Cabang Depok has also apllied the control system of banking management. Their practice in mortage loan can be a benchmark for other Banks in the same field. However, there are still room for improvement for Bank BTN Cabang Depok. They may consider to optimizing the usage of information system, and improvement in debtor assessment process to minimize the bad loans. Key Words: Banking Management Control System, Internal Control, Non Performing Loan, Mortgage Loan. 1

Latar Belakang UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana yang telah diubah dengan UU No.

10 Tahun 1998 (UU Perbankan) mendefinisikan Bank sebagai badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam

Sistem Pengendalian ..., Putri Embun Sari, FE UI, 2013

bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Dana yang disalurkan kepada masyarakat dalam bentuk kredit merupakan suatu bentuk penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Salah satu bentuk pembiayaan yang menjadi sumber pendapatan potensial bagi Bank adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Hal ini dikarenakan, potensi pasar rumah yang besar dengan tingkat suku bunga yang cukup tinggi menjadikan produk ini sangat menjanjikan untuk meraih profit yang besar. Di Indonesia sendiri, salah satu Bank yang menjadi penyalur KPR terbesar adalah Bank Tabungan Negara (BTN) yang secara konsisten terus melakukan pembiayaan pada industri perumahan. Di tahun 2012 saja, porsi untuk kredit perumahan masih mendominasi sebesar 86.32 persen dari total kredit yang disalurkan per 30 September 2012 (suarakarya-online.com, 2012). Depok merupakan wilayah dengan potensi pembangunan properti terbesar dimasa mendatang. Berdasarkan hasil pemetaan Cushman & Wakefield, menyatakan bahwa Bogor dan Depok masih memiliki 85,25% dari total lahan yang masih dapat dibangun atau sekitar 16.372 ha (detikfinance, 2012). Dengan demikian, penulis tertarik menjadikan Bank BTN Cabang Depok sebagai objek penelitian yang berfokus pada sistem pengendalian penyaluran KPR non subsidi. Hal ini dikarenakan jumlah penyaluran KPR yang dilakukan Bank BTN Cabang Depok untuk KPR Non Subsidi sendiri cenderung meningkat sebesar 108.5% di tahun 2012 diikuti dengan peningkatan NPL dari 1,55% (2011) menjadi 1,95% (2012). Namun, tingginya jumlah penyaluran KPR Non Subsidi yang dilakukan Bank BTN Cabang Depok masih dapat mempertahankan angka NPL tidak melebihi batas yang ditetapkan oleh Bank Indonesia yaitu 5%. Oleh karena itu penulis tertarik untuk mengetahui lebih dalam mengenai: a. Bagaimana prosedur Bank BTN dalam penyaluran KPR? b. Bagaimana proses pengendalian terhadap fasilitas KPR yang diberikan? c. Bagaimana peran dari pihak-pihak yang terlibat dalam pemberian KPR dalam melakukan pengendalian KPR? d. Bagaimana tindakan pencegahan dan penyelesaian kredit macet (Non Performing Loan)?


Penelitian ini diharapkan dapat memberikan saran dan rekomendasi perbaikan atas penerapan sistem pengendalian penyaluran KPR bagi Bank BTN dan industry perbankan serta menambah wawasan dan pengetahuan mengenai sistem pengendalian KPR. 2

Tinjauan Teoritis

Internal control Menurut executive summary COSO Internal Control – Integrated Framework adalah suatu proses, yang dipengaruhi oleh Dewan Direksi perusahaan, manajemen dan personel lainnya yang dirancang untuk memberikan jaminan/keyakinan yang wajar dalam pencapaian tujuan yang dikategorikan dalam hal berikut: (1) Efektifitas dan efisiensi operasional perusahaan, (2) Laporan keuangan yang handal, dan (3) Kepatuhan terhadap hokum dan peraturan yang berlaku. COSO menekankan internal control merupakan suatu ‘proses’ yang merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari aktivitas bisnis yang berkelanjutan, sehingga evaluasi yang dilakukan dalam internal control adalah prosesnya, bukan hasil. Sistem Pengendalian Manajemen Perbankan Menurut Kenneth A Merchant dan Wim A. Van der Stede dalam bukunya “Management Control System;Performance Measurement, Evaluation and Incentives”, sistem pengendalian manajemen diartikan sebagai suatu sistem untuk mengatur termasuk seluruh alat atau sistem yang digunakan manajer untuk memastikan perilaku dan keputusan yang diambil pegawainya konsisten dengan tujuan dan strategi perusahaan. Sementara menurut Robert Simons, sistem pengendalian manajemen merupakan suatu sistem formal yang berdasarkan informasi dan prosedur yang digunakan untuk mempertahankan atau merubah pola aktivitas perusahaan (strategi perusahaan). Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa konsep pengendalian manajemen tidak hanya melihat keberhasilan organisasi dalam menjalankan strategi namun juga harus mampu menyesuaikan diri terhadap perubahan lingkungan yang terjadi dengan (memiliki strategi bersaing). Secara umum terdapat 4 jenis pengendalian manajemen dan aplikasinya pada industri perbankan menurut Stoner (1978) yang dikutip dari skripsi Pratiwi (2013). Keempat hal tersebut akan dijelaskan sebagai berikut :


a. Feed-forward Controls/Precontrol, merupakan pengendalian yang dilakukan sebelum memulai kegiatan. Pada pemberian kredit, persiapan ini setidaknya terdiri atas kegiatan analisis tingkat kelayakan sektor usaha debitur. b. Steering Control, berfokus pada apa yang terjadi selama proses kerja atau dikenal juga dengan nama concurrent control. Contoh dalam pemberian kredit adalah pengawasan kelengkapan dokumen dan perjanjian dan pengikatan kredit juga jaminan. c. Yes/No Controls atau Screening Controls, dimana beberapa aspek tertentu dari serangkaian prosedur harus disetujui, atau beberapa kondisi tertentu harus tercapai sebelum kegiatan tetap dilanjutkan, jika tidak maka prosedur harus dihentikan. d. Post Action Control, dimana pengawasan dilakukan setelah kegiatan selesai. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. KPR merupakan bentuk pinjaman dengan jumlah, jangka waktu, dan kondisi tertentu. Menurut Bank Indonesia (2008), di Indonesia KPR dikenal atas dua jenis, yaitu: a. Kredit Subsidi, merupakan kredit yang ketentuannya ditentukan oleh Pemerintah dan diperuntukkan kepada masyarakat berpenghasilan ke bawah. b.

Kredit Non Subsidi, KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Keuntungan KPR ditetapkan oleh Bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan Bank yang bersangkutan. Berdasarkan Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/38/DPNP Tahun 2010 setiap Bank

wajib memisakan 5 prosedur administrasi KPR sebagai berikut : 1. Penawaran KPR, memuat informasi mengenai persyaratn calon debitur KPR, persyaratan KPR, porsi pemberian KPR oleh Bank, system perhtungan angsuran dan kebijakan bunga. 2. Analisis Permohonan KPR. Dalam melakukan analisis permohonan KPR, Bank wajib paling kurang membakukan hal-hal seperti metode penilaian kemampuan membayar, penilaian agunan, kriteria Independent Appraisal, dan Format Laporan Penilaian Agunan.


3. Pengambilan Keputusan KPR. Bank harus menyampaikan keputusan secara tertulis tentang penerimaan/penolakan dan mengevaluasi hasil pengambilan keputusan kredit. 4. Pelaksanaan Akad Kredit. Bank harus memastikan kelengkapan dan kebenaran dokumen yang dipersyaratkan untuk akad kredit, memperoleh cover note dari notaries dan adanya perjanjian kredit. 5. Pencairan Kredit. Bank harus memastikan kewajiban debitur telah dipenuhi, debitur telah membuka rekening pada Bank sebagai Kreditur Asal KPR dan memberikan kuasa pendebetan rekening tersebut kepada Bank dan menatausahakan dokumen pencairan kredit. Untuk setiap fasilitas kredit yang telah disalurkan diperlukan adannya pengawasan untuk mempermudah menemukan penyelewengan-penyelewengan yang terjadi. Oleh karena itu terdapat dua jenis pengawasan kredit yang telah disalurkan yaitu : 1. Pengawasan Aktif, merupakan pengawasan langsung dari pegawai baik pengurus kredit maupun pejabat yang terlibat langsung kepada nasabah. Pengawasan aktif dapat dilakukan dengan cara terjun langsung ke lapangan maupun pembinaan debitur baik dengan memberikan penyuluhan kepada debitur mengenai manajemen dan administrasi agar lebih mampu mengelola usahanya. 2. Pengawasan Pasif, merupakan pengawasan yang dilakukan secara tidak langsung sehingga pegawai tidak perlu terjun langsung kelapangan. Adapun pihak yang terkait dalam pengendalian kredit adalah : a. Manajer pemasaran, memiliki fungsi dan tanggung jawab dalam merencanakan target pendanaan dan pendapatan Bank dari kredit yang disalurkan, serta bertanggung jawab atas keputusan pemberian kredit sesuai wewenangnya. b. Account/Credit Officer, memiliki fungsi dan tanggung jawab memasarkan produk-produk Bank, baik itu produk simpanan maupun produk kredit, termasuk juga account officer ini bertanggung jawab dalam pemeliharaan account kredit. c. Analisa kredit atau reviewer,bertugas melakukan analisis terhadap setiap pemohon kredit, baik dari segi keuangan, manajemen, pemasaran, dan lain-lain. d. Appraiser atau penilai, bertugas dan bertanggung jawab untuk melakukan penilaian terhadap setiap agunan yang diserahkan debitur.


e. Legal staff/staf hukum. Bagian ini terdiri dari dua bagian, yang pertama bertugas pada bagian litigasi untuk mewakili Bank dalam penyelesaian non performing loan (NPL) melalui lembaga hukum, dan bagian lainnya mengurusi bagian internal Bank, yakni untuk melakukan analisis hukum terhadap setiap permohonan kredit yang diajukan calon debitur. f. Credit Settlement atau administrasi kredit, bertugas untuk membukukan dan mencairkan fasilitas kredit, melakukan pembebanan-pelunasan kredit, serta membuat laporan-laporan mengenai kredit baik yang bersifat internal maupun eksternal. Non Performing Loan (NPL) NPL dijadikan salah satu indikator untuk menilai kinerja fungsi Bank. Semakin tinggi nilai NPL (diatas 5%) menunjukkan kinerja Bank semakin buruk. Berdasarkan Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 31/KEP/DIR tanggal 12 November 1998 tentang Kualitas Aktiva Produktif, penggolongan kualitas kredit dibagi menjadi beberapa golongan sebagai berikut: a. Kredit Lancar, yaitu kredit yang tidak mengalami penundaan pengembalian pokok pinjaman dan pembayaran bunga b. Kredit Perhatian Khusus, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang belum melampaui 90 (sembilan puluh) hari. c. Kredit Kurang Lancar, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah melampaui 90 (sembilan puluh) hari. d. Kredit Diragukan, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah melampaui 180 (seratus delapan puluh) hari. e. Kredit Macet, yaitu kredit yang terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah melampaui 270 (dua ratus tujuh puluh) hari. Kredit dikategorikan sebagai NPL apabila kualitas kredit tersebut tergolong pada tingkat kolektibilitas kurang lancar, diragukan, atau macet. Untuk mengatasi terjadinya NPL pihak Bank perlu melakukan tindakan penyelamatan sehingga tidak menimbulkan kerugian. Adapun tindakan penyelamatannya yang dapat dilakukan oleh Bank adalah sebagai berikut:


1. Rescheduling (Penjadwalan kembali), dapat dilakukan dengan perpanjangan pelunasan, memperkecil jumlah angsuran kredit. 2. Reconditioning (Persyaratan Kembali), dapat dilakukan dengan mengubah sebagian atau seluruh kondisi (persyaratan) yang semula disepakati dengan debitur dalam perjajian kredit. 3. Restructuring (Penataan Kembali), dapat dilakukan penurunan suku bunga kredit, menambah fasilitas kredit atau memperpanjang jangka waktu. 4. Kombinasi 3R, Bank bila perlu melakukan metode kombinasi dari tiga metode diatas (rescheduling,

reconditioning,

dan

restructuring)

untuk

melakukan

tindakan

penyelamatan. 5. Eksekusi. Apabila usaha penyelamatan diatas tidak berhasil dilaksanakan, pada umumnya upaya yang dilakukan Bank selanjutnya adalah melalui prosedur hukum (eksekusi). 3

Metode Penelitian Pendekatan penelitian yang digunakan penulis dalam studi kasus (case study) pada Bank

BTN adalah penelitian kualitatif. Untuk desain penelitian penulis menggunakan metode pengumpulan berupa studi kepustakaan, studi lapangan dan kajian dokumen sekunder. Dalam menganalisis data yang diperoleh penulis membandingkan dan menganalisis kejadian yang diteliti dengan teori-teori yang dijelaskan pada tinjauan teoritis. 4

Hasil Penelitian Dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada nasabah, membentuk citra positif, dan

meningkatkan daya saing, Bank BTN telah menggunakan strategi khusus dalam penyaluran kredit. Strategi ini dijadikan standarisasi layanan yang memberikan kepastian dan keputusan kredit dalam waktu relatif cepat yang dikenal dengan Layanan 151 (1 hari pemberian persetujuan secara prinsip, 5 hari Akad kredit, dan 1 hari pencairan kredit). Layanan 151 sendiri telah memperoleh pengakuan internasional melalui ISO 9001:2008 dalam hal penjaminan mutu produk/jasa terkait aktivitas penyaluran KPR, sehingga Bank BTN diharuskan untuk menetapkan kebijakan mutu yakni berupa “Penyaluran KPR/KPA Non Subsidi berorientasi pada layanan berkualitas yang dapat memenuhi kepuasan pelanggan dalam rangka


mencapai target kredit”. Namun pada pelaksanaannya batas waktu maksimal proses kredit yang dipersyaratkan sulit untuk dipenuhi terutama akad kredit dengan batas waktu 5 hari kerja sejak wawancara. Hal ini disebabkan karena banyaknya pemohon kredit sehingga pengelolaan data debitur relatif sulit. Selain itu, kendala juga dapat berasal dari debitur yang belum siap melaksanakan akad kredit karena calon debitur belum dapat menyiapkan biaya proses, dokumen persyaratan akad kredit belum lengkap atau calon debitur belum ada waktu atau sedang berada diluar kota. Dengan demikian, proses Akad Kredit yang semula maksimal waktu pelaksanaan 5 (lima) hari diganti menjadi proses Keputusan Kredit. Keputusan Krdit berupa SP3K (Surat Penegasan Pemberian Kredit) atau Surat Penolakan Kredit, diterbitkan selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah berkas permohonan lengkap dan diterima Kantor Cabang. Untuk di Bank BTN Cabang Depok sendiri, pelaksanaan Layanan 151 seringkali tidak sesuai dengan prinsip hari yang ditetapkan karena keterlambatan calon debitur maupun pengembang dalam pengumpulan berkas aplikasi permohonan kredit. Selain itu tingginya volume kerja juga menyebabkan petugas Bank terkadang terlewat untuk mengkonfirmasi ke calon debitur mengenai kurang lengkapnya dokumen yang diperlukan. Adapun efektifitas pelaksaan Layanan 151 diukur dari ketepatan waktu/prinsip hari pelaksanaan pemrosesan kredit dan dievaluasi setiap satu tahun sekali melalui Audit Mutu Internal. Bank BTN menerapkan batas toleransi 5% (lima persen) untuk pencapaian prinsip hari dari Layanan 151. Apabila lebih dari 5% proses penyaluran kredit tidak berhasil memenuhi prinsip hari dari Layanan 151, maka tindakan koreksi akan langsung dilakukan. Untuk saat ini Bank BTN Cabang Depok berhasil menjaga ketepatan waktu pelaksanaan Layanan 151 tetap dibawah 5%. Untuk kegiatan marketing dalam hal mecari nasabah KPR berprospek dilaksanakan oleh Divisi Customer Loan Marketing (CLM). Tugas utamanya adalah bertanggung jawab atas pelaksanaan program pemasaran dan penjualan, seperti mengelola saluran pemasaran (pengembang, dealer, broker, perusahaan) termasuk didalamnya melakukan inisiasi kerjasama dan melakukan aktivitas promosi. Adapun dalam pelaksanaan strategi marketing, Bank BTN Cabang Depok melakukan direct marketing atau pemasaran langsung ke pengembang. CLM biasanya langsung mendatangi para pengembang untuk melakukan pendekatan dan menawarkan


kerjasama. Pendekatan langsung ini membantu CLM menilai potensi pengembang untuk menentukan kerjasama lebih lanjut. Selain itu, strategi marketing yang digunakan saat ini adalah sistem bunga promosi bagi KPR non subsidi untuk pengembang dan calon debitur. Bank BTN memberikan tingkat bunga tetap dengan cicilan anuitas lebih rendah bagi pengembang dan calon debitur selama 2 (dua) tahun pertama. Strategi ini tentu saja dipandang menguntungkan bagi pihak pengembang dan calon debitur dalam mengajukan kredit KPR baik untuk kebutuhan tempat tinggal maupun sarana berinvestasi. Pelaksanaan strategi ini diawasi oleh Consumer Deputy Branch Manager (DBM) dan bagian Mortage & Consumer Lending Unit (MCLU). Berdasarkan struktur organisasi, bagian CLM melaporkan permasalahan dilapangan kepada bagian MCLU, yang kemudian akan diteruskan ke DBM hingga ke Branch Manager. Namun demikian, pada praktiknya seringkali CLM langsung melakukan pelaporan langsung ke Consumer DBM tanpa melalui MCLU terlebih dahulu. Dengan praktik ini permasalahan di lapangan dapat lebih cepat untuk diatasi. Setiap nasabah yang ingin mengajukan permohonan KPR harus melewati serangkaian proses analisa untuk pada akhirnya kredit dapat disalurkan. Adapun proses-proses tersebut adalah sebagai berikut: 1) Inisisasi Kredit. Proses inisiasi merupakan salah satu bentuk Preventive Control of Credit dalam hal pencegahan kredit bermasalah. Setiap debitur wajib memenuhi persyaratan calon debitur dan mengisi formulir aplikasi kredit serta melengkapi dokumen-dokumen yang diperlukan. Formulir diserahkan beserta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan ke bagian Loan Service Officer (LSO) untuk diperiksa kelengkapannya. Debitur yang sudah melengkapi dokumen atau 70% telah lengkap maka dapat diproses lebih lanjut untuk wawancara. Sebelum melakukan wawancara LSO akan memeriksa CIF (Customer Information File) dan BI checking dari calon debitur sebagai informasi awal pada saat melakukan wawancara. Berdasarkan data-data tersebut, LSO akan membuat kesimpulan awal pra wawancara dan diserahkan ke Loan Service Head untuk diperiksa dan ditanda tangani. LS Head kemudian menyerahkan hasil tersebut ke Branch Manager untuk memperoleh disposisi dan menandatangani memo sebagai tanda persetujuan. Setelah proses validasi dari BM diterima


oleh LSO, LSO akan menginformasikan calon debitur mengenai tempat dan waktu pelaksanaan proses wawancara. Namun pada prakteknya, prosedur tersebut terlalu memakan banyak waktu, terutama jika debitur yang mengajukan adalah debitur per individu. Sehingga LSO biasanya langsung melakukan wawancara pada setiap calon debitur yang telah menyerahkan 70% berkas permohonannya tanpa menunggu disposisi dari BM. Praktek seperti ini akan lebih memungkinkan nasabah memperoleh kepastian kredit dengan cepat. Setelah wawancara selesai dilakukan dilanjutkan dengan initial data entry yakni berupa penginputan data calon debitur yang telah diotorisasi oleh LS Head pada Loan Application Creation. Proses initial data entry ini dilakukan untuk membentuk nomor aplikasi kredit masing-masing calon debitur KPR. 2) Verifikasi Seluruh dokumen yang diserahkan oleh nasabah pada saat inisiasi harus melalui proses verifikasi yang dilakukan oleh bagian LSO. Proses verifikasi merupakan bentuk pengecekan ulang data calon debitur dengan membandingkan antara data formulir, dokumen pendukung, hasil wawancara dan untuk menilai kelengkapan dokumen. Proses verifikasi meliputi pencocokan form aplikasi dan dokumen pengajuan permohonan KPR, BI checking dan Hasil OTS (on the spot). OTS merupakan bentuk verifikasi yang dilakukan oleh Loan Admin dan CLM. Loan Admin melakukan OTS untuk memastikan kebenaran atas lokasi agunan, kondisi agunan, penghasilan/pekerjaan, dan tempat tinggal, sementara CLM melakukan verifikasi dalam hal legalitas proyek yang dilaksanakan developer. 3) Pre Approval Pre approval ditandai dengan dikeluarkannya Surat Persetujuan Prinsip yang artinya secara prinsip Bank menyetujui kredit yang akan diajukan, namun sifatnya tidak mengikat. Artinya keputusan dapat berubah atau dapat dibatalkan oleh pihak Bank apabila data calon debitur tidak sesuai dengan informasi awal yang diberikan calon debitur pada saat wawancara awal, serta hasil OTS menyimpulkan penghasilan dan usaha pemohon tidak layak. 4) OTS dan Penilaian Agunan


Setelah data entry di validasi oleh MCLU (Mortgage and Consumer Loan), dokumendokumen calon debitur juga masuk ke bagian analis untuk dilakukannya verifikasi OTS dan appraisal. Untuk melakukan verifikasi kebenaran data calon debitur, Loan Analyst meminta Loan Admin untuk melakukan kunjungan langsung/OTS. Loan Admin kemudian akan melakukan pemeriksaan atas tempat tinggal, pekerjaan/hasil usaha, lokasi agunan. OTS dilakukan untuk menilai kesesuaian antara hasil tinjuan dengan data hasil wawancara diawal dan dokumendokumen yang diserahkan. Hasil OTS kemudian diinput lalu dijadikan pertimbangan oleh bagian Loan Analyst dalam memberikan rekomendasi kredit. Selain itu, Loan Admin melakukan appraisal dengan menunjuk pihak ketiga (KJPP) untuk melakukan penilaian agunan. Tujuannya adalah untuk mendapatkan informasi yang objektif terhadap data keuangan dan agunan calon debitur. Penilaian terhadap agunan yang dilakukan oleh penilai (appraiser) berfungsi untuk memberikan gambaran pasti atas nilai agunan. 5) Analisa Kredit Hasil kunjungan langsung/OTS, penilaian oleh appraiser dan Laporan Pemeriksaan Akhir (LPA) kemudian diinput oleh Loan Admin staff. Seluruh informasi kemudian di validasi oleh Loan Admin Head dan diserahkan ke Loan Analyst. Analis akan menilai kelayakan kredit, penghasilan calon debitur, dan kesanggupan debitur untuk menghasilkan nilai kredit yang sesuai dengan calon debitur. Selain itu, analis juga melakukan analisa atas jangka waktu pelunasan dan jumlah dana yang akan disalurkan dan ditahan berdasarkan hasil tinjauan. 6) Rekomendasi Kredit Rekomendasi kredit merupakan data usulan yang diajukan oleh analis mengenai kelayakan debitur baik dari segi finansial maupun non finansial ke bagian Kelompok Pemutus Kredit (KPK). Setelah daftar usulan pemohon diterima oleh pihak tersebut, kemudian hasil analisa beserta berkas permohonan kreditnya diperiksa dan diberikan pendapat secara tertulis atas berkas tersebut. 7) Approval Hasil rekomendasi dari KPK kemudian diperiksa oleh BM/DBM/Kantor Pusat sesuai dengan wewenang yang diatur melalui besarnya plafond kredit yang diberikan. Apabila permohonan


kredit disetujui, selanjutnya akan di cetak SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit) yang akan diserahkan oleh LSO kepada debitur. Namun, apabila hasil analisa dan rekomendasi debitur dinyatakan tidak layak, BM/DBM akan memberikan hasil keputusan pada daftar usulan pemohon dan pada formulir permohonan kredit berupa pernyataan ‘Ditolak”. Untuk kredit yang ditolak diserahkan kepada LSO untuk dibuat surat penolakan. 8) Akad Kredit Jika debitur menyetujui perihal jumlah kredit yang akan diberikan dan jangka waktu pelunasan yang harus dipenuhi maka debitur akan diproses untuk melakukan akad kredit. Proses akad kredit melibatkan debitur, Notaris/PPAT, dan perwakilan pihak Bank seperti Loan Service/MCL Head/BM/DBM. Untuk kredit dalam jumlah besar biasanya diwakilkan oleh MCL Head atau BM/DBM. Saat akad kredit, debitur diwajibkan menandatangani sejumlah dokumen berupa surat perjanjian (SP) kredit dan akta-akta sebagai bentuk pengikatan agunan. Setelah ditandatangani, Notaris akan mengeluarkan cover note sebagai jaminan dan pegangan Bank untuk mencairkan kredit debitur. Untuk setiap SP dan akta-akta yang menjadi asset bagi Bank akan ditata usahkan oleh bagian Loan Document (LD). Setiap dokumen yang diterima/dikeluarkan bagian LD harus dibuat berita acaranya. Kemudian LD akan melakukan pemeriksaan kelengkapan dokumen. Setelah dokumen dinyatakan lengkap, maka LD akan memberikan tanda terima yang ditanda tangani oleh kedua belah pihak. Dokumen-dokumen yang sudah diterima kemudian diinput ke sistem dan disimpan bukti fisiknya sesuai dengan kriteria dosier dan nomor debitur ke dalam ruang penyimpanan khusus dokumen (khasanah). Untuk setiap realiasasi KPR Non Subsidi yang dihasilkan tercatat dalam sistem iLoan yang kemudian dievaluasi oleh MCLU. Pihak manajemen juga wajib melakukan evaluasi terhadap pencapaian sasaran mutu KPR Non Subsidi minimal 3 (tiga) bulan sekali. 9) Pencairan Kredit Untuk melakukan pencairan kredit, debitur diwajibkan untuk membuka rekening tabungan di Bank BTN terlebih dahulu. Kredit yang dicairkan tersebut selanjutnya ditransfer ke pihak ketiga, dalam hal ini pihak penjual, melalui rekening debitur dan berdasarkan surat kuasa untuk


mentrasfer dari debitur. Pihak yang berwewenang dalam pencairan kredit ini adalah Loan Admin dan petugas transfer. Loan Admin berwewenang dalam memproses pencairan realisasi kredit sementara pihak yang melakukan transfer ke pihak ketiga adalah petugas transfer (Transaction process staff). 10) Pembayaran Cicilan Angsuran setiap bulannya harus dibayar setiap tanggal 7 dan dipotong melalui rekening tabungan BTN debitur. Jika pembayaran terlambat dilakukan, maka debitur akan dikenakan sangsi sebesar 1,5% dari nilai angsuran (pokok ditambah bunga). Pembayaran angsuran diawasi oleh unit Daftar Realisasi Baru Menunggak selama satu tahun pertama dan ditahun berikutnya diawasi oleh unit Collection Workout Division. Selain itu, kelancaran pembayaran angsuran debitur juga dimonitor dengan menggunakan program AS 400. Dari sistem ini terlihat namanama debitur yang lancar dan menunggak setiap bulannya. 11) Pelunasan Kredit Untuk melakukan proses pelunasan debitur pertama kali mengajukan ke bagian LS untuk melakukan pelunasan akhir. Setelah itu bagian LS akan menyiapkan printout rincian sisa hutang (nilai pelunasan) yang harus dibayar. Apabila debitur membayar lebih cepat dari waktu yang ditentukan maka debitur harus membayar penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit. Selanjutnya debitur dapat menyetorkan uang angsuran ke bagian teller dan mendapatkan bukti pelunasan. Bukti pelunasan kemudian harus diserahkan kebagian LS sebagai bukti telah membayar angsuran terakhir. LS kemudian akan menyerahkan seluruh dokumen yang menjadi hak debitur setelah pelunasan Setelah kredit disalurkan, risiko yang akan dihadapi oleh Bank adalah adanya kerugian akibat kegagalan pengembalian fasilitas kredit oleh debitur atau kredit macet (non performing loan). NPL pada Bank BTN Cabang Depok biasanya disebabkan oleh : 1. Debitur, karena penurunan kemampuan debitur dalam melunasi angsuran (nasabah wanprestasi) karena kondisi ekonomi, kegagalan usaha dan lain-lain.


2. Pengembang, biasanya berasal dari pengembang rumah indent. Hal ini disebabkan karena pengembang terlambat dalam menyelesaikan kewajibannya seperti perihal kesiapan rumah beserta surat-suratnya, sehingga debitur membatalkan pembayaran KPR. 3. Internal Bank, seperti ketidak hati-hatian pihak Bank dalam melakukan analisa debitur sehingga debitur yang memiliki potensi kurang baik dapat ikut terjaring dalam proses penyaluran KPR. Adapun upaya yang dilakukan untuk menangani KPR bermasalah adalah melalui tindakan penyelamatan kredit dan tindakan penyelesaian kredit bermasalah. Tindakan penyelamatan kredit yang dilakukan Bank BTN adalah berupa tindakan pembinaan dan rescheduling. Pembinaan yang dilakukan terhadap debitur disampaikan melalui Surat Peringatan (SP) ke 1, ke 2, dan ke 3 beserta somasi. Apabila setelah dilakukan pembinaan debitur beritikad baik untuk melunasi kewajibannya, maka pihak Bank akan memberian tenggang waktu agar debitur segera melunasi kreditnya (rescheduling). Namun jika debitur tidak kunjung melunasi hutangnya, Bank BTN langsung melakukan tindakan penyelesaian kredit bermasalah melalui jalur eksekusi dengan melelang barang agunan yakni rumah yang dijaminkan sesuai kesepakatan. Sedangkan untuk pengembang yang gagal bayar biasanya pihak Bank membantu mencarikan pengembang lain yang mau membiayai dan melanjutkan proyek tersebut. Sejauh ini, penyelesaian kredit bermasalah dengan jalur lelang diyakini sebagai cara yang efektif untuk Bank BTN Cabang Depok dalam menurunkan angka NPL. Hal ini disebabkan karena permintaan untuk pasar perumahan di Depok relatif tinggi sehingga proses pelelangan ini biasanya cepat untuk dibeli oleh pihak lain atau diambil alih oleh pengembang lain. Selain itu juga tercermin dari angka NPL gross untuk kredit KPR relatif rendah yakni berkisar 1,55% (2011) dan 1,95% (2012). Nilai ini masih dibawah NPL maksimum yang ditetapkan oleh BI sebesar 5%. 5 a)

Kesimpulan Bank BTN Cabang Depok telah melaksanakan strategi Layanan 151 yang dijadikan acuan/pedoman dalam rangka pemberian kepastian dan keputusan kredit dalam waktu yang relatif cepat. Adapun Layanan 151 ini telah mendapatkan pengakuan internasional melalui ISO 9001:2008 dalam hal penjaminan mutu produk/jasa terkait aktivitas penyaluran KPR. Hal ini menunjukkan komitmen Bank BTN dalam menyediakan layanan yang berkualitas


untuk dapat membentuk citra positif dan meningkatkan daya saing ditengah maraknya Bank umum lainnya yang menyediakan jasa yang sama. Meskipun tujuan dari pelaksanaan strategi ini adalah untuk mempercepat proses kredit KPR, Bank BTN tetap berkomitmen dalam menerapkan prinsip kehati-hatian guna menghindari risiko kredit macet. b) Proses penyaluran KPR Bank BTN meliputi tahap-tahap sebagai berikut: 12) Inisiasi Kredit; 13) Verifikasi; 14) Pre Approval; 15) OTS dan Penilaian Agunan; 16) Analisa Kredit; 17) Rekomendasi Kredit; 18) Approval; 19) Akad Kredit; 20) Pencairan Kredit; 21) Pembayaran Cicilan; 22) Pelunasan Kredit. Keseluruhan proses penyaluran KPR Bank BTN telah memenuhi tahapan – tahapan baku mengenai penyelenggaraan administrasi KPR yang ditetapkan oleh Bank Indonesia. Pelaksanaan ini telah memenuhi tujuan dari internal control. Dengan demikian Bank BTN dapat mengurangi risiko terjadinya kerugian, penyimpangan dan penyelenggaraan aspek kehati-hatian. Selain itu, secara umum Bank BTN juga telah menerapkan sistem pengendalian manajemen perbankan. Aspek feed forward control telah dilaksanakan pada serangkaian tahapan untuk menilai kemampuan debitur sebelum proses kredit dilanjutkan. Aspek steering control telah dilaksanakan dengan memeriksa kelengkapan dokumen, keakuratan analisa dan perjanjian kredit, yang merupakan bentuk pengendalian selama proses kredit. Aspek screening control diterapkan melalui serangkaian persetujuan dan otorisasi oleh pihak berwenang dalam proses penyaluran kredit. Sementara post action control dilakukan melalui pengendalian atas kredit yang telah disalurkan dan evaluasi rutin kuartalan.


c) Bank BTN melakukan proses pengendalian untuk setiap fasilitas kredit yang sudah disalurkan. Pengendalian tersebut meliputi pengendalian atas debitur dan pengendalian dokumen KPR. Pengendalian atas debitur dilakukan dengan cara pembinaan untuk setiap debitur baru selama satu tahun yang dilakukan oleh Unit Daftar Realisasi Baru Menunggak (DRBM) dan tahun berikutnya dilakukan pengawasan oleh Collection Workout Division (CWD). Pengendalian ini dilakukan dalam dua bentuk pengawasan yaitu aktif dan pasif. Pengawasan aktif dilakukan langsung oleh pihak bank dalam memonitor debitur. Pengawasan yang dilakukan untuk debitur tergolong sangat ketat. Hal ini ditujukan untuk menghindari terjadinya kredit macet. Sementara pengawasan pasif dilakukan melalui monitoring data debitur dengan menggunakan program AS 400. Pengawasan ini sudah cukup efektif karena mampu mengintegrasi informasi debitur dari seluruh kantor cabang Bank BTN. Pengendalian dokumen dilakukan oleh bagian Loan Document (LD) dimana untuk semua dokumen yang diterima/dikeluarkan harus dibuat berita acaranya dan diperiksa kelengkapan dokumennya. Kemudian setiap dokumen disimpan dalam ruangan khusus (khasanah) yang hanya bisa diakses oleh pihak yang berwenang. Pengendalian ini cukup baik dan memiliki prosedur yang jelas. Proses penyerahan dan pemberian dokumen KPR pun dilakukan oleh pihak-pihak yang memiliki otoritas. d) Pihak yang terlibat dalam penyaluran KPR adalah : •

BM/DBM, berperan dalam monitoring, evaluasi dan memberikan arahan atas pelaksanaan pemrosesan kredit.

•

MCLU Head, berperan untuk mengkoordinasikan pencapaian target bisnis mortgage dan consumer lending melalui marketing dan proses kredit yang efektif dan efisien serta sesuai dengan ketentuan yang berlaku

•

CLM, berperan dalam aktivitas pemasaran KPR dan melakukan verifikasi legalitas proyek developer (OTS).

•

LSO/Loan Service Staff, berperan sebagai pihak yang langsung berhubungan dengan debitur kredit KPR dan bertanggung jawab atas kelengkapan data permohonan kredit debitur.

•

Loan Analyst, berperan sebagai pihak yang melakukan analisa dan memberikan rekomendasi kredit KPR.


•

Loan Admin, berperan dalam penanggung jawab pelaksanaan OTS (kelayakan tempat usaha dan penghasilan), taksasi nilai agunan, dan menunjuk rekanan Bank seperti appraiser dan Notaris.

•

Dan pihak-pihak pendukung lainnya seperti CWD/DRBM, Loan Document Staff, Teller Staff dan Transaction Process Staff.

Job description pihak yang terlibat dalam proses KPR sudah menggambarkan tugas dan tanggung jawab yang jelas. Namun pada prakteknya, CLM juga melakukan verifikasi legalitas proyek pengembang (developer). Hal ini menunjukkan CLM tidak melaksanakan span of function dengan baik dan dapat menimbulkan conflict of interest. Dimana tugas utama dari CLM seharusnya adalah mendapatkan nasabah baru, sehingga apabila tugas verifikasi ini juga dilakukan oleh CLM, maka CLM dapat meloloskan permohonan debitur yang tidak layak untuk memenuhi target penyaluran kreditnya. Tindakan ini tentu saja dapat berakibat pada peningkatan NPL apabila debitur yang tidak layak memperoleh fasilitas kredit sehingga menyebabkan kredit gagal bayar. Untuk mengatasi terjadinya NPL, Bank BTN Cabang Depok telah melakukan tindakan penyelamatan kredit berupa tidakan pembinaan dan rescheduling (berupa masa tenggang pembayaran). Tindakan ini merupakan salah satu alternatif cara penyelamatan yang disarankan oleh Bank Indonesia untuk mengatasi kredit macet. Namun jika debitur tidak kunjung melunasi hutangnya, Bank BTN langsung melakukan tindakan penyelesaian kredit bermasalah melalui jalur eksekusi dengan melelang barang agunan yakni rumah yang dijaminkan sesuai kesepakatan. Bank BTN berprinsip bahwa debitur telah menyanggupi untuk melakukan kewajibannya sesuai dengan perjanjian kredit, sehingga apabila debitur melalaikan kewajibannya maka eksekusi dapat langsung dilaksanakan. Sejauh ini penyelesaian NPL dengan jalur lelang merupakan cara yang efektif untuk Bank BTN Cabang Depok, karena permintaan rumah relatif tinggi sehingga proses pelelangan ini biasanya cepat untuk dibeli oleh pihak lain atau diambil alih oleh pengembang lain. 6

Saran

Berdasarkan hasil pengamatan atas sistem pengendalian penyaluran KPR di Bank BTN Cabang Depok, maka penulis dapat memberikan saran sebagai berikut:


1. Beberapa birokrasi yang terlalu rumit dalam SOP sebaiknya dapat diperbaiki untuk mempermudah proses penyaluran kredit tanpa mengabaikan prinsip kehati-hatian. Diantaranya sebagai berikut: a. Birokrasi pada proses wawancara calon debitur terlalu rumit. Untuk membuat proses wawancara menjadi lebih efektif dan efisien, memo wawancara yang diotorisasi oleh LS Head dan BM sebaiknya dihilangkan. Apabila calon debitur telah melengkapi 70% dari berkas permohonan kredit, seharusnya proses wawancara dapat langsung dilakukan tanpa otorisasi dari BM dan LS Head. Dengan demikian, kepastian kredit (persetujuan prinsip) dapat segera diketahui oleh debitur. b. Pelaporan permasalahan di lapangan yang ditemukan oleh bagian CLM sebaiknya dapat langsung disampaikan kepada Consumer DBM tanpa harus melalui MCLU. Dengan demikian, permasalahan di lapangan akan lebih cepat untuk dievaluasi dan diambil tindakan yang tepat. 2. Bagian CLM sebaiknya berfokus kepada tugas dan tanggung jawabnya untuk menjalankan aktivitas yang terkait dengan pemasaran untuk mencari debitur baru. Oleh karena itu kegiatan verifikasi OTS/verifikasi legalitas proyek sebaiknya dilakukan oleh Loan Admin. Dengan demikian hasil penilaian akan lebih akurat, proses analisis debitur juga lebih focus, span of function dapat berjalan dengan baik dan tidak menimbulkan conflict of interest. 3. Perlu dilakukannya peningkatan kehati-hatian pada proses inisiasi dan analisis permohonan kredit agar jumlah kredit bermasalah dapat diminimalisir. Salah satunya adalah aspek Constraint (6 C Principles) perlu ditambah dalam analisa awal calon debitur khususnya developer rumah indent sehingga dapat dilihat hambatan yang mungkin muncul dilapangan sebelum kredit tersebut disalurkan. 4. Kelalaian pihak Bank untuk melakukan konfirmasi ke debitur mengenai dokumen yang belum lengkap menyebabkan tingginya jumlah dokumen permohonan KPR yang mengendap. Apabila hal ini terus terjadi, maka Bank BTN dapat kehilangan calon debiturnya. Oleh karena itu jika pelaksanaan konfirmasi sulit untuk dilakukan secara manual, Bank sebaiknya mengoptimalisasikan penggunaan sistem informasi yang terintegrasi untuk menunjang tanggung jawab petugas bank (LSO) dalam melakukan konfirmasi ke calon debitur. Salah satu cara yang diterapkan adalah dengan mengintegrasi


profil calon debitur dalam sistem dengan kelengkapan dokumennya. Sehingga apabila calon debitur belum melengkapi dokumennya, sistem akan langsung mengkonfirmasi melalui SMS ataupun email. Dengan demikian tingkat dokumen yang mengendap dapat diminimalisir. 7

Daftar Referensi

Simons,R. (2000). Performance measurement and control systems for implementing strategy. New Jersey: Pearson Educational International Bank Indonesia (1998). Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 – Perbankan. Jakarta: Bank Indonesia Bank Indonesia (2010). Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/38/DPNP Tahun 2010 – Pedoman Penyusunan Standard Operating Procedure (SOP) Administrasi Kredit Pemilikan Rumah Dalam Rangka Sekuritisasi. Jakarta: Bank Indonesia. Bank Indonesia (1998). Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 31/KEP/DIR tanggal 12 November 1998 - Kualitas Aktiva Produktif. Jakarta: Bank Indonesia Pratiwi, Monika. Sistem Pengendalian Kredit BPR : Studi Kasus Pada PT. BPR Gamon Skripsi Sarjana, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Depok 2013. http://finance.detik.com/read/2012/10/17/084532/2064572/1016/2/ini-‐4-‐wilayah-‐dengan-‐potensi-‐ pembangunan-‐rumah-‐terbesar#bigpic

COSO Executive Summary, Internal Control-Integrated Framework Bank Indonesia (2008). Edukasi Perbankan – Ayo ke Bank: Memiliki Rumah Sendiri dengan KPR. Jakarta: DPNP dan Biro Hubungan Masyarakat. Data Kredit KPR Bank BTN Tahun 2010 Data Kredit KPR Bank BTN Tahun 2011 Data Kredit KPR Bank BTN Tahun 2012



Sistem Pengendalian Internal Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR): Studi Kasus Pada Bank BTN Cabang Depok

Recommend Documents