ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK DI MEDAN) TESIS

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK DI MEDAN)

TESIS

Oleh DAME SILITONGA 087011030/MKn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2010

Universitas Sumatera Utara

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK DI MEDAN

TESIS Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh DAME SILITONGA 087011030/MKn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2010


Judul Tesis

Nama Mahasiswa Nomor Pokok Program Studi

: ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK DI MEDAN : Dame Silitonga : 087011030 : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN) Ketua

(Notaris Syahril Sofyan, SH.,MKn) (Dr. T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum) Anggota Anggota

Ketua Program Studi

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN)

Direktur

(Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum)

Tanggal lulus : 23 Agustus 2010


Telah diuji pada Tanggal : 23 Agustus 2010

PANITIA PENGUJI TESIS Ketua

: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN

Anggota

: Notaris Syahril Sofyan, SH., MKn Dr. Keizerina Devi A. SH., CN., M.Hum Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., MHum Hj. Chairani Bustami, SH., SpN., M.Kn


ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK DI MEDAN) Dame Silitonga1 Muhammad Yamin2 Syahril Sofyan3 T. Keizerina Devi Azwar4 ABSTRAK Bank memiliki fungsi utama sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, dengan fungsi perbankan yang demikian maka kehadiran bank di dalam masyarakat sebagai badan usaha memiliki arti yuridis dan peran yang sangat strategis. Perjanjian kredit dilakukan antara nasabah peminjam dana sebagai debitur dan bank sebagai kreditur, dengan dasar kepercayaan dari kreditur bahwa debitur akan mengembalikan prestasi pada satu waktu tertentu. Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis empiris, yaitu dengan mengumpulkan data-data dan bahan-bahan hukum primer dan sekunder serta melakukan studi lapangan dengan wawancara, serta teknik analisis datanya dilakukan secara kualitatif, dan penarikan kesimpulannya dilakukan dengan menggunakan logika berfikir induktif dan deduktif. Debitur dalam hal menghindari wanprestasi dalam pembayaran angsuran kredit pemilikan rumah adalah dengan mengalihkan hak dan oper kreditnya kepada debitur yang baru. Menurut ketentuan bank pengalihan hak dan oper kredit seharusnya dilakukan dengan cara alih debitur yaitu memproses ulang kembali sisa pinjaman kredit pada bank. Tetapi di lapangan banyak terjadi pengalihan hak kredit tanpa sepengetahuan bank, yang menimbulkan banyak masalah baru. Pihak ketiga yang meneruskan cicilan dan pada saat cicilan lunas, pihak ketiga ingin mengambil sertifikat, bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama sementara pihak pertama entah di mana keberadaannya. Perjanjian jual beli hanya berdasarkan kwitansi saja membuat kepastian hukum pada pihak ketiga sangatlah lemah. Tetapi ada juga pengalihan hak dan oper kredit yang dilakukan dihadapan notaris, yang dalam hal ini akta yang dibuat adalah akta pernyataan, akta novasi, akta 1 2

Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara. Dosen Pembimbing Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera

Utara. 3

Dosen Pembimbing Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera

4

Dosen Pembimbing Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera

Utara. Utara.


perjanjian jual beli dan juga akta kuasa mengambil sertifikat, sehingga apabila cicilan kredit telah lunas pihak ketiga dapat mengambil sertifikat tersebut ke bank. Pengalihan hak dan oper kredit yang dilakukan debitur secara diam-diam, bank tetap terlindungi dengan adanya Hak Tanggungan yang digunakan sebagai jaminan dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah. Tetapi bank dalam pengalihan hak dan oper kredit mengharapkan agar debitur melakukan proses alih debitur dengan sepengetahuan bank agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari dan tidak merugikan banyak pihak.

Kata Kunci: Alih Debitur, Kepastian Hukum, Wanprestasi.


THE TAKE OVER OF RIGHT AND CREDIT OVER AT HOUSE PROSSESSING CREDIT (A STUDY AT PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK IN MEDAN) Dame Silitonga5 Muhammad Yamin6 Syahril Sofyan7 T. Keizerina Devi Azwar8 ABSTRACT Bank represent one of functioning financial institution muster fund of society and channeling it return at society in the form of credit. Credit agreement conducted by between client lender of fund as bank and debitor as creditor, under color of trust of creditor that debitor will return achievement at one certain time One of the way of which is conducted by debitor in the case of credit ownership of house to avoid wanprestasi in deferred payment by transferring its credit rights to new debitor. According to rule of bank is transfer of credit ought to be done by displacing debitor that is reprocessing again the rest of credit loan at the bank. But in field happened many transfer of credit rights without the knowledge bank, generating many new problem. Third party going on installment and at the time of keel installment, third party wish to take certificate, bank only will deal with first party whereas first party don't know where its existence. Purchasing and selling agreement only pursuant to just receipt make rule of law on the side of third very weak But there is also the transfer of conducted credit rights in front of notary, which in purchasing and selling agreement mentioned also have the power to take certificate, so that if third party keel installment have can take the certificate to bank Bank in transfer of conducted by credit rights is client on the quiet protected with existence of used as Rights Responsibility is guarantee in Agreement Credit Ownership of House. But bank in transfer of credit rights expect society to persist process displace debitor remain to through bank in order not to happened wanted things later on day and harmless many party

Keywords: Transfer of Rights, Rule of Law, Wanprestasi. 5

The Student of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University. The Consultant of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University. 7 The Consultant of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University. 8 The Consultant of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University. 6


KATA PENGANTAR

Puji dan syukur bagi Tuhan Yesus Kristus karena berkat anugrah dan kasih karuniaNya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini, yang berjudul "Analisis Pengalihan Hak dan Oper Kredit pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan." Pada kesempatan ini dengan tulus ikhlas penulis sampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada yang amat terpelajar: 1. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Komisi Pembimbing. 2. Bapak Syahril Sofyan, SH., MKn., selaku Anggota Komisi Pembimbing. 3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., selaku Anggota Komisi Pembimbing. Yang telah banyak memberikan bimbingan, arahan dalam memperluas wawasan penulis dari awal penyusunan proposal sampai penyelesaian penulisan tesis ini. Demikian juga penulis sampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada yang amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., MHum., dan Ibu Chairani Bustami, SH., SpN, MKn selaku dosen penguji yang telah berkenan memberikan

bimbingan,

arahan

serta

masukan

maupun

saran

terhadap

penyempurnaan penulisan tesis ini. Selanjutnya penulis juga mengucapkan terima kasih kepada yang terhormat: 1.

Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H., MSc (CTM)., SpA(K)., selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan bagi penulis untuk menyelesaikan pendidikan Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.

2.

Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan bagi penulis untuk menyelesaikan pendidikan Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.


3.

Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas segala pelayanan, pengarahan dan dorongan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

4.

Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar., SH., CN., M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas segala pelayanan, pengarahan dan dorongan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

5.

Para Guru Besar, Staf Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan pengetahuan sehingga penulis dapat menyelesaikan studi ini.

6.

Para Staf Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan bantuan dengan sepenuh hati terutama dibidang administrasi.

7.

Bapak Hadi, SE. dan Bapak Ruslan, SE., selaku staf Legal Officer pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, yang telah banyak memberi bantuan dan data-data yang diperlukan dalam penyelesaian penulisan tesis ini.

8.

Bapak Gongga Marpaung, SH., selaku Notaris/PPAT daerah kerja Kota Medan dan Bapak Andi Isnain, SH, selaku Notaris/PPAT daerah kerja Kabupaten Deli Serdang, selaku responden yang telah banyak memberikan bantuan dan informasi yang diperlukan dalam penulisan tesis ini.

9.

Rekan-rekan mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara khususnya angkatan 2008, yang telah memberikan dukungan, partisipasi dan semangat dalam penulisan tesis ini.


Teristimewa ucapan terima kasih penulis sampaikan kepada kedua orang tua penulis ayahanda tercinta Mangasa Silitonga, dan ibunda Kesmin Boru Simanjuntak serta kakanda tersayang Maria Magdalena Silitonga dan adik-adiku tersayang Pinta Parulian Silitonga, SE, Bernard Mangotang Silitonga dan Marudut Swandi Hasitongan Silitonga atas semua doa, perhatian, limpahan kasih sayang dan dukungan baik moril maupun materil sepenuhnya yang tak akan terlupakan sampai akhir hayat penulis untuk keberhasilan studi penulis. Akhirnya penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan penulisan tesis ini. Tuhan Yesus memberkati kita semua. Amin.

Medan, Agustus 2010 Penulis,

Dame Silitonga


RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

Nama

:

Dame Silitonga

NIM

:

087011030

Tempat/Tgl. Lahir

:

Sipahutar, 15 Maret 1978

Pekerjaan

:

Pegawai Swasta

Alamat Rumah

:

Jl. Jamin Ginting Gang Rukun No. 3 Kel. Merdeka, Kec. Medan Baru, Kota Medan

Program Studi

:

Magister Kenotariatan

Instansi Studi

:

PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Medan

Alamat Instansi

:

Jl. Gatot Subroto

II. PENDIDIKAN FORMAL 1. SD

:

Negeri 1 Sipahutar Tahun 1990

2. SMP

:

Negeri 1 Sipahutar Tahun 1993

3. SMA

:

Negeri 1 Balige Tahun 1996

4. S1 (Sarjana)

:

Universitas Darma Agung (UDA) Medan Tahun 2007

5. S2 (Pascasarjana)

:

Universitas Sumatera Utara (USU) Medan Tahun 2010


DAFTAR ISI

Halaman ABSTRAK ............................................................................................ ............

i

ABSTRACT.......................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR ......................................................................................

iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP.........................................................................

vii

DAFTAR ISI .....................................................................................................

viii

BAB I

PENDAHULUAN .................................................................. ............

1

A. Latar Belakang .................................................................. ............

1

B. Perumusan Masalah .......................................................................

10

C. Tujuan Penelitian ...........................................................................

11

D. Manfaat Penelitian.............................................................. ............

12

E. Keaslian Penelitian .........................................................................

12

F. Kerangka Teori dan Landasan Konsepsional .................... ............

13

1. Kerangka Teori ............................................................................

13

2. Landasan Konsepsional ...............................................................

28

G. Metode Penelitian ...........................................................................

31

1. Spesifikasi Penelitian....................................................................

31

2. Lokasi Penelitian, Populasi dan Sampel......................................

32

3. Teknik Pengumpulan Data...........................................................

34

4. Analisis Data...............................................................................

35


BAB II PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK ………………………….

37

A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah…………………………….. 37

B.

C.

1. Pengertian Kredit…………………………………………...

37

2. Jenis-Jenis Kredit……………………………………………

38

3. Tujuan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah ………………...

41

4. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian……………………………

44

5. Asas-Asas Hukum Perjanjian………………..……………..

48

6. Prosedur Permohonan Kredit Pemilikan Rumah…………...

50

Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah.... 1. Pengertian Pengalihan Hak dan Oper Kredit ...................….

58

2. Tujuan Pengalihan Hak dan Oper Kredit ...………………..

59

3. Faktor-Faktor terjadi Pengalihan Hak dan Oper Kredit .….

61

Prosedur Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pemilikan Rumah

62

BAB III HAK DAN KEWAJIBAN KREDITUR DAN DEBITUR LAMA, DEBITUR BARU DALAM PERJANJIAN PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA RUMAH YANG DIBELI DENGAN MENGGUNAKAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH .................................................................... 70 A. Hak dan Kewajiban Kreditur ....................................................

B.

70

1. Hak Kreditur …………………………………………..……

70

2. Kewajiban Kreditur …………..…………………………….

71

Hak dan Kewajiban Debitur..…………………………………….

72


C.

1. Hak Debitur.....………………………………………………

74

2. Kewajiban Debitur..………………………………………….

74

Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur Pada Pihak Lain......................................................................................

75

1. Pengalihan Hak dan Oper Kredit Menurut Ketentuan PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak ...................

76

2. Pengalihan Hak dan Oper Kredit yang Dibuat Dihadapan Notaris.................................................................................... D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada Pihak Lain Tanpa Sepengetahuan Kreditur.................................

82

85

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR JIKA DEBITUR BARU WANPRESTASI......................................

91

A. Perlindungan Hukum terhadap Kreditur Jika Debitur Baru Wanprestasi……………………………......................................

91

B.

Pengertian Hak Tanggungan……………………………………

93

1. Asas-Asas Hak Tanggungan..………..………..………..……

97

2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan.…………….…………. 102 3. Hak Tanggungan tidak dapat Dibagi-Bagi …..……………. C.

104

Peralihan Hak Tanggungan.…………………………………….. 106

D. Hambatan yang Dihadapi Debitur……………………………… 111

E.

1.

Terjadinya Wanprestasi pada Debitur Baru ………………

111

2.

Kerugian-Kerugian yang Diderita oleh Debitur ........……..

116

Perlindungan Hukum bagi Pihak Ketiga yang Beriktikad Baik... 120


BAB V KESIMPULAN DAN SARAN.......................................................... 130 A. Kesimpulan.............…….………….………….……………….

130

B. Saran......………….………….………….………….…………… 132 DAFTAR PUSTAKA.........................................................................................

134


ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK DI MEDAN) TESIS

Recommend Documents