1
Op koers in roerige tijden 3
2
Ondernemingsplan 2014 - 2017
4
1
Op koers in roerige tijden 3
2
2
4
Voorwoord U heeft ons nieuwe ondernemingsplan ‘Op koers in roerige
We kiezen voor een koers die past bij de maatschappe-
tijden’ in handen. Hierin vindt u een vooruitblik op de
lijke vraagstukken van nu en de komende jaren. We werken
komende jaren en ons nieuwe perspectief op werken aan
met veel energie en vol vertrouwen verder aan onze taak-
wonen. Onze ambitie staat nog steeds overeind. We willen
stellingen. Daarnaast zijn we verheugd te kunnen concluderen
ons maatschappelijk ondernemerschap adequaat invullen
dat
en een wezenlijke bijdrage leveren aan de volkshuisvesting.
taken kan blijven uitvoeren en kan blijven investeren.
lekstedewonen
vanuit de huidige uitgangspunten zijn
Hoe we dat de komende jaren willen invullen? Dat leest u op de volgende pagina’s.
Ik wens u veel leesplezier.
Dit plan is opgesteld in 2014 en houdt nog geen rekening
Vianen, januari 2015
met de effecten van de novelle voor de nieuwe Woningwet. Dit betekent dat we mogelijk gedurende de looptijd van dit ondernemingsplan nog aanpassingen doorvoeren die het gevolg zijn van nieuwe wetgeving, nadat de regering en het
E. de Groot
parlement de Woningwet definitief hebben vastgesteld.
Directeur-bestuurder lekstedewonen
3
Verbindingen leggen tussen vraag en aanbod 4
lekstedewonen:
op koers in roerige tijden
De afgelopen jaren is wonen in een geheel ander per-
Onze Missie
Kernwaarden
spectief komen te staan. Een langdurige economische
lekstedewonen
is verantwoordelijk voor de zelfstandige
Ons werk doen we vanuit drie kernwaarden. Deze geven
crisis, ingrijpende overheidsmaatregelen, het stagneren
en bedrijfsmatige zorg voor goed en betaalbaar wonen.
richting aan hoe we uitdagingen willen oppakken: solidair,
van woningverkopen en een nieuw financieel perspectief
Wij werken aan gevarieerde woonmilieus, aan vitale
verbindend en ondernemend.
voor de volkshuisvestingssector leveren de nodige maat-
wijken en buurten primair in de gemeente Vianen en in de
schappelijke spanningen op. Met al deze ontwikkelingen
regio. Wij richten ons op een door de klant gewenste woon-
Solidair
hebben wij rekening gehouden in ons nieuwe onder-
carrière met respect voor de verschillende woon- en leef-
lekstedewonen is solidair met klanten met een smalle beurs
nemingsplan voor de jaren 2014-2017. De samenvatting
stijlen.
en kwetsbare groepen. Wij bieden hen goede en betaalbare
van dit plan heeft u nu in handen.
huisvesting. Voor zover regelgeving dat toelaat, willen wij
Onze Visie Wij
willen
ons
maatschappelijk
ondernemerschap
lekstedewonen
ook middeninkomens kwalitatief goed laten wonen. staat voor kwalitatief goede en betaalbare
adequaat invullen en een wezenlijke bijdrage leveren aan
woningen voor mensen die geen vrijemarktprijs voor een
Verbindend
de volkshuisvesting. Daarbij blijft onze primaire focus
huurwoning (of betaalbare koopwoning) kunnen betalen
lekstedewonen
gericht op het huisvesten van mensen met een smalle
en daarnaast voor hen voor wie de huisvesting extra zorg
van woningen, maar ook tussen klanten, belanghouders en
beurs, die aangewezen zijn op sociale huurwoningen
vraagt. Dit alles in gevarieerde en vitale buurten.
de organisatie. Om onze doelstellingen te realiseren, sluiten
(onze primaire doelgroep).
legt verbindingen tussen vraag en aanbod
we waar mogelijk coalities met samenwerkingspartners.
5
Ondernemend lekstedewonen
benut kansen die noodzakelijk zijn om
onze missie en visie te verwezenlijken. We spelen creatief in
hetzelfde. Met een kleine werkorganisatie blijven we flexibel
worden de vermogens van woningcorporaties afgeroomd
inspelen op de behoeften vanuit de markt. We gaan door
via de verhuurdersheffing - die we al betalen.
met vernieuwingen en uitbreidingen.
op nieuwe ontwikkelingen. Zo doen we nieuwe inzichten,
Van veel voorgenomen beperkingen en nieuwe regelgeving
kennis en vaardigheden op en bieden we bedreigingen het
Daarbij houden we behalve met economisch roerige tijden,
is onduidelijk wanneer die tot nieuwe wetgeving leiden.
hoofd. Daarbij nemen we verantwoorde, bewuste en afge-
ook rekening met ingrijpende beslissingen vanuit Den Haag
Daarom hebben we hiermee nog geen rekening gehouden
wogen risico’s, zonder dat de uitvoering van onze maat-
en Europa. Onze speelruimte is hierdoor flink beperkt.
in dit ondernemingsplan. Als de nieuwe wetgeving wordt
schappelijke taak en financiële continuïteit in gevaar komt.
ingevoerd, naar verwachting in 2015, passen we ons onder-
Rentmeesterschap is een zeer belangrijke drijfveer voor ons
De novelle voor de nieuwe Woningwet
doen en laten, ook al is het niet als kernwaarde van onze
Op 11 december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem
onderneming gedefinieerd. Wij voelen ons verantwoordelijk
in met de novelle voor de nieuwe Woningwet van minister
De demografische, politieke en economische ontwikke-
voor onze woningen en beheren deze naar beste kunnen.
Blok. Dit wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Als deze
lingen waarmee we in ons ondernemingsplan wel rekening
Vanuit dit rentmeesterschap gaan we deze beleidsperiode
ook instemt, leidt dit tot een aanpassing van de Woningwet.
houden, zijn de volgende:
flink investeren in nieuwbouw en energiebesparende maat-
Volgens de novelle moeten corporaties zich concentreren op
regelen. Daarbij nemen we de zorgplicht voor het milieu en
hun corebusiness: huisvesting bieden aan de primaire doel-
• Bevolkingskrimp
het welbevinden van toekomstige generaties serieus.
groep. Voor middeninkomens moet er meer marktwerking
De Nederlandse bevolking krimpt binnen nu en enkele
komen. Naar het oordeel van de regering moet dit worden
decennia in omvang. Het aantal 65-plussers neemt gedu-
Werken in een sterk veranderend speelveld
ingevuld door andere partijen dan woningcorporaties, zo-
rende een aantal jaren toe. De trend van gezinsverdunning
In ons nieuwe ondernemingsplan zetten we onze koers uit
als beleggers en pensioenfondsen. Dit heeft een flinke
zet door en de druk op huurprijzen en woonlasten stijgt.
voor de jaren tot en met 2017. Onze missie en visie blijven
inkrimping van de corporatiesector als gevolg. Verder
Dat betekent ook een lastenverzwaring voor onze huurders.
6
nemingsplan indien nodig tussentijds aan.
• Aanscherping regels
• Economische crisis
• Toename werkdruk
Behalve met de novelle, hebben corporaties ook te maken
Zowel burgers als gemeenten en andere organisaties
Meer en nieuwe regelgeving zorgt voor een toename van
met de aanscherping van regels op het gebied van onder
worden geconfronteerd met (soms stevige) bezuinigingen
onze werkdruk. Ook het toenemen van de fiscale complexi-
andere governance, huurwetgeving en toewijzingsregels.
en een nieuwe ordening. Hierbij krijgen gemeenten budget-
teit en het mondiger worden van onze klanten dragen hier-
ten en bevoegdheden overgedragen van de rijksoverheid.
aan bij.
• Participatiesamenleving De overheid legt steeds meer verantwoordelijkheden bij
• Mineurstemming collega-corporaties in de regio
de burger zelf. De bakens worden verzet naar een zoge-
Een aantal collega-corporaties in de regio verkeert in
naamde participatiesamenleving. Dit inspireert ons en zal
mineurstemming door de economische crisis en de ver-
leiden tot nieuwe keuzes voor hedendaagse vraagstukken.
huurdersheffing. Veel investeringen zijn of worden stopgezet of opgeschort.
• Beschadigd imago corporatiesector Een aantal schandalen in de corporatiesector heeft de
• Focus van gemeenten
publieke opinie geen goed gedaan. De politiek heeft hierop
De focus van de gemeente Vianen voor de periode tot 2025
gereageerd met een parlementaire enquête. Het eind-
ligt voornamelijk op het wonen. Ook bij andere gemeenten
rapport hiervan is op 30 oktober 2014 gepubliceerd.
staat wonen met stip op nummer 1. Vooral regionaal
Centrale vraag van de enquête was hoe de legitimiteit van
verwachten we een flinke toename van de vraag naar
corporaties landelijk en lokaal beter kan worden geborgd.
huurwoningen.
7
8
Twaalf pijlers waarop we onze ambities richten In de komende beleidsperiode willen we de hoofdlijnen van
3. Voor zover de regelgeving dat toelaat, bedienen we ook
8. We sturen sterker op vermogensinzet en het verankeren
de koers uit de afgelopen jaren zo veel mogelijk continueren.
huishoudens met een middeninkomen (tussen € 34.678
van onze financiële continuïteit op korte en lange
Daarbij hanteren we de volgende twaalf pijlers:
en € 43.000 per jaar*).
termijn.
1. We werken primair in de gemeente Vianen, maar investeren ook in de volkshuisvesting in de gemeenten
4. We blijven bijzondere aandacht geven aan starters en
9. We maken kaders voor onze nieuwbouwplannen.
senioren.
Houten (in samenspraak met collega-corporatie Viveste) en Bunnik (hier zijn we sinds najaar 2013 de enige investerende woningcorporatie).
2. We handhaven onze volkshuisvestelijke taak. Hierbij richten we ons op betaalbaarheid en beschikbaarheid
5. We betrekken onze klanten nog meer bij ons beleid en het beheer van onze woningen.
6. We willen ons woningbezit verjongen en minder eenzijdig maken.
van woningen voor de primaire doelgroep.
10. We hebben aandacht voor duurzaamheid in de meest brede zin van het woord.
11. We benutten grondposities, of we bouwen deze af als blijkt dat er voor de betreffende locatie geen bouwperspectief is.
7. We versterken de kwaliteit van onze dienstverlening. 12. We staan een doeltreffende en pragmatische bedrijfsvoering voor.
* Voor alle inkomens- en huurgrenzen in deze tekst geldt: prijspeil 2014.
9
Onze beleidsvoornemens Nu we ons speelveld, onze pijlers en de ontwikkelingen hebben geschetst, volgen onze beleidsvoornemens tot en met 2017. Om deze te structureren, richten we ons op drie focusvelden:
10
1
beschikbaarheid en klantrelaties
2
verantwoord investeren
3
efficiënt en effectief organiseren
11
Focusveld 1: beschikbaarheid en klantrelaties Onze opgaven:
Middeninkomens
a. adequaat inspelen op de dynamiek van de woningmarkt b. aandacht voor klantgroepen c. aandacht voor bijzondere groepen d. klanten betrekken bij ons beleid en het beheer
Ook huishoudens met middeninkomens kunnen steeds
aan de hand van de uitkomsten van het woningmarkt-
moeilijker in de vrije sector in hun huisvesting voorzien. Een
onderzoek in Vianen uit 2013 en een analyse van woning-
woning kopen wordt door aangescherpte inkomensnormen
toewijzingskengetallen.
• We brengen de vraagkant scherp in kaart. Dit doen we
en beperking van fiscale faciliteiten steeds moeilijker. Hierdoor zoeken steeds meer middeninkomens naar een huur-
• We laten huishoudens die meer kunnen betalen dat ook doen.
woning. Daarom is meer dynamiek brengen in de woning-
Opgave 1a: adequaat inspelen op de dynamiek van de woningmarkt
markt van Vianen en de regio één van onze speerpunten.
• In goed overleg met de gemeentebesturen verscherpen
Probleem daarbij is dat mensen door de economische crisis
we de labeling voor woningtypen: bepaalde woning-
Er blijft veel vraag naar goede en betaalbare, maar ook naar
minder geneigd zijn tot verhuizen. Naast een toenemende
typen bestemmen we voor specifieke huishoudenstypen.
wat duurdere huurwoningen. Met nieuwbouw streven we
vraag, hebben we dus te maken met een dalend aanbod.
Dit gebeurt volgens het zogeheten Lokaal Maatwerk. Op
naar minder eenzijdigheid in en verjonging van ons woningbestand.
deze manier vergroten we de slaagkansen voor sommige Vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen
groepen woningzoekenden.
Een betere en optimale afstemming van vraag en aanbod In Vianen is het aantal woningzoekenden de afgelopen jaren
willen we als volgt bereiken:
opgelopen tot circa 4.500 en in de regio Utrecht zijn er ruim 220.000 woningzoekenden. Door de economische situatie loopt dat aantal naar verwachting nog verder op.
12
• Zo nodig zetten we loting specifiek in voor jongeren en starters. Dit doen we als we er zicht op hebben dat daar-
• We verdelen onze aandacht voor de verschillende huishoudens en doelgroepen evenwichtig.
door hun slaagkansen flink verbeteren.
Beschikbaarheid garanderen
inwoners uit de dorpen blijvend voorrang te verlenen op het
toekomstperspectief (omdat het bijvoorbeeld (woon)
Onze primaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een
vrijkomend aanbod in deze dorpen.
technisch verouderd is) na een bouwkundige aanpak en
jaarinkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014). Ook kiezen we er
verbetering voor een nieuwe doelgroep.
doelbewust voor om huishoudens uit de middeninkomens-
In de buurt Vijfheerenlanden is sinds 2009 grootonderhoud
groepen (met een jaarinkomen van € 34.678 tot € 43.000;
uitgevoerd aan negen appartementengebouwen met ruim
prijspeil 2014) te bedienen, zolang wet- en regelgeving dit
500 woningen. Bij de toewijzing aan nieuwe huurders willen
en duurdere huurwoningen over te brengen naar het
toelaten.
we, in overleg met de gemeente Vianen, bij 50 procent van
niet-DAEB-segment*.
De samenstelling van huishoudens is divers. Daarom willen
de appartementen gebruikmaken van Lokaal Maatwerk.
we verschillende woningtypen aanbieden. Ook willen we in
Nieuwe huurders zullen gemotiveerd moeten aangeven
Vianen minimaal 60 procent van de vrijgekomen woningen
waarom zij in deze buurt willen wonen en welke bijdrage ze
verhuren aan woningzoekenden uit Vianen.
willen leveren aan de leefbaarheid.
Door de nieuwe Huisvestingswet, die op 1 januari 2015 van
Op basis van de ons bekende inkomensgegevens hanteren
* DAEB staat voor: diensten van algemeen economisch belang. Deze
kracht is geworden, kunnen we nog specifieker toewijzen.
we in de gemeente Vianen een kernvoorraad van 2.100
term is ontstaan vanuit Europese regelgeving rondom het vermeend
We gaan ervan uit dat gemeentebesturen de maximale
woningen. Dit is het aantal goedkope woningen dat nood-
verstrekken van oneigenlijke staatssteun en/of concurrentievoor-
ruimte voor lokale toewijzing benutten.
zakelijk is om onze primaire doelgroep (in Vianen gaat het
deel. Alle sociale huurwoningen behoren tot het DAEB-segment. Alle
Voor de dorpen Everdingen, Hagestein en Zijderveld
om afgerond 1.800 huishoudens) adequaat te bedienen. De
woningen met een huur boven € 699,48 (prijspeil 2014) vallen in het
(gemeente Vianen) willen we Lokaal Maatwerk binnen de
buffer van 300 woningen is nodig omdat niet alle woningen in
niet-DAEB-segment.
huisvestingsverordening blijven inzetten. Doelstelling is
de kernvoorraad door de primaire doelgroep worden bewoond.
• We herbestemmen bestaand vastgoed met minder
• We creëren aanbod voor middeninkomens door grotere
13
De andere woningen in Vianen kunnen dus een andere bestemming krijgen. Zo gaan we huurwoningen aanbieden voor de middeninkomens. In ons Strategisch Voorraadbeleid geven we aan om welke woningen het gaat. Ook geven we daarin aan welke circa 200 bestaande woningen voor verkoop in aanmerking komen. In de gemeente Houten en Leerdam hebben we contracten afgesloten met de lokale collega-corporaties voor het beheer van onze woningen. Hier volgen we hun toewijzingsbeleid. Wel waken we ervoor dat de Europese toewijzingsnormen niet worden overschreden. Omdat we pas sinds eind 2013 in de gemeente Bunnik actief zijn, moeten we ons nog een beeld vormen van de concrete vraag. Voorlopig sluiten we aan bij de gegevens van de gemeente Bunnik en andere beschikbare onderzoeksresultaten.
14
Opgave 1b: aandacht voor klantgroepen
• Senioren
Leefbaarheid
In deze beleidsperiode gaat onze specifieke aandacht uit
Door de toenemende vergrijzing blijft er zowel in Vianen als
Onze verantwoordelijkheid voor onze klanten houdt niet op
in Bunnik behoefte aan seniorenwoningen. Daar willen wij op
bij de woning. Wij zorgen ook dat wijken en buurten vitaal
inspringen met 64 nieuwe woningen waar senioren geheel
blijven door ons in te zetten voor de leefbaarheid en door
zelfstandig kunnen wonen: 52 in Vianen en 12 in Bunnik.
klanten met financiële of sociale problemen zoals buren-
naar de volgende klantgroepen:
• Primaire doelgroep Een deel van de primaire doelgroep is aangewezen
Bij het toewijzen van deze woningen proberen we huurders
op huurtoeslag. Het gaat hierbij om eenpersoonshuis-
uit eengezinswoningen zo veel mogelijk voorrang te ver-
houdens met een jaarinkomen tot € 21.600 en meer-
lenen. Dit om een maximale doorstroom in de woning-
persoonshuishoudens met een inkomen tot € 29.400 (prijs-
markt te realiseren.
overlast of vervuiling met raad en daad bij te staan. Daarbij werken we vaak samen met hulpinstanties. Per jaar stellen we € 200.000 beschikbaar voor de leefbaar-
peil 2014). Voor hen garanderen wij betaalbare huren door
Ook in de herstructureringsgebieden in de wijk Hoge-
heid van onze complexen in Vianen. Dit besteden we onder
ervoor te zorgen dat er voldoende woningen met een huur-
land in Vianen willen wij voldoende geschikte senioren-
andere aan de inzet van huismeesters, extra schoonmaakwerk-
prijs tot € 595 per maand (prijspeil 2014) aanwezig zijn.
woningen aanbieden. Alle nieuwe seniorenwoningen
zaamheden, groenonderhoud, het aanpakken van achter-
bouwen we levensloopbestendig.
paden en het kappen van overlastgevende bomen in tuinen
• Starters/kleine huishoudens van jongeren In ons werkgebied is een blijvend tekort aan geschikte
van onze huurders. Ook zetten we woonconsulenten in bij
• Huishoudens met een middeninkomen
grote overlastzaken en leefbaarheidsproblemen.
woningen voor starters op de woningmarkt. Ook in de
In de gemeente Vianen willen we 40 nieuwe huur- en
toekomst zal er door een verdergaande gezinsverdunning
koopwoningen bouwen voor huishoudens met een jaar-
Daarnaast hebben we een leeffonds met een jaarlijks
voldoende vraag bestaan naar goede betaalbare kleinere
inkomen tussen € 34.678 en € 43.000 (prijspeil 2014). Maar
budget van € 15.000. Hiermee ondersteunen we eenmalig
woningen. Daarom willen we in de gemeente Vianen 31
wel onder de voorwaarde dat we de financiering ervan op
initiatieven van groepen bewoners, die de leefbaarheid
woningen voor starters aan onze voorraad toevoegen.
de kapitaalmarkt kunnen verkrijgen.
verbeteren.
15
Opgave 1c: aandacht voor bijzondere groepen
zal ontstaan om daarop tijdig te kunnen inspelen. Doelstel-
zoeken hoe groot de vraag is naar woningen met een zorg-
De bijzondere groepen waar wij ons voor inzetten bestaan
ling is te komen tot een sturingselement aan de hand waar-
pakket. In de herstructureringsbuurt Wilhelminastraat e.o.
uit klanten voor wie het niet vanzelfsprekend is om geheel
van we de vraag nauwkeuriger kunnen bepalen. De vrijge-
bouwen we 12 appartementen voor senioren.
zelfstandig te wonen. Voor hen bieden wij wonen met zorg.
komen grote(re) eengezinswoningen die beschikbaar komen
Bij de herstructurering van de Stammershoefstraat (hoog-
Ons uitgangspunt daarbij is dat mensen zo lang mogelijk,
door verhuiswensen van senioren te vervullen, benutten we
bouw) kunnen we een onderbouwde keuze maken voor een
soms onder begeleiding, zelfstandig kunnen blijven wonen.
voor jonge gezinnen.
aantal seniorenappartementen, zo mogelijk aangepast met zwaardere zorgvoorzieningen. We gaan dit verder onderzoe-
Vergrijzing in Vianen
Overige nieuwe seniorenwoningen
ken. Het aanbod in de nieuwbouw in dit complex stemmen
In Vianen is de vergrijzing groter dan elders in de regio. De
In het dorp Zijderveld zijn we in 2014 gestart met de
we hierop af.
verwachting is dat veel senioren met een lager inkomen een
bouw van appartementen die uitermate geschikt zijn voor
latente vraag hebben naar betaalbare huurwoningen. In de
senioren en zorgbehoevenden. De dorpen Everdingen
Bijzondere doelgroepen en producten
meeste wijken en kernen hebben we voldoende aanbod.
en Hagestein hebben zeer beperkte voorzieningen. Aan
In dit ondernemingsplan onderscheiden we de volgende bij-
Alleen niet in de wijk Monnikenhof in Vianen. Daar neemt
de hand van onderzoek moeten we vaststellen aan welke
zondere doelgroepen en producten:
ook de vergrijzing sneller toe dan in de andere wijken. In
woonvoorzieningen behoefte bestaat. In samenwerking
2013 hebben we nieuwbouwcomplex De Plataan in de buurt
met de gemeente Vianen willen we tijdig in die behoeften
Helsdingen opgeleverd. Dit vormt een eerste bijdrage aan
voorzien. In deze beleidsperiode maken we voor Ever-
• Senioren op zoek naar levensloopbestendige of aanpasbare huurwoningen
het voorzien in deze behoefte.
dingen en Hagestein twee plannen voor de nieuw-
Door zo lang mogelijk thuis te wonen, kunnen senioren
bouw van circa 30 woningen voor bijzondere groepen.
in een voor hen vertrouwde omgeving oud worden; hun
We onderzoeken hoe de demografie zich in Monnikenhof
Daarnaast zijn in de wijk Hogeland te weinig geschikte en
sociale netwerk wordt niet aangetast vanwege een nood-
verder ontwikkelt en in hoeverre er meer toekomstige vraag
aangepaste seniorenwoningen. We zullen ook hier onder-
zakelijke verhuizing.
16
• Senioren met een indicatie voor een zorggeschikte woning
• Mensen met lichamelijke of geestelijke beperkingen
• Studenten University College Utrecht
We willen het scheiden van wonen en zorg in goed overleg
Wij willen ons inzetten voor mensen met lichamelijke of
University College in Utrecht wordt volledig gecontinu-
met zorgpartijen faciliteren, op voorwaarde dat we voor de
geestelijke beperkingen die onder begeleiding zelfstandig
eerd. We onderzoeken in hoeverre we in een leegstaand
betreffende woningen een passend rendement behalen.
willen wonen. In het buitengebied van de gemeente Vianen
gebouw gehandicapte studenten kunnen huisvesten.
We laten zorgleveranciers hun diensten voor deze wonin-
willen we het Zorglandgoed Bloemendaal realiseren om
gen aanbieden, maar waken ervoor dat het geen koppel-
deze mensen een (t)huis te bieden.
De huisvesting van studenten op het terrein van het
• Uitstroom uit instellingen Binnen het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht
verkoop van zorgdiensten betreft. Met zowel zorgpartijen als de lokale overheden zullen we afspraken maken over
• Hospice
(RWU) hebben we afspraken gemaakt over de opvang van
het faciliteren van de zorg en over de samenwerking. Oog-
Voor terminale patiënten is in Vianen een hospice gesticht.
dak- en thuislozen, slachtoffers van huiselijk geweld, ex-
merk is de klant in een veilige en beschermde omgeving te
Wij bieden hiervoor tijdelijke huisvesting in gebouw De
verslaafden en ex-gedetineerden. Na de opvang in veelal
laten wonen met zorgondersteunende pakketten.
Plataan, zodat de stichting met haar werkzaamheden in
gespecialiseerde opvanghuizen in de gemeente Utrecht,
In het complex Hof van Batenstein is in 2013 gestart met een
2014 kon starten. Ondertussen werken we aan definitieve
stromen deze mensen weer uit en maken ze aanspraak op
experiment om maximaal 24 zorgappartementen in de re-
huisvesting in de polder Bloemendaal, met twee gasten-
reguliere woonruimte.
guliere verhuur te brengen en uit de intramurale bekostiging
plaatsen. Het hospice wordt gerealiseerd op het Zorgland-
In 2013 maakten we afspraken over de uitstroom in aantal-
te halen. In 2015 evalueren we dit experiment en kijken met
goed Bloemendaal en in combinatie met de huisvesting
len naar rato van de oorspronkelijk instroom vanuit Vianen
zorgpartner Zorgspectrum in hoeverre er meer woningen
van mensen met een beperking.
en een klein beetje extra om de stad Utrecht te ontlasten.
als zelfstandige woning kunnen worden verhuurd (er zijn
Komt iemand via deze weg in een van onze woningen, dan
naast de 24 genoemde appartementen nog 80 appartemen-
zorgen wij indien gewenst voor passende begeleiding door
ten onderdeel van het huidige zorgcontract).
een externe partij. We monitoren deze afspraken jaarlijks.
17
18
• Asielzoekers/statushouders
Buurtschouw
We handhaven onze inzet om het aantal door de rijksover-
Opgave 1d: klanten betrekken bij ons beleid en het beheer
heid bepaalde asielzoekers/statushouders te huisvesten.
Wij willen dat onze klanten binnen de aangegeven kaders
Daarom stellen we de gemeente Vianen voor om gezamen-
Daarbij maken we dankbaar gebruik van de diensten van
kunnen meepraten en meedenken over en invloed kunnen
lijk één keer per jaar een schouw van twee buurten/dorpen
de lokale afdeling van de stichting VluchtelingenWerk.
uitoefenen op ons beleid. Wij doen dit gestructureerd door
waarin ons woningbezit is gelegen te organiseren. Zo leren
frequent te spreken met ons belangrijkste bewonersverte-
we de vragen en behoeften kennen van bewoners uit de
• Woonservicezones
genwoordigend orgaan, Stichting Huurdersberaad lekstede-
buurt en kunnen we samen met de gemeente gerichte
In de vorige beleidsperiode streefden we met diverse part-
wonen Vianen, en met bewonerscommissies in verschil-
acties ondernemen.
ners naar het realiseren van woonservicezones. Hiervoor
lende buurten en wijken. Regelmatig vragen wij hun advies
zijn nieuwbouwwoningen gerealiseerd (Hof van Baten-
over beleidsmatige zaken of een projectaanpak. Maar ook
stein, De Plataan) of in aanbouw (appartementen met zorg
ongevraagd advies nemen we graag ter harte.
Bewoners weten zelf het beste wat er speelt in hun buurt.
in het dorp Zijderveld). De direct aangrenzende woonomgeving is nog niet aangepakt. Hiervoor is medewerking
Naast de gestructureerde overleggen, zorgen we voor een
van de gemeente noodzakelijk. Denk bijvoorbeeld aan
lage drempel voor onze klanten om ons te benaderen. Ook
rollatorgeschikte trottoirs. We zetten ons in om deze aan-
gaan we sociale media inzetten om met onze klanten te
passingen op de agenda te houden en zo mogelijk gereali-
communiceren.
seerd te krijgen.
Stevig verankerd in buurten en wijken 19
Focusveld 2: verantwoord investeren Onze opgaven:
opgesteld. In deze beleidsperiode zullen we deze visie verder
a. zorgen voor passend aanbod b. up-to-date houden van de kwaliteit van onze woningen c. energielasten reduceren en aandacht voor duurzaamheid
uitwerken en de sloop-nieuwbouwplannen realiseren. Nieuwbouw maakt het mogelijk om een deel van ons bestaand bezit te verkopen, tegen redelijke prijzen. Uit nader
20
Opgave 2a: zorgen voor passend aanbod
onderzoek moet blijken welke woningen daarvoor in aan-
lekstedewonen
wil blijven inspelen op de vraag van ver-
merking komen. We gaan uit van de verkoop van circa 200
schillende huishoudensgroepen. Beleidsmatig is het van
woningen in de gemeente Vianen. Uitgangspunt is dat de be-
belang om door continu nieuwe woningen te bouwen de
schikbaarheid van huurwoningen niet in het gedrang komt.
gemiddelde leeftijdsopbouw van ons totale bezit op peil
Nieuwe woningen bouwen we primair in de gemeenten Via-
te houden (lees: te verjongen). Nieuwbouw sluit ook beter
nen en Bunnik. In Vianen wordt gestart in een belangrijk uit-
aan op de veranderende vraag naar woningen. Het is een in-
breidingsgebied, Hoef en Haag. Hier worden in totaal 1.800
strument om buurten te vernieuwen en verbeteren en om
nieuwe woningen gebouwd. Onze eerdere grondpositie in
economische en maatschappelijke waarde toe te voegen.
dit gebied hebben we verkocht in ruil voor een gegaran-
Daarom kiezen we bijvoorbeeld in de wijk Hogeland voor
deerd aantal te bouwen sociale huurwoningen en gedeel-
sloop van een aantal verouderde complexen met vervangen-
telijk een vaste prijsstelling. In totaal gaat het om ruim 300
de nieuwbouw. Hiervoor hebben we eerder een gebiedsvisie
woningen in de periode 2016-2025.
Projectplanning
Gemeente Bunnik
Voor deze beleidsperiode bestaat ons investeringsprogramma uit het volgende aantal woningen:
Eind 2013 hebben we met de gemeente Bunnik afspraken gemaakt over de nieuwbouw van 140 sociale huurwoningen voor
Sociale huur (DAEB)
Gemeente Gemeente Gemeente Totaal Vianen Bunnik Houten 295
66 + evt. 20
16
377 huurwoningen
Vrije sector (niet-DAEB)
5
-
5 huurwoningen
Koop
40
-
40 koopwoningen
Totaal
340
66
16
422 woningen
alle doelgroepen. De termijn waarin deze gebouwd worden is 10 jaar, gerekend vanaf 2013. Vooralsnog nemen we hierbij het programma van de gemeente Bunnik als uitgangspunt. Gemeente Houten In de gemeente Houten hebben we tussen 2010 en 2013 voor
het project ‘vermogensovermaat’ geïnvesteerd in 210 soci-
Sloop bestaand bezit
104
-
104 woningen
ale huurwoningen. In aansluiting hierop bouwen we nog 16
Groot onderhoud bestaand bezit
360
-
360 woningen
eengezinswoningen in het sociale segment (bouwplan De Steenen Poort). Daarnaast reserveren we ruimte om in deze beleidsperiode op aanvraag en bij het voldoen aan onze uitgangspunten 22 sociale huurwoningen extra te bouwen. Dit
Daarnaast reserveren we ruimte om in de gemeente Vianen € 0,5 miljoen onrendabel in maatschappelijk vastgoed te inves-
gebeurt in overleg met Viveste, onze collega-corporatie in
teren. Op pagina 30 vindt u het volledige projectoverzicht.
Houten, die voorlopig minder wil investeren in nieuwbouw.
21
Verder verkopen we volgens afspraak tussen 2021 en 2024
plannen in deze periode niet tot ontwikkeling, dan willen wij
teringen in nieuwbouw of voor het extra verbeteren van de
190 woningen in Houten aan Viveste.
de gereserveerde investeringsruimte elders inzetten.
kwaliteit van bestaand bezit.
Gemeente Leerdam
Perspectief en verkoop
Extra inspanningen
Ook in de gemeente Leerdam is het project ‘vermogensover-
We willen onze financiële positie niet al te zeer uithollen
Wij zijn bereid om nieuwbouwplannen voor sociale huur-
maat’ uit 2009 gerealiseerd. Wij bouwen hier verder geen
door onrendabele investeringen. Daarom bouwen we vanaf
woningen van ontwikkelende partijen over te nemen. En als
nieuwe woningen. Bijna alle 120 woningen en bedrijfsruim-
2018 maximaal 45 sociale huurwoningen per jaar. Daarnaast
er zich kansen voordoen willen we ook investeren in nieuw-
ten die we in Leerdam bezitten, verkopen we tussen 2021 en
maken we een plan om in de gemeente Vianen vanaf 2016
bouw van duurdere huurwoningen voor huishoudens met
2024 aan collega-corporatie Kleurrijk Wonen. Hierover zijn
gemiddeld 10 bestaande sociale huurwoningen per jaar te
een middeninkomen.
afspraken gemaakt.
verkopen. Met de opbrengst hiervan dekken we onrenda-
Gemeente Nieuwegein
bele investeringen in nieuwbouw en de verjonging van ons
Maatschappelijk vastgoed
woningbestand.
Maatschappelijk vastgoed realiseren wij alleen in buurten
Met Jutphaas Wonen, onze collega-corporatie in de ge-
en wijken waarin we veel woningen hebben. Ook moet de
meente Nieuwegein, hebben we in 2011 afspraken gemaakt
Tegelijkertijd willen we voor onze financiële continuïteit
investering een wezenlijke en aantoonbare bijdrage leveren
over de nieuwbouw in de buurt Blokhoeve: wij staan ga-
op termijn niet afhankelijk zijn van verkoopopbrengsten.
aan de veiligheid en vitaliteit van de betreffende buurt.
rant voor de bouw van maximaal 38 sociale huurwoningen.
Daarom gaan we in onze begrotingen uit van positieve kas-
In deze beleidsperiode brengen we de plannen voor (onren-
Deze plannen kunnen pas verder worden ontwikkeld als de
stromen uit de reguliere exploitatie, rekening houdend met ren-
dabele) investeringen in nieuw maatschappelijk vastgoed
geluidsoverlast vanuit de nabijgelegen bedrijfshallen is
telasten, de verhuurdersheffing en belastingverplichtingen.
steeds in verhouding tot de vastgoedwaarde van ons bezit
opgelost. Gedurende deze beleidsperiode respecteren wij
Hebben we vanaf 2017 een hoger positief jaarresultaat dan
in de betreffende buurt of de kwetsbaarheid en het voort-
onze afspraak met Jutphaas Wonen. Komen de nieuwbouw-
begroot? Dan gebruiken we dit overschot voor extra inves-
bestaan van een kleine kern in ons werkgebied.
22
BV Vrijstad lekstedewonen
voordeel voor de kopers intact, maar ontdoet is grootaandeelhouder en directievoerder
lekstede-
wonen zich van balansverplichtingen.
van BV Vrijstad. Via deze BV blijven wij ons inzetten voor be-
eisen waaraan de woning moet voldoen: de basiskwaliteit. Wij vinden, naast de sturing op klantwaarde, het sturen op vastgoedwaarde belangrijk. Deze sturing zal in de komende
houd en herstel van monumentale panden in de gemeente
Korting op de verkoopprijs van bestaande woningen geven
jaren een voorname rol gaan spelen, omdat onze klanten
Vianen.
we alleen aan zittende huurders. Deze korting bedraagt 0,5
enerzijds een kwalitatief goede woning van ons mogen
procent per jaar dat ze al in hun woning wonen, met een
verwachten en wij anderzijds vanwege de financiële rand-
maximum van 10 procent.
voorwaarden een steeds concretere koers per complex
Bevorderen eigen woningbezit
vaststellen. De vastgoedwaarde bepaalt immers de waarde
Als de markt daarom vraagt, zijn wij bereid om in beperkte aantallen goedkope koopwoningen te bouwen. Voorwaarde
Zoals reeds gezegd, willen we vanaf 2016 per jaar 10
en de toekomst van het bedrijf, maar ook de mate waaruit de
is dat zo’n project een positief rendement oplevert en dat we
woningen verkopen. Al eerder zetten we appartementen
financiële spankracht van het bedrijf blijkt en de investeringen
geen risico lopen.
uit één flatgebouw in Vijfheerenlanden te koop. Zittende
kunnen bestaan.
huurders krijgen hierbij voorrang. Leeggekomen apparteIn de huidige markt zijn Koopgarantwoningen onaantrek-
menten verkopen we op de markt.
kelijk voor onze financiële continuïteit. Daarom stoppen
Strategisch Voorraadbeleid In 2014 hebben we ons Strategisch Voorraadbeleid opgesteld. Dit wordt in 2015 uitgewerkt en vastgelegd. Aan de
tieafspraken met de gemeente hebben. Hier hebben we 31
Opgave 2b: up-to-date houden van de kwaliteit van onze woningen
Koopgarantwoningen beschikbaar voor starters. Bij terug-
Sinds halverwege de jaren 90 voeren we geen planmatig
financiële resultaten is hierin per complex een strategie
koop bieden we deze woningen opnieuw aan starters aan.
onderhoud meer uit aan inpandige woningelementen. Al-
bepaald: handhaven, renoveren, verkopen of slopen.
We onderzoeken of we de Koopgarantregeling kunnen
leen als een woning vrijkomt, knappen we deze zo nodig
vervangen door de formule KoopSTART. Daarmee blijft het
van binnen op. Hierbij hanteren we een aantal minimum-
we hiermee. Behalve in Vianen, omdat we hierover presta-
hand van inspecties, de technische staat, kengetallen en
23
De energetische maatregelen zorgen voor een lagere energierekening voor onze huurders 24
Opgave 2c: energielasten reduceren en aandacht voor duurzaamheid Een belangrijk aspect van onze maatschappelijke verantwoordelijkheid is duurzaam ondernemen. Dit komt als volgt tot uiting in ons beleid:
• Onze klanten mogen ook meer maatregelen vragen dan
• Bij alle nieuwbouw hanteren we een gemiddelde GPR
verbeteringen tot energielabel C, of de verbetering eerder
(Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) met het cijfer 7 voor
laten uitvoeren.
woongebouwen. Hiermee wordt de mate van duurzaam-
• Bij nieuwbouw streven naar energielabel A+. We onder-
heid weergegeven.
zoeken steeds de mogelijkheden om het gebruik van
• Jaarlijks publiceren we een overzicht met de behaalde
fossiele brandstoffen te minimaliseren, bijvoorbeeld met
energiebesparingen voor de bestaande woningvoorraad,
•W e beperken het onnodig gebruik van fossiele brandstoffen.
een WKO-installatie (warmte-koudeopslag). Ons voor-
maar ook per project.
• Bij grootonderhoud en renovatie nemen we de energe-
nemen is om bij nieuwbouwprojecten met circa 30 wonin-
tische verbetering van de woningen mee. Wij hanteren
gen in gestapelde bouw WKO-installaties op te nemen. Of,
Duurzaamheid staat voor ons synoniem aan eeuwigheids-
hierbij een gemiddeld energielabel C voor bestaand bezit.
mocht dit onrendabel blijken, andere energiebesparende
waarde. Het bevat dus meer dan alleen het milieu. Het gaat
We laten het label sowieso minimaal twee stappen opschui-
installaties.
ook om het ontwerpen van woningen die langer meegaan
ven naar minimaal energielabel D.
• Hoewel energie niet onze corebusiness is, wordt sturing
dan 50 jaar. En gebouwen moeten makkelijk van functie kun-
• De energetische maatregelen zorgen voor een lagere
op woonlasten steeds belangrijker. Daarom loopt de ex-
nen veranderen. Daar houden we bij de keuze van materia-
energierekening voor onze huurders. Daarom betalen zij
ploitatie van WKO-installaties via onze dochteronder-
len en gebruikskosten steeds rekening mee.
minimaal 50 procent van de investeringen terug via een
neming lekstede energie bv. Doorberekening aan bewo-
huurverhoging. Omdat het om een woningverbetering
ners gebeurt volgens de voorschriften uit de Warmtewet
Ook binnen de organisatie is aandacht voor het milieu van
gaat, hebben huurders natuurlijk wel zelf de keuze om de
en op basis van het ‘niet-meer-dan-principe’. Dat betekent
groot belang. Bovendien moeten we het goede voorbeeld
maatregelen uit te laten voeren of niet.
dat bewoners niet meer betalen dan wat ze zouden betalen
geven. Daarom scheiden we afvalstromen, gebruiken we
met een gasaansluiting.
spaarlampen en minimaliseren we ons papiergebruik door
•W e gaan nog meer ons best doen om huurders te stimuleren voor de energetische maatregelen te kiezen.
zo veel mogelijk digitaal te werken.
25
Focusveld 3: efficiënt en effectief organiseren Onze opgaven:
a. de kwaliteit van onze dienstverlening optimaliseren b. rekening houden met wensen van belanghouders c. sturing op vermogensinzet
• het onderzoeken van afwijkingen en wijzigingen in de waardering van onze klanten; • het jaarlijks bespreken van de uitkomsten van die onder-
ken we onze belanghouders steeds tijdig bij onze plannen en leggen we verantwoording aan hen af over ons handelen.
zoeken met het Huurdersberaad en het maken van afspraken ter verbetering;
Opgave 3a: de kwaliteit van onze dienstverlening optimaliseren
• het maken van duidelijke afspraken met onze leveranciers
Tevreden klanten zijn belangrijk. Zij zorgen immers voor een
• het jaarlijks organiseren van een gesprekkencyclus met
positief imago en dragen eraan bij dat het voor partners in
lef hebben ons te laten toetsen door derden. Daarom betrek-
over prijs en kwaliteit; onze leveranciers.
onze directe omgeving aantrekkelijk is om met ons samen te
Naast verantwoording afleggen willen we onze belang houders ook structureel invloed geven op ons beleid. Dat kan alleen als wij duidelijk kunnen maken wat wij met onze lokale en regionale opgaven voor ogen hebben, hoe we daar uitvoering aan geven en welke activiteiten we realiseren. We streven naar het uitdragen van een eenvormige, heldere en
Opgave 3b: rekening houden met wensen van belanghouders
duidelijke boodschap.
We willen maatschappelijke trends en ontwikkelingen tijdig
We gaan dit als volgt realiseren:
Een optimale dienstverlening bereiken we door:
onderkennen en indien nodig erop inspelen. Zo zijn ook de
• we hebben uiterlijk in 2015 een communicatieplan gereed;
• het vastleggen van ons kwaliteitsbeleid (uiterlijk in 2016);
signalen van onze belanghouders belangrijk. Doen we het
• we blijven actief communiceren met onze belanghouders;
• het frequent uitvoeren van tevredenheidsmetingen onder
goed en doen we als organisatie de goede dingen?
• we monitoren de wensen van onze belanghouders;
Daar krijgen we alleen duidelijkheid over als we transparant
• uiterlijk in 2015 laten we een visitatie uitvoeren volgens de
werken. Bovendien hebben tevreden klanten een positieve invloed op de werkvreugde van de medewerkers.
onze klanten;
zijn en erover naar buiten toe communiceren. We moeten het
26
AedesCode.
Opgave 3c: sturing op vermogensinzet
ven toepassen en zijn we ook niet afhankelijk geweest van
Overigens is niet alleen de verdiencapaciteit de doorslag-
Ons principe is: niet meer uitgeven dan er binnenkomt.
verkoopprogramma’s, kostenverlagingen in de organisatie
gevende factor, maar het belang van de betreffende
Daarmee bedoelen we dat de kasstomen uit de reguliere
of bezuinigingen op onderhoud.
woningen voor de lokale volkshuisvesting. Elke keuze zal
exploitatie altijd positief moeten zijn. We kunnen onze am-
steeds voor iedereen te begrijpen moeten zijn.
bities dus alleen waarmaken als onze financiële continuïteit
Maar ambities kosten geld en er zijn risico’s aan verbonden.
is geborgd.We moeten zeer alert zijn op de gevolgen van
Daarom zullen we naast de uitgangspunten voor onze
Tot slot: we investeren naar vermogen en zorgen ervoor dat
wijzigingen in onze sector en onze woningmarkt. We moeten
financiële koers zo nodig onze verdiencapaciteiten beter
ons financieel rendement en zo nodig het maatschappelijk
strakker gaan plannen en monitoren en ons dashboard voor
gaan benutten.
rendement zichtbaar zijn.
de sturingsinformatie verder verfijnen. Bovendien zullen
Deze bestaan uit:
onze financiële prognoses een horizon van minimaal 15 jaar
• de aanwezige ruimte binnen het huurbeleid
kennen om deze sturing tijdig en goed vorm te geven.
• de hoogte van de bedrijfslasten en de mate en manier van dienstverlening
Verdiencapaciteit Wij hebben de mogelijkheden van onze verdiencapaciteit
• de beïnvloeding van de kosten van dagelijks en planmatig onderhoud
* Huurharmonisatie: elke woning heeft een maximaal redelijke huur, die te berekenen is via het puntenstelsel. De huur van sociale huurwoningen ligt vaak tientallen procenten lager dan deze maximaal redelijke huur. Als een woning vrijkomt en opnieuw wordt verhuurd,
voor het realiseren van de volkshuisvestelijke doelen en het
• het totaal van de rentekosten en renteontwikkelingen
kunnen we de huur meer laten stijgen dan met alleen het wettelijk
betaalbaar houden van onze woningen tot nu toe nauwe-
• de verkoop van woningen
vastgestelde percentage voor de jaarlijkse huurverhoging. De huur
lijks gebruikt. Voor een gezonde financiële toekomst hebben
• het selectief omgaan met het toepassen van verbeteringen
komt dan weer dichter bij de maximaal redelijke huur te liggen. Dit
we nog geen huurharmonisatie* tot maximaal redelijk hoe-
(Strategisch Voorraadbeleid)
heet huurharmonisatie.
27
Voorwaarden voor het realiseren van onze ambities Om onze ambities te realiseren hebben we een optimaal
lijk) aan. Hiervoor kijken we naar onze jaarplannen.
functionerende werkorganisatie nodig. Daarom zijn we in dit
Voor extra werkzaamheden en projecten van kortere duur
ondernemingsplan uitgegaan van de volgende voorwaarden:
zetten we externe deskundigen op tijdelijke basis in.
• we stellen een meerjaren-ICT-beleid vast en implementeren en monitoren dat; • we inventariseren jaarlijks mogelijke efficiencywinsten en maken en implementeren voorstellen voor verbetering van
1. een doeltreffende en pragmatische bedrijfsvoering; 2. het garanderen van de financiële continuïteit van de onderneming op korte en lange termijn;
We verwachten van onze medewerkers dat zij openstaan voor vernieuwingen en dat zij voortdurend aandacht
werkprocessen; • we stellen jaarlijks een capaciteitsplan op.
hebben voor de efficiency van werkprocessen. Onze be-
Flexibiliteit komt niet alleen uit de eigen organisatie. Ook
Voorwaarde 2: het garanderen van de financiële continuïteit van de onderneming op korte en lange termijn
de co-creatie met onze bewoners, het Huurdersberaad en
lekstedewonen
Voorwaarde 1: een doeltreffende en pragmatische bedrijfsvoering
andere samenwerkingspartners vragen eenzelfde aanpas-
zijn met behoud van onze eigen identiteit. Wij streven niet
singsvermogen. Dat betekent overleggen, beschouwen, ver-
naar winst op basis van vermogensbeheer, maar we streven
Om onze huidige ambities te realiseren zijn in de afge-
binden en doen.
ernaar een optimaal rendement met ons woningbestand te
3. daadkrachtig handelen, korte lijnen binnen de organisatie en gericht op service;
4. onze governance is op orde.
drijfscultuur is gericht op service, samenwerking en dienstbaar zijn.
wil een financieel gezonde corporatie
genereren. Voor de diverse activiteiten hanteren we daar-
lopen beleidsperiode onze organisatie en systemen grotendeels op orde gebracht. Omdat we geen over-
Wij bereiken onze doelen als volgt:
voor verschillende normen. Ons DAEB-bezit beschouwen
bezetting hebben qua personeel, stellen we de capa-
• we vergelijken onze processen met benchmarks die in de
we als bedrijfsmiddelen waarop onze visie en onze missie
citeit indien nodig jaarlijks bij of vullen we die (tijde-
28
sector plaatsvinden;
van toepassing zijn. Daarvoor nemen we dus genoegen
segment is een fatsoenlijk economisch rendement vereist,
Voorwaarde 3: daadkrachtig, korte lijnen en servicegericht
op voorwaarde dat we onze investeringsambities binnen
Snelle, maar gedegen besluitvorming. Daar staan we voor.
redelijke grenzen kunnen blijven waarmaken. Dit spannings-
Onze cultuur blijft hands-on, aanspreekbaar, met korte lijnen
veld werken we jaarlijks in het jaarplan en de begroting uit.
en transparant. Kenmerkend voor onze organisatie is dat we
Voor de bewaking van onze kengetallen zoeken we aan-
zaken uitspreken, bespreken, afspreken en dat we elkaar
sluiting bij relevante benchmarkgegevens.
aanspreken. Dit maakt ons handelen snel en adequaat.
met een maatschappelijk rendement. Voor het niet-DAEB-
Voor een goede bedrijfsvoering is een kwalitatief goede financiële administratie een vereiste. Alleen dan kunnen
Voorwaarde 4: onze governance is op orde
we interne en externe verantwoordingsstukken volgens
lekstedewonen
planning leveren.
woningcorporaties. Jaarlijks toetsen we in hoeverre het nood-
werkt conform de GovernanceCode voor
zakelijk is om ons beleid en onze beleidslijnen bij te stellen. De We realiseren dit door:
Raad van Commissarissen en de accountant controleren dit.
• onze jaaractiviteiten af te stemmen op intern geformuleerde uitgangspunten;
Mochten we onverhoopt aanwijzingen en/of dringende
• het opstellen van een normenkader voor het financieel beheer;
adviezen krijgen van onze externe toezichthouder, dan
• de financiële administratie te verfijnen op een goede
volgen we die op. Zo nodig communiceren we dit met onze
bedrijfseconomische en fiscale verantwoording.
belanghouders.
29
Projectoverzicht Sociale huur
eengezinswoning
appartement
Jong./starters
Senioren
Vrije Sector- Koop- huur woning
Totaal
Bijz doelgr.
Nieuwbouw Vianen Badhuisstraat - Langendijk (Vianen)
4
4
9
20 40
Clarissenhof (Vianen)
20
De Poorten van Oranje (Vianen)
28
12
16
68
Hoef en Haag - uitleggebied (Vianen)
45
45
Stammershoefstraat (Vianen)
7
16
12
18 41 4
12
40
3
8
24
26
26
Vijfheerenlanden - locatie Goudhaver (Vianen)
24
Vijfheerenlanden - locatie Hoekenstraat (Vianen)
13
Zorglandgoed Bloemendaal (Vianen) Dorpsstraat 25 - ‘t Regthuys (Hagestein)
1
Dorpsweg (Zijderveld)
4
4
De Boomgaard (Zijderveld)
Sub-totaal
8
93
93
1
31
2
4
16
3
14
7
15
4
Dorpsweg - Krooshofstraat (Zijderveld)
30
1
11
52
26
5
40 340
Sociale huur
eengezinswoning
appartement
Jong./starters
Senioren
Vrije Sector- Koop- huur woning
Totaal
Bijz doelgr.
Nieuwbouw elders Scholeneiland (Bunnik)
13
23
15
15
Vervanging sloop/nieuwbouw (Bunnik) Uitleggebied Odijk-West (gemeente Bunnik)
16 16
10
12
12
16
16
NieuwEijk - Werkhoven (gemeente Bunnik) De Steenen Poort (Houten)
Sub-totaal
31
10
103
16
25 0
0 0 82
47
77
5
Totaal Nieuwbouw
124
26
40
Sloop bestaand bezit Vianen
104
422
Groot onderhoud bestaand bezit Vianen Vijfheerenlanden 242 Gebiedsvisie Hogeland
118
360 31
Met dank aan: Dit ondernemingsplan is mede tot stand gekomen dankzij de input, adviezen, opmerkingen en medewerking van diverse belanghouders. Onze dank gaat uit naar de leden van het Maatschappelijk Platform Vianen, leden van het Stichting Huurdersberaad lekstede-
wonen Vianen, leden van de Raad van Commissarissen, medewerkers en Management Team lekstedewonen en andere belanghouders.
Postbus 187 • 4130 ED Vianen Ut • Hogelandseweg 44 • 0347 37 20 20 • www.lekstedewonen.nl
1
Op koers in roerige tijden 3
2
Ondernemingsplan 2014 - 2017
4
