Bestendigheid in een roerige omgeving

Bestendigheid in een roerige omgeving 1Real Estate!

Colofon

Auteurs: Maurice van Sante, ING Economisch Bureau Amsterdam Tel: + 31 (0)20 576 85 47 [email protected] Julien Manceaux, ING Economische Studiedienst Brussel Tel. + 32 (0)2 547 33 50 [email protected] Redactieraad: Kristof Van den Brande Marc De Hertogh Jaina Gonzalez Fernandez Ingrid De Kelver Erika Tomme Marcel Peek Guillaume Piret ISBN-nummer: 978-906-919-271-0 Opmaak/druk: Papyrus B.V. Diemen 1e druk

Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 2

Inhoudsopgave

Samenvatting en conclusies 4 Inleiding 6 1 1.1 1.2

Beleggingsmarkt 7 Structuur van de markt 7 Vastgoedmarkt in de economische context 9

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3

Residentiële markt 12 Gevolgen van de crisis op de Belgische vastgoedmarkt – Vooruitzichten op korte termijn 12 De correctie is weggewerkt 12 Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te vallen 13 Vooruitzichten op lange termijn 14 De traditionele factoren van steun aan de markt 14 De uitzonderlijke factoren van steun aan de markt (laatste decennium) 15 Vooruitzichten op lange termijn 16

3 3.1 3.2

Kantorenmarkt 20 Gebruikers van kantoorruimte 20 Regionale kantorenmarkten 23

4 4.1 4.2

Retailmarkt 26 Ontwikkeling detailhandel 26 Gebruikersmarkt winkelvastgoed 27

5 5.1 5.2 5.3

Bedrijfsruimtemarkt 30 Ontwikkeling industrie en transportsector 30 Gebruikersmarkt bedrijfsruimten 31 Regionale bedrijfsruimtemarkten 32


Samenvatting en conclusies

Belgisch vastgoed blijkt crisisbestendig De vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Enorme prijsdalingen zoals in andere Europese landen zijn België tijdens de recessie grotendeels bespaard gebleven. Dit komt doordat er minder sprake was van een zeepbel. Enorme prijsstijgingen, zoals in andere Europese landen, bleven in 2005 en 2006 in België grotendeels uit. Hieraan heeft ook de relatief beperkte economische recessie ten grondslag gelegen. België heeft ook een relatief groot ambtenarenapparaat en er zijn veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige) organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO in Brussel te vinden. Deze hielden de vraag naar vastgoed (voornamelijk kantoren) ook tijdens de recessie op een relatief hoog niveau. Beleggingsmarkt vertoont weer een lichte volumegroei In het eerste half jaar van 2010 groeide het beleggingsvolume in commercieel vastgoed met 10% ten opzichte van dezelfde periode in 2009. De afwachtende houding die beleggers in 2009 hadden, lijkt in 2010 wat verdwenen en de dynamiek is enigszins teruggekeerd. De hoge beleggingsvolumes van de jaren 2006 en 2007 zullen door het beperkte economische herstel echter de komende jaren niet terugkeren. De vaak buitenlandse high leverage buyers zijn grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve financiering met veel vreemd vermogen niet meer mogelijk is. Beleggers investeren in hun zoektocht naar zekerheid meer en meer in courant vastgoed op A-locaties waarbij vooral panden met nog lang lopende huurcontracten in trek zijn. De lage aanvangsrendementen op deze objecten nemen de beleggers erbij. Prijzen residentieel vastgoed stijgen met 4,5% in 2010 In vergelijking met Europa had de crisis maar een zeer beperkte impact op de Belgische residentiële markt. Ook al ging dit niet op voor alle sectoren, toch werd in de tweede helft van 2009 een snelle inhaalbeweging vastgesteld. Die dynamiek is in 2010 ietwat stilgevallen, want de prijzen zijn in het eerste halfjaar vrij stabiel gebleven en de transacties blijven ruim onder hun peil van voor de crisis, ondanks de zeer gunstige financieringsvoorwaarden. Er is nog altijd een risico dat de vraag de komende maanden nog zal vertragen als gevolg van een rentestijging. De al geboekte vooruitgang is echter voldoende om uit te gaan van een stijging van de huizenprijzen van circa 4,5%. Op langere termijn lagere prijsstijgingen residentieel vastgoed Op langere termijn zullen ten minste twee van de drie belangrijkste factoren, waaraan de forse prijsstijging van het laatste decennium te danken was, wegvallen (de betere financieringsvoorwaarden en de gunstiger belastingmaatregelen). De derde factor die de prijzen in het verleden ondersteunde, namelijk de sterke toename van de persoonlijke inbreng, zal in de toekomst aan kracht inboeten. De aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers zijn immers geconBestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 4

centreerd bij een derde van hen en zij trekken de prijzen omhoog. Bovendien is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van de kopers nu al gelijk aan nul en stemt de maandlast overeen met een derde van hun inkomsten. Zij zullen zich dus geleidelijk aan tevreden moeten stellen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat ze geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag kunnen gaan lenen. Vanuit macro-economisch standpunt lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng dus beperkt en de opwaartse druk op de prijzen zal waarschijnlijk niet opwegen tegen de neerwaartse druk van het fiscaal en financieel moeilijkere klimaat. De prijsstijging kan in de toekomst dus alleen maar berusten op fundamentals als de inkomstenstijging en de demografie, wat wil zeggen dat ze globaal genomen wel positief zal zijn, maar zwakker dan de afgelopen jaren.

Kantorenmarkt is meer en meer een verdringingsmarkt Kantoren hadden van de drie commerciële vastgoedmarkten1 de afgelopen 5 jaar met 5,2% gemiddeld het laagste totaal rendement2. De belangrijkste gebruikers van kantoorruimten, de financiële en zakelijke dienstverlening, laten in 2010 wel een licht herstel zien. De vooruitzichten voor de kantorenmarkt zijn op lange termijn echter niet gunstig. De Belgische economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen en de trend naar flexwerken zet voort. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door de aankomende vergrijzing waardoor het aandeel van de beroepsbevolking afneemt. Hierdoor verandert de kantorenmarkt steeds meer van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. De huidige leegstand is in Brussel al opgelopen tot meer dan 11%. Deze huidige situatie van overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren – dan ook niet snel verdwijnen. Herontwikkel incourante kantoorpanden in centrum tot appartementen Om de leegstand te lijf te gaan, zullen leegstaande kantoorpanden herontwikkeld moeten worden. Kantoren in het centrum van een stad zijn vaak geschikt om te verbouwen tot aantrekkelijke appartementen. Verbouwing van kantoorruimte tot appartementen maakt een gebied weer aantrekkelijker doordat wijken ook in de avonduren dan levendiger zijn. Daarnaast worden door het opknappen van vaak oudere kantoorpanden de standaarden duidelijk verbeterd en zijn panden direct verduurzaamd doordat milieuaspecten vaak ook aandacht krijgen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur. Herontwikkeling van kantoorpanden naar appartementen gebeurt dan ook nog maar op kleine schaal.

1 De kantorenmarkt, de retailmarkt en de bedrijfsruimtemarkt 2 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement).

Periferie aantrekkelijk maken voor back-offices Voor kantoren buiten de stad liggen andere bestemmingen als appartementen minder voor de hand en is de leegstand ook een stuk hardnekkiger. Voordeel van deze locaties is echter dat zij per auto vaak relatief goed bereikbaar zijn ten opzichte van de dichtslippende binnensteden maar echter wel slecht bereikbaar met het openbaar vervoer. Daarbij liggen de huren in deze gebieden veel lager dan in het centrum. In met name Brussel zouden deze kantoorpanden zich kunnen profileren als goedkoop goed bereikbare alternatief voor het dure Central Business District. Bedrijven kunnen in deze gebieden hun back-office plaatsen en alleen de afdelingen in Centraal Brussel vestigen die, door hun aanwezigheid aldaar, ook daadwerkelijk meerwaarde hebben. Nadeel blijft echter dat vooral back-office medewerkers afhankelijk zijn van het openbaar vervoer voor hun woon-werk verkeer en de periferie juist hiermee slecht bereikbaar is. De leegstand in deze gebieden zal dan waarschijnlijk ook nog van lange duur zijn. Winkelvastgoed geeft hoogste rendement Winkelvastgoed rendeerde de afgelopen 5 jaar het beste met een totaal rendement van jaarlijks meer dan 10% gemiddeld. De nog betrekkelijk goed draaiende detailhandel heeft er voor gezorgd dat de waardedalingen van winkelvastgoed in 2009 met een min van 1,6% het laagst waren van alle commerciële vastgoedcategorieën. Ook de lage leegstand zorgt ervoor dat prijzen relatief stabiel blijven. In de hoofdwinkel straten komt leegstand bijna niet voor. Van vooral buitenlandse ketens houdt de vraag naar winkelruimte aan. De huurprijzen zijn in België in vergelijking met andere Europese steden nog relatief laag. De stabiele markt zorgt ervoor dat aanvangsrendementen tot de laagste behoren van het commerciële vastgoed. Op toplocaties in Antwerpen en Brussel bedroegen deze in de zomer van 2010 circa 5,0%. Ook de komende jaren zullen deze aanvangsrendementen naar verwachting laag blijven.


Bedrijfsruimtemarkt heeft potentie Als er wordt gekeken naar de meest ideale plek voor Europese distributie dan komt België in marktonderzoek als beste uit de bus. Logistieke dienstverleners vinden hier een gunstig vestigingsklimaat. Dit is vooral te danken aan de centrale ligging ten opzichte van het achterland en de lage kosten voor het bouwen of huren van opslag- en magazijnruimte. Bedrijfsruimten worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van de wereldhandel. Hun behoefte naar (nieuwe) m2 daalde en dit had ook zijn terugslag op de waarde van het logistieke en industriële vastgoed. Bedrijfsruimten rendeerden hierdoor met een totaal rendement van 0,4% in 2009 het slechtst van de verschillende commerciële vastgoedcategorieën. In 2010 hebben de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, groothandel, industrie en de transportsector echter weer flink kunnen profiteren van de aantrekkende wereldhandel. De groei van deze sectoren zal de komende jaren gematigder zijn maar biedt zeker perspectief voor de bedrijfsruimtemarkt.

Inleiding

Deze studie brengt het profiel van de verschillende Belgische vastgoedmarkten in kaart. Op de vastgoedmarkt ontmoet het ontwikkelde en bestaand vastgoed de marktvraag. Vraag en aanbod bepalen samen de huurprijs en daarmee de verkoopwaarde van het vastgoed. Vragen als “Waarom sloeg de recessie in België in mindere mate toe op de vastgoedmarkt dan in de omringende landen?”, worden in deze studie beantwoord. Daarnaast worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen besproken en spreekt ING zijn verwachtingen uit over de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt voor de komende jaren. De studie is gebaseerd op desk research en op interviews met vooraanstaande personen in de vastgoedmarkt. In het eerste hoofdstuk komt de beleggingsmarkt van vastgoed aan bod. De structuur van de markt wordt beschreven en deze wordt onder andere ingedeeld naar regio, herkomst van investeerders en naar beleggingscategorie. Daarnaast wordt een verband gelegd tussen de economie en de ontwikkeling van de verschillende vastgoedmarkten: de residentiële-, kantoren-, retail-, en bedrijfsruimtemarkt.


In hoofdstuk 2 komt eerst de residentiële markt aan bod. De gevolgen van de recessie worden besproken. Daarnaast worden er verwachtingen uitgesproken voor de korte en de lange termijn. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 passeren achtereenvolgens de kantoren-, de retail- en de bedrijfsruimtemarkt de revue. Telkens wordt ingegaan op de belangrijkste gebruikers van de betreffende vastgoedcategorie waarna de gebruikersmarkt zelf aan de orde komt. Uiteindelijk worden al deze hoofdstukken afgesloten met een paragraaf waarin ingegaan wordt op regionale kenmerken. ING wil de vastgoedmarkt en de partijen die hierin opereren, steeds beter begrijpen zodat de geïntegreerde dienstverlening aan (beoogde) klanten verder kan worden geoptimaliseerd. Met deze studie willen wij naast een volwaardige en duurzame relatie met onze (beoogde) klanten en andere relevante (markt)partijen een rol als professioneel sparringpartner vervullen.

1. Beleggingsmarkt

In dit hoofdstuk wordt de huidige stand van zaken op de beleggingsmarkt van vastgoed besproken. Paragraaf 1.1 geeft een overzicht van de omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt en hoe deze regionaal en naar verschillende vastgoedcategorieën is verdeeld. Ook komen de rendementen van verschillende vastgoedsectoren aan bod. Paragraaf 1.2 bespreekt de vastgoedmarkt in relatie met de economische ontwikkeling.

2010. De toename van de kantorenmarkt ging ten laste van het marktaandeel van bedrijfsruimten en hotels. Investeringen in winkelruimten besloegen zowel in 2009 als in de eerste twee kwartalen van 2010 (= € 195 miljoen) ongeveer een derde van de totale vastgoedbeleggingen.

Figuur 1.1 Geografische spreiding beleggingsvolumes commercieel vastgoed, 2009 en 1ste helft 2010

Belangrijkste trends beleggingsmarkt

100%

• Belgisch vastgoed heeft veel minder last gehad van de recessie maar ook het herstel is beperkter; • Beleggers investeren bij hun zoektocht naar zekerheid vooral in vastgoed op toplocaties; • Beleggingsvolumes zullen de komende jaren op een laag niveau blijven; • Van het commerciële vastgoed zal de retailmarkt de komende jaren het best presteren; • Seniorenhuisvesting is een interessante groeimarkt voor vastgoedbeleggers om hun portefeuille te diversifiëren.

80%

1.1 Structuur van de markt Brussel ruimschoots grootste vastgoedmarkt Investeringen in vastgoed zijn het grootst in Brussel. Vooral de kantorenmarkt is in Brussel groot door de aanwezigheid van zowel veel lokale als internationale overheidsinstellingen en verschillende hoofdkantoren van bedrijven. Brussel beschikt over bijna 13 miljoen m2 kantoorruimte. In de eerste helft van 20103 werden bijna 60% van de totale Belgische commerciële vastgoedbeleggingen besteed in de Europese hoofdstad (figuur 1.1). Dit aandeel was in 2009 53%. De toename is een gevolg van de wens van beleggers om te investeren in courant vastgoed op A-locaties. Professionele investeerders zijn over het algemeen ook terughoudender met investeringen buiten Brussel en Antwerpen. De vloeroppervlakten van kantoorruimten zijn daar veel lager en de opnameniveau’s kleiner. De markt is hierdoor minder liquide waardoor de risico’s groter zijn omdat verkoop veel lastiger is. Het gewest Vlaanderen (exclusief Antwerpen) trok in het eerste kwartaal bijna 30% van het investeringsvolume naar zich toe. In Antwerpen komt circa 10% van het beleggingsvolume terecht. Antwerpen heeft zich de afgelopen jaren vooral doen gelden als winkelstad en met de aanwezigheid van de zeehaven is ook de logistieke sector hier goed vertegenwoordigd. Wallonië sluit de rij met 4% van de totale investeringen in de eerste helft van 2010. Kantorenmarkt wint terrein terug In de eerste helft van 2010 waren vooral beleggingen in kantoren in trek. Het aandeel kantoorbeleggingen steeg van 40% in 2009 naar 53% (= € 289 miljoen) in het eerste half jaar van


60% 40% 20% 0% 2009

H1 2010

■ Wallonië ■ Vlaanderen (exc. Antwerpen) ■ Brussel ■ Antwerpen Bron: King Sturge

Figuur 1.2 Verdeling beleggingsvolumes commercieel vastgoed, 2009 en 1ste helft 2010 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2009

H1 2010

■ Winkels ■ Bedrijfsruimten ■ Kantoren ■ Hotels Bron: King Sturge 3 Data over de laatste twee kwartalen van 2010 was bij het ter perse gaan van deze studie nog niet beschikbaar.

Rusthuizen: opkomende nieuwe beleggingscategorie In 2030 is 23% van de bevolking ouder dan 65 jaar ten opzichte van 17% in 2010. Het aantal 65 plussers is dan opgelopen met meer dan 850.000. De vergrijzing geeft een veranderende vraag naar woonruimte. Ouderen proberen wel zo lang mogelijk in hun eigen woning te wonen met eventuele technische aanpassingen. De gemiddelde leeftijd dat men opgenomen wordt in een rusthuis is 82 jaar waar men dan nog circa 2 jaar verblijft. Het groeiende aantal ouderen geeft een toename van de vraag naar het aantal bedden de komende jaren. Voor beleggers is seniorenhuisvesting daarom een interessante categorie om in te investeren en de portefeuille te diversifiëren. Het risico wordt over het algemeen lager geschat dan bij commercieel vastgoed door de toenemende vraag, een hoge bezettingsgraad en de vaak lange termijn contracten met uitbaters.4

Figuur 1.3 Verdeling vastgoedbeleggingen naar nationaliteit, 1ste helft 2010

■ België ■ Groot Britannië ■ Duitsland ■ Nederland ■ Overig

Bron: DTZ Research

Aandeel buitenlandse investeerders neemt af Het aandeel van Belgische vastgoedbeleggers steeg de afgelopen jaren. In 2005 kwam slechts een kwart van alle beleggingen op naam van lokale investeerders. In de eerste zes maanden van 2010 is dit gestegen tot 75%. Buitenlandse partijen zijn gedurende de recessie op zoek gegaan naar zekerheid en vonden dit op hun eigen thuismarkt omdat zij daar meer verstand van zaken hebben. Onder druk van buitenlandse overheden werd daarbij bij financiering door banken vaker de voorkeur gegeven aan binnenlandse projecten om de eigen economie te stimuleren waardoor buitenlandse investeringen ook afnamen. Daarnaast verdwenen de afgelopen jaren de “high leverage buyers” uit de markt doordat kapitaal minder makkelijk beschikbaar was. Deze vaak buitenlandse beleggers kochten vastgoed en financierden dat met soms wel meer dan 90% vreemd vermogen. Doordat kredietverstrekkers meer eigen vermogen verlangen bij het verstrekken van kapitaal, is dit nu beperkter mogelijk en daalt het aandeel van deze buitenlandse beleggers.

4 In 2011 zal ING met een uitgebreide studie komen naar senioren huisvesting.


Figuur 1.4 Totaal rendement beleggingsportefeuilles 12%

10%

8%

6%

4%

2%

0% Alle objecten

■ 5 jaars gemiddelde ■ 2009 Bron: IPD

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

(2005-2009)

Overig Nederland

Rendementen van winkels blijven het hoogst Duitsland was de Het totaal rendement5 op beleggingsportefeuilles afgelopen 5 jaar gemiddeld Groot 6,4% volgens de IPD index Brittanië (figuur 1.4). Winkelvastgoed rendeerde het beste met een België totaal rendement van jaarlijks meer dan 10%. Kantoren lieten van de drie commerciële vastgoedmarkten de afgelopen 5 jaar gemiddeld het laagste rendement zien van 5,2%. Bedrijfsruimten rendeerden met een totaal rendement van 0,4% in 2009 het slechtst (5-jaars gemiddelde 7,9%). Bedrijfsruimten worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van de wereldhandel. Hun behoefte aan (nieuwe) m2 daalde en dit had ook zijn terugslag op de waarde van het vastgoed. Het indirecte rendement van bedrijfsruimten liet in 2009 van alle vastgoedcategorieën dan ook de grootste daling zien van -/-7,1% ten opzichte van -/-1,6% op kantoren en -/- 2,6% op winkels. Voor de totale markt is de waardedaling mogelijk nog groter doordat de hier gebruikte IPD-index vooral het courante deel van de markt beslaat en het de waardering van portefeuilles betreft en niet prijzen die door vraag en aanbod tot stand zijn gekomen.

5 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement).

1.2 Vastgoedmarkt in de economische context Vastgoedmarkt gaat gebukt onder economische situatie De commerciële vastgoedmarkten maken moeilijke tijden door, waarbij vooral de kantorenmarkt en bedrijfsruimtemarkt hard worden getroffen. Dit heeft een tweetal oorzaken. Ten eerste is de marktsituatie op de vastgoedmarkten sterk afhankelijk van de economie. Net als andere Europese landen heeft België een terugslag gehad van de wereldwijde crisis in het najaar van 2008 en in 2009. De economie kromp in 2009 met 2,7%, terwijl de conjunctuurgevoelige internationale handel zelfs met 11% afnam. Vanzelfsprekend werkte dit ook door op de Belgische vastgoedmarkten. De investeringsvolumes in vastgoed halveerden in 2009 ten opzichte van 2008 tot € 1,6 miljard (figuur 1.5). Vergeleken met de buurlanden Nederland (-3,9%) en Duitsland (-4,7%) viel de economische terugslag overigens nog mee. Omgekeerde cyclus in vastgoed bij huidige recessie Opvallend aan de terugslag op de vastgoedmarkten in 2009 is dat deze anders verloopt dan vorige cycli (figuur 1.6). Voorheen leidde een neergaande economische groei tot een

verslechterende gebruikersmarkt waarna ook het sentiment onder beleggers van vastgoed verslechterde. In de huidige recessie werd echter eerst de vastgoedbeleggingsmarkt geraakt. Doordat door de kredietcrisis meer eigen vermogen moest worden ingebracht, werden beleggers minder actief. Wat begon als een financiële crisis, heeft uiteindelijk ook de reële economie geraakt en hierdoor ook de gebruikers markten. Internationale handel trekt economie vlot, basis blijft kwetsbaar Halverwege 2010 is de economie onder invloed van de aantrekkende wereldhandel uit het dal gekomen. Het aanvullen van afgebouwde voorraden door bedrijven heeft hieraan ook een impuls gegeven. Al met al is de verwachting dat de economie in 2010 met 2,0% geleidelijk zal herstellen, om hier in 2011 met 1,6% groei opvolging aan te geven. Hoewel dit vooruitzicht bemoedigend oogt, is de weg naar de toekomst de komende jaren kwetsbaar. Een risico ligt bij de consument, die zijn koopkracht voorlopig minder onder druk ziet staan dankzij de loonindexering en netto jobscreatie. Maar dit zou minder het geval zijn volgend jaar, want in België en in belangrijke exportlanden zal onver-

Figuur 1.5 Investeringsvolumes in commercieel vastgoed en het bruto binnenlands product per kwartaal (2005-3de kwartaal 2010) 1750

94

1500

92

1250

90

1000

88

750

86

500

84

250

82

0

80 '05 I '05 II '05 III ’05 IV ’06 I '06 II '06 III '06 IV '07 I '07 II '07 III '07 IV '08 I ’08 II '08 III '08 IV '09 I '09 II '09 III '09 IV '10 I '10 II '10 III

■ Investeringsvolumes in € miljoenen

_

BBP in € miljarden seizoensgezuiverd

Bron: DTZ Research en Ecowin, bewerkt door ING Economisch Bureau


Figuur 1.6 Vastgoedmarkt en de economische cyclus Vastgoedmarkt

Kenmerken markt

Fase

Conjunctuur

Economie (bbp)

I Herstel

II Hoogconjunctuur

III Vertraging

IV Laagconjunctuur

Toenemende opname Constant aanbod

Grote opname Toenemend aanbod

Dalende opname, toenemend aanbod

Zwakke opname, dalend aanbod

Aantrekkende verkoop- en huurprijzen

Stijgende verkoop- en huurprijzen

Constante verkoop en huurprijzen

Dalende verkoop- en huurprijzen

Dalende leegstand

Lage leegstand

Oplopende leegstand

Hoge leegstand

Vertrouwen neemt toe onder ontwikkelaars

Optimisme kan omslaan in onbegrensd vertrouwen

Pessimisme onder ontwikkelaars

Pessimisme kan omslaan in paniek en angst

Aarzelende toename projecten op risico

Veel op risico ontwikkelen

Leegstand tast rendement belegger aan

Leegstand in portefeuille biedt kansen voor huuraanpassingen

Verkoop met verlies of noodgedwongen (tijdelijke) verhuur

Dalende leegstand basis voor rendementsverbetering

Huisvesting krijgt voorzichtig meer aandacht in het bedrijfsleven

Huurcontracten met lange looptijden

Sterke incentives: huurvrije periodes en bijdrage verhuis- cq inrichtingskosten Flexibele huurcontracten met korte looptijden

Singletenant panden zijn teken van kracht Ook incourant vastgoed wordt verhuurd

Multitenant verhuur kan teken van zwakte zijn Huisvesting is een middel om kosten te besparen Toename van onderhuur / grijze markt Verplaatsingsmarkt / verhuismarkt gedreven door reorganisaties. Overheid is stabiele factor onder opname. Tweedeling: bijna geen markt voor incourant vastgoed. Zelfs courant vastgoed kan verhuurproblemen hebben.

Bron: ING Economisch Bureau


Figuur 1.7 Indices prijsontwikkeling vastgoedfondsen ( januari 2000 = 1000) 5000

4000

3000

2000

1000 Ontwikkeling Belgische vastgoedfondsen stabiel 0 nov-00

_

België

nov-01

nov-02

_

Nederland

nov-03

nov-04

_

nov-05

Frankrijk

nov-06

nov-07

_

nov-08

nov-09

nov-10

Europa

Bron: Ecowin

mijdelijke sanering van de overheidsfinanciën in de vorm van bezuinigingen flinke tegendruk opleveren. Alles bij elkaar genomen is de verwachting dat het economische groeitempo de komende jaren toch gematigd zal zijn. Belgisch vastgoed relatief minder hard getroffen De Belgische vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Uit figuur 1.7 blijkt dat Belgische vastgoedfondsen minder volatiel zijn dan die van de omringende landen. De enorme prijsstijgingen in andere Europese landen in 2005 en 2006 zijn in België grotendeels uitgebleven. De hierop volgende prijsdalingen zijn België echter ook grotendeels bespaard gebleven. De relatief beperkte economische recessie in België ten opzichte van andere landen heeft hier grotendeels ten grondslag aan gelegen. Daarnaast heeft België een relatief groot ambtenarenapparaat en zijn er veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige) organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO in Brussel te vinden. Het aantal vierkante meters dat zij gebruiken is groot en doordat zij niet direct door de recessie getroffen worden nam dit niet direct af. Daarentegen nemen overheidsinstanties de laatste jaren wel al relatief weinig nieuwe kantooroppervlakte op omdat ook zij vaak moeten bezuinigen.


In 2010 is er een licht herstel zichtbaar Het stabiele karakter van de Belgische vastgoedmarkt is ook te zien na de recessie. Niet alleen de krimp was in België beperkter, ook het herstel in 2010 is gematigder. Zo steeg de EPRA vastgoedindex voor België in november 2010 met 4% ten opzichte van 8% in Europa (beide j.o.j.). Het herstel is ook zichtbaar in de beleggingsvolumes. In het eerste halfjaar van 2010 stegen deze weer met 10% ten opzichte van dezelfde periode in 2009. Hierdoor werd er in deze periode voor € 662 miljoen geïnvesteerd in commercieel vastgoed. Dit niveau is nog wel slechts een derde van dat van topjaar 2007. De afwachtende houding die beleggers in 2009 hadden, leek hierdoor wat verdwenen en de dynamiek en het positieve sentiment enigszins teruggekeerd. De hernieuwde onrust op de financiële markten door de Griekenlandcrisis en later in het jaar ook de financiële problemen rond Ierland temperde de stemming waardoor beleggers weer meer de kat uit de boom kijken. Daarbij zijn tijdens de recessie, zoals eerder ook al aangegeven, de (vaak buitenlandse) “high leverage buyers” grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve financiering met veel vreemd vermogen niet meer mogelijk is. Hierdoor zullen de hoge beleggingsvolumes van 2006 en 2007 ook de komende jaren niet terugkeren.

2. Residentiële markt*

2.1 Gevolgen van de crisis op de Belgische vastgoedmarkt – Vooruitzichten op korte termijn

Figuur 2.1 Europa: potentiële en vastgestelde correcties

2.1.1 De correctie is weggewerkt

-5

België vormde de uitzondering op de regel in Europa In vergelijking met Europa had de Belgische markt niet al te zwaar te lijden van de crisis, ook al blijkt dat bepaalde sectoren of gemeenten zwaarder getroffen werden. Terwijl de prijscorrectie oploopt tot 25% in Ierland en 12% in Spanje, was de correctie op de Belgische markt (namelijk 5,6% tussen de zomer 2008 en juni 2009) eind 2009 al weggewerkt: het herstel was over het algemeen dus even dynamisch als de crisis hevig was. In dat verband is het opmerkelijk dat de overwaardering van de markt zoals berekend door het IMF in 2007 bij ons niet gecorrigeerd werd, terwijl in de andere landen wel een correctie werd vastgesteld (zie figuur 2.1).

-10

0

-15 -20 -25 -30 -35 IR

UK

NL

FR

BE

ES

SE

IT

■ Potentiële correctie geraamd door het IMF (in vergelijking met de reële prijzen in 2007)

■ Waargenomen correctie einde 2009 (in vergelijking met de reële prijzen in 2007)

Belangrijkste trends residentiële markt • De residentiële markt kende een dynamisch herstel in de tweede helft van 2009 dat verslapte in 2010; • De vooruitzichten op korte termijn blijven positief voor 2011, ook al zal de prijsstijging waarschijnlijk veel lager zijn dan de dynamiek van de voorgaande jaren; • Op middellange en lange termijn zullen de uitzonderlijke factoren die de markt de voorbije jaren ondersteunden steeds minder aanwezig zijn, wat zou kunnen wijzen op een positieve maar minder dynamische gemiddelde groei voor het volgende decennium. De appartementensector had zo goed als niet te lijden van de crisis ... De ‘crisis’ (van de zomer 2008 tot juni 2009) kende een verschillend verloop naargelang de sector die we bekijken. Zo bleven de prijsdalingen heel beperkt in de appartementensector, en vooral in Vlaanderen, wat tot een snelle en forse daling van het aantal transacties leidde. Omdat er minder kopers waren dan voor de crisis en de verkopers niet bepaald bereid waren om kortingen toe te staan, moesten de transacties de schok opvangen: meer dan 30% transacties minder, dat zijn ongeveer 7.800 transacties voor het slechtste kwartaal tegenover meer dan 11.000 in normale omstandigheden. In Vlaanderen zijn de appartementsprijzen stabiel gebleven, maar in Wallonië werd een daling van 3,2% vastgesteld. In de tweede helft van 2009 zijn de appartementsprijzen opnieuw sterk beginnen toe te nemen: de gemiddelde prijs ging van gemiddeld 174.000 euro op het hoogtepunt van de crisis naar

*

Dit hoofdstuk is geschreven door Julien Manceaux


Bron: IMF, ECB en ING-berekeningen

183.000 euro tegen het einde van het jaar, dat is 3,8% lager dan voor de crisis. Toch bleven er ook voor de prijzen regionale verschillen bestaan. Zo geraakten de prijzen in Wallonië en Brussel amper boven het peil van voor de crisis, terwijl ze in Vlaanderen bijna 7% hoger dan dat niveau uitkwamen. ... terwijl het duurdere marktsegment het zwaarder te verduren kreeg Het omgekeerde deed zich voor in het duurdere segment (viergevelvilla’s en bungalows), waar de verkopers bijzonder snel prijsdalingen toestonden, zodanig dat de correctie nog tijdens de eerste maanden van de crisis van start ging en ook heviger was (prijsdaling van gemiddeld 10%). Maar ook op die markt nam de activiteit almaar af, met amper 3.200 transacties in het slechtste kwartaal van de crisis tegenover 4.500 in normale omstandigheden. Het tweede halfjaar 2009 was minder dynamisch op die markt dan op andere markten en tegen het einde van het jaar waren de prijzen nog altijd 6% lager dan hun peil van voor de crisis (namelijk 323.000 euro). De gewone huizenmarkt maakte een tussentijdse evolutie door, met een correctie van 5%, terwijl de activiteit terugviel tot 13.000 transacties in het slechtste kwartaal in vergelijking met een normaal kwartaal van zowat 18.000 transacties. De prijzen zijn wel sterk opgeveerd aangezien ze tegen eind 2009 opnieuw op hun peil van voor de crisis uitkwamen, namelijk ongeveer 176.000 euro. Die ontwikkeling was kenmerkend voor Vlaanderen, terwijl ze in Wallonië uitbleef. Daar bleven de woonhuizen ook eind 2009 nog lichtjes (1%) onder hun niveau van voor de crisis. In Brussel kwamen de huizenprijzen 3% hoger uit dan voor de crisis.

Figuur 2.2 Prijsverloop per kwartaal in 2010

zo waarschijnlijk is omdat de financieringsvoorwaarden de komende maanden niet meer sterk zullen verbeteren en het consumentenvertrouwen doorgaans al goed hersteld is. De laatste hypotheekcijfers wijzen echter op een sterke toename van het aantal leningen en getuigen van enige druk op de prijzen: de gemiddelde geleende bedragen zijn in het derde kwartaal gestegen met 4,5%. Maar de al geboekte vooruitgang is voldoende om uit te gaan van een globale groei van meer dan 4,5%. Dankzij Q2 de huidige financieringsvoorwaarden is het bovendien goed mogelijk dat de markt tot halfweg volgend jaar transactieniveaus blijft zien die in de buurt komen Q1 van haar topniveau.

5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 0,5% -0,5% -1,5% Huizen

■ Q1

Villas, bungalows

Appartementen

TOTAAL

■ Q2

Bron: ADSEI (kwartaalverloop in 2010)

2.1.2 Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te vallen Het herstel is vooral te danken aan de mooie tweede helft van 2009 ... We kunnen dus stellen dat de markt in haar geheel vanaf de zomer 2009 opnieuw opveerde. Toch blijft het aantal transacties zelfs nu nog lager dan normaal. Zolang het aantal transacties per kwartaal onder de drempel van 30.000 blijft, kunnen er dus nog extra kopers op de markt (terug)komen. Verwonderlijk daarbij is dat het eerste halfjaar gekenmerkt werd door een historisch lage rente, wat het aantal kopers in principe doet toenemen. Bovendien lijkt het herstel van de tweede helft van 2009 ietwat stil te vallen in 2010 (figuur 2.3). Niet alleen waren er veel minder transacties dan normaal, ook de prijzen bleven nagenoeg gelijk. De kwartaalgroei van de huizenprijzen bleef beperkt tot 1% in het eerste halfjaar en de appartementen waren in juni 2010 gemiddeld op dezelfde prijs blijven hangen als in januari. Ook in Wallonië kwamen de huizenprijzen in juni 2010 nog altijd niet op hun peil van voor de crisis uit. Alleen het segment van de villa’s lijkt het beter te doen met een mooi eerste kwartaal 2010, maar komt van verder terug. .... want begin 2010 lijkt de dynamiek wat zoek Dat betekent dat de groei in de eerste helft van het jaar slap was en dat het jaarlijkse groeicijfer (5,6%) in het eerste halfjaar vooral te danken was aan een zeer gunstige vergelijking met een zeer erbarmelijk eerste halfjaar 2009. Tenzij de markt in de tweede helft van het jaar haar tweede adem vindt, zal de jaarlijkse vergelijking de komende zes maanden veel minder gunstig uitvallen (het tweede halfjaar 2009 was dat van het herstel). We denken dat die ‘tweede adem’ niet Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 13

Het belangrijkste risico blijft de slappe vraag door de toekomstige rentestijging ... Het grootste risico hangt nog altijd samen met de ontbrekende dynamiek van de transacties, terwijl de context zoals gezegd gunstiger is dan ooit voor kandidaat-kredietnemers. Het risico bestaat dus dat een aantal aankopen vervroegd wordt, vooral gezien de zeer dynamische cijfers voor hypothecaire kredieten in het derde kwartaal. De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, heeft de bodem bereikt. Maar wat staat er de komende maanden te gebeuren wanneer de ‘vervroegde’ aankopen achter de rug zijn en de rentestijging uitgesprokener wordt? De kans is dus groot dat de markt tamelijk snel de in het derde kwartaal gemaakte inhaalbeweging zal verliezen, wat te merken zal zijn aan een zwakker dynamisme van de prijzen vanaf volgend jaar na de periode van vervroegde aankopen waarin we momenteel nog altijd verkeren.

Figuur 2.3 Het aanbod reageerde zeer snel op het herstel 50

7,0

40

6,5

30

6,0

20

5,5

10

5,0

0

4,5

-10

4,0

-20

3,5

-30

3,0

_ _

03

04

05

06

07

08

NBB onderzoek (Bouwprijzen voorzichtigen) Bouwvergunningen (1000’s - RHS)

Bron: ADSEI

09

10

Figuur 2.4 … dat nochtans niet overal hetzelfde is 20% Gewest Brussel

% transacties 2de kwartaal (j.o.j.)

15%

10%

Brussel gaat van slechts presterende woningmarkt in q2 2009 naar best presterende in q2 2010 West Vlaanderen Henegouwen West Vlaanderen

5%

Waals Brabant Oost Vlaanderen

Luik

0% Antwerpen

Luxemburg

Vlaams Brabant

Luxemburg

-5%

Namen Henegouwen

Namen

Oost Vlaanderen

Limburg

Antwerpen

-10% Waals Brabant

-15% -10%

■ 2009 q2 ■ 2010 q2

Gewest Brussel

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

% prijzen 2de kwartaal (j.o.j.)

Bron: ADSEI

... terwijl het aanbod zich al hersteld heeft Het aanbod lijkt al te hebben gereageerd op in eerste instantie het inhaaleffect en vervolgens de vervroegde aankopen. Het aantal bouwvergunningen, dat sinds eind 2008 sterk gedaald was, is sinds het voorjaar 2010 met meer dan 5% op jaarbasis toegenomen. Het ziet er dus naar uit dat positievere groeivooruitzichten inzake prijzen en de opvering van de vraag het aanbod sinds enkele maanden ondersteunen, terwijl de zeer duidelijke daling tijdens de crisis de risico’s op een overaanbod beperkt heeft. We verwachten daarom geen al te grote negatieve impact van de primaire markt op de prijzen van de secundaire markt. De regionale verschillen blijven bestaan Op regionaal vlak moet worden benadrukt dat het herstel niet even dynamisch is in alle uithoeken van het land. Ook al blijft het aantal transacties overal laag ten opzichte van hun niveau van juni 2009 (en dus a fortiori ten opzichte van dat van voor de crisis), toch is er een duidelijk herstel te zien in Brussel en in een aantal Vlaamse provincies en in Henegouwen. Het jaarlijkse groeicijfer van de prijzen is enkel in Brussel en een deel van Vlaanderen hoger dan het gemiddelde van het tweede kwartaal (6% op jaarbasis). In Wallonië is dus nog steeds een inhaal beweging aan de gang, aangezien de meeste prijzen er nog altijd niet zijn teruggekeerd naar hun niveau van voor de crisis.


2.2 Vooruitzichten op lange termijn 2.2.1 De traditionele factoren van steun aan de markt De Belg is geboren met een baksteen in de maag Verscheidene factoren hebben altijd al enige stabiliteit gegeven aan de Belgische markt. Ze verklaren ook gedeeltelijk waarom de residentiële markt in België globaal genomen minder getroffen was door de recessie dan in de andere Europese landen. Eerst en vooral verhuizen Belgen relatief weinig: gemiddeld om de 33 jaar. In heel wat andere Europese landen ligt dat cijfer ruim onder de 20 jaar. Dat is te wijten aan de hoge transactiekosten (ongeveer 15% van de waarde van het goed ten laste van de koper), maar ook aan de grootte van het land: de kans te moeten verhuizen in geval van een nieuwe baan is veel kleiner in een land van 32.000 km². Ten tweede zijn de Belgische banken door de wet altijd al verplicht geweest om een streng beleid te voeren inzake hypothecaire kredieten zodat de risico’s op een toename van gedwongen verkopen in crisistijden (zoals in de VS, waar de prijzen fors daalden) kleiner zijn. Ten derde lijken de Belgen een voorkeur te hebben voor vastgoed als langetermijnbelegging. Eigendom is, wanneer men met pensioen is, een garantie tegen onzekerheid. Dat verklaart waarom de gemiddelde leeftijd van de krediet

nemers relatief laag is (36 jaar) en waarom de eigendomsgraad een van de hoogste is in de geïndustrialiseerde wereld (70%). De gemiddelde leeftijd lijkt echter toe te nemen omdat het verwerven van een eigen woning voor de jonge gezinnen moeilijker wordt, terwijl de eigendomsgraad lijkt af te nemen. Ten vierde heeft de tewerkstelling in de overheidssector hier een veel groter belang in de arbeidsmarkt dan in andere Europese landen. Bovendien draagt ook de loonindexering bij tot de stabiliteit van de koopkracht van de Belgen in het algemeen, en dan hebben we het nog niet over het zeer genereuze socialezekerheidsstelsel. De demografie heeft een grote impact op de vraag Volgens de voorspellingen van het Planbureau zal de bevolking de komende twintig jaar met 1,2 miljoen mensen toenemen om uit te komen op 12 miljoen mensen. Tegelijkertijd zal de grootte van de gezinnen ongetwijfeld nog iets meer afnemen. Ter illustratie: bij een afname van de gezinsgrootte van 2,4 tot 2,3 personen zijn 200.000 extra woningen nodig. Het woningpark, dat momenteel meer dan 5 miljoen woningen telt, zal de komende jaren dus moeten toenemen. Rekening houdend met een verdere afname van de gezinsgrootte (tot 2,1 personen per gezin in 2030) en met de hierboven vermelde bevolkingsgroei (bijna 12 miljoen inwoners) zullen het aantal gezinnen en het woningpark binnen twintig jaar waarschijnlijk 5,7 miljoen bedragen. Dat stemt overeen met een gemiddelde toename van ongeveer 50.000 eenheden per jaar. De jongste jaren werden jaarlijks echter bijna 4.000 woningen van de markt gehaald voor afbraak. Om aan de toenemende vraag te voldoen, moeten er dus jaarlijks netto 54.000 woningen bijkomen. Ten tweede verandert ook de vergrijzing de vraag naar huis-

Figuur 2.5 De demografische druk neemt toe … 2,50

4.800.000

2,45

4.600.000

2,40

4.400.000

2,35

4.200.000

2,30

4.000.000

2,25

3.800.000 3.600.000

2,20

_ _

1990 1995 1998 2000 2004 2005 2006 2007 2008 BE - Huishoudens (samenstelling - #leden) BE - Aantal huishoudens (RHS)

Bron: ADSEI

1990 1995 1998 2000 2004 2005 2006 2007 2008 Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 15

Figuur 2.6 … en de bevolkingsstructuur zal veranderen 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 5.00.000 0 2000

_ _

2010

2020

2030

2040

2050

2060

BE - Populatie 35-44 jaar BE - Populatie 70 jaar en meer

Bron: ADSEI

vesting. In 2010 zal 17% van de bevolking 65 jaar of ouder zijn en in 2030 zal dat percentage 23% bedragen. Die behoeften betreffen serviceflats, maar ook onafhankelijke woningen die voldoen aan specifieke behoeften op het gebied van oppervlakte en locatie. De vergrijzing dreigt de druk op de vraag in sommige segmenten van de markt dus te vergroten en ook het aanbod in de segmenten waaruit de bejaarden wegtrekken te doen toenemen. Wat dat betreft, zal de sector van de serviceflats en rusthuizen in de toekomst specifiek geanalyseerd moeten worden gezien het toenemende belang van de 70-plussers tussen 2020 en 2050. BE - Huishoudens (samenstelling - #leden) 2.2.2 De uitzonderlijke factoren van steun aan de markt (laatste decennium) Drie uitzonderlijke factoren verklaren de prijsdynamiek van het laatste decennium Die ondersteunende factoren volstaan echter niet om de uitBE - Aantal huishoudens (RHS)vastgoedprijzen in zonderlijke ontwikkeling van de Belgische het laatste decennium te verklaren. De periode werd immers gekenmerkt door een gestage toename van de kloof tussen de prijzen en de inkomens. Ter illustratie: het aantal jaren aan gemiddeld loon nodig voor de aankoop van het gemiddelde vastgoed verdubbelde tussen 1995 en 2008: het gemiddelde goed was destijds twee jaar brutoloon waard (kosten voor de bouwopdracht vóór belastingen) tegenover vier jaar in 2008. Die – over de voorbije 35 jaar uitzonderlijke – evolutie kan worden verklaard door drie factoren die de prijs ondersteunen: een continue en snelle verbetering van de financieringsvoorwaarden, een veel gunstiger belastingklimaat voor

Figuur 2.7 De kloof tussen de prijzen en de inkomens is groter geworden ...

Figuur 2.8 … ondanks de merkbare rentedaling 900

7,0

850

6,5

800

6,0

750

5,5

250

200

700

5,0

Lonen

150 650

4,5

Prijzen

600

4,0

550

3,5

100

3,0

500 50 ’80 ’82 ’84 ’86 ’88 ’90 ’92 ’94 ’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10

_ _

Reële Huisprijzen (1995 = 100) Reële lonen (per capita - 1995 = 100)

Bron: NBB, ADSEI

eigenaars dan vroeger en een spectaculaire groei van de financiële inbreng op de vastgoedmarkt. Die drie factoren verklaren waarom de prijsstijging op de vastgoedmarkt de afgelopen tien jaar zo hevig was en waarom het prijsverloop zo sterk kon afwijken van de inkomensevolutie. Het laatste decennium werd gekenmerkt door lage rentetarieven ... Ten eerste konden de Belgische kopers door de rentedaling die volgde op de uiteenspatting van de technologische bubbel begin jaren 2000 (in 1995 waren de rentetarieven het dubbele van wat ze vandaag zijn) niet hun leninglasten verlagen, maar de ontleende bedragen verhogen: tot in 2006 leidde de rentedaling dus niet tot een vermindering, maar een verhoging van de gemiddelde maandlast. Die extra leencapaciteit oefende veel druk uit op de prijzen, vooral omdat het fenomeen gepaard ging met een verlenging van de looptijd van de leningen waardoor de kopers meer konden lenen. Na 2006 varieerde de maandlast opnieuw met de rentetarieven, wat kan betekenen dat de meeste krediet nemers in verhouding tot hun inkomen aan hun limiet zaten qua leencapaciteit.

_ _

’00

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Gemiddelde maandelijkse terugbetaling (EUR) Gemiddelde rente (1)

Bron: NBB (1) Gemiddelde rentevoet voor hypothecaire kredieten met vaste rente op meer dan 15 jaar.

was er vanaf 2004 ook de mogelijkheid om van het belastbare inkomen een groot deel van het kapitaal en de maandelijks aan de bank terugbetaalde interesten af te trekken. ... terwijl de kopers steeds meer eigen vermogen inbrachten Ten derde zagen we in het jongste decennium een spectaculaire vermindering van het deel van de lening in de gemiddelde vastgoedaankoop. De gemiddelde persoonlijke inbreng bij de aankoop van een onroerend goed is tussen 2004 en 2008 immers opgelopen van 20% naar 35% van de verkoopprijs. Hierdoor kwam er een overdracht van verschillende miljarden van het financiële naar het onroerende vermogen van de Belgen. Zo kon het financiële vermogen van de Belgen in 1993 op 450 miljard euro worden geraamd, terwijl het Belgische vastgoedpark destijds goed was voor een waarde van 260 miljard euro. In 2009 heeft het vastgoedpark een waarde van 980 miljard euro, tegenover 900 miljard euro voor het financiële vermogen. Die extra inbrengen duwden de prijzen de hoogte in en het is vandaag dan ook de vraag of die trend zal blijven duren of zelfs zal toenemen.

2.2.3 Vooruitzichten op lange termijn ... en door een gunstigere fiscale context ... Ten tweede waren verscheidene wijzigingen in de fiscaliteit gunstig voor het bezitten van eigendom. Zo was er de fiscale amnestie van 2004-2005 die een vermindering van 30% toekende in de Eenmalige Bevrijdende Aangifte als het gerepatrieerde geld belegd werd in Belgisch vastgoed. Daarnaast Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 16

Zullen de factoren die de forse groei van de laatste jaren aanwakkerden, standhouden? Op lange termijn is de prijsstijging op de vastgoedmarkt fundamenteel afhankelijk van het inkomen, aangezien dat bepalend is voor wat de kopers kunnen lenen. Daarbij is het

Figuur 2.9 De rentestijging wordt al voorbereid 3,1

1,6

Figuur 2.10 De betaalbaarheid van de markt is nog altijd zeer beperkt 140

1,5

3,0

1,4

2,9

1,3

2,8

1,2

2,7

130 120 110 100

Variabele rente (1/1/1) Euribor 12M

90 2,6

1,1

2,5

1,0 Oct-’09

_ _

Jan-’10

April-’10

Juli-’10

80 70

Oct-’10 60

Euribor 12M Variabele rente (1/1/1)

Bron: NBB, Thomson Reuters

’81 ’83 ’85 ’87 ’89 ’91 ’93 ’95 ’97 ’99 ”01 ’03 ’05 ’07 ’09

_

ING betaalbaarheid index

Bron: ADSEI, NBB, ING-berekeningen

opmerkelijk dat de gemiddelde maandlast van de Belgische kredietnemer door de jaren heen een bijzonder stabiel vast deel van zijn beschikbare inkomen (ongeveer 30%) uitmaakt. Door de jaren heen werd de Belgische vastgoedmarkt niet alleen ondersteund door de inkomensstijging, maar ook door een aantal andere specifieke factoren: een grote honkvastheid, verbonden met de omvang van het land, en een eigenaarstraditie, waardoor België een van de weinige industrielanden is met een eigendomsgraad van meer dan 70%. Vanaf eind jaren 80 zijn er ook demografische factoren die de markt ondersteunen, zoals de toename van het aantal gezinnen. Het risico op een grote correctie, na de crisis die we hebben doorstaan en die weinig impact had op de markt, lijkt dus van de baan. Maar toch is dat niet voldoende. We moeten ons ook afvragen of de factoren waardoor de prijzen het laatste decennium veel sneller konden stijgen dan de inkomens, permanent of daarentegen uitzonderlijk zijn. De financieringsvoorwaarden zullen minder gunstig worden ... De eerste factor was de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Hiervoor wordt algemeen aangenomen dat de huidige voorwaarden een historische opportuniteit zijn. De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, begint immers nu al te stijgen (figuur 2.9) en de langetermijnrente, die bepalend is voor de vaste rentetarieven, zal in de loop van 2011 toenemen naarmate op de eerste rentestijging van de Europese Centrale Bank wordt geanticipeerd. En zelfs al maakt de wetgeving een verlenging van de looptijd van de leningen boven 30 jaar mogelijk, toch is dat scenario weinig waarschijnlijk omdat de ervaring leert Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 17

dat de financiële instellingen dat type looptijd maar moeilijk gefinancierd krijgen. ... en de conjunctuur laat geen fiscale geschenken meer toe De tweede factor waren de zeer gunstige belastingmaatregelen voor eigenaars. Zo kwam de EBA (Eenmalige Bevrijdende Aangifte) in 2005 de vastgoedbeleggingen ten goede waardoor 2005 een recordjaar was voor de prijzen. Vanaf 2004 werd een nieuw en naderhand gunstiger stelsel ingevoerd om de op een hypothecaire lening betaalde lasten deels van het belastbare inkomen af te trekken. Bovendien werd het laatste decennium gekenmerkt door het opmerkelijke uitblijven van kadasterherzieningen. Maar met een federaal budget dat niet vóór 2015 in evenwicht zal komen, een stijgende schuld en het bekende politieke klimaat staat het wel vast dat het volgende decennium niet echt gunstig zal zijn voor fiscale geschenken. En aangezien het materieel onmogelijk is om arbeid in België nog meer te belasten, zullen er vermoedelijk andere fiscale middelen worden gevonden die waarschijnlijk niet allemaal bijzonder voordelig zullen zijn voor eigenaars. De betaalbaarheid van de markt zal dus weer verslechteren voor wie alleen op zijn krediet kan rekenen ... Twee van de drie belangrijkste factoren ter ondersteuning van de prijs in het laatste decennium zullen de komende jaren dus forfait geven. Zij zijn wel verbonden met een groep kopers die het grootste deel van hun aankoop lenen. De betaalbaarheid van de markt voor wie vooral op zijn eigen inkomen

Figuur 2.11 De persoonlijke inbreng is almaar belangrijker geworden

Figuur 2.12 ... en was een bepalende factor in de dynamische prijsstijging

90%

200.000 180.000 160.000

80%

140.000 120.000 100.000

70%

Deel van de globale som etc.

80.000 60.000

60%

40.000 20.000 0

50%

_

’96

’98

’00

’02

’04

’06

’08

’10

Deel van de globale som van de transacties waarvoor er een hypothecaire lening is

’78

’81

’84

’87

’90

’93

’96

’99

’02

’05

’08

■ Prijs van het gemiddelde vastgoed (nominaal - EUR) ■ Persoonlijke inbreng in de gemiddelde aankoop (EUR)

Bron: NBB

Bron: ADSEI, NBB

rekent, zal dus waarschijnlijk nog verslechteren (figuur 2.10). Toch werden de prijzen de afgelopen jaren ook ondersteund door een aanvullende factor: de toename van de persoonlijke inbreng bij de aankoop. Hierdoor kwam er een belangrijke overdracht van het financiële naar het onroerende vermogen (de waarde daarvan is immers tweemaal sneller gestegen). Dat kwam tot uiting in een daling van het deel van de aankoop dat met een hypotheek gefinancierd wordt, namelijk van 80% in 2004 tot gemiddeld 65% vandaag (figuur 2.11). We stellen vast dat de inbreng van rijkdom almaar belangrijker wordt in de evolutie van de gemiddelde aankoopprijs (figuur 2.12) in vergelijking met wat wordt geleend (en dus door het inkomen wordt bepaald). Het is dus zo dat het inkomen van de koper niet meer de enige variabele is waarmee we rekening moeten houden, maar dat ook zijn persoonlijke of familiale vermogen en dus zijn inbrengmogelijkheden van belang zijn.

We stellen vast dat de inbrengmogelijkheden helemaal niet homogeen zijn ... Om die vraag te beantwoorden, bestudeerden we een representatief staal van 36.000 aankopen6 waarvoor er een hypothecaire lening was. Daarbij voegen we nog 3.600 aankopen zonder lening (10% van de aankopen gebeurt contant) om een representatief staal te krijgen. Uit die analyse blijkt zoals verwacht dat de persoonlijke inbreng helemaal niet homogeen is en gelijk is aan het gemiddelde van 35%! We krijgen een aantal voor de hand liggende resultaten: de persoonlijke inbreng is minder hoog bij de jongeren dan bij de oudere kredietnemers (figuur 2.13) en minder hoog in de provincies met een laag inkomen dan in die met een hoog inkomen: zo bedraagt de gemiddelde persoonlijke inbreng 15% in Henegouwen, tegenover 23% in Vlaams- en Waals-Brabant, Brussel en Antwerpen. Hoe kleiner de persoonlijke inbreng, hoe langer de looptijd van de lening (gemiddeld 26 jaar voor wie meer dan 100% van de waarde van het goed leent, tegenover 20 jaar voor wie maar 65% leent).

... terwijl de evolutie van de inbrengmogelijkheden doorslaggevend zal zijn Om te bepalen of de persoonlijke inbreng in de toekomst nog een belangrijke ondersteunende factor van de markt zal zijn, mogen we ons niet beperken tot de analyse van een homogene persoonlijke inbreng van gemiddeld 35%. We moeten uitzoeken of de persoonlijke inbreng even belangrijk of zelfs groter kan worden dan het geleende deel. Een dergelijke evolutie kan de komende jaren immers een tegengewicht vormen voor de aangekondigde zwakke groei van het ‘geleende’ deel van de prijs (in donkerblauw in figuur 2.12 en verbonden met het fiscale klimaat, de financieringsvoorwaarden en de geringe inkomensgroei). Is dat dus aannemelijk?


... en ook al kan een kwart van de kopers een zeer hoge inbreng doen ... De analyse van de spreiding van het staal is wel interessant. We kunnen in dit staal vijf groepen onderscheiden die elk 6 Het betreft aankopen van onroerende goederen op de secundaire markt van midden 2006 tot midden 2010. Alleen de aankopen en de aankopen/verbouwingen zijn inbegrepen (zonder grond en bouwwerken dus) en de vermelde waarde is de schattingswaarde (eventueel na werkzaamheden). Dit staal is anoniem en eigendom van ING België nv.

Figuur 2.13 Geleende deel per leeftijdsgroep

Figuur 2.14 Verdeling van de geleende quotiteit

50%

140 85%

45%

194.000

163.000

160.000

130 120

40%

110

35%

100

30%

90

74%

25%

Aandeel van die leeftijdsgroep in het staal

80

20%

70

15% 10%

227.000

60

64% 93%

50

5%

60%

40 1

0% <25

25-35

36-45

46-55

>56

7139

14277

21415

Bron: ING

■ Aandeel van die leeftijdsgroep in het staal Bron: ING

18% van de bevolking uitmaken. De eerste groep kunnen we onderbrengen bij de 10% van de bevolking die contant koopt: de lening van die eerste groep is gemiddeld immers kleiner (minder dan 100.000 euro) en maakt doorgaans minder dan een derde van de gemiddelde aankoopprijs uit (600.000 euro). We hebben dus een eerste groep (28% van de bevolking) die bestaat uit kopers van wie de persoonlijke inbreng al bijzonder hoog is, maar die nog kan stijgen naarmate er overdrachten komen van het financiële naar het onroerende vermogen. ... toch is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van hen gelijk aan nul De vier andere groepen (elk 18% van de bevolking) worden voorgesteld in figuur 2.14. Een eerste opmerkelijk element is dat die vier groepen wel onroerende goederen van verschillende waarde kochten, maar dat hun leningen (en hun gezinsinkomen) niet zo verschillend zijn (respectievelijk gemiddeld 148.000, 173.000, 163.000 en 175.000 euro voor de laatste vier groepen). Het verschil in waarde van hun respectieve huizen wordt dus bijna helemaal bepaald door hun inbrengmogelijkheden. Een tweede element is dat de gemiddelde inbreng van een niet te verwaarlozen deel van de bevolking (54% van de kopers) in werkelijkheid gelijk is aan nul. Met andere woorden: meer dan de helft van de huidige kopers heeft alle kredietmogelijkheden benut om een onroerend goed te kopen en heeft geen inbreng meer ter beschikking. Voor die kopers is de betaalbaarheid van de markt sterk aan het afnemen. Blijft nog een groep van 18% kopers van wie de gemiddelde inbreng overeenstemt met het nationale gemidBestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 19

delde van 35% en die net iets duurdere goederen koopt dan het gemiddelde. Een nieuwe toename van de persoonlijke inbreng lijkt dan ook weinig waarschijnlijk Ten slotte zijn de aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers dus geconcentreerd bij een derde van hen, die op die manier de prijzen de hoogte induwen. Meer dan de helft van de kopers zal dus geleidelijk aan genoegen moeten nemen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat zij geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag meer kunnen gaan lenen. Macro-economisch gezien lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng dus beperkt, zeker omdat het geconcentreerd is bij een deel van de bevolking die tegen die prijzen ook kan beslissen om te bouwen als de secundaire markt hen te duur wordt. Die overstap zou de druk op de secundaire markt verlichten. Het is dus zeer aannemelijk dat de opwaartse druk op de prijzen als gevolg van de toenemende persoonlijke inbreng de sterke neerwaartse druk van het moeilijkere fiscale en financiële klimaat niet helemaal zal kunnen opvangen. Afgaand op de drie belangrijkste factoren waaraan de spectaculaire groei van het laatste decennium te danken was, kunnen we dus besluiten dat zij niet in staat zullen zijn om de groei van de markt in haar geheel te blijven ondersteunen. Zodoende zal die groei in de toekomst alleen nog kunnen rekenen op fundamentals als de inkomensgroei en de demografische ontwikkelingen (zie hierboven). Buiten de zones waar de bevolkingsdruk wellicht te groot zal zijn opdat het aanbod nieuwe woningen kan volgen (nog te analyseren), kunnen we dus rekenen op een positieve groei die wel zwakker zal zijn dan de afgelopen jaren.

3. Kantorenmarkt

In dit hoofdstuk komt de kantorenmarkt uitgebreid aan bod. In paragraaf 3.1 worden eerst de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte, de zakelijke en financiële dienstverlening, besproken. In paragraaf 3.2 zal vervolgens ingegaan worden op de regionale verschillen van de kantorenmarkt. Belangrijkste trends kantorenmarkt • De belangrijkste gebruikers van kantoren, de zakelijke en financiële dienstverlening, vertonen in 2010 weer groei; • De hoge leegstand in Brussel is een hardnekkig probleem. Leegstaande kantoren in het centrum kunnen herontwikkeld worden tot bijvoorbeeld appartementen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur; • Een vergrijzende bevolking en trends als flexwerken zorgen op de lange termijn voor een verdere dalende vraag naar kantoorruimte; • Kantorenmarkten in steden als Gent en Luik kunnen de komende jaren profiteren van personeeltekorten in Brussel. Bedrijven overwegen daar vestigingen te openen omdat de arbeidsmarkt daar nog vaak wel enigszins ruimer is.

3.1 Gebruikers van kantoorruimte Zakelijke dienstverlening trekt weer aan De voornaamste gebruikers van kantoren zijn te vinden in de zakelijke en financiële dienstverlening en de overheid. Met een aandeel van 29% is de sector zakelijke en financiële dienstverlening zelfs dominant in de economie. Deze sectoren zijn relatief beperkt getroffen door de recessie en krompen met “slechts” iets meer dan 1%. Ondanks deze krimp in 2009 zijn ondernemers in de zakelijke dienstverlening in de tweede helft van 2010 weer over het algemeen positief gestemd. Dit is mede te danken door herstel in andere sectoren, zoals de industrie en transport waar de zakelijke en financiële dienstverlening grotendeels van afhankelijk is. Over de ontwikkelingen van het personeelsbestand zijn de ondernemers ook weer positief. In september 2010 verwachtte per saldo7 al weer bijna 20% van de ondernemers het personeelbestand te gaan uitbreiden. Vergrijzing bedreiging voor kantorenmarkt Ondanks het lichte herstel van de belangrijkste gebruikers zijn de vooruitzichten voor de kantorenmarkt op lange termijn niet gunstig. De economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door

7 Som van de positieve en negatieve antwoorden

Figuur 3.1 Evolutie volume financiële en zakelijke dienstverlening en overheid en vertrouwen dienstverlening, 1997-3de kwartaal 2010 40

8%

30

6%

20

4%

10

2%

0

0%

-10

-2%

-20

-4%

-30

-6% -8%

-40

_ _ _

sep-97

sep-98

sep-99

sep-00

sep-01

sep-02

sep-03

Vertrouwen dienstverlening Evolutie volume financiële & zakelijke dienstverlening (j.o.j. r.as) Evolutie volume overheid en onderwijs (j.o.j. r.as)

Bron: Ecowin


sep-04

sep-05

sep-06

sep-07

sep-08

sep-09

sep-10

Duurzaamheid is de trend Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van de vastgoedbelegger het op een verantwoorde wijze samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling Vastgoed speelt bij duurzaamheid een belangrijke rol doordat de gebouwde omgeving voor 30% verantwoordelijk is voor de CO2-uitstoot. Duurzaam vastgoed is zodanig gebouwd dat het een minimaal beslag legt op materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd optimaal functioneert. Samenwerking maakt duurzaamheid rendabel Huurders plukken de vruchten van investeringen in duurzaamheid door besparingen op de energielasten. Om de investeringen mogelijk te maken, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid essentieel. Voor huurders moet een eventuele huurverhoging opwegen tegen de lagere energielasten. Voor de verhuurder moet tegenover de extra investering een acceptabel rendement staan. Naast hogere huurinkomsten kan dit bestaan uit een hogere waardeontwikkeling of meer zekerheid door een verlenging van het huurcontract. Verduurzaamd bestaand pand maatschappelijk beste optie Op gebouwniveau is de keuze voor een nieuw, duurzaam gebouw snel gemaakt. Waar het maatschappelijk werkelijk omgaat, is echter een verduurzaming van de gehele voorraad. Nieuwbouw voegt slecht 1 tot 2% toe aan de voorraad. Dit tempo is te laag om de politieke ambities waar te maken. Daarnaast geeft het toevoegen van nieuwbouw extra druk op de schaarse ruimte en een stijging van de leegstand. Het meenemen van deze effecten zal de balans veel vaker doen doorslaan ten gunste van verduurzaming van het bestaande pand. Een keuze gebaseerd op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de totale gebouwenvoorraad is vanuit maatschappelijk oogpunt dan ook te prefereren.

de aankomende vergrijzing. Het aandeel van de beroepsbevolking ten opzichte van de totale bevolking zal afnemen van 66% in 2010 tot 61% in 2030. Daarnaast zet de trend van flexwerken door waardoor per werknemer minder vierkante meters kantoorruimte benodigd zijn. De kantorenmarkt verandert onder invloed van deze trends steeds meer van een groeimarkt naar een verdringingsmarkt. De huidige situatie van overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren – dan ook niet snel verdwijnen en de behoefte aan uitbreiding van de voorraad is de komende jaren zeer beperkt. Stabiele ontwikkeling huren is schijn De netto huurinkomsten ontwikkelden zich de afgelopen jaren relatief stabiel. Dit is echter een vertekend beeld doordat per jaar slechts circa 15% van de huurcontracten vervalt waarover nieuwe huurafspraken gemaakt kunnen worden. Op nieuwe huurcontracten weten huurders wel degelijk veel lagere prijzen te onderhandelen. Op de andere contracten van de portefeuille blijven de bestaande huurprijzen gehandhaafd. Daarnaast brengen verhuurders door kortingen, zoals een huurvrije periode, de kosten voor de huurder naar beneden. De huurprijzen zelf dalen hierdoor niet. In Brussel worden kortingen van 1,75 maand huur per afgesloten jaarcontract gegeven. Voordeel voor de eigenaar hiervan is dat bij een eventuele toekomstige verkoop de kortingen “al lang weer vergeten zijn”. De koper van het pand ziet een hoge huurprijs van het bestaande contract en is daardoor bereid ook een hogere prijs voor het pand neer te tellen.

Verplaatsingsmarkt met sterke incentives Naast lange huurvrije periodes worden in sommige gevallen huurders uit bestaande panden zelfs weggekocht als de nood onder beleggers erg hoog is. Ook gaan beleggers steeds meer in op de wens van huurders naar flexibele huurcontracten met korte looptijden. Onder normale marktomstandigheden streeft men echter naar huurcontracten met lange looptijden. Voor bedrijven waarvan het huurcontract afloopt, is dit de ideale tijd om meer kwaliteit tegen een lagere prijs te huren waarbij zij vaak minder vierkante meters huren dan zij achterlaten. Veelal is hierbij sprake van een verplaatsingsmarkt. De non-profit sector fungeert vaak als een stabiele factor in moeilijke tijden en legt zo een bodem in de vraagzijde van de vastgoedmarkt. Leegstand leidt tot minder nieuwbouw Door al deze ontwikkelingen neemt het pessimisme onder ontwikkelaars toe. Zo nam de leegstand in Brussel toe van 6% van de kantoren eind 2000 tot 11,5% in het 3de kwartaal van 2010 (figuur 3.2). Dit geeft een duidelijke rem op nieuwe ontwikkelingen. In dezelfde periode nam de afgifte van de vergunningen voor nieuwe kantoorgebouwen ook af en is die meer dan gehalveerd. Dit resulteerde in een daling van de bouwproductie van kantoren van 20% in 2009 en naar verwachting van bijna 10% in 2010 in geheel België8. Er wordt anno 2010 vrijwel alleen nog ontwikkeld als het vastgoed van

8 Bron Euroconstruct


Figuur 3.2 Evolutie leegstand kantoren in Brussel en afgifte bouwvergunningen kantoorpanden in België per kwartaal, 2001-3de kwartaal 2010 180

5%

160

6%

140

7%

120

8%

100

9%

80

10%

60

11%

40

12% Toename leegstand leidt tot afname nieuwbouw

20

13% 14%

0

_

sep ’01

mrt ’02

sep ’02

mrt ’03

sep ’03

mrt ’04

sep ’04

mrt ’05

sep ’05

Index afgifte vergunningen (12 maands voortschrijdend)

mrt ’06

sep ’06

_

mrt ’07

sep ’07

mrt ’08

sep ’08

mrt ’09

sep ’09

mrt ’10

sep ’10

Leegstand Brussel (r. as aflopend)

Bron: Ecowin en PMA

te voren28-sep-01 is 31-dec-01 verkocht of grotendeels verhuurd is. 31-dec-04 In het begin Herontwikkel incourante panden in30-sep-09 het centrum tot 29-mrt-02 28-jun-02 30-sep-02 31-dec-02 31-mrt-03 30-jun-03 30-sep-03 31-dec-03 31-mrt-04 30-jun-04 30-sep-04 31-mrt-05 30-jun-05 30-sep-05 30-dec-05 31-mrt-06 30-jun-06 29-sep-06 29-dec-06 30-mrt-07 29-jun-07 28-sep-07 31-dec-07 31-mrt-08 30-jun-08 30-sep-08 31-dec-08 31-mrt-09 30-jun-09 31-dec-09 31-mrt-10 30-jun-10 30-sep-10 van de eeuw werd echter vaak nog op risico gebouwd. Voor appartementen de komende jaren wordt nog een verdere daling verwacht Gezien het hoge aanbod neemt de tweedeling in het overvan de nieuwbouw van de bouw van kantoren. aanbod toe. Aan de ene kant is er een grote voorraad van courante (nieuwbouw)kantoren die op termijn nog goede Leegstand leidt tot verloedering verhuurperspectieven bieden. Aan de andere kant is er een Leegstaande panden zijn gevoelig voor inbraak en vandasteeds groter wordende incourante (moeilijk verhandelbare) lisme. Als de leegstand zich niet beperkt tot het specifieke voorraad van oude kantoorpanden waarvoor ook op termijn object maar een kenmerk van het omliggende gebied wordt, de verhuurperspectieven kansloos zijn. Met name de binneemt het risico van verval toe. De activiteit in het gebied nenstad is hiervan de dupe zoals in Gent, waar KBC naar het neemt af waardoor sociaal verval een kans krijgt. Vandalisme hoogste te bouwen kantoorgebouw van Vlaanderen aan de en criminaliteit nemen toe en bij een gebrek aan goede huurrand van de stad verhuist. Momenteel zijn de administratieve ders vestigen kwalitatief mindere huurders zich in het gebied. diensten van KBC op zes verschillende locaties in de stad De reputatie van het gebied verslechtert en de mutatiegraad gehuisvest. Deze zullen dan verlaten worden. Locaties in het onder de zittende huurders neemt toe. Gebouweigenaren centrum van een stad zijn vaak wel geschikt om te verbouwen bezuinigen op onderhoud, waardoor de negatieve spiraal een tot aantrekkelijke appartementen. Verbouwing van kantoornieuwe impuls krijgt. Veel verouderde gebouwen hebben last ruimte tot appartementen zorgt ervoor dat een gebied ook van deze negatieve spiraal, die echter ook in nieuw ontwikweer aantrekkelijker wordt doordat wijken dan ook in de kelde gebieden met veel leegstand kan ontstaan. Het is van avonduren meer levendig worden. Daarnaast worden door groot belang een dergelijke spiraal in een zo vroeg mogelijk het opknappen van vaak oudere kantoorpanden de standaarstadium te herkennen en gezamenlijk met andere ontwikden duidelijk verbeterd en worden panden direct verduurkelaars, beleggers, gemeenten, financiers en (toekomstige) zaamd doordat milieuaspecten meer aandacht krijgen. Vergebruikers te keren. bouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur. Zo is er in grote gedeelten van deze panden te weinig daglicht waardoor de verbouwing erg ingrijpend is. In Brussel gebeurt herontwikkeling van oudere kantoorpanden naar appartementen dan ook nog maar op kleine schaal. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 22

Periferie aantrekkelijk maken voor back-offices Voor leegstaande kantoren buiten de stad liggen andere bestemmingen dan appartementen minder voor de hand. De leegstand in de periferie van Brussel is dan ook veel hardnekkiger. Voordeel van deze locaties is echter dat zij per auto vaak relatief goed bereikbaar zijn ten opzichte van de dichtslippende binnensteden. Nadeel is echter dat de periferie via het openbaar vervoer juist vaak weer slecht bereikbaar is. De huren liggen in de periferie wel vaak 50% lager dan in het centrum. Met name rond Brussel zouden deze kantoorpanden zich kunnen profileren als goedkoop alternatief voor het dure Centraal Brussel. Bedrijven kunnen in deze gebieden hun back-office plaatsen en alleen de afdelingen in Centraal Brussel vestigen die, door hun aanwezigheid aldaar, ook daadwerkelijk meerwaarde hebben. Nadeel blijft echter dat vooral back-office medewerkers afhankelijk zijn van het openbaar vervoer voor hun woon-werk verkeer en de periferie juist hiermee slecht bereikbaar is waardoor veel bedrijven toch een veel duurdere stationslocatie prefereren. De leegstand in deze gebieden zal dan waarschijnlijk ook nog van lange duur zijn.

3.2 Regionale kantorenmarkten Regionale verschillen op de kantorenmarkt zijn groot. Om hier inzicht in te geven, zullen in deze paragraaf de meest belangrijke steden besproken worden. Brussel grootste kantorenmarkt Met 12,8 miljoen m2 aan kantooroppervlakte heeft Brussel bij verre de grootste kantorenmarkt van België. Dit is bijna zes keer zoveel als de nummer twee Antwerpen. Ook in Europees perspectief is de kantorenmarkt groot. Alleen Berlijn, Londen en Parijs hebben meer m2 aan kantoorruimte. De dominantie van de publieke sector in Brussel geeft de stad de reputatie van een stabiele kantorenmarkt. Het totaal rendement op kantoren liet in 2008 wel een flinke min zien van bijna 10% (figuur 3.3). Ten opzichte van andere Europese steden is deze krimp echter beperkt. In 2009 daalde het totaal rendement met nog slechts 1,6%. Voor de komende jaren wordt een beperkte groei verwacht. Grofweg bestaat de kantorenmarkt in de Europese hoofdstad uit verschillende gedeelten: het centrale district, het decentrale district en de periferie. De gebieden worden hieronder kort besproken. Hoogste huren van België in het Centrale district van Brussel Binnen Brussel is het centrale district veruit de belangrijkste kantorenmarkt (figuur 3.49). Bijna 70% van de kantooropper-

9 Omdat tijdens het schrijven van deze studie voor verschillende steden nog geen cijfers van het derde of vierde kwartaal 2010 beschikbaar waren is de figuur 3.4 gebaseerd op data van de eerste helft van 2010. Waar de cijfers wel beschikbaar zijn van latere kwartalen wordt in de tekst hiervan gebruik gemaakt.


Figuur 3.3 Netto aanvangsrendementen en totaal rendement (prime) in Brussel, 1990-2012 8,0%

-15%

7,5%

-10%

7,0%

-5%

6,5%

0%

6,0%

5%

5,5%

10%

5,0%

15%

4,5%

20%

4,0%

25% ’90 ’92 ’94 ’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10* ’12*

_

Netto aanvangsrendement

_

Totaal rendement (r.as aflopend)

Bron: PMA, * raming

vlakte in Brussel is in dit gebied te vinden. De meeste Europese organisaties zijn hier ook gevestigd en dan met name in de westelijk gelegen wijk Leopold. Ook de huurprijzen zijn in het centrale district veruit het hoogst van België. In het topsegment zijn huurprijzen circa € 275,- per m2 per jaar en de gemiddelde huur is circa € 200.-. Hoewel het nieuwe opnameniveau in de eerste helft van 2010 zich enigszins hersteld heeft ten opzichte van 2009, ligt het nog steeds ver onder het langjarige gemiddelde. Zo was de opname in het 2de kwartaal 2010 55.000 m2 ten opzichte van het 10-jaars (2de kwartaal) gemiddelde van 78.500 m2. Het aanbod in het centrale district is met 818.000 m2 groot. De beperkte nieuwe kantooroppervlakte (30.000 m2) die in het laatste kwartaal en in de eerste helft van 2011 op de markt is dan ook een welkome onderbreking. Decentrale Brusselse kantoormarkt groter dan Antwerpse Het decentrale district binnen Brussel heeft een kantorenmarkt met een oppervlakte ter grootte van een derde van Centraal Brussel. De vloeroppervlakte in dit gebied is echter nog steeds groter dan die van geheel Antwerpen. De huurniveaus in het topsegment liggen op circa € 185,- per m2 per jaar. De opnameniveaus zijn ook hier in de 1ste helft van 2010 flink hersteld na een dramatisch verlopen 2009. Met meer dan 30.000 m2 voor eigen gebruik gekochte of verhuurde m2 in het 2de kwartaal 2010 werd in deze periode het hoogste niveau bereikt sinds 2004. Voor het eerst sinds een half jaar werd er weer nieuwe kantoorruimte aangeboden. In 2010

Figuur 3.4 Opname, huurprijs en voorraad kantoorruimte in 8 verschillende steden, 1ste helft 2010 300

Centraal Brussel; 8,44

Huurprijs (prime) per jaar in €

250

Brusselse kantorenmarkt veruit het grootst 200 Decentraal Brussel; 2,66

Leuven; 0,41 150

Periphery Brussel; 1,89

Namen; 0,39

Luik; 0,47

Gent; 0,77

Antwerpen; 2,06

Mechelen; 0,26 Charleroi; 0,38 100 0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

Opname in m2 De grootte van de bollen en het bijgenoemde cijfer geven de voorraad in miljoen m2 kantoorruimte weer. Bron: DTZ Research, bewerkt door ING Economisch Bureau

komt er in totaal circa 60.000 m2 aan nieuwe kantoorruimte bij. De belangrijkste projecten zijn de Serenitas in het Zuidelijke deel van het decentrale district en het Atlantis project in het westelijke deel. Het Atlantisproject dat gerealiseerd is door Codic België is in november 2010 officieel geopend. Het omvat 40.000 m2 aan kantoren, appartementen, een crèche, commerciële en publieke ruimte. Het bestaat uit drie gebouwen en ondernemingen als L’Oréal en BNP Paribas hebben hun intrek genomen. In de Serenitas kantoorpanden is nog circa 7.000 m2 kantoorruimte beschikbaar van de in totaal 20.000 m2 kantoorruimte. Rondom Brussel is omgeving Zaventem belangrijkste kantorenregio In de periferie van Brussel is vooral de regio rond het vliegveld Zaventem dynamisch. In het 2de kwartaal 2010 was dit gebied verantwoordelijk voor meer dan de helft van de totale opname van 15.000 m2. De huurprijzen liggen in de periferie


in het topsegment rond de € 150,- per m2 per jaar tot € 155,bij het vliegveld. Nieuw aanbod in dit gebied is beperkt. Kleinere kantoorsteden kunnen profiteren van toekomstige personeeltekorten De kantorenmarkt buiten Brussel concentreert zich voornamelijk in Antwerpen en dit is de enige stad die zich nog enigszins kan meten met Brussel. Gent, Luik en Leuven spelen een vele kleinere rol van betekenis. Dreigende personeelstekorten kunnen deze gebieden de komende jaren wel een duwtje in de rug geven. In hun zoektocht naar geschikt personeel kunnen bedrijven kantoren openen in andere delen van het land dan Brussel omdat daar de arbeidsmarkt nog wel iets ruimer is. Hieronder worden de verschillende steden één voor één op basis van grootte besproken.

Antwerpen: wereldhaven “zonder” hoofdkantoren Als belangrijkste haven van België heeft Antwerpen een spilfunctie in de logistieke sector10. Op een aantal vlakken heeft de haven een leidende rol. Zo is Antwerpen de grootste staal-, koffie-, en fruithaven van Europa en heeft Antwerpen ook de leidende positie als petrochemisch centrum. De industriële activiteiten van grote concerns als BASF, Exxon-Mobil en Total leveren hier een grote bijdrage aan. Deze bedrijven hebben echter hun administratieve en bestuurlijke taken niet gevestigd in Antwerpen. Zo hebben bovengenoemde bedrijven hun (regionale)hoofdkantoren niet in de Scheldestad maar in Brussel. Internationale bedrijven willen graag dicht bij de verschillende overheidsinstanties zitten. Daarnaast zijn veel bedrijven vaak bang om als een Vlaams bedrijf gezien te worden als zij zich in Antwerpen vestigen en niet als een Belgisch of internationaal bedrijf. Plaatsing van het (hoofd)kantoor in Brussel is dan een neutrale logische keuze. Met een voorraad van ruim 2 miljoen m2 beschikt Antwerpen over slechts een kwart van de kantooroppervlakte van Brussel. Binnen Antwerpen is het centrum de belangrijkste kantorenmarkt maar de Singel en de Zuidelijke periferie hebben de afgelopen jaren duidelijk aan terrein gewonnen. Huurprijzen op A-locaties liggen rond het landelijke gemiddelde van circa € 137 per m2 per jaar.

Luik: grootste kantorenmarkt in Wallonië De totale kantorenmarkt van Wallonië is met 1,24 miljoen m2 beperkt en is hiermee ongeveer net zo groot als een tiende van de Brusselse markt. Luik heeft met een half miljoen m2 nog de grootste kantorenmarkt in Wallonië. Voor meer dan de helft zijn de kantoren gevestigd in het centrum van de stad. De huurprijzen op toplocaties liggen rond het landelijk gemiddelde van € 135 per m2 per jaar.

Gent: grote verschuivingen laten leegstand oplopen Gent is de tweede kantorenstad van Vlaanderen, met 770.000 m2 kantooroppervlakte echter wel veel kleiner dan Antwerpen. In 2009 was de opname extreem hoog met ruim 50.000 m2 ten opzichte bijna 10.000 m2 in de eerste helft van 2010. De hoge activiteit in 2009 was het gevolg van een centralisatie van de KBC bank. KBC gaat aan de zuidkant van de stad zijn activiteiten, die nu nog verspreid zijn over zes verschillende locaties, samenvoegen in een nieuw te bouwen 124 meter hoge kantoortoren die in 2012 af moet zijn. Doordat verschillende kantoorruimten in de Bloemenstad hierdoor leeg achtergelaten worden, zal dit druk geven op de huurprijzen en een verhoogd leegstandspercentage tot gevolg hebben.

Mechelen: centraal gelegen tussen Antwerpen en Brussel Mechelen beschikt met 250.000 m2 kantoorruimte over de kleinste kantorenmarkt van Vlaanderen. De stad profiteert vooral van de centrale ligging tussen Antwerpen en Brussel. De huren liggen rond de € 125,- per m2 per jaar en daalden daarmee ten opzichte van vorig jaar. De huurdaling is een gevolg van nieuw aanbod dat op de markt is gekomen zoals het Stephenson Plaza. Daarnaast verhuisde BCD Travel zijn hoofdzetel van Mechelen naar Antwerpen waardoor meer leegstand ontstaat in Mechelen.

Leuven: duurste kantorenstad van Vlaanderen Leuven is met € 155,- per m2 in het topsegment per jaar in 2010 voor het eerst de duurste kantorenstad van Vlaanderen. De hoge huurprijzen komen voornamelijk doordat kantoorruimte relatief schaars is. Zo is de leegstand met 3% laag en is de totale kantooroppervlakte met 400.000 m2 beperkt. De goede verbinding met het vliegveld Zaventem en de aanwezigheid van de universiteit maken de studentenstad voor veel bedrijven een aantrekkelijke vestigingsplaats.

10 zie ook hoofdstuk 5 over de bedrijfsruimtemarkt


Namen: publieke sector domineert Van de drie Waalse steden is Namen de duurste stad met € 145,- per m2 per jaar in het topsegment. Namen heeft circa 400.000 m2 aan kantooroppervlakte. De relatief grote kantorenmarkt (t.o.v. het aantal inwoners) dankt Namen aan de huisvesting van het parlement en de regering van Wallonië. Charleroi: laagste huurprijzen van Wallonië De kantorenmarkt is met 380.000 m2 net kleiner dan die van Namen. De huurprijzen liggen met € 130,- per m2 per jaar op toplocaties zoals in de Aéropole echter wel op een veel lager niveau. Charleroi heeft hiermee één van de laagste huurprijzen. De kantoren zijn voor een groot deel gevestigd in het stadcentrum maar ook rond het voor de stad economisch gezien zeer belangrijke vliegveld.

4. Retailmarkt

In dit hoofdstuk komt de retailmarkt aan bod. In paragraaf 4.1 wordt eerst de huidige ontwikkeling van de detailhandel besproken. Paragraaf 4.2 gaat verder in op de gebruikersmarkt van winkelvastgoed.

Belangrijkste trends retailmarkt • Doordat de arbeidsmarkt weer aantrekt, wordt voor 2011 een lichte groei verwacht van de detailhandelsomzetten; • De vraag naar winkelruimte houdt aan door vooral buitenlandse ketens die zich in België willen vestigen; • In hun zoektocht naar zekerheid investeren vastgoedbeleggers steeds vaker in winkelvastgoed; • Voor de komende jaren wordt een beperkte huurstijging verwacht ondanks dat de Belgische winkelhuren Europees gezien nog laag zijn.

4.1 Ontwikkeling detailhandel Lichte groei detailhandelsverkopen in 2011 Ondanks de economische krimp in 2009 heeft de detailhandelsomzet vorig jaar geen tik gekregen. Mede doordat de koopkracht redelijk op peil bleef (onder meer door automatische loonindexatie) en de consumentenprijzen gemiddeld

licht daalden, stegen de totale winkelverkopen met een 0,5% (figuur 4.1). De omzet van de retailmarkt komt daarmee op circa € 53 miljard. In het eerste halfjaar van 2010 is toch het crisiseffect niet uitgebleven. De omzet daalde gemiddeld met 1,8%. De tweede helft van 2010 kan beter uitvallen door het hogere consumentenvertrouwen en de toegenomen werkgelegenheid. De omzet in de detailhandel steeg in het derde kwartaal dan ook met maar liefst 6,3% Door onder andere de aantrekkende arbeidsmarkt wordt in 2011 een lichte groei verwacht van de detailhandelsomzetten. Met name non-food heeft het moeilijk De levensmiddelendetailhandel zet ruim € 21 miljard om. De omzetgroei in 2009 bedroeg circa 2% en deze groei heeft zich in het eerste halfjaar van 2010 doorgezet. In de competitieve supermarktbranche heerst momenteel een sterke prijsfocus. Supermarktketen Delhaize wil via prijsverlagingen extra profiteren van de problemen bij concurrent Carrefour. In 2009 is het marktaandeel van Delhaize met 25,7% groter dan dat van Carrefour met 25,1%. Zes jaar geleden had Carrefour nog 5% meer marktaandeel dan Delhaize11. Ook prijsvechter Colruyt blijft groeien. Met name de non-foodbranche heeft het lastig gehad met een omzetkrimp van 4% in de eerste zes maanden van 2010. De omzet in 2009 bedroeg circa € 32 miljard. Uitzondering dit jaar vormt de modebranche die tegen de stroom in de omzet weet te vergroten, na ook in 2009 een omzetgroei genoteerd te hebben (+2,5%).

11 Bron: Nielsen

Figuur 4.1 Consumentenvertrouwen en omzet detailhandel, 2003- 3de kwartaal 2010 (% j.o.j.) 8%

5

6%

0

4%

-5

2%

-10

0%

-15

-2%

-20

-4%

_ _

-25 2003 III

2004 III

2005 III

2006 III

Omzet detailhandel % j.o.j. Consumentenvertrouwen (3 kwartalen opgeschoven)

Bron: NBB, EcoWin, ING Economisch Bureau


2007 III

2008 III

2009 III

2010 III

Figuur 4.2 Huurprijs in € per m2 per jaar en aanvangsrendementen retailmarkt, 2010 2.500

4,0%

2.000

4,7%

1.500

5,4%

1.000

6,1%

500

6,8%

7,5%

0 Brussel

■ Huurprijs (prime) in € per m

Antwerpen 2

p.j.

Luik

Gent

Brugge

Hasselt

■ Aanvangsrendement prime (aflopend r.as)

Bron: Cushman & Wakefield

4.2 Gebruikersmarkt winkelvastgoed Winkels zijn een zeer stabiele vastgoedcategorie De relatief nog goed draaiende detailhandel heeft er voor gezorgd dat de waardedalingen van winkelvastgoed in 2009 met een min van 1,6% het laagst waren van alle commerciële Brussel12 Antwerpen Luik . Ook de relatief lage leegstand (6,2%) vastgoedcategorieën zorgt ervoor dat prijzen relatief stabiel blijven (figuur 4.2). In de hoofdwinkelstraten komt leegstand bijna niet voor. De stabiele markt zorgt ervoor dat aanvangsrendementen tot de laagste behoren van het commerciële vastgoed. In hun zoektocht naar zekerheid investeren vastgoedbeleggers dan ook steeds vaker in winkelvastgoed. Op toplocaties in Antwerpen en Brussel bedroegen aanvangsrendementen in de zomer van 2010 circa 5,0%.

altijd wel veel lager dan in andere Europese steden als Parijs (€ 6.200,-) Londen (€ 4.200,-), Milaan (€ 2.850,-) en verschillende Duitse steden (€ 2.750,-)13. Opgemerkt moet worden dat een vergelijking met Londen en Parijs niet helemaal opgaat omdat retailers daar zich vaak vanuit alleen al strategisch oogpunt willen vestigen. Dit geldt niet voor België waardoor Brugge Hasselt de hurenGent zeker niet tot deze niveau’s zullen stijgen. Daarnaast is het verzorgingsgebied van de Belgische steden veel kleiner waardoor de huren ook op een lager niveau zullen blijven.

Huurprijzen Europees gezien relatief laag De huurprijzen in de hoofdwinkelstraten zijn met € 1.625,- in Brussel het hoogst. Op de tweede plaats volgt Antwerpen met € 1.560,-. De vraag naar toplocaties houdt aan. Vooral buitenlandse ketens schrikken niet terug van deze huurprijzen en treden toe op de Belgische markt (zoals River Island en Forever 21) of willen verder uitbreiden (Superdry & Primark). De aanhoudende vraag zet ook de komende jaren nog een opwaartse druk op de huurprijzen. De huren zijn op toplocaties nog

Ketens rukken op Nationale en internationale retailketens trekken steeds meer naar binnenstedelijke winkelstraten. Internationale ketens zien België vaak als een ideale testcase voor de Europese markt. Vlaanderen zien zij daarbij als een goede weerspiegeling van Noord Europa terwijl Wallonië in hun ogen juist een reflectie is van Zuid Europa. Vooral de modesector is op de toplocaties goed vertegenwoordigd. Dit valt deels te verklaren door de hoge marges die deze sector zich kan veroorloven waardoor zij de hoge huurprijzen kunnen betalen. De Meir in Antwerpen bestaat voor bijna driekwart uit ketens van buitenlandse origine. De grote ketens geven een hoge mate van zekerheid aan de eigenaar voor de betaling van de huurpenningen. Daarentegen verschraalt de toename van ketens wel het aanbod en de diversiteit van verschillende winkelgebieden.

12 Bron: IPD

13 Bron: PMA


Figuur 4.3 Aantal winkels en leegstandspercentage van het aantal winkels per provincie, 2010 9%

18.000

8%

16.000

7%

14.000

6%

12.000

5%

10.000

4%

8.000

3%

6.000

2%

4.000

1%

2.000

0%

0 Antwerpen

■ Leegstand

WaalsBrabant

Gewest- Henegouwen Brussel

Luik

Limburg

Luxemburg

Namen

OostVlaanderen

Vlaams Brabant

WestVlaanderen

■ Aantal verkooppunten (r. as)

Bron: Locatus

steeds meer gerenoveerd en uitgebreid zoals bijvoorbeeld Antwerpen grootste winkelstad het oudste winkelcentrum Shopping 1 van België in Genk dat De provincie Antwerpen heeft met bijna 14.000 verkoopGewestLuxemburg Namen West- krijgt. in 1968 de deuren opende Oosten nu eenVlaams grondige facelift punten Antwerpen het grootste Waalswinkelaanbod vanHenegouwen België (figuurLuik 4.3). Limburg Brabant Brussel Vlaanderen Brabant Vlaanderen Antwerpen heeft als winkelstad de afgelopen jaren een flinke Clusters van baanwinkels in opkomst inhaalslag gemaakt op Brussel. Antwerpen is vooral een Tegenover het lage aantal shoppingcentra staat een groot modestad en er zijn dan ook veel meer kleding- & schoeaantal baanwinkels. De Belgische traditie van lintbebouwing nenwinkels gevestigd dan in Gent en Brussel. Voordeel van is daar waarschijnlijk de oorzaak van. Meer dan een kwart Antwerpen ten opzichte van Brussel is dat de winkelende van de totale 17 miljoen m2 winkelruimte bestaat uit baanwinconsument een “rondgang” door de verschillende winkelstrakels. Doordat binnenstedelijke locaties vaak verzadigd zijn, ten kan maken (Meir en terug via de Schuttershofstraat). In gaan retailers zich steeds meer richten op baanwinkels. Voor Brussel en Gent is een dergelijke rondgang niet mogelijk. de komende jaren ligt voor baanwinkels de grootste uitdaging in het verbeteren en uitbreiden van de huidige locaties Relatief weinig shoppingcentra in België 18.000 9% waarbij onder andere de architectuur vaak aangepakt wordt. Ten opzichte van andere Europese landen heeft België relatief Het vormen van clusters van verschillende baanwinkels op weinig shoppingcentra. In Europa hebben alleen Duitsland 16.000 8% één locatie is daarbij een trend. De belangrijke baanwin(126 m2) en Griekenland (52 m2) minder oppervlakte van winkelcentra per inwoner. Per 1.000 inwoners beschikt België kelclusters bevinden zich in Antwerpen rond de Bredabaan 14.000 7% over slechts 131 m2 shoppingcentra (figuur 4.4). Dit is vooral en de Boomsesteenweg en in Brussel in Sint-Pieters-Leeuw, 12.000 6% gevolg van strenge regelgeving. De shoppingcentra een Zaventem en Anderlecht. De huuropbrengsten liggen in dit 2 2 (met meer dan 400 m oppervlakte) vallen onder de Socio segment tussen de € 140,- en € 170,- per m per jaar voor 10.000 5% Economische Vergunning. De regelgeving is onder druk toplocaties. van de Europese Unie de afgelopen jaren wel versoepeld. 8.000 4% Overheden proberen nu echter vaak op stedenbouwkundige aspecten shoppingcentra tegen te houden. De vloeropper6.000 3% vlakte is in de periode 2004-2009 maar beperkt gegroeid 14 met gemiddeld 4% per jaar . Oude winkelcentra worden wel 2%

4.000

1% 14 Bron: PMA

2.000 0

0% Antwerpen

WaalsGewest- Henegouwen Luik Limburg Bestendigheid inBrabant een roerige omgeving Januari 2011 28 Brussel

Luxemburg

Namen

OostVlaanderen

Vlaams Brabant

WestVlaanderen

Figuur 4.4 Oppervlakte in m2 van shoppingcentra per 1.000 inwoners, 3de kwartaal 2010 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 België

Frankrijk

Duitsland Griekenland Hongarije

Bron: PMA

Privépersonen belangrijkste eigenaren winkelpanden binnensteden De eigendomstructuur van de retailmarkt is erg afhankelijk van het type winkelpand. Meer dan 80% van de binnenstadswinkels zijn vooral in bezit van (professionele) privépersonen. De overige winkels zijn voornamelijk in handen van institutionele beleggers. De reden van het hoge bezit onder privépersonen kan gezocht worden in het historisch karakter van deze panden. Van oorsprong waren dit vaak woonhuizen en door erfopvolging zijn ze in de familiekring gebleven. Baanwinkels zijn voor een veel groter deel in het bezit van eindgebruikers en shoppingcentra zijn juist vaker in bezit van grotere beleggers.


Ierland

Nederland

Polen

Spanje

Zweden

UK

5. Bedrijfsruimtemarkt

In dit hoofdstuk komt de bedrijfsruimtemarkt aan bod. Hieronder worden verstaan zowel logistiek vastgoed als (semi) industrieel vastgoed. In p aragraaf 5.1 worden eerst de belangrijkste gebruikers van bedrijfsr uimten besproken: de transport- en logistieke sector en de industrie. In paragraaf 5.2 wordt daarna ingegaan op de gebruikersmarkt waarna in paragraaf 5.3 de regionale verschillen in kaart gebracht worden.

Box: Belangrijkste trends bedrijfsruimtemarkt • In 2010 hebben de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten flink kunnen profiteren van de weer aangetrokken wereldhandel; • Zwakke binnenlandse bestedingen en een minder uitbundige export- en voorraadgroei zullen de groei van deze sectoren in 2011 temperen; • Door de centrale ligging is België een ideale vestigingsplaats voor logistieke bedrijven; • De bedrijfsruimtemarkt wordt meer en meer een verhuurmarkt; • Korte huurcontracten zijn vanwege de flexibiliteit steeds meer in trek.

5.1 Ontwikkeling industrie en transportsector De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten zijn te vinden in de transport- en logistieke sector en in de industrie. Beide sectoren zullen hier eerst kort besproken worden waarna verder wordt ingegaan op de gebruikersmarkt. Industriële invloed op de economie nog steeds groot Met een aandeel van 18% heeft de economie nog altijd een belangrijke industriële basis. Industriële bedrijven leveren veel halffabricaten aan Duitsland, maar er vindt ook nog veel eindproductie in eigen land plaats. Bovendien blijkt dat de indirecte toegevoegde waarde van de industrie als opdrachtgever van andere sectoren groot is. Een van sterkste clusters is de chemie. Daarnaast is de staal- en kapitaalgoederenindustrie goed ontwikkeld. De industrie fungeert ook voor de transportsector als bron van bedrijvigheid. Industrie herstelt zich In de eerste helft van 2010 is de activiteit in fabrieken opgeleefd. Met de buitenlandse vraag en voorraadopbouw als groeimotoren, zijn omzet en productie fors hoger uitgekomen dan een jaar geleden. De bezettingsgraad in de industrie ligt met 78,9% in het vierde kwartaal 2010 al bijna op het 10-jarige gemiddelde van 79,9% en weer ver boven het dieptepunt van 70,5% in het tweede kwartaal van 2009. Terwijl veel Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 30

laatcyclische industriebedrijven nog maar net de groei in het vizier hebben, krijgen steeds meer vroegcyclische producenten met een haperende vraag te maken. Zwakke binnenlandse bestedingen en een minder uitbundige export- en voorraadgroei zullen de productiegroei in 2011 temperen. Winstmarges en internationale concurrentiepositie verbeteren In de tweede helft van het jaar zorgen de ingeperkte personeelsbezetting en een gematigde loonstijging bij een groeiende afzet, voor een stijgende productiviteit en lagere loonkosten per eenheid product. Internationaal gezien ontwikkelt het kostenniveau van de goederen zich in positieve zin. Nu ook grondstofprijzen zich gematigder ontwikkelen, is er ruimte voor hogere winstmarges bij concurrerende afzetprijzen. Industrietakken in uiteenlopende fases van herstel Terwijl sommige industrietakken al een forse groei hebben doorgemaakt, staan andere nog aan het begin van het herstel. Vroegcyclische industrietakken –zoals de basischemie-, basismetaal- en halfgeleiderindustrie – zien al een duidelijke groeivertraging, doordat voorraden de gewenste niveaus hebben bereikt. Daarentegen voeren fabrikanten van investeringsgoederen en hun toeleveranciers de productie nu juist wat op. De overcapaciteit bij bedrijven zal de groei van de binnenlandse investeringsvraag voorlopig echter nog afremmen. Sterke groei zwakt af in 2011 Het wegvallen van overheidsstimulering zal de groei van de wereldeconomie een paar tandjes doen terugschakelen. In combinatie met minder voorraadvraag zal dit de groei van de industrie vertragen. De binnenlandse vraag biedt slechts beperkt tegenwicht. Bedrijven en consumenten blijven behoudend spenderen en investeren. Zolang deze ‘eindvraag’ zwak blijft, zal de industriële orderstroom langzamer aanzwellen en zwakt in 2011 de productiegroei af. Transportsector: volume keert tegen lagere prijs terug De ontwikkeling van het vrachtvolume in de transportsector van 2010 valt niet tegen. De exportwaarde is flink hersteld en groeide in het tweede kwartaal 2010 met bijna 20% (figuur 5.1). Ook na het aanvullen van de bedrijfsvoorraden lijkt de vervoersvraag op de weg terug te zijn, wat het vertrouwen in de sector sterkt. Toch blijft wel een tweedeling bestaan. Van de binnenlandse vraag afhankelijke wegtransporteurs profiteren minder dan de meer internationaal actieve logistieke dienstverleners. Branchebreed doet de prijserosie van de crisis nog steeds pijn. Financieel gezien is er daarmee nog weinig verbeterd. Belangrijk is dat de toegenomen vervoersvraag ook wordt omgezet in een beter prijsniveau.

Figuur 5.1 Evolutie bezettingsgraad industrie en exportwaarde België, 1994-2010 90.000

95

80.000

90

70.000

85

60.000

80

50.000

75

40.000

70

30.000

65

20.000

60

dec-’94

_

dec-’96

dec-’98

dec-’00

Exportwaarde per kwartaal (in € miljoen)

dec-’02

_

dec-’04

dec-’06

dec-’08

dec-’10

Bezettingsgraad Industrie Seizoensgezuiverd (r. as)

Bron: Ecowin

5.2 Gebruikersmarkt bedrijfsruimten België op logistiek gebied meest aantrekkelijke vestigingsplaats Als wordt gekeken naar de meest ideale plek voor Europese distributie dan komt België in marktonderzoek als beste uit de bus15. Logistieke dienstverleners vinden hier een gunstig vestigingsklimaat. Dit is vooral te danken aan de centrale ligging ten opzichte van het achterland (Frankrijk en Ruhrgebied) en de lage kosten voor het bouwen of huren van opslag- en magazijnruimte. De haven van Antwerpen is hiervan dé exponent. Bedrijfsruimtemarkt gedomineerd door eigenaargebruikers Ondanks de grote omvang van de bedrijfsruimtemarkt spelen ontwikkelaars en beleggers een beperkte rol op deze markt. Naar schatting wordt tot 90% van de bedrijfsruimten ontwikkeld door de toekomstige eigenaargebruiker van het pand. Eigenaargebruikers concentreren zich echter meer op de kernactiviteiten en stoten langzaam het vastgoed af door onder andere sale en lease back constructies. De bedrijfsruimtemarkt wordt dan ook geleidelijk meer en meer een verhuurmarkt in plaats van een koopmarkt. Ontwikkelaars en beleggers tonen steeds meer interesse in ‘de vierde vast-

15 Cushman & Wakefield European distribution report 2008


goedcategorie’ en dan met name in logistieke bedrijfsruimten en distributiecentra met moderne warehousefaciliteiten. Snel inspelen op de veranderende vraag Voordeel voor promotoren en beleggers in bedrijfsruimten is dat deze relatief snel gebouwd kunnen worden. Hierdoor kunnen zij vlug op de evolutie van de vraag inspelen. Indien de grond al in bezit is kan vaak binnen zes maanden een logistiek centrum of fabriekshal gebouwd worden. Dit in tegenstelling tot kantoren en winkels waar vooral bij binnenstedelijke projecten een proces vele jaren kan duren. 30% minder transacties in 2009 De bedrijfsruimtemarkt is zeer conjunctuurgevoelig en heeft daardoor flink te lijden gehad onder de terugslag van de recessie waar ook vooral de gebruikers van deze markt last van hadden (zie paragraaf 5.1). In 2009 daalde de opname flink en lag die circa 30% onder het niveau van een jaar eerder. Vanwege de onzekerheid van het economisch herstel waren bedrijven terughoudend met de koop of huur van nieuwe vierkante meters. Nieuwe opnames kwamen vooral uit de hoek van ondernemingen die minder getroffen werden door de recessie zoals de food-retail. Daarnaast zijn korte huurcontracten in trek vanwege de flexibiliteit die zij bieden aan de huurder.

Figuur 5.2 Evolutie opname bedrijfsruimten in m2 en bedrijfsinvesteringen per kwartaal, 2007-2010 400.000

14.000

350.000

13.500

300.000

13.000

250.000

12.500

200.000

12.000

150.000

11.500

100.000

11.000

50.000

10.500

0

10.000 2007 I

■ Opname in m

2007 II 2007 III 2007 IV 2008 I 2

_

2008 II 2008 III 2008 IV 2009 I

2009 II 2009 III 2009 IV 2010 I

2010 II 2010 III

Bedrijfsinvesteringen in € miljarden seizoensgezuiverd (r. as)

Bron: Ecowin en DTZ Research

Opnameniveau stabiliseert in 2010 In de eerste drie kwartalen in 2010 is het opnameniveau van bedrijfsruimten op hetzelfde niveau van bijna 600.000 m2 gebleven als in 2009. Ondanks de aantrekkende economie zitten de meeste gebruikers van bedrijfsruimten nog ruim in hun vierkante meters. Door de gedaalde goederenvolumes in 2009 kampen nog veel logistieke dienstverleners met ongebruikte metrages. Dit geldt vooral voor grote internationale dienstverleners die door de teruggevallen wereldhandel vorig jaar extra hard getroffen werden. Omdat zij de recessie niet zagen aankomen, en juist uitgingen van groei, hebben zij achteraf gezien teveel logistieke ruimten opgenomen.

logistieke infrastructuur. Antwerpen heeft een sterke positie in value added logistics als assemblage, kwaliteitscontrole, herpakken, labelling groupage, retourlogistiek etc.. Dit biedt een sterke basis in zowel nationaal als internationaal perspectief. In de Antwerpse haven is thans maar liefst circa 550 Ha opslagruimte beschikbaar. Dit is veel meer dan in andere havens, zoals Rotterdam (ca. 150 Ha en Hamburg ca. 3,0 Ha). Hierin worden bijvoorbeeld veel tropische producten als koffie opgeslagen voor de termijnmarkt. De logistieke ‘infrastructuur’ heeft een sterk bindend effect op de bedrijvigheid. Verleggen van overslag is hierdoor niet eenvoudig.

5.3 Regionale bedrijfsruimtemarkten

Figuur 5.3 Voorraad bedrijfsruimten in verschillende regio’s, 3de kwartaal 2010

Regionale verschillen op de bedrijfsruimtemarkt zijn groot. Om hierin inzicht te geven zullen in deze paragraaf de belangrijkste regio’s kort besproken worden.

■ Antwerpen ■ Limburg ■ Oost Vlaanderen ■ West Vlaanderen ■ Brussel ■ Vlaams Brabant ■ Waals Brabant ■ Luik ■ Henegouwen ■ Namen ■ Ardennen

Antwerpen grootste markt voor bedrijfsruimten De provincie Antwerpen beschikt bij verre over de meeste vierkante meters bedrijfsruimte in België. In totaal is er meer dan 12 miljoen m2 bedrijfsruimte beschikbaar. Bijna 7,1 miljoen m2 is gelegen in de haven van Antwerpen. De huurprijzen van warehouses en logistiek vastgoed in de Antwerpse regio behoren met € 50,- per jaar tot de hoogste van het land. Logistieke infrastructuur sterkste Antwerpse troef Een sterk concurrentiepunt van Antwerpen is de uitgestrekte Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 32

Bron: DTZ Research

Figuur 5.4 Huurprijzen logistiek vastgoed (prime) per m2 per jaar, derde kwartaal 2010 Vlaams Brabant Antwerpen Brussel Scheldeland Mechelen-Willebroek Oost Vlaanderen Limburg Kempen Henegouwen Waals Brabant West Vlaanderen Luik 0

10

20

30

40

50

60

Bron: DTZ Research

Lage grondprijzen leiden tot lage huurprijzen in Limburg In de provincie Limburg is ruim 2 miljoen m2 aan bedrijfsruimte aanwezig. De lage grondkosten drukken in Limburg de huurprijzen. De provincie beschikt over goede infrastructuur met wegen naar Nederland en Duitsland. Veel bedrijfspanden zijn in deze regio (nog) in het bezit van de eigenaar waardoor het aantal transacties laag is. De vraag van kleine en middelgrote bedrijven naar grotere flexibiliteit geeft ook in deze regio echter een toenemende vraag naar gehuurde bedrijfsruimten. Oost en West Vlaamse bedrijfsruimtemarkten leunen op zeehavens In Oost-Vlaanderen was de textielsector van oudsher oververtegenwoordigd. Nu is er een variëteit van bedrijven aanwezig. Daarnaast ligt de haven van Gent in deze provincie. De industriële cluster is voor een groot deel rond de haven van Gent gevestigd. Zo leunt de haven voor een groot deel op grote industriële bedrijven als Arcelor Mittal, Volvo en Cargill. In West-Vlaanderen zijn de havens Zeebrugge en Oostende aanwezig. Zeebrugge is vooral een doorvoerhaven en er is weinig industriële activiteit. Oostende is de kleinste haven en de goederenoverslag bedroeg in 2009 slechts 3% van alle Belgische havens. Met 1,6 miljoen m2 aan bedrijfsruimte heeft Oost-Vlaanderen meer bedrijfsruimte beschikbaar dan WestVlaanderen (1,1 miljoen m2).


Centraal België logistiek aantrekkelijk door groot aantal consumenten In het centrum van het land zijn bedrijfsruimten voornamelijk gevestigd in de provincie Vlaams Brabant, 2,3 miljoen m2 ten opzichte van 700.000 m2 in Brussel en 400.000 m2 in Waals Brabant. De aanwezigheid van de luchthaven Zaventem en ruim 2,5 miljoen consumenten in deze regio maakt het een aantrekkelijke plek voor logistieke bedrijven. Huurprijzen liggen in Vlaams Brabant dan ook op een hoog niveau van € 50,per m2 per jaar, vergelijkbaar met Antwerpen. Luik Airport grootste cargo luchthaven De provincie Luik heeft bijna 1,5 miljoen m2 aan bedrijfsruimte. Dit is de grootste bedrijfsruimtemarkt in Wallonië. Het vliegveld van Luik is de grootste goederenluchthaven van België. De luchthaven is een hub voor verschillende cargo maatschappijen met ondermeer TNT Airways waarvan de gehele vloot op Luik Airport is gestationeerd. Henegouwen heeft 1,2 miljoen m2 aan bedrijfsruimte ter beschikking. De provincie was traditioneel een kolenmijnengebied maar diversiteit van de economische activiteit neemt toe. Huurprijzen liggen in Henegouwen en Luik beduidend onder de prijzen van die van de rest van het land.


Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 22 december 2010.

Contactinformatie Kijk op ING.be/business of stuur een mail naar: [email protected]

Bestendigheid in een roerige omgeving

Recommend Documents