Op koers. Ondernemingsplan

Op koers

Ondernemingsplan 2011-2015

Voorwoord Soms droom ik hoe Mozaïek Wonen er over vijf jaar uitziet en wat we hebben bereikt. Mijn droombeeld? Onze huurders wonen heel tevreden in onze woningen, die een goede kwaliteit hebben. We hebben mooie en betaalbare woningen bijgebouwd en ook onze bestaande voorraad is op het gewenste niveau: energiezuinig en met een passend uitrustingsniveau. Ook voor bijzondere doelgroepen en individuele wensen en noden hebben we een passend aanbod: er zijn voldoende betaalbare zorgen welzijnsproducten. Ik zie dat Mozaïek Wonen een flexibele organisatie is. Onze medewerkers komen in de wijk en horen wat er speelt en nodig is. De klantvraag wordt onderkend. Signalen worden opgepikt, vastgelegd en vertaald in concrete acties, activiteiten en producten. Medewerkers informeren elkaar over wat er speelt om zodoende elk deel van het bedrijf in staat te stellen om het werk zo goed mogelijk te doen. Onze medewerkers zijn enthousiast. De klant is welkom en onze medewerkers zijn er op uit om samen met de klant oplossingen te zoeken en de klant een plezier te doen. Mozaïek Wonen is in de stad actief, is herkenbaar, netwerkt en gaat naar de mensen toe. Met andere organisaties om ons heen, gemeenten, zorg, welzijn en noem maar op, slagen we erin adequaat en efficiënt oplossingen voor de volkshuisvestelijke en sociaal maatschappelijke knelpunten te vinden. De gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk staan op de kaart. Het zijn aantrekkelijke gemeenten om in te wonen, het bruist aan alle kanten. Een droombeeld? Inderdaad, maar tegelijkertijd ook een uitnodiging aan u om er samen met ons voor te zorgen, dat dit droombeeld werkelijkheid wordt. Doet u mee?

Peter de Klerk directeur-bestuurder

Ondernemingsplan 2011-2015 Mozaïek Wonen: “Op koers”.

1

Inhoudsopgave

Blz.:

1. Inleiding

4

2. Missie en Visie Mozaïek Wonen

6 6 6 7

2.1. De missie 2.2. Visie op onze positie 2.3. Onze doelstellingen

3. Verkenningen 3.1. Dreigende ontwikkelingen in de sector 3.2. De markt 3.3. Het werkgebied 3.4. De stakeholders 3.5. De organisatie Mozaïek Wonen 3.6. De ontwikkelingen in samenhang 3.7. Accentwijzingen t.o.v. voorgaande jaren

4.1. Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep 4.1.1. Taakstelling (bereikbare) voorraad 4.1.2. Nieuwbouw 4.1.3. Prijsbeleid 4.1.4. Woonruimteverdeelbeleid

4.2. Het kwalitatief in stand houden van het bezit 4.2.1. Bestaande voorraad 4.2.2. Strategisch Voorraadbeleid

4.3. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer 4.3.1. De samenwerking met onze huurders 4.3.2. De samenwerking met onze stakeholders

4.4. Het waarborgen van financiële continuïteit 4.4.1. Financieel rendement t.b.v. maatschappelijke investeringen. 4.4.2. Waarborgen van de financiële continuïteit

4.5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten 4.5.1. Citymarketing 4.5.2. Wijkontwikkeling 4.5.3. Actieve integrale wijkaanpak

4.6. Wonen, welzijn en zorg. 4.6.1. Huisvesten van de bijzondere doelgroepen 4.6.2. (Bijzondere) woonvoorzieningen. 4.6.3. Individueel welzijn 4.6.4. Samenwerkingen

5. Ons klantrendement. 5.1. Bewust klantgericht 5.2. Woonservicepunt 5.3. Marketing


9 9 10 10 11 12 12 13 14 14 14 15 16 18 18 19 20 20 21 22 22 23 25 25 26 26 28 28 28 28 29 31 31 31 31

2

6. Mozaïek Wonen een effectieve en efficiënte organisatie. 6.1. Schaalgrootte en fusies 6.2. Organisatie en personeel 6.3. Intern beheersysteem 6.4. Kwaliteitszorg 6.5. Scenario’s en alternatieven

33 33 33 34 35 35

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5.

Onze verkenningen Gouda naar een nog vruchtbaarder samenwerking / citymarketing Mozaïek Wonen in cijfers Financiële begrippenlijst Doorrekening scenario’s en varianten


3

1. Inleiding Een ondernemingsplan geeft inzicht in wat een organisatie wil bereiken, waarom en op welke wijze. In dit ondernemingsplan 2011 t/m 2015 beschrijft Mozaïek Wonen haar missie, visie en strategische doelstellingen inclusief de vertaalslag naar operationeel beleid. Wanneer de actualiteit daarom vraagt, kunnen koers en/of activiteiten snel worden aangepast. Op 23 juni 2012 vieren we ons 100-jarig bestaan. We hebben derhalve een lange historie als het gaat om het bouwen en beheren voor m.n. die doelgroepen, waarvoor het op de “reguliere” markt en zonder wat extra steun en aandacht lastig is een goede en betaalbare woning te vinden. Op deze wijze hebben we een enorme ervaring en kennis van zaken opgebouwd waardoor we een belangrijke positie ingenomen hebben in het maatschappelijke veld en waarbij we steeds de samenwerking zochten – en zullen blijven zoeken - met gemeenten en andere organisaties. Mozaïek Wonen vindt het belangrijk stakeholders te betrekken bij haar strategie en beleid. Daarom willen we weten welke wensen en verwachtingen stakeholders hebben ten aanzien van Mozaïek Wonen. Als Mozaïek Wonen willen we vanzelfsprekend graag meedenken over het beleid en de strategie van die andere organisaties. Zo borgen we onze maatschappelijke verankering en - nóg belangrijker - zo versterken we onszelf en elkaar. Ten behoeve van dit ondernemingsplan heeft Mozaïek Wonen haar partners en stakeholders geconsulteerd. Doel van deze consultatieronde was o.a.: • Het inventariseren van ideeën en visies van partners en stakeholders op het gebied van het wonen en de markt in brede zin; • Een inventarisatie van de waardering voor activiteiten, dienstverlening en samenwerking; • Het beeld ten aanzien van Mozaïek Wonen vaststellen; • De verwachting ten aanzien van Mozaïek Wonen in kaart brengen. Daarnaast heeft Mozaïek Wonen zich ter voorbereiding op dit ondernemingsplan in de eerste vier maanden van 2010 laten visiteren. Het resultaat mag er zijn: Mozaïek Wonen werd door de stakeholders en de visitatiecommissie met een acht gewaardeerd. De visitatiecommissie komt daarbij tot de samenvattende conclusie: • •

• • •

Dat Mozaïek Wonen de juiste dingen doet en zich binnen haar mogelijkheden voldoende inzet om haar ambities, doelstellingen en opgaven te realiseren; Dat zij zich bewust is van haar rol op het gebied van voldoende bereikbare voorraad, het leveren van de juiste kwaliteit met betrekking tot het wonen en de woonomgeving, de leefbaarheid en de nieuwbouwopgave; Dat zij hierover transparant is; Dat zij op het gebied van stedelijke vernieuwing en marketing een proactieve trekkersrol speelt; Dat Mozaïek Wonen zich bewust is dat verbetering van de organisatie mogelijk en wenselijk is en dat hiertoe al initiatieven zijn genomen.

De trots is er, de visitatie geeft ons feitelijk de bevestiging dat we goed bezig zijn en dat onze stakeholders onze inspanningen en prestaties waarderen. Het betekent echter niet, dat we nu genoegzaam achterover gaan leunen. Integendeel, het betekent dat we in een gunstige uitgangspositie zijn om samen met gemeenten en andere partijen relevante maatschappelijke prestaties te realiseren op het vlak van het wonen in Gouda en Bodegraven-Reeuwijk.


4

Aan de andere kant realiseren we ons ook dat de economische, sociale, maatschappelijke en politieke omstandigheden waarin wij en onze partners deze ambitie willen waarmaken, nogal ongunstig zijn en ons mogelijk zullen dwingen ambities bij te stellen. Met dit plan bereiden we ons hierop voor en hopen we te bereiken dat we – samen met onze partners – een optimale strategie hebben voor de komende moeilijke jaren.


5

2. Missie en visie Mozaïek Wonen De missie van de corporatie is van oudsher gelegen in haar ontstaan als particulier initiatief vanuit het maatschappelijk middenveld met als doel het goed huisvesten van de minderbedeelden. De overheid heeft het maatschappelijk nut van de corporatie erkend door de corporatie een toegelaten instelling te maken met een specifieke opdracht, waarbij de formele basis voor het functioneren en voor wat van haar wordt verwacht vast ligt in regelgeving als de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Met de toevoeging van de aandachtsvelden Leefbaarheid en Wonen en Zorg aan de primaire taak “huisvesten van die groepen die daar zelf niet in kunnen voorzien” evolueerde dit “zorg dragen voor voldoende woningen voor de doelgroep van beleid” naar een “brede zorg voor wonen”. 2.1. De Missie Huisvesten van die doelgroepen die daar zelf niet in kunnen voorzien, ziet Mozaïek Wonen dan ook als haar voornaamste opdracht. Aan deze missie ontleent zij haar bestaansrecht en identiteit. Maar tegelijkertijd ziet Mozaïek Wonen een veranderende en complexer wordende samenleving, een discussie over de taken en taakopvatting van corporaties, veranderende leefstijlen, mondiger en steeds meer eisende klanten en partners én een toenemende vergrijzing. Allemaal ontwikkelingen, welke vragen om andere benaderingen, andere instrumenten en andere manieren van (samen-) werken en die als vanzelf leiden tot een aanscherping en verdere verdieping van de missie. Concreet hebben we de missie van Mozaïek Wonen als volgt geformuleerd: “Mozaïek Wonen ziet als haar primaire taak in de gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk het bieden van kwalitatief goed en betaalbaar wonen aan groepen die daar zelf niet in kunnen voorzien”. Daarbij ziet Mozaïek Wonen haar taak breder dan alleen het bouwen, verhuren en verkopen van woningen. Vanuit haar grote maatschappelijke betrokkenheid geeft zij samen met haar lokale partners invulling aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid en wel dusdanig dat dit leidt tot perspectief en participatie. En, om aan deze maatschappelijke verantwoordelijkheid en betrokkenheid gestalte te geven, handelt Mozaïek Wonen vanuit een gezonde financiële basis efficiënt en slagvaardig. 2.2. Visie op onze positie Evenwicht tussen drie aandachtsvelden Mozaïek Wonen ziet zichzelf als een maatschappelijk betrokken ondernemer, die kiest voor een bedrijfsmatige aanpak waarbij maatschappij en klant centraal staan. Een corporatie heeft als maatschappelijke onderneming te maken met drie aandachtsgebieden, waarop ze resultaten wil behalen, te weten klantrendement, maatschappelijk rendement en financieel rendement. Mozaïek Wonen kiest nadrukkelijk en bewust voor een ruime taakopvatting. We vinden het belangrijk, dat de resultaten binnen elk van deze drie aandachtsgebieden goed op elkaar worden afgestemd, een zekere balans hiertussen wordt gevonden en gekeken wordt waar de aandachtsvelden elkaar zouden kunnen versterken. Financieel rendement zien wij hierbij dan niet als doel op zich zelf, maar als middel om een zo hoog mogelijke klanten maatschappijrendement te kunnen realiseren.


6

Schematisch:

We baseren deze ambitie op het gegeven, dat de rol en positie van de huurder de afgelopen decennia zijn getransformeerd van louter afnemer naar aangever en soms zelf coproducent. Klanten worden gevraagd naar hun woonwensen en intensief contact en afstemming met de klant zijn niet meer weg te denken uit de dagelijkse praktijk van de corporatiemedewerker. Aan de andere kant vraagt de samenleving waarin we werken - terecht - ook om maatschappelijke prestaties. Gemeenten, zorginstellingen, welzijnsorganisaties, scholen en andere lokale belanghebbenden verwachten onze betrokkenheid en we zoeken deze partijen ook zelf op om integraal te kunnen werken aan een leefbare stad, wijken en buurten. Dit dwingt ons tot het onderling afwegen van de belangen van klant, maatschappij en organisatie en tot keuzes, omdat we niet alles kunnen doen. Die keuzes, oftewel het vaststellen van ons corporatiebeleid, maken we uiteraard na consultatie van onze stakeholders. 2.3. Onze doelstellingen In de paragrafen 4.1. t/m 4.6. concretiseren we onze inzet op de zes aandachtsvelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector. In paragraaf 5 laten we zien hoe we onze klantgerichtheid vorm geven en vervolgens in paragraaf 6 hoe we denken efficiënt en effectief te zijn en te blijven. We hebben hierbij acht strategische doelstellingen geformuleerd, te weten: 1. 2. 3. 4. 5.

De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen in voor hen betaalbare woningen; De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen passend naar kwaliteit; Mozaïek Wonen is een lokaal verankerde, transparante en betrouwbare organisatie; Mozaïek Wonen is een financieel gezonde organisatie; Klanten van Mozaïek Wonen wonen in een vitale stad/dorp. Daartoe wil Mozaïek Wonen samen met partners bijdragen aan de transformatie/ontwikkeling van de stad/het dorp; 6. Mozaïek Wonen wil samen met partners komen tot voldoende en betaalbare zorgen welzijnsproducten en -diensten; 7. Mozaïek Wonen biedt een gedegen en klantgerichte dienstverlening; 8. Mozaïek Wonen is een effectieve en efficiënte organisatie.


7

Deze acht strategische doelstellingen hebben we vertaald in een “top tien” van concrete doelen: 1. Realisatie en/of voorbereiding van circa 1.000 nieuwbouwwoningen in de periode 2011 – 2020, waarbij de totale omvang van de voorraad groeit naar ruim 9.200 woningen - waarvan minimaal 8.080 in het betaalbare segment - en we een gematigd huurbeleid toepassen; 2. In de periode 2011 – 2015 worden in 7.200 woningen energiebesparende maatregelen toegepast en in 1.650 woningen wordt de basiskwaliteit verbeterd; 3. We intensiveren de samenwerking met onze partners om de gevolgen van een bezuinigende overheid zo veel mogelijk op te vangen; 4. Voldoende investeringscapaciteit en borgingsruimte, waarvoor een nauwgezette en adequate sturing op de kasstromen en waardeontwikkeling noodzakelijk is; 5. Een breed gedragen Citymarketing, m.n. voor Gouda, waarbij we samen met publieke en private partners streven naar transformatie, ontwikkeling en een betere marktpositie van Gouda en Bodegraven; 6. Verdere ontwikkeling en realisatie van de gebiedsontwikkeling Korte Akkeren: de MFA Korte Akkeren, de gevels van de Turfsingel, sloop van de Erasmusstraat en de panden Prins Hendrikstraat bij de Ligthartschool en achter de Wachtelstraat en het samen met de gemeente Gouda verbeteren van de historische Binnenstad; 7. Samen met partners ontwikkelen van 200 zorggerelateerde woningen en een gezondheidscentrum in Westergouwe, 24 psychogeriatrische plaatsen Olympiadeplein, project begeleid wonen Weideveld en een project woon-zorgcomplex nieuwe stijl in Rijngaarde. Daarnaast diverse projecten levensloopbestendige woningen zoals Thijsselaan, Westerkade, Vromade en Graafse Waard; 8. Een snelle, adequate en klantgerichte afhandeling van de meeste klantvragen door een succesvol Woonservicepunt; 9. Lagere bedrijfskosten en een personeelsbeleid, dat gericht is op het versterken van de drie belangrijke kerncompetenties van Mozaïek Wonen, t.w. klantgerichtheid, professionaliteit en samenwerking; 10. Een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering met een nog betere risicobeheersing/ -management, informatiebeheer, kwaliteitszorg etc.


8

3. Verkenningen Wij realiseren ons, dat we in sterk veranderende en onzekere omstandigheden keuzes moeten maken: welke positie nemen we in, wat verwachten onze stakeholders van ons, waar richten we ons op, maar ook wat doen we niet? Daarbij kan niet voorbij worden gegaan aan de situatie van nu en aan een inschatting van de niet of nauwelijks te beïnvloeden ontwikkelingen in de komende jaren. 3.1. Dreigende ontwikkelingen in de sector: Een ander arrangement overheid/corporaties Lang hebben corporaties moeten wachten op een samenhangende visie van de overheid op de vernieuwing van het arrangement voor woningcorporaties. De redenen voor het lange wachten zijn bekend: de kabinetswisseling in 2006, het voortijdig vertrek van minister Vogelaar in 2008 en uiteindelijk de val van het kabinet Balkenende IV. Al die tijd stond de sector wel volop in de schijnwerpers, veelal negatief. De affaires rond enkele woningcorporaties zijn breed uitgemeten. Mede door deze publiciteit over het functioneren en presteren van de woningcorporaties kwam de kwaliteit van het intern toezicht bij woningcorporaties hoog op de politieke agenda te staan. Niet alleen bij de corporaties zelf maar ook bij de buitenwacht, met name bij de Minister van Wonen, Welzijn en Integratie (WWI). Inmiddels ligt er een ministeriële visie met betrekking tot een vernieuwd arrangement, hetgeen de komende tijd nader uitgewerkt zal gaan worden. Ook in het regeerakkoord Rutte-Verhagen is sprake van een nieuwe Woonautoriteit. Het staatssteundossier Brussel heeft haar invloed uitgebreid naar de Nederlandse woningmarkt. Naar aanleiding van een klacht over oneerlijke concurrentie, neergelegd door de commerciële vastgoedsector, heeft de Europese Commissie met de Minister van Wonen, Wijken en Integratie een onderhandelingsresultaat bereikt waar de corporaties ongelukkig mee zijn. Het resultaat is dat de staat alleen steun mag verlenen aan corporaties die minimaal 90% van hun woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot 33.000 euro. Door deze enge definitie met betrekking tot de staatssteunregels wordt de manoeuvreerruimte van corporaties verder ingeperkt. Dit knelt des te meer omdat de verwachting is, dat zo een grote groep middeninkomens geen toegang houdt tot een betaalbare woning. Voorts worden door het besluit van de EU de mogelijkheden voor corporaties om projecten uit de commerciële sector te verkrijgen of er in te participeren eveneens fors ingeperkt. Dit geldt eveneens voor de mogelijkheden van de corporaties ten aanzien van het ontwikkelen/beheren van maatschappelijk vastgoed. Regeerakkoord Rutte-Verhagen: Verdergaande afroming van investeringsvermogen De rijksoverheid heeft de financiële positie van de corporaties in de afgelopen jaren fors aangetast met de integrale vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing en het generiek inflatievolgend huurbeleid. Dit heeft samen met de economische crisis ertoe geleid dat steeds meer corporaties cashflowproblemen hebben gekregen en zich gedwongen zien om extra woningen te verkopen en daarnaast hun investeringen te temporiseren. Toch is het denkbaar, dat de rijksoverheid voor de enorme bezuinigingen waarvoor ze momenteel staat, weer bij de corporaties zal gaan aankloppen. Het eind september/begin oktober 2010 gesloten regeerakkoord belooft wat dat betreft weinig goeds: de huurtrend blijft inflatievolgend en corporaties zullen de komende jaren o.a. substantieel moeten gaan bijdragen aan de kosten van de huurtoeslag. Berekeningen, gemaakt door Ortec in opdracht van Aedes, tonen aan dat dit tot gevolg zal hebben dat de corporaties niet meer voldoende kunnen investeren in nieuwbouw, bestaande voorraad, leefbaarheid en duurzaamheid. Contraproductief beleid dus, omdat op deze wijze de gevolgen voor de economie en schatkist ook negatief zullen zijn.


9

De werkelijke problemen op de woningmarkt worden in het huidige economische en politieke klimaat onvoldoende aangepakt. Er wordt weinig gedaan aan de verstopte woningmarkt als gevolg van de fiscale renteaftrek, aan de scheve verhouding tussen huurders en kopers én aan de hoge woonlasten van huurders. Huren wordt gezien als iets voor mensen die zich geen koopwoning kunnen permitteren. De (sociale) huurmarkt moet krimpen en corporaties zullen navenant moeten krimpen. 3.2. De markt De huidige economische recessie heeft uiteraard effect op de woningmarkt. Dit zien we aan signalen als stijgende verkooptijden, dalende verkoopprijzen, afnemende bouwproductie en doorstroming enzovoorts. De vraag is echter hoe lang en hoe ernstig deze ontwikkelingen zich voor (blijven) doen. Gegeven de grote onrust op de financiële markten, moeten we rekening houden met jarenlange tegenvallende groei en mogelijk oplopende werkloosheid. Grofweg kunnen de volgende effecten als gevolg van de economische tegenwind zich voordoen: • De verhuisgeneigdheid van jongere huishoudens, gezinnen en andere zogenaamde kwaliteitsdoorstromers zal (wellicht) tijdelijk afnemen. Zij stellen hun verhuizing uit en nemen minder risico’s; • Starters zullen mogelijk meer veiligheid zoeken en zich meer richten op de huursector of wachten nog even af en blijven een jaartje langer thuis wonen; • De verhuiswens van senioren blijft redelijk stabiel, maar de daadwerkelijke verhuizing kan stagneren op het moment dat zij niet in staat zijn hun huidige woning te verkopen. • De inkomensontwikkeling – m.n. van de lage en middeninkomens – zal de komende jaren beperkt zijn. Hierdoor kan de omvang van de doelgroepen in omvang toenemen. Als de energieprijzen weer gaan stijgen, kunnen veel bewoners, m.n. in de sociale huur- en koopsector in de problemen komen. Het aantal mensen dat in armoede leeft, zal mogelijk toenemen; • Daar tegenover staat, dat we ons ook serieus kunnen afvragen of de Nederlander niet langzamerhand “boven zijn stand woont”. De hoge woonlastenproblematiek van huurders is bekend. Voor de koopmarkt geldt dat deze gepaard gaat met een enorme schuldenlast aan hypotheken en met 14 miljard euro per jaar aan fiscale subsidies. Het lijkt daarom onontkoombaar, dat er op termijn gesneden gaat worden in de fiscale renteaftrek. Wellicht zal dit dan leiden tot een afnemende woonconsumptie, wat minder interesse betekent voor grotere woningen met veel kamers en blijvende lagere (maar reëlere) prijzen. 3.3. Het werkgebied De provincie Zuid-Holland heeft de Universiteit van Amsterdam en Companen onderzoeken laten verrichten naar groei en krimp in het Groene Hart. Daaruit blijkt dat de ontwikkeling van de huur- en verkoopprijzen in Gouda, maar ook in de kern Bodegraven, sinds 2002 achterblijven bij het gemiddelde van het Groene Hart. De lage opbrengsten in Gouda, gemeten in WOZ-waarde en verkoopprijzen per vierkante meter, zijn bevestigd in een gezamenlijke studie van de woningcorporaties en de gemeente Gouda. Er tekent zich een ontwikkeling af waarbij de zuidelijke vleugel van de Randstad achterblijft bij de noordvleugel in economische ontwikkeling, woonattractiviteit en huizenprijzen. Te lage opbrengsten in Gouda (huur- en verkoopopbrengst in vergelijking met nieuwbouwkosten en met andere gemeenten) vormen een belemmering voor de uitvoering van het bouwen wijkontwikkelingsprogramma. Samen met gemeenten en andere ontwikkelpartners onderzoeken we de oorzaken van de lagere huur- en koopprijzen en samen zullen we ook kijken welke (marketing)maatregelen we moeten nemen om de aantrekkingskracht van Gouda en de kern Bodegraven te verhogen. Dit om te voorkomen, dat met name Gouda in een neerwaartse 1 economische spiraal terecht komt.

1

Zie ook bijlage 2:, Doelstellingen citymarketing Gouda volgens Mozaïek Wonen.


10

Net als in veel andere gemeenten in Nederland en in de Randstad zal het aantal inwoners en huishoudens in Gouda en de kern Bodegraven niet meer sterk groeien. Het is zeer waarschijnlijk, dat er binnen 10 jaar eerder sprake zal zijn van stabilisatie en mogelijk krimp. Dit betekent dat de nu nog ter beschikking zijnde bouwlocaties, zowel in uitbreidings- als binnenstedelijk gebied, gebruikt moeten worden om beide gemeenten te versterken en verder “af te maken”. Dat wil zeggen: er dient toegewerkt te worden naar een woningvoorraad, die qua kwaliteit, differentiatie en flexibiliteit aansluit bij de ontwikkelingen van de lokale woningbehoefte. In het algemeen betekent dit voor Gouda: • Inspanningen op het gebied van citymarketing verhogen, waaronder: - een verbeterde ontsluiting van Gouda, - verwaarloosde gebouwen, gebieden, plantsoenen en woonomgevingen opknappen. - (spraakmakende) iconen toevoegen en de kwaliteit van bestaande, zoals historische binnenstad, verbeteren. - ruim en exclusief wonen in koopsector. • Inspanningen op het gebied van de leefbaarheid van de wijken verhogen; • Benodigde investeringen in de stad zoveel als mogelijk door laten gaan; • Vooral inzetten op meer differentiatie in de wijkontwikkelingswijken Korte Akkeren en Oosterwei; • Voldoende betaalbare woningen in de overige wijken behouden (en wellicht ook of juist in Westergouwe) om voldoende mogelijkheden te creëren voor herhuisvesting van zogenaamde stadsvernieuwingsurgenten; • Voldoende huisvesting voor senioren met zorgvraag en specifieke groepen (begeleid wonen). en voor Kern Bodegraven: • Vooral inzetten op uitbreiden van huisvesting voor senioren met een zorgvraag; • Beschikbaar krijgen van voldoende betaalbare huisvesting voor starters; • Ruim en exclusief wonen in de koopsector; • Inspanningen op het gebied van de leefbaarheid van de wijken verhogen. De druk op de (sociale huur-)markt in de kern Bodegraven blijft op de korte termijn onverminderd hoog. In Gouda leek de spanning minder hoog; gezien de huidige economische situatie neigt echter ook hier de druk op de (sociale) huurmarkt weer toe te nemen. 3.4. De stakeholders Mozaïek Wonen heeft eind 2009/begin 2010 haar lokale partners en belanghebbenden geconsulteerd. In deze consultatieronde zijn de wensen en verwachtingen van de maatschappelijke omgeving van Mozaïek Wonen geïnventariseerd. Als het gaat om de vraag waarin Mozaïek Wonen vooral zou moeten investeren en volgens hen prioriteit aan moet geven, zijn relaties en huurders in grote lijnen eensgezind, namelijk: 1. Opknappen oude wijken; 2. Verhuur en onderhoud betaalbare huurwoningen; 3. Nieuwbouw betaalbare huurwoningen. Met name bij huurders heeft investeren in leefbaarheid een hoge prioriteit. Aan goed onderhoud wordt dan wel gekoppeld het creëren van toegevoegde waarde voor de huurder, de wijk en de stad. Die toegevoegde waarde zit dan in investeringen in zorg en welzijn, leefbaarheid en duurzaamheid mits deze gerelateerd zijn aan het wonen. Investeren in maatschappelijk vastgoed ziet men als een secundaire taak voor Mozaïek Wonen, waarbij de prioriteit eerder uitgaat naar gezondheidscentra en buurthuizen dan naar scholen, kinderopvang of sportaccommodaties.


11

Op het terrein van leefbaarheid verwachten de stakeholders vooral onze inzet op huismeesters of buurtconciërges, extra kwaliteit in de woonomgeving (bij het eigen bezit) en ondersteuning van bewoners- en buurtinitiatieven. Zoals eerder al aangegeven, heeft Mozaïek Wonen zich in de eerste vier maanden van 2010 laten visiteren. Naast de goede waardering gaf het visitatierapport ook enkele belangrijke aanbevelingen, te weten: 1. Mozaïek Wonen doet er goed aan om een eigen visie op de stakeholders en de stad Gouda te ontwikkelen. 2. Mozaïek Wonen kan nadrukkelijker met haar stakeholders communiceren over gemaakte keuzes, gerealiseerde prestaties en de achtergronden daarvan. 3. Bij het ontwikkelen van het beleid voor de komende jaren zou het goed zijn om de volkshuisvestelijke opgave van Mozaïek Wonen meer als basis te nemen in plaats van de financiële (on)mogelijkheden. 4. Vanaf 2007 is milieubewust handelen aan de belangrijkste doelstellingen van Mozaïek Wonen toegevoegd. Het verdient aanbeveling om in het ondernemingsplan 2011 t/m 2015 aandacht te besteden aan het verder operationaliseren van deze doelstelling en meer planmatig aan de realisatie van deze doelstelling te werken. 3.5. De organisatie Mozaïek Wonen Corporaties werken met een voor de volkshuisvesting bestemd maatschappelijk vermogen dat niet mag weglekken naar ondoelmatigheden en overbodige luxe. Het gaat daarbij niet alleen om de direct zichtbare elementen, zoals het kantoor of het bedrijfswagenpark, maar ook om zaken als de loonontwikkeling en de formatieruimte. Woningcorporaties worden in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgeroepen een sobere en doelmatige bedrijfsvoering te hanteren en binnen de sector zien we een toenemende wil en noodzaak om de eigen bedrijfsvoering efficiënter en effectiever te organiseren. Mozaïek Wonen heeft haar organisatie en bedrijfsvoering geanalyseerd en geoptimaliseerd en zal dat de komende jaren blijven doen. De bezuinigingen van de rijksoverheid worden gedeeltelijk neergelegd bij de corporaties. Krimp in de sector is waarschijnlijk en de bedrijfskosten zullen hierdoor nog verder moeten dalen. 3.6. De ontwikkelingen in samenhang Algemeen bestaat het beeld dat de corporatiesector over ruime financiële middelen beschikt. Dit beeld, mede gevoed door enkele uitwassen, leidde tot de politieke wens meer grip te krijgen op de sector en de “overtollige” middelen af te romen. Enerzijds valt het toe te juichen dat ook corporaties moeten bezuinigen, anderzijds is het zonde als corporaties straks mogelijk veel minder in staat zijn te investeren in oude wijken en in nieuwe woningen. Aedes, Woonbond en VNG werken samen om de belangen van huurders en onze andere stakeholders in Den Haag te behartigen. Concrete knelpunten/aandachtspunten: a. Het verdienmodel van de woningcorporaties werkt mogelijk niet meer. Oplopende stichtingskosten en achterblijvende opbrengsten leiden tot steeds hogere onrendabele toppen. Mede door de afromende rijksoverheid wordt het steeds moeilijker nieuwe investeringen te financieren; b. Het verder verhogen van de huren biedt geen oplossing. De Nederlandse huurders betalen al 38% van hun inkomen aan woonlasten, de doelgroepen zelfs 50%. Zeer waarschijnlijk komt er al veel stille armoede voor;


12

c.

Het verder verlagen van de bedrijfskosten moet zeker plaatsvinden, maar biedt evenmin voldoende oplossing. De door het kabinet ingeboekte bijdrage van de corporaties aan de huurtoeslag komt overeen met een bezuiniging van nog eens 30% op de bedrijfslasten. d. Corporaties zijn een middel en geen doel op zich. Als de maatschappij vindt dat er minder huurwoningen moeten zijn kan dat, maar in een krimpende markt en economie is het moeilijk om grote aantallen woningen te verkopen. Wat kunnen wij nu lokaal doen? Ook gemeenten en andere partners worden getroffen door de bezuinigingen? Mozaïek Wonen wil inzetten op maximale samenwerking met gemeenten en andere partners, gericht op het zo goed mogelijk “in de markt zetten” van Gouda en Bodegraven. Op het sociale vlak heb je het dan over optimale leefbaarheid, integratie en emancipatie, bestrijden overlast en armoedebeleid. Kortom over een goed en plezierig samenwonen, waarmee Gouda en Bodegraven nog aantrekkelijker plaatsen worden om te wonen, te werken en te recreëren. Door de economische bril gezien richt je je dan op hogere opbrengsten en meer investeringsmogelijkheden, waardoor we de negatieve gevolgen van de bezuinigingen zo veel mogelijk kunnen voorkomen. 3.7. Accentwijzigingen t.o.v. voorgaande jaren Met dit nieuwe ondernemingsplan wordt onze koers van de voorgaande jaren niet drastisch omgegooid. Mozaïek Wonen blijft onverkort inzetten op: • Voldoende en kwalitatief goede en betaalbare woningen voor onze doelgroepen van beleid; • Een productieve samenwerking met de gemeenten en onze partners op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg; • Stedelijke vernieuwing en leefbaarheid. Wèl dwingen het huidige economische en politieke klimaat en de daarmee gepaard gaande teruglopende kasstromen en investeringsmogelijkheden ons tot (nog) striktere afwegingen als het gaat om de vraag welke activiteiten prevaleren. Dit betekent concreet, dat we de komende jaren: • Meer accent leggen op het handhaven van de bestaande voorraad en dus meer investeren in het verbeteren van de kwaliteit en het beheer van bestaande woningen en woonomgeving; • Minder accent leggen op sloop en (vervangende) nieuwbouw; • Veel minder accent op luxe en duurdere woningen en de oppervlakte van nieuwbouwwoningen wellicht wat beperken; • Meer investeren in energiebesparende maatregelen; • Nog meer inzetten op de stedelijke vernieuwing, zeker ook op de sociale pijler; • Meer aandacht voor een samen met onze partners te voeren armoedebeleid. Met de in dit ondernemingsplan opgenomen scenario’s krijgen we een beeld van onze mogelijkheden in de komende jaren. Anders gezegd: de koers blijft in principe dezelfde, maar de mogelijkheden om deze te realiseren, kunnen fors minder zijn.


13

4.1. BBSH: Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep Onze doelstelling: De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen in voor hen betaalbare woningen. Wat we zien: De financiële crisis, gevolgd door een economische crisis en een bezuinigende overheid leiden tot een toenemend tekort aan betaalbare woningen en woonvormen voor lagere- en middeninkomens en kansarme groepen, zoals starters en zorgvragers. De vraag neemt toe maar de mogelijkheden om het aanbod op peil te houden, nemen af. Onze ambitie: We zetten in op een voldoende beschikbaarheid van naar prijs en kwaliteit passende huisvesting voor onze doelgroepen. Onze prestatie-indicator De slaagkansen van de verschillende doelgroepen zijn in evenwicht met elkaar en bedragen minimaal 20% voor elke doelgroep.

Huidig (2010): Gouda: 14% Bodegraven: 16%

Hoe gaan we onze ambitie om te komen tot voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen en evenwichtige slaagkansen voor onze doelgroepen van beleid realiseren? Dit doen wij door: 4.1.1. Taakstelling (bereikbare) voorraad - We verhogen onze taakstelling bereikbare voorraad We willen tot een grotere beschikbaarheid van betaalbare woningen komen en verhogen onze taakstelling 2 als volgt: •

•

Voor Gouda: Omvang voorraad: 7280 (was 6700), waarvan 6400 betaalbaar 3 Voor (kern) Bodegraven: Omvang voorraad: 1930 (was 1800), waarvan 1680 betaalbaar Mozaïek Wonen totaal: Omvang voorraad: 9210 (was 8500), waarvan 8080 betaalbaar

We realiseren dit door: - Nieuwbouw - Prijsbeleid - Woonruimteverdeelbeleid Hierbij accepteren we het verschijnsel dat een flink deel van het bereikbare segment door huurders wordt bewoond die niet tot de doelgroepen behoren. We achten het in de huidige omstandigheden niet mogelijk - en merendeels niet wenselijk - om die “scheefheid” te verminderen. 4.1.2. Nieuwbouw Nieuwbouw is nodig om enerzijds het nog steeds aanwezig woningtekort het hoofd te bieden en anderzijds om de zo broodnodige doorstroming weer op gang te helpen. Broodnodig omdat alleen door het verruimen van het aanbod (zowel kwantitatief als kwalitatief), woningen in de bestaande (bereikbare) voorraad ook daadwerkelijk beschikbaar komen voor de mensen met een wat smallere beurs. Hierbij constateren we wel, dat het steeds lastiger wordt gewenste kwaliteit en beoogde huur/koopprijs enigszins op elkaar aan te laten sluiten. Het exploitatieresultaat van met name de sociale 2 3

Jaarlijks monitoren we de behoefte en zo nodig passen we onze taakstelling aan. Betaalbaar = tot huurtoeslaggrens 3> pp. (< € 548,00).


14

huur staat stevig onder druk, wat in enkele gevallen al heeft geleid tot het schrappen van nieuwbouwprojecten. Dit dwingt ons tot een nog nadrukkelijker beheersing van de bouwkosten, mogelijk ook tot kleinere en/of soberder woningen. We maken onderscheid in vervangende- en uitbreidingsnieuwbouw. Vervangende nieuwbouw wordt toegepast bij panden waar een investering in de bestaande panden te groot is ten opzichte van de te behalen kwaliteit. Bij uitbreidingsnieuwbouw gaat het om het toevoegen van betaalbaar aanbod met extra kwaliteiten zoals toekomstbestendigheid, duurzaamheid en/of kwaliteiten voor specifieke doelgroepen, kwaliteiten die in de bestaande voorraad moeilijker zijn toe te voegen. Huidige nieuwbouwplannen van Mozaïek Wonen in voorbereiding (2011 – 2020) Gouda Bodegraven Totaal Vervanging 62 114 176 (sloop/nieuwbouw) Toevoeging 413 269 682 Driestar (studenten) 121 121 Totaal: 625 383 1008 Al onze nieuwbouwwoningen zijn levensloopbestendig, (sociaal) veilig, flexibel, energiezuinig en duurzaam en voldoen aan de prestatie-eisen voor bouwen woontechnische kwaliteit die met behulp van het instrument GPR Gebouw zijn bepaald 4 . 4.1.3. Prijsbeleid - Huurbeleid Het huurbeleid van Mozaïek Wonen is voor de primaire doelgroep in principe gematigd. Voor wat betreft de overige doelgroepen worden meer marktconforme huur- en koopprijzen gehanteerd. Om het huurbeleid gestalte te geven, werkt Mozaïek Wonen met streefhuurpercentages. Op basis van prijs-/kwaliteit verhouding, marktpositie, uitstraling, woonomgeving e.d. wordt per complex een percentage van de maximaal redelijke huurprijs als streefhuur vastgesteld. Daarnaast past Mozaïek Wonen huurharmonisatie toe, wat wil zeggen dat bij mutatie van een woning de huurprijs naar het gewenste streefhuurniveau wordt gebracht. - Woonlastenonderzoek Met een huurquote, energiequote, belastingquote en woonquote wordt aangegeven welk deel van het besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk huur, energie, lokale belastingen (inclusief waterrekening) en de totale woonlasten. Mozaïek Wonen wil haar bezit betaalbaar houden voor haar doelgroepen van beleid. Om te bepalen wat een acceptabele huur- of woonquote is en hoe dit zich verhoudt tot de huidige situatie in Gouda en Bodegraven, onderzoeken we de woonlasten van huurders en kopers in beide gemeenten. Afhankelijk van het resultaat van dit onderzoek herijken we ons huurbeleid en/of onze inzet op het toepassen van energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad. We willen de resultaten van het onderzoek ook inbrengen in het armoedebeleid dat we samen met gemeenten en partners willen voeren.

4

Onze streefwaardes GPR zijn in de lokale prestatieafspraken vastgelegd.


15

- Woonlastengarantie Energiebesparende maatregelen vergen investeringen, welke in principe verdisconteerd kunnen worden in de huur. Mozaïek Wonen gaat uit van een netto-woonlastenbenadering. Dit betekent, dat wanneer energetische maatregelen worden aangebracht, we de huurders niet zwaarder zullen belasten dan met datgene wat naar verwachting aan energielasten bespaard zal worden. We zullen van deze regel ten gunste van de huurders afwijken wanneer uit het woonlastenonderzoek blijkt dat dat voor specifieke complexen en/of huurdercategorieën wenselijk is. Hierbij vinden we het essentieel dat bewoners goed geïnformeerd en geënthousiasmeerd worden. Bewoners worden gewezen op het verbeterde wooncomfort en de financiële voordelen van de aanpassingen door te communiceren vanuit een integrale woonlastenbenadering in plaats van energielasten en huur apart te beschouwen. Uiterlijk in 2011 starten we met een experiment bij twee complexen die verbeterd worden, met een vorm van woonlastengarantie. Deze werkwijze moet de klant inzicht en vertrouwen geven in de winst van energiebesparing zowel financieel als milieutechnisch. - Koopgarant Evenals vorige jaren blijft de verkoop van huurwoningen voor Mozaïek Wonen nodig om te kunnen blijven investeren in zowel nieuwbouw als bestaande voorraad. Voor een brede groep huurders is het kopen van een eigen woning echter lastig. We hebben het dan over huurders • die (net) teveel verdienen voor sociale huurwoningen en (net) te weinig voor een “gewone” koopwoning in de markt én • die qua inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar eigenlijk liever willen kopen, maar dat op basis van hun inkomen (net) niet kunnen. Om ook deze doelgroep te kunnen bedienen, verkoopt Mozaïek Wonen woningen in een Koopgarantconstructie in specifiek daarvoor in de bestaande voorraad aangewezen complexen en gericht op specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld starters). Mozaïek Wonen past Koopgarant in principe niet toe bij de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen tenzij de huidige financiële beperkingen vervallen. 4.1.4. Woonruimteverdeelbeleid Afspraken en doelstellingen ten aanzien van de omvang van de bereikbare voorraad is één, iets anders is of deze bereikbare woningen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn en komen voor de doelgroepen van beleid. In hoeverre specifieke doelgroepen erin slagen een voor hen geschikte en betaalbare woning te bemachtigen, wordt uitgedrukt in een slaagkanspercentage per doelgroep. Sturen op slaagkansen kan door middel van (gericht) woonruimteverdeelbeleid (huisvestingsverordening) en/of het labelen van specifieke woningen voor specifieke doelgroepen. - Huisvestingsverordening Het verhuurbeleid verloopt volgens de regels van de lokale huisvestingsverordening, waarbij Mozaïek Wonen streeft naar een zo groot mogelijke keuzevrijheid voor de woningzoekende. Vorig jaar is met de gemeente Gouda - naast een nieuwe huisvestingsverordening - een convenant opgesteld. In dit convenant is vastgelegd dat we in overleg met de gemeente toewijzingsexperimenten “op maat”, zoals loting en optiemodel, mogen doen. Hierdoor is het mogelijk geworden om directer en adequater op “afwijkende slaagkansen” te reageren. Voor Bodegraven gelden deze afspraken (nog) niet. Bodegraven fuseert per 1 januari 2011 met de gemeente Reeuwijk. Dit betekent dat er voor de nieuwe gemeente een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld zal gaan worden, hetgeen kansen biedt om aan te sluiten bij de Goudse verordening.


16

- Labeling Voor zover dat mogelijk is binnen de huidige regelgeving labelt Mozaïek Wonen woningen voor specifieke doelgroepen, wanneer de woninggrootte in relatie met de klantwensen (marktonderzoek) daartoe aanleiding geeft. Voorts labelen we om te kunnen sturen op slaagkansen. Ook kunnen leefbaarheidproblemen in een specifieke buurt of complex het labelen van woningen noodzakelijk maken. Daarnaast labelt Mozaïek Wonen voor specifieke doelgroepen wanneer in woningen of complexen investeringen ten behoeve van die specifieke doelgroep zijn gedaan. - Onrechtmatige bewoning Het bestrijden van onrechtmatige bewoning staat hoog op de agenda van Mozaïek Wonen. We staan voor een open transparante en eerlijke verdeling van de schaarse woningvoorraad. Meldingen en eigen bevindingen worden direct onderzocht en aangepakt.


17

4.2. BBSH: Het kwalitatief in stand houden van het bezit Onze doelstelling: De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen passend naar kwaliteit. Wat we zien: Elke tijd stelt eigen eisen aan de kwaliteit van woningen en woonomgeving. Kijkend naar onze eigen voorraad constateren we dat ruim 6.400 van onze woningen aan een door ons gedefinieerde basiskwaliteit voldoen. We constateren ook nog enkele verbeterpunten. We hebben het dan bijvoorbeeld over de energetische kwaliteit van een deel van onze bestaande voorraad en de uitstraling van een aantal complexen en/of de woonomgeving. Onze ambitie: Mozaïek Wonen zet in op het verder verbeteren van haar bestaande voorraad, zowel van de woning als de omgeving. Onze prestatie-indicatoren: Huidig (2010) - Waardering: een waardering van huurders voor kwaliteit, onderhoudsstaat en Kwaliteit: 7.4 woonomgeving: > 7 ½. Onderhoud: 6.9 Woonomgeving: 7.2 -

20% gasbesparing in 2019 t.o.v. 2008 In 2016 heeft 95% van onze voorraad een energieprestatie van (gemiddeld) C-niveau In 2016 voldoen ruim 8.000 woningen van onze bestaande voorraad minimaal aan de door Mozaïek Wonen gedefinieerde basiskwaliteit.

- (in 2008:) 9.2 mlj. m3 gas - C-label: 3401 won. - Basiskwaliteit: 6445 won.

Kwaliteitsverbetering is een expliciete doelstelling van Mozaïek Wonen. We investeren de komende vijf jaar fors in bestaande woningen en ondanks het huidige economische tij, bezuinigende overheden en de daarmee gepaard gaande verdere inperking van onze (financiële) mogelijkheden, zal Mozaïek Wonen voor zover en waar mogelijk haar inzet op met name de stedelijke vernieuwing continueren. Wat gaan we doen? 4.2.1. Bestaande voorraad Kwaliteit voorraad Het bezit van Mozaïek Wonen staat er goed bij en wordt goed verhuurd. Aandachtspunten hierbij zijn: • Een deel van het bezit van Mozaïek Wonen is nog niet op het door Mozaïek Wonen gedefinieerde basiskwaliteitsniveau; • De omvang van en de variatie binnen de voor senioren geschikte voorraad zijn nog onvoldoende; • Zwaarder accent op investeringen in de bestaande woningvoorraad en duurzaamheid, m.n. energetische kwaliteit; • Uitstraling. Dit is van belang vanwege woongenot en imago van buurt en stad en waardecreatie. - Aanpassen kwaliteit Op dit moment voldoen 6.445 van onze woningen aan de door ons gedefinieerde basiskwaliteit met betrekking tot het uitrustingsniveau. De komende 5 jaar worden nog eens ruim 1.650 woningen op het gewenste kwaliteitsniveau gebracht. Dit doen wij via planmatig onderhoud en bij mutatie. - Duurzaamheid, m.n. verbeteren energetische kwaliteit Door het energiezuiniger maken van woningen draagt Mozaïek Wonen bij aan de reductie van de uitstoot van broeikasgassen. Bovendien heeft dit een gunstig effect op de woonlastenontwikkeling van onze huurders en neemt het wooncomfort toe.


18

Mozaïek Wonen zal in de komende 5 jaar in 7.200 woningen energiebesparende maatregelen aanbrengen. We hebben het dan concreet over het aanbrengen van dubbel glas, het aanbrengen van dak- en vloerisolatie en/of het vervangen van huidige CV-ketels door HR-ketels. Met deze maatregelen streven we ernaar onze gehele bestaande voorraad 5 op C-niveau te brengen. Hiermee dalen de gemiddelde woonlasten van onze huurders en leveren we een bijdrage aan het verbeteren van het milieu. - Milieubeleid Naast het verbeteren van de energetische kwaliteit van onze bestaande voorraad richt het milieubeleid van Mozaïek Wonen zich voorts o.a. op: - Toepassen van tropisch hardhout met FSC-certificaat: buitendeuren, ramen en kozijnen die we vervangen worden uitgevoerd in tropisch hardhout met FSC-certificaat. Dat wil zeggen dat het hout afkomstig is uit een bos of regenwoud dat duurzaam wordt beheerd. - Verwijderen van asbesthoudende materialen. In het verleden zijn in woningen van Mozaïek Wonen materialen toegepast waarin asbest is verwerkt. Uitgangspunt is dat we bij onderhoudswerkzaamheden of ingrijpende renovaties zoveel mogelijk asbesthoudende materialen saneren. - Waterbesparing realiseren we door toepassing van ander sanitair: kranen, douchekoppen en stortbakken. Vervanging vindt plaats door waterbesparende varianten. - Hergebruik van materialen en gebouwen. 4.2.2. Strategisch voorraadbeleid De afweging tussen investeren in kwaliteit via onderhoud of via nieuwbouw, de mate waarop we investeren, de verhouding tussen prijs en kwaliteit etc. vindt plaats in ons strategisch voorraadbeleid. Onder strategisch voorraadbeleid verstaat Mozaïek Wonen: het op complexniveau afstemmen van het aanbod op de toekomstige vraag en het vertalen in maatregelen. Deze jaarlijkse afstemming vindt plaats door het in hun onderlinge samenhang formuleren van elementen als doelgroepenbeleid, huurbeleid, onderhoud, investeringen, duurzaam omgaan met bestaande voorraad, exploitatiebeëindiging door verkoop of sloop, eventueel gevolgd door vervangende nieuwbouw. Dit baseren we op een analyse van de markt, de wensen van de bewoners, de huidige kwaliteit en de technische en financiële mogelijkheden. Momenteel maakt de financiële en volkshuisvestelijke situatie het lastig om in nieuwbouw het benodigde te realiseren, daardoor richten we ons nog meer op het handhaven en verbeteren van onze bestaande voorraad.

5

Met uitzondering van de complexen met een nog korte levensduur en/of complexen die gesloopt worden.


19

4.3. BBSH: Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Onze doelstelling: Mozaïek Wonen is een lokaal verankerde, transparante en betrouwbare organisatie. Wat we zien: We zien een toenemende politieke en publieke druk op een grotere maatschappelijke betrokkenheid van en bij corporaties. Mozaïek Wonen wil een lokaal verankerde en betrouwbare organisatie zijn. Uit de in 2010 gehouden visitatie blijkt, dat onze stakeholders onze prestaties waarderen met een 8, uiteraard een waardering die we willen continueren. Onze ambitie: We zetten in op het continueren van de samenwerking met partners en huurdersorganisaties. Hierbij realiseren we ons dat de belangrijke thema’s in deze tijd van bezuinigingen alleen aangepakt kunnen worden wanneer lokale overheid, organisaties en bewoner(organisaties) elkaar vinden. synergie alleen ontstaat wanneer organisaties, publiek en privaat, bereid zijn buiten de eigen organisatiegrenzen te treden. Op lokaal niveau moet worden gepresteerd. Dit leidt meer en meer tot samenwerking ter plaatse, het aangaan van partnerships en het betrekken van stakeholders en bewoners(-organisaties) bij beleid en beheer. Onze prestatie-indicatoren: Huidig (2010) een waardering van onze stakeholders voor transparantie > 7 ½ - 8 een waardering van onze stakeholders voor samenwerking > 7 ½ - 8

Wat gaan we doen? 4.3.1. De samenwerking met onze huurders - Huurdersvereniging Mozaïek Wonen heeft twee actieve huurdersverenigingen, te weten: huurdersvereniging Beter Wonen Gouda en huurdersvereniging Bodegraven. Beiden werken samen in een huurderskoepel. Mozaïek Wonen overlegt zes maal per jaar met deze huurderskoepel over bijvoorbeeld Strategisch Voorraadbeleid, toewijzings- en verhuurbeleid, huurbeleid, onderhoudsbeleid en servicekosten. Concrete actiepunten voor de komende periode zijn het samen met de Koepel onderzoeken van • de mogelijkheden tot scholing van de bewonerscommissies en • het meer betrekken van huurders door bijvoorbeeld overleggen te initiëren en te ordenen rond bepaalde thema’s zoals het woonlastenbeleid en de Prestatieafspraken. - Bewonerscommissies Mozaïek Wonen ziet een bewonerscommissie als een actief klankbord die - zo nodig - verder kijkt dan het eigen complex en het hier en nu. Bovendien willen we de leden van de bewonerscommissies meer betrekken bij wijkaanpak en themagerichte projecten/activiteiten en vooral de samenwerking bevorderen. Dit maken we de komende jaren concreet door samen met bewonerscommissies en bewoners daar waar wenselijk de complexen en de woonomgeving te schouwen, met elkaar gezamenlijke woonafspraken te maken en leden van een bewonerscommissie te betrekken bij de wijkteams. - Huurders Wanneer planmatig onderhoud of nieuwbouw wordt voorbereid, eventueel in combinatie met verbetering, informeert Mozaïek Wonen de bewoners vooraf. Doorgaans vindt het overleg plaats in speciaal daarvoor belegde bewonersvergaderingen. Over specifieke onderwerpen raadplegen we onze huurders periodiek via enquêtering en panels en/of overleggen we met bewoners en omwonenden wanneer daar aanleiding toe is. Naast de diverse folders en nieuwsbrieven houdt Mozaïek Wonen een website in de lucht, die dagelijks wordt geactualiseerd. Voor interne communicatie is een uitgebreide intranettoepassing beschikbaar.


20

20 x per jaar verschijnt de “Krant van Mozaïek”. Dit is een katern van 2 pagina’s in de Krant van Gouda, een huis aan huis krant, die o.a. bezorgd wordt in Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Hiermee informeren we onze huurders en de woningzoekenden over actuele feiten en ontwikkelingen met betrekking tot wonen, woonomgeving, wijkontwikkeling, nieuwbouw, beheer, onderhoud, huurprijzen, huurtoeslag etcetera. De samenwerking met onze stakeholders - Stakeholders In de samenwerking met onze partners gaan we professioneel en bedrijfsmatig te werk. Dit betekent dat we alleen in projecten samenwerken waarin verantwoordelijkheden en doelstellingen helder omschreven zijn. Er zijn afspraken gemaakt over het beoogde eindresultaat en de financiële verplichtingen. Eén van de aanbevelingen uit het visitatierapport is dat “Mozaïek Wonen nog nadrukkelijker met haar stakeholders kan communiceren over gemaakte keuzes, gerealiseerde prestaties en de achtergronden daarvan”. We nemen deze aanbeveling ter harte en zullen de komende jaren onze stakeholders intensief blijven betrekken bij onze beleidsvorming en de onderliggende afwegingen. We maken dit als volgt concreet: • We hebben onze stakeholders geconsulteerd bij het opstellen van dit ondernemingsplan en met hen onze keuzes en dilemma’s met betrekking tot onze missie, visie en doelstellingen besproken. In de loop van 2010 hebben we onze stakeholders bezocht om met hen de voorgenomen koers voor 2011 t/m 2015 te bespreken; • Jaarlijks consulteren we de gemeenten Gouda en Bodegraven en de huurderskoepel over het bedrijfsplan voor het nieuwe jaar en nodigen hen vervolgens uit tot overleg over de uitvoering van het vastgestelde bedrijfsplan en jaarverslag; • We informeren het WSW en het CFV over onze voornemens en realisaties en overleggen zo nodig met deze partijen; • We evalueren en actualiseren (jaarlijks) de Prestatieafpraken gemaakt met de gemeente Gouda en Bodegraven; • We participeren structureel in wijkoverleggen; • We informeren en consulteren onze medewerkers over onze beleidsvoornemens via personeelsbijeenkomsten.


21

4.4. BBSH: Het waarborgen van financiële continuïteit. Onze doelstelling: Mozaïek Wonen is een financieel gezonde organisatie. Wat we zien: De ambitie van Mozaïek Wonen vraagt om grote investeringen. Mozaïek Wonen wil haar vermogen actief inzetten om deze, veelal onrendabele investeringen, te realiseren. Om financieel gezond te blijven is voldoende rendement op onze vastgoedportefeuille een vereiste. Verkopen uit bestaand bezit worden mogelijk nog belangrijker om onze investeringsmogelijkheden overeind te houden. Het is daarom van belang te proberen de WOZ-waardeontwikkeling positief te beïnvloeden. Daarnaast worden de mogelijkheden om leningen aan te trekken voor investeringen in het grijze gebied tussen maatschappelijk en commercieel vastgoed door striktere regelgeving beperkt. Mozaïek Wonen wil haar financiële continuïteit waarborgen en hanteert hierbij, naast de eigen criteria, het beoordelingskader van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor de bepaling van het minimaal noodzakelijk vermogen en de solvabiliteit en het beoordelingskader van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de beoordeling van de kasstromen. We zijn nog steeds financieel gezond omdat we onze investeringen en bedrijfskosten (tijdig) bijstellen. Onze ambitie: We zetten in op het creëren van voldoende financiële mogelijkheden om maximaal onze maatschappelijke prestaties te leveren. Huidig (2010) Onze prestatie-indicatoren: - 18.3% hoger dan norm Solvabiliteit: 5% hoger dan het door CFV noodzakelijk geachte CFV (medio 2010) weerstandvermogen. - 1.3% Liquiditeit: Rentedekkingsratio > 1.4 Direct Rendement: minimaal gelijk aan gemiddelde vermogenskostenvoet. Waardeontwikkeling vastgoed: WOZ-waarde (Gouda/Bodegraven ontwikkelt - Gemiddelde WOZ: zich positief t.o.v. gemiddelde Zuid-Holland.) Zuid-Holland: 225.000 Gouda Bodegraven

208.000 272.000

Wat gaan we doen? 4.4.1 Financieel rendement ten behoeve van maatschappelijke investeringen Hoofddoelstelling van het financiële beleid is financiële mogelijkheden te creëren om maximale maatschappelijke prestaties te kunnen leveren. Om maatschappelijke investeringen te kunnen doen, dient Mozaïek Wonen over voldoende investeringscapaciteit te beschikken. Naast de opbrengst uit de verkoop van woningen uit haar bezit, dient Mozaïek Wonen een bepaald rendement te genereren over haar bestaande vastgoedportefeuille. De waardeontwikkeling van het bezit bepaalt mede de verkoopopbrengsten en het (in)directe rendement. Mozaïek Wonen onderscheidt verschillende categorieën van vastgoed in haar portefeuille: sociale huurwoningen, vrije sectorhuurwoningen, maatschappelijk onroerend goed en bedrijfsmatig (commercieel) vastgoed. Van elke categorie vastgoed wordt een minimaal te behalen direct rendement bepaald. Doelstellingen • Op ondernemingsniveau zal het direct rendement minimaal gelijk moeten zijn aan de gemiddelde vermogenskostenvoet. Zo wordt net voldoende rendement behaald om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken en wordt voorkomen dat we teveel interen op het vermogen en de investeringscapaciteit; • We proberen samen met onze publieke en private partners een beleid te voeren dat als effect heeft dat de WOZ-waarde van Gouda en Bodegraven in 2020 gestegen is tot het gemiddelde van de provincie Zuid-Holland (nu ca. 10% lager).


22

4.4.2.Waarborgen van de financiële continuïteit Een belangrijke randvoorwaarde voor het financiële beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit. Belangrijke financiële ankerpunten hierbij zijn de solvabiliteit en de rentedekkingsratio: de mate waarin Mozaïek Wonen in staat is aan haar rente- en belastingverplichtingen te kunnen voldoen. Solvabiliteit Bij de beoordeling van de solvabiliteit houdt Mozaïek Wonen rekening met de wijze waarop het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) de vermogenspositie van woningcorporaties beoordeelt. Hierbij drukt het CFV de solvabiliteit uit in een percentage dat het volkshuisvestelijke vermogen uitmaakt van het balanstotaal. Aan de hand van een risicoprofiel, opgesteld door het CFV, is de minimumpositie van het volkshuisvestelijke vermogen voor 2008 bepaald op 17,4%. De bovengrens van het volkshuisvestelijke vermogen is door het CFV bepaald op 30% van het balanstotaal. Komt het volkshuisvestelijke vermogen boven deze grens, dan zal het CFV aandringen op actief inzetten van het surplus voor volkshuisvestelijke doeleinden. De grenzen die het CFV stelt kunnen jaarlijks wijzigen, mede afhankelijk van de economische situatie in ons land. Rentedekkingsratio De rentedekkingsratio geeft aan in welke mate Mozaïek Wonen in staat is om haar rente- en belastingverplichtingen te voldoen uit de kasstroom uit normale bedrijfsoperaties. De rentedekkingsratio over 2009 bedraagt 1,31. Een rentedekkingsratio van 1,4 is nodig om aan de voorwaarden te voldoen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt aan de ontwikkeling van de kasstroom uit normale bedrijfsoperaties. Een positief oordeel daarover van het WSW garandeert Mozaïek Wonen dat het WSW borg staat voor door Mozaïek Wonen aan te trekken leningen. Zonder deze borgstelling is het aantrekken van geld op de kapitaalmarkt nauwelijks mogelijk en zeker niet tegen de gunstige voorwaarden waaronder kan worden geleend met borging door het WSW. Randvoorwaarden Wil Mozaïek Wonen haar rol in Gouda en Bodegraven kunnen blijven vervullen dan is financieel gezond blijven een noodzakelijke voorwaarde. Mozaïek Wonen hanteert daarom de volgende financiële randvoorwaarden bij haar strategie- en beleidsafwegingen: • Solvabiliteit: Mozaïek Wonen streeft naar behoud van de A1-status, een status die het Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft aan corporaties die door hun beleid op termijn (bezien over een periode van vijf jaar) financieel gezond blijven en anderzijds, hun vermogen voldoende inzetten voor maatschappelijke investeringen; • Mozaïek Wonen hanteert voor de solvabiliteit een ondergrens die 5 procent boven het door het CFV noodzakelijk geachte minimum ligt; • Mozaïek Wonen streeft naar een positieve operationele kasstroom, waarbij de rentedekkingsratio als maatstaf geldt: de ondergrens hiervoor wordt gesteld op 1,4; • De WOZ-waarde (Gouda/Bodegraven) ontwikkelt zich positief ten opzichte van het gemiddelde van Zuid-Holland. Mozaïek Wonen bewaakt, met behulp van een goed verankerde planning- en controlcyclus, deze randvoorwaarden strikt. Jaarlijks stelt Mozaïek Wonen een meerjarenbegroting op waarin haar beleid is opgenomen, waaronder projecten waarvoor nog geen juridische of feitelijke verplichtingen zijn aangegaan. Beleidsvoornemens, waaronder nieuwe bouwprojecten, krijgen pas groen licht als blijkt dat die passen binnen de financiële kaders. In de loop van het jaar wordt de uitvoering van de begroting nauwgezet gevolgd aan de hand van periodieke rapportages. Indien interne of externe oorzaken daartoe aanleiding geven, is Mozaïek Wonen in staat om het financiële meerjarenbeeld meteen opnieuw door te rekenen. Daarbij worden verschillende economische scenario’s doorgerekend en daaraan kunnen verschillende beleidsscenario’s worden gekoppeld. Op die manier houdt Mozaïek Wonen voortdurend de vinger aan de – financiële - pols en is zij steeds in staat snel en slagvaardig te reageren op veranderende economische omstandigheden.


23

4.5. BBSH: Het bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten Onze doelstelling: Klanten van Mozaïek Wonen wonen in een vitale stad/dorp. Daartoe wil Mozaïek Wonen samen met partners bijdragen aan de transformatie/ontwikkeling van de stad/het dorp Wat we zien: Het plezier van het wonen hangt niet alleen af van de kwaliteit van de woning, maar ook van de kwaliteit van de sociale en fysieke omgeving waarin de woning staat. Een leefbare buurt en stad kenmerken zich door veiligheid op straat, groen in de wijk, speelplaatsen, ontmoetingsplekken en ruimte voor verschillende leefstijlen en culturen. Ook voldoende infrastructuur (toegangswegen, parkeren, openbaar vervoer), werk, onderwijs en uitstraling/sfeer spelen een rol. Bewoners voelen zich betrokken bij de stad, de buurt en met elkaar. Zowel in Gouda als Bodegraven constateren we in enkele buurten knelpunten met betrekking tot veiligheid, overlast, omgang met elkaar, voorzieningenniveau en uitstraling van vastgoed. We zien in Gouda een oververtegenwoordiging van jonge Marokkaanse Gouwenaars in overlast(delicten), wat Gouda – ook landelijk een negatief imago geeft. Het gevolg is minder aantrekkelijke buurten/wijken, minder woongenot, extra kosten voor onderhoud en beheer en minder mogelijkheden ten aanzien van vastgoedontwikkeling. Onze ambitie: Mozaïek Wonen wil inzetten op maximale samenwerking met partners en andere partijen, gericht op het zo goed mogelijk “in de markt zetten” van Gouda en Bodegraven. Op het sociale vlak heb je het dan over optimale leefbaarheid, integratie en emancipatie, bestrijden overlast en armoedebeleid. Kortom over een goed en plezierig samenwonen, waarmee Gouda en Bodegraven nog aantrekkelijker plaatsen worden om te wonen, te werken en te recreëren. Door de economische bril gezien richt je je dan op hogere opbrengsten en meer investeringsmogelijkheden, waardoor we de negatieve gevolgen van de bezuinigingen zo veel mogelijk kunnen voorkomen. We willen samen met de gemeente Gouda en partners een visie op de transformatie/ontwikkeling van de stad Gouda ontwikkelen en vervolgens samenwerken om die visie te realiseren. Mozaïek Wonen initieert of werkt mee aan ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan een inspirerende leefomgeving. We investeren in maatschappelijke voorzieningen, kwetsbare groepen kunnen op onze bijzondere aandacht rekenen. We willen een rol van betekenis vervullen in de wijken en buurten waar we woningen hebben of waar een beroep op onze inzet wordt gedaan. Huidig (2010) Onze prestatie-indicator: • (Potentiële) bewoners waarderen Gouda en Bodegraven met een 7 ½ - 7.2 • Onze huurders waarderen de omgeving > 7 ½ • Waardeontwikkeling vastgoed: WOZ-waarde Gouda/Bodegraven ontwikkelt Gemiddelde WOZ: zich positief t.o.v. gemiddelde Zuid-Holland. - Zuid Holland: 225.000 - Gouda: 208.000 - Bodegraven: 272.000

Leefbaarheid pakken we aan op verschillende schaalniveaus (van overleg en maatregelen op stadsniveau tot straat) en vanuit verschillende rollen (van trekker en investeerder tot faciliteren of meedenken) van fysiek tot sociaal. De belangrijkste speerpunten: • Citymarketing • Wijkontwikkeling • Actieve integrale wijkaanpak 4.5.1. Citymarketing Mozaïek Wonen maakt zich in Gouda en Bodegraven, samen met de gemeenten en andere partijen, sterk voor een goede citymarketing. Het economisch nut is onomstreden. Het maatschappelijk nut reikt verder dan een hoger rendement op een investering. Meer inwoners, meer bezoekers en activiteiten/werkgelegenheid betekenen immers meer bestedingsruimte en waardestijging, meer draagvlak voor voorzieningen en verenigingsleven, meer levendigheid en daardoor een verbeterde leefbaarheid. De kwaliteit van de historische binnenstad is ongetwijfeld één van de belangrijkste kwaliteiten van Gouda. Samen met de gemeente investeert Mozaïek Wonen in die kwaliteit, o.a. via de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad en in het Bolwerk, maar ook door gevels van haar bestaande


24

bezit, met gevoel voor de historisch waardevolle context van de binnenstad, op te waarderen. Daarnaast dienen verwaarloosde gebouwen, gebieden, plantsoenen en woonomgeving opgeknapt te worden. Citymarketing betekent ook goede winkelvoorzieningen en een goede bereikbaarheid. De ontwikkeling van de Spoorzone in Gouda, zowel ten noorden als ten zuiden van het station, zien wij als een zegen voor de vitaliteit van de gemeente, mits daar functies komen die de positie van Gouda, de kwaliteit van het oude kernwinkelgebied en het historisch centrum versterken. Daarbij betekent Citymarketing ook de huidige kwaliteiten van Gouda en Bodegraven verder uitbouwen en promoten (zie voor een verdere uitwerking bijlage 2). 4.5.2. Wijkontwikkeling Mozaïek Wonen heeft relatief veel bezit in de Goudse ontwikkelingswijk Korte Akkeren en in mindere mate in Gouda-Oost. Voor beide wijken hebben de gemeente Gouda en de woningcorporaties een gezamenlijke visie en daarbij behorende uitvoerings- en investeringprogramma’s ontwikkeld. Naast de fysieke maatregelen (sloop, nieuwbouw, renovatie) zijn sociale en economische impulsen noodzakelijk; een ingewikkeld proces waarbij veel partijen betrokken zijn. Vanuit de notie dat maatschappelijk rendement belangrijker is dan financieel rendement zal Mozaïek zo nodig onrendabel investeren in initiatieven die de leefbaarheid ten goede komen, zoals bijvoorbeeld de Centrumontwikkeling Korte Akkeren, een multifunctionele accommodatie met onderwijs, kinderopvang en een buurtservicecentrum. De overlegstructuren voor deze twee wijken willen we doorzetten naar de gehele stad. Wat in de wijkontwikkelingsgebieden werkt, is ook nodig in de andere wijken. 4.5.3. Actieve integrale wijkaanpak Mozaïek Wonen heeft veel belang bij goede en leefbare wijken. Het draagt bij aan een plezierige woonomgeving, vergroot de verhuurbaarheid en reduceert de kosten in onderhoud en beheer. Daarom vinden we dat we naar onze gebieden moeten kijken met een integrale blik, met aandacht voor fysieke-, sociale- en economische aspecten. De samenwerking met onze partners in de wijken is verder geïntensiveerd. De intentie om te komen tot gezamenlijke wijkanalyses, visies en wijkprogramma’s, waarbij een breed spectrum aan organisaties op de thema’s wonen, veiligheid, welzijn betrokken is, is gerealiseerd. De komende jaren gaan we de voor ons relevante onderdelen oppakken. Aandachtspunt hierbij is het streven van de landelijke overheid om de integratie/emancipatie van vooral allochtonen steviger aan te pakken. Dit zal onherroepelijk leiden tot lokale verharding en tweedeling, tenzij wij samen met onze partners in staat zijn hierop tijdig en adequaat in te spelen. Om te bepalen welke investeringen en activiteiten Mozaïek Wonen oppakt, is een helder kader geformuleerd. De belangrijkste criteria zijn: • Een duidelijke relatie met onze primaire taken, onze huurders en ons vastgoed; • Een duidelijk effect of nut voor een helder probleem met een acceptabele verhouding tussen investering en opbrengst; • Draagvlak en betrokkenheid van huurders en stakeholders. Een goed woonklimaat in onze woonwijken zien we als een absolute voorwaarde om de leefbaarheid en het imago op te peppen. Dat betekent dat we onze inzet op preventie en handhaven, zowel op het terrein van onderhoud, als veiligheid en welzijn, intensiveren. - Buurtbeheer Onder buurtbeheer verstaat Mozaïek Wonen bevordering van kwaliteit van woning en woonomgeving. De bijdrage van bewoners aan de eigen woonomgeving is hierbij van wezenlijk belang. Mozaïek Wonen richt zich daarom op een wisselwerking met bewoners en zal waar nodig optreden als initiator


25

om dit te realiseren. Onder buurtbeheer verstaat Mozaïek Wonen ook een goed beheer van bomen, tuinen, schuttingen, antennes e.d. Bij ongewenste toepassing en gebruik spreken wij de bewoners hierop aan. - Leefbaarheidfonds Mozaïek Wonen heeft een leefbaarheidfonds. Met behulp van dit fonds bevorderen we dat onze huurders zich actief inzetten voor hun straat, buurt of wijk. Dat zij initiatieven ontplooien die het wonen en samenleven aangenamer maken. Om die reden sponsort Mozaïek Wonen ook activiteiten van o.a. sportverenigingen, opdat bewoners kennis kunnen maken met sportieve recreatie en opdat zij elkaar kunnen ontmoeten te midden van voorzieningen en activiteiten in de buurt. Dit is één van de manieren waarop Mozaïek Wonen bijdraagt aan een klimaat waarin sociale cohesie kan groeien. - Participatie Om het woon- en leefklimaat te verbeteren wil Mozaïek Wonen aansluiten bij wat bewoners en samenwerkingpartners belangrijk vinden. Door de inbreng van bewoners, willen we met onze aanpak optimaal inspelen op de wensen ten aanzien van wonen en welzijn. Daarbij willen we ook die groepen betrekken, die we tot op heden via de traditionele overlegstructuren niet konden bereiken. Door het bevorderen van participatie van samenwerkingspartners willen we komen tot sluitende netwerken op buurten wijkniveau. - Overlast Mozaïek Wonen ontvangt jaarlijks circa 450 overlastklachten, die zijn te herleiden tot ongeveer 175 overlastveroorzakers. Onze interventies beogen herstel van “rustig woongenot”, bevordering van “goed huurderschap” en bescherming van eigendommen van Mozaïek Wonen. Kortom: een leefbaar woonmilieu. Daarbij wijzen wij alle betrokkenen op hun eigen verantwoordelijkheid en werken samen met organisaties op het gebied van sociaal/psychologische hulpverlening zoals GGZ Midden-Holland en Buurtbemiddeling. Samen met Gemeente en Politie pakken we ook overlast in de buurten aan, o.a. door middel van het Veiligheidshuis. - Huismeesters In een aantal complexen van Mozaïek Wonen zijn huismeesters werkzaam. Hun hoofdproduct is “leefbaarheid”. Problemen als vervuiling, hangjeugd en ongewenst bewonersgedrag worden daardoor sneller aangepakt. De huismeester is zichtbaar in de wijk. In enkele wooncomplexen werkt Mozaïek Wonen samen met flatconciërges (o.a. portiekportieren experiment): vrijwilligers die bijdragen aan het bevorderen van leefbaarheid.


26

4.6. BBSH: Wonen, welzijn en zorg Onze doelstelling: Mozaïek Wonen wil samen met partners komen tot voldoende en betaalbare zorgen welzijnsproducten en - diensten. Wat we zien: We zien kwetsbare groepen die het moeilijk hebben zich te handhaven in onze steeds complexer wordende samenleving, die minder in de maatschappij mee kunnen doen en hinder ondervinden in hun dagelijks wonen. Niet altijd sluit de woonsituatie aan bij de specifieke woonbehoefte van deze bewoners. Sociale uitsluiting en armoede dreigen. We zien in Gouda een oververtegenwoordiging van Marokkaanse Gouwenaars in de groepen die niet mee komen op gebied van onderwijs, werk, participatie. Daar ondervinden zowel zijzelf als hun omgeving de nadelen van. We zien ook een groei van het aantal senioren en ouderen die bovendien langer zelfstandig blijven wonen en als gevolg hiervan een grotere vraag naar zorgdiensten en op maat toegesneden woon- en serviceproducten. Onze ambitie Mozaïek Wonen is van mening dat iedereen, ongeacht zijn beperking of problematiek, mogelijkheden en kansen moet hebben om mee te (blijven) doen in de samenleving. Niemand dient buitengesloten te worden Dit vergt op lokaal niveau nauwe samenwerking op de thema’s wonen, welzijn en zorg. Onze prestatie-indicatoren: Huidig (2010) • Kortere wachttijden bijzondere doelgroepen; • De zorgen/of hulpbehoefte van (potentiële) huurders is samen met ketenpartners in beeld gebracht en men ontvangt op enige wijze de benodigde ondersteuning; - Gouda: 614 • 2.550 woningen van Mozaïek Wonen zijn geschikt voor mobiele en minder Bodegraven: 389 mobiele ouderen (Gouda: 2010, Bodegraven: 540); - 7 • Verminderen huisuitzetting : < 14 huisuitzettingen per jaar.

Wat gaan we doen? We zetten met name in op: - huisvesten van de bijzondere doelgroepen - woonvoorzieningen - individueel welzijn - samenwerkingen 4.6.1. Huisvesten van de bijzondere doelgroepen Mozaïek Wonen wil een breed assortiment woningen aanbieden met daaraan gerelateerde producten en diensten, waarbij zij streeft naar meer vrijheid in keuze voor de klant en aandacht voor individuele omstandigheden. Mensen met een smalle beurs, gezinnen, ouderen, zorgbehoevenden en verstandelijk gehandicapten zijn groepen waar we ons al jaren sterk voor maken. Dat blijft de komende jaren ook zo. Maar binnen onze doelgroep zitten ook enkele groepen waarvoor we ons de komende jaren extra en met aandacht voor de specifieke individuele omstandigheden gaan inspannen. We hebben het dan concreet over •

•

•

Crisisopvang… Mishandeling, soms heeft iemand urgent andere huisvesting nodig. Wij vinden dat er voor deze groep opvang beschikbaar moet zijn. Dat doen we door bijvoorbeeld woonvormen voor tijdelijke huisvesting aan te bieden. Dak- en thuislozen… Voor sommige mensen zit het soms niet mee. Dak- en thuislozen zijn hier een goed voorbeeld van. Daarom zetten we ons actief in voor deze kwetsbare groep. Dat doen we o.a. door te investeren in projecten met dag- en/of nachtopvang. Ook voor ex- en psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, ex- tbs’ers, asielzoekers en statushouders zetten we ons in door een aantal woningen specifiek voor deze doelgroep te bestemmen.


27

4.6.2. (Bijzondere) woonvoorzieningen Uit diverse studies komt naar voren dat ouderen honkvast en maar weinig verhuisgeneigd zijn. Vaak verhuist men pas wanneer er een concrete – en veelal complexere - zorgvraag ontstaat. Zolang dit niet het geval is, wil men bij voorkeur in de eigen, al dan niet aangepaste, woning blijven wonen. De vraag naar specifieke woon/zorgvoorzieningen onder ouderen is daarom vooral afkomstig van 75plussers. De vraag naar bijzondere woon/zorgvoorzieningen is divers. Bij de verschillende groepen zorgbehoevenden – verstandelijke en lichamelijke beperkten, (ex) psychiatrische patiënten, dak- en thuislozen, (ex-) verslaafden en ex- gedetineerden – is er behoefte aan een zekere vorm van begeleid wonen. De mate van begeleiding en de financieringsvormen lopen echter sterk uiteen. Ook het aanbod zal dat kenmerk moeten hebben: geen eenheidsworst maar een breed pakket aan mogelijkheden waaruit de zorgbehoevende zelf kiest. Maatwerk dus en een aanpak waarbij de vraag centraal staat. - Nieuwbouw Concreet zetten we o.a. in op: • We onderzoeken de mogelijkheden met betrekking tot aanvullende huisvestingsmogelijkheden voor cliënten OGGZ om probleemsituaties te voorkomen en op te lossen. • In Gouda: Samen met gemeente en Vierstroomzorgring onderzoeken we de mogelijkheden om in Westergouwe 200 zorggerelateerde woningen en een gezondheidscentrum te ontwikkelen; Aan het Olympiadeplein gaan we o.a. 24 psychogeriatrische plaatsen en een algemene ruimte ontwikkelen; Een aantal projecten voor levensloopbestendige woningen zoals Thijsselaan en Westerkade; Verbouwen van een deel van een complex voor begeleid wonen. • In Bodegraven is een aantal projecten voor levensloopbestendige woningen zoals Vromade en Graafse Waard en een begeleid wonenproject in Weideveld in uitvoering en participeren we in het project “Woonzorgcomplex nieuwe stijl” (Rijngaarde). - Bestaande voorraad In de bestaande voorraad worden complexen levensloopbestendig gemaakt wanneer dit technisch en financieel mogelijk is. Concreet hebben we het dan o.a. over maatregelen als: • Goede verlichting in en rond de woning/complex (veiligheidsgevoel); • Goede bereikbaarheid en (rolstoel-)toegankelijkheid van complex en/of woning; • Voldoende (beveiligde) ruimte voor scootmobiels; • Voldoende oppervlakte voor badkamer en toilet. 4.6.3. Individueel Welzijn - Empowerment Mozaïek Wonen vindt het belangrijk dat mensen door middel van cursussen en (werk)trajecten een stap maken op de maatschappelijke ladder. Begeleiding kan nodig zijn om deze doelen te bereiken. Om initiatieven op dit terrein te bevorderen, heeft Mozaïek Wonen het Empowermentfonds in het leven geroepen. Door middel van ondersteuning en het vergroten van zelfredzaamheid, bieden we onze huurders betere perspectieven en daarmee bevorderen we integratie en sociale cohesie.


28

- Armoedebeleid In 2010 heeft Mozaïek Wonen met de gemeente Gouda en een groot aantal maatschappelijke organisaties een Convenant Armoedebestrijding Gouda gesloten met als doel • Het bestrijden van armoede en • Het bevorderen van participatie van de financieel zwakkeren in de samenleving. Met het ondertekenen van deze intentieovereenkomst spreken partijen met elkaar af, dat zij met hun activiteiten beogen de keten van werk/scholing, economie, inkomen, bouwen en wonen, welzijn en zorg in Gouda zodanig op elkaar af te stemmen en te laten aansluiten, dat dit bijdraagt aan het zo effectief mogelijk bestrijden van (dreigende) armoede en (mogelijke) sociale uitsluiting. Concrete activiteiten waarmee Mozaïek Wonen hier onder andere aan bijdraagt: een woonlastenonderzoek, energiebesparing, ons huur- en prijsbeleid, schuldhulpverlening en het voorkomen van huisuitzettingen. - Voorkomen huisuitzetting Samen met de GGD is een experiment gestart om huisuitzetting te voorkomen. Huurders bij wie dat dreigt te gebeuren en met wie nog geen contact is geweest, krijgen huisbezoek van Mozaïek Wonen. Onze medewerkers zijn zo getraind, dat zij vroegtijdig sociale/maatschappelijke signalen kunnen onderkennen en vervolgens hierop adequaat kunnen inspelen. Tijdens een dergelijk bezoek wordt bekeken wat de reden van de huurschuld precies is, of er een betalingsregeling valt te treffen en welke hulp eventueel kan worden geboden. Tot nu toe geven de resultaten genoeg aanleiding om door te gaan. 4.6.4 Samenwerkingen In het Convenant levensloopbestendig Gouda en Bodegraven (de lokale uitvoeringsplannen Pact van Savelberg) hebben organisaties en partijen op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn afspraken gemaakt om ouderen en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk zo zelfstandig te laten functioneren. De afspraken gaan dan o.a. over: • Een integrale aanpak van wonen-, zorgen welzijnsvraagstukken; • Creëren van voldoende geschikte en zelfstandige en onzelfstandige huisvesting voor ouderen; • Streven naar wijken en buurten, die zich kenmerken door gedifferentieerde woonmilieus met – bij voorkeur – kleinschalige woonvormen voor ouderen op beschikbare en geschikte locaties; • Streven naar een betere spreiding van beschikbare zorgcapaciteit over de stad; • Versterken van zorgen welzijnsaanbod met zogenaamde wijksteunpunten. Als gevolg van beide convenanten zal Mozaïek Wonen o.a.: • Samen met zorginstellingen een aanbod bewerkstelligen, welke aansluit op de behoefte, van intramuraal verblijven, geclusterd wonen, beschut wonen, woon-zorgcomplexen en individuele (aangepaste) woningen voor mensen met thuiszorg; • De bestaande voorraad verbeteren, aanpassen en opplussen; • Levensloopbestendige woningen bouwen; • Diverse projecten initiëren op het gebied van beschut en/of zelfstandig wonen met zorginfrastructuur voor mensen met functiebeperkingen, ouderen en/of andere zorgbehoefte; • Participeren in zorgsteunprojecten. Voorts: - heeft Mozaïek Wonen met gemeenten volumeafspraken gemaakt over (zelfstandige en onzelfstandige) huisvestingsmogelijkheden voor statushouders en mensen met een verstandelijke psychische en/of maatschappelijke handicap, waaronder zorgdak, opvang dak- en thuislozen en doorstroming maatschappelijke opvang; - participeert Mozaïek Wonen ook in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ) en andere overleggen met als doel mogelijke probleemsituaties tijdig te signaleren en door te geleiden naar onze netwerkpartners;


29

-

-

werken we met de Vierstroom samen op basis van een intentieovereenkomst, gericht op de leefbaarheid van wijken en de aanwezigheid van de eerstelijnsgezondheidszorg; hebben we een convenant met de Reclassering getekend: onder voorwaarden stellen we jaarlijks een aantal woningen beschikbaar aan ex-delinquenten; is Mozaïek Wonen ook partij in het Convenant Sluitende Aanpak Jeugdwerkloosheid Gouda en in het Convenant Veiligheid; hebben we samen met o.a. Politie Hollands Midden, alle gemeenten binnen de veiligheidsregio Hollands Midden, het Openbaar Ministerie, en energieleverancier Stedin het Convenant Bestrijding Hennepteelt getekend en In 2010 hebben we samen met de gemeente Gouda en een groot aantal maatschappelijke organisaties een Convenant Armoedebestrijding Gouda getekend.


30

5. Ons klantrendement Onze doelstelling: Mozaïek Wonen biedt een gedegen en klantgerichte dienstverlening. Wat we zien: Onze dienstverlening wordt door ons klanten als ruim voldoende beoordeeld, maar kan nog verder verbeterd worden. De klanten worden steeds kritischer en verwachten een steeds hogere kwaliteit in de dienstverlening. Onze ambitie: We streven naar een hogere waardering; onze klanten zijn tevreden over het wonen en de service die wij hen bieden. Bij Mozaïek Wonen staat de individuele klant centraal. Dit betekent dat we persoonlijk en goed contact belangrijk vinden; we weten wat onze klanten willen en willen onze klanten zo optimaal mogelijk bedienen. De klant heeft vertrouwen in ons. Onze prestatie-indicator: Huidig (2010) Onze klanten waarderen onze service > 7 ½ . - 7.2

De klant centraal stellen begint met het creëren van een bedrijfscultuur waarin elke medewerker in staat is vanuit de perceptie van de klant te denken. De hele organisatie (zowel front- als backoffice) zou vanuit dat klantperspectief moeten kunnen denken om van daar uit te handelen en beslissingen te nemen. Deze andere manier van denken brengt over het algemeen een cultuuromslag met zich mee. Organisatieprocessen dienen zo ingericht te zijn, dat er voortdurend contact is met de klant en de instellingen in de markt. De medewerker voelt beter aan wat de vraag van de klant is en welke ontwikkelingen er in de markt spelen. De primaire processen (de dienstverlening aan de klant) zijn zo ingericht dat een gemakkelijke toegang tot klanten mogelijk is. De ondersteunende bedrijfsprocessen faciliteren de dienstverlening. Beide processen moeten voortdurend op elkaar worden afgestemd met als doel een bedrijfsbrede bewustwording van factoren (met betrekking tot attitude, handelen e.d.), die kenmerkend zijn voor een klantgerichte organisatie. 5.1. Bewust klantgericht Mozaïek Wonen wil voor haar klanten optimaal bereikbaar zijn. Iedere medewerker van Mozaïek Wonen dient zich ervan bewust te zijn, dat klantgerichtheid een collectieve prestatie is die niet voorbehouden is de medewerkers, die de directe contacten met de klanten hebben. Met dit uitgangspunt is rekening gehouden bij de opzet en het inrichten van de organisatie. Daarbij streeft Mozaïek Wonen naar optimaal teamwerk en goede communicatie. We werken gestructureerd en gericht aan interne- en externe klantgerichtheid. Het personeelsbeleid, w.o. competentiemanagement en beoordelingssystematiek, is hierop gericht. 5.2. Woonservicepunt Het woonservicepunt van Mozaïek Wonen voorziet in een snelle, adequate en klantgerichte afhandeling van de meeste klantvragen. Hier komen alle eerste klantcontacten binnen of het nu per telefoon, aan de balie, via internet of per post is. Verreweg het grootste deel van de klantencontacten van Mozaïek Wonen wordt direct in het eerste gesprek en zonder bemoeienis van de BackOffice afgehandeld. Dit voorkomt doorverbinden, terugbellen, problemen met bereikbaarheid enz. Er is persoonlijke aandacht voor de klant en klanten worden sneller en beter bediend. 5.3. Marketing Bij de afweging, welke producten en diensten we moeten leveren en hoe we de kwaliteit van onze dienstverlening kunnen verbeteren, is het essentieel de wensen en behoeften van de klanten in beeld te brengen. Marktonderzoek, klantenpanels en consumentenadviesraden e.d. zijn instrumenten die we daartoe inzetten.


31

Mozaïek Wonen zet deze wensen en behoeften van de klant centraal in haar ondernemingsbeleid. Onze marketing heeft een sterke relatie met het strategisch voorraadbeleid: het antwoord op de vraag “welk product, tegen welke prijs wordt op een bepaald moment voor welke doelgroep op de markt gezet” wordt vertaald in het vastgoedbeleid van Mozaïek Wonen. De klantwaardering van onze service meten we onder andere met gerichte aftersalesmetingen.


32

6. Mozaïek Wonen - een effectieve en efficiënte organisatie Onze doelstelling: Mozaïek Wonen is een effectieve en efficiënte organisatie. Wat we zien: Woningcorporaties worden in het Besluit Beheer Sociale huursector opgeroepen een sobere en doelmatige bedrijfsvoering te hanteren. “Mozaïek Wonen presteert goed maar de kosten zijn te hoog”, dat is de conclusie uit onderzoek dat in de loop van 2009 heeft plaatsgevonden. In het onderzoek is kritisch gekeken naar wat Mozaïek Wonen wil zijn en hoe dat zo effectief en zo efficiënt mogelijk kan worden gerealiseerd. Geconcludeerd is dat Mozaïek Wonen op haar bedrijfskosten moet besparen. We liggen op koers voor ons eerste doel, te weten in 2012 15% lagere bedrijfskosten dan in 2008. Gegeven het overheidsbeleid moeten we rekenen op nog verdergaande bezuinigingen. Onze ambitie: Een aangepast en afgeslankt Mozaïek Wonen, zeker zo kleurrijk en krachtig als we nu zijn. Wel fors goedkoper. Met een lenigheid van de organisatie en van medewerkers om steeds weer adequaat en effectief in te spelen op veranderende omstandigheden en eisen. Onze prestatie-indicatoren: Huidig (2010) bedrijfslasten Mozaïek Wonen zijn < gemiddelde van de sector (op basis van - (Medio 2009): CFV Corporatie in perspectief) MW: € 1.626 / vhe. Landelijk: € 1.293/vhe. medewerkers waarderen het werken bij Mozaïek Wonen > 7 ½ -6½

Hoe bereiken we dat? 6.1. Schaalgrootte Mozaïek Wonen heeft nu een zodanige schaalgrootte, dat voldaan wordt aan de eigen uitgangspunten als: • Een corporatie die er toe doet, wat wil zeggen: een relevante partij, met slagkracht en een sterke positie in de regio; • Een optimale uitvoering van maatschappelijke taken door een juiste matching van middelen; • De schaalgrootte biedt een sterke basis voor het (door)ontwikkelen van op de vraag afgestemde middelen; • De schaalgrootte leidt tot kwaliteitsimpulsen en waarborgt de lokale binding. We zien vanuit deze uitgangspunten geen nut en noodzaak om een sterke groei door fusie na te streven. Begin 2011 zijn de gemeenten Bodegraven en Reeuwijk gefuseerd. In dat licht is al een paar keer gesproken met de gemeente Reeuwijk en de Woningbouwvereniging Reeuwijk. Voorts levert Mozaïek Wonen al jaren alle beheer aan Woningbouwvereniging Moordrecht. Een beperkte groei door fusie met deze woningcorporaties kan mogelijk volkshuisvestelijke- en schaalvoordelen bieden. 6.2. Organisatie en Personeel Mozaïek Wonen ziet zich geconfronteerd met diverse externe ontwikkelingen, waaronder de kredietcrisis, die uitgegroeid is tot een wereldwijde economische crisis en een breuk in het vertrouwen in bestaande systemen en structuren. Daarnaast zijn er onze eigen ambities die vragen om duurzame relaties met klanten en partners buiten de organisatie. Dat dwingt Mozaïek Wonen om nadrukkelijker verbindingen te maken met de omgeving, om nog beter in beeld te krijgen wie onze klanten zijn en welke eisen en wensen zij hebben.


33

Mede daardoor gaan de eisen met betrekking tot het functioneren van de organisatie en dus ook van de medewerkers omhoog. Enerzijds als het gaat om de te leveren prestaties en anderzijds als het gaat om het gedrag van de medewerkers: we hebben het dan over goed opgeleide mensen, die geïnspireerd zijn om te werken aan een duurzame samenleving en dat vooral doen samen met die samenleving. - Organisatie De organisatie is aangepast, waarbij als uitgangpunt geldt dat Mozaïek Wonen werkt met een platte organisatiestructuur met korte lijnen en een goede communicatie en samenwerking. De belangrijkste kenmerken: • Een eenhoofdige leiding; • Vijf afdelingen, t.w.: Strategie en Organisatie, Wonen, Vastgoed, Financiën en ICT en Moordrecht;. • Helder afgebakende activiteiten en processen op afdelingen; • Een zo plat mogelijke organisatie, slechts enkele subafdelingen hebben een teamleider; • Elke afdeling begroot en rapporteert zelf (integraal management). Onze belangrijkste kerncompetenties zijn: • Klantgerichtheid • Professionaliteit • Samenwerken - Good Governance Mozaïek Wonen houdt zich aan de Governancecode woningcorporaties, vastgesteld door branchevereniging Aedes. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. De Governancecode gaat uit van het “Pas toe of leg uit”-principe. Dat wil zeggen dat corporaties in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja in hoeverre zij afwijken van de bepalingen van de Governancecode. Mozaïek Wonen past de code grotendeels toe. - Integriteitcode en klokkenluidersregeling Mozaïek Wonen beschikt over een Gedragscode, waarin gewenst gedrag, vertrouwelijkheid en integriteit kernbegrippen zijn. Daarmee verwant is onze klokkenluidersregeling. Beide reglementen leggen een verband tussen integriteit als begrip en het gedrag dat daarbij hoort. Heel concreet vertaalt dit zich onder andere in het feit dat Mozaïek Wonen de met ons samenwerkende bedrijven attendeert op het niet geven van kerstattenties aan onze medewerkers. - Personeelsbeleid Werken aan wonen, vanuit een klantgerichte en maatschappijgerichte focus, is mensenwerk. Zonder goede en betrokken medewerkers kan geen enkele organisatie excelleren. Mozaïek Wonen stelt zich als doel een goede werkgever te zijn. Respect voor elkaar, openheid, denken vanuit de klant, samenwerken en zich verantwoordelijk voelen voor de collectieve prestatie worden daarbij als belangrijke cultuurkenmerken voor de organisatie gezien. Mozaïek Wonen zal het personeelsbeleid nog meer afstemmen op het ondernemingsbeleid. Competentiemanagement is een belangrijk onderdeel van de besturing van de organisatie opdat de doelen van de organisatie systematisch met de individuele competenties (kennis, vaardigheden en houding/gedrag) worden afgestemd. 6.3. Intern beheersysteem Bedrijfsvoering wordt steeds complexer. Ingewikkelde processen en technieken, kritische belanghebbenden, striktere regelgeving en scherpere concurrentieverhoudingen zijn slechts enkele van de factoren, die bedrijfsprestaties beïnvloeden. Deze prestaties moeten dan ook continu worden gevolgd om te kijken of verbetering en vernieuwing mogelijk is.


34

Mozaïek Wonen gebruikt hiervoor het INK-managementmodel. Dit model is een goed hulpmiddel bij het evalueren, verbeteren en vernieuwen van de interne en externe bedrijfsvoering. Het richt zich hierbij zowel op de inspanningen die zijn verricht, als op de resultaten die zijn behaald. Het interne beheersysteem van Mozaïek Wonen is gericht op deze ‘plan-do-check-act”-cyclus: bedenk plannen - voer ze uit - evalueer de werking - en pas zo nodig aan. Dit krijgt vorm in de cyclus van ondernemingsplan, balanced scorecard, jaarverslag en jaarrekening. Zo worden de doelstellingen uit het ondernemingsplan omgezet in doelstellingen die opgenomen zijn in de bedrijfs- en afdelingsplannen. Afhankelijk van het niveau (strategisch, tactisch, operationeel) worden aan die doelstellingen kritische succesfactoren en prestatie-indicatoren gekoppeld. Jaarlijks wordt gevolgd en geëvalueerd. Zo nodig worden regelingen, processen of budgetten aangepast. 6.4. Kwaliteitszorg Wanneer Mozaïek Wonen het heeft over kwaliteit, dan wordt bedoeld de kwaliteit van de dienstverlening tijdens het gehele proces van bouwen, verhuren en beheren van woningen en alles wat daar bij komt kijken. Kwaliteit van de dienstverlening houdt dan in: • Dat goed is nagedacht over welke kwaliteit moet worden geleverd; • Dat geformuleerde kwaliteitseisen zijn vastgelegd en aan deze eisen wordt voldaan; • Dat regelmatig wordt bekeken of de vastgestelde kwaliteitseisen nog voldoen. Gericht werken aan kwaliteit De grondgedachten van het KWH-label (een keurmerk voor dienstverlening aan bewoners) en het INK-model (een managementinstrument) vormen de basis voor de kwaliteitszorg van Mozaïek Wonen. Het kwaliteitsdenken zal de komende jaren verder gestalte krijgen door o.m.: • Te meten hoe de maatschappij, klanten en medewerkers Mozaïek Wonen waarderen; • De kwaliteitseisen samen met betrokkenen te formuleren. 6.5. Scenario’s en alternatieven Mozaïek Wonen moet zich indekken tegen onzekerheden. Voor dit ondernemingsplan 2011 t/m 2015 baseren we ons op de economische ontwikkeling zoals door het CPB wordt voorzien. Daarnaast zijn er twee scenario’s doorgerekend, die een beeld schetsen van de gevolgen, die veranderende economische- en politieke omstandigheden kunnen hebben voor de financiële positie van Mozaïek Wonen. Het doel van het maken van deze berekeningen is na te gaan welke effecten mogelijke economische ontwikkelingen kunnen hebben op de resultaten en vermogenspositie van Mozaïek Wonen om vervolgens - indien nodig - flexibel in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden. Deze berekeningen leveren een beeld op van de mate waarin Mozaïek Wonen bij tegenvallende economische ontwikkelingen het ondernemingsplan 2011 t/m 2015 toch kan blijven uitvoeren of dat het moet worden aangepast. In bijlage 5 zijn de resultaten van verschillende doorrekeningen terug te vinden. Onderstaand volstaan we met de belangrijkste conclusies: Conclusies In het beleidswaardemodel (zie bijlage 5) is aan de hand van de daar beschreven scenario's getoetst of Mozaïek Wonen haar ambities uit het ondernemingsplan kan realiseren. Dat betreft alle voorgenomen investeringen, die voortvloeien uit de prestatieafspraken, convenanten levensloopbestendig Gouda en Bodegraven, e.d. Uit de gepresenteerde grafieken en toelichtingen blijkt overduidelijk dat de mate waarin Mozaïek Wonen kan investeren in grote mate afhankelijk is van economische- en politieke ontwikkelingen. Indien de rente op het huidige lage niveau uit het basisscenario blijft, is Mozaïek Wonen in staat om haar ambities uit te voeren. Mozaïek Wonen is in het basisscenario in staat, om bij een inflatievolgend huurbeleid, de aangekondigde heffingen in verband met de bijdrage aan de huurtoeslag te betalen.


35

Dit lijkt in tegenspraak met de bevindingen, van alle corporaties gezamenlijk, van het CFV uit het sectorbeeld 2010. Hierin schetst het CFV het beeld dat de vermogenspositie van de corporaties zich tot 2018 in neerwaartse zin zal ontwikkelen. Om de vermogenspositie op peil te houden adviseert het CFV: “Iets hogere huurstijgingen in combinatie met een beheerste stijging van de beheer- en onderhoudslasten respectievelijk bezuinigingen op de exploitatielasten.” Dat het vermogen van Mozaïek Wonen ook zonder die hogere huurtrend op peil blijft in het basisscenario, kan verklaard worden doordat Mozaïek Wonen de laatste jaren fors heeft ingezet op aanzienlijke bezuinigingen op de onderhoudslasten, de bedrijfskosten en de rentelasten. Daarmee is al voor een groot deel invulling gegeven aan hetgeen het CFV voor de sector adviseert. Indien de inflatie en de rente op nieuwe leningen stijgen (scenario 1) blijft het volkshuisvestelijk vermogen wel op niveau, maar de rentedekkingsratio daalt onder de normen van het WSW. Mozaïek Wonen is dan niet in staat om haar ambities te financieren. Als de inflatie laag blijft, zoals in scenario 2 wordt verondersteld, en er geen huurverhogingen boven inflatie mogelijk zijn, daalt ook het volkshuisvestelijk vermogen snel onder het (door het CFV) vastgestelde minimum en zal Mozaïek Wonen haar ambities moeten bijstellen om haar financiële continuïteit te waarborgen. Mozaïek Wonen moet terdege rekening houden met het betalen van vennootschapsbelasting en het gegeven dat in het regeer- en gedoogakkoord een inflatievolgend huurbeleid is opgenomen in combinatie met heffingen in verband met de huurtoeslag. Ook is de kans op een oplopende inflatie, met de daarmee samenhangende rentestijgingen, groot. Hiermee lijken de uitgangspunten van scenario 1 realistischer dan de uitgangspunten uit het basisscenario. Gezien de huidige economische- en politieke onzekerheden, moet Mozaïek Wonen deze ontwikkelingen nauwlettend volgen en zich constant afvragen wat de gevolgen kunnen zijn van deze externe ontwikkelingen op de financiële positie en daarmee voor de investeringscapaciteit. Bij minder gunstige omstandigheden zal Mozaïek Wonen zich genoodzaakt zien om haar ambities naar beneden bij te stellen.


36

Bijlagen:


37

Bijlage 1. Onze verkenningen (Bron: Jaarbericht 2009 Mozaïek Wonen) Korte impressie woningmarkt Gouda en Bodegraven In 2009 zette de recessie in. Verwacht wordt dat die ook in 2010 en 2011 nog zal voortduren. We ervaren een terugval in de verkoop van woningen. De koper is nog voorzichtiger geworden. Hij of zij wacht op zekerheid, enerzijds qua maatschappelijke positie (wat gebeurt er met mijn inkomen?), anderzijds wat de overheid betreft (vermindering hypotheekrenteaftrek?). Als gevolg van de afgenomen bereidheid tot kopen bieden projectontwikkelaars hun projecten aan aan corporaties, opdat voor verkoop bedoelde woningen worden verhuurd. Mozaïek Wonen kan deze projecten soms, doch lang niet altijd, overnemen. Vooral niet wanneer het gaat om grote en dure appartementen. De vraag daarnaar is afgenomen. Deze projecten zijn te risicovol. Het doorstromen vanuit de huursector is sterk verminderd. Binnen de huursector nam de doorstroming eveneens sterk af. Huurders willen wel doorstromen - de vraag van doorstromers is sterk gestegen maar er zijn te weinig geschikte mogelijkheden. Ook de vraag vanuit de koopsector naar de huursector is gestegen. Maar het aanbod van huurwoningen nam af. Als gevolg hiervan zien we een sterk afgenomen slaagkans. Voor 2009 geldt als belangrijkste constatering dat er door de toegenomen vraag naar huurwoningen in combinatie met een sterk afgenomen aanbod sprake is van een voorlopig nog oplopend woningtekort. Als algemene constateringen over de markt in Gouda en Bodegraven gelden onverkort: • Op de lange termijn neemt druk op de woningmarkt af door afname van bevolkingsgroei. Ook in het Groene Hart zal krimp voorkomen. • Verbetering van het imago van Gouda zal de woningmarkt daar goed doen. • De vergrijzing neemt tot 2030 fors toe. • De omvang van de aandachtsgroep neemt vooralsnog niet af - zal de komende 5 jaar zelfs toenemen. • In Gouda is de leefbaarheid verbeterd. Daaraan is in 2009 veel energie gestoken. We zien dit terug in de resultaten van de Leefbarometer, het meetinstrument dat in opdracht van het ministerie van VROM is ontwikkeld om de leefbaarheid in kaart te brengen. • In Bodegraven komen geen grote knelpunten voor ten aanzien van de leefbaarheid. Daar speelt wel iets anders: het tekort aan seniorenhuisvesting wordt steeds knellender. • Ons woningbezit staat er overwegend goed bij en wordt goed verhuurd. Verschillende aandachtspunten vanuit ons Strategisch Voorraadbeleid zijn nog wel onverminderd actueel: - Bij een deel van het woningbezit moet onze basiskwaliteit nog worden aangebracht, ook aan de buitenkant en in de omgeving. - Door nieuwbouw en renovatie moet de omvang, de variatie en de kwaliteit worden opgekrikt. Vooral voor senioren en specifieke doelgroepen. Dat vergt een divers, flexibel en betaalbaar bouwprogramma. Het nieuwbouwtempo moet in balans zijn met sloop en met het tempo waarmee we woningen kunnen verkopen.


38

Profiel woningzoekenden 2009, Gouda en Bodegraven

Aantal actieven

Gouda 2009 Aantal Slaagkans 8 geslaagden

6

7

Aantal actieven

Bodegraven 2009 Aantal Slaagkans geslaagden

Doorstromers Starters Zelfstandig Wonenden Totaal Binnen plaats Buiten plaats Totaal 1 persoon 2 personen 3 t/m 5 personen 6 en meer

1.117 1.479 523

136 290 25

12,2% 19,6% 4,8%

148 244 89

11 19 5

7,4% 7,8% 5,6%

3.119 2.315 804 3.119 1.395 968 696 60

451 375 76 451 244 105 96 6

14,5% 16,2% 9,5% 14,5% 17,5% 10,8% 13,8% 10,0%

481 260 221 481 151 181 142 7

35 28 7 35 12 15 8 0

7,3% 10,8% 3,2% 7,3% 7,9% 8,3% 5,6% 0%

Totaal 18 t/m 23 jaar 24 t/m 30 jaar 31 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar 66 t/m 75 jaar vanaf 76 jaar Totaal 0 tot € 20.975 € 20.975 tot € 28.475 vanaf € 28.475 Onbekend Totaal

3.119 908 749 730 248 240 170 74 3.119 1.579

451 94 119 118 53 34 19 14 451 287

14,5% 10,4% 15,9% 16,2% 21,4% 14,2% 11,2% 18,9% 14,5% 18,2%

481 146 141 102 33 36 17 6 481 213

35 2 9 8 6 7 0 3 35 22

7,3% 1,4% 6,4% 7,8% 18,2% 19,4% 0% 50% 7,3% 10,3%

648 842 50 3.119

71 78 15 451

11,0% 9,3% 30,0% 14,5%

115 145 8 481

5 8 0 35

4,3% 5,5% 0% 7,3%

De vraag naar woningen, zoals opgenomen in bovenstaande tabel is een reactie op het aanbod, vooral van de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners). Aan deze gegevens verbinden we de volgende conclusies: • In Gouda nam het aantal actief woningzoekenden in 2009 (3.119 woningzoekenden) met 12% aanzienlijk toe ten opzichte van 2008 (2.789). Deze toename deed zich voor bij vrijwel alle groepen woningzoekenden, doch het meest bij jongeren van 18 t/m 23 jaar, bij de laagste inkomensgroepen en bij doorstromers. Opvallend is de toename bij de jonge doorstromers. Bij de hoog bejaarden doet zich een aanzienlijke afname van het aantal woningzoekenden (-18%) voor. Dat heeft alles te maken met het afgenomen aanbod: senioren zijn selectief. Het gemiddeld aantal reacties is toegenomen van 8 naar 9.

6

) Woningzoekenden met minimaal één reactie op een aangeboden woning in 2009. ) Woningzoekenden aan wie een woning is toegewezen. 8 ) Aantal geslaagden gedeeld door aantal actieven. 7


39

•

•

•

•

•

•

Na 2003 (2.660 woningzoekenden) daalde het aantal actief woningzoekenden gedurende een aantal jaren. In 2007 stabiliseerde dit aantal. De groei van 2008 zet zich nu versterkt door. Onder invloed van economische factoren en het consumentenvertrouwen stelt een deel van de potentiële kopers het kopen van een woning uit. Starters en doorstromers, die zich voorheen ook op de koopsector richtten, richten zich nu eveneens meer op de huursector. Het aanbod aan sociale huurwoningen nam in 2009, vergeleken met 2008, af met 129 woningen (= - 22%)! Tevens zijn door sloop/nieuwbouw woningen aan het aanbod onttrokken. In 2009 zijn er niet veel woningen in het reguliere aanbod opgeleverd. De slaagkans voor actief woningzoekenden is dan ook sterk afgenomen: in Gouda van 21% in 2008 naar 14,5% in 2009. Dit betreft een afname van circa 6.5 %. Hoewel de slaagkans van de laagste inkomensgroep is afgenomen, is deze nog steeds groter dan die van hogere inkomensgroepen. Ook starters hebben, ondanks afname van de slaagkans, nog steeds een grotere slaagkans dan de doorstromers. In Bodegraven is dezelfde ontwikkeling zichtbaar. Het aantal actief woningzoekenden nam met 11% eveneens fors toe. Die toename is geheel toe te schrijven aan de vraag van jongeren (18 t/m 23 jr en 24 t/m 30 jr) en de groep 56 t/m 65 jaar. Ook in Bodegraven is het aanbod aan sociale huurwoningen in 2009 – dat via Woningnet werd verhuurd – afgenomen en wel met 21 woningen (-38%). Als gevolg hiervan nam de slaagkans, die in 2008 nog 12,9% was (ook al gering), af tot 7,3%. Via Woningnet zijn in 2009 Gouda 451 (sociale huur-)woningen verhuurd door de woningcorporaties en overige eigenaren. Buiten Woningnet om hebben de volgende verhuringen plaatsgevonden: tijdelijke verhuringen (6), woningruil (11), bemiddeling (23) en vrije sector (24). In Bodegraven zijn in 2009 via Woningnet 35 woningen verhuurd. Daarbuiten vonden nog 56 verhuringen plaats: tijdelijke verhuringen (9), woningruil (4), bemiddeling (43). Tot de laatste categorie behoren o.a. de stads-, medisch- en sociaal urgenten (totaal: 16), de verhuringen die via de wachtlijst van Rijngaarde hebben plaatsgevonden (17 woningen) en overigen (10).

De toegenomen krapte komt ook tot uitdrukking in een toegenomen gemiddeld aantal reacties op het woningaanbod in Gouda: van gemiddeld 34 in 2007 tot 40 in 2008 en zelfs 62 in 2009. Het aantal reacties loopt in alle (prijs-) klassen op, het meest bij woningen die nog net onder de huurtoeslaggrens zitten (klasse € 548,18 - € 647,13). Ook in de wijkontwikkelingsgebieden en met betrekking tot flats zonder lift ligt het gemiddeld aantal reacties op een hoog niveau. Alleen bij de 1-kamerwoningen en de woningen in de vrije sector ligt het aantal reacties onder het gemiddelde. Wijkontwikkeling Gouda kent twee wijkontwikkelingsgebieden: Korte Akkeren en Gouda Oost (inclusief Oud Goverwelle). In de voor deze gebieden ontwikkelde plannen zijn behalve fysieke voorzieningen, ook sociale en economische maatregelen opgenomen. Intensieve inspanningen op het gebied van communicatie hebben een gemeenschappelijk beeld en globaal woningbouwprogramma opgeleverd. De gemeente, corporaties en huurdersorganisaties werken samen op basis van een sociaal statuut. Mozaïek Wonen neemt deel aan diverse werkgroepen en aan de stuurgroep. • Voor Gouda Oost is, naar aanleiding van incidenten in de zomer van 2008, een “Actieplan Veiligheid” opgesteld. Doel daarvan is om de inzet van vele partijen onderling beter af te stemmen. Naast dwang en drang is in dat kader ook betere communicatie van groot belang: het komt erop aan in gesprek te komen met betrokken bewoners. • Voor het centrum van Korte Akkeren hebben de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen in 2008 een stedenbouwkundige visie ontwikkeld. Dat gebied omvat het Gezondheidscentrum Korte Akkeren, de Herenstraat en het Erasmusplein. Onderwerp van planning is ruimte voor winkels, brede school, kinderdagverblijf en buurtservicecentrum. Daarnaast heeft Mozaïek Wonen een ver gevorderd plan ontwikkeld voor de herontwikkeling Westerkade/Snoystraat (102 woningen). De voortgang in de planvorming en de betrokkenheid van Mozaïek Wonen is afhankelijk van mogelijkheden om op de vrij komende locaties vervangende nieuwbouw te realiseren. Daarbij is het vinden van ruimte en financiële dekking voor parkeren en wateropvang een bijzondere uitdaging.


40

Bijlage 2. Gouda naar een nog vruchtbaarder samenwerking / citymarketing 1. Aanleiding 1 Mozaïek Wonen heeft een nieuw Ondernemingsplan “Op Koers”. In dit ondernemingsplan roept Mozaïek op tot intensivering van de samenwerking tussen gemeente, corporaties, andere partners en het bedrijfsleven: “Wat kunnen wij nu lokaal doen, want ook gemeenten en andere partners worden getroffen door de bezuinigingen. Mozaïek Wonen wil inzetten op maximale samenwerking met gemeenten en andere partners, gericht op het zo goed mogelijk “in de markt zetten” van Gouda en Bodegraven. Op het sociale vlak heb je het dan over optimale leefbaarheid, integratie en emancipatie, bestrijden overlast en armoedebeleid. Kortom over een goed en plezierig samenwonen, waarmee Gouda en Bodegraven nog aantrekkelijker plaatsen worden om te wonen, te werken en te recreëren. Door de economische bril gezien richt je je dan op hogere opbrengsten en meer investeringsmogelijkheden, waardoor we de negatieve gevolgen van de bezuinigingen zo veel mogelijk kunnen voorkomen.” Inmiddels heeft de gemeente (gelukkig) besloten door te gaan met Westergouwe. Volgens planning moet daar nu over twee jaar de bouw van een kleine 4000 woningen starten. Laten we het beschouwen als de gezamenlijke opgave van gemeente, corporaties, partners als Heijmans en Volker Wessels Vastgoed, andere ontwikkelaars, ook het Goudse bedrijfsleven en met elkaar kijken hoe we van het vermarkten van Gouda en het realiseren van de gezamenlijke opgave een succes kunnen maken. 2. Aanleiding 2 Het imago van Gouda laat te wensen over. Het ligt voor de hand te veronderstellen dat dit mensen en bedrijven weerhoudt om zich binnen Gouda te vestigen. We kunnen ook feitelijk constateren dat gemeente, corporaties en ontwikkelaars zich (in eerste instantie) verkeken hebben op de hoogte van de haalbare (verkoop)opbrengsten op verschillende locaties in Gouda. Dat geldt bijvoorbeeld voor Mozaïek Wonen zelf met de zogenaamde verdienlocaties in de Korte Akkeren (Gunningmavo en Gaarlandtsingel), maar ook Timpaan met de Jan Verzwollelocatie en Slokker met Middenwillens. In een gezamenlijke quick scan (27-9-2010) van gemeente en woningcorporaties is ook aangetoond dat “waarde en prijsontwikkeling van woningen in Gouda achterblijven bij gemeenten als Leiden, Delft, Alphen en Woerden”. 3. Aanleiding 3 Tegelijk kunnen we ook constateren dat er al erg veel goed gaat in Gouda. Tegen het economisch tij in zijn tal van bouwplannen doorgegaan, nu zelfs ook De Drie Notebomen. We zijn met elkaar ook succesvol in de wijkontwikkeling en met de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad. Partijen werken ook samen – zij het nog op zeer bescheiden schaal - in de promotie via www.woneningouda.nl. De gezamenlijke Citymarketing is gestart, met dien verstande dat onze stadsmarketeer Joy Ideler zich vooral richt op de promotie en imago, detailhandel, horeca en evenementen. Zij zal zich niet bezighouden met de fysieke ontwikkeling en verbetering van de stad, Er is daarnaast sprake van veel initiatieven om de stad te promoten: Hoofdkwartier Gouda, de Ideëenbrouwerij, Imago, enz. Ook vindt er periodiek overleg plaats tussen vastgoedpartijen uit de binnenstad omtrent de ontwikkeling zuidelijke spoorzone. Hoe bundelen we dit alles opdat de initiatieven elkaar versterken?


41

4. Onze doelstelling 4.1 Mozaïek Wonen wil er met de gemeente Gouda naar streven om de goede samenwerking die we hebben nog verder uit te bouwen. We zien het stuurgroepmodel wijkontwikkeling, maar ook de samenwerking in de OMB en rond het Bolwerk als voorbeelden van onze gezamenlijke kracht. Graag bouwen we dat uit met aanvullende partners, onderwerpen en gebieden 4.2 Ons gezamenlijke doel: het realiseren van het volledige bouwprogramma, het realiseren van een waardestijging van onroerend goed in Gouda hoger dan het provinciale gemiddelde en een hogere waardering voor het wonen, werken en recreëren in Gouda. 4.3 Gemeente en partners zouden met elkaar een visie op de ontwikkeling van de stad Gouda moeten ontwikkelen en vervolgens samenwerken om die visie te realiseren. Wat zou er zoal in die visie moeten komen te staan? Marlet (De aantrekkelijke stad) geeft daartoe enig inzicht. 5. Welke factoren maken volgens Marlet een stad aantrekkelijk om te wonen en te werken? 5.1 Het allerbelangrijkste is de bereikbaarheid van banen. Er is ook een significante positieve samenhang met een aantal woonattracties: aandeel grote woningen, koopwoningen en vooroorlogse woningen, nabijheid natuur en kust, aanbod podiumkunsten, culinaire kwaliteit, aantal cafés, historische binnenstad en vaarwegen en voetbalindex. En een negatieve samenhang met aantal geweldsmisdrijven en overlast. 5.2 Opmerkelijk is dat het aandeel eengezinswoningen en het aanbod aan onderwijs, winkels, sport en evenementen geen significante invloed hebben in de analyse van Marlet. 5.3 Marlet verklaart de sterke groei van de noordvleugel van de Randstad en de achterblijvende groei van de zuidvleugel vooral uit de achterblijvende woonattractie van de zuidvleugel. 5.4 Hij voorziet een slechte toekomst voor de minder attractieve steden in krimpgebieden en voor de groeikernen met te lage woonattractie. 5.5 Het werken volgt (dus) het wonen! 6. Wat kunnen we volgens Marlet leren uit eerdere pogingen tot citymarketing? 6.1 Bedrijven proberen aan te trekken werkt niet, kost veel geld en kent weinig blijvend succes. 6.2 Niet inzetten op specialisatie qua bedrijvigheid: diversiteit trekt juist mensen aan. Dat geldt ook voor diversiteit qua bevolkingssamenstelling. 6.3 Om de economie te stimuleren moet niet worden ingezet op broedplaatsenbeleid voor kunstenaars, wel voor startende ondernemingen. Om ondernemende types te binden, moet worden ingezet op een aantrekkelijk woonmilieu. 6.4 Aanleg glasvezel helpt niet. Lokale referenda overigens ook niet. 6.5 Een stad kan zich versterken door samen te werken met omliggende gemeenten, niet door samenwerking met omliggende steden (die blijven tenslotte elkaars concurrenten). 6.6 Restrictief bouwbeleid belemmert groei in aantrekkelijkheid. 7. Gouda volgens Marlet 7.1 Gouda kent een gemiddelde woonattractiviteit (vergelijkbaar met Alphen, Dordrecht en Zoetermeer) en een bovengemiddelde bereikbaarheid van banen. Wat op zich een goede uitgangspositie zou moeten zijn. 7.2 Zorgwekkend is dat de aantrekkingskracht van Gouda tussen 1997 en 2007 met 7% is afgenomen. Gouda staat daar op een treurige 43ste plek in de G50. (definitie: zie Marlet). Redenen: te denken valt aan files en aan overlast (imago). 7.3 Gouda zit met de huizenprijzen per m2 in de middenmoot. Boven bijvoorbeeld Rotterdam en Dordrecht, maar onder Zoetermeer (nipt) en Alphen (ruim). Het beeld komt overeen met het rapport van de Werkgroep. 7.4 De hoogste prijzen vind je in de noordvleugel van de Randstad. Gouda krijgt duidelijk een tik mee van de zuidvleugel. 7.5 Gouda kent nu al een hoger dan gemiddeld aandeel hoogopgeleiden en creatieven.


42

8. Kritische succesfactoren: wat zou Gouda kunnen doen 8.1 Marlet laat zien dat Gouda een lagere bereikbaarheid van banen heeft dan omringende gemeenten. De verbreding van de A12 zal Gouda een betere positie bezorgen. Gouda zal zelf nog iets kunnen doen aan de slechte ontsluiting van de stad zelf en vooral van Goverwelle. Ook zit er nog een knelpunt bij aansluiting A12 bij Bodegraven. En we kunnen laten zien dat Gouda centraal ligt. 8.2 Gouda scoort in de G50 vrij hoog op historische vaarwegen, op historische binnenstad en op aanbod podiumkunsten. Mogelijk kunnen deze kwaliteiten nog verder worden ontwikkeld en bekend gemaakt. 8.3 Gouda scoort laag op etnische diversiteit, plek 42. Kan dit pleiten voor het klein houden van de Goudse (Marokkanen)problematiek? Zoals ook door politiechef Van Musscher bepleit: geen publiciteit, maar in stilte aan preventie en handhaven werken. 8.4 Gouda scoort buitengewoon laag in de sluitingstijden en het aantal cafés en ook op het aantal en de kwaliteit van de horeca. Willen en kunnen we dit aanpassen? 8.5 Gouda zou zich mogelijk meer kunnen profileren met de kwaliteiten van het Groene Hart (toegankelijk maken, fietsen en botenverhuur). 8.6 Kan Gouda meer grote en exclusieve huizen neer zetten? Westergouwe als alternatief voor Reeuwijk? 8.7 Kan Gouda zich profileren als alternatief voor Almere? Goede bereikbaarheid van noordvleugel is dan wel essentieel. 8.8 Opknappen verwaarloosde gebouwen, gebieden, plantsoenen en woonomgeving. 8.9 (Spraakmakende) iconen toevoegen? 9. Prestatie-indicatoren 9.1 Een hogere waardering voor Gouda (inwoners: woonomgeving e.d.; bezoekers: waardering van het bezoek), hogere aantallen bezoekers met een hogere omzet per bezoeker. 9.2 Een waardeontwikkeling van onroerend goed die hoger is dan het gemiddelde van Zuid-Holland. 9.3 Een goede voortgang en afzet van (te realiseren) bouwplannen. Samenvattend: Graag nodigen we partijen uit – in het bijzonder de gemeente Gouda – om de al goede samenwerking te verbreden en te intensiveren. We zouden met elkaar een visie moeten ontwikkelen op het vermarkten van de stad om vervolgens enthousiast onze gezamenlijke opgave te realiseren. Peter de Klerk Februari 2011


43

Bijlage 3. Mozaïek Wonen in cijfers 2009 1 Aantal verhuur eenheden in exploitatie: - woningen - eenheden in verzorgingshuizen - overige wooneenheden - standplaatsen - Woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen Totaal

8.548 0 67 10 1 189 31 36 5 0 8.887

2 Personeel - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen

136 116,7

3 Winst- & Verliesrekening en Balans (x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen - netto werkkapitaal

44.120 -4.930 173.154 19.482 -4.036

4 Verhuur - % gem. jaarlijkse huuraanpassing - gem. (kale) huurprijs woning p/m ultimo 2009 - aantal verhuringen - goedkope voorraad - betaalbare woningen - duurdere woningen

2,28% 423 535 1.485 6.152 911

5 Huurincasso - huurachterstand in % van de jaarhuur actieve contracten niet-actieve contracten

1,10% 0,59%

6 Onderhoud (x € 1.000) - dagelijks onderhoud - planmatig/groot onderhoud

4.659 7.827

7 Financiën - solvabiliteit ( EV/TV ) - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - gemiddelde rentekostenvoet - interest coverage ratio - direct rendement op verhuur - indirect rendement op verhuur


33,75% 0,69 -2,85% 1,45% 4,72% 1,32 3,40% 0,10%

44

Bijlage 4. Financiële begrippenlijst Operationele kasstroom: De operationele kasstroom bevat de belangrijkste inkomsten en uitgaven van Mozaïek Wonen als huurontvangsten, uitgaven voor onderhoud, belastingen, bedrijfskosten, leefbaarheiduitgaven. Opbrengsten uit de verkoop van woningen vallen hier niet onder. Rentedekkingsratio (interest coverage ratio (ICR)) De rentedekkingsratio (interest coverage ratio (ICR)) is een maatstaf die weergeeft in welke mate Mozaïek Wonen aan haar rente- en belastingverplichtingen kan voldoen uit de operationele kasstroom. Hierbij wordt het totaal van de te betalen rente- en vennootschapsbelastingverplichtingen, uitgedrukt in de verhouding tot de operationele kasstroom. Bedrijfswaarde/actuele waarde: De bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen van het toekomstige beleid vastgesteld aan de hand van de richtlijn RJ 645. Beleidswaarde: De beleidswaarde is de contante waarde van de kasstromen van het toekomstig beleid, rekeninghoudend met de eigen strategie ten opzichte van complexen uit de vastgoedportefeuille. Hierbij wordt geen beperking gehanteerd in de termijn waarover met daadwerkelijk beleid mag worden gerekend, zoals bij de bedrijfswaarde op grond van richtlijn RJ 645. De beleidswaarde sluit daarmee beter aan op de eigen vastgoedstrategie van de corporatie. Direct rendement: Het met een enkel vastgoedobject of een portefeuille van vastgoedobjecten gerealiseerde operationele resultaat (huuropbrengsten -/- exploitatielasten exclusief overhead en financieringslasten), uitgedrukt in de marktwaarde van het vastgoed waarmee het operationele resultaat is gerealiseerd. Indirect rendement: De met een enkel vastgoedobject of een portefeuille van vastgoedobjecten gerealiseerde marktwaardeontwikkeling (waarde eind meetperiode -/- waarde begin meetperiode), uitgedrukt in de marktwaarde van het vastgoed waarop de waardeontwikkeling betrekking heeft. Internal Rate of Return (IRR): De IRR is de discontovoet waartegen alle kasstromen die met een investering in de toekomst kunnen worden gerealiseerd, contant moeten worden gemaakt om op een netto contante waarde van nul uit te komen. Gemiddelde vermogenskostenvoet: De gemiddelde vermogenskostenvoet wordt gevormd door de te betalen rente op de leningenportefeuille en het rendement op het eigen vermogen. Solvabiliteit: Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. WOZ-waarde: Dit is de waarde die op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheden als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald.


45

Bijlage 5. Impact economische scenario's en politieke ontwikkelingen op de financiële positie van Mozaïek Wonen Economische en politieke ontwikkelingen zorgen op dit moment voor grote onduidelijkheid in de corporatiesector. De economische crisis is nog niet ten einde. De gevolgen op de woningmarkt zijn merkbaar; de productie van nieuwbouwwoningen binnen en buiten de corporatiesector nam in 2010 flink af. De financiële positie en de mogelijkheid om te investeren staan zwaar onder druk. De corporaties ondervinden de gevolgen van de economische crisis. Op het politieke vlak zorgen de aankomende bezuinigingen, een mogelijke hervorming van de woningmarkt en nieuwe wettelijke regels (nieuwe Woningwet, Europese regeling) voor grote onzekerheid. Met behulp van het beleidswaardemodel krijgen we inzicht in de effecten van deze onzekerheden zodat we, indien nodig, flexibel kunnen inspelen op economische en politieke ontwikkelingen. Op basis van deze beleidswaardeberekeningen weten we dat de inflatie, renteontwikkelingen en de verkoop van woningen belangrijke factoren zijn die de investeringscapaciteit van Mozaïek Wonen beïnvloeden. De inflatie is een belangrijke factor aangezien in het regeer- en gedoogakkoord is opgenomen dat de huurverhoging inflatievolgend is en gebaseerd wordt op de prijsinflatie, de consumentenprijsindex (CPI). Indien de inflatie met 1% stijgt, nemen de huuropbrengsten al snel toe met € 0,5 mln, maar ook zullen de exploitatielasten toenemen. Het effect hiervan op de bedrijfswaarde bedraagt ongeveer € 50 mln. positief. Als de rente voor nieuwe leningen en herfinanciering met 1% stijgt ten opzichte van het basisscenario, stijgen de rentelasten met € 1,5 mln. per jaar. Indien de verkopen afnemen tot 10 woningen per jaar dalen de inkomsten uit verkoop jaarlijks met € 4 mln., terwijl de jaarlijkse rentelasten stijgen met € 0,5 mln. omdat er meer leningen aangetrokken moeten worden. Voor de (meerjaren)begroting 2011 (-2015) baseren we ons op de economische ontwikkeling zoals het CPB die voorziet. Dit leidt tot het volgende basisscenario. Basisscenario bij financiële meerjarenbegroting 2011 (-2015)

Prijsinflatie Looninflatie Korte rente Lange rente Bouwindex Onderhoudindex Marktindex Aantal verkopen Overheidsheffingen

2011 1,50% 1,50% 1,82% 4,25% 1,50% 1,50% 1,89% 35 0,7 mln

2012 1,65% 1,95% 2,26% 4,42% 1,95% 1,95% 1,62% 35 0,5 mln

2013 1,76% 2,27% 2,57% 4,53% 2,27% 2,27% 1,27% 35 0,5 mln

2014 1,83% 2,49% 2,79% 4,61% 2,49% 2,49% 1,61% 35 0,5 mln

2015 1,88% 2,64% 2,94% 4,67% 2,64% 2,64% 2,22% 32 0,5 mln

Vanaf 2016 2,00% 3,00% 3,30% 5,25% 3,00% 3,00% 2,78% 35 0,5 mln

Daarnaast zijn er twee scenario’s doorgerekend die een beeld schetsen van de gevolgen, die veranderende economische en politieke omstandigheden kunnen hebben, voor de financiële positie van Mozaïek Wonen. Deze scenario’s worden hieronder beschreven.


46

Scenario 1

Prijsinflatie Looninflatie Korte rente Lange rente Bouwindex Onderhoudindex Marktindex Huurverhoging Aantal verkopen Overheidsheffingen

2011 1,50% 1,50% 3,00% 5,00% 2,50% 2,50% 3,00% 1,35% 50 0,7 mln

2012 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 4,00% 4,00% 4,00% 1,50% 50 0,5 mln

2013 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 4,00% 4,00% 4,00% 3,00% 50 0,5 mln

2014 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 4,00% 4,00% 4,00% 3,00% 50 2,1 mln

2015 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 4,00% 4,00% 4,00% 3,00% 50 2,1 mln

vanaf 2016 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 4,00% 4,00% 4,00% 3,00% 50 2,1 mln

In scenario 1 wordt rekening gehouden met een sterk stijgende inflatie, die vanaf 2012 3% bedraagt. Het huurbeleid is inflatievolgend en bedraagt in dit scenario vanaf 2013 3%. De indexeringen van de exploitatielasten stijgen 1% sneller dan de inflatie en voor de lange rente zijn we uitgegaan van de rentevisie die bij begroting 2010-2014 is gehanteerd. De politieke ontwikkelingen in dit scenario richten zich op het recht van huurders om de huurwoning tegen een redelijke prijs te kopen. In verband hiermee zijn de verkopen jaarlijks met 15 woningen verhoogd ten opzichte van het basisscenario. Uitgaande van het regeer- en gedoogakkoord komt de “Vogelaarheffing” te vervallen, in plaats daarvan komt er met ingang van 2014 een heffing voor de huurtoeslag van ongeveer € 300 per woning. Omdat niet duidelijk is wanneer de “Vogelaarheffing” komt te vervallen is deze tot en met 2013 ingerekend. Scenario 2

Prijsinflatie Looninflatie Korte rente Lange rente Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex Huurverhoging Aantal verkopen Overheidsheffingen

2011 1,00% 1,50% 2,00% 4,25% 1,50% 1,50% 0,00% 1,35% 10 0,7 mln

2012 1,00% 2,00% 2,00% 4,42% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 10 0,5 mln

2013 1,00% 2,00% 2,00% 4,53% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 10 0,5 mln

2014 1,00% 2,00% 2,00% 4,61% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 10 2,1 mln

2015 1,00% 2,00% 2,00% 4,67% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 10 2,1 mln

vanaf 2016 1,00% 2,00% 2,00% 5,25% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 10 2,1 mln

In scenario 2 is sprake van een lage inflatie. Op basis van het inflatievolgend huurbeleid zullen de huurverhogingen jaarlijks 1% bedragen. De variabele exploitatielasten stijgen, gelijk aan het basisscenario, 1% sneller dan de inflatie. De lange rente is gelijk gehouden aan het basisscenario. De markt voor verkoop van woningen stort verder in, waardoor Mozaïek Wonen slechts in staat is om jaarlijks 10 woningen te verkopen. Ondanks deze economische tegenspoed zet de overheid de heffingen ten behoeve van de betaalbaarheid van de huursubsidie door. Het doel van deze berekeningen is na te gaan welke effecten mogelijke economische en politieke ontwikkelingen kunnen hebben op de resultaten en vermogenspositie van Mozaïek Wonen, om indien nodig, flexibel in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden. Deze berekeningen leveren een beeld van de mate waarin Mozaïek Wonen bij tegenvallende economische ontwikkelingen het ondernemingsplan kan uitvoeren.


47

De analyse van deze scenario's worden gepresenteerd vanuit twee invalshoeken. De eerste is de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen, de wijze waarop het CFV de financiële positie van Mozaïek Wonen beoordeelt. De tweede invalshoek is die van de rentedekkingsratio, de mate waarin Mozaïek Wonen in staat is om vanuit de operationele kasstroom te voldoen aan haar rente en (vennootschaps)belastingverplichtingen. Deze ratio geeft belangrijke informatie over de ontwikkeling van de operationele kasstroom en geeft aan in hoeverre Mozaïek Wonen in staat is om nieuwe financieringen aan te trekken voor de geplande investeringen. A. Volkshuisvestelijk vermogen In onderstaande grafiek wordt het verloop van de solvabiliteit gepresenteerd aan hand van het volkshuisvestelijke vermogen. Hierbij wordt het eigen vermogen gebaseerd op de door het CFV gecorrigeerde bedrijfswaarde. Het CFV verlaagt de bedrijfswaarde van Mozaïek Wonen voor de gehanteerde restant looptijden van het bezit en de wijze waarop de restwaarde wordt ingerekend in de bedrijfswaarde. Bovendien corrigeert het CFV de bedrijfswaarde voor de opbrengsten uit verkopen. Het volkshuisvestelijk vermogen vormt de basis voor de beoordeling van de vermogenspositie. De gele lijnen geven de grenzen voor het volkshuisvestelijk vermogen weer. Aan de hand van een risicoprofiel, opgesteld door het CFV, is de minimumpositie van het volkshuisvestelijk vermogen bepaald op 11,7% in 2012 en 13,6% in 2014. Deze lijnen geven de ondergrens aan voor het volkshuisvestelijk vermogen. Komt het volkshuisvestelijk vermogen onder de grens van 11,7% in 2012 of 13,6% in 2014, dan zal het CFV erop aandringen een herstelplan op te stellen om de financiële continuïteit te waarborgen. In de concept beleidsregels 2011 stelt het CFV voor om de bovengrens van het volkshuisvestelijk vermogen te laten vervallen. Tot en met 2010 werd de bovengrens van het volkshuisvestelijk vermogen door het CFV bepaald op 30% van het balanstotaal. Als het volkshuisvestelijk vermogen boven deze grens kwam, drong het CFV aan op het actief inzetten van het surplus voor volkshuisvestelijke doeleinden. Met ingang van 2011 legt het CFV in het toezicht meer de nadruk op het behoud van vermogen. Volkshuisvestelijk vermogen in % balanstotaal; A en B-projecten 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2009

2010

2011

2012

2013

2014 2015

2016

A en B projecten, scenario basis A en B projecten, scenario 1, politiek Ondergrens 2012: 11,7% Bovengrens 30%

2017

2018

2019 2020

2021

2022

2023

2024

2025

A en B projecten, scenario basis, politiek A en B projecten, scenario 2, politiek Ondergrens 2014: 13,6%

In bovenstaande grafiek zijn naast de harde projecten, die in de formele meerjarenprognoses zijn ingerekend, ook de projecten in voorbereiding meegenomen, de zogenaamde B-projecten. De prospecten zijn in deze berekeningen niet meegenomen. Hieruit blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van Mozaïek Wonen bij het in de begroting gehanteerde basisscenario en in scenario 1 voldoende is om: ● de projecten in voorbereiding uit te voeren; ● de verwachte overheidsheffingen te voldoen.


48

In scenario 2 zal Mozaïek Wonen mede door de hoge heffingen al problemen ondervinden bij het realiseren van harde projecten. De uitvoering van B-projecten kan in scenario 2 in het gedrang komen. In onderstaande grafiek zijn naast de harde projecten met de A-status en de projecten in voorbereiding met de B-status ook de prospecten ingerekend. Prospecten zijn de mogelijke investeringen die Mozaïek Wonen ziet in haar werkgebied. Prospecten kunnen uitgroeien tot projecten, indien deze voldoende passen binnen het beleid en de financiële mogelijkheden van Mozaïek Wonen.

Volkshuisv e ste lijk v e rmoge n in % balanstotaal; A, B e n prospe cte n 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2009

2010

2011

2012

2013

2014 2015

2016

A, B, prospecten, scenario basis A, B, prospecten, scenario 1, politiek Ondergrens 2012: 11,7% Bovengrens 30%

2017

2018

2019 2020

2021

2022

2023

2024

2025

A, B, prospecten, scenario basis, politiek A, B, prospecten, scenario 2, politiek Ondergrens 2014: 13,6%

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van Mozaïek Wonen op zich voldoende is om de prospecten te kunnen uitvoeren in het bij de begroting gehanteerde economische scenario. Het volkshuisvestelijk vermogen is voldoende om heffingen van de overheid betreffende de huurtoeslag te voldoen. In scenario 1 kan Mozaïek Wonen de hogere rentelasten compenseren door hogere huuropbrengsten, omdat deze gekoppeld zijn aan de hogere inflatie. In scenario 2 zal Mozaïek Wonen haar ambities moeten bijstellen. B. Rentedekkingsratio In onderstaande grafiek wordt de gevoeligheid van de operationele kasstroom voor schommelingen in de inflatie weergegeven. Om de mogelijkheden van financiering onder borgstelling van het WSW te kunnen benutten dient de rentedekkingsratio boven de 1,4 te zijn. Uit onderstaande grafiek blijkt dat de inflatie op langere termijn een grote invloed heeft op de rentedekkingsratio. Met name het niet kunnen verkopen van woningen in scenario 2 heeft een grote impact op de rentedekkingsratio. Door de lage verkoopopbrengsten dient Mozaïek Wonen aanvullende financieringen aan te trekken en stijgen haar renteverplichtingen. In scenario 1 is de stijging van de rentestand het grootst. Op korte termijn wordt dit niet goedgemaakt door de hogere huuropbrengsten. Op de langere termijn is dit wel het geval. In alle scenario's blijft de rentedekkingsratio op een dusdanig niveau dat facilitering door het WSW mogelijk blijft.


49

Ontwikke ling rente de kkingsratio A e n B-projecten 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

A en B projecten, scenario basis A en B projecten, scenario 1, politiek Ondergrens 1,2%

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

A en B projecten, scenario basis, politiek A en B projecten, scenario 2, politiek Ondergrens 1,4%

Indien ook de prospecten worden toegevoegd daalt de rentedekkingsratio verder. Bij scenario 1 en 2 daalt de rentedekkingsratio gedurende een langere periode onder de 1,4 en ontwikkelt zich een aantal jaren richting de 1,2. Dit betekent dat Mozaïek Wonen bij alle scenario's in staat is om de rentelasten te betalen uit de operationele kasstroom. Echter in scenario 1 en 2 kan de facilitering van nieuwe leningen door het WSW in gedrang komen, omdat de operationele kasstromen in deze scenario's langere tijd niet voldoen aan de normen van het WSW.

Ontwikkeling rentedekkingsratio A, B-projecten en prospecten 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

A, B, prospecten, scenario basis A, B, prospecten, scenario 1, politiek Ondergrens 1,2%


2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

A, B, prospecten, scenario basis, politiek A, B, prospecten, scenario 2, politiek Ondergrens 1,4%

50

Op koers. Ondernemingsplan

Recommend Documents