HAVENSTEDER OP KOERS ? Sturen met kwaliteit
Hank Herfkens 27 juni 2013 1-7-2013 | 1
www.havensteder.nl
• • • • • •
Havensteder Woelige baren ! Koers zetten ! Stuurmans kunst ! Laveren en aankomen ! Aanmonsteren ?
1-7-2013 | 2
www.havensteder.nl
HAVENSTEDER Regio Rotterdam: • 45.000 woningen • 5.200 overige huurobjecten • 494 medewerkers • € 664.031.00,- eigen vermogen • € 248.444.000,- huurinkomsten Missie: We verhuren en beheren woningen voor mensen met een smalle beurs. We zijn een robuuste en slagvaardige organisatie en werken met hart voor onze bewoners. 1-7-2013 | 3
www.havensteder.nl
Woelige baren !
1-7-2013 | 4
www.havensteder.nl
OPGAVE • Woningbestand veroudert
1-7-2013 | 5
www.havensteder.nl
OPGAVE
• Woningbezit veroudert • Investeringsmogelijkheden zijn beperkt: • In 2013 investeerden we € 130 mln. aan onderhoud en verbeteringen • Afdracht saneringssteun in 2013 € 10 mln. • Afdracht aan Rijk bouwt op naar € 28 mln. in 2017 • Rendement op wooncomplexen = negatief • Verkoop blijft nodig maar blijft achter. 1-7-2013 | 6
www.havensteder.nl
Opgave organisatie • • • •
Overleven negatieve beeldvorming Reduceren van oa de organisatie kosten Havensteder – 106 FTE 20% Onderhoud en Ontwikkeling -/- 35 % fte
1-7-2013 | 7
www.havensteder.nl
OPGAVE • Woningbezit veroudert • Investeringsmogelijkheden zijn beperkt • Onderhoudsbehoefte is groot
1-7-2013 | 8
www.havensteder.nl
Koers zetten !
1-7-2013 | 9
www.havensteder.nl
De Koers is uitgezet Route kaart 2015 Een stip op de horizon van Onbeheersbaar > Naar Beheersbaar > Naar Voorspelbaar
1-7-2013 | 10
Ingrediënten • Onderhoud als verdien model • Introductie referentie kwaliteit • Realiseren van het programma • Just in time • Complexbeheerplannen
• Complex gebonden ketenpartner met rendement verantwoordelijkheid • Cultuur www.havensteder.nl
Doel ? • Van Onbeheersbaar > beheersbaar > voorspelbaar de kosten verlagen (naar € 880,00 per woning per jaar). • Een onderhoudsorganisatie, die in staat is om snel, met hoge kwaliteit tegen een lagere prijs onderhoud uit te voeren, zodat de bewoner tevreden is. • Partners een belangrijkere rol geven bij opgave. • Aanpassen organisatie van nieuwbouw naar onderhoud. |
| 21-05-2013 10
www.havensteder.nl
Wat is de strategie?
Sturen op kwaliteit: = sturen op rendement = ontwikkelen van een gemeenschappelijke taal (KiB) = vertaling naar bouwkundige opgaven, doelstellingen en budgetten
1-7-2013
|
12
www.havensteder.nl
Organisatie doelstellingen
Strategisch
Voorraad
Visievorming en strategieën vastgoed Voorraad
Asset management
Marktverkenningen
Wijk/buurtvisies
SWOTanalyses
Financiële Regio/stad/wijk/buurt/PMC Meerjarenplanning
Welke typen gebouwen, voor wie, met welke kwaliteit, waar en tegen welke huurprijs?
A
Property management
Operationeel
B
C Technisch beheer (TB)
D
1-7-2013 | 13
Gebouw/complex strategie (bwk) Doelgroep
Spelregels & geld TB Planning & programmering TB Uitvoeringsvoorbereiding & uitvoering TB
Huur
Exploitatieduur
Spelregels VSB
Etc.. Gebouw
Spelregels FAB
Planning & programmering VSB Verhuur/Uitvoeringsvoorbereiding & uitvoering VSB
PMC/Gebouw
sociaal beheer (VSB)
Gebouw en voorraad
Planning & Gebouw en voorraad programmering FAB Financieel/administr. Gebouw en werk beheer Uitvoerings(FAB) voorbereiding & uitvoering FAB
www.havensteder.nl
Route kaart vastgoedbeheer, de stip !
1-7-2013
|
14
www.havensteder.nl
Onderhoud als verdienmodel als beleid !
1-7-2013 | 15
www.havensteder.nl
Portefeuillebeleid gerelateerd aan cycli
1-7-2013 | 16
www.havensteder.nl
Stuurmans kunst !
1-7-2013 | 17
www.havensteder.nl
Havensteder referentie kwaliteit • Nauwkeurig sturen op kwaliteit • Bottom down vanuit portefeuille naar mutatie • Bottom up van reparatie verzoek naar SVB
Laveren maar koers houden. 1-7-2013 | 18
www.havensteder.nl
• • • • • • • •
•
Bouwbesluit BBSH (kwaliteit) Huurcommissies (nulpunten) Woningwaarderingspunten (huurbeleid) Benchmark kosten, o.a. CFV Overlegwet (overleg met huurders) Diverse normen m.b.t. asbest, brandveiligheid, etc. Maatschappelijke kaders, zoals m.b.t. duurzaamheid Afspraken
• Veelal in conditiemetingen volgens NEN2767 • Slechte woningcartotheek • Relevante kwaliteit voor energielabels vastgelegd in Vabi
Huidige kwaliteit
• Huidige klantwensen t.a.v. (prijs)kwaliteit • Verhuurbaarheid • Toekomstige klantwensen
Klantwensen
Interne kaders
Externe kaders • • • •
Complexbeheerplannen in VIM Implementatieplan Interne opleiding Via softwaretoepassingen, zoals Omega, Vabi, etc. • Toelichting op intranet • App voor operationele normen en klassen en voor verwerking
• Participatie bij bepalen referentiekwaliteiten door o.a. Strategie, Verkoop, portfoliomanagers, manager wijkteam, KCC, project-voorbereider onderhoud. • Nog toetsen bij o.a. opzichters, verhuurmakelaars, Staf Wonen
Normen en klassen nog voorleggen aan: • Adviesraad • HPF en SHC • Overleg met huurders op complexniveau
• • • • • • •
Nieuwbouw Bij mutatie of planmatig? Just-in-time Ketenintegratie NPO-contractren PrestatieGericht Samenwerken Proces maken voor uitzonderingen, zoals extreme kosten of andere klantwensen | 19 14-1-2013
Portefeuillebeleid
Interne communicatie Interne participatie
• Ondernemingsplan; doelstellingen, met name t.a.v. duurzaamheid, grootte van de woningen en kosten • Kosten onderhoud omlaag naar € 1000 per woning per jaar • Routekaart Onderhoud
Betekenis
Referentiekwaliteiten
Kosten Exploitatie Sturing
• Strategische sturing (streefportefeuille m.b.t. referentiekwaliteiten) • Tactische sturing d.m.v. beleidslabels per complex en per woning, prioritering • Operationele sturing door soorten onderhoud, materiaalgebruik, etc.
Software
• • • •
Wensportefeuille Labels voor kwaliteit Doelgroepen (en kwaliteit) Koppeling met huurbeleid Levensduur in relatie tot kwaliteit • Wijkvisies • Financiering (zie hieronder)
• Meerdere ‘blokken’ referentiekwaliteiten, zoals minimum kwaliteit en Havensteder-kwaliteit • Uitwerking per blok d.m.v. ruim 100-normen en 6 klassen per norm (KIB)
Meetmethode
Externe participatie Uitvoering
• • • • •
Nu nog Excel Aansluiting Omega Toepassing van Centric? Vertaling naar begroting en MJOB?
• Meten volgens normen Kwaliteit in Balans (KIB) • Daarnaast conditiemetingen NEN2767
• Kostenraming • Koppeling KIB nodig aan kostenkengetallen en MJOB • Kostenbeheersing • Begroting onderhoud en investeringen
• • • • • •
Onderhoud of investering Onderhoud of verbeteren Onrendabel investeren Asset-rekenmodel Huurderving Huurverhoging (theoretisch + praktijk) •www.havensteder.nl Woonlasten
Haalbaar ? Sturen op kwaliteit • KiB zijn we nu in de praktijk aan het toepassen (NPO, PO, CO) • De belangrijkste kwaliteitsniveaus zijn benoemd en vertaald naar KiB • Geen financiële doorrekening van de kwaliteitsniveaus, onderhoudsnorm en investeringsbudget is leidend 1-7-2013 | 20
www.havensteder.nl
De denkrichting ? • Gedetailleerde normen maken sturen simpeler en daarmee goedkoper • Verschillende kwaliteitsniveaus leiden tot grotere differentiatie in het woningbezit (in kwaliteit èn prijs!) en daarmee tot beter aansluiting op de grote verscheidenheid aan klantwensen. • Verschillende kwaliteitsniveaus maken het mogelijk om de levensduur van woningen te verlengen.
1-7-2013 | 21
www.havensteder.nl
Het verwachte resultaat ? Sturen op kwaliteit • Een eenduidige taal leidt tot voorspelbaar onderhoud. • Taal = kwaliteit vertalen naar duidelijke referentiekwaliteiten, uitgewerkt naar concrete normen, die aansluiten op de praktijk. • Taal stelt ons in staat om kwaliteit en kosten te toetsen, te monitoren en waar nodig aan te passen. • Verschillende kwaliteitsniveaus maken het mogelijk om flexibeler om te gaan met klantwensen en lange levensduur te realiseren.
1-7-2013 | 22
www.havensteder.nl
STURING OP STRATEGISCH NIVEAU Op portefeuilleniveau moeten strategische keuzes gedaan worden over o.a.: • gewenste referentiekwaliteit(en) + betekenis van die referentiekwaliteiten; d.w.z. normen/criteria per ‘kwaliteitsblok’; • de doelstellingen m.b.t. kwaliteit irt wensportefeuille • financiering van kwaliteit.
1-7-2013 | 23
www.havensteder.nl
REFERENTIEKWALITEITEN HAVENSTEDER Nieuwbouw verkoopkwaliteit
Verkoopkwaliteit
Nieuwbouw huurkwaliteit
Pluspakket energie
Pluspakket veiligheid
Pluspakket toegankelijkheid
Complex keuzepakket
Havensteder-kwaliteit
Klantkeuzepakket
Pluspakket Door technisch bewoners zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Minimum kwaliteit
1-7-2013 | 24
www.havensteder.nl
MOGELIJK STRATEGISCHE STURING: HOOFDLIJNEN PER REFERENTIEKWALITEIT
1-7-2013 | 25
www.havensteder.nl
3. STURING VAN KWALITEIT OP TACTISCH NIVEAU • De portfoliomanagers bepalen op tactisch niveau de kwaliteit. • Ze gebruiken hiervoor de verschillende referentiekwaliteiten. • Op complex-, woonblok- en woningniveau wordt op kwaliteit gestuurd door middel van beleidslabels.
1-7-2013 | 26
www.havensteder.nl
TE HANTEREN BELEIDSLABELS KWALITEIT Kwaliteit (algemeen) • • • • • •
Minimum kwaliteit Havensteder-kwaliteit Verkoopkwaliteit Nieuwbouw verkoopkwaliteit Nieuwbouw huurkwaliteit Onbekend
Kwaliteit, pluspakket energie • • • • • • •
A B C D E F G
Kwaliteit, pluspakket veiligheid • Politiekeurmerk Veilige Woning • Politiekeurmerk Veilig Complex • Politiekeurmerk Veilige Omgeving 1-7-2013 | 27
Kwaliteit, pluspakket toegankelijk. • • • • •
Geen sterren Eén ster Twee sterren Drie sterren Vier sterren
Kwaliteit, pluspak. complexkeuze • • • •
Aanpak fundering Aanpak keukens Aanpak doucheruimtes Etc.
Bouwkundige strategie • • • • • •
Consolideren Verbeteren Ingrijpend verbeteren In standhouden Slopen Onbekend / onderzoek www.havensteder.nl
Laveren & aankomen ! 1-7-2013 | 28
www.havensteder.nl
MOGELIJKE KWALITEIT OUDERENCOMPLEXEN Nieuwbouw verkoopkwaliteit
Verkoopkwaliteit
Nieuwbouw huurkwaliteit
Pluspakket energie
Pluspakket veiligheid
Pluspakket toegankelijkheid
Complex keuzepakket
Havensteder-kwaliteit
Klantkeuzepakket
Pluspakket Door technisch bewoners zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Minimum kwaliteit
1-7-2013 | 29
www.havensteder.nl
VERTALING NAAR COMPLEXBEHEERPLAN Complexbeheerplan (voor zover Kwaliteit) Complex Aantal woningen
2 8
Kwaliteit Huidige kwaliteit Streefkwaliteit Huidig energielabel Streeflabel energie Huidige veiligheid Streeflabel veiligheid Huidige toegankelijkheid Streeflabel toegankelijkheid Plus Complexkeuzes
Minimum Havensteder E C geen PKVW Woning Eén Ster Eén Ster Aanpak fundering
Bouwkundige aanpak Label Startdatum Geraamde kosten p.w.
Ingrijpend verbeteren 2014 € 25.000
Planmatig onderhoud 2013 2014 2015
Geen In combinatie met verbeteringen Geen
Mutatieonderhoud 1-7-2013 | 30
Gericht op gewenste kwaliteit
www.havensteder.nl
STURING OP OPERATIONEEL NIVEAU • Operationeel = uitvoering gewenste woonblokkwaliteit. • Voor uitvoering gebruiken we de KiB-normen • De KIB-normen en klassen vergen keuzes
1-7-2013 | 31
www.havensteder.nl
OPERATIONEEL VERTALING NAAR ACTIVITEITEN EN BUDGETTEN • • • • • • • •
Van PVE MJOB = MJIB = beheerscenario conditie meting geen NEN 2767 NPO afkoop contract Planmatig onderhoud = prestatie eisen Contractonderhoud = prestatie eisen Verbeteronderhoud = prestatie eisen Investeringen = prestatie eisen
1-7-2013 | 32
= KiB = KiB = KiB = KiB = KiB = KiB = KiB = KiB www.havensteder.nl
5. UITLEG KiB-METHODIEK
1-7-2013 | 33
www.havensteder.nl
RGS / KiB ? Definities RGS (resultaat gericht samenwerken) is een proces model • Processtappen, activiteiten en beslissingen die betrokken partijen doorlopen (en nemen) om een project van initiatief- tot beheerfase te laten plaatsvinden. KiB • Kwaliteit in Balans. KiB is een instrument en ondersteunt de vertaalslag van de visie/strategie van de opdrachtgever naar operationele kwaliteitsuitgangspunten en prestatie-eisen naar eventueel scenario’s en/of complexbeheerplannen 1-7-2013 | 34
www.havensteder.nl
2. HAVENSTEDER-KWALITEIT • Een balans tussen de 7 woonthema’s.
De HS Referentie kwaliteit
Havensteder kwaliteit In balans
1-7-2013
|
35
De HS minimale kwaliteit
Havensteder kwaliteit In balans
www.havensteder.nl
• KiB-normen zijn gekoppeld aan:
1-7-2013 | 36
www.havensteder.nl
Prestatie-eisen Havensteder, Kwaliteit in Balans (KiB)
Inhoudsopgave 0. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Alle normen en klassen 1-7-2013 | 37
Voorblad/ inhoudsopgave Schil Voorzieningen algemene ruimten/ portieken Galerij/ balkon Woningtoegang, gang, hal/ overloop Woning algemeen en installaties Woonkamer Keuken Douche/ badkamer Toilet (indien van toepassing ook 2de toilet) Slaapkamer Zolder/ begaanbare vliering Openbare ruimte Alle normen en klassen www.havensteder.nl
Prestatie-eisen Hoofdstuk 4. Woningtoegang, gang, hal/overloop Bouwdeel
Algem ene toegangsdeur; scheiding van binnen/buitenruimten (akoestischbeveiligend- klimatologischvisueel) gebouw toegang
Functionele kwaliteit; maatgevend
Prestatie eis Prestatie indicator
Veiligheid; constructief en technisch veilig (algemene toegangsdeur)
Mate van hout(rot)schade, incl. 4 delamineren. Aftasten van hout met stompe priem per meetplaats. Klasse 0 t/m 5.
Veiligheid; brandveiligheid (algemene toegangsdeur)
Mate van brandveiligheid. Visuele beoordeling in omvang en meetplaats. Klasse 0 t/m 5. PKVW veilig w onen bestaande bouw . Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 t/m 5.
4
Mate van afsluitbaarheid. Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 of 5. Mate van w armtew eerstand (isolatiew aarde). Meetbaar in omvang per meetplaats. Klasse 0 t/m5. Mate van w erking (klemmen). Beoordeling op w erking per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5. Mate van aanw ezigheid en compleetheid. Visuele beoordeling per meetplaats. Klassen 0, 3 of 5. Mate van w erking. Beoordeling op w erking per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5.
5
Veiligheid; inbraakveiligheid (algemene toegangsdeur)
Energieprestatie (algemene toegangsdeur) Gebruikskw ailiteit: functionaliteit; bruikbaarheid (algemene toegangsdeur)
Mate van glasbeschadigingen. Visuele beoordeling per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5. Aanw ezigheid en functioneren. Visuele beoordeling en beoordeling op w erking per meetplaats. Klasse 0, 3 of 5. Gebruikskw aliteit; functionaliteit; Aanw ezigheid verharding bij buitendeur. begaanbaarheid (algemene Visuele beoordeling per meetplaats. Klasse toegangsdeur) 0,1,2,3 of 5. Toegangsdeurhoogte en -breedte in cm. Meetbaar in omvang per meetplaats. Klasse 0 of 5. Aanw ezigheid en hoogte dorpels en drempels. Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 of 5. Gebruikskw aliteit; uitvoering; Wijze van eenduidige uitvoering van uniformiteit (algemene deuren. Visuele beoordeling per toegangsdeur) meetplaats. Klasse 0 of 5. Wijze van eenduidige uitvoering van afw erksysteem. Beoordeling per meetplaats. Klasse 0 of 5. Gebruikskw aliteit; visuele beleving Mate van schade afw erksysteem (geen (toegangsdeur) barsten, scheuren, bladderen, blazen e.d.). Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0 t/m 5. Mate verkleuring afw erksysteem. Visuele beoordeling in omvang per meetplaats. Klasse 0, 1, 3 of 5. Mate van glansverlies bij afw erksysteem. Glansmeter per meetplaats. Klasse 0 t/m 5 .
1-7-2013 | 38
Norm
minimale eis minimale eis Havensteder Havensteder
referentie kwaliteit Havensteder 1
Reparatie > 30 cm (tot achter de glaslijn)
Voldoet niet aan eisen bestaande bouw ; - compartimentering en w bdbo [D,E]
5
Reparatie < 75 cm3
3
3
3
3
Rc < 1,2 m2·K/W en ramen/deuren/kozijnen geen eisen (niveau onder B&W ontheffing) Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel Aanw ezig en compleet, handgreep niet op 1050 mm boven vloerpeil Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel Lichte beschadigingen (functioneert w el; maar krassen, lichte vaalheid e.d.)
5
2
3
3
3
3
Aanw ezigheid van tocht-afdichting 5
9-A
0 3
Gangen, boxgangen en galerijen niet afsluitbaar of gebreken bij afsluiting
21-A
2
Geen geldig certificaat PKVWbb Veilige Woning en ook niet voldoen aan individuele onderliggende basiseisen
5
referentie kwaliteit Havensteder
Geen geldig certificaat PKVWbb Veilige Woning maar w el voldoen aan basiseisen 1 t/m 3 (deuren, ramen, ventilatieopeningen, kelderramen, luiken, lichtkoepels en dakramen ≥ 3 minuten inbraakw erend)
99-A
Gangen, boxgangen en galerijen niet afsluitbaar of gebreken bij afsluiting
32-B
Rc tussen 3,5 en 5,0 m2·K/W onderdelen schil w oning die met beurt w orden aangepakt en ramen/deuren/kozijnen indien in aanpak Rc ≥ 0,238 m2·K/W (dus boven niveau Bouw besluit)
11-C
Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel
22-B
Aanw ezig en compleet, handgreep niet op 1050 mm boven vloerpeil
22-A
Gebreken, maar deur functioneert (geen gevolgschade); - lichte beschadigingen - deur/raam/ hang- en sluitw erk loopt niet soepel
22-B
Lichte beschadigingen (functioneert w el; maar krassen, lichte vaalheid e.d.)
24
Aanw ezigheid van tocht-afdichting
28-E
Verharding bij deur ≥ 3 tegels breed (3×30cm)
37-B
b < 80cm of h < 210cm
36-A
>10 cm
36-B
Verschillen in vorm
23-A
Verschillen in toepassing afw erksysteem
23-C
3 < 3 tegels breed/ afw ezigheid verharding
5
5 b < 80cm of h < 210cm
5
5 >10 cm
5
5 Verschillen in vorm
5
5 Verschillen in toepassing afw erksysteem
4
2 25-50% van het oppervlak
5
5-10% van het oppervlak
6
3 Zeer sterk verkleurd
4
Duidelijk zichtbaar verkleurd
17-D
2 15-30 glanseenheden
45-60 glanseenheden
www.havensteder.nl
26
1-7-2013 | 39
www.havensteder.nl
VOORBEELD: Per norm zijn klassen verduidelijkt in beelden en tekst
1-7-2013 | 40
www.havensteder.nl
App ter ondersteuning van primaire processen NPO,PO,CO “just in time”
1-7-2013 | 41
www.havensteder.nl
VORRBEELD REFERENTIEKWALITEITEN VERTLAAD NAAR KiB Klasse verloop; minimaal = klasse 5 → pluspakket = klasse 0
Nieuwbouw verkoop kwaliteit
Klasse 0 PKVW certificaat veilig wonen
Nieuwbouw Pluspakket Pluspakket Pluspakket huur toeganke energie veiligheid kwaliteit lijkheid
Verkoop kwaliteit
Complex keuze pakket
Havensteder kwaliteit
Klant keuze pakket
Plus pakket technisch
Door bewoners zelf aan gebrachte Klasse 3 Geen PKVW certificaat wel voldoen voorzienin aan de basis eisen 1tm3 en 3 gen (ZAV) minuten inbraak werend.
Klasse 5 Geen PKVW certificaat.
Minium kwaliteit
14-1-2013 | 42
www.havensteder.nl
Flexibiliteit en maatwerk
klasse 0 1 2 3 4 5
kwaliteit 0 1 2 3 4 5
betaalbaarheid
KiB = 101 normen (224 subnormen). Dit betekent dus ook dat er evenzoveel knoppen zijn om bij te sturen. Er kan zo direct gereageerd worden op o.a. klantwensen en financieringsmogelijkheden.
1-7-2013 | 43
www.havensteder.nl
Definitie van geluk = Krijgen wat je wilt & willen wat je krijgt = Kwaliteit in balans 1-7-2013 | 44
www.havensteder.nl
Aanmonsteren ?
1-7-2013 | 45
www.havensteder.nl
1-7-2013 | 46
www.havensteder.nl
