gemeente Bunnik
Discussienota
Aan:
De leden van de raad
Van:
Het college van burgemeester en wethouders
Datum:
18 mei 2016
Onderwerp: Vooroverlegplan verplaatsen productieruimte De Veldkeuken naar boerderij ´t Goed ten Rhijn, Rhijnauwenselaan 5 te Bunnik.
Geachte leden van de raad, Inleiding Ons college heeft een initiatiefvoorstel ontvangen voor het verplaatsen van de productieruimte van De Veldkeuken naar boerderij ´t Goed ten Rhijn, Rhijnauwenselaan 5 te Bunnik. Het verzoek is afkomstig van De Veldkeuken zelf. Boerderij ´t Goed ten Rhijn maakt deel uit van het landgoed Rhijnauwen. De stallen van deze monumentale boerderij staan al geruime tijd leeg. De Veldkeuken is een biologische keuken die al sinds 1999 op landgoed Amelisweerd is gevestigd. De Veldkeuken kookt en bakt met ingrediënten van het landgoed (bv. uit de historische moestuinen) en uit de streek. De productieruimte van de Veldkeuken is thans gevestigd in het koetshuis van Nieuw Amelisweerd. De producten worden geleverd aan het eigen landgoedcafé / restaurant op het landgoed Oud Amelisweerd en aan winkels, restaurants en bedrijven. Op de volgende afbeelding is de huidige locatie van de productieruimte en de gewenste nieuwe locatie aangegeven.
De gewenste ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Bunnik 2011’.
2
Inhoud vooroverlegplan • De Veldkeuken wenst zijn productieruimte, inclusief een bedrijfswoning, te vestigen op het perceel van de boerderij ’t Goed ten Rhijn’, Rhijnauwenselaan 5 te Bunnik. De boerderij is in eigendom van de gemeente Utrecht en heeft de status van rijksmonument. De boerderij bestaat uit een voorhuis, stallen, een oude kapschuur, hooimijt en een vrijstaande houten schuur. Naast de stallen ligt een mestvaalt. Het voorhuis wordt bewoond door de voormalige boer, de stallen staan al sinds 2004 leeg. •
De productieruimte van De Veldkeuken is op dit moment gevestigd in het koetshuis van Nieuw Amelisweerd. Deze ruimte is inmiddels te klein geworden, waardoor deze niet meer toereikend is. Gevolg daarvan is dat men niet meer aan de vraag naar producten kan voldoen. Dat is erg jammer, want het aanbod van ingrediënten is groot en de vraag naar (biologische) streekproducten zo mogelijk nog groter. Verplaatsing van de productieruimte naar boerderij ’t Goed ten Rhijn’ biedt de mogelijkheid om een bescheiden groei te realiseren en om de productie efficiënter te maken en meer kansen te benutten om landgoedproducten te ontwikkelen.
•
De Veldkeuken wil de productieruimte realiseren in de voorste twee bestaande stallen van de boerderij. De productieruimte zal bestaan uit een landgoedkeuken, bakkerij en ijsmakerij. Tussen deze twee stallen wenst men een kleine uitbreiding te realiseren voor een vriescel. Dit betreft de plaats van het voormalige melkhok dat omstreeks 1990 is afgebroken. De bedoeling is om ter plaatse alleen producten te produceren. De particuliere verkoop van de landgoedproducten blijft plaatsvinden in het koetshuis van Oud Amelisweerd. Ook blijft de horeca daar gevestigd. In principe levert De Veldkeuken de bestellingen bij de klanten af. Voor grote klanten wil men wel de mogelijkheid bieden om de bestelling af te halen bij de boerderij.
•
Tevens wenst de Veldkeuken bij de productieruimte een bedrijfswoning te realiseren. Deze wordt gesitueerd in de achterste 2 kleinere stallen. Omdat deze stallen te weinig ruimte bieden voor een volwaardige woning, is er een kleine uitbreiding voorzien op de plaats van de voormalige mestvaalt die direct naast deze stallen ligt. De huidige landgoedkeuken en bakkerij op Nieuw Amelisweerd liggen direct naast het woonhuis van de initiatiefnemers. Voor hen is dit een ideale combinatie omdat het ambachtelijk werkproces van kneden, rijzen en bakken veel tijd vraagt en zich niet voegt naar een 8-urige werkdag.
•
De hooimijt zal gehandhaafd blijven en de kapschuur wordt gerestaureerd. De houten schuur zal worden afgebroken. Deze heeft geen cultuurhistorische waarde en is aangetast door houtworm. Per saldo wordt de hoeveelheid bebouwing op het perceel minder.
Kaderstelling Het betreft hier een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, niet (geheel) passend binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. In het kader van de gevraagde bestuurlijke medewerking vinden wij het van belang en richtinggevend voor ons, om u voor dit initiatiefvoorstel van te voren om kaders te vragen. Er zijn argumenten die pleiten vóór de gevraagde medewerking, maar er zijn ook kanttekeningen. Meer principieel komt hier ook de vraag aan de orde hoe het gemeentebestuur van Bunnik in 2016 aankijkt tegen het in ontwikkeling zijnde fenomeen van ‘uitnodigingsplanologie’. Bij uitnodigingsplanologie wordt de samenleving ‘uitgenodigd’ om initiatieven te ontwikkelen, waarbij de gemeente deze initiatieven zo actief mogelijk faciliteert. Daar tegenover staat de zogenoemde ‘toelatingsplanologie’ waarbij een meer behoudende opstelling wordt gekozen ten aanzien van initiatieven die buiten de kaders van het geldende bestemmingsplan vallen. De discussie over toelatings- of uitnodigingsplanologie werpt ook zijn schaduw vooruit op de (lokale) implementatie van de nieuwe Omgevingswet. Het initiatief voor de invulling van de leegstaande boerderij ‘t Goed ten Rhijn aan de Rhijnauwenselaan 5 kent pluspunten maar ook kanttekeningen die wij als college ook onderkennen. Om die reden leggen wij dit initiatief neutraal aan u voor. De vraag is of u bestuurlijke ruimte wil bieden om dit initiatief verder uit te werken, of de voorkeur geeft aan een meer behoudende rol (toelatingsplanologie). Aan de hand van uw reactie zullen wij samen met de initiatiefnemer vervolgstappen zetten.
3
De context Planologisch kader a. Bestemmingsplan Het perceel Rhijnauwenselaan 5 valt binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bunnik 2011’. In dit plan heeft het perceel de bestemming ‘Wonen’. Deze gronden zijn bestemd voor wonen, waarbij maximaal 1 woning is toegestaan. Het vestigen van de productieruimte van De Veldkeuken is op grond van de bestemming ‘Wonen’ niet mogelijk, dit betreft immers geen woonfunctie. b. Wijzigingsbevoegdheid Voor het perceel geldt tevens een wijzigingsbevoegdheid, waarmee de bestemming ‘Wonen’ onder voorwaarden gewijzigd kan worden in ‘Maatschappelijk’ ten behoeve van onder meer catering. De productieruimte van De Veldkeuken kan beschouwd worden als een vorm van catering, er vindt immers alleen bereiding van eten plaats dat elders wordt genuttigd. Met het bestaan van de genoemde wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan mag de planologische aanvaardbaarheid van een cateringfunctie op het betreffende perceel in beginsel als een gegeven worden beschouwd, indien is voldaan aan de gestelde wijzigingsvoorwaarden. De wijzigingsbevoegdheid kan echter niet worden toegepast, aangezien deze de realisatie van een bedrijfswoning niet mogelijk maakt. Er kan daarom alleen medewerking aan het initiatief worden verleend indien van het bestemmingsplan wordt afgeweken via een projectafwijkingsbesluit of via een herziening van het bestemmingsplan. Omgevingswet Naar verwachting treedt in 2018 de Omgevingswet in werking. De wet bundelt 26 bestaande wetten op het gebied van onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo moet het makkelijker worden om de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar af te stemmen, duurzame projecten te stimuleren en gemeenten, provincies en waterschappen meer ruimte te geven om hun omgevingsbeleid af te stemmen op hun eigen behoeften en doelstellingen. Verder biedt de wet meer ruimte voor particuliere initiatieven. Dit komt doordat er meer algemene regels gaan gelden, in plaats van gedetailleerde vergunningen. Het doel staat voorop en niet het middel om er te komen. En de houding bij het beoordelen van initiatieven is ‘ja mits’ in plaats van ‘nee tenzij’. Dat vraagt om een overheid die loslaat, ruimte geeft voor initiatief en hierin ondersteunt. Zo moet ruimte ontstaan voor bijvoorbeeld bedrijven en organisaties om met initiatieven te komen. Dit is een verschuiving van behoudende toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie, met meer ruimte voor initiatieven. De achterliggende meer algemene discussie over toelatings- danwel uitnodigingsplanologie zullen wij binnenkort in een bredere notitie, mede in het gedachtengoed van de nieuwe Omgevingswet, aan u voorleggen. Overwegingen Het is aan uw raad antwoord te geven op de vraag over het al dan niet verlenen van bestuurlijke medewerking. Ter overweging willen wij u, naast het vooroverlegplan en de geschetste context, ook de volgende aandachtspunten meegeven. •
Passende functie De productieruimte van De Veldkeuken is een vorm van kleinschalige en ambachtelijke bedrijvigheid. De vestiging kan een bijdrage leveren aan de vitaliteit en leefbaarheid van het landelijk gebied alsmede het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het kan een leegstaande landgoedboerderij weer een betekenis geven voor het landgoed. Daarnaast kan het de samenwerking op het landgoed en in de Kromme Rijnstreek stimuleren.
•
Promotie van het landgoed en de streek De landgoed- en streekproducten die De Veldkeuken bereidt, brengen het landgoed en de streek onder de aandacht van het publiek en bieden daarmee een kans voor promotie van het landgoed en de streek. Het kan boeren en burgers bij elkaar brengen.
4 •
Bebouwing in het buitengebied Het vooroverlegplan voorziet in hergebruik van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing die cultuurhistorisch waardevol is. De bebouwing wordt slechts beperkt uitgebreid en daartegenover staat sloop van een niet cultuurhistorisch waardevolle schuur. Per saldo wordt de oppervlakte aan bebouwing minder op het perceel.
•
Bedrijfswoning Bij de boerderij is een voormalige agrarische bedrijfswoning aanwezig. Deze wordt nog bewoond door de rustende boer. De woning zou op termijn kunnen gaan functioneren als bedrijfswoning bij de productieruimte. Het toestaan van de gevraagde bedrijfswoning, terwijl er op het perceel al een woning aanwezig is, leidt tot een extra woning in het buitengebied. Het beleid is erop gericht om bij bedrijven in het buitengebied maximaal één bedrijfswoning toe te staan en na afstoting van een eerder aanwezige bedrijfswoning geen nieuwe toe te staan. Daarentegen is het niet redelijk om de rustende boer te dwingen te verhuizen en voor de haalbaarheid van het initiatief is een bedrijfswoning wel van belang. Vanuit de gedachte van uitnodigingsplanologie zijn er mogelijkheden om mee te werken aan een tijdelijke bedrijfswoning (in de achterste 2 stallen). Uitgangspunt is in ieder geval dat er geen twee permanente bedrijfswoningen op het perceel ontstaan.
•
Verkeer en parkeren De productieruimte is geen publieksaantrekkende functie. Naar verwachting is de verkeersaantrekkende werking beperkt. Tegelijkertijd zullen de verkeersbewegingen op Nieuw Amelisweerd afnemen door de verplaatsing van de productieruimte. Op het erf van de boerderij is voldoende ruimte aanwezig om te laden en lossen. Er zal voldoende parkeergelegenheid op het perceel van de boerderij gerealiseerd moeten worden.
•
Gebied met hoge landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden De boerderij is een rijksmonument en ligt in het landschapstype oeverwallen- en Kromme Rijnlandschap. Daarnaast maakt het perceel deel uit van de buitenplaatsenzone en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Het achterste deel van het perceel, langs de Kromme Rijn, ligt binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe functie van de boerderij vraagt aandacht.
•
Gemeente Utrecht De gemeente Utrecht, eigenaar van landgoed Rhijnauwen en boerderij ’t Goed ten Rhijn’, is volledig op de hoogte van de plannen van de initiatiefnemer en kan zich daarin vinden.
•
Doorontwikkeling De Veldkeuken De huidige productieruimte van De Veldkeuken op Nieuw Amelisweerd, is niet meer toereikend. Verplaatsing naar boerderij ‘´t Goed ten Rhijn’ biedt kansen voor een bescheiden groei. De Veldkeuken kan zich dan verder specialiseren in het bereiden van landgoed- en streekproducten, waarmee het aanbod en de diversiteit in producten kan toenemen.
•
Hinder/overlast voor de omgeving De bedrijfsactiviteiten van de productieruimte van De Veldkeuken (catering) behoren op grond van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ tot categorie 2 met een richtafstand van 30 meter. De richtafstand van 30 meter wordt niet gehaald ten opzichte van de woning van de rustende boer. Er zal onderzocht moeten worden hoe de gewenste situatie zich verhoudt tot geur- en geluidsoverlast. Uit onderzoek zal moeten blijken of van de 30 meter richtafstand kan worden afgeweken.
•
Maatschappelijke meerwaarde De ontwikkeling is een particulier initiatief en vindt geheel voor rekening en risico van de aanvrager plaats. Het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij (door deze een nieuwe functie te geven) en de mogelijke bijdrage aan promotie van landgoed en streek, kunnen gezien worden als een maatschappelijke meerwaarde voor de gemeente.
5
Vraagstelling Wij vragen uw raad om vanuit het principiële onderscheid in uitnodigings- en toelatingsplanologie richtinggevende kaders te geven over de bestuurlijke medewerking aan dit vooroverlegplan voor het perceel Rhijnauwenselaan 5. Afhankelijk van de door u meegegeven kaders komen wij op enig moment bij u terug voor formele besluitvorming voor een eventuele afwijking of herziening van het planologisch kader. De bevoegdheid om een bestemmingsplan vast te stellen ligt immers bij de raad. Indien gekozen wordt voor een projectafwijkingsbesluit, dient de raad een zogenaamde ‘verklaring van geen bedenkingen’ af te geven. Ter inzage • Vooroverlegplan verplaatsen productieruimte De Veldkeuken naar boerderij ´t Goed ten Rhijn, Rhijnauwenselaan 5 te Bunnik
6
Procedure raadsvoorstel / besluit Onderwerp
Bijgevoegde stukken
Ter inzage
Inhoud besluit B&W
Datum besluit B&W In Voorrondes Open Huis Bijzonderheden Gewenste planning Open Huis Raad Uiterste datum Raad Agenda Commissie Datum bespreking Opmerkingen
Digitaal beschikbaar bij griffie Nee Vooroverlegplan verplaatsen pro- X Ja ductieruimte De Veldkeuken naar boerderij ´t Goed ten Rhijn, Rhijnauwenselaan 5 te Bunnik. Nee Vooroverlegplan verplaatsen pro- X Ja ductieruimte De Veldkeuken naar boerderij ´t Goed ten Rhijn, Rhijnauwenselaan 5 te Bunnik. Nee Vooroverlegplan verplaatsen pro- X Ja ductieruimte De Veldkeuken naar boerderij ´t Goed ten Rhijn, Rhijnauwenselaan 5 te Bunnik. 19 april 2016: Het college wil dit (voorgestelde) initiatief ten behoeve van De Veldkeuken neutraal voorleggen aan de raad of die bereid is om de gevraagde bestuurlijke medewerking te verlenen. 10 mei 2016: 1. Instemmen met de aangepaste discussienota. 2. De raad verzoeken een richtinggevende uitspraak te doen aan de hand van deze discussienota. 19 april / 10 mei 2016 Bespreken
9 juni 2016 n.v.t. n.v.t.
24 mei 2016
