VOOROVERLEGPLAN. ALDI Fruitveiling Bunnik

VOOROVERLEGPLAN

ALDI Fruitveiling Bunnik

Opdrachtnummer

: 99.271

Datum

: september 2014

Versie

:4

Auteurs

: mRO b.v.

Vooroverlegplan ALDI Fruitveiling Bunnik mRO bv / 99.271 / september 2014

2 .

.

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING.............................................................................. 5

2.

HET PLAN ................................................................................ 9

3.

RUIMTELIJKE MOTIVATIE ..................................................... 13

3.1 3.2. 3.3 3.4

EEN GESCHIKTE LOCATIE ................................................................. 13 DISTRIBUTIEPLANOLOGISCH ONDERZOEK .............................................. 14 INVULLING MET BEDRIJFSRUIMTEN NIET MEER REËEL ................................. 16 VERKEERSONDERZOEK .................................................................... 18

Bijlagen 1. Seinpost, ‘Economisch-ruimtelijk onderzoek Aldi Bunnik – Distributieplanologisch onderzoek en effectstudie naar de komst van een discount-supermarkt’, augustus 2014; 2. Goudappel Coffeng, ‘Verkeersonderzoek vestiging Aldi te Bunnik’, 22 september 2014.


3 .

.


4 .

.

1.

INLEIDING

Aan de Schoudermantel in Bunnik, direct ten zuiden van de spoorlijn Utrecht – Arnhem, ligt het bedrijvenpark De Fruitveiling. Dit bedrijvenpark omvat het terrein van de voormalige Bunnikse fruitveiling. De fruitveilig werd hier rond 1930 gevestigd in verband met de gunstige ligging ten opzichte van het spoor. Door de modernisering en mechanisering in de akkerbouw en de rationalisering en specialisatie in de fruitteelt, zijn veel fruitbedrijven in de jaren zestig van de vorige eeuw gesaneerd. De Bunnikse fruitveiling raakte daardoor in onbruik. De veilinghal en andere gebouwen die bij de fruitveiling behoorden kregen een andere invulling. Zij werden door andere bedrijfstypen in gebruik genomen. Sinds 2008 wordt er gewerkt aan de herontwikkeling van het terrein van de voormalige fruitveiling. Het doel hiervan is om het terrein een kwaliteitsimpuls te geven. Deze kwaliteitsverbetering was hard nodig om te komen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, beeldkwaliteit en kwaliteit van de leefomgeving van het terrein. Het terrein had een slechte ruimtelijke structuur doordat een heldere verkeersstructuur en stedenbouwkundige opzet ontbrak en de bebouwingsstructuur werd gekenmerkt door diverse grote gebouwen uit verschillende bouwperioden met uiteenlopende typologieën die tegen elkaar aan waren gebouwd. Door de sterk verouderde gebouwen en verloedering had het terrein een slechte uitstraling en ontbrak iedere vorm van beeldkwaliteit. De aanwezigheid van zware bedrijvigheid op het terrein die gepaard ging met veel vrachtverkeer (dag en nacht) had ervoor gezorgd dat de kwaliteit van het leefmilieu bij de aangrenzende woningen tot onaanvaardbaar niveau was gedaald. Dergelijke bedrijvigheid werd dan ook niet langer passend geacht op het terrein. Het uitgangspunt dat voor de herontwikkeling is gekozen, is om te komen tot een kleinschalig, kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein, met bedrijvigheid die passend is bij de omgeving. Dus geen vestiging van bedrijven met een te zware milieubelasting, zoals (logistieke) bedrijven met veel vrachtverkeer.

Bedrijvenpark De Fruitveiling. Op deze luchtfoto is de herontwikkeling van het bedrijvenpark volop gaande. Inmiddels is de voormalige veilinghal die op deze foto nog te zien is al gesloopt. Vooroverlegplan ALDI Fruitveiling Bunnik mRO bv / 99.271 / september 2014

5 .

.

Bovendien was het realiseren van een juiste mix aan bedrijvigheid een belangrijk uitgangspunt. Deze uitgangspunten hebben er toe geleid dat besloten is om op het terrein kleinschalige bedrijfsruimten en kantoren te realiseren die geschikt zijn voor kleine en middelgrote bedrijven. Deze bedrijfsruimten en kantoren zijn daarmee gericht op de doelgroep die op zoek is naar kleine bedrijfs- en/of kantoorruimten. Aan de voorzijde van het terrein, bij de entree, is bovendien ruimte geboden voor de vestiging van maatschappelijke en dienstverlenende functies. In de periode 2008-2014 is al een aanzienlijk deel van het bedrijvenpark De Fruitveiling herontwikkeld. De oude bedrijfsgebouwen van de veiling zijn gesloopt en er is een nieuwe verkeersstructuur en openbare ruimte aangelegd. Er zijn diverse gebouwen met kleinschalige bedrijfsruimten en kantoren gerealiseerd. Van de totale oppervlakte aan bouwkavels, 17.079 m², is thans 10.329 m² bebouwd met nieuwe gebouwen. Daarmee is de beoogde kwaliteitsimpuls al voor een belangrijk deel zichtbaar geworden. Alleen nabij de entree van het terrein en centraal op het terrein, waar zich de voormalige veilinghal bevond, zijn nog braakliggende kavels aanwezig die nog bebouwd moeten worden.

Gerealiseerde en nog te realiseren delen bedrijvenpark De Fruitveiling

Gerealiseerde gebouwen op bedrijvenpark de Fruitveiling Vooroverlegplan ALDI Fruitveiling Bunnik mRO bv / 99.271 / september 2014

6 .

.

De initiatiefnemer van de herontwikkeling van bedrijvenpark De Fruitveiling, Albucom Projectontwikkeling B.V, wil invulling geven aan de lege kavel centraal op het terrein (aan de Veilingweg) door hier een moderne discountsupermarkt te realiseren in de vorm van een ALDI. Dit betreft een afwijking van de eerder bepaalde uitgangspunten voor de herontwikkeling van het terrein en past daarom niet in het thans geldende bestemmingsplan voor het terrein. Dit plan staat op deze locatie namelijk alleen een invulling met bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 met bedrijfsgebonden kantoren toe. Dit betekent dat de ALDI discountsupermarkt alleen gerealiseerd kan worden met een Wabo procedure waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Albucom verzoekt de gemeente Bunnik om medewerking te verlenen aan de genoemde Wabo procedure om de discountsupermarkt te kunnen ontwikkelen. Hiertoe wordt in de voorliggende rapportage in hoofdstuk 2 het plan voor de discountsupermarkt gepresenteerd. Daarnaast wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de achtergronden van het plan, oftewel wat de redenen zijn om het plan op deze locatie te realiseren. Daarbij wordt ook ingegaan op de distributieplanologische en verkeerseffecten die de vestiging van een discountsupermarkt met zich meebrengt.


7 .

.


8 .

.

2.

HET PLAN

In dit hoofdstuk wordt het plan voor de ALDI discountsupermarkt gepresenteerd. Situering De ALDI discountsupermarkt is voorzien op gronden centraal op het bedrijvenpark De Fruitveiling die momenteel braak liggen. Deze gronden bevinden zich tussen de spoorlijn Utrecht-Arnhem in het noorden en de Veilingweg in het zuiden. Voorheen bevond zich hier de veilinghal van de voormalige fruitveiling. Dit gebouwencomplex is enige tijd geleden gesloopt.

Impressie entree ALDI discountsupermarkt (bron: ALDI Ontwikkeling)

Situering ALDI discountsupermarkt op bedrijvenpark de Fruitveiling (rode omlijning) 9 Vooroverlegplan ALDI Fruitveiling Bunnik mRO bv / 99.271 / september 2014

.

.

Massa Het gebouw van de ALDI discountsupermarkt zal worden gepositioneerd in de noordoosthoek van de kavel, op ruime afstand van de andere gebouwen op het bedrijvenpark. Het betreft een rechthoekig gebouw dat als het ware parallel aan de spoorlijn wordt gesitueerd. Het gebouw zal bestaan uit één bouwlaag en wordt plat afgedekt. Dit is lager dan de gebouwen in de directe omgeving. Door de vorm en bouwhoogte is de massa goed inpasbaar op de voorgestane locatie op het bedrijvenpark.

Impressie entreezijde (bron: ALDI Ontwikkeling)

Omvang De discountsupermarkt heeft een bruto vloeroppervlakte van 1472 m² en een verkoopvloeroppervlakte van 1009 m². Naast een verkoopruimte biedt het gebouw van de discountsupermarkt plaats aan een magazijn en personele ruimten. Aan de voorzijde van het gebouw is onder een luifel plaats voor de stalling van winkelwagens en fietsen.

Impressie interieur ALDI (bron: ALDI Ontwikkeling) 10 Vooroverlegplan ALDI Fruitveiling Bunnik mRO bv / 99.271 / september 2014

.

.

Bevoorrading De bevoorrading van de discountsupermarkt geschiedt aan de achterzijde, tussen de spoorlijn en winkelgebouw. Hierdoor is de bevoorrading zoveel mogelijk aan het zicht van het winkelend publiek en de overige gebruikers van het bedrijvenpark onttrokken. Dit komt de beeldkwaliteit ten goede. Voor de bevoorrading wordt achter het gebouw een laad- en losdock voor vrachtwagens gerealiseerd.

Impressie laad- en losdock voor bevoorrading (bron: ALDI Ontwikkeling)

Bereikbaarheid De centrale ligging van het gebouw op het bedrijvenpark, nabij de entree tot het park, zorgt ervoor dat bevoorradingsvrachtwagens en bezoekers van de discountsupermarkt, zowel per auto als per fiets, snel op hun bestemming zijn. Zij hoeven niet over het gehele terrein te rijden. De overige gebruikers van het bedrijvenpark zullen daardoor zo min mogelijk merken van het verkeer van de winkel. Fietsers kunnen bovendien gebruik maken van het fietspad langs het spoor om de discountsupermarkt te bereiken. Hierdoor is een snelle en veilige fietsroute naar de winkel aanwezig. Terreininrichting Ten zuiden en ten westen van het te realiseren winkelgebouw worden parkeervoorzieningen aangelegd. Aan de voorzijde van het gebouw ontstaat daardoor veel open, onbebouwde ruimte. Bij de parkeervoorzieningen is ook ruimte voor groenstroken en een aantal solitaire bomen. Tevens zal er groen worden gerealiseerd in de zone langs het spoor. Parkeren Het aantal parkeerplaatsen dat gerealiseerd wordt, zal moeten voldoen aan de normen die de gemeente Bunnik hanteert. Deze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen uit 2008. Volgens de nota is de stedelijkheidsgraad van de kern Bunnik ‘weinig stedelijk’ en behoort de planlocatie tot zone 3, ‘rest


11 .

.

bebouwde kom’. Voor discountsupermarkten, zoals de ALDI, zijn in de Nota echter geen parkeernormen opgenomen. Om de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen te bepalen is daarom aansluiting gezocht bij de kencijfers voor parkeren voor discountsupermarkten zoals opgenomen in CROWpublicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’. Op basis van de genoemde uitgangspunten (‘weinig stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’) dienen dan minimaal 6,5 parkeerplaatsen per 100 m² BVO gerealiseerd te worden. Dit betekent dat voor de te ontwikkelen discountsupermarkt voorzien zal moeten worden in (1472/100*6,5) 96 parkeerplaatsen. Het plan voorziet hier in.

Indeling ALDI supermarkt en terreininrichting (bron: Kienhuis Bouwmanagement)

Duurzaamheid Albucom als ontwikkelaar/eigenaar en ALDI als exploitant hebben duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Doordat ALDI het pand langjarig zal huren, heeft zij als bedrijf een langetermijnvisie en een blijvende betrokkenheid bij de kwaliteit van het project en het gebied. Het pand zal tevens zoveel mogelijk worden gebouwd met duurzame materialen en mogelijk ook worden uitgerust met zonnepanelen. Werkgelegenheid De exploitatie van een nieuwe ALDI winkel in Bunnik heeft als gevolg dat er 15-20 arbeidsplaatsen ontstaan. Daarnaast zullen voor het onderhoud van het gebouw en het aangrenzende (parkeer)terrein zoveel mogelijk lokale partijen/ bedrijven worden ingeschakeld.


12 .

.

3.

RUIMTELIJKE MOTIVATIE

In dit hoofdstuk wordt een ruimtelijke motivatie gegeven voor de vestiging van de ALDI discountsupermarkt op het bedrijvenpark De Fruitveiling. Hiertoe wordt allereerst ingegaan op de geschiktheid van de locatie voor de discountsupermarkt, waarbij ook alternatieve onderzochte locaties aan de orde komen. Daarna komen de resultaten van een distributieplanologisch onderzoek dat voor de vestiging is verricht aan de orde. Vervolgens wordt besproken waarom een invulling van de locatie met bedrijfsruimten niet reëel meer is. Tot slot wordt ingegaan op de verkeerseffecten die de vestiging van de discountsupermarkt heeft.

3.1

Een geschikte locatie

De supermarktbranche kenmerkt zich momenteel door veel dynamiek en snelle veranderingen als gevolg van het wijzigende koop- en bezoekgedrag van de consument. De meeste supermarktformules ontwikkelen zich tot fullservice supermarkt en schuiven op naar het midden- of de bovenkant van de markt. ALDI is een harddiscountsupermarkt in Nederland, met slechts een beperkt aantal artikelen in het vaste assortiment. Het veranderende consumentengedrag heeft geleid tot een nieuwe positionering van de ALDI formule. Nieuwe ALDI winkels zijn moderner en ruimer van opzet en krijgen een meer open karakter. De kleurstellingen en het gevelbeeld van de winkels worden zodanig dat een lichte winkel ontstaat met een hedendaagse uitstraling. Het beperkte assortiment, passend bij een harddiscounter, blijft uiteraard ongewijzigd. Een belangrijk kenmerk van de ALDI formule is dat klanten de winkel over het algemeen doelgericht bezoeken, vaak in een lage frequentie en meestal per auto. Dit laatste vanwege het doen van bulkaankopen. Doorgaans vinden geen of weinig combinatiebezoeken met andere winkels plaats. Men komt dus specifiek voor de ALDI. Daardoor hoeft deze formule niet in centrumgebieden gehuisvest te worden. Vanwege de genoemde kenmerken is een goede bereikbaarheid van de winkel en de beschikbaarheid van voldoende gratis parkeergelegenheid in de directe omgeving van essentieel belang. ALDI is al geruime tijd op zoek naar een vestigingslocatie in de kern Bunnik om ook hier een moderne discountsupermarkt te realiseren. De nieuwe moderne en ruime opzet die deze winkel moet krijgen en de vereiste van een goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid leidt ertoe dat de nieuwe winkel alleen gevestigd kan worden op een locatie die hiervoor voldoende ruimte biedt. De locatie op het bedrijvenpark De Fruitveiling biedt deze ruimte. Daarmee is deze locatie uitermate geschikt voor de vestiging van de ALDI. De winkel kan de omvang krijgen die nodig is voor de formule, assortiment en uitstalling. De bevoorrading kan op de meest optimale wijze vormgegeven worden middels een laad- en losdock en daardoor efficiënt en soepel verlopen. Er is voldoende ruimte om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid rondom de discountsupermarkt. De locatie op het bedrijvenpark is bovendien voor bezoekers van de discountsupermarkt goed


13 .

.

bereikbaar, vanwege de ligging in de kern Bunnik, nabij belangrijke uitvalswegen. Het ontbreken van andere winkels in de directe omgeving is niet nadelig, aangezien zoals gezegd de ALDI een specifieke doelgroep kent, waarbij met name sprake is van doelbezoek, en niet of nauwelijks combinatiebezoek. De locatie op het bedrijvenpark De Fruitveiling is voorts geschikt omdat de vestiging van de ALDI discountsupermarkt hier geen nadelige invloed zal hebben op de kwaliteit van het leefmilieu voor omwonenden. In de VNGpublicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ wordt voor een supermarkt een richtafstand van 10 meter gehanteerd tot woningen. Deze afstand wordt bij de locatie op het bedrijvenpark ruimschoots gehaald. Omwonenden zullen daardoor in principe geen hinder ondervinden van de discountsupermarkt, het winkelend publiek en de bevoorrading. De wens om een ALDI discountsupermarkt te realiseren op het bedrijvenpark De Fruitveiling is een resultante van een zorgvuldige afweging. Zoals genoemd is ALDI al geruime tijd op zoek naar een vestigingslocatie in Bunnik. Tijdens dit zoekproces zijn diverse locaties onderzocht en afgewogen. Hierbij hebben de genoemde vestigingsfactoren, zoals voldoende ruimte (voor het benodigde grote bouwvolume) en bereikbaarheid een belangrijke rol gespeeld, naast uiteraard (het zicht op) de beschikbaarheid van de locaties. Locaties die onderzocht zijn betreffen onder meer:  Stationsweg 57. Deze locatie is afgevallen omdat deze onvoldoende ruimte biedt om het benodigde bouwvolume voor een moderne en ruime discountsupermarkt en de benodigde parkeergelegenheid te realiseren;  Stationsweg 12. Deze locatie is afgevallen omdat deze niet beschikbaar is er op korte termijn ook geen zicht is op de beschikbaarheid;  Schoudermantel 45. Deze locatie is afgevallen omdat deze niet beschikbaar is er op korte termijn ook geen zicht is op de beschikbaarheid;  Het terrein van de voormalige Anne Frank school. Deze locatie is afgevallen omdat de gemeente besloten heeft om hier woningbouw te realiseren.  De Raaphof. Deze locatie is afgevallen omdat deze voor detailhandel in de foodbranche te perifeer gelegen is. Uit het bovenstaande blijkt dat er in de loop der tijd diverse locaties onderzocht zijn voor de vestiging van de ALDI discountsupermarkt en om diverse redenen afgevallen zijn. De locatie op het bedrijvenpark De Fruitveiling is thans de meest optimale vestigingslocatie, daar deze voldoet aan de vestigingseisen voor een discountsupermarkt, de discountsupermarkt hier goed inpasbaar is en de locatie ook beschikbaar is.

3.2.

Distributieplanologisch onderzoek

Ten behoeve van de vestiging van de ALDI discountsupermarkt op bedrijvenpark De Fruitveiling is door Seinpost1 een distributieplanologisch

1

Seinpost, ‘Economisch-ruimtelijk onderzoek Aldi Bunnik – Distributieplanologisch onderzoek en effectstudie naar de komst van een discount-supermarkt’, augustus 2014


14 .

.

onderzoek (DPO) uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in de bijlage. Uit dit DPO blijkt het volgende. Distributieve ruimte De uitkomst van het DPO is dat er voldoende distributieve ruimte is voor de komst van de ALDI discountsupermarkt. De distributieve overschrijding blijft beperkt tot 125 m² wvo. Dit wordt toelaatbaar geacht. Er is voldoende aangetoond dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan een dergelijke nieuwe discountsupermarkt. Lokale effecten De effecten van de vestiging van de ALDI op de detailhandelstructuur zijn gering. In principe is er in het DPO voldoende omzet geprognosticeerd voor een normaal functioneren van het totale dagelijkse aanbod in de gemeente. Dat geldt voor de bestaande supermarkten, de nieuwe Aldi én de speciaalzaken. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat er geen ontwrichting in de detailhandelstructuur zal optreden indien Aldi zich nieuw vestigt in de gemeente. Op basis van de lokale detailhandelstructuur en de bijzondere ligging van de ALDI in Bunnik worden de effecten als volgt ingeschat. Het supermarktaanbod in Bunnik zal worden gecompleteerd. Albert Heijn is niet langer de enige supermarktaanbieder, de consument krijgt meer keus en dat is goed voor de concurrentie en de marktwerking. Een Albert Heijn van rond de 1.500 m2 wvo is goed voor om en nabij 15.000 artikelen, bij ALDI zijn dat 850 artikelen dat zal groeien naar ongeveer 1.000 eigen merken, met nauwelijks A-merken. Dit zijn eigen producten van een hoge kwaliteit tegen een lage prijs. Beide formules vullen elkaar goed aan. Van een discounter kan niet worden vastgesteld dat food-speciaalzaken daarvan zware concurrentie zullen ondervinden. Een discounter heeft een beperkt assortiment versproducten met brood, groente-fruit en vlees / vleeswaren. Voor de consument is het goed om het totale aanbod te verbreden en het voorzieningenniveau met een tweede en aanvullende supermarkt te herstellen. Dan worden de meeste boodschappen in de eigen kern of gemeente gedaan, en wordt het voor de speciaalzaken makkelijker om daarvan te profiteren. Het onderscheidend vermogen van een discountsupermarkt ten opzichte van de speciaalzaken en de service-supermarkt zijn voldoende duidelijk. Beleidsmatige overwegingen Europese Dienstenrichtlijn De overheid mag – in lijn met de Europese Dienstenrichtlijn – een vrij verkeer van concurrentie (economische ordening is geen onderwerp) niet in de weg staan bij de toetsing van nieuwe winkelinitiatieven tenzij er dwingende maatregelen van algemeen belang zijn. Deze dwingende redenen liggen in de sfeer van de ruimtelijke ordening. In paragraaf 3.1 is al aan de orde gekomen dat een discountsupermarkt ruimtelijk gezien goed inpasbaar is op de voorgestane locatie aan de Veilingweg.


15 .

.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Rijksoverheid heeft detailhandel toegevoegd aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Per 1 oktober 2012 is de ladder in artikel 3.1.6. van de Bro opgenomen en daarmee een verplicht onderdeel voor ruimtelijke plannen die een nieuwe detailhandelsontwikkeling mogelijk maken. Deze 'ladder' is een ruimtelijk afwegingskader. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening en hiermee wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten nagestreefd. De criteria voor de duurzaamheidsladder zijn als volgt: 1. Is er een actuele regionale behoefte aan een nieuwe winkelontwikkeling? 2. Kan hiervoor bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing worden hergebruikt? 3. Als bouwen buiten bestaand stedelijk gebied echt nodig is, moet worden gezorgd voor een optimale inpassing en bereikbaarheid. Als het initiatief voor de vestiging van de ALDI discountsupermarkt op de voorgestane locatie aan de Veilingweg langs deze ladder wordt gelegd, dan kan de eerste vraag bevestigend worden beantwoord: er is voldoende actuele behoefte aan een discountsupermarkt. Bovendien zullen de effecten op de detailhandelsstructuur en de supermarkten en speciaalzaken gering zijn, er is voldoende omzet geprognosticeerd voor een normaal functioneren van het dagelijks aanbod inclusief een ALDI. De tweede vraag kan eveneens bevestigend worden beantwoord. De locatie aan de Veilingweg behoort tot het bestaand stedelijk gebied van de kern Bunnik, waar middels herstructurering van het voormalige fruitveilingterrein de discountsupermarkt kan worden gerealiseerd. De derde trede van de duurzaamheidladder is vanwege het antwoord op de tweede vraag niet relevant meer. Er wordt immers geen gebruik gemaakt van ruimte buiten bestaand stedelijk gebied. Concluderend kan worden gesteld dat het bij de vestiging van de ALDI discountsupermarkt voldaan wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3

Invulling met bedrijfsruimten niet meer reëel

Voor de herontwikkeling van het bedrijvenpark De Fruitveiling is als uitgangspunt genomen om een kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein te realiseren met kleinschalige bedrijvigheid die passend is in de omgeving. Hieraan is invulling gegeven door op het terrein met name kleinschalige bedrijfsunits met een oppervlakte van circa 110 tot 250 m² te ontwikkelen voor kleine en middelgrote ondernemingen. Inmiddels zijn er sinds de start van de herontwikkeling 71 kleinschalige bedrijfsruimten gerealiseerd. De vraag naar dergelijke kleinschalige bedrijfsruimten is de laatste jaren echter sterk gedaald. Van de 71 gerealiseerde ruimten op De Fruitveiling, staan er thans 12 te koop, waarvan een groot deel al meerdere jaren te koop is. Sommige al 3 of 4 jaar. Hierbij zijn ook een aantal ruimten die opnieuw in de verkoop zijn gekomen, nadat deze eerder door Albucom zijn verkocht aan de huidige eigenaren. Gezien het aantal te koop staande ruimten en de lange tijd dat deze al te koop staan, blijkt de markt voor dit soort bedrijfsruimten verzadigd. Dit nog afgezien van de hoeveelheid bedrijfsruimte die elders in Bunnik te koop staat. Vanuit dit oogpunt is het niet langer reëel om op de


16 .

.

beoogde locatie voor de ALDI discountsupermarkt kleinschalige bedrijfsruimten te bouwen. Het vinden van afnemers zal zeer lastig zijn, wat zal leiden tot veel leegstand, verkeerde gebruikers en op termijn verloedering. En dat staat nu juist haaks op de doelstelling van de herontwikkeling van het terrein, namelijk een kwaliteitsimpuls realiseren. Het is ook niet wenselijk om kleinschalige opslagruimten en garageboxen op het terrein te realiseren. Dit past niet bij de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het terrein. De uitstraling van dergelijke ruimten sluit bijvoorbeeld niet aan bij de beoogde beeldkwaliteit en kwalitatief hoogwaardige terreininrichting die wordt nagestreefd. Bovendien brengt de ontwikkeling van opslagruimten en garageboxen ongewenste effecten met zich mee, zoals verloedering van terrein en bebouwing en verkeerd gebruik (bijvoorbeeld hennepkwekerijen en andere dubieuze activiteiten) omdat niet goed controleerbaar is waar de ruimten daadwerkelijk voor worden gebruikt. Dit zorgt ook voor negatieve nevengevolgen, zoals vandalisme, waardoor de uitstraling en kwaliteit van het terrein in een negatieve spiraal terecht komt. Het ontwikkelen van nog meer kleinschalige bedrijfsunits zou bovendien het uitgangspunt om te komen tot een gezonde mix aan bedrijven op het terrein in gevaar brengen. Er zou een te eenzijdige opbouw en samenstelling van het terrein ontstaan. Vanaf het begin van de herontwikkeling van het terrein is gezocht naar een invulling met een gezonde mix aan bedrijven. Dit met het oog om een vitaal, toekomstbestendig en duurzaam terrein tot stand te realiseren. Met het oog op deze gezonde mix zijn bij de entree van het terrein ook zelfstandige kantoren en maatschappelijke en dienstverlenende functies toegestaan. Een ieder in de gemeente Bunnik is gebaat bij een duurzaam en toekomstbestendig bedrijvenpark met een zodanige bedrijvenmix dat verpaupering en verloedering en daarmee samenhangend vandalisme en dubieuze activiteiten zoveel mogelijk worden voorkomen. Het alternatief zou zijn om op de locatie geen kleinschalige bedrijfsruimten, maar grote bedrijfsruimten te ontwikkelen. Hiervoor bestaat zo nu en dan wel interesse. Het is echter niet gewenst om grote bedrijfsruimten te realiseren. Dit sluit immers niet aan bij de beoogde kwaliteit en uitstraling van het terrein en past niet bij de uitgangspunten voor de herontwikkeling welke erop gericht zijn om kleinschalige bedrijvigheid te realiseren die passend is bij de omgeving. Grote bedrijfsruimten trekken over het algemeen bedrijven aan met veel zwaar vrachtverkeer. Dat is juist waar met de herontwikkeling een einde aan gemaakt is. Het is niet wenselijk om de gerealiseerde kwaliteitsverbetering in het leefmilieu voor omwonenden weer ongedaan te maken. De realisatie van een ALDI discountsupermarkt op de locatie is wel een passend alternatief. Dit tast de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het bedrijventerrein niet aan. Er blijft hiermee sprake van een terrein voor kleinschalige bedrijvigheid en een discountsupermarkt is een vorm van bedrijvigheid die qua uitstraling passend is bij de omgeving. De kwaliteit van het leefmilieu van omwonenden zal niet worden aangetast. Daarnaast versterkt de discountsupermarkt de mix aan bedrijvigheid op het terrein, daar een dergelijke functie nog niet aanwezig is. Het doel van de herontwikkeling, het geven van een kwaliteitsimpuls aan het terrein, blijft overeind met de vestiging van de ALDI discountsupermarkt. De uitstraling van de winkel met


17 .

.

een moderne opzet en open karakter draagt bij aan de totstandkoming van deze impuls.

3.4

Verkeersonderzoek

Om inzicht te krijgen in de verkeerseffecten van de vestiging van een ALDI discountsupermarkt op bedrijvenpark De Fruitveiling heeft Goudappel Coffeng2 een verkeersonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in de bijlage. Uit het onderzoek blijkt het volgende.

Verkeersgeneratie discountsupermarkt De discountsupermarkt geneert op een gemiddelde werkdag circa 1.965 ritten per etmaal. Voor de verkeersafwikkeling nabij de discountsupermarkt zijn twee momenten maatgevend:  Een avondspitsuur op een werkdag (waarbij de verkeersdruk op het wegennet het hoogst is).  Het piekmoment van de discountsupermarkt: het drukste uur op zaterdag. Gedurende een avondspitsuur (van 16.00-17.00 uur) op een gemiddelde werkdag worden circa 206 ritten verwacht en op een piekuur op zaterdag circa 434 ritten. Daarvan zijn de helft ingaande en de helft uitgaande ritten. Verkeersgeneratie met bedrijven Op grond van het geldende bestemmingsplan zijn op de beoogde locatie voor de discountsupermarkt bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 toegestaan. Om inzicht te krijgen in het verschil in verkeersgeneratie tussen een discountsupermarkt en bedrijven is ook de verkeersgeneratie bij invulling van de locatie met bedrijven in beeld gebracht. Bij een maximale invulling met bedrijven conform het vigerende bestemmingsplan bedraagt het aantal ritten per etmaal op een gemiddelde werkdag circa 1.400. Dit is lager dan bij een discountsupermarkt, maar in de avondspits zijn ongeveer evenveel ritten te verwachten (210 ritten), maar anders verdeeld. Het merendeel is uitgaand verkeer (168 uitgaand, 42 ingaand). Op zaterdag is er nauwelijks verkeer naar bedrijven te verwachten, waardoor de verkeersproductie van de discountsupermarkt dan duidelijk hoger is. Verkeersafwikkeling Om vast te stellen of het extra verkeer van en naar de discountsupermarkt goed verwerkt kan worden op het wegennet, is vooral het kruispunt Veilingweg – Schoudermantel van belang. Dit is in de huidige situatie een ongeregeld kruispunt, zonder verkeerslichten. Uitgaande van de doortrekking van de Baan van Fectio, welke thans in uitvoering is, kan het extra verkeer van de discountsupermarkt worden

2

Goudappel Coffeng, ‘Verkeersonderzoek vestiging Aldi te Bunnik’, 22 september 2014


18 .

.

verwerkt via het huidige, ongeregelde kruispunt. Er zijn derhalve geen problemen te verwachten met de verkeersafwikkeling- en veiligheid. Er zijn nauwelijks effecten voor fietsers op het gebied van verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Fietsers hoeven de zwaarste verkeersstroom niet te kruisen. Op de belangrijkste relaties (van en naar het centrum van Bunnik) kan gebruik gemaakt worden van de parallelweg aan de noordoostzijde van de Schoudermantel. Verkeersgevolgen spoorwegovergang De nabijgelegen spoorwegovergang over de Schoudermantel en Stationsweg zorgt in de huidige situatie soms voor lange wachtrijen. De realisering van de ALDI zal de wachtrij voor de overgang met gemiddeld één of twee auto’s doen toenemen. Daarmee verandert de situatie niet wezenlijk.


19 .

.

VOOROVERLEGPLAN. ALDI Fruitveiling Bunnik

Recommend Documents