Adviescommissie 28 oktober 2009 Dagelijks bestuur 4 november 2009 Algemeen bestuur 25 november 2009 Aantal bijlagen:
1
Agendapunt: 14
Onderwerp Keuze voor nieuwbouw n.a.v. onderzoek uitbreiding huisvesting Recreatie Noord-Holland NV Het algemeen bestuur besluit 1. Het bestuur besluit een keuze te maken voor één van de geschetste scenario’s; 2. Bij een keuze voor scenario 1a, 1b of 3, wordt een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld ad € 80.000,- uit de algemene reserve; 3. Dit bedrag komt ten laste van de (bijgestelde) begroting 2010; 4. Deze kosten worden verrekend in de nader vast te stellen huursom. Korte toelichting Op 20 april 2009 heeft het algemeen bestuur van het Recreatieschap Spaarnwoude een besluit genomen om een extern onderzoek te laten uitvoeren naar de uitbreiding van het huidige beheerbureau aan de Genieweg 46. Door Dupon Vastgoed Ontwikkeling BV is de mogelijke uitbreiding onderzocht. In een rapport (zie bijlage) zijn een aantal randvoorwaarden geformuleerd om tot een dergelijke uitbreiding te komen. Aan de hand van 4 scenario’s wordt een keuze gemaakt voor het vervolgtraject. Nadrukkelijk dient te worden vermeld dat de keuze om nieuwbouw te realiseren bij het huidige pand aan de Genieweg consequenties heeft voor het verhuurcontract met RNH. Consequenties Juridisch: Communicatie: Financieel: Financiële toelichting Lasten / baten Investering Structurele lasten Incidentele lasten Structurele baten Incidentele baten
€ € € 80.000,€ €
Dekking in programmabegroting € € € 80.000,€ €
Toelichting afwijking begroting € € Uit algemene reserve t.l.v. 2010 € €
Meegezonden stukken
Rapport “Uitbreiding kantoor RNH” van Dupon Vastgoed Ontwikkeling BV
Voorbereid door
Henk Wijkhuisen
In overleg met
Jan Hylkema
Akkoord verantwoordelijke J.W. Nieuwenhuis
Pagina 1 van 6
KEUZE VOOR NIEUWBOUW N.A.V. ONDERZOEK UITBREIDING HUISVESTING RNH
1. Achtergrond Bij de oprichting van Recreatie Noord-Holland NV (RNH) in juli 2004 is ervoor gekozen om direct grenzend aan het bestaand kantoorgebouw aan de Genieweg 46 elf kantoorcontainers te plaatsen als tijdelijke huisvesting voor de centraal geplaatste medewerkers van RNH en de medewerkers van het beheersbureau Spaarnwoude. Per 1 januari 2005 is vervolgens een huurovereenkomst gesloten met het Recreatieschap Spaarnwoude (kantoorcontainers en pand Genieweg 46, per jaar opzegbaar). De geplaatste kantoorcontainers zijn geplaatst als tijdelijke voorziening, met een vergunning tot 1 augustus 2009. In 2007 en 2008 zijn verkenningen uitgevoerd naar mogelijkheden om RNH te huisvesten, zowel door middel van uitbreiding op de huidige locatie, als op locaties buiten Spaarnwoude. Hierover is met het algemeen bestuur van het Recreatieschap Spaarnwoude van gedachten gewisseld. De voorlopige conclusie is dat uitbreiding op de huidige locatie de voorkeur geniet. Op grond van het besluit van het algemeen bestuur van 26 november 2008, nummer 2008/21 is besloten om “RNH opdracht te geven de mogelijkheden ten aanzien van uitbreiding van het huidige beheersbureau van het recreatieschap, ten behoeve van permanente huisvesting van de medewerkers van RNH te onderzoeken”. Om een zo onafhankelijk mogelijk advies hierover te kunnen uitbrengen is voorgesteld om een extern onderzoek uit te zetten naar de mogelijkheden om voornoemde bestuursopdracht in te vullen, met een bijbehorende financiële onderbouwing. Op 20 april 2009 heeft het algemeen bestuur van het Recreatieschap Spaarnwoude het volgende besluit genomen: Het algemeen bestuur besluit een extern onderzoek te laten uitvoeren naar de uitbreiding van het huidige beheersbureau van het recreatieschap en de kosten ad € 20.000,- ten laste te brengen van de lopende begroting. Hierna is aan een drietal bedrijven een offerte aangevraagd. De keuze is gevallen op Dupon vastgoed, welk bedrijf medio september het met de bestuursstukken meegezonden rapport heeft gerealiseerd.
2. Uitwerking De volgende vragen worden in onderhavig rapport beantwoord: 1. Is een uitbreiding van het huidige pand mogelijk? En zo ja, op welke wijze? 2. Indien een uitbreiding plaats vindt, wat zijn daarvan de kosten en welke huurniveaus corresponderen daarmee? 3. Welke partij zou opdrachtgever moeten zijn voor de uitbreiding? 4. Wat is een realistische tijdsplanning om te komen tot een uitbreiding? 5. Welke risico’s lopen de partijen?
Pagina 2 van 6
3. Overwegingen De meest voor de handliggende uitbreidingsrichting is aan de achterzijde van het gebouw op de huidige locatie van de kantoorcontainers. Enkele relevante voordelen van deze uitbreidingsrichting zijn; de bestaande middencorridor kan eenvoudig doorgetrokken worden zonder onnodige hoge kosten, de kantine kan verruimd worden, de installaties kunnen doorgetrokken worden, eenvoudige aansluitdetails en ruimtelijke continuering van de structuur van het gebouw. In het geoptimaliseerde programma van eisen is extra verkeersruimte opgenomen om een goede aansluiting tussen oud en nieuw te kunnen realiseren. Uitbreiding op de derde verdieping leidt tot zeer veel overlast gedurende de realisatie. De tweede verdieping kan gedurende de realisatie van de opbouw niet als werkruimte gebruikt worden. Een uitbreiding op de tweede verdieping is vanwege bovenstaande negatieve gevolgen niet verder onderzocht. De bouwkosten zijn vastgesteld op € 1.400,- per m² bruto vloeroppervlakte. Binnen de bouwkosten is een opslag opgenomen voor de kleine schaal van het project, de bijzonderde aansluiting van de uitbreiding op de bestaande bebouwing (installaties, details etc.), risicoopslag en de aangepaste wijze van bouwen naast een in gebruik zijnde kantoor. De totale stichtingskosten zijn begroot op € 737.645,- exclusief btw. Het gewenste programma van eisen van RNH bestaat hoofdzakelijk uit werkruimtes ter ondersteuning van het primaire proces. Uitbreiding van het bestaande kantoor met het extra programma van RNH leidt niet tot een verslechtering van de verhuurpositie van het pand als geheel. Recreatie Spaarnwoude is erfpachter van de gronden en opstallen in Velsen-Zuid. Indien de uitbreiding van de kantoorruimte past binnen de doelstellingen van het recreatieschap zoals geformuleerd in de gemeenschappelijke regeling recreatiegebied Spaarnwoude, kan de uitbreiding binnen de bestaande erfpachtovereenkomst worden uitgevoerd. De akte van erfpachtuitgifte onroerend goed (akte d.d. 13 juli 1984) vermeld geen verdere bepalingen waaraan de erfpachter dient te voldoen. Aangezien het recreatieschap erfpachter is van de gronden en opstallen zijn zij gerechtigd om als opdrachtgever van de nieuwbouw te fungeren. Eén van de hoofdvragen is of RNH zich zou moeten vestigen op de Genieweg 46 te VelsenZuid. Uit onderzoek is gebleken dat de uitbreiding gemakkelijk en op korte termijn is te realiseren. De gehanteerde bouwprijs (inclusief opslagen) is voldoende om in een vroeg stadium zekerheid te bieden voor een daadwerkelijke realisatie. Eventuele toekomstige kostenreducties leiden direct tot een lagere huurprijs. De locatie op de Genieweg sluit naadloos aan op het imago van RNH en helpt ook mee in de beeldvorming van het imago. Er zijn op de vastgoedmarkt weinig objecten beschikbaar met een dergelijke ligging in de directe nabijheid van een grote opdrachtgever. Indien RNH het pand verlaat dient een nieuwe huurder gezocht te worden. Gezien de afgezonderde ligging en de slechte bereikbaarheid middels het openbare vervoer ontstaat een kleine afzetgroep. Om toch een grotere potentiële groep aan te spreken kan de uitbreiding van het bestaande kantoor worden uitgevoerd met een eigen voordeur en entree. Zo ontstaat er in de toekomst meer flexibiliteit om het pand aan meerdere partijen te verhuren. Pagina 3 van 6
Een factor die negatief interfereert is het 5-jarig contract tussen RNH en het schap. Het contract is ingegaan op 1 januari 2009 en loopt af op 31 december 2014. Bij het opleveren van een nieuw gebouw, er vanuit gaande dat medio 2011 in gebruik zou kunnen worden genomen, zou RNH nog slechts een huurcontract kunnen aangaan van 2 jaar. Bepaald is dat voor 31 december 2012 een evaluatie moet zijn afgerond, waaruit zou moeten blijken of het Schap wederom het beheer wil onderbrengen bij RNH, of dit beheer vanaf 1 januari 2015 wil uitbesteden aan een andere partij. Ten behoeve van de besluitvorming zijn nu een aantal scenario’s denkbaar.
Scenario 1a: Huisvesting 1. Voorbereiding nieuwbouw 2009-2010; 2. Ontwerp en uitvoering nieuwbouw 2010; 3. Oplevering nieuwbouw medio 2011. Huurcontract RNH en schap 1. De evaluatie van het contract tussen RNH en het schap wordt naar voren gehaald, d.w.z. voor 31 december 2010 vindt een evaluatie plaats; 2. Indien de evaluatie positief voor RNH uitvalt, wordt het huurcontract tussen RNH en het Schap wordt opgebroken 1 en vanaf 1 januari 2012 verlengd voor 5 jaar. Consequenties + 1. Snelle oplossing voor huisvestingsproblemen van RNH; 2. Zicht op een spoedige eindige situatie van de huidige illegale voorziening met tijdelijke kantoorunits; 3. Wederzijds grotere zekerheid voor de contractpartners bij een positieve evaluatie; 4. Besluitvorming huisvesting door ingewerkt AB. Consequenties •
1
Evaluatie is op basis van 11/2 jaar i.p.v. 4 jaar;
Dit is mogelijk wanneer beide contractpartijen akkoord kunnen gaan met het openbreken van het contract.
Pagina 4 van 6
Scenario 1b: Huisvesting •
Zie scenario 1a;
Huurcontract RNH en schap 1. De evaluatie van het contract tussen RNH en het schap wordt naar voren gehaald, d.w.z. voor 31 december 2010 vindt een evaluatie plaats; 2. Indien de evaluatie positief voor RNH uitvalt, wordt het huurcontract tussen RNH en het Schap opengebroken vanaf 1 januari 2012 verlengd voor 7 jaar. Consequenties + 1. Snelle oplossing voor huisvestingsproblemen van RNH; 2. Zicht op een spoedige eindige situatie van de huidige illegale voorziening met tijdelijke kantoorunits; 3. Wederzijds grotere zekerheid voor de contractpartners bij een positieve evaluatie; 4. Besluitvorming huisvesting door ingewerkt AB. Consequenties •
Evaluatie is op basis van 2 jaar i.p.v. 4 jaar;
Scenario 2: Huisvesting 1. Voorbereiding nieuwbouw na evaluatie contract RNH-schap welke voor 31 december 2012 plaatsvindt; 2. Ontwerp en uitvoering nieuwbouw 2013; 3. Oplevering nieuwbouw medio 2014; Huurcontract RNH en Schap 1. 2.
De evaluatie van het contract tussen RNH en het schap wordt uitgevoerd conform de afspraken voor 31 december 2012; Indien de evaluatie positief voor RNH uitvalt, wordt het huurcontract tussen RNH en het schap vanaf 1 januari 2014 verlengd met 5 jaar.
Consequenties + •
De evaluatie is conform de gemaakte afspraken.
Consequenties 1. Geen spoedige oplossing voorn de huisvestingsproblemen van RNH; 2. Zicht op een langdurige, illegale situatie van de huidige voorziening met tijdelijke kantoorunits, waarbij de kans bestaat dat deze voorziening moet worden afgebroken.
Pagina 5 van 6
Voor een deel van het personeel moet dan alternatieve werkruimte worden gezocht. Het bedrijf is dan verdeeld over minimaal 2 locaties, die niet bij elkaar in de buurt liggen; 3. Besluitvorming huisvesting door een nieuw AB. Scenario 3: Huisvesting 1. Voorbereiding nieuwbouw 2009-2010; 2. Ontwerp en uitvoering nieuwbouw 2010; 3. Oplevering nieuwbouw medio 2011; Huurcontract RNH en schap 1. De evaluatie van het contract tussen RNH en het schap wordt uitgevoerd conform de afspraken vóór 31 december 2012; 2. RNH gaat een huurcontract aan voor de duur van de vigerende overeenkomst tussen RNH en het schap, d.w.z. een huurcontract tot en met 31 december 2013 met een optie voor 5 jaar (indien het schap de samenwerking met RNH wenst te continueren). Consequenties + 1. Snelle oplossing voor huisvestingsproblemen van RNH; 2. Zicht op een spoedige eindige situatie van de huidige illegale voorziening met tijdelijke kantoorunits; 3. Besluitvorming huisvesting door ingewerkt AB. Consequenties 1. Evaluatie is conform de gemaakte afspraken. 2. De wederzijdse contractpartners hebben geen zekerheid op continuering na 1 januari 2014.
5. Besluit 1. Het bestuur besluit een keuze te maken voor één van de geschetste scenario’s; 2. Bij een keuze voor scenario 1a, 1b of 3, wordt een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld ad € 80.000, = uit de algemene reserve; 3. Dit bedrag komt ten laste van de (bijgestelde) begroting 2010; 4. Deze kosten worden verrekend in de nader vast te stellen huursom.
6. Vervolg Bij een besluitvorming voor één van de scenario’s 1a, 1b of 3 worden voorbereidende werkzaamheden opgestart, zodat medio 2010 een aanvang gemaakt kan worden met het ontwerp en de uitvoering van de nieuwbouw.
Pagina 6 van 6
