Onderzoek overdrachtsvarianten Repressieve Huisvesting

Onderzoek overdrachtsvarianten Repressieve Huisvesting Veiligheidsregio Utrecht

Rapport - Concept

Mark Feijt Klaas Bosma Guido Wierink

WO-1508-0128-dvb

31 augustus 2015

Inhoudsopgave

1. Inleiding 1.1 Achtergrond 1.2 Scope onderzoek project 1.3 Uitvoering en uitgangspunten onderzoek 1.4 Leeswijzer

1 1 1 2 3

2. Analyse portefeuille 2.1 Ruimtelijk en kwalitatief 2.2 Financieel 2.2.1 Eigendom en gebruik 2.2.2 Exploitatiekosten 2.2.3 Waardering

4 4 5 5 5 6

3. Uitgangspunten varianten 3.1 Algemeen 3.2 Variant 0: huidige situatie 3.3 Variant 0: huidige situatie reëel 3.4 Variant 1 – Gebruik om niet door de VRU 3.5 Variant 2 – huur 3.6 Variant 3 – overdracht

7 7 7 7 8 8 9

4. Vergelijking varianten 4.1 Criteria 4.2 Variantenvergelijking 4.2.1 Kwaliteitsgarantie 4.2.2 Efficiënt financieel kostenkosten en risicomanagement 4.2.3 Binding houden met de brandweerorganisatie brandweeror 4.2.4 Invloed/zeggenschap van gemeenten 4.2.5 Passend bij adequate bedrijfsvoering en dienstverlening: 24/7 4.2.6 Mate van sturing op de portefeuille 4.2.7 Professioneel en efficiënt vastgoedbeheer

10 10 11 11 11 13 13 13 13 13

5. Conclusies

15

Bijlagen 1. Bijlage 1 - Gedetailleerd portefeuilleoverzicht 2. Bijlage 2 - Financiële analyse overdrachtsvarianten 3. Bijlage 3 - Demarcatie onderhoudskosten eigenaar/gebruiker

1. Inleiding

1.1 Achtergrond Op basis van de besluiten AB d.d. 4 juli 2014 heeft de VRU een programmaplan opgesteld. Het programmaplan bestaat uit de volgende vier deelprojecten: 1. basis op orde bij facilitair 2. regie op ‘been-bijtrek-beweging beweging gemeenten’ 3. ontwikkelen ntwikkelen nieuw huisvestingsbeleid 4. ontwikkelen ntwikkelen van een beheersorganisatie. De deelprojecten ‘Basis op orde bij facilitair’ en ‘Regie op ‘been-bijtrek-beweging ‘been beweging gemeenten’ worden momenteel ‘going concern’ uitgevoerd en dekken de eerste drie besluitvormingspunten van het AB d.d. 4 juli 2014. Om invulling te geven aan de overige bestuurlijke bestuurlijke opdrachten repressieve huisvesting uit het AB d.d. 4 juli 2014, is een apart project ingericht. Hiervoor is een tijdelijke BAC huisvesting ingesteld, conform artikel 24 Wet gemeenschappelijke gemeenschap regelingen artikel 8.2 gemeenschappelijke emeenschappelijke regeling Veiligheidsregio Utrecht.

1.2 Scope onderzoek project Het project repressieve huisvesting heeft tot doel om te komen tot een huisvestingsbeleid en een daarbij behorende beheersorganisatie. Om dit te bereiken zijn middels workshops met gemeentelijke vastgoedexperts en een aantal burgemeesters meerdere te onderzoeken varianten bepaald. Deze varianten zijn via de BAC huisvesting uisvesting besproken tijdens de bestuursconferentie in april 2015. In de bestuursconferentie zijn de volgende richtinggevende uitspraken gedaan: - Doelstelling huisvestingsbeleid: Voor het leveren van adequate (brandweer)zorg dient de VRU te beschikken over goede middelen, waaronder goede huisvesting. De huisvesting moet voldoen aan de wettelijke vereisten en inrichtingsinrichting eisen op een vastgesteld kwaliteitsniveau kwaliteitsniveau (gedurende de levensduur) op basis van een eenduidige sturing en gegeven het dekkingsplan 2.0. - Doel project: Het doel van het project is te komen tot een voorstel voor het huisvestingsbeleid en een beheersbeheers organisatie. Om dit te bereiken worden diverse varianten van eigendom en beheer onderzocht en wordt een beleidsvoorstel voorstel voorgelegd aan het DB/AB. DB/ - Aantal te onderzoeken varianten Het aantal te onderzoeken varianten moet sterk beperkt worden. Op basis is van bovenstaande is door het AB op maandag 6 juli jl. besloten dat drie varianten nader worden onderzocht inzake de overdracht c.q. c het gebruik van brandweer vastgoed door de VRU. Deze zijn: - variant 1: gebruik van het vastgoed om niet door de VRU - variant 2: verhuur van het vastgoed door de gemeenten aan de VRU - variant 3: overdracht verdracht van het vastgoed aan de VRU. VRU Onderzoek overdrachtsvarianten Repressieve Huisvesting | 31 augustus 2015 | Pagina 1/16

Het beoogd resultaat is een adviesrapportage, waarin verwoord de voorvoor en nadelen van de verschilverschi lende varianten waarbij de nadruk ligt op de financiële consequenties van de verschillende verschillende varianten. varianten De planning is er op gericht dat het AB VRU op basis van de adviesrapportage in de vergadering van 5 november 2015 kan overgaan tot een voorlopig besluit met betrekking tot de definitief door te rekenen variant waarmee het huisvestingsbeleid vormgegeven kan worden. worden

1.3 Uitvoering en uitgangspunten onderzoek Voor de uitvoering van het project is een BAC huisvesting ingericht. De BAC huisvesting geldt als sturend en gemandateerd opdrachtgever namens het AB VRU. De projectgroep projectgroep huisvesting heeft de uitvoering van het project gecoördineerd en gebruik gemaakt van een expertgroep gemeenten voor inventarisatie van de vastgoedportefeuille en de analyse betreffende voorvoor en nadelen van overove drachtsvarianten. In het onderzoek zijn de volgende stappen doorlopen en uitgangspunten gehanteerd: - interviews nterviews met praktijkdeskundigen van de Veiligheidsregio’s Fryslân en Midden--West Brabant. Deze interviews hebben geresulteerd in praktijkinzichten hoe om te gaan met overdrachtsvraagoverdrachtsvraa stukken en van vastgoed binnen deze context - Asset heeft in de periode januari t/m juni 2015 in opdracht van de VRU een 0-meting 0 meting en een technische analyse uitgevoerd op 58 objecten op basis van de NEN 2767. De (financiële) uitkomuitko sten van deze 0-meting meting en technische analyse zijn meegenomen in dit onderzoek. Dit betreft de kostenramingen met betrekking tot correctief, preventief en periodiek onderhoud. De rapportages van deze 0-metingen metingen en technische analyses zijn reeds verstrekt aan aan de VRU en de gemeenten en postcommandanten lle betrokken 26 gemeenten hebben op verzoek van de BAC huisvesting een opgave gedaan van - alle diverse financiële activagegevens en huisvestingsgebonden kosten van de betreffende objecten waar de brandweer is gehuisvest. gehuisvest. Op basis van deze aangeleverde activagegevens zijn in dit onderzoek financiële berekeningen uitgevoerd op o basis van de waardering van objecten en jaarlijkjaarlij se huisvestingskosten (kapitaalslasten, onderhoudskosten en huisvestingsgebonden kosten) - de financiële nanciële analyses zijn gebaseerd op de tot nu toe opgeleverde financiële inventarisatie. Deze inventarisatie is momenteel nog niet compleet en daarom zijn er indien noodzakelijk aannames gedaan. - de in deze rapportage opgeleverde financiële analyses zijn indicatief indicatief en dienen puur als vergelijking voor de onderzochte nderzochte overdrachtsvarianten - in n verschillende BAC vergaderingen zijn de belangrijkste uitgangspunten van dit onderzoek vastvast gesteld. Het betreft de financiële en kwalitatieve criteria op basis waarvan de e overdrachtsvarianten zijn beoordeeld en vergeleken en de hoofdlijnen van de drie onderzochte overdrachtsvarianten. - err is uitgegaan van het huidige dekkingsplan 2.0 - het et onderzoek betreft geen Plan van Aanpak voor de implementatiefase van de beschreven overove drachtsvarianten. Er worden op basis van de uitkomsten wel aanbevelingen gedaan welke stappen in een vervolgtraject doorlopen kunnen worden.

Onderzoek overdrachtsvarianten Repressieve Huisvesting | 31 augustus 2015 | Pagina 2/16

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de scope van de repressieve vastgoedportefeuille weergegeven. Hoofdstuk 3 geeft een drietal tal overdrachtsvarianten weer met de daarbij geldende uitgangspunten. In hoofdstuk 4 wordt een onderlinge vergelijking gemaakt tussen de varianten op basis van de vastvast gestelde criteria. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 op basis van va de uitgevoerde analyses samenvattende conclusies geformuleerd.


2. Analyse portefeuille

In figuur 1 zijn de 67 brandweerkazernes weergegeven die in dit onderzoek zijn opgenomen. De afmeting van de bollen geeft de grootte van de betreffende kazerne weer.

Figuur 1 - overzicht kazernes binnen scope onderzoek

Ten aanzien van de scopebepaling zijn de volgende uitgangspunten aangehouden: - Oefengebouwen zijn niet meegenomen - Nieuwbouwprojecten die nog niet zijn opgeleverd zijn niet meegenomen (bv Maarn/Maarsbergen) Maarn/Maarsbergen In dit hoofdstuk is de samenstelling van de portefeuille op hoofdlijnen toegelicht. In bijlage 1 is een compleet overzicht opgenomen van alle objecten.

2.1 Ruimtelijk en kwalitatief De totale omvang van alle 67 objecten bij elkaar is 61.172 m2 BVO, gemiddeld ca. 913 m2 BVO per kazerne. Onderling zijn echter grote verschillen, zoals weergegeven in figuur 2. De staat van onderhoud is over het algemeen redelijk tot goed met enkele kazernes die minder scoren. In de uitwerking van de kosten is een gedetailleerd onderhoudsprogramma uitgewerkt waarin alle kazernes op een gelijk niveau qua onderhoud (conform NEN2767) worden gebracht.


portefeuille naar afmeting > 5000 m2

portefeuille naar staat van onderhoud

2

1000 tot 5000 m2

17

750 tot 1000 m2

obbekend

1

zeer slecht (6)

1

slecht (5)

1

6 matig (4)

500 tot 750 m2

7

7 redelijk (3)

250 tot 500 m2

21

0 tot 250 m2

14 0

5

10

15

20

goed (2)

34

uitstekend (1) 20

25

aantal objecten per categorie

3 0

5

10

15

20

25

30

35

40

aantal objecten per categorie

Figuur 2 - afmetingen en kwaliteit onderhoud brandweerkazernes

2.2 Financieel 2.2.1 Eigendom en gebruik De meeste kazernes zijn in (juridisch) eigendom van de betreffende gemeenten. Een aantal nieuwe kazernes zijn in 2013 overgeheveld naar de VRU om BTW kosten te voorkomen. Verder worden een aantal kazernes gehuurd van derden. Een groot aantal kazernes zijn zelfstandige gebouwen en alleen gericht op brandweertaken. Totaal zijn 6 kazernes onderdeel van een groter complex en is sprake van gedeeld gebruik. In de scope van dit onderzoek is voor deze gedeelde kazernes alleen het deel deel wat voor de brandweertaken wordt aangeaang wend meegenomen. In figuur 3 is het eigendom en gebruik van de kazernes weergegeven.

portefeuille naar eigendom en gebruik derden

3 1

gemeente

45

VRU

8

0

10

-

10

20

30

40

50

60

aantal objecten per categorie volledig

gedeeld

Figuur 3 - overzicht eigendom en gebruik

2.2.2 Exploitatiekosten In dit onderzoek zijn de kosten voor de huisvesting inzichtelijk gemaakt bij verschillende hillende vormen van overdracht. Deze zijn vergeleken met de huidige kosten die door de gemeenten zijn opgegeven. In deze paragraaf zijn de huidige kosten op hoofdlijnen weergegeven, in bijlage 1 is per post een volledig vol overzicht van de kosten opgenomen.


De huidige kosten bestaan uit kosten die direct door de gemeente worden betaald en kosten die worden voorgeschoten door de VRU en periodiek worden verrekend. In tabel 1 zijn de totale huisveshuisve 2 tingsgebonden kosten weergegeven eergegeven en een gemiddelde per m BVO. Tabel 1.. Totale huisvestingsgebonden kosten (inclusief BTW)

kostenpost

gemeente 2.711.577

VRU 582.835

totaal 3.294.411

per m2 BVO 53,85

belastingen en verzekeringen

223.191

127.662

350.852

5,74

onderhoud

851.579

694.854

1.546.433

25,28

energie

557.899

663.323

1.221.223

19,96

schoonmaak

254.547

677.424

931.971

15,24

overige (beheers)kosten

75.044

23.940

98.984

1,62

4.673.838

2.770.037

7.443.875

121,69

kapitaalslasten

totaal

De kosten zijn marktconform tot scherp. Dit komt deels doordat vrijwilligers worden ingezet voor bijvoorbeeld onderhoud en schoonmaak. Deze inzet wordt niet financieel doorgerekend. In de analyse van de overdrachtsvarianten zijn om deze reden kengetallen aangehouden aangehouden die iets hoger liggen dan de huidige kosten. Ten aanzien van de onderhoudskosten is voor een groot deel van de kazernes een meer jaren onderonde houds prognose (MJOP) opgesteld. In deze prognose is rekening gehouden met uitvoering van het onderhoud door een commerciële partij en het kwaliteitsniveau 3 conform de NEN2767. De geraamde onderhoudskosten bedragen totaal € 1.980.559,--. Dit is een toename van ca 28,1% % ten opzichte van de huidige kosten.

2.2.3 Waardering Ten behoeve van de financiële onderbouwing onderbouwing van de overdrachtsvarianten zijn per kazerne de boekboe waarde, WOZ, waarde en vervangingswaarde opgevraagd, in hoofdstuk 3 is toegelicht op welke wijze deze waarderingen zijn gebruikt, in deze paragraag is een samenvatting gegeven van de waarden. De gegevens ns zijn niet volledig aangeleverd. In tabel 2 zijn de totale waarderingen weergeven, in bijlage 1 zijn de details per kazerne weergegeven. Om de verschillende varianten te kunnen berekenen zijn aannames gehanteerd waar gegevens ontbreken. Deze aannames zijn n gebaseerd op de gemiddelden van de kazernes waarvan wel alle gegevens beschikbaar zijn. Tabel 2.. Overzicht waarderingen kazernes

waarde boekwaarde

% aangeleverd 61%

WOZ-waarde

97%

vervangingswaarde

81%

totaal 34.204.094

per kazerne 510.509

per m2 BVO 559

63.164.883

942.759

1.033

122.169.368

1.823.423

1.997

De waardes liggen sterk uit elkaar, zowel per categorie als per kazerne. Voor de boekwaarden geldt dat gemeenten uiteenlopende activeringsmethoden activering hanteren waardoor een onderling vergelijk nagenag noeg niet mogelijk is. Ten aanzien van de WOZ-waarde WOZ waarde en de vervangingswaarde zijn de verschillen kleiner, daarom zijn deze waarderingen gebruikt in de financiële analyse van de overdrachtsvarianten.


3. Uitgangspunten gspunten varianten

3.1 Algemeen De gehanteerde uitgangspunten ten aanzien van de uitwerking van de overdrachtsvarianten dienen voor iedere gemeente gelijk te zijn en transparant in de uitwerking. De kosten die de VRU maakt ten aanzien van de huisvesting worden (conform het AB-besluit d.d. 4 juli 2014) op basis van de vigerende OOV-sleutel sleutel doorbelast aan de gemeenten. Dit geldt niet voor variant 0, de huidige situatie. Deze variant voldoet niet aan de eis van uniformering van kwaliteit en wordt alleen meegenomen om de voorgestelde overige varianten te kunnen vergelijken.

3.2 Variant 0: huidige situatie Variant 0 betekent continuering van de bestaande situatie. Wat betreft de afspraken tussen de gemeenten en de VRU blijven de bestaande kazernes ‘om niet’ beschikbaar beschikbaar gesteld worden. Geldende overeenkomsten tussen de verschillende gemeenten en VRU, indien aanwezig, blijven ongemoeid. De gebouwgebonden kosten zullen ook niet doorbelast worden aan de gebruiker (VRU). Ten aanzien van de kwaliteit van de portefeuille portef worden rden geen inspanningen verricht om het kwaliteitskwaliteit niveau 3 te halen conform NEN 2767. Indien sprake is van ernstige gebreken met betrekking tot staat van objecten, worden maatwerkafspraken gemaakt tussen de VRU en de betreffende gemeente. In deze variant wordt het vastgoed om niet gebruikt door de VRU. De eigenaarstaken (financiering, belasting, verzekeringen, eigenaars onderhoud) ten aanzien van het vastgoed blijven bij de gemeengemee ten. Ten aanzien van het onderhoud worden de kosten aangehouden zoals zoals deze nu door de gemeenten zijn opgegeven. Dit geldt ook voor de exploitatiekosten (te weten, energie en schoonmaak).

3.3 Variant 0: huidige situatie reëel Om de vergelijking met de voorgestelde variant reëel te laten zijn wordt in de financiële vergelijking een reële variant 0 gedefinieerd waarin de onderhoudsonderhouds en exploitatiekosten uitgaan van niveau 3 NEN 2767 en reële exploitatiekosten. Dit omdat in de huidige situatie waarin de financiële informatie uitgaat van opgave gemeenten, op basis van huidige onderzoeksfase onde nog niet compleet is. Wat betreft de afspraken tussen de gemeenten en de VRU blijven de bestaande kazernes ‘om niet’ beschikbaar gesteld worden en blijven geldende overeenkomsten tussen de verschillende gemeenten en VRU, indien aanwezig, ongemoeid. id.


Ten aanzien van de kwaliteit van de portefeuille worden worden dus wel inspanningen verricht om het kwaliteitsniveau 3 te halen conform NEN 2767. Voor de ontbrekende huisvestingsgebonden kosten zullen de volgende kengetallen worden aangehouaangeho den: conform MJOP’s Asset - onderhoud: 2 - gebruik energie: € 22,-- per m BVO 2 - schoonmaak: € 20,-- per m BVO.

3.4 Variant 1 – Gebruik om niet door de VRU In deze variant wordt het vastgoed om niet gebruikt door de VRU. De eigenaarstaken (financiering, belasting, verzekeringen, ingen, eigenaars onderhoud) ten aanzien van het vastgoed blijven bij de gemeenten. Er worden uniforme gebruiksovereenkomsten met de VRU opgesteld waarin een vastgesteld kwaliteitsniveau teitsniveau wordt afgesproken conform NEN 2767, kwaliteitniveau 3. Ten aanzien n van het onderhoud worden de kosten aangehouden zoals door Asset zijn bepaald. In de rapportage zal een uitwerking van de gehanteerde demarcatie worden opgenomen op basis van twee scenario’s om de financiële consequenties als gevolg van de variatie in hett beheer weer te geven: - variant 1a: Conform ‘ standaard ROZ en vigerend beleid’ verdeling eigenaar (ca. 77%) en gebruiker (ca. 23%) - variant ariant 1b: 100% via VRU en gemaakte kosten doorbelasten naar gemeenten obv OOV-sleutel. OOV De gebruikerstaken liggen bij de VRU (gebruikersonderhoud, schoonmaak, verbruik energie). Voor deze kosten zullen de volgende kengetallen worden aangehouden: - onderhoud: conform MJOP’s Asset 2 - gebruik energie: € 22,-- per m BVO 2 - schoonmaak: € 20,-- per m BVO. De kosten die in beide varianten worden gedragen door de VRU (onderhoud en exploitatielasten) worden op basis van de OOV-sleutel OOV verdeeld over de gemeenten.

3.5 Variant 2 – huur In deze variant wordt het vastgoed verhuurd door de gemeenten aan de VRU. De huurkosten en de onderhouds- en exploitatiekosten die door de VRU moeten worden bekostigd zullen conform de OOV-sleutel sleutel worden doorbelast aan de gemeenten. De hoogte van de huur die de gemeente ontvangt van de VRU bestaat uit de financiering van het vastgoed en de kosten voor de taken taken die bij de eigeeig naar liggen. Ten aanzien van de demarcatie onderhoud tussen eigenaar en gebruiker worden word dezelfde uitgangspunten (variant 2a en variant 2b) gehanteerd als bij variant 1, te weten: - variant 2a: Conform ‘standaard standaard ROZ en vigerend beleid’ verdeling eigenaar (ca. 77%) 77 en gebruiker (ca. 23%) - variant ariant 2b: 100% via VRU en gemaakte kosten doorbelasten naar gemeenten obv OOV-sleutel. OOV De huur wordt bepaald op basis van de volgende uitgangspunten:


financiering: onderhoud: belastingen elastingen en verzekeringen: gebruik energie: schoonmaak:

-

deze kosten bedragen 5% van de herbouwwaarde conform MJOP’s Asset 2 € 6,50 per m BVO 2 € 22,-- per m BVO. 2 € 20,-- per m BVO.

De herbouwwaarde is gekozen als grondslag voor de huurbepaling omdat deze het meest recht doet aan de waarde van de opstal en vanwege de beschikbaarheid van informatie. Dit omdat in de WOZWOZ waarde ook de waarde van de grond is meegenomen, de marktwaarde is vrijwel niet beschikbaar en de boekwaarde verschil sterk per gemeente doordat verschillende afschrijvings- en activeringsregimes zijn aangehouden. Aandachtspunt bij de herbouwwaarde is dat alleen de waarde van het gebouw wordt opgeven en niet inclusief de waarde van de inventaris.

3.6 Variant 3 – overdracht In deze variant wordt het vastgoed overgedragen aan de VRU. De VRU gebruikt het brandweervastbrandweervas goed voor de uitvoering van haar taken. Uitgangspunt is dat bij deze overdracht het kwaliteitsniveau naar drie conform NEN 2767 wordt opgetrokken. De WOZ-waarde waarde wordt toegepast als verkoopprijs. Deze waarde is voor vrijwel elke kazerne beschikbeschi baar. In de WOZ-waarde waarde is de grondwaarde opgenomen maar dat is voor de overdracht geen issue omdat de locatie wordt teruggeleverd aan de gemeenten (conform de oorspronkelijke verkoopprijs) als a deze voor de uitvoering van de brandweertaken niet meer nodig is. De VRU verwerft de kazernes tegen de WOZ-waarde WOZ waarde en belast de kosten van eigendom en gebruik (onderhoud en exploitatielasten) geheel door aan de gemeenten conform de OOV-sleutel. OOV sleutel. De kosten kost worden bepaald op basis van de volgende uitgangspunten: - aankoop: op basis van de WOZ-waarde1) - afschrijvingsperiode: op basis van ingeschatte levensduur per kazerne2) - afschrijvingssystematiek: zowel op basis van lineair als annuitair - rente: 3% van de WOZ-waarde 2 - onderhoud: € 35,-- per m BVO (conform Asset, eigenaar en gebruik) 2 - belastingen elastingen en verzekeringen: € 6,50,-- per m BVO 2 - gebruik energie: € 22,-- per m BVO 2 - schoonmaak: € 20,-- per m BVO. Ten aanzien van de hierboven vermelde uitgangspunten uitgangspunten dient het volgende te worden opgemerkt: - err is veel discussie over de betrouwbaarheid betrouwbaar van de huidige WOZ-waarde waarde bepaling - de e wijze van activering dient aan te sluiten op het beleid van de VRU, dit zal nog nader worden getoetst.

1

)

2

)

Overdracht op basis van boekwaarde is ook een optie bij deze variant. Maar gezien de tot nu toe niet volledige opgaven gemeenten van de boekwaarden en het niet inzichtelijk hebben van de reserveringen voor toekomstige investeringen voor posten die geen boekwaarde hebben is een berekening op basis van boekwaarde nu niet aan te bevelen. Hierbijj is uitgegaan van een afschrijvingstermijn van 40 jaar voor panden jonger dan 10 jaar en een afschrijvingstermijn van 20 jaar voor panden ouder van 10 jaar.


4. Vergelijking varianten

In dit hoofdstuk worden de drie varianten voor overdracht van de vastgoedportefeuille met elkaar vergeleken op basis van zowel de criteria die door de BAC zijn vastgesteld en overige kwalitatieve criteria die kunnen worden gebruikt om de varianten met elkaar elk te vergelijken.

4.1 Criteria De BAC heeft de volgende kwalitatieve en financiële criteria gedefinieerd om de varianten onderling te vergelijken: 1. Kwaliteitsgarantie,, gericht op: . de mate waarin eenduidigheid in kwaliteitsniveaus van alle objecten in de portefeuille aanwezig is, in termen van staat van onderhoud, niveau van beheer en kwaliteit van contracten . blijvende lijvende instandhouding gebouwen, conform c besluitvorming 4-7-2014 . NEN 2767 niveau 3 . blijvende lijvende instandhouding functionaliteit gebouwen, conform besluitvorming besl 4-7 7-2014 . het voldoen aan wettelijke ijke eisen (bv: ARBO en milieu). 2. Efficiënt financieel kosten- en risicomanagement Dit it criterium richt zich op de financiële effecten van de varianten voor zowel de VRU als de gemeenten). Relevante aspecten hierbij hier zijn: . efficiënt fficiënt kostenniveau van toekomstige exploitatielasten voor zowel gemeenten als voor de VRU . aandacht andacht voor social return en duurzaamheid 3. Binding houden met de brandweerorganisatie . emotioneel motioneel eigenaarschap . de e brandweerorganisatie (met name vrijwilligers) vrijwilligers) dient optimaal betrokken te blijven. blijven 4. Invloed/zeggenschap van gemeenten . betrokkenheid etrokkenheid van iedere gemeente waarborgen . grip rip gemeenten op mogelijke (her)ontwikkeling brandweerlocaties. brandweerlocaties 5. Passend bij adequate bedrijfsvoering en dienstverlening: 24/7 . optimaal ptimaal faciliteren bedrijfsvoering congruent aan gebruik door regionale brandweerorganisatie. brandweerorganisatie Naast de criteria die door de BAC huisvesting zijn vastgesteld kunnen de overdrachtsvarianten onderling ook nog kunnen verschillen ten aanzien van: van 6. Mate ate van sturing op de portefeuille, portefeuille relevante aspecten hierbij zijn: . de mate waarin adequate sturing van de portefeuille kan plaatsvinden in termen van spreiding over de regio en mogelijkheden tot herschikking van de portefeuille (onderlinge verplaatsing van bijvoorbeeld ondersteunende functies) . de mate waarin adequate financiële sturing kan worden uitgevoerd voor initiatieven zoals investeinvest ringen (nieuwbouw, verbouw) en verkoop van va objecten.


7. Mate ate waarin complexe processen van vastgoedbeheer professioneel en efficiënt kunnen worden uitgevoerd door 1 beheersorganisatie

4.2 Variantenvergelijking De drie overdrachtsvarianten varianten zijn in deze paragraaf op basis van de genoemde criteria beoordeeld beoord en vergeleken. Daarbij moeten worden opgemerkt dat variant 0 feitelijk niet voldoet aan de algemene uitgangspunten (voor wat betreft het realiseren van nieuwe eenduidige overeenkomsten met de VRU).

4.2.1 Kwaliteitsgarantie In principe kan worden gesteld dat dat het verkrijgen van een eenduidige integrale kwaliteit van de gehele portefeuille tot een bepaald gewenst niveau bij alle drie de varianten kan worden gewaarborgd. Dit kan alleen als dit goed wordt vastgelegd in uniforme gebruikersovereenkomsten (bij variant vari 1) en huurovereenkomsten (bij variant 2). Bij variant 3 is dit nog beter gewaarborgd daar de VRU eigenaar is van het vastgoed en derhalve hier nog beter grip op heeft en/of op kan sturen.

4.2.2 Efficiënt financieel kostenkosten en risicomanagement Op basis van de (financiële) uitgangspunten beschreven in hoofdstuk 3 zijn de varianten doorgerekend en met elkaar vergeleken op basis van de totale kosten en kosten per gemeente per jaar. In bijlage 2 zijn deze weergegeven. Variant 0: huidige situatie - de huidige situatie ie is gebaseerd op de aangeleverde financiële financiële gegevens van de gemeenten - de e totale jaarlasten komen hiermee uit op ca. € 7,73 mio euro per jaar - geconstateerd econstateerd kan worden dat verschillende gemeenten geen boekwaarden hebben hebben opgegeven (waardoor er ook geen kapitaalslasten worden berekend) en geen onderhoudsonderhouds en exploitatiekosten exploitatie zijn opgegeven waardoor de totale kosten en kosten bij verschillende gemeenten lager zijn dan in een reëel aan te nemen huidige (financiële) situatie. Variant 0: huidige situatie atie (reëel) - de e huidige situatie is gebaseerd op de aangeleverde financiële financiële gegevens van de gemeenten - de e onderhoudskosten zijn gebaseerd op de Asset rapportage en ontbrekende exploitatielasten zijn gebaseerd op normbedragen - de e totale jaarlasten komen hiermee hierm uit op ca. € 8,58 mio euro per jaar - doordat oordat hier wordt uitgegaan van de onderhoudskosten op o basis van het Asset onderzoek en de ontbrekende exploitatiekosten worden berekend op basis van normbedragen zijn de totale kosten ca. 10% hoger dan in de huidige situatie. Variant 1a: gebruik om niet (demarcatie onderhoud: 77% gemeente/23% VRU) - kapitaalslasten apitaalslasten gebaseerd op de aangeleverde informatie gemeenten - demarcatie onderhoud:: gemeente/VRU: 77%/23% 77 % en overige exploitatiekosten: 100% VRU - de onderhoudskosten zijn jn gebaseerd op de Asset rapportage en de exploitatiekosten op basis van normbedragen - de e totale jaarlasten komen hiermee ook uit op ca. € 8,58 mio euro per jaar - 23% % van de onderhoudskosten en 100% overige exploitatielasten worden berekend op basis van de OOV-sleutel sleutel waardoor de kosten per gemeente een bepaalde mate hoger of lager uitvallen vergeleken met de huidige reële situatie.


Variant 1b: gebruik om niet (demarcatie onderhoud: 100% VRU) - kapitaalslasten apitaalslasten gebaseerd op de aangeleverde informatie gemeenten - demarcatie: emarcatie: onderhoudskosten en overige exploitatiekosten: 100% VRU - de e onderhoudskosten zijn gebaseerd op de Asset rapportage en de exploitatiekosten op basis van normbedragen - de e totale jaarlasten komen hiermee ook uit op ca. € 8,58 mio euro per jaar - 100% van de onderhoudskosten en 100% overige exploitatielasten worden berekend op basis van de OOV-sleutel sleutel waardoor de kosten per gemeente meer verschillen (voor- en nadeelgemeenten) vergeleken met de huidige reële situatie. Variant 2a: Huursituatie (demarcatie onderhoud: 77% 77 gemeente/23% VRU) - de e huurkosten worden berekend op basis van 5% van de herbouwwaarde - de e onderhoudskosten zijn gebaseerd op de Asset rapportage en de exploitatiekosten op basis van normbedragen - de e totale jaarlasten komen hiermee ook o uit op ca. € 8,63 mio euro per jaar (de totale kosten wijzigen niet omdat de huurinkomsten die gemeenten in deze variant ontvangen ook worden betaald door de gemeenten, wel is sprake van een herverdeling omdat de doorbelasting geschiedt op basis van de OOV-sleutel) - de huurkosten en 23% % van de onderhoudskosten en 100% overige exploitatiekosten die door de VRU worden betaald zullen conform de OOV-sleutel OOV sleutel worden doorbelast aan de gemeenten. HierHie door zullen de werkelijke kosten die gemeente moeten betalen aan aan de VRU sterk verschillen (zowel positief als negatief) met de kosten zij moeten betalen aan de VRU conform de OOV-sleutel. OOV Variant 2b:: Huursituatie (demarcatie onderhoud: 100% VRU) - de e huurkosten worden berekend op basis van 5% van de herbouwwaarde - de e onderhoudskosten zijn gebaseerd op de Asset rapportage en de exploitatiekosten op basis van normbedragen - de e totale jaarlasten komen hiermee ook uit op ca. € 8,63 mio euro per jaar (de totale kosten wijzigen niet omdat de huurinkomsten die gemeenten in deze deze variant ontvangen ook worden betaald door de gemeenten, wel is sprake van een herverdeling omdat de doorbelasting geschiedt op basis van de OOV-sleutel) - de e huurkosten en 100% van de onderhoudskosten en overige exploitatiekosten die door de VRU worden betaald taald zullen conform de OOV-sleutel OOV sleutel worden doorbelast aan de gemeenten. Hierdoor zullen de werkelijke kosten die gemeente moeten betalen aan de VRU sterker verschillen (zowel positief als negatief) met de kosten zij moeten betalen aan de VRU conform de OOV-sleutel. OOV Variant 3a: Overdracht vastgoed (op (o basis van lineaire afschrijving) - de WOZ-waarde waarde wordt toegepast als verwervingsprijs - de e kapitaalslasten worden berekend op basis van lineaire afschrijving met een rente van 3% - de e onderhoudskosten zijn gebaseerd op de Asset rapportage en de exploitatiekosten op basis van normbedragen - de e totale jaarlasten komen hiermee ook uit op ca. € 9,74 mio euro per jaar - de e kosten per gemeente verschillen sterker met de huidige reële situatie doordat de totale kapitaalskapitaal lasten, onderhouds- en exploitatiekosten worden berekend aan de hand van de OOV sleutel per gemeente. Variant 3b:: Overdracht vastgoed (op (o basis van annuitaire afschrijving) - de WOZ-waarde waarde wordt toegepast als verwervingsprijs - de e kapitaalslasten worden berekend op basis van annuitaire afschrijving met een rente van 3%


- de e onderhoudskosten zijn gebaseerd op de Asset rapportage en de exploitatiekosten op basis van normbedragen - de e totale jaarlasten komen hiermee ook uit op ca. € 8,95 mio euro per jaar - de e kosten per gemeente verschillen nog sterk met de huidige reële situatie doordat de totale kapitaalslasten, onderhoudsonderhouds en exploitatiekosten worden berekend aan de hand van de OOV-sleutel sleutel per gemeente.

4.2.3 Binding houden met de brandweerorganisatie brandweero Gesteld kan worden dat dit criterium bij alle 3 de varianten gewaarborgd kan zijn indien de brandbran weermedewerkers voldoende worden meegenomen in het proces van het komen tot een voorkeursvariant.

4.2.4 Invloed/zeggenschap van gemeenten Bij variant 1 en 2 kan worden gesteld dat de invloed en zeggenschap van de gemeenten het best is e gewaarborgd. Indien bij de overdrachtsvariant wordt uitgegaan van een 1 recht van terugkoop tegen dezelfde waarde als in verkocht kan worden geconcludeerd dat ook bij deze variant de gemeenten nog voldoende zeggenschap/invloed hebben op mogelijk (her) ontwikkelingsmogelijkheden.

4.2.5 Passend bij adequate bedrijfsvoering en dienstverlening: 24/7 De mate waarin de objecten het meest optimaal aansluiten op de huisvestingsbehoefte of o bedrijfsvoering van de VRU, is het beste te beoordelen door de gebruiker zelf. Dit komt dan best tot zijn recht bij variant 3, het in eigendom hebben van het object door de VRU. Daarentegen kan worden gesteld dat indien er uniforme en passende gebruiksgebruik en huurovereenkomsten worden gesloten met de gemeenten en VRU het passend gebruik voor de regionale brandweer goed kan worden gewaarborgd.

4.2.6 Mate van sturing op de portefeuille Geconstateerd kan worden dat bij overdracht van grote delen van de vastgoedportefeuille vastgoedporte de VRU beter in staat is te sturen, in ruimtelijke/spreiding (mogelijkheid tot optimale herschikking portefeuille) en uniforme financiële zin. Doordat veel objecten worden overgedragen bij variant 3, zijn gemeenten voor een aanzienlijk aantal objecten ecten niet langer verantwoordelijk. Hierdoor treedt een risicoreductie voor hun op. Het aspect van zeggenschap door grondbezit is hierin bewust niet meegewogen, omdat voldoende mogelijkheden bestaan om dat belang te borgen bij de overdracht (variant 3) of in de huurcontracten (variant 2). Ten aanzien van overdrachtvarianten van eigendom kan worden gedacht aan: - eigendomsoverdracht van object en grond met een eerste terugkooprecht voor gemeenten (indien van toepassing met grond als symbolisch bedrag) en waardering waardering terugkoop aan de hand van waarwaa deringsystematiek VRU. - het vestigen van een opstalrecht op het object met een gebruiksrecht van de omliggende grond.

4.2.7 Professioneel rofessioneel en efficiënt vastgoedbeheer Door de gehele portefeuille in één hand te brengen (variant 3) bestaat de kans om professioneel portefeuillemanagement toe te passen en daarmee complexe vastgoedprocessen (beter) te beheerbehee sen. Daarbij kan worden gesteld dat indien bij variant 1 en variant 2 er wordt geopteerd voor een Onderzoek overdrachtsvarianten Repressieve Huisvesting | 31 augustus 2015 | Pagina 13/16

demarcatie waarbij de VRU voor voo een groot deel (bijvoorbeeld 90%) verantwoordelijk is voor het onderhoud en exploitatie er hetzelfde niveau van professioneel en efficiënt vastgoedbeheer mogelijk is.


5. Conclusies

In de analyses zijn op basis van de vastgestelde kwalitatieve en financiële criteria verschillende overdrachtsvarianten beoordeeld en met elkaar vergeleken. In dit hoofdstuk worden op basis van de uitgevoerde analyses de conclusies geformuleerd. - Kwaliteitsborging Op basis van de vergelijkende analyse kan geconcludeerd g worden dat het verkrijgen van een eenee duidige integrale kwaliteit van de gehele portefeuille tot een bepaald gewenst niveau bij alle drie de varianten kan worden gewaarborgd. - Efficiënt financieel en kostenmanagement Geconcludeerd kan worden dat ten aanzien van de totale jaarlijkse kosten de meest verregaande vorm van overdracht (variant 3, 3 lineaire afschrijving) ca. 14% % hoger uitvalt dan de huidige (reële) situatie. Hierbij moet worden gesteld dat de kosten in de huidige situatie nog niet compleet zijn, dit heeft een dempend pend effect op de procentuele toename van de huidige kosten. De kostenverdeling via de OOV-sleutel sleutel heeft een groot effect voor de individuele gemeenten. Op basis van de uitgevoerde financiële analyses kan worden geconcludeerd dat hoe meer jaarlijkse kosten worden verdisconteerd op basis van de OOV sleutel er grotere verschillen ontstaan wat de gemeente nu betalen en bij desbetreffende variant betalen (zowel positief als negatief effect). Dit effect is het grootst bij de overdrachtsvariant. - Binding houden uden met brandweerorganisatie Geconcludeerd kan worden dat dit criterium bij alle 3 de varianten gewaarborgd kan zijn indien de brandweermedewerkers voldoende worden meegenomen in het proces van het komen tot een voorkeursvariant. g op hun vastgoed - Invloed en zeggenschap gemeenten e Indien bij de overdrachtsvariant wordt uitgegaan van een 1 recht van terugkoop tegen dezelfde waarde als in verkocht kan worden geconcludeerd dat in principe bij alle varianten de gemeenten nog voldoende zeggenschap/invloed hebben op mogelijk (her) ontwikkelingsmogelijkheden. - Borging ing van passende en adequate bedrijfsvoering Indien bij de varianten om niet en huur uniforme en passende gebruikersgebruikers en huurovereenkomsten worden gesloten tussen de gemeenten en VRU kan een adequate bedrijfsvoering net zo goed worden gewaarborgd als bij de variant waarbij de VRU eigenaar is van het vastgoed. - Sturing van de portefeuille Bij overdracht van een (groot deel) van de vastgoedportefeuille kan worden geconcludeerd dat de VRU beter in staat is te sturen, in ruimtelijke zin (spreiding, mogelijkheid tot optimale herschikking) en in financiële zin in vergelijking met de overige varianten.


- Professioneel en efficiënt vastgoedbeheer Hoe meer vastgoed beheerstaken in één hand worden gebracht kan worden geconcludeerd dat uniform, professioneel en efficiënt portefeuillemanagement en daarmee complexe vastgoedprocesvastgoedproce sen beter kan worden geborgd en worden beheerst. Dit kan worden gerealiseerd door meer beheerstaken bij de VRU neer te leggen.


Bijlagen

Bijlage 1 - Gedetailleerd portefeuilleoverzicht

Bijlage 1

Bijlage 2 - Financiële analyse overdrachtsvarianten

Bijlage 2

Bijlage 3 - Demarcatie onderhoudskosten eigenaar/gebruiker

Bijlage 3

Onderzoek overdrachtsvarianten Repressieve Huisvesting

Recommend Documents