Stichting Humanitas Huisvesting. Jaarverslag Stichting Humanitas Huisvesting

Stichting Humanitas Huisvesting

Jaarverslag 2014


Inhoudsopgave

Verslag Raad van Bestuur

1. Visie en kernwaarden, algemeen beleid

1

2. Huisvesten van de doelgroep

7

3. Kwalitatief in stand houden van het bezit

8

4. Betrekken van huurders bij beheer en beleid

9

5. Verkoopbeleid

11

6. Financieel beleid

13

7. Risico's

26

8. Gebeurtenissen na balansdatum

30


i

Verslag Raad van Bestuur 1. Visie en kernwaarden, algemeen beleid Stichting Humanitas Huisvesting is opgericht op 1 juli 1992 en is Toegelaten Instelling geworden (dat wil zeggen officieel erkende woningcorporatie) bij Koninklijk Besluit van 29 december 1992. Voor Humanitas zijn belangrijke uitgangspunten neergelegd in het lange termijn Strategisch Beleidsplan 2012-2015. Daarbij is bepaald dat de strategie ten aanzien van de huisvesting een afgeleide is van de strategie en filosofie betreffende de zorg. Stichting Humanitas Huisvesting is een corporatie die primair als verhuurder optreedt in complexen waar Stichting Humanitas zorg verleent. Het gaat bij Humanitas om kernwaarden als: - nadruk op eigen regie voor zowel cliënt als medewerker en op dingen die (nog) wel kunnen, - nadruk op de leuke dingen in het leven: een positieve grondhouding, omgeving en sfeer, - nadruk op zelfwerkzaamheid en gebruik van de eigen capaciteiten (“use it or lose it”) en het scheppen van de mogelijkheden daartoe, - nadruk op de sociale interactie in extended-family verband. De plaats waar de cliënten verblijven is naast en aanvullend op deze kernwaarden van groot belang. Het wonen is levensloopbestendig, dat wil zeggen dat woningen zijn aangepast; mensen met en zonder een handicap moeten prima in deze woningen kunnen leven. Daarnaast zijn ook de complexen levensloopbestendig, er is geen instituutsfeer, de bewoners beleven een “midden in de maatschappij” gevoel. Tevens is welzijn net zo belangrijk als zorg. Dus zijn er uitstekende restaurantfaciliteiten en voorzieningen als een levensmiddelenwinkel, kapper, pedicure en schoonheidsspecialist. De woningtoewijzing geschiedt door verhuurmakelaars in samenwerking met de zorgbemiddelaars van Stichting

Stichting Humanitas Huisvesting 1.

Humanitas; zij bewaken daarmee samen de filosofie van Humanitas voor wat betreft de “gemengde” bewoning, zijnde een goede verhouding tussen mensen die geen zorg nodig hebben, weinig zorg nodig hebben en sterk zorgbehoeftig zijn. De Raad van Bestuur van Humanitas Huisvesting verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het jaar 2014 was het eerste volledige jaar waarin Humanitas Huisvesting onder verscherpt toezicht stond van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In de paragraaf Herstelplan wordt hier nader op ingegaan. 1.1 SAMENWERKINGSVERBANDEN Stichting Humanitas Huisvesting is lid van Aedes, de landelijke vereniging van woningcorporaties. Humanitas biedt een deel van haar vrijkomende woningen aan in de woonkrant, “WoonNet Rijnmond”. Het aanbodmodel wordt door WoonNet Rijnmond uitgevoerd, de organisatie die periodiek het vrijkomend woningaanbod publiceert van een groot aantal woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam. De Bouwvereniging Onze Woning vertegenwoordigt Humanitas bij Maaskoepel en bij WoonNet Rijnmond. 1.2 HUMANITAS EN BOUWVERENIGING ONZE WONING Op basis van een gezamenlijke visie op huisvesting en het omgaan met huurders, is Humanitas Huisvesting in 2010 een samenwerking aangegaan met Bouwvereniging Onze Woning. Deze visie is neergelegd in het document “Een visie op de toekomst van de samenwerking tussen Bouwvereniging Onze Woning en Stichting Humanitas Huisvesting” van oktober 2010. In 2013 is een Beheerovereenkomst getekend. In 2014 is deze beheerovereenkomst geëvalueerd en is een extern onderzoek uitgevoerd naar de hoogte van de beheervergoeding. De beheertarieven zijn vastgesteld voor de periode tot en met 2016. Het beheercontract loopt eind 2016 af. BVOW beheert de woningen en het overige vastgoed van Humanitas Huisvesting. BVOW zorgt voor de verhuur van de woningen en bedrijfsruimten, voert het overleg


2

met de decentrale bewonerscommissies, int de huren, regelt onderhoudswerkzaamheden en doet de financiële administratie.

1.3 OVERZICHT COMPLEXEN

Humanitas Hillegersberg-Schiebroek Gerrit Spronkersflat Woningcomplex Eigendom Bouwvereniging Onze Woning, Rotterdam Schiebroekse Parkflat Woningcomplex Zilverlinde Woningcomplex Berberishof Zorgcentrum, intramurale plaatsen WLZ

Humanitas Alexander-Capelle

Gerard Goosenflat Woningcomplex en zorgcentrum, woningen en intramurale plaatsen WLZ De Evenaar Zorgcentrum en woningcomplex, intramurale plaatsen WLZ en woningen Prinsenwiek Woningcomplex Oosterwiek Woningcomplex De Kristal Woningcomplex en zorgcentrum, intramurale plaatsen WLZ Eigendom SOR, Rotterdam IJsselzicht, Capelle aan de IJssel Woningcomplex


3

Humanitas Spijkenisse-Hoogvliet Aveling Woningcomplex en zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ Eigendom SOR, Rotterdam Marthalaan Woningcomplex Eigendom SOR, Rotterdam Terras aan de Maas, Spijkenisse Woningcomplex en zorgcentrum Eigendom Stichting Maasdelta Groep en Van der Eijk Beheer bv

Humanitas Noord

Humanitas Bergweg Woningcomplex en zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ Jan van der Ploeg Woningcomplex Eigendom van Woonstad, Rotterdam Kleiweg Zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ

Humanitas Centrum-Delfshaven De Leeuwenhoek Zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ Mullerpier Woningcomplex Eigendom Havensteder, Rotterdam


4

Humanitas Hoek van Holland Bertus Bliekhuis Zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ, Eigendom Woningbouwvereniging Hoek van Holland Brinktoren Woningcomplex Herman Visserhuis Woningcomplex

Humanitas IJsselmonde

De Wetering Zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ De IJsselburgh Woningcomplex Jan Meertensflat Woningcomplex en zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ De Reigers Woningcomplex Eigendom Syntrus Achmea


5

Humanitas Charlois-Feijenoord

Carnissedreef Woningcomplex Nancy Zeelenbergflat Woningcomplex Bourgondische Hof Woningcomplex Eigendom Havensteder, Rotterdam De Steenplaat Zorgcentrum met intramurale plaatsen WLZ, Eigendom Woonstad, Rotterdam Putselaan Woningcomplex Eigendom Havensteder, Rotterdam

1.4 SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR De Raad van Bestuur werd in 2014 gevormd door drs. R.W.J. van Damme (lid) en drs. G.J. Kempen (lid); zij vormen samen een collegiale Raad van Bestuur. Met ingang van 1 januari 2015 is de heer J.J.M. Thielen aangesteld als interim directeur-bestuurder van Stichting Humanitas Huisvesting voor gemiddeld twee dagen in de week gedurende een half jaar. Per 1 juli 2015 is de heer R. van Oostveen door de Raad van Commissarissen, in de vergadering van 30 juni 2015, benoemd tot directeur-bestuurder van Humanitas Huisvesting.


6

2. Huisvesten van de doelgroep Humanitas Huisvesting had op 31 december 2014 2322 woningen in beheer, 1934 in eigendom en 388 woningen in beheer van derden. Daarnaast had Humanitas Huisvesting 395 verzorgingsplaatsen in eigendom. 2.1 VERDELING HUURWONINGEN De verdeling van de in het bezit zijnde woningen (dus exclusief de in beheer zijnde woningen) over de huurprijsklassen was als volgt: Huurprijsklasse Sociale huur: tot € 681,03 Duurdere huur: boven € 681,03 Totaal

Totaal aantal woningen 1801 133 1934

Humanitas Huisvesting/BVOW gaat bij huurinschrijvingen op basis van het IB 60 formulier de inkomensgegevens na. Bij verhuur aan intramurale zorgcliënten wordt de inkomensgrens voor sociale huurwoningen niet gehanteerd. 2.2 HUURBELEID EN HUURVERHOGING Het huurbeleid is uitgevoerd binnen de door het Ministerie van BZK aangegeven kaders. De huurverhoging is per 1 juli 2014 uitgekomen op gemiddeld 3,1%. Er zijn vier bezwaarschriften ingediend bij de Huurcommissie, in deze vier gevallen is Humanitas Huisvesting in het gelijk gesteld. 2.3 HUURINCASSO BVOW verzorgt het incasseren en factureren van de huurbetalingen. Het incassobeleid is erop gericht om betalingsachterstanden te voorkomen. Door een strakke procedure worden huurders snel geïnformeerd over achterstanden in hun betalingen. Automatische betaling wordt gestimuleerd. Eventueel komt BVOW een betalingsregeling overeen met de huurder, zodat de huurachterstand snel kan worden ingelopen. Pas in het uiterste geval, na overleg met Humanitas, gaat BVOW over tot ontruiming. Er zijn in 2014 vier ontruimingen geweest als gevolg van huurachterstand op uitspraak van de rechter.


7

De huurachterstand voor de zittende huurders (woningen) bedroeg op 31 december 2014 1,4% van de jaarhuur. Ultimo 2013 was dat 1,2%. 2.4 VvE-BEHEER Zodra de eerste woning binnen een huurcomplex is verkocht, ontstaat een vereniging van eigenaren (VvE). Humanitas heeft het financieel en administratief beheer van de VvE’s binnen Humanitas-complexen ondergebracht bij Humanitas VvE Beheer. Dat zijn onder andere de VvE’s in Prinsenwiek, Oosterwiek, Zilverlinde, Brinktoren en Herman Visserhuis. De afrekening van de servicekosten loopt voor deze complexen via de VvE. In deze VvE’s ondersteunt BVOW Humanitas als vertegenwoordiger van de huurders in het complex.

3. Kwalitatief in stand houden van het bezit Humanitas Huisvesting wil voor een groot aantal onderhoudscategorieën met één specifiek, daarin gespecialiseerd, onderhoudsbedrijf een contract sluiten. Humanitas Huisvesting heeft de firma INNAX ingeschakeld om de contractoptimalisatie te begeleiden. In 2014 heeft INNAX de contractoptimalisatie van de liften en automatische deuren afgerond. Op basis van de in dit traject opgedane ervaringen is aan INNAX gevraagd een aanbesteding voor de W en E installaties te gaan voorbereiden. Dagelijks onderhoud Aan dagelijks onderhoud/klachtenonderhoud is in 2014 circa € 1,3 miljoen uitgegeven, een lichte daling t.o.v. 2013 toen er € 1,4 miljoen is uitgegeven.

Mutatie onderhoud In het mutatieonderhoud is er sprake van een stijging geweest t.o.v. 2013: € 0,3 miljoen in 2014 ten opzichte van ruim € 0,1 miljoen in 2013. Bij twee projecten heeft er na mutatie steeds een opknapbeurt van keuken en sanitair plaatsgevonden. Planmatig onderhoud In 2014 is er voor ruim € 1,8 miljoen binnen het planmatig onderhoud aan onderhoudswerkzaamheden voorbereid en uitgevoerd, in 2013 was dat € 1,1 miljoen. De stijging wordt veroorzaakt door werkzaamheden in het kader van de brandveiligheid.


8

Projecten In 2014 ging de aandacht onder meer uit naar de begeleiding, vanuit een zorginhoudelijke insteek, bij twee nieuwbouwprojecten die niet in eigendom zijn van Humanitas Huisvesting. Deze twee projecten waren De Reigers in IJsselmonde (eigendom van Syntrus Achmea) en het Terras aan de Maas in Spijkenisse (eigendom van van der Eijk en MaasDelta). De begeleiding bestond eruit dat in de plint van beide locaties een Gezondheidscentrum is gerealiseerd. Er zijn geen grondaankopen geweest. Er zijn geen desinvesteringen geweest, anders dan een individuele verkoop van een appartement. Er zijn geen woningen gebouwd met stichtingskosten hoger dan € 200.000. Er hebben in het verslagjaar geen activiteiten plaatsgevonden in het kader van onderzoek en ontwikkeling.

4. Betrekken van huurders bij beheer en beleid Humanitas voert op verschillende niveaus overleg met haar huurders. Op stichtingsniveau gebeurt dit met de Stichting HuurdersBelangen Humanitas (SHBH), op complexniveau wordt overlegd met verschillende complexcommissies. 4.1 OVERLEG MET HUURDERS- EN COMPLEXCOMMISSIES Gemiddeld twee maal per jaar overleggen Humanitas medewerkers en BVOW (als beheerder van de woningen van Humanitas) met de verschillende complexcommissies/bewonersverenigingen van Humanitas over lopende zaken. In veel gevallen is ook een leidinggevende van de zorg aanwezig. Vaste agendapunten voor dit overleg zijn: - technische zaken in het complex, zoals planmatig en niet-planmatig onderhoud; - verhuurzaken, zoals huurverhoging, huurtoeslag e.d.; - lopende contracten: hoe verloopt het schoonmaken, glasbewassing e.d. In deze overleggen komen ook de servicekosten aan de orde. In het najaar worden de complexcommissies geïnformeerd over een tussenstand van de servicekosten om verrassingen in het voorjaar te voorkomen. In het voorjaar wordt met de commissies de


9

concept eindafrekening besproken en wordt om instemming gevraagd om tot het afrekenen over te gaan en wordt gevraagd de nieuwe voorschotten vast te stellen. 4.2 OVERLEG MET SHBH De Raad van Bestuur van Humanitas en BVOW overleggen eveneens regelmatig met de Stichting HuurdersBelangen Humanitas (SHBH). Het is een constructief overleg waarbij in 2014 onder andere is gesproken over de huurverhoging, afrekening stook- en servicekosten, klachten, restaurantprijzen, de relatie huurders-kopers in verkoopcomplexen, een concept van een huishoudelijk reglement, schoonmaak en de glasbewassing. In 2012 is door een externe partij de structuur van de toen geheten Stichting Overkoepelende Huurdersraad (SOH) bezien, daaruit is geconcludeerd dat de statuten van de SOH aanpassing behoefden. De nieuwe statuten zijn op 13 maart 2013 gepasseerd, waarbij de naam van de stichting werd gewijzigd in Stichting HuurdersBelangen Humanitas (SHBH). Tevens is in het voorjaar van 2013 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gesloten, deze overeenkomst liep ook door in het verslagjaar 2014. 4.3 KLACHTEN EN GESCHILLEN Wanneer een huurder van Humanitas Huisvesting ontevreden is kan hij/zij dit bij BVOW melden. BVOW neemt na de melding contact op met de huurder. Komt BVOW er met de huurder niet uit, dan kan de huurder een formele klacht indienen. Die wordt afgehandeld door de klachtencoördinator van BVOW. Wanneer ook dat niet tot een oplossing leidt, kan de huurder terecht bij de onafhankelijke Geschillencommissie. In 2014 zijn geen geschillen door huurders van Humanitas Huisvesting bij de Geschillencommissie ingediend.


10

5. Verkoopbeleid Stichting Humanitas Huisvesting heeft een verkoopprogramma voor individuele appartementen in een beperkt aantal zogenoemde “gesplitste” locaties. In deze locaties is er een Vereniging van Eigenaren. De reden van een dergelijk individueel verkoopprogramma is erin gelegen dat Humanitas Huisvesting verzoeken kreeg van zittende huurders om hun huurwoning te mogen kopen, anderzijds was er ook een vraag van mensen van buiten de Humanitas complexen die, na de verkoop van hun eigen woning, in een complex van Humanitas een appartement wilden kopen. Koopkrachtige huurders en kopers kunnen derhalve in de wijk blijven in plaats van weg te trekken. Op basis van circulaire MG 2011-04 (Verkoop corporatiewoningen) van 1 november 2011 heeft Humanitas Huisvesting haar procedure nader gespecificeerd: 1. Humanitas Huisvesting bepaalt binnen welke complexen zij woningen wil verkopen aan individuele kopers. Aangemerkt zijn de locaties: de Prinsenwiek, de Oosterwiek, de Brinktoren en de Stuifakkers. 2. De woningen worden verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. De woonruimte zal worden bewoond door de eigenaar, dan wel door een eerstegraads familielid van die eigenaar. In de koopakte zal deze zelfbewoningsplicht worden opgenomen. 3. De woningen worden verkocht tegen minimaal 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (“vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat”). 4. Humanitas Huisvesting kiest ervoor om ten aanzien van de waardebepaling de meest recente WOZ-beschikking te gebruiken. Deze WOZ-beschikking wordt in het dossier bij de verkoopakte gevoegd. Ten aanzien van deze verkopen is geen meldingsplicht bij het ministerie. De accountant (KPMG) zal achteraf controleren of aan de voorwaarden van de circulaire is voldaan.


11

Gerealiseerd aantal verkopen: Jaar 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Aantal verkochte appartementen 15 25 1 3 4 1 1 1

In 2015 is het standpunt van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ten aanzien individuele verkoop van appartementen, dat een woning in verhuurde staat op dit moment het meest oplevert voor Humanitas Huisvesting. Verkoop leidt tot een verslechtering van de ratio’s. Een verkoopopbrengst kan niet worden aangewend voor (extra) aflossing van leningen.


12

6. Financieel beleid 6.1 TOEKOMST EN IMPACT OP DE BEDRIJFSWAARDE De toekomst en continuïteit van een organisatie wordt bepaald door twee elementen, enerzijds de liquiditeit en anderzijds de solvabiliteit. Liquiditeit ziet toe op het kunnen betalen van alle verplichtingen, solvabiliteit ziet toe op de verhouding tussen bezittingen en schulden, waarbij het bezit tenminste de waarde van de schulden moet dekken. Om goed solvabel te zijn is het wenselijk dat er 20% meer bezit dan schulden is, uitgaande van de bedrijfswaarde van het bezit op parameters en uitgangspunten die het CFV en WSW realistisch achten. De gebruikelijk termijn waarop liquiditeit beoordeeld wordt, is 18-24 maanden. Humanitas Huisvesting is voldoende liquide in deze periode. Hiertoe heeft Humanitas Huisvesting doorrekeningen gemaakt op basis van de huidige huurcontracten en onderhoudsuitgaven. Deze laten zien dat de liquiditeit van Humanitas Huisvesting niet in het geding is. De solvabiliteit ziet toe op de langere termijn, de huidige verhouding tussen de waarde van de bezittingen en de waarde van de schulden is zodanig dat Humanitas Huisvesting als solvabel aangemerkt kan worden. Hierbij liggen er voor Humanitas Huisvesting wel enkele uitdagingen. De waarde ontwikkeling van het vastgoed is door meerdere factoren in een neerwaartse spiraal terecht gekomen, terwijl de schuldpositie die daar tegenover staat niet evenredig mee is gedaald. Dit brengt met zich mee dat de verhouding tussen bezit en schulden zich zorgelijk ontwikkelt. Daarnaast heeft ook de RJ 290 per 1 januari 2014 betreffende de waardering van de embedded derivaten een grote impact gehad op de solvabiliteit. Eind 2013 is Humanitas Huisvesting onder verscherpt toezicht gesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en is bij Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij de afdeling ‘bijzonder beheer’ onder gebracht. Om de risico’s ten aanzien van de solvabiliteit onder controle te krijgen is door het bestuur een herstelplan opgesteld welke in 2015 in volle gang is. De toezichthouders WSW en CFV hebben gesteld dat het herstelplan inzicht moet geven in de scenario’s die kunnen leiden tot herstel. Fusie met een andere corporatie kan daarbij één van de maatregelen zijn, maar om hierover heldere en afgewogen besluiten te kunnen nemen dient in 2015 een basis scenario te worden opgesteld waarin


13

het volledige bezit en alle andere aspecten die van belang zijn voor het bepalen van de waarde van het bezit goed in kaart worden gebracht. Voor het opstellen van een dergelijk scenario is al een aantal activiteiten uitgevoerd in 2014 (conditie meting van de complexen, technische beschrijvingen van de complexen, vierkante meters inzichtelijk maken), maar er zal ook in 2015 nog de nodige inzet noodzakelijk zijn om dit scenario tijdig klaar te hebben. Hiertoe is de hulp van externen ingeroepen, zodat de resultaten op zo kort mogelijke termijn beschikbaar komen. Ten aanzien van de liquiditeiten nog het volgende. Door een aantal specifieke situaties is de kasstroom in 2014 negatief geweest. Oorzaken van de uitstroom waren investeringen in extra voorzieningen voor brandveiligheid (verscherpte eisen brandweer) voor € 0,8 miljoen en de grote aanloopleegstand in de locaties De Reigers en Terras aan de Maas, met als gevolg een huurderving van ruim € 1,0 miljoen. Deze leegstand is in 2015 tot een aanvaardbaar niveau teruggebracht. Humanitas Huisvesting constateert op basis van haar aanwezige liquiditeiten (eind 2014 ruim € 7 miljoen) dat op korte en middellange termijn de rekeningen kunnen worden betaald en onderhoud kan worden gepleegd. In de periode 2014 – 2024 hoeft er geen herfinanciering van lopende leningen plaats te vinden. De contractuele aflossingsverplichtingen voor de komende vijf jaar zijn relatief beperkt van omvang. Op de lange termijn is de situatie ten aanzien van de aflopende leningen van belang. De mogelijkheden om deze leningen te kunnen aflossen uit eigen middelen zullen worden bekeken op basis van de scenario analyse als eerder genoemd. Zoals hiervoor al is gesteld is Stichting Humanitas Huisvesting een strategische heroriëntatie gestart. Mogelijke strategische keuzes variëren van zelfstandig voortbestaan tot fuseren als vervolg op de in 2015 ingezette gesprekken met potentiele fusiepartners. De impact van beide opties kan significant zijn op de bedrijfswaarde en vermogen en afwijken van het huidige ingerekende beleid Op het moment van opmaken van de jaarrekening 2014 is de potentiele impact van beide opties nog niet bekend en kan het effect op de bedrijfswaarde nog niet worden gekwantificeerd. Daarnaast dient de jaarrekening vanaf 2016 opgesteld te worden op basis van marktwaarde, ook hierdoor kan de waarde van het bezit en de verhouding tot de schulden zich anders ontwikkelen dan nu kan worden ingeschat.


14

6.2 KENGETALLEN Aantal verhuureenheden in exploitatie 2014

2013

1.934 395

1.935 395

2.329

2.330

388

388

2.717

2.718

In eigendom Woningen Intramurale plaatsen Totaal in eigendom In beheer

Woningen

Totaal in eigendom en in beheer


15

Financiële gegevens, algemeen Winst- en verliesrekening Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Huurlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Saldo financiële baten en lasten Mutatie actuele waarde MVA Belastingen Resultaat Herwaardering mat. vaste activa incl. waardeverandering derivaten Totaalresultaat

Balans

2014 x € 1000 20.711 3.615 72 355 ( 8.314) ( 791)

2013 x € 1000 19.076 3.478 85 574 (8.074) (1.181)

( 3.804) ( 3.501) (12.631) (16.944)

(2.817) (2.729) (9.669) (7.487)

1.036 5.016 (15.180) (13.426)

1.531 (2.083) (9.296) 15.557

(28.606)

6.261

Vaste activa Vlottende activa

2014 x € 1000 204.039 8.435

2013 x € 1000 217.942 10.943

Eigen vermogen Voorzieningen Schulden

5.173 2.537 204.764

33.779 1.790 193.316


16

Bedrijfswaarde, historische kosten Jaar 2014* 2013* 2012* 2011* 2010 2009 2008 2007

Bedrijfswaarde/Marktwaarde Waardering op basis van historische kosten 196 miljoen 156 miljoen 215 miljoen 163 miljoen 207 miljoen 171 miljoen 206 miljoen 178 miljoen 201 miljoen 166 miljoen 182 miljoen 163 miljoen 174 miljoen 145 miljoen 165 miljoen 142 miljoen

Liquiditeit, solvabiliteit Jaar

Liquiditeit (current ratio)

2014* 2013* 2012* 2011* 2010 2009 2008 2007

1,28 1,54 1,67 1,45 1,20 0,69 0,36 0,21

Solvabiliteit (incl egalisatierekeningen) 2,6 17,47 14,17 13,38 12,22 2,01 2,41 1,72

Eigen vermogen Jaar 2014* 2013* 2012* 2011* 2010 2009 2008 2007

Eigen vermogen 5,2 miljoen 33,7 miljoen 27,5 miljoen 26,5 miljoen 32,1 miljoen 4,2 miljoen 3,5 miljoen 1,2 miljoen


17

Omzet, resultaat Jaar 2014* 2013* 2012* 2011* 2010 2009 2008 2007

Bedrijfsopbrengst 24,7 miljoen 23,2 miljoen 21,3 miljoen 20,4 miljoen 19,9 miljoen 19,0 miljoen 18,5 miljoen 19,9 miljoen

Resultaat - 15,2 miljoen - 9,3 miljoen - 4,7 miljoen - 5,0 miljoen + 18,8 miljoen + 0,7 miljoen + 1,0 miljoen + 2,2 miljoen

* gebaseerd op Richtlijn 645 Toegelaten instellingen Volkshuisvesting – herzien 2011, overige jaren gebaseerd op Richtlijn 645 Toegelaten instellingen Volkshuisvestingaangepast 2005.


18

6.3 RISICOBEHEERSING EN CONTROLESYSTEMEN Er is een Audit en Compliance Commissie die bestaat uit drie leden van de Raad van Commissarissen. Aan de vergaderingen van de ACC nemen tevens deel: de leden van de Raad van Bestuur en de controller huisvesting. De drie leden van de ACC hebben een financieel-economische achtergrond. Er is een treasury commissie. Het liquiditeitsoverzicht wordt maandelijks besproken tussen het lid van de Raad van Bestuur en de controller huisvesting. Met BVOW, zijnde de instantie die het beheer uitvoert, zijn duidelijke afspraken gemaakt over de financiële administratie. De boekhouding tussen BVOW en Humanitas Huisvesting is gescheiden, inkomsten en uitgaven lopen direct over de rekening van Humanitas Huisvesting. Er is een controller die vanuit Humanitas Huisvesting toezicht uitoefent op de financiële implicaties van het beheer dat BVOW namens Humanitas Huisvesting uitvoert. In de financiële voortgangsrapportages aan de Raad van Commissarissen wordt een samenvattend beeld gegeven van het resultaat, de stand van de liquiditeiten en de stand van de projecten (nieuwbouw, verbouw en renovatie).

6.4 FINANCIERINGSBELEID Derivatenportefeuille Sinds eind 2012 hebben het WSW en Humanitas Huisvesting regelmatig met elkaar overleg gevoerd over de derivatenportefeuille en de benodigde maatregelen voor beheersing. Daarbij zijn zowel de huidige portefeuille als de transacties die in het verleden hebben plaatsgevonden aan de orde geweest. In haar brief van 31 oktober 2013 constateert het WSW: “Uit de analyse van het WSW zijn diverse vragen voortgekomen over de aard en achtergrond van een aantal transacties met Fortis Bank en (als rechtsopvolger) de ABNAMRO bank. Het bestuur heeft haar medewerking verleend en de vragen naar vermogen beantwoord. Tevens hebben wij diverse ondersteunende documenten ontvangen”. Het WSW concludeert, “Als conclusie hebben wij getrokken dat de risico’s in de huidige portefeuille te overzien zijn, maar dat in het verleden transacties zijn gedaan waar nog onduidelijkheid over bestaat en die ons inziens nader onderzoek behoeven”.


19

Op basis van deze conclusie is een commissie uit de Raad van Commissarissen belast met een nader onderzoek. Op basis van gesprekken met de direct betrokkenen en via raadpleging van documenten is getracht een antwoord te formuleren bij de openstaande vragen. In april 2014 is dit onderzoek afgerond en is een rapport uitgebracht aan de Raad van Bestuur, de Raad van Commissarissen en het WSW. In hun brief van 16 mei 2014 reageert het WSW als volgt op het rapport: “De vragen die wij hadden zijn door u beantwoord. Gezien de conclusies van het onderzoek zien wij geen noodzaak het ministerie van BZK nader te informeren. Wij beschouwen dit dossier hiermee als gesloten.” Algemeen In 2014 is er een nieuw Treasury Statuut vastgesteld door de Raad van Commissarissen, dit statuut wordt regelmatig bijgewerkt en getoetst aan de actuele regelgeving. Het Treasury Statuut is te vinden op de website van Humanitas. In 2014 zijn de doelstellingen van de treasury voor 2014 besproken in de Audit en Compliance Commissie. Er is een Treasury Jaarplan opgesteld en er wordt per kwartaal gerapporteerd in een Treasury Verslag. De financiële doelstellingen van het financierings- en beleggingsbeleid zijn het minimaliseren van het beschikbaarheidsrisico, het beheersen van het renterisico en het optimaliseren van het financieringsresultaat. Humanitas Huisvesting wil een zodanige liquiditeitspositie hebben, dat ze te allen tijde aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. De (meerjarige) kasstroomprognose is hierbij het uitgangspunt. Er wordt echter geen financiering aangetrokken voor financieringsbehoeften (waaronder nieuwe projecten) die in de toekomst liggen en waarvoor de verplichting nog niet definitief is aangegaan. Het renterisicobeheer van Humanitas Huisvesting is erop gericht het renterisico zo laag mogelijk te houden, waarbij de corporatie gebruik kan maken van zogenoemde basisderivaten. Deze derivaten dienen 1 op 1 gekoppeld te zijn aan leningen, zodat er sprake is van kostprijs hedge accounting. In 2014 zijn de leningen van kredietinstellingen per saldo met € 0,3 miljoen afgenomen naar een niveau van € 174,1 miljoen, waarvan € 0,2 miljoen als kortlopend is gepresenteerd. Daarnaast is sprake van overige langlopende schulden aan ABNAMRO ter grootte van € 11,7 miljoen, waarvan € 0,6 miljoen als kortlopend is gepresenteerd.


20

De leningenportefeuille bestaat voor een groot gedeelte uit fixed leningen, deze zijn gekoppeld aan basisswaps (“plain vanilla swaps). 6.5 EXTERN TOEZICHT Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) In de Toezichtbrief 2014 van 18 november 2014 gaat het CFV nader in op de ontwikkelingen rond het Herstelplan. In de toezichtbrief van 14 november 2013 heeft het CFV de corporatie onder verscherpt toezicht geplaatst en een Herstelplan gevraagd. In de brief van 18 november 2014 concludeert het CFV dat de opzet van de tweede versie van het Herstelplan (van november 2014) voldoet aan de door het CFV gestelde eisen. De constatering is dat de herstelrapportage goed inzicht geeft in de financiële gevolgen van het basisscenario, de aanvullende (risico)scenario’s en de oplossingsrichtingen. Het CFV concludeert wel dat extra maatregelen ten opzichte van het Herstelplan noodzakelijk zijn. Ten aanzien van de verdere gang van zaken rond het Herstelplan wordt verwezen naar de hierna volgende paragraaf. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op 7 januari 2014 een brief gestuurd over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume. Het WSW merkt het volgende op: ”Zoals wij u eerder mondeling hebben bericht, hebben wij Humanitas Huisvesting ondergebracht in de portefeuille van bijzonder beheer. Het WSW acht de financiële positie van uw corporatie niet voldoende om op dit moment een positief oordeel over de kredietwaardigheid te verstrekken. Enerzijds hangt dit samen met de aflossingsfictie, anderzijds met de solvabiliteit en Loan to Value van uw corporatie. Het WSW ontvangt graag uiterlijk 1 februari 2014 een exemplaar van het herstelplan dat uw corporatie ten behoeve van het CFV opstelt”. Op 2 september 2014 is een brief ontvangen over het borgingsplafond en de borgbaarheidsverklaring. Het WSW meldt hierin dat zij besloten heeft de kredietwaardigheidsverklaring aan te houden en nog geen borgbaarheidsverklaring te verstrekken. Een en ander in het kader van het verscherpt toezicht en het uitwerken van het Herstelplan. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Het ministerie heeft op 24 november 2014 haar Oordeelsbrief toegestuurd. Het ministerie constateert ten aanzien van de toewijzing van huurwoningen dat “de


21

accountant de juistheid en volledigheid van uw opgave inzake de toewijzingsgegevens heeft kunnen vaststellen en dat uw toewijzingen voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens beneden de inkomensgrens. Hiermee voldoet u aan de staatssteunregeling”. Het ministerie plaatst een kanttekening bij het beloningsregime van de bestuurders. Zij meent dat de bestuurders voor een deel onder de WNT regeling van de huisvesting zouden moeten vallen. Hierover vindt momenteel een briefwisseling plaats met het ministerie ten aanzien de toepassing en reikwijdte van de WNT. Het ministerie constateert dat het CFV Humanitas Huisvesting onder verscherpt toezicht heeft gesteld. 6.6 HERSTELPLAN In de Toezichtbrief van 14 november 2013 stelt het CFV Humanitas Huisvesting onder verscherpt toezicht. Eind januari 2014 heeft Humanitas Huisvesting een Herstelplan ingediend bij het CFV en WSW. In het Herstelplan wordt allereerst een typering gegeven van Humanitas Huisvesting als woningcorporatie voor kwetsbare ouderen, kwetsbaar zowel in de zin van de gezondheidssituatie als de financiële situatie. Bijna 95% van de woningen van Humanitas Huisvesting bevindt zich in de sociale huursector. Meer dan 90% van de huurders heeft in 2013 en 2014 te maken gekregen met het laagste huurverhogingspercentage, dit geeft een indicatie over de inkomenspositie van de huurders van Humanitas Huisvesting (en over de terugverdienmogelijkheid van de verhuurdersheffing). De leningenportefeuille van Humanitas Huisvesting laat zien dat de eerste aflossing (pas) in 2025 kan plaats te vinden. Vervolgens wordt in het Herstelplan ingegaan op het beleid tijdens de verbeterperiode qua opbrengsten en kosten. De analyse laat zien dat een verhoging van de huren (via huurverhoging en/of huurharmonisatie) oploopt tegen de grenzen van de betaalbaarheid en het gevaar in zich heeft van een grotere leegstand en huurderving. Humanitas Huisvesting stelt in het Herstelplan voor extra liquide middelen te verwerven door een complexgewijze verkoop van een aantal locaties die niet (meer) in het strategisch vastgoedbeleid van Humanitas passen. Humanitas Huisvesting heeft in 2013 opdracht verstrekt voor het doornemen van haar leningenportefeuille teneinde na te gaan: - of (gedeeltelijke) vervroegde aflossing mogelijk is van leningen derivaten overeenkomsten. Dit bleek niet mogelijk te zijn. - of een besparing mogelijk is door het samenvoegen van leningen,


22

- of het laten “doorzakken” van enkele derivaten besparingen zou kunnen opleveren, - wat de mogelijkheden/voordelen zouden kunnen zijn van het opnieuw afsluiten van de twee nog resterende gestructureerde derivaten. De resultaten van dit extern uitgevoerde onderzoek zijn in het Herstelplan gepresenteerd en er zijn vier mogelijkheden geschetst die zouden leiden tot een (aanzienlijke) besparing op de rente-uitgaven. In het Herstelplan is ook een risicoanalyse uitgevoerd ten aanzien van het overheidsbeleid van het scheiden van wonen en zorg. In de risicoanalyse is een worstcase en een denkbaar scenario geschetst. Als laatste gaat het Herstelplan in op een verkenning naar een fusie met andere toegelaten instellingen in Rotterdam en omgeving. De voorstellen in het Herstelplan zijn doorgerekend in een meerjarige financieel beeld. Op 25 maart 2014 heeft het WSW schriftelijk gereageerd en heeft een aantal nadere vragen gesteld. Die vragen zijn door Humanitas Huisvesting beantwoord bij brief van 9 mei 2014 (met afschrift aan het CFV). Op 14 mei 2014 heeft het CFV schriftelijk gereageerd. De opmerkingen van het CFV zijn conform de kanttekeningen die het WSW bij het Herstelplan heeft gemaakt. Op 26 mei 2014 heeft een overleg plaatsgevonden tussen de Raad van Bestuur, een delegatie van de Raad van Commissarissen en het WSW. In dat overleg zijn afspraken gemaakt over de verdere aanpak en uitwerking van het Herstelplan. De afspraken zijn door het WSW bevestigd bij brief van 3 juni 2014. In het kort gezegd komen de afspraken op het volgende neer: - Humanitas Huisvesting zal een aantal scenario’s laten doorrekenen door een extern bureau, - Humanitas Huisvesting zal een Informatie Memorandum opstellen, waarmee mogelijke fusiepartijen benaderd kunnen worden. De door te rekenen scenario’s zijn door Humanitas Huisvesting afgestemd met het WSW. Humanitas Huisvesting heeft een viertal bureaus benaderd voor een offertetraject, uiteindelijk is het bureau Finance Ideas geselecteerd. De opdrachtverlening is afgestemd met het WSW en het CFV.


23

Op 12 november 2014 is het (bijgestelde) Herstelplan naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting toegezonden. In de aanbiedingsbrief bij het Herstelplan schrijven de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen onder meer, “Wij onderschrijven de conclusie dat er, zonder aanpassingen, op langere termijn geen duurzaam business model voor Humanitas Huisvesting mogelijk is, dat wil zeggen bij continuering van de huidige verhuurdersheffing. Met “duurzaam” wordt in dit verband bedoeld een corporatie die kan investeren in de kwaliteit van haar bestaand bezit. Om slagkracht te krijgen heeft de Raad van Commissarissen in goed overleg met de Raad van Bestuur besloten zo spoedig mogelijk een tijdelijke 3e bestuurder (interim) aan te stellen die voor enkele dagen per week exclusief verantwoordelijk wordt gesteld voor Humanitas Huisvesting. De Raad van Commissarissen zal de bestuurder ad interim opdracht geven een verkenning uit te voeren naar en met mogelijke (Rotterdamse) fusiepartners”(einde citaat). Bij het Herstelplan zijn een basisscenario en varianten daarop gevoegd. Deze scenario’s zijn gevalideerd door het bureau Finance Ideas. Op twee onderwerpen heeft Finance Ideas varianten op het basisscenario doorgerekend: het onderhoud en het huurbeleid. Ten aanzien van het onderhoudsbeleid het volgende. In het Meerjaren Onderhoudsplan heeft Humanitas Huisvesting in ieder geval de maatregelen opgenomen die vanuit instandhouding en wettelijke eisen noodzakelijk zijn. Op basis van deze uitgangspunten is het MJOP taakstellend vastgesteld. De uitgaven aan onderhoud bedragen daarmee voor de komende 10 jaar gemiddeld circa € 2,3 miljoen per jaar. In het basisscenario blijkt dat als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, ultimo 2023 (slechts) 51% van de huurwoningen van Humanitas Huisvesting onder de liberalisatiegrens valt. Humanitas Huisvesting stelt vast dat dit in tegenstelling is met haar streefpercentage van 60. Op 15 december 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen een delegatie van de Raad van Commissarissen en het CFV. Geconcludeerd is dat een onderzoek naar de mogelijkheden tot fusie een traject is dat beide partijen noodzakelijk achten. De Raad van Commissarissen hebben aangegeven een interim bestuurder aan te willen stellen. Nadat begin januari 2015 de interim bestuurder aan de slag is gegaan, heeft nadere afstemming met het CFV en het WSW plaatsgevonden. In eerste instantie werd van de zijde van het CFV aangedrongen op het snel vinden van


24

een fusiepartner in de regio Rotterdam om zo de toekomst van Stichting Humanitas Huisvesting veilig te stellen. Het WSW had een minder positief gevoel bij fusie als oplossing voor het probleem; zij sprak de vrees uit dat Humanitas Huisvesting afstevent op een situatie waarbij saneringssteun onafwendbaar wordt. Om het scenario van saneringssteun te voorkomen, is geprobeerd om op korte termijn een goed onderbouwd en volledig informatiememorandum te maken, zodat eventuele partijen die geïnteresseerd zijn in een fusie, zich nader kunnen oriënteren. Nadat alle actieve corporaties in de regio waren aangeschreven, hebben drie corporaties aangegeven interesse te hebben in samenwerking met Humanitas Huisvesting. Deze drie zijn voorzien van de algemene en grotendeels openbare informatie die over Humanitas Huisvesting voorhanden is. Om te komen tot een volledig en actueel informatiememorandum, moet echter veel werk worden verzet. Dit werk is opgenomen in een activiteitenplan waar de Raad van Commissarissen in april goedkeuring aan heeft gegeven. Het plan voorziet in het volledig in kaart brengen van de situatie van Humanitas Huisvesting, zodat er bij een due diligence in het kader van een fusie de juiste informatie voor handen is. Naar schatting zal het activiteitenplan medio september 2015 gereed zijn. Zeker tot die tijd wordt Humanitas Huisvesting geacht tweewekelijks het CFV en WSW te berichten over de voortgang van het actieplan en moet zij maandelijks een liquiditeitenoverzicht aanleveren. Het WSW heeft aangedrongen op het beëindigen van de situatie van een personele unie, zowel op het niveau van de Raad van Bestuur als op dat van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft besloten de personele unie op bestuursniveau te beëindigen in 2015 en een besluit over een eventuele splitsing van de Raad van Commissarissen te maken na afronding van het activiteitenplan. In 2015 heeft het WSW hypotheek gevestigd op de woningen van Humanitas Huisvesting. Op verzoek van het WSW heeft Humanitas Huisvesting in 2015 haar creditgelden (banktegoed) boven het niveau van € 5 miljoen overgemaakt naar een rekening bij de BNG, waar alleen met goedkeuring van het WSW gebruik van kan worden gemaakt.


25

Rekening houdend met de liquiditeiten die nodig zijn voor een normale bedrijfsvoering, is een bedrag van € 1 miljoen op de rekening van de BNG gestort. Eens per maand vindt er een gezamenlijk voortgangsgesprek plaats tussen delegaties van het WSW, het CFV, de RvC en de interim bestuurder.

7. Risico’s Huren en huurderving Jaarlijks ontvangt Humanitas Huisvesting ruim € 20 miljoen aan huur voor woningen, bedrijfsruimten en (intramurale) zorgvoorzieningen. Dit zijn inkomsten die beïnvloed kunnen worden door huurderving en opzegging van contracten. In de meerjarenprognoses gaat Humanitas Huisvesting uit van een beperkte gemiddelde huurderving voor alle complexen. In uitzonderingssituaties (bijvoorbeeld bij nieuw ingebruikname, renovaties of verbouwingen) wordt in de begroting voor dat jaar, een hoger percentage voor een specifieke vestiging gehanteerd. Dit wordt dan expliciet in de toelichting op de begroting vermeld. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met huurharmonisatie. Huur bedrijfsruimten Humanitas Huisvesting verhuurt bedrijfsruimten aan derden, zoals huisartsen, kapsalons, fysiotherapeuten, thuiszorgorganisaties, Star-MDC, Stichting Pameijer en kinderdagverblijven. De totale huuropbrengst per jaar bedraagt circa € 0,5 miljoen. Huur zorgruimten, scheiden wonen en zorg Humanitas Huisvesting heeft een groot aantal huurcontracten met de zorg afgesloten. In de zorg wordt het principe “scheiden van wonen en zorg” ingevoerd. Onder dit motto worden de volgende maatregelen voorbereid en al gedeeltelijk ingevoerd: - beëindigen van de mogelijkheid tot verblijf in een intramurale voorziening van de lichtere zorgzwaartepakketten 1, 2 en 3 (verzorgingshuiszorg), - op een later tijdstip het beëindigen van de mogelijkheid tot verblijf in een intramurale voorziening van (gedeeltelijk) ZZP4, - geen vergoeding uit de AWBZ van de kapitaallasten van intramurale verzorgingshuizen, cliënten moeten huur gaan betalen.


26

Humanitas Huisvesting heeft in overleg met Humanitas Zorg ervoor gekozen om een deel van de appartementen in de voormalige verzorgingshuizen individueel te gaan verhuren en daarbij een aantrekkelijk comfortpakket te bieden. Voor ruim € 2 miljoen per jaar betreft het huurcontracten betreffende de VWS regeling Zorginfrastructuur. Via deze regeling krijgt de zorg betaald voor het in standhouden van voorzieningen (teamkamers etc) binnen een extramuraal complex. Deze vergoeding wordt 1 op 1 als huurvergoeding betaald aan Humanitas Huisvesting. De Regeling Zorginfrastructuur liep formeel af op 1 januari 2015. Omdat zorgaanbieders de tijd moeten krijgen om hun bedrijfsvoering aan te passen, is er een overgangsregeling ingesteld die tot en met 2017 loopt. Na 2017 zal er een alternatieve financiering moeten zijn gevonden. Huurstijging In de begroting en meerjarenramingen wordt gerekend met een huurverhogingspercentage. Tot en met 2018 met een inkomensafhankelijke huurverhoging, daarna met een inflatievolgende huurverhoging. Indien dit percentage, door welke oorzaak dan ook, niet wordt gerealiseerd, heeft dit een negatief effect op het uiteindelijke resultaat. Per procentpunt heeft dit een effect van circa € 150.000 per jaar. Verkopen In de begroting en meerjarenramingen is een marginaal verkoopprogramma opgenomen. Het betreft hier uitsluitend individuele appartementen in een VvE complex. Economische omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat zelfs dit programma niet wordt gehaald. Gerealiseerde verkopen dragen bij aan een positieve kasstroom. Onderhoud Er is sprake van een viertal soorten onderhoud: - planmatig (groot) onderhoud - contractonderhoud - mutatieonderhoud - klachtenonderhoud Via contractoptimalisatie (een proces dat al in gang is gezet) worden voor het onderhoud contracten afgesloten met deskundige bedrijven. De firma INNAX is aangezocht om het technisch beheer te ondersteunen en via technische inspecties controle te houden op de uitvoering van het onderhoud. Zij houden ook de wettelijke verplichtingen bij.


27

Een storingsmelding vindt plaats vanuit de locatie naar de Servicecentrale. De Servicecentrale schakelt na een triage of de huismeester in of direct het gecontracteerde bedrijf. Mutatieonderhoud wordt gepleegd wanneer een woning vrijkomt doordat de huurder verhuist of overlijdt. Op basis van ervaringscijfers is goed in te schatten hoeveel er gemiddeld moet worden uitgegeven. De gemiddelde prijs van het mutatieonderhoud aan een appartement is bij Humanitas Huisvesting ruim € 1.000. Dit lage bedrag is een resultante van de inzet van de eigen huismeesters. Het enige risico is de hoeveelheid woningen waarbij mutatieonderhoud moet worden uitgevoerd. Het klachtenonderhoud is het meest lastig te ramen onderdeel. Dit zijn bijvoorbeeld de activiteiten die worden uitgevoerd bij klemmende deuren, lekkages, gebroken ruiten en ontdekking van een legionella besmetting. Nieuwe projecten Humanitas Huisvesting is in 2014 geen nieuwe projecten gestart. Bij het ontwikkelen en bouwen van nieuwe complexen moet er in zijn algemeenheid rekening worden gehouden met een negatieve cash-flow in de eerste jaren. Dit negatieve effect op het resultaat hangt af van de bouwtijd, de omvang van het complex, de aanwezigheid van het aantal koopwoningen, de leegstand in de eerste periode, de hoogte van de rente van de aan te trekken financiering en in welk segment van de woningmarkt wordt gebouwd. Bij het aangaan van huurverplichtingen van locaties in eigendom van beleggers, speelt het risico van leegstand. Dit geldt met name voor de duurdere huursector. Rentelasten Humanitas Huisvesting betaalt rente op de uitstaande leningen; de leningenportefeuille bedraagt circa € 174 miljoen. De afgelopen jaren is de gemiddelde rente gedaald van 7,4% in 2001 tot momenteel circa 4,4%. De rentelasten komen uit op circa € 7,8 miljoen per jaar. Heffingen In het Regeerakkoord is opgenomen dat corporaties via een jaarlijkse heffing moeten gaan bijdragen aan de huurtoeslag (de zogenoemde “verhuurdersheffing”). Dit moet een bedrag oplopend tot € 1,7 miljard in 2017 gaan opbrengen. De stelling van de overheid is, dat deze heffing kan worden terugverdiend door het doorvoeren van een extra huurverhoging van “scheefhuurders”. Gelet op het gemiddelde inkomen van een huurder bij Humanitas Huisvesting zit het overgrote deel van de huurders in de onderste huurverhogingsklasse (zie de onderstaande tabel). Dit geeft direct het probleem aan ten


28

aanzien van het “terugverdienen” van de verhuurdersheffing.

Gedifferentieerd huurverhogingspercentage 0-3,9% 4,0% 4,5% 6,5%

Totaal aantal woningen

% verdeling

279 1.549 76 30

14% 80% 4% 2%

Totaal

1.934

100%

Er moet tevens een heffing ter dekking van de financiële problematiek voortvloeiend uit de zogenoemde Vestia affaire worden betaald, deze bijdrage kan jaarlijks worden aangepast. Aan beide heffingen is in het verslagjaar € 0,8 miljoen (verhuurdersheffing) en € 0,4 miljoen (Vestia heffing) dus in totaal € 1,2 miljoen betaald. Dit is bijna 6% van de huurinkomsten van Humanitas Huisvesting.


29

8. Gebeurtenissen na balansdatum Met ingang van 1 januari 2015 is de heer J.J.M. Thielen aangesteld als interim directeur-bestuurder van Stichting Humanitas Huisvesting voor gemiddeld twee dagen in de week gedurende een half jaar. De interimbestuurder heeft als hoofdtaken: - het contact onderhouden met het CFV en het WSW over het Herstelplan - het zoeken naar een fusiepartner - het proberen open te breken van de overeenkomst derivaten - het volgen van het onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en bureau Integis naar de inschakeling van tussenpersonen bij het afsluiten van leningen- en derivatencontracten. Om te komen tot een volledig en actueel informatiememorandum is een activiteitenplan opgesteld waar de Raad van Commissarissen in april 2015 goedkeuring aan heeft gegeven. Het plan voorziet in het volledig in kaart brengen van de situatie van Humanitas Huisvesting, zodat er bij een due diligence in het kader van een fusie de juiste informatie voor handen is. Naar schatting zal het activiteitenplan medio september gereed zijn. In 2015 heeft het WSW hypotheek gevestigd op de woningen van Humanitas Huisvesting Op verzoek van het WSW heeft Humanitas Huisvesting in 2015 haar creditgelden (banktegoed) boven het niveau van € 5 miljoen overgemaakt naar een rekening bij de BNG, waar alleen met goedkeuring van het WSW gebruik van kan worden gemaakt. Rekening houdend met de liquiditeiten die nodig zijn voor een normale bedrijfsvoering, is een bedrag van € 1 miljoen op de rekening van de BNG gestort. Voor de ontwikkelingen rond het Herstelplan (ook in 2015) wordt verwezen naar de paragraaf Herstelplan. Per 1 juli 2015 is de heer R. van Oostveen door de Raad van Commissarissen, in de vergadering van 30 juni 2015, benoemd tot directeur-bestuurder van Humanitas Huisvesting. Rotterdam, 30 juni 2015 Namens de Raad van Bestuur, drs. R.W.J. van Damme


drs. G.J. Kempen

30

Stichting Humanitas Huisvesting. Jaarverslag Stichting Humanitas Huisvesting

Recommend Documents