of raad. Behandeling in de raadscommissie

Geleideformulier voor behandeling in commissie en/of raad

CASENUMMER

11G200307

PORT.HOUD:

Mulder

ONDERWERP:

Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2011.

RAADSGRIFFIE GRIFFIER: DHR. G.J. EEFTINK ADJUNCT-GRIFFIER: MW. A. HAARHUIS ADJUNCT-GRIFFIER: DHR. L.F. NIJLAND

paraaf griffier

Griffie-advies voor behandeling in commissie en/of raad Behandelen Commissie Fysiek Commissie Sociaal Commissie Bestuur Trefpunt (uitgebreide commissie) Raadsvergadering

Informeren

I

Datum

30/3 LN

19-05-2011

Opmerkingen griffier:

Behandeling in de raadscommissie x

Bestuur

Fysiek

Datum:

Sociaal

19 mei 2011

Agendapunt:

Besluit: Geïnformeerd Akkoord voor raadsbehandeling Hamerstuk Niet-akkoord paraaf griffier

Opmerkingen commissiegriffier:

Stuknummer: 411474

BESLISSINGSFORMULIER COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS CASENUMMER

BEHANDELEND AMBTENAAR

SECTOR

PORT. HOUDER

11G200307 411478 / 411478

J.H. van essen

PF

Mu

ONDERWERP

AGENDANUMMER


AFGESTEMD MET PORTEFEUILLEHOUDER?

GERAADPLEEGDE ADVIESORGANEN

Ja

nvt

INTERACTIE

/ PARTICIPATIE

nee

BELEIDSPROGRAMMA

/ BELEIDSLIJN

10 - Middelen

COMMUNICATIE

Openbaar Publiceren op openbare besluitenlijst. Persbericht OPMERKINGEN VAN DE SECRETARIS

ONTWERPBESLUIT

Het college besluit: 1. In te stemmen met de "Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2011" waarbij de genoemde grondprijzen uitgangspunt zijn per 1 januari 2011; 2. De Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2011 ter kennisname te brengen van de gemeenteraad. BESLUIT

DATUM

BEGROTINGSASPECTEN

Niet van toepassing (eventueel binnen een product)

FORMATIEASPECTEN

Dit voorstel heeft geen gevolgen voor de formatie.

ONTWERPTOELICHTING T.B.V. OPENBARE BESLUITENLIJST

Jaarlijks worden de gronduitgifteprijzen door de gemeente herzien. De genoemde grondprijzen gaan met terugwerkende kracht in op 1 januari 2011. Uitgangspunt dit jaar is om de grondprijzen voor alle categorieën gelijk te houden met 2010. TOELICHTING/AANDACHTSPUNTEN T.B.V. COLLEGE

n.v.t. BIJLAGE(N)

Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2011

ADVIES VOOR BESLISSING VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS CASENUMMER

11G200307 ONDERWERP


AANLEIDING EN DOEL

Ieder jaar worden de gronduitgifteprijzen van de gemeente Hengelo herzien. In dat kader is de “Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2011” opgesteld met als doel het vastleggen van de grondprijzen van bouwrijpe grond voor woningbouw, sociale woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, commerciële voorzieningen, niet commerciële voorzieningen en snippergroen. De prijzen genoemd in deze notitie worden, met terugwerkende kracht, gehanteerd per 1 januari 2011. De grondprijzen zijn op voorhand verwerkt in de herzieningen van de grondprijsberekeningen per 1 januari 2011. OVERWEGINGEN

Voor de inhoud van het document “Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2011” verwijzen wij kortheidshalve naar de bijlage. Het document geeft aanleiding voor de volgende opmerkingen: Vrije sector Voor de vrije bouwkavels is voor het derde achtereenvolgende jaar besloten om de grondprijzen te bevriezen. De grondprijzen liggen hiermee nog steeds op het niveau van 2008. De belangrijkste reden is de stagnerende doorstroming op de bestaande woningmarkt. De verkoopdoelstellingen voor de woningbouw is voor 2010 ruimschoots gehaald. De verwachting is dat de verkoopdoelstellingen voor 2011 eveneens gehaald zullen worden. Bij de projecten stijgen de grondprijzen licht. Dit overeenkomstig de afspraken zoals vastgelegd in contracten. Bedrijventerreinen en overige categorieën: Dit jaar is voor het eerst besloten om ook de grondprijzen voor bedrijventerreinen en de overige categorieën te bevriezen. Bij De Veldkamp die we samen met Borne ontwikkelen heeft een verdere differentiatie in de grondprijzen plaatsgevonden. De gemiddelde m²-prijs is hierbij licht gestegen. FINANCIËLE EN PERSONELE ASPECTEN

n.v.t.

VERVOLGTRAJECTEN EN -PRODUCTEN

Nadat de grondprijzennotitie is vastgesteld zullen de nieuwe grondprijzen gaan gelden, met terugwerkende kracht, vanaf 1 januari 2010.

ADVIES AAN HET COLLEGE

Aan het college wordt voorgesteld: 1. In te stemmen met de "Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2011" waarbij de genoemde (minimum) grondprijzen uitgangspunt zijn per 1 januari 2011; 2. De Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2010 ter kennisname te brengen van de gemeenteraad.

GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2011

d.d. 18 maart 2011 Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken

GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO 2011

1

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk

Blz.

1. 2.

3 4 4 4 5 5 5 5 5 6 7 7 7 7 8 8 9 9 9 9 9 9 9 10 10 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 13 14 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15 16 17 17 17 18 18 18 18 19

3. 4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

Inleiding Grondprijsmethodieken 2.1 Residuele grondwaarde 2.1.1 residuele grondwaarde kantoren en winkels 2.1.2 residuele grondwaarde woningen 2.2 Comparatieve methode 2.3 Grondquotesystematiek 2.4 Vaste prijs per vierkante meter 2.5 minimale prijs per vierkante meter Geldigheidsduur grondprijzen Woningmarktontwikkelingen 4.1 Hengelose woningmarkt 4.1.1 bestaande woningen 4.1.2 bouwkavels voor particuliere woningen 4.1.3 kavels voor projectbouw 4.2 Vooruitblik naar 2011 Vrije sector 5.1 Grondprijsmethode 5.1.1 grondgebonden woningen 5.1.2 omslagpunt 5.1.3 gestapelde bouw 5.2 grondprijs 2011 5.2.1 grondgebonden woningen 5.2.2 omslagpunt 5.2.3 gestapelde bouw Sociale woningbouw 6.1 grondprijsmethode 6.1.1 goedkope huur, grondgebonden 6.1.2 sociale woningbouw, gestapeld 6.2 grondprijs 2011 6.2.1 goedkope huur, grondgebonden 6.2.2 sociale woningen, gestapeld Bedrijventerreinen 7.1 Grondprijsmethode 7.2 Marktontwikkelingen 7.3 Grondprijzen 2011 Kantoorlocaties 8.1 Grondprijsmethode 8.2 Grondprijs 2011 Commerciële voorzieningen 9.1 Grondprijsmethode 9.1.1 Winkels 9.1.2 Zendmasten 9.1.3 Overige commerciële voorzieningen 9.2 Grondprijs 2011 9.2.1 Winkels 9.2.2 Zendmasten 9.2.3 Overige commerciële voorzieningen Niet Commerciële voorzieningen 10.1 Grondprijsmethode 10.2 Grondprijs 2011 Snippergroen en reststroken 11.1 Grondprijsmethode 11.2 Grondprijs 2011 11.3 Termijnbetalingen Samenvattend overzicht minimum grondprijzen 2010 en 2011


2

1

Inleiding

Jaarlijks worden de te hanteren uitgifteprijzen voor het komende jaar vastgesteld. Het doel van deze notitie is om de grondprijzen vast te stellen van bouwgrond voor de sociale woningbouw, de vrije sector woningbouw, de gestapelde woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, commerciële voorzieningen, bijzondere doeleinden en snippergroen. Alle grondprijzen genoemd in deze nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld.

Deze grondprijzen zijn afhankelijk van allerlei externe ontwikkelingen zoals de marktrente, de vastgoedmarkt, de economische conjunctuur etc. Daardoor ontstaan fluctuaties in de prijsstijgingen door de jaren heen.

Deze notitie is als volgt opgebouwd:

In eerste instantie wordt in hoofdstuk 2 de verschillende grondprijsmethodes kort toegelicht. Daarna wordt in hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op de geldigheidsduur van grondprijzen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de huidige marktontwikkelingen, en dan met name gericht op de Hengelose markt. Deze wordt voor een groot deel bepaald door de crisis op de huidige woningmarkt. In hoofdstuk 4 Vanaf hoofdstuk 5 zullen per hoofdstuk de verschillende functies van de grond aan de orde komen, waarbij als eerste wordt ingegaan op de gekozen grondprijsmethode en daarna op de gehanteerde grondprijzen voor 2011.

Afsluitend is er een samenvattend overzicht van de gehanteerde grondprijzen voor 2010 en 2011.


3

2

Grondprijsmethodieken

Er zijn verschillende methoden voor het bepalen van de grondprijzen. Hieronder zal hier nader op in worden gegaan. Enkele manieren om dit uit te drukken zijn:

2.1

1.

Residuele grondwaarde

2.

Comparatieve methode

3.

De grondquote;

4.

Vaste m²-prijzen;

5.

Minimale m²-prijzen.

Residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde methode is een berekeningsmethode, waarbij van de marktwaarde van het totaal product de bouw- en bijkomende kosten wordt afgetrokken. Na aftrek van deze kosten blijft het residu over. Afhankelijk van het type vastgoed zijn er diverse residuele grondwaarde berekeningen. Deze methode moet gezien worden als maatwerk. Hieronder zal achtereenvolgens worden ingegaan op de berekening voor kantoren, winkels en (gestapelde) woningen.

2.1.1

Residuele grondwaarde kantoren, winkels

De waarde vastgoed (kantoren en winkels) bestaat uit de volgend componenten: 1. Verhuurprijs (over vvo) 2. Bruto-aanvangsrendement 3. Totale bouwkosten (bouwkosten * m² bvo)

Bij het bepalen van de waarde van het vastgoed wordt eerst de maximale investering bepaald door het aantal te verhuren meters te vermenigvuldigen met de verhuurprijs en te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze maximale investering door de belegger worden de bouwkosten all-in afgetrokken. Wat je dan over houdt is de residuele waarde. De verhuurprijzen kunnen worden getoetst aan andere bouwplannen of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of worden ingeschat door een bouwkundig bureau. De hoogte van het bruto aanvangsrendement hangt onder andere af van de rente, ligging, courantheid (leegstandsrisico). Een relatief laag bruto aanvangsrendement is dus gerechtvaardigd indien het een kwalitatief hoogwaardig, goed gesitueerd en goed verhuurd pand betreft.


4

2.1.2

Residuele grondwaarde (gestapelde) woningen

De vrij op naam prijzen voor woningen bestaat uit de volgend componenten: 1. Bouwkosten 2. Bijkomende kosten 3. Risico- en winstpercentage ontwikkelaar 4. Grondkosten 5. BTW

De residuele grondprijs voor woningen wordt bepaald door de V.O.N.-prijs te ontdoen van de bouwkosten, de bijkomende kosten, de BTW en de percentages voor risico en winst, zodat de grondkosten die onder het bouwplan liggen overblijven. De V.O.N.-prijs kan worden getoetst aan andere bouwplannen in de markt of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten en bijkomende kosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of berekend worden door een bouwkundig bureau.

2.2

Comparatieve methode

Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Bij bedrijventerrein vindt op deze manier vooral afstemming plaats binnen Netwerkstad. Bij woningbouw locaties wordt zowel gekeken naar bestaande vergelijkbare woonwijken als naar andere projecten binnen Netwerkstad.

2.3

Grondquotesystematiek

De grondquotesystematiek is gebaseerd op de methode van residuele grondprijsbenadering. De quote is een percentage van de V.O.N.-prijs, afgeleid uit ervaringscijfers van de residuele grondprijsmethode. Het verschil is echter, dat hier gebruik gemaakt wordt van een grondquote en er geen individuele toetsing van het bouwplan plaatsvindt.

2.4

Vaste prijs per vierkante meter

De vaste prijs per vierkante meter is in essentie gebaseerd op de residuele grondwaardebenadering of de comparatieve methode. Deze methode wordt vooral gebruikt bij bijzondere doeleinden en groenuitgifte.

2.5

Minimale prijs per vierkante meter

De minimale prijs per vierkante meter is vooral bedoeld om de ondergrens van de grondprijs van een functie per vierkante meter aan te geven. Dit is uiteraard afhankelijk van de ligging, locatie, kwaliteit en dergelijke.


5

3.

Geldigheidsduur grondprijzen

Voor de verkoop van bouwkavels aan particulieren voor het realiseren van een woning geldt: Jaarlijks worden per 1 januari de grondprijzen herzien. Gronden die (op)nieuw in de verkoop komen zullen voor de dan geldende grondprijs worden aangeboden. Tot aan het moment dat daadwerkelijk wordt overgegaan tot een optie-overeenkomst kan (indien herziening heeft plaatsgevonden) deze grondprijs nog worden aangepast.

Zodra de

optie-overeenkomst tot stand is

gekomen, zal de

hierin

genoemde grondprijs

achtereenvolgens worden overgenomen in de verkoopovereenkomst en de verkoopakte. Dit geldt ook als voorafgaand aan de akte passering herziening van de grondprijs heeft plaatsgevonden. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de aspirant-koper zich houdt aan de termijnen zoals opgenomen in de verschillende overeenkomsten. Zodra één van deze termijnen is overschreden geldt de voor dat jaar herziene grondprijs.

Bovengenoemde regel geldt niet indien in een reeds gesloten (optie- en/of verkoop)overeenkomst anders is bepaald.


6

4

Woningmarktontwikkelingen

4.1

Hengelose woningmarkt.

4.1.1 Bestaande woningen Zowel de Woningmarkt rapportage van Ten Hag Makelaars als de Vastgoedrapportage Twente hebben bij hun beoordeling de gemeenten Borne en Hengelo samengevoegd. Wel wordt nu door Ten Hag Makelaars per kwartaal een woningmarktmonitor opgesteld, die Hengelo en Borne afzonderlijk behandeld.

Geconcludeerd kan worden dat in Hengelo in 2010 minder woningen zijn verkocht dan ten opzichte van het jaar 2009. Verder ligt het aantal woningen dat te koop staat op een historisch hoogtepunt. In het derde kwartaal 2009 639 woningen ten opzichte van 727 woningen in het derde kwartaal van 2010 (bij de NVM makelaars).

4.1.2 Bouwkavels voor particulieren woningen Binnen de gemeente Hengelo hebben we op dit moment 3 projecten waarbij de gemeente bouwkavels aan particulieren verkoopt. Het gaat hierbij om de projecten Dalmeden, Ziekenhuisstraat en Broek Oost. Ook hebben we nog enkele losse kavels in Beckum en aan de Ankarastraat.

Binnen Dalmeden zijn we in 2009 gestart met de verkoop van 23 kavels in Kern noord. Op dit moment zijn hiervan 22 kavels verkocht en is 1 kavel in optie. Zoals het er nu uit ziet zullen voor Kern Noord dit jaar de laatste aktes passeren. Voor de zomer van 2010 zijn we gestart met de verkoop van 19 Oeverwoningen in Kern Zuid en na de zomer van 2010 kwamen hier nog 28 kavels bij (waarvan 3 bouwclaims). In totaal gaat het dus om 44 particuliere kavels. Hierbij is, per 1 januari 2011, 1 kavel verkocht, zijn 30 kavels in optie en hebben we 16 kavels in de vrije verkoop. De kavels in de vrije verkoop betreffen met name de Oeverwoningen. De uitgifte van de deelgebieden Meander en Stromen liggen nog steeds stil doordat gewacht moet worden op een uitspraak in de bodemprocedure bij de Raad van State. Vooralsnog gaan we er van uit komend najaar hier meer duidelijkheid over te krijgen.

In het voorjaar van 2009 is gestart met de uitgifte van 13 vrije bouwkavels aan de Ziekenhuisstraat. Het gaat hierbij in totaal om 13 kavels. Waarbij op dit moment 9 kavels zijn verkocht in 4 kavels nog in optie zijn. De verwachting is dat eind dit jaar alle kavels zijn verkocht.

In juni 2010 is gestart met de verkoop van 20 vrije bouwkavels in Broek-Oost. Op dit moment hebben we reeds 3 kavels verkocht, hebben we 9 kavels in optie (waarvan 3 kavels zijn gereserveerd voor een bouwbedrijf) en 8 kavels in de vrije verkoop.


7

4.1.3 Kavels voor projectbouw

Aan de Noordkant van Hengelo komt de nieuwe wijk Medaillon. Hierbij zijn de eerste gronden in 2009 geleverd aan Dura Vermeer, ook wel de eerste tranche genoemd. Dit ten behoeve van de bouw van projectwoningen. De tweede tranche is in 2010 geleverd. Het gaat hier om 23 rijenwoningen, 10 patiowoningen, 20 2^1 kap woningen en 4 vrijstaande woningen. De patiowoningen en de rijwoningen zijn op dit moment in de verkoop. Ook is per 2009 gestart met de verkoop van de 14 vrije kavels in het plan. Van de kavels zijn er nu 3 verkocht.

In Hart van Zuid zijn alle woningen van de eerste fase in deelgebied Langeler Erve verkocht. Ondertussen is gestart met de bouw van de tweede fase. Hier worden 23 woningen gerealiseerd.

4.2

Vooruitblik naar 2011

De vraag naar particuliere kavels, waar de particulier naar eigen inzichten een woning kan realiseren is, ondanks de verslechterde economische omstandigheden, nog steeds aanwezig. Wel moeten we als gemeente meer tijd investeren om kavelkopers binnen te halen en binnen te houden. Het is niet meer vanzelfsprekend dat aspirant kopers die een optie zijn aangegaan ook daadwerkelijk overgaan tot koop van de kavel. De angst dat ze (niet tijdig) hun bestaande woning verkocht krijgen en het niet kunnen verkrijgen van een hypothecaire lening zijn de belangrijkste redenen dat ze uiteindelijk af zien van de koop.

Een logisch gevolg van de huidige markt is dat de groep mensen die besluit om eerst hun bestaande woning te verkopen en daarna te kijken naar een bouwkavel steeds groter wordt. Juist omdat dit een serieuze groep is, die bereid is snel tot actie over te gaan, moeten we er als gemeente naar streven deze groep maximaal te bedienen. Gedacht wordt aan een systeem van snelle beslissers. Hierover zal het college afzonderlijk worden geïnformeerd.


8

5

Vrije sector

5.1

Grondprijsmethode

5.1.1

Grondgebonden woningen

Uitgangspunt voor de vrije sector woningbouw is een marktconforme grondprijs gebaseerd op de daarop te realiseren woningen. In de stad zijn er grote verschillen in de prijzen van de woningen (en dus de grondprijs). De voornaamste oorzaak van de verschillen is de ligging van de kavel. Hierbij is niet alleen de geografische ligging bepalend. Maar ook binnen een wijk/ project kunnen de grondprijzen verschillen. Deze verschillen worden o.a. veroorzaakt door de vormgeving van de kavel, uitzicht vanuit de kavel, privacy en zonligging. Om deze reden worden per project de marktconforme grondprijzen aangegeven. Voor het bepalen van deze prijzen wordt gebruik gemaakt van de comparatieve methode

5.1.2

Omslagpunt

Kavels kunnen een zodanige omvang hebben bereikt dat dit tot gevolg heeft dat de waarde van de grond per m² daalt. Dit wordt het omslagpunt genoemd. Voor de m² boven het omslagpunt zal een lagere grondprijs worden gehanteerd. Het omslagpunt binnen de gemeente Hengelo ligt hierbij op 1.400 m².

NB: In de afgelopen jaren is het omslagpunt afhankelijk gesteld van de grootte van de woning die op de kavel gerealiseerd mocht worden. Dit met een maximale kavelgrootte van 1400 m². Gebleken is dat: a.

het richting de klant moeilijk uit te leggen is;

b.

na doorrekenen het omslagpunt bijna altijd op 1400 m² uit kwam;

c.

het lastig door te rekenen is. Dit wordt nog eens bemoeilijkt door de nieuwe WABO-wet.

Hierom stellen wij voor om een vast omslagpunt te hanteren en deze vast te stellen op 1400 m².

5.1.3

Gestapelde bouw

Voor de gestapelde bouw zal de residuele grondwaarde systematiek worden gehanteerd. Bij het hanteren van deze methode is de omvang van de bouwkosten een belangrijke indicator. Aangezien vooral het bepalen van de bouwkosten een ingewikkelde en specifieke aangelegenheid is wordt ook gebruik gemaakt van bureaus met deskundigheid in het bepalen van de bouwkosten. Waar nodig zal ook een makelaarskantoor worden ingeschakeld ten behoeve van het bepalen van de Vrij-Op-Naam prijzen (V.O.N. prijzen).

5.2

Grondprijs 2011

5.2.1

Grondgebonden woningen

Gelet op de huidige markt waarbij de doorstroming stagneert, is ervoor gekozen om de grondprijzen voor vrije bouwkavels voor 2011 gelijk te houden aan die van 2010. Hierbij moet nadrukkelijk worden


9

opgemerkt dat de aanleiding vooral zit in de bestaande woningmarkt. De gerealiseerde verkopen van vrije bouwkavels loopt nog steeds goed.

Voor Medaillon zijn met de ontwikkelaar andere afspraken gemaakt, welke zijn opgenomen in deze grondprijzennotitie.

Grondprijzen grondgebonden woningen: Minimaal 2010

Minimaal 2011

Incourante kavels Minder gewilde kavels Gemiddelde kavels Zeer gewilde kavels

€ € € €

€ € € €

Broek Oost

Alle vrije bouwkavels

€ 290,-

€ 290,-

Ziekenhuisstr.

Alle vrije bouwkavels

€ 359,-

€ 359,-

Ankarastraat

Betreft 1 kavel

€295,-

€295,-

Beckum

2 kavels P. Eppinkstr.

€265

€265,-

Rij 2^1 kap en geschakeld vrijstaand Grote vrijstaande parkeerplaatsen

€ € € € €

€ € € € €

Vrije bouwkavels Dalmeden

Project Medaillon

5.2.2

265,280,295,310,-

300,50 289,57 284,11 273,18 150,25

265,280,295,310,-

309,52 298,26 292,63 281,38 154,76

Omslagpunt

Voor het aantal m² kaveloppervlakte boven het omslagpunt wordt dezelfde grondprijs gehanteerd als in 2010 namelijk €100,- per m².

5.2.3

Gestapelde bouw

De grondwaarde zal per project worden bepaald. Veelal zal hierbij gebruik moeten worden gemaakt van bouwkostenbureau’s en eventueel een makelaar.


10

6

Sociale woningbouw

6.1

Grondprijsmethode

6.1.1

Goedkope huur, grondgebonden

De raad heeft in 2007 besloten de grondprijzen meer marktconform te maken, waarbij een niveau moet worden bereikt van ongeveer 70% van de grondprijs voor vrije sector woningen, binnen een periode van 3 jaar. Dit niveau is ondertussen bereikt. De stijging van de grondprijzen is niet van invloed op alle bestaande contractuele afspraken. Deze afspraken worden gerespecteerd.

6.1.2

Sociale woningbouw: gestapeld

Voor appartementen zal met een percentage van 90% van de sociale kavelprijs worden gerekend. Hierbij wordt de kavelprijs van een rijenwoning gehanteerd en een oppervlakte per kavel van 130 m².

6.2

Grondprijs 2011

6.2.1

Goedkope huur, grondgebonden

Er wordt een grondprijs gehanteerd van 70% van de grondprijs voor vrije sector woningen. Omdat de grondprijs voor vrije sector woningen per type woning en per project/ locatie verschillen zal dit ook gaan gelden voor sociale huurwoningen. De exacte grondprijs zal per situatie worden berekend.

6.2.2

Sociale woningbouw: gestapeld

Uitgegaan wordt van een percentage van 90% van de sociale kavelprijs voor een appartement. Hierbij wordt gerekend met de kavelprijs van een rijenwoning en een oppervlakte van 130 m². Omdat de kavelprijs voor een rijwoning per project/ locatie kan verschillen wordt de daadwerkelijke prijs per appartement per situatie berekend.

Rekenvoorbeeld: Prijs per m²

oppervlakte

kavelprijs

Sociale kavelprijs

Appartement

€290,-/ m²

130 m²

€37.700,-

€26.390,-

€23.751,-


11

7

Bedrijventerreinen

7.1

Grondprijsmethode

Voor bedrijventerreinen geldt dat de grondprijzen afhankelijk zijn van een aantal factoren. Met name factoren als ligging van het bedrijventerrein en de bouwkavel, het niveau van beeldkwaliteitseisen en de bereikbaarheid van het bedrijventerrein zijn bepalend voor de uiteindelijke grondprijs. Per bedrijventerrein zullen de grondprijzen worden aangegeven.

7.2

Marktontwikkelingen

In 2009 is gestart met de uitgifte van kavels op de bedrijventerreinen De Veldkamp en ’t Oosterveld.

De Veldkamp wordt samen met de gemeente Borne ontwikkeld. De uit te geven kavels verschillen in mate van aantrekkelijkheid voor potentiële kopers. De m²-prijzen van 2010 zijn echter nauwelijks gedifferentieerd. Om deze reden is besloten een grotere differentiatie in de m²-prijzen aan te brengen. De gemiddelde m²-prijs is hierbij licht gestegen.

Bedrijventerrein Oosterveld heeft een oppervlakte van ca. 25 hectare verdeeld over in totaal 42 bouwkavels. De gemiddelde kavelgrootte ligt tussen de 1.500 en 5.000 m². De gemeente verkoopt 21 bouwkavels en de ontwikkelaars Ten Tije BV en Holdijk BV eveneens 21. Op dit moment hebben we 7 kavels verkocht, 3 kavels in optie en 11 kavels in de vrije verkoop (waarvan 2 nog niet bouwrijp). Voor 2011 zal voor wat betreft bedrijventerrein Oosterveld geen prijsstijging worden gehanteerd.

Daarnaast kunnen er wellicht enkele kavels uitgegeven worden op het bedrijventerrein Twentekanaal Zuid. In de volksmond ook wel het voormalige kartingbaanterrein genoemd. Als het plan als zodanig wordt geaccordeerd zullen de gronden mogelijk gesaneerd en vervolgens bouwrijp gemaakt worden. Er zal een grondprijs worden gehanteerd van €120,- per m².

In het Gezondheidspark kunnen zich bedrijven met zorg gerelateerde activiteiten vestigen. De eerste bedrijven zijn op dit moment gestart met de bouw. Voor de resterende kavels is de gemeente op dit moment in gesprek met meerdere geïnteresseerden.

Voor alle bedrijventerreinen geldt dat de genoemde grondprijzen exclusief parkmanagement bijdragen zijn.

Naast de hierboven aangegeven lokale bedrijventerreinen is er ook nog een regionaal bedrijventerrein in Almelo, het XL Businesspark Twente. Dit bedrijventerrein wordt door de gezamenlijke netwerkstad gemeenten ontwikkeld. Dit bedrijventerrein is bedoeld voor bedrijven in de logistiek, transport, distributie en industrie en die veelal bouwkavels zoeken in het ruime segment.


12

7.3

Grondprijzen 2011

De prijzen die gelden voor de verschillende projecten zijn vermeld in onderstaande tabel:

Grondprijzen 2011: Project De Veldkamp

Prijs per m² Rotonde/Groene wig

€176,00

Toeslag voor een bedrijfs-

Snelweg locatie

€173,50

woning van ca. €20.000,-

Rondweg locatie

€168,50

Water locatie

€166,00

Binnen locatie

€163,50

Burenweg locatie

€161,00

Buitenlocatie

’t Oosterveld

Opmerkingen

€151,00

toplocatie

€168,30

Oldenzaalsestraat

€160,65

tussenliggend

€ 147,90

Langs A1

€ 142,80

Twentekanaal

€ 120,00

Gezondheidspark

€185,00

Campus

€ 175,00


13

Groep 1 Groep 2 en 3 Groep 4 Groep 5 en 6

Dit betreft een vanaf prijs

Dit betreft een vanaf prijs

8

Kantorenlocaties

8.1

Grondprijsmethode

Het succes van een bepaalde kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De grondprijs wordt vastgesteld volgens de residuele grondwaardemethode op basis van de maximale bouwmogelijkheden. In een vroeg stadium van een kantoorontwikkeling zal een nadere grondwaardebepaling worden gedaan aan de hand van de feitelijke gegevens van die betreffende ontwikkeling, om zodoende de definitieve grondprijs voor die betreffende ontwikkeling te kunnen vaststellen.

8.2

Grondprijs 2011

De grondprijs zal per project/ kavel worden bepaald.


14

9

Commerciële voorzieningen

9.1

Grondprijsmethode

Hierbij gaat het om commerciële medische voorzieningen (apotheken), sportschool, winkels, telecommunicatievoorzieningen (zendmasten) en dergelijke.

De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in:

9.1.1

≠

winkels;

≠

zendmasten;

≠

overige commerciële voorzieningen.

Winkels

De grondprijs wordt vastgesteld volgens de zogenoemde residuele grondwaardemethode en volgt op deze wijze de marktontwikkelingen. Wel zal er voor winkels een minimumprijs worden vastgesteld.

9.1.2 De

Zendmasten aanbieders

van

telecommunicatievoorzieningen

zijn

commerciële

dienstverleners

en

de

voorzieningen maken een zeer belangrijk onderdeel uit van hun netwerken die een hoge commerciële waarde

vertegenwoordigen.

Gezien

het

veelal

tijdelijke

karakter

van

het

gebruik

van

telecommunicatievoorzieningen wordt met de dienstverleners een recht van opstal aangegaan. Dit recht van opstal wordt aangegaan voor de minimaal benodigd oppervlakte ten behoeve van plaatsing van de zendmast. Jaarlijks dient een vaste retributie te worden betaald. Ook eventuele medegebruikers betalen een jaarlijkse vaste retributie.

9.1.3

Overige commerciële voorzieningen (incl. Nutsbedrijven)

Gezien het groot aantal bestemmingen die hier onder vallen is een eenduidige grondprijs vooraf moeilijk vast te stellen. Om deze reden zal per geval de grond residueel worden bepaald. Wel zal voor overige commerciële voorzieningen een minimale grondprijs worden vastgesteld.

9.2

Grondprijs 2011

9.2.1

Winkels

De grondprijs voor winkels zal per project/ kavel worden bepaald.

9.2.2

Zendmasten

Bij een zendmast zal alleen voor het minimaal benodigde oppervlakte een recht van opstal worden aangegaan. De retributie voor 2011 is vastgesteld op € 5.500,- per zendmast (van ca. 40 meter hoog) bij een oppervlakte van ca. 100 m². Bij masten die een oppervlakte in beslag nemen van meer dan 100 m² wordt de retributie naar rato verhoogd. Bij site-sharing wordt per medegebruiker een retributie berekend van € 1.050,- per jaar. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO 2011

15

9.2.3

Overige commerciële voorzieningen (incl. Nutsvoorzieningen)

De grondprijs voor overige commerciële voorzieningen zal per project/ kavel worden bepaald.

Voor nutsvoorzieningen geldt voor 2011 grondprijs van € 216,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2010 is de grondprijs gelijk gebleven.

Indien een huur of erfpachtovereenkomst wordt aangegaan met nutsbedrijven zal een huur of canon moeten worden betaald van € 100,- per m² per jaar, met een minimum van € 1.000,- per jaar.


16

10

Niet commerciële voorzieningen

10.1

Grondprijsmethode

Hierbij gaat het om bouwgrond voor voorzieningen in de sociaal-culturele sfeer, onderwijs, welzijn, niet commerciële medische voorzieningen en dergelijke. Veelal betreft het functies met maatschappelijke doeleinden die tevens passen in het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen en waar de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt.

Een groeiend aantal niet commerciële voorzieningen wordt, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals beschreven voor commerciële voorzieningen. Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van draagkracht aan de hand van de vastgestelde rekenmethodiek van de betreffende functie de grondprijs worden bepaald.

Het uitgangspunt van deze functie is een minimumgrondprijs.

10.2

Grondprijs 2011

De minimumgrondprijs voor bijzondere doeleinden is voor 2011 vastgesteld op € 184,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2010 is de minimum grondprijs gelijk gebleven.


17

11

Snippergroen en reststroken (zonder (extra) bebouwingsmogelijkheid)

11.1

Grondprijsmethode

Voor snippergroen (of eventuele reststrookjes) wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd. Conform de Nota Groenuitgifte Gemeente Hengelo (september 2004) is enkele jaren geleden deze grondprijs gebaseerd op ca. 25% van de minimumgrondprijs voor woondoeleinden.

Bij deze grondprijs wordt er van uitgegaan dat het snippergroen (of eventuele reststrookjes) alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid.

Indien vooraf duidelijk is of indien wordt beoogd dat door de verkoop van snippergroen er een extra bebouwingsmogelijkheid

ontstaat

wordt

de

grondprijs

voor

de

betreffende

functie

(veelal

grondgebonden woning of bedrijf) gehanteerd.

Bij de verkoop van reststroken groter dan 100 m² behoudt de gemeente zich het recht voor een andere (hogere) grondprijs te hanteren.

11.2

Grondprijs 2011

Omdat de grondprijs voor woondoeleinden dit jaar niet stijgt wordt de huidige prijs van € 67,- per vierkante meter gehandhaafd. De korting voor de snelle beslissers van 10% blijft bestaan, zoals opgenomen in de nota groenuitgifte.

11.3

Termijnbetalingen

Het is mogelijk om in termijnen te betalen. Hierbij wordt een maximum termijn gehanteerd van 5 jaar. Dit gebeurt op verzoek van de kopende partij. Indien overgegaan wordt tot termijnbetalingen worden de volgende 2 voorwaarden gehanteerd: -

Er worden maximaal 6 nota’s per verkoop verzonden. Per nota die wordt verstuurd wordt €5,00 administratiekosten in rekening gebracht.

-

Over het termijnbedrag wordt 5,5% rente per jaar gerekend (overeenkomstig de gemeentelijke omslagrente).


18

12

Samenvattend overzicht minimum grondprijzen 2009 en 2010

Grondprijsniveau

2010

2011

Vrije bouwkavels: Dalmeden (incourante kavels) Dalmeden (minder gewilde kavels) Dalmeden (gemiddelde kavels) Dalmeden (zeer gewilde kavels) Broek Oost Ziekenhuisstraat Ankarastraat Beckum

€ 265,00 per m² € 280,00 per m² € 295,00 per m² € 310,00 per m² € 290,00 per m² € 359,00 per m² € 295,00 per m² € 265,00 per m²

€ 265,00 per m² € 280,00 per m² € 295,00 per m² € 310,00 per m² € 290,00 per m² € 359,00 per m² € 295,00 per m² € 265,00 per m²

Project: Medaillon (rij) Medaillon (2^1 kap en geschakeld) Medaillon (vrijstaand) Medaillon (grote vrijstaande) Medaillon (parkeerplaatsen)

€ 300,50 per m² € 289,57 per m² € 284,11 per m² € 273,18 per m² € 150,25 per m²

€ 309,52 per m² € 298,26 per m² € 292,63 per m² € 281,38 per m² € 154,76 per m²

€ 168,30 per m² € 160,65 per m² € 142,80 per m² € 147,90 per m² € 122,00 per m² €185,00 per m² € 175,00 per m²

€ 176,00 per m² € 173,50 per m² € 168,50 per m² € 166,00 per m² € 163,50 per m² € 161,00 per m² € 151,00 per m² € 168,30 per m² €160,65 per m² €142,80 per m² € 147,90 per m² € 120,00 per m² € 185,00 per m² € 175,00 per m²

€216,00 per m² €5.500,00 per jaar €1.050,00 per jaar €184,00 per m² € 67,00 per m²

€ 216,00 per m² €5.500,00 per jaar € 1.050 per jaar € 184,00 per m² € 67.00 per m²

Bedrijventerreinen: Veldkamp (Rotonde/ Groene wig) Veldkamp (Snelweg locatie) Veldkamp (Rotonde locatie) Veldkamp (Waterlocatie) Veldkamp (Binnen locatie) Veldkamp (Burenweg locatie) Veldkamp (Buitenlocatie) Oosterveld toplocatie (Groep 1) Oosterveld Oldenzaalsestr. (Gr. 2 en 3) Oosterveld Langs A1 (Groep 5 en 6) Oosterveld tussenliggend (Groep 4) Twentekanaal Gezondheidspark Campus Commerciële voorzieningen: Nuts voorzieningen Zendmasten (huur en retributie) Site-sharing zendmasten Niet commerciële doeleinden Snippergroen


19

of raad. Behandeling in de raadscommissie

Recommend Documents