Ocenění nemovitosti podle zvolených metod

Mendelova univerzita v Brně Institut celoživotního vzdělávání

Ocenění nemovitosti podle zvolených metod

Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce:

Vypracovala:

prof. Ing. Jan Mareček, DrSc.

Romana Bajerová Brno 2011

6

Mendelova univerzita v Brně

Institut celoživotníhovzdělávání

Ústav zemědělské, potravinářské a environmentální

2010/2011

techniky

ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Bajerová Romana Ředitel ústavu Vám v souladu se zákonem č.111/1998 o vysokých školách, Studijním a zkušebním řádem MZLU v Brně a Směrnicí děkana pro realizaci bakalářských a magisterských studijních programů zadává bakalářskou práci s názvem:

Ocenění nemovitosti podle zvolených metod

v anglickém jazyce:

Valuation of property according to the methods chosen

Zásady pro vypracování:

1. Vypracujte rešeršní studii k předmetné problematice. 2. Sestavte metodiku řešené problematiky 3. Proveďte ocenění nemovitosti variantně podle zvolených metod 4. Analyzujte vliv jednotlivých použitých metod oceňované nemovitosti na výši ceny, uveďte výhody a nevýhody jednotlivých použitých metod s přihlédnutím k aktuální situaci na trhu s nemovitostmi v České republice 5. Formulujte zobecnitelné závěry

Rozsah práce:

40-50 stran včetně příloh

7

Seznam odborné literatury: 1. BRADÁČ, A. Soudní inženýrství. 1. vyd. Brno: CERM, 1997. 719 s. ISBN 807204-057-X. 2. BRADÁČ, A. Úvod do soudního znalectví. Brno: Akademické nakladatelství CERM,s.r.o., 2004. 3. Ceníky stavebních materiálů a stavebních prací 4. Příslušné normativní předpisy 5. Příslušné právní předpisy 6. Příslušný software pro oceňování nemovitostí NemKalk 7 7. Zpravodaj

ÚZ -

Oceňování:

Sagit

č.

778,

Ostrava-Hrabůvka

2010,

www.ocn.sagit.cz

Vedoucí bakalářské práce: prof. Ing. Jan Mareček, DrSc.

Termín odevzdání bakalářské práce je stanoven na duben 2011.

L.S.

_______________________________

_______________________________

prof. Ing. Jan Mareček,DrSc.

prof. Ing. Jan Mareček,DrSc.

Vedoucí ústavu

Garant studijního programu

8

Abstrakt

Předmětem této bakalářské práce je rozdělení a popis jednotlivých metod oceňování nemovitostí. V úvodní části jsou vysvětleny pojmy důležité pro zpracovávanou problematiku. Teoretická část vysvětluje princip výpočtu obvyklých metod. V praktické části jsou zpracovány dva vybrané způsoby ocenění aplikované na konkrétní nemovitost.

Abstract

The aim of the bachelor thesis is division and description of real estate evaluation methods. The introductory explains notions important for presenting issue. The theoretical part explains principle of calculation usual methods. The practical part presents two choosen evaluation methods applied to concrete real estate properties.

Klíčová slova – nemovitosti, znalecký posudek, oceňování, nákladová metoda, porovnávací metoda

Keywords – real estate, expert’s report, evaluation, cost method, comparison method

9

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Ocenění nemovitosti podle zvolených metod vypracovala samostatně a použila jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém seznamu literatury. Bakalářská práce je školním dílem a může být použita ke komerčním účelům jen se souhlasem vedoucího bakalářské práce a ředitelky vysokoškolského ústavu ICV Mendelovy univerzity v Brně.

Brno, dne 27. dubna 2011 Podpis studenta……………………

10

Poděkování

Na tomto místě bych ráda poděkovala svému vedoucímu bakalářské práce prof. Ing. Janu Marečkovi, DrSc. za odborné vedení, výbornou komunikaci a konzultace, kterými přispěl k vypracování mé bakalářské práce. Dále bych ráda poděkovala své rodině za trpělivost a poskytnutí času k vypracování této práce.

11

OBSAH OBSAH .................................................................................................................................... 12 1 ÚVOD .............................................................................................................................. 13 2 CÍL PRÁCE...................................................................................................................... 14 3 TEORETICKÉ ASPEKTY .............................................................................................. 15 3.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí.............................................................. 15 3.1.1 Cena a hodnota ................................................................................................. 15 3.1.2 Cena pořizovací................................................................................................ 15 3.1.3 Cena reprodukční ............................................................................................. 15 3.1.4 Věcná hodnota.................................................................................................. 16 3.1.5 Výnosová hodnota............................................................................................ 16 3.1.6 Obecná cena ..................................................................................................... 16 3.1.7 Výchozí cena .................................................................................................... 16 3.1.8 Jednotková cena, základní cena ....................................................................... 17 3.1.9 Goodwill........................................................................................................... 17 3.1.10 Koeficient prodejnosti ...................................................................................... 17 3.2 Předmět ocenění nemovitosti ................................................................................... 17 3.3 Znalecká činnost....................................................................................................... 18 3.3.1 Výkon znalecké činnosti .................................................................................. 19 3.3.2 Jmenování a odvolání znalců ........................................................................... 19 4 ZÁKLADNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU ........................... 21 4.1 Vyhláškové metody ocenění .................................................................................... 21 4.1.1 Nákladový způsob ocenění............................................................................... 21 4.1.2 Porovnávací způsob ocenění ............................................................................ 23 4.1.3 Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění ............................... 24 4.2 Nevyhláškové metody ocenění................................................................................. 28 4.2.1 Nákladový způsob ocenění............................................................................... 28 4.2.2 Porovnávací způsob ocenění ............................................................................ 29 4.2.3 Výnosový způsob ocenění................................................................................ 32 5 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ............................................................................................ 33 5.1 Ocenění nemovitosti nákladovou metodou – vyhlášková metoda ........................... 33 5.2 Ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem – nevyhlášková metoda................. 37 6 ZÁVĚR............................................................................................................................. 42 7 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY.............................................................................. 43 8 PŘÍLOHY......................................................................................................................... 44 Příloha č. 1 - Informace o parcele ........................................................................................ 44 Příloha č. 2 - Katastrální mapa ............................................................................................. 45 Příloha č. 3 - Fotodokumentace............................................................................................ 46

12

1

ÚVOD Znát správnou cenu nemovitosti je důležité ze spousty příčin. Majitel, který chce

nemovitost prodat jí chce samozřejmě prodat za co nejvyšší možnou cenu. Nemůže jí ovšem prodat za libovolnou cenu, ale musí najít takovou cenu, která bude alespoň pro jednoho zájemce v dohledné době akceptovatelná. Zájemce o koupi samozřejmě taky nechce utrácet víc, než je nezbytně nutné. I on potřebuje znát cenovou mapu nemovitostí v oblasti, kde se o koupi zajímá. Navíc je velice pravděpodobné, že koupi nemovitosti bude financovat pomocí hypotéky poskytnuté mu bankou. I banka potřebuje znát reálnou cenu nemovitosti, aby se mohla jistit pro případ, kdy kupující nebude schopen nemovitost splácet. Správně ocenit nemovitost není jednoduchou záležitostí, neustále dochází ke změnám cen. Existují několik dopodrobna popsaných metod pro určení cen nemovitostí. Ale všechny více či méně závisejí na zkušenosti toho, kdo cenu nemovitosti vyčísluje. Proto je pro laika téměř nemožné bez předchozích zkušeností určit cenu tak, aby opravdu odpovídala reálné kupní ceně. V závislosti na důvodu kvůli němuž je cena nemovitosti vyčíslována může občan nebo organizace oslovit příslušného odborníka, který je oprávněn cenu určovat. Pro pouhou orientační znalost ceny nemovitosti můžeme samozřejmě oslovit „kohokoliv“, kdo se v této problematice orientuje. Ovšem pro znalecké posuzování, které není v řízení před státními orgány, nebo není v souvislosti správním úkonem, jako je např. odhad ceny pro potřeby banky, mohou cenu nemovitosti určovat jen odhadci nemovitostí. Tato činnost se může vykonávat na základě živnostenského oprávnění a koncese na oceňování majetku pro věci nemovité. Může jí vykonávat pouze odborník, který splní podmínky dané zákonem. Navíc pro potřeby právních úkonů mohou jako jediní zpracovávat znalecké posudky a určovat cenu nemovitosti soudní znalci, což jsou odborníci jmenovaní ministrem spravedlnosti, příp. jím pověřený předseda krajského soudu. Jak je vidět, kvalifikované stanovení cen nemovitostí není triviální činnost. Jsou k ní potřeba značné zkušenosti a znalosti, získané odborným vzděláním, dlouholetou praxí a nastudováním dané problematiky, které není vůbec snadnou záležitostí.

13

2

CÍL PRÁCE Cílem naší práce je rozdělení a popsání metod pro oceňování nemovitostí a názorné

ukázání způsobu výpočtu na dvou vhodně zvolených metodách. Výpočet budeme záměrně provádět u obou metod pro tutéž nemovitost, abychom mohli porovnat, jak se mohou lišit výsledné ceny nemovitosti v závislosti na zvolené metodě. Poukážeme na výhody a nevýhody zvolených metod a v neposlední řadě se pokusíme zamyslet nad tím, do jaké výše může znalec výslednou cenu nemovitosti u konkrétní metody ovlivnit.

14

3

TEORETICKÉ ASPEKTY

3.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí 3.1.1

Cena a hodnota „Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod.

přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohužel zaměňují.“ (BRADÁČ, 2008, s. 44) Pojem cena se užívá pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Lze ji vyjádřit konkrétním číslem a je nebo není zveřejněna. Zůstává historickým faktem. Má nebo nemá vztah k hodnotě, jakou věci přisuzují jiné osoby. Oproti tomu hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou ani nabízenou cenou. Je to ekonomické vyjádření peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se pouze o odhad, nelze hovořit o přesném čísle ale pouze o rozpětí hodnot. Hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka, zboží nebo služby k datu kdy se odhad provádí. Je určena řada hodnot podle toho jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota, střední hodnota apod.), vždy každá z nich může být vyjádřena úplně jiným číslem. „Při oceňování je proto důležité vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.“ (BRADÁČ, 2008, s. 45) 3.1.2

Cena pořizovací Cena pořizovací vyjadřuje cenu, za kterou bylo možné věc pořídit v době jejího pořízení

bez odpočtu opotřebení. Je to tzv. „cena historická“. U nemovitostí je to cena v době jejich postavení. Najdeme ji nejčastěji v účetní evidenci.1 3.1.3

Cena reprodukční |Cena reprodukční vyjadřuje cenu, za kterou bylo možno stejnou nebo porovnatelnou

novou věc pořídit v době jejího oceněni, také bez odpočtu opotřebení. (BRADÁČ, 2008. s. 48)

1

Zákon č. 563/91 sb., o účetnictví, v platném znění. §25

15

3.1.4

Věcná hodnota Věcnou hodnotu můžeme definovat jako reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené

opotřebení, která odpovídá průměrně opotřebené věci stejného stáří, přiměřené intenzity používání a ve výsledku může být snížena o náklady na opravu vážných závad znemožňující okamžité používání věci. Obdobou této ceny je cena zjištěna tzv. nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp. Podle právního názvosloví označujeme věcnou hodnotu tzv. „časovou cenou“ věci. (BRADÁČ, 2008, s. 48). 3.1.5

Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze také označit jako „cenu stanovenou výnosovým způsobem“.

Výnosovou hodnotu můžeme definovat jako součet všech čistých budoucích příjmů z věci, odúročených na současnou hodnotu. U nemovitostí se zjišťuje z dosaženého či reálně dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Je určena v daném místě a čase. U podniků se počítá většinou z čistého ročního zisku. 3.1.6

Obecná cena Cenu obecnou můžeme označit jako tržní hodnotu, tržní cenu nebo cenu obvyklou.

„Cena, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném čase prodat nebo koupit“. Tato cena se většinou zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi podobných věcí v daném místě a čase. Pokud tuto cenu nelze takto určit je třeba použít náhradní metodiku. „Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“2. „Vlastní cena („tržní“) se tvoří až při konkrétním prodeji, resp. Koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit. Komerční banka, a.s. zavedla pojem „tržní cena v tísni“ pro takovou cenu, za kterou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná.“ (BRADÁČ, 2008, s. 51) 3.1.7

Výchozí cena „Při výpočtech některé z výše uvedených cen se pojem ,výchozí cena používá pro cenu

nové stavby bez odpočtu opotřebení.“ (BRADÁČ, 2008, s. 51). Označujeme ji jako CN (cena nové stavby).

2

Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. §2

16

3.1.8

Jednotková cena, základní cena Jednotková cena je cena za jednotku (m3, m2, Ha, T, atd.).¨ Základní cena je jednotková cena, stanovená v předpisu pro objekt standardního

provedení. 3.1.9

Goodwill Používá se hlavně při oceňování podniků. Může být definován jako rozdíl výnosové a

věcné hodnoty a můžeme ho chápat jako čistou hodnotu dodatečné renty v den ohodnocení ve výši budoucích zisků když převyšují zúročení základního kapitálu podnikového jmění. 3.1.10 Koeficient prodejnosti Koeficient prodejnosti vyjadřuje poměr mezi průměrem skutečně dosažených prodejních cen a časových cen nemovitostí srovnatelného typu v dané době a místě. Většinou ho používáme při porovnávací metodě zjištění obvyklé ceny.

3.2 Předmět ocenění nemovitosti Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

1.1.1 Pozemek Podle §2 stavebního zákona č. 138/2006 Sb. je stavební pozemek definován takto: (1) V tomto zákoně se rozumí b) stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, c) zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, …

1.1.2 Parcela „Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“ (BRADÁČ, 2008, s. 5)

1.1.3 Stavba Dle občanského zákoníku se stavbou rozumí výsledek stavební činnosti definovatelný dle druhu, účelu a využití.

17

Stavbou je vždy jednotlivý stavební objekt (ne soubor objektů, ani kdyby spolu funkčně souvisely). V případě souboru objektů vždy jeden plní fci věci hlavní (např. rodinný dům) a ostatní funkci věci vedlejší (např. studna). Dle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ČR, ve znění pozdějších předpisů je stavbou nemovitost spojená se zemí pevným základem. Podle nového stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.), §2 odst. 3, stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Podle odst. 4 pak se stavbou rozumí podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.

3.3 Znalecká činnost „Znaleckou činností ve smyslu zákona se rozumí znalecká činnost před státními orgány, na které přešly úkoly státních orgánů, jakož i znalecká činnost prováděná v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizací. Při znaleckém posuzování v řízení před státními orgány tedy znalec nemusí zkoumat, zda se jedná o právní úkon, jednoznačně se o znaleckou činnost jedná.“(BRADÁČ, 2004, s. 13) Znaleckou činností ve smyslu zákona není podávání posudků, upravené jinými předpisy (př. lékařské posudky) a podávání posudků, které nejsou pro potřeby řízení státních orgánů a nejsou v souvislosti s právními úkony občanů a organizací.Zákon se také nevztahuje na expertní činnost související s plněním výrobních úkolů organizací.

Právní úkony občanů a organizací jsou: •

prodej, koupě,

•

převod vlastnictví,

•

dělení bezpodílového spoluvlastnictví manželů, např. po rozvodu,

•

dělení nebo vypořádání podílového spoluvlastnictví,

•

reklamace,

•

pokus o smír (soudní řízení). (BRADÁČ, 2004, s. 13)

18

3.3.1

Výkon znalecké činnosti je přesně upraven zákonem a vyhláškou. Znalci jsou povinni svou činnost vykonávat

řádně, ve stanovené lhůtě a musí ji vykonávat osobně. Pouze může přibrat konzultanta k posuzování zvláštních dílčích otázek ale je potřeba nejdříve požádat státní orgán. Znalec nese odpovědnost za celý posudek. 3.3.2

Jmenování a odvolání znalců Jmenování znalců do funkce uskutečňuje ministr spravedlnosti nebo předseda

krajského soudu na základě místa bydliště znalce. Výjimkou je Praha, kde jmenování provádí předseda Městského soudu. Ke jmenování dochází na základě výběru mezi osobami splňujícími podmínky jmenování. Návrhy na jmenování mohou podat vědecké instituce, státní orgány, vysoké školy i ten, kdo o to sám požádá. Dále organizace, kde pracují osoby přicházející v úvahu ke jmenování, také i příslušné orgány společenských organizací, pokud to vyplývá z jejich úkolů.

Podmínky ke jmenování znalcem stanovené zákonem: •

české státní občanství,

•

potřebné znalosti a zkušenosti v oboru, s předností uchazečů s absolvovanou speciální výukou znalecké činnosti,

•

osobní vlastnosti, pro předpoklad řádného výkonu,

•

souhlas uchazeče se jmenováním.

Tyto podmínky se ověřují dotazníkem, doklady o absolvování odborné výuky, vyjádřeními příslušných zájmových svazů a obdobných organizací, vyjádřením organizace, u níž je uchazeč v pracovním poměru. Ke zjištění osobních vlastností se pořizuje výpis z trestního rejstříku. Znalecký slib se skládá do rukou toho, který jmenuje znalce. Slib je na závěr potvrzen podpise znalce v knize slibů znalců. Po jeho složení obdrží znalec listinu o jmenování znalce, součastně s ní potvrzení, které umožňuje objednávku a převzetí znalecké pečeti a znalecký deník, kde znalec zaznamenává veškeré znalecké posudky, vyžádané písemně či ústně. Po jmenování je znalec zapsán do seznamu znalců, veřejně přístupných , které vedou krajské soudy a centrálně Ministerstvo spravedlnosti (www.justice.cz).

19

Odvolání a vyškrtnutí znalce Zákon stanovuje pět důvodů pro odvolání znalce a vyškrtnutí ze seznamu: 1. pokud se se zpětnou platností prokáže nesplnění podmínek ke jmenování, nebo tyto podmínky odpadly (např. prokázání nedostatků při přezkoušení odborných znalostí znalce, či ztrátu osobních vlastností – např. úmyslný trestný čin) 2. Při jmenování nastanou skutečnosti, které brání znalci svou činnost dlouhodobě vykonávat – např. dlouhodobá nemoc nebo dlouhodobý pobyt v zahraničí) 3. Z důvodů neplnění svých povinností i přes výstrahu 4. „Pokud organizace u niž je znalec zaměstnán prokáže, že mu znalecká činnost brání v řádném výkonu povinností vyplívajících z pracovního poměru.“ (BRADÁČ, 2004, s.18) 5. odvolání na žádost znalce v celém rozsahu znalecké činnosti, pouze v některém oboru nebo změna znaleckého oprávnění

3

O odvolání rozhoduje ten kdo znalce jmenoval. Občan přestává být znalcem v okamžiku doručení rozhodnutí o odvolání z funkce. Rozpracované posudky již nemůže dokončit, musí vrátit jejich spisy, uzavřít deník a vrátit ho spolu se znaleckou pečetí krajskému soudu či Ministerstvu spravedlnosti.

3

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění. §3-5, §20

20

4

ZÁKLADNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU Základní metody používané pro ocenění nemovitostí můžeme zpravidla rozdělit do tří

skupin. Jedná se o výnosový , nákladový a porovnávací neboli komparativní způsob ocenění. Každý z uvedených způsobů ocenění je specifický svým postupem i svým výpočtem. Tyto jednotlivé metody mohou být použity dvěma odlišnými způsoby, podle toho, zda chceme zjistit administrativní nebo obvyklou cenu. Při zjišťování administrativní ceny znalec musí postupovat podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. V tomto případě se jedná o ocenění vyhláškové. Pokud zjišťujeme cenu obvyklou, jedná se o nevyhláškové ocenění. Znalec do jisté míry nemusí postupovat podle zákona. Do jisté míry , protože při zjišťování ceny obvyklé se cena neurčuje na základě pouze jednoho způsobu ocenění, ale určí se na základě kombinace více způsobů ocenění, mezi nimiž je zpravidla zahrnuto i ocenění vyhláškové.

4.1 Vyhláškové metody ocenění Upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 4.1.1

Nákladový způsob ocenění Nákladovým způsobem oceňujeme tyto nemovitosti: •

Budovy a haly – jako budova a hala se oceňuje stavba, kterou nelze využít dle jejího účelu jako stavby oceňované podle §4-§11. Jsou to např. budovy a haly nepronajatelné či jen z části pronajaté.

•

Inženýrské a speciální pozemní stavby

•

Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky – jsou to nemovitosti s obestavěným prostorem větším jak 1100m3 a nebo patří k původní zemědělské usedlosti a jejichž základní cena není uvedena ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., v příloze č.20a, tabulce č. 1.

•

Rekreační a zahrádkářské chaty

•

Vedlejší stavby – takové stavby, které netvoři příslušenství k jiné stavbě oceňované porovnávacím způsobem.

21

•

Garáže – mohou být samostatné, řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní, tvořící příslušenství jiné stavby, která není oceňovaná porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáže.

•

Byty

•

Nebytové prostory

•

Rybníky, malé vodní nádrže a ostatní vodní díla

•

Rozestavěné stavby

•

Stavby určené k odstranění

•

Stavby bez základů

•

Stavby z více konstrukčních systémů

•

Stavby s víceúčelovým užitím4

Postup výpočtu ceny rodinného domu nákladovým způsobem ocenění: Cena rodinného domu CN RD se vypočte pomocí vzorce: CN RD = OP × ZC × K 4 × K 5 × K i × K p − A

kde jednotlivé parametry znamenají: OP – obestavěný prostor v m3 ZC – základní cena Kp – koeficient prodejnosti Ki – koeficient inflace K4 – koeficient vybaveni stavby K5 – polohový koeficient A - opotřebení Cena rodinného domu se vypočte vynásobením obestavěného prostoru (m3) základní cenou podle druhu konstrukce, koeficientem vybavení stavby, koeficientem polohy, koeficientem inflace a koeficientem prodejnosti. Tato cena se přiměřeně sníží o opotřebení, vzhledem k jejímu stáří a stavu nebo předpokládané životnosti stavby. (BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍ, 2010, s. 17, 18, 25) Tuto cenu ovlivňuje: •

Velikost obestavěného prostoru

•

Konstrukce rodinného domu, která ovlivňuje základní cenu. Je to např. podsklepení, počet podlaží domu, typ střechy a konstrukce

4

Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění. §3-§20

22

•

Koeficient vybavení stavby - vypočte se podle vzorce K 4 = 1 + (0,54 × n) , jeho rozpětí je 0,80 – 1,20, je dán standardem vybavení stavby, může být nadstandardní nebo podstandardní

•

Koeficient polohy – dle polohy obce v nichž se stavba nachází

•

Koeficient inflace

•

Koeficient prodejnosti

•

Opotřebení stavby (BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍ, 2010, s. 17-18)

4.1.2

Porovnávací způsob ocenění Porovnávacím způsobem oceňujeme tyto nemovitosti: •

Garáže

Garáže mohou být dokončené samostatné, řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní netvořící příslušenství jiných staveb. Výjimku tvoří stavby oceňované podle §26 a §26a. •

Byty ve vícebytovém domě

Jedná se o dokončené byty ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů.5 U domů vícebytových typových i netypových se jedná o byty i s jejich příslušenstvím. •

Rekreační a zahrádkářské chaty dokončené

•

Rodinné domy, rekreační chalupy a domky dokončené

Výjimku tvoří ty, které patří k původní zemědělské usedlosti a mají obestavěný prostor do 1100m3.

Postup výpočtu ceny rodinného domu porovnávacím způsobem ocenění: Cena rodinného domu CPRD se vypočte pomocí vzorce:

CPRD = OP × ZC × I Index cenového porovnání I se vypočte pomocí vzorce: I = IT × I P × IV 6 kde jednotlivé parametry znamenají: OP – obestavěný prostor v m3 ZC – základní cena I – index cenového porovnání 5

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. 6 Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění. §26a

23

I T – index trhu I P – index polohy I V – index konstrukce a vybavení Cena rodinného domu se vypočte vynásobením obestavěného prostoru (m3) základní cenou

stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání. Index

cenového porovnání se skládá ze tří indexů (index trhu, index polohy, index konstrukce a vybavení) (BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍ, 2010, s. 113-117, 126-127)

Tuto cenu ovlivňuje: •


•

Poloha nemovitosti v kraji (obci)

•

Počet obyvatel

•

Index cenového porovnání

4.1.3

Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění Kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňujeme tyto nemovitosti: •

Budovy pro služby a administrativu

•

Budovy pro obchod (společné stravování)

•

Domy vícebytové (typové i netypové)

•

Garáže (oprava, údržba)

•

Skladování a manipulace

•

Budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů)

Touto metodou lze oceňovat budovy a haly pouze v určitých případech. Podmínkou tohoto způsobu ocenění je pronajmutí budovy nebo haly. Není-li stavba ve vyjmenovaných případech pronajata ale její stavebně technický stav umožňuje pronajmutí, ocení se i taková stavba tímto způsobem. Nájemné za pronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného dle §2 odst. 1 zákona. Pokud nelze pro účel použití stavby obvyklé nájemné zjistit, ocení se nákladový způsobem7.

7

Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění. §22, §23

24

Postup výpočtu ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění: Cena stavby se bude skládat ze dvou částí ocenění. Nákladového, bez koeficientu prodejnosti a výnosového. a. Nákladový způsob ocenění Postup výpočtu ceny budovy nebo haly nákladovým způsobem ocenění: Cena budovy CN B se vypočte pomocí vzorce: CN B = OP × ZC × K 1 × K 2 × K 3 × K 4 × K 5 × K i × K − A kde jednotlivé parametry znamenají: OP – obestavěný prostor v m3 ZC – základní cena K1 – koeficient přepočtu základní ceny dle duhu konstrukce K2 – koeficient přepočtu základní ceny dle velikosti průměrné zastavěné plochy K3 – koeficient přepočtu základní ceny dle velikosti průměrné zastavěné plochy K4 – koeficient vybaveni stavby K5 – koeficient polohy Ki – koeficient inflace A - opotřebení Cena budovy nebo haly se vypočte vynásobením obestavěného prostoru (m3) základní cenou podle účelu využití, koeficientem přepočtu základní ceny dle druhu konstrukce, koeficientem přepočtu základní ceny dle velikosti průměrné zastavěné plochy, koeficientem přepočtu základní ceny dle průměrné výšky podlaží, koeficientem inflace a koeficientem polohy. Tato cena se přiměřeně sníží o opotřebení, vzhledem k jejímu stáří a stavu nebo předpokládané životnosti stavby. (BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍ, 2010, s. 25, 26)


Typ využití budovy nebo haly

•


•

koeficient přepočtu základní ceny dle duhu konstrukce

•

koeficient přepočtu základní ceny dle velikosti průměrné zastavěné plochy

•

koeficient přepočtu základní ceny dle velikosti průměrné zastavěné plochy

•

Koeficient vybavení stavby

25

•

Koeficient polohy

•

Koeficient inflace

•

Koeficient prodejnosti

•

Opotřebení stavby (BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍ, 2010, s. 16,17)

b. Výnosový způsob ocenění Postup výpočtu ceny budovy nebo haly výnosovým způsobem ocenění: Cena budovy CVB se vypočte pomocí vzorce: CVB =

N × 100 p

kde jednotlivé parametry znamenají: N – upravené roční nájemné p – míra kapitalizace v % Cena budovy nebo haly se vypočte jako podíl upraveného ročního nájemného a mírou kapitalizace vynásobené 100. Tuto cenu ovlivňuje: •

Míra kapitalizace – je dána podle účelu užití stavby, uvedená v procentech.

•

Výše ročního nájemného – stanovuje se z nájemních smluv nebo jiných dokladů o placení nájemného. Je to souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které mohou být pronajaty. Nezapočítáváme podlahové plochy společných prostor, jako jsou schodiště, chodby, popř. prádelny, sklepy, půdy, pokud nejsou zahrnuty v nájemní smlouvě.

•

Náklady – tvoří 40% z celkového ročního nájemného a nájemné z pozemku, pouze patří-li jinému vlastníku. Pokud nebylo nájemné sjednáno nebo je pozemek ve vlastnictví stejného vlastníka, budou náklady navýšeny o 5 % z ceny pozemku dle cenových map stavebních pozemků. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného.

c. Kombinace nákladového a výnosového ocenění Cena nemovitosti se stanovuje podle zatřídění nemovitosti do skupiny v tabulce č. 1 a podle výpočtu stanoveného v tabulce č. 2.

26

Tabulka 1: Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti

CHARAKTERISTIKA SKUPIN DLE ANALÝZY ROZVOJE NEMOVITOSTI: Změny okolí a podmínek s dopadem na Rozvojové možnosti výnosnost nemovitostí nebo na její poptávku nemovitosti ano A S pozitivním dopadem ne B ano C Bez zásadních změn – stabilizační oblast ne D ano E S negativním dopadem ne F Zdroj: Příloha č. 17 k vyhlášce č. 3/2008 Sb., v platném znění. Označ. skupiny

Tabulka 2: Stanovení ceny nemovitosti kombinací výnosového a nákladového způsobu

VÝPOČET CENY NEMOVITOSTÍ KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU: Kód CV≤CN CV≥CN skupiny: Pro budovy typu J Pro soubor Pro ostatní Pro stavbu a K a pro soubor staveb budovy staveb A CV + 0,40R CV + 0,40 R CV x 1,15 CV x 1,15 B,C CV + 0,20R CV + 0,15 R CV x 1,05 CV x 1,10 D,E CV + 0,10R CV CV CV x 1,05 F CV CV – 0,05 R CV x 0,85 CV Zdroj: Příloha č. 17 k vyhlášce č. 3/2008 Sb., v platném znění. Kde

R=|CV-CN| CV – cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem, CN – cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp.

V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. •

Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj.

•

Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu užití, zda stavebně technické

27

parametry stavby odpovídají požadavkům vyplívajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj. •

4.2

Zatřídění do skupin je nutno zdůvodnit8.

Nevyhláškové metody ocenění Pokud je potřeba zjistit obvyklou cenu nemovitosti, používají se nevyhláškové způsoby

ocenění. Obvyklou cenu je ovšem obtížné zjistit na základě pouze jedné metody a proto se pro zjišťování používají většinou všechny metody níže zmíněné. Ze zjištěných hodnot poté znalec podle svého odborného posouzení stanový výsledný odhad obvyklé ceny (může provést jejich zprůměrování nebo se přiklonit k některé ze zjištěných hodnot).

Mezi nevyhláškové metody ocenění patří: 1. Nákladový způsob ocenění 2. Porovnávací způsob ocenění 3. Výnosový způsob ocenění

4.2.1

Nákladový způsob ocenění Pomocí nákladového způsobu se zjišťuje časová cena. Většinou jde o reprodukční cenu

věci, která je snížena o přiměřené technické opotřebení. Nejpodrobnější a nejpřesnější metoda pro zjištění reprodukční ceny, hlavně u staveb, je nákladová kalkulace. Pro tuto metodu je stanoven kalkulační vzorec. Jedná se defakto o stejný způsob výpočtu jako v případě vyhláškové metody

ocenění nákladovým způsobem. Pouze není zahrnut koeficient

prodejnosti KP. (BRADÁČ, 2008, s. 48) Postup výpočtu ceny rodinného domu nákladovým způsobem ocenění: Cena rodinného domu CN RD se vypočte pomocí vzorce: CN RD = OP × ZC × K 4 × K 5 × K i − A 8

Příloha č. 17 k vyhlášce č. 3/2008 Sb., v platném znění

28

kde jednotlivé parametry znamenají: OP – obestavěný prostor v m3 ZC – základní cena Ki – koeficient inflace K4 – koeficient vybaveni stavby K5 – polohový koeficient A - opotřebení Cena rodinného domu se vypočte vynásobením obestavěného prostoru (m3) základní cenou podle druhu konstrukce, koeficientem vybavení stavby, koeficientem polohy a koeficientem inflace. Tato cena se přiměřeně sníží o opotřebení, vzhledem k jejímu stáří a stavu nebo předpokládané životnosti stavby. (BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍ, 2010, s. 17, 18, 25) Tuto cenu ovlivňuje: •


•

Konstrukce rodinného domu, která ovlivňuje základní cenu. Je to např. podsklepení, počet podlaží domu, typ střechy a konstrukce

•

Koeficient vybavení stavby – je dán standardem vybavení stavby, může být nadstandardní nebo podstandardní

•

Koeficient polohy – dle polohy obce v nichž se stavba nachází

•

Koeficient inflace – dle typu stavby

•

Opotřebení stavby (BRADÁČ, SCHOLZOVÁ, KREJČÍ, 2010, s. 17-18)

4.2.2

Porovnávací způsob ocenění Principem této metody je srovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi

k porovnání. Jako hlavní zdroj informací slouží databáze srovnávacích nemovitostí vytvořená ze zveřejněných inzerátů realitní inzerce. Tato databáze by měla zahrnovat velké množství srovnávacích objektů pro dosažení co nejpřesnějšího odhadu. Čím větší množství, tím přesnější odhad. V případě přímého porovnání je nemovitost srovnávána přímo s jinými nemovitostmi, u nepřímého porovnání je nejdříve vypracován odhad pro průměrnou nemovitost se kterou je oceňovaná nemovitost poté porovnávána.

29

Obrázek 1: Metoda přímého cenového porovnání

Srovnávací nemovitost č. 1 (vlastnosti, cena)



… další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny)

Nemovitost oceňovaná (porovnání vlastností, cena) Zdroj: BRADÁČ, A. a kolektiv., 2008. Teorie oceňování nemovitostí, s. 340

Obrázek 2: Metoda nepřímého porovnání



Báze


… další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny)

Nemovitost oceňovaná (porovnání vlastností, cena)

Oceňovaná nemovitost č.1 (porovnání vlastností se standardem, cena)



Zdroj: BRADÁČ, A. a kolektiv., 2008. Teorie oceňování nemovitostí, s. 341

Postup výpočtu ceny nemovitosti porovnávacím způsobem ocenění:

Indexovaná tržní cena Cena oceňovaného objektu získaná z podílu tržní ceny srovnávacího objektu a indexu odlišnosti.

Indexovaná tržní cena nemovitosti ITC se vypočte pomocí vzorce:

30

ITC S1 =

TC S 1 I S1

TC S 1 - tržní cena srovnávací nemovitosti č.1 I S1 - index odlišnosti srovnávací nemovitosti č.1 ITC S1 - indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti č.19

Tabulka 3: Vztahy při komparativním oceňování - přímé vzájemné porovnání nemovitosti jako celku

Objekty srovnávací

Index odlišnosti

Objekt oceňovaný

↸↸↸↸↸↸

I

↸

Číslo

Tržní cena

Index odlišnosti

Indexovaná tržní

Průměrná cena

objektu

srovnávacího

cena odvozená

oceňovaného

objektu vůči

ze

objektu

objektu

srovnávajícího

oceňovanému

objektu

1

TCS 1

IS1 →

ITC S1 =

TC S 1 I S1

2

TC S 2

IS 2 →

ITC S 2 =

TC S 2 IS2

…

…

…

…

TC O =

i

TCS i

I Si →

TC Si ITC Si = I Si

…

…

…

…

n

TCS n

I Sn →

ITC Sn =

n

∑ ITC i =1

Si

n

TC Sn I Sn


Index odlišnosti Je vyjádřen dílčími indexy. Každý dílčí index charakterizuje velikost vlivu jednotlivých kritérií. Určuje nám kolikrát je cena oceňované nemovitosti vyšší nebo nižší oproti ceně srovnávací nemovitosti. IO > 1 – cena oceňovaného objektu je nižší než srovnávaného

9

BRADÁČ, 2008, s. 343-344

31

IO < 1 – cena oceňovaného objektu je vyšší než srovnávaného IO = 1 – stejná úroveň Výpočet indexu odlišnosti: IO = K1 x K2 x K3…x Kn

4.2.3

Výnosový způsob ocenění Postup výpočtu u nevyhláškového výnosového způsobu ocenění je defakto totožný

s vyhláškovým výnosovým způsobem ocenění. V obou případech se vychází z kapitalizační míry a výše nájemného. Rozdíl je ve způsobu jakým se zjišťuje míra kapitalizace a náklady na pronájem nemovitosti. U nevyhláškového způsobu se musí tyto parametry vyčíslit, zatímco u vyhláškového jsou pevně dány předpisem.

Postup výpočtu ceny nemovitosti výnosovým způsobem ocenění: Cena budovy CV N se vypočte pomocí vzorce: CV N =

N × 100 p

kde jednotlivé parametry znamenají: N – upravené roční nájemné p – míra kapitalizace v % Cena nemovitosti se vypočte jako podíl upraveného ročního nájemného a mírou kapitalizace vynásobené 100.


Míra kapitalizace – zjišťuje se porovnáním nebo jinými metodami.

•

Výnosy – výnos je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout, pokud budou pronajímány všechny pronajímatelné prostory nemovitosti. Výnosy by měli být detailně specifikovány tabulkami ploch a příslušejícího reálně dosažitelného nájemného. Je nutné zohlednit skutečnost, že nemusí být veškeré prostory celý rok pronajaty.

•

Náklady – mezi náklady řadíme pojištění stavby, údržba a opravy, amortizace, daň z nemovitostí a ostatní náklady.

32

5

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nachází v blízkosti centra města Zábřehu na Moravě, spadající pod okres Šumperk v Olomouckém kraji. Zpřístupněná místní zpevněnou komunikací v zástavbě rodinných domů pro bydlení. . Jedná se o 2 patrový, podsklepený rodinný dům s garáží 5+1 stavebně dokončenou v roce 1985. Objekt je připojen na městský vodovod, rozvody teplé i studené vody po domě, kanalizaci, elektřinu 220/380V, zemní plyn. Veškeré prvky konstrukce a vybavení jsou uvažovány za standardní, tzn. základy běžně zakládané s izolací, zdivo v tloušťce 45 cm s tepelně izolační schopností, střecha s krovem běžného provedení, krytina pálená nebo pozinkovaný plech, vnitřní a fasádní omítky vápenné s nátěrem, podlahy keramická dlažba , PVC, parkety, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, plyn nebo elektrickou energii, odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC. Půdorys obdélníkového tvaru o rozměrech 13 m x 9 m. Výška sklepu je 2,3 m, 1. podlaží 2,7 a druhého podlaží je 2,55 m, výška hřebene podkroví má 2,2 m. Zastavěná plocha 117 m2.

5.1 Ocenění nemovitosti nákladovou metodou – vyhlášková metoda Zatřídění pro ocenění nemovitosti Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:

typ D

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Podsklepení:

podsklepená

Podkroví:

nad 2/3 zastavěné plochy 1. n. podlaží

Střecha:

se šikmou nebo strmou střechou

Počet nadzemních podlaží:

dvě

Tabulka 4: Zastavěné plochy a výšky podlaží

Název podlaží Sklep I. NP II. NP Zastřešení s půdou Zdroj: Práce autora

Zastavěná plocha 117,00 m2 117,00 m2 117,00 m2 117,00 m2

33

Konstrukční výška 2,3 2,7 2,55 2,2

Výpočet obestavěného prostoru Celkový obestavěný prostor vypočteme vynásobením zastavěné plochy jednotlivých podlaží s jejich konstrukční výškou a následném součtu vypočtených obestavěných prostorů sklepu, 1. NP, 2.NP a podkroví. Tabulka 5: Výpočet obestavěného prostoru

Název podlaží

Zastavěná plocha

Sklep I. NP II. NP Zastřešení s půdou Obestavěný prostor - celkem Zdroj: Práce autora

117,00 m2 117,00 m2 117,00 m2 117,00 m2 1140,75 m3

Konstrukční výška 2,30 2,70 2,55 2,20

Obestavěný prostor 269,10 m3 315,90 m3 298,35 m3 257,40 m3

Určení základní ceny Základní cenu RD stanovíme na základě zatřídění stavby podle typu konstrukce. Naše nemovitost se řadí mezi budovu typu D, což odpovídá budově se svislou zděnou konstrukcí, se dvěma nadzemními podlažími a podsklepenou. Základní cena pro tento typ budovy je 1900,- Kč za 1 m3 obestavěného prostoru. Tuto cenu musíme následně upravit podle poměru velikosti zastavěné plochy podkroví, ku velikosti zastavěné plochy 1.NP. Po vynásobení koeficientem účelového využití podkroví je výše základní ceny upravené ZCU=1900 x 1,100 = 2090,- Kč za 1 m3.

Tabulka 6: Základní ceny za m3 obestavěného prostoru RD

Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží s jedním se dvěma nadzemním nadzemními podlažím podlažími Konstrukce Typ Cena Typ Cena zděná A 2290 B 1975 železobetonová-monolitická E 2495 F 2140 železobetonová -montovaná CH 2390 I 2050 dřevěná L 2080 M 1780 Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění. Příloha č. 6

Rodinný dům Rekreační chalupa Rekreační domek se šikmou nebo strmou střechou

34

Podsklepený

s jedním nadzemním podlažím Typ Cena C 2130 G 2340 J 2235 N 1925

se dvěma nadzemními podlažími Typ Cena D 1900 H 2065 K 1975 O 1705

Tabulka 7: Koeficienty účelového využití podkroví

Stavba

a) b)

podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží c) podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění. Příloha č. 6

s jedním nadzemním podlažím 1,05 1,09

se dvěma nadzemními podlažími 1,04 1,075

1,12

1,100

Výpočet koeficientu polohy K5 Polohový koeficient určujeme podle přílohy č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb., v platném znění. Tento koeficient může nabývat hodnot 0,85- 1,25. V našem případě je roven 1. Je zaměřen hlavně na velká města a lázeňská města, kde cenu zvyšuje, ale i na obce, kde cenu naopak snižuje. Tabulka 8: Polohové koeficienty

Číslo položky 1 2

Název, resp. Skupiny měst a obcí

Koeficient

K5

Praha, Brno, Ostrava Ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A uvedených v tabulce č. 2 3 Města, která byla k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B uvedená v tabulce č. 2 4 Ostatní města 5 Ostatní obce Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění. Příloha č. 14

1,20 až 1,25 1,10 až 1,15 1,05 1,00 0,85

Výpočet koeficientu inflace Ki Tento koeficient se stanovuje každý rok. Upravuje základní cenu stanovenou vyhláškou podle inflace. Jelikož cena každoročně roste nebo klesá. Nalezneme jej v příloze 38 oceňovací vyhlášky. U našeho případu se Ki = 2,169, což odpovídá budově s jednou bytovou jednotkou.

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Koeficient vybavení nemovitosti se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n ), kde 1 a 0,54 jsou konstanty a n je stanoven součtem objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním

vybavením,

snížený

o

35

součet

podílů

konstrukcí

a

vybavení

s podstandardním vybavením.10 Objemové podíly konstrukcí a vybavení rodinných domů jsou uvedeny v příloze č. 15 vyhlášky 3/2008 Sb., v platném znění. Náš rodinný dům je vybaven standardně, nenachází se v něm žádné podstandardní ani nadstandardní vybavení. Z tohoto důvodu bude výsledný koeficient K4=1,00.

Výpočet koeficientu prodejnosti Kp „Koeficienty prodejnosti vyjadřují vztah cen nemovitostí sjednaných podle kupních smluv a jejich cen zjištěných podle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň.“11 Tento koeficient je závislý na poloze nemovitosti, vyjadřuje rozdíly zjištěné ceny a ceny skutečně zaplacené. V našem případě je počet obyvatel 14033 (zjištěno k datu 31.12.2009 z dat ČSU), Dle tab. přílohy č. 39, vyhlášky č. 3/2008 Sb., v platném znění je Kp=1,023.

Výpočet opotřebení Pro výpočet jsme si zvolili lineární metodu. Stáří domu (S) je 26 let, předpokládaná další životnost (T) je 74 let. Předpokládaná celková životnost je 100 let. AL = 100 ⋅

S 26 = 100 ⋅ = 26% (BRADÁČ, 2008, s. 221) S +T 26 + 74

Obrázek 3: Lineární metoda opotřebení - průběh opotřebení Lineární metoda opotřebení při životnosti stavby 100 roků

Opotřebení [%]

100 80 60 40 20 0 0

20

40

60

80

100

Stáří [roků]


10 11

Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění. §5 Vyhláška č. 3/2008 Sb., v platném znění., příl. č. 39

36

Výpočet ocenění Základní cena (dle příl. č. 6)

1900,- Kč/m3

Základní cena upravená (dle příl. č. 6)

2090,- Kč/m3

Obestavěný prostor

1140,75 m3

Koeficient účelového využití podkroví (dle příl. č. 6)

1,100

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)

1,000

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14)

1,000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38)

2,169

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39)

1,023

Opotřebení

26%

Celková cena rodinného domu CN RD se vypočte pomocí vzorce: CN RD = OP × ZCU × K 4 × K 5 × K i × K p − A

CN RD = 1140,75 × 2090 × 1,000 × 1,000 × 2,169 × 1,023 − 26%

Plná cena před započtením opotřebení činí 5 290 198,27Kč Zjištěná cena nákladovým způsobem ocenění rodinného domu činí 3 914 746,72Kč.

5.2 Ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem – nevyhlášková metoda Principem této metody je srovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi k porovnání. Ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem zahrnuje metody přímého porovnání, nepřímého porovnání a metody monokriteriální a multikriteriální. Pro ocenění využijeme metodu přímého porovnání. Oceňovanou nemovitost přímo porovnáme s databází nemovitostí, vytvořenou z dat realitního serveru za pomoci indexu odlišnosti. Pro náš konkrétní případ jsme zvolili následující dílčí koeficienty: •

polohy – využili jsme polohového koeficientu z vyhlášky č. 3/2008 Sb., v platném znění, příloha č. 14

•

velikosti – za každý chybějící nebo přebývající pokoj jsme odečetli nebo přičetli hodnotu 0,2. V případě kuchyně jsme obdobně přičetli nebo odečetli hodnotu 0,1.

37

•

garáže – v případě chybějící garáže jsme koeficient snížili na 0,9. V případě dvou garáží jsme naopak koeficient zvýšili na 1,1.

•

stavu a vybavení – přihlíželi jsme hlavně ke stáří nemovitosti a případné rekonstrukci

•

příslušenství stavby – hodnotili jsme další příslušenství, jako např. skleník, bazén, pergola, altán, atd.

Pro dosažení větší přesnosti je možno použít větší počet dílčích koeficientů, musíme mít ovšem k dispozici dostatek informací o posuzovaných nemovitostech. Dále je možné mezi dílčí kritéria zařadit i kritérium úvahy znalce, kterým je možné dle zkušeností a znalostí znalce do jisté míry cenu ovlivnit. Ze všech metod oceňování při tomto způsobu má znalec největší možnost cenu ovlivnit ať už pozitivním nebo negativním způsobem.

Tabulka 9: Databáze nemovitostí

1

2

3

4

5

6

Rodinný dům 5+1 na výhledovém místě v žádané lokalitě města Zábřeh. V přízemí obývací hala, kuchyň, zimní zahrada, koupelna, WC. V 1.NP čtyři pokoje, terasa, WC. Vedlejší stavby na pozemku - garáž, pergola, skleník. Rodinný dům 5+2 v blízkosti centra města Zábřeh. V přízemí - dva pokoje, kuchyň, koupelna v započaté rekonstrukci, WC. V 1.NP tři pokoje, kuchyň, koupelna. Dům je v původním stavu. Prostorná rovinatá zahrada. Ihned k dispozici. Rodinný dům 4+1 v obci Leština u Zábřehu. V přízemí domu je prostorný obývací pokoj s kuchyní a spižirnou, v mezi podlaží ložnice s koupelnou a WC, v 1.NP dva prostorné pokoje.Dům je ihned k dispozici. Rodinný dům 3+1 v obci Václavov 4 km od města Zábřeh. Rekonstrukce - plastová okna, topení s rozvody v mědi, el. instalace, omítky, plovoucí a dřevěné podlahy, voda v plastu, koupelna, fasáda, terasa, garáž. Rodinný dům 6+2 v klidné lokalitě města Zábřeh. Dům je celopodsklepený, dvě garáže, dílna, skleník, bazén, pergola, prostorná zahrada. Rekonstrukce - topení 2006, rozvody v mědi, deskové radiátory, kotel. RD 4+kk Zábřeh na Moravě.Tento RD se nachází ve velmi vyhledávané a žádané lokalitě Skalička v nezátopové oblasti. Dům je částečně podsklepen s garáží.Topení na tuhá paliva, možno přitápět krbem nebo krbovými kamny. V

38

Zábřeh

1 980 000 Kč

Zábřeh

1 695 000 Kč

Leština

1 320 000 Kč

Václavov

1 595 000 Kč

Zábřeh

2 345 000 Kč

Zábřeh

1 500 000 Kč

7

8

9

10

11

12

13

přízemí je obývací pokoj, menší hala, kuchyňský kout,, wc,špajz. V 1.NP dva pokoje, koupelna a wc. Je dobře situován. K domu náleží zahrada o velikosti 340 m2. Rodinný dům o velikosti 5+1 v Zábřehu. V 1. NP se nachází chodba a 3 pokoje. V 2. NP jsou 3 pokoje. Dům je určený k rekonstrukci. Lokální výtápění na TP + WAV. K domu náleží zahrada, garáž pro jeden vůz a dílna. Zvýhodněný hypoteční úvěr pro naše klienty. Makléř doporučuje. Rodinný dům 4+2 v klidné části obce Postřelmov.Rekonstrukce v roce 2005, plastová okna, voda v plastu. Garáž pro dvě vozidla, velká zahrada a parcela s možností zahrnutí do územního plánu k výstavbě. Ihned k dispozici. Dům je celopodsklepený. Pěkný kompletně zrekonstruovaný RD 5+1 v centru Bludova. V domě je nová kuchyňská linka z masivu, včetně spotřebičů a myčky, 3 pokoje, obývací pokoj s krbovými kamny a kuchyňským koutem, hala, šatna, 2 koupelny, dubové schodiště, nové podlahy, omítky, elektroinstalace v mědi, nová fasáda a střecha. Dům k bydlení i podnikání. K domu patří dvůr a velká zahrada. Zajistíme zvýhodněný hypo úvěr.. Rodinný dům 5+2 v obci Bludov. Dům je rozdělen na dvě bytové jednotky, v přízemí byt 2+1, v 1.NP 3+1. Dům je celopodsklepený. K domu náleží dvě garáže a velká zahrada. Ihned k dispozici. Nabízíme zvýhodněný hypotéční úvěr pro naše klienty. Rodinný dům 5+2 v obci Bludov. Dům má velký sklep, 2 garáže, skleník a pergolu. Ihned k dispozici. Nabízíme zvýhodněný hypotéční úvěr pro naše klienty.

Prodej zrekonstruovaného rodinného domu o velikosti 5+kk v klidné části obce Bludov. Rekonstrukce- voda, topení (podlahové), odpady, elektroinstalace, okna, fasáda, omítky, střecha a krovy. Je velmi dobře dispozičně řešený. V I. NP se nachází prostorný obývací pokoj s kuchyní, koupelna, WC a komora. Ve II. NP jsou 4 pokoje a koupena s WC. K domu náleží zahrada s bazénem o velikosti 520 m2. Rodinný dům 4+1 v obci Hrabová u Dubicka. Dům je v původním stavu. Část domu je podsklepeno, v postraní části domu je garáž, za domem prostorná rovinatá zahrada.

39

Zábřeh

1 490 000 Kč

Postřelmov

2 895 000 Kč

Bludov

3 790 000 Kč

Bludov

2 260 000 Kč

Bludov

2 495 000 Kč

Bludov

3 300 000 Kč

Hrabová

1 495 000 Kč

14

15

Dům 5+1 v části obce Vlachov vzdálené 6km od Mohelnice. V 1.NP se nachází kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj s krbovými kamny, koupelna a 2 pokoje. V podkroví jsou situovány 2 pokoje, možnost další půdní vestavby. Obytná část domu je po rekonstrukci - plastová okna, nové rozvody vody, odpadů, topení a omítky. Součástí domu je dílna s kotelnou a na zahradě je stodola a přístřešek na auto. Prodej rodinného domu 3+1 po kompletní rekonstrukci obytné části, v obci Jedlí( 11 km od Zábřeha na Moravě). Dům je vhodně prostorově a dispozičně řešený. Topení kotlem na tuhá paliva a krbovými kamny, ohřev vody je zajištěn bojlerem s kombinovaným ohřevem. K domu náleží zahrada o velikosti 385 m2. V ceně je zahrnuto částečné zařízení. Výhodná cena, vhodné pro trvalé bydlení nebo rekreaci.

Zdroj: Internetový realitní server www.mmreality.cz

40

Vlachov

1 750 000 Kč

Jedlí

2 080 000 Kč

Tabulka 10: Zjištění ceny nemovitosti porovnávacím způsobem Koef. Cena po Ceny oceňovaného K4 Redukce redukci K5 IO objektu odvozené Cena K1 K2 K3 Stav a na na Přísluš. K1x … x z jednotlivých č. požadovaná Poloha Velikost Garáž vybaven pramen pramen stavby K5 srovnávacích í ceny ceny objektů 1 683 1 1 980 000 Kč 0,85 1,00 1,00 1,0 0,9 1,05 0,95 1 771 579 Kč 000 1 440 2 1 695 000 Kč 0,85 1,00 1,05 0,9 0,8 0,9 0,68 2 118 750 Kč 750 1 122 3 1 320 000 Kč 0,85 0,85 0,8 0,9 0,7 0,9 0,39 2 952 632 Kč 000 1 355 4 1 595 000 Kč 0,85 0,85 0,6 1,0 1,2 1,0 0,61 2 222 541 Kč 750 1 993 5 2 345 000 Kč 0,85 1,00 1,25 1,1 1,0 1,1 1,51 1 320 033 Kč 250 1 275 6 1 500 000 Kč 0,85 1,00 0,75 0,9 0,9 0,9 0,55 2 318 182 Kč 000 1 266 7 1 490 000 Kč 0,85 1,00 1,00 1,0 0,7 0,9 0,63 2 010 318 Kč 500 2 460 8 2 895 000 Kč 0,85 0,85 0,85 1,1 1,1 1,2 1,05 2 343 571 Kč 750 3 221 9 3 790 000 Kč 0,85 1,05 1,00 0,9 1,3 1,1 1,35 2 386 296 Kč 500 1 921 10 2 260 000 Kč 0,85 1,05 1,05 1,1 1,0 0,9 1,09 1 762 385 Kč 000 2 120 11 2 495 000 Kč 0,85 1,05 1,05 1,1 1,0 1,0 1,21 1 752 686 Kč 750 2 805 12 3 300 000 Kč 0,85 1,05 0,95 0,9 1,2 1,1 1,19 2 357 143 Kč 000 1 270 13 1 495 000 Kč 0,85 0,85 0,80 1,0 0,7 0,9 0,43 2 955 233 Kč 750 1 487 14 1 750 000 Kč 0,85 0,85 1,00 0,9 1,1 1,1 0,93 1 599 462 Kč 500 1 768 15 2 080 000 Kč 0,85 0,85 0,80 0,9 1,1 0,9 0,61 2 898 361 Kč 000 Celkem průměr 2 184 611 Kč Minimum 1 320 033 Kč Maximum 2 955 233 Kč Směrodatná odchylka 480 846 Kč Pravděpodobná spodní hranice 1 703 765 Kč Pravděpodobná horní hranice 2 665 457 Kč

Zdroj: Práce autora Porovnávací metodou jsme zjistili cenu rodinného domu 2184611 Kč se směrodatnou odchylkou ve výši 480846 Kč. Spodní hranice pod niž by neměla cena nemovitosti klesnou je 1703765 Kč. Obdobně horní hranice, kterou by neměla cena převýšit je 2665457 Kč.

41

6

ZÁVĚR Cílem této práce bylo na konkrétní nemovitosti prezentovat způsob výpočtu její ceny

zvolenými metodami ocenění.

Ze zjištěných cen nemovitostí je vidět, že nákladovým

způsobem ocenění jsme stanovili podstatně vyšší cenu nemovitosti, než pomocí porovnávacího způsobu. U nákladového způsobu ocenění není téměř žádná možnost, jak ovlivnit zjištěnou cenu. Výsledná cena je dána výpočtem z tabulkových hodnot, které ovšem nejsou vždy schopny přesně podchytit stav v konkrétní lokalitě. Jelikož se posuzovaná nemovitost nachází v lokalitě, kde došlo k velkému propadu cen nemovitostí i ve srovnání s jinými městy v okolí, může být jedním z důvodů zjištěné vysoké ceny právě přílišná obecnost dat pro výpočet, které nezahrnují tuto skutečnost. U porovnávacího způsobu ocenění jsme měli k dispozici velice omezené informace o srovnávacích nemovitostech. Díky tomu jsme nemohli stanovit větší množství koeficientů pro výpočet indexu odlišnosti, což do značné míry mohlo ovlivnit výslednou cenu. Navíc se nemovitost nachází v oblasti s poměrně vysokou nezaměstnaností, kde vlivem globální krize došlo k poměrně rapidnímu poklesu cen nemovitostí, což není koeficientem polohy dostatečně podchyceno. V neposlední řadě se na výši určené ceny podepsala i nedostatečná praxe při určování hodnot srovnávacích kritérií a ze stejného důvodu i zanedbání kritéria úvahy znalce.

42

7

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY [1] BRADÁČ, A. a kol. Soudní inženýrství. 1997. 719 s. ISBN 80-7204-057-X. [2] BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 2008. 7. vyd. 736 s. ISBN 978-807204-578-5. [3] BRADÁČ, A. a kol. Úvod do soudního znalectví. 2004. 220 s. ISBN 80-7204-365-X. [4] BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V. a KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku 2009. 2009. 301 s. ISBN 978-80-7204-615-7. [5] BRADÁČ, A., WEIGEL, L. a KLEDUS, M. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. I. díl, 1897-1984. 2002. 283 s. ISBN 80-7204-254-8. [6] HEICKE, K. a kol. Oceňování nemovitostí. 1976. 318 s. [7] WEIGEL, L. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů na území České republiky (1897-1994). 2002. 161 s. ISBN 80-7204-259-9.

43

8

PŘÍLOHY

Příloha č. 1 - Informace o parcele Parcelní číslo:

2436/9

Výměra [m2]:

117

Katastrální území: Zábřeh na Moravě 789429 Číslo LV:

2717

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele: č.p. 860

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl SJM Bajer Jaroslav Ing. a Bajerová Karla Bajer Jaroslav Ing. Postřelmovská 860/32a, Zábřeh, 789 01 Bajerová Karla Postřelmovská 860/32a, Zábřeh, 789 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

44

Příloha č. 2 - Katastrální mapa

45

Příloha č. 3 - Fotodokumentace

46

47

48

49

50

Ocenění nemovitosti podle zvolených metod

Recommend Documents