Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012

Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012 Mogelijkheden voor uitbreiding van een woning, bedrijfswoning, agrarische woning en daartoe bijbehorende bouwwerken

1 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Colofon Productie

Afdeling Beleidsontwikkeling: Marjorie Verhoek Afdeling Planologiesche kaders: Dafne Struijk, Margo Visser Afdeling Ruimtelijke kwaliteit Marc den Hertog, Wouter Peeters, Mirjam Witjes Afdeling Handhaving: Jeanette Wijte, Peggy Hoogcarspel Afdeling Beleid en Ondersteuning: Hans Grotenbreg Afdeling Juridische Zaken: Remy Justus, Franca Brouwer Afdeling Juridische Advisering Angelique Janssens Afdeling Klantcontact Vergunningen: Leo Kuiper Afdeling Juridische Procedures Omgevingsrecht: Tessa Machiels, Marjolein van Munster.

Opdrachtgever

Domein Stedelijke ontwikkeling, Gemeente Zaanstad 2 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Inhoudsopgave Deel 1

1. Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Doel Uitzonderingen Leeswijzer

2

Trends en ontwikkelingen

3 Hoofdgebouwen 3.1 3.2

Vergroten hoofdgebouw Verplaatsing bouwvlak

4 Dakkapellen 5 Bijbehorend bouwwerk 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Oppervlakte Positie Breedte aangebouwd bijbehorend bouwwerk Goot- en nokhoogten ‘Grotere’ bijbehorende bouwwerken Erkers

6 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8

Deel 2 A B C D

Zwembad, whirlpool, jacuzzi of vijver Dakterras Erfscheiding Sport- en speeltoestel Vlaggenmast Boothuis, steiger, keermuur, keerwal en kademuur Zonnepanelen Dakraam, daklicht of lichtstraat

Begrippen Wijze van meten Regels Bijlage



1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. De invoering is vergezeld gegaan van het Besluit omgevingsrecht (Bor), waarin het vergunningsvrij bouwen een nieuwe invulling heeft gekregen. De nieuwe regeling geeft aanleiding om de reikwijdte, definities en maatvoeringvoorschriften van de Nota Erfbebouwing Zaanstad 2007 te actualiseren. Uit de afgelopen 4 jaar dat wordt gewerkt met de nota Erfbebouwing Zaanstad 2007, blijkt dat het vigerende beleid in sommige vallen onvoldoende of zelfs geen toetsingskader biedt. Zo is er veel vraag naar het plaatsen van dakkapellen, dakterrassen, boothuizen, zwembaden en het vergroten van het hoofdvolume van een woning. Een toetsingskader hiervoor ontbreekt, waardoor aanvragers van te voren niet weten of de vergunningsaanvraag een kans van slagen heeft.

1.2

Doel

De nota is bedoeld om een verantwoorde, eenduidige afweging te kunnen maken over uitbreiding van een woning1 , bedrijfswoning en agrarische woning (hierna woningen) en hierbij horende bijbehorende bouwwerken zoals aanbouwen e.d. De nota is daarmee toetsingskader voor het wel of niet medewerking verlenen aan afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening. De nota speelt in op de thema’s waarmee het college het meest geconfronteerd wordt. Het vormt een evenwichtige balans tussen deregulering in de zin van meer bouwmogelijkheden enerzijds en het sturen op ruimtelijke kwaliteit anderzijds. Daarnaast is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de regels voor het vergunningvrij bouwen om tegenstrijdige voorschriften te voorkomen en eenduidigheid in het begrippenkader te scheppen. Het beleid is van toepassing op het gehele gemeentelijk grondgebied behalve als in specifieke gevallen anders is aangegeven en heeft betrekking op: • vergroting van het hoofdgebouw; • bijbehorende bouwwerken; • bouwwerken, geen gebouwen zijnde (dakterrassen, zwembaden, boothuizen, erfschei- dingen, sport- en speltoestellen, vlaggenmasten, keermuren, dakramen/daklicht en zonnepanelen); • dakkapellen. Deze nota is niet van toepassing op (erven van) woonschepen/woonarken, woonwagens, recreatiewoningen, appartementencomplexen, monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten. De (gemeentelijke) beschermde dorpsgezichten dragen in het bijzonder bij aan behoud van historische kwaliteiten. De gebieden kenmerken zich door kleinschaligheid, compacte of juist open en groene opzet. Het maakt de gebieden kwetsbaar voor ontwikkelingen die directe invloed hebben op de begrenzing van het openbaar gebied. Dit vraagt om maatwerk dat wordt geboden in de bestemmingsplannen.

1 Hiermee worden ook woningen met bestemmingen zoals Gemengde Doeleinden waar de functie wonen en voorzieningen ten dienste van het wonen zijn toegestaan, bedoeld.

5

Nota woonbebouwing Zaanstad 2012


Het voorliggende beleid dient als basis voor actualisatie van bestemmingsplannen en de welstandsnota, zodat in die gevallen geen planologische procedures meer nodig zijn. Hierdoor zal de nota Woonbebouwing op termijn verdwijnen als zelfstandig document en volledig opgenomen zijn in diverse bestemmingsplannen. De planschaderisicoanalyse die in het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan gemaakt wordt, zal mede bepalend zijn voor de onderdelen uit deze nota die opgenomen kunnen worden in het bestemmingsplan.

1.3

Uitzonderingen

• • • • •

de bezonningssituatie op aangrenzende percelen; de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen; het bebouwingsbeeld; het ensemble; de verkeerssituatie;

Onder sommige omstandigheden is het mogelijk van de in deze nota gestelde regels af te wijken. In de meeste situaties gaat het om gevallen waarbij sprake is van een trendsetter of een medische indicatie. Per onderdeel zijn de uitzonderingsregels benoemd en zijn definities weergegeven in het begrippenkader. Bij een procedure tot afwijken zal in ieder geval getoetst worden of er geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:

Essentieel is dat de aanvrager zelf onderbouwt waarom in een bepaalde situatie afgeweken moet worden van de algemene regels. Dit betekent dat een aanvrager zelf zorg draagt voor bijvoorbeeld een verklaring van een medische indicatie of een bezonningsstudie wanneer hier sprake van is. Trendsetter Bouwwerken die niet voldoen aan de regels in het bestemmingsplan, afwijkingsbeleid of algemene welstandscriteria kunnen soms toch een goedkeuring ontvangen, bijvoorbeeld als er al gelijke bouwwerken voorkomen in het bouwblok of er sprake is van gelijke architectuur in de nabije omgeving. In zo’n geval kan het beter zijn een volgens de geldende criteria niet geheel passend model te herhalen, dan er weer een ander model naast te zetten. De samenhang en eenheid in het blok blijft op deze manier gewaarborgd. Het al aanwezige bouwwerk wordt dan ‘trendsetter’ voor de bouwwerken die volgen. Onder trendsetter wordt hier verstaan: een als zodanig door de welstandcomissie aangewezen plan voor een wijziging van een bouwblok dat bij opvolgende bouwplannen binnen hetzelfde bouwblok nagevolgd moet worden voor wat betreft: • • • •

de plaatsing en het aantal; de maatvoering; de vormgeving; de keuze van het materiaal en de kleurstelling.

De nota is bedoeld als algemeen toetsingskader. Dit houdt in dat het in specifieke gevallen geen uitkomst biedt. In die gevallen is maatwerk noodzakelijk. Voor deze onderdelen is het afwegingskader waarbinnen maatwerk wordt geleverd zo helder en transparant mogelijk beschreven. De gemeente zal in een ruimtelijk maatwerkadvies ingaan op de ruimtelijke onderbouwing van de aanvrager.

1.4

Leeswijzer

In het eerste deel van de notitie wordt het gemeentelijk beleid uiteengezet. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het beleid dat betrekking heeft op het hoofdgebouw, het bijbehorend bouwwerk en de bouwwerken geen gebouwen zijnde. In het tweede deel zijn de nadere bepalingen opgenomen en is het beleid in regels vertaald. Deze voorschriften dienen als beleidsregels ten behoeve van de toetsing. 7 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012


2

Trends en ontwikkelingen

Steeds meer mensen kiezen ervoor om hun huis te verbouwen in plaats van te verhuizen. De economische crisis en de daaruit voorvloeiende crisis op de woning(bouwmarkt) zijn oorzaken hiervan. Verbouwen en uitbreiden is een alternatief voor verhuizen. Het vergroten van het hoofdgebouw, een aangebouwde veranda, serre of dakkapel creëert snel meer ruimte. Hierdoor bespaart men op de verhuiskosten en overdrachtsbetaling. Zaanstad ziet deze ontwikkeling terug in de bouwaanvragen die worden ingediend. Het college wil inspelen op deze trend door ontwikkelingen mogelijk te maken en geen onnodige hindermacht te zijn voor haar inwoners. Echter, investeringen in de woningvoorraad en openbare ruimte moeten er wel toe leiden dat de kwaliteit van de woonomgeving niet verslechterd en de uniciteit van gebieden: stedelijk en het cultuurhistorische landschap, benut wordt. Immers het college ziet kwaliteitsverbetering van de leefomgeving als een van haar prioriteiten. Anders gezegd dient verhoging van de individuele woonkwaliteit het algemeen belang te waarborgen. Uitbreiding van een woning en het realiseren van erfbebouwing mag de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte en belangen van omwonenden dan ook niet in de weg zitten. Hierbij geldt hoe zichtbaarder de uitbreiding of het bouwwerk des te groter de invloed op de (openbare) omgeving.


Voorbeeld van een gesloten bouwblok

Rooilijnen in een open verkaveling (strokenverkaveling). Tuinen grenzen aan openbaar gebied


3

Hoofdgebouwen

Met name woningen in de historische linten en de vooroorlogse wijken voldoen qua omvang niet meer aan de woonwensen van deze tijd. Deze woningen zijn vaak klein vergeleken met de woningen die vandaag de dag worden gebouwd. Bij relatief kleine woningen kan vergroten van het hoofdgebouw door overschrijding van het bouwvlak in bepaalde gevallen een ruimtelijke verantwoorde uitkomst bieden. De koers voor het ruimtelijk (kwaliteits) beleid op hoofdlijnen is vastgelegd in de structuurschets De Dansen op ’t Veen”, de Woonvisie “Zaans mozaïek”, Beeldkwaliteitsplan Buiten-gebied en het erfgoedbeleid. Het beleid is erop gericht het onderscheidende en unieke karakter van buurten en landschap te behouden en uit te buiten. Het stedenbouwkundige ensemble en het bebouwingsbeeld spelen hierin een belangrijke rol. Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door de in het algemeen langs een wegzijde of binnen een cluster aanwezige gevelbreedten, kavelgrootten, grondvlakken, goot- en nokhoogtes, voorgevelrooilijnen – die bepalend zijn voor de afstand tussen bebouwing en openbare ruimte, nokrichting, kapvormen, de maaswijdte tussen bouwwerken en de mate van contact vanaf het openbaar gebied naar het open achterland. Wanneer deze verschillende fragmenten door hun onderlinge relatie een zekere ruimtelijke samenhang vertonen spreekt men van een ensemble. Dankzij deze ruimtelijke samenhang zijn ensembles herkenbaar en hebben ze als (potentieel) harmonisch geheel een zekere stedenbouwkundige waarde. De historische linten, themabuurten in Saendelft zoals ‘Broek in Waterland’, gesloten en (half) open verkavelingen zoals hievoor afgebeeld zijn hier voorbeelden van. Hoe meer ruimtelijke samenhang, hoe hoger de stedenbouwkundige waarde vanuit het ensambele, des te kwets-baarder voor ontwikkelingen die directe invloed hebben op de begrenzing van het openbaar gebied. Uitbreiding van het hoofdvolume, door bijvoorbeeld het verbreden van de woning en het verhogen van de goot- en nokhhoogte, heeft in het algemeen meer invloed op de openbare ruimte dan ondergeschikte toevoegingen aan het hoofdgebouw zoals erkers en aanbouwen.

3.1 Vergroting hoofdgebouw

Voorwaartse overschrijding bouwvlak Gevels en bouwvolumes vormen de wanden van de openbare ruimte. Gevels en dakvlakken die naar het openbaar gebied gericht zijn, zijn over het algemeen het meest zichtbaar en bepalend voor de samenhang van het stedenbouwkundig ensemble en het bebouwingsbeeld in de straat. Voorwaarts uitbreiden van het hoofdgebouw is daarom niet toegestaan. In veel gevallen zullen op grond van de Wet geluidhinder ook bezwaren bestaan. Meewerken aan een zij- of achterwaartse overschrijding ligt meer voor de hand. Zijwaartse overschrijding bouwvlak Ook overschrijding van de zijwaartse gevelbegrenzing kan kritiek zijn. De behoefte aan overschrijding van deze begrenzingen ontstaat in gevallen waarbij sprake is van (kleine) panden met een geringe breedte. Overschrijding is denkbaar voor zover door sloop en herbouw of door ingrijpende verbouwing een nieuw hoofdpand ontstaat. Met andere woorden als een nieuwe architectonische eenheid ontstaat die qua schaal inpasbaar is in het bebouwingsbeeld van de omgeving. In de afweging om medewerking te verlenen aan overschrijding van de zijwaartse gevelbe11 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Achterwaartse uitbreiding hoofdgebouw


grenzing wordt gekeken naar de mate van inbreuk op het ensemble, het behoud van het bebouwingsbeeld, de bezonningssituatie op de aangrenzende percelen, de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen en naar de verkeerssituatie. Dit vraagt maatwerk en wordt daarom niet meegenomen in deze nota. Achterwaartse overschrijding Er is gestudeerd op overschrijding van de achterwaartse gevelbegrenzing van vrijstaande woningen; een onderzoek naar uitbreiding van de hoofdmassa. Overschrijding in achterwaartse richting is in stedenbouwkundig opzicht in het algemeen minder ingrijpend omdat het bebouwingsbeeld vanaf het openbaar gebied weinig verandert. Wel kan het de bezonningssituatie op aangrenzende percelen beïnvloeden. Diverse scenario’s zijn onderzocht waarbij de relatie tussen kavelgrootten, oriëntatie van het bouwvlak (nokrichting), bouwmassa, positie op de kavel, belendende percelen en schaduwwerking in wisselende samenstelling zijn bekeken 2. Zo levert een woning van één laag met kap en een nokrichting parallel aan de weg een andere schaduw op het belendende perceel dan een woning van twee lagen met kap die bovendien ‘inverdan’ (=terugliggend) ligt. In gevallen waarbij een individuele woning bestaat uit een onderlaag met kap én het erf achter de achtergevel ten minste 10 meter diep is, wordt een grondvlak van 10 meter +10% van de diepte van het erf achter de achtergevel tot een maximum van 12 meter toegekend. Een dergelijk grondvlak biedt de mogelijkheden voor een zeer ruime woning. Uit de studie blijkt dat omwonenden in deze gevallen geen onevenredige schaduwhinder ondervinden. Voorwaarde is wel dat ook de belendende percelen achter de achtergevel een erf van ten minste 10 meter hebben. In alle andere gevallen (twee lagen met kap, bouwvlak/nokrichting parallel aan het openbaar gebied e.a.), woningen met een bijzonder bouwvolume (zie hoofdstuk 4) en de in de Zaanse welstandsnota genoemde typologieën (stolpen, kapbergen, molens) is maatwerk noodzakelijk. In de afweging om mee te werken aan het verlengen van het hoofdgebouw worden eerder genoemde eisen ten aanzien van behoud van het ensemble en bebouwingbeeld betrokken. Daarbij dient met respect te worden omgegaan met de bijzondere architectonische eenheid van het hoofdgebouw en (historische) typologische kenmerken daarvan. Tevens wordt gekeken naar de bezonningssituatie op de aangrenzende percelen, de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen en naar de verkeerssituatie.

3.2

Verplaatsing bouwvlak

2

De onderzochte kavels zijn allen noord-zuid gericht.

Zo nu en dan wordt een verzoek ingediend om de bestaande woning te slopen en een nieuwe terug te plaatsen. Het gaat hierbij in principe altijd om vrijstaande woningen. Het komt voor dat de aanvrager de woning in z’n geheel terugbouwt maar er voor kiest de woning anders op de kavel te plaatsen. Betere bezonning van de tuin of de mogelijkheid een parkeerplaats op eigen kavel te realiseren is een veel voorkomend argument. Wanneer verschuiving van het bouwvlak niet leidt tot inbreuk op de ruimtelijke samenhang van het ensemble, onevenredige aantasting van het bebouwingsbeeld, de bezonningssituatie op de aangrenzende percelen en de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de belendende percelen, is het college bereid mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening. Echter dit vraagt maatwerk en wordt daarom niet meegenomen in deze nota.


Een dakkapel is een ondergeschikte toevoeging aan een kaplaag en in het dakvlak geplaatst.

Voorbeelden van woningen met een bijzonder bouwvolume


4

Dakkapellen

Een dakkapel is, anders dan een dakopbouw, een relatief bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichttoevoer te verbeteren én het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Anders gezegd is het een constructie ter vergroting van een gebouw, die onder de noklijn is gelegen en waarvan de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst. Voor dakkapellen worden veel aanvragen ingediend. Dakkapellen zijn, als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, voor het straatbeeld zeer bepalend. Naast de mogelijkheid om vergunningsvrij een dakappel op het zij- en achterdakvlak te creeren, wordt ruimte geboden om ook op het voor- en zijdakvlak een dakkapel te plaatsen wanneer deze aan het openbaar toegankelijk gebied zijn gelegen. Het college wil meewerken aan een ondergeschikte uitbouw die niet dominant in het silhouet van het dak aanwezig is, de kapvorm intact laat en de nok- en gootlijn niet onderbreekt. De invloed van een dergelijk ondergeschikte uitbouw op het bebouwingsbeeld is gering. Voor nadere voorwaarden met betrekking tot de exacte afmetingen en plaatsing van een dakkapel wordt verwezen naar de regels in deel 2. Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dak, of als het hoofdgebouw onderdeel uitmaakt van een bouwblok (rij, twee-onder-een-kap) streeft de gemeente naar herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. In aanvulling op de algemene regel wordt daarom medewerking verleend aan het plaatsen van een dakkapel wanneer deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok als zodanig vergunde trendsetter. Bij panden met een bijzonder bouwvolume (rond, trapezium e.d.) of gebouwd onder bijzondere architectuur is het hoofdgebouw in sommige gevallen gediend met een bijzondere vorm van een dakkapel. Wanneer sprake is van meerdere gelijk uitziende bijzondere bouwvolumes streeft de gemeente bij plaatsing van dakkapellen naar herhaling van uniforme exemplaren (trendsetter). Onder bijzondere architectuur wordt in ieder geval verstaan de in de welstandsnota genoemde typologieën voor zover deze zijn of worden omgezet naar wonen: • Rijke Zaanse huizen. • Eenvoudige Zaanse huizen. • Moderne Zaanse huizen. • Stolpen • Kapbergen. • Molens. • Historische pakhuizen. • Historische fabrieken. • Loodsen. De wijze waarop de uitbreiding het best kan worden uitgevoerd is niet in algemene regels te vatten en zal per geval beoordeeld worden. Daarbij worden dakkapellen gezien als uitkragingen van het volume, vormgegeven als een ondergeschikte toevoeging van het dak. Er dient met respect omgegaan te worden met de bijzondere architectonische eenheid van het hoofdgebouw en (historische) typologische kenmerken daarvan.


Positionering bijbehorend bouwwerk


5

Bijbehorend bouwwerk

Met de invoering van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ geïntroduceerd. Dit is een verzamelnaam voor de aan- en uitbouwen en bijgebouwen zoals we die kennen. Met name in bestemmingsplannen van 10 jaar en ouder zijn de mogelijkheden voor het plaatsen van een erker, het realiseren van een zij- of achteraanbouw of het bouwen van een schuur op het erf, gering. Met de invoering van de nota Erfbebouwing Zaanstad 2007 is een kader neergelegd dat meer mogelijkheden biedt voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen maar ook de samenhang van het stedenbouwkundig ensemble en het bebouwingsbeeld waarborgt. De regeling stelt de hiërarchie in het bebouwingsbeeld tussen hoofdgebouw, in bouwkundig en visueel opzicht het belangrijkste gebouw, en de bijbehorende bouwwerken, veilig. Zodat er geen ongelimiteerde aaneenvoeging ontstaat van hokken en hokjes. Het college wil de ingeslagen weg voortzetten maar meer ruimte bieden voor bijbehorende bouwwerken op percelen die grenzen aan het openbaar toegankelijk gebied en eigenaren stimuleren verouderde bebouwing te saneren.

5.1

Het toegestane oppervlak aan bijbehorende bouwwerken

Het oppervlakte aan erfbebouwing is afhankelijk van de grootte van de kavel zodat een zekere mate van openheid op een erf behouden blijft. Hoe groter de kavel hoe meer vierkante meters is toegestaan. Bij kleine en middelgrote erven (dit zijn erven waarvan de oppervlakte gemeten vanaf 3 meter achter de voorgevel niet meer dan 300m² bedraagt) mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte niet meer bedragen dan 75 m² met een maximum van 50% van het achtererfgebied. Op grote erven (dit zijn erven waarvan de oppervlakte gemeten vanaf 3 meter achter de voorgevel meer is dan 300m²) mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van het bouwperceel maximaal 100m² beslaan. Binnen deze maat kan goed tegemoet worden gekomen aan gangbare woonwensen ten aanzien van een berging en garage bij een woning. In principe staat deze maat de bouw van een dubbele garage toe (tweemaal 3,5 bij 7 meter), waarnaast nog ruimte overblijft om bijvoorbeeld een schuur of kleine aanbouw te realiseren.

5.2

Positionering van bijbehorende bouwwerken op het bouwperceel.

Om het individuele karakter van hoofdgebouw en bijbehorend bouwwerk te benadrukken en de ondergeschiktheid van het bijbehorende bouwwerk, is het wenselijk om zowel het aangebouwde als het vrijstaande bijbehorende bouwwerk op enige afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen. Hoofdgebouwen staan voor op de kavel, bijgebouwen op de tweede rang. Bijbehorende bouwwerken dienen daarom ten minste 3 meter terug te liggen (ongeveer gelijk aan een verdiepingshoogte) ten opzichte van de voorgevelrooilijn. Hierbij is ook rekening gehouden met de mogelijkheid het bijbehorend bouwwerk van een kap te voorzien en met de maximaal toegestane breedte van 5 meter. 5.2.1. Uitzondering in voorerfgebied Bijbehorende bouwwerken in voorerfgebied Plaatsen van bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel is niet toegestaan behalve als het gaat om het opvullen van de ruimte tussen de vrijstaande berging en de woning in situaties 17 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Van oorsprong vrijstaande berging is verbonden met het hoofdgebouw

Bij stolpen zijn bijbehorende bouwwerken alleen achter de achtergevel toegestaan


zoals hiernaast afgebeeld. Met name in de jaren ‘80 en ‘90 van de vorige eeuw zijn woningtypes ontwikkeld zonder achterom en met een bergruimte in de voortuin. De laatste jaren is vaak medewerking verleend aan dergelijke verzoeken. De invloed op het aanwezige bebouwingsbeeld is immers gering. Bovendien leidt de ingreep in de meeste gevallen tot een ‘actievere’ gevel. De berging of een deel ervan wordt omgevormd tot entree of keuken en bij de woning getrokken. De afmetingen en positie van de bouwwerken zijn erg divers hetgeen maatwerk noodzakelijk maakt. Voor de uitbreiding geldt in ieder geval dat de bouwhoogte en rooilijnen moeten aansluiten bij de al aanwezige berging. Hoekpercelen Bijbehorende bouwwerken op erven die aan openbaar toegankelijk gebied grenzen kunnen grote invloed hebben op de begrenzing van de openbare ruimte. Dit geldt hoofdzakelijk voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden geplaatst. Bij de beoordeling of het (mogen) realiseren van een dergelijke aanbouw ruimtelijk wenselijk is speelt vaak een wat subjectievere beoordeling (het “gevoel” vanuit de expertise) een rol. Bij het objectiveren hiervan zijn de volgende ruimtelijke grootheden/vragen van belang: - Betreft het een vrijstaande-, 2 onder 1 kap of een rijwoning? - Is er sprake van duidelijke rooilijnen? - Wordt de zij-aanbouw of vrijstaand bouwwerk voorbij deze rooilijn gerealiseerd? - Hoe is de samenhang en herkenbaarheid daarvan op blok-/buurtniveau (ensemble)? Hierbij spelen mate van differentiatie in massa, korrelgrootte, typologie, mate van her haling etc. een rol. Ook van belang daarbij is de mate van “gaafheid” van de buurt. - Van welke stedenbouwkundige eenheid maakt de woning onderdeel uit? - Wat is de breedte van het openbare profiel? - Zijn er specifieke zichtlijnen aanwezig / van belang? - Verkaveling van de buurt (eigendom, maat van de percelen etc.). - Ligging aan straat of openbaar groen / water. - Aanwezigheid openbare route in evt. aanwezig groen. - Benoeming van de voorgevel van een woning. - Afstand tussen woningen / kavels. Mate van openheid tussen de woningen. Risico “dichtgroeien”, verdichting. - Herkenbare specifieke architectonische opbouw buurt. De wenselijkheid om de specifieke situatie mee te laten wegen in de beoordeling maakt maatwerk noodzakelijk. Met de bovenstaande grootheden / ruimtelijke vragen in de hand kan er echter wel gekomen worden tot een uniforme werkwijze waarmee de individuele situaties kunnen worden beoordeeld. Het uiteindelijke doel is op bestemmingsplanniveau deze algemeen geldende vragen te koppelen aan de specifieke situatie en daarmee ruimtelijk onderbouwd de ontwerpkeuzes in het bestemmingsplan waar mogelijk als (bouw)mogelijkheden te verwerken / op te nemen. Stolpen Stolpboerderijen zijn onmisbaar voor de streek en voor de identiteit van Zaanstad erg belangrijk. De gemeente ziet graag de streekeigen bouwtraditie voortleven. Veel boerderijen hebben de agrarische functie verloren en zijn in gebruik als woning. De hoofdvorm bestaat uit een lage begane grondlaag met een pyramidevormig dak. De stolp heeft een sterk solitaire positie ten opzichte van de omringende bebouwing. Dit uit zich in het feit dat stolpen centraal staan op een zeer ruime kavel en schuren, bijgebouwen e.d. zo ver mogelijk van de stolpboerderij, aan de achterkant van het erf liggen. Het college zet zich in om historische stolpentypologie herkenbaar te houden. Daarnaast speelt ook het belang van de openheid van het erf voor het beeld langs bijvoorbeeld de linten een rol. Daarom zijn bijbehorende bouwwerken alleen toegestaan achter de achtergevel.



5.3

Breedte aangebouwd bijbehorend bouwwerk

5.4

Goot- en nokhoogte van bijbehorende bouwwerken

Het limiteren van de maximale breedte van een zijdelings aangebouwd bijbehorend bouwwerk draagt bij aan het uitgangspunt, het hiërarchisch onderscheid tussen hoofd- en bijgebouw veilig te stellen. De maximale breedte van een naast de woning gelegen aangebouwd bijbehorend bouwwerk is 60% van de breedte van de woning met een maximum van 5 meter.

De vigerende bestemmingsplannen kennen een wisselende regeling voor de dakhelling en nokhoogte van bijbehorende bouwwerken. In een aantal plannen gelden regels waarin de verplichting is opgenomen bijbehorende bouwwerken met kap te voorzien. Het college wil dat deze verplichting komt te vervallen. Indien het bijbehorend bouwwerk wel van kap wordt voorzien streeft het college naar een vormgeving die is afgeleid van het hoofdgebouw. Dat houdt in dat de dakhelling gelijk aan of kleiner moet zijn dan die van de woning. Dus als het hoofdgebouw plat is afgedekt geldt dit ook voor het bijgebouw. De goothoogte van een bijbehorend bouwwerk bedraagt maximaal de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw + 30 centimeter (zie ook algemene afwijkingsregels). De nok dient minstens 1,50 meter onder de nok van het hoofdgebouw te liggen, tenzij de bestaande goot- en bouwhoogte meer bedragen, dan mag deze hoogte worden aangehouden. Het verschil in bouwhoogte draagt bij aan het individuele en ondergeschikte karakter van bijbehorend bouwwerken. Indien het bijbehorend bouwwerk niet van kap wordt voorzien bedraagt de goot-/bouwhoogte maximaal de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw + 30 centimeter. Het beleid is niet van toepassing voor: • Gevallen waarbij in het vigerende bestemmingsplan de verplichting is opgenomen bijbehorende bouwwerken plat af te dekken.

5.5

Grotere bijbehorende bouwwerken

In de vigerende bestemmingsplannen vallen diverse bijbehorende bouwwerken onder het overgangsrecht. Het zijn hoofdzakelijk bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan 75m² tot 100m². Veelal betreft het oude agrarische schuren die de oorspronkelijke functie hebben verloren. Het overgangsrecht laat in het algemeen gedeeltelijke vernieuwing/verandering toe. Het overgangsrecht is -hoewel ter bescherming van bestaande rechten- uiteindelijk erop gericht dat hetgeen in strijd met de bestemming aanwezig is, langzamerhand verdwijnt. Regelmatig wordt een verzoek ingediend voor het geheel vernieuwen van een (o.g.v. het bestemmingsplan te groot) bestaand bouwwerk. Ook aanvragen voor het vervangen van een aantal bouwsels door één nieuw bouwwerk komen veel voor. In het verleden is aan dergelijke verzoeken geen medewerking verleend. Het nadeel is dat de bebouwing in verouderde staat aanwezig blijft en zo nu en dan (in het kader van onderhoud) wordt opgelapt. Om verkrotting te voorkomen, is het wenselijk om in voorkomende gevallen toch vernieuwing in de vorm van sloop en nieuwbouw toe te staan. In dat geval dient wel ruimtelijke winst te worden bereikt, in de zin dat het totale oppervlak van de te vernieuwen bebouwing afneemt. In voorkomende gevallen is herbouw mogelijk van ten hoogste 50% van het surplus aan bijbehorende bouwwerken op een bouwperceel. Dit betekent dat het toestaan van vervangende nieuwbouw alleen mogelijk is als een gedeeltelijke sanering van bestaande bebouwing plaatsvindt. Als bijvoorbeeld op een ‘groot erf’ 190m² aan bijbehorende bouwwerken staat en wordt gesaneerd, mag er voor 100m² (zie paragraaf 5.1) + 45m² (= 50% van het surplus t.w. 90m²) totaal 145m² worden teruggebouwd. Indien de bereidheid tot gedeeltelijke sanering niet bestaat, zal aan vervangende nieuwbouw niet worden meegewerkt. Bestaande (overgangsrechtelijke) bebouwing kan in dat geval alleen 21 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Ondergeschikte overschrijding van de vlakke voorgevel.

Voorbeeld van een niet-vlakke voorgevel (gevel is geknikt als een boeg van een schip).

Voorbeeld van een niet-vlakke voorgevel.


gedeeltelijk worden vernieuwd/veranderd dan wel worden uitgebreid (zolang die mogelijkheid in bestaande bestemmingsplannen is opgenomen). In die situatie mag gedeeltelijke vernieuwing fasegewijs niet leiden tot gehele vernieuwing.

5.6. Erkers

Een erker is een ondergeschikte vergroting van het hoofdgebouw waarbij het bebouwingsbeeld in de straat nauwelijks wordt beïnvloed. Een erker/serre is ondergeschikt als de bouwgrens niet verder dan 1,50 meter overschreden wordt, met een maximum van 50% van de diepte van de voortuin en niet meer dan 66% (=tweederde deel) van de breedte van de voorgevel van de woning beslaat. De gemeente streeft naar een herhaling van uniforme exemplaren. In aanvulling op de algemene regel wordt daarom medewerking verleend aan het plaatsen van een erker wanneer deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok als zodanig vergunde trendsetter. Voor overige voorwaarden wordt verwezen naar de voorschriften. Bij panden gebouwd onder bijzondere architectuur komt het vaak voor dat de oorspronkelijke voorgevels van het hoofdgebouw niet vlak zijn. In sommige gevallen is het denkbaar medewerking te verlenen aan een ondergeschikte overschrijding van de voorgevelrooilijn door een erker te plaatsen. De wijze waarop de uitbreiding het best kan worden uitgevoerd is niet in algemene regels te vatten en zal per geval beoordeeld worden. Van belang is dat de uitbreiding aansluit bij de schaal van de in het algemeen langs een wegzijde of binnen een cluster voorkomende gevelbreedten. Erkers/serres worden gezien als uitkragingen van het volume, vormgegeven als ondergeschikte toevoeging van het hoofdvolume. Daarbij dient met respect te worden omgegaan met de architectonische eenheid van het hoofdgebouw. Wanneer het hoofdgebouw onderdeel uitmaakt van een ensemble (rij, twee-onder-een-kap) vormt dit de eenheid waarbinnen de individuele woning herkenbaar is. In dat geval komt de architectuur voort vanuit het ensemble, niet uit de individuele woning.


Voorbeeld dakterras in een kaplaag

Voorbeeld dakterras op

aangebouwd bijbehorend gebouw


6 6.1

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Zwembad, whirlpool, jacuzzi of vijver

Er is de laatste jaren een trend te zien dat men vaker verzoekt om een zwembad, whirlpool, jacuzzi of vijver te realiseren op het woonperceel. In veel van de bestemmingsplannen is (nog) niet op deze trend geanticipeerd. Wanneer sprake is van een ingegraven zwembad of vijver op het achtererfgebied en deze niet is voorzien van een overkapping, is de invloed op het bebouwingsbeeld te verwaarlozen. In die gevallen wil het college meewerken aan plaatsing van zwembaden en vijvers. Een whirlpool/jacuzzi is vaak beperkt in omvang en heeft daardoor weinig ruimtelijke impact. Het is dan ook niet noodzakelijk de bouwwerken in te graven. Voor nadere voorwaarden voor de exacte afmetingen en plaatsing van een bouwwerk wordt verwijzen naar de bijlagen.

6.2

Dakterras

Om extra buitenruimte te creëren wordt vaak de toevlucht gezocht op het dak, met name bij bovenwoningen. Dit is voorstelbaar en het college werkt er - afhankelijk van de situatie - regelmatig aan mee door een aanvraag hiervoor goed te keuren. Verhoging van de individuele woonkwaliteit dient echter het algemeen belang te waarborgen. Dat wil zeggen dat de mogelijkheid om een woning te voorzien van een dakterras, de belangen van de buren en een goede (beeld)kwaliteit van de openbare ruimte, niet in de weg mag zitten. Bij het opstellen van de regels voor dakterrassen is uitgegaan van de volgende drie punten: A. Hoe hoger het terras, des te groter de invloed op de panden die ertegenover liggen en des te verder de zichtbaarheid van het terras reikt. Hierbij moet opgemerkt worden dat dit uitgangspunt bij hoogbouw op een gegeven moment niet meer van toepassing is; B. Een dakterras aan de achterzijde van een woning, is van geringere invloed op de openbare ruimte dan een dakterras aan de voorzijde en zijkant van een woning tenzij het de naar het openbare gebied of landschap gekeerde zijde van het perceel betreft. In dat geval zegt de in het bestemmingsplan, beheersverordening of bouw verordening aangegeven voorgevel(lijn) wat over de mate van belangrijkheid van de gevel(zijde) voor de openbare ruimte. C. De plaats van het volume op de kavel waarop het dakterras wordt gerealiseerd ten opzichte van de naastgelegen woningen en volumes. Dus: hoe hoger en zichtbaarder het dakterras, des te groter de impact op de omgeving. Om een evenwichtige, heldere massavorm en een sprekend profiel te behouden wordt in principe géén medewerking verleend aan het realiseren van een dakterras op een woning. Behalve als het terras niet of nauwelijks zichtbaar is vanaf de straat (zie wijze van meten) en vanuit het hoofdgebouw ontsloten is. Hoekpercelen waarbij de gevel De breedte van het straatprofiel en de bouwhoogte zijn mede bepalend voor de zichtbaarheid van het terras vanaf de openbare ruimte. Indien aan de straatzijde geen straatbreedte kan worden bepaald omdat de ruimte bijvoorbeeld grenst aan een park wordt een minimale terugligging van 1 meter aangehouden. In deze gevallen is de bebouwing gelegen aan een zodanige ‘open’ ruimte dat de invloed van een dakterras op die ruimte minimaal is. 25 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Boothuizen dienen ter bescherming tegen weersinvloeden


Een dakterras ontsloten vanuit het hoofdgebouw kan op diverse manieren worden uitgewerkt: - op een plat dak - in een kaplaag In de bijlage zijn algemene en nadere uitwerkingseisen opgenomen.

6.3

Erfscheiding

Het plaatsen van een erfscheiding is een manier om aan de behoefte aan privacy en veiligheid tegemoet te komen. In situaties waar een perceel aan openbaar toegankelijk gebied grenst, is plaatsing van de erfscheiding bepalend voor het stedenbouwkundig beeld en de begrenzing van de openbare ruimte. Toch is de afgelopen jaren veelvuldig tegemoet gekomen aan de privacywens en is medewerking verleend om 3 meter achter de voorgevelrooilijn een erfscheiding van 2 meter hoog te plaatsen mits het straatprofiel voldoende breed was (minimaal 20m). Met het terugrooien ten opzichte van de voorgevel wordt aansluiting gezocht bij de mogelijkheden van bijbehorende bouwwerken (hoofdstuk 5). Beide zijn mogelijk op 3 meter achter de voorgevel. In alle andere gevallen wordt aangesloten bij de mogelijkheden die vergunningsvrij zijn toegestaan.

6.4

Sport- en speeltoestel

6.5

Vlaggenmast

In het Besluit omgevingsrecht staan voorwaarden voor sport- en speltoestellen tot 2,5 meter hoog. In verband met mogelijke inbreuk op de privacy van omwonenden wordt in principe geen medewerking verleend aan de bouw van hogere toestellen. Echter, wanneer toestellen tenminste 3 meter van de erfgrens zijn gelegen, is de privacy voldoende gewaarborgd en zijn speeltoestellen van maximaal 3 meter toegestaan. De speeltoestellen zijn bedoeld voor particulier gebruik. De gemeente heeft het aantal speeltoestellen niet gemaximaliseerd aangezien zij van mening is dat dit niet een primaire taak van de overheid betreft.

Conform het Besluit omgevingsrecht is het mogelijk vlaggenmasten tot 6 meter zonder vergunning te plaatsen. Een mast van deze hoogte staat ongeveer gelijk aan 2 bouwlagen. Een gemiddeld Zaans woonhuis bestaat uit één of twee bouwlagen met kap. Aan realisatie van hogere masten dan vergunningsvrij zijn toegestaan, wordt geen medewerking verleend. Vlaggenmasten ten behoeve van een bedrijf of instelling met of zonder reclame vallen niet binnen de kaders van dit beleid. Hiervoor wordt verwezen naar de welstandsnota.

6.6

Boothuis, steiger, keermuur, keerwal en kademuur

Zaanstad is van oudsher een waterrijke gemeente. Bewoners lijken dit te herontdekken, er wordt meer gevaren; niet alleen op de Zaan maar ook in de polder. Het aantal aanvragen voor het realiseren van een steiger of boothuis voor de aanleg van een boot bij de woning neemt toe. Boothuizen zijn bedoeld als overkapping voor de boot ter bescherming tegen weersinvloeden. Een steiger of vlonder vergemakkelijkt het in – en uitstappen. Zaanstad wil het gebruik van water stimuleren maar tevens de karakteristieken van het buitengebied (openheid, gebruik) zoals omschreven in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Zaanstad (september 2009) beschermen. Daarom is het college alleen bereid mee te werken als steigers en boothuizen grenzend aan of op de bestemmingen “Wonen”, “Erven”, “Agrarisch bouwvlak”, “Water” of een hiermee vergelijkbare bestemming worden gerealiseerd. Niet al het water en watergangen zijn in eigendom of beheer van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Desondanks heeft deze organisatie de publiekrechtelijke taak op te treden als ‘waterstaatkundig verzorger’ van het gehele waterareaal in Zaanstad. Dit 27 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Glooiende overgang van kavel naar water.

Getrapte overgang naar het water


gebeurt aan de hand van de Keur. Hierin staan activiteiten, gedragingen en regels die moeten voorkomen dat negatieve gevolgen optreden voor de aan- en afvoer van water in watergangen, de sterkte van keringen, de ecologische situatie en gevolgen voor beheer en onderhoud van watergangen en keringen. Zo stelt het HHNK eisen aan afmetingen voor steigers en watergerelateerde constructies (o.a. boothuizen). De minimale breedte van de watergang is bepaald in verband met de vrije doorvaart en keermogelijkheden van een maaiboot. Een ander voorbeeld is de regel dat een steiger niet verder dan tot 1,00 meter uit de oeverlijn aangebracht mag worden zodat de onderhoudsmachine onder de steiger kan reiken. Als eigenaar en beheerder van een deel van de watergangen in de gemeente wil het college geen medewerking verlenen aan het realiseren van bouwwerken die nadelig zijn voor de goede werking van de waterhuishouding en de waterstaatswerken. Daarom sluit Zaanstad voor de plaatsing van steigers en boothuizen aan bij de bepalingen van het Keur en de regels voor bijbehorende bouwwerken. Op grond van de APV is tevens een afmeervergunning noodzakelijk. Wanneer het bouwwerk aangebracht wordt in of boven eigendom van de gemeente Zaanstad is ook een gebruiksovereenkomst nodig. Van oudsher werd het hoogteverschil tussen waterpeil en maaiveld op een glooiende wijze opgevangen. Grachten en de overgang naar de Zaan (gedeelte in stedelijk gebied) zijn uitzonderingen. De tuinen bij nieuwbouwplannen zijn vaak veel kleiner waardoor het talud waarin het hoogteverschil opgevangen wordt, steeds steiler wordt. De beleving vanaf het water verandert hierdoor. Door de mogelijkheid te bieden om het hoogteverschil ‘getrapt’ op te lossen met keermuurtjes wordt niet alleen de ruimte geboden aan bewoners om het erf efficiënter te gebruiken, maar blijft het beeld en beleving voor de gebruikers vanaf de weg en het doorvaarbare water aantrekkelijk en doet zoveel mogelijk recht aan de historische kwaliteiten. In het Besluit omgevingsrecht zijn regels opgenomen die aansluiten bij het beeld en gebruik dat de gemeente nastreeft. Aan realisatie van hogere keermuren, keerwallen of kademuren dan vergunningsvrij zijn toegestaan wordt geen medewerking verleend.

6.7

Zonnepanelen

6.8

Dakraam, daklicht of lichtstraat.

Nieuwe technologieën om thuis zelf energie op te wekken zijn de afgelopen jaren in een stroomversnelling gekomen. Meer en meer mensen hebben interesse. Het gebruik van dergelijke apparaten leidt namelijk tot een lagere energierekening en milieubesparingen. Met zonnepanelen is het mogelijk om in een woning elektrische energie te produceren. In het Besluit omgevingsrecht zijn regels opgenomen voor het plaatsen van zonnepanelen in het dakvlak en/of op een plat dak. Voor de plaatsing wordt aansluiting gezocht bij de dakhelling van het gebouw wat de contour van het bouwvolume niet schaadt. Er zijn geen voorwaarden gesteld aan het maximaal aantal panelen. Deze regeling biedt dan ook maximale mogelijkheden voor energieopwekking. Aan plaatsing van zonnepanelen anders dan vergunningsvrij is toegestaan wordt geen medewerking verleend.

Dakramen, daklichten en lichtstraten zijn ervoor om de daglichttoetreding van woningen te vergroten. In het Besluit omgevingsrecht zijn regels opgenomen voor het plaatsen van dakramen en soortgelijke daglichtvoorzieningen in het dakvlak. Het aanbrengen van zo’n voorziening wordt gezien als een ondergeschikte ingreep waarbij de contour van de dakvorm intact blijft . Het aantal is niet gelimiteerd waardoor de lichtinval optimaal geregeld kan worden. Het college wil daarom aansluiten bij de mogelijkheden die vergunningsvrij zijn toegestaan. 29 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Deel 2 A B C D

Begrippen Wijze van meten Regels Bijlage


A

Begrippen

1.1 Aangebouwd bijbehorend bouwwerk Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daartegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. 1.2 Achtererfgebied Erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw; 1.3 Achtergevel De van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt. 1.4 Achtergevellijn Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen. 1.5 Bebouwing Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.6 Bebouwingsbeeld Het aanzicht van bebouwing dat wordt bepaald door de langs een wegzijde of binnen een cluster aanwezige gevelbreedten, kavelgrootten, grondvlakken, goot- en nokhoogtes, voorgevelrooilijnen – die bepalend zijn voor de afstand tussen bebouwing en openbare ruimte, nokrichting, kapvormen en maaswijdten tussen bouwwerken (doorzichten). 1.7. Bebouwingspercentage Een in de (bestemmings)planregels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd. 1.8 Bestaande bebouwing Bebouwing, die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan rechtmatig aanwezig is of waarvoor een bouwvergunning is verleend danwel een aanvraag om bouwvergunning is ingediend die kan worden verleend. 1.09 Bedrijfswoning of dienstwoning Een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een bedrijfsterrein, kennelijk slechts bestemd voor bewoning door (het huishouden van) één persoon, gezin of andere groep personen, die behoort bij en waarvan de bewoning noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op het perceel waarop de woning zich bevindt. 1.10 Bezonningssituatie Het aantal bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober ter plaatse van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, uitgaande van een zonshoogte van meer dan 10º, waarbij ook gekeken wordt naar de bezonning van buitenruimten met een recreatief karakter. 1.11

Bijbehorend bouwwerk 31


Een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel verbonden met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of een ander bouwwerk, met een dak. 1.12 Bijzondere bouwlaag Kelder, souterrain, kap of zolder en onderbouw. 1.13 Bijzonder(e) bouwvolume en architectuur Panden met een bijzonder bouwvolume (rond, trapezium e.d.). Onder bijzondere architectuur wordt in ieder geval verstaan de in de welstandsnota genoemde typologieën voor zover deze zijn of worden omgezet naar wonen: • Rijke Zaanse huizen. • Eenvoudige Zaanse huizen. • Moderne Zaanse huizen. • Stolpen • Kapbergen. • Molens. • Historische pakhuizen. • Historische fabrieken. • Loodsen. 1.14 Bouwblok Een geheel van geschakelde gebouwen dat op enige manier een herkenbaar blok of rij vormt. 1.15 Bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.16 Bouwlaag Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Deze zijn aan te merken als bijzondere bouwlaag. 1.17 (Bouw)perceel Een aaneengesloten stuk grond, samenvallend met een kadastraal perceel of met aan dezelfde eigena(a)r(en) toebehorende kadastrale percelen, waarop krachtens het bestemmingsplan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18 Bouwperceelgrens Een grens van een bouwperceel. 1.19 Bouwvlak Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.20 Bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.21 Dak Iedere bovenbeëindiging van een gebouw. 1.22 Dakkapel Een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst. 32 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

1.23 Dakvlak Een hellend vlak in een dak. 1.24 Eerste bouwlaag De bouwlaag op de begane grond. 1.25 Ensemble Een aaneengesloten ruimte die als een stedenbouwkundig geheel wordt beschouwd. Een ensemble bestaat uit verschillende fragmenten (zoals gebouwen, infrastructuur, open ruimte, …) die door hun onderlinge relatie een zekere ruimtelijke samenhang vertonen. 1.26 Erf Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden. 1.27 Gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.28 Gebruiksmogelijkheden van perceel en aangrenzende percelen. In het bestemmingsplan als zodanig toegestane gebruik. 1.29 Gestapelde woning Een woning waarboven en/of waaronder een andere woning is gebouwd of andere woningen zijn gebouwd, dan wel waaronder voorzieningen als winkels en dienstverlening zijn gebouwd. 1.30 Gevelbreedte De breedte van de naar de weg gekeerde zijde van een gebouw; 1.31 Hoofdgebouw Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.32 Kap Een afdekking van een gebouw, met ten minste twee schuine zijden waarbij de hellingshoek minimaal 20 en ten hoogste 60 graden bedraagt en waarvan de bovenzijde maximaal 33% is afgevlakt. 1.33 Medische indicatie Een verklaring van een bevoegde organisatie zoals de GGZ of ingeval een verzoek Wet maatschappelijke ontwikkeling (Wmo). 1.34 Monument Monument als bedoeld in de Monumentenwet, provinciale dan wel gemeentelijke monumenten-/erfgoedverordening. 1.35 Natuurvriendelijke oever Een oever die zo is aangelegd dat er naast de waterkerende functie ook rekening is gehouden met de landschappelijk ecologisch functie. 1.36 Ondergeschikte bouwdelen Een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend deel (maximaal 1 meter) van een bouwwerk. De volgende ondergeschikte bouwdelen worden buiten beschouwing gelaten: a.

plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en vergelijkbare 33


b. c.

ondergeschikte bouwdelen; ventilatiekanalen, schoorstenen, zonnepanelen, luchtkokers, lichtkappen en vergelijk bare ondergeschikte bouwdelen; luifels en overstekende daken en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen.

1.37 Openbaar toegankelijk gebied Onder openbaar toegankelijk gebied vallen wegen, water en openbaar groen in de zin van het Besluit omgevingsrecht (Bijlage II artikel 1 Bor). 1.38 a. b. c. d.

Peil Voor een gebouw op een perceel waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: De hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang met dien verstande dat indien een terrein is gelegen aan meerdere wegen de laagste weg bepalend is; Voor gebouwen die in een dijk zijn gebouwd: De hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang; Voor een bouwwerk op een perceel waarvan de toegang niet direct aan een weg grenst: De gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; Indien in of op het water wordt gebouwd: Het N.A.P. of het plaatselijk aan te houden waterpeil.

1.39 Straatprofiel De verticale doorsnede van een straat, gezien van gevel tot gevel. 1.40 Speeltoestel Een speeltoestel als bedoeld in het Besluit veiligheid attractie- en speeltoestellen. 1.41 Surplus (overschot,meerdere) Het aantal m² dat boven de maximaal toegestane m² aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is. 1.42 Trendsetter Een als zodanig door de welstandcomissie aangewezen plan in hetzelfde bouwblok of bij gelijke architectuur in de nabije omgeving vergund bouwwerk dat ten tijde van de inwerkingtreding van deze nota als was gerealiseerd, maar dat afwiijkt van de regels in deze nota. 1.43 Verbeelding Digitale of analoge kaart van het bestemmingsplan met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan aangewezen gronden zijn aangegeven. 1.44 Verkeerssituatie De ontsluiting, circulatie, veiligheid en parkeersituatie van het openbaar gebied, perceel en aangrenzende percelen. 1.45 Vlakke voorgevel Strakke voorgevel zonder uit- of inspringingen. Uit- of inspringingen tot 0,30m niet inbegrepen. 1.46 Voorerfgebied Erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied. 1.47 Voorgevel(rooi)lijn Denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrens. Deze staat aangegeven in het bestemmingsplan, beheersverordening of gemeentelijke bouwverordening.


1.48 Vrijstaand bijbehorend bouwwerk Een op zich zelfstaand gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en door ligging, constructie en/of afmetingen daaraan ondergeschikt is. 1.49 Woning Een complex van ruimten, bedoeld voor permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden of daarmee gelijk te stellen woonvorm, niet zijnde kamerverhuur; onder woning of wooneenheid worden mede zorgwoningen begrepen. 1.50 Woonark Drijvend object, in het algemeen niet bestemd of ingericht om te varen, doorgaans voorzien van een betonnen casco met vierkante of rechthoekige opbouw, of dat bestaat uit een casco dat herkenbaar is als van een origine varend schip, waaronder begrepen een dekschuit of ponton, met daarop een gehele of gedeeltelijke opbouw, dat wordt gebruikt als of is bestemd voor woonverblijf. 1.51 Woonboot Drijvend of varend object te water dat herkenbaar is aan de romp en de opbouw als schip en dat wordt gebruikt als of is bestemd voor woonverblijf. 1.52 Woonschip Woonark of woonboot, uitsluitend of in hoofdzaak gebezigd als, of te oordelen naar zijn constructie of inrichting, uitsluitend of in hoofdzaak bestemd tot dag- of nachtverblijf van een of meerdere personen, niet zijnde een waterwoning. 1.53 Woonwagen Een voor bewoning bestemd gebouw (met uitzondering van kamerverhuur en Bed & Breakfast) dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst. 1.54 Zijgevel Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel, voorzover gelegen meer dan 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw.


B

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 Afstanden De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelsgrens gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk. 2.2 Afmetingen kap Tenminste twee schuine zijden waarbij de hellingshoek minimaal 20 en ten hoogste 60 graden bedraagt. De bovenzijde is maximaal 33% afgevlakt:

2.3. Bebouwingsoppervlak Voor het berekenen/meten van het toegestane te bebouwen oppervlak van een erf wordt uitgegaan van het gedeelte van het erf dat is gelegen 3 meter achter de voorgevel, waarbij de oppervlakte van het oorspronkelijke hoofdgebouw (gearceerd in tekening) buiten beschouwing blijft.

Gedeelte van het erf op basis waarvan toegestane oppervlak aan bijbehorende bouwwerken wordt berekend.


2.4 Breedte en lengte of diepte van een bouwwerk Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren. De steigerbreedte wordt gemeten ter plaatse van de oever. 2.5 Breedte straatprofiel De kortste afstand tussen (denkbeeldig doorgetrokken) zij- en of voorgevel van hoofdge-bouwen onderling. Ingeval slechts aan één zijde een hoofdgebouw aanwezig is geldt de kortste afstand tussen (denkbeeldig doorgetrokken) zij- en of voorgevel van hoofdgebouwen tot aan de buitenkant van de rijloper(weg)/voetpad aan de overzijde, loodrecht gemeten.

2.6 Bouwhoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschhikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, ventilatiekanalen, liftkokers, zonnepanelen, trappenhuizen, luchtkokers, lichtkappen en vergelijkbare onderdelen. 2.7 Dakhelling Helling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.8 Goothoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.9 Oppervlakte van een bouwwerk Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.


2.10 Zichtbaarheid dakterras De lijn die wordt getrokken vanuit het midden van het straatprofiel op ooghoogte (1,50m) langs het snijpunt van het verticale gevelvlak en het horizontaledakvlak. Achter deze lijn mag een dakterras met hekwerk worden geplaatst mits het hoogste punt hiervan zich achter deze lijn bevindt.

2.11 Bezonningssituatie Binnen Nederland zijn geen formele (wettelijke) eisen gesteld aan de bezonning van woningen en/of andere bouwwerken. Wel bestaan er de zogenaamde ‘lichte’ en ‘strenge’ TNO-norm voor bezonning van woonkamers. Deze vinden hun oorsprong in het woonwaarderingsstelsel uit 1962. Zaanstad baseert de bezonningseisen op de lichte TNO-norm (2 i.p.v. 3 bezonningsuren/dag). De gemeente hanteert de eis van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, uitgaande van een zonshoogte van meer dan 10º. Daarbij wordt ook gekeken naar de bezonning van buitenruimten met een recreatief karakter. Om bij de beoordeling van een bouwplan inzicht te krijgen in de toekomstige bezonningssituatie, wordt de schaduwwerking op maatgevende dagen gehanteerd. Te weten: - 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; - 21 maart of 23 september: de dag dat de zon op ‘half’ staat (tussen de hoogste en laagste stand in.) De laagste stand van de zon, op 22 december, valt buiten de reikwijdte van de TNO-norm en wordt derhalve bij bezonningsdiagrammen buiten beschouwing gelaten. Als opname tijdstippen wordt achtereenvolgens gehanteerd: 8.00, 10.00, 12.00, 14.00, 16.00, 18.00 en 20.00 uur.


C

Regels

Artikel 3 Vergroting hoofdgebouw Bij omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: • de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen; • redelijke eisen van welstand; • de verkeerssituatie; medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het uitbreiden van een vrijstaand hoofdgebouw in achterwaartse richting, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. b. c. d.

de voorgevel is met de korte zijde van het hoofdgebouw naar de weg gekeerd; het hoofdgebouw bestaat uit één bouwlaag met of zonder kap; de diepte van het bouwvlak mag niet meer dan 10 meter diep bedragen; in afwijking van het bepaalde onder c mag het bouwvlak met 10% van de diepte van het erf achter de achtergevel worden vergroot wanneer deze meer dan 10 meter bedraagt tot een maximum van 12 meter behalve wanneer het erf achter de achtergevel van de belendende percelen kleiner is dan 10 meter.


Artikel 4 Dakkapellen Bij omgevingsvergunning kan mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: • bijzondere bouwvolume en architectuur • redelijke eisen van welstand; medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het plaatsen van een dakkapel met inachtneming van de volgende bepalingen: a. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het bouwen van dakkapellen op voordakvlakken van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken aan openbaar toegankelijk gebied gelegen. de hoogte niet meer dan 1,75 meter bedraagt; de zijkant meer dan 0,50 meter van de midden bouwmuur of zijkant dakvlak is gelegen; de bovenkant meer dan 0,50 meter van de nok is gelegen; de voet tussen 0,50 meter en 1 meter boven de goot is gelegen; de breedte bedraagt niet meer dan 50% van de voorgevel met een maximum breedte van 4,50 meter; niet meer dan 2 per dakvlak op één lijn met een minimale tussenruimte van 0,50 meter.

b. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het bouwen van dakkapellen op achter- en zijdakvlakken van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken aan openbaar toegankelijk gebied gelegen. de hoogte niet meer dan 1,75 meter bedraagt; de zijkant meer dan 0,50 meter van de midden bouwmuur of zijkant dakvlak is gelegen; de bovenkant meer dan 0,50 meter van de nok is gelegen; de voet tussen 0,50 meter en 1 meter boven de goot is gelegen; de breedte bedraagt niet meer dan 70% van de zij- en achtergevel; niet meer dan 2 per dakvlak op één lijn met een minimale tussenruimte van 0,60 meter.

c.

Voor het bouwen van dakkapellen op achter- en zijdakvlakken van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken niet aan openbaar toegankelijk gebied gelegen gelden de plaatsen maatvoeringregels voor vergunningsvrije bouwwerken.

Uitzonderingen op de bouwregels De bouwregels genoemd onder a,b en c zijn niet van toepassing voor het bouwen van dakkapellen op voor-, achter- en zijdakvlakken van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken als ten tijde van de aanvraag een (vergunde) trendsetter in hetzelfde bouwblok of bij gelijke architectuur in de nabije omgeving aanwezig is. In dat geval wordt aangesloten bij de trendsetter voor zover deze meer mogelijkheden biedt.


Artikel 5

Bijbehorende bouwwerken

Bij omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: • de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen; • de bezonningssituatie op de aangrenzende percelen; • redelijke eisen van welstand; • de verkeerssituatie; medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken met inachtneming van de volgende bepalingen: a. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Bijbehorende bouwwerken niet aan openbaar toegankelijk gebied gelegen. bij erven waarvan de oppervlakte gemeten vanaf 3 meter achter de voorgevel, waarbij de oppervlakte van het oorspronkelijke hoofdgebouw buiten beschouwing blijft, kleiner is dan 300m², bedraagt het maximale bebouwingspercentage 50% met een maximum van 75 m²; bij erven waarvan de oppervlakte gemeten vanaf 3 meter achter de voorgevel, waarbij de oppervlakte van het oorspronkelijke hoofdgebouw buiten beschouwing blijft, groter is dan 300m², mag maximaal 100 m² worden bebouwd; als het bestaande oppervlak aan bijbehorende bouwwerken groter is dan wat is toege staan, mag bij nieuwbouw 50% van het surplus (overschot/meerdere) gehandhaafd blijven; de goothoogte bedraagt maximaal de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw + 0,30 meter; indien het bijbehorende bouwwerk wordt voorzien van een kap dan dient de dakhelling gelijk of kleiner te zijn dan die van de woning; de nok ligt minstens 1,50 meter onder de nok van de woning; ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn gelegen.

Voor een aangebouwd bijbehorend bouwwerk geldt bovendien dat: 8. deze slechts zijn toegestaan aan één zijgevel van de woning; 9. de maximale breedte is 60% van de breedte van de woning met een maximum van 5 meter; b. 1. 2. 3. 4. 5.

Erker of serre voor de voorgevelrooilijn. er sprake is van een vlakke voorgevel; de breedte van de erker/serre niet meer dan 66 % van de breedte van de voorgevel van het bijbehorende woning mag bedragen; de voorzijde van de erker/serre mag niet meer dan 50% van de diepte van de afstand tussen de voorgevelrooilijn tot perceelsgrens beslaan en niet meer dan 1,5 meter voor de voorgevel zijn gelegen. de hoogte van de erker/serre mag niet meer dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van de bijbehorende woning +0.30 meter bedragen; een afdak boven de voordeur verbonden met de erker/serre is toegestaan tot een maximum van de diepte van de betreffende erker/serre.

Uitzonderingen op de bouwregels De bouwregels genoemd a, en b zijn niet van toepassing voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken als: • ten tijde van de aanvraag een (vergunde) trendsetter in hetzelfde bouwblok of bij gelijke architectuur in de nabije omgeving aanwezig is. In dat geval wordt aangesloten bij de trendsetter voor zover deze meer mogelijkheden biedt. • er sprake is van een medische indicatie: in dat geval wordt maatwerk geboden waar bij ondergeschiktheid van het bijbehorend bouwwerk ten opzichte van het hoofdgebouw uitgangspunt blijft. • de bestaande goot- en bouwhoogte hoger zijn dan is toegestaan; dan is deze maat maximaal toegestaan. • er sprake is van een woning in de vorm van een stolptypologie: in dat geval zijn bijbehorende bouwwerken slechts toegestaan achter de achtergevel. 41 Nota woonbebouwing Zaanstad 2012

Artikel 6

Dakterras

Bij omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: • de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen; • de bezonningssituatie op de aangrenzende percelen; • redelijke eisen van welstand; medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het bouwen van een dakterras met inachtneming van de volgende bepalingen: a. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. b. 1. 2.

Algemeen er wordt voldaan aan artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek; het dakterras wordt aangevraagd door de eigenaar van het dak; het dakterras wordt vanuit de woning ontsloten; er mogen geen andere bouwwerken dan een hekwerk worden gebouwd; het hekwerk is maximaal de hoogte zoals aangegeven in het Bouwbesluit; zowel het hekwerk als het terras dienen te worden geplaatst volgens de zichtbaar- heidsregel (wijze van meten); zowel het hekwerk als het terras liggen minstens 1 meter terug ten opzichte van de voorgevel; als de zijgevel grenst aan openbaar toegankelijk gebied, ligt het hekwerk en terras gelijk of terugliggend van de zijgevel. voor een dakterras op een aangebouwd bijbehorend bouwwerk geldt tevens dat: als het terras vanuit een kap wordt ontsloten, is de toegang geregeld via een dakkapel of dakloggia; als het terras vanuit een rechte gevel wordt ontsloten, is de toegang geregeld via de bestaan de, eventueel aangepaste gevel zonder verdere uitbreidingen;

Uitzonderingen op de bouwregels De bouwregels genoemd onder a en b zijn niet van toepassing voor het bouwen van een dakterras op het hoofdgebouw of aangebouwd bijbehorend bouwwerk als ten tijde van de aanvraag een (vergunde) trendsetter in hetzelfde bouwblok of bij gelijke architectuur in de nabije omgeving aanwezig is voor zover deze meer mogelijkheden biedt.


Artikel 7 Erfscheiding Voor het bouwen van erf- en terreinafscheidingen gelden de plaatsen maatvoeringregels voor vergunningsvrije bouwwerken. Bij omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: • de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen; • redelijke eisen van welstand, medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het bouwen een erfscheiding met inachtneming van de volgende bepalingen: a

In situaties waar een perceel aan openbaar toegankelijk gebied grenst en het straatprofiel minimaal 20 meter breed is, mag de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen 3 meter achter de voorgevel niet meer dan 2 meter bedragen.

Artikel 8 Zwembaden, whirlpool, jacuzzi, vijver

Bij omgevingsvergunning kan medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het bouwen een openluchtzwembad, vijver, whirlpool of jacuzzi met inachtneming van de volgende bepalingen: a. 1. 2. 3. 4. 5.

Het bouwen van een openlucht zwembad: de oppervlakte van een zwembad mag niet meer dan 35m² bedragen en de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van het bouwperceel mag niet meer dan 50% bedragen; een zwembad is uitsluitend toegestaan op het erf op een afstand van tenminste 3 meter van de voorgevel of het verlengde daarvan; de afstand van het zwembad tot enige perceelsgrens mag niet minder dan 3 meter bedragen; de bouwhoogte van een zwembad mag niet meer dan 0,20 meter boven het maaiveld uitsteken; eventuele randapparatuur ten behoeve van het bad dient in het hoofdgebouw of bij behorend bouwwerk te worden geïnstalleerd.

b. 1. 2. 3.

Het bouwen van een vijver: de oppervlakte van een vijver mag niet meer dan 35m² bedragen en de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van het bouwperceel mag niet meer dan 50% bedragen; de bouwhoogte van een vijver niet meer dan 0,20 meter boven het maaiveld uitsteekt; eventuele randapparatuur ten behoeve van de vijver dient in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk te worden geïnstalleerd.

c. 1. 2.

Voor het bouwen van een whirlpool of jacuzzi: een whirlpool of jacuzzi is uitsluitend toegestaan op het erf op een afstand van tenmin ste 3 meter van de voorgevel of het verlengde daarvan; de oppervlakte van de whirlpool of jacuzzi mag niet meer dan 20% van het bouwper ceel met een maximum van 10 m² bedragen.


Artikel 9 Sport- en speeltoestel Voor het bouwen van sport- en speeltoestellen gelden de plaatsen maatvoeringregels voor vergunningsvrije bouwwerken. Bij omgevingsvergunning kan medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het bouwen van sport- en speeltoestellen met inachtneming van de volgende bepalingen: a

Indien de sport- en speeltoestellen op een afstand van minimaal 3 meter van de erf grens is gelegen kan worden afgeweken van het bepaalde onder a teneinde een bouwhoogte van 3 meter toe te staan.

Artikel 10 Vlaggenmast

Voor het bouwen van vlaggenmasten gelden de plaatsen maatvoeringregels voor vergunningsvrije bouwwerken.

Artikel 11 Keermuur, keerwal, kademuur of steiger/vlonder a b c.

Steiger, vlonder, keermuur, keerwal of kademuur grenzen aan of worden gerealiseerd op de bestemming Wonen, Erven, Agrarisch bouwvlak, Water of een hiermee vergelijk bare bestemming; Voor het bouwen van een keermuur, keerwal en kademuur gelden de plaatsen maat voeringregels voor vergunningsvrije bouwwerken. Steigers en vlonders mogen maximaal 6 meter breed en 1 meter diep zijn, tenzij reeds toestemming is verkregen van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier voor een grotere maat.

Artikel 12 Boothuizen

Bij omgevingsvergunning kan medewerking verleend worden aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening voor het bouwen van een boothuis met inachtneming van de volgende bepalingen: a. Boothuizen grenzen aan of op de bestemming Wonen, Erven, Agrarisch bouwvlak, Water of een hiermee vergelijkbare bestemming; b. Voor het bouwen van boothuizen gelden de plaatsen maatvoeringregels voor bijbehorende bouwwerken. c. Voor het bouwen van een boothuis geldt dat aangesloten wordt bij de bepalingen van het Keur van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Artikel 13 Zonnepaneel

Voor het plaatsen van zonnepanelen gelden de plaatsen maatvoeringregels voor vergunningsvrije bouwwerken.

Artikel 14 Dakraam, daklicht of lichtstraat.

Voor het plaatsen van dakramen, daklichten of lichtstraten gelden de plaatsen maatvoeringregels voor vergunningsvrije bouwwerken.


Artikel 15 Algemene afwijkingsregels a.

Wanneer andere wet- & regelgeving (bijvoorbeeld het Bouwbesluit) zich verzet en/ of het functioneel gebruik in het gedrang komt (door de aanvrager aangetoond) dan kan de goothoogte van het bijbehorend bouwwerk (goothoogte hoofdgebouw + 0,30 meter) anders bepaald worden. In die gevallen wordt aangesloten bij de Bor en wordt de verdiepingshoogte van het hoofdgebouw + 0,30m aangehouden.

b.

Geringe afwijkingen worden toegestaan welke in het belang zijn van een ruimtelijke en/of technisch beter verantwoorde plaatsing en aansluiting van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het erf mits de voorgeschreven maten en percentages met ten hoogste 10% (gemeten ten opzichte van de totale in aanmerking te nemen maat c.q. bebouwingspercentage) waarbij de in de bestemmingsplan regels opgenomen afwijkingsmogelijkheden niet buiten beschouwing blijven.

Artikel 16 Overgangsbepaling Deze beleidsregels zijn van toepassing op: • aanvragen om omgevingsvergunning die zijn ingediend na inwerkingtreding van deze beleidsregels; • geldende bestemmingsplannen waarin de inhoud van deze nota nog niet verwerkt is; • ontwerp bestemmingsplannen waarvan het ontwerp op moment van vaststelling van deze nota binnen afzienbare termijn ter visie gaan, ter visie liggen of hebben gelegen.



D

Bijlage

Artikel 50 Burgelijk Wetboek 1. 2. 3. 4. 5.

Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich be- vindende muur. Uit dezen hoofde geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt. De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur. Wanneer de nabuur als gevolg van verjaring geen wegneming van een opening of werk meer kan vorderen, is hij verplicht binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf onredel- ijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond. Ter zake van een volgens dit artikel ongeoorloofde toestand is slechts vergoeding ver schuldigd van schade, ontstaan na het tijdstip waartegen opheffing van die toestand is aangemaand.



Vaststelling, citeertitel en publicatie

Deze nota is vastgesteld in de vergadering van ons college op en kan worden aangehaald onder de naam "Nota woonbebouwing Zaanstad 2012". Deze nota wordt na vaststelling voor een ieder ter inzage gelegd. Van de vaststelling en terinzagelegging wordt mededeling gedaan in het Zaans Stadsblad en het Gemeenteblad. Na verloop van tijd kunnen er wijzigingen in de nota optreden. Wilt u zeker zijn van de meest recente versie, raadpleeg dan de informatie op internet. Ga hiervoor naar www.zaanstad.nl/woonbebouwing. De Nota erfbebouwing Zaanstad 2007, nr. 57599, wordt ingetrokken.

Datum publicatie:

JUN 2.012

Burgemeester en wethouders van Zaanstad,

.H. Faber, burgemeester,

rs. C. Vermeer, g

tesecretaris.


gemeente Zaanstad Ruimtelijke kwaliteit Stadhuisplein 100, 1506 MZ Zaandam Postbus 2000, 1500 GA Zaandam

Code nr. Seravek Light 5pt +15/1000 em

T 14 075 [email protected] www.zaanstad.nl


Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012

Recommend Documents