Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu Bakalářská práce

Autor:

Jaroslav Klán Ekonomika a management malého a středního podnikání

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Helena Cetlová

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ, a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne: ........................................... Jaroslav Klán

Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat váţené paní Ing. Heleně Cetlové za cenné připomínky a odborné rady, kterými velmi přispěla k vypracování této bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce "Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu” představuje návrh na zaloţení firmy a přeměnu bývalého statku na objekt poskytující nebytové prostory k pronájmu ve městě Dobřichovice. V teoretické části jsou popsány definice a pojmy týkající se podnikatelského záměru a realitního trhu. V aplikační části práce analyzuje realitní trh nemovitostí v České republice, trh nemovitostí ve Středočeském kraji a Středočeském kraji, Praze-západ z hlediska makroekonomických údajů, a nakonec realitní trh v Dobřichovicích a blízkém okolí. Dále se v aplikační části nachází popis budov před a po přestavbě, včetně jejich vyuţití, dále finanční a marketingové kroky, SWOT analýza a průzkum konkurence v Dobřichovicích vedoucí k realizaci podnikatelského záměru. Klíčová slova: Podnikatelský záměr, nebytové prostory, analýza realitního trhu, finanční plán, SWOT analýza.

Annotation Bachelor thesis "A Draft for Entrepreneurial Specialization on the Real Estate Market" is a proposal of the establishment of a company and the conversion of ex-homestead into commercial spaces in the locality of Dobřichovice. Theoretical section describes the definitions and concepts relating to the business plan and real estate market. The application part analyzes real estate market of Czech republic, property market of Středočeský kraj and Středočeský kraj, Praha-západ in terms of macroeconomic indications and ultimately the real estate market in Dobřichovice and it´s surrounding, Further, in the application part is a description of buildings before and after reconstruction, including their use, as well as financial and marketing steps, SWOT analysis and exploration of competition in Dobřichovice leading to the realization of the business plan. Key words: Business plan, commercial spaces, analysis of real estate market, financial plan, SWOT analysis.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 Metodologie ............................................................................................................................... 8 1. Základní specifikace podnikatelského záměru ................................................................ 10 1.1 Podnikatelský záměr (Podnikatelský plán) ..................................................................... 10 1.2 Vybrané definice a pojmy spojené s podnikatelským záměrem ..................................... 11 1.3 Realitní trh ...................................................................................................................... 17 2. Analýza vybraného trhu realit .......................................................................................... 25 2.1 Celkový vývoj trhu realit v České republice .................................................................. 25 2.2 Vývoj makroekonomických indikátorů Středočeského kraje ovlivňujících trh realit v kraji.............................................................................................................................. 33 2.3 Analýza trhu realit s pronájmy nebytových prostor ve městě Dobřichovice a okolí ...... 36 3. Specifikace navrhované firmy ........................................................................................... 39 3.1 Podnikatelský subjekt ..................................................................................................... 39 3.2 Podnikatelský záměr ....................................................................................................... 39 3.3 Důvod a účel přestavby................................................................................................... 40 3.4 Objekt.............................................................................................................................. 40 3.5 Popis budov před plánovanou přestavbou ...................................................................... 41 3.6 Popis budov po plánované přestavbě včetně jejich vyuţití (Fáze přestavby 1) .............. 45 3.7 Přestavba dvora a vybudování parkoviště ...................................................................... 50 3.8 Pojetí projektu z hlediska marketingu ............................................................................ 51 3.9 Finanční plán fáze přestavby 1 ....................................................................................... 60 3.10 SWOT analýza podnikatelské záměru .......................................................................... 62 3.11 Rizika projektu:............................................................................................................. 65 3.12 Analýza konkurence v Dobřichovicích......................................................................... 66 3.13 Vyhodnocení záměru .................................................................................................... 66

5

4. Další vývoj realizace záměru v kontextu vývoje realitního trhu .................................... 67 4.1 Očekávaný vývoj realitního trhu v České republice ....................................................... 67 4.2 Očekávaný vývoj realitního trhu ve městě Dobřichovice ............................................... 67 4.3 Vývoj realizace záměru................................................................................................... 67 Závěr ........................................................................................................................................ 69

6

Úvod Cílem této bakalářské práce je navrhnout podnikatelský záměr firmy poskytující pronájem vlastních bytových, nebytových prostor, poř. pozemků.1 Předmětné prostory pro pronájem se získají přestavbou objektu, který slouţil do roku 1989 jako zemědělský statek. Tento objekt byl získán v restituci a byl značně zchátralý. Od roku 1993, kdy se vyřešila všechna vlastnická práva, byla tato nemovitost pronajímána za minimální částky drobným ţivnostníkům a jiným osobám, které zde vykonávali svou podnikatelskou činnost, jako například dílna, prodejna, apod. V roce 2011 byly získány dostatečné finanční prostředky na přestavbu tohoto objektu prodejem stavebního pozemku. Účelem této práce je zjistit, zda se firma má věnovat všem cílŧm podnikatelského záměru, nebo jen části z vybraných cílŧ. A v souvislosti s těmito závěry uzpůsobit přestavbu bývalého statku.

1

Pozn.: V průběhu zpracování této práce se ukázalo, že rozsah problematiky práce je příliš obsáhlý. Nebylo by možné jej zpracovat v daném rozsahu a dostatečné hloubce. Proto je tedy rozsah práce omezen jen na problematiku pronájmu nebytových prostor a ostatních cílů se práce dotýká jen okrajově.

7

Metodologie Bakalářská práce na téma "Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu" je rozdělena do čtyř kapitol. Rozsah zaměření firmy v této práci je omezen jen na problematiku pronájmu nebytových prostor, jelikoţ při zpracování této práce se ukázalo, ţe rozsah problematiky je příliš obsáhlý, a nebylo by moţné jej zpracovat v daném rozsahu a dostatečné hloubce. Ostatních cílŧ se práce tedy dotýká jen okrajově. První kapitola se zabývá deskripcí vybraných a nejdůleţitějších pojmŧ a definic, které se týkají realitního trhu a podnikatelského záměru. Autor v této kapitole převáţně volně zpracovává myšlenky autorŧ z citovaných zdrojŧ, převzaté (doslovné) citace ze zdrojŧ jsou uvedeny v uvozovkách. Druhá kapitola je zaměřena na analýzu vybraného trhu realit, hlavní část kapitoly se zabývá analýzou celkového realitního trhu v České republice v letech 2005 aţ 2011. Analýza je soustředěna na vybrané ukazatele, jako je např. objem poskytnutých hypoték, úroková míra, počet vydaných stavebních povolení, obvyklé ceny nemovitostí, objem investic do nebytových prostor, vývoj cen pozemků, vývoj cen pronájmů nebytových prostor, apod. Další část druhé kapitoly je věnována analýze makroekonomických ukazatelŧ Středočeského kraje a Středočeského kraje - Prahy západ, které ovlivňují realitní trh v této lokalitě. Poslední část kapitoly je věnována analýze současných cen pronájmů nebytových prostor v Dobřichovicích a sousedících městech Černošic a Řevnic. Třetí kapitola je věnována samotnému podnikatelskému záměru - charakteristice firmy, kterou je myšlena OSVČ, deskripci budov před rekonstrukcí, marketingovému pojetí podnikatelského záměru metodou 4P (popis lokality - Place, popisu finální podoby budov Product, výpočtu cen za pronájem jednotlivých nebytových prostor - Price a vyuţití inzertních prostředkŧ pro nalezení zájemců o nebytové prostory - Promotion, kde jsou kalkulovány celkové náklady na reklamu, které nejsou zahrnuty ve finančním plánu fáze přestavby 1). Dále se v kapitole nachází finanční plán fáze přestavby 1, kde je propočtena i návratnost investice. Finanční plán je abstrahován od daně z příjmŧ, daně z nemovitosti a odpisŧ investic. Důvodem je ten fakt, ţe za současné politické a ekonomické situace jsou plánovány změny výše uvedených faktorů, ale zatím není známo do jaké míry budou změněny. Vynechání těchto faktorů na realizaci podnikatelského záměru nemá ţádný vliv. Náklady vynaloţené na přestavbu jednotlivých budov a dvora jsou vypočítávány

8

z odhadů cen za stavební práce a materiál, které jsou uvedeny v přílohách jednotlivých rozpočtů budov. Kapitola dále obsahuje SWOT analýzu, v níţ jsou zachyceny a popsány silné a slabé stránky, příleţitosti a hrozby samotného podnikatelského záměru (v analýze nejsou uvedeny váhy jednotlivých kriterií, jelikoţ nebyla moţnost získat přesná data, avšak kritéria jsou brána v potaz). Konec kapitoly je věnován analýze konkurence, rizikům spojených s přestavbou a aplikovanými opatřeními proti těmto rizikům. V poslední části kapitoly se nachází vyhodnocení uskutečnitelnosti tohoto podnikatelského záměru na základě popsaných faktů v této kapitole. Závěrečná, čtvrtá kapitola, se pokouší stručně prognózovat vývoj realitního trhu v horizontu 5 let v České republice, a dále se věnuje prognóze vývoje podnikatelského záměru v kontextu s vývojem realitního trhu v ČR. Na konci kapitoly je uvedeno shrnutí poznatkŧ práce.

9

1. Základní specifikace podnikatelského záměru 1.1 Podnikatelský záměr (Podnikatelský plán) Podnikatelský záměr (jindy označovaný jako podnikatelský plán) je dokument, který dlouhodobě

definuje

podnikatelské

strategie,

zobrazující

záměry

podnikání.

Podnikatelský plán přesně definuje, v jaké fázi se podnik, nebo podnikatelská idea nachází a vyobrazuje, kolik úsilí bude potřeba vynaloţit pro start podnikání,

nebo jeho rozvoj.

Začínající podnikatelé tento dokument sestavují, aby zjistili, zda je jejich podnikatelská myšlenka uskutečnitelná, dále aby si specifikovali všechny postupy, které jsou spojené se zahájením jejich podnikání. Začínající podnikatel nesmí opomenout ani fakta o situaci na trhu, konkurenci, nebo o ekonomickém prostředí v jakém chce podnikat.2 1.1.1 Struktura podnikatelského záměru (Podnikatelského plánu) Obsah podnikatelského záměru je podnikatel od podnikatele, nebo podnik od podniku individuální, avšak určité části by měl obsahovat kaţdý podnikatelský plán, ať uţ bude slouţit pro podnikatele, podnik, nebo jiné uţivatele (např. banky). Podnikatelský záměr se obecně skládá z těchto částí (které mohou být ale jinak formulovány v souvislosti na předmětu podnikání, nebo zaměření podniku): 1) Titulní strana podávající stručný výklad obsahu podnikatelského záměru (plánu), obvykle jsou zde uvedeny údaje, jako je název a sídlo firmy, kontakt, popis činnosti atd. 2) Exekutivní souhrn, který se zpracovává obvykle aţ po sestavení celého podnikatelského záměru (plánu) v rozsahu několika stránek. Pokud je plán zpracováván například pro investory, je zde kladen maximální důraz na získání zájmu investorů. Exekutivní souhrn je jednoduše řečeno extrakt, stručné shrnutí nejdůleţitějších aspektů podnikatelského plánu. 3) Analýza trhu, kde je především analýza konkurenčního prostředí. Dále je zde detailní analýza odvětví z hlediska vývoje trendů v určitém časovém rozmezí.

2

Ipodnikatel.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20] . Základy o podnikatelském záměru . Dostupný z WWW: < http://www.ipodnikatel.cz/Podnikatelsky-zamer/zaklady-o-podnikatelskem-zameru.html> .

10

4) Popis firmy uvádí podrobný popis firmy. Popis by měl obsahovat pouze doloţitelná fakta, týkající se zaloţení, úspěchů, definic strategií firmy a cílů, cest k jejich dosaţení. 5) Výrobní plán zachycující celý výrobní proces. 6) Marketingový plán objasňuje, jakým způsobem bude výrobek, nebo sluţba distribuována, oceňována a propagována. 7) Organizační plán, kde je popsána forma vlastnictví, u společností organizační struktura, právní forma, údaje o obchodních podílech, apod. 8) Hodnocení rizik, ve kterém jsou zachycena největší rizika způsobená konkurencí, slabými stránkami firmy a strategie pro jejich eliminaci. 9) Finanční plán určující potřebné objemy investic. Ukazuje reálnost podnikatelského plánu jako celku. Obsahuje především předpoklad příjmů a výdajů alespoň na 3 roky, vývoj hotovostních toků a u společností odhady rozvahy. 10) Přílohy, které slouţí jako informativní materiály a jeţ nelze začlenit do samotného textu podnikatelského plánu.3

1.2 Vybrané definice a pojmy spojené s podnikatelským záměrem 1.2.1 Osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ) OSVČ je pro úřady, zdravotní pojišťovny a Českou správu sociálního zabezpečení osobou, která dosahuje příjmu z podnikání, nebo jiné samostatně výdělečné činnosti.4 1.2.2 Podnikání Obchodní zákoník vymezuje tento pojem takto: "Podnikání se rozumí soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem, vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosaţení zisku."5

3

KORÁB, V., PETERKA, J., REŢŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán. Brno : Computer Press a.s. 2007. s. 36-216. ISBN 978-80-251-16050.

4

Jakpodnikat.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20] . OSVČ, podnikání, podnikatel. Dostupný z WWW: < http://www.jakpodnikat.cz/podnikani-osvc-podnikatel.php> .

5

Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Obchodní zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/> .

11

Podnikání lze charakterizovat několika podstatnými rysy: 1) Základním aspektem podnikání je snaha o dosaţení zisku jakoţto přebytku výnosů nad náklady. 2) Zisk se dosahuje uspokojováním potřeb zákazníků. 3) Potřeby zákazníků uspokojuje podnikatel svými výrobky a sluţbami prostřednictvím trhu, coţ vede k tomu, ţe musí čelit trţnímu riziku. 4) Pro jakékoli podnikání je specifické, ţe na jeho počátku podnikatel vkládá do svého podnikání kapitál, ať uţ vlastní, nebo cizí.6 Podnikání fyzických osob - Podnikatel: Podle Obchodního zákoníku podnikatelem je: a) "Osoba zapsaná v obchodním rejstříku. b) Osoba, která podniká na základě ţivnostenského oprávnění - ţivnostník. c) Osoba, která podniká na základě jiného neţ ţivnostenského oprávnění podle zvláštních předpisů (např. doktor, advokát, apod.) d) Osoba, která provozuje zemědělskou výrobu a je zapsána do evidence podle zvláštního předpisu."7 Podnikání právnických osob Obchodní zákoník definuje následující právnické osoby a všechny tyto typy musejí být zapsány do OR): 1) Osobní společnosti U osobních společností se předpokládá osobní účast podnikatele na řízení společnosti a zpravidla neomezené ručení (omezeno jen u k.s. - komanditista ručí omezeně do výše svého nesplaceného vkladu zapsaného do OR, komplementář ručí neomezeně) společníků za závazky společnosti. Patří sem: a) veřejná obchodní společnost - zkratka: veř. obch. spol., nebo v.o.s. b) komanditní společnost - zkratka: kom. spol., nebo k.s. 6

7

SYNEK, M. a kol. Podniková ekonomika. 4. vyd., Praha : C. H. Beck, 2006. s. 3-473. ISBN 80-7179-892-4. Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20] . Obchodní zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/> .

12

2) Kapitálové společnosti Společníci - zakladatelé mají pouze povinnost vnést vklad, jejich ručení za závazky společnosti je buď omezené (omezeno u s.r.o., kdy společník ručí do výše svého nesplaceného vkladu zapsaného do OR), nebo ţádné. Mezi kapitálové společnosti patří: a) společnost s ručením omezeným - zkratka: spol. s.r.o., nebo s.r.o. b) akciová společnost - zkratka: akc. spol., nebo a.s.8 3) Druţstva Zaujímají menší část v podnikatelské sféře a jsou to společenství neuzavřeného počtu osob zaloţené za účelem podnikání, nebo zajišťování hospodářských, sociálních, nebo jiných potřeb svých členů. Druţstva hospodaří především v zemědělství, v bytovém hospodářství včetně výstavby bytů, v obchodě a ve výrobních sluţbách.9 Podnikání na základě ţivnostenského oprávnění Jde o jakékoli podnikání, které je provozováno na základě ţivnostenského oprávnění. Na základě ţivnostenského oprávnění mohou podnikat jak fyzické osoby, tak i právnické. U právnické osoby je stanoven odpovědný zástupce, který splňuje kladené podmínky pro provozování dané ţivnosti, tímto zástupcem je fyzická osoba bydlící na území České republiky. Podmínky pro provozování ţivností upravuje Zákon č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání. 10 Druhy ţivností: a) ohlašovací - při splnění stanovených podmínek pro danou ţivnost mohou být provozovány na základě ohlášení. Dělí se na ţivnosti: 1) řemeslné - např. kovářství, truhlářství, zednictví, apod. 2) vázané - např. montáţ, opravy, revize vyhrazených plynových zařízení, apod. 3) volné - např. poskytování sluţeb pro zahradnictví a zemědělství, apod. 8

VEBER, J., SRPOVÁ, J. a kol. Podnikání malé a střední firmy. 2. vyd., Praha : Grada Publishing, 2010. s. 74-305. ISBN 978-80-2472409-6.

9

NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 55-138. ISBN 80-86181-73-1.

10

NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 38-138. ISBN 80-86181-73-1.

13

b) koncesované - mohou být provozovány aţ po udělení koncese, např. vše, co se týká podnikání se zbraněmi (nákup, opravy, prodej atd.), taxisluţba, apod.11 Podmínky pro provozování ţivností: a) Všeobecné (pro všechny typy ţivností) - dostatečné pro ţivnost ohlašovací volnou: 1) "Dosaţení věku 18 let. 2) Způsobilost k právním úkonům. 3) Bezúhonnost. 4) Fyzická osoba nesmí mít daňové nedoplatky."12 b) Zvláštní: 1) Předepsaná odborná způsobilost, např. ukončené střední vzdělání zakončené výučním listem - ţivnosti ohlašovací řemeslné. 2) Jiná, neţ odborná způsobilost - ţivnosti ohlašovací vázané. 3) Nároky na odbornou způsobilost a nároky na splnění dalších podmínek (např. zvýšených hygienických podmínek) - ţivnosti koncesované.13 Jiná samostatná výdělečná činnost: Za podnikatele nejsou povaţovány subjekty, jestliţe mají jen: a) "Příjmy z uţití nebo poskytnutí práv z průmyslového, nebo jiného duševního vlastnictví, autorských práv včetně práv příbuzných právu autorskému, a to včetně příjmů z vydávání, rozmnoţování a rozšiřování literárních a jiných děl vlastním nákladem (autorské honoráře). b) Příjmy z výkonu nezávislého povolání, které není ţivností ani podnikáním podle zvláštních předpisů (hudebníci, herci, apod.). c) Příjmy znalce, tlumočníka, zprostředkovatele kolektivních sporů, zprostředkovatele kolektivních a hromadných smluv podle autorského zákona, rozhodce za činnost podle zvláštních právních předpisů. 11

NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 40-138. ISBN 80-86181-73-1. NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 40-138. ISBN 80-86181-73-1. 13 NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 38-138. ISBN 80-86181-73-1. 12

14

d) Příjmy z činnosti správce konkursní podstaty, včetně příjmů z činnosti předběţného správce, zvláštního správce, zástupce správce a vyrovnacího správce, které nejsou ţivností ani podnikáním podle zvláštního právního předpisu."14 1.2.3 Nájem (pronájem) nemovitosti Nájem a pronájem znamená totéţ. Slovo pronájem se běţně pouţívá v běţné mluvě. Z právního hlediska je správný pojem Nájem: Hlavní vztah je v tomto výrazu mezi pronajímatelem (vlastníkem nemovitosti) a nájemcem, který uţívá předmět nájmu (nemovitost pronajímatele) za předem stanovenou úhradu, která je běţně splácena v měsíčních splátkách. Pro tento vztah se sepisuje nájemní smlouva, kde jsou vymezeny všechny náleţitosti týkající se tohoto vztahu.15 1.2.4 Inflace „Míra inflace je vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, který vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců oproti průměru 12-ti předchozích měsíců. Tato míra inflace je vhodná při úpravách nebo posuzování průměrných veličin. Bere se v úvahu zejména při propočtech reálných mezd, důchodů apod.“16 TABULKA 1 - VÝVOJ INFLACE OD ROKU 2005 DO ROKU 2011 V ČR

Rok Míra inflace (v %)

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1,9

2,5

2,8

6,3

1,0

1,5

1,9

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Míra inflace . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace> .

14

Jakpodnikat.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20] . OSVČ, podnikání, podnikatel. Dostupný z WWW: < http://www.jakpodnikat.cz/podnikani-osvc-podnikatel.php> .

15

Vlastníci.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20] . Podnájem, nájem a pronájem bytu. Jaký je v tom rozdíl?. Dostupný z WWW: < http://www.vlastnici.cz/podnajem-najem-a-pronajem-bytu-jaky-je-v-tom- rozdil/> .

16

ČSÚ [online]. 2011 [cit. 2012-3-20] . Míra inflace. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace>

15

1.2.5 SWOT analýza SWOT analýza je vhodným integrujícím nástrojem v rámci strategické situační analýzy. SWOT je zkratka následujících slov: strengths (silné stránky), weaknesses (slabé stránky), oportunities (příleţitosti) a threats (hrozby). Tuto analýzu poprvé pouţil americký poradce a konzultant v oblasti ochodu a managementu Albert S. Humphrey mezi lety 1960 1970.17 Analýza identifikuje a posuzuje významnost faktorŧ z pohledu silných a slabých stránek, a dále příleţitostí a hrozeb, kterým buďto je, nebo teprve bude zkoumaný objekt vystaven. Silné a slabé stránky jsou vnitřními faktory zkoumaného objektu, které je moţno kontrolovat a ovlivňovat. Naopak příleţitosti a hrozby jsou externími záleţitostmi, které samy o sobě ovlivnit nejdou, ale je moţno na ně reagovat, připravovat, apod. Zpracování samotné analýzy je tzv. vlastní formou, kdy uţ záleţí jen na jejím vyhotoviteli, jak analýzu pojme. Například vyhodnocení souvislostí jednotlivých kritérií je moţno hodnotit pomocí vah, nebo slovně, apod.18

17

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., Orlík, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha : Grada Publishing, 2011. s. 174-200. ISBN 978-80-247-4103-1.

18

KORÁB, V., PETERKA, J., REŢŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán. Brno : Computer Press a.s. 2007. s. 48-216. ISBN 978-80-2511605-0.

16

1.3 Realitní trh Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se setkávají prodávající a kupující, tvoří se zde cena a předmětem vzájemného obchodu jsou nemovitosti a další sluţby s nemovitostmi spojené. 1.3.1 Obecná charakteristika realitního trhu Realitní trh je nedílnou součástí systému trţní ekonomiky, ale přesto má své specifické stránky: 1) Obchoduje se zde s nemovitostmi. 2) Předmětem obchodu je majetek vysoké hodnoty. 3) Malá četnost prodejů jednotlivým subjektům (většina domácností a spotřebitelů z řad občanů kupuje a prodává nemovitosti jen jednou nebo několikrát za ţivot). 4) Nízká likvidita. Nemovitost je na realitním trhu nabízena v řádu několika týdnů, dokonce měsíců. 5) Obchody s nemovitostmi jsou právně sloţitější, neţ obchody s movitým majetkem. Je zapotřebí písemná smlouva a vklad do katastru - převod nemovitosti na jiného vlastníka, apod. 6) Stavby, které jsou po technické stránce velmi sloţité.19 1.3.2 Vybrané definice a pojmy týkající se realitního trhu Nemovitost: Podle ustanovení §119 odst. 2) Občanského zákona č. 40/1964 Sb., se rozumí nemovitostí "pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem"20.

19

20

ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 7, Díl 3, s. 1-412. ISSN 1803-5159. Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Občanský zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/>

17

Pozemek: Podle ustanovení §27 písm. a) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., se rozumí pozemkem "část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků".21 Parcela: Parcela je definována v ustanovení §27 písm. b) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., jako "pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem".22 Stavební parcela: Stavební parcela je definována podle ustanovení §27 písm. c) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., jako "pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem".23 Stavba: Podle ustanovení §2 odst. 3) zákona č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu se rozumí stavbou "veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu".24

21

Businesscenter.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) . Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/>

22


23


24

Businesscenter.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/> .

18

Budova: Budovou se označuje stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, v níţ se nachází jeden, nebo více ohraničených prostor. 25 Obytný dŧm: Stavba, ve které více jak dvě třetiny plochy slouţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení.26 Bytový dŧm: Stavba, která více jak z 50% slouţí k bydlení. Ne každý bytový dům lze označit jako obytný dům. Pokud disponuje 51% ploch určených k bydlení, splňuje definici bytového domu, ale nelze jej označit jako obytný dům. Například polyfunkční domy, kde je přízemí určeno pro nebytové prostory a ostatní patra domu jsou určeny jako bytové prostory).27 Rodinný dŧm: Stavba slouţící z více jak z 50%, k bydlení. V RD se musí nacházet maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví.28 Byt: Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.29

25

ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 4-412. ISSN 1803-5159.

26


27


28


29


19

Nebytový prostor: Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu, nebo příslušenství nebytového prostoru, nebo společné části domu.30 Součásti nemovitosti: Podle § 120 Občanského zákona č. 40/1964 Sb., je součást věci (tedy i nemovitosti) definována jako "vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila".31 Dopravní dostupnost: Tento pojem znamená moţnost individuální dopravy k nemovitosti, a dále moţnost zaparkovat.32 Dopravní obsluţnost: Je dostupnost nemovitosti prostředky hromadné dopravy (vlak, autobus, tramvaj, metro, apod.).33 Trţní hodnota: Trţní hodnotu lze definovat jako (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, ţe prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji (inzertní portály, realitní inzertní oběţníky, apod.), ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých trţních podmínek, a ţe obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.34

30

31

ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 5-412. ISSN 1803-5159. Businesscenter.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Občanský zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak> .

32


33


34


20

Trţní cena: Přesný údaj o faktu, ţe v určitý okamţik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti za určitou cenu. 35 Obvyklá cena: Podle § 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku, se rozumí obvyklou cenou "cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění".36 Reprodukční cena a reprodukční náklady: Věcně souvisí pouze se stavbami, jelikoţ pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cenou se označuje cena, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných stavebních hmot, materiálů, výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů.37 1.3.3 Poptávka po nemovitostech Všechny sloţky trhu (domácnosti, firmy, korporace, stát) si kupují nemovitosti ze tří základních dŧvodŧ (vedle nichţ existují specifické poptávky státu a obcí, které musí zajistit veřejné sluţby): 1) Pro vlastní potřebu: Zde jde především o potřebu zajištění bydlení pro jednotlivce, nebo rodinu. U výrobních podniků je nutné dosáhnout naplnění potřeby místa pro výrobu a skladování. V neposlední řadě za poptávku pro vlastní potřebu lze označit poptávku po prodejních, administrativních a skladových prostorech. 2) Pro očekávaný příjem: Investoři kupují nemovitostí za účelem stabilních a dlouhodobých příjmů z nemovitosti. 35

36

ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 9-412. ISSN 1803-5159. Sbírka zákonů [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Zákon o oceňování majetku (151/1997 Sb.). Dostupný z WWW: < http://www.sbirkazakonu.info/zakon-o-ocenovani-majetku/> .

37


21

3) Pro zvýšení hodnoty v čase: Investoři vkládají volný kapitál do nemovitostí, aby dosáhli skokového zhodnocení investice. Např. změnou územního plánu se mění i charakter pozemku, anebo při zlepšení dopravní obsluţnosti v okolí (např. vybudování metra) skokově roste i cena nemovitosti.38 Poptávka státu a obcí: Stát a obce kupují nemovitosti, aby zajistili veřejné sluţby obyvatelstvu (školy, nemocnice atd.), nikoli tedy za účelem dosaţení zisku z pronájmu a zhodnocení investice.39 1.3.4 Nabídka nemovitostí Nabídku nemovitostí lze zhruba rozdělit do 3 skupin podle nabízených typů nemovitostí. 1.3.4.1 Trh s pozemky "Trh s pozemky je výjimečný převáţně v jednom aspektu – pozemky jsou omezeným přírodním zdrojem. Nemovitosti mohou být přestavovány, zbourány a na místě původní stavby můţe být postavena jiná budova, ale pozemky nikoli. Chování trhu s pozemky je prakticky vţdy odlišné od chování ostatních sektorů trhu s nemovitostmi, i kdyţ můţe mít obdobné vývojové tendence a můţe být ovlivněno podobnými faktory – poptávka po bytech vyvolá poptávku po stavbě bytových domů a ta zvýší poptávku po pozemcích."40 Trh s pozemky lze rozdělit na: a) Trh se stavebními pozemky. b) Trh se zemědělskými pozemky. c) Trh s ostatními pozemky (lesy, rybníky, apod.).

38

ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 3, Kapitola 1, s. 1-412. ISSN 18035159.

39


40


22

1.3.4.2 Trh se stavbami Přesněji lze tento sektor trhu definovat jako „trh se stavbami a jejich částmi“, kde samostatně obchodovatelnými částmi jsou míněny bytové jednotky a nebytové jednotky v bytových domech nebo jiných stavbách.41 Trh se stavbami lze rozdělit na: a) Trh s bytovými domy. b) Trh s rodinnými domy. c) Trh s byty (1+kk, 2+1, 3+1, apod.). d) Trh s rekreačními objekty (rekreační chaty, zahrádkářské chaty, apod.). e) Trh s výrobními a skladovacími prostory (skladové haly, výrobní haly, apod.). f) Trh s objekty občanské vybavenosti (hotely, restaurace, divadla, kina, apod.). g) Trh s administrativními budovami. h) Trh s ostatními stavbami (garáţe, garáţová stání, apod.). Nebo jednodušeji jej lze rozdělit na: a) Trh s bytovými prostory b) Trh s nebytovými prostory c) Trh s pozemky 1.3.4.3 Trh s nájmy Předmětem jsou nájmy spojené s nemovitostmi – pronájmy staveb, pozemků, nebo ploch (reklamních ploch, apod.) a prostor (byt, prodejní prostor, sklad, apod.), tedy částí staveb. Chování trhu s nájmy můţe být velice rozdílné, v současné době také často bývá, od chování zbytku realitního trhu.42 Trh s nájmy lze rozdělit podle kritérií dělení Trhu s pozemky a Trhu se stavbami.

41


42


23

1.3.5 Faktory ovlivňující cenu nemovitostí Je mnoho faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti jako takové, které lze všeobecně rozdělit do dvou skupin: a) Faktory přímo spojené s nemovitostí: 1) Lokalita a sluţby v místě. 2) Velikost nemovitosti. 3) Vlastnictví. 4) Stav nemovitosti a pouţité materiály. 5) Dostupnost a parkování. 6) Dopravní dostupnost a obsluţnost. Další faktory ovlivňující cenu nemovitostí převáţně ceny bytŧ a rodinných domŧ: 7) Okolí a výhled. 8) U bytu ještě navíc dispozice a orientace bytu a v neposlední řadě umístění bytu v domě.43 b) Faktory nepřímo spojené s nemovitostí - makroekonomické faktory: 1) Vývoj reálných mezd a výše nezaměstnanosti. 2) Míra dostupnosti hypoték a jiných forem financování. 3) Vztah mezi výši nabídky a výší poptávky. 4) Demografický vývoj. 5) Počet novostaveb. 6) Pracovní příleţitosti v místě a blízkém okolí nemovitosti. Dalšími faktory mohou být: 7) Spekulativní nákupy. 8) Mediální ovlivňování.44 43

Nemovitost.wordpress.com [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Co ovlivňuje cenu nemovitostí. Dostupný z WWW: < http://nemovitost.wordpress.com/2011/02/10/co-ovlivnuje-cenu-nemovitosti/> .

44

Mesec.cz [online]. 2009 [cit. 2012-3-20] . Ceny nemovitostí: Půjdou byty na dračku nebo budou jejich ceny stagnovat? . Dostupný z WWW: < http://www.mesec.cz/clanky/ceny-nemovitosti-budou-jejich-ceny-stagnovat/> .

24

2. Analýza vybraného trhu realit Text kapitoly vychází z údajů v tabulkách a grafech, jejichţ zdroje jsou uvedeny pod tabulkami a grafy.

2.1 Celkový vývoj trhu realit v České republice Realitní trh je závislý na celkovém hospodářském vývoji, včetně míry nezaměstnanosti, která je úzce spojena se schopností domácností splácet hypotéční úvěry. Při zvyšující se míře nezaměstnanosti jsou banky opatrnější při poskytování nových hypotéčních úvěrů. To se odráţí ve zvyšování úroků z hypotéčních úvěrů a vyšším nárokům na ţadatele o hypotéky. 2.1.1 Vývoj realitního trhu od roku 2006 do roku 2011 na vybraných ukazatelích b) Rok 2006 Ekonomický vývoj v české republice příznivě nahrával vývoji na realitním trhu. Oproti minulému roku klesla nezaměstnanost o 1,6%, úroková míra hypotéčních úvěrů klesla skoro o 0,3% a počet hypotéčních úvěrů se zvedl z 52 388 na 69 189, coţ je nárůst o 32% oproti roku 2005. Celkový objem nových hypotéčních úvěrů činil skoro 141 mld. Kč. To vše nahrávalo příznivému vývoji průměrných obvyklých cen bytů, které se zvedly oproti roku 2005 téměř o 9% a u rodinných domů byl nárůst aţ 5%. GRAF 1 - VÝVOJ NEZAMĚSTNANOSTI V ČR V LETECH 2005 AŢ 2011

10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0%

9.6% 8.9% 7.3%

9.2%

8.0%

5.3% 6.0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Vlastní zpracování, Zdroj: Kurzy.cz [online] . 2012 [cit. 2012-3-25] . Nezaměstnanost v ČR, vývoj, rok 2012 . Dostupný z WWW: < http://www.kurzy.cz/makroekonomika/nezamestnanost/> .

25

c) Rok 2007 Ve Spojených státech amerických nastala finanční krize, která se postupně rozšířila do celého světa. Českou republiku v tomto roce finanční krize ještě nezasáhla, a tak v naší zemi pokračoval celkový růst realitního trhu, kdy celkový objem nových hypoték vzrostl oproti roku 2007 o 24%, výše nových hypoték činila téměř 185 mld. Kč. Míra nezaměstnanosti klesla o 1,3%. Tyto všechny faktory nahrávaly v dalším růstu průměrných obvyklých cen nemovitostí, které si oproti roku 2006 přilepšily u bytů o 22,7% a u rodinných domů o 7,2%. TABULKA 2 - VÝVOJ OBJEMU POSKYTNUTÝCH HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŦ V ČR

Počet hypo-

Vývoj

Rok

ték

(v %)

2005

52 388

2006

69 189

32

2007

85 757

24

2008

69 670

-19

2009

45 229

-35

2010

52 048

15

2011

72 721

40

Vlastní zpracování, zdroj: Hypoindex.cz [online] . 2012 [cit. 2012-3-25] . Hypoindex vývoj . Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/> .

d) Rok 2008 Během roku 2008 uţ i Českou republiku zasáhla světová finanční krize. To se začínalo projevovat v bankovním sektoru, kdy celkový počet nově sjednaných hypoték klesl o 19% (o 16 087 hypoték) oproti minulému roku a výše úroků z hypotéčních úvěrů se zvedla v průměru o 1%. Průměrné obvyklé ceny bytů i nadále stoupaly, kdy ceny stouply aţ o 31% a dosáhly svého maxima. Oproti roku 2005 byly průměrné obvyklé ceny bytů navýšeny aţ o 164%. Naopak průměrné obvyklé ceny rodinných domů klesly zhruba o 1%. Nejvíce se dopady krize projevily na investicích do nebytových prostor, kdy investice klesly aţ o 50%.

26

TABULKA 3 - VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN BYTŦ V ČR (2005 = 100%) V LETECH 2005 - 2011

Vývoj

Př.: Byt v ceně 1

Rok

(v %)

mil. Kč (2005)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

100,0 108,9 131,6 162,4 157,9 151,6 144,4

1 000 000 Kč 1 089 000 Kč 1 316 000 Kč 1 624 000 Kč 1 579 000 Kč 1 516 000 Kč 1 444 000 Kč

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-25] . Nabídkové ceny bytů (index, 2005 = 100) . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_1_ceby/$File/ceby12q1g1.xls> . GRAF 2 - HODNOTA INVESTIC DO VÝSTAVBY NOVÝCH NEBYTOVÝCH PROSTOR V LETECH 2005 - 2011 V ČR 140 120 48.8

V mld. Kč

100 42.5

80 60 40

47.5 30.0

46.3

Obchodní prostory

24.5

37.5 28.8

20 20.0

37.5 18.8

0 2005

37.3

25.0 27.5 2006

2007

2008

Výrobní prostory

10.0 8.8 8.8

10.0 10.0 7.5

13.8

2009

2010

2011

Kancelářské prostory

Vlastní zpracování, zdroj: CBRE [online] . 2012 [cit. 2012-3-26] . Czech Rep. PropertyInvestment Dostupný z WWW: < http://www.cbre.eu/portal/pls/portal/res_rep.show_report?report_id=1449> .

e) Rok 2009 Světová finanční krize se začala nejvíce projevovat v naší zemi v tomto roce a realitní trh pocítil razantní pokles cen. Počet nově poskytnutých hypoték se sníţil oproti minulému roku o 35%, coţ je největší propad v ročním srovnání od roku 2005. Celkový počet nových hypoték dosáhl 45 229, coţ je o 24 441 hypoték méně oproti minulému roku. Tento fakt

27

byl v důsledku velké nejistoty bank v moţnosti splácení hypoték domácnostmi, jelikoţ míra nezaměstnanosti stoupla z 5,3% na 9,2%, coţ je nárůst o 3,9%, zatímco v minulých letech míra nezaměstnanosti klesala v průměru o 1 - 1,5% ročně. Dále banky zvýšily úrok z nově poskytnutých hypoték průměrně o 1%. To mělo za následek první propad průměrných obvyklých cen bytů. Zatímco v roce 2008 ve srovnání s rokem 2005 byly průměrné obvyklé ceny navýšeny o 162%, pak v roce 2009 bylo průměrné celorepublikové navýšení jen 158 %. Razantnější propad zaznamenaly rodinné domy, kdy průměrné obvyklé ceny v minulém roce byly navýšeny na 111% ve srovnání s rokem 2005, pak v roce 2009 se dokonce propadly pod průměrné ceny z roku 2005, na 99%. Dopad krize se odráţí i v nové výstavbě, kdy počet vydaných stavebních povolení na byty (v RD i bytových domech) se sníţil oproti minulému roku o 10% a u nebytových prostor dokonce o skoro 33%. Stejně jako v minulém roce, i v tomto roce nastal další strmý propad investic vynaloţených na výstavbu nových nebytových prostor. Oproti roku 2008 investice do kancelářských prostor klesly o 53%, do obchodních prostor dokonce o 65% a do výrobních a skladových prostor pokles činil 59%. Celková výše investic činila 27,5 mld. Kč oproti roku 2008, kdy celkové investice činily přes 68 mld. Kč. Vysoký propad realitního trhu se promítl do celkového objemu převodů nemovitostí, kdyţ tendence průměrného ročního přírůstku se rovnala 9,7% (61 760) za období let 2005 - 2007, tak v tomto roce bylo evidováno skoro o 10% méně převodů, neţ minulý rok a to 689 920 převodů. TABULKA 4 - POČET PŘEVODŦ NEMOVITOSTÍ V ČR V LETECH 2005 - 2006

Počet převodŧ Rok

Vývoj (v %)

2005 2006

581 025 626 948

7,90

2007

695 564

10,94

2008

766 305

10,17

2009

689 920

-9,97

2010

670 048

-2,88

Vlastní zpracování, zdroj: CUZK [online]. 2012 [cit. 2012-3-27]. Výroční zpráva 2010 . Dostupný z WWW: < http://www.cuzk.cz/GenerujSoubor.ashx?NAZEV=10VYROCNI2010CZE> .

28

TABULKA 5 - VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN RD V ČR V LETECH 2005 - 2011 (2005 = 100%)

Vývoj

Př.: RD

(v %)

v ceně 3 mil. Kč

Rok

(2005)

2005 2006

100 105,0

3 000 000 Kč 3 150 000 Kč

2007

112,2

3 366 000 Kč

2008

110,9

3 327 000 Kč

2009

98,9

2 967 000 Kč

2010

98,5

2 955 000 Kč

2011

101,5

3 045 000 Kč

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-27] . Indexy cen rodinných domů. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/2011edicniplan. nsf/t/750045DC61/$File/70091112.xls> .

f) Rok 2010 V tomto roce nastalo mírné zlepšení situace na realitním trhu. Počet nových hypoték stoupl oproti roku 2009 o 15%, z 45 229 hypoték poskytnutých v minulém roce na 52 048 v tomto roce. Úroková míra hypotéčních úvěrů mírně klesla (o 0,08%). Vysoký nárůst nezaměstnanosti se zpomalil a propad uţ nebyl natolik vysoký, jako v předešlém roce. Celková míra nezaměstnanosti pro tento rok činila 9,6%, coţ je nárůst jen o 0,4% oproti minulému roku. Vývoj obvyklých cen bytů byl i nadále klesající, průměrné cenové navýšení oproti roku 2005 kleslo o dalších 6%, ze 158% na 152%. Pokles průměrných obvyklých cen rodinných domů se spíše zastavil, maximálně průměrné obvyklé celorepublikové ceny klesly o 0,5%. Nová bytová výstavba si celkově velice pohoršila, kdy oproti minulému roku klesla celková suma nových stavebních povolení na byty (v RD a bytových domech) o 23%. Celkový objem stavebních povolení na byty se oproti roku propadl z 84 mld. Kč na 64,95 mld. Kč, coţ je pokles téměř o 20 mld. Kč. Naopak propad investic do výstavby nových nebytových prostor se velice zpomalil, v některých segmentech nebytových prostor si dokonce polepšil oproti roku 2009. Investice do kancelářských prostor se sníţily oproti minulému roku jen o 14%, investice do obchodních prostor si naopak polepšily o 14% (výše investic činila 10 mld. Kč) a výrobní a skladovací prostory zůstaly na stejné částce investic, jako v minulém roce, tedy 10 mld.

29

Kč. Investice se promítly do objemu nových stavebních povolení na nebytové prostory pro rok 2010, kdy se cena všech povolení oproti minulému roku zvýšila o cca. 21%, z 54,3 mld. Kč na 65,7 mld. Kč. TABULKA 6 - HODNOTA STAVEBNÍCH POVOLENÍ - BYTY (V RD A BYTOVÝCH DOMECH) A NEBYTOVÉ PROSTORY V ČR

Byty

Neb. prostory

Objem

Rozdíl

Objem

Rozdíl

Rok

(v tis. Kč)

(v %)

(v tis. Kč)

(v %)

2005 2006 2007

73 688 83 336 88 380

13 6

61 704 68 313 81 019

10,71 18,60

2008

93 801

6

80 527

-0,61

2009

84 074

-10

54 286

-32,59

2010

64 954

-23

65 744

21,11

2011

67 763

4

53 087

-19,25

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-27] . Orientační hodnota stavebních povolení . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/tab_7_bvzcr/$File/bvzcr0406 12_07.xls> . GRAF 3 - PRŦMĚRNÁ ÚROKOVÁ MÍRA HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŦ BANK V ČR

6.00%

5.61% 5.34% 5.69%

5.00% 4.36% 4.25% 4.00%

4.23% 3.98%

3.00% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Vlastní zpracování, zdroj: Hypoindex.cz [online] . 2012 [cit. 2012-3-25] . Hypoindex vývoj . Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/> .

30

g) Rok 2011 Tento rok znamenal oţivení pro realitní trh. Celková míra nezaměstnanosti klesla o 1,6%, to přispělo k poklesu nedůvěry bank vůči moţnosti splácení hypoték ţadateli, kdy hypotéční úroková míra klesla průměrně o 1,4% a to se promítlo ve zvýšení celkového objemu nově poskytnutých hypoték, který v tomto roce stoupl o 40% oproti minulému roku, z 52 048 na 72 721. V důsledku toho počet nových stavebních povolení na byty (RD a bytové domy) neměl klesající tendenci, jako v letech 2009 a 2010, ale oproti roku 2010 celková cena nových stavebních povolení zvýšila o 4%, z téměř 66 mld. Kč na skoro 68 mld. Kč. Avšak průměrná obvyklá cena bytů i nadále klesala v důsledku nedůvěry obyvatelstva ve vývoj cen bytů. Oproti minulému roku si v tomto roce průměrné obvyklé ceny bytů pohoršily o cca 5%, kdy cenové navýšení roku 2010 (oproti roku 2005) ve výši 151,6% kleslo na 144,4% v roce 2011. Naopak průměrné obvyklé ceny na residenčním trhu si polepšily průměrně o 3%. Největšího zlepšení doznal trh s nebytovými prostory, kdy celkový objem investic do výstavby nových nebytových prostor se oproti minulému roku navýšil aţ o 375%. Přesněji investice do kancelářských prostor činily 13,8 mld. Kč (+83,3%), do obchodních prostor 37,3 mld. Kč (+272,5%) a do výrobní a skladových prostor 47,5 mld. Kč (+375%). TABULKA 7 - HODNOTA INVESTIC DO VÝSTAVBY NOVÝCH NEBYTOVÝCH PROSTOR V LETECH 2005 - 2011 VČETNĚ POROVNÁNÍ S ROKEM MINULÝM V ČR

Kancl.

Rozdíl

Obch.

Rozdíl

Výr. a skl.

Rozdíl

prostory

(v %)

prostory

(v %)

prostory

(v %)

Rok

(mld. Kč)

(mld. Kč)

(mld. Kč)

2005 2006

20,0 27,5

37,5

28,8 37,5

30,4

30,0 42,5

41,7

2007

37,5

36,4

46,3

23,3

48,8

14,7

2008

18,8

-50,0

25,0

-45,9

24,5

-49,7

2009

8,8

-53,3

8,8

-65,0

10,0

-59,2

2010

7,5

-14,3

10,0

14,3

10,0

0,0

2011

13,8

83,3

37,3

272,5

47,5

375,0

Vlastní zpracování, zdroj: CBRE [online] . 2012 [cit. 2012-3-26] . Czech Rep. PropertyInvestment Dostupný z WWW: < http://www.cbre.eu/portal/pls/portal/res_rep.show_report?report_id=1449> .

31

2.1.2 Vývoj prŧměrných obvyklých cen za prodej 1 m2 stavebních pozemkŧ v ČR Průměrné obvyklé celorepublikové ceny za 1 m2 stavebního pozemku se stabilně vyvíjely od roku 2005 do roku 2011 s průměrným ročním přírůstkem 8,7%. Oproti roku 2005 se průměrná obvyklá cena 1 m2 stavebního pozemku navýšila o 152,3%, a tak pozemky, jako jediný segment realitního trhu, nepocítily dopady krize. Hlavním aspektem příznivého vývoje cen pozemků byl ten fakt, ţe pozemek je téměř bezrizikový uchovatel vloţené hodnoty a vhodný prostředek pro zhodnocení investice GRAF 4 - VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN ZA 1 M 2 STAVEBNÍHO POZEMKU V POROVNÁNÍ S ROKEM 2005 (2005 = 100%) V ČR 160.0%

152.3%

150.0% 140.1% 140.0%

146.2% 126.1%

130.0% 120.0%

136.8% 108.8%

110.0% 100.0% 2006

2007

2008

2009

2010

2011

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-27] . INDEXY CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/t/9B00452DDA/ $File/70090930.xls> .

2.1.3 Vývoj prŧměrných obvyklých cen pronájmŧ za 1 m2 nebytových prostor a pozemkŧ v ČR Průměrné obvyklé ceny pronájmů za 1 m2 nebytových prostor a pozemků byly v letech 2005 aţ 2011 celkem stabilní. Jen v roce 2010 nastal větší propad obvyklých cen od 2% do 4%, výjimkou byly v tomto roce jen obchodní prostory, které si přilepšily oproti minulému roku skoro o 2%. Celkově si tak průměrné obvyklé ceny pronájmů nebytových prostor a pozemků ročně přilepšovaly od 1 do 2%. I přes propady v některých letech, celkově byly průměrné obvyklé ceny sledovaných pronájmů stabilní a za období 2005 - 2011 si ročně přilepšovaly od 0,1% do 0,5%.

32

TABULKA 8 - ROČNÍ VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN PRONÁJMŦ V % ZA M 2 /MĚSÍC NEBYTOVÝCH PROSTOR A POZEMKŦ V ČR 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Prŧm.

Kancel. pr.

2,16%

2,22%

-1,28%

-0,70%

1,61%

-4,75%

4,15%

0,49%

Obch. pr.

2,34%

-0,40%

1,79%

-1,37%

0,40%

1,78%

-2,72%

0,26%

-0,20%

2,42%

0,89%

0,20%

-0,39%

-4,40%

2,35%

0,12%

3,19%

8,90%

-11,55%

1,20%

0,10%

-3,07%

2,56%

0,19%

Skl. a výr. pr. Opl. plocha

plodplochaVlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-27] . Indexy cen trţních sluţeb za vybrané plocha skupiny dle klasifikace CZ-CPA v České republice . Dostupný z WWW: <.http://www.czso.cz/csu/redakce. nsf/i/indexy_cen_trznich_sluzeb_cz_cpa/$File/icts_pronajmy1995_2011.xls>.

2.2 Vývoj makroekonomických indikátorŧ Středočeského kraje ovlivňujících trh realit v kraji Počet obyvatel od roku 2005 průměrně přibýval o 1,6% a v roce 2011 bylo v kraji evidováno celkem 1 279 128 obyvatel. Z toho zhruba 3/4 obyvatel se řadí mezi ekonomicky aktivní obyvatelstvo, coţ má vliv jak na příznivou tvorbu HDP kraje, kdy průměrný roční přírůstek je 4,6 % a to i přes to, ţe v roce 2009 se HDP propadlo o 20 mld. Kč oproti roku 2008, kdy na tento propad měla vliv na plno rozvinutá ekonomická krize v ČR. Následující rok si HDP kraje přilepšilo o cca. 10 mld. Kč, coţ vypovídá o postupném stabilizování ekonomického vývoje v tomto kraji. Dále vysoký počet ekonomicky aktivních obyvatel má také vliv na růst počtu podnikatelských subjektů v kraji, který činí ročně průměrně 2,7%. Nutno poznamenat, ţe na vývoj počtu podnikatelských subjektů v kraji neměla vliv ani finanční krize, která se v ČR začala rozvíjet od roku 2008. V celorepublikovém porovnání je kraj po hl. m. Praze na druhém místě v celkovém počtu ekonomických subjektů a 12% se podílel na celkovém počtu ekonomických subjektů v ČR v roce 2011. V kraji převaţuje podnikání na základě ţivnostenského oprávnění. Mezi převaţující činnosti subjektů v kraji patří podnikání v obchodu a ubytování, dále v průmyslu a stavebnictví. Průměrná hrubá měsíční mzda obyvatelstva ve Středočeském kraji dosáhla 24 213 Kč v roce 2011. Nezaměstnanost v kraji se řadí mezi jedny z nejniţších v ČR, kdy v roce 2011 nezaměstnanost činila 4,3%, oproti celorepublikovému průměru, který činil 9%. Stavební rozmach kraje, který trval do roku 2005 se v následujících letech zpomaloval průměrně o 4,5% ročně. Na celkový objem stavebních prací v kraji neměl vliv sniţující se počet 33

vydaných stavebních povolení, kdy objem v mld. Kč stavebních prací stabilně rostl do roku 2009, avšak v následujícím roce se růst zastavil a razantně propadl oproti roku 2009 o téměř 10 mld. Kč. TABULKA 9 - VÝVOJ VYBRANÝCH MAKROEKONOMICKÝCH INDIKÁTORŦ STŘEDOČESKÉHO KRAJE MEZI ROKY 2005 AŢ 2011 45

Počet obyvatel: Ekonom. akt. obyv.: Stavební práce

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1 158 108

1 175 254

1 201 827

1 230 691

1 247 533

1 264 978

1 279 128

821 502

834 952

853 824

871 832

877 036

881 823

25 299

28 732

32 396

32 321

33 416

24 683

4 131

6 455

6 850

5 486

4 198

4 011

celkem (v mil. Kč): a) Bytové budovy: b) Nebytové budovy: c) Ostatní:

8 991

10 020

11 223

11 216

7 442

5 908

12 177

12 257

14 323

15 619

21 776

14 764

Vydaná stav. pov.:

26 333

24 984

21 400

22 196

20 842

19 481

20 377

a) Bytové budovy:

8 540

8 805

8 508

9 046

7 511

6 901

6 856

b) Nebytové budovy:

3 253

2 873

2 687

3 030

3 073

3 379

3 626

c) Ostatní:

14 540

13 306

10 205

10 120

10 258

9 201

9 895

HDP (v mil. Kč):

318 687

357 151

392 597

415 250

395 557

405 837

Prŧm. hrubá měsíční mzda (v Kč): Ekonomické

18 627

19 821

21 600

23 005

23 755

24 213

269 429

275 787

282 761

293 024

298 099

307 761

317 598

subjekty a) Fyzickécelkem osoby:

220 439

224 277

227 871

233 830

234 122

240 669

249 462

197 355

201 210

205 260

211 123

220 240

227 297

235 520

48 990

51 510

54 890

59 194

63 977

67 092

68 136

21 181

22 543

24 294

26 065

27 488

28 742

29 702

16 176

16 151

16 471

16 916

11 418

12 306

13 004

37 211

37 542

37 586

37 750

38 731

39 567

40 059

35 015

36 220

37 707

39 166

41 080

42 302

43 198

87 989

89 090

89 780

90 212

91 285

92 367

94 024

5,2

4,5

3,4

2,6

4,4

5,2

4,3

z toho ţivnostníci: b) Právnické osoby: z toho obch. spol.: Převaţující činností: a) Zemědělství, lesnictví, rybolov: b) Průmysl: c) Stavebnictví: d) Obchod, ubytování stravování: Míraanez. (v %):

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . EKONOMIKA, HOSPODÁŘSTVÍ . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/x/krajedata.nsf/oblast1/ekonomika?opendocument&kraj=xs&ebe> .

45

Pozn.: Pro rok 2011 v současnosti nelze stále dohledat data pro některé vybrané indikátory.

34

TABULKA 10 - PRŦMĚRNÝ ROČNÍ VÝVOJ VYBRANÝCH MAKROEKONOMICKÝCH INDIKÁTORŦ STŘEDOČESKÉHO KRAJE MEZI ROKY 2005 AŢ 2011

Prŧměrný roční přírŧstek/úbytek (v %) Počet obyvatel celkem: Ekonomicky aktivní obyv:

1,6 1,4

Stavební práce: adabyv.obyvatelstvo: Vydaná stavební povolení:

-0,4 -4,5

HDP:

4,6

Prŧm. hrubá měsíční mzda:

5,1

Ekonomické subjekty:

2,7

Míra nezaměstnanosti:

0,2

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . EKONOMIKA, HOSPODÁŘSTVÍ . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/x/krajedata.nsf/oblast1/ekonomika?opendo cument&kraj=xs&ebe> .

2.2.1 Makroekonomické indikátory vývoje Středočeského kraje, Prahy-západ Počet obyvatel Středočeského kraje, Prahy-západ průměrně ročně stoupá o 4,53%. Na celkově stabilní vývoj počtu zahájených a dokončených bytů, který trval do roku 2008, měla vliv naplno rozvinutá finanční krize v ČR, která v roce 2009 sníţila počet zahájených a dokončených bytů o více jak 1000 jednotek. Následující rok se tento dramatický propad zastavil a úbytek počtu jednotek byl zanedbatelný. V roce 2010 bylo na Praze-západ evidováno 120 990 obyvatel, a z toho je více jak 3/4 ekonomicky aktivních obyvatel. To pozitivně ovlivňuje vývoj počtu podnikatelských subjektů, který ročně průměrně přibývá o 2,2%. Mezi největší podniky ve Středočeském kraji, Praze-západ, které mají 1000 a více zaměstnanců patří AAA AUTO a.s. (obchod s automobily a jinými lehkými motorovými vozidly) a SCHENKER spol. s.r.o. (ostatní vedlejší činnosti v dopravě). Celková nezaměstnanost na Praze-západ stoupla o více neţ 100% (z 1,9% v roce 2008 na 4,05%) v roce 2009, avšak uţ v roce 2010 nebyl nárůst nezaměstnanosti natolik razantní a zastavil se na čísle 4,14%. I tak je nezaměstnanost přes polovinu niţší oproti průměru České republiky, kdy celková nezaměstnanost v ČR je okolo 9%.

35

TABULKA 11- VÝVOJ VYBRANÝCH MAKROEKONOMICKÝCH INDIKÁTORŦ STŘEDOČESKÉHO KRAJE, PRAHY-ZÁPAD MEZI ROKY 2005 AŢ 2010 Prŧm. roč. 2005

2006

2007

2008

2009

2010

přír./ úbytek (v %)

Počet obyvatel celZ toho: a) Muţi: kem: b) Ţeny: Ek. aktiv. obyv.: Byty: a) Zahájené byty: b) Dokončené byty: Ek. subj.celk.: Z toho fyz. os.: Míra nez. (v %):

96 47 304 48 309 68 995 3376 710

101 49049 673 51 376 71 745

106 52048 194 53 854 75 294

112 55211 345 56 866 79 670

116 57730 547 59 183 82 878

120 59990 611 61 379 85 903

4,53

3 419 1 922

3 712 1 447

3 658 1 671

2 620 1 291

2 605 1 240

-6,72

2 056 1 654 27 20 160 2,62 964

1 497 28 727 21 985 2,06

2 265 30 353 22 928 1,64

1 987 32 191 24 023 1,90

1 329 33 830 24 940 4,05

1 365 35 752 26 237 4,14

4,53

2,22 11,13

Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . EKONOMIKA, HOSPODÁŘSTVÍ . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/x/krajedata.nsf/oblast1/ekonomika?opendocument&kraj= xs&ebe> .

2.3 Analýza trhu realit s pronájmy nebytových prostor ve městě Dobřichovice a okolí 2.3.1 Analýza zástavby města Dobřichovice V Dobřichovicích je celkem 803 nemovitostí, z toho 679 nemovitostí určených k bydlení a 124 nemovitostí, které nejsou určeny k bydlení. Podle inzertních serverů (Annonce.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Bezrealitky.cz atd.) bylo zjištěno, ţe je v Dobřichovicích nabízeno k pronájmu přes 20 bytů, nebo rodinných domů, avšak pouze 2 nebytové prostory (zkoumání proběhlo k 1.6.2011). Tento fakt vypovídá o přehlcení místního trhu s pronájmy bytových prostor a nedostatku nebytových prostor v tomto městě. Z dŧvodu tohoto zjištění bylo upuštěno od přestavby části budov na bytové prostory a byla dána přednost přestavbě budov na nebytové prostory.46

46

Pozn.: Následující analýza cen za pronájem m2 se bude zabývat pouze nebytovými prostory pro účely toho záměru.

36

GRAF 5 - ZÁSTAVBA VE MĚSTĚ DOBŘICHOVICE K 7.4.2012

32

124

Rodinné domy Bytové domy Ostatní 647

Vlastní zpracování, zdroj: Oficiální stránky Města Dobřichovice [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . Dobřichovice v číslech . Dostupný z WWW: < http://www.dobrichovice.cz/mesto/o-meste/dobrichovice -v-cislech/> .

2.3.2 Analýza nabídkových cen za pronájem m2/měsíc nebytových prostor v Dobřichovicích a okolí Průzkum cen proběhl k datu 1.3.2012. Ceny byly zkoumány na inzertních serverech Annonce.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Bezrealitky.cz atd. a) Dobřichovice Obvyklé ceny pronájmů za m2/měsíc nebytových prostor v tomto městě jsou velice rozmanité. Záleţí hlavně na poloze prostor ve městě a na technickém stavu. Z hlediska polohy, nejvyšších obvyklých cen dosahují nemovitosti za pronájem v ulicích 5. května a Palackého, které procházejí středem města. Dále nemovitosti kolem ulice Praţská, která je hlavní tepnou na Prahu, kudy denně projede okolo deseti tisíc aut denně. Výše obvyklých cen viz. tabulka 12. TABULKA 12 - OBVYKLÁ CENA ZA M 2 /MĚSÍC PRONÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR V DOBŘICHOVICÍCH K 1.3.2012

Prŧměrná nabídková cena za m2/měsíc Kanceláře, adm. pr., apod.

150 - 220 Kč

Obchodní prostory

180 - 250 Kč 60 - 100 Kč

Skladovací prostory, výrobní prostory Vlastní zpracování, zdroj: vlastní

37

b) Černošice Lokalita Černošic je ze všech třech jednou z nejlukrativnějších, v podvědomí veřejnosti jsou Černošice velice známé a jsou taky největším městem ze všech tří uváděných, coţ se odráţí i na obvyklých cenách pronájmů. Nejdraţší obvyklé ceny průnájmů nebytových prostor je moţné najít v nově postaveném Centru Černošice, které bylo dokončeno v roce 2010. Mezi další draţší místa v tomto městě patří úseky podél silnice Radotínská a Karlštejnská. Ostatní obvyklé ceny pronájmů nebytových prostor se řídí hlavně dle umístění a dostupnosti prostor a jsou velice rozdílné. Výše obvyklých cen viz. tabulka 13. TABULKA 13 - OBVYKLÁ CENA ZA M 2 /MĚSÍC PRONÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR V ČERNOŠICÍCH K 1.3.2012


200 - 280 Kč

Obchodní prostory

290 - 370 Kč 60 - 170 Kč


c) Řevnice Jako jediné město disponují Řevnice plnohodnotným náměstím Krále Jiřího z Poděbrad, které nebylo nově uměle vytvořeno a není omezeno malými rozměry, kde obvyklé ceny m2/měsíc nebytových prostor jsou nejdraţší. Prostory, které se nalézají podél silnic Komenského a Mníšecká patří mezi draţší a jsou cenově srovnatelné s nebytovými prostory ve městě Dobřichovice. Obvyklé ceny ostatních prostor, nenacházejících se v těchto ulicích uţ jsou cenově velice rozdílné a záleţí na jejich poloze, dostupnosti a technickému stavu. Výše obvyklých cen viz. tabulka 14. TABULKA 14 - OBVYKLÁ CENA ZA M 2 /MĚSÍC PRONÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR V ŘEVNICÍCH K 1.3.2012


150 - 280 Kč

Obchodní prostory

190 - 300 Kč 50 - 100 Kč


38

3. Specifikace navrhované firmy 3.1 Podnikatelský subjekt Podnikatelským subjektem je osoba samostatně výdělečně činná, podnikající na základě ţivnostenského oprávnění. a) Základní údaje o subjektu Jméno a příjmení: Jaroslav Klán Datum narození: 12. 04. 1990 Občanství: Česká republika Bydliště: Dolnočernošická 438, 252 28, Praha 5 - Lipence Místo podnikání: Dolnočernošická 438, 252 28, Praha 5 - Lipence Identifikační číslo: 11000000 b) Ţivnostenská oprávnění Předmět podnikání: Realitní činnost, Správa a údrţba nemovitostí Druh ţivnosti: Volná Vznik oprávnění: 10.11.2011 Doba platnosti oprávnění: na dobu neurčitou

3.2 Podnikatelský záměr Cílem podnikatelského záměru je přestavba bývalého zemědělského objektu na nebytové prostory a jejich následný pronájem. Přestavba byla rozdělena do dvou hlavních fází. Fáze přestaveb 1 začne probíhat od 23.1.2012, jejímţ cílem je přestavba prvních 3 budov v objektu a přeměnu pozemku v objektu. Cílem fáze přestaveb 2 bude přestavba budovy číslo 4, jelikoţ je přestavba plánována nejdříve za 5 let od dokončení fáze přestavby 1, následující studie se bude věnovat pouze fázi přestavby 1.

39

3.3 Dŧvod a účel přestavby Dŧvodem přestavby je ten fakt, ţe ve stavu, v jakém se objekt nachází dnes, je moţné prostory pronajímat pouze za minimální ceny. Účelem přestavby stávajícího objektu nalézajícího se v dezolátním stavu je přeměna na nemovitosti určené k pronájmu nebytových prostor. Objekt by po přestavbě měl splňovat současné poţadavky a trendy na plnohodnotné vyuţití.

3.4 Objekt Nemovitost se nalézá na Praze-západ ve městě Dobřichovice. Přesněji je objekt umístěn přímo ve středu města, v ulici 5. května. Celý komplex se skládá celkově ze 4 budov, které stojí na pozemku o celkové rozloze 3 158 m2. OBRÁZEK 1 - MAPA S POLOHOU OBJEKTU

Zdroj: Mapy.cz [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . Dobřichovice . Dostupný z WWW: < http://www.mapy.cz/#x=14.275696&y=49.925221&z=15> .

40

OBRÁZEK 2 - NÁKRES UMÍSTĚNÍ BUDOV OBJEKTU V DOBŘICHOVICÍCH

Vlastní zpracování, zdroj: vlastní

3.5 Popis budov před plánovanou přestavbou Z důvodu plánované přestavby objektu musel být bývalým nájemcům (uţívajících jen některé části budov) vypovězen nájemní poměr s nabídkou uzavření nových nájemních smluv. Nájemci z budov 2 a 3 neakceptovali nabídku z důvodů zvýšení cen pronájmů, nebo délky přestavby. Pro budovy 2 a 3 bylo tedy nutné najít předem nové nájemníky. Pouze nájemce z budovy číslo 1 zůstal, jelikoţ doba přestavby a nová nájemní cena pro něj byla přijatelná. Od 1.1.2012 jsou nemovitosti 2 a 3 prázdné a připravené na započetí fáze přestavby 1. Nájemce z budovy číslo 1 nemovitost vyklidí jen na dobu nutnou pro rekonstrukci nemovitosti.

41

3.5.1 Budova číslo 1 a) Popis Budova je přízemní, nachází se zde dvě místnosti (60 m2 a 20 m2), které jsou propojeny chodbou (7 m2), na konci chodby se nalézá WC (3 m2). b) Stav Budova byla částečně rekonstruována v roce 2002, po povodních, které zasáhly i město Dobřichovice. Obvodové zdivo je smíšené (cihly + tvárnice), v dobrém technickém stavu, omítky není potřeba opravovat. Podlahy jsou betonové, potaţené linoleem, které je opotřebované, na některých místech popraskané. Vnitřní omítky jsou neporušené, jen vnitřní malby stěn a stropů jsou zašlé. Elektroinstalace, dále okna a dveře byly vyměněny v roce 2002 pří částečné rekonstrukci, včetně připojení budovy na městský vodovod, kanalizaci a plyn. Krovy jsou v dobrém technickém stavu a střecha je plechová, také v dobrém technickém stavu, jen je vhodné střechu opatřit novým ochranným nátěrem. Dále je budova celkově zateplena. c) Plocha - celková zastavěná plocha: 100 m2 - vyuţitelná plocha: 90 m2 3.5.2 Budova číslo 2 a) Popis Budova je patrová, v přízemí se nachází 3 místnosti (2x35 m2 a 1x20 m2), dále je zde chodba se schody do prvního patra (5 m2) a na konci chodby vedle schodů je umístěna koupelna s WC (5 m2). V prvním patře jsou umístěny 2 místnosti (40 m2 a 35 m2), jsou propojeny chodbou (5 m2), z chodby je přístup na menší balkon s terasou (10 m2). Dále je tato budova částečně podsklepena (27 m2). Přístup do sklepa se nachází v přízemí z chodby. Budova slouţila dříve pro účely bydlení, ačkoli nikdy nebyla kolaudována jako bytová jednotka. V současnosti byla část budovy pronajímána jako skladovací prostory.

42

b) Stav Budova nebyla rekonstruována od dob, kdy byla navrácena původnímu majiteli v restituci. Obvodové zdivo je smíšené (cihly + tvárnice), nacházející se v dobrém technickém stavu. Vnější i vnitřní omítky jsou poškozené - opadané. Okna a dveře jsou zde někdy z 60. - 70. let, nesplňují izolační nároky. Podlahy jsou dřevěné, ztrouchnivělé, v některých místech se dokonce propadají. Krovy jsou částečně ztrouchnivělé, jelikoţ střešní krytina je na konci své ţivotnosti a místy do budovy zatékalo. Rozvody elektřiny, vody a odpadů jsou zastaralé, voda je čerpána ze studny nacházející se v objektu, avšak voda je nekvalitní, odpady jsou napojeny na vlastní jímku umístěné v objektu. Vytápí se je vlastním kotel na tuhá paliva, který je umístěn ve sklepě. Budova je neodborně zateplena. c) Plocha - celková zastavěná plocha: 110 m2 - vyuţitelná plocha: 197 m2 - přízemí: 90 m2 - patro: 80 m2 - sklep: 27 m2 3.5.3 Budova číslo 3 a) Popis Budova je patrová, v přízemí jsou dvě samostatné jednotky. První jednotka slouţila jako druţstevní byt, avšak pro prostory k bydlení nebyla nikdy kolaudována. V této jednotce se nachází celkem 5 místnosti (4x40 m2 a 1x 30 m2), tyto místnosti jsou propojeny chodbou (10 m2), dále je zde koupelna s WC (10 m2). Druhá jednotka byla dříve provozována jako kancelář, nachází se zde 3 místnosti (3x30 m2), jsou propojeny chodbou (10 m2) a na konci chodby je umístěno WC se sprchovým koutem (5 m2). V současnosti bylo přízemí pronajímáno jako skladovací prostory. V prvním patře jsou také dvě samostatné bytové jednotky, které stejně jako v předešlém případě nikdy nebyly kolaudovány jako byty. Obě bytové jednotky jsou shodné, tedy po 4 místnostech 150 m2 (3x 40 m2 a 1x 20 m2), místnosti jsou propojené chodbou (5 m2) a na konci chodby je umístěna koupelna s WC (5 m2). V současnosti první patro nebylo pronajímané. 43

b) Stav Obvodové zdivo budovy je smíšené (cihly + tvárnice), je v dobrém technickém stavu. Omítky jak vnější, tak vnitřní celého objektu vykazují značné poškození (opadávají, plesnivějí). Podlahy v přízemí jsou betonové, celkem zachovalé (potaţené linoleem, jeţ je opotřebované). V prvním patře jsou podlahy dřevěné, z části napadené škůdci. V celém objektu jsou zastaralá jak okna, tak i dveře, obdobně jako v případě u budovy číslo 2, netěsní. Krovy jsou v dobrém technickém stavu, avšak pouţitá krytina střechy tašky "bobrovky" jsou na konci technické ţivotnosti - drolí se. Rozvody vody, elektřiny a odpadů jsou zastaralé, na konci své ţivotnosti. Stejně jako u budovy číslo 2 je voda čerpána ze studny a odpady jsou svedeny do jímky umístěné v objektu. Výtápění celé budovy je napojeno na bývalou kotelnu na tuhá paliva, která je umístěna v objektu. Budova je částečně zateplena. c) Plocha - celková zastavěná plocha: 330 m2 - vyuţitelná plocha: 580 m2 - přízemí: 300 m2 - patro: 280 m2 3.5.4 Budova číslo 4 a) Popis Budova, spíše se hodí označení bývalá stodola, je patrová, byla vyuţívána jako opravna zemědělských strojů a garáţ pro zemědělskou techniku. První patro - půda byla vyuţívána pro uskladnění různého materiálu. Podoba budovy je následující: v přízemí jsou 2 velké místnosti (obě shodně po 240 m2)a také půda je rozdělena do dvou místností (250 m2 a 215 m2). V současnosti je celá budova pronajímána jako skladovací prostory.

44

b) Stav Obvodové zdivo je smíšené (cihly + kámen), je v horším technickém stavu - na jedné obvodové stěně je prasklina, díky které je nutnost zpevnit budovu. Omítka, jak vnější, tak vnitřní, je v dezolátním stavu, opadaná, jeví známky plísní. Podlahy jsou v přízemí betonové, popraskané. Podlahy v prvním patře jsou dřevěné, celkem zachovalé, ale chybí zde část podlahy, jelikoţ strop místnosti v přízemí byl vyvýšen a zakryt provizorně plechy z důvodu opravy kombajnů. Krovy jsou vcelku zachovalé, nejsou napadeny škůdci. Střecha je tašková (jsou pouţity takzvané „bobrovky“), na pokraji své ţivotnosti - začíná se drolit. V tomto objektu je pouze přípojka vody z vlastní studny a odpad svedený nejspíše do trativodu. c) Plocha - celková zastavěná plocha: 500 m2 - vyuţitelná plocha: 945 m2 - přízemí: 480 m2 - patro: 465 m2

3.6 Popis budov po plánované přestavbě včetně jejich vyuţití (Fáze přestavby 1) Budovy budou přestavovány postupně, viz tabulka 15. TABULKA 15- HARMONOGRAM PŘESTAVEB JEDNOTLIVÝCH ČÁSTÍ OBJEKTU

Plánovaný termín Budova číslo 1

23.1.2012 - 31.1.2012

Budova číslo 2

1.2.2012 - 15.3.2012

Budova číslo 3

16.3.2012 - 31.5.2012 1.6.2012 - 15.6.2012

Dvŧr + parkoviště Vlastní zpracování, zdroj: vlastní

45

3.6.1 Budova číslo 1 a) Podoba nemovitosti a vyuţití Nemovitosti je i nadále rozloţena na 2 místnosti (60 m2 a 20 m2), které jsou propojeny chodbou (7 m2), kde se na konci chodby nalézá WC (3 m2). Tato nemovitost je vyuţívána nájemcem jako kadeřnický salon. Viz obrázek 3. OBRÁZEK 3 - NÁKRES BUDOVY ČÍSLO 1


b) Plocha - celková zastavěná plocha: 100 m2 - vyuţitelná plocha: 90 m2 3.6 2 Budova číslo 2 a) Podoba nemovitosti a vyuţití Vybouráním dělících stěn vznikne v přízemí jedna velká místnost (90 m2), která bude slouţit novému nájemci jako vinotéka, dále vyuţije sklep ke skladování vín, vedle této místnosti nalezneme chodbu (7 m2), ve které bude umístěno WC (3 m2), vchod do sklepa a touto chodbou bude moţno vejít do prvního patra. V prvním patře vznikne jedna větší místnost (70 m2), která bude slouţit jako kancelář, dále jedna menší místnost, kde bude moţné, aby si zde nájemce zřídil „kuchyňku“ (10 m2), obě místnosti budou přístupné z chodby (6 m2) a na konci této chodby bude umístěno WC se sprchovým koutem (4 m2). Viz obrázky 4 a 5.

46

OBRÁZEK 4 - NÁKRES BUDOVY

OBRÁZEK 5 - NÁKRES BUDOVY

ČÍSLO 2 - PŘÍZEMÍ

ČÍSLO 2 - 1. PATRO



b) Plocha - celková zastavěná plocha: 110 m2 - vyuţitelná plocha47: 217 m2 - přízemí: 100 m2 - patro: 90 m2 - sklep: 27 m2

47

Pozn.: Probouráním některých dělících stěn se zvýšila celková využitelná plocha z původních 197 m2 na 217 m2, tedy od 20 m2 se zvětšila. Balkon s terasou nejsou ve výměře započteny.

47

3.6.3 Budova číslo 3 a) Podoba nemovitosti a vyuţití: 1) Přízemí V přízemí vzniknou dvě samostatné jednotky, v první zamýšlí nájemce umístit bar se zaměřením na mladší generaci. Podoba baru bude následující: bude se skládat z jedné velké místnosti (123 m2), na straně ke dvoru budou umístěné toalety - dámské a pánské (shodně po 9 m2), vedle toalet se nachází místnost slouţící jako sklad (5 m2), mezi toaletami a skladem je průchod (3 m2) slouţící k přístupu na venkovní zahrádku (20 m2) a vedle skladu je umístěn rohový bar (7 m2). Vedlejší restaurace je navrţena podobně jako bar, akorát s menší výměrou; jedna hlavní místnost (110 m2), která slouţí k pohostinství, stejně jako u baru jsou ke zdi sousedící s dvorem umístěny toalety - dámské i pánské (shodně po 9 m2), vedle sousedící kuchyň (10 m2), mezi toaletami a kuchyní je průchod (3 m2) na venkovní zahrádku (30 m2) a nakonec v rohu se nachází sklad (5 m2), přístupný z chodby (3 m2), z níţ se vchází i do kuchyně a výčep (3 m2) byl situován vedle skladu. Mezi barem a restaurací jsou navrţené dvoje schody (shodně po 4 m2) vedoucí do prvního patra, jedny přístupné z ulice, slouţící ke vchodu do ubytovny a druhé na straně ze dvora, vedoucí do kanceláří. Viz obrázek 6. OBRÁZEK 4 - NÁKRES BUDOVY ČÍSLO 3 - PŘÍZEMÍ


48

2) První patro První patro bude rozděleno na dvě samostatné jednotky. V první samostatné jednotce, kterou vyuţije nový nájemce jako ubytovnu pro zaměstnance stavební firmy, vzniknou 4 místnosti (po 10 m2), kaţdá určena pro ubytování dvou dělníků, dále 4 místnosti (po 15 m2), ve které je moţné ubytovat 3 dělníky, do všech místností lze vstoupit z chodby (12 m2), na jejímţ konci je na jedné straně umístěna kuchyňka (12 m2) a na straně druhé společná koupelna (7 m2), za níţ se nachází toalety (7 m2). Druhá samostatná jednotka je rozloţena na dvě velké místnosti (70 m2 a 60 m2), které jsou určeny pro dva samostatné subjekty jako kanceláře, do kterých se vstupuje z chodby (7 m2), ve které se na začátku nachází na jedné straně místnost, určená pro umístění malé kuchyňky (6 m2), a na straně druhé je WC (4 m2). Viz obrázek 7. OBRÁZEK 5 - NÁKRES BUDOVY ČÍSLO 3 - PRVNÍ PATRO


b) Plocha - celková zastavěná plocha: 330 m2 - vyuţitelná plocha: 593 m2 - přízemí: 308 m2 - patro: 285 m2

49

3.7 Přestavba dvora a vybudování parkoviště Přestavba se bude také týkat části dvora a nově budou ve dvoře vybudovány dvě parkovací

plochy. 3.7.1 Pozemek v objektu Pozemku se dostane terénních úprav, tedy celkovému zarovnání plochy a zpevnění pomocí štěrku. Dále na pozemku budou vybudovány 2 parkoviště. Jedno, z pohledu ze dvora, před budovami číslo 1 a 2 a druhé před budovou číslo 3. 3.7.2 Parkoviště V objektu budou vybudovány 2 parkovací plochy, jedna větší s celkem 9 parkovacími místy a druhá se 2 místy. Viz obrázek 8. OBRÁZEK 6 - NÁKRES UMÍSTĚNÍ PARKOVIŠŤ


50

3.8 Pojetí projektu z hlediska marketingu 3.8.1 Poloha nemovitosti (Place) Objekt se nalézá v centru města Dobřichovice 200 metrů od Palackého náměstí v ulici 5.května. Kromě náměstí je tato ulice jedním z nejmodernějších míst ve městě. Jsou zde postaveny nově jak bytové, tak nebytové domy, a dále zde můţeme nalézt většinu menších obchodů umístěných v tomto městě, jako například květinářství, papírnictví, domácí potřeby, apod. 3.8.1.1 Stručný popis města Dobřichovice a) Základní údaje První písemné zmínky o Dobřichovicích se datují do roku 1253. Katastrální výměra města činí 1 091,5 hektarů. Příslušnost k obci s rozšířenou působností - Černošice. K 13. říjnu 2009 ve městě ţilo 3 181 obyvatel, z toho více neţ 50% v produktivním věku. Více neţ 70% produktivních obyvatel dojíţdí za prací do Prahy. Ve městě se nalézá 803 nemovitostí, z toho 647 rodinných domů a 32 bytových domů, dále více neţ 300 chat, které jsou obývány hlavně v letním období.1848 b) Dostupnost Město je vzdálené 22 kilometrů od centra Prahy jihozápadním směrem. Dobřichovice leţí na hlavním ţelezničním tahu Praha-Plzeň. Spojení do hlavního města ţelezniční dopravou je v intervalu po většinu dne 30 minut a ve špičce 15 minut - doba jízdy na Smíchovské nádraţí trvá 20 minut a na Hlavní nádraţí 25 minut. Pro blízké okolí (sousední Karlík, Černošice, Všenory a Řitku) je moţné vyuţít pravidelnou autobusovou dopravu. Automobilem je moţné se dostat do Prahy přes Černošice, Radotín a následně po Strakonické rychlostní silnici, nebo přes Všenory, Jíloviště a Strakonickou rychlostní silnici do 15-20 minut.

18

Oficiální stránky Města Dobřichovice [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . Základní údaje . Dostupný z WWW: < http://www.dobrichovice.cz/mesto/o-meste/zakladni-udaje/> .

51

c) Občanská vybavenost Ve městě se nachází lékárna, optika, zdravotní středisko, městská knihovna, škola prvního a druhého stupně, pobočky bank Raiffeisen a České spořitelny, bankomaty, městská policie, sportovní středisko, sbor dobrovolných hasičů a záchranná sluţba zajištěná z města Řevnice. V centru Dobřichovic je umístěno obchodní středisko, na okraji města jsou dva supermarkety, dále dvě benzínové pumpy a řada větších i menších obchodů rozmístěných převáţně v centru města. Toto vše jsou jedny z dalších předpokladů pro rozvoj města do dalších let. d) Technická infrastruktura Město je plně vybavené. V Dobřichovicích jsou rozvody elektřiny, vody, kanalizace, plynu a vysokorychlostního internetu. e) Ostatní údaje o prostředí Město se nalézá v klidné lokalitě, kde se rozprostírá nádherná krajina, městem protéká řeka Berounka a v samotném centru města můţeme nalézt Zámek, kde se kaţdý rok konají různé kulturní akce. 3.8.2 Finální podoba objektu (Product) Komplex po fázi přestavby 1 bude vypadat následovně. Kompletně budou zrekonstruovány budovy číslo 1, 2 a 3, z pohledu ze dvora je umístěno celkem 9 parkovacích míst před nemovitostmi číslo 1 a 2. V levém horním rohu najdeme divadlo, které zde zamýšlí umístit město Dobřichovice, dále mezi zahrádkami baru a restaurace se nalézají další dvě parkovací místa. Budova číslo 4 zatím nebude rekonstruována, její přestavba je naplánována výhledově nejdříve za 5 let. Nezastavěný pozemek se dočká zpevnění v podobě štěrkové naváţky. Viz obrázek 9 na další straně.

52

OBRÁZEK 7 - NÁKRES FINÁLNÍ PODOBY OBJEKTU


3.8.3 Výše ceny nájemného (Price) 3.8.3.1 Zpŧsob stanovení výše nájmu Při stanovení výše cen za m2/měsíc bylo vycházeno z obvyklých cen, za které se pronajímají nebytové prostory v Dobřichovicích. Podmínkou je návratnost investice maximálně do 4 let. Jelikoţ jsou prostory v centru Dobřichovic, tedy v lukrativní části města a nově přestavěné, mohla být stanovena vyšší cena v rozmezí obvyklých cen pro danou lokalitu, aby bylo docíleno návratnosti investic. Ceny za m2/měsíc jsou uvedeny v tabulce 16. TABULKA 16 - VÝŠE CEN NÁJEMNÉHO U JEDNOTLIVÝCH TYPŦ PROSTOR V OBJEKTU 49

Cena: Obchodní prostory

210 Kč m2/měsíc

Nebytové prostory

190 Kč m2/měsíc 80 Kč m2/měsíc

Skladovací prostory Vlastní zpracování, zdroj: vlastní

49

Pozn.: a) Obchodní prostory - prostory, které jsou umístěné v přízemí. b) Nebytové prostory - prostory umístěné v prvních patrech. c) Skladovací prostory - toto se týká jen sklepu u nemovitosti číslo 2, jelikož prostory v budově číslo 4 nejsou rekonstruované a není možné požadovat takovouto částku.

53

3.8.3.2 Všeobecné stanovení nájemného Výše nájemného se stanovuje dle výpočtu: ....Kč /m2/měsíc * počet pronajímaných m2 danému subjektu. Z tohoto vzorce vyjde výše celkového nájemného pro danou smlouvu v měsíčních splátkách. 3.8.3.3 Výše cen nájmu za budovy a jednotlivé samostatné části budov 1) Budova číslo 1 Účtovaná výměra: 90 m2 Celková cena: 90 * 210 = 18900 Kč/měsíc 2) Budova číslo 2 a) Přízemí Účtovaná výměra: 93 m2 obchodních prostor + 27 m2 sklep Celková cena: (93 * 210) + (27 * 80) = 19 530 + 2 160 = 21 690 Kč/měsíc b) 1. patro Účtovaná výměra: 90 m2 Celková cena: 90 * 190 = 17 100 Kč/měsíc 3) Budova číslo 3 a) Přízemí 1) Bar Účtovaná výměra: 166 m2 obchodních prostor + 20 m2 zahrádka Celková cena: (166 * 210) + (20 * 32) = 34 860 + 640 = 35 500 Kč/měsíc 2) Restaurace Účtovaná výměra: 93 m2 obchodních prostor + 27 m2 sklep Celková cena: (152 * 210) + (30 * 32) = 31 920 + 960 = 32 880 Kč/měsíc

54

b) 1. patro 1) Ubytovna Účtovaná výměra: 138 m2 Celková cena: 138 * 190 = 26 220 Kč/měsíc 2) Kanceláře a) Kancelář č. 1 Účtovaná výměra: 78,5 m2 Celková cena: 78,5 * 190 = 14 950 Kč/měsíc b) Kancelář č. 2 Účtovaná výměra: 68,5 m2 Celková cena: 68,5 * 190 = 13 015 Kč/měsíc 4) Budova číslo 4 Jelikoţ budova není zrekonstruována, prostory budou i nadále pronajímány stávajícím nájemcům jako skladovací za cenu 40 Kč/m2/měsíc. Tedy: Účtovaná výměra: 945 m2 Celková cena: 945 * 40 = 37 800 Kč/měsíc 3.8.3.4 Výpočet nájmu za pozemek Jedná se o část pozemku, která bude pronajata městu Dobřichovice za účelem vybudování ochotnického divadla, které město zamýšlí vybudovat v levé horní části objektu. Plocha, na kterou byla uzavřena nájemní smlouva, je o celkové výměře 600 m2.

55

OBRÁZEK 8 - NÁKRES ZAMÝŠLENÉ POLOHY DIVADLA


Při výpočtu nájmu bylo vycházeno z obvyklých cen pozemků, za jakou cenu se prodává m2 v centru Dobřichovic. Informace byly získány u realitních kanceláří, které se zabývají prodejem pozemků v Dobřichovicích. Bylo zjištěno, ţe obvyklá cena pozemku se pohybuje okolo 4000/Kč/m2. Jelikoţ s městem byla uzavřena nájemní smlouva na 10 let (od 1.1.2012 do 12.12.2021), byl stanoven niţší základ pro výpočet: 3800/Kč/m2, protoţe se jedná dlouhodobý pronájem a tím stálý dlouhodobý příjem. Základ ceny je sníţen o 200/Kč/ m2. Dále se postupuje podle vzorce: ((r:100)*10):12 - kde r je cena za m2. Tedy: ((3800:100)*10):12 = 380:12 = 31,6 zaokrouhleno na jednotky nahoru = 32 Kč/ m2/měsíc Nájemné tedy činí: 32 * 600 = 19 200 Kč/měsíc

56

3.8.3.5 Navyšování nájmu Nájemné se navyšuje o inflaci vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebních cen, která je vyhlašována Českým statistickým úřadem za uplynulý rok. K navýšení nájmu dochází vţdy první měsíc nového kalendářního roku. 3.8.3.6 Splátky nájemného a pokuty z prodlení Nájemné je obvykle propláceno měsíčně (pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak) vţdy k určitému dni, který je uveden ve smlouvě. Při prodlení splácení nájemného je nájemce sankciován smluvní pokutou za kaţdý den z prodlení ze základní částky nájmu. Smluvní pokuta je stanovena na 1%. 3.8.4 Propagace (Promotion) Cílovým segmentem jsou převáţně drobní podnikatelé, kteří nemají moţnost vlastních nebytových prostor a nákup nových by byl pro ně velice nákladným. Především reklama byla zaměřena na ţivnostníky a podnikatele z Dobřichovic, dále Řevnic a Černošic (jsou vzdáleny do 2 km od Dobřichovic) a celkově tato 3 města čítají něco kolem 11800 obyvatel, tedy potencionálních zájemců. 3.8.4.1 Inzertní prostředky a) Informační list města Dobřichovice Tento dokument vydává město Dobřichovice jednou měsíčně a je dodáván Českou poštou zdarma do kaţdé domácnosti ve městě. Je jedním z nejvhodnějších prostředků, jak obyvatelstvo seznámit s moţností vyuţití nových nebytových prostor přímo ve městě. Zvolený formát inzerce: 1/8 str. A4 Cena zvolené inzerce: 500 Kč (vč. DPH)/měsíc Četnost: inzerát vyšel 6x v období 1.6.2011 do 31.12.2011

57

b) Časopis Ruch - informační list města Řevnice Vydavatelem měsíčníku je město Řevnice, kaţdá domácnost tento časopis dostává zdarma přes Českou poštu. Formát zvolené inzerce: 1/8 str. A4 Cena zvolené inzerce: 600 Kč (vč. DPH)/měsíc Četnost: inzerát vyšel 6x v období 1.7.2011 do 31.12.2011 c) Informační list města Černošice I tento informační list vychází jednou měsíčně, je vydáván městem Černošice a prostřednictvím České pošty jej rozesílá zdarma do kaţdé domácnosti ve městě. Formát zvolené inzerce: 1/8 str. A4 Cena zvolené inzerce: 500 Kč (vč. DPH)/měsíc Četnost: inzerát vyšel 6x v období 1.7.2011 do 31.12.2011 d) Annonce Tyto inzertní noviny vycházejí 4x týdně (pondělí, středa, pátek a sobota), jsou prodávány po celé republice, takţe je moţnost tyto inzertní noviny pokládat za vhodný prostředek, jak oslovit širokou veřejnost a tím zvednout příleţitost najít nového nájemce. Inzeráty zveřejněné v Annonci jsou publikovány i v on-line verzi (www.annonce.cz). Inzerce na webu je v ceně tištěného inzerátu a tyto internetové stránky navštěvuje několik desítek tisíc uţivatelů denně. Formát zvolené inzerce: řádková inzerce (tučně zvýrazněná), max. 400 znaků Cena zvolené inzerce: 26 Kč (vč. DPH)/1 otisk Četnost: inzerát vyšel 104x v období 1.7.2011 do 31.12.2011 e) Portál Sreality.cz Tento internetový portál je jedním z největších a nejnavštěvovanějších internetových stránek zabývajících se realitami v ČR. Formát zvolené inzerce: řádková inzerce (tučně zvýrazněná), max. 1000 znaků Cena zvolené inzerce: 12 Kč (vč. DPH)/den Četnost: inzerát byl umístěn na webu v období 1.7.2011 do 31.12.2011 (184 dní) 58

f) Portál Sbazar.cz Jako poslední sdělovací prostředek jsme vyuţili sluţeb tohoto portálu. Stejně jako Annonce je smíšený a nabízí se v něm prakticky vše, ale je zde věnována také velká část realitám a patří mezi nejoblíbenější inzertní portály v naší zemi. Formát zvolené inzerce: řádková inzerce (tučně zvýrazněná se zvýhodněným umístěním), max. 2000 znaků Cena zvolené inzerce: 500 Kč (vč. DPH)/90 dní Četnost: inzerát byl na webu umístěn od 1.7.2011 celkem 180 dní (typ zvolené inzerce není moţno zkrátit) 3.8.4.2 Náklady na inzerci V období od 1.7.2011 do 31.12.2011 byly vyuţívány výše zmiňované inzertní prostředky. Celkové náklady spojené s inzercí činí 15 512 Kč (vč. DPH) a jsou hrazeny z vlastních finančních zdrojů. TABULKA 17 - CELKOVÉ NÁKLADY NA REKLAMU

Cena (vč. DPH) Informační list města Dobřichovice

3 000 Kč

Časopis Ruch - informační list města

3 600 Kč

Řevnice Informační list města Černošice

3 000 Kč

Annonce

2 704 Kč

Portál Sreality.cz

2 208 Kč

Portál Sbazar.cz

1 000 Kč Celkem

15 512 KČ


3.8.4.3 Výsledek propagace Výsledek byl více neţ uspokojivý, jelikoţ se ozvali zájemci, kteří chtějí vyuţívat nebytové prostory, a tak s nimi byly uzavřeny dlouhodobé nájemní smlouvy (od 5 do 10 let). Podařilo se nalézt nové nájemce pro všechny nově zrekonstruované nebytové prostory a tím zajistit návratnost investic ihned po skončení jednotlivých přestaveb na nemovitostech. 59

3.9 Finanční plán fáze přestavby 150 3.9.1 Náklady na přestavbu budov a rekonstrukci dvora Celková výše činí 5 826 000 Kč. Viz tabulka 18. TABULKA 18 - INVESTICE VYNALOŢENÉ NA JEDNOTLIVÉ BUDOVY, PARKOVACÍ PLOCHY A DVŦR

Cena (vč. DPH) Budova číslo 1:

30 000 Kč

Budova číslo 2:

1 260 000 Kč

Budova číslo 3:

4 266 000 Kč

Dvŧr:

90 000 Kč

Parkovací plochy:

180 000 Kč Celkem

5 826 000 Kč


3.9.2 Návratnost investice Mezi celkové investice byly navíc rozloţeny náklady spojené s úpravou dvora a vybudováním parkoviště v celkové ceně 270 000 Kč. Rozloţeny byly v poměru 2 x 1/4, přičtené po 1/4 k budově číslo 1 a 2 a 2/4 přičtené k nákladům na budovu číslo 3. a) Budova číslo 1 Celkové náklady: 30 000 + 67 500 = 97 500 Kč Doba návratnosti: 97 500 : 18 900 = 5,1 měsíce Vyhodnocení: Investice se vrátí v 6. měsíci. b) Budova číslo 2 Celkové náklady: 1 260 000 + 67 500 = 1 327 500 Kč Doba návratnosti: 1327500 : (21 690 + 19 100 ) = 1327500 : 40790 = 32,5 měsícŧ Vyhodnocení: Investice se vrátí v 33. měsíci, tedy za 2,8 roku.

50

Pozn.:Finanční plán nezahrnuje náklady na propagaci, a dále je abstrahován od daně z příjmů, daně z nemovitosti a odpisů investic, viz. Metodologie.

60

c) Budova číslo 3 Celkové náklady: 4 266 000 + (2 * 67 500) = 4 266 000 + 135 000 = 4 401 000 Kč Doba návratnosti: 4401000 : (35500 + 32880 + 30220 + 14950 + 13015) = 4401000 : 126565 = 34,8 měsícŧ Vyhodnocení: Investice se vrátí v 35. měsíci, tedy za necelé 3 roky. 3.9.4 Zpŧsob financování Bylo rozhodnuto, ţe celá fáze přestavby 1 objektu v Dobřichovicích bude financována z vlastních zdrojŧ. Poţadované finance byly získány prodejem pozemků, které byly ve vlastnictví majitele objektu. Jednalo se o stavební parcely ve městě Černošice. Díky prodeji těchto parcel byl získán potřebný objem prostředků.

61

3.10 SWOT analýza podnikatelské záměru SWOT analýza je zaměřena na vnitřní silné a slabé stránky, a dále vnější příleţitosti a hrozby tohoto podnikatelského záměru. TABULKA 19 - SWOT ANALÝZA PODNIKATELSKÉHO ZÁMĚRU

Vnitřní silné stránky:

Vnitřní slabé stránky:

1) Strategické umístění nových nebytových 1) Neplatiči. prostor. 2) Dobrá dostupnost nebytových prostor.

2)Předčasné ukončení nájemní smlouvy.

3) Financování přestavby z vlastních

3) Výdaje, které se nedají očekávat.

zdrojů. 4) Vysoká úroveň nebytových prostor.

4) Garantovaná návratnost investice jen

5) Dostatečná velikost nebytových prostor.

v tom případě, pokud budou prostory

6) Osobní vlastnictví nebytových prostor.

stále obsazeny.

7) Dlouhodobá zkušenost s pronajímáním. Vnější příleţitosti

Vnější hrozby

1) Rostoucí oblíbenost lokality.

1) Ekonomická a politická situace v ČR.

2) Ekonomický rozvoj lokality.

2) Rostoucí daně z příjmů a nemovitostí.

3) Nedostatečný počet nebytových prostor.

3) Výstavba nových nebytových prostor jiným investorem.


3.10.1 Vnitřní silné stránky: 1) Strategické umístění nových nebytových prostor: Nebytové prostory se nacházejí ve středu města Dobřichovice. 2) Dobrá dostupnost nebytových prostor: Objekt se nachází ve středu města a 200 m od ulice Praţská, hlavní tepny vedoucí do Prahy. 3) Financování přestavby z vlastních zdrojŧ: Přestavba objektu je financována z vlastních finančních zdrojů.

62

4) Vysoká úroveň nebytových prostor: Svou kvalitou odpovídají nebytové prostory současným trendům. 5) Dostatečná velikost nebytových prostor: Velikost většiny nebytových prostor činí od 60 do 200 m2. 6) Osobní vlastnictví nebytových prostor: Nebytové prostory jsou ve vlastnictví zadavatele přestavby. 7) Dlouhodobá zkušenost s pronajímáním: Zadavatel stavby má dlouhodobé zkušenosti s pronajímáním bytových i nebytových prostor. 3.10.2 Vnitřní slabé stránky: 1) Neplatiči: Bohuţel i v dnešní době je moţno narazit na nájemce, kteří se zdají být solventními a slušnými, avšak zdání v některých případech klame a po určitém čase můţe přestat s platbou nájmů a je velice sloţité z takových subjektů vymáhat dluţnou částku. 2) Předčasné ukončení nájemní smlouvy: Můţe nastat situace, kdy nájemci nepůjde předmět jeho činnosti a můţe vypovědět nájemní smlouvu předčasně. A v případě pronajímatele např. při neplacení nájmu, nebo díky jinému porušení nájemní smlouvy nájemcem. 3) Výdaje, které se nedají očekávat: Obvykle se tyto výdaje týkají přírodních katastrof. 4) Garantovaná návratnost investice jen v tom případě, pokud budou prostory stále obsazeny: Vypočítaná doba návratnosti investice je maximálně 3 roky, ale jen při ideálním stavu maximální obsazenosti objektu.

63

3.10.3 Vnější příleţitosti: 1) Rostoucí oblíbenost lokality: Lokalita města Dobřichovic se stává stále více oblíbenou a populace města kaţdým rokem narůstá. 2) Ekonomický rozvoj lokality: V lokalitě probíhá nová výstavba obytných domů a stále se rozvíjí infrastruktura města. 3) Nedostatečný počet nebytových prostor: V ulici 5. května, která je tzv. "obchodní zónou celého města", je nedostatečný počet nebytových prostor. 3.10.4 Vnější hrozby: 1) Ekonomická a politická situace v ČR: Poptávka po nebytových prostorech je závislá na vývoji ekonomické a politické situaci v ČR. 2) Rostoucí daně z příjmŧ a nemovitostí: Se zvyšováním daně z příjmů a daně z nemovitosti odváděných do státní kasy klesá příjem z pronájmu nebytových prostor. 3) Výstavba nových nebytových prostor jiným investorem: Pokud dojde v lokalitě k výstavbě nových nebytových prostor, klesne poptávka po nových nebytových prostorech.

64

3.11 Rizika projektu: I u tohoto projektu mohou nastat rizika, se kterými se musí počítat a měla by se zavést opatření nejlépe před započetím přestavby objektu. 1) Opoţdění realizace projektu: a) Popis: Přestavba nebude dokončena v plánovaném termínu. b) Dŧsledek: Vypovězení Nájemní smlouvy ze strany nájemce. c) Opatření: Do plánované realizace projektu byla zahrnuta časová rezerva a finanční sankce při nedodrţení plánu. 2) Překročení investičního plánu: a) Popis: Situace, kdy skutečné náklady přesáhnou plánované investice. b) Dŧsledek: Delší návratnost investice. c) Opatření: Byl vypracován podrobný projekt na přestavbu, se zhotovitelem je uzavřena Smlouva o dílo, kde je zahrnuto i překročení plánované investice maximálně o 10%. 3) Skryté závady přestavby: a) Popis: Při uţívání nebytového prostoru se vyskytnou závady, na které se nepřišlo během kontroly dokončených prací. b) Dŧsledek: Nemoţnost plně vyuţívat nebytový prostor. c) Opatření: Se stavební firmou byla dohodnuta pětiletá záruční doba na provedené stavební práce.

65

3.12 Analýza konkurence v Dobřichovicích Mezi konkurenci tohoto podnikatelského záměru lze zahrnout kaţdý subjekt, který nabízí nebytové prostory k pronájmu. Avšak v současné době město Dobřichovice trpí nedostatkem nabízených nebytových prostor k pronájmu. Jedním hlavních konkurentů byla společnost DOB - Invest, a.s., která se podílela na modernizaci města. V letech 2000 aţ 2011 vystavěla v Dobřichovicích celkem osm polyfunkčních domů, které se hlavně nacházejí v ulicích 5. května a Palackého. Díky těmto domŧm vzniklo ve městě 98 nových bytŧ a 19 nebytových prostor. Vznik tak vysokého počtu nových bytŧ byl dalším faktorem pro zavrhnutí myšlenky přestavby objektu z části na bytové jednotky. V dnešní době tato společnost nepředstavuje nikterak velkou hrozbu, jelikoţ všechny své nebytové prostory má buďto prodané, nebo pronajaté a v Dobřichovicích neplánuje ţádné další projekty. Výstavba těchto polyfunkčních domů byla spíše přínosem, jelikoţ do Dobřichovic přilákala nové obyvatele a změnila ráz centra a celkově města k lepšímu díky moderní zástavby. Tím zvýšila zájem především o centrum a město Dobřichovice jako takové.

3.13 Vyhodnocení záměru Výše nákladů spojených s přestavbou nemovitostí je přijatelná a celkové plánované náklady je moţno financovat z vlastních zdrojů. Doba návratnosti investice, která je maximálně 3 roky u jednotlivých nemovitostí, je více neţ uspokojivá. Díky těmto faktorům můţe započít plánované fáze přestavby 1 v termínech, jaké byly dohodnuty se stavební firmou OK Stav, s.r.o.

66

4. Další vývoj realizace záměru v kontextu vývoje realitního trhu 4.1 Očekávaný vývoj realitního trhu v České republice Prognózy se shodují ve faktu, ţe nemovitosti v roce 2012 i následujících letech budou spíše klesat na ceně. Bude to způsobeno v důsledku přesycení trhu novými nemovitostmi, ale i staršími; nabídka bude převyšovat poptávku. Dalšími faktory jsou nejistá situace Evropské unie, pokles reálných příjmů, zpřísnění podmínek pro poskytnutí hypoték a úvěrů, prodávání nemovitostí pod cenou z důvodu nutné potřeby finančních prostředků, apod. Toto je globální pohled na celkový trh. Avšak nemovitosti v určitých lokalitách, které patří mezi oblíbené a vyhledávané na své ceně nebudou ztrácet, mohou naopak získávat na ceně, například centrum Prahy. Lze očekávat stále zvýšenou poptávku po pronájmech z důvodu nedostatečných finančních prostředků na koupi vlastní nemovitosti.

4.2 Očekávaný vývoj realitního trhu ve městě Dobřichovice Z pohledu zajímavosti této lokality lze očekávat zvýšený zájem o toto místo. Město má dostatečně rozvinutou dopravní i technickou infrastrukturu, stále je zde mnoho volných parcel na novou výstavbu a město se celkově rozrůstá. I nadále je v tomto městě očekáván přírůstek obyvatel. Jelikoţ je ve městě nedostatek nebytových prostor, v budoucnu bude nejspíše zvýšená poptávka po tomto typu nemovitostí. Centrum města je kompletně zastavěné a výstavba nových nebytových budov v centru města je prakticky nemoţná, coţ lze povaţovat za další silnou stránku tohoto podnikatelského záměru, kdy se v objektu nachází volná plocha pro vybudování jedné, aţ dvou nových budov a navíc s moţností přestavby budovy číslo 4 na vytvoření dalších prostor k pronájmu dle budoucích potřeb ve městě.

4.3 Vývoj realizace záměru Nejméně po dobu 5 let objekt nedostane ţádných nových změn. Během této doby by se měla vrátit vynaloţená investice, dále je očekáváno, ţe nebude potřeba vynakládat větší náklady na údrţbu během této doby a cca. po 4. roce by se měly projevovat důsledky fyzického opotřebení určitých částí staveb. Je počítáno s ročními náklady 200 000 Kč na údrţbu nemovitostí

67

po uplynutí 3-4 let od přestavby nemovitostí v objektu, které jsou zahrnuty ve fázi přestavby 1. 4.3.1 Budova číslo 4 Jelikoţ je očekáván stále se zvyšující zájem o lokalitu města, je počítáno s přestavbou této budovy v horizontu 5 let, moţná v delším časovém úseku. Náklady spojené s přestavbou jsou odhadovány zhruba na 5-6 miliónů Kč. Přesnou podobu budovy nelze specifikovat, jelikoţ se bude vycházet z budoucích potřeb ve městě Dobřichovice. V úvahu připadají nové nebytové prostory, skladovací prostory, nebo rozdělení budovy na nebytové prostory v přízemí a na bytové jednotky umístěné v prvním patře.

Shrnutí poznatkŧ  V současnosti nastává oţivení realitního trhu v ČR. 

Středočeský kraj Praha - západ je ideální lokalitou pro podnikání.

 Ve městě Dobřichovice je přebytek bytových prostor a nedostatek nebytových prostor pro podnikání. Podnikatelský záměr se v dŧsledku toho zaměří jen na poskytování nebytových prostor a pronájmem nevyuţité části pozemku v objektu.  Objekt se nalézá v lukrativní lokalitě středu města Dobřichovice.  Úspěšnost propagace, která probíhala od 1.7.2011 do 31.12.2011, byla 100%; na budovy byli předem nalezeni nájemci.  Náklady na propagaci činily 15 512 Kč, byly financovány z vlastních finančních zdrojů.  Fáze přestavby 1 se týká budov 1, 2, 3 a části pozemku.  Přestavba částí objektu potrvá od 23.1.2012 do 15.6.2012.  Celkové náklady na přestavbu činí 5 826 000 Kč a budou financovány z vlastních finančních zdrojů.  Doba návratnosti investice vloţené do přestavby objektu (nejsou do ní započítány náklady na propagaci) bude trvat maximálně 3 roky.  Celkové nájemné z objektu činí 215 565 Kč měsíčně platné pro rok 2012 (nájemné je kaţdý rok navyšováno o míru inflace z roku předchozího).  Náklady na údrţbu přestavěných budov by první tři roky neměly být prakticky ţádné, po 3. roce je odhadovaná výše nákladů na údrţbu odhadována na 200 000 Kč ročně.  Zhruba do 5-6 let je plánováno s přestavbou budovy číslo 4, kde výše nákladů je odhadována na cca. 5-6 miliónů Kč.

68

Závěr Podnikatelský záměr by si měl vytvořit kaţdý subjekt před tím, neţ začne realizovat svou myšlenku a vloţí do realizace své myšlenky určitý kapitál. Podnikatelský plán, pokud je dobře zpracován, subjektu odpoví na otázky typu: v jakém současném trţním prostředí se plán nalézá, jaké jsou příleţitosti a hrozby plánu, jaká je konkurence, kolik realizace bude stát, co tato realizace přinese a kolik času bude potřeba na tuto realizaci myšlenky. Jednoduše kvalitně zpracovaný podnikatelský záměr subjektu odpoví na základní otázku a tou je, zda se vůbec vyplatí myšlenku realizovat. První kapitola se zabývala deskripcí základních definic a pojmů spojených jak s podnikatelským plánem, tak realitním trhem. Druhá kapitola analyzovala obecně současný realitní trh v České republice a jejími podkapitolami byly analýzy makroekonomických ukazatelů Středočeského kraje, Středočeského kraje Prahy - západ a v neposlední řadě analýzou cen za pronájem nebytových prostor v Dobřichovicích a blízkém okolí. V třetí kapitole tato práce charakterizuje a rozebírá samotný návrh podnikatelského záměru, kdy hlavní důraz je kladen na to, zda je moţné podnikatelský záměr vůbec uskutečnit. Poslední, čtvrtá kapitola se snaţila stručně prognózovat budoucí vývoj podnikatelského záměru v kontextu budoucího vývoje realitního trhu v horizontu 5 let.

69

Seznam literatury Monografie: 1. CETLOVÁ, H. Marketing sluţeb. 4. vyd., Praha : Bankovní institut vysoká škola a. s. 2007. 211 s., ISBN 978-80-7265-127-6. 2. KORÁB, V., PETERKA, J., REŢŇÁKOVÁ, M.Podnikatelský plán. Brno : Computer Press a.s. 2007. 216s., ISBN 978-80-251-1605-0. 3. NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. 138 s., ISBN 80-86181-73-1. 4. ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola a. s. 2007. 74 s., ISBN 978-80-7265-113-9. 5. ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. 412 s., ISSN 1803-5159. 6. ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola a. s. 2007. 100 s., ISBN 978-80-7265-101. 7. PREUSS. K. Podnikatelské strategie. Praha : Bankovní institut vysoká škola a. s. 2006. 101 s., ISBN 80-7265-096-3. 8. SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., Orlík, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha : Grada Publishing, 2011. 200 s., ISBN 978-80-247-4103-1. 9. SŮVOVÁ. H., KNAIFL. O. Finanční analýza I. Praha : Bankovní institut vysoká škola a. s. 2008. 181 s., ISBN 978-80-7265-113-9. 10. SYNEK, M. a kol. Podniková ekonomika. 4. vyd., Praha : C. H. Beck, 2006. 473 s., ISBN 80-7179-892-4. 11. VEBER, J., SRPOVÁ, J. a kol. Podnikání malé a střední firmy. 2. vyd., Praha : Grada Publishing, 2010. 305 s., ISBN 978-80-247-2409-6.

70

Internetové zdroje: 12. Businesscenter.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Občanský zákoník . Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/> . 13. Businesscenter.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Obchodní zákoník . Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/> . 14. Businesscenter.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) . Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/> . 15. Businesscenter.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) . Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/> . 16. CBRE [online] . 2012 [cit. 2012-3-26] . Czech Rep. PropertyInvestment Dostupný z WWW: < http://www.cbre.eu/portal/pls/portal/res_rep.show_report?report_id=1449> . 17. CUZK [online]. 2012 [cit. 2012-3-27]. Výroční zpráva 2010 . Dostupný z WWW: < http://www.cuzk.cz/GenerujSoubor.ashx?NAZEV=10-VYROCNI2010CZE> . 18. ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . EKONOMIKA, HOSPODÁŘSTVÍ . Dostupný z WWW: . 19. ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-27] . Indexy cen rodinných domů. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/2011edicniplan.nsf/t/750045DC61/$File/70091112.xls> .

71

20. ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-27] . INDEXY CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/t/9B00452DDA/$File/70090930.xls> . 21. ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-27] . Indexy cen trţních sluţeb za vybrané skupiny dle klasifikace CZ-CPA v České republice . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/indexy_cen_trznich_sluzeb_cz_cpa/$File/icts_ pronajmy1995_2011.xls> . 22. ČSÚ [online]. 2011 [cit. 2012-3-20] . Míra inflace . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace> . 23. ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-25] . Nabídkové ceny bytů (index, 2005 = 100) . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_1_ceby/$File/ceby12q1g1.xls> . 24. ČSÚ [online] . 2012 [cit. 2012-3-27] . Orientační hodnota stavebních povolení . Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/tab_7_bvzcr/$File/bvzcr040612_07.xls> . 25. Hypoindex.cz [online] . 2012 [cit. 2012-3-25] . Hypoindex vývoj . Dostupný z WWW: . 26. Ipodnikatel.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Základy o podnikatelském záměru . Dostupný z WWW: < http://www.ipodnikatel.cz/Podnikatelsky-zamer/zaklady-o-podnikatelskemzameru.html> . 27. Jakpodnikat.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . OSVČ, podnikání, podnikatel . Dostupný z WWW: < http://www.jakpodnikat.cz/podnikani-osvc-podnikatel.php> .

72

28. Kurzy.cz [online] . 2012 [cit. 2012-3-25] . Nezaměstnanost v ČR, vývoj, rok 2012 . Dostupný z WWW: < http://www.kurzy.cz/makroekonomika/nezamestnanost/> . 39. Mapy.cz [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . Dobřichovice . Dostupný z WWW: < http://www.mapy.cz/#x=14.275696&y=49.925221&z=15> . 30. Mesec.cz [online] . 2009 [cit. 2012-3-20] . Ceny nemovitostí: Půjdou byty na dračku nebo budou jejich ceny stagnovat? . Dostupný z WWW: < http://www.mesec.cz/clanky/ceny-nemovitosti-budou-jejich-ceny-> . 31. Nemovitost.wordpress.com [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Co ovlivňuje cenu nemovitostí . Dostupný z WWW: < http://nemovitost.wordpress.com/2011/02/10/co-ovlivnuje-cenu-nemovitosti/> . 32. Oficiální stránky Města Dobřichovice [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . Dobřichovice v číslech . Dostupný z WWW: < http://www.dobrichovice.cz/mesto/o-meste/dobrichovice-v-cislech/> . 33. Oficiální stránky Města Dobřichovice [online] . 2012 [cit. 2012-3-28] . Základní údaje . Dostupný z WWW: < http://www.dobrichovice.cz/mesto/o-meste/zakladni-udaje/> . 34. Sbírka zákonů [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Zákon o oceňování majetku (151/1997Sb.) . Dostupný z WWW: < http://www.sbirkazakonu.info/zakon-o-ocenovani-majetku/> . 35. Vlastníci.cz [online] . 2011 [cit. 2012-3-20] . Podnájem, nájem a pronájem bytu. Jaký je v tom rozdíl? . Dostupný z WWW: < http://www.vlastnici.cz/podnajem-najem-a-pronajem-bytu-jaky-je-v-tom-rozdil/> . 73

Seznam tabulek, grafŧ a obrázkŧ Seznam tabulek: Tabulka 1 - Vývoj inflace od roku 2005 do roku 2011 v ČR ................................................... 15 Tabulka 2 - Vývoj objemu poskytnutých hypotéčních úvěrů v ČR ......................................... 26 Tabulka 3 - Vývoj průměrných Obvyklých cen bytů v ČR (2005 = 100%) v letech 2005 - 2011 ........................................................................................................... 27 Tabulka 4 - Počet převodů nemovitostí v ČR v letech ............................................................. 28 Tabulka 5 - Vývoj průměrných Obvyklých cen RD v ČR v letech 2005 - 2011 (2005 = 100%) ....................................................................................................... 29 Tabulka 6 - Hodnota stavebních povolení - byty (v RD a bytových domech) a nebytové prostory v ČR........................................................................................................ 30 Tabulka 7 - Hodnota investic do výstavby nových nebytových prostor v letech 2005 - 2011 včetně porovnání s rokem minulým v ČR ........................................ 31 Tabulka 8 - Roční vývoj průměrných obvyklých cen pronájmů v % za m2/měsíc nebytových prostor a pozemků v ČR.................................................................... 33 Tabulka 9 - Vývoj vybraných makroekonomických indikátorů Středočeského kraje mezi roky 2005 aţ 2011 ........................................................................................ 34 Tabulka 10 - Průměrný roční vývoj vybraných makroekonomických indikátorů Středočeského kraje mezi roky 2005 aţ 2011 ..................................................... 35 Tabulka 11- Vývoj vybraných makroekonomických indikátorů Středočeského kraje, Prahy-západ mezi roky 2005 aţ 2010 .................................................................. 36 Tabulka 12 - obvyklá cena za m2/měsíc pronájmu nebytových prostor v Dobřichovicích k 1.3.2012 ............................................................................................................ 37 Tabulka 13 - Obvyklá cena za m2/měsíc pronájmu nebytových prostor v Černošicích k 1.3.2012 ........................................................................................................... 38 Tabulka 14 - Obvyklá cena za m2/měsíc pronájmu nebytových prostor v Řevnicích k 1.3.2012 ........................................................................................................... 38 Tabulka 15- Harmonogram Přestaveb jednotlivých částí objektu ........................................... 45 Tabulka 16 - Výše cen nájemného u jednotlivých typů prostor v objektu ............................... 53 Tabulka 17 - Celkové náklady na reklamu ............................................................................... 59 Tabulka 18 - Investice vynaloţené na jednotlivé budovy, parkovací plochy a dvůr................ 60 Tabulka 19 - SWOT analýza podnikatelského záměru.............................................................62

74

Seznam grafŧ: Graf 1 - Vývoj nezaměstnanosti v ČR v letech 2005 aţ 2011 .................................................. 25 Graf 2 - Hodnota investic do výstavby nových nebytových prostor v letech 2005 - 2011 v ČR ...................................................................................................... 27 Graf 3 - Průměrná úroková míra hypotéčních úvěrů bank v ČR .............................................. 30 Graf 4 - Vývoj průměrných obvyklých cen za 1 m2 stavebního pozemku v porovnání s rokem 2005 (2005 = 100%) v ČR............................................................................ 32 Graf 5 - Zástavba ve městě Dobřichovice k 7.4.2012 .............................................................. 37

Seznam obrázkŧ: Obrázek 1 - Mapa s polohou objektu ....................................................................................... 40 Obrázek 2 - Nákres umístění budov objektu v Dobřichovicích ............................................... 41 Obrázek 3 - Nákres budovy číslo 1 .......................................................................................... 46 Obrázek 4 - Nákres budovy číslo 3 - přízemí ........................................................................... 48 Obrázek 5 - Nákres budovy číslo 3 - první patro ..................................................................... 49 Obrázek 6 - Nákres umístění parkovišť .................................................................................... 50 Obrázek 7 - Nákres finální podoby objektu ............................................................................. 53 Obrázek 8 - Nákres zamýšlené polohy divadla ........................................................................ 56

75

Seznam vlastních pouţitých zkratek 1.

Adm. pr. - administrativní prostory

2.

Ek. aktiv. obyv. - ekonomicky aktivní obyvatelstvo

3.

Ekonom. akt. obyv. - ekonomicky aktivní obyvatelstvo

4.

Ek. subj.celk. - ekonomické subjekty celkem

5.

Fyz. os. - fyzické osoby

6.

Kancel. pr. - kancelářské prostory

7.

Míra nez. - míra nezaměstnanosti

8.

Obch. pr. - obchodní prostory

9.

Obch.spol - obchodní společnost

10.

Opl. plocha - oplocená plocha

11.

OR - obchodní rejstřík

12.

Pozn. - poznámka

13.

Prům. hrubá měsíční mzda - průměrná hrubá měsíční mzda

14.

RD - rodinný dům

15.

Skl. a výr. pr. - skladové a výrobní prostory

16.

Vydaná stav. pov.: - vydaná stavební povolení

76

Seznam příloh 1. Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 1 2. Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 2 3. Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 3 4. Nabídkový rozpočet na přestavbu dvora a vybudování parkovišť 5. Koncept nájemní smlouvy

77

Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 1 OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 IČO: 12365898 DIČ: CZ69563245 Telefon: 257 635 965

OK STAV, s.r.o.

Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 1 Datum vyhotovení: 1.11.2011 Objednatel: Dodavatel: OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 Název položky Vnitřní prostory Malování Výměna linolea

Cena celkem (Kč) 15 000 10 000

Celkem: Cena celkem za dílo (bez DPH): Cena celkem za dílo vč. DPH (20%):

78

25 000 25 000 Kč 30 000 Kč

Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 2 OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 IČO: 12365898 DIČ: CZ69563245 Telefon: 257 635 965

OK STAV, s.r.o.

Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 2 Datum vyhotovení: 1.11.2011 Objednatel: Dodavatel: OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 Název položky

Cena celkem (Kč)

a) Zastřešení 1) Demoliční práce

15 000

2) Likvidace odpadu

10 000

3) Krovy

60 000

4) Zateplení

75 000

5) Střešní krytina

270 000 Celkem:

b) Vnitřní prostory 1) Bourací práce 2) Likvidace sutě a odpadu 3) Elektroinstalace, internet + telefon 4) Instalatérské a topenářské práce 5) Okena a dveře 6) Zateplení 7) Zednické práce (příčky, omítky atd.) 7) Renovace podkladu a položení nové podlahy 8) Malování 9) Zařizovací předměty 10) Dokončovací práce a vícepráce

430 000 30 000 15 000 60 000 80 000 75 000 55 000 45 000 40 000 15 000 45 000 10 000

Celkem:

470 000

c) Vnejší prostory 1) Osekání omítek

20 000

2) Likvidace odpadu

10 000

3) Nové omítky

90 000

4) Nátěr

15 000

79

Celkem:

135 000

Vedlejší rozpočtové práce 1) Zřízení staveniště

5 000

2) Lešení

10 000 Celkem:

Cena celkem za dílo (bez DPH): Cena celkem za dílo vč. DPH (20%):

80

15 000 1 050 000 Kč 1 260 000 Kč

Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 3 OK STAV, s.r.o.

OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 IČO: 12365898 DIČ: CZ69563245 Telefon: 257 635 965 Nabídkový rozpočet na přestavbu budovy č. 3 Datum vyhotovení: 1.11.2011 Objednatel:

Název položky a) Zastřešení 1) Demoliční práce 2) Likvidace odpadu 3) Krovy 4) Zateplení 5) Střešní krytina

Dodavatel: OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 Cena celkem (Kč) 50 000 60 000 270 000 300 000 530 000 Celkem:

b) Vnitřní prostory 1) Bourací práce 2) Likvidace sutě a odpadu 3) Elektroinstalace, internet + telefon 4) Instalatérské a topenářské práce 5) Okena a dveře 6) Zateplení 7) Zednické práce (příčky, omítky atd.) 7) Renovace podkladu a položení nové podlahy 8) Malování 9) Zařizovací předměty 10) Dokončovací práce a vícepráce

1 210 000 120 000 50 000 160 000 150 000 300 000 250 000 180 000 250 000 50 000 260 000 70 000

Celkem: 1 840 000 c) Vnější prostory 1) Osekání omítek 2) Likvidace odpadu 3) Nové omítky 4) Nátěr

60 000 50 000 270 000 65 000

81

Celkem:

445 000

Vedlejší rozpočtové práce 1) Zřízení staveniště 2) Lešení

10 000 50 000 Celkem:

Cena celkem za dílo (bez DPH): Cena celkem za dílo vč. DPH (20%):

82

60 000 3 555 000 Kč 4 266 000 Kč

Nabídkový rozpočet na přestavbu dvora a vybudování parkovišť OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 IČO: 12365898 DIČ: CZ69563245 Telefon: 257 635 965

OK STAV, s.r.o.

Nabídkový rozpočet na přestavbu dvora a vybudování parkovišť Datum vyhotovení: 1.11.2011 Objednatel: Dodavatel: OK STAV, s.r.o. Na Vinici 120 Dobřichovice 252 29 Název položky a) Dvůr Terénní úpravy Štěrk 16/16

Cena celkem (Kč) 30 000 45 000

Celkem: b) Parkovací stání Štěrk 16/32 Dlažba - ÍČKO výšky 80 mm Automatická brána Stavební práce

75 000 25 000 60 000 40 000 25 000

Celkem: Cena celkem za dílo (bez DPH): Cena celkem za dílo vč. DPH (20%):

83

150 000 225 000 Kč 270 000 Kč

Koncept nájemní smlouvy Nájemní smlouva 1. Strany smlouvy

1.

Pronajímatel:

2.

Nájemce:

Strany této smlouvy se na základě níţe uvedených ustanovení dohodly ve smyslu §663 a dalších Občanského zákoníku v platném znění a uzavírají dnešního dne, měsíce a roku za následujících podmínek tuto Nájemní smlouvu II. Pronajímatel prohlašuje, ţe je výlučným vlastníkem nemovitostí: III. Předmětem této smlouvy je pronájem : ……………………..……………………..………………………………………………………… IV. Pronajímatel pronajímá předmětnou nemovitost a na dobu platnosti této smlouvy přenechává nájemci k dočasnému uţívání předmětnou nemovitost a nájemce ji do svého uţívání přijímá. Nájemce se zavazuje uţívat předmětnou nemovitost za účelem:................................................................................................................................ V. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou od: …………………….. do: ……………………... V případě, ţe kterákoli ze smluvních stran neoznámí písemně druhé straně nejpozději do 2. měsíce před vypršením platnosti této smlouvy, ţe na ukončení této nájemní smlouvy trvá, prodluţuje se platnost a účinnost této smlouvy automaticky o 1 další následující rok. VI. 1. Nájemné z pronajaté předmětné nemovitosti je sjednáno ve výši: ……………………..,- Kč, slovy: ……………………………………………………………………………………..Kč za kaţdý měsíc nájmu. Nájemné bude automaticky navyšováno o míru inflace, která je vyhlašována Českým statistickým úřadem. 2. V nájemném není zahrnuta úhrada cen za energie spojené s uţíváním předmětné nemovitosti - dodávky elektrické energie a plynu a cena za sluţby - vodné a stočné pro předmětný byt, odvoz tuhého odpadu.

84

3. Pronajímatel a nájemce se dohodli, ţe nájemce přehlásí na dobu nájemného vztahu odběr elektrické energie a plynu pro předmětnou nemovitost na své jméno a bude elektřinu a plyn hradit sám na základě vyúčtování od příslušného dodavatele. Pronajímatel mu k tomu poskytne svou součinnost. Po ukončení nájmu je nájemce povinen převést elektroměr i plynoměr zpět na osobu pronajímatele. Platby za vodné a stočné a odvoz tuhého odpadu si nájemce zajistí sám. 4. Nájemce se zavazuje platit na BÚ: ……………………výše uvedené nájemné v měsíčních splátkách, t.j. ……………………..,- Kč splatných vţdy nejpozději do:………………………………………………………………..……………. 5. Pro případ prodlení jakékoli úhrady plynoucí z podmínek této smlouvy se smluvní strany dohodly na smluvní pokutě ve výši 1% z dluţné částky za kaţdý den prodlení. VII. Nájemce není oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele pronajmout předmětnou nemovitost třetí osobě. VIII. 1. Za pojištění vnitřního zařízení, případného materiálu a jiných věcí, které jsou ve vlastnictví nájemce, je zodpovědný výhradně nájemce. 2. Pronajímatel neručí za případné poškození, odcizení, nebo ztrátu věcí z majetku nájemce, ledaţe by je způsobil pronajímatel, nebo osoba na jeho straně, případně k nim došlo v důsledku zanedbání pronajímatele, nebo osoby na jeho straně. 3. Nájemci je doporučeno plně pojistit všechny své věci v předmětné nemovitosti. IX. Pronajímatel je dále povinen a zavazuje se: 1. Odevzdat nájemci předmětnou nemovitost ve stavu způsobilém k řádnému, či smluvenému uţívání. 2. Zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s uţíváním předmětné nemovitosti. 3. Odstranit bez zbytečného odkladu závady nad částku 1000,- Kč za opravu, které nebyly prokazatelně způsobeny nájemcem, bránící řádnému uţívání předmětné nemovitosti. Nájemce má právo, nesplní-li pronajímatel tuto svoji povinnost, po předchozím písemném upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře sám a poţadovat od něj bez zbytečného odkladu náhradu účelně vynaloţených nákladů. Nájemce je dále povinen a zavazuje se: 1. Uţívat předmětnou nemovitost k účelu dohodnutém v této smlouvě. 2. Oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu oprav v předmětné nemovitosti, které má pronajímatel provést a umoţnit provedení oprav, V opačném případě odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. 3. V případě vzniku škody na předmětné nemovitosti, oznámit toto ihned pronajímateli. 4. Udrţovat svým nákladem předmětnou nemovitost v čistém a uţivatelném stavu, zejména provádět běţné drobné vnitřní opravy do výše 1000,- Kč za opravu a běţnou údrţbu, v opačném případě má pronajímatel právo toto učinit po předchozím písemném upozornění nájemce na svůj náklad sám a poţadovat od něj náhradu. 5. Neprovádět v předmětné nemovitosti bez písemného souhlasu pronajímatele ţádné stavební úpravy, ani jiné podstatné změny. Při porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn poţadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil na svoje náklady. 6. Dodrţovat veškerá protipoţární a hygienická ustanovení a normy pro provoz nemovitostí a jejich příslušenství, včetně topných systémů. V případě porušení těchto povinností je nájemce zodpovědný za případné škody, které takto způsobí.

85

7. Neprodleně odstranit závady a poškození, které způsobil v předmětné nemovitosti sám, či jiné osoby nemovitost společně s nájemcem, nebo poškození, která byla způsobena neúměrným opotřebením. 8. Po ukončení nájmu předmětnou nemovitost nechá vymalovat X. Nájem předmětné nemovitosti zaniká: uplynutím doby, na kterou byl sjednán písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem písemnou výpovědí podanou nájemcem, nebo pronajímatelem s výpovědní lhůtou 3 měsíce, která počíná běţet prvním kalendářním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. Pronajímatel je oprávněn písemně odstoupit od této smlouvy v případě, kdy nájemce je i po předchozím upozornění pronajímatelem o více, neţ 10 kalendářních dní v prodlení s placením nájemného, či ostatních úhrad, nebo jejich částí. Odstoupení od této smlouvy je okamţitě účinné dnem jeho doručení nájemci. Po zániku nájmu je nájemce povinen předmětnou nemovitost vyklidit a odevzdat pronajímateli ve stavu, v jakém je převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném uţívání a údrţbě, a to nejpozději k poslednímu dni doby stanovené v článku V. této smlouvy, resp. ke dni stanovenému v písemné dohodě, resp, dnem uplynutí výpovědní lhůty, resp. do 5 kalendářních dnů ode dne doručení odstoupení od smlouvy. Při předání provedou smluvní strany prohlídku předmětné nemovitosti a bude sepsán předávací protokol o stavu nemovitosti a zápis o jejich předání a převzetí. Pronajímatel je oprávněn v případě, ţe nájemce nevyklidí předmětnou nemovitost v termínu stanoveném touto smlouvou, vstoupit do předmětné nemovitosti, vyklidit ji a věci nájemce uskladnit na náklady a nebezpečí nájemce, k čemuţ nájemce pronajímatele zmocňuje. Po skončení nájmu nemá nájemce, ani osoby, které s ním předmětnou nemovitost uţívaly, právo na náhradní podnájem. XI. 1. Nájemce je povinen pronajímateli po předchozím telefonickém, či písemném ohlášení, kde toto ohlášení musí být provedeno nejméně 24 hodin před zamýšleným vstupem, umoţnit v dohodnutém termínu ve své přítomnosti přístup do předmětné nemovitost za účelem kontroly stavu předmětné nemovitosti 2. Pronajímatel si pro případ výjimečných situací (např. havárie vody atp.), které by mohly vzniknout za nepřítomnosti nájemce, ponechává jednu sadu klíčů od předmětné nemovitosti. Pronajímatel je povinen klíče zabezpečit a uloţit tak, aby nebyly přístupné jiným osobám. V případě pouţití těchto klíčů je pronajímatel povinen nájemce o tomto co moţná nejdříve informovat. 3. Nájemce je povinen pronajímateli po předchozí telefonické dohodě a ve své nepřítomnosti umoţnit během posledních dvou měsíců nájmu prohlídky předmětné nemovitosti s případnými budoucími zájemci o pronajatém předmětné nemovitosti. 4. Nájemce je oprávněn pouţívat poštovní schránku. XII. Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami. XIII.

86

1. Nájemce prohlašuje, ţe předmětnou nemovitost si náleţitě prohlédl, seznámil se s jejím stavem, a ţe předmětná nemovitost je ve stavu způsobilém k smluvenému uţívání. 2 Nestanoví-li tato smlouva něco jiného, platí pro vztahy z ní vzniklé příslušná ustanovení obecně závazných právních předpisů, zejména pak Občanského zákoníku. 3. Veškeré písemnosti zasílané podle této smlouvy, a nebo v souvislosti s plněním této smlouvy budou vyhotoveny písemně v českém jazyce a budou doručeny osobně, nebo prostřednictvím poštovní přepravy, či obdobné sluţby. Za den doručení je povaţován pátý pracovní den po prokázaném odeslání písemnosti, i kdyţ druhá smluvní strana zásilku obsahující písemnost z jakéhokoliv důvodu nepřevezme. Všechny písemnosti budou zasílány na následující adresy: Pronajímatel: viz záhlaví smlouvy. Nájemce: viz záhlaví smlouvy. O skutečnostech souvisejících s plněním této smlouvy, které nesnesou odkladu, se smluvní strany budou informovat prostřednictvím e-mailu a v naléhavých případech telefonicky. Pro tyto účely uvádějí smluvní strany následující spojení: Pronajímatel: viz záhlaví smlouvy. Nájemce: viz záhlaví smlouvy. Nájemce: Smluvní strany se zavazují bez zbytečného odkladu navzájem se informovat o změně adres pro doručování písemností dle této smlouvy, jakoţ i ostatních spojeních uvedených v tomto ustanovení, přičemţ změna těchto údajů je vůči druhé straně účinná okamţikem doručení příslušného oznámení. 4. Tato smlouva nabývá účinnosti dnem jejího podpisu oběma stranami. 5. Tuto smlouvu lze měnit a doplňovat pouze písemnými dodatky, které budou podepsány oběma smluvními stranami, pokud tato smlouva nestanoví jinak. 6. Pokud se jakýkoliv závazek vyplývající z této smlouvy stane, nebo bude shledán neplatným, nebo nevymahatelným jako celek, nebo v části, platí, ţe je plně oddělitelný od ostatních ustanovení smlouvy a taková neplatnost, nebo nevymahatelnost nebude mít ţádný vliv na platnost a vymahatelnost jakýchkoli ostatních závazků ze smlouvy vyplývajících. Smluvní strany se zavazují neprodleně nahradit formou dodatku, či jiného ujednání takovýto závazek novým, platným a vymahatelným závazkem, jehoţ předmět a účel bude nejvyšší moţné míře odpovídat předmětu a účelu původního závazku. 7. Smluvní strany se zavazují řešit případné spory vzniklé z této smlouvy vţdy nejprve vzájemným jednáním. Pro rozhodování sporů jsou příslušné obecné soudy České republiky. 8. Tato smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech s platností originálu, z nichţ jeden obdrţí pronajímatel a jeden nájemce. 9. Smluvní strany prohlašují, ţe si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly a ţe smlouvu uzavřely po vzájemném projednání podle jejich svobodné a pravé vůle, určitě, váţně a srozumitelně. V Praze dne: ……………………... Pronajímatel:

Nájemce:

87

Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu

Recommend Documents