VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ
Studijní program: Mezinárodní ekonomické vztahy Obor: Podnikání a právo
Nájemní smlouvy (bakalářská práce)
Autor: Kateřina Tošilová Vedoucí práce: doc. JUDr. Michal Spirit, Ph.D.
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a vyznačila všechny citace z pramenů.
V Praze dne
…………
………………… podpis studenta
Poděkování Ráda bych touto cestou vyjádřila doc. JUDr. Michalu Spiritovi, Ph.D. poděkování za jeho cenné rady a trpělivost při vedení mé bakalářské práce. Rovněž děkuji svým blízkým za velkou podporu a pochopení, které prokázali v průběhu psaní mé bakalářské práce.
Abstrakt Cílem této práce je shrnutí základních pojmů a pravidel pro sjednávání nájemních vztahů k bytům a nebytovým prostorům. Oba tyto nájemní vztahy jsou z určitých hledisek vzájemně porovnány. Následně jsou nabyté znalosti v souvislosti s nájmem bytu aplikovány na konkrétním případě.
Klíčová slova: byt, nebytový prostor, nájemce, pronajímatel, nájemní smlouva, nájemné, nájemní vztah, daňová povinnost, podnájem
Abstract: The main aim of this bachleor′s thesis is to sum up basic terms and fundamental rules for negotiating tenancy agreements. With respect to comprehensiveness of its subject – matter, this thesis distinguish only tenancy agreement to the flat and non-residential facilities. Newly acquired knowledge regarding tenancy law is aftewards applied in concrete cases.
Keywords: flat, non-residential facilities, tenant, landlord, tenancy agreement, rent, landlord-tenant relationship, tax liability, subtenancy
Obsah: 1
Úvod ........................................................................................................................................ 1
2
Nájemní smlouva k bytu .......................................................................................................... 3 2.1
Právní úprava nájmu a její vývoj ..................................................................................... 3
2.1.1
Římské právo ............................................................................................................ 3
2.1.2
Rakousko-uherský občanskoprávní kodex ............................................................... 4
2.1.3
Nájemní smlouvy za Československa....................................................................... 5
2.1.4
Občanský zákoník z roku 1950 ................................................................................. 7
2.1.5
Občanský zákoník z roku 1964 ................................................................................. 8
2.1.6
Občanské právo po roce 1989 ................................................................................... 8
2.1.7
Současná úprava nájmu bytu .................................................................................... 9
2.2
Některé novinky v občanském zákoníku 2014 k nájmu bytu ........................................ 10
2.2.1
Nájemní smlouva .................................................................................................... 10
2.2.2
Výpověď z nájmu bytu ........................................................................................... 10
2.3
Vymezení pojmu nájmu bytu ......................................................................................... 12
2.4
Definice bytu jako předmětu nájmu ............................................................................... 14
2.4.1 2.5
Účastníci nájmu bytu...................................................................................................... 16
2.5.1 2.6
Společné prostory a příslušenství bytu ................................................................... 14 Společný nájem bytu ............................................................................................... 16
Práva a povinnosti účastníků nájmu bytu....................................................................... 17
2.6.1
Práva a povinnosti nájemce .................................................................................... 17
2.6.2
Práva a povinnosti pronajímatele ............................................................................ 20
2.7
Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu ........................................... 23
2.7.1
Slevy z nájemného .................................................................................................. 26
2.7.2
Kauce v souvislosti s nájmem bytu......................................................................... 26
2.8
Podnájem bytu ................................................................................................................ 28
2.9
Nájemní smlouva ........................................................................................................... 29
2.9.1
Náležitosti nájemní smlouvy .................................................................................. 29
2.10
Vznik nájmu bytu ........................................................................................................... 31
2.11
Skončení nájmu .............................................................................................................. 33
2.11.1
Smlouvy uzavřené na dobu neurčitou ..................................................................... 33
2.11.2
Smlouvy uzavřené na dobu určitou ........................................................................ 35
2.12
Daňová povinnost pronajímatele v souvislosti s nájmem bytu ...................................... 36
2.12.1
Příjmy z pronájmu bytu .......................................................................................... 36
3
2.12.2
Výdaje na pronájem bytu ........................................................................................ 36
2.12.3
Registrační povinnost pronajímatele ...................................................................... 36
Nebytové prostory ................................................................................................................. 37 3.1
Vývoj právní úpravy nebytových nájmu nebytových prostor ........................................ 37
3.2
Vymezení předmětu, účelu a účastníků pronájmu nebytových prostor ......................... 38
3.2.1
Předmět a účel pronájmu nebytových prostor ........................................................ 38
3.2.2
Účastníci pronájmu nebytových prostor ................................................................. 38
3.3
3.3.1
Povinnosti pronajímatele ........................................................................................ 39
3.3.2
Práva pronajímatele ................................................................................................ 40
3.4
5
Práva a povinnosti nájemce ............................................................................................ 41
3.4.1
Práva nájemce ......................................................................................................... 41
3.4.2
Povinnosti nájemce ................................................................................................. 41
3.5
Nájemné ......................................................................................................................... 42
3.6
Nájemní smlouva a vznik nájemního vztahu ................................................................. 44
3.7
Skončení nájmu .............................................................................................................. 46
3.7.1
Skončení nájmu dohodou mezi subjekty ................................................................ 46
3.7.2
Skončení nájmu uplynutím doby ............................................................................ 46
3.7.3
Skončení nájmu výpovědí ....................................................................................... 46
3.7.4
Výpověď z nájmu sjednaného na dobu určitou ...................................................... 47
3.7.5
Výpověď z nájemního vztahu sjednaného na dobu neurčitou ................................ 48
3.7.6
Ostatní důvody skončení nájmu .............................................................................. 48
3.8 4
Práva a povinnosti pronajímatele ................................................................................... 39
Daňové zatížení pronajímatele spojené s nájmem nebytových prostor ......................... 49
Komparace nájmu bytu a nájmu nebytových prostor ............................................................ 50 4.1
Rozdíl v předmětu a účelu nájmu................................................................................... 50
4.2
Odlišnosti v právech a povinnostech účastníků ............................................................. 50
4.3
Skončení nájmu bytu oproti skončení nájmu nebytových prostor ................................. 50
Nájemní vztah z pozice pronajímatele .................................................................................. 52 5.1
Uzavření nájemní smlouvy ............................................................................................ 52
5.2
Důležitá ujednání v nájemní smlouvě ............................................................................ 54
5.3
Průběh nájmu ................................................................................................................. 57
5.4
Nejčastější problémy při nájmu bytu ............................................................................. 58
5.4.1
Nájemce neplatí řádně nájemné .............................................................................. 58
5.4.2
Změny v počtu osob, které bydlí spolu s nájemcem v bytě .................................... 58
5.5
Daňová povinnost pronajímatele.................................................................................... 59
5.6
Skončení nájmu .............................................................................................................. 60
6
Závěr ...................................................................................................................................... 61
7
Použitá literatura .................................................................................................................... 63 7.1
Webové zdroje ............................................................................................................... 63
7.2
Knihy .............................................................................................................................. 64
1 Úvod Dle sčítání lidu, domů a bytů Českého statistického úřadu z roku 2012 téměř 21 % obyvatel České republiky bydlí v bytě, ke kterému jim vzniklo právo užívání na základě nájemních smluv1. Tento právní důvod bydlení se tedy umístil na druhém místě hned za počtem lidí, kteří bydlí ve svém vlastním domě. Můžeme tedy říci, že nájem bytu je otázkou, která se týká nás všech, a pokud ne konkrétně nás, tak alespoň našich příbuzných či známých. Nesetkáme-li se s nájemní smlouvou v běžném životě, s největší pravděpodobností na ní narazíme alespoň v tom profesním. Můžeme se totiž ocitnout v pozici smluvní strany smlouvy o nájmu podniku, smlouvy o pronájmu nebytových prostor nebo smlouvy o nájmu dopravního prostředku. Nájemní smlouvy jsou, dá se říci, průřezovými smlouvami, jež nás doprovází v různých životních fázích a situacích. Z tohoto důvodu se jim v následujících kapitolách budeme věnovat, konkrétně si ovšem vzhledem k obsáhlosti právní úpravy a možnostem využití, rozebereme pouze nájemní smlouvy k bytu a nebytovým prostorám. Tímto zasáhneme jak občanskoprávní oblast, tedy sféru běžného života, tak oblast podnikatelskou, kterou zde vystihneme právě pronájmem nebytových prostor. V teoretické části prostřednictvím zevrubné analýzy upřesníme vždy historické kořeny právní úpravy daného druhu nájemní smlouvy, způsoby vzniku a skončení nájmu, formu a náležitosti nájemní smlouvy, také práva a povinnosti účastníků a v neposlední řadě daňové zatížení pronajímatele v oblasti nájmu bytového či nebytového prostoru. Vzhledem k faktu, že v roce 2014 nabude účinnosti nový občanský zákoník, zmíníme i nejpodstatnější změny v úpravě nájmu se zaměřením na nájem bytu. Na základě komparace nájmu bytových a nebytových prostor pak následně definujeme základní rozdíly těchto odlišných nájemních vztahů. Praktická část pak bude věnována nájmu bytu z hlediska pronajímatele a především se zaměříme na skutečné problémy či situace, které pronajímatelé v České republice řeší. Postupně 1
ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Sčítání lidu, domů a bytů 2011: Tab. 800 Obydlené byty podle
právního důvodu užívání bytu, počtu obytných místností, obytné a celkové plochy v m² a počtu bydlících osob, podle složení bytové a hospodařící domácnosti a počtu osob v bytě a podle druhu domu. [online]. 2011, 12. 05. 2013 [cit. 2013-05-12]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/sldbvo.
1
budeme aplikovat nabyté znalosti na konkrétních situacích a zároveň si ukážeme, že ne vše je podepřeno právem, nýbrž i mnoho znalostí a užitečných rad pochází z praxe. Budeme moci například zjistit, na co se zaměřit při výběru nájemníka pro náš byt nebo také na co bychom se měli zaměřit při sepisování nájemní smlouvy. Po přečtení této práce bychom tedy měli mít jasnou představu o tom co je nájemní vztah k bytu či nebytovému prostoru, co jej zakládá, jakým způsobem ho můžeme ukončit, jaké nám z něj plynou práva či povinnosti, také si budeme vědomi využití těchto znalostí v praxi. I přes to, že se toto téma může zdát jaksi otřepané a fádní, jistě později pochopíme význam nových a nových zpracování této problematiky. Bezpochyby totiž zjistíme, že i tak běžný úkon, jako je například sjednání nájemní smlouvy může způsobit mnoho problémů, pokud není učiněn řádně a často i prozíravě.
2
2 Nájemní smlouva k bytu V této kapitole nejprve zmapujeme vývoj právní úpravy nájmu bytu, následně si vysvětlíme samotný pojem byt a ostatní pojmy, které jsou v souvislosti s bytem používány, budeme pokračovat právy a povinnostmi nájemce i pronajímatele, také budeme věnovat pozornost vzniku a zániku nájemní smlouvy, též jejím náležitostem a oddíl nájemního vztahu k bytu zakončíme informacemi ohledně daňové povinnosti pronajímatele.
2.1 Právní úprava nájmu a její vývoj Římské právo
2.1.1
Právní úprava nájemního vztahu sahá až do římského práva, kde má ostatně kořeny celé evropské právo. Nelze však hovořit o plné úpravě nájemních smluv, které známe dnes, protože se jednalo spíše o smlouvy konsensuální a nijak specificky určené. Již v této době však bylo známo, že locatio-conductio rei (smlouva o nájmu a pachtu) se týká předání určité individuální věci k užívání nebo požívání jistých plodů z této věci po určitou dobu a za sjednanou úplatu. Byla zde zažitá také určitá pravidla chování účastníků těchto smluv, jako například podmínky odstoupení od smlouvy, náhrada škody způsobené na najaté věci či povinnost platit nájemné. Vše ovšem záleželo především na domluvě locatora (pronajímatele) s condutorem (nájemníkem). Výše uvedená nájemní smlouva pak ještě měla dvě modality a to locatio-conductio irregularis, neboli smlouva, na jejímž základě bylo dohodnuto, že conductor po skončení doby, na kterou byla smlouva sjednaná, věc vrátí nebo zaplatí předem domluvenou cenu. Jiným druhem pak byla relocatio tacita, která umožňovala tzv. tacitní prodloužení smlouvy neboli prodloužení nájemní smlouvy po jejím skončení mlčky – po skončení doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednaná, pokud trvaly dané podmínky, se mělo za to, že byla sjednána nová nájemní smlouva. Z výše uvedeného je tedy možné usoudit, že i když nebyly v římském právu fakticky definovány pojmy jako nájem, nájemník, nájemce, nájemní doba a podobně, můžeme jisté prvky původního nájmu považovat za počátky právní úpravy tohoto právního vztahu.2
2
KOČÍ, Roman. II. Nástin vývoj právní úpravy nájmu. Juristic [online]. [cit. 2012-11-15]. Dostupné z:
http://obcanske.juristic.cz/93304/index.html
3
2.1.2
Rakousko-uherský občanskoprávní kodex
Za počátek nejstaršího úseku našich občanskoprávních dějin se považuje rok 1709, kdy Josef I. zřídil kompilační komise, které měly pracovat na unifikaci práva v jednotlivých zemích habsburské monarchie. Formování jednotné právní úpravy občanskoprávních vztahů nebylo příliš jednoduché vzhledem k nerovnosti mezi obyvateli, existenci stavovských rozdílů, zásadě personality práva, která v té době platila a také vzhledem k nevolnictví, které bylo zrušeno až v roce 1781 Josefem II. Na území habsburské monarchie se také v tomto období střídali jednotliví panovníci. Počínaje Josefem I. zde vládli postupně Marie Terezie, Josef II., Leopold II. a František II. V roce 1811 pak byla patentem č. 946/1811 Sb. z. s. vyhlášena jedna z nejvýznamnějších kodifikací občanského práva 19. století pod názvem obecný zákoník občanský pro dědičné země německé spojené v rakouské monarchii neboli Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie (Dále jen AGBG). Tento souhrnný zákoník vstoupil v platnost 1. ledna 1812, byl napsán v německém jazyce a jeho působnost byla zprvu určena územím habsburské monarchie. Všeobecný občanský zákoník v průběhu své účinnosti prošel mnoha změnami, které byly převážně podníceny různými vládami a také nevyhnutelnými transformacemi občanské společnosti. Zavedl v oblasti nájmu dva velice obtížně rozlišitelné pojmy a to smlouvu pachtovní a nájemní. AGBG se zabýval oblastí nájmu ve druhém oddílu (o osobních právech k věcem), hlavě dvacáté páté, která byla nazvána nadpisem „O smlouvách pachtovních (nájemních), dědičného pachtu a dědičného úroku“. Nájemní smlouva byla dle této právní úpravy smlouva, jejímž předmětem byla věc, kterou bylo možno užívat bez jakéhokoli speciálního vzdělávání. Jinak řečeno, nejednalo se o věc, která by vyžadovala určité praktické znalosti či zkušenosti. Oproti tomu smlouva pachtovní se týkala nakládáním s věcí, které již vyžadovalo určitou míru znalosti dané oblasti či řádné zaučení. V případě smlouvy pachtovní se tedy převážně jednalo o pacht zemědělského pozemku. Obecně zde byla nájemní (pachtovní) smlouva definovaná jako smlouva, jež upravovala nabytí práva užívání nespotřebitelné (movité či nemovité) věci na dobu určitou či neurčitou za danou úplatu. Předmětem nájemní smlouvy tedy dle AGBG byla především věc movitá či nemovitá, ale již tato právní forma umožňuje pronájem práv k určité věci. Hlavním momentem sjednání a vstoupení v platnosti této nájemní smlouvy pak bylo jasné definování věci, které se nájem týká a výše nájemného. „Zajímavostí je, že pokud byla smlouva nájemní (pachtovní) zapsána do veřej-
4
ných knih, posuzovalo se nájemcovo (pachtýřovo) právo jako právo věcné. To však mohlo v praxi přinášet četné obtíže, už jen z povahy práva věcného, jakožto práva absolutního.“3 Již takováto definice však napovídá, že nebylo jednoduché se v právní úpravě vyznat a určení charakteru pronajaté věci a následně tedy i typ nájemní smlouvy bylo především prací zasvěcených právníků, ovšem bylo nezbytné této oblasti věnovat pozornost, protože již v této době byla smlouva o nájmu velice frekventovanou smlouvou, což vyplývá i z vývoje hospodářství a mezilidských vztahů. Sílila tedy potřeba zpřístupnit a přiblížit tuto právní oblast široké veřejnosti, což vyžadovalo značnou revizi a doplnění stávajícího zákoníku. V roce 1904 tedy započaly zpočátku velice kritizované práce na přepracování zákoníku. Byly postupně vyňaty určité části a právní pojmy, které byly následně upraveny v samostatných normách, jako například titul stavebního práva a zbývající části zákoníku byly značně revidovány a novelizovány. 2.1.3
Nájemní smlouvy za Československa
V roce 1918, kdy vznikla Československá republika, byl Všeobecný občanský zákoník převzat a na základě principu kontinuity a dále používán na našem území. Všeobecný zákoník občanský z roku 1811 (AGBG) se tedy tzv. recepční normou, tj. zákonem č.11/1918 Sb. ze dne 28. října 1918 stal ve své tehdejší podobě součástí československého právního řádu. V tomto zákoně bylo stanoveno, že „veškeré dosavadní zemské a říšské zákony a nařízení zůstávají pro zatím v platnosti“ a tak se stal Všeobecný občanský zákoník z roku 1811 zákonem československým. V paragrafu č. 1090 nově recipovaného zákona byla definována nájemní smlouva jako „smlouva, kterou někdo obdrží užívání neuživatelné věci na jistou dobu a za určitou cenu“. Vzhledem ke kontinuitě Všeobecného občanského zákoníku z r. 1811 zde byl stále zachován pojem pachtovní smlouva. Rozdíl mezi pachtovní a nájemní smlouvou byl pak v tomto zákoníku určen takto: „Smlouva, podle které někdo obdrží jen užívání věci za plat na čas, je smlouva nájemní; obdrží-li takto právo bráti požitky z věci, je to smlouva pachtovní. Sjedná-li se jednou smlouvou užívání některých věcí a braní požitků z věcí jiných, posuzuje se smlouva podle věci hlavní.“ Právní úprava nájmu z roku 1918 pak posuzuje nájem v širším pojetí, tedy rozumí jím, jak již bylo řečeno výše, nájem i pacht. Vznik nájmu byl dle tehdejší právní úpravy definován momentem obdržení užívání nespotřebitelné věci. Není tedy možné hovořit o převzetí či odevzdání věci, protože již tehdejší úprava brala v úvahu nájem, u kterého se nevyžaduje detence
3
KOČÍ, Roman. II. Nástin vývoj právní úpravy nájmu. Juristic [online]. [cit. 2012-11-15]. Dostupné z
http://obcanske.juristic.cz/93304/index.html
5
věci (je vyžadováno pouze poskytnutí užívání věci za úplatu). Je nasnadě tedy poznamenat rozdíl mezi smlouvou nájemní v širším slova smyslu a smlouvou trhovou, kdy dochází k převodu vlastnických práv, ovšem u smlouvy nájemní pouze k propůjčce užívání. Předmětem nájemní smlouvy mohly být už tehdy věci movité i nemovité určené in specie (jmenovitě) nebo in genere (všeobecně). Již v této právní úpravě je připuštěn podnájem (či podpacht) a to tehdy, bylo-li předmětem nájmu samo nájemní právo. Určení předmětu nájmu jako věci nespotřebitelné, je ovšem při čtení tehdejší úpravy chápat hlouběji a to především v tom smyslu, že předmětem mohou být věci, které jsou svou podstatou spotřebitelné (např. jablko), ale slouží-li z předmětu nájmu např. k výstavním účelům, tedy účelům, při kterých se daná spotřebitelná věc nespotřebovává. Oproti tomu, jedná-li se o věc spotřební (např. plyn, elektřina atp.), jejímž účelem je přímo spotřebování jí samé, není možné mluvit o smlouvě nájemní. Nutno však podotknout, že československá právní úprava připouštěla i nájem, při kterém se částečně daná věc spotřebovávala, tedy obsahuje prvky smlouvy tržní. Pro ilustraci, tento příklad můžeme popsat nájmem půdy a těžení její součásti. Forma úplaty za propůjčení předmětu nájmu může být dle výše zmíněného zákoníku peněžitá nebo může být učiněna formou různých předmětů či službami. Způsob plnění za nájem dané věci však musí být sjednán předem. Cena nájmu může být uhrazena jednorázově či v pravidelně se opakujících splátkách. Samotný pojem úplata pak odlišuje nájem od půjčky, která je zde definovaná jako smlouva bezúplatná. Nájem musí být dle této právní úpravy sjednán na dobu určitou. Časové určení však nemusí vždy být určeno specifickým datem, ale také stanovenou událostí. V souvislosti s časem je nutno předem smluvit možnost odvolání užívání neboli odstoupení od smlouvy obou stran. Mimo nájemní vztah také československá právní úprava zachovává definici přednájemního práva. Přednájemní právo je zde upraveno, obdobně jako předkupní právo, tedy jde o případ, kdy „přednájemce může jednostranným projevem zříditi nájem, jestliže předpronajímatel by chtěl věc pronajmouti třetí osobě“. Forma nájemní smlouvy není tímto zákonem určena, ale co je zde definováno velice precizně jsou příklady toho, kdy se o nájemní smlouvu jedná a kdy ne. Velice zajímavou částí úpravy týkající se nájemních smluv je také výčet případů provolání neplatnosti dané smlouvy a také odstavec zaměřený na postavení manželů jako smluvních stran nájemní smlouvy. Jako za existence habsburské monarchie, i v československém právu byla vyzdvihována nutnost sjednocení právní úpravy občanskoprávních vztahů na celém území Československa. Ovšem tyto snahy 6
byly v průběhu první republiky neúspěšné. Postupně však byly vydávány jednotlivé předpisy upravující různé oblasti, které ve všeobecném občanském československém zákoníku chyběly. Významnou roli při formování nového práva zaujímala soudní judikatura a působení významných vzdělanců na univerzitním poli (profesor Jan Krčmář, Emil Svoboda, docent Vladimír Kubeš aj.). Zásadním momentem ve formování této právní oblasti pak byl rok 1935, kdy byl vydán šestidílný Komentář k Československému obecnímu zákoníku občanskému, který byl dílem především Františka Roučka a Jaromíra Sedláčka. Na základě podrobnějšího prozkoumání obsahu prvního československého občanského zákoníku pak můžeme najít mnoho podobností s občanským zákoníkem aktuálním. Jistě si však všimněme zastaralých formulací, které by se v dnešním jazyce těžko interpretovaly, ale také obsahové náročnosti samotného textu. 2.1.4
Občanský zákoník z roku 1950
Občanské právo v letech 1948 až 1950 prodělalo změny, které byly do značné míry ovlivněny sílícím vlivem Komunistické strany Československa. V tomto politickém prostředí a tedy i v právní sféře, se začaly formovat základy pro vznik tzv. socialistického společenského vlastnictví. Především probíhaly rozsáhlé konfiskace a znárodňování majetku a soukromé vlastnictví, tedy i občanskoprávní vztahy, bylo notně transformováno. „Ústava z roku 1948 byla začátkem rekodifikace československého právního řádu. Nejen v oboru občanského práva se vycházelo ze sovětských vzorů. Teorie socialistického společenského vlastnictví tak byla v Československu ovlivněna názory sovětského civilisty A. V. Venědiktova.“4 Tzv. právnická dvouletka neboli období revize občanského práva v letech 1949 až 1950, měla za výsledek druhý občanský zákoník č. 141/1950 Sb. platný na našem území. Tímto zákoníkem bylo dosaženo unifikace českého a slovenského práva, o níž se snažili odborníci již za první republiky. Nový občanský zákoník byl však stále chápán jako dočasný, tedy platný do momentu vybudování „socialistického státu“. Občanské právo bylo díky tomuto zákoníku sice především formulačně zjednodušeno a tím i mnohem více přiblíženo široké veřejnosti, ovšem na druhé straně zde byl znát vliv centrálně řízené ekonomiky a hlavní role Komunistické strany Československa. Nájemní smlouvy byly upraveny v hlavě dvacáté, paragrafech 387 až 409. Převratnou novinkou této právní úpravy pak bylo jednotné označení pro smlouvy pachtovní a nájemní. Nový občanský zákoník tedy zavedl pojem nájemní smlouva, prostřednictvím které pronajímatel přenechává za úplatu nájemci k užívání věc movitou, nemovitou či dokonce věc spotřebitelnou. Tzv. věc spotřebitelná 4
HOLUB, Milan. Občanský zákoník: komentář. 2., aktualizované a doplněné. vyd. podle stavu k 1. 3. 2003. Praha: Linde Praha, 2003, 2 v. (1479 p.). Edice Zákony-komentáře (Linde Praha (Firm)). ISBN 80-720-1406-4.
7
však „byla pronajata k takovému užívání, které nebránilo jejímu vrácení po skončení smlouvy“5. V roce 1960 byla vydána nová ústava č. 100/1960 Sb., která již předpokládala, že plánovaný socialismus byl vybudován a na jednání výboru KSČ se začalo jednat o vytvoření nového občanského zákoníku. 2.1.5
Občanský zákoník z roku 1964
V roce 1964 bylo tedy uskutečněno předpokládané vydání občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Ve svém původním znění tento občanský zákoník upravoval především vztahy mezi občany navzájem a občany a „socialistickými institucemi“. Jeho působnost byla vymezena na „oblast uspokojování hmotných a kulturních potřeb“. V oblasti nájemních smluv byla učiněna značná změna zavedením pojmu „osobní užívání“ namísto nájmu bytu. Institut osobního užívání měl v tehdejším znění tohoto zákona určité znaky. V prvé řadě se jednalo o vazbu osobního užívání na zákonem dané subjekty. Na jedné straně jako subjekt vystupovala tzv. socialistická organizace přenechávající byt k osobnímu užívání a na straně druhé občan, jako fyzická osoba osobně byt užívající. Druhou charakteristikou byla závislost na předmětu osobního užívání, jímž mohla být jen ta nemovitá věc, která byla v tzv. socialistickém vlastnictví. Osobní užívání bylo možné sjednat pouze na dobu neurčitou a za stanovených podmínek toto právo přecházelo na dědice či jiné zákonem stanovené osoby. Vznik institutu osobního užívání však byl ovlivněn direktivně stanoveným postupem, tedy v první fázi rozhodnutím určitého správního orgánu a následnou dohodou mezi subjekty a odevzdáním předmětu do osobního užívání. Jinými slovy, jednalo se o složenou právní skutečnost, jejíž součástí bylo mimo jiné rozhodnutí k tomu určenému orgánu. Z pohledu předmětu osobního užívání byly v občanském zákoníku z roku 1964 rozlišeny instituty osobního užívání bytů, jiných obytných místností, místností nesloužících k bydlení a pozemků. 2.1.6
Občanské právo po roce 1989
V období po roce 1989 byla ústava z roku 1960 postupně novelizována a Ústavním zákonem č. 100/1990 Sb. byla ochrana všech vlastníků postavena na stejnou úroveň. Opět vyvstala
5
KOČÍ, Roman. II. Nástin vývoj právní úpravy nájmu. Juristic [online]. [cit. 2012-11-15]. Dostupné z:
http://obcanske.juristic.cz/93304/index.html
8
potřeba zevrubné novelizace občanského zákoníku, jelikož neodpovídal nově upravené Ústavě. Naše země se vzpamatovávala ze svého zpomalení vlivem minulého režimu, a tak nebylo možné rychle a účinně pracovat na novém občanském zákoníku. V roce 1991 však byla vydána velice významná novela č. 509/1991 Sb., která stávající občanský zákoník notně systematizovala, zavedla mnoho nových institutů a rozšířila smluvní svobodu. Značné změny zde také doznal právě nájemní vztah, protože byl pojem osobního užívání opět nahrazen institutem nájmu, což zakládalo soukromoprávní povahu tohoto občanskoprávního vztahu. Jinými slovy, osobní užívání bytu se touto novelou transformovalo na nájem bytu, osobní užívání jiných obytných místností na nájem obytných místností, místností nesloužících k bydlení na nájem nebytových prostor (později upravený v samostatném zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor) a osobní užívání pozemků na jejich osobní vlastnictví. 6 Současná úprava nájmu bytu
2.1.7
K současným pramenům právní úpravy nájmu bytu patří především paragraf 685 až 723 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, případně pak obecná ustanovení o nájemní smlouvě obsažená v paragrafu 663 a následujících. Nesmíme však opomenout významná ustanovení v první části občanského zákoníku a to především ta týkající se např. výkonu a ochrany subjektivních práva, subjektů občanskoprávních vztahů, právních úkonů a jejich náležitostí, zastoupení, promlčení aj. Neméně podstatné jsou pak zákony, jimiž se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník (např. zákon č. 227/1997 Sb., č. 126/1998 Sb., č. 320/2002 Sb.). Ochranu práv vyplývajících z nájemních vztahů zaštiťuje zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. Vydáme-li se hlouběji do právního vymezení bytové politiky jako takové, především, co se bytových družstev týče, zřejmě bychom vyhledali obchodní zákoník, tedy zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů, který v paragrafu 221 až 226 upravuje stanovy těchto subjektů. Pro úplnost vymezení právní úpravy nájmu bytu v českém právu musíme též sledovat pozdější znění předpisů jiných právních odvětví a to především práva správního, zejména předpisy týkající se územního plánování a stavebního řádu atp.
6
TOMÁŠEK, Michal. Nové jevy v právu na počátku 21. století. 1. vyd. Praha: Nakl. Karolinum, 2009,
v. <1-4>. ISBN 97880246168724. (str. 121 -134).
9
2.2 Některé novinky v občanském zákoníku 2014 k nájmu bytu Nový občanský zákoník s účinností k datu 1. 1. 2014 přináší mnoho změn a mezi nimi i v některých souvislostech odlišnou úpravu nájmu bytu od té, na kterou jsme byli doposud zvyklí. Nejvýrazněji pocítíme nový zákoník především v oblasti svobody nájemníka. Ten totiž od roku 2014 nebude potřebovat souhlas pronajímatele ke všem změnám v osobách, které s ním obývají byt a dokonce ani k chování zvířete v daném bytě. Takovéto skutečnosti bude třeba pronajímateli pouze oznámit a to nejpozději do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala. Zajímavé a velice zásadní je i nové ustanovení ohledně podnájmu bytu, ke kterému též nově nebude potřeba souhlasu pronajímatele. Omezení je zde stanoveno pouze na ty případy, kdy nájemce současně v části bytu stále trvale bydlí. Takovéto uvolnění nájemcovy povinnosti však může pronajímateli způsobit mnoho potíží. 2.2.1
Nájemní smlouva
Zásadní změnou v oblasti nájmu bytu a jeho ochrany bude zavedení právní úpravy vzniku nájmu bytu i bez platně sjednané písemné smlouvy. Podle § 2238 nového občanského zákoníku bude moci nájem vzniknout i za podmínky, kdy nájemce bude byt užívat po dobu tří let v dobré víře, že nájem je k nájmu bytu oprávněn. Takto tedy vznikne platná nájemní smlouva, aniž by byla fakticky písemně sjednána. Nově zavedeným pojmem pro nás budou tzv. zakázaná ujednání v nájemní smlouvě. Nebude se tedy přihlížet k takovým ujednáním, která by ukládala nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ani k těm, která vzhledem k okolnostem jsou pro nájemce zjevně nepřiměřená. Znamená to tedy, že i nadále bude nájemci přisuzována značná zákonná ochrana. I tzv. kauce nabude v roce 2014 notných změn. Nově bude tento pojem označován jako „jistota“, která může být sjednána až do výše šestinásobku měsíčního nájmu. 2.2.2
Výpověď z nájmu bytu
Zásadních změn doznala úprava skončení nájmu, zejména pak výpověď nájmu ze strany pronajímatele. Ten bude muset ve své výpovědi, která musí být písemná a doručena druhé straně, uvést poučení o možnosti nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Neuvedení práva na odvolání, bude mít za následek neplatnost této výpovědi. Nový občanský zákoník již nebude rozlišovat výpovědní důvody, které lze uplat10
nit s přivolením soudu a bez něj. Toto ustanovení bude totiž nahrazeno dispozičním právem nájemce spočívajícím v možnosti obrátit se na soud v případě, že s výpovědí nebude nesouhlasit. Nově tedy budou výpovědní důvody chápány především z hlediska toho, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou či neurčitou. Obecně platí, že vypovědět lze nájemní vztah, který je uzavřený na dobu neurčitou. Nyní však se však nový občanský zákoník přizpůsobuje dynamickému životu lidí a také možnosti občanů cestovat za prací to především v případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Zohledňuje totiž situace, kdy dojde k takovým změnám, které by nadále bránily řádnému užívání bytu nájemcem a umožňuje mu vypovědět nájem i přes to, že byl uzavřen na dobu určitou. Příkladem takovéto změny může být například změna místa výkonu zaměstnání nájemníka. Pronajímatel bude moci vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou či neurčitou z důvodů uvedených v zákoně a to s tříměsíční výpovědní lhůtou. Může však nájem vypovědět i z jiných důvodů, ty ale musí uvést bezpodmínečně ve výpovědi, aby se mohl nájemce proti výpovědi podat návrh k soudu. Vypovědět nájem může pronajímatel i bez výpovědní lhůty a to pouze v případech, kdy nájemce zvláště závažným způsobem porušuje své povinnosti. Přizpůsobení nového zákoníku současnému způsobu života můžeme vidět i v odstranění jakéhosi přežitku z dob minulých – tedy bytových náhrad. Doposud byl totiž pronajímatel v určitých případech výpovědi povinen zajistit nájemci náhradní byt, náhradní ubytování či přístřeší. Nová právní úprava však zcela tyto pojmy vypouští.7
7
KOCOUREK, Jiří. Občanský zákoník: Zákon o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) ; Zákon o mezinárodním právu soukromém : 2014 : úplná znění. 1. vyd. Olomouc: ANAG, c2012, 809 s. Právo (ANAG). ISBN 978-80-7263-734-8.
11
2.3 Vymezení pojmu nájmu bytu Vedle vlastnického práva k bytu, podnájmu bytu nebo jeho součásti, užívání bytu příslušníky domácnosti či práva odpovídající věcnému břemenu je nájem jedním z právních důvodů bydlení. Spolu s vlastnickým právem pak nájem bytu tvoří skupiny nejčastějších způsobů zajištění bydlení. I přes to, že je právo nájmu bytu odvozeno od práva vlastníka bytu, považujeme ho za právo samostatné. Samostatnost práva nájmu bytu odvozujeme předně z práva na ochranu nájemce, které je obdobné tomu, jež náleží samotnému vlastníkovi. Dále z možnosti jisté dispozice nájemníka se svým právem nájmu bytu. Jedná se především o situace, kdy dochází k výměně bytu s jiným nájemníkem nebo o přechod práva na zákonem stanovené osoby v případě smrti nájemníka. Nájem bytu je v praxi často užívaným právním důvodem bydlení, a to především také proto, že občanský zákoník zakotvuje značnou právní ochranu nájemníka jako jednoho ze subjektů nájemního vztahu. Zákon totiž říká, že „pronajímatel může vypovědět nájem jen z důvodů v něm stanovených a v taxativně vyčtených případech s přivolením soudu. Takto formulované ustanovení má významný sociální aspekt, jelikož umožňuje či usnadňuje uspokojování základních lidských potřeb, v tomto případě potřeby bydlení. Ochranu nájemce můžeme také vidět v povinnosti pronajímatele zajistit nájemci, při výpovědi nájmu právě ze strany pronajímatele a to v zákonem daných případech, náhradní byt či náhradní bydlení nebo ve výjimečných případech zajistit postačující náhradní přístřeší. Ze zákona vyplývá, že nájemní vztah je vztahem dočasným. To znamená, že oproti původnímu „osobnímu užívání bytu“ lze sjednat nájem i na dobu určitou. Pokud určitost doby trvání nájmu není přímo stanovena nájemní smlouvou, má se za to, že byla sjednána na dobu neurčitou. Ovšem i v tomto případě nemůžeme říci, že se jedná o jakýsi trvalý stav, protože nájem může být vždy skončen jednostranným právním úkonem jednoho z účastníků nájmu (pronajímatele či nájemce). Další charakteristikou nájmu bytu je jeho úplatnost. Zákon stanovuje, že pronajímatel přenechává nájemci byt do užívání za nájemné, tedy za úplatu. Pokud není sjednáno nájemné,
12
daný vztah se bude řídit ustanoveními občanského zákona o výpůjčce, nikoliv tedy o nájmu bytu.8
8
ELIÁŠ, Karel a Markéta SELUCKÁ. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu: velký akademický
komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2.svazek. 2., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011, 847 s. Judikatura (Wolters Kluwer), 71. sv. ISBN 978807-3576-370.
13
2.4 Definice bytu jako předmětu nájmu Předmětem občanskoprávního vztahu v oblasti nájmu bytu je, jak je zcela zřejmé, byt. Po zevrubném zkoumání občanského zákoníku však zjistíme, že i přes to, že je byt spolu s nebytovými prostory uveden již v paragrafu 118 právě jako předmět občanskoprávních vztahů, nikde zde není fakticky definován. Stejně tak i ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu nenalezneme bližší určení tohoto pojmu. Jisté vymezení však můžeme najít v zákoně č. 72/1994 Sb. neboli zákonu o vlastnictví bytů. Tento zákon definuje byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Pro posouzení otázky zda je daná místnost či soubor místností bytem tedy není toliko rozhodující způsob užívání jistých prostor, jako kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu. Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu pak definuje byt jako „soubor místností, popřípadě jednotlivou obytnou místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určena“9. Jinak řečeno, soubor místností musí obsahovat takové místnosti, které spolu vzájemně souvisí, tvoří určitý samostatný celek a obsahují takové místnosti, jež mají vlastnosti obytných místností. Obytnou místností je dle této vyhlášky taková část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky stanovené citovaným předpisem, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2. 2.4.1
Společné prostory a příslušenství bytu
I přes to, že v případě bytového vlastnictví zákon10 zná pojem společné prostory, z hlediska nájmu tomu tak není a musíme společné prostory definovat na základě určení příslušenství bytu. Jinými slovy, co není příslušenstvím bytu a je užíváno všemi či některými nájemníky domu, můžeme považovat za prostory společné. Oproti pojmu „byt“ je příslušenství bytu zcela definováno v občanském zákoníku. Podle paragrafu 121 tohoto zákoníku se tedy příslušenstvím bytu rozumí „vedlejší místnosti a prostory
9
Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby. Sbírka zákonů 2009, částka 081(2009). 10 Zákon č. 72/1994 Sb.. Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)., §2, odst. 1b. Sbírka zákonů 1992, částka 22, str. 552 (1994).
14
určené k tomu, aby byly s bytem užívány“. Příslušenství bytu nemůže být samostatným předmětem nájemního vztahu, neboť oproti příslušenství věci je posuzováno jako součást samotného bytu a tudíž v režimu nájmu bytu. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. července 2003, sp. zn. 26 Cdo 450/2003, C 2045/26, upřesňuje vymezení příslušenství bytu na takové místnosti a prostory, které slouží k bydlení. Z důvodu této definice pak nemůžeme považovat za příslušenství bytu např. garáž i přes to, že je připojena k té samé stavbě jako byt a je současně s bytem využívána11. Prostorem, který tvoří příslušenství bytu, může být například sklep, půda atp. Dále jsou zákonem definovány tzv. vedlejší místnosti, které obecně nepovažujeme za obytné, ovšem jsou využívány spolu s bytem. Takovéto místnosti jsou například předsíně, spíže, komory, záchody, kuchyně, koupelny apod.
11
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. dubna 2001, sp. zn. 26 Cdo 2340/99, C 395/4
15
2.5 Účastníci nájmu bytu Nájemcem může být výhradně fyzická osoba, která má potřebu bydlení, a nikoliv osoba právnická, která tuto potřebu ze své podstaty mít nemůže. Pronajímatel oproti nájemci může být jak fyzická osoba, tak osoba právnická (například ve formě bytového družstva) či stát. Pronajímatel je vždy buď přímo vlastníkem bytu, nebo vlastní tzv. bytový podíl bytového družstva. Jestliže vlastník bytu uzavře nájemní smlouvu, a poté dojde ke změně vlastnictví bytu, vstupuje nabyvatel nemovitosti do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána (viz § 680 občanského zákoníku). Změnou v osobě pronajímatele zásadně nedochází ke změně práv a povinností z nájemního vztahu a dosavadní nájemní smlouva zůstává v platnosti. Ke změně osoby na straně nájemce může dojít na základě výměny bytu nebo přechodu nájmu bytu. Podle § 715 občanského zákoníku se mohou nájemci se souhlasem pronajímatelů dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musejí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Nájemní vztah ke směnou získanému bytu nevzniká uzavřením dohody o výměně ani uzavřením nové nájemní smlouvy, ale dnem faktického uskutečnění výměny bytů. K tomuto okamžiku také zaniká dosavadní nájemní smlouva. Společný nájem bytu
2.5.1
V případě, že na straně nájemce vystupuje více jak jedna osoba, označujeme tento nájemní vztah jako společný nájem. Společný nájem bytu je tzv. kolektivním neboli společným právním vztahem k bytu neboť na straně nájemce stojí skupina nájemců, jejichž práva a povinnosti vůči bytu jsou omezena jen právy a povinnostmi ostatních spolunájemců. Musíme tedy rozlišit tento pojem od klasického nájmu bytu, kdy nájemník je pouze jedna osoba, ovšem v domácnosti s ním může žít více osob. Společný nájem bytu však také nesmí být zaměňován s podnájmem bytu, kde jsou práva a povinnosti omezena na určitou část bytu či jiným způsobem a podnájemce nemá rovnocenná práva užívání jako sám nájemce.12 12
SELUCKÁ, Markéta, Josef FIALA, Jan HURDÍK, Kateřina ADÁMKOVÁ, Pavel KOUKAL a Jiří
HANDLAR. Introduction to the Czech civil law: komentář. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2009, 95 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 428. ISBN 978-802-1049-253.
16
2.6 Práva a povinnosti účastníků nájmu bytu Práva a povinnosti účastníků nájmu bytu, tedy pronajímatele a nájemce jsou upravena v občanském zákoníku, ale dotýkají se jich i jiné, specifické, právní předpisy. Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem však z velké části vychází z jejich dohody v nájemní smlouvě. Obecně jsou však základní práva a povinnosti těchto subjektů určena v paragrafech 687 až 699 občanského zákoníku. Jedná se o velice obsáhlý výčet, který se však vždy řídí pravidlem tzv. korespondence práv vůči povinnostem neboli pokud má jeden z účastníků nájmu bytu nějaká práva, váží se k nim jisté povinnosti strany druhé. Vzájemná práva a povinnosti můžeme také rozdělit na dvě skupiny a to na skupinu práv a povinností, které vznikají vždy při vzniku nájemního vztahu k bytu a ty práva a povinnosti, jež mohou být vykonávána jen za předpokladu vzniku zákonem stanovených podmínek. Příkladem povinnosti patřící do druhé zmiňované skupiny může být ustanovení paragrafu 697 občanského zákoníku, které říká: „Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení.“ Z takovéhoto ustanovení vyplývá, že nastane-li taková situace, kdy je nájemce v prodlení se splacením nájmu či jinými úhradami, vzniká mu povinnost uhradit pronajímateli poplatek z prodlení. 2.6.1
Práva a povinnosti nájemce
Jak již bylo zmíněno výše, nájemce má v tomto typu občanskoprávního vztahu jisté zvýhodněné postavení a to především z důvodu evidentní právní ochrany tohoto subjektu zakotvené v zákoně. Mezi základní práva nájemce patří především právo nerušeně užívat byt a jeho příslušenství. Ovšem neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů vůbec nebo ho bez vážných důvodů užívá jen občas, vzniká pronajímateli právo vypovědět nájemci smlouvu o nájmu bytu. Můžeme tedy říci, že tímto ustanovením je také, mimo jiné, definován jistý požadavek soustavnosti užívání bytu. Vymezení bytu a jeho příslušenství musí vždy být řádně stanoveno v nájemní smlouvě, jakož i společné prostory, které může nájemce využívat. K právu užívání bytu se neodmyslitelně pojí právo na požívání plnění, které s nájmem bytu souvisí. Jinak řečeno, jedná se o služby umožňující nájemci uskutečňování práva na nerušené a spokojené užívání bytu, tedy dodávky tepla a teplé vody, úklid a osvětlení společných prostor, užívání výtahu, odvádění odpadních vod kanalizacemi, kontrola a čištění komínů, odvoz
17
popela a smetí a jiné. Tyto služby však právní úprava nijak nevymezuje a je nutné je sjednat v nájemní smlouvě. Od výše uvedených služeb však musíme odlišit zajištění dodávky plynu a elektrické energie do bytu, které si zajišťuje nájemce sám smlouvou s příslušným dodavatelem. Spolu s nájemcem bytu mohou v nájemní smlouvě stanovené prostory užívat také členové společné domácnosti nájemce. Členem domácnosti je nájemce a osoby, které s ním tvoří společnou domácnost, a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, jež v součtu činí nejméně tři měsíce v kalendářním roce. Jelikož dle počtu členů domácnosti či nájemníků pronajímatel rozpočítává náklady na služby spojené s nájmem bytu, je třeba v nájemní smlouvě minimálně počet členů uvést. Pronajímatel si dále může v nájemní smlouvě vyhradit právo na souhlas s přijetím osoby do bytu, to však neplatí v případě osoby blízké nájemníkovi a v jiných případech, kdy vztah k nájemci je evidentní. V souvislosti s platbami nájemného a záloh na ostatní služby, musíme zmínit právo nájemce požadovat slevu na nájemném. Toto oprávnění může nájemce využít především pokud: a) byl pronajímatel řádně upozorněn na závady v bytě, které podstatně nebo po delší dobu zhoršují kvalitu užívání bytu a na základě tohoto upozornění dané závady neodstranil b) plnění, které náleží pronajímateli, nebylo řádně nájemci poskytováno, bylo poskytováno vadně nebo se úroveň ve smlouvě specifikovaných služeb v průběhu užívání značně snížila c) se stavebními úpravami či opravami výrazně zhorší podmínky užívání bytu či domu d) pronajímatel řádně a včas neposkytne plnění poskytovaná spolu s užíváním bytu. Je-li řádné užívání bytu ohroženo nebo dokonce omezeno závadami, a pokud byl pronajímatel vyzván k jejich odstranění, ovšem i přesto nebyl stav napraven, může tak učinit na vlastní náklady nájemce a následně požadovat proplacení od pronajímatele. Svůj nárok na vrácení účelně vynaložených nákladů musí však nájemce uplatnit nejpozději do 6 měsíců od faktického odstranění závad. K právům, která nájemci náleží, se však neodmyslitelně váží i povinnosti stanovené zákonem či sjednané v nájemní smlouvě. Nájemní vztah je vlastně vztahem smluvním a tedy obecně a velmi zjednodušeně platí, že se jedna strana zavazuje poskytnout určité zboží či služby, v tomto případě byt k užívání a druhá strana za toto užívání vyžaduje jistou odměnu, v našem případě nájemné. Z podstaty tohoto vztahu tedy vyplývá, že nájemce je oprávněn nerušeně užívat byt a ostatní prostory k tomu určené, ovšem musí za toto užívání řádně platit nájemné ve výši 18
stanovené nájemní smlouvou. K povinnosti platit nájemné se následně váže i povinnost uhradit poplatek z prodlení, pokud je nájemce nezaplatí nájemné více než 5 dní po splatnosti nájemného. Právo užívání bytu nájemcem je do jisté míry omezeno a to především povinností užívat byt, jeho příslušenství, společné prostory domu a služby s bytem spojené řádně neboli v mezích stanovených pronajímatelem v nájemní smlouvě. Takovéto omezení je také upraveno občanským zákoníkem, který v § 690 říká, že „nájemce je povinen při výkonu svých práv dbát na to, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům domu nerušený výkon jejich práv.“ Obecně lze však za řádné užívání bytu považovat takové užívání, které odpovídá povaze pronajímaného bytu. Porušení této povinnosti zákon specifikuje jako narušení dobrých mravů v domě, kde se byt nachází a přisuzuje mu statut právního důvodu pro výpověď nájmu ze strany pronajímatele. Tato situace však může nastat až po písemném upozornění nájemce, že k porušení výše zmíněné povinnosti došlo a to hrubým způsobem. Jak již bylo zmíněno, porušení povinností nájemce, především hrubé porušení povinností, v zákonem stanovených situacích opravňuje pronajímatele ukončit nájemní smlouvu výpovědí. Tyto situace tudíž mohou být pro nájemce do jisté míry nebezpečné a to především z toho důvodu, že ztrácí část ochrany, kterou nad ním občanský zákoník střeží. V prvé řadě se jedná o omezení povinnosti pronajímatele zajistit nájemci náhradní bydlení na zajištění dočasného přístřeší po dobu, dokud si nenajde nové bydlení. Porušení povinností nájemce může také vést k jeho odpovědnosti za škodu a to i za škodu způsobenou osobami, které s ním bydlí. Nájemce se musí zdržet stavebních oprav a jiných podstatných změn bez souhlasu pronajímatele. Pokud již tak učinil je povinen na pokyn pronajímatele takovéto zásahy neprodleně odstranit. Oproti tomu je však povinen činit drobné opravy a hradit náklady na běžnou údržbu bytu. Drobné úpravy či náklady na běžnou údržbu však musí být upraveny nájemní smlouvou, například formou maximální částky či rozsahu úprav. Pokud ovšem nájemce zjistí potřebu rozsáhlejších úprav nebo oprav, musí tento zjištěný stav neprodleně oznámit pronajímateli a vyzvat ho k odstranění. Takovéto jednání je především v zájmu nájemce, jelikož závady či jiné nedokonalosti bytu vedou k omezení jeho práva na řádné užívání a tedy vzniku práva požadovat nápravu. Po předchozí písemné výzvě umožní nájemce pronajímateli instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot, jakož i přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Nájemce
19
je také povinen umožnit pronajímateli provedení stavebních úprav na základě příkazu příslušného orgánu. V neposlední řadě musíme uvést, že nájemce je zavázán dodržovat také oznamovací povinnost vůči pronajímateli. Především se jedná o případy, kdy dojde ke změně počtu osob žijících v nájemním bytě. Nájemce je pak povinen tuto změnu pronajímateli bez zbytečného odkladu písemně oznámit. Takto musí nájemce učinit, pokud noví účastníci plánují spolu s nájemcem v nájemním bytě bydlet déle jak 2 měsíce. Oznámit musí také nájemce uzavření manželství či přechod nájmu. Jestliže tuto svou povinnost nedodrží, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce a tím pádem vzniká právní důvod pronajímatele na výpověď nájemní smlouvy. Oznamovací povinnost se nově vztahuje nejen k počtu osob, ale také je potřeba vymezit jejich identitu. Je třeba oznámit i vznik společného nájmu bytu a přechod nájmu bytu. Takovéto skutečnosti musí nájemce pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu. Oznamovací povinnost se vztahuje také na případy dlouhodobé nepřítomnosti nájemce v bytě spojené s jeho složitou dosažitelností. V takovém případě je nezbytné, aby byla stanovena kontaktní osoba pro řešení naléhavých případů, které mohou vzniknout. Kontaktní osoba může pronajímateli zajistit i přístup do bytu. 2.6.2
Práva a povinnosti pronajímatele
Pronajímatel přenecháním bytu k užívání vlastně nájemci poskytuje jistou službu, ke které se následně váže mnoho dalších již zmíněných služeb. Za poskytnutí pak pronajímatel účtuje nájemci nájemné a požaduje dodržování určitého řádu vztahujícího se ke spořádanému užívání bytu. Nepochybně nás napadne, že takto popsaný smluvní vztah není úplným vyjádřením a že se k němu váží i daná práva a povinnosti nejen ze strany nájemce. Jak již bylo výše zmíněno, určitým právům nájemce náleží povinnosti druhé smluvní strany, tedy pronajímatele, a naopak. Výborným příkladem této souvztažnosti může být právo nájemce na nerušené užívání bytu a ostatních služeb s ním spojeným, kterému ze zákona odpovídá povinnost pronajímatele toto užívání nájemci plně umožnit. Nerušenému užívání bytu však předchází předání bytu pronajímatelem nájemci a to ve stavu k němu způsobilém. Jinými slovy, byt musí být způsobilý k užívání bez jakýchkoliv výhrad či stavebním změn, které by musely předcházet samotnému užívání. Bezvadný stav bytu musí být zachován po celou dobu trvání nájmu bytu, jinak si může nájemce či pronajímatel, dle situace, nárokovat uvedení do původního stavu či nápravu závad. Zákon ale také umožňuje, aby 20
byl byt předán i v nezpůsobilém stavu, ovšem za předpokladu, že je takovýto stav upraven nájemní smlouvou především v oblasti práv a povinností, které z daného předání vyplývají a případné podmínky či způsoby úhrady nákladů na provedení úpravy bytu. V souvislosti s umožněním řádného užívání bytu nájemci, musí pronajímatel dbát na udržování takového odpovídajícího stavu, aby bylo toto nájemcovo právo umožněno v plném rozsahu. Jinými slovy, pronajímatel musí odstraňovat závady bránící užívání bytu v takových mezích, v jakých je stanoveno v nájemní smlouvě. Jak již bylo řečeno, drobné úpravy a opravy hradí nájemce sám, ovšem větší stavební zásahy má plně v režii pronajímatel. Tyto změny učiní pronajímatel buď na upozornění samotného nájemce (v případě závad, které brání nájemci ve výkonu jeho práv spojených s nájmem bytu), nebo na základě vlastního projektu např. rekonstrukce bytu. Výčet služeb spojených s nájmem bytu, které je pronajímatel povinen zajistit upravovala v minulosti vyhláška č. 176/1993 Sb. Tato vyhláška byla však nálezem Ústavního soudu č. 528/2002 Sb. v roce 2002 zrušena a prohlášena za protiústavní. Dnes se tedy nájemní vztah v této oblasti řídí vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 01/2010 ze dne 8. prosince 2009, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, a mimo jiné zde můžeme najít právě výčet služeb spojených s nájmem bytu. Za služby poskytované spolu s nájmem bytu se tedy považuje: a) vytápění, b) osvětlení a úklid společných prostor v domě, c) dodávka pitné vody, d) dodávka teplé vody, e) odvádění odpadních vod kanalizacemi, f) užívání výtahu, kontrola a čistění komínů, g) odvoz splašků a čistění žump, h) vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou i) a jiné služby sjednané v nájemní smlouvě. Cenu těchto služeb vypočítá pronajímatel z cen, za které byly poskytnuty příslušným dodavatelem a to způsobem uvedeným v nájemní smlouvě. Pronajímatel pro rozúčtování použije cenu takovýchto služeb sjednanou s dodavatelem služeb, maximálně však cenu obvyklou v místě a čase plnění zjištěnou podle jiného právního předpisu13. 13
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majet-
ku), §2. Sbírka zákonů 1998, částka 054(1997).
21
Způsob rozúčtování cen jednotlivých služeb určuje vyhláška Ministerstva financí ČR č.372/2001 Sb. Jedná se především o rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Pronajímatel nesmí zahrnout do cen služeb rozúčtovaných nájemcům bytů ceny za služby spojené s užíváním nebytových prostorů v domě. Na základě písemné žádosti nájemce je pronajímatel povinen doložit cenu jednotlivých služeb, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování podle této položky.14
14
HOLUB, Milan. Občanský zákoník: komentář. 2., aktualizované a doplněné. vyd. podle stavu k 1. 3.
2003. Praha: Linde Praha, 2003, 2 v. (1479 p.). Edice Zákony-komentáře (Linde Praha (Firm)). ISBN 80-7201406-4.
22
2.7 Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu V souvislosti s platbami za užívání bytu musíme rozlišovat dva různé pojmy a to, jak již nadpis napovídá, část nájemného a tu za plnění, která jsou poskytována spolu s nájmem. Nájemné je úplata sjednaná mezi nájemcem a pronajímatelem v nájemní smlouvě. V případě, že není nájemné takto sjednáno, uplatňuje se ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Nájemné je vlastně penězi vyjádřená úplata pronajímateli za to, že nájemci poskytl byt k užívání. Tato platba je tedy zásadní pro zachování charakteru nájemního vztahu. Jelikož, jak již bylo uvedeno dříve, nájem bytu je definován jako vztah mezi pronajímatelem, který nechává nájemci za úplatu byt a ten ho na tomto základě může nerušeně užívat. Výše nájemného v sobě odráží samotný byt, jeho vybavení, příslušenství a součásti. Jinými slovy, výše nájemného by měla odpovídat takové částce, která reflektuje15: a) typ bytu (garsoniéra, ateliér, mezonetový byt, penthouse, střešní nástavba, půdní vestavba, loft, ostatní 1+kk, 1+1, 2+kk, atd.) b) podlaží (suterén, přízemí, mezanin, druhé a vyšší patro bez výtahu, ostatní) c) plocha bytu (celková plocha v m2 bez balkonu, lodžie, terasy) d) počet obytných místností e) technický stav bytu (novostavba do 10 let, byt po komplexní rekonstrukci do 10 let, běžně udržovaný byt bez rekonstrukce, byt bez rekonstrukce s hrubými závadami a poškozením) f) sociální zařízení (2 samostatná WC a 1 samostatná koupelna, 1 samostatné WC a koupelna, 1 koupelna s WC, pouze 1 samostatné WC bez koupelny, společné WC mimo byt a jiné) g) vytápění bytu (ústřední dálkové, plynové nebo elektrické (akumulační nebo přímotopové) ve všech obytných místnostech, ústřední na pevná nebo kapalná paliva, lokální na pevná nebo kapalná paliva, jiné) h) ohřev vody (centrální rozvod TUV, ohřev vody v elektrickém bojleru, plynovém ohřívači, samostatném zařízení na pevná nebo kapalná paliva, není řešen) i) provedení podlah v obytných místnostech (parkety nebo plovoucí podlahy, jiné podlahy v dobrém stavu a mladší 15 let, jiné podlahy poškozené a starší 15 let) j) úložné prostory (spižírna, komora, vestavné skříně, sklep, jiné, žádné) k) balkón, lodžie, terasa. 15
MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Průvodce přechodem na smluvní nájemné: Rozvoj ve všech oblastech. [online]. 2012, s. 17 [cit. 2013-05-12]. Dostupné z: http://www.mmr.cz.
23
V žádném případě v něm nemohou být zahrnuty platby za: a) užívání věcí movitých včetně zařízení bytu (např. nábytek, chladnička, pračka, myčka) b) užívání jiných nemovitých věcí (např. garáže), a to včetně užívání vyplývající ze spoluvlastnictví c) nemovitých věcí (např. garážová stání ve společných prostorách domu či v nebytových jednotkách) d) platby za služby spojené s užíváním bytu a za dodávku vody, tepla a energií. Cena obvyklá, tedy pojem, který občanský zákoník používá pro definici nájemného, není v tomto zákoně přímo definován. Pro určení takto vymezeného nájemného však můžeme použít zvláštní předpis, tedy zákon č. 51/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, který říká, že „cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim“. Obvyklou cenu tedy můžeme zjistit například z map nájemného připravované Ministerstvem pro místní rozvoj, znaleckým posudkem či na základě názoru realitního makléře, který v dané oblasti nájem bytů zprostředkovává. Do roku 1989 bylo nájemné, stejně jako spousta jiných cen zboží a služeb, uměle drženo na nízké úrovni a také řízeno Ústřední správou pro rozvoj místního hospodářstvím základě vyhlášky č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu. Po revoluci však došlo ke zrušení této vyhlášky a vyhláškou č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytované s užíváním bytu byla určena maximální výše nájemného a cen za služby poskytované spolu s nájmem. V roce 1993 tedy můžeme pozorovat první náznak deregulace nájemného a to pouze stanovením jeho maximální výše. Postupem času však bylo zjištěno, že ani maximální výše nájemného často nestačí na pokrytí prosté údržby bytu, natož pro jeho regeneraci, a z toho důvodu byla vyhláška napadena pro rozpor s Ústavou a Listinou základních práv a svobod a na základě nálezu Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. zrušena. V roce 2006 pak byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, čímž se nájemné začalo pomalu plně deregulovat. Tento zákon tedy umožňoval pronajímateli jednostranně zvýšit nájem24
né k dorovnání tržních cen, pokud se s nájemcem nedohodl jinak, a to až do roku 2010, vždy k prvnímu lednu. Zmíněný jednostranný úkon pronajímatele však musel být nájemci řádně písemně oznámen. Jelikož největší cenové rozdíly byly ve velkých městech a v okolí Prahy, bylo nutné v těchto oblastech zvyšování nájemného rozložit do delšího časového úseku a tím ulevit nájemníkům. Z tohoto důvodu konečná fáze deregulace, která se týká především Prahy, Českých Budějovic, Plzně, Karlových Varů, Liberce, Hradce Králové, Pardubic, Jihlavy, Brna, Olomouce a Zlína a dále obcí Středočeského kraje s počtem obyvatel nejméně 10.000 (podle stavu k 1. lednu 2009), probíhá ještě nyní. Deregulací tedy v současné době rozumíme především přechod od regulovaného nájemného k určování jeho výše na základě tržních cen. Druhou složku plateb za užívání bytu jsou zálohy na služby, které jsou s bytem současně poskytovány. Velice důležité je si uvědomit, že se opravdu jedná o zálohy, které se na konci určitého období (většinou se jedná o kalendářní rok) musí řádně vyúčtovat. Může se tedy stát, že se výše takto stanovených záloh může v průběhu nájmu bytu na základě pronajímatelova požadavku měnit vzhledem k aktuálním cenám daných služeb. Z tohoto důvodu je tedy vhodné, když v nájemní smlouvě není určena pevná částka těchto záloh, ale vzorec, dle kterého je výše vypočítávána a která variabilní složku zohledňuje. Z výše uvedeného tedy plyne, že jednostranné zvyšování nájmu ze strany pronajímatele od 1. 1. 2013 již není možné, ovšem cena služeb poskytovaných spolu s bytem se neustále mění a tudíž i její výše není pevně stanovena. O změně ve výši nájemného v průběhu trvání nájmu se od roku 2013 musí tedy pronajímatel a nájemce dohodnout. Jednou z povinností nájemce je řádné a včasné placení nájemného a ostatních plnění poskytnutých spolu s bytem, ve výši a za podmínek stanovených nájemní smlouvou. Termín splatnosti nájemného je sjednán na základě dohody pronajímatele s nájemcem v nájemní smlouvě. Obecně však platí, že nájemné spolu se zálohami za služby je hrazeno měsíčně a to nejpozději do posledního dne měsíce, za který nájemce nájemné platí. Pokud je nájemce v prodlení s platbou po dobu delší pěti dnů od její splatnosti, má pronajímatel právo požadovat poplatek z prodlení. Poplatek z prodlení nesmíme zaměňovat s pojmem úrok z prodlení, ovšem obě tyto sazby jsou stanoveny nařízením vlády č. 142/1994 Sb. Výše poplatku z prodlení je stanovena na 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. K zajištění pronajímatelovy pohledávky za nájemcem ve věci nájemného po splatnosti slouží zástavní právo. Zástavní právo vzniká pronajímateli ze zákona, a tudíž k jeho vzniku není třeba jednostranného úkonu jak pronajímatele, tak nájemce. Zajištění v podobě zástavního práva 25
se v případě nájmu bytu vztahuje na veškeré movité věci, které jsou v bytě umístěny, a které patří nájemci či osobám s ním žijícím ve společné domácnosti. Zástavní právo se však nevztahuje na movitý majetek podnájemců či osob krátkodobě se zdržujících v nájemcově bytě, a také na věci vyloučené z výkonu rozhodnutí nebo exekuce. Toto zákonné zástavní právo je navíc posíleno zadržovacím právem. Jinými slovy, pokud se nájemce stěhuje nebo odstraňuje z bytu věci, které podléhají zástavnímu právu pronajímatele a stále ještě nezaplatil dlužné nájemné, má pronajímatel právo takovéto věci zadržet a to na vlastní nebezpečí. Aby byl výkon zadržovacího práva úplný, je třeba do 8 dnů požádat soudního vykonavatele o soupis zadržovaných věcí, v opačném případě by byl povinen takto zadržené věci vydat zpět nájemníkovi. Od takto vymezené situace, tedy případ, kdy je nájemce v prodlení s placením nájemného, však musíme odlišovat všechny ostatní, které nijak neopravňují pronajímatele, aby zadržoval věci, které patří nájemci, a které si svobodně může do bytu vzít či odnést. Musíme tedy respektovat zákon, který říká, že zástavní právo slouží pronajímateli pouze pro zajištění jeho pohledávek po splatnosti. Důležité je však také poznamenat, že výše uvedené se vztahuje pouze na tu část platby nájemce pronajímateli, která odpovídá nájmu, nikoliv plnění za služby poskytované spolu s nájmem bytu. 2.7.1
Slevy z nájemného
Jak již bylo řečeno výše, pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k jeho nerušenému a řádnému užívání. Pokud však dojde k podstatnému a dlouhodobému zhoršení kvality bytu, která by nájemci bránila řádně vykonávat jeho práva plynoucí z nájemní smlouvy, má právo požadovat dle § 698 občanského zákoníku slevu na nájemném. Nárok na slevu má nájemce také tehdy, kdy k podstatnému zhoršení užívání po delší dobu dojde v důsledku uskutečnění stavebních úprav v bytě či v domě, kde se byt nachází V případě, že pronajímatel neposkytuje dostatečně nebo vůbec plnění dle nájemní smlouvy poskytovaná spolu s užívání bytu, může nájemce opět uplatňovat nárok na slevu z nájemného. Všechny tyto případy však musí vést ke zhoršení kvality smluveného užívání bytu a tudíž vlastně k porušování smluvních podmínek. Nárok na slevu z nájemného může být uplatňován vůči pronajímateli, i když on sám zhoršení či absenci služby nezpůsobil. Takovéto pravidlo si můžeme odvodit od nájemního vztahu, z něhož vyplývá, že smluvními stranami jsou nájemce a pronajímatel, nikoli poskytovatel služby či vykonavatel stavebních prací. 2.7.2
Kauce v souvislosti s nájmem bytu
V praxi se často setkáváme s pojmem kauce, který je ve vztahu k nájmu bytu považován za peněžní prostředky sloužící k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná spolu 26
s užíváním bytu. Občanský zákoník pojem kauce přímo nezná, ale právě zmíněné peněžní prostředky definuje. Pronajímatel je tedy oprávněn sjednat s nájemcem v nájemní smlouvě úhradu takovéto účelné částky, kterou uloží na zvláštní účet u peněžního ústavu. Řádně uložené peněžní prostředky pak může pronajímatel použít jen na zákonem stanovené účely a to na: a) úhradu pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu b) k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných. Pokud takto oprávněně pronajímatel prostředky čerpal, musí nájemce do 1 měsíce doplnit peněžní prostředky na účet daného peněžního ústavu tak, aby kauce dosáhla své původní výše. Kauce je vlastně jakási vratná záloha, kterou pronajímatel využívá v zákonem specifikovaných případech. Z toho také vyplývá, že po skončení nájmu, je pronajímatel povinen ji vrátit nájemci a to v takové výši v jaké byla v době skončení nájmu. Jinými slovy, pokud pronajímatel ze zálohy čerpal, bude nájemci vráceno méně.16
16
SELUCKÁ, Markéta. FIALA, Josef. KLIKOVÁ, Alena. Byt v soukromém a veřejném právu: prak-
tická příručka pro nájemce i pronajímatele. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2011, 135 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 481. ISBN 978-802-1057-470.
27
2.8 Podnájem bytu Podnájem bytu je vlastně nájemní vztah odvozený od jiného nájemního vztahu. Podnájem tedy vzniká písemnou smlouvou o podnájmu mezi nájemcem bytu a jinou osobou, které je byt či jeho část přenecháván k užívání. Ke vzniku takovéhoto vztahu je třeba souhlasu pronajímatele. Je-li smlouva o podnájmu uzavřena bez souhlasu pronajímatele, porušuje nájemce své povinnosti a pronajímateli vzniká právní důvod k výpovědi z nájemní smlouvy. Ve vztahu k původnímu nájemnímu vztahu je podnájem vždy vztahem akcesorickým a tudíž závislým na jeho vzniku, obsahu a trvání. Z toho také plyne, že podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději dnem zániku nájmu. I v jiných případech, kdy je nájemní vztah ukončen, končí spolu s ním podnájem. Provázanost těchto vztahů můžeme dokázat také tím, že nájemce nemůže na podnájemce převést více práv spojených s užíváním bytu, než má on sám. Co do rozsahu je tedy podnájem omezen obecně nájemním vztahem a subjektivně pak smlouvou o podnájmu. Podnájem musíme však chápat, především v případě odpovědnosti za škody, jako smluvní vztah mezi nájemcem a osobou, na kterou nájemce převádí svá práva, či jejich část, k užívání bytu. Poruší-li podnájemce své povinnosti, odpovídá za ně nájemce pronajímateli, ale nájemce si může svou odpovědnost následně nárokovat přímo u podnájemce.17
17
ELIÁŠ, Karel a Markéta SELUCKÁ. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu: velký akademický
komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2.svazek. 2., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011, 847 s. Judikatura (Wolters Kluwer), 71. sv. ISBN 978807-3576-370.
28
2.9 Nájemní smlouva Nájemní vztah vzniká dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, která je písemně zaznamenaná a nazýváme ji nájemní smlouvou. Písemná forma nájemní smlouvy se stala povinnou až od 1. 1. 1995. Smlouvy, které byly uzavřeny pouze ústně před tímto datem, jsou i nadále platné, ovšem veškeré jejich změny musí být učiněny písemně. V případě družstevního bytu musí vznik nájemního vztahu respektovat a dodržovat podmínky stanovené ve stanovách daného družstva. 2.9.1
Náležitosti nájemní smlouvy
Nájemní smlouva musí splňovat obecné náležitosti právních úkonů stanovených v § 34 a násl. občanského zákoníku, ale také specifické náležitosti vztahující se přímo k nájemní smlouvě, které nalezneme v § 686 občanského zákoníku. Nájemní smlouva jako právní úkon musí být svobodným projevem vůle obou stran a musí být vykonán osobami k tomu způsobilými. Uzavřít nájemní smlouvu však lze i na základě písemné plné moci. Dále musí být také splněny podstatné náležitosti nájemní smlouvy určené v § 686, jinak by byla smlouva absolutně neplatná. Takovéto náležitosti jsou: a) označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání b) způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Aby bylo z nájemní smlouvy jasné, o jaký byt se jedná, je zde třeba byt řádně specifikovat. K takovémuto určení nám postačí adresa bytu, číslo bytu, podlaží aj. Dále je vhodné uvádět podrobnější charakteristiku bytu, jako je například počet místností, ze kterých se skládá. Pokud má byt nějaké vybavení, je na místě toto vybavení (kuchyňská linka, vestavěný nábytek, topná média atp.) také v nájemní smlouvě specifikovat. Rovněž nesmíme opomenout na přesné určení příslušenství bytu, popř. jeho umístění v domě. Preciznost popisu předmětu nájmu nám často pomůže předcházet nejrůznějším sporům. Nájemné a výše záloh na ostatní služby spojené s nájmem bytu musí být jednoznačně v nájemní smlouvě určeny a to buď formou výpočtu či přesnou měsíční částkou. Můžeme zde také sjednat termín splatnosti nájemného a ostatních záloh. Obvykle se v nájemní smlouvě nachází i ujednání ohledně časového úseku, na který se smlouva sjednává. Ujednání o době trvání však musí splňovat podmínky určitosti právního úkonu dle § 37 odst. 1 obč. zák. Není-li ve smlouvě stanovena doba trvání nájemního vztahu, před29
pokládá se, že je uzavřena na dobu neurčitou. Nájemní smlouva může být uzavřena i na dobu výkonu jisté práce. Stále však musí platit podmínka stanovená rozsudkem Nejvyššího soudu z 30. 9. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1574/96, a to že doba nájmu bytu musí být sjednána způsobem, který nevzbuzuje pochybnosti o její určitosti.18
18
HOLUB, Milan. Vzory smluv a podání ve věcech: práva občanského, autorského, pracovního, ob-
chodního, rodinného, stavebního a zdravotního pojištění a v řízení: soudním (včetně konkursu), notářském. Praha: Linde, 1996, 727 s. ISBN 80-720-1048-4. HATÁK, Václav a Věra HANÁKOVÁ. Domácí právník: první pomoc v oblasti práva. Pardubice: Mayday, 2007, 287 s. ISBN 978-808-6986-340.
30
2.10
Vznik nájmu bytu
Nájem bytu obecně vzniká nájemní smlouvou, ovšem občanský zákoník uznává i situace, kdy nájem vzniká ze zákona, tedy ex lege. V těchto případech vzniká nájemní vztah k bytu na základě těchto právních skutečností: a) uzavření manželství s nájemcem bytu b) smrt nájemce bytu c) rozhodnutím soudu Společný nájem bytu manželi může vzniknout dvěma způsoby. Za prvé se jedná o případ, kdy jeden z manželů nabude nájemního práva k bytu v průběhu manželství. To v praxi znamená, že pokud jeden z manželů takovéto právo v průběhu manželství určitým způsobem získá, ať už na základě nájemní smlouvy nebo jiným způsobem, vzniká oběma manželům společný nájemní vztah k danému bytu. Jedním ze základních předpokladů vzniku společného nájmu manželů v tomto případě je skutečnost, že manželé spolu trvale žijí (nenacházejí se tedy ve stavu, kdy je jejich manželství rozvrácené), manželé spolu nežijí ve společné domácnosti a jejich manželství neplní řádně svou společenskou funkci. Jak říká § 703, odst. 3, občanského zákoníku, pokud není tato podmínka splněna, společný nájem k bytu mezi manželi takto nevznikne a nájemní vztah vzniká pouze mezi jedním z manželů, který nabyl práva nájmu a pronajímatelem. V praxi se však můžeme setkat i se situacemi, kdy je „funkčnost“ manželství následně obnovena a manželé spolu opět začínají žít ve společné domácnosti a v tomto případě také vzniká společný nájem manželů. Dále může společný nájem bytu manželů vzniknout i uzavřením manželství a to za takových okolností, kdy se jeden z manželů ještě před uzavřením manželství stal nájemcem bytu. Musíme však poznamenat, že společný nájem bytu manželi nevznikne v případě, že jeden z manželů je ve vztahu společného nájmu s jinými osobami. V případě, že výlučný nájemce zemře, nedochází k zániku nájmu, ale k jeho přechodu. Přechod nájmu bytu znamená, že pronajímatel je povinen strpět změnu v osobě nájemce, a to z důvodu úmrtí nájemce původního. Nový nájemce však musí splňovat zákonem stanovené podmínky pro přechod užívacího práva k bytu. Právní institut přechodu nájmu bytu není to samé, jako proces dědění. Často totiž dochází k přechodu užívacích práv k bytu nezávisle na výsledku dědického řízení a také okruh oprávněných osob se v těchto dvou situacích liší. V případě družstevního bytu však musíme brát v úvahu § 706 odst. 5 občanského zákoníku, který říká, že jestli31
že zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. Znamená to tedy, že v případě družstevního bytu je přechod práv k nájemnímu bytu přímo spojen s družstevním podílem a je tedy předmětem dědictví. Po novele občanského zákoníku z roku 2011 není přechod nájmu možný v případě, že nájemce společného nájmu opustí trvale společnou domácnost. V případě splnění zákonem stanovených podmínek nájemní vztah přejde na další osobu nebo více osob jako společné nájemce. Trvalým opuštěním společné domácnosti se rozumí jednání vedené s úmyslem společnou domácnost zrušit a již ji neobnovit. Pokud k přechodu nájmu výlučného nájemce nedojde, nájemní vztah zaniká. Osoba, na níž má právo užívání bytu po smrti nájemce přejít, musí splňovat, jak již bylo řečeno, zákonem stanovené podmínky. Takováto osoba musí především žít s nájemcem ke dni jeho úmrtí ve společné domácnosti. Následně musí také prokázat, že nemá vlastní byt. Pro účely přechodu nájmu chápejme situaci, kdy daná osoba nemá vlastní byt tak, že nedisponuje takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet“. Pokud není ten, na než má být právo nájmu bytu převedeno, příbuzným zemřelého (manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk), je třeba, aby mu byl udělen nájemcův souhlas a to v písemné formě, jinak nedojde k přechodu práv a povinností. K přechodu nájmu bytu na jiné osoby ze společné domácnosti nájemce není třeba nová nájemní smlouva, dochází k němu přímo ze zákona. Právní podmínky nájmu bytu stanovené pro předchozí nájemní vztah se směrem k novému nájemníkovi nijak nemění. Zákon však stanovuje dobu, po kterou takto stanovený přechod nájmu platí. Nájem bytu tedy skončí nejdéle po uplynutí 2 let od jeho přechodu. V případě, že osoba, na kterou bylo právo užívání bytu převedeno, v době přechodu nedosáhla věku 18 let, skončí nájem nejpozději dnem, kdy dosáhne věku 20 let, pokud se však s pronajímatelem nedohodne jinak. Další výjimkou pro omezení doby pro trvání nájmu po jeho přechodu jsou osoby, které v době převodu práv dosáhly věku 70 let. Pokud osoba, na níž má nájem přejít, nadále nechce bydlet v daném bytě, musí do 1 měsíce od úmrtí nájemce tento svůj záměr písemně oznámit pronajímateli. Tímto úkonem pak nájem zaniká.19
19
KŘEČEK, Stanislav. Právní změny nájemního bydlení od 1.11.2011: komentář. 3., dopl. a přeprac.
vyd. Praha: Leges, 2011, 80 s. Praktik. ISBN 978-808-7212-813.
32
2.11
Skončení nájmu
Nájemní vztah může být ukončen třemi různými způsoby – výpovědí, dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem a také uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Metoda skončení nájmu se odvíjí od formy nájemní smlouvy, zvláště od ujednání o době trvání nájmu. 2.11.1
Smlouvy uzavřené na dobu neurčitou
Není-li v nájemní smlouvě sjednána doba platnosti nájemního vztahu, má se za to, že je sjednána na dobu neurčitou. Je tedy zřejmé, že takto sjednaná smlouva nemůže skončit uplynutím doby. Zbývají nám tedy další dva způsoby, a to ukončením nájemního vztahu výpovědí pronajímatele či nájemce nebo jejich vzájemnou dohodou. Často se v praxi setkáváme právě s dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem o ukončení nájemního vztahu. Dohoda o skončení nájmu představuje smířlivější způsob skončení nájmu. Představuje totiž jistou shodu obou smluvních stran o záměru ukončit nájemní právní vztah k bytu a umožňuje tak oběma stranám v dostatečném předstihu se na danou situaci připravit. Například pronajímatel je tímto seznámen s tím, že si bude muset v budoucnu shánět nového nájemce. Zásadní rozdíl mezi takovouto dohodou a výpovědí nájmu můžeme vidět zvláště v rozdílnosti okamžiku, kdy dojde k rozhodnutí o skončení nájmu. Zatímco u dohody o skončení nájmu je jednoznačné, že na takovémto úkonu se shodly obě strany současně, u výpovědi pozorujeme, že podnět pochází vždy od jedné smluvní strany, ze strany pronajímatele. Je nutné zmínit, že takováto dohoda předpokládá svobodnou vůli obou účastníků k ukončení smluvního vztahu, jinak by byla zcela jistě neplatná. Vzhledem k povinné písemné formě samotné nájemní smlouvy, můžeme odvodit, že i dohoda uzavíraná za účelem ukončení nájmu, musí být též písemná. Oproti výše specifikované dohodě je výpověď z nájmu bytu jednostranným právním úkonem pronajímatele nebo nájemce. Podstatným rozdílem však je to, že pronajímatel může vypovědět nájem jen ze zákonem stanovených důvodů. Zde můžeme pozorovat silnou ochranu nájemce, která mu je občanským zákoníkem přisuzována. Znemožnění výpovědi nájmu z neopodstatněných důvodů ještě přispívá výčet těch, ke kterým je současně nutný souhlas soudu. Výpovědními důvody, kdy je takovéto zesílení ochrany nájemce znatelné, jsou: a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,
33
b) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat, c) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat. Jedná se tedy o případy, kdy je výpověď uskutečňována na základě podnětu nějaké pronajímatelovy potřeby, popř. vzhledem k danému veřejnému zájmu. Za mírnější můžeme považovat ty důvody, u kterých při výpovědi není třeba svolení soudu. Takovéto případy stanovuje taxativně zákon takto: 1) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě, 2) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky podle výše stanovených podmínek, 3) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, 4) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas, 5) jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku. Těmito právními důvody dává zákon pronajímateli možnost obrany proti vadnému chování nájemce. Nesprávné či nevhodné chování nájemce spočívá především v hrubém porušování dobrých mravů v domě či porušování povinností vyplývajících z nájemního vztahu. Stejné podmínky platí i v případě, že se stejného porušování dopouští i osoba odlišná od nájemce, která s ním ovšem bydlí v pronajatém bytě. Výpovědní důvody pod odrážkou číslo 3 a 4 lze považovat za pozůstatek minulého režimu, který bychom mohli chápat do jisté míry jako diskriminační. Vysvětlení pro tento názor můžeme naleznout v přirovnání k vlastnickému právu. Ani totiž vlastnické právo nesmí být nijak omezeno, tudíž není nikdo oprávněn říkat někomu jinému, kolik bytů může vlastnit. Takto stanovenou podmínku pak můžeme aplikovat na nájem bytu a dojdeme též k závěru, že můžeme 34
mít pronajatých tolik bytů, kolik jen chceme. A tak se těchto výpovědních důvodů nyní v praxi příliš nevyužívá, jelikož se málokdy setkají s úspěchem. 2.11.2
Smlouvy uzavřené na dobu určitou
Nájemní smlouva, která obsahuje dobu platnosti nájemního vztahu, představuje nejspíš nejlepší předpoklad bezproblémového ukončení nájmu. Obě smluvní strany mají již od počátku jasnou představu o případném termínu skončení nájmu, ovšem nic nebrání tomu, ukončit nájem i v průběhu doby, na kterou je smlouva uzavřena, a to jiným zákonným způsobem. Nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou tedy končí uplynutím již zmíněné doby. Pro tyto účely můžeme tedy pozorovat, že velký význam má v tomto případě jasné určení dne skončení nájmu v nájemní smlouvě. Existuje však možnost, kdy nájemní vztah uplynutím doby neskončí a obnoví se, ovšem takováto eventualita musí být sjednána v nájemní smlouvě. Je-li tedy v nájemní smlouvě připuštěno obnovení nájemního vztahu, platí ustanovení občanského zákoníku obsažené v § 676 odst. 2 a tedy pokud nájemce po skončení sjednané doby nadále užívá byt a pronajímatel proti takovémuto pokračování nepodá k soudu návrh na vyklizení bytu do 30 dnů, platí, že nájemní vztah se obnovuje a platí za takových podmínek, které byly původně sjednány. Nájemní smlouva se tak obnovuje na dobu, která závisí na době původně sjednané smlouvy. Jinými slovy, byla-li nájemní smlouva sjednána na dobu delší než jeden rok, obnovuje se přesně na jeden další rok. V případě, že však byla sjednána na dobu kratší, obnovuje se přesně na tuto dobu.20
20
KŘEČEK, Stanislav a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu: komentář k ustanovením § 711 a § 711a občanského zákoníku. 5. aktual. vyd. podle právního stavu k 1.3.2007. Praha: Linde, 2007. 191 s. ISBN 978-80-7201659-4. DEJLOVÁ, Hana. Zánik nájmu bytu. 2. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005. 84 s. Beckovy příručky pro právní praxi. ISBN 80-7179-390-6.
35
2.12 2.12.1
Daňová povinnost pronajímatele v souvislosti s nájmem bytu Příjmy z pronájmu bytu
Příjmy z nájmu bytu jsou definovány v § 9 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, jako příjmy z pronájmu a tvoří dílčí základ daně z příjmů pronajímatele. Tato skutečnost se tedy projeví především v povinnosti pronajímatele takovýto příjem přiznat v daňovém přiznání za dané zdaňovací období. Dílčí základ daně však netvoří samotné „hrubé“ příjmy z pronájmu, jelikož tyto příjmy se poníží o částku vynaložených nákladů na jejich dosažení, zajištění a udržení. Do souhrnu pronajímatelových příjmů se nezahrnují zálohy na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu (např. zálohy na vytápění, dodávku teplé vody, úklid společných prostor atp.), ovšem zaplacené ceny těchto služeb ze strany pronajímatelé také netvoří daňové výdaje. Můžeme tedy říci, že výdaje či příjmy ze služeb poskytovaných spolu s nájmem bytu se vůbec neprojeví v daňovém přiznání pronajímatele. Poskytuje-li však některé služby sám pronajímatel, pak dle pokynu Ministerstva financí České republiky č. D-300, k § 9, zákona o daních z příjmů, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele a musí je uvést v daňovém přiznání. Příjmy z pronájmu bytu, který je součásti společného jmění manželů, podle § 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů zdaňuje pouze jeden z nich. 2.12.2
Výdaje na pronájem bytu
Výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu lze vykazovat dvojím způsobem. V prvém případě je lze odečíst ve formě paušální částky, tedy ve výši 30 % ze souhrnu všech příjmů spojených s nájmem bytu. Další možností je uplatňování výdajů v tzv. prokazatelné výši, neboli v takové výši v jaké byly skutečně v průběhu zdaňovacího období vynaloženy. V takovémto případě však musí pronajímatel vést daňovou evidenci příjmů a výdajů spojených s nájmem bytu. 2.12.3
Registrační povinnost pronajímatele
Pronajímatel má tedy povinnost se registrovat u příslušného finančního úřadu, a to do 30 dnů ode dne kdy začal pobírat výše definované příjmy. Místně příslušný úřad správce daně následně pronajímateli přidělí daňové identifikační číslo, které slouží jednoznačné identifikaci poplatníka daně a umožňuje jeho následnou komunikaci s daným úřadem.
36
3 Nebytové prostory 3.1 Vývoj právní úpravy nebytových nájmu nebytových prostor Právní úprava nájmu nebytových prostor se po dlouhá léta prolínala ba dokonce i splývala s tou, která upravovala nájem bytů. To znamená, že po dlouhá léta se nájem bytu spolu s nájmem nebytových prostor vyvíjely jako pojmy téměř shodné. Kdybychom tedy chtěli zajít až k nejstarším kořenům této právní úpravy, museli bychom opakovat věty z kapitoly první. Pro připomenutí můžeme zmínit, že historie práva týkajícího se nájmu sahá až do římského práva, kdy se začínají objevovat první specifikace nájemní smlouvy. Následně AGBG definoval nájemní vztah, ale odlišil ho od pojmu pacht. Postupem času byla císařská právní úprava tzv. reciproční normou převedena do československého právního řádu a její součástí, s různými změnami, zůstala až do roku 1950, kdy byl přijat tzv. střední občanský zákoník. Následovalo období, které rozvoji podnikání a tudíž ani nájmu nebytových prostor příliš nesvědčilo. Nebytové prostory a nakládání s nimi bylo přisuzováno především orgánům státu, národním výborům, a ty také rozhodovaly o jejich užívání bez ohledu na vlastnické vztahy, které se k prostorům vázaly. Jistý vývoj zde však patrný byl a to především v tom, že se vůbec myšlenka či pojem nebytových prostor začal oddělovat od ostatních prostor, od těch obytných. V souvislosti s nájmem nebytových prostor však největším průlomem bylo přijetí zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen NPNP), Federálním shromážděním dne 23. Dubna 1990. Tento zákon zrušil veškerá ustanovení o výlučném právu nakládat s nebytovými prostory přisuzovanému státním orgánům a také taková ustanovení, která opravňovala výhradně národní výbory uzavírat dohody s občany o užívání místností nesloužících k bydlení, jelikož takovéto prostory byly doposud zestátněny.21
21
LIŠKA, Petr. LIŠKOVÁ, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 3., dopl.
a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, xxi, 387 s. Beckova edice Komentované zákony. ISBN 80-717-9371-X.
37
3.2 Vymezení předmětu, účelu a účastníků pronájmu nebytových prostor Abychom byli schopni řádně uzavřít nájemní smlouvu, jejímž předmětem má být nebytový prostor, musíme si být jisti tím, co do předmětu tohoto nájemního vztahu spadá. Musíme tedy jasně specifikovat nebytový prostor a jeho účel. Chceme-li uzavřít nájemní smlouvu k nebytovému prostoru, musíme si být též vědomi toho, zdali jsme ze zákona oprávněni být účastníkem tohoto druhu nájemního vztahu. To vše si následně vysvětlíme. Předmět a účel pronájmu nebytových prostor
3.2.1
Byty a nebytové prostory mají mnoho společného, především to, že se v obou případech jedná o soubory místností či pouze místnost. Oproti bytovému prostoru je však ten nebytový definován v § 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, jako místnosti či soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení. Další rozdíl můžeme spatřovat v tom, že za nebytový prostor či jeho součást se nepovažují společné prostory či příslušenství bytu. Účastníci pronájmu nebytových prostor
3.2.2
Subjekty nájmu nebytových prostor mohou být pouze osoby, ať už právnické či fyzické, způsobilé k právním úkonům a k právům a povinnostem vyplývajících z daného vztahu. Specifickým účastníkem nájemního vztahu tohoto typu mohou být obce a územní samosprávní celky. Ovšem v tomto případě je nutné, aby takovýto účastník respektoval veškerá ustanovení zákona o obcích, který přesně pravomoci jejich jednotlivých orgánů. Vzájemná práva a povinnosti smluvních stran nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor nejsou v tomto případě kogentně upravena, jako je tomu u nájmu bytu. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor obsahuje pouze dispozitivní ustanovení a předpokládá se, že většina práv a povinností bude stanovena přímo v nájemní smlouvě.22
22
DISMAN, Marek. MĚŠŤÁNEK, Petr: Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu nebytových prostor:
135 otázek a odpovědí z oblasti nájmu a podnájmu nebytových prostor zpracovaných na základě vybraných rozhodnutí Ústavního soudu ČR, Nejvyššího soudu ČR, Nejvyššího správního soudu ČR, vrchních a krajských soudů, doplněných vybranými ustanoveními souvisejících zákonů. Praha: Linde, 2012, 298 s. ISBN 978-8072018-918.
38
3.3 Práva a povinnosti pronajímatele 3.3.1
Povinnosti pronajímatele
Jednou ze základních povinností pronajímatele je již prvotní předání nebytového prostoru v takovém stavu, ve kterém je způsobilý k užívání. Nebytový prostor tedy musí odpovídat předmětu specifikovanému v nájemní smlouvě a je nutné, aby byl přímo určen k činnosti, která v něm má být vykonávána. Pronajímatelovou povinností je také následné udržování takovéhoto stavu po celou dobu průběhu nájmu. Způsobilý stav můžeme definovat tak, že k nerušenému užívání prostoru není třeba dodatečných nákladů a úprav učiněných nájemcem. Oproti nájmu bytu, zákon v případě nájmu nebytových prostor také uznává předání prostoru ve stavu obvyklém pro danou činnost neboli účel nájmu. Takovéto ustanovení přímo odpovídá jistému specifiku nájmu nebytových prostor, tedy účelu nájmu. U nájmu bytu byl účel naprosto jasný a zákonem daný, kdežto u nájmu nebytových prostor se může lišit dle předmětu podnikání nájemce. Aby se předešlo případným sporům v souvislosti se stavem nebytového prostoru jako předmětu nájmu, je vhodné předání prostoru nějakým způsobem dokumentovat. Často se proto sepisují předávací protokoly, popř. prohlášení nájemce o jeho srozumění se stavem předmětu nájmu. I přes dokumentaci předání nebytového prostoru a veškerá ustanovení zákona ohledně stavu předávaného předmětu nájmu, nemá špatný stav pronajatého nebytového prostoru za následek neplatnost nájemní smlouvy. Nepříznivý stav nebytového prostoru však opravňuje nájemce k uplatnění svého práva na slevu z nájemného a popř. i k samotnému prominutí nájmu. Nájemce je také v této souvislosti oprávněn k výpovědi nájemní smlouvy. Jak již bylo řečeno, převážná část ustanovení práv a povinností vyplývá z dohody mezi nájemcem a pronajímatelem v nájemní smlouvě. Je tomu tak i se službami poskytovanými spolu s nájmem nebytového prostoru. Pokud je tedy takovéto ujednání v nájemní smlouvě obsaženo, je pronajímatel povinen dané služby poskytovat po celou dobu trvání nájmu. Pronajímatel může poskytování služeb zajišťovat sám nebo prostřednictvím třetí osoby (poskytovatele služeb). V nájemní smlouvě je však přípustné i ujednání o rozdělení této povinnosti mezi nájemce a pronajímatele neboli specifikaci služeb, které připadají k zajištění nájemci a které pronajímateli. Pokud pronajímatel svou povinnost poskytovat služby spojené s nájmem nebytového prostoru poruší nebo neplní v takovém rozsahu, v jakém byla ujednána v nájemní smlouvě, může se ná-
39
jemce jejího plnění domáhat u soudu nebo se tato skutečnost může stát důvodem k výpovědi nájmu ze strany nájemce. Neopomenutelnou pronajímatelovou povinností je zajištění nerušeného a plného výkonu práv nájemce v souvislosti s nájmem nebytového prostoru. Jde o taková práva, která jsou stanovena nájemní smlouvou a především právo užívat nebytový prostor ve smluveném rozsahu. Práva pronajímatele
3.3.2
Na straně druhé je pronajímatel oprávněn požadovat řádné a včasné hrazení nájemného. Podmínky pravidelných plateb nájemného (jakož i termín, částka, výpočet nájemného atp.) jsou sjednány v nájemní smlouvě tak, aby bylo možné v souvislosti s případným sporem mezi nájemcem a pronajímatelem jednoznačně určit, na jaké straně došlo k pochybení. Četná práva jsou pronajímateli přisuzována v období ukončení nájmu. V první řadě se jedná o práva spojená s vrácením bytu v původním stavu, lépe řečeno v takovém stavu s ohledem na běžné opotřebení prostoru a jeho vybavení. V této situaci pak může být velice nápomocný právě předávací protokol, který je sepsán na začátku nájmu. Na základě takovéto dokumentace totiž může pronajímatel snadno prokázat škody způsobené nájemcem a následně vymáhat. Dále pronajímateli občanský zákoník přisuzuje, stejně jako u nájmu bytu, zajištění platby splatného nájemného uplatněním zástavního či zadržovacího práva. Neméně důležité je také právo pronajímatele na pravidelné kontroly pronajatého prostoru. Kontroly jsou však velice citlivým tématem, protože pronajímatel by měl při jejich uskutečňování brát zřetel na nájemcovo soukromí a vykonávanou činnost. Předně by tedy měl nájemce o svém úmyslu kontroly alespoň uvědomit a v nejlepším případě se s ním přímo dohodnout na termínu, který oběma stranám vyhovuje.23
23
FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Br-
no: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104.
40
3.4 Práva a povinnosti nájemce 3.4.1
Práva nájemce
Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu stanoveném v nájemní smlouvě a toto právo nesmí být nijak omezováno. Platí tedy, že výkon tohoto práva by neměl být ničím rušen či krácen. V této souvislosti můžeme spatřovat návaznost na pronajímatelovu povinnost umožnit řádné užívání prostoru a to v takovém stavu, v jakém byl sjednán v nájemní smlouvě. Dojde-li ke znemožnění plného výkonu práv nájemce v souvislosti s předmětem nájmu, je nutno vzniklý stav napravit. Vzhledem k účelnosti nájmu nebytových prostor je nutné, aby v nájemní smlouvě byl přesně určen rozsah užívání, ale je také vhodné uvést čas užívání a to především vzhledem k otevíracím hodinám či pracovní době daného podnikatele. Určením času ovšem rozumíme vyčíslení dnů v týdnu, popř. měsíců v roce, kdy bude prostor k danému účelu využíván. 3.4.2
Povinnosti nájemce
Oprávněním osoby užívající nebytové prostory odpovídají také zákonem dané povinnosti. Takovouto souvztažnost můžeme spatřit předně u povinnosti řádně užívat předmět nájmu a to v mezích určených nájemní smlouvou. Užívání nebytového prostoru s sebou také nese nájemcovu povinnost činit drobné úpravy uvnitř předmětu nájmu. Drobné úpravy bývají vymezeny nájemní smlouvou, aby se předešlo možným následným dohadům ohledně jejich specifikace. Pokud by opravy měly přesáhnout vymezené drobné úpravy, uplatní nájemce svou oznamovací povinnost vůči pronajímateli, uvědomí ho o potřebě takovýchto zásahů a popřípadě dostane sám oprávnění opravu vykonat. Ve většině případů si však pronajímatel raději sám opravy zajistí. Ve vztahu k udržování pronajatého prostoru v dobrém stavu, je také nutné zmínit povinnost dodržování všech bezpečnostních zásad či nařízení, a to především co se skladování zboží týče. Již z nájemní smlouvy je nájemce uvědomen o nájemném, které tvoří úplatu za jeho nerušené užívání nebytového prostoru. Je tedy zřejmé, že nájemcovou povinností je pak řádné a včasné placení stanovené částky. Aby bylo možné tuto zásadu dodržovat, je třeba, aby v nájemní smlouvě byl určitě stanoven termín splatnosti nájemného, způsob platby a popř. bankovní účet pronajímatele. V souvislosti s drobnými úpravami je také nájemce povinen hradit náklady s nimi spojené. 41
3.5 Nájemné „Pojmovým znakem nájmu je jeho úplatnost. Pokud by byla sjednána nájemní smlouva, která by byla bezúplatná, bude považována za neplatnou, ledaže bychom se dovolávali ustanovení §41a odst. 1 občanského zákoníku a dovozovali, že takovou smlouvu je třeba považovat za smlouvu o výpůjčce (§659 a násl. občanského zákoníku) za předpokladu, že by vůle stran odpovídala tomuto právnímu úkonu.“24 V praxi se můžeme setkat s obcházením tohoto ustanovení zákona a to tím, že si strany v nájemní smlouvě sjednají symbolickou výši nájmu, např. 1 Kč. Takovýto právní úkon však zákon chápe jako absolutně neplatný a to dle ustanovení §39 občanského zákoníku, které říká, že „neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.“ Abychom učinili zmíněný právní úkon legálním, bylo by třeba k nájemní smlouvě sepsat ještě smlouvu sponzorskou či darovací. Výše nájmu nemusí být v nájemní smlouvě přímo stanovena, je však třeba, aby z ní bylo jednoznačně možné vyčíst alespoň způsob výpočtu jeho výše. Takovéto určení nájemného však vyžaduje dodržení dostatečné určitosti, která je podmínkou platnosti právního úkonu. Primárně se tedy upřednostňuje stanovení nájmu dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, ale v některých případech je výše nájmu přímo určena obecně závazným předpisem. „V minulosti byla tímto předpisem Vyhláška Federálního ministerstva financí České republiky a Ministerstva financí Slovenské republiky č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, která však byla zrušena s účinností od 1. 10. 1995. Nájemné muselo být sjednáno v rámci maximální výše nájemného vypočtené z ročních sazeb za 1 m2 podlahové plochy pro nebytové prostory. Maximální výši nájemného stanovovala vyhláška. Obec mohla určit, že výše nájemného v určitých lokalitách či v určitých budovách je vyšší nebo že nájemné není regulováno vůbec.“25 Určení nájemného pomocí vzorce výpočtu tedy umožňuje zohlednit například růst cenové inflace. Obecně se nájemné platí v penězích, v české měně, ovšem zákon nevylučuje jeho platbu v naturáliích tedy např. ve formě protislužeb, výrobků, stavebních prací atp. Takovéto ustanove24 FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104. 25 FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104.
42
ní i nájmu je však dobré přesně specifikovat v nájemní smlouvě, abychom předešli případným sporům či nedorozuměním. Od plateb nájemného však musíme opět odlišovat úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor. Tato plnění musí být určena nájemní smlouvou za stejných podmínek, jako nájemné, tedy alespoň způsobem jejich výpočtu. V souladu s požadavkem určitosti stanovení výše nájemného a ostatních úhrad je třeba v nájemní smlouvě odlišit tyto částky či vzorce. Není tedy možné uvést obě plnění v jedné sumě. Spolu s výší nájemného a výší úhrad za plnění poskytovaná spolu s užívání nebytových prostor je na místě ujednání nájemní smlouvy o splatnosti těchto plateb. Není-li však takto ujednáno, platí ustanovení §7 odst. 2 NPNP a to, že „nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.“ Na ujednání nájemce s pronajímatelem závisí i místo plnění nájemného a ostatních úhrad. Platí, že pokud toto místo není přímo sjednáno, postupujeme podle § 567 Občanského zákoníku, který určuje platbu dluhu v místě dlužníka. Otázka kauce není zákonem nijak v oblasti nájmu nebytových prostor definována. Můžeme tedy říci, že v tomto případě mají smluvní strany naprostou smluvní svobodu a je tedy na nich, zda a v jaké výši bude tato platba uskutečněna.
43
3.6 Nájemní smlouva a vznik nájemního vztahu Vznik nájemního vztahu k nebytovému prostoru je přímo vázán na vznik nájemní smlouvy. Může však započít také dnem pozdějším, avšak určeném v nájemní smlouvě. Aby mohl nájemní vztah vzniknout, musí nájemní smlouva bezpodmínečně splňovat obecné náležitosti právních úkonů stanovené občanským zákoníkem, ovšem neméně důležité jsou také její podstatné obsahové náležitosti. Jelikož je nájemní smlouva dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem o obsahu nájemní smlouvy, bez oboustranného souhlasu těchto stran s obsahovými náležitostmi by nájemní smlouva vůbec nevznikla. Mezi obsahové náležitosti patří:
Předmět nájmu
Účel nájmu
Výše nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním
nebytových prostor nebo způsob jejich určení
V případě nájmu nebytových prostor k účelu podnikání, předmět tohoto
podnikání. Předmět nájmu musí být jednoznačně určen, tedy v případě nebytového prostoru je třeba uvést adresu, katastrální území, číslo parcely, podlaží aj., jinak by nebyla dodržena podmínka určitosti tohoto právního úkonu. Odborníci také doporučují, aby součástí určení předmětu nájmu bylo také určení vybavení nebytového prostoru. Neméně podstatné je ustanovení nájemní smlouvy v oblasti účelu nájmu. Obecně platí, že účel nájmu stanovený v nájemní smlouvě nesmí odporovat stavebně technickému určení užívání nebytových prostor. V případě, že účelem nájmu nebytových prostor je podnikání nájemce, musí být v nájemní smlouvě určen předmět jeho podnikání. Pokud v nájemní smlouvě není stanovena doba nájmu, má se za to, že nájemní smlouva je sjednána na dobu neurčitou. I v tomto případě však musíme dbát na dostatečnou určitost takovéhoto ustanovení a to nejen z toho důvodu, že to zákon vyžaduje, ale též kvůli tomu, abychom předešli různým následným sporům mezi subjekty nájmu. I pro nájem nebytových prostor zákon vyžaduje písemnou formu nájemní smlouvy a to též pod sankcí neplatnosti právního úkonu. Znamená to tedy, že i při ukončení nájmu či změně
44
nájemní smlouvy musí být též dodržena zákonná forma. Spolu s nájemní smlouvou je rovněž příhodné sepsání předávacího protokolu a to spolu se stavem vodoměru, elektroměru atp.26
26
HOLUB, Milan. Vzory smluv a podání ve věcech: práva občanského, autorského, pracovního, ob-
chodního, rodinného, stavebního a zdravotního pojištění a v řízení: soudním (včetně konkursu), notářském. Praha: Linde, 1996, 727 s. ISBN 80-720-1048-4.
45
3.7 Skončení nájmu Zánik nájmu bytu závisí na různých právních skutečnostech, které ho způsobují. Takovéto způsoby označujeme jako právní důvody skončení nájmu a ty mohou vycházet buď z vůle nájemce, ze strany pronajímatele nebo vznikají v důsledku nějaké právní skutečnosti. Skončení nájmu tedy může být výsledkem dohody nájemce s pronajímatelem, uplynutím doby, na kterou byl sjednán, zánikem nebytového prostoru, výpovědí ze stany nájemce či pronajímatele, odstoupení od smlouvy či dokonce smrtí nájemce. Zákon však rozlišuje případy, kdy nájemní vztah mezi nájemcem a pronajímatelem úplně zaniká či pouze přechází na jejich nástupce. Takovéto případy označujeme jako absolutní a relativní zánik nájmu nebytového prostoru. 3.7.1
Skončení nájmu dohodou mezi subjekty
Pokud končí nájemní vztah dohodou mezi subjekty nájmu nebytového prostoru, je třeba dodržet zákonnou, tedy písemnou formu tohoto právního úkonu. Vzhledem k tomu, že se jedná o dohodu mezi stranami, musí tento dokument obsahovat vůli obou stran nájem ukončit. Jednoznačné určení doby přesného skončení nájmu též nesmí chybět. 3.7.2
Skončení nájmu uplynutím doby
Jiným způsobem ukončení nájmu je skončení uplynutím doby nájmu sjednaného na dobu určitou. Zde vidíme důležitost určitosti ujednání nájemní smlouvy o době nájmu, jelikož ta přesně stanoví, kdy nájem končí a do kdy má být prostor vyklizen. Musíme však pamatovat na to, že zákon umožňuje obnovení takto skončeného nájmu nebytového prostoru. Platí tedy, že pokud nájemce nevyklidí po uplynutí doby nájmu daný prostor a pronajímatel proti takovému jednání nepodá do 30 dnů žalobu k soudu, nájemní vztah se obnovuje za stejných podmínek, za jakých byl původně ujednán. Nájemní smlouva se takto obnovuje maximálně na délku jednoho roku, pokud však původní nájemní smlouva byla sjednána na dobu kratší, obnovuje se na stejný časový úsek, jako byla původně sjednána. Aby si pronajímatel ušetřil práci s podáním žaloby, může si přímo v nájemní smlouvě sjednat vyloučení ustanovení zákona týkající se obnovení nájmu. 3.7.3
Skončení nájmu výpovědí
Nejvíce diskutovaným případem a též nejkomplikovanějším způsobem skončení nájmu je výpověď z nájmu nájmu. Opět zde vidíme, že ujednání v nájemní smlouvě má obrovský význam, protože často ulehčí průběh a domluvu mezi stranami. Výpověď z nájmu upravuje jak NPNP, tak občanský zákoník, ovšem i ujednání nájemní smlouvy má veliký význam. V situaci, kdy řešíme 46
výpověď z nájemního vztahu, musíme vzít v úvahu, zda byl nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou. V prvním případě totiž musí jak pronajímatel, tak nájemce postupovat dle zákona a vypovědět nájem ze zákonných důvodů a právě zde nabývá na důležitosti ujednání nájemní smlouvy, protože v ní mohou být sjednány i od zákona odlišné výpovědní důvody. Oproti tomu výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může být podána bez udání důvodu. 3.7.4
Výpověď z nájmu sjednaného na dobu určitou
Vzhledem k povinně písemné nájemní smlouvě, musí i výpověď z nájemní smlouvy dodržet tuto zákonnou formu. Aby byl tento jednostranný právní úkon platný, musí obsahovat oprávněný výpovědní důvod a také výpovědní lhůtu. Minimální délka výpovědní lhůty je stanovena na 3 měsíce a to od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Smluvní strany si však mohou dohodnout výpovědní lhůtu delší. Zákonné výpovědní důvody jsou jinak určeny pro nájemce a jinak pro pronajímatele. Neopomínejme však, jak již bylo výše určeno, že zde zákon přenechává výraznou smluvní svobodu a to ve formě možnosti sjednání odlišných důvodů. Obecně ale platí, že pronajímatel může vypovědět nájem jen pokud: a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou, b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem, c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas, d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek, e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit, f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru, g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele, h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd,
47
i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele (§ 5 odst. 4). Nájemce je pak oprávněn vypovědět nájemní vztah sjednaný na dobu určitou, jestliže: a) ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal, b) nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání, c) pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1. Výpověď z nájemního vztahu sjednaného na dobu neurčitou
3.7.5
Jak již bylo řečeno, pokud není v nájemní smlouvě sjednána doba nájmu, platí, že nájemní smlouva byla uzavřená na dobu neurčitou. Neurčitost doby trvání nájmu však neznamená, že není možné takovýto vztah ukončit v jejím průběhu. Naopak oproti nájmu na dobu určitou, nájemní vztah bez určení doby ukončíme mnohem snadněji. Ulehčení můžeme spatřovat především v tom, že výpověď z takovéhoto nájmu nemusí obsahovat výpovědní důvody a to ani v případě, že výpověď pochází ze strany pronajímatele. Stejně jako v případě prvém, i zde však musí být dodržena minimálně 3 měsíční výpovědní lhůta, výpověď musí být druhé straně doručena a musí mít jednoznačně písemnou formu. Ostatní důvody skončení nájmu
3.7.6
Nájem může rovněž skončit z jiných absolutních důvodů jako například zničením či zánikem předmětu nájmu, splynutím osoby nájemce a pronajímatele v jednu osobu, odstoupením od smlouvy, smrtí nájemce či zánikem právnické osoby bez právního nástupce. Oproti tomu relativně skončí nájem oznámením dědiců o pokračování v nájmu, nastoupením právního nástupce nájemce, který byl právnickou osobou či změnou vlastnického práva k pronajímanému prostoru.27
27
ELIÁŠ, Karel a Markéta SELUCKÁ. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu: velký akademický
komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2.svazek. 2., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011, 847 s. Judikatura (Wolters Kluwer), 71. sv. ISBN 978807-3576-370.
48
3.8 Daňové zatížení pronajímatele spojené s nájmem nebytových prostor Stejně jako u nájmu bytu i na pronájem nebytových prostor se vztahuje daň z příjmů z pronájmu V případě, že pronajímatelem je právnická osoba, musíme vzít v úvahu, jestli je pronajímaný prostor součástí obchodního majetku společnosti nebo nikoliv. V prvém případě se totiž příjem z takového jmění chápe ve vztahu k daním jako příjem z podnikání či jiné samostatně výdělečné činnosti. Pokud však nebytový prostor nevlastní právnická osoba, tedy lépe řečeno, není zapsán v obchodním rejstříku jako majetek společnosti, zdaňujeme příjmy z pronájmu jako dílčí základ daně z příjmů fyzických osob. Příjmy z pronájmu nebytových prostor nepodléhají dani z přidané hodnoty, ale jen v případě, že se nejedná o krátkodobý pronájem, tedy do 48 hodin nepřetržitě. Oproti tomu příjmy plynoucí z plateb za plnění poskytovaná spolu s nájmem nebytových prostor již v případě, že je pronajímatel plátcem DPH, musíme takto zdanit.28
28
BUČKOVÁ, Ariana a Petr OEHM. Nemovitosti, byty a nebytové prostory, jejich právní a daňový
režim: velký akademický komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2.svazek. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2002, xvi, 213 s. Beckova edice právo a hospodářství, 29. ISBN 80-717-9670-0. KOCOUREK, Jiří. ČERMÁK, Jaroslav. Kodex bytového práva 2011: byty a nebytové prostory, revize technických zařízení, bezpečnost práce a požární ochrana, účetnictví, daňové povinnosti, komentář, související předpisy. Praha: Eurounion. ISBN 978-807-3170-905.
49
4 Komparace nájmu bytu a nájmu nebytových prostor 4.1 Rozdíl v předmětu a účelu nájmu Aniž bychom nějak hlouběji porovnávali nájem bytu a nebytových prostor, jistě si nejprve všimneme výrazného rozdílu v předmětu nájmu. Zatímco v prvém případě se zákon výhradně zaměřuje na nájem prostorů určených k bydlení, v tom druhém již prostory nabývají úplně jiného rázu. O nebytových prostorech tedy mluvíme v případě, že je účel jejich užívání odlišný od zajištění bytové potřeby. Jinými slovy, nebytové prostory jsou pouze ty místnosti či soubory místností, které rozhodnutí stavebního úřadu určuje jako nebytové. Jedná se tedy o prostory určené pro podnikání (výrobu, poskytování služeb, skladování atp.), administrativní, výzkumnou činnost, vzdělávací a výchovnou činnost, dále také prostory sloužící jako archivy, garáže a veřejně přístupné prostory.
4.2 Odlišnosti v právech a povinnostech účastníků Výrazný rozdíl ve vztahu nájemce a pronajímatele je zakotven především v občanském zákoníku, který v případě nájmu bytu přisuzuje nájemci značnou ochranu. V porovnání s pronájmem nebytových prostor je tedy nájemce bytu ze zákona hájen jako slabší smluvní strana. Povinnosti a oprávnění v případě pronájmu nebytových prostor z valné většiny závisí na dohodě smluvních stran. Zaznamenáváme zde tedy podstatnou smluvní svobodu, ale také možné nebezpečí zneužití, tedy zvýhodnění jedné strany. Na rozdíl od pronájmu nebytových prostor, v případě nájmu bytu zákon jasně vystihuje základní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele. Nemůžeme však říci, že by nebylo možné v případě nájmu bytu dosáhnout platné dohody o jiných právech a povinnostech nad rámec těch zákonných. I při takovýchto dohodách se však vždy musí dbát na dodržení příslušného postavení subjektů tohoto právního vztahu a především na ochranu nájemce.
4.3 Skončení nájmu bytu oproti skončení nájmu nebytových prostor Prakticky lze říci, že skončení nájmu bytových či pronájmu nebytových prostor lze uskutečnit obdobným způsobem. Odlišnosti však můžeme vidět především v ujednání výpovědních důvodů, kde se opět pronájem nebytových prostor vyznačuje značnou smluvní svobodou. Rozdíl 50
v postavení subjektů pronájmu nebytových prostorů a nájmu bytu pak spatřujeme také v zákonných výpovědních důvodech, které jsou stanovené nejen pro pronajímatele, ale také pro nájemce. Znamená to tedy, že nájemce nemůže vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou bez udání důvodu, jako je tomu u nájmu bytu, nýbrž musí následovat zákonné výpovědní důvody, pokud nebylo v nájemní smlouvě ujednáno odlišně.
51
5 Nájemní vztah z pozice pronajímatele Vezměme v úvahu, že jsme vlastníky bytu. V takovémto případě můžeme uvažovat klasická ujednání o nájmu bytu a v nájemním vztahu budeme vystupovat jako pronajímatel. Pokud bychom však byli pouze vlastníky podílu na bytovém družstvu, byli bychom sami účastníky nájmu bytu – nájemci a ve vztahu s následným pronájmem tohoto bytu bychom vystupovali jako subjekt podnájmu. Pro praktické znázornění postavení pronajímatele v nájemním vztahu však v tuto chvíli využijeme právě postavení pronajímatele vlastníka bytu.
5.1 Uzavření nájemní smlouvy Před uzavřením samotné nájemní smlouvy je vhodné, abychom zájemce o náš byt řádně s bytem seznámili a tím pádem se i při kontaktu s ním alespoň zprvu přesvědčili, že daný nájemce vyhovuje jak našim podmínkám, tak že se jeho požadavky se slučují s možnostmi bytu. Při nabízení bytu není vhodné jakékoliv nedostatky bytu zatajovat, protože je téměř pravidlem, že takovéto skutečnosti zákonitě vyjdou najevo minimálně při samotném užívání, ne-li ještě před sepsáním smlouvy. Často se totiž můžeme setkat se zájemci, kteří si i přes to, že se jim byt líbí a vyhovuje jejich požadavkům, vše spojené s bytem, ať už to jsou úřední či technické záznamy, řádně prozkoumají a neváhají přizvat odborníka. Z hlediska budoucího nájemce bytu a také z důvodu své vlastní ochrany, je takovéto jednání zcela pochopitelné. Pronajímatel by tedy sám měl být patřičně seznámen se stavem bytu, který hodlá pronajímat a pokud zde existují závady či nedostatky, jistě není na škodu se potenciálnímu zájemci o nich zmínit a zároveň uvést možnosti či plány do budoucna na jejich nápravu. Pokud jsme již vybrali vhodného nájemníka, nic nám nebrání sepsání nájemní smlouvy. Nic nám nebrání, abychom při našem prvém sepisování nájemní smlouvy oslovili odborníka, tedy právníka. Tím můžeme zabránit případným nedostatkům ujednání ve smlouvě a následným nepříjemným dohadům či dokonce provolání neplatnosti smlouvy. Ideálním případem pak je, když si sami oblast nájmu bytu, zejména tedy právní úpravu, prostudujeme, nájemní smlouvu vypracujeme a poté se o jejím obsahu ještě poradíme právě s právníkem. V případě, že si již od počátku nevíme rady, můžeme se nechat inspirovat knižními vydáními vzorů nájemních smluv. Pokud budeme tyto informace čerpat z internetu, musíme dbát zvýšené opatrnosti zejména v oblasti aktuálnosti a pravdivosti záznamů. 52
Ještě před sepisováním nájemní smlouvy se nás budoucí nájemce jistě bude dotazovat, kdy se bude moci nastěhovat a kdy mu předáme klíče od bytu. V souvislosti s těmito otázkami je vhodné, ještě před sepsáním nájemní smlouvy, prodiskutovat vhodné datum právě s nájemcem, protože od momentu vzniku nájmu se odvíjí i počátek doby nájmu, tedy časového úseku, za který nám nájemce bude platit nájemné. Takto dohodnutý termín zaznamenáme do nájemní smlouvy. Vedle neodmyslitelné nájemní smlouvy je dobré k dokumentům zakládajícím nájem bytu přiřadit také předávací protokol. Tento dokument nám totiž ztvrzuje, že jsme předali byt ve stavu způsobilém užívání, ale především slouží jako písemnost, která dokazuje stav bytu v momentě předání, a tedy může posloužit jako důkaz při prokazování škody. Protokol by měl také obsahovat záznam o veškerém vybavení bytu, stav vodoměru, elektroměru a jiné. Ke vzniku nájemního vztahu tedy dojde na základě podpisu nájemní smlouvy a následném předání bytu k užívání. I přes to, že již našeho nájemce známe, je vhodné, abychom se navzájem u podpisu prokázali doklady totožnosti. Není to pouze z důvodu toho, abychom věděli, o koho vlastně jde a aby nedošlo k žádnému nedorozumění, ale především, abychom si ověřili, zda osobní údaje uvedené v nájemní smlouvě jsou pravdivé a aktuální. K prokázání vlastnictví bytu si pořídíme výpis z katastru nemovitostí. Ovšem nájemníkovi nic nebrání, aby ještě před uzavřením nájemní smlouvy do katastru nahlédl. Zde si také může ověřit, zda byl byt řádně zkolaudován. Smlouvu uzavíráme v písemné formě a to ve 2 dvou výtiscích – každá ze stran obdrží po jednom výtisku.
53
5.2 Důležitá ujednání v nájemní smlouvě Základním a velice důležitým prvkem obsahu nájemní smlouvy je podrobné určení jejích účastníků. Měli bychom tedy dbát na to, aby z naší smlouvy bylo zřejmě, kdo je pronajímatel a kdo nájemce. Velice praktické je i ustanovení o osobách, které budou byt společně s nájemníkem užívat. Můžeme tak předejít zbytečným dohadům a dokonce i případným sporům. Mezi pronajímateli bytů se často šíří obavy ohledně přihlášení nájemníka k trvalému pobytu v pronajatém bytě. Musíme si však uvědomit, že registrace trvalého bydliště u příslušného magistrátu, městského či obecního úřadu probíhá na základě ohlašovacího lístku dotyčné osoby. V našem případě musí též nájemník předložit platnou nájemní smlouvu, tedy dokument prokazující vznik práva k užívání daného bytu, nebo písemný souhlas pronajímatele s tímto právním úkonem. V případě, že nájemní vztah skončí, nájemník se i přes to sám neodhlásí a na náš požadavek odhlášení z jakéhokoliv důvodu nereaguje, můžeme ho odhlásit sami. Takto můžeme učinit na příslušném úřadě, kde však musíme doložit skončení nájemního vztahu. Ohlášení trvalého pobytu nájemníka v pronajatém bytě není jediným úskalím. Pojem trvalý pobyt, který je definován v zákoně č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech, je totiž provázán s mnoha dalšími zákony a mimo jiné i s exekučním řádem (zákonem č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Z toho důvodu je velice důležité důkladně zaznamenat veškeré vybavení bytu, které nám patří, a které pronajímáme ho společně se samotným bytem. Pokud se totiž nájemník dostane až do takové mezní situace, kdy ho navštíví exekutor za účelem soupisu majetku v místě trvalého bydliště, může se stát, že se v tomto dokumentu objeví právě i náš majetek. Abychom zabránili zapsání našeho majetku do zprávy exekutora, můžeme již na místě prokázat naše vlastnictví nebo se můžeme případně bránit zpětně a to do 30 dnů návrhem u exekutora. I v případě, že exekutor našemu včas podanému návrhu nevyhoví, přistoupíme k další možnosti, tedy k žalobě u exekučního soudu. Pro snadnější prokazování vlastnictví k majetku pronajímaného spolu s bytem je vhodné zařadit jeho soupis, popř. doklady, faktury, či fotodokumentaci, přímo do nájemní smlouvy. Neméně podstatné je ustanovení o výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu. Zálohy na energie a ostatní služby nemůžeme zahrnout do jedné částky spolu s nájemným, tedy úhradou za přenechání bytu k užívání. Zákon jasně předepisuje, aby tyto dvě částky byly v nájemní smlouvě odlišeny. Z našeho pohledu, tedy z pohledu pronajímatele, je vhodné uvést v nájemní smlouvě spíše způsob výpočtu nájemného a ostatních plateb poskytovaných spolu 54
s užíváním bytu. Uvedeme-li v nájemní smlouvě pouze paušální částku, můžeme očekávat, že se nájemce bude dotazovat, jakým výpočtem jsme dané částky dosáhli. Mnohem přehlednější a také hodnější důvěry je tedy rozepsání jednotlivých položek, které nájem a ostatní platby tvoří. Nájemce pak bude sám mít větší přehled o výdajích za pronajatý byt. Významným zajišťovacím prostředkem pohledávek na nájemném, plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu a dále také jiných uznaných nebo vykonatelných závazků nájemce v souvislosti s nájmem je tzv. kauce neboli peněžní prostředky složené na zvláštní účet pronajímatele. Z výše uvedeného již víme, že kauce zatím může dosahovat maximální výše trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, ovšem vstoupením v platnost nového občanského zákoníku v roce 2014 bude tato hranice posunuta až na šestinásobek této částky. Takovéto plnění však musíme také řádně upravit v nájemní smlouvě, tedy uvedeme zde výši, termín a způsob úhrady. Jistě je vhodné dále specifikovat možnost použití těchto peněžních prostředků ovšem v mezích platné právní úpravy. Na základě domluvy s našimi budoucími nájemníky již jistě máme představu, na jak dlouho budeme nájem sjednávat. Pokud bychom totiž v nájemní smlouvě tuto podmínku nespecifikovali, ze zákona by byl nájemní vztah sjednán na dobu neurčitou, což s sebou nese i své nevýhody, především v případě, že budeme chtít jednostranně ukončit nájemní smlouvu výpovědí. Samozřejmostí jsou ustanovení nájemní smlouvy o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele. I přes to, že občanský zákoník stanovuje jistá základní práva a povinnosti subjektů nájemního vztahu, často záleží na tom, jak si obě smluvní strany mezi sebou svůj vztah vymezí. Pokud bychom jako pronajímatelé trvali na nějakém omezení užívání bytu, například zákazem kouření či chovu domácích mazlíčků, musíme své podmínky jasně specifikovat v nájemní smlouvě. Z praktického hlediska a také ze zajišťovacího důvodu můžeme v nájemní smlouvě uložit nájemci povinnost uzavřít pojištění domácnosti v souvislosti s pronajatým bytem nebo pojištění odpovědnosti za škodu. Zabráníme tak možným problémům s vymáháním větších majetkových škod od nájemce. V nájemní smlouvě můžeme také zakotvit, především sjednáváme-li nájemní vztah na delší dobu, nájemcovu povinnost převést na sebe platby za energie. Zamezíme tak případnému placení dluhu za neplacení těchto záloh a zároveň umožníme nájemci, aby měl dokonalý přehled o své spotřebě elektrické energie.
55
Také ustanovení o smluvních pokutách často tvoří součást obsahu nájemních smluv. Budeme-li je však zahrnovat do své nájemní smlouvy, musíme si uvědomit, že není možné nájemce sankciovat za něco, na co má ze zákona právo. Je dobré v této souvislosti myslet nejen na svou ochranu, tedy na zajištění práv pronajímatele, ale také na samotného nájemce, který jistě bude preferovat takový nájemní vztah, který nebude charakterizován pouze jedním omezením za druhým. Při stanovení smluvních pokut dbáme na to, abychom řádně stanovili v nájemní smlouvě jejich výši a způsob úhrady. Nájemní smlouvu sestavujeme tak, aby nebyla v rozporu se zákonem, také aby její ustanovení byla zřejmá a pro nájemníka snadno pochopitelná. Dbáme rovněž na pravidla určitosti právního úkonu, neboť jejich nedodržení přivodí naší nájemní smlouvě neplatnost. Ještě před schůzkou s budoucím nájemníkem, jejímž výsledkem by mělo být uzavření nájemní smlouvy, je dobré návrh smlouvy zájemci zaslat, abychom mu poskytli patřičnou dobu na její pročtení.29
29
HATÁK, Václav a Věra HANÁKOVÁ. Domácí právník: první pomoc v oblasti práva. Pardubice:
Mayday, 2007, 287 s. ISBN 978-808-6986-340. PLECITÝ, Vladimír, VRABEC, Josef a SALAČ, Josef. Základy občanského práva. 4. rozš. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2009. 295 s. Vysokoškolské učebnice.ISBN 978-80-7380-145-8. SELUCKÁ, Markéta. FIALA, Josef. KLIKOVÁ, Alena. Byt v soukromém a veřejném právu: praktická příručka pro nájemce i pronajímatele. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2011, 135 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 481. ISBN 978-802-1057-470.
56
5.3 Průběh nájmu V průběhu trvání nájemního vztahu pravidelně kontrolujeme a evidujeme nájemcovy platby nájemného a ostatních úhrad za plnění poskytovaných spolu s nájmem. Činíme tak nejen z důvodu pozdějšího vyúčtování nájemci, ale také pro přehlednost při sestavování daňového přiznání za dané zúčtovací období. Souhrnné vyúčtování pak nájemci poskytneme na jeho požádání nebo z naší iniciativy v pravidelných časových úsecích. Je vhodné tento výstup poskytovat nájemci například v ročních, půlročních či měsíčních intervalech. Jako pronajímatel máme také právo na základě předchozí písemné výzvy vstoupit do bytu, nebo k tomu pověřit jinou osobu, za účelem provedení instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody nebo kvůli odpočtu naměřených hodnot. Mimoto jsme oprávněni vstoupit do bytu, abychom zkontrolovali, zda je užíván k účelu, který je stanoven nájemní smlouvou. Tohoto oprávnění však nesmíme přespříliš zneužívat a při jeho uplatnění bychom neměli nájemce jinak omezovat či rušit ve výkonu jeho práv. Přesto, že jsme ke kontrolám bytu jako pronajímatelé oprávněni přímo ze zákona, není na škodu v nájemní smlouvě tuto možnost vymezit a stanovit, jakým způsobem budeme nájemci prohlídku oznamovat. Sami tak zamezíme přílišnému rušení nájemce a i on jistě ocení, když s ním budeme jednat takto napřímo a nebude muset být ničím překvapen. V případě, že budeme potřebovat uskutečnit prohlídku bytu pro nové nájemce, pokud nájemní vztah s tím původním je již u konce, uplatníme stejná pravidla, jako pro běžné, již zmíněné, kontroly. V průběhu nájmu se zcela jistě setkáme se situací, kdy byt vyžaduje drobné či zásadnější opravy. Co se rozumí drobnými úpravami, stanoví prováděcí předpis občanského zákoníku, tedy nařízení vlády č. 258/1995 Sb., v §5. Je však užitečné, když si sami, v souladu s touto právní úpravou, v nájemní smlouvě definujeme tyto úpravy a jejich provedení. Můžeme tak například vymezit drobné úpravy maximální částkou jejich ceny. Ostatní opravy, instalace a rekonstrukce provádíme sami na vlastní náklady. Můžeme se však s nájemcem dohodnout, že je za nás vykoná on sám nebo je zprostředkuje na své vlastní náklady a my mu následně doloženou cenu oprav srazíme z nájemného.
57
5.4 Nejčastější problémy při nájmu bytu 5.4.1
Nájemce neplatí řádně nájemné
Jedním ze základních práv pronajímatele je právo požadovat po nájemci měsíční nájemné a úhrady za služby poskytované spolu s nájmem bytu. Pokud však nájemce řádně neplní tuto svou povinnost, má pronajímatel několik možností, jak zasáhnout. Pokud my z pozice pronajímatele zjistíme, že je nájemce v prodlení se splatnými úhradami déle než 5 dní po jejich splatnosti, můžeme si nárokovat úrok z prodlení. V případě, že ani tímto způsobem nedocílíme úhrady dlužného nájemného, můžeme použít tzv. kauci, kterou nájemce složil na náš zvláštní účet při vzniku nájmu. Jestliže však takto kauci snížíme, požadujeme po nájemci její doplnění do původní výše. Nájemce tak musí učinit do 1 měsíce. Pokud nájemce sníženou kauci v dané lhůtě nedoplní a v případech, kdy by došlo k vyčerpání celé kauce, požadujeme toto nájemcovo jednání jako hrubé porušení jeho povinností, což je zákonný důvod k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele. 5.4.2
Změny v počtu osob, které bydlí spolu s nájemcem v bytě
Ustanovení občanského zákoníku v § 700 až § 702 zabývající se společným nájmem bytu stanoví, že ke vzniku společného nájmu bytu postačí pouhé nastěhování osob k nájemci do bytu. Zákon nevyžaduje, aby ke vzniku společného nájmu musel nájemce žádat pronajímatele o souhlas, a tak se nám velice snadno může stát, že místo nájemníka bude v našem bytě bydlet ještě několik dalších osob. Nájemce nám však musí takovéto změny do 15 dnů ohlásit, jakož i jména, příjmení, data narození a státní příslušnost osob, které se do bytu nově nastěhovaly. Nesplní-li nájemce svou ohlašovací povinnosti ani do 1 měsíce ode dne změny, můžeme takovéto jednání opět považovat za hrubé porušení nájemcových povinností a tedy vypovědět nájemní vztah bez přivolení soudu.
58
5.5 Daňová povinnost pronajímatele Dle zákona o dani z příjmů fyzických osob je příjem z nájmu bytu dílčím základem daně pronajímatele. Pokud tedy pronajímáme byt, musíme se připravit na to, že budeme muset tento příjem uvést ve svém daňovém přiznání. Nejčastěji se můžeme setkat s tím, že pronajímatel je v pracovněprávním vztahu se zaměstnavatelem, od kterého mu plynou jeho hlavní příjmy a příjmy z pronájmu tvoří pouze určitou část přivýdělku. Tato situace je zřejmě tou nejsnadnější, protože záznamy o příjmech a výdajích souvisejících s nájmem bytu můžeme, samozřejmě po předešlé dohodě, předat mzdové účtárně zaměstnavatele a ta by následně naše příjmy měla zahrnout do daňového přiznání spolu se mzdou. Můžeme však také být osobou samostatně výdělečně činnou nebo může být příjem z pronájmu bytu naším jediným příjmem. V těchto případech se musíme o zahrnutí těchto příjmů postarat sami nebo oslovit daňového poradce.
59
5.6 Skončení nájmu Jak již bylo řečeno, nájemní vztah může být ukončen dohodou, výpovědí či uplynutím doby. Z pozice pronajímatele, nepochybně i z pozice nájemníka, je nejsnadnějším a můžeme říci i nejméně komplikovaným způsobem právě dohoda nájemce s pronajímatelem. Nejen že si takto domluví vzájemné podmínky, které budou vyhovovat oběma stranám, ale také s největší pravděpodobností nájem ukončí bez následných sporů. Pokud jsme však nuceni, z pozice pronajímatele, řešit výpověď, musíme dopředu předpokládat, že nájemce s naším rozhodnutím nemusí souhlasit a náš úkon se může stát předmětem občanskoprávního sporu. Vzhledem ke značné ochraně nájemníka zakotvené v občanském zákoníku musíme však mít na vědomí, že my, jako pronajímatel, nemůžeme vypovědět nájem z ledajakého důvodu. Musíme tedy následovat výpovědní důvody taxativně vyčtené v příslušném paragrafu a mimo jiné musíme také dbát na řádnou formulaci výpovědi, především pak výpovědního důvodu. Nezapomínejme také, že občanský zákoník vyžaduje, aby výpověď byla nájemníkovi doručena, a pak teprve můžeme počítat výpovědní lhůtu. Stane-li se tedy, že nájemník zrovna v té době „zmizí z povrchu zemského“ může nám tento fakt způsobit velké problémy. Pro naši útěchu však v novém zákoníku toto pravidlo bude změkčeno. Nesmíme také zapomenout na zajištění bytové náhrady, pokud ji situace a zákon vyžaduje.
60
6 Závěr Bezpochyby nám bude trvat déle, než se s problematikou nájemních smluv zcela ztotožníme a budeme naše znalosti dokonale praktikovat. Již nyní ovšem musíme uznat, že i takto obvyklý právní vztah vyplývající z nájemních smluv má své skuliny a při jeho sjednávání je třeba značné obezřetnosti a připravenosti. To, že jsme schopni si tento fakt uvědomit, naplnilo naše očekávání, která byla vyslovena na začátku této práce. Dospěli jsme totiž k tomu, že právní normy sice obsahují mnoho pojmů a pravidel, ovšem záleží především na nás, jakým způsobem si sjednáme pravidla a jak pak budeme konat. I nový občanský zákoník by nás neměl v této oblasti zaskočit, jelikož jsme vystihli ty nejvýraznější změny v oblasti nájmu bytu. Jistě jsme si všimli, že nový občanský zákoník zlehka odstraňuje stopy minulosti z nájemního vztahu v podobě přílišné ochrany nájemce, jako slabší strany a tímto nájemníka posouvá téměř na stejnou roveň pronajímateli. Tento posun je velice významný především pro samotný vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Nový občanský zákoník tedy od konkrétních omezení jedné či druhé smluvní strany, spíše směřuje k poskytnutí smluvní volnosti všem subjektům nájemní smlouvy. Ačkoliv odstranění povinnosti pronajímatele zajistit v jistých případech nájemci náhradní bydlení vyvolává v naší společnosti obavy, měli bychom si uvědomit, že i tímto úkonem se nájemce posouvá právě na roveň nájemce, tedy bude nově vystupovat jako rovnocenný smluvní partner, nikoliv jako slabší strana. V praktické části této práce jsme se dozvěděli, že sjednávání nájemního vztahu není pouze o správném sepsání nájemní smlouvy, ale především o tom, že v tomto právním vztahu vystupujeme jako smluvní strana, která si přirozeně hájí své zájmy a zároveň musí respektovat zájmy či práva strany druhé. Museli jsme si také uvědomit, že obrovský podíl na kvalitním sjednávání nájemního vztahu mají předně naše komunikační dovednosti, tím spíše schopnost smířlivě vyjednávat s druhou stranou. Nájemní vztah nespočívá v žádném případě na vztahu nadřízenosti či podřízenosti jednoho či druhého subjektu smlouvy. Nesmíme tak dopustit, aby pronajímatel či dokonce nájemník jakkoliv omezoval druhého. Občanský zákoník, tím spíše ten nový, nám do rukou dává mnohem větší rozsah smluvní svobody v této oblasti práva a tudíž bude jen na nás jaké parametry a podmínky si v nájemním vztahu nastavíme. Uvolnění pravidel smluvní svobody by v budoucnu mohlo omezit či zcela eliminovat jisté problémy, které se u nás v souvislosti s nájmem vyskytují. Například zažitá a výrazná ochrana 61
nájemníka často překvapivě způsobovala potíže pronajímatelům. Stále více případů z praxe totiž nasvědčovalo tomu, že nájemci často svého výhodnějšího postavení zneužívali a pro pronajímatele mnohdy nebylo snadné problematický nájemní vztah ukončit. Na obranu nájemníků však musíme říci, že zejména v České republice můžeme pozorovat jisté tendence pronajímatelů ztotožňovat se s jakýmisi „lordy“, kteří pronajímají byt svým „poddaným“. Často tedy narážíme na situace, kdy se nájemník v bytě cítí spíše jako přítěž, než jako rovnocenná smluvní strana, která si za služby a právo užívání bytu řádně platí. Nutno však říci, že zmíněný stav nadřízenosti a podřízenosti často bývá způsoben zejména neznalostí práva v oblasti nájmu a tedy i práv a povinností smluvních stran. Mnohokrát tedy nájemci vůbec netuší, že se proti nepatřičnému jednání pronajímatele mohou bránit a místo toho se jen tiše obávají, že nebudou mít, kde složit hlavu. Zjistili jsme také, že pronájem nebytových prostor je oproti nájmu bytu poměrně nově upravený nájemní vztah. Právní úprava sjednávání nájemních smluv k nebytovým prostorům dává ještě větší volnost než je tomu u bytů. Tento fakt má však své výhody i nevýhody. Jelikož obecně v českém právu platí, že co není zákonem zakázáno, je dovoleno, musíme být při podpisu nájemní smlouvy k nebytovému prostoru ještě ostražitější, než je tomu v jiném případě nájemní smlouvy. I zde je velice podstatné vzájemné jednání obou stran, jelikož většina pravidel je ponechána v posobnosti právě naší nájemní smlouvy. Závěrem bychom si měli uvědomit, že nájemní smlouvy jsou takové dokumenty, jejichž prvotní účel je usnadnit nám náš běžný či profesní život. Díky nájemním smlouvám máme kde bydlet, kde provozovat svojí kavárnu, kde se vzdělávat či kde najít pomoc. Aby byla však zajištěna tato přirozená funkčnost, musíme dbát především na dodržení zákona a v neposlední řadě musíme přemýšlet dopředu o veškerém nebezpečí, které by mohlo právě náš nájemní vztah ohrozit. Uvědomme si tedy, že nájemní smlouva nejen konstatuje dané informace, ale je také předpokladem pro řešení či předcházení možných sporů v této oblasti.
62
7 Použitá literatura 7.1 Webové zdroje ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Sčítání lidu, domů a bytů 2011: Tab. 800 Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu, počtu obytných místností, obytné a celkové plochy v m² a počtu bydlících osob, podle složení bytové a hospodařící domácnosti a počtu osob v bytě a podle druhu domu. [online]. 2011, 12. 05. 2013 [cit. 2013-05-12]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/sldbvo. KOČÍ, Roman. II. Nástin vývoj právní úpravy nájmu. Juristic [online]. [cit. 2012-11-15]. Dostupné z: http://obcanske.juristic.cz/93304/index.html MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Průvodce přechodem na smluvní nájemné: Rozvoj ve všech oblastech. [online]. 2012, s. 17 [cit. 2013-05-12]. Dostupné z: http://www.mmr.cz.
63
7.2 Knihy ADÁMKOVÁ, Kateřina et al. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2012. 128 s. Profi & hobby; 153. ISBN 978-80-247-4204-5. BUČKOVÁ, Ariana a Petr OEHM. Nemovitosti, byty a nebytové prostory, jejich právní a daňový režim: velký akademický komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2.svazek. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2002, xvi, 213 s. Beckova edice právo a hospodářství, 29. ISBN 80-717-9670-0. DEJLOVÁ, Hana. Zánik nájmu bytu. 2. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005. 84 s. Beckovy příručky pro právní praxi. ISBN 80-7179-390-6. DISMAN, Marek. MĚŠŤÁNEK, Petr: Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu nebytových prostor: 135 otázek a odpovědí z oblasti nájmu a podnájmu nebytových prostor zpracovaných na základě vybraných rozhodnutí Ústavního soudu ČR, Nejvyššího soudu ČR, Nejvyššího správního soudu ČR, vrchních a krajských soudů, doplněných vybranými ustanoveními souvisejících zákonů. Praha: Linde, 2012, 298 s. ISBN 978-807-2018-918. DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007. xxviii, 363 s. Monografie. ISBN 978-80-7357-280-8. ELIÁŠ, Karel a Markéta SELUCKÁ. Občanský zákoník: velký akademický komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1. 4. 2008. 2. svazek. 1. vyd. Praha: Linde, 2008, 1243 s. Detektivní román. ISBN 978-80-7201-687-7. ELIÁŠ, Karel a Markéta SELUCKÁ. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu: velký akademický komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1. 4. 2008. 2. svazek. 2., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011, 847 s. Judikatura (Wolters Kluwer), 71. sv. ISBN 978-807-3576-370. FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-8025116-104. FIALA, Josef a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd. podle stavu k 1. 12. 2004, (v Linde Praha, a.s., vyd. 2.). Praha: Linde, 2005, 315 s. ISBN 80-720-1511-7. 64
FIALA, Josef. KINDL, Milan. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, c2009, 2 v. ISBN 978-807-3573-959. HATÁK, Václav a Věra HANÁKOVÁ. Domácí právník: první pomoc v oblasti práva. Pardubice: Mayday, 2007, 287 s. ISBN 978-808-6986-340. HOLUB, Milan. Občanský zákoník: komentář. 2., aktualizované a doplněné. vyd. podle stavu k 1. 3. 2003. Praha: Linde Praha, 2003, 2 v. (1479 p.). Edice Zákony-komentáře (Linde Praha (Firm)). ISBN 80-720-1406-4. HOLUB, Milan. Vzory smluv a podání ve věcech: práva občanského, autorského, pracovního, obchodního, rodinného, stavebního a zdravotního pojištění a v řízení: soudním (včetně konkursu), notářském. Praha: Linde, 1996, 727 s. ISBN 80-720-1048-4. JANKŮ, Martin. Nemovitosti, byty: prodej a koupě. Brno: Computer Press, 2003. xiv, 254 s. Právo pro denní praxi. ISBN 80-7226-899-6. KNAPP, Viktor a Petr OEHM. Občanské právo hmotné: velký akademický komentář. Úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1.4.2008. 2.svazek. Vyd. 1. Editor Marta Knappová, Jiří Švestka. Praha: Codex, 1995, 459 s. Beckova edice právo a hospodářství, 29. ISBN 80-859-6301-9. KOCOUREK, Jiří. ČERMÁK, Jaroslav. Kodex bytového práva 2011: byty a nebytové prostory, revize technických zařízení, bezpečnost práce a požární ochrana, účetnictví, daňové povinnosti, komentář, související předpisy. Praha: Eurounion. ISBN 978-807-3170-905. KOCOUREK, Jiří. Byty, nebytové prostory, nájem a vlastnictví bytů: soubor právních předpisů s výkladem a judikáty. 7. dopl. vyd. Praha: Eurounion, 2006. 350 s.ISBN 807317-046-9. KOCOUREK, Jiří. Občanský zákoník: Zákon o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích); Zákon o mezinárodním právu soukromém : 2014 : úplná znění. 1. vyd. Olomouc: ANAG, c2012, 809 s. Právo (ANAG). ISBN 978-80-7263734-8. KŘEČEK, Stanislav. Právní změny nájemního bydlení od 1. 11. 2011: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: Leges, 2011, 80 s. Praktik. ISBN 978-808-7212-813.
65
LIŠKA, Petr. LIŠKOVÁ, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, xxi, 387 s. Beckova edice Komentované zákony. ISBN 80-717-9371-X. PLECITÝ, Vladimír, VRABEC, Josef a SALAČ, Josef. Základy občanského práva. 4. rozš. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2009. 295 s. Vysokoškolské učebnice.ISBN 978-80-7380145-8. Sbírka zákonů republiky Československé: Ročník 1950 (S přílohami). 1950. vyd. Praha: Státní tiskárna, n. p. 02, 1950. SELUCKÁ, Markéta, Josef FIALA, Jan HURDÍK, Kateřina ADÁMKOVÁ, Pavel KOUKAL a Jiří HANDLAR. Introduction to the Czech civil law: komentář. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2009, 95 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 428. ISBN 978-802-1049-253. SELUCKÁ, Markéta. FIALA, Josef. KLIKOVÁ, Alena. Byt v soukromém a veřejném právu: praktická příručka pro nájemce i pronajímatele. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2011, 135 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 481. ISBN 978-802-1057-470. TOMÁŠEK, Michal. Nové jevy v právu na počátku 21. století. 1. vyd. Praha: Nakl. Karolinum, 2009-, v. <1-4>. ISBN 97880246168724. (str. 121 -134).
66
