NAAM TOEGELATEN INSTELLING Woonservice Meander
GEMEENTE Werkendam
BEZOEKADRES Klaproos 2 4251 JD Werkendam
POSTADRES Postbus 7 4250 DA Werkendam
TELEFOONNUMMER 0183-508788
FAXNUMMER 0183-505190
WEBSITE www.woonserviecemeander.nl
E-MAIL
[email protected] DATUM OPRICHTING
1 januari 2004
DATUM EN NUMMER INSCHRIJVING HANDELSREGISTER Kamer van Koophandel en Fabrieken te Waalwijk 4 november 2003 Nummer 18115871
INHOUDSOPGAVE WOORD VOORAF .................................................................................................................................................... 1 1. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR .................................................................................................... 2 1.1 Belangenhouders ........................................................................................................................... 3 2. DE ORGANISATIE ....................................................................................................................................... 6 2.1 Interne ontwikkelingen .................................................................................................................. 6 2.2 Personeelsbeleid ............................................................................................................................ 7 2.3 Arbobeleid ..................................................................................................................................... 9 2.4 Ondernemingsraad ........................................................................................................................ 9 3. WONINGBEZIT ......................................................................................................................................... 10 3.1 Woningbezit ................................................................................................................................. 10 4. KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD .............................................................................................. 15 4.1 Onderhoudsbeleid ....................................................................................................................... 15 4.2 Duurzaamheid.............................................................................................................................. 17 4.3 Energie ......................................................................................................................................... 20 4.4 Projecten...................................................................................................................................... 21 5. HUURBELEID ............................................................................................................................................ 29 6. BETREKKEN BEWONERS BIJ BELEID ........................................................................................................ 31 6.1 KWH ............................................................................................................................................. 31 6.2 Huurders Belangenvereniging (HBV) ........................................................................................... 32 6.3 Onderzoeken ............................................................................................................................... 33 6.4 Communicatie .............................................................................................................................. 33 7. LEEFBAARHEID ......................................................................................................................................... 36 7.1 Leefbaarheid ................................................................................................................................ 36 7.2 Woonfraude en overlast .............................................................................................................. 37 7.3 Sponsoring ................................................................................................................................... 37 8. WELZIJN EN ZORG .................................................................................................................................... 39 8.1 Samenwerkingsverbanden .......................................................................................................... 39 8.2 Bijzondere doelgroepen .............................................................................................................. 40 9. FINANCIËN ............................................................................................................................................... 43 9.1 Treasury ....................................................................................................................................... 43 9.2 Woningverkoop ........................................................................................................................... 43 9.3 Besloten Vennootschap (BV) ....................................................................................................... 43 9.4 CFV ............................................................................................................................................... 43 9.5 WSW ............................................................................................................................................ 44 9.6 Meerjarenbegroting 2013-2017 .................................................................................................. 44 9.7 Risicoprofiel ................................................................................................................................. 45 10. CORPORATE GOVERNANCE ..................................................................................................................... 47 10.1 Raad van Bestuur ......................................................................................................................... 47 10.2 Raad van Commissarissen............................................................................................................ 47 10.3 Conclusie en verklaringen ............................................................................................................ 55 11. SPEERPUNTEN ......................................................................................................................................... 56 11.1. Terugblik speerpunten 2011-2012 .............................................................................................. 56 11.2. Speerpunten 2013 ....................................................................................................................... 60 12. JAARREKENING ........................................................................................................................................ 64 12.1 Balans Woonservice Meander december 201 ............................................................................ 64 12.3 Waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen ........................................................................ 67 12.4 Balanswaardering ........................................................................................................................ 67 12.5 Resultaatbepaling ........................................................................................................................ 71 12.6 Toelichting op de balans .............................................................................................................. 73 12.7 Toelichting op de winst-/verliesrekening .................................................................................... 81 12.8 Kasstroomoverzicht ..................................................................................................................... 86 12.9 Mutatie bedrijfswaarde ............................................................................................................... 87 12.10 Fiscale positie............................................................................................................................... 88 12.11 Controleverklaring ....................................................................................................................... 89 12.12 Bijlage renteoverzicht .................................................................................................................. 91 12.13 Kengetallen .................................................................................................................................. 92
WOORD VOORAF Woonservice Meander zit midden in het vijfde crisisjaar. Volgen we de landelijke ontwikkelingen, dan zien we dat de sector volkshuisvesting het zwaar te verduren heeft. En van die sector is Woonservice Meander een onderdeel. Eigenlijk zijn het de roerigste maanden die wij ooit binnen de sector hebben meegemaakt. Natuurlijk, het was wel eens mopperen over de (lakse) besluitvorming inzake wetgeving die door de overheid moest worden vastgesteld. Maar de richting waar een corporatie heen ging, was wel bekend. En daar ligt het verschil met het heden. Het kabinet heeft gesproken, de sector moet letterlijk boeten. Er zijn forse heffingen opgelegd en de landelijke doorrekeningen vertonen een slecht perspectief voor de sector. Hoe de landelijke politiek hierop zal reageren is niet hoopvol. Het stormt en in die storm bevindt zich ook Woonservice Meander. Het wordt bedrijfsvoeren op het scherpst van de snede. Méér met minder, dat is de teneur. In ieder geval gaan we als sector in de periode 2013-2017 fors minder bouwen. Bijna niets. De sector wordt genivelleerd. De sector in een notendop De gevolgen van de kabinetsmaatregelen zoals gepresenteerd in het najaar 2012 zijn dat: de financiële positie van lokale volkshuisvesters fors wordt aangetast door de verhuurders- en saneringsheffingen; er minder nieuwbouw komt; er meer aandacht voor beleggers zal komen; er effectiever en efficiënter gewerkt zal moeten worden; er nieuwe regels voor het financieel en volkshuisvestelijk toezicht (CFV en WSW) zijn; er aanscherping van het interne toezicht is gekomen. Woonservice Meander en de woningmarkt 1. Ondanks de crisis zijn er ultimo 2012 nog zes projecten in uitvoering. De opleveringen van vijf projecten zijn gepland gedurende de eerste vijf maanden van het jaar 2013. Het zesde project loopt door tot februari 2014. 2. Bij algemene maatregel van bestuur krijgen alle woningcorporaties zowel een verhuurders- als een saneringsheffing opgelegd. In totaal moet Woonservice Meander over de jaren 2013-2017 rond de € 8,5 miljoen aan heffingen afdragen aan de overheid. 3. Heffingen van deze omvang maken forse maatregelen noodzakelijk. In het eerste kwartaal van 2013 zullen we dit ook kenbaar maken. Maatregelen met als doel te overleven én de continuïteit van Woonservice Meander te waarborgen. 4. De meerjarenbegroting 2013-2017 dient als leidraad voor het komende jaar. De verplicht af te dragen heffingen zijn ingerekend en om een verantwoorde bedrijfsvoering mogelijk te maken, zijn naast bezuinigingen op bedrijfskosten alle nieuwbouwplannen uitgesteld. De toekomst en onze maatschappelijke verantwoording Ons streven blijft het realiseren van maatschappelijke doelen, financiële continuïteit, klantgerichtheid, marktconformiteit en kwaliteit- en risicobeheersing. We kijken nog beter naar wat de markt doet, hoe we daarmee om moeten gaan en welke mensen we daarvoor nodig hebben. Medewerkers bepalen het succes van een organisatie. De open insteek van collega’s in gesprekken, de wil om mee te werken aan een nog beter werkklimaat en een nieuwe balans, vormen de sleutel tot het succes van Woonservice Meander. Daar willen wij al onze medewerkers bijzonder hartelijk voor danken.
Ap van Toor directeur bestuurder
Willem Bijl Adjunct-directeur / bestuurder
1
Jaarverslag 2012
1. VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Aandacht voor doelmatigheid doeltreffendheid, vernieuwend zijn prestatieafspraken.
en en
Woonservice Meander is een maatschappelijke onderneming. Voor het waarborgen van de maatschappelijke bestemming van ons vermogen zijn een doelmatig toezicht, een helder inzicht in de inrichting van de organisatie, veelvuldig in gesprek zijn met onze belangenhouders en een zorgvuldige omgang met onze klanten nodig. Om ons te verantwoorden hebben wij een Governancecode opgesteld. Deze code heeft op de eerste plaats tot doel, aan de buitenwereld kenbaar te maken waarop zij Woonservice Meander kan aanspreken. Daarnaast kunnen woningcorporaties die lid zijn van de brancheorganisatie Aedes, ook elkaar aanspreken op grond van deze code. Strategische Visie 2010-2015 De Strategische Visie 2010-2015 is opgebouwd rond vijf kernthema’s: maatschappelijk opereren; dienstverlenend opereren; flexibiliseren in bestemming, beheer en inrichting van ons woningbestand; financieel gezond beleid; organisatorisch gestructureerd opereren. Dit is de leidraad van onze missie voor de komende jaren. Hieruit vloeit voort, dat we op een gerichte manier willen meebewegen door voorzieningen en ondersteuning aan inwoners aan te bieden, zodat zij hun woonwensen en woondoelen kunnen realiseren. We streven ernaar om dit in goed overleg te doen door met ons aanbod in te spelen op de wensen van de klant. Hiermee willen wij onze bijdrage leveren aan het verbeteren van het welzijn van onze bewoners en de leefbaarheid in wijken en buurten in het Land van Heusden en Altena. Om onze strategische doelen te realiseren, kiezen we jaarlijkse onze speerpunten waaraan we willen werken. Wat we bereikt hebben wordt in het jaarverslag 2012 verantwoord, en is ook terug te vinden op pagina 56. Wel moet gezegd worden dat we steeds meer last krijgen van de gevolgen van de economische crisis. Geen faciliteringsruimte betekent geen financiering, dus ook geen nieuwbouw.
2
Woonservice Meander en haar tussen-visitatiescan: Woonservice Meander is voor het eerst gevisiteerd in 2010. Het rapport was in 2011 gereed en is terug te vinden op onze website. De resultaten vanuit de visitatie sluiten nauw aan op het veranderingstraject dat half 2010 is ingezet, namelijk het werken naar een Nieuwe Balans waarbij begrippen als effectiviteit en efficiëntie bovenaan staan. Om er nu achter te komen wat er al veranderd en verbeterd is, én om te weten waar we nog op moeten bijsturen, is er medio 2012 een tussen-visitatie-scan uitgevoerd: 1. het veranderingsproces is goed ingezet en we zijn op de goede weg (cultuuromslag); 2. om werkprocessen nog beter te stroomlijnen wordt, naast het mutatieteam, ook een nieuwbouw, aankoop verkoop- en VvE-team samengesteld (operationeel niveau); 3. op strategisch niveau moeten de doelstellingen meer specifiek zichtbaar worden gemaakt. Financieel economische crisis en de gevolgen voor de bedrijfsvoering We zitten midden in het vijfde crisisjaar. Volgen we de landelijke politiek, dan lijkt het erop dat de sector volkshuisvesting geleidelijk aan wordt afgebroken. En van die sector is Woonservice Meander een klein onderdeel. Eigenlijk zijn het de roerigste maanden die wij ooit binnen de sector hebben meegemaakt. Het kabinet heeft in het najaar 2012 haar plannen kenbaar gemaakt. De gevolgen van de plannen zijn zeer fors. Ook wij hebben ons beleid aan moeten passen. In onze beleidskeuzen kiezen we ervoor om Woonservice Meander zelfstandig te laten voortbestaan. Het wordt dus bedrijfsvoeren om te overleven. Heffingen 1. Woningcorporaties gaan meebetalen aan het tekort van de rijksoverheid. Zij krijgen een verhuurdersheffing opgelegd. Tot en met 2017 gaat het om €1,7 miljard aan heffingen voor de gehele sector. 2. Ook is de saneringsheffing ingevoerd. Het is een heffing voor de financiering van noodlijdende woningcorporaties. 3. In totaal moet Woonservice Meander over de jaren 2013-2017 meer dan € 8.5 miljoen aan sanerings-en verhuurdersheffingen afdragen.
Jaarverslag 2012
4.
5.
Het Centraal Fonds heeft de heffingen doorgerekend en vastgesteld dat bij heffingen met deze omvang, de continuïteit van de gehele sector in gevaar komt. Het Waarborgfonds reageerde eind 2012 met de mededeling dat er geen nieuwe faciliteringsruimte wordt afgegeven voor de jaren 2013 en 2014. Er kan tot nader aankondiging niet worden gefinancierd via het Waarborgfonds.
1.1 Belangenhouders Vanuit de visitatie is gebleken, dat we op een andere manier in gesprek moeten gaan met onze belangenhouders, beter de wederzijdse verwachtingen moeten uitspreken en beschrijven. Belangenhouders management Om duidelijk te krijgen hoe wij met onze belangenhouders willen en kunnen omgaan, hebben we een spelregelnotitie opgesteld met als kernvragen: 1. 2. 3.
Wat verwachten we van elkaar? Hoe en wanneer willen we doelen bereiken? Op welke manier stellen we vast dat het resultaat voldoet aan de verwachtingen?
Naast het in kaart brengen van alle belanghouders hebben we per belangenhouder de vorm, uitgangspunten, frequentie, en op welke wijze we met elkaar in gesprek gaan, vastgesteld. Onze ‘eerste belangenhouders bijeenkomst nieuwe stijl’
is de ontmoeting met de belanghebbenden rondom de planvorming van Zuidrand Eethen. Na deze bijeenkomst is de input verwerkt in een scoreoverzicht. Aan de hand van diepte-interviews met hoofdrolspelers werken we toe naar concrete plannen voor het dorp en de omgeving. Dit overleg beschouwen we als pilot, zodat we onze ervaringen mee kunnen nemen in de trajecten met andere belangenhouders. Adviesraad Wonen (AW) In 2012 is er één bijeenkomst geweest waarbij de doelstelling en functie van de raad bespreekbaar zijn gemaakt. De directie denkt wel mee in de werkgroep, maar volgt de ontwikkelingen op afstand. Doel van de werkgroep was de thema’s voor te bereiden voor de vergadering, zodat de raad helderheid kreeg en bespreekbaar kon maken met welke doelstelling en in welke functie zij de komende jaren door wil gaan. Gemeenten Regionale prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties zijn een feit. Een uniek resultaat om als gezamenlijke woningcorporaties én drie gemeenten tot regionale afspraken te komen! Aanvullend zullen in 2013 de lokale afspraken worden afgerond: de Woonvisie Woudrichem is vastgesteld; Aalburg wil in 2013 starten met een woonbehoeftenonderzoek.
Ondertekening Regionale prestatieafspraken
3
Jaarverslag 2012
Jongerenraad In 2012 is er veel aandacht besteed aan het werven, samenstellen, opstarten en begeleiden van de jongerenraad. Een raad bestaande uit zes jongeren in de leeftijd van circa achttien tot vijfentwintig jaar. Zij zijn woonachtig in het Land van Heusden en Altena. Het zijn jonge mensen waarvan we kunnen verwachten dat ze zich enerzijds in kunnen leven in hun leeftijdsgenoten, en anderzijds de kennis en kunde hebben om ingewikkelde beslissingen te kunnen nemen. Op basis van sollicitatiegesprekken kwam er een raadssamenstelling van zes personen tot stand. Drie kandidaten komen uit de gemeente Woudrichem, twee kandidaten uit de gemeenten Werkendam en één kandidaat uit de gemeente Aalburg.
Zorgnetwerk Het Zorgnetwerk is in 2012 vier maal bij elkaar gekomen en één maal op bestuurlijk niveau met de belanghebbende partijen. Een belangrijke taak die het Zorgnetwerk voor 2012 had, was het opstarten van een onderzoek naar woningmarktgegevens (vraag- en aanbod) in het gehele Land van Heusden en Altena. Daarbij wordt rekening gehouden met de nieuwe regelgeving voor het scheiden van wonen, en zorg en de gevolgen vanuit het nieuwe, afgekondigde zorgzwaartepakketten beleid (ZZPbeleid). De uitkomst van het onderzoek is gedifferentieerd op kernniveau.
Deze raad heeft als sparringpartner een raad van toezicht (RvT). De leden moeten zich verantwoorden aan deze RvT. De RvT is enerzijds geselecteerd op professionele inbreng, anderzijds op persoonlijk gezag. Alle voor de raad benaderde personen hebben aangegeven graag zitting te nemen in de RvT. We mogen daarmee verwachten dat er een ‘professioneel draagvlak’ is. De expertise die zij inbrachten, was op het gebied van de volkshuisvesting, investeringen, jongerencommunicatie en gemeentelijke bestuurskunde.
Woonwensenonderzoek Aansluitend zal een woonwensenonderzoek opgestart worden om aanvullende informatie, die niet vanuit de update van de kengetallen beschikbaar is, boven water te krijgen.
Doel en kernopdracht was het zoeken naar datgene wat de jeugd nodig heeft om zich te kunnen binden aan de regio. Daarnaast moest de jongerenraad zelf verantwoordelijkheid nemen en zorgdragen voor het ontwikkelen van een businessplan en deze, inclusief de financiering, tot uitvoering brengen. De eerste concrete opdracht was de invulling van onze grondpositie de Kroon te Wijk en Aalburg. Deze opdracht is niet geconcretiseerd en dus afgesloten. Ons doel voor 2013 is de jongerenraad opdracht te geven een investeringsprogramma te ontwikkelen op basis van initiatieven uit de samenleving. We richten ons hierbij op het verbeteren van het leefklimaat voor mensen die aan het begin van hun carrière in wonen, werken en recreëren in het Land van Heusden en Altena staan.
4
In 2012 is de opdracht verstrekt en naar verwachting zullen de gegevens medio 2013 bekend zijn.
Huurdersbelangenvereniging Land van Heusden en Altena (HBV) Als bestuurder hebben we een jaargesprek gehad met de HBV. Onderdelen die aan de orde kwamen waren: de consequenties van gewijzigde regelgeving waaronder de extra huurverhoging in en het Europa-dossier; de relatie met de corporatie en informatie over lopende acties als de visitatie, de projecten, de jongerenraad; de continuïteit van het bestuur en de aanpak om dit te verfrissen. Er zijn in 2012 drie nieuwe leden toegetreden. Realisatie van doelstellingen voor Woonservice Meander in 2012 Met de drie gemeenten worden één maal per jaar de acties en de doelstelling vanuit het regionale zorgnetwerk in een bestuurlijke bijeenkomst gepresenteerd en beoordeeld. Het betreft het accorderen van de beleidsterreinen wonen, zorg en welzijn voor het gehele Land van Heusden en Altena. De overige regionale prestatieafspraken worden gevolgd in de recentelijk in gebruik genomen voortgangsmatrix. Afstemming vindt volgens planning in regionaal verband plaats. Exitinterviews opleveringen nieuwbouw zijn ingevoerd.
Jaarverslag 2012
Nieuw kantoorpand Vorig jaar meldden we de aankoop van een nieuw kantoorpand. Ruim twee jaar geleden is overeengekomen het pand van de Rabobank te Werkendam te kopen. De juridische overdracht is uitgesteld tot voorjaar 2013. Het huidige kantoorpand aan de Klaproos is verkocht. De planning is om eind 2013 te verhuizen naar de nieuwe locatie. De Rabobank wordt huurder van een deel van het pand. Daarnaast is nog een deel beschikbaar voor verhuur. Als organisatie zien we uit naar de verhuizing eind 2013.
5
Jaarverslag 2012
2. DE ORGANISATIE Een jaar van meebewegen, dat is 2012 voor ons geweest. De landelijke ontwikkelingen zorgden ervoor dat we als organisatie mee moesten bewegen met wat er op ons afkwam. Dit gold zowel voor het bijstellen van ons beleid als de druk die dit voor onze medewerkers gaf. Doel bleef er te zijn voor de klant met alle vragen die zij had. Ook het ingezette traject ‘Nieuwe Balans’ speelde een belangrijke rol. Een aantal interne en externe ontwikkelingen willen we in dit verslag zichtbaar maken.
2.1 Interne ontwikkelingen Wat we graag willen is zichtbaarder en herkenbaarder zijn in de regio. Op de eerste plaats bij onze klanten, maar ook bij organisaties, belangenhouders en woningzoekenden. Dit speerpunt uit de visitatie hebben we verder opgepakt in 2012 en er haalbare kaders voor vastgesteld. Intern is de organisatie anders ingericht, met als doel efficiënter en doelmatiger te kunnen werken. Ook hebben we eraan gewerkt om zowel onze in- als externe communicatie helderder te krijgen. Interne communicatie Voor ons was 2012 een enerverend jaar, vol van veranderingen die iedere keer op ons afkwamen, met weinig duidelijkheid of zekerheid van de richting. Onze medewerkers zijn op de volgende manieren op de hoogte gehouden van belangrijke ontwikkelingen: door de directie zijn er in 2012 zes nieuwsbrieven naar de medewerkers verstuurd.
Belangrijke onderwerpen die aan de orde kwamen waren informatie over de voortgang van het efficiency- en effectiviteitonderzoek, de registratie/regelingen, de afdelingsplannen, de zieken, de Arbo, ontwikkelingen in de sector en bezuinigingsvoorstellen; in twee interactieve bijeenkomsten hebben we met de medewerkers vooral over de consequenties van het efficiencyonderzoek, de interne communicatie en een diversiteit aan te verwachten toekomstige knelpunten vanuit de maatschappij besproken en toegelicht. Doel was inzicht te geven in die knelpunten en de richting die we als organisatie voor ogen hebben naar de toekomst en het nieuwe kantoor; ook is veel tijd besteed aan de continuïteit van de organisatie. In het licht van de heffingen is een krimpscenario bij Woonservice Meander bekend gemaakt. De nadruk ligt op dit moment op het zelfstandig voortbestaan van Woonservice Meander. Een zorgvuldige en tijdige communicatie is noodzakelijk om rust binnen de organisatie te waarborgen; om de efficiency tussen afdelingen te verbeteren zijn teams ingevoerd. Meer hierover kunt u lezen op pagina 8; na iedere vergadering van het managementteam (MT) koppelt elke leidinggevende zaken terug die belangrijk zijn voor zijn of haar afdeling én nodig zijn om te afdeling overstijgende acties in bedrijfsvoering te kunnen volgen.
Organogram
Figuur 1: organogram Woonservice Meander per 31 december 2012.
6
Jaarverslag 2012
Vereniging van Eigenaren (VvE) Woonservice Meander heeft negen VvE’s in beheer. In een aantal hiervan heeft de corporatie ook een groot aandeel. In 2012 hebben we nagedacht of we de VvE’s willen handhaven, mede omdat het beheer niet meer kostendekkend was. Besloten is om intern de structuur op een andere manier weg te zetten. Daarnaast hebben we de overeenkomsten goed doorgelicht en is, daar waar dit al mogelijk was, een start gemaakt met het optimaliseren van de beheerovereenkomsten.
2.2 Personeelsbeleid
Personele opbouw Woonservice Meander kende per 31 december 2012 de in tabel 1 personele opbouw in functies. In 2012 is er één mutatie in het personele bestand geweest.
Functies zijn aan verandering onderhevig en daar moet op worden ingespeeld. De opleidingsplannen zijn het uitgangspunt om maatwerk aan te bieden aan onze medewerkers. Daarnaast is ook de aansturing van de organisatie scherper onder de loep genomen.
Tabel 1: personele opbouw in functies
Afdeling Directie/bestuurders Managementondersteuning Technische dienst Verhuur & Bewonerszaken Financiële zaken Automatisering Huismeesters Nieuwbouwprojecten FrontOffice Totaal (23,8 fte )***
Aantal medewerkers 2 2 7* 4 5 1 2** 3 2 23,8
* Betreft ook één gedetacheerde medewerker. ** Dit zijn gedetacheerde medewerkers via !Go. *** Het aantal fte’s betreft enkel de medewerkers met een contract.
Aantal
In figuur 2 is duidelijk te zien wat de personele opbouw in leeftijd was per 31 december 2012. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
20 t/m 30 jaar 2
31 t/m 40 jaar 6
41 t/m 50 jaar 10
51 t/m 60 jaar 8
Man
0
4
5
5
Vrouw
2
2
5
3
Totaal
61 jaar en ouder 2
De jaren 2011 en 2012 stonden in het teken van het werken naar een ‘Nieuwe Balans’, en voor 2012 specifiek het stabiliseren van de uitgezette acties. De vraag hoe we een professionaliseringsslag willen en kunnen maken blijft actueel, mede ook door de landelijke ontwikkelingen. Het meegroeien met organisatieontwikkelingen is juist nu een dringende noodzaak aan het worden.
Personeelsbeleid De medewerkers is toegezegd dat er een duidelijker personeelsbeleid zou komen. We zijn begonnen met het oppakken van de eerste doelen en die zijn uitgewerkt in een plan van aanpak. De actiepunten die we voor 2012 hadden, zijn: het formuleren van het personeelsbeleid binnen Woonservice Meander. Mede naar aanleiding van de gevolgen van de crisis zijn uitgangspunten voor een krimpscenario voor 2013 en 2014 vastgelegd en toegelicht aan de collega’s; het beheren en uitvoeren van ons personeelsbeleid. Het doel was om een HRMmedewerker aan te trekken. In het licht van de economische omstandigheden is hiervan afgezien; een document opstellen waarin de strategische keuzes van ons personeelsbeleid zichtbaar zijn verwoord. Mede vanwege de crisis is dit in 2012 nog niet opgepakt; het inrichten van ons nieuwe handboek personeelszaken. Dit is grotendeels uitgevoerd. Uiterlijk juni 2013 zal dit gereed zijn; het toetsen van alle informatie en regelingen aan de gewijzigde regelgeving en CAO is opgestart in 2012. Het geheel zal begin van het nieuwe jaar afgestemd worden. Afronding volgt dan later dat jaar.
2
Figuur 2: personele opbouw naar leeftijd en op contractuele basis.
7
Jaarverslag 2012
Opleiding, scholing, training en PLP Kwaliteit van onze dienstverlening betekent ook kwaliteit leveren door onze medewerkers. Als werkgever vinden wij daarom het volgen van opleidingen en cursussen een voorwaarde om goede kennis en vaardigheden op te doen. Dit is goed voor de persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers én dus ook goed voor de klant.
Vanuit het Persoonlijk Loopbaan Plan (PLP) en individuele afspraken bevorderen we deze groei, zeker ook bij die medewerkers die al langer bij ons werkzaam zijn. Ziekteverzuim Woonservice Meander had in 2012 wederom een vrij hoog verzuimpercentage. Het percentage bedroeg in 2012 9,3%, tegenover een percentage van 8,8% in het jaar 2011. Als we dit afzetten tegen het landelijk gemiddelde en andere corporaties in onze branche, dan scoren we hier hoog op. Voor een deel komt dit vooral door twee langdurig zieke medewerkers. Intern volgen we dit verzuim zodat dit teruggebracht kan worden. We stimuleren daar waar mogelijk om werkzaamheden op te pakken en willen waakzaam zijn door tijdig een onderliggende problematiek te signaleren en die bespreekbaar te maken.
In de managementrapportage komt het verzuim periodiek aan de orde door het plaatsen van een overzicht met de daarbij behorende analyse. Tijdens de voortgangsgesprekken wordt aandacht besteed aan het persoonlijke ziekteverzuim. Met de arbodienst is een strakke afstemming bij ziekteverzuim afgesproken. We scoren echter ook hoger bij het kort verzuim. Daarom hebben we aan het begin van het nieuwe verslagjaar afspraken gemaakt met onze arbodienst om er korter bovenop te zitten.
In de figuren 3 en 4 en in tabel 2 wordt een nadere uitleg gegeven over het ziekteverzuim bij Woonservice Meander.
Ziekteverloop 10,0% 8,0% Percentage
Speerpunten ‘Nieuwe Balans’ Voor 2012 was een aantal andere speerpunten belangrijk om een professionaliseringsslag te kunnen maken: de scheiding tussen Raad van Bestuur (RvB) en MT, met de daarbij behorende bezinning over de verantwoordelijkheden, is doorgevoerd. Regelmatig is op strategisch niveau overleg over de voortgang. De RvB werkt meer op strategisch niveau en stuurt het MT aan, het MT heeft een adviserende rol richting RvB; over 2012 zijn afdelingsplannen en jaardoelen opgesteld. Evaluatie en toetsing moet nog gebeuren, mede doordat de landelijke ontwikkelingen van grote invloed zijn voor de toekomstige (her)inrichting van de organisatie; professioneler werken was een aandachtspunt. We zijn gestart met een mutatieteam, een team dat is samengesteld uit medewerkers van de afdeling Verhuur & bewonerszaken (V&B) en Beheer & Onderhoud (B&O). De overlappende werkzaamhedenkunnen kunnen daardoor gezamenlijk opgepakt worden. Daarnaast is een afdeling overstijgende werkgroep gestart die de liquiditeiten van de projecten monitort. Het voordeel van deze manier van werken is dat dit inzicht en stabiliteit bij de leidinggevenden gaf. Voor 2013 is een start gemaakt om ook afdeling overstijgend te gaan werken door het formeren van teams voor VvE’s; nieuwbouw, aan- en verkoop woningen; Strategisch Voorraad Beheer (SVB). De werkgroep liquiditeiten zal team financieel beleid gaan heten, waardoor het een nog bredere aandachtsveld bestrijkt; procesveranderingen hebben plaatsgevonden waarbij interen controle is aangescherpt. Ook het aanbestedingsbeleid is gereed. Daarnaast is het nieuwbouwproces op de onderdelen initiatief, definitie, voorbereiding, uitvoering en nazorg in een afrondende fase en is een verkoopproces voor handen en, daar waar nodig, aangepast op de huidige ontwikkelingen.
6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
2008
2009
2010
2011
2012
Ziekteverloop 2,3%
3,0%
9,4%
8,8%
9,2%
Figuur 3: ziekteverloop in percentages
8
Jaarverslag 2012
overleggen vinden plaats in een open sfeer en de onderlinge samenwerking verloopt soepel. In 2012 is drie keer overleg gevoerd tussen de bestuurder en de OR.
Percentage
Ziekmeldingspercentage 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
totaal
man
vrouw
2010
9,9%
13,5%
6,4%
2011
7,6%
8,3%
7,0%
2012
9,2%
15,2%
3,6%
Figuur 4: ziekmeldingspercentage man/vrouw
Het aantal ziekmeldingen weergegeven in tabel 2:
in
2012
wordt
De volgende onderwerpen passeerden de revue: concept afdelingsplannen 2012-2013; jaarverslag Woonservice Meander 2011; concept meerjarenbegroting 2013-2017; personeelsbeleid; CAO Woondiensten 2011-2012; stand van zaken uitvoering plan van aanpak efficiency- en effectiviteitonderzoek; actiepunten werken naar een Nieuwe Balans; (financiële) continuïteit van Woonservice Meander; vacature OR; vaststelling Loopbaanontwikkelingsbudget; mobiliteitsscan; wet Arbeid en Zorg.
Tabel 2: aantal ziekmeldingen 2012.
Man Vrouw Totaal
2010 13 14 27
2011 12 15 27
2012 25 16 41
2.3 Arbobeleid De gezondheid van onze medewerkers is belangrijk en we proberen een goede gezondheid te bevorderen en te beschermen. MKbasiscs uit Rijswijk is daarbij ons adviesorgaan. Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn op ons kantoor vier gecertificeerde bedrijfshulpverleners (BHV-ers) en één gecertificeerde preventiemedewerker actief. Uiteraard houden we ook de wettelijk gestelde eisen van de Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet) in het oog. Deze wet bepaalt wat de rechten en plichten zijn voor zowel werkgever als werknemer op het gebied van arbeidsomstandigheden. We zijn in het bezit van een Risco-Inventarisatie en –Evaluatie (RIE). Mede omdat we naar een nieuw kantoorpand verhuizen, zal het plan van aanpak dat hieruit voortvloeit zal in 2013 stap voor stap worden uitgewerkt.
2.4 Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) van Woonservice Meander bestaat uit drie personen, waarvan één vacature. Namens het personeel voert zij overleg met bestuurder over het ondernemingsbeleid en de personeelsbelangen. De relatie tussen de bestuurder en de OR is constructief te noemen. De houding van beide partijen is proactief. De 9
Jaarverslag 2012
3. WONINGBEZIT Woonservice Meander vindt het belangrijk om een optimale bijdrage te leveren aan het welzijn van de gemeenschap in ons werkgebied. De nadruk ligt op wonen. Ons woningbezit is divers en bestaat uit verschillende typen woningen die bestemd zijn voor verschillende doelgroepen. We zitten nu in een turbulente tijd die nog wel even zal doorgaan. De invloed die de huidige ontwikkelingen zoals de heffingen en de kredietcrisis hebben, zal veel vragen van onze klanten en hun woongenot oproepen. Als corporatie hebben we gemengde gevoelens over welke rol we als maatschappelijk ondernemer kunnen gaan spelen en welke invloed dit heeft op ons bezit. Daar waar dit mogelijk is, zullen we rekening houden met en inspelen op de ontwikkelingen die op ons af komen. We blijven de wens houden om te voldoen aan de wensen en behoeften van onze klant. De kwaliteit van ons woningbezit in relatie tot de huidige marktomstandigheden is, ondanks de vele bezuinigingen, over het algemeen goed.
3.1
Woningbezit
Strategisch voorraadbeleid (SVB) Strategisch voorraadbeleid is een samenhangend geheel van keuzes van onze woningvoorraad. In 2012 zijn we gestart met het opnieuw beoordelen van het strategisch voorraadbeleid. Hieruit kwam naar voren dat het softwarepakket uitgebreid moest worden. Het is de bedoeling om in 2013 het SVB verder te concretiseren en de nieuwe software te implementeren. In 2013 zal het SVB-team met de aanschaf van een nieuw software programma, betere en objectiever keuzes kunnen maken voor de langere termijn van de bestaande woningvoorraad per complex. Belangrijke onderdelen zijn hierbij de kwaliteit, de toegankelijkheid en energieneutraal renoveren. We kunnen daardoor nog beter op de veranderende omgevingsfactoren inspelen, bijvoorbeeld bij gewijzigde overheidsmaatregelen, maar ook op woonwensen van onze huurders. Kernvoorraad De gemeenten en Woonservice Meander zetten zich in voor het in stand houden van de kernvoorraad. Voor ons zijn dat in 2012 alle woningen met een huurprijs onder de maximale huurgrens van €664,66. Als doel stellen we dat in de toekomst tenminste 90% van onze woningen voor de sociale sector behouden blijft. Als we woningen verkopen of slopen, willen we daarom rekening houden met een evenwichtige verdeling van nieuwe huur- en koopwoningen in de kernen. 10
In 2012 hebben wij onze doelstelling conform weten regelgeving gerealiseerd. Wij hebben ten minste 90% van onze sociale huurwoningen met een huurprijs van maximaal € 664,66 per maand verhuurd aan mensen met een huishoudinkomen lager dan € 34.085,-. Toewijzen woning In totaal zijn er in 2012 288 (2011: 341) woningen aangeboden door de drie corporaties in het Land van Heusden en Altena. Van de 288 woningen zijn er 83 door Woonservice Meander aangeboden via de media. Dit is bijna een halvering ten opzichte van het jaar 2011. Oorzaak: minder oplevering van nieuwbouw in 2012 en minder verhuisbeweging vanuit de huurder. In figuur 5 is te zien dat van alle woningen die aangeboden zijn via het aanbodmodel, 29% een woning van Woonservice Meander was. In de overige jaren was dit aandeel groter. In Werkendam en Sleeuwijk werden de meeste woningen aangeboden. In de kernen Eethen, Wijk en Aalburg en Rijswijk (NB) werden er dit jaar opvallend weinig woningen aangeboden, vergeleken met 2011.
Percentage aangeboden woningen per corporatie 60 40 20 0 2008
2009 2010 2011 Woonservice Meander Wst. Land van Altena Woonlinie
Figuur 5: aanbod woningen via aanbodmodel.
2012
Jaarverslag 2012
3.2
Toewijzen van de woningen 2012
Vanaf 1 januari 2011 zijn de nieuwe regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen van kracht. De Rijksoverheid heeft de inkomensgrens voor 2012 vastgesteld op € 34.085,-. Van ons totale aanbod is 93% op grond van de inkomensregels toegewezen en 7% (2011: 6%) niet. Deze 7% waren woningen die vanuit een urgentie, een zorgindicatie of de herstructurering zijn verhuurd. Dit percentage is lager dan 10% en heeft geen gevolgen. Woningtoewijzing in 2012 Ons doel is om minimaal 50% van onze woningen via het aanbodmodel aan te bieden. Van dit percentage wordt weer 30% aangeboden aan sociaal urgenten. De toewijzing naar huurprijsklasse was: goedkoop ( tot € 366,37): 13% betaalbaar (van € 366,38 t/m € 524,37): 43% duur (van € 524,37 t/m € 664,66): 44%
Aantallen Woningen via het aanbodmodel Woonzorgindicatie WMO Bemiddeld Lotingmodel Herstructureringsurgenties Statushouders 12 3
Er is sprake van urgentie als iemand buiten zijn eigen verantwoordelijkheid om in een noodsituatie verkeert, waardoor verhuizen op korte termijn noodzakelijk is. Krijgt een urgent woningzoekende een woning aangeboden, dan mag hij deze niet weigeren anders verliest hij zijn urgentiestatus. Herstructureringskandidaten Herstructureringskandidaten zijn huurders die vanwege sloop noodgedwongen hun woningen moeten verlaten. In 2012 hebben wij aan drie herstructureringskandidaten een woning toegewezen. Dit aantal is aanmerkelijk minder (89%) dan in 2011. We hebben toen aan 33 herstructureringskandidaten een andere woning toegewezen. Herstructureringskandidaten krijgen bij ons voorrang bij het toewijzen van een woning. Overig In 2012 hebben wij veertien woningen aangeboden met het label loting en is bij vijf woningen bemiddeld. Ingeschrevenen in het Land van Heusden en Altena bij de drie woningcorporaties op peildatum Op peildatum 31 december 2012 stonden er in totaal 6.922 woningzoekenden ingeschreven. Dit zijn 217 ingeschrevenen meer vergeleken met 2011.
3 Figuur 7 laat zien dat er vanaf het eerste kwartaal 2008, sprake is van een gestage toename van het aantal woningzoekenden.
5
2
7 83 Figuur 6: aantal aangeboden woningen per model en doelgroep.
Urgent woningzoekenden In 2012 hebben wij negen huurwoningen met een urgentielabel aangeboden. Deze woningen werden met voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een urgentiestatus.
Figuur 7: kwartaaloverzicht aantal woningzoekenden.
11
Jaarverslag 2012
In het tweede kwartaal van 2011 was er voor het eerst sinds lange tijd een lichte daling zichtbaar. Er waren toen bijna evenveel uitschrijvingen als inschrijvingen. Daarna zien we toch weer een geleidelijke stijging. Reacties De rode lijn in figuur 8 laat zien dat het gemiddelde aantal reacties op een woning steeg van zeventien reacties in 2011 tot 22 reacties in 2012. Op de 83 woningen aangeboden via het aanbodmodel, kwamen in totaal 1.822 reacties. De woningen van Woonservice Meander waren relatief populair. Regiobreed werden er namelijk gemiddeld twintig reacties op een woning geplaatst. Te zien is dat de lotingwoningen van Woonservice Meander even gewild zijn gebleven als in 2011. Op de 14 aangeboden lotingwoningen kwamen 435 reacties, gemiddeld 31 reacties per woning.
Ook de appartementen met een lift en de eenkamerwoningen kregen regiobreed gemiddeld meer reacties dan voorgaande jaren. Enkel gekeken naar de kernen waar minstens vijf woningen werden aangeboden, werden er op een woning in Werkendam de meeste reacties geplaatst (gemiddeld 27 reacties). Hierop volgden Sleeuwijk (24), Eethen (13) en Wijk en Aalburg (12). Actief woningzoekenden in 2012 Er reageerden in totaal 645 actief woningzoekenden op één van onze woningen. Dit zijn minder reacties dan in 2011. Als we een vergelijking trekken met de andere corporaties in ons werkgebied, dan lijken onze woningen minder populair te zijn. Deze vergelijking is echter enkel gebaseerd vanuit de gegevens uit 2011. Figuur 10 geeft inzicht in de actief woningzoekenden van Woonservice Meander, naar inkomen.
Actief woningzoekenden Woonservice Meander naar inkomen Doelgroep tot € 34.085 Middeninkomens € 34.085- < € 43.000 Hogere inkomens €43.000 Onbekend
Figuur 8: aanbod en gemiddeld aantal reacties binnen het aanbod- en lotingmodel per jaar (voor Woonservice Meander).
In figuur 9 zijn de reacties te zien naar woningtype dat het meest populair is. Met gemiddeld 35 reacties per woning bleek dit de eengezinswoning te zijn.
26; 4% 12; 2%
47; 7%
560; 87%
Seniorenwoning Éénkamerwoning Figuur 10: actief woningzoekenden van Woonservice Meander, naar inkomen.
Appartement met lift Appartement zonder… Eengezinswoning 0 Regiobreed
10
20
30
40
Woonservice Meander
Figuur 9: aanbod en gemiddeld aantal reacties per woningtype.
12
Jaarverslag 2012
In figuur 11 zien we de inkomensverdeling van de actief woningzoekenden bij Woonservice Meander percentueel in relatie tot het totaal aantal actief woningzoekenden in de regio. Het aandeel middeninkomens was een fractie kleiner regiobreed en het aandeel hogere inkomens was groter regiobreed.
Actief woningzoekenden in de regio naar inkomen Doelgroep tot € 34.085 Middeninkomens € 34.085- < € 43.000 Hogere inkomens €43.000 Onbekend
In figuur 13 is het aantal reacties per kern te zien. De grootste groep van de 645 actief woningzoekenden reageerde vanuit de kern Werkendam (29%), gevolgd door woningzoekenden die reageerden van buiten de regio (28%).
30%
29% 28%
25%
20%
1% 4% 8%
15%
10% 6% 6%
87%
5%
4% 4% 4% 3% 2% 2% 2% 2% 2% 2%
Figuur 11: deelnamepercentage in de regio, naar inkomen.
1% 1%
Inkomensverdeling In figuur 12 is te zien dat het afgelopen jaar 80% van alle actief woningzoekenden met een hoger inkomen reageerde op een woning van ons (50% in 2011).
Werkendam Buiten de regio Sleeuwijk Woudrichem Wijk en Aalburg Nieuwendijk Almkerk Andel Dussen Veen Rijswijk Giessen Hank Eethen Meeuwen Genderen Onbekend Drongelen
0% 0%
0%
Figuur 13: aantallen en percentage reacties per kern.
Vergeleken met 2011 reageerden er meer woningzoekenden met middeninkomens op een woning van Woonservice Meander. Van de doelgroep reageerde 59% op een woning van Woonservice Meander, iets minder dan een jaar eerder.
Hogere inkomens Middeninkomens Doelgroep
50% 80% 50% 57% 63% 59% 0% 2011
50%
100%
Slaagkans Van de 645 actief woningzoekenden, hebben er 91 een woning toegewezen gekregen. Dit geeft een slaagkans van 14%. In 2011 was de slaagkans 20%, toen waren er met 150 verhuringen ook meer toewijzingen. In figuur 14 is de slaagkans per inkomensgroep weergegeven. De doelgroep had dit jaar een veel grotere slaagkans dan de hogere- en middeninkomens. Bedroeg de slaagkans in 2011 nog 17% voor de hogere en middeninkomens, nu is deze gedaald tot respectievelijk 8% en 9%.
2012
Figuur 12: percentage actieve woningzoekenden bij Woonservicevan Meander, inkomen per jaar Herkomst actiefnaar woningzoekenden
13
Jaarverslag 2012
8%
Onbekend Hogere inkomens
8%
Middeninkomens
9%
Doelgroep 0% 2011
14
10%
Hogere inkomens
17% 15% 20%
5%
Onbekend
15% 17%
10% 15% 13% 23% 22%
Middeninkomens
21% 30%
2012
29% 26%
Doelgroep 0% 2011
10%
20%
30%
2012
Figuur 14: slaagkans per inkomensgroep, Woonservice Meander
Figuur 15: slaagkans per inkomensgroep, regio breed.
Indien je naar de gehele regio kijkt, was de slaagkans groter, namelijk 25% (2011: 29%). De doelgroep had een kans van 26% om een woning te krijgen als men reageerde. Iemand met een middeninkomen had 22% kans, een hoger inkomen had 13% kans van slagen. Dat blijkt uit figuur 15.
Wachttijd De gemiddelde wachttijd bij Woonservice Meander is 5,3 jaar en de gemiddelde zoektijd is 1,9 jaar.
Jaarverslag 2012
4. KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD Woonservice Meander draagt vanuit verschillende invalshoeken bij aan een betere kwaliteit van het woningbezit. Duurzaam bouwen, zoals energieprestatie, levensloopbestendigheid, leefbaarheid en materiaalgebruik, is hierbij een speerpunt. Zowel bij de onderhoudsvisie als bij onze nieuwbouwprojecten.
4.1
Onderhoudsbeleid
Het onderhoud en beheer verloopt aan de hand van een (meerjarige)onderhoudsplanning en is een combinatie van planmatig onderhoud en nietplanmatig onderhoud. Belangrijk hierbij is de conditie van de woning of het gebouw. Afhankelijk van de regelgeving en onze inschatting van de (technische) levensduur van de woning of gebouwonderdelen, verloopt het planmatig onderhoud volgens de opgestelde planning. Jaarlijks wordt de onderhoudsplanning gecontroleerd aan de hand van opnames per gebouwonderdeel en naar aanleiding van uitgevoerd onderhoud van het afgelopen jaar. De opgedane gegevens kunnen leiden tot een bijstelling van de meerjarige onderhoudsplanning. Ook de gevolgen van besluiten over verkoop, sloop, herstructurering worden meegenomen in de onderhoudsplanning. Onderhoud Uit de analyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting 2012 (CFV) geeft Woonservice Meander ten opzichte van andere corporaties (landelijke gemiddelde) circa 25% minder uit aan onderhoud. Dit wordt veroorzaakt door: circa 50% minder uitgaven aan reparatieverzoeken; circa 18% minder uitgaven aan planmatig onderhoud;
9% minder uitgaven aan mutatieonderhoud.
Tijdens mutaties worden veel onderhoudswerkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Veel corporaties boeken deze ten laste van planmatig onderhoud en/of voeren deze planmatig uit. De noodzaak om te ‘bezuinigen’ op het onderhoud is vanwege de nieuwbouwopgave van Woonservice Meander al enkele jaren aan de orde. Ook de landelijke ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied, onder andere de opgelegde overheidsverplichtingen voor corporaties, hebben geresulteerd in het uitstellen van geplande onderhoudswerkzaamheden en het beleidsmatig aanpassen van de onderhoudscriteria per woning of gebouwonderdeel. We kunnen hieruit concluderen dat Woonservice Meander in het verleden grootschalige renovaties heeft uitgevoerd en dit vooralsnog geen consequenties heeft voor de kwaliteit van het woningbezit. Woonverbetering en investering in kwaliteit Uit de analyse van het CFV 2012 geeft Woonservice Meander ten opzichte van andere corporaties (landelijke gemiddelde) circa 67% minder uit aan woningverbetering per verbeterde woongelegenheid. De gemiddelde corporatie biedt bewoners gelijktijdig meerdere woningverbeteringen aan, bijvoorbeeld tijdens een renovatie. Woonservice Meander heeft geen grootschalige renovaties, maar voert woningverbeteringen uit tijdens mutaties en planmatige onderhoudswerkzaamheden. De in het huidige Strategisch Voorraad Beheer (SVB) benoemde maatregelen en verbeteringen, kunnen in het reguliere onderhoud worden gerealiseerd. Echter, hierop zullen aanpassingen en verbeteringen moeten komen.
Overzicht uitgaven - begroting onderhoudskosten 2012
15
Jaarverslag 2012
Tabel 3: overzicht uitgaven en begroting 2012, x €1000.
Onderdeel Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Totaal
Begroting 2012 Exploitatie Investering 473 0 365 130 1.749 558 2.587 688
Reparatieverzoeken Woonservice Meander heeft haar uitgaven en klantgerichtheid met betrekking tot reparatieverzoeken onder controle. Sturing op kosten en noodzaak van werkzaamheden, zonder in te leveren op de klantgerichtheid, is ingebed in het dagelijkse proces. Aan reparatieverzoeken hebben we in 2012 € 380.000 uitgegeven. Dit is 12% minder dan begroot in 2012 (€437.000) en 13 % minder dan de uitgave in 2011 (€430.785).
Sanitair klachten Elektra klachten (Binnen)deuren en ramen Hang- en sluitwerk binnen en buiten Keuken 56.484 Overigen
Bedrag € 380 525 2.031 2.936
Mutatieonderhoud Overig (klein onderhoud, stucwerk, asbest) Badkamers Keukens Vloeren Toiletten 30.500
131.000
37.818 32.968 30.187 28.008
Figuur 16: soorten klachtenonderhoud en de kosten daarvan (in €, incl. BTW).
Mutatieonderhoud De laatste maanden van 2012 zijn er uitzonderlijk weinig mutaties geweest. Desondanks is er een lichte overschrijding van de begroting. Die wordt veroorzaakt door het uitvoeren van (planmatige) onderhoudswerkzaamheden met hoge kosten. Te denken aan badkamerrenovaties, keukenrenovaties en vervangen vloeren. Het bedrag van € 525.000 is inclusief geactiveerde kosten.
16
Uitgaven 2012 Exploitatie Investering 380 0 388 137 1.488 543 2.256 680
29.650
71.000
Klachtenonderhoud
194.536
Bedrag € 473 495 2.307 3.275
262.850
Figuur 17: soorten mutatieonderhoud en de kosten daarvan (in € incl. BTW).
Jaarverslag 2012
Planmatig onderhoud In 2012 is €2 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Dit bedrag is inclusief geactiveerde kosten en exclusief het bedrag van € 150.000,- aan planmatig onderhouds-werkzaamheden welke ten laste komen van boekjaar 2013. De uitgaven planmatig onderhoud 2012 inclusief de planmatig onderhouds-werkzaamheden ten laste van boekjaar 2013, zijn iets lager dan het begrote planmatig onderhoud, te weten €57.000,-.
Planmatig onderhoud Dakrenovatie
CV-onderhoud
Schilderwerk buiten
Badkamers
Overig 819.641
380.940 372.975
220.788
236.656
Figuur 18: soorten planmatig onderhoud en de kosten daarvan (in €, incl. BTW).
4.2
Duurzaamheid
Het duurzaamheidsbeleid van Woonservice Meander is afgestemd op het Convenant Energiebesparing Huursector van 28 juni 2012. De woningen zijn voorzien van een energielabel en de energiedoelstelling voldoet aan het convenant, te weten in het jaar 2021 33% vermindering van de CO2 uitstoot t.o.v. het jaar 2008. De komende jaren blijft de doelstelling van ons duurzaamheidsbeleid overeind staan door: vanaf 2015 nieuwbouwwoningen energieneutraal te bouwen; vanaf 2020 woningen met een exploitatieduur langer dan 20 jaar een A- of B-label realiseren en de woningen met een exploitatieduur tussen de 10 en 20 jaar minimaal het C-label; extra middelen te genereren om energiebesparing te financieren. In 2012 zijn in de bestaande woningvoorraad (extra) energiebesparende maatregelen uitgevoerd. De uitgevoerde energiebesparende maatregelen volgen uit de uitwerking van het duurzaam bouwbeleid (dubo-beleid).
In de uitwerking zijn de (extra) energiemaatregelen omschreven die noodzakelijk zijn om de doelstelling te behalen. De extra energiemaatregelen zijn tijdens mutaties en planmatig onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Een van de efficiëntste energiebesparende maatregelen is het aanbrengen van spouwmuurisolatie. Tegen geringe kosten is het aanbrengen van spouwmuurisolatie een eenvoudige ingreep. Het geeft minimale overlast en zorgt voor een hoge energiebesparing en dus een labelverbetering. De woningen worden voorzien van spouwmuurisolatie in het jaar dat het buitenschilderwerk wordt uitgevoerd, en dit zonder een huurprijsverhoging. Door deze maatregel uit te voeren is onze gehele woningvoorraad in 2018 voorzien van spouwmuurisolatie. Duurzaamheid in onze nieuwbouw woningen Ook bij nieuwbouw besteden we veel aandacht aan duurzaamheid. Duurzaamheid is vanzelfsprekend een issue in de nieuwbouw. Door het monitoren van de resultaten van de duurzame installaties en voorzieningen in de uitgevoerde projecten, doen we ervaring op voor de toekomstige projecten. Bij ons opgeleverde project planontwikkeling Zuidrand Eethen, fase 1 de boerenerven, hebben we de duurzaamheid optimaal toegepast. Eethen is het eerste project van Woonservice Meander dat volledig energieneutraal is. We bereiken dit energie neutraalconcept door het gebruik van zonnecollectoren en een zonneboiler, pv collectoren (photovoltech), een hoge isolatiewaarde van de wooneenheid en collectieve gesloten warmtepompen. Voor de verwarming en koeling van de woning is een centrale warmtepompinstallatie aanwezig die het gehele blok woningen verwarmt door middel van vloerverwarming, en die per ruimte na te regelen is. Verder is er veel isolatie toegepast om de woning energiezuinig te maken (extra gevel-, vloeren dakisolatie, isolatieglas en tochtwering). Voor de warm tapwaterbereiding van de woning is een zonneboilerinstallatie geplaatst. Mocht er niet voldoende zonne-energie beschikbaar zijn, dan wordt de boiler elektrisch na verwarmd zodat er altijd voldoende warm water beschikbaar is.
17
Jaarverslag 2012
We monitoren het project om de ervaringen te kunnen gebruiken voor toekomstige projecten. Het resultaat van één jaar tot nu toe, is dat er een teruglevering aan het energienet van bijna 10% van het totaalverbruik is. Dit totaal is opgebouwd uit het verbruik van elektriciteit van de woningen en de gemeenschappelijke ruimten, warmwater- en warmteverbruik van de woningen.
Jaarbalans 0energiewoningen Eethen Elektraverbruik woningen Elektraverbruik algemeen Warmteverbruik woningen Teruglevering aan energienet 11238 33066 55227
13357
Figuur 19: verbruik 0-energiewoningen Eethen in m³.
Werkbezoek Raad van Commissarissen duurzaamheidproject Eethen
18
Jaarverslag 2012
Duurzaamheidsbokaal In 2012 ontving Woonservice Meander voor haar inspanningen de duurzaamheidsbokaal, een prijs voor regionaal ondernemen. De onderbouwing van Progressief Altena was dat Woonservice Meander een tastbaar en concreet voorbeeld van duurzaamheid had gerealiseerd in haar klimaat neutrale woningen van het project plan Eethen.
Ontvangst duurzaamheidsbokaal
Energiebesparende maatregelen bestaand bezit In 2012 zijn de volgende energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Tabel 4: energiebesparende maatregelen in aantallen en kosten.
Isoleren dak buitenzijde
Mutaties aantallen 0
21
0
Totaal in aantallen 21
Isoleren dak binnenzijde
1
2
0
3
10
Nieuwe vloer incl. isolatie
5
0
7
12
60
Bestaande vloer isoleren
0
20
0
20
25
Spouwmuur isolatie
23
65
0
88
27
Isolatieglas
13
1
0
14
18
HR ketel
6
40
2
48
83
Totalen
48
149
9
206
604
Onderdeel
PO/verbeter
Individueel
Totaal X € 1000 381
CO2 reductie. Ook de energiedoelstelling met betrekking tot de CO₂-reductie wordt jaarlijks gemonitord. In onderstaand overzicht de behaalde CO₂-reductie in 2012 ten opzichte van 2008 en 2011. Tabel 5: de behaalde CO₂-reductie in 2012 ten opzichte van 2008 en 2011.
2008 3
Gas verbruik m /jr.
2011
2012
Totaal
Per woning
Totaal
Per woning
Totaal
Per woning
3.366.133
1.455
2.810.990
2.609
2.602.101
1.125
5.865.079
2.536
CO₂ uitstoot kg/jr. 7.121.977 3.080 6.077.050 2.938 Gas-reductie ten opzichte van 2008 is 22,7%, ten opzichte van 2011 is 7,4%. CO₂-reductie ten opzichte van 2008 is 17,7%, ten opzichte van 2011 is 3,5%.
19
Jaarverslag 2012
Energie
35,0%
Energielabels In onderstaande tabel en grafieken staat een overzicht van het aantal woningen per energielabel. Dit is de stand ten opzichte van 2008 en landelijke aantallen / percentages (bron: Gijsbers energieadvisering). De energiedoelstelling, benoemd in het duurzaamheidsbeleid, wordt jaarlijks gemonitord. Voor de monitoring wordt gebruik gemaakt van onderstaand overzicht. Onze conclusie is dat Woonservice Meander ten opzichte van landelijke aantallen meer A- en Blabels en minder F- en G-labels heeft. Dit komt met name doordat we de laatste jaren behoorlijk wat nieuwbouw hebben opgeleverd. Daarnaast bieden we al vanaf de jaren tachtig onze huurders de mogelijkheid aan om energiebesparende maatregelen uit te laten voeren.
25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%
A
B
C
D
E
F
G
31-12-2012 16,5 17,6 30,8 24,8 8,7% 1,6% 0,0% Landelijk
3,0% 11,9 29,9 26,9 1,5% 9,1% 3,7%
Figuur 20: percentages energielabel Woonservice Meander ten opzichte van de landelijke percentages.
Landelijk in % 31-122012
A
67
381
16,50%
3,0%
B
253
407
17,6%
11,9%
F
G
C
793
713
30,8%
29,9%
1-1-2008
253 793 541 393
47
4
D
541
574
24,8%
26,9%
31-12-2012 381 407 713 574 201
36
0
E
393
201
8,7%
15,5%
F
47
36
1,6%
9,1%
Figuur 21: aantal woningen per energielabel in 2012, ten opzichte van 2008.
G
4
0
0,0%
3,7%
Totaal 2098
2312
Aantallen
Overzicht energielabels Woonservice Meander 01-01Label 2008 31-12-2012
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
Tabel 6: aantal woningen per energielabel.
20
30,0% Percentage
4.3
A 67
B
C
D
E
Jaarverslag 2012
4.4
Projecten
OPGELEVERDE PROJECTEN IN 2012 Eethen fase 1 (boerenerven) te Eethen In 2012 zijn de boerenerven in Eethen opgeleverd. Start bouw 2010 Realisatie opgeleverd in januari en maart 2012 Aantal huur/koop 18 grondgebonden sociale huurwoningen (energieneutraal) voor senioren 10 huurappartementen 17 goedkope starterskoopwoningen 6 huurwoningen (eengezinswoningen)
Deelplan van de planontwikkeling Zuidrand Eethen te Eethen Boerenerven
Deelplan van de planontwikkeling Zuidrand Eethen te Eethen Boerenerven
Over het project Het eerste deelplan van de planontwikkeling Zuidrand Eethen ligt in een landelijk gebied en de architectuur is daar sterk op geïnspireerd. Het is ontwikkeld als een boerenerf met een herenboerderij en grote schuren. Door het gebruik van een warmtekrachtkoppelingsinstallatie en zonnepanelen zijn de huurwoningen voor senioren energieneutraal. De resultaten van dit vernieuwende concept zijn positief; er wordt meer energie opgewekt dan de vraag van de huishoudens groot is. Meer informatie over dit duurzaamheidsconcept staat op pagina 17. Door tegenvallende verkoop is besloten om zes van de 23 woningen die te koop zijn aangeboden, in de verhuur aan te bieden.
21
Jaarverslag 2012
PROJECTEN IN UITVOERING 2012 Bloklandhof (Bloklandterrein fase 1) te Wijk en Aalburg Start bouw: Realisatie: Aantal huur/koop:
november 2011 oplevering in januari 2013 8 koopwoningen, waarvan 4 voor starters en 4 in de vrije sector.
Bloklandterrein fase 1 te Wijk en Aalburg Bloklandhof
Over het project Er zijn zeven woningen verkocht en opgeleverd. De laatste woning is verkocht onder voorbehoud van financiering. Van de acht woningen zijn vijf woningen met het product KoopVoordeel verkocht, met een kortingspercentage van 14%.
Nieuwe Banne te Sleeuwijk Start bouw Realisatie Aantal huur/koop
november 2011 oplevering februari 2013 9 starterswoningen en 2 hoekwoningen in de vrije sector. De verkoop is in april 2011 gestart.
Nieuwe Banne te Sleeuwijk
Over het project Het grootste deel van de woningen is, binnen vier maanden na de start van de verkoop, verkocht. Van de elf woningen zijn tien woningen verkocht met het product KoopVoordeel. Het kortingspercentage is 15,9%.
22
Jaarverslag 2012
Nieuwe Notenhoff te Andel Start bouw: Aantal huur/koop:
maart 2012 36 wooneenheden en een gemeenschappelijke ruimte. Zorgplein Maaswaarden huurt het geheel van Woonservice Meander.
Planontwikkeling Nieuwe Notenhoff te Andel
Plan Nieuwe Notenhoff te Andel
Plan Nieuwe Notenhoff te Andel
23
Jaarverslag 2012
Over het project De Nieuwe Notenhoff is een kleinschalige woonvoorziening voor mensen met een somatische of psychogeriatrische indicatie. Een huiselijke omgeving voor mensen die zware zorg nodig hebben. Het gebouw is centraal gelegen in de kern Andel, op een prominente plaats in het dorp. De bouw van de Nieuwe Notenhoff is de eerste fase van de totale planontwikkeling Notenhoff in Andel. De herstructurering krijgt zijn vervolg met de sloop van de oude Notenhoff, evenals een aantal huurwoningen in de directe omgeving. De oude Notenhoff en de woningen maken plaats voor een woon-zorgcomplex met dienstencentrum, huurwoningen voor senioren, goedkope en duurdere koopwoningen voor verschillende doelgroepen. Ten gevolge van de markt vindt er een aanpassing van het plan plaats.
Restauratie Romboutskapel te Andel Start restauratie Oplevering
november 2012 maart 2013
Gerestaureerde Romboutskapel te Andel
Kerk en Romboutskapel te Andel
Over het project Als onderdeel van planontwikkeling de Notenhoff laat Woonservice Meander de Romboutskapel restaureren. Het eigendom en het beheer van de kapel blijven bij de gemeente Woudrichem. De kapel zal naar verwachting een publieke functie met een historisch karakter krijgen. De gemeente zorgt voor de restauratie van de historische muur. Woonservice Meander heeft een gespecialiseerde aannemer op het gebied van restauratie opdracht gegeven voor de restauratie. Dit zal zo veel als mogelijk met de oorspronkelijke materialen gebeuren.
24
Jaarverslag 2012
Kindcentrum De Bogert te Eethen Plaats Start bouw Aantal huur/koop
Eethen november 2012 huur
Impressie Brede school te Eethen bouw Kindcentrum De Bogert
Impressie Brede school te Eethen
Brede school te Eethen start bouw Kindcentrum De Bogert
Brede school te Eethen bouw Kindcentrum De Bogert
Over het project Kindcentrum De Bogert is een multifunctioneel gebouw dat diverse gebruikers huisvesting biedt. Het betreft een brede schoolprincipe: een basisschool, een peuterspeelzaal, een kinderdagopvang, een bibliotheek en een gymzaal waar diverse verenigingen gebruik van zullen maken. Met de onthulling van het bouwbord door de kinderen van de Prins Willem Alexanderschool is de bouw in november 2012 gestart. Het kindcentrum De Bogert moet maart 2014 gebruiksklaar zijn.
25
Jaarverslag 2012
Starterswoningen Dr. Tjalmastraat fase 4 te Veen Plaats Start bouw Aantal huur/koop
Veen juli 2012 10 starterswoningen en 2 kavels vrije sector
Dr. Tjalmastraat fase 4 te Veen Impressie starterswoningen
Dr. Tjalmastraat fase 4 te Veen starterswoningen
Over het project Als afsluiting van het project Tjalmastraat in Veen zijn momenteel 10 starterswoningen in aanbouw. Alle woningen zijn verkocht. De twee hoekwoningen in de vrije sector, de tussenwoningen met KoopVoordeel. Volgens planning zal het plan augustus 2013 worden opgeleverd. De bouwkavels welke bedoeld waren voor twee-onder-eenkapwoningen, zijn verkocht aan Hoefnagel Totaalbouw.
26
Jaarverslag 2012
PROJECTEN IN VOORBEREIDING Kantoor Woonservice Meander te Werkendam
Impressie gevel nieuwe kantoor te Werkendam
Impressie balie nieuwe kantoor te Werkendam
Over het project Woonservice Meander heeft het pand van de Rabobank in Werkendam aangekocht. In juni 2012 is de Rabobank, locatie Werkendam, verhuisd naar een nieuw pand in Almkerk. Het transport van het pand is vertraagd en zal april/mei 2013 plaatsvinden. Van mei t/m eind oktober zal de verbouwing plaatsvinden. Er komt onder andere een entree aan de zijde van de Lijnbaan. Gezien de huidige crisis is besloten om een aantal werkzaamheden te laten vervallen of uit te stellen. Een aantal ruimten is benoemd voor de verhuur aan derden. De Rabobank zal een deel van het pand huren. Zij houdt de entree aan de Merwestraat. In november 2013 is de verwachte verhuizing van Woonservice Meander van de Klaproos naar de Lijnbaan.
27
Jaarverslag 2012
Woon-zorgcomplex Transvaal te Sleeuwijk Start bouw Aantal huur/koop
juni 2013 45 huurappartementen en 24 zorgeenheden
Impressie Wozoco te Sleeuwijk
Impressie atrium Wozoco te Sleeuwijk
Over het project Het project omvat een woon-zorgcomplex met 45 appartementen voor mensen met een lichte of toekomstige zorgvraag. Deze appartementen zijn variërend in grootte van circa 80m² tot 120m² en hebben minimaal 3 kamers. Daarnaast is een kleinschalige woonlocatie met 24 eenheden voor zwaardere zorg (somatische en psychogeriatrische cliënten) gepland. Deze woonlocatie heeft een aparte ingang. De gemeenschappelijke ruimten (atrium, vide) kunnen door alle bewoners worden gebruikt. De zorgaanbieders zijn Zorgplein Maaswaarden voor het woon-zorgcomplex en Rivas voor de woonlocatie. Het project is gereed voor aanbesteding. Met de opgelegde landelijke maatregelen van het WSW is het niet mogelijk om de financiering af te ronden.
28
Jaarverslag 2012
5. HUURBELEID Het huurbeleid van Woonservice Meander staat voor het zorgen van betaalbare huisvesting met een hoge kwaliteit. Wij willen voorzien in de woningbehoefte van die huurders waarvoor we als eerste verantwoordelijk zijn. Dit geldt voor alle typen woningen uit ons bezit. Het huurprijsbeleid wordt sterk bepaald door de politiek. De overheid stelt jaarlijks de maximale huurverhoging voor het komende jaar vast. De kern van ons huurbeleid bestaat uit het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de WOZwaardes. In 2012 hebben wij, met instemming van de Huurders Belangenvereniging (HBV), ons huurbeleid van 2009 opnieuw getoetst, beoordeeld en aangepast. Aanleiding hiervoor was de marktsituatie, de gewijzigde wet- en regelgeving en de te verwachten toekomstige ontwikkelingen. Dit heeft ertoe geleid dat we ons gemiddelde streefhuurpercentage voor 2013, in combinatie met de WOZ-waarde van de woning, hebben gewijzigd van 70% naar 80% van de maximaal redelijk huurprijs. Deze combinatie zorgt voor meer evenwicht tussen prijs en kwaliteit van de onze woningen. Concreet betekent dit dat wanneer een huurder vertrekt en de woning opnieuw verhuurd gaat worden, de huurprijs wordt verhoogd tot de streefhuur die we voor dat (nieuwbouw)complex hebben vastgesteld. Het gemiddelde streefhuurpercentage is vanaf 2013 80% van de maximaal redelijke huurprijs. Inkomensafhankelijke huurverhoging De jaarlijkse huurverhoging volgde ook in 2012 weer de inflatie. Volgens de voorschriften van het kabinet hebben wij per 1 juli 2012 een huurverhoging van 2,3% doorgevoerd over nagenoeg het gehele woningbezit. Uitgesloten van deze huurverhoging zijn de complexen die binnen vijf jaar gesloopt worden en waarbij dit schriftelijk aan de huurders bevestigd is. De huurprijs van deze woningen is bevroren. Vanaf 1 januari 2011 zijn regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen van kracht. De Rijksoverheid heeft de huur- en inkomensgrens voor 2012 vastgesteld. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen is voor 2012 bijgesteld naar € 34.085,- (2011: € 33.614,-). De huurgrens komt hiermee op € 664,66 (2011: € 652,52).
In tegenstelling tot 2012 gaat Woonservice e Meander in 2013, wanneer deze door de 1 kamer is goedgekeurd, haar huurverhoging conform de wet- en regelgeving per inkomensgroep aanbieden, namelijk: huurverhoging voor huishoudens met in 2011 een inkomen tot € 33.614,-; huurverhoging voor huishoudens met in 2011 een inkomen tussen de € 33.614,- en € 42.999,-; huurverhoging voor huishoudens met in 2011 een inkomen boven de € 42.999,-. Deze inkomensafhankelijke verhoging zal per 1 juli 2013 ingaan. Bezwaarschriften en Huurcommissiezaken Jaarlijks kunnen huurders bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging. In 2012 hebben wij één bezwaarschrift ontvangen dat door de huurcommissie is beoordeeld. De huurcommissie heeft dit bezwaarschrift afgewezen, omdat de huurverhoging op deze woning volgens de wetgeving was doorgevoerd. Huurtoeslag Wij informeren en helpen onze huurders bij de aanvraag van de huurtoeslag. De toeslag wordt niet door de corporatie berekend en aangevraagd. Dat loopt via de Belastingdienst. Huurders die dat willen, kunnen hun huurtoeslag rechtstreeks door de Belastingdienst bij Woonservice Meander laten storten. Dit wordt dan automatisch in hun huur verrekend. In 2012 maakten gemiddeld 350 (385 in 2011) huurders gebruik van deze service. Incassobeleid Bij ons incassobeleid willen we niet alleen onze eigen bedrijfsbelangen als belangrijk uitgangspunt hanteren, maar ook oog hebben voor de sociale problemen die er kunnen spelen bij een huurder. Huurachterstanden pakken we daarom proactief aan. We zoeken telefonisch contact met de huurder om eventuele (financiële) problemen bespreekbaar te maken. We vinden het belangrijk dat onze huurders weten dat er vaak mogelijkheden zijn om geholpen te worden. Ons belangrijkste doel is het incasseren van alle (huur)opbrengsten volgens de contractafspraken, echter, de huidige economische ontwikkelingen maken het noodzakelijk en wenselijk om per geval maatwerkafspraken te maken.
29
Jaarverslag 2012
Deze werkwijze heeft ertoe geleid dat er 37 betaalafspraken zijn gemaakt in 2012. 80 70 60 Aantallen
50 40
Ontruimingen Ten opzichte van acht aangezegde ontruimingen in 2011, hadden wij er in 2012 vier. Ten opzichte van één uitgevoerde ontruiming in 2011 hadden wij er in 2012 drie. Indien dit wenselijk is, brengen wij de huurder in contact met het Loket Altena voor de schuldhulpverlening. Tabel 6: aantal ontruimingen en afgeboekte vorderingen per jaar.
30 20 10 0
2008
2009
2010
2011
2012
46
53
64
75
63
Betalingsregeling
3
13
14
19
37
Deurwaarder
26
23
19
10
15
Huurachterstand tot 2 mnd
Figuur 22: huurachterstanden in aantallen per jaar.
Huurachterstand in € x 1.000 Huurachterstand tot 2 maanden Betalingsregeling Deurwaarder
Afgeboekte vordering X €1.000 4 14 8 2
Huurderving In 2012 hadden wij een aantal moeilijk verhuurbare woningen. Er was ook sprake van leegstand van woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden vanwege herstructurering in Andel en Eethen. Door de verslechterende economie zien wij ook een stijging van leegstand bij onze verkoopwoningen. Servicekosten Servicekosten zijn kosten die de huurder op grond van de huurovereenkomst, bovenop de kale huurprijs van een woning betaalt. Hieronder vallen niet alleen de kosten voor water en energie, maar ook bijvoorbeeld voor de gezamenlijke diensten zoals een schoonmaakdienst, glasbewassing en/of huismeester.
Totaal 180 160 140 120
Met terugwerkende kracht ontvangen onze huurders elk jaar een overzicht van de voorschotten die zij betaald hebben. Daarna volgt een verrekening in de vorm van een terug- of bijbetaling. Op basis van de werkelijke kosten beoordelen we of het voorschot dan moet worden aangepast of niet.
100 80 60 40 20 0 2008
2009
2010
2011
Figuur 23: huurachterstanden in bedragen per jaar.
30
2009 2010 2011 2012
Aantal ontruimingen 2 3 1 4
2012
Jaarverslag 2012
6. BETREKKEN BEWONERS BIJ BELEID Bij Woonservice Meander staat dienstverlening centraal. Sinds 2006 hebben we het KWHhuurlabel, een certificering van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Hiermee wordt de kwaliteit van onze dienstverlening uitgedrukt.
6.1
Dit heeft ook direct invloed op de gemiddelde score. Het jaar 2012 hebben wij afgesloten met een gemiddelde van 8,0 voor de kwaliteit van onze dienstverlening (2011: 7,7). In figuur 25 zijn alle meetresultaten te zien.
KWH
Het continu verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening is een speerpunt. Om dit te kunnen behalen hebben wij in het tweede kwartaal van 2012 een koerswijziging ingezet door in plaats van een verbreding, te richten op verdieping van onze dienstverlening. Deze nieuwe opzet houdt in dat er op een heel andere manier gemeten wordt en heet KWH 2.0. Wijziging KWH Tot en met 2011 bestond het huurlabel uit negen onderdelen die telkens in een tweejaarlijkse cyclus werden gemeten. De nieuwe meting richt zich op de beleving van onze klanten en veel minder op processen. Het gaat er dus niet om of we alle stappen op de juiste manier doorlopen, maar meer hoe onze klant deze stappen waardeert. In figuur 24 is te zien dat de meting uit vier vaste onderdelen bestaat: klantcontact, verhuizen, onderhoud en klachten behandelen. Deze onderdelen worden jaarlijks gemeten. Sinds 1 april 2012 zijn we gestart met een continumeting voor het KWH Huurlabel. Deze nieuwe meetopzet zorgt ervoor dat wij real-time inzicht hebben in de meetgegevens en -resultaten. Hierdoor kunnen wij adequaat reageren op de verbeterpunten en daar ook op anticiperen.
Contact
Onderhoud
Als doel voor 2013 hebben we gekozen om te blijven werken aan onze kwaliteit door het persoonlijk aspect in onze dienstverlening te benadrukken, en de algehele scores te verhogen. We hopen hiermee de gemiddelde score van een acht te kunnen behouden en de stijgende lijn voort te zetten.
Verhuizen
Vaste kern
Optioneel onderdeel
Figuur 25: resultaten KWH 2012.
Klachten behandeling
Optioneel onderdeel
Optioneel onderdeel
Optioneel onderdeel Optioneel onderdeel
Figuur 24: meetonderdelen KWH.
31
Jaarverslag 2012
6.2
Huurders Belangenvereniging (HBV)
Woonservice Meander is erg betrokken bij haar huurders. We proberen dan ook zoveel mogelijk naar hen te luisteren. Dit doen wij met de formele belangenbehartiger van onze huurders, de HBV Land van Heusden en Altena. Officieel is de HBV opgericht in 1991, maar zij bestaat al sinds 1987 als orgaan. De HBV had in 2012 tien leden en is aangesloten bij de Nederlandse Woonbond. Er is een open en soepele samenwerking tussen Woonservice Meander en de HBV.
In 2012 is, conform afspraak, de participatieovereenkomst opnieuw geëvalueerd en ondertekend. Hierin hebben we gezamenlijk de afspraken vastgelegd over de manier waarop de leden de belangen van de huurders in ons beleid en beheer kunnen vertegenwoordigen. Uit de beoordeling door de Woonbond blijkt dat wij ruimschoots voldoen aan de eisen die in deze overeenkomst zijn vastgelegd. Daarnaast is een aantal van de leden ook actief in een aantal van onze complexen. De leden stellen de goede samenwerking zeer op prijs en bij belangrijke onderdelen komen beide partijen bijna altijd tot overeenstemming. De HBV wordt uitgebreid geïnformeerd over ons beleid.
jaarverslag 2011; meerjarenbegrotingen; urgenties en indicaties; veiligheidscertificaten; nieuwe huurverhoging en opbouw van de huurprijzen; woningwaarderingsstelsel en WOZ-waarde; stand van zaken over bijvoorbeeld isolatie, EPA en EPC; visitatierapport; woningruil; ontwikkelingen in lopende projecten; resultaten KWH en verbeterpunten; inkomensafhankelijk toewijzen; leegstand van woningen; prestatieafspraken; website HBV; veiligheidscertificaat huurwoningen; strategisch voorraadbeheer; saneringen.
In 2012 heeft de HBV ook haar jaargesprek met het bestuur van Woonservice Meander gehad. Eén van de gespreksonderwerpen was de continuïteit van de Huurders Belangenvereniging. Dit mede gezien de leeftijden van de HBV-leden. Afgesproken is om een plan van aanpak op te stellen.
In 2012 zijn we vier keer met de HBV bij elkaar gekomen, waarbij de volgende onderwerpen aan bod zijn gekomen:
Ondertekening participatieovereenkomst
32
Jaarverslag 2012
6.3
Onderzoeken
Woonwensenonderzoek De woningmarkt is sterk veranderd sinds de start van de economische crisis. Door de tijdsgeest zijn de woonwensen van de woonconsument veranderd. Voor het succesvol ontwikkelen van woningen, en om aan te sluiten bij de wensen van de woonconsument, is het nodig om deze behoeften goed in kaart te brengen. Het is de bedoeling om in 2013, eventueel met de gemeenten en de twee corporaties in ons werkgebied, een woonwensenonderzoek uit te voeren. De voorbereidingen voor het onderzoek zijn opgestart.
6.4
Deze is 24 uur per dag en 7 dagen per week bereikbaar. In 2012 hebben we het traject opgestart om het huurdersportaal aan te schaffen. Met dit portaal kunnen huurders hun e-mailadres en telefoonnummers wijzigen, hun huurcontractgegevens, betalingen en woningwaarderingspunten inzien en informatie vinden. We maken zelf een pagina aan waarop alle folders en formulieren goed en overzichtelijk terug te vinden zijn, en een pagina waarop veel gestelde vragen beantwoord worden.
Communicatie
In 2012 is hard gewerkt aan de diverse projecten die zijn opgenomen in ons communicatieplan. De projecten zijn gesorteerd op prioriteit en hier is een behandelingsvolgorde uitgekomen. De volgende projecten zijn in 2012 geïmplementeerd en afgerond: KWH-eisen omtrent communicatie (doorlopend); website optimaliseren; uniforme lay-out folders, nieuwsbrieven, verkoop/ verhuurbrochures; informeren huurders over beleid; inzetten social media; telefonische bereikbaarheid optimaliseren. Huisstijl In 2012 hebben wij besloten een nieuwe huisstijl te laten ontwerpen, zodat Woonservice Meander een betere professionelere uitstraling krijgt. Voor 2013 is ons doel de nieuwe huisstijl af te ronden. Wij werken er naartoe om de omslag naar de nieuwe huisstijl door te voeren bij het betrekken van ons nieuwe kantoor. Onze communicatiemiddelen zijn opgedeeld in groepen, zodat er structuur in het proces aangebracht wordt. Vijf groepen moeten ervoor gaan zorgen dat alle communicatiemiddelen een nieuwe uitstraling krijgen. Huurdersportaal Wij willen een ondernemende en vooruitstrevende corporatie zijn. Daarom willen we onze huurders een extra service aanbieden in de vorm van een huurdersportaal.
Het huurdersportaal zal in het eerste kwartaal van 2013 live gaan. Het doel voor 2013 is onze huurders te motiveren het portaal te gaan gebruiken, om zo hun selfservice te vergroten. Bewonersmagazine Ons bewonersmagazine Meanderen is in 2012 drie keer verschenen. Het blad wordt positief ontvangen en het productieproces verloopt soepel. Gedurende 2012 hebben we de lay-out van het blad iets aangepast. Nu de eerste ontwerpen in de nieuwe huisstijl klaar zijn, werken we steeds een beetje meer richting de nieuwe stijl. Een positieve ontwikkeling die de lezer alvast klaarstoomt voor het nieuwe jasje van Woonservice Meander. Ons doel voor 2013 is het voortzetten van het bewonersmagazine. In ieder geval nog een jaar op papier, in 2013. Via een nog op te zetten en uit te voeren enquête zal onder andere de vraag naar een papieren versie gemeten worden. De resultaten zullen worden meegenomen in een besluit over hoe we hier in 2014 mee verder gaan.
33
Jaarverslag 2012
Website Onderdeel van het communicatietraject is ook het optimaliseren van de website. Van 2011 zijn de statistieken niet over een heel jaar verkrijgbaar, daarom kunnen we de statistieken van 2012 nog niet met 2011 vergelijken. We kunnen ze echter wel bekijken in tabel 7. Tabel 7: bezoekersstatistieken website www.woonservicemeander.nl
2012 Aantal bezoeken
18.606
Aantal unieke bezoekers
9.235
Aantal paginaweergaves Gemiddeld aantal pagina’s per bezoek Gemiddelde bezoekduur
75.596
Bouncepercentage*
34,93%
4,06 2min 16sec
Percentage nieuwe bezoekers 47,37% Percentage terugkerende 52,63% bezoekers * Bouncepercentage: een percentage van het gemiddelde aantal bezoekers dat de website verlaat na één pagina. Een bouncepercentage van 40% tot 60% is normaal voor een website.
Ook kunnen we zien welke pagina’s het meest bezocht worden, in de top tien bestemmingspagina’s zoals beschreven in tabel 8. Tabel 8: top tien bestemmingspagina’s website www.woonservicemeander.nl
34
Aantal bezoeken
% nieuwe bezoeken
1. www.woonservicemeander.nl
11.059
40,08%
% van totaal aantal bezoeken 59,44%
2. Inlogpagina aannemers
1.021
2,64%
5,49%
3. Contact & Route 4. Nieuwbouw in voorbereiding Werkendam 5. Tijdelijke verhuur
818
64,30%
4,40%
782
67,01%
4,20%
240
93,33%
1,29%
6. Inschrijven als woningzoekende
212
63,68%
1,14%
7. Huren en inkomen 8. www.woonservicemeander.nl/ ___possible__unsafe__site__ 9. Nu te koop!
187
96,26%
1,01%
178
2,25%
0,96%
166
66,87%
0,89%
10. Woonservice Meander
142
50%
0,76%
11. Overig
3801
20,43%
Jaarverslag 2012
Wijkavonden en –markten Samen met de wijkpartners Trema, gemeente en Politie leveren we twee keer per jaar een actieve bijdrage aan de wijkmarkten. Op de wijkmarkten staan allerlei kramen met zeer uiteenlopende informatie. Tijdens de wijkmarkten treedt Woonservice Meander met bewoners van betrokken kernen in gesprek en geeft zij informatie over diverse onderwerpen binnen ons werkgebied. De coördinatie van de wijkmarkten ligt bij de gemeente.
Wijkavond te Werkendam
35
Jaarverslag 2012
7. LEEFBAARHEID Woonservice Meander streeft naar een prettige woonomgeving. Dat houdt niet op bij het aanbieden van huizen. We willen dat mensen veilig en plezierig kunnen wonen in hun wijk, hun straat, hun appartement of hun huis. Wij vinden het belangrijk dat bewoners in ons werkgebied en in hun maatschappelijke omgeving meer de regie krijgen en/of nemen.
7.1 Leefbaarheid Enquête leefbaarheid en veiligheid In 2012 is er een enquête leefbaarheid en veiligheid verspreid onder 2500 inwoners van de samenwerkende gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem. In deze enquête werd er gevraagd naar de mening en gevoelens van burgers over de leefbaarheid en veiligheid in hun leefomgeving. Als partner van de gemeente, als het gaat om veiligheid, hebben wij hier ook een bijdrage aan geleverd en hebben we er ook mee te maken. Denk hierbij aan kwaliteit van huurwoningen, buurtbetrokkenheid en sociale samenhang. In tabel 9 zijn de resultaten van deze enquête verwerkt. Tabel 9: resultaten van de enquête leefbaarheid en veiligheid.
Totaaloordeel van de buurt Kwaliteit van de woningen Huurwoningen Koopwoningen Kwaliteit van de woonomgeving Huurwoningen Koopwoningen Inrichting van pleintjes en open plekken Thuis voelen in de buurt Omgang met buurtbewoners onderling Sociale contacten in de buurt Beoordeling bevolkingssamenstelling Betrokkenheid van buurtbewoners Veiligheidsbeleving Overdag ’s Avonds ‘s Nachts Ontwikkeling van de buurt
Aalburg 7.5
Werkendam 7.6
Woudrichem 7.7
7.6 7.7
7.2 7.7
7.3 7.7
7 7.4 6.5 7.9 7.6 7.7 7.4 7.1
7.4 7.6 6.5 7.9 7.5 7.4 7.3 6.9
7.2 7.5 6.5 7.9 7.6 7.5 7.4 7.1
8.5 7.7 7.6 6.1
8.7 8 7.7 6.1
8.9 8.1 7.8 6
Uitgaven leefbaarheid 2102
Figuur 26: uitgaven leefbaarheid per project.
Niet in deze figuur opgenomen is de uitgave van €100.000 voor onze pilot Jongerenraad.
36
Jaarverslag 2012
7.2
Woonfraude en overlast
Overlast Ten opzichte van 34 meldingen in 2011, hebben we in 2012 30 overlastmeldingen ontvangen. In 2012 gingen vijftien meldingen over achterstallig onderhoud van tuinen en brandgangen. In vergelijking met 2011 was de grootste stijging in 2012 de vijftien ontvangen meldingen over burenoverlast. Hierbij speelden vooral gedrags- en omgangsvormen een grote rol.
Daarnaast waren we hoofdsponsor van het jaarlijks terugkerende evenement in Sleeuwijk, Fun For All.
Overlastmeldingen behandelen wij volgens een procedure, waarbij de wet- en regelgeving leidend zijn. Het schriftelijk aanleveren van een melding door een melder is heel belangrijk, willen wij deze in behandeling kunnen nemen. In 2012 is een aantal meldingen samen met de andere partners zoals gemeente, (wijk)politie, maatschappelijke en geestelijke gezondheidszorg, opgepakt. Voor 2013 wil Woonservice Meander de samenwerking tussen gemeente(n), politie en zorg intensiveren. Woonfraude Gedurende het jaar 2012 hebben wij geen woonfraude gesignaleerd.
7.3
Sponsoring
In 2012 hebben Woonservice Meander en Huurders Belangenvereniging, op initiatief van bewoners, nieuwe speeltoestellen laten plaatsen het binnenplein Postelstraat / Bentlaken Werkendam.
de de op in
Speeltoestellen Postelstraat/Bentlaken Werkendam
37
Jaarverslag 2012
Woonservice Meander sponsort alleen aan instellingen en organisaties die zich inzetten voor de belangen op lokaal en regionaal niveau en wanneer we een gezamenlijke maatschappelijke relatie hebben met de organisator. Het afgelopen jaar hebben we ons ingezet op de volgende (leefbaarheid)projecten en/of gesteund met een financiële bijdrage: aanleg extra parkeerplaatsen Steurgat in Werkendam; aankleding binnenplaats Sigmondstraat in Werkendam; klussendienst samen met de Verankeringsgroep voor de kernen
Werkendam, Sleeuwijk, Dussen, Hank en Nieuwendijk; projecten voor ouderen zoals Ouderengym in De Erker en De Nijenburcht, dag van de ouderen georganiseerd door Stichting De Vleet (voormalig WOW); zorgen voor extra buurtpreventie rondom te slopen woningen. Soms waren er problemen vanwege hangjongeren, waardoor we extra buurtpreventie rondom complexen moesten inzetten; vrijwilligersactie NL Doet bij Zorgplein Maaswaarden in Wijk en Aalburg; zitting klankbordgroep van het project Demografische Ontwikkelingen West Brabant.
Stichting De Vleet dag voor de ouderen
38
Jaarverslag 2012
8. WELZIJN EN ZORG Woonservice Meander profileert zich op het gebied van wonen, zorg, welzijn en onderwijs. Vooral de bijzondere zorg heeft hierbij onze aandacht. Zo bouwen we levensloopbestendige woningen met domotica voor ouderen, en helpen we mensen met een beperking om zelfstandig te kunnen wonen. We ondersteunen maatschappelijke organisaties die welzijns- en zorgvoorzieningen willen realiseren. Dit draagt bij aan de leefbaarheid in het
Land van Heusden en Altena en vooral aan onze doelgroepen. Onze rol daarin is het ondersteunen en coördineren van huisvesting, zodat mensen plezierig kunnen wonen en leven met de zorg die men wenst. De levering van zorg gebeurt door onze partners. In figuur 27 kunt u in een oogopslag zien met wie en op welke onderdelen we samenwerken.
Figuur 27: samenwerkingsverbanden van Woonservice Meander.
8.1 Samenwerkingsverbanden Met de volgende partijen werken we samen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en onderwijs: Gemeente Aalburg; Gemeente Werkendam; Gemeente Woudrichem; Woonstichting Land van Altena; Woonlinie; Philadelphia; Siloah; Zorgplein Maaswaarden; GGZ-regio Breda;
GGD; Maatschappelijk werk Trema; Novadic-Kentron; Rivas; Thebe; De Riethorst-Stromenland; NSWAC; MASS; Syndion; Prisma.
39
Jaarverslag 2012
8.2 Bijzondere doelgroepen Regionaal Zorgnetwerk Woonservice Meander werkt samen in een Regionaal Zorgnetwerk met zorgaanbieders, gemeenten en woningcorporaties, bij het opzetten, uitzetten en onderhouden van een gezamenlijke visie en een samenhangende zorginfrastructuur. We zijn tevens voorzitter van dit netwerk. De integratie van wonen en zorg staat hierbij centraal. Het zorgnetwerk bestaat uit twee werkgroepen, waaronder de werkgroep monitoring en de werkgroep visie, innovatie en strategie. De eerste werkgroep houdt zich bezig met het actualiseren van de gegevens van de woonzorgzones, door de basisgegevens opnieuw te inventariseren en het bieden van zorg-op-maatproducten. Aan de hand van deze gegevens kunnen we onze prognoses bijstellen. De tweede werkgroep ontwikkelt nieuwe zorgconcepten. Het zorgbeleid kent de volgende stappen: als eerste willen we de zelfredzaamheid van zorgvragers vergroten; vervolgens krijgen de sociale netwerken van de zorgvragers de aandacht; daarna komen de collectieve voorzieningen in beeld; tot slot worden individuele voorzieningen beoordeeld. Het Regionaal Zorgnetwerk is in 2012 vier keer bijeen gekomen en heeft onder andere aandacht besteed aan: de brainstormnotie en vervolgopdracht werkgroep ‘denken in concepten’ is vastgesteld: kansen en bedreigingen van vergrijzing in kaart brengen, inclusief een aanbevelingsplan op lokaal niveau. Dit onderdeel is afgerond. In 2013 worden enkele ideeën uitgewerkt tot (werkbare) concepten; het verder optimaliseren van de website zorgenwonenaltena.nl; het duidelijk omschrijven van de zorg- en welzijnsbegrippen door de werkgroep zorg, en deze in een overzicht te plaatsen is afgerond. Deze begrippen zijn ook te zien op onze website; ontwikkeling en gevolgen invoering Participatiewet; het volgen van de AWBZ transitie in relatie tot het WMO beleidsplan (Wet werken naar vermogen; Jeugdzorg en AWBZ);
40
opdracht gegeven tot analyse op kernniveau van (ouderen) huisvesting in relatie bevolkingsprognose (vraag-en aanbod inclusief een doorsteek naar de particuliere sector).
Eenzaamheid in samenwerking met de gemeenten Uit huisbezoeken ‘samen is wijs’ is gebleken dat in Werkendam een behoorlijk deel van de mensen van 65 jaar en ouder matig tot ernstig eenzaam zijn. De gemeente heeft besloten tot verder onderzoek. In 2012 is een startconferentie belegd. De resultaten vanuit de startconferentie waren aanleiding voor een vervolgbijeenkomst in februari 2013. De uitkomst uit de laatste bijeenkomst moet input zijn om eenzaamheid te verminderen. Ook Woonservice Meander participeert in de werkgroep prettig wonen. Leefbaarheid in samenwerking met Provincie Brabant De provincie Brabant richt haar aanpak leefbaarheid op (sub)regionaal niveau. Regionale samenwerking is urgent gelet op de actuele demografische ontwikkelingen (ontgroening, vergrijzing, migratie en bevolkingskrimp). Om leefbaarheidsvoorzieningen op peil te houden, stimuleert de provincie samenwerkingsverbanden om leefbaarheidsproblematiek in kaart te brengen. Woonservice Meander participeert in de werkgroep en is medeorganisator van Leefbaarheidsmeeting West-Brabant. Er zijn mensen in het Land van Heusden en Altena voor wie het zelfstandig functioneren in de samenleving moeilijk is. Wij zien het als onze maatschappelijke taak om deze bijzondere doelgroep van huisvesting te voorzien. Het is één van de speerpunten van ons beleid. Het is een bijzondere en dankbare taak om huisvesting te realiseren voor mensen die het alleen niet redden. Wijzigende vraag van ouderen Wij willen inspelen op de voortgaande vergrijzing. We verwachten dat de vergrijzing de komende tien tot vijftien jaar haar hoogtepunt zal bereiken. Door levensloopbestendig te bouwen kan men langer zelfstandig blijven wonen. In seniorenwoningen maken we daarom veel gebruik van elektronische communicatie en elektrische hulpmiddelen, door deze in de woning en woonomgeving voor de ouderen en hun dienstverleners aan te brengen. Dit is ook beter bekend als domotica.
Jaarverslag 2012
Mensen met een beperking Wij willen vanuit onze strategische visie inspelen op ontwikkelingen in de markt. Vanuit ons strategisch voorraadbeheer proberen we dit uitvoerbaar te maken. Inzake project de Erker melden we de eindconclusie. De Erker in Werkendam is een complex dat bedoeld was voor seniorenhuisvesting. Dankzij een signaal uit de samenleving, doet het nu dienst als woongroep waar mensen met een beperking zelfstandig kunnen wonen. Wanneer zij hulp nodig hebben is zorg op afroep beschikbaar. Zes van de vierentwintig woningen zijn hiervoor toegewezen. Eind 2011 is het proces, en de gevolgen rondom de plaatsing van deze groep, geëvalueerd. Medio 2012 hebben we in overleg met de zorgaanbieders vastgesteld dat het project niet doorgaat. Op het juiste moment de juiste kandidaat vinden bleef een te stroperig traject. Het gevolg was leegstand. Besloten is om vrijkomende woningen vooralsnog via het woonruimteverdelingsmodel toe te wijzen. Statushouders Woonservice Meander voldoet aan de taakstelling die haar is opgelegd in 2012. Onderstaande tabel geeft het aantal personen aan die geplaatst zijn door de corporaties van het Land van Heusden & Altena.
Aalburg
Werkendam
Gemeente
Woudrichem
Tabel 10: aantal personen geplaatst door de corporaties conform taakstelling
e
Taakstelling1 helft 2012 e Taakstelling 2 helft 2012 Nog huisvesten in 2012
4
6
4
4
5
4
0
0
0
De huisvesting van statushouders loopt via bemiddeling en gebeurt in overleg met de gemeenten. In 2012 heeft Woonservice Meander in totaal 3 huurwoningen aangeboden voor het huisvesten van in totaal 5 statushouders in de gemeente Werkendam en Aalburg. De overige zijn geplaatst door de collega corporaties
Wet maatschappelijke ondersteuning Samen met de gemeenten Werkendam en Woudrichem voeren we één beleid op het gebied van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO). De WMO wil mensen zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen, zodat ze kunnen blijven meedraaien in de maatschappij. De gezamenlijke woningcorporaties en de gemeenten Werkendam en Woudrichem hebben in 2012 een gezamenlijk nieuw opgesteld convenant ondertekend, voor het aanbrengen van voorzieningen in woningen. In een WMO-convenant met de gemeenten hebben we de volgende prestatievelden opgenomen: het bevorderen van de sociale samenhang in en de leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten; preventieve ondersteuning van jeugdigen in de relatie met de ouders; het verstrekken van informatie, advies en cliëntenondersteuning; het ondersteunen van mantelzorgers en vrijwilligers; het bevorderen van deelname aan het maatschappelijk verkeer voor mensen met een beperking; het verlenen van woonvoorziening aan mensen met een beperking; het bieden van voorzieningen voor maatschappelijke opvang; het bevorderen van de geestelijke gezondheidszorg. De gemeente is de enige instantie die een WMOnoodzaak of -advies kan afgeven. We kennen twee vormen van aanvragen. Bij een WMO-noodzaak levert de corporatie, buiten het woonruimteverdelingssysteem om, rechtstreeks een woning omdat verhuizing niet uitgesteld kan worden. Bij een WMO-advies is verhuizen bij een acute situatie niet noodzakelijk. Verhuizen is wel noodzakelijk op basis van medische gronden.
In 2012 zijn twee woningen toegewezen aan bewoners met een beperking op basis van de WMO en op internet is informatie over de WMO terug te vinden onder www.woneninaltena.nl.
41
Jaarverslag 2012
Onderwijs In Eethen waren we het project Zuidrand aan het voorbereiden. De bedoeling is hier een basisschool, een kinderdagverblijf, een gymzaal en een bibliotheek in één pand te laten samenkomen. We willen proactief blijven bij het zoeken naar samenwerking met basisscholen van openbaar onderwijs in het Land van Heusden en Altena, want hiermee investeren we in kennis en dus in de toekomst. Het brede school gedachtegoed dragen we een warm hart toe. Kwetsbare groepen Als corporatie nemen we deel aan het Netwerk Maatschappelijke Steunsystemen (MASS) waarin zorginstellingen, gemeente en politie preventief optreden tegen mensen die een vraag naar zorg vermijden. Vaak is er een duidelijke zorgvraag zoals armoede, psychische problematiek, verslavingsproblemen, huiselijk geweld of problemen met de opvoeding. In 2012 hebben we vier dossiers in het MASS besproken. Deze dossiers zijn onderling besproken, waarna twee dossiers in behandeling zijn genomen door zorginstellingen.
Deze hebben hier begeleiding op gezet of afspraken hebben gemaakt. Het doel is om iemand weer deel te kunnen laten nemen aan de samenleving. Bij drie dossiers was er een terugval of wilden cliënten hun medewerking niet meer verlenen. Klussendienst Een lokaal initiatief waar wij aan meewerken is de klussendienst van de Verankeringsgroep van de gemeente Werkendam en Stichting Trema. De klussendienst pakt op verzoek van mensen met een beperking, klussen in en om hun woning op. Ook ouderen en langdurig zieken, die dit zelf niet kunnen doen of er tegenop zien, kunnen hier gebruik van maken. NL Doet 2012 In 2012 heeft Woonservice Meander voor de eerste keer meegedaan aan de landelijke actie NL DOET. De medewerkers werden ingezet bij ondersteuning van de activiteit die was opgezet voor de bewoners van de woon-zorglocatie Maaswaarden te Wijk en Aalburg. Het enthousiasme van de medewerkers was groot. Reden te meer om hier in 2013 een vervolg aan te geven.
NL DOET Zorgplein Maaswaarden te Wijk en Aalburg
NL DOET Zorgplein Maaswaarden te Wijk en Aalburg
42
Jaarverslag 2012
9. FINANCIËN Woonservice Meander is een financieel gezonde woningcorporatie. Onze uitgaven in 2012 komen redelijk overeen met de begroting. De kosten zijn vrij stabiel gebleven, de uitgaven voor nieuwbouw daarentegen waren hoog. Het jaarresultaat is toegevoegd aan het Eigen Vermogen.
9.2 Met een strakke sturing van de uitgaven, een goede bewaking van de kosten van nieuwbouwprojecten en een extra stimulans van de woningverkopen kunnen wij onze plannen redelijk realiseren. Zolang we voldoen aan de eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), kunnen wij voldoende financiering aantrekken. In de tijd van financiële crisis blijven wij ons inzetten om onze missie te realiseren. Uiteraard blijven we dit doen in samenwerking met de partners op de gebieden van wonen, zorg, welzijn en onderwijs. Woonservice Meander heeft een solide financiële positie en blijft haar aandeel leveren waar het gaat om investeringen in de volkshuisvesting. Doelstelling ‘Meer vet op de botten’ krijgen. De corporaties worden gedwongen om hun financiële positie boven hun maatschappelijk doelstellingen te plaatsen. Om dit soort heffingen in de scoop van 5 jaar te kunnen verwerken, moeten we de komende 2 jaar een pas op de plaats maken. Verlaging van de schuldpositie. Alternatieve financieringssamenwerkingsvormen zoeken om de stilgelegde nieuwbouwprojecten te realiseren. Onderzoeken of verlaging van bedrijfslasten mogelijk is. Als referentie willen we het CIP gebruiken. De uitkomsten van de update van de kwalitatieve analyse van de vastgoedportefeuille financieel doorreken.
9.1
Treasury
Met betrekking tot het financiële beheer wordt binnen Woonservice Meander gewerkt conform het Treasury statuut. Een nieuw concept is aangeleverd en wordt momenteel beoordeeld. In dit statuut is een werkwijze vastgesteld hoe om te gaan met de beschikbare middelen. Het doel daarvan is kort gezegd: het waarborgen van de financiële continuïteit;
het beschermen tegen ongewenste financiële risico’s; het reduceren van de transactiekosten; het optimaliseren van de renteresultaten; regeling handhaving solvabiliteitsniveau; grenzen realisatie rentebaten.
Woningverkoop
Het verkopen van woningen is een wezenlijk onderdeel van ons beleid. De opbrengsten worden gebruikt voor de financiering van nieuwbouw. Ondanks de economische crisis zijn we tevreden met de verkoopaantallen zoals in tabel 11 beschreven: Tabel 11: verkoopaantallen 2012.
Verkocht KoopVoordeel Zandsteeg Regulier Totaal
9.3
2012 Begroot 11 0 15 26
Realisatie 1 28 23 52
Besloten Vennootschap (BV)
De brandweerkazerne is vanuit de BV weer teruggekocht door de gemeente Aalburg. Tussen de BV en de stichting was een leningsdeel overeengekomen dat met de verkoop is afgelost. Verder heeft Woonservice Meander een 100% deelneming in WM Vastgoed BV.
9.4
CFV
In 2012 hebben wij, op basis van de ingediende prognosegegevens 2012-2016 van het CFV, een A1 oordeel toegekend gekregen. Dit houdt in, dat zij van mening zijn dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij onze vermogenspositie. Daarnaast is het CFV van mening dat, op basis van de ingediende verantwoordingsgegevens over 2011, onze corporatie solvabel is. Dat wil zeggen dat Woonservice Meander aan haar verplichtingen kan voldoen. Deze uitkomst is een gezonde basis om op de ingeslagen weg door te gaan. Opvallend is dat na het ontvangen van het A1 oordeel ook een nuanceringsbrief ontvangen is.
43
Jaarverslag 2012
Kort samengevat betekent dit voor ons: wees alert op de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen. Uit de doorrekening in de meerjarenbegroting 2013-2017 is gebleken dat de hoogte van het volkshuisvestelijk vermogen geen risico inhoudt.
9.5
WSW
De faciliteringsruimte 2012 is gedeeltelijk benut. Zoals elders vermeld, heeft het WSW besloten om voor de gehele sector geen faciliteringsruimte af te geven voor 2012 en 2013. In het licht van de economische crisis is een tussentijds voorstel ingediend om (tijdige) zekerheid te verkrijgen dat er voldoende faciliteringsruimte is voor investeringen voor 2012 en 2013. De faciliteringsruimte is wel toegekend. Alleen voor projecten met een juridische verplichting mocht financiering worden aangetrokken. Voor ons was dit € 7,5 miljoen. Het overige bedrag van € 11,5 miljoen is beklemd. Hoe hiermee wordt omgegaan is afhankelijk van de beoordeling dpi 2012 die ultimo maart 2013 wordt ingediend.
9.6
Meerjarenbegroting 2013-2017
De meerjarenbegroting 2013-2017 is zo reëel mogelijk opgesteld en is taakstellend en richtinggevend voor 2013. Een strakke sturing blijft noodzakelijk. In tabel 12 wordt deze meerjarenbegroting weergegeven. Financieel Tabel 12: meerjarenbegroting 2013-2017.
44
Bedragen x € 1000,-
2013
2014
2015
2016
2017
Jaarresultaat Eigen vermogen
428 35.504
-383 35.121
131 35.253
573 35.826
801 36.627
Balanstotaal
175.756
173.735
169.072
166.714
162.746
Solvabiliteit (%) Operationele kasstroom
20,2 3.291
20,2 3.477
20,9 3.205
21,5 4.033
22,5 4.490
Aflossingsfictie leningen (2%) Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie
2.254
2.206
2.184
2.097
2.051
1.037
1.271
1.021
1.936
2.439
Rentedekkingsgraad (ICR)
1,69
1,74
1,71
1,91
2,05
Jaarverslag 2012
Uitgangspunten meerjarenbegroting Woonservice Meander De Sanerings- en de Verhuurdersheffing zijn conform de brief van het WSW d.d 21 december 2012 ingerekend. Dit heeft een forse impact op de stabiliteit van de bedrijfsvoering. Er moet tot en met 2016 € 8,4 miljoen worden afgedragen. Daarom richten we ons in deze begroting alleen op de periode 2013 t/m 2017. Tabel 13: saneringsheffing en verhuurdersheffing per jaar, bedrag X €1.000.
Prognosejaar 2013 2014 2015 2016 2017
9.7
Saneringsheffing (huuropbrengst vhe’s) 529 421 437 305 160
Verhuurdersheffing (per € 1000,WOZ) 49 1.265 1.506 1.752 1.987
Risicoprofiel
Risico’s 2013 1. De verhuurdersheffing op basis van het voorstel uit het huidige regeerakkoord wordt niet gewijzigd. Dit betekent, dat we bij ongewijzigd huurbeleid extra aandacht moeten hebben voor de continuïteit van Woonservice Meander na 2017. 2. Extra aandacht voor de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen is nodig. 3. Het niet realiseren van de extra huurverhoging (t.g.v. de inkomensafhankelijke huurverhoging). Voor 2014 en 2015 betekent dit € 250.000,- minder inkomsten. 4. Een rentestijging met bijvoorbeeld 1% veroorzaakt een beperkt risico op de korte termijn. Het risico wordt vooral bepaald door de hoeveelheid herfinanciering. Voor 2013 is dit afgedekt. Voor 2014 is er een herfinanciering van € 1,4 miljoen en voor 2015 € 7,5 miljoen. De herfinanciering is ingerekend met een opslag van 1% t.o.v. tarief 2012. 5. De verkoopopbrengsten worden niet gerealiseerd. Een directe actie is noodzakelijk. 6. Wat betreft de dalende WOZ-waarde is in de begroting rekening gehouden met een daling: 2012-2%; 2013-8%; 2014-4%. 7. Borging van financiering door WSW blijft voorlopig achterwegen. Dit betekent dat er geen financiering is voor nieuwbouw en er dus niet gebouwd kan worden.
Het betekent ook dat er geen mogelijkheden gecreëerd worden voor herfinanciering. Financiering Eind 2012 zijn twee leningen aangetrokken bij BNG onder de volgende voorwaarden: Hoofdsom: € 7,5 miljoen(€ 5,5 en € 2 milj.) Aflossing : fixe Looptijd : 30 jaar Rentepercentage : 3,77 e De 1 lening van € 5,5 miljoen zal gestort e worden op 15 februari 2013. De 2 lening op een nog nader te bepalen datum. Achtervang voor € 5,5 miljoen is aangevraagd bij de gemeente Aalburg vanwege project Eethen fase 2 betreffende de Brede School. Bij de gemeente Werkendam is achtervang aangevraagd voor € 2 miljoen vanwege de aankoop van de Rabobank aan de Lijnbaan te Werkendam. Aflossing Conform het reguliere aflossingsschema hebben we in het verslagjaar € 2,2 miljoen afgelost. Daarnaast is vervroegd € 1.2 miljoen afgelost. De gemiddelde rentelast op leningen bedroeg 4,2% (4,1% in 2011). De rentekosten waren ten opzichte van 2011 nagenoeg gelijk. De rentevast periode bedroeg 7,5 jaar (8,5 in 2011). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat borg voor het grootste deel van onze leningenportefeuille. De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem staan ook voor een klein gedeelte borg.
45
Jaarverslag 2012
Jaarresultaat afgezet tegen de begroting 2012 Tabel 14: jaarresultaat 2012 afgezet tegen de begroting 2012.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Servicekosten Resultaat verkoop Geactiveerde productie interne uren Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten
Bedragen x € 1.000
Begroot 2012 12.703 991 4.489 506 0 0 18.689
Werkelijk 2012 12.629 784 5.226 494 1 177 19.311
Begroot 2012 -3.413 -255 -1.699 -2.586 -487 -615 -996 -9.541
Werkelijk 2012 -4.330 -755 -1.768 -2.256 -1.985 -626 -1.020 -12.740
Tabel 15: bedrijfslasten 2012 afgezet tegen de begroting 2012.
Bedrijfslasten Afschrijvingen Waardewijziging Personeelslasten Onderhoud Bedrijfskosten Belasting en verzekering Overige Bedrijfslasten
Bedragen x € 1.000
Tabel 16: bedrijfsresultaat 2012 afgezet tegen de begroting 2012.
Bedrijfsresultaat Renteresultaat Saldo financiële baten en lasten Resultaat deelnemingen Jaarresultaat
Bedragen x € 1.000
Begroot 2012 -4.962 4.186 4.186
Tabel 17: specificatie grootste verschillen begroting i.r.t. resultaat
46
Meer opbrengsten Verkoop Zandsteeg, resultaat koopvoordeel en afboeking resultaat fase 1 Eethen (367) Meer lasten Wijziging afschrijvingsmethodiek/levensduur Afwaardering commercieel vastgoed m.b.t. bedrijfsruimten Afboeking projecten 0-energie te Sleeuwijk, De Burcht fase 1 te Werkendam, drie woningen te Genderen Afboeking warmtepomp Richter Werkendam Maatschappelijke investering/Jongerenbestuur Hogere advieskosten Onrendabel deel activa / mutatie Hogere polis ziekteverzuimverzekering Waardeverandering MVA en vastgoedportefeuille (niet gebouwd op eigen grond) Resultaat deelneming Lasten betrekking hebbende op 2011 Hoger renteresultaat (projecten on hold, minder financiering aangetrokken)
Werkelijk 2012 -4.109 2.462 -71 2.391 Bedragen x € 1.000
737
917 853 470 150 100 100 65 35 350 71 100 3.211 850
Jaarverslag 2012
10. CORPORATE GOVERNANCE Als maatschappelijk ondernemer zijn we het aan ons zelf en aan onze klanten verplicht, om zorgvuldig te handelen. We vinden daarom transparantie in bestuur en toezicht erg belangrijk. In 2012 ging het grootste deel van de aandacht van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen uit naar het risicoprofiel van de organisatie. Het vijfde crisisjaar had zo’n grote impact op de financiering en de projectportefeuille, dat we op meerder vlakken onze ambities en doelstellingen moesten aanpassen. Het verder stabiliseren van de verbeteringen uit het effectiviteitsen efficiencyrapport en het uitzetten van de aanbevelingen uit het tussentijds visitatierapport liep daar nog als een rode draad doorheen.
10.1
Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur (RvB) van Woonservice Meander is belast met het besturen van Woonservice Meander. Hij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving die behoort bij het besturen van de organisatie. De statutaire verantwoordelijkheden en bevoegdheden voor de leden van de RvB zijn vastgelegd in een reglement voor Toezicht en Bestuur. De operationele verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd in het Directiestatuut. De RvB bestaat uit twee directieleden, een algemeen directeur en een adjunct-directeur, terwijl beiden ook bestuurder zijn. Beiden hebben een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De algemeen directeur is voornamelijk actief op het gebied van projectontwikkeling en nieuwbouw. Hij geeft leiding aan de afdeling Projectontwikkeling en aan de hoofden Verhuur & Bewonerszaken en Beheer & Onderhoud. De adjunct-directeur is voornamelijk belast met financiële zaken, Governance en personeelszaken. Tevens onderhoudt hij de contacten met de sector en is hij voorzitter van het Regionaal Zorgnetwerk. Hij geeft leiding aan het hoofd van de afdeling Financiële administratie De RvB is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, de financiering en het beleid. De RvB legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.
De RvB heeft in 2012 veertien keer vergaderd. De hoeveelheid onderwerpen die aan de orde kwam, loopt als een rode draad door dit hoofdstuk.
10.2
Raad van Commissarissen
Taak Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft als belangrijkste taak het toezicht houden op het beleid van de bestuurders én de algemene gang van zaken van Woonservice Meander. Gezien de toenemende complexiteit heeft zij ook een rol als klankbord en adviseur voor de bestuurder. Het toezicht strekt zich ook uit over de aan Woonservice Meander verbonden ondernemingen. De aandachtsgebieden op hoofdlijnen: hoe wordt omgegaan met de volkshuisvestelijke opgaven; het bewaken van de financiële continuïteit en de daaraan verbonden risicobeheersing; het kwaliteitsbeleid in relatie tot de maatschappelijke verantwoording; de opzet en ontwikkeling van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; de naleving en toepassing van wet- en regelgeving; de opdrachtverstrekking 2013 aan de accountant voor de controle van de jaarstukken; het risicoprofiel van de organisatie. Toezicht kaders De referentiekaders waarop de RvC de ontwikkelingen van en voor Woonservice Meander beoordeelt, zijn de uitgangspunten uit het BBSH, de Strategische Visie 2010-2015, de meerjarenprognose, het jaarplan 2012, het Treasury Statuut, de managementletter van de accountant, de managementrapportages en de met belanghebbenden gemaakte prestatieafspraken. Informatievoorziening voor de werk- en taakvelden 2012 Naast de vergaderingen baseert de raad haar oordeel op een breed vlak en aan de hand van de volgende informatiebronnen: informatie en rapportages van de van de Raad van Bestuur (RvB); de rapportages van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting;
47
Jaarverslag 2012
jaargesprek met de externe accountant; informatie van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW); vakbladen en andere media; jaarlijks overleg met de ondernemingsraad (OR); jaarlijks overleg met de huurders belangenvereniging (HBV); het bijwonen van de vergaderingen van de Adviesraad Wonen; het bijwonen van diverse bijeenkomsten en seminars die gericht zijn op de manier van toezichthouden en eventueel de verbetering daarvan.
Belangrijk uitgangspunt in de gesprekken met de bestuurders (directie) is de manier waarop zij bijdragen aan de maatschappelijke taak van de organisatie en of zij de richtlijnen van de volkshuisvesting volgen. In de gesprekken van de RvC met de accountant zijn in 2012 de interne controle- en risicobeheersingssystemen extra aan de orde geweest. Deze zijn aan de hand van procedures opgesteld, waarbij essentieel is dat de werkzaamheden op de juiste en integere manier worden uitgevoerd. Daarnaast beoordeelt de RvC of de uitgaven rechtmatig zijn. Toetsing vindt plaats aan de hand van de besluitvorming en het monitoren van de accountants- en overige rapportage(s). Toetsing functioneren De RvC toetst en beoordeelt jaarlijks haar eigen functioneren. In 2012 is afgesproken een verdiepingsslag te maken en de evaluatie breder aan te pakken. Naast een vragenlijst zal een digitale tool mede als leidraad dienen voor de zelfevaluatie, waarbij de volgende criteria maatgevend zijn: voldoende zicht op de waarborging van de continuïteit; inspelen op de verdieping en versterking intern toezicht; de gevolgen vanuit de economische crisis in relatie tot het risicoprofiel van de organisatie; de organisatorische verbeteringsslag vanuit de visitatie; de individuele kwaliteiten ten opzichte van de gehele RvC.
48
Aedescode en de Governancecode Woonservice Meander onderschrijft de Aedescode en de Governancecode. Gezien de statutaire opbouw van onze organisatie, is de officiële Governancecode op enkele punten bijgesteld en toegespitst op de eigen corporatie. De afwijkingen zijn toegelicht in de code. De basis blijft onverlet overeind, namelijk dat de normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij onze corporatie voldoen aan de landelijke afspraken. Woonservice Meander vindt een goede en gezonde cultuur binnen de eigen organisatie belangrijk. Daarom hebben we een aantal interne codes waarin wordt weergegeven welke interne waarden, normen en regels gehanteerd worden. Deze zijn verwoord in een Integriteitscode, een Klokkenluidersregeling en een Regeling vertrouwenspersoon. Als vertrouwenspersoon is een externe persoon aangesteld die geen enkele binding heeft met Woonservice Meander. De directie heeft jaarlijks een evaluatiegesprek met de vertrouwenspersoon. Ook dit jaar zijn er geen acties uit voortgekomen. Onafhankelijkheid van de raad, herbenoeming en aftreden De leden van de RvC oefenen hun functie, zowel ten opzichte van elkaar als ten opzichte van de bestuurders, onafhankelijk uit. Geen van de leden was in het verleden in dienst van Woonservice Meander. Ook is er geen directe of indirecte binding met leveranciers of afnemers van Woonservice Meander. Statutair is bepaald dat leden van de RvC voor maximaal vier jaar worden benoemd. Echter, vanwege de gewijzigde regelgeving heeft de raad de herbenoeming van haar leden besproken. De gehele raad zal binnen enkele jaren vervangen worden. Om de continuïteit van het toezicht en de relatie tot de aanwezige deskundigheid te waarborgen, is gekozen om vernieuwing van de raad gefaseerd door te voeren. Daarom is een nieuw rooster van aftreden opgesteld, welke vanaf 2013 in gang gezet wordt. Gelijktijdig met het terugtreden van een lid uit de stichting, geldt ook een terugtreding van de aan Woonservice Meander verbonden ondernemingen.
Jaarverslag 2012
Samenstelling De Raad van Commissarissen kent per 31 december 2012 de volgende samenstelling: Naam
de heer drs. W. Visser
Naam
Beroep Deskundigheid Functie
econoom aannemersbedrijf financieel/fiscaal voorzitter Raad van Commissarissen voorzitter Meander Holding BV voorzitter WM Vastgoed BV voorzitter bouwend Nederland afdeling grondwerken 14 augustus 1951 2004 en herbenoemd 2011 2011-2015 2016
Beroep Deskundigheid Functie Nevenfunctie Geboortedatum Benoemd sinds Lopende termijn Aftredend
mevrouw A. Reemst Kurpershoek directiesecretaresse wonen/zorg/maatschappelijk scholengemeenschap lid Raad van Commissarissen geen 23 januari 1969 2004 en herbenoemd in 2011 2011-2015 2015
Naam
de heer C.D. van Gammeren
Beroep Deskundigheid
docent-ondernemer financieel/organisatie/maats chappelijk lid Raad van Commissarissen op voordracht van de HBV lid auditcommissie lid van de Raad van Advies van ReggeVastgoed BV te Amersfoort 10 februari 1944 2006 en herbenoemd in 2010 2010-2014 2014
Nevenfunctie
Geboortedatum Benoemd sinds Lopende termijn Aftredend
Functie Naam
de heer G. van Tilborg
Beroep
Nevenfunctie Geboortedatum Benoemd sinds Lopende termijn Aftredend
voormalig ondernemer installatiebedrijf bouwtechnisch/commercieel lid Raad van Commissarissen op voordracht van de HBV vicevoorzitter WM Vastgoed BV vicevoorzitter Meander Holding BV lid remuneratiecommissie geen 31 juli 1950 2005 en herbenoemd in 2009 2009-2013 2017
Naam
de heer B.R. Bouman
Beroep Deskundigheid Functie
ondernemer organisatieontwikkeling lid Raad van Commissarissen lid remuneratiecommissie lid auditcommissie geen 25 november 1952 2004 en herbenoemd in 2009 2009-2013 2013
Deskundigheid Functie
Nevenfunctie Geboortedatum Benoemd sinds Lopende termijn Aftredend
Nevenfunctie
Geboortedatum Benoemd sinds Lopende termijn Aftredend
Voor nieuwe benoemingen gelden de uitgangspunten uit de Governancecode en het BBSH. Een zittingstermijn van vier jaar kan éénmalig verlengd worden voor een zelfde periode. Verdere uitgangspunten: minimaal vijf en maximaal negen commissarissen; vooralsnog twee kwaliteitszetels namens de Huurders Belangenvereniging; uitgangspunten uit het nieuw op te stellen plan van aanpak (2013) inzake het werven van commissarissen; bij benoemingen letten op de competenties van de gehele RvC in relatie tot de ontwikkeling van de organisatie.
49
Jaarverslag 2012
Goedkeuring besluiten en behandelde onderwerpen In 2012 is de RvC negen keer bijeengekomen. De volgende besluiten zijn goedgekeurd: jaarrekening en jaarverslag 2012; besluiten aankoop en investeringen nieuw kantoor en verkoop van het oude kantoorpand te Werkendam; verkoop en overdracht van 28 woningen aan de Zandsteeg in de kern Nieuwendijk; projectbesluiten Drie Zalmen fase drie te Rijswijk, Bloklandhof fase één te Wijk en Aalburg, boerderijwoningen Eethen fase één te Eethen, Nieuwe Notenhoff fase één te Andel; in het kader van de risicobeheersing en functiescheiding op de projecten gedurende het gehele proces, een extra accountantscontrole; verkoop van woningen uit bestaand bezit; rooster van aftreden ingaande 2013; uitgangspunten meerjarenbegroting 2013-2017; honorering van de RvC-leden. De volgende belangrijke onderwerpen kwamen in 2012 ook aan de orde: bespreking van de managementrapportages; bespreking van de voortgang van in totaal vijf lopende en één opgeleverd project in 2012; bespreking van de dochtervennootschappen; stand van zaken van de verkoop van woningen; de accountantscontrole; evaluatie en functie-eisen van de RvC-leden; voortgangsrapportages over interne-, maatschappelijke-, regionale- en landelijke ontwikkelingen; nieuwbouwprojecten; organisatieontwikkelingen aan de hand van het efficiency- en effectiviteitsrapport; ontwikkeling vastgoedportefeuille in het licht van de economische crisis; ontwikkeling liquiditeitspositie gerelateerd aan de continuïteit van de organisatie; het Europees dossier; managementletter accountantsonderzoek. Tijdens de vergaderingen was de aanwezigheid van de leden van dien aard, dat de geldigheid van de goedkeuring van besluiten gewaarborgd is. Goedkeuring strategische doelstellingen De operationele en financiële doelstellingen worden in de meerjarenbegroting vastgesteld. De RvC beoordeelt en keurt deze begroting goed. Als organisatie streven we naar het behalen van een
50
maximaal maatschappelijk rendement, op voorwaarde dat financiële continuïteit gewaarborgd wordt. Een extra dilemma gedurende de laatste twee maanden in 2012 waren de uitspraken van het CFV en het WSW. In het licht van de financieel economische crisis besloot het WSW de nieuwe faciliteringsruimte(n) voor 2013 en 2014 tot nader order stil te leggen. De gevolgen van deze besluiten hebben een buitengewone impact op de bedrijfsvoering. Het gevolg was dat de definitieve goedkeuring van de meerjarenbegroting 2013-2017 heeft plaatsgevonden in januari 2013. De door de RvB vastgestelde uitgangspunten zijn wel in het najaar 2012 besproken. Interne risicobeheersing en controle Als RvC zien we niet alleen toe op de volkshuisvestelijke opgave, maar ook de financiële continuïteit en risicobeheersing van de organisatie. De marktontwikkelingen en veel wijzigingen in de regelgeving zorgden ervoor dat in 2012 alle risico’s die de organisatie hier kon lopen nadrukkelijk belicht en getoetst werden. Vooral de goedgevulde projectportefeuille was een hoog risico voor de corporatie. In de RvC is veelvuldig gesproken over de te maken keuzes. Daarom is aan BDO opdracht verstrekt heel gericht een extra controle uit te voeren op de risicobeheersing en functiescheiding van de projecten gedurende het gehele proces. Dit resulteerde in een voorstel van de RvB om strategische keuzes te maken op de projecten en de continuïteit van de investeringen en risico’s te beperken en nauwkeurig te volgen. In 2013 blijft dit een aandachtspunt voor de RvC. Financiële continuïteit De RvC heeft kennis genomen van: de oordeelsbrief 2012 van het CFV die handelt over het oordeel van de minister over de prestaties in 2011; het overzicht Corporatie in Perspectief dat door het CFV is ontwikkeld en dat dient als sturing en verantwoording van corporatieactiviteiten; het solvabiliteitsoordeel 2012, waarin het CFV het oordeel als voldoende rapporteert; het continuïteitsoordeel 2012, waarin het CFV een A-status rapporteert; de liquiditeitspositie/kasstromen waarin het WSW in zijn rapportage aangeeft dat het instemt met de faciliteringsruimte 2012.
Jaarverslag 2012
Auditcommissie In 2012 zijn er geen specifieke activiteiten opgepakt. Verbindingen Het toezicht van de RvC omvat tevens de verbindingen binnen Woonservice Meander. Er is een apart toezichthoudend orgaan op de holding. In 2012 is één vastgoedonderdeel uit de BV onttrokken en verkocht aan de gemeente Aalburg. Per 31-12-2012 is nog maar één onderdeel ondergebracht in de BV. Fiscaal is de jaarrekening over 2011 vastgesteld en goedgekeurd. Honorering De honorering van de RvC past binnen de adviesregeling van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De honorering wordt jaarlijks besproken. Voor 2012 bedroeg de honorering op jaarbasis € 7.000,- per lid. Vergoeding van onkosten vindt plaats op basis van declaraties. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond in 2012 uit de heren B. Bouman en G. van Tilborg. Zij hebben in 2012 namens de RvC, na de vaststelling en goedkeuring van het jaarverslag 2011, een beoordelingsgesprek gevoerd met de bestuurders. Het functioneren en de beloning van de bestuurders zijn beoordeeld en de bevindingen zijn als voorstel ter bespreking ingebracht. Uitgangspunten voor deze beoordeling zijn het beoordelingsreglement, het verslagleggingsformulier en de criteria uit het in 2010 opgestelde remuneratierapport. Beloning bestuurders Woonservice Meander werkt met de beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. De RvC volgt deze code bij het vaststellen van de arbeidsvoorwaarden van de bestuurders. De beloning voor de bestuurders is, behoudens indexering over 2012, niet aangepast. De bestuurders ontvangen een vaste beloning (TVI). Sinds 2006 is de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) van kracht, die ook op woningcorporaties van toepassing is. De wet regelt dat inkomens, die dat van een minister overschrijden, moeten worden gepubliceerd.
In het kader hiervan heeft de RvC beoordeeld, dat de beloning van de bestuurders voldoet aan de WOPT, alsmede aan de sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. De beloning blijft onder de publicatiegrens. Over de beloning van de bestuurders wordt opgemerkt dat: de pensioenregeling is vastgesteld conform de CAO-Woondiensten en er geen aanvullende pensioenafspraken zijn; er geen (financiële) voorzieningen getroffen zijn voor betaling op termijn of voor het vroegtijdig beëindigen van de arbeidsovereenkomst; er naast de beloning geen specifieke financiële (onkosten)vergoedingen of leningen zijn verstrekt. Beoordeling accountant De RvC beoordeelt jaarlijks het functioneren van de externe accountant. In 2011 is opnieuw gekozen voor BDO Audit & Assurance B.V., omdat de inbreng van deze accountant naar tevredenheid wordt beoordeeld. Contractueel is een looptijd van drie jaar die jaarlijks schriftelijk wordt bevestigd. Na afloop van deze periode zal opnieuw beoordeeld worden of de huidige accountant aangehouden wordt. Voor de toekomst is nog geen roulatiesysteem opgezet om als organisatie steeds door een andere accountant beoordeeld te worden. Regionale Geschillencommissie De Regionale Geschillencommissie (RGC) lost geschillen op tussen huurders en verhuurder. Zij wordt ingeschakeld bij mogelijke geschillen die voortvloeien uit het regionale woonruimteverdelingssysteem en de reguliere klachten die de eigen corporatie betreffen. In 2012 zijn er drie klachten in behandeling geweest die, aan de hand van de uitgangspunten verwoord in het reglement, afgehandeld zijn. Het betroffen klachten die gerelateerd waren aan het toewijzingssysteem of de leefomgeving. De RvC constateert dat Woonservice Meander haar werk ook in dit opzicht naar behoren uitvoert. Transacties met tegenstrijdige belangen In 2012 hebben geen transacties tegenstrijdige belangen plaatsgevonden.
met
51
Jaarverslag 2012
Belangenhouders Het is de taak van de RvC er op toe te zien dat Woonservice Meander regelmatig en goed contact onderhoudt met haar belangenhouders. Woonservice Meander benadert proactief verschillende partners zoals gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en collega-corporaties in het werkgebied. Als verbeterpunt is uit het visitatierapport naar voren gekomen, dat de corporatie haar belangenhouders nog meer moet betrekken bij haar beleid. Voor de RvC is dit een van de speerpunten voor 2013. Zelfbeeld en zelfevaluatie In 2012 is aan de hand van individuele gesprekken tussen de voorzitter en de leden het functioneren van de RvC aan de orde geweest. Een eerste conclusie was, dat de raad haar taken in 2012 naar behoren heeft uitgeoefend, echter, in 2013 zal er een vervolg komen. Reden hiervoor was dat, gezien de ontwikkelingen rondom aanscherping van de regelgeving voor toezichthouders, de professionele kaders voor een lid van de RvC nader besproken moesten worden. Zie pagina 46 van dit hoofdstuk. In 2011 hadden we een aantal speerpunten benoemd vanuit de visitatie. Het oordeel van de raad is terug te vinden in het overzicht terugblik speerpunten op pagina 53 van dit hoofdstuk. Daarnaast heeft de RvC nieuwe doelen geformuleerd, mede vanuit de in 2012 uitgevoerde tussenvisitatie en de marktontwikkelingen die van invloed zijn op de bedrijfsvoering en de interne organisatie.
52
De belangrijkste toetsingskaders voor 2013 zijn: strategisch voorraadbeleid: op strategisch niveau bijstellen op effectiviteit in relatie tot de toegevoegde waarde voor de maatschappelijke opgaven; financieel: doelstelling formuleren voor het risicomanagement, en de kaders waarbinnen gemonitord gaat worden periodiek volgen en toetsen aan de strategische visie; klantgericht: optimaliseren van alle communicatiemiddelen met als doel, zowel inals extern op een heldere wijze informatie geven over het beleid en de activiteiten van de corporatie aan belanghebbenden; belangenhouders: opgesteld beleid volgen en periodiek de acties en resultaten aan de orde stellen; organisatie: concrete, operationeel geformuleerde doelen volgen voor de ontwikkeling van de organisatie, van een activiteitgerichte naar een doelgerichte organisatie. Hier moeten ook metingsnormen aan gekoppeld worden (zie speerpunten organisatie). Website De volgende codes en rapporten zijn op onze website terug te vinden: de Aedescode; de Governancecode; het Reglement voor Toezicht en Bestuur; integriteitscode; het remuneratierapport.
Jaarverslag 2012
Evaluatie speerpunten 2012 Tabel 18: speerpunten 2012 en doelen 2013.
Doelstelling
Omschrijving
Inzicht en analyse vastgoedportefeuille in het licht van het strategisch voorraadbeheer (SVB).
De kwantitatieve en kwalitatieve analyse het woningbezit rekening houdend met sloop- en vervangende nieuwbouw, herstructurering; (ver)koop; duurzaamheidsbeleid.
De volkshuisvestelijke opgaven in beeld brengen door: Woonwensenonderzoek opstarten bij voorkeur in samenwerking met de drie gemeenten. Regionale-en lokale prestatieafspraken met de drie gemeenten en drie woningcorporaties afronden.
Ten behoeve van het woonwensenonderzoek vooraf vaststellen en inzichtelijk maken de reeds aanwezige onderzoeksresultaten. Opstellen, implementeren en monitoren van regionale prestatieafspraken.
Ontwikkelingen vaststellen voor het optimalisering van de organisatiestructuur en cultuur.
Als basis dient: Rapportage en plan van aanpak organisatie-aanpassingen. Plan van aanpak visitatie.
Zelfreflectie en eigen beoordeling in beeld brengen en volgen ten behoeve van kwaliteitsverbetering toezichthoudende taken.
Als randvoorwaarde meenemen rooster van aftreden.
Uitvoering doelstelling 2012/2013 Intern is medio 2012 opdracht gegeven tot aanpassing van de software. In het licht van de economische crisis heeft een herbezinning plaats gehad. De meerjarenbegroting 20132017 zijn speerpunten bepaald voor 2013 en 2014 inzake ontwikkeling vastgoed. De analyse SVB is speerpunt 2013. Met de gemeenten Woudrichem, Werkendam en Aalburg zijn Regionale afspraken gemaakt en vastgelegd in de ‘Prestatieovereenkomst Wonen’. Vanuit het Zorgnetwerk is opdracht verstrekt voor een update van de vraag-en aanbodgegevens wonen en zorg. Naar verwachting zijn deze gegevens voorjaar 2013 gereed. Aansluitend, én met als basis van deze uitkomsten, zal Woonservice Meander in 2013 opdracht geven tot een aanvullend onderzoek. Organisatie is in de verankeringsfase. Omslag in structuur van de organisatie is doorgevoerd. Krimpscenario opgesteld. Voortgangssjabloon opgesteld voor het monitoren van het veranderingsproces. In 2013 : de afronding van het veranderingsproces beoordelen. Zelfevaluatie is uitgevoerd. Een afsluitende bijeenkomst vindt plaats in februari 2013. Rooster van aftreden vanaf 2013 vastgesteld.
53
Jaarverslag 2012
54
Doelstelling
Omschrijving
Toetsing van de Governance documenten
Optimaliseren en controleren of toezicht op holding en bv adequaat geformaliseerd is.
Uitvoering doelstelling 2012/2013 Voorjaar 2012 is gestart met het inventariseren en beoordelen van een deel van de documenten. Tijdelijk stopgezet in afwachting gewijzigde regelgeving. Statutenwijziging opgestart, conceptwijziging is getoetst door Ministerie. Formele indiening van de wijziging 2013. Tussen visitatiescan uitgevoerd en plan van aanpak opgesteld. De administratieve organisatie rondom de Holdingstructuur oppakken in 2013.
Jaarverslag 2012
10.3
Conclusie en verklaringen
Verklaring van de Raad van Bestuur De RvB van Woonservice Meander verklaart dat de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, evenals de voorschriften van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie. Onder verwijzing naar artikel 2, lid 2 sub N van ‘Het Besluit Beheer Sociale Huursector’ verklaren wij dat de middelen van Woonservice Meander in 2012 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Getekend door de Raad van Bestuur te Werkendam d.d. 24 juni 2013
dhr. C.A. van Toor
dhr. W. Bijl
Verklaring van de Raad van Commissarissen De RvC heeft kennis genomen van het verslag van de RvB over het boekjaar 2012. De door de RvB opgemaakte jaarstukken 2012 omvatten de jaarrekening en het daarbij behorende jaarverslag, welke door BDO Audit & Assurance BV zijn gecontroleerd en van een verklaring zijn voorzien. Na kennisneming van de bevindingen van de accountant heeft de RvC de jaarrekening en het jaarverslag over 2012 goedgekeurd. De genoemde documenten geven een helder inzicht in de inspanningen en activiteiten. Met de vaststelling van de jaarrekening, en de in de jaarrekening verwerkte resultaatbestemming, zal het resultaat over het verslagjaar €2.391.000,- bedragen. De RvC heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit aan bestuurders en alle medewerkers. Getekend door de Raad van Commissarissen te Werkendam d.d. 24 juni 2013
dhr. drs. W. Visser
dhr. G. van Tilborg
mw. A. Reemst- Kurpershoek
dhr. B.R. Bouman
dhr. drs. C.D. van Gammeren
mw. L. Lijmbach-Schneider
55
Jaarverslag 2012
11. SPEERPUNTEN 11.1. Terugblik speerpunten 2011-2012 In 2012 hebben we de volgende speerpunten opgestart, uitgewerkt en/of al doorgevoerd. Speerpunten waar een voor staat zijn afgerond, speerpunten waar een voor staat zijn geherformuleerd in een nieuw speerpunt voor 2013. COMMUNICATIE
56
Twee keer per jaar zijn er bijeenkomsten met de MT-leden waarbij op hoofdlijnen de strategische positie van de corporatie onder de loep genomen wordt in relatie tot de praktijkervaringen en signalen. Na iedere MT-vergadering worden de medewerkers geïnformeerd over zaken die voor hen belangrijk zijn. Er zijn 3 personeelsbijeenkomsten geweest waarbij de directie het personeel informeerde over de interne en externe ontwikkelingen. We hebben een directe telefoonlijn aangelegd voor het melden van klachten zodat we voor de klanten beter bereikbaar zijn. We hebben het KWH-label wederom gehaald en het aantal verbeterpunten teruggebracht.
Al deze ontwikkelingen willen we in 2012 voorzetten. Er zullen op een aantal onderdelen wel evaluatiemoment zijn om te kijken of we op de goede weg zijn. De methodiek van de nieuwe meting door KWH-in 2012 zal veranderen.
PR We hebben een plan van aanpak gereed om stapsgewijs verbeteringen in de communicatie en de PR aan te brengen. We hebben communicatiemedewerker aangenomen om de website en de Nieuwsbrieven te verbeteren zodat we heldere en duidelijke informatie voor de klanten en belangstellenden krijgen. We nemen meer initiatieven om bij belangrijke projecten of bijzondere bijeenkomsten de pers en belanghouders meer en beter te informeren. We zijn meer aanwezig op wijkavonden en wijkmarkten om ons werk toe te lichten en aanwezig te zijn voor openstaande vragen die leven, met als doel ook aandachtspunten mee te nemen in ons beleid of bij de ontwikkelingen van onze projecten. We zijn gestart met ieder kwartaal een magazine samen te stellen en uit te geven. Hiermee willen we onze huurders informeren over diverse voor hun belangrijke onderwerpen. Dit magazine ligt ook ter inzage op een aantal punten in de regio.
Dit blijven speerpunten voor 2012. Tevens willen we onze website interactief hebben.
Jaarverslag 2012
RISICOMANAGEMENT Per drie weken komt een werkgroep bij elkaar om projecten in kaart te brengen, te analyseren en bij te stellen zodat de financiële risico’s en de liquiditeit van de corporatie beheersbaar blijven. Drie keer per jaar wordt er een periodieke managementrapportage uitgebracht en 1 keer een jaaranalyse. Verkoop is gestimuleerd met Koopvoordeel en de Startersrenteregeling.
Dit blijven speerpunten voor 2012.
WONINGVOORRAAD VASTGOED EN VASTGOEDONTWIKKELING We willen een kwalitatieve woningvoorraad behouden door de risico’s van de projectportefeuille en woningvoorraad te analyseren en bij te stellen. Gezien de marktontwikkelingen hebben we ervoor gezorgd dat we onze taak als maatschappelijk ondernemer kunnen behouden door: 1. de criteria voor de verkoop van zowel ons bestaande bezit als onze nieuwbouwwoningen bij te stellen en de verkoopprocedure aan te passen; 2. de registratie van de verkoop van onze woningen te optimaliseren waardoor we sneller op de verkoopresultaten en knelpunten in kunnen spelen; 3. zowel de in- als externe procedures voor medewerkers, makelaars en notarissen te optimaliseren en uit te rollen.
Dit blijven speerpunten voor 2012.
ONDERHOUD 7 conventionele ketels zijn vervangen door HRketels. 27 woningen zijn voorzien van spouwmuurisolatie. 25 woningen zijn voorzien van een geïsoleerde begane grond vloer. 4 woningen zijn voorzien van dakisolatie aan de buitenzijde. het dubobeleid van onze bestaande woningvoorraad is verder uitgewerkt en (extra) energiemaatregelen zijn nader omschreven om de doelstelling voor de komende jaren te halen.
In 2012 zullen de energiemaatregelen uit het dubobeleid voor het eerst concreet uitgevoerd worden.
57
Jaarverslag 2012
BELANGENHOUDERS ALGEMEEN We hebben een jaarplanning opgesteld aan de hand waarvan we structureel met diverse belangenhouders jaarlijks overleg willen hebben. We zijn bezig geweest om de individuele onderwerpen in kaart te brengen. Er is een start gemaakt met het opstellen van een beleidsdocument waarin we aan willen geven wie voor ons belangrijk is, waarom en hoe/waarover we met hen in gesprek willen gaan.
58
In 2012 willen we hier concreet mee starten en daarbij een grote bijeenkomst uitzetten met al de belangenhouders die voor ons van belang zijn.
WONEN, ZORG EN WELZIJNSPARTIJEN Onderling zijn de samenwerkingsverbanden afgestemd en getoetst aan de realiteit. Nieuwe toekomstige partners zijn benaderd. De marktontwikkelingen maken het nodig om gezamenlijk de juiste keuzes te maken voor de toekomst.
In 2012 gaan we hier concreet mee verder. De kerncijfers worden in 2012 geactualiseerd.
HUURDERSBELANGVERENIGING We hebben een Convenant opgesteld waarin gezamenlijke regionale afspraken in zijn opgenomen. We hebben nieuwe leden gekregen en deze zijn ingewerkt. We hebben gekeken hoe en op welke manier de reeds lang aanwezige leden kunnen terugtreden zodat de HBV nieuwe input krijgt van nieuwe leden. We starten met een jaarlijks overleg met het bestuur van de HBV waarbij teruggekeken en vooruitgekeken wordt naar onze strategische keuzes en het gevoerde beleid.
In 2012 zal de participatieovereenkomst herzien worden. Deze speerpunten zullen in 2012 doorgaan.
ADVIESRAAD WONEN Er zijn 3 bijeenkomsten geweest waarbij terug- en vooruit gekeken is naar de rol van de Adviesraad, zodat zij tot 2015 hun positie beter kunnen bepalen.
In 2012 zal haar rol verder uitgediept gaan worden.
JONGERENBESTUUR De voorbereidingen van deze nieuwe pilot zijn opgestart en de kaders zijn bepaald.
De werving, selectie en installatie van zowel het bestuur als de toezichthouders zal in 2012 gebeuren waarna iedereen concreet aan de slag kan gaan.
GEMEENTEN Gezamenlijk met de drie corporaties en gemeenten zijn gesprekken gestart voor regionale prestatieafspraken. De lokale prestatieafspraken met de individuele gemeenten zijn opgestart. Deze zijn deels in een afgeronde fase. Gesprekken hebben plaatsgevonden rondom projecten. T.b.v. toekomstige ontwikkelingen wordt een gezamenlijk woonwensenonderzoek nog nader bekeken.
Naar verwachting zullen de regionale en lokale prestatieafspraken in 2012 afgerond zijn. Op projectbasis zullen de gesprekken in 2012 doorgaan. Een woonwensenonderzoek blijft essentieel voor 2012.
Jaarverslag 2012
ORGANISATIE EN KWALITEITSVERBETERING EFFICIENCY- EN EFFECTIVITEITONDERZOEK Er is een scheiding aangebracht in de rol van de MTleden (sturen) en de directie (besturen). Intern zijn we zijn gaan werken met een mutatieteam waardoor medewerkers van de afdelingen verhuur en technische dienst inspelen op de werkzaamheden zodat de lijnen korter zijn. De snellere afwikkeling en afstemming heeft voordelen voor de klant. Het oplossen van de knelpunten die het FrontOffice en BackOffice ervaren zijn gestructureerd uitgezet op de eigen afdelingen én in de gehele organisatie. De voortgang van de verbetermaatregelen zijn inzichtelijk gemaakt middels projecten, zodat de ontwikkelingen gevolgd een aangestuurd kunnen worden.
KWALITEITS- EN KENNISVERBETERINGEN De kaders voor het uitzetten van ons personeelsbeleid zijn in kaart gebracht. Ons beleid t.a.v. de afdelings- en opleidingsplannen is gereed.
GOVERNANCE Er is een evaluatie geweest van de RvC waarbij haar professionaliteit is getoetst, beoordeeld en vastgelegd.
Dit loopt nog door in 2012.
In 2012 willen we het personeelsbeleid gefaseerd uitwerken op de volgende aandachtspunten. Het personeelsinformatieboek zal worden bijgesteld op de nieuwe regelgeving en CAO. Er wordt een personeelsvisie opgesteld. Vanuit de afdelingsplannen zullen er acties uitgezet worden zodat we de kennis en kunde krijgen die we nodig hebben voor de toekomst en hiermee kansen voor de medewerkers gecreëerd worden om door te groeien en te professionaliseren. In 2012 starten we met het uitwerken van ons stage-beleid en het plaatsen van stagiaires. Directie en MT-leden zullen in 2012 starten met scholing conform de nieuwe opzet. In 2012 zal de samenstelling van de RvC nader geëvalueerd en bijgesteld worden op de regelgeving. In 2012 zullen alle formele documenten op de veranderde eisen en regelgeving getoetst en bijgesteld worden.
59
Jaarverslag 2012
11.2. Speerpunten 2013 Voor 2013 willen we de volgende speerpunten realiseren: COMMUNICATIE Tekstkwaliteit verbeteren. Klantgerichter communiceren. Interne informatievoorziening optimaliseren.
De schrijfwijzer is in 2012 geschreven, en moet in 2013 volop gebruikt gaan worden. Communicatie n.a.v. verbeterpunten inrichten volgens eisen KWH. Top-down communicatie verbeteren door na elke MT-vergadering een beknopt verslag naar de collega’s te sturen, en besluiten op ingebrachte memo’s e.d. tijdig mede te delen. Notitie vergaderstructuur opstellen. Personeelsbijeenkomsten organiseren waarin medewerkers voldoende gelegenheid krijgen tot vragen stellen. Personeelsinformatieboek afronden.
PR Imagoverbetering door het sterker uitstralen van onze identiteit.
Nieuwe huisstijl implementeren, omslagpunt is de verhuizing naar het nieuwe kantoor. Social media-inzet vergroten, meer huurders als gebruiker creëren. Huurdersportaal inzetten (realisatie maart 2013) om interactiviteit en zelfredzaamheid van de huurder te vergroten. 24/7 ‘bereikbaarheid’. Website interactiever maken, in omslag naar nieuwe huisstijl. Bewonersmagazine Meanderen voortzetten om meer betrokkenheid bij Woonservice Meander te creëren. Perscommunicatie verbeteren, initiatief nemen om bij belangrijke projecten of gebeurtenissen de pers en eventueel stakeholders te informeren.
RISICOMANAGEMENT
60
Financiële continuïteit en stabiliteit bewerkstelligen, zodat we in staat zijn en blijven om onze maatschappelijke taken uit te voeren. In het licht van de economische crisis een overlevingsstrategie uitzetten.
Risicoanalyses (en varianten) bij meerjarenbegroting. Geïntegreerde liquiditeitsplanning. Treasurystatuut. Interne controle IO/AC. Managementrapportage nieuwe stijl. Schuldpositie per VHE verkleinen.
Jaarverslag 2012
WONINGVOORRAAD
VASTGOED EN VASTGOEDONTWIKKELING Bestaande vastgoedstrategie beleidsmatig en financieel toetsen en herijken.
ONDERHOUD Blijven investeren in onderhoud en duurzaamheid.
Woonwensenonderzoek i.s.m. gemeente Aalburg. Procedure projectontwikkeling nieuwbouw uitrollen en waar nodig bijschaven. Blijvend investeren in nieuwbouw, prioriteit geven aan projecten met een grote maatschappelijke en/of volkshuisvestelijke meerwaarde (i.c.m. beleggers). Inventarisatie consequenties maatregelen Zorg Zwaartepakketten (ZZP) voor zowel bestaande als nieuwe projecten. Nieuw beleid vormen, met uitgangspunten voor toekomstige projecten. Verkoop van woningen/complexen om een evenwichtig woningbezit en investeringsruimte te creëren. Portfolio vastgoedportefeuille opzetten. Onderzoek naar renovatie/herindeling seniorenwoningen Eethen/Andel, i.p.v. sloop. Energiebesparende maatregelen uitvoeren tijdens onderhoudswerkzaamheden, zodat woningen opgewaardeerd worden naar energielabel A of B.
ORGANISATIE EN KWALITEITSVERBETERING
EFFICIENCY- EN EFFECTIVITEITONDERZOEK Afdeling overstijgend werken in teamverband. Meten medewerkerstevredenheid.
KWALITEITS- EN KENNISVERBETERINGEN KWH-onderzoek naar kwaliteit van dienstverlening. Communicatieoptimalisatie. Kennisoptimalisatie. HRM-beleid.
Het werken in teamverband is gestart bij het mutatieteam. In 2013 willen we het werken in teamverband doorzetten naar meerdere disciplines: team Vereniging van Eigenaren; team Nieuwbouw, Aankoop, Verkoop; team Strategisch Voorraadbeleid en team Financieel Beleid. Koffiegesprekken en later een onderzoek naar medewerkerstevredenheid. Uitvoeren krimpscenario in relatie tot organisatorisch en kwalitatief evenwicht. Verbeterpunten n.a.v. de meting van 2012 opstellen en implementeren. Doel voor 2013 is score hoger dan 8 gemiddeld te behalen. Openstaande acties uit het communicatieplan uitvoeren. Uitvoeren opleidingsplannen. Vormgeven HRM-beleid, inclusief het benoemen van een aanspreekpunt. Koppelen aan de Persoonlijke Ontwikkel Plannen.
61
Jaarverslag 2012
BELANGENHOUDERS ALGEMEEN Opbouwen en verbeteren van contacten, relaties beheren. Samenspel tussen eigen belangen en belangen van de belangenhouder creëren.
WONEN, ZORG EN WELZIJNSPARTIJEN Vraag- en aanbodanalyse in relatie tot de nieuwe zorgregels in het Land van Heusden en Altena.
Portfolioanalyse van seniorenwoningen per kern. Doelstellingen uit dit rapport (ZOAB) realiseren.
Één keer per jaar bestuurdersoverleg tussen Woonservice Meander en de HBV organiseren. De vastgestelde participatieovereenkomst uitzetten. Nieuwe leden werven en/of regionale samenwerking onderzoeken. Onderzoeken andere mogelijkheden huurdersvertegenwoordiging.
HUURDERSBELANGVERENIGING Continuïteit HBV waarborgen.
Aan de hand van de uitkomsten uit de discussiebijeenkomsten 2012, kernwaarden benoemen. Activiteitenoverzicht opstellen.
Realiseren van een project. Herpositioneren AlteNU. Deadline vaststellen.
De regionale prestatieafspraken zijn ondertekend. In 2013 moeten deze nagestreefd worden. Individueel lokale prestatieafspraken maken, in relatie tot de marktomstandigheden. Komen tot één monitoringssjabloon.
ADVIESRAAD WONEN Inhoudelijke opdracht verstrekken.
STARTERSBESTUUR Gekregen opdracht concretiseren.
GEMEENTEN Lokale en regionale prestatieafspraken.
62
Voldoende bijeenkomsten met belangenhouders organiseren, hen waar mogelijk laten meedenken in beleids- en/of projectkeuzes. Uitvoering van het nieuwe stakeholdersbeleid.
63
Jaarrekening 2012
12. JAARREKENING 12.1 Balans Woonservice Meander
december 201
ACTIVA
Bedragen X €1.000
2012
2011
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Verkopen onder voorwaarden Totaal Financiële vaste activa Leningen u/g Deelnemingen Overige vorderingen Totaal
120.278 11.836 863 132.977
115.412 12.722 1.199 129.333
10.569 18.317 28.886
11.552 16.058 27.610
2.039 2.039
2.091 58 2.149
Totaal vaste activa
163.902
159.092
Vlottende activa Voorraden Voorraad verkoopwoningen Voorraad verkoopwoningen in ontwikkeling Totaal
151 -477 -326
738 2.557 3.295
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Belastinglatentie Leningen u/g kortlopend Overige vorderingen Overlopende activa Totaal
57 31 11 173 2.278 50 2.600
69 37 191 1.195 1.792 33 3.317
Liquide middelen
4.813
4.679
Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
64
7.087
11.291
170.989
170.383
Jaarrekening 2012
per 31 december 2012 PASSIVA 2012
2011
Eigen vermogen Overige reserves Totaal
34.074
31.683 34.074
31.683
Voorzieningen Voorziening huur Voorziening negatieve deelneming Totaal
34 13
38 47
38
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Totaal
80 112.605 2 18.219
83 116.037 2 16.058 130.906
132.180
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal
TOTAAL PASSIVA
2.594 573 936 1.859
2.192 1.129 881 2.280 5.962
6.482
170.989
170.383
65
Jaarrekening 2012 12.2
Winst- en verliesrekening Woonservice Meander over het boekjaar 2012
2012
2011
12.629 784 1 5.226 177 18.817
11.831 645 1 4.112 173 16.762
4.330 853 637 177 265 2.256 3.826 12.344
1.651 -320 724 160 250 2.394 2.673 7.532
6.473
9.230
+98
-
+762 -4.871
+826 -4.848
2.462
5.208
-71
38
2.391
5.246
-
-
2.391
5.246
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belastinglatentie Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Aandeel derden
Nettoresultaat na belastingen
66
Jaarrekening 2012 12.3 Waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Woonservice Meander is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer socialehuursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Meander past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Woonservice Meander is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “kleine” organisatie, derhalve heeft de woningvereniging vrijstelling van artikel 407 lid 2a BW voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening. Stelselwijzigingen Woonservice Meander past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woonservice Meander haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woonservice Meander voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de historische kostprijs en het commerciële vastgoed tegen historische kostprijs. Hiervoor zijn de vergelijkende cijfers in de balans aangepast.
12.4 Balanswaardering Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woonservice kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woonservice Meander een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.
67
Jaarrekening 2012 De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Het bezit is voor de bepaling van de bedrijfswaarde ingedeeld in Product-Markt-Combinatie’s (PMC’s). Er zijn 6 PMC’s bepaald op grond van een indeling van het bezit Het betreft de volgende PMC’s: Eengezinswoningen Seniorenwoningen en appartementen Dure huurwoningen Maatschappelijk onroerend goed Commercieel onroerend goed Begeleid wonen Met een eventuele hogere bedrijfswaarde wordt in de balans geen rekening gehouden. Bij een eventuele duurzaam lagere bedrijfswaarde vindt afwaardering plaats op PMC-niveau. Bedrijfswaardeberekeningen De bedrijfswaarde wordt bepaald het salderen van de contante waarde van de in- en uitgaande kasstromen. Hiervoor worden de onderstaande parameters gebruikt. Interne parameters: exploitatieduur van de woningen ligt tussen de 40-50 jaar; grond op basis van historische kostprijs, of bij opgeleverde nieuwbouw tegen taxatiewaarde; geen rentabiliteitswaardecorrectie; inflatie variabele lasten 2 %; inflatie onderhoud 3 %; huurverhoging in het 1e jaar 3%, het 2e 3%, het 3e en verder 2 %; discontovoet 5,25%.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. De investeringen worden als volgt afgeschreven: telefooninstallatie 5 jaar kantoorinventaris 10 jaar kantoorpand 50 jaar Er vindt geen rentetoerekening plaats. Gezien de voortschrijdende technische ontwikkelingen in de automatisering is de afschrijvingstermijn van computerapparatuur en software bepaald op 5 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
68
Jaarrekening 2012 Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woonservice Meander. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Woonservice Meander geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
69
Jaarrekening 2012 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa is een actieve belastinglatentie opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op de aanwezige compensabele verliezen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Eigen Vermogen Het Eigen Vermogen dient ter dekking van onvoorziene risico’s en/of verliezen. Het Eigen Vermogen muteert door gerealiseerde jaarresultaten en staat permanent ter beschikking. Naast de dekkingsfunctie van de overige reserves dient dit als waarborg voor de financiering met vreemd vermogen. Ook kunnen de overige reserves aangewend worden voor interne financiering. Dit is afhankelijk van de marktomstandigheden. Voorziening Pensioenen In de balans is geen voorziening pensioenen opgenomen. De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde-pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is tekstueel toegelicht. Woonservice Meander heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
70
Jaarrekening 2012 12.5 Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij ontstaan of voorzienbaar zijn. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering, huismeester, schoonmaakkosten etc. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van werkelijke kosten afrekening c.q. verrekening plaats. Overheidsbijdragen De bijdragen hebben betrekking op de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
71
Jaarrekening 2012 Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Vallei wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
72
Jaarrekening 2012 12.6 Toelichting op de balans Activa Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal
31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2012
Onroerende
Onroerende
vastgoed en roerende in zaken in exploitatie ontwikkeling
en roerende zaken t.d.v. exploitatie
136.146 -20.734 115.412
12.722 12.722
1.512 -1.338 -3.879 442 8.129 4.866
7.827 -360 -8.353 -887
144.449 -24.171 120.278
12.196 -361 11.836
Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen (sloop / verkoop) Afschrijvingen (incl. afboeking projecten) Afschrijving desinvesteringen en correctie volledig afgeschreven Overboekingen Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2012
Totaal
1.160 150.028 39 -20.695 1.199 129.333
199 -844 -152 461 -336
9.538 -2.182 -4.392 903 -224 3.643
515 157.160 348 -24.184 863 132.977
Onroerende en roerende zaken in exploitatie Specificatie mutaties Aankoop bezit Woningverbetering (waaronder bv vloeren en badkamers) Dakvervanging Aanleg installaties en zonneboilers Na-investering nieuwbouwprojecten 2011 en 2012 Isolatiewerkzaamheden Totaal Investeringen Afschrijvingsmethode en -termijnen Grond Zorg onroerend goed Woningen CV-installatie en Warmwaterinstallatie Lift, woningverbetering, woningaanpassing, isolatie, dakraam, vaste trap
195 253 385 222 424 33 1.512
geen afschrijving lineair 40 jaar lineair 50 jaar lineair 15 jaar lineair 20 jaar
Verzekerde waarde Voor alle verhuureenheden is een opstalverzekering afgesloten, gebaseerd op een vast bedrag per verzekerde eenheid, van verzekerde waarde wordt niet meer gesproken. Voor bouwrisico's is er een doorlopende CAR-verzekering afgesloten.
73
Jaarrekening 2012 Zekerheden materiële vaste activa Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Wet Onroerende Zaakbelasting Het bezit van Woonservice Meander is op grond van de WOZ als volgt gewaardeerd: (geldend voor belastingjaar 2012) Gemeente Aalburg € 68 miljoen Gemeente Werkendam € 321 miljoen Gemeente Woudrichem € 26 miljoen Specificatie verloop bedrijfswaarde Bedrijfswaarde Grondwaarde Ongecorrigeerde bedrijfswaarde 31 december Mutaties boekjaar Ongecorrigeerde bedrijfswaarde 1 januari
2012 153,2 20,3 132,9 -14,6 147,5
2011 166,4 18,9 147,5 -17,3 130,2
In 2011 is de bedrijfswaarde weergegeven van het sociaal en commercieel bezit. In 2012 is alleen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit weergegeven. Het effect van het commerciële deel betreft € 9,8 miljoen. Voor detailgegevens: zie de waarderingsgrondslagen in paragraaf 12.3. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Cpl. 029 De Burcht Werkendam fase 2 en 3 Cpl. 151 Eethen fase 1 aandeel huur 70% Cpl. 152 Eethen fase 2 Cpl. 153 Eethen fase 3 Cpl. 154 Eethen fase 4 Cpl. 283 Drie Zalmen Rijswijk fase 3 Cpl. 340 Notenhoff Andel fase 1 Cpl. 341 Notenhoff Andel fase 2 Cpl. 342 Notenhoff Andel fase 3 Cpl. 343 Notenhoff Andel fase 4 Cpl. 344 Notenhoff Andel fase 5 Cpl. 345 Knekelhuisje Andel Cpl. 415 0-energiewoning Nieuwe Banne Sleeuwijk Cpl. 416 Wozoco Transvaal Sleeuwijk Cpl. 800 De Burcht Werkendam fase 1a Cpl. 803 De Kroon Wijk en Aalburg Cpl. 806 Tjalmastraat Veen fase 4 Cpl. 808 Vervoornepolder Werkendam Cpl. 905 Hoogstraat 59 Werkendam t.b.v. plan De Burcht Totaal onroerende zaken in ontwikkeling
74
Saldo 31-12-2011 509 5.828 859 45 282 406 1.201 248 440 150 136 1 243 699 115 1.011 224 176
Mutaties bij 156 2.301 74 9 18 21 4.644 138 69 27 16 36 2 296 20
149 12.722
7.827
Mutaties af -8.129 -245 -115 -224
-8.713
Saldo 31-12-2012 665 933 54 300 427 5.845 386 509 177 152 37 995 1.011 196 149 11.836
Jaarrekening 2012 Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2012
11.846 -294 11.552
Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen (sloop / verkoop) Afwaardering naar lagere actuele waarde Afschrijvingen Afschrijving desinvesteringen en correctie volledig afgeschreven Totaal mutaties
161 -34 -853 -300 43 -983
31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Afwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2012
11.973 -853 -551 10.569
Specificatie mutaties Aanleg installaties en zonneboilers Na-investering nieuwbouwprojecten 2011 en 2012 Totaal Investeringen Verkopen onder voorwaarden Boekwaarde per 1 januari
40 121 161 2012
2011
16.058
16.058
385
-
Waardeverandering door toevoeging
2.466
-
Waardeverandering door onttrekking
-
-
-592 18.317
16.058
Correctie 2011
Waardeverandering door prijsontwikkeling Boekwaarde per 31 december Ultimo 2012 is het aantal woningen verkocht onder voorwaarden 126 (2011: 108)
75
Jaarrekening 2012 Financiële vaste activa Deelnemingen Boekwaarden per 1 januari 2012
Deelneming 58
Mutaties 2012 Correcties voorgaande jaren Toevoegingen Afschrijvingen / aflossingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelneming Meander Holding BV Dividend deelnemingen Totaal mutaties 2012 Naar voorziening negatieve deelneming Boekwaarden per 31 december 2012
-71 -71 -13 -
Deelnemingen Aandeel in kapitaal: Meander Holding BV Woningnet NV
100% 0,0001%
Langlopende leningen u/g Saldo WM vastgoed B.V. Aflossingen Saldo 31-12-2012
2012 2.091 52 2.039
Overige
Totaal -
58
-
-71 0 -71 -13 -
-
2011 2.100 9 2.091
De lening is verstrekt tegen 5% rente. Op het pand Ovito 1 in Vlijmen is als zekerheid een hypotheek gevestigd. In 2013 wordt een bedrag van 52 afgelost. Vlottende activa Voorraden Voorraad verkoopwoningen Koopprojecten in ontwikkeling Cpl. 141 Bloklandterrein Wijk en Aalburg fase 1 Cpl. 142 Bloklandterrein Wijk en Aalburg fase 2 Cpl. 151 Eethen fase 1, aandeel koop 30% Cpl. 805 Starterskoopwoningen Nieuwe Banne Sleeuwijk Cpl. 806 Tjalmastraat Veen fase 4
76
2012 151 saldo 31-12-2011 112 64 2.498
mutaties bij 1.094 -54 551
-117 2.557
1.311 674 3.576
2011 738 mutaties saldo af 31-12-2012 -1.180 26 10 -3.049 -1.262 -1.119 -6.610
-68 -445 -477
Jaarrekening 2012 Vorderingen Huurdebiteuren Tot 2 maanden achterstand Betalingsregeling WSNP (Wet Sanering Natuurlijke Personen) Deurwaarder Deurwaarder (uitzetting) Huurachterstand Huurvoorstand Totaal
2012 Bedragen 27 39 6 11 6 89 -32 57
Aantallen 40 5 7 4
2011 Bedragen 31 25 2 8 3 69 -53 16
Aantallen 19 2 8 2 62
Dankzij een strak incassobeleid is de huurachterstand beheersbaar. Intern is per 31 december 2012 een analyse van de huurachterstand voorhanden. Een deel van bijna € 3.000,- is in 2012 afgeboekt als oninbaar. 2012 Gemeenten Wet Maatschappelijke Ondersteuning
2011 31
2012 Belastingen en premies sociale verzekeringen Te ontvangen BTW Belastinglatentie Saldo per 1 januari Mutatie in het boekjaar Saldo per 31 december 2012
37 2011
-
191
11 11
-
Inzake de pro rata regeling zal nog BTW worden teruggevorderd over de jaren 2007 tot en met 2012. De omvang is nog niet exact bepaald, derhalve is deze terug te vorderen BTW voorzichtigheidshalve niet opgenomen in de jaarrekening. Over 2006 bedroeg het te vorderen bedrag € 44.000. Leningen u/g kortlopend Saldo WM vastgoed B.V. Aflossingen Saldo 31-12-2012
2012 1.195 1.022 173
2011 1200 5 1.195
De lening is verstrekt tegen 5% rente.
77
Jaarrekening 2012 2012 Overige vorderingen Uitgeleend geld Te ontvangen creditnota's Afrekening servicekosten Rekening Courant Meander Holding Rekening Courant WM Vastgoed B.V. Rekening Courant VvE's Te ontvangen schadeuitkeringen verzekering Advertentiekst. Wonen in Altena te ontv. van Woonlinie en St. Land van Altena Vooruit ontvangen facturen 2013 Vorderingen mutatie-/verhuiskosten Termijnen starterskoop bij notaris gestort Te ontvangen inzake verkoop woningen Overige debiteuren Voorziening dubieuze vorderingen Totaal
2011 230 6 57 14 0 433 11
240 55 70 14 21 348 37
7 864 2 0 312 357 2.293 -15 2.278
914 2 15 91 1.807 -15 1.792
Per 31 december is de stand van de voorziening dubieuze vorderingen € 15.000. In 2012 is hierop een vordering afgeboekt met een totaal van bijna € 2.000,00. 2012 Overlopende activa Rente deposito valutadatum 31 december Totaal Liquide middelen Postbank Banken Kas Deposito- / spaarrekening Totaal Eigen Vermogen Overige reserves Saldo 1 januari overige reserve Saldo 1 januari herwaarderingsreserve Resultaat verkoop onder voorwaarden Resultaat boekjaar Saldo 31 december Voorzieningen Voorziening huur Raadhuislaan 2-208 Deelname Holding Totaal
2011 50 50
33 33
82 850 2 3.879 4.813
20 652 1 4.006 4.679
23.313 8.370 98 2.293 34.074
18.067 8.370 5.246 31.683
34 13 47
38 38
De voorziening huur Raadhuislaan 2-208 betreft de huur welke t/m 2017 vooruit betaald is. Jaarlijks wordt hiervan rente verrekend en de huur ten gunste van de rekening courant van de huurder gebracht.
78
Jaarrekening 2012
2012
2011
Langlopende schulden Leningen overheid Saldo 1 januari Aflossingen Saldo 31 december
83 -3 80
86 -3 83
Waarvan leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar
80
83
116.037 -2.247 -1.185 112.605
107.502 14.700 -2.237 -3.928 116.037
97.920
102.117
4,2% 7,5
4,1% 8,5
Leningen kredietinstellingen Saldo 1 januari Nieuwe leningen Aflossing Vervroegde en totale aflossingen Saldo 31 december Waarvan leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar Rentevoet en aflossingssysteem Gewogen gemiddelde rentevoet van uitstaande leningen van kredietinstellingen Gewogen gemiddelde rentevastperiode van leningen van kredietinstellingen
De leningen van overheid en kredietinstellingen worden op basis van het annuïteiten-, dan wel het lineaire aflossingssysteem of ineens (fixe-leningen) afgelost. In 2013 bedraagt de reguliere aflossing circa € 2,3 miljoen. In 2013 vinden twee vervroegde aflossingen met een totaal van € 3,5 miljoen en een renteherziening plaats. De leningen zijn gegarandeerd door de Gemeente en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Behoudens zes kapitaalmarktleningen zijn de garanties overgedragen aan het WSW. Op de lening van de BNG met betrekking tot project Vlijmen ad € 1,2 miljoen, is recht van hypotheek gevestigd op het betreffende pand. In 2013 zal de storting plaatsvinden van twee aangetrokken leningen met een totaal van € 7,5 miljoen. 2012 Waarborgsommen Waarborgsom pand Hoogstraat 21 te Werkendam
2011 2
2
16.058 266 2.466 -571 18.219
16.058 16.058
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Boekwaarde per 1 januari Correctie 2011 Waardeverandering door toevoeging Waardeverandering door prijsontwikkeling Boekwaarde per 31 december Ultimo 2012 is het aantal woningen verkocht onder voorwaarden 126 (2011: 108)
79
Jaarrekening 2012 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers
2012 2.594
2011 2.192
517 56 573
1.078,0 51 1.129
200 576 148 2 10 936
800 71 10 881
1.639 36 59 99 26 1.859
1.857 25 60 280 58 2.280
BTW Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Afrekening servicekosten Reservering kosten warmtepompen / onderhoud Rekening Courant WM Vastgoed B.V. Rekening Courant Zorgnetwerk Diversen Overlopende passiva Transitorische rente * Transitorisch onderhoud Huurtoeslag Nog te ontvangen facturen 2012 Diversen Totaal overlopende passiva
* Dit betreft de verschuldigde rente van de leningen over de periode tussen vervaldatum leningen 31-12-2012. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting inzake nieuwbouwprojecten waarvoor opdrachten aan derden zijn verstrekt en die nog niet, of gedeeltelijk, zijn afgewikkeld. Het bedrag van de aangegane verplichtingen heeft betrekking op de volgende projecten: Cpl. 029 De Burcht Werkendam fase 2 en 3 Cpl. 151 Eethen fase 1 Cpl. 152 Eethen fase 2 Cpl. 153 Eethen fase 3 Cpl. 283 Drie Zalmen Rijswijk fase 3 Cpl. 340 Notenhof Andel fase 1 Cpl. 341 Notenhof Andel fase 2 Cpl. 415 Nieuwe Banne Sleeuwijk 0-woning Cpl. 416 Wozoco Sleeuwijk Kantoor Woonservice Meander Totaal aangegane verplichtingen nieuwbouw
80
2012
2.802 643 3.100 6.545
2011
288 510 429 137 990 3.910 167 138 547 7.116
Jaarrekening 2012 2012 Daarnaast is sprake van een restant verplichting van onderhoudsprojecten
2011 367
228
199
113
101
129
4.165
4.283
die overlopen in het nieuwe jaar en nog niet geheel zijn afgerond. Leaseverplichtingen Bedrijfsauto's Per 31 december 2012 bestaat er, als gevolg van de lopende operationele leasecontracten, een niet uit de balans blijkende verplichting van De resterende looptijd van de leasecontracten varieert van 16 tot 40 maanden. Kopieer- en printerapparatuur Voor alle printers en 2 kopieerapparaten is een lease-overeenkomst afgesloten met een looptijd van 72 maanden Obligoverplichting WSW-deelnemers hebben naar het WSW een obigoverplichting, deze is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De verplichting is 3,85% van de door het WSW geborgde leningen.
Complexmatige verkopen Woonservice Meander is in onderhandeling met diverse partijen om complexen te verkopen. De omvang van de geplande transacties bedraagt ongeveer 10% het balanstotaal. Derivaten Bij de beoordeling van de leningenportefeuille is vastgesteld dat Woonservice Meander een drietal rolloverleningen heeft met als geldgever de RABObank, waarin een CAP is opgenomen met een looptijd tot 31 december 2014. Daarnaast heeft Woonservice Meander eveneens via de RABObank een payerswap afgesloten tot 31 december 2014.Woonservice Meander beschouwt dit als overdekking, wat niet de bedoeling kan zijn geweest bij het afsluiten van de payerswap in 2002. Woonservice Meander vindt de payerswap niet passend binnen het renterisicobeheer van de bestaande leningenportefeuille en treedt hierover op korte termijn in overleg met de Rabobank. Gelet op vorenstaande is in de balans per 31 december 2012 geen waardering van de payerswap opgenomen voor de negatieve marktwaarde die rekening houdt met de resterende looptijd van de payerswap. Over de het intrekken en terugdraaien van deze transactie zal met de Rabobank contact worden opgenomen. De Rabobank beschouwt een woningcorporatie als een niet-professionele partij wanneer zij derivaten gebruikt die de bank adviseert.
12.7 Toelichting op de winst-/verliesrekening Bedrijfsopbrengsten Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal
2012 11.362 1.543 12.905 275 1 12.629
2011 10.719 1.278 11.997 163 3 11.831
81
Jaarrekening 2012 2012 Specificatie huren De huurontvangsten in 2012 zijn ten opzichte van 2011 toegenomen met Dit bedrag is als volgt te specificeren: Huur nieuwbouw / aankoop / tijdelijke verhuur Huurverhoging per 1 juli Huurverhoging t.g.v. individuele woningverbetering en mutatie Huur sloopwoningen Huur verkochte woningen
798
386
631 326 26 -38 -147 798
299 135 19 9 -76 386
875 -91 784
970 -325 645
1 1
1 1
6.107 -693 179 -367 5.226
4.673 -624 63 4.112
Vergoedingen Vergoedingen (servicekosten, wordt gesaldeerd met overige bedrijfslasten) Te verrekenen Totaal Overheidsbijdragen Overige rijksbijdragen Totaal Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Opbrengst verkopen overig bezit Resultaat verkoop nieuwbouw Totaal
2011
In totaal zijn 52 woningen verkocht in 2012, hiervan waren 4 woningen in 2011 met MGE-constructie aangekocht. Conform verkoopbeleidsplan zijn 48 woningen uit het bestaande bezit verkocht, allen zonder MGE-constructie. In 2012 zijn 2 MGE-woningen aangekocht. Per 31 december is hiervan nog 1 woning in portefeuille. Van de in 2012 opgeleverde nieuwbouwwoningen, zijn 17 woningen met MGE-constructie verkocht.
2012 Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengsten voorgaande jaren Opbrengsten huidig boekjaar (voornamelijk servicekosten/energie) BTW Pro Rata 2006 Opbrengsten geleverde diensten (via facturering) Totaal
2011 12
110
89 44 32 177
15 44 4 173
4.179
1.549
151 4.330
102 1.651
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
82
Jaarrekening 2012 2012
2011
De toename wordt veroorzaakt door de wijziging van de methodiek. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Bijboeking grondwaarde Drie Zalmen Rijswijk Bijboeking grondwaarde Kastanjelaan Sleeuwijk Afwaardering commercieel vastgoed m.b.t. bedrijfsruimten Totaal Lonen en salarissen Bruto salarissen (incl. bezoldiging bestuurders) Doorbelast naar nieuwbouwprojecten en onderhoud Totaal Gemiddelde personeelsbezetting (fte) Specificatie bestuurders: Omschrijving
-
-140 -180
853 853
-320
1.239
1.167
-602 637
-443 724
23,8
23,3
Directeur
Adjunctdirecteur
Bruto salaris 2012 Vakantiegeld 8% Pensioenafdracht (Wg+Wn last) Sociale lasten Fiscale bijtelling bedrijfsauto
118 9 30 9 10
112 9 28 9 7
Sociale lasten
177
160
Pensioenlasten
265
250
2012 Lasten onderhoud Planmatig Mutatie Reparatieverzoeken Totaal
1.488 388 380 2.256
2011 1.519 444 431 2.394
Voor analyse: zie hoofdstuk 4 van het jaarverslag.
83
Jaarrekening 2012 2012
2011
Totaal overige bedrijfslasten met specificatie
3.826
2.673
Beheerkosten Algemeen beheer Voorlichting / PR / advertenties Advies Automatisering Detachering GO-personeel Detachering Front Office Detachering Verhuur & Bewonerszaken Detachering Financiële administratie Detachering Technische Dienst Overige personeelskosten (*) RvC Jongerenbestuur Totaal
304 48 117 201 23 1 9 4 46 195 48 104 1.100
330 74 125 170 29 113 61 902
547 56 23 626
544 69 24 637
(*) waaronder: - ziekteverzuimverzekering 90 - opleidingen 43 Heffingen Belastingen Verzekeringen (nieuwe polissen afgesloten) Contributie landelijke federatie Totaal
BDO Audit & Assurance B.V.
Toelichting accountantskosten 2012
Controle van de jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Bedrijfseconomische adviesdiensten Andere niet-controle diensten Totaal
2012
2011 28 6 5 39
BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V. 2012
37 3 3 43
2011 4 42 4 50
2012 Overige bedrijfslasten Vergoedingen (servicekosten, wordt gesaldeerd met overige bedrijfslasten) Huisvesting Afboeking dubieuze vorderingen Afboeking projecten Overige exploitatielasten gehele bezit Leefbaarheid en sponsoring Projectsteun wijken en saneringssteun CFV Overige lasten (vrnl. voorgaande jaren) Totaal
84
783 79 1 466 525 121 45 80 2.100
23 19 8 50
2011 644 56 8 219 9 137 61 1.134
Jaarrekening 2012 Het verschil in overige bedrijfslasten wordt voornamelijk veroorzaakt door Afboeking oude warmtepomp Richter Overboeking van verbeteringen zonder huurverhoging Afboeking projecten Leefbaarheid
148 108 466 112 834 2012
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen verkoop onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichting Totaal
2011
-207 305 98
-
501 148 113 762
760 27 39 826
4.871
4.848
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
-
-
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
-
-
-71
38
-
-
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente tijdens de bouw Rente op overige vorderingen Rente liquide en uitgezette middelen Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Totaal rentelasten (zie hfdst. 12.12)
Resultaat deelnemingen Resultaat deelneming Meander Holding BV Belastinglatentie VPB Correctie
Belastingen De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.
85
Jaarrekening 2012 12.8 Kasstroomoverzicht 2012
2011
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Resultaat deelneming Afschrijvingen Mutatie voorziening Mutatie waarborgsom Mutatie voorraad verkoopwoningen Mutatie verkoop onder voorwaarden Mutatie kortlopende schulden excl. aflossingsplicht Mutatie debiteuren en overige vorderingen Kasstroom uit operationele activiteiten (A)
2.462 71 4.330 -17 587 -2.259 -520 -315 4.339
5.208 663 -6 -1 -856 107 1.278 6.393
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Desinvesteringen Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa in aanbouw Afwaardering commercieel vastgoed m.b.t. bedrijfsruimten Afboeking projecten Investeringen in zaken t.d.v. exploitatie Overdracht materiële vaste activa Toe- / afname financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten (B)
1.270 -1.673 -4.569 853 361 -199 -58 -4.015
1.801 -1.074 -21.078 -418 -3.300 38 -24.031
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe geldleningen Aflossing geldlening Langlopende leningen u/g Mutatie terugkoopverplichting Leningen u/g kortlopend Verstrekte kasgeldlening Kasstroom uit financieringsactiviteiten (C )
-3.435 52 2.161 1.022 10 -190
14.700 -6.168 2.091 1.195 385 12.203
4.679 134 4.813
10.114 -5.435 4.679
Stand liquide middelen begin boekjaar Resultaat kasstroomoverzicht (A+B+C) Kasstroom
86
Jaarrekening 2012 12.9 Mutatie bedrijfswaarde
Bedrijfswaarde per ultimo 2012 Bedrijfswaarde per ultimo 2011 Mutatie bedrijfswaarde De mutatie van de bedrijfswaarde in het verslagjaar ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar laat zich als volgt verklaren: Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen - Effect een jaar opschuiven - Correcties voorgaand jaar Subtotaal Voorraadmutaties verslagjaar - Verkoop (realisatie vs prognose) - Nieuwbouw - Sloop - Grond - Aankoop - Overige mutaties woninggegevens - Verbetering - Transformatie sociaal en commercieel Subtotaal Nieuw beleid en niveauwijzigingen - Huurbeleid - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatielasten - Sloop - Verbeteringen - Verkoop - Restwaarde Subtotaal Parameter- en modelwijzigingen - Economische parameters - Levensduur - Mutatiegraad Subtotaal Totale mutatie bedrijfswaarde
2012 153,2 166,4 -13,2
-10,6 7,5 0,3 -2,8
-0,5 4,4 0,2 0,0 0,1 2,5 -0,4 -9,8 -3,5
7,6 9,9 -10,3 -0,7 0,0 -5,7 1,4 2,2
-4,6 -4,9 0,4 -9,1 -13,2
87
Jaarrekening 2012 12.10 Fiscale positie 2012 Commercieel resultaat voor belastingen Correcties: Opbrengst verkoop huurwoningen Afschrijvingen op materiële vaste activa Afwaardering Overige waardeverandering van materiële vaste activa Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat deelnemingen
2011 2.462
-6.476 3.173 853 -98 -1.035 -34 -291 -71
5.164
-5.895 1.458 -320 -291 -3.979
Dotatie herinvesteringsreserve Correctie korting/winstrecht HIR Ongerealiseerd verlies Bijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting Investeringsaftrek Fiscaal beperkt aftrekbare kosten
5 -239 888 45 -8 6
Herbestedingsreserve Belastbaar bedrag
-5.048
1 137 -98 5 697
45
-820
-161 -
Belastinglast e
20 %
-
e
25,5 %
-
1 schijf -> tot € 200 2 schijf -> tot € 200
Correctie Woonservice Meander
Stand van de compensabele verliezen 2010 2011 2012 Totaal
-
-
-
-
-820 -820
Het fiscale verlies over 2012 leidt tot een latente belastingvordering. Omdat het onzeker is dat in de komende jaren fiscale winsten behaald worden, is besloten deze latentie niet te waarderen en op te nemen in de jaarrekening.
88
Jaarrekening 2012 12.11 Controleverklaring
89
Jaarrekening 2012
90
Jaarrekening 2012 12.12 Bijlage renteoverzicht 2012
2011
Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen
3 4.868
3 4.819
Rente kortlopende schulden - Overige schulden Totaal
4.871
26 4.848
501
760
148
27
113 762
39 826
Saldo rentelasten en rentebaten
4.109
4.022
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Materiële vaste activa
6.666
5.569
Renteresultaat
2.557
1.547
Rentebaten Materiële vaste activa Geactiveerde rente roerende en onroerende zaken in ontwikkeling Financiële vaste activa Rente op overige vorderingen Liquide middelen Rente op uitgezette middelen Totaal
91
Jaarrekening 2012 12.13 Kengetallen Kengetallen Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen in exploitatie Woningen en woongebouwen in aanbouw Verzorgings- en verpleeghuis Wijkestein Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal Mutaties bezit vhe's in exploitatie Opgeleverd Verkocht Gekocht voor verhuur Gekocht voor sloop Sloop Aantal woningen naar huurprijs klasse Goedkoop Betaalbaar Duur Prijs- / kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal wws punten Gemiddelde netto huurpijs per woning (mnd) Het verhuren van woningen Mutatiegraad Huurachterstand in % jaarhuur (netto) Huurderving in % vd jaarhuur Financiële continuïteit Solvabiliteit (na toepassing RJ 645 2011) Solvabiliteit na stelselwijziging Current ratio Rentabiliteit totaal vermogen (in %) Cashflow per woning Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per woning (na toepassing RJ) Totaal opbrengsten per woning Kapitaalslasten per woning Overige bedrijfslasten per woning Resultaat per woning Gemiddelde personeelsbezetting
92
2012
2011
2010
2009
2008
2.180 36 91 79 2.386
2.197 28 91 78 2.394
2.139 120 91 75 2.425
2.152 38 91 74 2.355
2.142 100 106 62 2.314
34 48 1 4
122 42 22
32 8 37
23 5 6 14
15 4 1 8
521 1.644 15
563 1.619 15
631 1.494 14
681 1.464 7
628 1.506 8
142 431
141 412
133 401
132 394
132 389
3,5 0,7 2,2
6,3 0,6 0,4
5,3 0,7 0,4
5,3 0,7 0,4
7,7 0,5 0,2
18,8 17,1 237,0 4,5 1.629
20,0
19,8
19,9 118,9 4,3 3.083
20,5 18,6 174,0 5,9 3.141
213,8 5,2 1.936
257,9 4,8 1.375
15.630 8.632 4.210 1.755 1.097 23,8
14.429 7.629 2.950 1.217 2.396 23,3
12.360 6.170 2.777 1.317 909 22,9
11.381 5.483 2.239 1.120 1.428 20,9
10.140 5.245 2.773 950 513 20,7
