Mozaïek Wonen. Overlegwet-overeenkomst Versie september 2009

Mozaïek Wonen

Overlegwet-overeenkomst 2009 en Reglement voor bewonerscommissies 2009

Versie 3.1 9 september 2009

Inhoudsopgave

1

Overlegwet-overeenkomst 2009

3

2

Reglement bewonerscommissies 2009

12

Bijlage I: Bevoegdheden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies

15

Bijlage II: Tekst Overlegwet en enkele andere relevante wetsartikelen

18

3

25

Toelichting Overlegwet-0vereenkomst

3.1 Algemene inleiding op Overlegwet-overeenkomsten

25

3.2 Artikelsgewijze toelichting Overlegwet-overeenkomst 2009

28

3.3 Toelichting van enkele bevoegdheden in Bijlage I

32

Overlegwet-overeenkomst

Pagina 2

9 september 2009

1

Overlegwet-overeenkomst 2009

(tekst versie 3.0)

Ondergetekenden: Stichting Mozaïek Wonen, gevestigd en kantoor houdende te Gouda, Bachstraat 1 (postcode 2807 HZ), hierna te noemen “Mozaïek Wonen”, vertegenwoordigd door

E.A. Kraan en P. de Klerk, directeur-bestuurders, en A) Koepel van huurdersverenigingen (samenwerkingsverband van Huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda en Bodegraven) gevestigd te Gouda, Heemskerkstraat 41c, (postcode 2805 SL) hierna te noemen "Koepel", vertegenwoordigd door

G. van der Laan voorzitter Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda

mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersverenging Bodegraven

Mevrouw J. van Leeuwen secretaris Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda

W.J. den Oudsten secretaris Huurdersvereniging Bodegraven

en B) Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda gevestigd te Gouda, Heemskerkstraat 41c, (postcode 2805 SL) hierna te noemen "BeWoGo", vertegenwoordigd door

G. van der Laan voorzitter BeWoGo

mevrouw J. van Leeuwen secretaris BeWoGo

en C) Huurdersvereniging Bodegraven gevestigd te Bodegraven, Bodelolaan 20, (postcode 2411 VR) hierna te noemen "HVB", vertegenwoordigd door

mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersvereniging Bodegraven



Pagina 3

9 september 2009

overwegend:  Als maatschappelijke onderneming beoogt Mozaïek Wonen te voorzien in voldoende huisvesting, het vergroten van woongenot en het bevorderen van zeggenschap van huurders over het wonen, de woningen en de woonomgeving.  Dit doel concretiseert Mozaïek Wonen door middel van het bouwen, beheren, verhuren en verkopen van woningen en maatschappelijk vastgoed in de regio Midden-Holland. Mozaïek Wonen is verantwoordelijk voor het beleid en het beheer ter zake.  De Koepel stelt zich ten doel de belangen van huurders van woningen van Mozaïek Wonen te behartigen op regionaal niveau. Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda (BeWoGo) en Huurdersvereniging Bodegraven (HVB) behartigen hetzelfde belang op lokaal niveau in de genoemde gemeenten.  Mozaïek Wonen wil ten dienste van belangenbehartiging door huurdersorganisaties en bewonerscommissies afspraken maken over agendarecht, informatierecht, overlegrecht, recht van advies en instemmingsrecht ter uitvoering van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet). Ook enkele voordrachten tot benoeming behoeven een afspraak.  Het komt de kwaliteit van inspraak en invloed van huurders ten goede, alsook de effectiviteit van woningbeheer, indien de Koepel in dit kader zoveel mogelijk optreedt als representant van alle huurders van Mozaïek Wonen. Daarnaast is het wenselijk dat Mozaïek Wonen een Overlegwet-overeenkomst sluit met de lokale huurdersorganisaties: BeWoGo en HVB.  Het overleg tussen Mozaïek Wonen, de Koepel, lokale huurdersorganisaties en bewonerscommissies heeft tot doel: het optimaliseren van de kwaliteit van de woningen, van het wonen en van de woonomgeving, alsook het bevorderen van een goede relatie tussen huurders en Mozaïek Wonen.  In deze Overlegwet-overeenkomst omschrijven Mozaïek Wonen, de Koepel en de lokale huurdersorganisaties BeWoGo en HVB primair hun onderlinge betrekkingen. Die betrekkingen kunnen zij echter niet voldoende bepaalbaar omschrijven wanneer zij daarbij geheel voorbij zouden gaan aan zeggenschap van (een) bewonerscommissie(s). Daarom schetst deze Overlegwet-overeenkomst in verschillende bepalingen en in het bevoegdhedenoverzicht (Bijlage I) opvattingen van Mozaïek Wonen en van de Koepel met betrekking tot de positie, de rol en de aanspraken op bewonersinvloed van bewonerscommissies.  De verhouding tussen Mozaïek Wonen en bewonerscommissies is overigens ook onderwerp van een afzonderlijk “Reglement bewonerscommissies”, waarin Mozaïek Wonen haar zienswijze op het uitoefenen van bewonersinvloed door bewonerscommissies omschrijft.  Mozaïek Wonen, de Koepel en bewonerscommissies onderschrijven het belang om de rechten van de huurders en de bewonerscommissie in complexen van “gemengd bezit” en met een Vereniging van Eigenaren te borgen door deze in de Overlegwet-overeenkomst en in het Reglement bewonerscommissies vast te leggen.


Pagina 4

9 september 2009

komen het volgende overeen: ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1 – Definities

Adviesrecht

Agendarecht

Bewonerscommissie

Complex(en)overleg

Geschil

Huurder

Huurdersorganisatie

Huurwoning Informatierecht

Instemmingsrecht


Het recht van een huurdersorganisatie of een bewonerscommissie om over een aantal onderwerpen aan Mozaïek Wonen schriftelijk advies uit te brengen. Mozaïek Wonen mag daarvan niet afwijken dan na schriftelijke motivering. De Koepel, een huurdersorganisatie en een bewonerscommissie zijn bevoegd tot het agenderen van onderwerpen in het in deze overeenkomst bedoelde overleg met Mozaïek Wonen. De door Mozaïek Wonen herkende commissie in de zin van artikel 1 lid 1 sub g Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II), die de woonbelangen van alle huurders van één of meerdere complexen behartigt. Leden van een bewonerscommissie zijn huurders van een woning in zo’n complex. Het overleg op complex(en)- of wijkniveau tussen een vertegenwoordiging van Mozaïek Wonen en de bewonerscommissie(s) anderzijds. Dit overleg betreft onderwerpen die op complex(en)niveau van belang zijn. Een geschil dat voortvloeit uit toepassing van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) en/of deze Overlegwet-overeenkomst, dat door een partij schriftelijk aan de andere partij wordt gemeld (per aangetekende brief of een brief die is afgegeven met een bevestiging van ontvangst). De persoon die met Mozaïek Wonen een huurovereenkomst is aangegaan. Daarnaast wordt onder huurder verstaan: a. de medehuurder in de zin van artikel 7:266 en 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); b. de persoon bedoeld in artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); c. de persoon die de woongelegenheid met toestemming van Mozaïek Wonen huurt van een huurder die de woongelegenheid huurt van Mozaïek Wonen (onderhuurder). Een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 onder f van de Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II), die de woonbelangen behartigt van huurders van woningen in eigendom of beheer bij Mozaïek Wonen. Een woning of wooneenheid, in eigendom of beheer bij Mozaiek Wonen, die is of wordt verhuurd. Met betrekking tot onderwerpen daartoe genoemd in Bijlage I van deze overeenkomst, informeert verhuurder Mozaïek Wonen een huurder, een huurdersorganisatie, dan wel een betrokken bewonerscommissie schriftelijk en (aanvullend) mondeling. Dit alles tenzij het bedrijfsbelang van Mozaïek Wonen zich daartegen verzet. Het recht van een huurdersorganisatie om te eisen, met betrekking tot onderwerpen genoemd in Bijlage I van deze overeenkomst, dat Mozaïek Wonen een voornemen niet zal uitvoeren dan na voorafgaande instemming door de huurdersorganisatie.

Pagina 5

9 september 2009

Klachtencommissie Overlegrecht

Vereniging van Eigenaren (VvE) Wohv Wooncomplex

De commissie als bedoeld in artikel 16 van het Bbsh. Een huurdersorganisatie en/of een bewonerscommissie hebben recht op overleg over onderwerpen daartoe genoemd in Bijlage I van deze overeenkomst. De Vereniging van Eigenaren, van rechtswege opgericht op het moment dat een bestaand of toekomstig wooncomplex wordt gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Wet op het overleg huurders verhuurder, of Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II). Een verzameling van in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen. Een wooncomplex kan ook een “gemengd complex” zijn qua huur- en koopwoningen.

STATUS VAN PARTIJEN Artikel 2 1. Mozaïek Wonen is een in Gouda gevestigde en in Midden-Holland werkzame verhuurder zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub d Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Het werkgebied van Mozaïek Wonen beslaat de gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zevenhuizen-Moerkapelle. 2. De Koepel is een in Gouda gevestigd samenwerkingsverband van huurdersorganisaties in de zin van artikel 1 lid 1 sub f Wohv. De Koepel behartigt belangen van huurders op regionaal niveau. 3. BeWoGo en HVB zijn in Gouda, resp. Bodegraven, gevestigde huurdersorganisaties in de zin van artikel 1 lid 1 sub f Wohv. Zij behartigen belangen van huurders op lokaal niveau. 4. Mozaïek Wonen erkent, voor de duur van deze overeenkomst, de Koepel, BeWoGo en HVB als huurdersorganisaties in de zin van de Wohv. 5. Deze Overlegwet-overeenkomst laat de bestaande rechtsverhoudingen tussen verhuurster en individuele huurders onverlet.

DOELSTELLINGEN EN UITGANGSPUNTEN Artikel 3 Deze Overlegwet-overeenkomst is opgesteld met als doel: a) het verduidelijken van verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden van Mozaïek Wonen, van de Koepel, van BeWoGo, van HVB en van bewonerscommissies (zie Bijlage I); b) regels en procedures af te spreken om Overlegwet-rechten en -verplichtingen tussen partijen en bewonerscommissies te verduidelijken en te structureren, teneinde een goede overlegrelatie te bevorderen;

AGENDARECHT Artikel 4 De Koepel, een huurdersorganisatie en een bewonerscommissie zijn bevoegd tot het agenderen van onderwerpen in het in deze overeenkomst bedoelde overleg met Mozaïek Wonen.

INFORMATIERECHT Artikel 5 1. Mozaïek Wonen informeert de Koepel, een huurdersorganisatie en een betrokken bewonerscommissie - gevraagd en ongevraagd, tijdig en kosteloos - over onderwerpen van beleid en


Pagina 6

9 september 2009

beheer die voor huurders van wezenlijk belang kunnen zijn, tenzij het bedrijfsbelang van Mozaïek Wonen zich daartegen verzet. 2. De informatieverstrekking van Mozaïek Wonen omvat de onderwerpen die daartoe zijn opgesomd in Bijlage I van deze overeenkomst. 3. In principe is de informatie openbaar, tenzij partijen besluiten daarvan af te wijken. Artikel 6 De Koepel en een huurdersorganisatie zal tenminste de volgende schriftelijke informatie ter beschikking stellen aan Mozaïek Wonen : a) haar statuten en reglementen (alsook wijzigingen daarvan); b) namen en adressen van bestuursleden; c) jaarlijks een overzicht van de ledenaantallen per 1 januari van elk jaar; d) jaarverslag (uiterlijk in mei na het verslagjaar), werkplan en begroting (uiterlijk in oktober voorafgaand aan het begrotingsjaar);

OVERLEGRECHT Artikel 7 1. Mozaïek Wonen pleegt overleg met de Koepel, een huurdersorganisatie of een bewonerscommisie voorafgaand aan haar uitvoering van een voornemen tot wijziging van beleid of beheer dat voor huurders van wezenlijk belang is en betrekking heeft op onderwerpen bedoeld in artikel 5 van deze overeenkomst, voor zover die onderwerpen daartoe zijn aangemerkt in Bijlage I. Dit overleg kan ook bestaand beleid betreffen. Met wederzijds goedvinden kunnen partijen van dit overleg afzien. 2. Het zwaartepunt van het overleg tussen Mozaïek Wonen en de Koepel betreft onderwerpen die op regionaal bedrijfsniveau aan de orde zijn. 3. Het zwaartepunt van het overleg tussen Mozaïek Wonen en een lokale huurdersorganisatie betreft onderwerpen die op lokaal niveau (alle woningen ter plaatse) aan de orde zijn. 4. Het zwaartepunt van het overleg tussen Mozaïek Wonen en een bewonerscommissie betreft onderwerpen die het werkgebied van een bewonerscommissie betreffen. Artikel 8 1. Mozaïek Wonen laat zich in de overlegvergadering vertegenwoordigen door haar directie en/of één of meer gemachtigden. 2. De Koepel, een huurdersorganisatie en/of een bewonerscommissie laat/laten zich in de overlegvergadering vertegenwoordigen door daartoe aangewezen bestuursleden of andere vertegenwoordigers; deze delegatie kan worden aangevuld met een (of meer) medewerker(s) / adviseur(s). 3. Het overleg tussen Mozaïek Wonen, de Koepel en een huurdersorganisatie vindt periodiek plaats, tenminste twee keer per jaar, tenzij partijen anders overeenkomen. Indien het onderwerp een spoedeisend karakter heeft, kunnen partijen overeenkomen een tussentijdse vergadering bijeen te roepen. 4. Ten behoeve van dat overleg wordt jaarlijks in overleg met de Koepel een adviesagenda opgesteld 5. De delegatie van Mozaïek Wonen en de delegatie van de koepel, dan wel van een huurdersorganisatie, voorzien in overleg in het voorzitten van de overlegvergadering, afwisselend of op andere wijze. 6. Partijen bepalen gezamenlijk de datum en de agenda van het overleg. De agenda wordt, zonodig met schriftelijke toelichting, tenminste vijftien dagen voor het overleg aan de deelnemers van het overleg toegezonden. Voor de in artikel 8 lid 3 bedoelde tussentijdse vergaderingen kan een kortere termijn gelden. 7. Mozaïek Wonen stelt het verslag (met afsprakenlijst) van een overlegvergadering op. Zij zendt dat binnen drie weken na een vergadering aan de deelnemers toe. Elke overlegvergadering stelt het verslag van de vorige vergadering vast.


Pagina 7

9 september 2009

ADVIESRECHT Artikel 9 1. De Koepel, een huurdersorganisatie en/of een bewonerscommissie kan Mozaïek Wonen te allen tijde, gevraagd en ongevraagd, adviseren over een door Mozaïek Wonen voorgenomen wijziging van beleid of beheer met betrekking tot onderwerpen die voor huurders van wezenlijk belang kunnen zijn, zoals die zijn bedoeld in artikel 5 en in Bijlage I van deze overeenkomst. 2. Mozaïek Wonen voert een voorgenomen besluit met betrekking tot de in het vorige lid bedoelde onderwerpen niet eerder uit dan nadat de Koepel, een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie door Mozaïek Wonen in staat is gesteld met haar overleg te voeren over de verstrekte informatie en daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Mozaiek Wonen kan aan de uitvoering van deze bevoegdheden een termijn stellen van zes weken. 3. Mozaïek Wonen kan een voorgenomen besluit als bedoeld in het vorige lid steeds uitvoeren indien uit een schriftelijke mededeling van de Koepel, een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie blijkt dat deze daartegen geen bezwaar heeft, dan wel de door Mozaïek Wonen gestelde termijn verstreken is. 4. Wanneer een door de Koepel, een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie uitgebracht advies als bedoeld in het tweede lid van dit artikel geheel of ten dele niet door Mozaïek Wonen wordt gevolgd, deelt Mozaïek Wonen schriftelijk en gemotiveerd de reden daarvoor mede binnen veertien dagen nadat bedoeld advies is uitgebracht. Drie dagen nadat de in het vorige lid bedoelde mededeling is ontvangen, kan Mozaïek Wonen haar voornemen uitvoeren. INSTEMMINGSRECHT Artikel 10 1. Met betrekking tot daartoe aangemerkte onderwerpen (zie Bijlage I van deze overeenkomst) verleent Mozaïek Wonen aan de Koepel of aan een huurdersorganisatie instemmingsrecht. 2. Mozaïek Wonen zal niet tot uitvoering van een op zo een onderwerp betrekking hebbend besluit overgaan, dan nadat daarover overeenstemming is bereikt met de Koepel of een huurdersorganisatie. 3. Mozaïek Wonen neemt initiatief tot overleg, voor zover dat voor het bereiken van de zojuist bedoelde overeenstemming nodig is. 4. Indien Mozaïek Wonen geen instemmingsrecht toepast door aan haar verwijtbare oorzaken, is de uitvoering van het besluit vernietigbaar. 5. Indien de Koepel of een huurdersorganisatie binnen een door Mozaïek Wonen gestelde termijn van zes weken geen gebruik maakt van een uit de voorgaande artikelleden voortvloeiend instemmingsrecht, neemt Mozaïek Wonen aan dat de Koepel of een huurdersorganisatie met het onderwerp in kwestie instemt of afziet van haar recht om zich daarover uit te spreken. VOORDRACHTEN VOOR RAAD VAN COMMISSARISSEN Artikel 11 1. Huurdersorganisaties zijn bevoegd voor twee zetels in de raad van commissarissen van Mozaïek Wonen een bindende voordracht uit te brengen, zoals bedoeld in artikel 13 van de statuten van Mozaïek Wonen. 2. Overeenkomstig de statuten van een huurdersorganisatie is het niet mogelijk dat leden van de raad van commissarissen van Mozaïek Wonen tevens lid zijn van het bestuur van een huurdersorganisatie. VOORDRACHTEN VOOR KLACHTENCOMMISSIE Artikel 12 De Koepel is bevoegd een bindende voordracht te doen voor benoeming van twee personen in


Pagina 8

9 september 2009

de in art. 16 Bbsh bedoelde Klachtencommissie van MW. De voorgedragen leden mogen geen bestuurslid zijn van een huurdersorganisatie.

VERGOEDING Artikel 13 1. Jaarlijks verstrekt een huurdersorganisatie aan Mozaïek Wonen haar: a. financieel en beredeneerd jaarverslag; b. de verlies- en winstrekening en balans met betrekking tot het laatst verstreken jaar; c. het verslag van de kascontrolecommissie; d. deze stukken worden binnen zes maanden na afloop van het jaar aan Mozaïek Wonen ter beschikking gesteld. 2. Jaarlijks verstrekt een huurdersorganisatie aan Mozaïek Wonen haar: a. beleidsplan en/of activiteitenoverzicht met betrekking tot het eerst volgende jaar; b. begroting met betrekking tot het eerstvolgende jaar; c. verslag van haar algemene ledenvergadering van dat jaar; d. deze stukken worden twee maanden voor aanvang van het jaar aan Mozaïek Wonen ter beschikking gesteld 3. Op basis van de stukken genoemd in de voorgaande twee leden stelt Mozaïek Wonen jaarlijks de vergoeding van de kosten vast, zoals die is bedoeld in artikel 7 lid 1 Wohv. 4. De betaling van de in lid 3 bedoelde vergoeding zal eens per jaar plaatsvinden. 5. Mozaïek Wonen is bereid voor een huurdersorganisatie contributie te innen. De afdracht van ontvangsten door Mozaïek Wonen aan een huurdersorganisatie vindt direct na afloop van elk kwartaal plaats.

GESCHILLEN Artikel 14 1. Een partij kan een geschil dat voortvloeit uit de toepassing van de Wohv of deze overeenkomst schriftelijk gemotiveerd voorleggen aan de geschillencommissie. Zo'n geschil is aanwezig zodra een partij dat schriftelijk aan de andere partij meldt. 2. De mogelijkheid van een beroep op deze geschillenregeling is ingesteld ter voorkoming van beroepen op de kantonrechter, zoals voorzien in artikel 8 Wohv. De geschillencommissie heeft dezelfde taken en bevoegdheden als de kantonrechter op voet van artikel 8 Wohv. 3. Het inroepen van deze geschillenregeling heeft geen schorsende werking. 4. Binnen twee weken nadat een partij het geschil schriftelijk aan de andere partij heeft gemeld wordt de geschillencommissie geïnstalleerd. 5. Deze commissie bestaat uit drie leden. Mozaïek Wonen benoemt een lid, evenals de Koepel of een huurdersorganisatie. Deze twee benoemen het derde lid. De geschillencommissie benoemt uit haar midden een voorzitter. 6. Medewerkers, leden van het bestuur/de directie of van het toezichthoudend orgaan van Mozaïek Wonen en/of van de Koepel dan wel van een huurdersorganisatie (en/of leden van een rechtstreeks bij het onderwerp van geschil betrokken bewonerscommissie) kunnen geen deel uit maken van de geschillencommissie. 7. Van het lidmaatschap van de geschillencommissie kunnen eveneens worden uitgesloten personen van wie een van de partijen de onafhankelijkheid, onpartijdigheid of zuiverheid van arbitrage op redelijke gronden betwist. 8. Partijen zijn gehouden aan de uitspraak van de geschillencommissie, tenzij een partij binnen tien dagen meldt daarin niet te kunnen berusten. 9. Alsdan staat alsnog de geschillenregeling open zoals voorzien in artikel 8 Wohv. Hetzelfde geldt indien een spoedeisend belang dat vergt.


Pagina 9

9 september 2009

Artikel 15 1. De geschillencommissie hoort, wanneer zij dat nodig vindt, de bij het geschil betrokken partijen alvorens zij tot een uitspraak komt. Partijen krijgen ruim voor de hoorzitting inzage in door partijen opgeworpen informatie met betrekking tot het geschil. 2. De geschillencommissie stelt de partijen zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk zes weken na een beroep op deze geschillenregeling, in kennis van haar beslissing. 3. De geschillencommissie doet schriftelijk uitspraak; zij zendt deze toe aan partijen. De uitspraak is zodanig gemotiveerd, dat de belangrijkste overwegingen daaruit zijn af te leiden. 4. De geschillencommissie bepaalt wie de kosten van het geschil betaalt, of hoe de kosten tussen partijen verdeeld dienen te worden DUUR EN EINDE OVERLEGWET-OVEREENKOMST Artikel 16 1. Deze overeenkomst gaat in bij ondertekening door partijen en geldt tot vier jaar nadien. De overeenkomst kan stilzwijgend worden verlengd, alsdan in beginsel voor onbepaalde tijd. 2. Voor het eerst in 2011 en voorts telkens na verloop van twee jaar zullen Mozaïek Wonen, de Koepel en/of een huurdersorganisaties de overeenkomst evalueren. 3. Partijen kunnen deze overeenkomst schriftelijk en met redenen omkleed opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. 4. Wijziging van deze overeenkomst vergt wederzijdse instemming en schriftelijke vastlegging. Deze overeenkomst blijft van kracht in alle gevallen van samenwerking of fusie met een andere rechtspersoon Aldus overeengekomen en in drievoud opgemaakt te Gouda op 28 oktober 2009

Ondergetekenden: Namens Mozaïek Wonen

E.A. Kraan Directeur-bestuurder

P. de Klerk, Directeur-bestuurder

Namens de Koepel van huurdersverenigingen

G. van der Laan voorzitter Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda

mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersverenging Bodegraven

mevrouw J. van Leeuwen secretaris Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda



Pagina 10

9 september 2009

Namens Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda

G. van der Laan voorzitter BeWoGo

mevrouw J. van Leeuwen secretaris BeWoGo

Namens Huurdersvereniging Bodegraven

mevrouw N. Voordouw-Bouwens voorzitter Huurdersvereniging Bodegraven



Pagina 11

9 september 2009

2

Reglement bewonerscommissies

(tekst versie 3.1)

Artikel 1: Definities In dit reglement wordt verstaan onder: Bewonerscommissie

Een door Mozaïek Wonen herkende bewonerscommissie in de zin van artikel 1 lid 1 sub g Overlegwet (wettekst is opgenomen in Bijlage II) die de woonbelangen van alle huurders van één of meerdere complexen behartigt. Leden van een bewonerscommissie zijn huurders van een woning in zo’n (cluster van) complex(en).

Bewonersvergadering

De vergadering zoals bedoeld in artikel 7 van dit reglement.

Bewonersoverleg

De als zodanig bijeengeroepen vergadering van één of meer bewonerscommissie(s) en de verhuurder, zoals bedoeld in artikel 9 van dit reglement.

Complexoverleg

De als zodanig op verzoek van verhuurder of bewonerscommissie bijeengeroepen vergadering tussen de leden van de bewonerscommissie en de verhuurder.

Contactpersoon

De door de bewonerscommissie uit haar midden aangewezen persoon, die de directe contacten tussen de bewonerscommissie en de verhuurder onderhoudt.

Huurder

De persoon die met verhuurder Mozaïek Wonen een huurovereenkomst is aangegaan. Daarnaast wordt onder huurder verstaan: a. de medehuurder in de zin van artikel 7:266 en 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); b. de persoon bedoeld in artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (wettekst is opgenomen in Bijlage II); c. de persoon die de woongelegenheid met toestemming van Mozaiek Wonen huurt van een huurder die de woongelegenheid huurt van Mozaïek Wonen (onderhuurder).

Huurdersorganisatie

De Koepel of een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 onder f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet, wettekst is opgenomen in Bijlage II), die de woonbelangen behartigt van huurders van woningen in eigendom of beheer bij Mozaïek Wonen. De Vereniging van Eigenaren, van rechtswege opgericht op het moment dat een bestaand of toekomstig wooncomplex wordt gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Verhuurder Mozaïek Wonen. Een in Gouda gevestigde en in Midden-Holland werkzame verhuurder zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub d Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Het werkgebied van Mozaïek Wonen beslaat de gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zevenhuizen-Moerkapelle.

Vereniging van Eigenaren (VvE) Verhuurder

Wooncomplex


Een verzameling van in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen. Een wooncomplex kan ook een “gemengd complex” zijn qua huur- en koopwoningen.

Pagina 12

9 september 2009

Artikel 2: Bewonerscommissies 1. De verhuurder herkent bewonerscommissies die voldoen aan Overlegwetcriteria: a. de deelnemers aan de commissie zijn bewoners van in het werkgebied van de commissie gelegen woningen, en b. de namen en adressen van de deelnemers aan de commissie zijn schriftelijk aan de verhuurder en aan de desbetreffende huurdersorganisatie kenbaar gemaakt, en c. de commissie heeft uit haar midden tenminste één contactpersoon aangewezen. 2. De bewonerscommissie bestaat uit ten minste drie leden. Verhuurder kan echter aan minder dan drie personen de in artikel 2 lid 1 van dit reglement bedoelde status van bewonerscommissie toekennen. 3. De status wordt erkend voor één (of meer) wooncomplex(en) van verhuurder. Per complex heeft niet meer dan één bewonersvertegenwoordiging de status van bewonerscommissie. Artikel 3: Plichten van de bewonerscommissie 1. De bewonerscommissie behartigt de belangen van alle huurders van het wooncomplex. 2. Tot de taken van de bewonerscommissie behoren in ieder geval: a. de bewoners door middel van periodiek overleg betrekken bij haar activiteiten; b. de continuïteit van de bewonerscommissie bewaken; c. de verhuurder eigener beweging informeren over ontwikkelingen in het wooncomplex; d. de kwaliteit van het wonen in zijn algemeenheid bevorderen; e. een goede verstandhouding tussen bewoners en verhuurder bevorderen. 3. De door de bewonerscommissie aangewezen contactpersoon verzorgt de directe contacten tussen de bewonerscommissie en de verhuurder. Artikel 4: Rechten van de bewonerscommissie 1. De bewonerscommissie heeft het recht zich uit te spreken over onderwerpen van beleid en beheer die voor bewoners van de door verhuurder beheerde woningen in het wooncomplex van wezenlijk belang kunnen zijn. Een en ander conform uitwerking van dit recht in de overlegwet en in de Overlegwet-Overeenkomst 2009 van Mozaïek Wonen. 2. Deze onderwerpen zijn nader uitgewerkt in Bijlage I bij dit reglement. Deze bijlage is gelijk aan Bijlage I van de Overlegwet-overeenkomst tussen verhuurder Mozaïek Wonen, de Koepel, BeWoGo wn HVB. Artikel 5: Verkiezing bewonerscommissie 1. De leden van een bewonerscommissie worden gekozen door de bewoners van een wooncomplex. 2. Per woning kan maximaal één persoon worden gekozen. 3. Alle bewoners van het complex met een minimumleeftijd van 18 jaar kunnen zich kandidaat stellen voor het lidmaatschap van de bewonerscommissie. Artikel 6: Duur en einde lidmaatschap bewonerscommissie 1. Leden van een bewonerscommissie treden af volgens een op te maken rooster. Afgetreden leden kunnen terstond worden herkozen, doch ten hoogste drie keer een periode van vier jaar. 2. Het lidmaatschap van de bewonerscommissie eindigt: a. door overlijden; b. door periodiek aftreden volgens rooster; c. bij verhuizing buiten het werkgebied van de bewonerscommissie; d. bij het aanvaarden van een functie binnen de organisatie van verhuurder; e. op eigen verzoek; f. wanneer de woning waarin het bewonerscommissielid woont niet langer tot het bezit van verhuurder behoort; 9. door ontslag als gevolg van een besluit dat door een meerderheid van de huurders van het betreffende wooncomplex is genomen.


Pagina 13

9 september 2009

Artikel 7: Bewonersvergaderingen 1. De bewonerscommissie organiseert zo dikwijls als zij dat nodig acht een bewonersvergadering, met een minimum van één keer per jaar. 2. De agenda voor de bewonersvergadering wordt opgesteld door de bewonerscommissie. 3. Onderwerpen die door de bewoners van het betreffende wooncomplex worden voorgesteld, worden door de bewonerscommissie op de agenda geplaatst. 4. Eén keer per jaar verantwoordt de bewonerscommissie haar activiteiten van het afgelopen jaar middels een jaarvergadering of een nieuwsbrief Artikel 8: Vergoedingen bewonerscommissies 1. Voor de activiteiten zoals genoemd in artikel 3 van dit reglement, stelt verhuurder zowel inhoudelijke, organisatorische als financiële steun beschikbaar voor zover dit binnen de beleidsuitgangspunten van verhuurder valt. 2. Voorts stelt verhuurder aan de bewonerscommissie kopieer- en verzendfaciliteiten beschikbaar tot een door verhuurder nader te bepalen bedrag per jaar. 3. Daarnaast kunnen bewonerscommissies in aanmerking komen voor een incidentele extra bijdrage, afhankelijk van bijzondere activiteiten in enig jaar. 4. Om voor een extra bijdrage in aanmerking te komen, dienen de bewonerscommissies elk jaar in oktober een begroting voor het volgende kalenderjaar in te dienen bij verhuurder. 5. Bewonerscommissies presenteren na afloop van het jaar een jaaroverzicht ter "controle" van de uitgaven. 6. Wanneer een commissie haar in enig jaar toekomende budget niet heeft uitgegeven, wordt het restant in mindering gebracht op de financiële bijdragen van het volgende jaar. Artikel 9: Bewonersoverleg 1. Wanneer complexoverstijgende onderwerpen aan de orde zijn die van belang zijn voor meerdere bewonerscommissies, treedt verhuurder met deze bewonerscommissies in overleg. Dit overleg heet bewonersoverleg. 2. Het bewonersoverleg wordt door verhuurder bijeengeroepen door middel van een schriftelijke uitnodiging aan de leden van de desbetreffende bewonerscommissies. De desbetreffende huurdersorganisatie wordt uitgenodigd voor dat overleg, heeft geen stemrecht maar wel spreekrecht 3. Het verslag wordt opgesteld door verhuurder en na vaststelling door de huurdersorganisatie aan alle bewonerscommissies toegezonden. 4. Daarnaast vindt ten minste één maal per jaar overleg plaats tussen verhuurder en, afhankelijk van de grootte van de betreffende wooncomplexen, de bewonerscommissies op complex- of wijkniveau. De vertegenwoordiger van verhuurder fungeert als voorzitter van dit overleg. Artikel 10: Oprichten bewonerscommissies In wooncomplexen waar geen bewonerscommissie actief is kan de verhuurder of de huurdersorganisatie trachten huurders tot zo’n vorm van organisatie te bewegen. Partijen informeren elkaar over zo’n voornemen. Artikel 11: Bewonerscommissies en VvE 1. In gemengde complexen bepleit Mozaïek Wonen bij het VvE-bestuur dat een afvaardiging van de bewonerscommissie in de VvE-vergadering in de gelegenheid wordt gesteld haar wensen/standpunten kenbaar te maken. 2. In splitsingsaktes die Mozaïek Wonen nog kan beïnvloeden bepleit Mozaïek Wonen dat het recht als bedoeld in lid 1 van dit artikel in de splitsingsakte wordt opgenomen.


Pagina 14

9 september 2009

Bijlage I: Bevoegdheden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies Onderstaand schema volgt, qua onderwerpen, de inhoud van de Wet op het overleg huurders verhuurder en/of artikel 17 Bbsh: in kolom 1 zijn die rechten opgesomd. Die opsomming is compleet. Onvoorziene onderwerpen zullen echter te allen tijde voorkomen. Partijen kunnen later na overleg gezamenlijk besluiten onderwerpen toe te voegen of te schrappen. In de laatste kolommen is vermeld welk recht aan wie is toegekend: - aan het regionale platform van huurdersorganisaties, de Koepel (K), of - aan een lokale huurdersorganisatie (H), of - aan een bewonerscommissie (B). Anders dan grote institutionele beleggers kent Mozaïek Wonen geen landelijk werkzame huurdersorganisatie. Wanneer een verhuurder alleen een lokale huurdersorganisatie kent, kan hij voor zijn praktijk de kolommen K en H samenvoegen. Door middel van de toedeling van respectievelijk (1) informatierecht, (2) overlegrecht, (3) adviesrecht of (4) instemmingsrecht per onderwerp, onderstrepen partijen hun onderlinge positie. Bijlage I van de Overlegwet-overeenkomst 2009: Overlegwet-bevoegdheden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies 1 = informatierecht V = Verhuurdersniveau C = Complexniveau 2 = overlegrecht K = Koepel (bedrijfsbreed / regionaal) 3 = adviesrecht H = Huurdersorganisatie (lokaal) 4 = instemmingsrecht B = Bewonerscommissie * = een 3 (adviesrecht) kan veranderen in een 1 of een 2 (“slechts” informatie- of overlegrecht) wanneer geen voornemen tot wijziging van beleid of beheer in het geding is. Dat is het geval wanneer louter informatie over bestaand beleid of beheer is gevraagd of verstrekt. N.b.: het algemene “agendarecht” (art. 5b lid 3 Wohv) is in beginsel niet aan enige specifieke beperking onderhevig Individuele informatierechten van huurders op basis van het BW en/of de Wohv blijven hier buiten beschouwing

Wettelijke basis

Onderwerp A. Algemeen beleid verhuurder

V/K

Art. 3 lid 1 en 5b lid 3 Wohv, alsook art. 17 Bbsh

1. Ondernemingsbeleid / Meerjarig ondernemingsplan

3*

Art. 17 Bbsh

2. Prognoses op volkshuisvestings- en financieel gebied

1

Art. 3 lid 1 en 5b lid 3 Wohv

3. Begroting / Bedrijfsplan korte termijn

2

Art. 17 Bbsh

4. Het overzicht van voorgenomen activiteiten

Art. 3 lid 2 sub l Wohv, alsook art. 17 Bbsh

5. Woonvisie gemeente, Prestatieafspraken en convenanten met gemeente

Art. 3 lid 2 sub f Wohv

6. Dienstverlening / Ontwikkeling nieuwe producten

Art. 3 lid 2 sub j Wohv

7. Beheerovereenkomst / keuze & evaluatie beheerder

Art. 3 lid 2 sub g Wohv

8. Fusie, samenwerking of deelneming

3*

Art. 3 lid 2 d, f, g en h Wohv

9. Verhuur en dienstverlening na fusie, samenwerking of deelneming

3*

Art. 3 lid 1 en 5b lid 3 Wohv, alsook art. 17 Bbsh

10. Jaarverslag, jaarrekening, volkshuisvestingsverslag, overzicht van cijfermatige gegevens

1

V/H

C/B

3* 3* 3* 3*

1

1

B. Onderhoud, verbetering & duurzaamheid woningen Art. 3 lid 2 sub a en i Wohv, alsook art. 17 bbsh Art. 3 lid 2 sub a en i Wohv Art. 3 lid 2 sub a Wohv, alsook art. 17 Bbsh Art. 3 lid 2 sub a Wohv Art. 3 lid 2 sub a Wohv Art. 3 lid 2 sub a t/m c

1. Strategisch voorraadbeheer (incl. beleid energiebesparing) 2. Strategisch voorraadbeheer en energiebesparing per wooncomplex 3. Meerjarenbegroting onderhoud, verbetering en duurzaamheid 4. Planmatig onderhoud, verbetering & duurzaamheid per complex 5. Procedures mutatieonderhoud & reparatieonderhoud 6. Sociaal statuut m.b.t. onderhoud en verbetering van woningen


Pagina 15

3* 3* 3* 3* 3* 3*

9 september 2009

Wohv Art. 3 lid 2 sub a t/m c Wohv Art. 3 lid 2 a, b, h en i Wohv Art. 3 lid 2 a, b, h en i Wohv

7. Sociaal plan m.b.t. onderhoud en verbetering wooncomplex 8. Algemeen beleid en afspraken met betrekking tot herstructurering 9. Specifiek beleid en uitvoering met betrekking tot herstructurering

C. (Vervangende) Nieuwbouw Art. 3 lid 1 en lid 2 sub i Wohv, alsook art. 17 Bbsh Art. 3 lid 2 sub b, h en i Wohv Art. 3 lid 2 a t/m c en i Wohv Art. 3 lid 2 sub a, b en h Wohv Art. 3 lid 2 a t/m c en h Wohv Art. 3 lid 2 a t/m c en h Wohv Art. 3 lid 2 sub ii

3* 3* 3*

V/K

V/H

C/B

1. Projectontwikkeling & nieuwbouw algemeen 1 2. Algemene afweging sloop / nieuwbouw / woningdifferentiatie

3*

3. Planvorming / woningdifferentiatie / p.v.e. per wooncomplex

3*

4. Uitvoering herstructurering per complex

3*

5. Sociaal statuut m.b.t. (vervangende) nieuwbouw van woningen

3*

6. Sociaal plan m.b.t. (vervangende) nieuwbouw per wooncomplex 7. Bouwen voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven

1

3*

3*

D. Aan en verkoop van woningen Art. 3 lid 2 sub b Wohv Art. 3 lid 2 sub b Wohv Art. 3 lid 1 en lid 2 b Wohv Art. 3 lid 1 en lid 2 b Wohv

1. Beleid, uitgangspunten en voorwaarden aan- en verkoop woningen 2. Aan- en verkoopplan & procedure per wooncomplex 3. Beleid met betrekking tot Verenigingen Van Eigenaren

3* 3* 3*

4. Beleid met betrekking tot VVE per wooncomplex (splitsingsakte, huishoudelijk reglement, VVE-beheer)

3*

E. Leefbaarheid en woonomgeving Art. 3 lid 2 sub a, b en h Wohv Art. 3 lid 2 sub a, b en h Wohv Art. 3 lid 2 sub d en h Wohv

1. Algemeen beleid m.b.t. leefbaarheid woonomgeving 2. Leefklimaat, veiligheid & woonomgeving per wooncomplex

3*

3. Beleid en procedure overlast & onrechtmatige bewoning

3*

3*

F. Huurprijzenbeleid & huurincasso Art. 3 lid 2 sub e Wohv

Art. 3 lid 2 sub e Wohv Art. 3 lid 2 sub e Wohv Art. 3 lid 2 sub e Wohv Art. 3 lid 2 sub d en f Wohv

1. Huurprijzenbeleid algemeen (differentiatie, streefhuren, bij mutatie) 2. Meerjaren huurbeleidsplan & huurbeleid eerstvolgend jaar 3. Huurprijzenbeleid per complex 4. Huurverhoging bij woningverbetering per complex 5. Beleid huurincasso en schuldsanering

3* 3* 3* 3* 3*

G. Woonruimtebemiddeling en verhuur Art. 3 lid 2 c, h, i en l Wohv Art. 3 lid 2 c, h, i en l Wohv Art. 3 lid 2 sub c en d Wohv Art. 3 lid 2 sub d Wohv Art. 3 lid 2 sub d WOHV

1. Woonruimtebemiddeling (procedure, systeem en verantwoording) 2. Urgentiecriteria en beleidsregels voor uitzonderingen 3. Inhoud huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden 4. Procedure bij verhuizing (oplevering / mutatieprocedure) 5. Beleid en toepassing t.a.v. zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)

3* 3* 3* 3* 3*

H. Wonen, welzijn en zorg Art. 3 lid 2 sub h, i , j en l Wohv, alsook art. 17 Bbsh Art. 3 lid 2 sub h, i, j en l Wohv Art. 3 lid 2 sub h, i, j en l Wohv Art. 3 lid 2 sub h, i, j en l Wohv

1. Algemeen beleid wonen, welzijn en zorg 3* 2. Toepassing specifieke voorzieningen in voorraad en bij nieuwbouw 3. Ontwikkelen woonzorg-arrangementen per locatie 4. Specifieke dienstverlening (huismeester, alarm, maaltijden, e.d.)


Pagina 16

3* 3* 3*

9 september 2009

I. Servicepakket en servicekosten Art. 3 lid 2 j en art. 5a Wohv Art. 3 lid 2 sub f en j Wohv Art. 3 lid 2 sub f en j Wohv

1. Beleid t.a.v. servicekosten (aard, omvang prijs)

4

2. Procedure afrekening servicekosten

3* 3*

3. Aard en omvang servicepakket en –kosten per complex

J. Participatiebeleid Artt. 3 lid 1, 4 en 5 lid 1 Wohv Artt. 3 lid 1, 4 en 5 lid 1 Wohv Art. 6 Wohv Artt. 2 t/m 5b Wohv Art. 3 lid 2 sub k Art. 10 Overlegwetovereenkomst Art. 11 Overlegwetovereenkomst

1. Voorlichting / informatieverstrekking aan huurders algemeen 2. Informatieverstrekking aan huurders per wooncomplex 3. Vaststelling en wijziging Overlegwet-overeenkomst 4. Vaststelling participatiereglement bewonerscommissies 5. Uitspraken Klachtencommissie Mozaïek Wonen (jaarverslag) 6. Oprichten bewonerscommissies waar die ontbreken 7. Huurdersbelangen bepleiten met betrekking tot een VvE van een “gemengd complex”


Pagina 17

3* 3* 4 3* 1

4 1 3* 3*

9 september 2009

Bijlage II: Overlegwet en andere relevante wetsartikelen In de “Overlegwet-overeenkomst” tussen verhuurster X en huurdersorganisatie Y is herhaaldelijk verwezen naar enkele wetteksten. Deze bijlage bevat een woordelijke weergave van die wetteksten, zoals die luiden op 1 januari 2009.

Wet op het overleg huurders verhuurder Wet van 27 juli 1998, houdende regels ter bevordering van het overleg tussen huurders en verhuurder van woongelegenheden, Stb. 1998, 501, gewijzigd bij wet van 27 juli 1998, Stb. 1998, 502 en laatstelijk gewijzigd bij wet van 25 september 2008, Stb. 2008, 418. Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz. Allen, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te weten: Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het wenselijk is de Wet op het overleg huurders verhuurder aan te passen zodat de positie en de zeggenschap van huurders wordt verbeterd; Zo is het, dat Wij, de Raad van State gehoord, en met gemeen overleg der Staten-Generaal, hebben goedgevonden en verstaan, gelijk Wij goedvinden en verstaan bij deze:

Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1 1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a. Onze Minister: Onze Minister voor Wonen, Wijken en Integratie; b. woongelegenheid: 1°. woning; 2°. standplaats in de zin van de Woningwet; en 3°. woonwagen in de zin van de Woningwet. c. wooncomplex: een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen; d. verhuurder: een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, dan wel een eigenaar van ten minste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland, of degene die door die eigenaar gevolmachtigd is namens hem op te treden;. e. huurder: huurder van een woongelegenheid van een verhuurder als bedoeld onder d, welke huurder daarin zijn hoofdverblijf heeft; f. huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en: 1°. van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt; 2°. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling; 3°. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en 4°. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten. g. bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan onderdeel f, onder 2˚ tot en met 4˚. 2. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt onder huurder mede verstaan degene die de woongelegenheid met toestemming van de verhuurder huurt van een huurder die haar huurt van die verhuurder.


Pagina 18

9 september 2009

Artikel 2 1. Indien met betrekking tot de woongelegenheden of een of meer wooncomplexen van een verhuurder meer huurdersorganisaties zijn opgericht, geldt deze wet voor al die huurdersorganisaties, tenzij de verhuurder en die huurdersorganisaties gezamenlijk anders afspreken. 2. Indien ten aanzien van alle woongelegenheden van een verhuurder één huurdersorganisatie is opgericht, worden de huurdersorganisaties die zijn opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen van die verhuurder, niet aangemerkt als huurdersorganisatie, tenzij: a. de verhuurder voornemens heeft die betrekking hebben op onderwerpen die rechtstreeks te maken hebben met die wooncomplexen, en de huurdersorganisatie die is opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen, de belangen van de betrokken huurders met betrekking tot die onderwerpen behartigt, dan wel b. de verhuurder en de in de aanhef eerstbedoelde huurdersorganisatie anders zijn overeengekomen, onverminderd het bepaalde in onderdeel a. 3. Tot de onderwerpen, bedoeld in het tweede lid, onderdeel a, worden in elk geval gerekend de onderwerpen, genoemd in artikel 3, tweede lid, onderdelen b, h en j. Artikel 2a 1. Een verhuurder draagt er zorg voor dat een bewonerscommissie de werkzaamheden die met haar taak verband houden kan verrichten. 2. Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden. 3. Een verhuurder kan besluiten slechts die bewonerscommissie als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex, het meest representatief moet worden geacht. Hoofdstuk 2. Recht op informatie, overleg en advies Artikel 3 1. De verhuurder informeert de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk over zijn beleid en beheer, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn. 2. Dit recht op informatie omvat in elk geval informatie over de volgende onderwerpen: a. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving; b. het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden; c. het toewijzings- en verhuurbeleid; d. de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur; e. het beleid inzake de huurprijzen; f. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, het betrekken van een woongelegenheid en het huisvesten van personen; g. een voorstel tot een fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek; h. het beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken; i. het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven; j. overeenkomsten met betrekking tot servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het verhuurde; k. de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder; l. de beoogde inhoud van prestatieafspraken tussen de verhuurder en één of meerdere gemeenten in geval van onderhandelingen over zulke prestatieafspraken. 3. De verplichting, bedoeld in het eerste lid, geldt niet voor informatie, tegen de verstrekking waarvan het bedrijfsbelang van de verhuurder zich verzet.


Pagina 19

9 september 2009

4. De informatie over de onderwerpen, genoemd in het tweede lid, onderdelen a en e, heeft betrekking op het tijdvak van twaalf maanden, volgende op het tijdstip van verstrekking van die informatie; tevens wordt een indicatie gegeven over de ontwikkeling met betrekking tot deze onderwerpen in de daaropvolgende jaren. Artikel 4 1. De verhuurder informeert de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie eigener beweging schriftelijk over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid. Artikel 3, derde lid, is van overeenkomstige toepassing. 2. De verhuurder geeft daarbij aan, wat de beweegredenen zijn voor zijn voornemens en welke gevolgen daaruit voor de betrokken huurders voortvloeien. Artikel 5 1. De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid, niet uit dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 4, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen. 2. Binnen veertien dagen na ontvangst van een schriftelijk advies als bedoeld in het eerste lid deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, schriftelijk aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de redenen daarvoor mee. 3. De verhuurder kan zijn voornemen uitvoeren: a. na ontvangst van een schriftelijke mededeling van de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat deze geen bezwaar heeft tegen het voornemen; b. nadat de door de verhuurder gestelde termijn, bedoeld in het eerste lid, is verstreken; c. drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie is ontvangen. Artikel 5a De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek slechts uit met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie. Artikel 5b 1. De huurdersorganisatie, de bewonerscommissie en de huurder kunnen met de verhuurder schriftelijk nadere afspraken maken over de onderwerpen waarover door de verhuurder informatie wordt gegeven. 2. Indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de verhuurder te kennen heeft gegeven met hem overleg te willen voeren over door de verhuurder verstrekte informatie als bedoeld in het eerste lid of de artikelen 3 en 4 biedt de verhuurder daarvoor de gelegenheid. 3. De verhuurder voert ten minste een maal per jaar met de betrokken huurdersorganisaties en de betrokken bewonerscommissies overleg, niet zijnde een overleg over verstrekte informatie als bedoeld in het eerste lid of de artikelen 3 en 4. Die huurdersorganisaties en bewonerscommissies kunnen gezamenlijk voor dat overleg worden uitgenodigd. 4. De huurdersorganisatie en de bewonerscommissie kunnen onderwerpen aandragen voor de agenda van elk overleg met de verhuurder. De verhuurder kan slechts met redenen omkleed weigeren een zodanig onderwerp op de agenda te zetten en daarover overleg te voeren. 5. De verhuurder, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie kan na tijdige voorafgaande kennisgeving aan de andere overlegpartners, een of meer deskundigen uitnodigen tot het bijwonen van een overleg, indien dit voor de behandeling van een bepaald onderwerp redelijkerwijze nodig is. Artikel 5c De verhuurder verstrekt ten behoeve van de oprichting, organisatie, of vertegenwoordiging van een huurdersorganisatie op verzoek van een groep van ten minste drie huurders of de betrokken huurdersorganisatie zo spoedig mogelijk een lijst met de adressen van zijn in Nederland verhuurde woongelegenheden.


Pagina 20

9 september 2009

Artikel 6 Bij schriftelijke overeenkomst tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie kunnen aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie meer bevoegdheden dan de in deze wet genoemde worden toegekend. Artikel 7 1. De verhuurder vergoedt aan de huurdersorganisatie de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken, genoemd in de artikelen 3, 4, 5 en 5b. Onder deze kosten worden mede de kosten van scholingsactiviteiten begrepen. 2. Vergoeding van de in het eerste lid bedoelde kosten geschiedt binnen vier weken na het tijdstip waarop de verhuurder van de huurdersorganisatie een voldoende gespecificeerde rekening heeft ontvangen. De verhuurder is slechts verplicht tot betaling, voorzover de kosten betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste 15 maanden, voorafgaande aan het tijdstip van indiening van de rekening. 3. De verhuurder en de huurdersorganisatie kunnen overeenkomen dat de in een kalenderjaar gemaakte kosten, bedoeld in het eerste lid, worden vastgesteld op een bepaald bedrag, dat de huurdersorganisatie naar eigen inzicht kan besteden. De huurdersorganisatie legt binnen twee maanden na afloop van het jaar, bedoeld in de eerste volzin, aan de verhuurder verantwoording af over de besteding van de ter beschikking gestelde gelden. Kosten waardoor het hier bedoelde bedrag zal worden overschreden, komen slechts ten laste van de verhuurder, voorzover hij in het dragen daarvan toestemt.

Hoofdstuk 3. Geschillenregeling Artikel 8 1. Geschillen die voortvloeien uit deze wet worden met een verzoekschrift voorgelegd aan de kantonrechter. 2. Indien de kantonrechter constateert dat sprake is van een schending door de verhuurder van de verplichtingen uit deze wet waardoor de verzoeker is benadeeld, kan hij bepalen dat, voorzover het geschil betrekking heeft op door de verhuurder voorgenomen beleid, de uitvoering van dat beleid wordt opgeschort totdat het verzuim is hersteld. 3. Indien de kantonrechter wordt verzocht te bepalen dat een door de verhuurder genomen besluit tot wijziging van zijn beleid niet mag worden uitgevoerd, kan de kantonrechter bepalen dat een zodanig besluit niet mag worden uitgevoerd, indien: a. dat besluit afwijkt van een advies als bedoeld in artikel 5, eerste lid, en b. de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen. Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 9 Onze Minister zendt binnen drie jaar na de inwerkingtreding van deze wet aan de Staten-Generaal een verslag over de doeltreffendheid en de effecten van deze wet in de praktijk. Artikel 10 1. Deze wet treedt in werking met ingang van de eerste dag van de vierde kalendermaand na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin zij wordt geplaatst. 2. Indien voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet enig orgaan, niet zijnde een huurdersorganisatie, in het bijzonder werkzaam is ter behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de huurders bij een verhuurder, wordt dat orgaan tot twee jaar na de inwerkingtreding van deze wet, doch uiterlijk tot het tijdstip met ingang waarvan een huurdersorganisatie voor de betrokken huurders is opgericht, aangemerkt als huurdersorganisatie. 3. De in artikel 7, vierde lid, genoemde verplichting voor de huurdersorganisatie tot indiening van een begroting dient voor het kalenderjaar waarin deze wet in werking treedt, te worden ingediend binnen twee maanden na de inwerkingtreding van deze wet. Artikel 11 Deze wet wordt aangehaald als: Wet op het overleg huurders verhuurder.


Pagina 21

9 september 2009

Lasten en bevelen dat deze in het Staatsblad zal worden geplaatst en dat alle ministeries, autoriteiten, colleges en ambtenaren wie zulks aangaat, aan de nauwkeurige uitvoering de hand zullen houden. Gegeven te ’s-Gravenhage, 25 september 2008 Beatrix De Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, C.P. Vogelaar Uitgegeven de dertigste oktober 2008, De Minister van Justitie, E.M.H. Hirsch Ballin.

Wijziging Besluit beheer sociale-huursector (Besluit van 11 oktober 2008, Stb. 30 oktober 2008, 419) 1) De artikelen 17a, 18 en 19 vervallen. 2) Artikel 17 komt te luiden: Artikel 17 1. Indien de toegelaten instelling een meerjarenplan of een stuk, genoemd in de artikelen 25a en 26, eerste, tweede en vijfde lid, opstelt, informeert zij de betrokken huurdersorganisaties en de betrokken bewonerscommissies, bedoeld in artikel 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder, over deze onderwerpen. 2. Indien de betrokken huurdersorganisaties of de betrokken bewonerscommissies, bedoeld in artikel 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder, de toegelaten instelling te kennen hebben gegeven een advies te willen geven of overleg met haar te willen voeren over de verstrekte informatie, bedoeld in het eerste lid, stelt de toegelaten instelling de betrokken huurdersorganisaties of de betrokken bewonerscommissies daartoe in de gelegenheid. 3) Artikel 25a, tweede lid, komt te luiden: 2. Het overzicht verschaft op hoofdlijnen een toegelicht inzicht in de voornemens van de toegelaten instelling over de uitvoering van de artikelen 12 tot en met 17, 21 en 22 en van de artikelen 2a, 3, eerste en vierde lid, 4, 5, eerste lid, 5a en 5b, tweede en derde lid, van de Wet op het overleg huurders verhuurder, en in de voornemens van haar verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen voor zover deze verbindingen betrekking hebben op onroerende zaken over de uitvoering van de artikelen 12, 12a, 12b, 21 en 22. 4) Artikel 26, tweede lid, onderdeel e, komt te luiden: e. een uiteenzetting over de wijze waarop zij in het verslagjaar de bewoners van haar woongelegenheden bij haar beleid en beheer heeft betrokken, in welke uiteenzetting zij aannemelijk maakt, dat zij voldoet aan artikel 16 en 17, en aan de artikelen 2a, 3, eerste, tweede en vierde lid, 4, 5, 5a, 5b, tweede en derde lid, en 7, eerste en tweede lid, van de Wet op het overleg huurders verhuurder. 5) Dit besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.


Pagina 22

9 september 2009

Burgerlijk Wetboek Artikel 7:266 Burgerlijk wetboek: medehuurderschap echtgenoot 1. De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten. 2. Voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze reeds opeisbaar waren voordat de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder werd, zijn de huurder en de medehuurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk. 3. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder. 4. Indien de in lid 1 bedoelde echtgenoot of geregistreerde partner hetzij ingevolge een beschikking als bedoeld in artikel 826, lid 1 onder a, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, hetzij ingevolge onderlinge overeenstemming in verband met een verzoek tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed, dan wel ingevolge beëindiging van geregistreerd partnerschap niet het gebruik heeft van de echtelijke woning, brengt dit voor de toepassing van dit artikel geen verandering in het hoofdverblijf. 5. In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd partnerschap kan de rechter op verzoek van een echtgenoot of geregistreerde partner bepalen wie van de echtgenoten of geregistreerde partners huurder van de woonruimte zal zijn. De rechter bepaalt tevens de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot of partner. Op dezelfde dag eindigt de huur met de andere echtgenoot of partner. Artikel 7:267 Burgerlijk wetboek: medehuurderschap niet-echtgenoot 1. Indien op het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is, de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te stemmen dat die andere persoon medehuurder zal zijn, kunnen de huurder en die andere persoon, alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk verzoeken dat de rechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn. 2. Nadat een verzoek aan de verhuurder als bedoeld in lid 1 is gedaan, kan een vordering tot ontbinding van de huur op de grond dat de huurder in strijd met hetgeen overeengekomen is, met een ander in de woonruimte een gemeenschappelijke huishouding heeft, niet meer worden toegewezen. Deze grond levert alsdan evenmin een grond voor opzegging van de huurovereenkomst op. 3. De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 1 slechts af: a. indien de persoon bedoeld in lid 1 niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft; b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de persoon bedoeld in lid 1 op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; c. indien de persoon bedoeld in lid 1 vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. 4. Voor de verplichtingen uit de huur zijn de persoon die de huur heeft aangegaan en ieder van de personen die op grond van dit artikel medehuurder of huurder is, hoofdelijk jegens de verhuurder aansprakelijk, met dien verstande dat een medehuurder niet aansprakelijk is voor verplichtingen die reeds opeisbaar waren voordat hij medehuurder werd. 5. De bepalingen omtrent het eindigen van de huur zijn op de personen bedoeld in lid 4 afzonderlijk van toepassing met dien verstande dat een persoon de hoedanigheid van medehuurder in ieder geval verliest, indien hij zijn hoofdverblijf niet langer in de woonruimte heeft. Indien de huur ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder. 6. Is ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing, dan zet de medehuurder in afwijking van lid 5 de huur slechts voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe door die persoon binnen acht weken na het tijdstip waarop hij huurder is geworden, ingestelde vordering en in elk geval zolang op deze vordering nog niet onherroepelijk is beslist. De rechter wijst de


Pagina 23

9 september 2009

vordering slechts af, indien de eiser niet een voor hem geldende huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt. 7. Ieder van de personen bedoeld in lid 4 kan vorderen dat de rechter zal bepalen dat een of meer van deze personen de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zullen voortzetten. De rechter wijst de vordering slechts toe, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval toewijst, indien de eiser aantoont dat de persoon waarop de vordering betrekking heeft, zijn positie van medehuurder heeft verkregen op grond van een niet mede door de eiser aan de verhuurder gedaan verzoek of van een door hem ingestelde vordering bedoeld in lid 1. Artikel 7:268 Burgerlijk wetboek: voortzetting na overlijden huurder 1. Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging. 2. De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. 3. De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 2 in ieder geval af: a. indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet; b. indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur; c. indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt. 4. Lid 4, de eerste zin van lid 5 en lid 7 van artikel 267 zijn van overeenkomstige toepassing 5. Komt vast te staan, dat een persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huur krachtens dit artikel heeft gedaan, dan blijft hij over de tijd gedurende welke hij het genot van de woonruimte heeft gehad jegens de verhuurder aansprakelijk voor de nakoming van de huur die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was geweest. Heeft meer dan één persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huur gedaan, dan is ieder van hen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk. 6. Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huur tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen. Wanneer de nalatenschap van de huurder ingevolge artikel 13 van Boek 4 wordt verdeeld, komt de bevoegdheid van de erfgenamen, bedoeld in de vorige zin, toe aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner. 7. Van dit artikel kan niet ten nadele van de personen aan wie dit artikel recht op voortzetting van de huur toekent en van de erfgenamen, onderscheidenlijk de echtgenoot of geregistreerde partner, bedoeld in lid 6, worden afgeweken. 8. Van artikel 229 leden 1 en 3 kan niet worden afgeweken.


Pagina 24

9 september 2009

3

Toelichting Overlegwet-overeenkomst

Ingrijpende wijzigingen van zowel de Overlegwet als van het Besluit beheer sociale-huursector, ingegaan op 1 januari 2009, geven Mozaïek Wonen aanleiding om te werken aan vernieuwing op het gebied van huurdersparticipatie. Vandaar deze: 1 Overlegwet-overeenkomst 2009; 2 Reglement Bewonerscommissies 2009; Bijlage I: Overlegrechten verdeeld over huurdersorganisaties en bewonerscommissies; Bijlage II: Relevante wetteksten. Enige toelichting lijkt geen overbodige luxe. Daarin voorziet onderstaand relaas. Het eerste hoofdstuk bevat een algemene toelichting op het verschijnsel Overlegwet-overeenkomst. Het tweede hoofdstuk bevat een artikelsgewijze toelichting op de Overlegwet-overeenkomst 2009.

3.1

Algemene inleiding op Overlegwet-overeenkomsten

3.1.1 Wijziging Overlegwet De Wet op het overleg huurders verhuurder schrijft voor dat een verhuurder een huurdersorganisatie en/of een betrokken bewonerscommissie informeert, met haar overleg pleegt en haar adviezen serieus neemt. Voor één onderwerp heeft een huurdersorganisatie sinds de ingrijpende wijziging van deze Overlegwet (of Wohv) per 1 januari 2009 zelfs instemmingsrecht. Dat geldt voor wijziging van beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten. Een huurdersorganisatie kan sinds 1 januari 2009 ook meer aanspraken maken op financiële bijdragen van de verhuurder. Dit instemmingsrecht en deze financiële aanspraken gelden niet voor bewonerscommissies. De wijziging van de Overlegwet heeft eveneens tot gevolg dat het rijtje onderwerpen waarop deze wet van toepassing is substantieel is uitgebreid. De verhuurder en de huurdersorganisatie kunnen hun overleg arrangeren in een "Overlegwetovereenkomst", ter aanvulling van de wet. Voor zover zij daartoe besluiten moeten zij dergelijke afspraken schriftelijk vastleggen (art. 6 Wohv). Nogal wat verhuurders en huurdersorganisaties zien daarin voordeel, omdat hun onderlinge verhouding daardoor transparanter wordt, hetgeen kan helpen om onnodige misverstanden te voorkomen. 3.1.2 Wijziging Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) Met betrekking tot participatierechten is voor woningcorporaties voorts van belang dat het Bbsh is gewijzigd. De aloude artikelen 17, 17a, 18 en 19 Bbsh zijn geschrapt. Voortaan schrijft de gewijzigde Overlegwet aan alle verhuurders (zowel particulier als sociaal) voor wat volgens de geschrapte artikelen vroeger alleen voor woningcorporaties gold. Een geheel nieuw artikel 17 Bbsh meldt nu, als “extraatje” ten opzichte van de Overlegwet, dat woningcorporaties aan betrokken huurdersorganisaties en aan betrokken bewonerscommissies moeten verstrekken: - het overzicht van voorgenomen activiteiten, - de jaarrekening, - het jaarverslag, - het volkshuisvestingsverslag, - het overzicht met cijfermatige kerngegevens, - de prognoses op volkshuisvestings- en financieel gebied, - meerjarenplannen (voornemens t.a.v. substantiële meerjarige zaken die de maatschappelijke taak van sociale verhuurders betreffen, zoals meerjarenbegrotingen of investeringsplannen in relatie tot de woonvisie van een gemeente). Let op het woordje “betrokken” dat voor het woord huurdersorganisaties en voor het woord bewonerscommissies staat in het nieuwe art. 17 Bbsh. De verhuurder dient zich steeds te richten tot de meest betrokken belangenbehartigende organisatie. Hij hoeft niet elk wissewas-


Pagina 25

9 september 2009

je aan iedereen op te sturen. Bij het verzenden van stukken mag de verhuurder selectief tewerk gaan. Dat moet voorkomen dat belangenbehartigers “ondersneeuwen” 3.1.3 Mozaïek, Overlegwet-overeenkomst en Reglement bewonerscommissies Welke overeenkomsten en reglementen zijn op dit moment al of nog van kracht? Wat moeten we dus vervangen? Mozaïek Wonen sloot op 31 december 2004 de thans nog geldende “Samenwerkingsovereenkomst” met de “Huurdersbelangenorganisatie” (HBO). De HBO was de som van de toen nog in een fusieproces verkerende huurdersverenigingen “Beter Wonen Gouda” en Ons Volksbelang”. Sinds deze fusie van huurdersorganisaties heet deze huurdersvereniging “Beter Wonen Gouda” (BeWoGo). Op 31 december 2004 kondigde Mozaïek Wonen ook haar “Reglement bewonerscommissies” af. Aan beide stukken zijn destijds uitvoerige besprekingen met de huurdersverenigingen vooraf gegaan, totdat daarover overeenstemming was bereikt. Ten tijde van de fusie tussen Mozaïek Wonen en de Woningstichting Bodegraven, op 31 december 2005, kwam een tweede samenwerkingsovereenkomst in beeld: de overeenkomst die aldaar was gesloten met de Huurdersvereniging Bodegraven (HVB). En sinds 12 december 2007 is nog een derde “samenwerkingsovereenkomst” van belang, te weten een overeenkomst tussen de “Koepel” en Mozaïek Wonen. De Koepel staat voor de samenwerkende huurdersverenigingen BeWoGo en HVB. Deze derde samenwerkingsovereenkomst heeft tot doel “te komen tot door de huurdersverenigingen gedragen beleidsontwikkeling op concernniveau.” Genoemd zijn: Strategisch voorraadbeleid, Toewijzing en verhuurbeleid, Huurbeleid en Onderhoudsbeleid. Deze overeenkomsten en het reglement zijn aan vernieuwing toe. De wijzing van de Overlegwet en van het Bbsh nopen tot aanpassing. Volgende hoofdstukken bevatten daartoe voorstellen. 3.1.4 De Overlegwet temidden van overige wetgeving Een Overlegwet-overeenkomst kan van grote waarde zijn. Bij het opstellen ervan zijn er echter ook redenen om wat reserve in acht te nemen:  Sluipenderwijs kunnen ineffectieve vormen van bewonersinvloed ontstaan. Denk aan complexe en stroperige structuren, te veel en te logge organen en een onhandige distributie van verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken.  In Nederland is al zeer veel geregeld, zowel op breder volkshuisvestelijk terrein, als binnen het huurrecht in engere zin. Wil je daaraan nog collectieve component toevoegen, via een Overlegwet-overeenkomst, voorkom dan overlappingen met wat elders al geregeld is. Zoals gezegd, in Nederland is al veel geregeld, getuige dit overzicht:  De Grondwet meldt: "Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid" (artikel 22 lid 2).  De Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector en lagere beschikkingen bevorderen de kwaliteit van en het overheidstoezicht op toegelaten instellingen en op door hen te leveren producten en diensten. Deze regels kennen qua huisvesting voorrang toe aan "personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting" (artikel 70c lid 1 Woningwet).  De Huisvestingswet garandeert een evenwichtige en doelmatige verdeling van woonruimte onder woningzoekenden en doorstromers. Deze bestrijkt eveneens het laag geprijsde segment koopwoningen.  Huurders genieten huur- en huurprijzenbescherming. Dat is gedetailleerd geregeld in het Burgerlijk Wetboek en in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Die laatste wet voorziet ook in geschillenbeslechting op het gebied van huurprijzen en servicekosten via de huurcommissie.  De betaalbaarheid van het huren is geregeld in de Wet op de huurtoeslag. Eigenaar/bewoners genieten hypotheekrente aftrek op grond van de Wet op de inkomstenbelasting. Dit fraaie bouwwerk van weten regelgeving heeft een schaduwzijde: er is een marktsituatie ontstaan waarin het voor verhuurders steeds lastiger is geworden om woonruimte rendabel te


Pagina 26

9 september 2009

exploiteren. Reserve van nogal wat verhuurders ten opzichte van de Overlegwet moge hiermee voldoende zijn verklaard. En dan is de ernstige kritiek op die wet zelf nog niet eens aan de orde geweest. De Nederlandse Woonbond beziet dit alles een stuk luchtiger. Zij bracht inmiddels een "modeloverlegwet-overeenkomst" in omloop waarin 85 onderwerpen van overleg zijn gepresenteerd. De Woonbond meent, als "redelijke inzet vanuit huurdersorganisaties", maar liefst 20 keer “instemmingsrecht" op te moeten eisen. Twintig keer op 85 overlegonderwerpen! Dat is een wonderlijk advies. Wanneer huurders zó vaak op de stoel van hun verhuurder gaan zitten, ontstaan onoplosbare conflicten. Belangenverstrengeling leidt nu eenmaal tot Gordiaanse knopen. De praktijk is meer gebaat bij een zakelijk compromis. Voor een zakelijk compromis kan een gemeenschappelijk uitgangspunt baan breken. Laten we aannemen dat de Koepel accepteert dat Mozaïek Wonen een waardevolle woningportefeuille wil opbouwen. "Waardevol" op grond van haar kernprestaties, oftewel de prijs en kwaliteit van haar woningen in hun woonomgeving, plus aanvullende producten en diensten. Tegenover dit nobele streven mag de Koepel uiteraard laten gelden als een nuchtere belangenbehartiger. Aan die rol kan de Overlegwet-overeenkomst dienstbaar zijn. 3.1.5 Verhouding tussen Overlegwet en Overlegwet-overeenkomst Een Overlegwet-overeenkomst omschrijft uitgebreider dan de Wohv: waarover nu precies recht op informatie/overleg/advies/instemming bestaat en hoe partijen de uitwisseling van informatie structureren. De contractuele verfijning blijkt onder meer uit bepalingen die iets regelen over het overleg, over het adviseren, de kostenvergoeding en de regeling van geschillen. Een contractueel “extraatje” zou ook in zo’n overeenkomst geregeld kunnen worden. Een recht dat uitstijgt boven de kale opsomming van Overlegwet-rechten, kan bij voorbeeld zijn: instemmingsrecht met betrekking tot bepaalde onderhoudsactiviteiten, of aanbevelingsrecht voor het benoemen van enkele door huurders aan te wijzen vertrouwenspersonen in een klachtencommissie van de verhuurder. In deze nota zijn vrijwel geen extraatjes opgenomen. Het advies luidt: houd het kort en overzichtelijk, neem het voorzichtigheidsprincipe in acht. Na evaluatie over een jaar of twee blijkt vanzelf in welke ontwikkelingsrichting ervaringen ons de weg wijzen. 3.1.6 Voor welke situatie is een overeenkomst of een reglement bedoeld? Wat leg je vast in een Overlegwet-overeenkomst en hoe doe je dat? Deze Overlegwetovereenkomst is zo geredigeerd dat zij kan worden aangegaan tussen Mozaïek Wonen, de Koepel én de lokale huurdersverenigingen “Beter Wonen Gouda” (BeWoGo) en Huurdersvereniging Bodegraven (HVB), of … een wellicht nog op te richten Huurdersvereniging Moordrecht (HVM). Wat dat laatste betreft: pas sinds 2007 is Mozaïek Wonen eigenares van enkele tientallen door haar verhuurde woningen in Moordrecht. Die huurders hebben zich nog niet verenigd, doch wat niet is kan nog komen. Uit het voorgaande blijkt dat de hier gepresenteerde Overlegwet-overeenkomst geschikt is om maar liefst drie vigerende overeenkomsten te vervangen: - De samenwerkingsovereenkomst met de Koepel; - De samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging Bodegraven en - De samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging BeWoGo. Over deregulering gesproken! Behalve met huurdersverenigingen heeft Mozaïek Wonen van doen met tientallen bewonerscommissies – ongeveer één per wooncomplex of per cluster van enkele wooncomplexen. Welnu:  de Overlegwet-overeenkomst 2009 regelt iets over zeggenschapsverhoudingen op alle niveaus: (a) bedrijfsbreed, oftewel regionaal, (b) op lokaal niveau, dus voor alle huurders in een bepaalde gemeente én (c) op complexniveau en bewonerscommissies.  Voor het regelen van bewonersinvloed via bewonerscommissies is het Reglement bewonerscommissies 2009 bedoeld.


Pagina 27

9 september 2009



3.2

“Bijlage I” is zowel een bijlage bij de Overlegwet-overeenkomst, als bij het bewonerscommissie-reglement; deze bijlage bevat een overzicht van de wijze waarop “Overlegwetrechten” over de verschillende participanten kan worden verdeeld.

Artikelsgewijze toelichting overlegwet-overeenkomst

Mozaïek Wonen ontplooit zich op eigentijdse manier als een sociale verhuurder / maatschappelijke onderneming. Tegelijkertijd komt de Koepel een positie toe als belangenbehartigster van huurders van Mozaïek Wonen en van woningzoekenden op regionaal niveau. Daarnaast functioneren de lokale huurdersorganisaties. Tenslotte kan er per wooncomplex nog een bewonerscommissie zijn. Wet- en regelgeving is het kader waarin hun onderlinge overleg moet passen. Daarnaast gelden als toetsstenen: doelmatigheid, preventie van belangenverstrengeling en het voorkomen van conflicten. De uitoefening van rechten op het gebied van initiatief, informatie, overleg, advies, instemming en/of voordracht beoogt belangen van huurders te dienen zonder de ontplooiing van de verhuurder te belemmeren. Nota bene: Deze voorbeeld Overlegwet-overeenkomst is een contract tussen Mozaïek Wonen, de Koepel en de lokale huurdersverenigingen. Deze partijen werken echter ook samen met bewonerscommissies die ten behoeve van één of meer wooncomplexen werkzaam zijn. Welnu, uit de tekst van diverse bepalingen blijkt dat partijen zich daarvan bewust zijn. Daarom wordt hier en daar de positie van bewonerscommissies aangestipt, vooral (en zoveel mogelijk daartoe beperkt) waar dat nodig is opdat Mozaïek Wonen, de Koepel en huurdersverenigingen over die positie een onderlinge afspraak maken. Artikel 1 Artikel 1 definieert enkele begrippen zoals die in deze overeenkomst worden gehanteerd. Deze begripsomschrijvingen zijn zo nauwkeurig mogelijk in overeenstemming met de Overlegwet. Bewonerscommissie: een bewonerscommissie bestaat zodra zij is opgericht en aan wettelijke criteria voldoet. Om in overleg te kunnen treden met de verhuurder moet de verhuurder haar wel “herkennen”, maar “erkennen” is geen vereiste. Het woord herkennen geeft die verhouding beter weer. De vertegenwoordigers van De Koepel zijn met deze zienswijze akkoord gegaan. Artikel 2 Dit artikel verklaart iets over de status van partijen. De één is een "verhuurder" in de zin van artikel 1 lid 1 sub d Overlegwet: een eigenaar/verhuurder of een door eigenaar aangestelde beheerder. De ander is een "huurdersorganisatie" zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub f Overlegwet. Voor zover bewonerscommissies worden genoemd zijn dat binnen deze overeenkomst “derden”, die een positie hebben waarover Mozaïek Wonen, de Koepel en huurdersorganisaties een standpunt innemen. Artikel 2 lid 4 van de Overlegwet-overeenkomst zegt: "Mozaïek Wonen erkent, voor de duur van deze overeenkomst, de Koepel, BeWoGo en HVB als huurdersorganisaties in de zin van de Wohv." Partijen komen aldus overeen dat Mozaïek tussen het aangaan van deze overeenkomst en het einde ervan, twee jaar later, met geen andere huurdersorganisatie "Wohv-zaken" zal doen. In die twee jaar genieten genoemde huurdersorganisaties exclusieve erkenning. Deze positionering is toelaatbaar, zegt art. 2 lid 2 Wohv, tenzij daar genoemde uitzonderingsgevallen zich zouden voordoen. Artikel 3 Dit artikel verwoordt de doelstellingen en uitgangspunten van deze overeenkomst: de communicatie tussen Mozaïek Wonen en organisaties van woonconsumenten kanaliseren. De representativiteit van de huurdersorganisatie en de onderwerpen van overleg zijn eveneens primaire on-


Pagina 28

9 september 2009

derwerpen. Mozaïek erkent huurdersorganisaties en bewonerscommissies als gesprekspartner voor alle onderwerpen van beheer en beleid die voor huurders van rechtstreeks belang zijn en die als zodanig zijn aangemerkt in de artikelen 3 tot en met 5b Overlegwet. Vlot en effectief samenwerken is gebaat bij zo’n zorgvuldige verdeling van verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken. Dat vergt veel attentie bij de opstelling van Bijlage I: “Overlegwetbevoegdheden verdeeld over huurdersorganisaties en bewonerscommissies”. Met behulp van zo’n schema kunnen participatierechten overzichtelijk worden verdeeld als volgt: - Onderwerpen op bedrijfsbreed en regionaal niveau bespreekt Mozaïek met de Koepel (K); - Onderwerpen op lokaal niveau bespreekt Mozaïek met een huurdersvereniging (H); - Onderwerpen op wooncomplexniveau bespreekt Mozaïek met een bewonerscommissie (B). De opsomming van onderwerpen in Bijlage I beoogt compleet te zijn. Werkendeweg blijkt waarschijnlijk dat niet voorziene onderwerpen zich blijven aandienen. Maar bij het opstellen van zo’n stuk moet je toch ergens een streep zetten: een overeenkomst moet bepaalbaar zijn, zegt ons Burgerlijk Wetboek. In de laatste kolommen van Bijlage I is vermeld welk recht aan wie is toegekend: aan K, aan H of aan B. De leidende beginselen achter dit schema zijn: (a) doelmatigheid, (b) doelmatigheid en ... (c) doelmatigheid. Participatierechten zijn immers geen waarden op zichzelf, doch behoren de belangen van partijen te dienen. Voor verhuurders, huurders en hun organisaties zou het in het algemeen een "uitdaging" moeten zijn om met minimale inspanning en kosten maximaal resultaat te boeken. Dit motto spoort aan tot enige terughoudendheid:  Beperk het aantal onderwerpen tot datgene wat echt wezenlijk is, vermijd remmende ballast;  Vermijd kostbare "toeters en bellen": volstaat informatie, maak er dan geen overleg van; Artikel 4 De Overlegwet schept recht op, achtereenvolgens, informatie, overleg en advies, naast een incidenteel instemmingsrecht. Deze overeenkomst volgt hetzelfde spoor. Artikel 4 omschrijft het agendarecht. De andere bevoegdheden komen in volgende artikelen aan de orde. Deze Overlegwet-overeenkomst kent geen bovenwettelijke rechten. Wel komen in twee artikelen enkele rechten op voordracht voor een benoeming ter sprake, min of meer “voor de volledigheid”. Het adagium is: blijf voorlopig uitgaan van deze beperkte opzet van de overeenkomst. Later kan die (na evaluatie) uitgroeien, wanneer vruchtbare ervaringen daartoe zouden uitnodigen. Artikel 5 Dit artikel regelt afspraken omtrent de informatiestroom van Mozaïek Wonen naar de huurdersorganisaties en de bewonerscomissies. Voor de inhoud daarvan - de betreffende onderwerpen sluit dit artikel aan bij de Overlegwet (Wohv). Bijlage I bevat een overzicht van die onderwerpen. Artikel 6 Dit artikel bepaalt de nodige informatiestroom van huurdersorganisaties naar Mozaïek Wonen. Het kan raadzaam zijn dat partijen afspraken maken over het format van informatie: aan welke eisen moet een jaarverslag voldoen? Hoe moet de begroting van een huurdersorganisatie eruit zien? Enzovoorts. Artikel 7 Deze bepaling geeft wat grondregels voor overleg: (a) regelmaat en structuur in het overleg en (b) onderscheid tussen onderwerpen van beleid en beheer die voor huurders van wezenlijk belang kunnen zijn, alsook (c) onderscheid tussen wie wat met wie uitwisselt. Een en ander is op detailniveau uitgewerkt in de Bijlage I. Artikel 8 Dit artikel omschrijft in de eerste plaats de praktische gang van zaken met betrekking tot overleg. Om te kunnen profiteren van de voordelen van professionaliteit en continuïteit zijn enkele doe-


Pagina 29

9 september 2009

taken, zoals notuleren, bij de verhuurder ondergebracht.

Artikel 9 Dit artikel over adviesrecht vult de dwingende en gedetailleerde regeling van dit onderwerp in artikel 5 Wohv aan. Het derde lid beoogt duidelijkheid te scheppen bij "non-response" van de huurdersorganisatie of een bewonerscommissie. Gelet op de veelheid van onderwerpen en rechten waarop de Wohv huurdersorganisaties en bewonerscommissies uitzicht biedt, bestaat het "ondersneeuw"-risico. Blijft een door Mozaïek Wonen verwachte reactie van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie uit, dan voorziet deze bepaling dat Mozaïek Wonen ontkomt aan door niemand gewenste vertragingen. Artikel 10 Dit artikel van deze overlegwet-overeenkomst vult de Wohv aan met een reglementering van het "instemmingsrecht". Artikel 11 Deze bepaling herinnert aan de bevoegdheid van huurdersorganisaties om voordrachten te doen voor benoeming van twee vertrouwenspersonen in de Raad van Commissarissen van Mozaïek Wonen. Dit onderwerp komt niet voor in de overlegwet. De grondslag voor deze voordracht is gelegd in het besluit beheer sociale-huursector. Dat besluit vereist verdere uitwerking van deze bevoegdheid in de statuten van een woningcorporatie, hetgeen is geschied in artikel 13 van de e statuten van Mozaïek Wonen. Hieruit moge blijken dat dit 12 artikel van de Overlegwetovereenkomst geen zelfstandige betekenis heeft; het is hier slechts opgenomen om compositorische redenen: behoud van overzicht van de uiteenlopende participatierechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissie opdat zicht op de samenhang daarvan niet verloren gaat. Artikel 12 Ook voordracht van vertrouwenspersonen voor benoeming in de klachtencommissie van een woningcorporatie is geen onderwerp in de Overlegwet. De klachtencommissie is voorzien in artikel 16 Besluit beheer sociale-huursector. Dat gebiedt dal elke woningcorporatie zo’n commissie instelt – hetgeen niet is opgelegd aan particulier verhuurders. De wijze waarop een en ander wordt uitgevoerd liet de wetgever aan elke corporatie over. Mozaiek Wonen heeft dat onderwerp vastgelegd in een Reglement Klachtencommissie, dat na overe leg met de Koepel in het voorjaar van 2009 is herzien. Dit 13 artikel van de Overlegwetovereenkomst is te beschouwen als een bovenwettelijke afspraak, die reeds uitwerking heeft gekregen in het Reglement klachtencommissie Mozaïek Wonen. Artikel 13 Bewonersinvloed kost wat. Maar wanneer de daardoor ontstane "toegevoegde waarde" groter is dan die kosten, dan is dat geld goed besteed. Een Overlegwet-overeenkomst is een geschikt document om de financiële verhouding tussen huurdersorganisaties en een verhuurder te regelen. Daarop ziet artikel 11 van de overeenkomst. Deze bepaling concretiseert de uitvoering van art. 7 lid 3 Wohv, dat rept over vergoeding van kosten die: rechtstreeks samenhangen met in de wet voorziene activiteiten, die redelijkerwijs noodzakelijk zijn, dan wel rechtstreeks uit die activiteiten voortvloeien. Uitgangspunt bij deze afspraken is onder meer dat Mozaïek tot op zekere hoogte kosten van huurdersverenigingen vergoedt en dat de huurdersverenigingen de kosten van hun Koepel voor hun rekening nemen. Dit artikel zet een duidelijke afspraak neer. De Wohv rept over vergoeding van kosten die: - rechtstreeks samenhangen met in de wet voorziene activiteiten, die - redelijkerwijs noodzakelijk zijn, dan wel - rechtstreeks uit die activiteiten voortvloeien, - scholingsactiviteiten daarbij inbegrepen. Het behoeft geen betoog dat Mozaïek Wonen en huurdersorganisaties in een vroeg stadium


Pagina 30

9 september 2009

duidelijkheid over kosten nodig hebben. De hier geformuleerde procedure is eenduidig: (a) een huurdersorganisatie begroot haar kosten, (b) met inachtneming van de wettelijke voorschriften en rekening houdend met de begroting van huurdersorganisaties stelt Mozaïek Wonen de vergoeding vast, (c) zonodig vindt daarover overleg plaats, hetgeen leidt tot (d) overeenstemming, of (e) een geschil. De tekst van artikel 11 lid 3 van deze Overlegwet-overeenkomst laat partijen voldoende ruimte voor het toepassen van een sleutel voor het berekenen van de vergoeding die in hun praktijk nuttig is gebleken. Reservering Partijen kunnen overwegen een extra lid aan artikel 11 toe te voegen, voor zover zij iets willen afspreken over reservering. Bijvoorbeeld: “Reservering van door Mozaïek verstrekte middelen is mogelijk, tot een maximum van € 2.500 (zegge vijfentwintighonderd euro), voor zover die reservering blijkt uit de stukken genoemd in de eerste twee leden van dit artikel.” In de praktijk komen partijen ook wel een “bestemmingsreserve” overeen, zoals: “De reserve in kwestie is een "bestemmingsreserve", uitsluitend ter dekking van kosten van procederen over een geschil voortvloeiend uit de Overlegwet, dan wel uit deze Overlegwet-overeenkomst.” Voor Mozaïek Wonen geldt echter steeds dat zij niet “automatisch” de eerst aangewezene is om proceskosten voor haar rekening te nemen. Dat vergt beoordeling per casus, op voet van artikel 7 Wohv, een bepaling die ziet op vergoeding van kosten van de huurdersorganisatie door de verhuurder, voor zover die in het kader van de Wohv noodzakelijk zijn.

Artikel 14 Voor het regelen van geschillen die voortvloeien uit de Overlegwet en of uit deze Overlegwetovereenkomst is de kantonrechter de aangewezen instantie: dat zegt art. 8 Wohv. Mozaïek Wonen en de aan haar gelieeerde huurdersorganisaties geven echter de voorkeur aan een onderlinge geschillenregeling. Daarover gaan de artikelen 14 en 15. Er zijn ook verhuurders die de voorkeur geven aan de in de Overlegwet reeds voorziene procedure bij de kantonrechter. De kantonrechter is altijd beschikbaar, bekwaam, onafhankelijk, redelijk snel en niet schreeuwend duur. Dit alles geldt niet vanzelfsprekend voor een door partijen samen te stellen geschillencommissie. De minister van VROM heeft overigens aangekondigd dat hij zal voorstellen een landelijke geschillencommissie in het leven te roepen. In praktijk van woningcorporaties geven partijen veelal de voorkeur aan een onderlinge geschillenregeling. Zo’n regeling moet voldoen aan de volgende voorwaarden: - eenvoudig en laagdrempelig; - vlotte afwikkeling, relatief goedkoop; - deskundigheid gewaarborgd, bescherming tegen afhankelijkheid; - geen schorsende werking, wel bindende uitspraken; - tenzij "hoger beroep": dan komt, alsnog, de kantonrechter eraan te pas. Lid 3 van artikel 14 zegt dat het inroepen van deze geschillenregeling geen schorsende werking heeft. Reden hiervoor is het bedrijfsbelang van Mozaïek. In uitzonderlijke situaties kan een partij echter dringend behoefte gevoelen aan een rechtsfiguur die, qua resultaat, iets biedt dat enigszins lijkt op het effect van schorsende werking, zoals: - geheel of gedeeltelijk uitstel van uitvoering van een besluit, bij voorbeeld om ruimte te scheppen voor nader onderzoek of beraad; of - het treffen van een voorlopige voorziening, naar analogie van artikel 254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (kort geding). Een huurdersorganisatie en een verhuurder kunnen daarover afspreken dat zij van oordeel zijn dat in zo'n uitzonderlijke situatie een beroep op zo'n "oplossing" mogelijk is en dat de verhuurder alsdan bevoegd is daarover een besluit te nemen. Leidt zoiets niet tot een voor de huurorganisatie bevredigende uitkomst, dan kan zij altijd nog naar de kort geding rechter stappen.


Pagina 31

9 september 2009

Artikel 16 Wat de duur van de Overlegwet-overeenkomst betreft: zie artikel 16. In de startfase gebiedt het voorzichtigheidsprincipe geen "onbepaalde tijd" overeen te komen. Een overeenkomst voor de duur van vier jaar, om mee te beginnen, biedt garantie voor flexibiliteit. Daaraan bestaat behoefte omdat maatschappelijke ondernemingen zich voortdurend ontwikkelen aan veranderlijke omstandigheden. Dat geldt ook voor Mozaïek Wonen. Steeds is herbezinning nodig op nieuwe verhoudingen, zowel binnen die organisatie, als extern - ook waar het de relatie met stakeholders betreft. Daarom gaan Mozaïek Wonen en de huurdersorganisaties deze Overlegwet-overeenkomst aan voor een termijn van twee jaar. Dan is er een “natuurlijk” moment waarop deze afspraken vervallen en vernieuwd moeten worden, tenzij partijen daarvoor geen aanleiding zien. In het laatste geval is er geen bezwaar de bestaande afspraken te laten eindigen, dan wel te verlengen, eventueel voor onbepaalde tijd. Artikel 16 lid 3 regelt het recht tot opzegging van deze overeenkomst, schriftelijk, met redenen omkleed en met inachtneming van een redelijke opzeggingstermijn.

3.3

Toelichting van enkele bevoegdheden in Bijlage I

Wat bespreek je nu wel of niet met elkaar? Artikel 3 lid 1 Overlegwet (Wohv), dat algemene informatieverstrekking beoogt, is nogal “open” geformuleerd. Algemeen beleid en beheer, zij het rechtstreeks van belang voor de woningen en de woonomgeving, valt daar al gauw onder. Mozaiek Wonen, huurdersorganisaties en bewonerscommisies kunnen daarmee op verschillende wijzen omgaan. Daarbij spelen uiteenlopende bedrijfsdoelstellingen en opvattingen een rol, zoals ook marktomstandigheden en inschattingen omtrent het beperken van de informatiestroom op grond van artikel 3 lid 3 Wohv: “De verplichting, bedoeld in het eerste lid, geldt niet voor informatie, tegen de verstrekking waarvan het bedijfsbelang van de verhuurder zich verzet.” Dit artikel wordt ook wel de “noodrem” genoemd. Bijvoorbeeld: wanneer een verhuurder een (onderhouds)begroting verstrekt, gaat het er vooral om dat hij informeert over zijn voorgenomen activiteiten. Het gaat niet om wat dat kost. Mozaïek Wonen kan besluiten die bedragen weg te laten, om te voorkomen dat die informatie aannemers beïnvloedt bij het opstellen van offertes. Onderhoud, verbetering en herstructurering, alsmede vervangende nieuwbouw Voor projecten in de sfeer van groot onderhoud en verbetering, wel of niet deel uit makend van herstructurering (= binnenstedelijke gebiedsontwikkeling) is het doorgaans van belang gedetailleerde afspraken te maken met huurdersorganisaties en/of bewonerscommissies. Daarop zien e de onderwerpen in de 2 kolom van de Bijlage I. Daarbij kan het gaan om een veelheid van onderwerpen, zoals het wel/niet beschikbaar zijn van wisselwoningen, de verhuisdatum, de beschikbaarheid van definitieve vervangende huisvesting, een verhuiskostenvergoeding, et cetera. Bij herstructurering van substantiële omvang kan het nuttig zijn al deze onderwerpen te verwerken in een communicatieplan en in een sociaal plan. De algemene versie daarvan noemt men ook wel “sociaal statuut”, daarnaast is en dan een plan per project. Welnu, het belang van dit onderwerp kan per verhuurder of per tijdsperiode verschillen. In de tekst van deze Overlegwetovereenkomst zijn weliswaar voorstellen opgenomen, maar zoiets leent zich toch het best voor situationele afspraken. Informatie over overeenkomsten met betrekking tot service en beheer Een lastig onderwerp is hoe verhuurders geacht worden de Overlegwet te interpreteren op het punt van betrokkenheid van een huurderorganisatie en een bewonerscommissie bij het aangaan van contracten met leveranciers en beheerders? Zie daarover artikel 3 lid 2 sub j en artikel 5a Wohv. Hoe moeten we die teksten verstaan? Wat de “Servicekosten” betreft volgt Mozaïek Wonen deze lijn: Mozaïek Wonen evalueert de samenstelling, de kwaliteit, de praktische uitvoering en de prijs van services jaarlijks met bewonerscommissies en huurdersorganisaties. Vervolgens bepaalt zij de inzet voor het komende jaar, met inachtneming van hetgeen met huurders bij huurcontract is overeengekomen


Pagina 32

9 september 2009

en met aandacht voor uitvoering van het beleid van Mozaïek Wonen met betrekking tot "Servicekosten". Vervolgens onderhandelt Mozaïek Wonen - als een goede ondernemer - zo scherp mogelijk met leveranciers van services. Desverzocht (art. 3 lid 1 Wohv) informeert Mozaïek Wonen een huurder, dan wel een bewonerscommissie of een huurdersorganisatie alleen over de uitkomsten daarvan. Van wezenlijk belang is immers alleen wat de klant geleverd krijgt. Bij een (substantieel) voornemen tot wijziging van beleid of beheer behoort Mozaïek Wonen de betrokken bewonerscommissie en/of huurdersorganisatie eigener beweging te informeren. Daarbij kan het zijn dat Mozaïek Wonen gelegenheid moet geven tot overleg, dan wel tot het uitbrengen van een advies. Dan moet Mozaïek Wonen de termijnen van art. 5 Wohv inachtnemen (respectievelijk maximaal zes weken + twee weken + drie dagen). Mede daarom zijn die jaarlijkse contacten zo belangrijk, liefst in coöperatieve sfeer. Dat overleg geeft inzicht: tot waar kan ik, als verhuurder, gewoon doorpakken? En waar liggen gevoeligheden die tot meer behoefte aan bewonersparticipatie kunnen leiden? De letterlijke tekst van de wet zegt niet dat een verhuurder kopietjes van overeenkomsten moet geven, of dat een verhuurder daarin inzage moet verlenen. De wet zegt slechts dat een verhuurder informatie moet geven. Wie desondanks het naadje van de kous blijft zoeken, kan je informeren tot het niveau van de factuur met een service-leverancier. Daar stopt het. Hierbij kan Mozaïek Wonen zich beroepen op de zojuist gegeven interpretatie van de Wohv, alsook op art. 3 lid 3 Wohv (bedrijfsbelang belet informatieverstrekking). Deze manier van werken verdient ook contractuele regeling met leveranciers: "De letterlijke inhoud van elke overeenkomst is slechts bestemd voor de contractspartijen, aan derden verstrekken de partijen in beginsel geen kopie." Min of meer hetzelfde geldt voor verschillende andere onderwerpen, waaronder informatie over contracten met beheerders. Art. 3 lid 2 sub j Wohv meldt dat de betrokken huurdersorganisatie en of bewonerscommissie recht op informatie heeft over, "overeenkomsten met betrekking tot servicekosten". Hetzelfde geldt voor "overeenkomsten met betrekking tot het beheer." Aan de inhoud en strekking van deze nieuwe bepaling is vrijwel geen aandacht besteed in de parlementaire geschiedenis. Proportioneel informeren, overkill voorkomen Er is veel te zeggen dat pleit tegen het min of meer publiekelijk beschikbaar stellen van deze informatie. Het gaat immers om contracten tussen Mozaïek Wonen en een ondernemer, waarmee een huurder of huurdersorganisatie eigenlijk niets te maken heeft. Een huurder heeft wel alles te maken met de samenstelling, de kwaliteit, de praktische uitvoering en de prijs van services. Over het afrekenen daarvan gaat artikel 7:259 Burgerlijk Wetboek. Het tweede lid daarvan zegt: "De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan." En het 4e lid van art. 7:259 BW voegt daaraan toe: "De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan." Bij een geschil over servicekosten kan de meest gerede partij zich wenden tot de huurcommissie en daarover een uitspraak vragen. Vervolgens is nog inschakeling van de kantonrechter mogelijk. Onderzoek in zo'n geschil gaat tot nu toe vrijwel nooit verder dan het inzien van facturen en de kostendekkende doorrekening daarvan, met correcte onderlinge verdeling, aan de huurders. Dergelijk onderzoek reikte slechts in uitzonderlijke gevallen tot documenten achter de facturen, zoals de overeenkomsten, de offertes, de correspondentie e.d. Het zonder enige schroom verstrekken van kopietjes van overeenkomsten kan concurrentieverhoudingen schaden en partijen in verlegenheid brengen. Meestal gaat het om locale contracten voor de duur van een jaar. Maar zo'n kopietje gaat z'n eigen, slepende en zwervende, bestaan leiden. Het duikt na vele omwegen ergens op - misschien in Moordrecht, hoewel het betrekking had op Bodegraven - terwijl het daar dan al lang is vervangen door een ander contract met een aangepast schoonmaakbestek, gebruik van andere schoonmaakmiddelen, ap-


Pagina 33

9 september 2009

paratuur en mensen, onder andere marktomstandigheden en prijzen en/of inmiddels gewijzigde regelgeving (zoals arbo- of milieuvoorschriften). Gevolg: desinformatie, verwarring, misverstanden, sfeerbederf in overlegverhoudingen. Er zijn dus nogal wat redenen die pleiten voor terughoudendheid qua informatieverstrekking. Dat is heel goed uit te leggen aan huurdersorganisaties en aan bewonerscommissies, zo nodig met verwijzing naar art. 3 lid 3 Wohv dat zegt dat informatie niet verstrekt hoeft te worden wanneer het bedrijfsbelang van de verhuurder zich daartegen verzet.


Pagina 34

9 september 2009

Mozaïek Wonen. Overlegwet-overeenkomst Versie september 2009

Recommend Documents