Gemeente Kuurne Woonstudie. september 2009, definitieve versie

Gemeente Kuurne Woonstudie

september 2009, definitieve versie

Colofon Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijk tel +32 56 24 16 16 - fax +32 56 22 89 03 [email protected] in samenwerking met het welzijnsconsortium ZuidWest-Vlaanderen Ontwerper: Nele Vandaele Liesbet Mullie In samenwerking met: Kathy Helsen

Opdrachtgever: Gemeente Kuurne Burgemeester Carl Vereecke Schepen van huisvesting en wonen Francis Benoit Schepen van ruimtelijke ordening Eric Lemey Secretaris Veronique Vanhoutte ism Soetkin Decaluwé en Isabel Tremerie

2

Gemeente Kuurne, woonstudie

Leiedal, september 2009

Inhoudsopgave

3.1 Situering van de problematiek

48

3.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement

49

3.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne

52

3.4 Evaluatie instrumenten/middelen

75

0 Inleiding

6

3.5 Mogelijke acties voor het beleid

76

0.1 Wat is een woonplan?

6

0.2 Waarom een woonplan?

6

4. prioriteit 4: KUURNE VOERT EEN ACTIEF PREMIEEN RENOVATIEBELEID: kwaliteitsverbetering is prioritair bij huurwoningen 78

0.3 Rol van het woonplan in het kader van het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid

6

0.4 Positionering van het lokaal woonbeleid

6


0.5 Het planproces

8


79

0.6 Aanpak van het woonplan.

9


82

0.7 De gemeente Kuurne in een notendop

10

78


87


91

1. prioriteit 1: KUURNE ALS REGISSEUR IN HET WOONBELEID: het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied wordt doordacht gevaloriseerd. 14

5. prioriteit 5: KUURNE BIEDT KANSEN VOOR WONEN EN ZORG: integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen. 92


14



14


93


18


94


28


102


29


103

92

2. prioriteit 2: KUURNE KIEST VOOR LEEFBAARHEID EN HOGE KWALITEIT: bij woonprojecten worden een aantal basiskwaliteitseisen toegepast. 30

6. prioriteit 6: KUURNE START MET WOONLOKET EN PLATFORM: optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger. 104


30



31


105


32


106


46


110


46


110

104

3. prioriteit 3: KUURNE INVESTEERT IN SOCIAAL WONEN: systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. 48 Leiedal, september 2009


3

Geachte, Kuurne kiest voor een duidelijke woonvisie ! In uitvoering van het beleidsplan “Kuurne op Koers” biedt dit woonplan niet alleen een antwoord op de sociale vraag van het toekomstig bouwen in onze gemeente maar ook een duidelijke keuze voor een leefbare woongemeente. Vertrekkend vanuit een woonstudie , leggen we duidelijke prioriteiten voor de komende jaren. Wij zetten in als regisseur van het woonbeleid. We willen strijden voor een hoge leefbaarheid en kwaliteit, betaalbaar en sociaal wonen, kansen voor jongeren en ouderen, actuele en vernieuwende premies en een schitterende dienstverlening. Tal van verkavelingen en bouwprojecten kondigen zich voor het komend decennium aan. Bij de totstandkoming moeten stedenbouwkundige en omgevingsoverwegingen het geheel van de realisatie doen inpassen in het woon- en werkweefsel van onze gemeente. Hierbij komen klassieke aspecten aan de orde zoals riolering, berging van regenwater, ontsluiting en wegenis, mobiliteit, nuts- en groenvoorzieningen, parkeren… De aard van bebouwing komt tegemoet aan de opgelegde dichtheidsnormen : open- en halfopen bebouwing, rijwoningen, meergezinswoningen.

Kuurne heeft in het recente verleden een goede traditie opgebouwd en beschikt over een uitgebreid aanbod van sociale huurwoningen dank zij haar sociale bouwmaatschappij. Tevens wonen vele Kuurnenaren in sociale koop-en huurwoningen. Dit wil het Woonplan doortrekken en consolideren. Het woonplan is ook afgestemd met ons lokaal sociaal beleidsplan. Zorg staat hierbij centraal. Dit woonplan is een duidelijk sociaal plan met toekomstmogelijkheden. Voor de verwezenlijking van dit woonplan danken wij het team : Nele Vandaele (Leiedal), Liesbet Mullie (Welzijnsconsortium), Isabel Tremerie (woonbeleidscoördinator), Soetkin Decaluwé (stedebouwkundig ambtenaar), de medewerkers van technische dienst en het sociaal huis. Ook dank aan de vele deelnemers van het woonplatform. Wij danken ook de gemeenteraad , de huisvestingsmaatschappijen, het OCMW om mee dit woonplan te ondersteunen Francis Benoit, Schepen van wonen en huisvesting Eric Lemey, Schepen van Ruimtelijke ordening

Wonen is echter meer dan ruimtelijke ordening. Het is ook een integrale toekomstvisie : aandacht voor de leefbaarheid in al zijn facetten. Oog voor ontmoetingsplekken voor jong en oud, groene vingers in de gemeente, gemeenschapsvoorzieningen, betaalbaarheid, …

4



Figurenindex Figuur 1: dichtheden kaart uit GRS

9

Figuur 2: statistische sectoren

11

Figuur 3: belangrijke ruimtelijke elementen in Kuurne

12

Figuur 4: wijken

13

Figuur 5: juridisch aanbod

20

Figuur 6: Sente op grondgebied van drie gemeenten

22

Figuur 7: (semi)publieke eigendommen

24

Figuur 8: projectzones

26

Figuur 9: woondichtheid

34

Figuur 10: % appartementen per statistische sector

35

Figuur 11: % open en halfopen bebouwing per statistische sector

35

Figuur 12: gemiddelde appreciatie van de woonkwaliteit per statistische sector (see 2001): % ontevredenen

38

Figuur 13: publieke parken pleinen met buffers

40

Figuur 14: basismobiliteit

42

Figuur 15: % gezinnen zonder wagen per statistische sector

43

Figuur 16: functiekaart uit GRS

44

Figuur 17: bestaand aanbod sociale huurwoningen EGEH en projecten van de ZWVl huisvestingsmaatschappij

54

Figuur 18: aanbod huurwoningen ocmw

55

Figuur 20: foto’s van Spijker en Schardauw

59

Figuur 19: projectzones volgens oppervlakte

64

Figuur 21: prioritaire gebieden mbt kwaliteit van de woningen

83

Figuur 22: percentage 65-plussers per statistische sector, 2001

95

Figuur 23: voorzieningen senioren


100


5

0 Inleiding 0.1 Wat is een woonplan? De Vlaamse Wooncode reikt het woonplan aan als beleidsinstrument voor de gemeenten. Een woonplan is een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument waarin de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid worden aangegeven. De gemeenten moeten de initiatieven op elkaar afstemmen van alle actoren die zich op lokaal niveau bezig houden met wonen. Om deze regisseursrol uit te bouwen wordt eerst een duidelijk beeld gevormd over de bestaande situatie: waar zitten opportuniteiten of knelpunten? Na het afbakenen van de doelstellingen wordt een actieprogramma op korte en middellange termijn opgesteld.

0.2 Waarom een woonplan? -

-

-

6

Wonen en de woonomgeving hebben een heel grote invloed op ons welzijn. Menswaardig wonen is dan ook een basisrecht. Een woonplan laat de gemeente toe om doordacht en integrerend invulling te geven aan dit basisrecht. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) bevat een globaal huisvestingsbeleid. Het woonplan concretiseert de opties uit het GRS. De woonbehoefteberekening, opgemaakt in het kader van het GRS, is toe aan een actualisatie voor de volgende beleidsperiode. Het GRS behandelt huisvesting vanuit het ruimtelijk perspectief. Het woonplan legt de relatie tussen de ruimtelijke invalshoek met andere beleidsdomeinen: lokaal sociaal beleid, welzijn, jeugd en senioren, leefmilieu,... Kuurne maakt deel uit van het stedelijk gebied Kortrijk. Hierdoor staan er verschillende nieuwe Gemeente Kuurne, woonstudie

woonprojecten op til. De gemeente kan hiervoor een kader scheppen in een woonplan.

0.3 Rol van het woonplan in het kader van het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid Een nieuw decreet gronden pandenbeleid zal waarschijnlijk in het najaar 2009 van kracht gaan. Dit decreet bevestigt het gemeentelijk woonplan als belangrijk instrument in het woonbeleid. Een aantal mogelijke taken worden met dit decreet met een woonplan mogelijk gemaakt: - Confrontatie aanbod vs behoefte. - Opvolging leegstand. - Onbebouwde percelen in eigendom van (semi)openbare instanties: actieprogramma om 25% te ontwikkelen als sociale woningen tegen 2020. - Bindende sociale objectieven: voorstel voor sociale koopwoningen en sociale kavels t.a.v. provincie en programma om bindend objectief sociale huurwoningen uit te voeren. - Gemeentelijk reglement sociale woningen: differentiatie algemene normen. Met dit woonplan willen we reeds vooruit kijken op wat dit nieuwe decreet voor Kuurne betekent. Het decreet brengt vooral een aantal belangrijke wijzigingen m.b.t. sociale woningen, aanpak van leegstand en onbebouwde percelen met zich mee.

0.4 Positionering van het lokaal woonbeleid Het gemeentelijk woonbeleid is een onderdeel in een complex radar van bevoegdheden op de verschillende bestuursniveau’s in België. Niettemin is wonen een kerntaak op lokaal vlak. De gemeente is het eerste aanspreekpunt voor haar inwoners en bepaalt in belangrijke mate het aanbod en de kwaliteit van Leiedal, september 2009

woning en woonomgeving. Hierna wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste bevoegdheden en werkterreinen inzake wonen op de verschillende bestuursniveau’s in België. Federale bevoegdheden: Huurwetgeving Fiscaal beleid: onder meer belastingsvermindering hypothecaire lening, registratiekosten, ... Bevoegdheden van het Vlaams Gewest: Decreet Vlaamse Wooncode Institutionele partners in de sociale huisvesting: VMSW en SHM’s, het Vlaams Woningfonds en de erkende huurdersbonden Premies voor particulieren Huursubsidies (momenteel in hervorming) Gratis verzekering gewaarborgd wonen Projectsubsidies voor sociale huisvesting + nieuw financieringssysteem sociale huisvesting (lening met gewestwaarborg) Kwaliteitsbewaking Ondersteuning lokaal woonbeleid, projectsubsidies intergemeentelijke samenwerking Actiepunten provincie West-Vlaanderen: Vlaamse opleiding ism provincie voor huisvestingsconsulenten, nieuw aanbod in voorbereiding Regionale werking ondersteunen, bijvoorbeeld de organisatie van regionale overlegtafels (samen met intercommunale Leiedal) Sociale verhuurkantoren ondersteunen Kenniscentrum met cijfergegevens Ondersteuning bij de verbetering van de dienstverlening naar de burgers toe (Premies voor particulieren: onder meer vochtbestrijding, bestrijding CO-vergiftiging) wordt gewijzigd.



7

0.5 Het planproces

8 mei 09

Datum

Aanwezigen

Inhoud

19 nov 08

schepen RO

- werkafspraken

schepen wonen

- platform wonen voorbe-

OCMW-medewerkster

reiden

technische dienst

- eerste resultaten

Eva Van Haecke

gesprek

(woonloket) 16 dec 08

Aleidis Depoortere (loket

aftoetsen relatie met decreten en beleidskeuzes

schepen wonen

hogere besturen

stedenbouwkundig ambt, ocmw, WZC, leiedal 28 mei 09

schepen RO

discussie omtrent resul-

schepen wonen

taten uit onderzoek en

OCMW, stedenbouwk ambt,

aanbevelingen

woonbeleidsmedewerker,

WZC, Leiedal 15 dec 08

hogere besturen schepen ro

WZC, Leiedal 10 juni 09

college van burgemeester

discussie omtrent resultaten

en schepenen

uit onderzoek en aanbevelingen: beleidskeuzes

gesprek

technische dienst)

22 juni 09

16 dec 08

SHM Eigen Gift Eigen Hulp

gesprek

16 dec 08

SVK De Poort

gesprek

6 jan 09

SHM Zuid-West-Vlaamse

gesprek

6 jan 09

OCMW: André Vanden-

gesprek

woonplatform

toelichting samenvatting en oproep voor discussie 10 september

10 juli 09

schepen RO

nodige aanpassingen

schepen wonen OCMW, stedenbouwk ambt, woonbeleidsmedewerker,

heede 8 jan 09

Jeroen Dujardin:

WZC, Leiedal gesprek

buurtwerker S&S 16 jan 09

rusthuis Heilige Familie

gesprek

5 febr 09

Jaak Veys en Soetkin

gesprek

31 augustus

schepen RO

09

schepen wonen stedenbouwk ambt, woonbeleidscoordinator, WZC, Leiedal

Decaluwé 5 febr 09 27 febr 09

rusthuis Evarist Carpentier

gesprek

schepen RO

stand van zaken

23 maart 09

17 sept 09

schepen RO stedenbouwk ambt,

technische dienst

woonbeleidscoordinator, doelstelling woonplan

nodigden uit zeer diverse

eerste resultaten onderzoek


laatste aanpassingen

WZC, Leiedal

woonplatform (60-tal ge-

gecoro

discussie omtrent beleidskeuzes en acties

OCMW-medewerkster

doelstellingen woonplan eerste resultaten onderzoek

8

woonplatform

schepen wonen

groepen) 20 apr 09

10 sept 09

schepen wonen

WZC, Leiedal

voorbereiding platform

Het woonplan wordt opgemaakt voor de periode 2009-2014. Er wordt bewust gekozen voor een tijdhorizon die 1 jaar legislatuuroverschrijdend is. Dit wil niet zeggen dat er geen bijsturingen en evaluaties tussentijds mogelijk zijn. Minstens 1 keer per jaar gebeurt een tussentijdse en gedeeltelijke evaluatie in de projectgroep. Leiedal, september 2009

0.6 Aanpak van het woonplan. 0.6.1. Het woonregieboek als leidraad In de werkgroep wonen van Resoc Zuid-WestVlaanderen werd eind 2006 de nood vastgesteld aan een stimulans voor het woonbeleid in onze regio. Vanuit die vaststelling gaf Resoc de opdracht aan de regionale cel woonbeleid om een projectdefinitie voor de opmaak van een woonregieboek op te stellen. De regionale cel woonbeleid is een samenwerkingsverband tussen de provincie WestVlaanderen en de intercommunale Leiedal ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid in ZuidWest-Vlaanderen. Voor dit project werd de regionale cel woonbeleid versterkt met het Welzijnsconsortium. In die projectdefinitie werd de doelstelling voor het woonregieboek als volgt gedefinieerd: “Het woonregieboek wil de gemeenten stimuleren en begeleiden bij het opnemen van hun regisseursrol in het woonbeleid.” De verschillende actoren die actief zijn in het woonbeleid in de streek werden opgeroepen om gedeelde kennis op te bouwen, elkaar te enthousiasmeren en samen de krijtlijnen voor het woonbeleid uit te werken. Op basis van de grote hoeveelheid aan informatie en vaststellingen werden zes actuele prioriteiten voor het lokaal woonbeleid in Zuid-West-Vlaanderen geformuleerd: 1. Het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied wordt doordacht gevaloriseerd. 2. Bij woonprojecten worden een aantal basiskwaliteitseisen toegepast. 3. Het aantal sociale huurwoningen wordt systematisch opgedreven en tegelijkertijd worden maatregelen genomen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. Leiedal, september 2009

4. Kwaliteitsverbetering is prioritair bij huurwoningen. 5. Principes van levenslang wonen worden geïntegreerd in woningen en woonomgevingen. 6. De dienstverlening voor de burger rond wonen wordt geoptimaliseerd.

Figuur 1: dichtheden kaart uit GRS

Deze zes prioriteiten worden in het woonplan Kuurne dieper uitgespit. Per prioriteit gaan we na: - Hoe Kuurne zich in de betreffende prioriteit positioneert binnen de regio. - Welke specifieke accenten in Kuurne van toepassing zijn. - Hoe efficiënt de bestaande beleidsinstrumenten worden ingezet. - Welke acties Kuurne kan ondernemen. 0.6.2. Gemeentelijke beleidsplannen als invalshoek

9

4 3

5 4

3 1

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Kuurne werd goedgekeurd op 5 juli 2007. De belangrijkste elementen met betrekking tot wonen zijn: - Een aanzet tot differentiatie van de woontypologien en bebouwingsdichtheden: zie hiervoor het kaartje hiernaast. - Het voornemen om actief mee te werken aan inbreidingsprojecten: projecten opzetten, overleg organiseren, wettelijk kader voorzien. - De actie om een inventaris van strategische woningbouwprojecten op te stellen. - De insteek van een woonproject t.h.v. de kerk van Sint-Pieter om de omgeving te versterken. - De actie om een globaal strategisch plan voor het openbaar domein op te maken. - De inhoudelijke keuze om te waken over voldoende openbaar groen bij nieuwe woonprojecten.


3 2

2

schema minimum woondichtheden: 1 - historisch kerngebied 2 - gemengd woongebied 3 - residentiële woonwijk (binnen de wijkverzamelweg) 4 - residentiële woonwijk (buiten de wijkverzamelweg) 5 – nog te realiseren woongebieden (i.f.v. de ligging) GEMIDDELDE WOONDICHTHEID

35 we/ha 25 we/ha 20-25 we/ha 20 we/ha (15)-25 we/ha 25 we/ha

Lokaal sociaal beleidsplan 2008-2013 De accenten m.b.t. wonen zijn: aanpak woonverkrotting, betaalbaar wonen, levenslang wonen, sterke geïntegreerde en multidisciplinaire stedenbouwkundige visie ontwikkelen, info over woonuitbreiding, woningen voor minder-mobielen, verder ondersteunen Spijker en Schardauw, voorzieningen bij woonuitbreiding, sociale huisvesting bij woonuitbreiding.

0.7 De gemeente Kuurne in een notendop

De initiatieven moeten gericht zijn op (1) het behoud van zaken die momenteel goed lopen, (2) een inhaalbeweging in de wijken waar er op vandaag een ondermaatse score is en (3) een voortdurende alertheid voor signalen.

In het vergelijkend wijkenonderzoek wordt Kuurne in wijken verdeeld. Een wijk omvat een min of meer samenhangende woonomgeving. Deze wijken worden weergegeven in de kaart op blz 13.

Er worden twee belangrijke prioriteiten geformuleerd mbt wonen: uitbouw woonloket en aanpak noden sociale huisvesting. Hieraan zijn concrete acties gekoppeld. Een aantal worden met de opmaak van dit woonplan uitgevoerd (woonbehoeften in kaart brengen, overleg opstarten, evaluatie gemeentelijke huisvestingspremies, ...), een aantal worden geconcretiseerd en aangevuld bij de acties in dit woonplan (inventaris leegstand en verkrotting, kwaliteitsonderzoek van woningen, ...). Verder staan volgende punten op de lokale sociale agenda: betaalbare, kwaliteitsvolle en energiezuinige woning voor de doelgroep met een verhoogd armoederisico, toegankelijke sociale dienstverlening, wonen en zorg en wijken straatactiviteiten als hefboom voor leefbaarheid/gemeenschapsvorming, sterke vergrijzing van het centrum flankeren door inspanningen t.a.v. jonge gezinnen.

Kuurne wordt onderverdeeld in 15 statistische sectoren. Ze worden in de kaart hiernaast benoemd. In dit woonplan worden deze statistische sectoren voor heel wat cijfergegevens als vertrekbasis genomen.

In 20 januari 2006 werd de afbakening van het stedelijk gebied Kortrijk goedgekeurd. Hiermee krijgt Kuurne 3 grote nieuw te ontwikkelen woongebieden toebedeeld: Kuurnebrug, Ter Perre en Seizoenswijk. Deze gebieden zijn goed voor ongeveer 700 bijkomende woongelegenheden in Kuurne. Op korte termijn worden hier projecten ontwikkeld met de werknaam: Bondgenotenlaan, Leiehoek, AbelenstraatHulstestraat en Seizoenswijk. Dit zijn niet de enige woonprojecten in Kuurne, maar wel de grootste. De luchtfoto op blz 12 toont een aantal belangrijke elementen die bepalend zijn voor de woonomgeving in Kuurne: R8, shoppingcenter, groene long, feestzaal van Wonterghem, de sociale woonwijk Spijker en Schardauw, 3 kernen: Kuurne, Sint-Pieter en SintKatrien, ... Op 1/1/2008 zijn er 5.188 woningen in Kuurne of 12.649 inwoners.

Vergelijkend wijkenonderzoek 2007 Recent werden voor Kuurne heel wat cijfergegevens verzameld en gebundeld. Het vergelijkend wijkenonderzoek wordt gezien als een basiswerk. In dit woonplan wordt er op verder gebouwd en naar verwezen. 10



Figuur 2: statistische sectoren

A294

A40A21-

A294

A222

A233 A091 A032

A20-

A021

A370

A042 A053 A01-

A001

A314

0

250

500


1,000 Meters


11

A001

Kuurne Centrum

A01-

Groene Boormgaard-Nieuwenhuyze

A021

Abelenhoek

A032

Herder

A042

Leiehoek

A053

Verniewd Centrum

A091

Putjeskapelleke

A20-

De Katte

A21-

Stokerijhoek

A222

Rijksweg

A233

Kasteelhoek

A294

Stokerijhoek

A314

Zonneveld

A370

Industrieterrein

A40-

Sint-Katrien

Figuur 3: belangrijke ruimtelijke elementen in Kuurne

N50

renbaan spijker en schardauw bedrijven kerkhof groene long

R8

sportterreinen leie

RVT

RVT

heulebeek kleinhandel

12



Figuur 4: wijken

Sterrewijk

Sente Sint-Pieter

Abeelhoek

Industriezone Watertorenwijk

Kasteelhoek Leiehoek

Hoevewijk Centrum

0

250

500


1,000 Meters


13

1. prioriteit 1: KUURNE ALS REGISSEUR IN HET WOONBELEID: het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied wordt doordacht gevaloriseerd. 1.1 Situering van de problematiek Kuurne maakt voor het grootste stuk deel uit van het stedelijk gebied Kortrijk. Dit brengt met zich mee dat er een aantal nieuwe ontwikkelingsgebieden bepaald zijn. Het stedelijk gebied krijgt van hogere overheden een taakstelling mbt te realiseren woningen. Een behoefteberekening is in deze situatie dan ook niet van belang voor het motiveren van nieuw te ontwikkelen woongebied, maar wel om een zicht te krijgen op de ‘gedifferentieerde’ woningbehoeftes van de Kuurnse bevolking. Hiervoor wordt de verfijning van de behoefteberekening aangehaald in hoofdstuk 2 in verband met de differentiatie in typologie. De kern Sente is niet geselecteerd in het provinciaal ruimtelijk structuurplan. Hierdoor kan enkel het juridisch aanbod ontwikkeld worden. Belangrijk om te weten is de toepassing van 6% btw in plaats van 21% voor vervangende nieuwbouw in stedelijk gebied. Dit is een fiscale ingreep die stimuleert om kleine, onaangepaste en oude woningen niet te renoveren maar te vervangen en tegelijk de stedelijke gebieden te stimuleren. Betaalbaar wonen is in elke gemeente een prioriteit. Het is echter niet eenvoudig daar als openbaar bestuur een impact op te hebben. De prijssituatie wordt immers niet alleen door het aanbod bepaald, maar ook en in sterkere mate door interestvoeten, fiscaliteit, ... Een aantal recente studies relativeren de prijsstijgingen t.a.v. het aandeel van het besteedbaar inkomen of het resterend bedrag om van te leven. Hieruit blijkt dat de grootste problemen mbt betaalbaarheid zich

situeren op de private huurmarkt. Het ontwikkelen van het slapend aanbod is dus minder van belang voor de betaalbaarheid en meer in het kader van duurzaam ruimtegebruik en kwaliteit van de woonomgeving. In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op volgende vragen: Waar en hoeveel woningen kunnen er de komende jaren gebouwd worden? Welke aspecten in het aanbod hebben nood aan impulsen: leegstand - onbebouwde percelen niet-uitgeruste woongebieden? grond, woningen, appartementen? Het is belangrijk om dit hoofdstuk samen met hoofdstuk 2 te lezen: voor wie moet er gebouwd worden.

1.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 1.2.1 Druk op de woningmarkt: prijzen Er kan gesproken worden van een hoge druk op de woningmarkt als de absolute prijzen hoger zijn dan het gemiddelde in de regio en als de prijsstijging ook hoger is dan het arrondissementsgemiddelde. De analyse werd opgesplitst in de prijssituatie van kleine en middelgrote woningen, van appartementen en van bouwgrond. De grafieken en de tabellen hiernaast geven de situatie weer voor 2002-2006. Beschouwd over 5 jaar is het aantal verkopen voldoende groot om de uitschieters af te vlakken. De gemiddelde prijzen van zowel woningen,

14



appartementen als bouwgrond liggen boven het gemiddelde in het arrondissement. Van woningen 12% hoger, van appartementen 6% hoger en van bouwgrond 30% hoger. In de periode 2002-2006 was de gemiddelde prijs voor een woning € 113.000, voor een appartement € 119.000 en voor een m² bouwgrond € 100 of € 96.000 per bouwlot. Deze cijfers voor het arrondissement zijn respectievelijk € 100.000, € 112.000 en € 78 of € 74.000 per bouwlot. De prijsstijging van 2000 tot 2005 was vooral markant voor appartementen: 97% t.a.v. gemiddeld in het arrondissement 17%. Ook de prijs van de woningen en de bouwpercelen is uiteraard gestegen, respectievelijk met 43% en 26%. Deze situatie loopt echter gelijk of minder stijgend dan in het arrondissement. Het aantal verkopen relatief ten aanzien van het aantal gezinnen loopt voor de drie categorieën gelijk met het arrondissement voor de periode 20022006. Hoewel de perceptie vaak is dat er weinig

2002-

woningen

app

bouwperceel

2006

gemiddelde prijs

gemiddelde prijs

gemiddelde prijs

tav arr

tav arr

tav arr

anz

111

101

115

ave

96

103

79

dee

107

130

98

har

100

103

102

kor

96

103

127

kuu

112

106

130

len

97

98

83

men

77

94

73

spi

91

31

72

war

113

133

114

wev

96

104

107

zwev

103

94

99

arr

100

100

100

2002-

woningen

app.

bouwperceel

2000-

woningen

app

bouwperceel

2006

% aantal verkopen

% aantal verkopen

% aantal verkopen

2005

% prijsstijging

% prijsstijging

% prijsstijging

t.a.v. gezinnen

t.a.v. gezinnen

t.a.v. gezinnen

anz

42

-41

83

9

1

3

ave

37

-50

-11

45

79

37

anz ave

11

3

4

dee

dee

9

2

2

har

38

36

63

har

12

3

2

kor

61

-5

39

kor

11

3

2

kuu

43

97

26

kuu

10

2

2

len

12

-6

453

len

10

3

2

men

58

14

36

men

15

1

2

spi

137

0

62

spi

13

1

3

war

58

22

98

war

8

3

3

wev

32

66

147

wev

10

1

3

zwev

59

69

-3

zwev

10

1

4

arr

48

17

55

arr

11

2

2



15

lkij

ar eg em

16 -40%

Gemeente Kuurne, woonstudie ev elg

-50%

ur

ne

e

ge m

em

dis se m

ar ro n

Zw ev e

lkij em W ev elg

ar eg

He

ier e-

M en en

de led e

Le n

W

0% rtr ijk

20%

Ku

100%

40%

re lbe ke

prijsevolutie appartementen 2000-2005

Ko

40%

Ha

150%

60%

em

200%

60%

rlijk

250%

80%

De e

100%

em

120%

eg

0%

Av elg

20%

0%

An z

e

di ss em

ar ro n

em

em Zw ev eg

W

ij em

elk

en

W ar eg

ier eH

M en

e le de

ur ne

40%

20%

ur ne

ij

em

elg

ev

ar eg

ur ne

em

iss em

nd

e

em

em

em ev elg

ar eg

Zw ev eg ar ro

W

W

j

ele de M en en ier eHe lki

nd

ur ne

rtr ijk Ku

Ko

re lbe ke

Ha

De er lijk

Le

Sp

e

em

eg

Av elg

An z

iss em

nd

em

em Zw ev eg ar ro

em

ar eg

ev elg

W W

Sp

j

ele de M en en ier eHe lki

nd

Le

Ku

rtr ijk

lbe ke

re Ko

Ha

De er lijk

em

em

eg

Av elg

An z

em Zw ev eg em ar ro nd iss em e

W

W

M en en ier eHe lk

ele de

Ku nd

e

ek

rtr ijk

Ko

re lb

Ha

relatieve verkoopprijs appartementen 2002-2006

Sp

-20%

Sp

0%

nd

20%

Le

80%

rtr ijk

prijsevolutie kleine en middelgrote woningen 2000-2005

Ku

60%

40%

em

relatieve verkoopprijs woonhuizen 2002-2006

Ko

100%

rlij k

120%

lbe ke

140%

re

160%

Ha

80%

60%

20%

em

100%

80%

40%

De e

120%

100%

60%

em

120%

De er lijk

Av elg

Le

Sp

100%

em

eg

140%

80%

Av elg

An ze g


ev elg

W

W

He

M en en

ier e-

Sp

ur ne

ele de

Le nd

e

rtr ijk

Ku

Ko

ek

rlijk

Ha re lb

De e

em

m

0%

Av elg

ge

An z

140%

0%

An ze

120%

relatieve verkoopprijs bouwgrond per m² 2002-2006

300%

prijsevolutie per m² bouwgrond 2000-2005

50%

-60%


bouwgronden zijn en veel appartementen tonen de verkopen dat beide aantallen gelijk lopen en bovendien in evenwicht zijn met de regio. De tabel hiernaast geeft dit weer. Uit deze cijfers blijkt dat tot 2005 (recentere gegevens zijn er niet beschikbaar) vooral de druk op de appartementen zeer hoog is. Op basis van de prijzen lijkt het aanbod de vraag niet te overstijgen en is het verantwoord een blijvend hoog aanbod aan appartementen te voorzien. De perceptie dat er teveel appartementen gebouwd worden heeft waarschijnlijk te maken met een concentratie van appartementen in het centrum of met de nog recentere evolutie (na 2005). Hieruit blijkt het belang van een doordachte inplanting van verschillende woontypologien in een woonomgeving. Dit kan echter enigszins genuanceerd worden door de vervanging van goedkopere, oudere appartementen door nieuwe, duurdere appartementen, wat de prijzen sowieso doet stijgen. Anderzijds vormt de prijs van de bouwgrond een aandachtspunt. Met 30% boven het gemiddelde in het arrondissement is Kuurne voor bouwgrond de duurste gemeente in de regio (2002-2006).

2002-

totaal aantal

% vergunde

2006

vergunde

woongelegenheden

woongelegenheden

t.a.v. gezinnen

anz

412

8

ave

309

8

dee

310

7

har

926

9

kor

1308

4

kuu

338

7

len

133

6

men

618

5

spi

75

10

war

1304

10

wev

387

5

zwev

712

8

arr

7032

6

1.2.2 Bouwactiviteit: vergunningen Op basis van het aantal stedenbouwkundige vergunningen voor nieuwbouw woongelegenheden (zowel appartementen als ééngezinswoningen) kunnen we de relatieve toename van de woningen evalueren. Tussen 2002 en 2006 kwamen er in Kuurne op basis van de vergunningen 383 nieuwe woongelegenheden bij of een groei van 6,86% van het woningbestand. Deze groei loopt gelijk met deze van het arrondissement. Spiere-Helkijn en Waregem kennen relatief de sterkste groei: bijna 10% in 5 jaar tijd. Zie hiervoor de tabel hiernaast. Het is opmerkerlijk te noemen dat Kortrijk, Kuurne, Menen en Wevelgem, de gemeenten van het stedelijk Leiedal, september 2009


17

2007-2012

2007-2017

woningbehoefte

357

554

jaarlijkse behoefte

60

50

2002-2006 migratiesaldo

-154

natuurlijk accres (ge-

58

bevolkings-

1991

2007

2012

-96

2017

2007-

prognose

2017 #

%

#

%

#

%

#

%

#

0-19 jaar

3.218

26%

2.801

22%

2.608

21%

2.387

19%

-414

-15%

20-39 jaar

3.892

31%

3.054

24%

2.909

23%

2.999

24%

-55

-2%

40-59 jaar

3.339

26%

3.640

29%

3.694

29%

3.491

28%

-149

-4%

60-79 jaar

1.800

14%

2.590

21%

2.697

21%

2.846

23%

256

10%

%

80+ jaar

361

3%

541

4%

666

5%

772

6%

231

43%

totaal

12.610

100%

12.626

100%

12.574

100%

12.495

100%

-131

-1%

gezins-

1991

2007

2012

2017

2007-

prognose

1.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 1.3.1 Woningbehoefte

boorten - overlijdens) totaal

gebied bij uitstek, de zwakste groei kennen. Het algemeen Vlaams beleid is immers gericht op een aanbodbeleid in de stedelijke gebieden.

2017 #

%

#

%

#

%

#

%

#

%

15-39 jaar

1.490

32%

1.190

23%

1.152

22%

1.224

22%

34

3%

40-59 jaar

1.783

39%

2.041

40%

2.121

40%

2.072

38%

31

2%

60-79 jaar

1.123

24%

1.589

31%

1.662

31%

1.757

32%

168

11%

80+ jaar

202

4%

302

6%

385

7%

458

8%

156

52%

totaal

4.598

100%

5.122

100%

5.319

100%

5.511

100%

389

8%

Op basis van een gesloten prognose voor de komende 5 en 10 jaar wordt duidelijk dat er enerzijds een beperkte afname van het aantal inwoners te verwachten valt en anderzijds een toename van het aantal gezinnen. Dit is te wijten aan de gezinsverdunning. De gezinsverdunning kan verklaard worden vanuit volgende elementen: - Vermindering van het aantal kinderen per gezin - De toenemende echtscheidingen - Het meer zelfstandig gaan wonen van nooitgehuwden - De hogere levensverwachting en de hoge zelfstandigheid tot op hogere leeftijd De eerstkomende 5 jaar is er een behoefte aan 357 bijkomende woningen of gemiddeld jaarlijks 60 woningen. De volgende 5 jaar is er een behoefte aan 197 bijkomende woningen of gemiddeld 40 woningen per jaar. In de komende 10 jaar is er met andere woorden een behoefte aan 554 bijkomende woongelegenheden. Dit betekent een toename van het woningenaantal van ongeveer 1 % per jaar of 11% de komende 10 jaar. In relatie tot de bouwactiviteiten tot 2006 (inschatting op basis van bouwvergunningen) is dit hetzelfde tempo. Een open prognose zou een negatiever beeld geven. De laatste 5 jaar (2002-2006) kent Kuurne immers een negatief migratiesaldo. De Vlaamse Overheid berekende in 2005 een (open) bevolkingsprognose

18



waarin voor Kuurne een afname van de bevolking van 4% (t.a.v. een afname van 1% in de gesloten prognose) voorspeld wordt. Voor deze behoefteberekening wordt gerekend op een frictieleegstand van 3%. Op vandaag is de leegstand (op basis van het register van leegstand) zeer beperkt: slechts 3 woningen staan op de lijst van leegstand. Uit de verdeling per leeftijdsklasse blijkt dat de toename van het aantal gezinnen zich hoofdzakelijk situeert in de 60-plussers. Het aantal ‘starters’ blijft min of meer gelijk. De cijfers zijn confronterend: het aantal 80-plussers stijgt in 10 jaar tijd met 43%; het aantal gezinnen met een gezinshoofd ouder dan 80 jaar zelfs met 52%. In alle leeftijdsklasses onder de 60 jaar wordt er een daling van het aantal inwoners voorspeld. In het kader van het stand-still principe in de verhouding van het aantal woningen tussen het buitengebied en het stedelijk gebied kan maximum 10% van de behoefte of 55 woningen over de periode 2007-2017 in het buitengebied gerealiseerd worden. 1.3.2 Juridisch aanbod In januari 2009 werd een actualisatie gedaan van het register op onbebouwde percelen van Kuurne. Deze actualisatie werd samen met de stedenbouwkundig ambtenaar gescreend op fouten. Het resultaat is een weergave van het (theoretisch) juridisch aanbod aan bouwmogelijkheden in de gemeente Kuurne. Dit vormt de basis van onderstaande beschouwingen omtrent het juridisch aanbod. In deze berekening werden een beperkt aantal restpercelen van beperkte oppervlakte buiten beschouwing gelaten aangezien ze onbebouwbaar zijn. Ook percelen die in gebruik zijn als park, parking, garageweg, ... werden buiten beschouwing gelaten. Leiedal, september 2009

Voor het aanbod aan vervangbouw (appartement ter vervanging van grondgebonden woning) werd het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar beschouwd op basis van de bouwvergunningen: 14 bijkomende woongelegenheden per jaar. De laatste 5 jaar is dit aantal al afgenomen naar 12 en we veronderstellen dat dit gezien de huidige conjunctuur verder zal afnemen naar een aanbod van een tiental woongelegenheden per jaar. Het merendeel van de bebouwde omgeving van Kuurne maakt deel uit van het stedelijk gebied. Van het juridisch aanbod bevinden er slechts 7 onbebouwde loten in verkavelingen zich in het buitengebied. Er wordt dan ook verder geen onderscheid gemaakt tussen stedelijk- en buitengebied. De tabel en de kaart op de volgende pagina geven het juridisch aanbod weer. Er worden drie scenario’s in tabelvorm weergegeven: 1e) een dichtheid van 25 woningen per hectare en realisatiegraden zoals die door de provincie voorgesteld worden (relatief laag). 2e) een dichtheid van 30 woningen per hectare (voor het niet-uitgerust woongebied) en dezelfde realisatiegraden 3e) een dichtheid van 25 woningen per hectare met hogere realisatiegraden Dit aanbod is respectievelijk 607, 688 en 878 woningen over een periode van 10 jaar tijd. Een verhogen van het aanbod kan enerzijds door een hogere dichtheid na te streven of anderzijds door de realisatiegraad te verhogen. Dit laatste is het meest efficiënt in het verhogen van het aanbod en betekent een actieve begeleiding van de projecten vanuit de gemeente. In de dicht bevolkte gemeente Kuurne dient doordacht omgegaan te worden met hoge dichtheden.


19

Figuur 5: juridisch aanbod GEMEENTE KUURNE

juridisch aanbod

Legende

!

onbebouwde loten binnen de goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen

!! !

! !!

!

onbebouwde percelen in woongebied, buiten verkavelingen, langs uitgeruste wegen

!

! !

niet uitgeruste onbebouwde terreinen in woongebied

!

!

! ! !!

! !

!

niet uitgeruste onbebouwde terreinen in woonuitbreidingsgebieden

!

verkavelingen

!

reconversie

!

!

!

!

! !! ! ! !

!!!! ! ! !!!! ! !!! ! !

!

!!

!!

!

!

! !

!

! !! !

!

! ! ! !

! ! ! ! !!

!

! !

! ! ! ! ! !!!! !! ! ! ! !

!

! ! !! !! ! ! ! ! ! ! !!

0

100

200

400 Meters

schaal: 1:18.000

20



25 woningen/ha; min realisatiegraden provinciaal structuurplan

potentieel aantal woningen

verdeling

realisatiegraad 10 jaar

aanbod in 10 jaar tijd

gemiddeld jaarlijks aanbod

onbebouwde loten in verkavelingen

93

5,28%

80%

74

7

onbebouwde loten langs uitgeruste weg

86

5,28%

30%

26

3

percelen in niet-uitgerust woongebied

1257

77.21%

30%

377

38

reconversie

96

6,14%

30%

29

3

vervangbouw

100

6,14%

100%

100

10

leegstand

3

0,18%

30%

1

0

totaal

1635

100%

607

61

30 woningen/ha; min realisatiegraden provinciaal structuurplan


verdeling





93

5,12%

80%

74

7


86

5,12%

30%

26

3


1509

89,77%

30%

453

45

reconversie

115

6,84%

30%

35

3

vervangbouw

100

5.95%

100%

100

10

30%

leegstand

3

0,18%

totaal

1906

100%

1

0

688

69

25 woningen/ha; hogere realisatiegraden


verdeling





93

5,28%

80%

74

7


86

5,28%

30%

26

3


1257

77.21%

50%

629

63

reconversie

96

5.90%

50%

48

5

vervangbouw

100

6.14%

100%

100

10

30%

leegstand

3

0,18%

totaal

1635

100%


1

0

878

88


21

GEMEENTE KUURNE Figuur 6: Sente op Aanwezigheid senioren grondgebied van drie gemeenten figuur: Sente

A053

Legende

A091

Kuurne Lendelede Kortrijk

A100

A08-

A40-

A294 B40B492

B091

0

50

100

200 Meters

schaal: 1:8,000

22



Uit de cijfers wordt ook duidelijk hoe belangrijk het aanbod in niet-uitgerust woongebied is. Dit is goed voor meer dan 80% van de bijkomende woningen. 1.3.3 Confrontatie behoefte - aanbod Ten aanzien van de theoretische behoefte van 554 bijkomende woongelegenheden over 10 jaar tijd, is het juridisch aanbod volgens de geijkte methode 607 woningen. Dit betekent een voldoende groot aanbod. Dit aanbod is echter wel afhankelijk van het verder gaan van de ‘verdichtende vervangbouw’ op hetzelfde tempo en van de realisatie van reconversieprojecten. Zonder deze twee categorieën is er te weinig aanbod in vergelijking met de behoefte. In het licht van het algemene Vlaamse beleid van een pro-actief aanbod van woningen in het stedelijk gebied is het van belang te waken over een voldoende groot aanbod. Daarom werden twee alternatieven berekend zoals hierboven weergegeven. Het aanbod kan verhoogd worden door ofwel een hogere dichtheid na te streven ofwel door een stimulerend beleid te voeren zodat gronden effectief op de markt komen en niet blijven liggen. Het aansnijden van bijkomende gronden zal hoe dan ook niet aan de orde zijn de eerste 5 jaar. Er zijn immers nog teveel gronden te ontwikkelen die ‘recent’ als woongebied bestemd werden. Van het ganse aanbod bevinden zich slechts 7 loten in het buitengebied (Sint-Katrien). De bestaande verdeling van het aantal gezinnen tussen het stedelijk gebied en het buitengebied is ongeveer 90% versus 10%. Indien Sente een aantal woningen relatief aan de schaalgrootte zou krijgen, zou dit ongeveer 30 bijkomende woningen betekenen. Sente bevindt zich op de grens van 3 gemeenten: Kuurne, Kortrijk en Lendelede. Het is dan ook relevant deze kern gemeentegrensoverschrijdend te beschouwen. Op basis van de statistische sectoren kan het aantal Leiedal, september 2009

woningen ingeschat worden: 370, waarvan 94 op Kuurne, 125 op Kortrijk en 151 op Lendelede. Het bestaande juridisch aanbod omvat in het totaal ongeveer 30 onbebouwde loten: 7 op Kuurne, 6 in Lendelede en 17 in Kortrijk. (bron: grs). Aangezien Sente in het provinciaal ruimtelijk structuurplan niet geselecteerd is, is het op vandaag juridisch niet mogelijk om bijkomend nieuw woongebied te ontwikkelen. Dit is echter wel de wens van het beleid. Het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid maakt het eenvoudiger om woonuitbreidingsgebied aan te snijden in het kader van het gemeentelijk woonbeleid. Het is daarom te overwegen om de ontwikkeling van een deel van het woonuitbreidingsgebied in Sente na te streven. Ruimtelijk en beleidsmatig wordt er geopteerd voor een 30-tal woningen in Sente-Noord. 1.3.4 Eigendomsstructuur - aanbod Het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid verplicht iedere gemeente om 25% van alle ontwikkelbare bouwgronden eigendom van publieke of semi-publieke instanties tegen 2020 als sociaal woonaanbod te ontwikkelen. De eigendommen van de sociale huisvestingsmaatschappijen vallen hierbuiten. Hiervoor werden deze eigendommen voor Kuurne in kaart gebracht: zie de tabel aan de linkerzijde en de kaart op de volgende pagina. De gemeente Kuurne, twee sociale huisvestingsmaatschappijen, de kerkfabriek en de Intercommunale Leiedal hebben elk nog ontwikkelbare gronden in eigendom. Zowat alle gronden zijn echter niet ontwikkelbaar door hun huidig gebruik als parkje, plein, parking, ... Enkel de eigendom van de kerkfabriek bij SintPieter komt in aanmerking voor ontwikkeling voor woningbouw, goed voor een 4-tal woningen. Om tegemoet te komen aan de bepalingen van het decreet dient tegen 2020 minstens 1 woning hiervan sociaal gerealiseerd te worden. Praktisch lijkt het aangewezen deze 4 woningen sociaal te realiseren.


23

Figuur (semi)publieke eigenGEMEENTE 7: KUURNE dommen figuur: semi-publieke eigendommen

Legende

!! ! ! ! ! !

!

gemeente Kuurne EGEH kerkfabriek ZWVL Leiedal

! !

! !

! ! ! !

! ! ! !! ! !

0

100

200

!!

400 Meters

schaal: 1:15,000

24



actor

straat

opp (m²)

# woningen

bemerkingen

kadastraal nummer

Gemeente Kuurne

St-Katrienstwg

6464

16

in gebruik als openbaar groen en

A 0099R

cultureel centrum Sint Pietersstraat

672

1

in gebruik bij de school

B 0184E

St Michielsweg

3536

9

groen plein

B 0221T

St Michielsweg

1706

4

in gebruik door de jeugdbeweging

B 0236A

Kattestraat

2654

7

parking bij de renbaan

B 0453 F

Pachthofweg

651

2

groenzone

C 0071N 3

Bavikhoofsestraat

2222

6

parkje

C 0037A 8

Menapiersstraat

517

1

groenzone

B 0908T 2

Hulstsestraat

692

1

aangekocht voor de aanleg van infra-

B 0515 C

structuur: wijkverzamelweg + rotonde Hulstsestraat

544

1

aangekocht voor de aanleg van infra-

B 0510 G

structuur: wijkverzamelweg + rotonde

EGEH

St-Katrienplein

1479

4

tuin bij de pastorij

A 0105Y

Gasthuisstraat

5674

15

project in voorbereiding: aanleunwo-

B 0668E2

ningen

B 0660K B 0660L B 0664K

Kerkfabriek

ZWVL

Leiedal

St-Katrienplein

2898

7

Parkwijk

1465

4

Harelbekestraat

690

18

Lt Gen Gerardstraat

635

Gasthuisweide

405

1

tuin bij de pastorij

A 0105Z B 0210D

project in voorbereiding: apparte-

C 0217F

menten

C 0216F

reservatie voor ontwikkeling achterlig-

B 0679W 3

gend gebied Totaal realistisch

68376

80 4

aanbod zonder sociale huisvestingsmaatschappijen



25

Figuur 8: projectzones GEMEENTE KUURNE figuur: projectzones

Legende

1

Bondgenotenlaan

2

Kortrijksestraat

3

Merelhoek

4

Beeklaan

5

Gasthuisweide

6

Leieboorden

7

Gasthuisstraat

8

Boomgaardstraat

9

Kasteelstraat

10

Kattebelweg

11

Koning Boudewijnstraat

12

Parochieweg

13

Weidenstraat

14

Steenovenstraat

15

Leiehoek

16

Abelenstraat

17

Seizoensweg

18

Kathoek

19

St. Pietersstraat

20

St. Pieter

21

Rijksweg

22

Sente zuid

23

Sente noord

24

wug Sint Pieter

23

21

22

24

20 16

19

17

18

11 15 10 12

14

9

13

8

deels korte termijn (< 5jaar)

7

middellange en lange termijn (> 5jaar)

5

te ontwikkelen via verkavelingsplan / bouwvergunning

3

RUP nodig / gewenst bij ontwikkeling

6

4 2

1

0

100 200

400 Meters

schaal: 1:20,000

26



nr

naam

opp (ha)

aantal woon-

korte termijn

lange termijn

aantal woningen

aantal woningen

eigenaar

60

20

projectontwikkelaar

planning

gelegenheden 1

Bondgenotenlaan

3.5

80

6 loten langs de weg in opbouw, 1 verkavelingsplan in opmaak, rest opgenomen in bpa

2

Kortrijksestraat

1.8

46

46

verschillende particulieren

3

Merelhoek

1.2

31

31


4

Beeklaan

0.8

21

21


5

Gasthuisweide

3.3

60

60

verschillend

6

Leieboorden

3.4

85

85

verschillend

RUP in opmaak

7

Gasthuisstraat

0.4

36

shm + rusthuis

uitvoeringsplan in opmaak

8

Boomgaardstraat

0.6

15

15

verschillend

inrichtingsplan gewenst, relatie met school

9

Kasteelstraat

0.4

11

11

aannemer

geen planningsinitiatief

10

Kattebelweg

1.1

29

29

verschillend

inrichtingsplan gewenst

11


7.8

196

196

verschillend

36

stuk parkgebied volgens gewestplan

RUP is goedgekeurd

deels BPA, deels woongebied volgens ASK; inrichtingsplan gewenst, eventueel RUP

12

Parochieweg

1.3

33

33

verschillend


13

Weidenstraat

0.9

22

22

verschillend

strategie hoekoplossing gewenst

14

Steenovenstraat

1.6

41

18

deels: projectontwikkelaar

23

gemeentegrensoverschrijdend RUP ‘Groeninge ververij’ in opmaak

15

Leiehoek

11.5

270

270

16

Abelenstraat

5.4

134

55

79

verschillende projectontw

masterplan Ter Perre in opmaak

projectontw en verschillende

inrichtingsplan bestaat

17

Seizoensweg

8

126

105

11


ASK - verkavelingsplan in opmaak

18

Kathoek

0.8

20

20

1 particulier

geen planningsinitiatief

19

St Pietersstraat

0.6

12

projectontwikkelaar

goedgekeurd verkavelingsplan

20

St Pieter

1

24

24

verschillend, deel kerkfabriek


21

Rijksweg

2.8

84

84


RUP in opmaak

22

Sente zuid

2.2

(33)

(33)

verschillende pariculieren

particulieren

12

overleg noodzakelijk in het kader van eventuele aansnijding voor sociale woningbouw

23

Sente noord

7

30 (104)

30 (104)


overleg noodzakelijk in het kader van eventuele aansnijding voor sociale woningbouw

24

wug Sint Pieter totaal


(15.5)

( 387 ) 1406

( 387 ) 561

verschilende particulieren

zeer lange termijn

845


27

1.3.5 Woonprojecten Naast het theoretisch aanbod is het in dit woonplan van belang een zicht te krijgen op het realistisch aanbod en de planning van de verschillende projecten op te volgen. Hiervoor wordt het aanbod vertaald in 24 projectzones. Er kan van een projectzone gesproken worden als verschillende opportuniteiten in de onmiddellijke omgeving van elkaar gesitueerd zijn en het wenselijk is deze zone ruimtelijk als één geheel te bekijken. Bij deze projectzones worden onbebouwde loten in en buiten verkavelingen niet meegerekend als ze geen deel uitmaken van een ruimer, complexer project. De projectzones worden op de vorige bladzijde benoemd en gesitueerd op een kaart. De tabel hiervoor geeft een overzicht van verschillende karakteristieken van de projectzones. Deze werden bepaald in overleg met de gemeentelijke ambtenaren en op basis van reeds voorliggende plannen. Deze projectzones vormen de basis van verschillende analyses in de volgende hoofdstukken. Voor de volledigheid wordt het woonuitbreidingsgebied Sint Pieter (24) ook weergegeven. Dit zal echter slechts eventueel op zeer lange termijn aangesneden (kunnen) worden en wordt voor de verdere berekeningen niet meegeteld. Het valt immers buiten de afbakening van het stedelijk gebied. Op basis van deze projectzones kunnen we inschatten dat op korte termijn (< 5 jaar) 561 nieuwe woongelegenheden gerealiseerd zullen worden. Ten aanzien van de behoefte op korte termijn (357 woningen) voldoet dit aanbod ruimschoots. Op middellange en lange termijn kan het gaan om nog eens 845 nieuwe woongelegenheden. Een aantal van deze projecten op lange termijn zijn echter nog in sterke mate onzeker. Ze zijn in handen van verschillende eigenaars, worden op vandaag als 28


tuin gebruikt of zijn woonuitbreidingsgebied waarbij nog onzeker is of ze juridisch kunnen aangesneden worden (vooral wug st-Pieter). Voor de projectzones die op korte termijn zullen ontwikkeld worden, is een begeleidingsproces aan de gang. Het merendeel van de gronden zijn in handen van private ontwikkelaars (Hyboma, HDI, Dumobil). De ontwikkelaars hebben meestal al verschillende keren een gesprek met de gemeente gehad. De gemeentelijke ambtenaren volgen de woonkwaliteit, de groenvoorzieningen en het sociaal woonaanbod op. Dit gebeurt echter op vandaag zonder een vast kader of richtlijnen. Om ook de projectzones op lange termijn te kunnen ontwikkelen zijn in de meeste gevallen planningsinitiatieven of andere initiatieven nodig. Er dienen inrichtingsplannen of RUP’s opgemaakt te worden of de eigenaars kunnen gecontacteerd worden. Heel wat projectzones zijn immers in handen van verschillende eigenaars. Hierin kan de gemeente zelf initiatief nemen of beroep doen op de intercommunale Leiedal als projectregisseur.

1.4 Evaluatie instrumenten/ middelen Kuurne kent geen eigen heffing op onbebouwde percelen noch een heffing op leegstand en verwaarlozing. Gezien het beperkte belang van deze twee categorieën in het juridisch aanbod lijkt het niet nodig deze heffingen op vandaag in te voeren. In het kader van het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid zal het echter nodig zijn de confrontatie behoefte-aanbod iedere 6 maanden te doen. Als dit (zoals op vandaag) aantoont dat het aanbod kleiner is dan de behoefte, kan een heffing op onbebouwde percelen verplicht worden. De exacte Leiedal, september 2009

spelregels hiervoor moeten nog uitgewerkt worden in uitvoeringsbesluiten. Het is echter wel wenselijk de vinger aan de pols te houden en de gegevens consequent bij te houden. Vooral met betrekking tot de leegstand is een actievere opvolging wenselijk. Het lijkt weinig waarschijnlijk dat slechts 3 woningen in gans Kuurne leeg staan. Bovendien krijgt deze lijst in het ontwerpdecreet GEP een grotere waarde. Er worden immers verschillende voordelen tav particulieren aan gekoppeld: vermindering registratierechten, lening van particulieren met belastingsvermindering. In dit opzicht wordt het bijhouden ervan ook interessant ten aanzien van de burger.

kerkfabriek. 7. Voorstel formuleren tav provincie mbt sociale kavels. Relatieve verdeling van het bindend objectief komt neer op 2 sociale kavels voor Kuurne tot 2020. Gezien de ligging in stedelijk gebied kan de vraag gesteld worden om dit aanzienlijk te verhogen, bv de eerste 5 jaar twee projecten van ongeveer 15 kavels. 8. onderzoeken van juridische afdwingbaarheid om x% vrij te bebouwen kavels per projectzone op te leggen. De vraag naar vrije kavels meenemen in de onderhandeling met verkavelaars.

1.5 Mogelijke acties voor het beleid 1. Actief bijhouden register van leegstand en verwaarlozing 2. ‘Moeilijke’ projectzones: als gemeente of in samenwerking met de intercommunale Leiedal regisseren 3. Inrichtingsstudies en RUP’s opmaken voor projecten waar dit nodig is (zie aanduiding op kaart) 4. Verder dialoog voeren met ontwikkelaars om kwaliteit te bewaken en om knelpunten te detecteren en weg te nemen. 5. Overleg met provincie plannen omtrent het aansnijden van woonuitbreidingsgebied Sente voor sociale woningbouw. 6. Slechts semi-publieke eigendom komt in aanmerking voor de ontwikkeling voor woningbouw tegen 2020: de eigendom van de kerkfabriek thv St Pieter. Hier dienen sociale woningen gerealiseerd te worden. De gemeente dient hierover te waken op lange termijn: 2020. Op middellange termijn dient overleg opgestart te worden tussen gemeente en Leiedal, september 2009


29

2. prioriteit 2: KUURNE KIEST VOOR LEEFBAARHEID EN HOGE KWALITEIT: bij woonprojecten worden een aantal basiskwaliteitseisen toegepast. 2.1 Situering van de problematiek De ontwikkeling van kwalitatieve woonprojecten vraagt een holistische aanpak waarbij het project vanuit verschillende invalshoeken bekeken wordt (ruimtelijk-ecologisch, sociaal-cultureel, economischfinancieel, ...). De marktwaarde van een woning (en dus de aantrekkelijkheid ervan) wordt slechts voor 50% bepaald door de fysieke woningkenmerken (aantal slaapkamers, tuin, garage, ...). De andere 50% wordt bepaald door omgevingskenmerken (groen, sociale samenstelling, bereikbaarheid, ...). In stedelijk gebied wegen deze omgevingskenmerken nog sterker door. Vanuit de gedachte van duurzaam ruimtegebruik moeten woonprojecten een minimale dichtheid halen. Bouwen met een grotere dichtheid vraagt echter specifieke aandacht voor de kwaliteit. Uit projecten met een hoge dichtheid blijkt dat de kritische succesfactoren zijn: privacy, identiteit, omgang met de wagen, kwaliteit van het openbaar domein, ... Niet enkel de kwaliteit van nieuwe projecten is van belang, maar ook in bestaande woonomgevingen. Meer dan 50% van de bouwvergunningen hebben immers betrekking op verbouwingen. De kwaliteit van de woning zelf komt aan bod bij prioriteit 4, die van de woonomgeving in dit hoofdstuk. De kwaliteit van een woonomgeving hangt met zeer veel verschillende elementen samen. In dit hoofdstuk van het woonplan proberen we de kwaliteit te vatten in een aantal parameters:

30


1. Differentiatie in typologie Om hier een zicht op te krijgen werden volgende gegevens verzameld: - Verdeling open bebouwing, halfopen bebouwing, gesloten bebouwing, appartement - Woningdichtheid - Oppervlakte van woningen en percelen - evolutie type huishoudens 2. Kwaliteit van openbaar domein Hiervoor werd beroep gedaan op drie bronnen die een zicht geven op de subjectieve ervaring van de kwaliteit van het openbaar domein: - Socio-economische enquête 2001 - Vergelijkend wijkenonderzoek Kuurne 2007 - Ouderenbeleidsplan 3. Aanwezigheid van openbaar groen Hiervoor werd enerzijds de nabijheid van parken in kaart gebracht en anderzijds het aandeel openbaar groen per inwoner of gezin. 4. Aanwezigheid van voorzieningen Dit werd in rekening gebracht op basis van - De gegevens in het structuurplan - De subjectieve ervaring in het vergelijkend wijkenonderzoek - De aanwezigheid van openbaar vervoer - De huishoudens die niet over een wagen beschikken. Voor elk van deze parameters worden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd op maat van Kuurne.


% rijwoning

% app

79

15

3

ave

66

23

8

dee

68

23

7

har

53

34

11

18%

kor

39

40

18

14%

kuu

50

36

12

len

70

22

5

men

35

50

11

spi

61

30

3

aandeel appartementen 2001 20% 16% 12% 10% 8% 6% 4%

27

7

arr

52

333

12

2002-

aantal

aantal

% app in

2006

vergunningen

vergunningen

vergunningen

ééngezinsw

app

anz

273

139

34

2.2.2 Oppervlakte

ave

164

145

47

70,00%

dee

170

140

45

60,00%

Op basis van de bouwvergunningen kunnen we een uitspraak doen over de oppervlaktes van de nieuwbouwwoningen. De gemiddelde oppervlakte van een nieuwbouw woongelegenheid neemt de laatste 10 jaar geleidelijk af van 150 m² in 1996 tot 100 m² in 2007 (op basis van de vergunningen). Dit is zo voor het ganse arrondissement en ook voor Kuurne.

har

503

423

46

kor

617

691

53

kuu

144

194

57

len

102

31

23

men

314

304

49

spi

68

7

9

war

541

763

59

wev

387

200

34

zwev

476

236

33

arr

3759

3273

47

j em

lki

ar eg

en M en

ur ne

ele de nd

Ku

e ek

rtr ijk Ko

re lb

em

ev elg em Zw ev eg em ar ro nd iss em e

64

W

zwev

W

7

ier eHe

12

33

Sp

21

57

Le

64

wev

Ha

war

De er lijk

0%

em

2%

eg

De tabel hiernaast geeft de typologische verdeling weer in het woningpatrimonium van Kuurne in 2001. De grafiek hiernaast visualiseert het aandeel appartementen. In 2001 situeerde Kuurne zich tussen de gemeenten met een stedelijk karakter. Met slechts 50% open en halfopen bebouwing positioneert Kuurne zich na Menen (35%) en Kortrijk (39%). Het aandeel appartementen is na Kortrijk samen met Waregem het hoogst in de regio: 12%.

% ob en hob

anz

Av elg

2.2.1 Typologische verdeling

2001

An z


Tussen 2002 en 2006 zijn er in deze situatie verschuivingen opgetreden. Deze kunnen we inschatten op basis van de vergunningen. De grafiek en de tabel hiernaast geven dit weer.

Algemene statistische gegevens geven ons een zicht op de evolutie in de bewoonbare oppervlakte in het ganse patrimonium. Op langere termijn kende de bewoonbare oppervlakte een stijging na de tweede wereldoorlog tot begin Leiedal, september 2009


aandeel appartementen in vergunningen 2002-2006

50,00% 40,00% 30,00% 20,00%

31

em

Zw ev eg em ar ro nd iss em e

ar eg

em

lki j W

W ev elg

Sp

ier e-

He

e M en en

ele d nd

ur ne Ku

Le

rtr ijk Ko

ek e

m

rlij k

re lb

Ha

De e

Av elg e

eg

0,00%

em

10,00%

An z

Uit deze gegevens kunnen we afleiden dat 57% van de vergunde woongelegenheden appartementen waren. Dit percentage is na Waregem het hoogst in de ganse regio, zelfs hoger dan in Kortrijk.

de jaren tachtig en daarna weer een daling. In het ganse patrimonium van Vlaanderen (dus niet enkel nieuwbouw) was er in 2001 een gemiddelde woningoppervlakte van ongeveer 80 m² (bron: NIS). In de ontwerpgids van de VMSW worden oppervlaktenormen opgenomen. Voor verschillende woningtypes worden minimale oppervlaktes gegeven. Een woongelegenheid met 1 slaapkamer voor 2 personen telt er minimum 44 m². Op basis van deze ontwerpgids wordt duidelijk dat woningen met een oppervlakte minder dan 100 m² (exclusief berging, garage, traphal) kwaliteitsvol kunnen zijn en specifiek inspelen op de gezinsverdunning. Statistieken tonen dat het aandeel woningen met minder dan 35 m² in Kuurne lager is dan in het arrondissement. Voor wat betreft woningen tussen de 35 en de 100 m² zit Kuurne met 69% van het patrimonium op het gemiddelde in het arrondissement. In de oppervlakte van de woningen zijn er op basis van de cijfergegevens geen knelpunten te detecteren. Het is echter belangrijk ook voor nieuwe projecten te waken op een voldoende aanbod aan woongelegenheden kleiner dan 100 m² en over een minimale oppervlakte per woongelegenheid van ongeveer 35 m².

2.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 2.3.1 Streefcijfers mbt typologie Om de vraag te beantwoorden welk type woningen er gebouwd moeten worden zijn volgende (beleidsmatige) uitgangspunten belangrijk: - Respect voor de specifieke Kuurnse situatie: verder bouwen aan de bestaande woonomgeving; geen totaal nieuwe en vreemde woonomgeving creëren. - Intelligent beantwoorden aan de gewijzigde vraag 32


nav de gezinsverdunning - De vrije markt vult een aantal types in. De gemeente dient te waken over de tekorten. - Pro-actief, maar realistisch aanbod voor jonge gezinnen als belangrijke motor in de Kuurnse samenleving. Uiteindelijk komen we tot volgende minimale en maximale verdeelcoëfficiënten die van belang zijn in het totaalaanbod voor de gemeente en ook in het aanbod binnen grotere projecten. Deze richtlijnen dienen niet als strikt kader toegepast te worden, maar geven een referentiekader om het overaanbod van bepaalde woningtypes te vermijden. Kuurne

% ob en hob

% rijw

bestaand 2001

50

36

bouwvergun-

43%

% app 12 57%

ningen 20022006 streefcijfers

20 - 35%

40 - 70%

10 - 25%

Hiervoor zijn volgende overwegingen van belang om de minimale en maximale waarden te bepalen: - Het percentage appartementen is het hoogst in de statistische sector Abelenhoek: 31% en in Kuurnecentrum: 23% - Het percentage appartementen is in 2 statistische sectoren nog 0% en in 8 van de 15 sectoren minder dan 10% - Het hoogste percentage hob en ob is 100% in Putjes Kapelle en 94% in Sente - Het laagste percentage hob en ob is 25% in Kuurne-centrum en ongeveer 35% in Abelenhoek en Vernieuwd Centrum. De grote vraag naar kleine woongelegenheden door gezinsverdunning is gekend. Een aantal cijfers illustreren dit: - Ongeveer 60% van de huishoudens in 2008 bestaat uit 1 of 2 personen Leiedal, september 2009

- Eénoudergezinnen vormen een steeds grotere groep. Het vergelijkend wijkenonderzoek toont dat Abeelhoek - Seizoenswijk een percentage van bijna 18% éénoudergezinnen telt. - Ongeveer 16% van de huishoudens is ouder dan 60 jaar - De gezinsprognose toont dat van de 389 bijkomende gezinnen tegen 2017 er 324 of 83% ouder zijn dan 60 jaar. Deze ‘kleine gezinnen’ bestaan echter uit een divers publiek: jongere alleenstaanden, senioren, alleenstaande ouders, personen na een echtscheiding, ... Kleine woongelegenheden staat daarom niet gelijk aan appartementen, wel aan woningen met een beperkte oppervlakte en een beperkt aantal slaapkamers. Halfopen en open bebouwing richten zich slechts in beperkte mate tot deze kleine gezinnen. Uit verschillende signalen blijkt er vooral nood te zijn aan woningen met 2 à 3 slaapkamers. Woningen met slechts 1 slaapkamer zijn ook voor senioren en éénoudergezinnen te weinig flexibel. Woningen met meer dan 3 slaapkamers zijn er voldoende aanwezig in het bestaande patrimonium. De gezinsverdunning betekent ook dat een groter aantal gezinnen op een bepaald moment (en eventueel langdurige periode) te maken hebben met 1 inkomen (en niet zoals het beeld dat we hebben van het ‘ideale gezin’ met 2 inkomens). Uiteraard heeft dit een grote impact op het inkomen dat kan besteed worden aan de woonkost. Dit vraagt dat de gemeente voorziet in een specifiek aanbod van betaalbare huur- en koopwoningen, rekening houdend met 1 inkomen of 1 uitkering op basis van de groei van éénoudergezinnen en alleenstaande senioren. (zie ook in verdere hoofdstukken) Waar in het recente verleden een ‘bouwwoede’ voor appartementen in Kuurne heerste (getuigen de Leiedal, september 2009

bouwvergunningen van de laatste jaren) lijken de projecten die op til staan zeer terughoudend te zijn ten aanzien van appartementen. De projecten op korte termijn voorzien geen appartementen. Dit zal uiteraard te maken hebben met de gevreesde stagnatie van de appartementenmarkt. Het ziet ernaar uit dat voor de appartementen vooral het minimumpercentage bewaakt zal moeten worden. Voor het aanbod aan open en halfopen bebouwing zijn de onbebouwde percelen van belang. 70 tot 80% van deze loten hebben een oppervlakte groter dan 500 m² en zijn dus zeker geschikt voor open of halfopen bebouwing. Deze 137 loten maken bijna 10% uit van het theoretisch potentieel aantal woningen, maar worden niet in rekening gebracht mbt de projectzones. Aangezien de realisatie van dit woonaanbod relatief onzeker is (30% realisatiegraad in 10 jaar tijd) is het echter ook wenselijk in de projectzones eveneens een aanbod te voorzien. Bestaande plannen zouden in dit kader opgevolgd moeten worden. 2.3.2 Differentiatie in typologie De kaarten op de volgende pagina’s geven de projectzones op korte en lange termijn (zie vroeger) weer ten aanzien van: - Het % appartementen per statistische sector - Het % ob en hob per statistische sector - De woningdichtheid op bouwblokniveau Een aantal opmerkelijke vaststellingen, los van de projectzones zijn de volgende: In de statische sector Kuurne-centrum is 23% van de woongelegenheden een appartement. Hoewel ook de statistische sectoren ‘Vernieuwd centrum’ en ‘Groene Boomgaard - Nieuwenhuyze’ gevoelsmatig tot het centrum van Kuurne behoren is het aandeel appartementen daar slechts ongeveer de helft: 11% en 14% De Abelenhoek springt eruit met 31% appartementen. Dit is te wijten aan de sociale Gemeente Kuurne, woonstudie

33

Figuur 9: woondichtheid GEMEENTE KUURNE figuur: woondichtheid

Legende

0-1 2 - 10 11 - 15 16 - 25 26 en meer projectzones

0

250

500

1,000 Meters

schaal: 1:20,000

34



0

250

500

1,000 Meters

Figuur 10: % appartementen per statistische sector

0

0

250

500

1,000 Meters

Figuur 11: % open en halfopen bebouwing per statistische sector

51 - 70

2-5

71 - 100

5 - 15

projectzones

15 - 31 projectzones


25 - 50

1-2


35

projectzones

potentieel

meer dan

statistische

% app

% hob

dichtheid

resulterende dicht-

gewenste

resul-

aantal

opp (ha)

20-tal

sector

in stat

en ob

bouwblok

heid na realisatie

dichtheid

terend

woningen

woningen

sector

in stat

(w/ha)

projecten

(w/ha)

aantal

sector

(w/ha)

woningen

1

Bondgenotenlaan

80

3.5

1

314

12%

47%

5

15

25

80

2

Kortrijksestraat

46

1.8

1

314

12%

47%

6

9

35

64

3

Merelhoek

31

1.2

1

01-

14%

44%

6

9

35

43

4

Beeklaan

21

0.8

5

Gasthuisweide

60

3.3

1

053

11%

37%

13

20

35

115

6

Leieboorden

85

3.4

1

001

23%

25%

3

5

35

118

21

7

Gasthuisstraat

36

0.4

36

8

Boomgaardstraat

15

0.6

15

9

Kasteelstraat

11

0.4

11

10

Kattebelweg

29

1.1

1

053

11%

37%

13

16

35

11


196

7.8

1

053 (91)

5%

68%

5

8

25

196

12

Parochieweg

33

1.3

1

042

3%

53%

12

14

25

33

13

Weidenstraat

22

0.9

14

Steenovenstraat

41

1.6

1

042

3%

53%

3

5

25

15

Leiehoek/ter perre

270

11.5

1

042

3%

53%

6

22

15

174

16

Abelenstraat

134

5.4

1

032

2%

69%

5

18

15

81

17

Seizoensweg

126

8

1

021 (91)

15%

68%

5

8

25

126

18

Kathoek

20

0.8

19

St. Pietersstraat

12

0.6

20

St. Pieter

24

1

1

20-

1%

70%

6

12

25

24

21

Rijksweg

84

2.8

1

222

18%

64%

11

17

25

84

22

Sente zuid

(33)

2.2

1

40-

0%

94%

7

12

25

(33)

23

Sente noord

30 (104)

7

1

40-

0%

94%

2

12

25

30 (104)

wug st Pieter

(387)

(15.5)

1

21-

9%

70%

4

10

25

totaal

1406

24

36

40

22 41

20 12


(387) 1386


-

-

-

wijk ‘Spijker en Schardauw’ die hierin ligt. Deze appartementen liggen geïsoleerd tussen vooral grondgebonden woningen. Hoewel de sector ‘Leiehoek’ nauw aansluit bij het centrum zijn daar zeer weinig appartementen: 3%. Rond Sint-Pieter is eveneens een hoger aandeel appartementen aanwezig. Anderzijds concentreren de appartementen zich rond de N50. Het deel van St-Katarina dat zich op Kuurne bevindt, heeft zo goed als geen appartementen. Een aantal omgevingen worden gekenmerkt door een hoge dichtheid van 26 woningen/ha en meer. Deze bouwblokken bevinden zich enerzijds in het hartje van Kuurne (driehoek tussen Kerkstraat, Koning Albertstraat en Heilig Hartstraat), maar vooral in een aantal wijken die Kuurne omringen: Beemdenlaan en zijstraten, Spijker en Schardauw, Bloeiweg en omgeving, Vlasbloemstraat en omgeving, Rode Kruisplein en Ter Groenen Boomgaard, Vijverhoek. Deze ‘bouwblokken’ bevinden zich elk op een relatief beperkte afstand van het centrum, waardoor een hogere woningdichtheid te verklaren valt. De lagere dichtheden van bouwblokken in het centrum wordt onder meer verklaard door andere functies dan wonen en de aanwezigheid van ‘de groene long’ en pleinen. Deze elementen garanderen de leefbaarheid.

De kaarten en cijfergegevens laten toe een afweging te maken omtrent de wenselijke typologie voor de projectzones in relatie tot de bestaande situatie. Dit wordt weergegeven in de tabel hiernaast. In eerste instantie worden enkel de projecten van meer dan 20 woningen in rekening gebracht. Kleinere projecten zijn minder doorslaggevend en het is bovendien niet aangewezen bijkomende randvoorwaarden op te stellen tav kleinere projecten. De gewenste dichtheid wordt bepaald in een afweging Leiedal, september 2009

tussen het bestaand aandeel appartementen, open en halfopen bebouwing en de relatieve toename van de dichtheid van het bouwblok. sociale woningbouwprojecten hebben steeds een dichtheid van minstens 25 w/ha max % app + min % hob = 35 w/ha indien toename dichtheid in bouwblok te groot is: 25 w/ha in plaats van 35 w/ha max % app + max % hob = 25 w/ha min % app + min % hob = 25 w/ha indien toename dichtheid in bouwblok te groot is: 15 w/ha min % app + max % hob = 15 w/ha Met de percentages in de tabel is de gemiddelde dichtheid voor alle projecten samen (in stedelijk gebied en meer dan 20 woningen): 23 w/ha. Met betrekking tot de dichtheid is het belangrijk dat cijfers slechts een manier zijn om erover te waken dat er een verantwoorde dichtheid tav kwaliteit gerealiseerd wordt. Verder kan gesteld worden dat de gebieden met een hogere streefdichtheid voor een deel appartementen zullen realiseren. Dit aandeel is echter liefst niet hoger dan het maximale bestaande percentage appartementen: 25%. Met betrekking tot appartementen is het wenselijk de klemtoon op inbreiding te leggen aangezien deze projecten zich dichtbij voorzieningen situeren en tegelijk de kwaliteit van het bestaande patrimonium verbeteren. Gestapeld wonen tot ongeveer 3 bouwlagen kan echter niet altijd als appartement beschouwd worden en lijkt ruim toelaatbaar te zijn. In deze gevallen is een ruimtelijke toets (aansluiting omgeving, privacy, ...) echter nog steeds aan de orde. Anderzijds is het wenselijk dat in ieder project, liefst ook degene met een hogere dichtheid een minimum aanbod aan open bebouwing en koppelbouw gerealiseerd wordt, namelijk minstens 20%.


37

Figuur 12: gemiddelde appreciatie van de woonkwaliteit per statistische sector (see 2001): % ontevredenen

1 2-5 6 - 10 11 - 20 21 - 28

0

250

500

1,000 Meters

kwaliteit woonomgeving op basis van vergelijkend wijkenonderzoek onder-

kwaliteit

houd

woning

lawaai

vuil en geur

gemiddeld

1

Abeelhoek

5,83

6,3

7,15

6,46

6,44

2

Centrum

6,1

6,5

6,67

6,15

6,36

3

Hoevewijk

5,99

6,77

8,18

8,18

7,28

4

Industriezone

voorbeeld van kwaliteitsvolle woonomgeving: Ter Groenen Boomgaard

5

Kasteelhoek

5,87

7,01

7,69

7,31

6,97

6

Leiehoek

5,8

7,13

6,28

6,67

6,47

7

Sente

5,15

7,67

7

6,96

6,70

8

Sint-Pieter

5,39

7,17

7,8

7,65

7,00

9

Sterrewijk

6,2

6,22

7,67

7,25

6,84

10

Watertoren-

7

7,44

7,13

6,83

7,10

5,92

6,9

7,27

7,14

6,8075

wijk Totaal

38



2.3.3 Openbaar domein

2.3.4 Aanwezigheid van openbaar groen

In de see 2001 worden 4 elementen rond kwaliteit bevraagd: uitzicht, netheid, lucht, rust. (de see is een subjectieve en uitgebreide bevraging van mensen in 2001). In deze context wordt het gemiddelde van deze 4 aspecten weergegeven. De kaart geeft de appreciatie van de woonomgeving weer: hoe donkerder, hoe ontevredener.

De kaart op de volgende pagina geeft de bestaande openbare groene en verharde ruimtes van Kuurne weer. Verharde ruimtes bevatten meestal groenelementen en vormen een open ruimte in het bebouwde weefsel. Ze vormen een aanvulling op de groene ruimtes. Het gaat hier uiteraard niet om louter parkings.

Uit deze kaart blijkt dat er aandacht nodig is voor de kwaliteit van de woonomgeving langs de N50 - Brugsebaan, in het centrum en in de wijk Spijker en Schardauw. Het vergelijkend wijkenonderzoek is een subjectieve bevraging van 134 sleutelfiguren in 2007. Er worden scores op 10 toegekend voor: onderhoud wijk, uitzicht van de woningen, lawaai, vuil- en geurhinder. Dit is een selectie van de factoren uit het vergelijkend wijkenonderzoek met de grootste invloed op de algemene tevredenheid inzake de fysieke woonomgeving. De tabel hiernaast herneemt de scores uit het vergelijkend wijkenonderzoek: hoe lager de score, hoe slechter de kwaliteit ingeschat wordt. Hier komen min of meer dezelfde buurten naar voor als aandachtsgebieden voor de woonkwaliteit: Centrum, Abeelhoek (Spijker en Schardauw), Leiehoek. De absolute prioriteit volgens het vergelijkend wijkenonderzoek zijn de fietspaden en de verkeersdrukte. De gemeente investeert in het openbaar domein, wat zijn invloed heeft op de woonkwaliteit. De heraanleg van de Populierenlaan is aan de gang en omvat een verbetering van het verblijfskarakter van de weg en dus een verbetering van de woonkwaliteit. In de eerste 5 jaar zal de heraanleg van het centrum 2e fase gebeuren. Ook deze werken zullen hun invloed hebben op de woonkwaliteit. Leiedal, september 2009

Rond deze openbare groene en deels verharde ruimtes worden de buffers van hun bereik weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op een doe-wijzer voor duurzame stedenbouw die door vibe opgemaakt werd. Daarin wordt gesteld dat ernaar gestreefd zou moeten worden dat iedere woning - Binnen een afstand van 150 m toegang heeft tot woongroen - Binnen een afstand van 400 m toegang heeft tot buurtgroen (dit is een groengebied van 1 ha groot) - Binnen een afstand van 800 m toegang heeft tot wijkgroen (dit is een groengebied van 10 ha groot) De kleinste buffer (150 m) wordt op de kaart niet weergegeven. Dit is vooral van toepassing voor de inplanting van nieuwe appartementen. Eéngezinswoningen hebben normaliter privaat woongroen in de vorm van een tuin. Nieuwe appartementen kunnen ingepland worden op minder dan 150 m van een parkje of indien in het project zelf groen voorzien wordt. Er zijn 4 openbare groene of verharde ruimtes in Kuurne die een grootte van 10 ha benaderen: de sportvelden, de renbaan, de groene long en de Leiemeersen. Deze openbare ruimtes zijn echter niet allemaal even toegankelijk of even ver ontwikkeld als openbaar parkgebied. In de mate dat deze gebieden beschouwd kunnen worden als wijkgroen (inrichting, toegankelijkheid) zijn ze voldoende verspreid om zo goed als de volledige woonkern van Kuurne binnen een straal van 800 m te beslaan. Enkel de kern van Sint Katarina valt hierbuiten. Gemeente Kuurne, woonstudie

39

GEMEENTE 13: KUURNE Figuur publieke parken pleinen met buffers Openbare groene en verharde ruimtes - buffers

Legende

Openbare groene en verharde ruimtes > 1ha Openbare groene en verharde ruimtes < 1ha buffer van 400m: op schaal van buurt buffer van 800m: op schaal van wijk

1

Sportpark

2

Renbaan

3

De Groene Long

4

Leiemeersen

2

3 1

4 1ha

10ha

0

h

l

125

250

500 Meters

1 20 000

40



score op 10 nabijheid

bereikbaarheid

1

Abeelhoek

5,86

6,39

2

Centrum

7,79

7,46

3

Hoevewijk

7,02

6,72

4

Industriezone

5

kasteelhoek

6,14

6,65

6

Leiehoek

5,23

5,87

7

Sente

5,21

5,86

8

Sint-Pieter

5,14

6,5

9

Sterrewijk

3,6

4,67

10

Watertorenwijk

6,48

6,31

Totaal

5,88

6,31

9 8 7 6 5

nabijheid

4

bereikbaarheid

3 2

to ta al

W

at er to re nw

e

St er re wi jk

sin t-P iet

oe k

se nt e

oe lh

eh lei

ew ij ho ev

ka ste e

elh

0

oe k

1 ce nt ru m

Rond de openbare ruimtes vanaf 1 ha werd een bereik van 400 m uitgezet. Ook deze figuur beslaat min of meer gans Kuurne. Enkel de woningen aan de randen van het bebouwd gebied vallen erbuiten. Een belangrijk aandachtspunt is wel de projectzone ‘seizoensweg’ die in het Oosten van Kuurne gelegen is. De kaart toont dat dit gebied relatief verder af ligt van een groengebied van redelijke schaal. Het is daarom wenselijk dat bij ontwikkeling van dit gebied gestreefd wordt naar een groene openbare ruimte van ongeveer 1 ha. Op een gebied van 8 ha groot is het haalbaar om ongeveer 10% groen na te streven. Dit kan bijvoorbeeld door de Vaarnewijkbeek als aanknopingspunt te zien voor een groene ontwikkeling (bestemd als natuurgebied op vandaag).

voorzieningen op basis van vergelijkend wijkenonderzoek

ab e

Het is belangrijk de betekenis van de renbaan en de Leiemeersen op vandaag te relativeren. De renbaan is niet echt toegankelijk voor het publiek. De Leiemeersen aan de overzijde van de Leie zijn in feite een natuurgebied die enkel met een gids toegankelijk is en minder betekenis heeft voor de Kuurnenaar. Langs de zijde van Kuurne is de toegankelijkheid van het jaagpad niet optimaal. Het is wenselijk de Leieboorden als groene omgeving te behouden en verder te ontwikkelen als troef voor de woonomgeving. Aan beide groenzones is nog werk om ze daadwerkelijk als openbare groene ruimtes te kunnen beschouwen. Dit wordt dan ook meegenomen in de acties.

Naast de spreiding en het bereik van de openbare groenzones is ook het aanbod groen per inwoner of gezin een indicator. Hieromtrent bestaan geen absolute streefcijfers. Verschillende steden/gemeenten houden er andere richtlijnen op na. De stad Gent streeft ernaar om per inwoner 20 m² openbaar groen te voorzien. In Wevelgem bestaat een richtlijn om per woning Leiedal, september 2009


41

Figuur 14: basismobiliteit GEMEENTE KUURNE Openbaar vervoer figuur: basismobiliteit

Legende

halte in stedelijk gebied

! ( ( ! !! ( (

halte in buitengebied !! ( (

afbakening stedelijk gebied Kortrijk buffer 300m - stedelijk gebied buffer 500m - buitengebied woningen zonder basismobiliteit

( !! ( ! ( ( !

( !

( ! ( !

( !

! ( ( !

( !

( !! ( ! ( ( ! ! ( ( !

!! ( ( !! ( ( ( ! ( ! ! ( ( ! ( ! ! (

(! ! (

( ! ! (

( !

! ( ( !

( !

( ! ! ( !! ( (

( !

! ( (! ! ( ( !

( !! (

! ( ( !

( !! (

( ! ! ( ( !

( ! ! (

! ( ( !

! (

( !

!! ( (

!! ( ( (! ( ! ( ! ( (! !

! ( ( ( ! (! !

( ! ! (

( !! ( ( ! ! (

0

250

500

1,000 Meters

schaal: 1:20,000

42



45 m² groen te voorzien in nieuwe woonprojecten. In Deerlijk wordt een groennorm van 6% van de bruto-oppervlakte gehanteerd bij nieuwe woonprojecten. Als we in Kuurne alle openbare groenoppervlaktes optellen (ook de kleinschalige), is er gemiddeld per inwoner 41 m² aanwezig of per woning/gezin gemiddeld 103 m². Kuurne scoort dus goed in de totale oppervlakte groen in de gemeente. Dit is voornamelijk te danken aan de hoger genoemde 4 grote groengebieden in Kuurne en specifiek aan de inspanning die de gemeente deed voor de ontwikkeling van de ‘Groene Long’. Indien de renbaan en de Leiemeersen niet meegeteld worden omwille van hun beperkte betekenis als openbare groene ruimte op vandaag, zijn de cijfers ietwat anders: 37 m² per inwoner en 87 m² per gezin. Dit is echter nog steeds niet slecht. Een aandachtspunt is wel de effectieve (verdere) ontwikkeling en ontsluiting van de aangeduide openbare gebieden. Voornamelijk de renbaan, de Leiemeersen, de Heulebeek, de Vaarnewijkbeek zijn aandachtsgebieden. In het vergelijkend wijkenonderzoek wordt als belangrijk aandachtspunt meegegeven een doordachte inplanting van groen en speelpleintjes in wijken. Een evolutie in de inrichting van de parkjes moet mogelijk zijn naargelang de demografische wijziging in de wijk. Het onderhoud van de groenzones is van belang.

3-5 6 - 10 11 - 15 16 - 20 21 - 23

Figuur 15: % gezinnen zonder wagen per statistische sector 0


250

500

1,000 Meters


43

GEMEENTE Figuur 16:KUURNE functiekaart RUIMTELIJK uit GRS STRUCTUURPLAN INFORMATIEF DEEL functiekaart kaart 12c legende

Middelbare school Kleuter- en/of lagere school met schoolomgeving Kerk Gemeenschapsvoorzieningen Grootwarenhuis Rusthuis Grootschalig bedrijf binnen de kern Industriezones

K

Bibliotheek Sportaccommodatie

S

Groene long Renbaan Containerpark Grootschalige kleinhandel, diensten, horeca speciaalzaken, wonen langs de Brugsebaan Ringschoppingcenter

Winkelgebied Bebouwd weefsel N ei dal

intercommunale leiedal

leiedal 44



2.3.5 Voorzieningen Perceptie van nabijheid en bereikbaarheid voorzieningen Het vergelijkend wijkenonderzoek geeft de perceptie van de nabijheid en bereikbaarheid van de voorzieningen weer. Zie hiervoor de tabel en grafiek hiernaast. In de open ruimte en Sint-Katarina scoort dit logischerwijze niet hoog. In de bebouwde omgeving van Kuurne zijn echter ook een aantal wijken waar deze perceptie lager dan gemiddeld is: Sint Pieter, Abeelhoek en Leiehoek. Openbaar vervoer De basismobiliteit stelt tot doel dat iedere burger in het stedelijk gebied op een afstand van max 200 m een bushalte kan bereiken en in het buitengebied op max 500 m. Dit is hiernaast in kaart gebracht. De rode lijn geeft de afbakeningslijn van het stedelijk gebied Kortrijk weer. Rond iedere bushalte werd de respectievelijke buffer weergegeven. In Kuurne zijn er toch een aantal delen van het woongebied die niet over basismobiliteit beschikken. Deze worden op de kaart donkerrood ingekleurd. Voornamelijk het noordelijk deel van Sint-Pieter, de omgeving van de Melkweg, de woningen ten oosten van de renbaan en ten zuiden van de Bondgenotenlaan zijn grotere gebieden die relatief verder van een bushalte gesitueerd zijn. Dit betekent dat bij de ontwikkeling van bijvoorbeeld het project Koning Boudewijnstraat ofwel overleg met De Lijn nodig is, ofwel de woningtypologie hierop afgestemd dient te worden.

Aanwezigheid van voorzieningen op basis van GRS Tenslotte herneemt de kaart op de volgende pagina een kaart uit het GRS: functiekaart. De voorzieningen in Kuurne zijn geconcentreerd rond de N50, de omgeving van de Kerkstraat. In de Noord-Oost-zijde van Kuurne zijn minder voorzieningen aanwezig. Voorzieningen komen op plaatsen waar een kritische massa aan bewoners aanwezig is en er een straat met doorgaand verkeer is. De ontwikkelingen van nieuwe projecten in het oosten van Kuurne verhogen deze kritische massa op deze plaats. In de omgeving van Sint-Pieter kan dit enkel op lange termijn als het woonuitbreidingsgebied ten westen van de N50 ontwikkeld zou worden. Aandachtsgebieden voor voorzieningen Uit de voorgaande punten komen een aantal gebieden naar voor die zowel objectief als subjectief slecht scoren naar voorzieningen en bovendien geen basismobiliteit hebben of weinig wagenbezit kennen. Binnen de bestaande omgeving gaat het om volgende statistische sectoren: Rijksweg, Abelenhoek, Zonneveld. In relatie tot de nieuwe woonprojecten (zie prioriteit 1) vragen de grote nieuwe woonprojecten Seizoenswijk, Abelenstraat en Bondgenotenlaan om bijzondere aandacht mbt voorzieningen.

Huishoudens die niet over een wagen beschikken De kaart op pagina 43 geeft het percentage huishoudens weer dat niet over een wagen beschikt. Naast de drie statistische sectoren die het centrum van Kuurne uitmaken, is ook in Abelenhoek en Stokerijhoek (langs de Brugsebaan) het wagenbezit beperkt. Deze laatste zone valt deels samen met een gebied waar de basismobiliteit ontbreekt. Leiedal, september 2009


45

2.4 Evaluatie instrumenten/ middelen Kuurne is actief in het opmaken van inrichtingsstudies voor bepaalde ontwikkelingsprojecten waarin verschillende kwaliteitseisen (ruimer dan deze hierboven beschreven) aan bod komen. In het verleden nam Kuurne initiatief voor het ontwikkelen van de ‘Groene Long’. De technische dienst volgt de ontwikkelingen in de projectzones op en pleegt overleg met de ontwikkelaars over planvoorstellen. Een aantal zaken bestaan op vandaag niet, maar bieden toch mogelijkheden: stedenbouwkundige verordening, groenbijdrage, groendakensubsidies, multidisciplinair overleg, ontwerpwedstrijden, duurzame woonwijk, ... Aandacht voor duurzaamheid zal meer en meer van belang worden. Hieromtrent speelt Kuurne reeds in op bestaande initiatieven: Zonnewindt, energiescans, FRGE, ... Dit dient zeker verder gezet te worden.

2.5 Mogelijke acties voor het beleid 1. Verschillende elementen vragen om een verankering in een algemeen ruimtelijk uitvoeringsplan of in een verordening. streefdichtheden groennorm tav nieuwe woonprojecten Bv Deerlijk 6%, Wevelgem x m² per woning, ... minimale oppervlaktes voor kleine woongelegenheden minimale buitenruimte per woongelegenheid ... 2. Daarnaast zijn er heel wat elementen die geen behoefte hebben aan een strikt juridisch kader maar die wel specifieke aandachtspunten vormen bij de beoordeling van woonprojecten. Hierbij denken we aan beoordeling van toelaatbaarheid van appartementen op een plaats in relatie tot de voorzieningen, groen, openbaar vervoer, ... beoordeling groen in relatie tot onderhoud en gebruik netwerk van traag verkeer mogelijkheden voor niet-woonfuncties aanbod voor kleine gezinnen, woningen met 2 à 3 slaapkamers ... 3. Op schaal van gans Kuurne en voor de grote projecten dient gewaakt te worden over een minimum aanbod open en halfopen bebouwing en over een maximumaanbod appartementen. De toelaatbaarheid van appartementen op een bepaalde plaats kan afgewogen worden in relatie tot voorzieningen, groen, openbaar vervoer, ... Hiervoor is een jaarlijkse evaluatie van het aantal en type gerealiseerde woningen en goedgekeurde verkavelingen nodig. 4. Verdere ontwikkeling van openbare groengebieden. Specifiek aandachtspunt is de

46



ontwikkeling van de Renbaan, Vaarnewijkbeek, Heulebeek en Leiemeersen. Aandachtspunten zijn de inrichting en de ontsluiting. Hiervoor zijn mogelijkheden binnen een strategisch project in het kader van de voorzieningenrekening bij Leiedal. 5. In het kader van een integrale beleidsvisie mbt wonen werken een aantal elementen uit dit woonplan door op andere beleidsdomeinen. Het is daarom van belang dat de belangrijke resultaten uit het woonplan kenbaar gemaakt worden en meegenomen in specifieke (sectorale) studies. Hierbij denken we aan het mobiliteitsplan (basismobiliteit, bijkomende haltes in nieuwe verkavelingen), onderwijs (te verwachten ontwikkelingen op langere termijn), ... en aan de jeugdraad, de gezinsbond, de schooldirecteuren, ...

- Inplanting seniorenwoningen of andere specifieke doelgroepen waarvoor voorzieningen binnen wandelafstand aangewezen zijn liever niet inplanten in de knelpuntgebieden. - Ontwikkelen van een aanbod van diensten en zorg aan huis in de minder bedeelde gebieden - Stimuleren verkoop aan huis bv. rondrijdende bakker, groenteboer, ... : overleg met Handelscomité - Creatieve oplossingen zoeken voor het stimuleren van voorzieningen bv pand in erfpacht geven - Sensibilisatie: vrijwilligers doen boodschappen, brengen kleinigheden mee voor buren, ... - buurtwerking opzetten Het is wenselijk dat over dit thema met verschillende betrokkenen overlegd wordt.

6. Ondersteuning ontwikkelen tav de stedenbouwkundig ambtenaar bij de beoordeling van grootschalige woonprojecten: GECORO, inrichtingsstudie via Leiedal, provinciale kwaliteitskamer, kwaliteitscommissie, ... Voor een eventuele eigen Kuurnse kwaliteitscommissie is nader onderzoek nodig. De werking in Deerlijk kan onderzocht worden: wie is lid, hoe wordt belangenvermenging vermeden, hoeveel leden zijn er, hoeveel keer wordt er samen gekomen, welk soort projecten worden er behandeld, ... 7. Specifieke aandacht mbt voorzieningen, vooral in de nieuwe projectzones Bondgenotenlaan, Abelenstraat en Seizoensweg en in de bestaande woonomgevingen Rijksweg, Abelenhoek, Zonneveld. Het aanpakken van de problematiek is echter niet eenvoudig. Een aantal suggesties kunnen gegeven worden: - In de stedenbouwkundige plannen mogelijkheden scheppen voor privaat initiatief - Inplanting van (semi)openbare voorzieningen (sportvoorzieningen, buurtcentrum, bibliotheek, kinderopvang...). Leiedal, september 2009


47

3. prioriteit 3: KUURNE INVESTEERT IN SOCIAAL WONEN: systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. 3.1 Situering van de problematiek

Vlaanderen heeft in vergelijking met andere landen in Europa een krappe sociale huurmarkt (gemiddeld 6% sociale huurwoningen). Vlaams onderzoek toonde aan dat er een toename van betaalbaarheidsproblemen zijn vooral bij: - Private huurders met de 40% laagste inkomens - 65-plus huishoudens op de private huurmarkt (18.4%) - Alleenstaanden en éénoudergezinnen - Huishoudens met een ziek/arbeidsongeschikt of werkloze referentiepersoon. 39% van alle private huurders voldoen aan de wettelijke inkomensvoorwaarden voor de sociale huurmarkt. Dit komt overeen met 11% van het totaal aantal huishoudens in Vlaanderen. Met betrekking tot sociale woningen bestaan er veel verschillende streefcijfers. Met dit woonplan is het de bedoeling een antwoord te zoeken dat op maat van Kuurne voorziet in voldoende sociale woningen die voldoende gespreid voorkomen en met een haalbare timing. De verschillende bestaande streefcijfers in het provinciaal structuurplan, woonregieboek of in het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid worden als referentiekader nagerekend. Daarna wordt een specifieke vertaling uitgewerkt. Met één sociale bouwmaatschappij voor huurwoningen voor de ganse gemeente heeft Kuurne een relatief unieke situatie in de regio. De bouwmaatschappij Eigen Gift - Eigen Hulp wordt aangevuld door de Zuid-West-Vlaamse Bouwmaatschappij voor de sociale koopwoningen. Het sociaal verhuurkantoor is pas recent in Kuurne 48


actief. Een tweetal projecten zijn in voorbereiding. Daarnaast is er het aanbod vanuit het OCMW.

Recent is er een nieuwe regelgeving voor de sociale huisvesting van toepassing ‘sociaal huurbesluit’ met o.a. volgende aspecten : - Nieuwe financiering / huurprijsberekening - Taal- en inburgeringsvoorwaarde - Proefperiode van 2 jaar - Mogelijkheid van een lokaal toewijzingsreglement Wat het toewijzingsreglement betreft bestaan er binnen het sociaal huurbesluit twee mogelijkheden: - Van SHM : volgens chronologische volgorde van inschrijving (met mogelijkheid tot optionele voorrangsregels bijv. afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar inwoner van werkingsgebied), absolute voorrangsregels - Van SVK : volgens puntensysteem. Het puntensysteem is gebaseerd op de woonnood, de kinderlast, het inkomen en de mutatievraag. Hierdoor komen de mensen met de hoogste nood het eerst aan bod. - gemeenten en ocmw’s mogen kiezen tussen beide systemen van toewijzing. Als de gemeente wil rekening houden met de lokale binding (los van bovenstaande regeling), met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de leefbaarheid in bepaalde wijken, kan ze in overleg met de relevante actoren een lokaal toewijzingsreglement opstellen. In het lokaal toewijzingsreglement kan de lokale binding meer gedifferentieerd opgenomen worden. Op basis van een doelgroepenplan kan voorrang verleend worden aan specifieke doelgroepen (denk aan senioren, éénoudergezinnen, ...). Op basis van een leefbaarheidsplan kan er afwijkend (bv hogere Leiedal, september 2009

inkomens) toegewezen worden. De mogelijkheid voor een lokaal toewijzingsreglement is zeer recent. In de streek heeft nog geen enkele gemeente hier stappen voor gezet.


op 1/1/2008 2,97%

Anzegem

163

5.492

Avelgem

331

3.970

8,34%

Deerlijk

204

4.545

4,49%

Harelbeke

627

11.008

5,70%

Kortrijk

2.676

32.057

8,35%

Kuurne

444

5.188

8,56%

Lendelede

81

2.192

3,70%

Menen

1.478

13.744

10,75%

Spiere-Helkijn

146

823

17,74%

Waregem

1.103

14.562

7,57%

Wervik

829

7.295

11,36%

Wevelgem

716

12.362

5,79%

Zwevegem

958

9.580

10,00%

totaal

9.756

122.818

7,94%


49

totaal

zwevegem

wevelgem

wervik

waregem

spierehelkijn

menen

lendelede

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

kuurne

aandeel sociale huurwoningen in het totaal patrimonium op 1/1/2008

kortrijk

Jaarlijkse activiteit (bron: www.lokalestatistiek.be) In de sociale bouwsector wordt er niet ieder jaar een groot project gerealiseerd. De bouwactiviteiten situeren zich in pieken over meerdere jaren. Daarom wordt in een afweging van de jaarlijkse bouwactiviteiten een gemiddelde genomen van 2000 tot 2006. In Kuurne ligt het jaarlijks gemiddelde ten aanzien van het arrondissement relatief goed: 10 bijkomende woningen per jaar. Dit is te wijten aan 55

1/1/2008

harelbeke

Aandeel sociale huurwoningen (bron: ontwerpdecreet gronden pandenbeleid) De tabel en de grafiek hiernaast geven het aandeel sociale huurwoningen weer ten aanzien van het totaal patrimonium voor alle gemeenten in het arrondissement. Algemeen doet het arrondissement het goed: 7.94% sociale huurwoningen tav het Vlaams gemiddelde van 6%. Ook Kuurne doet het relatief goed: 8.56% sociale huurwoningen. Hiermee komen ze op de vijfde plaats.

huurwoningen

gen op

deerlijk

3.2.1 Aantal sociale woningen

aandeel sociale

huishoudens op

avelgem


aantal private

huurwonin31/12/2007

anzegem

In dit hoofdstuk zoeken we een antwoord op de volgende vragen: - Hoeveel sociale huur- en koopwoningen moeten er voorzien worden? - Waar kunnen sociale woningen voorzien worden? - Wat is de timing? - Welk type sociale woningen moeten er voorzien worden? - Welke ondersteuningsmaatregelen zijn nodig tav sociale huurders?

aantal sociale

totaal aantal

aantal sociale

aantal sociale

gemiddeld bij-

relatieve toename

gezinnen

huurwoningen

huurwoningen

komend aantal

tav aantal gezin-

2005

2002

2006

jaarlijks

nen

Anzegem

5335

165

165

0

0,0

Avelgem

3826

267

319

10,4

2,7

Deerlijk

4452

195

198

0,6

0,1

Harelbeke

10683

463

584

24,2

2,3

Kortrijk

31468

2302

2384

16,4

0,5

Kuurne

5024

398

450

10,4

2,1

Lendelede

2127

83

84

0,2

0,1

Menen

13579

1427

1460

6,6

0,5

Spiere-Helkijn

821

136

143

1,4

1,7

Waregem

14179

1052

1046

-1,2

-0,1

Wevelgem

12157

676

684

1,6

0,1

Zwevegem

9335

859

941

16,4

1,8

arrondissement

112986

8023

8458

87

0,8

gemiddelde jaarlijkse toename sociale huurwoningen 2002-2006 100 90 80 70 60 50

bijkomende woongelegenheden in 1 jaar tijd. Enkel Harelbeke, Kortrijk en Zwevegem doen het beter, maar deze gemeenten zijn dan ook opmerkelijk groter dan Kuurne. (zie de tabel en grafiek op de volgende bladzijde) Het bindend sociaal objectief in het nieuw decreet gronden pandenbeleid stelt voor Kuurne jaarlijks een 9-tal bijkomende sociale huurwoningen voorop. Het is dan ook realistisch voor de toekomst het streefcijfer van gemiddeld 10 bijkomende sociale huurwoningen per jaar te hanteren. 3.2.2 Verhouding appartement ééngezinswoning (bron: www.lokalestatistiek.be) Binnen de sociale huurwoningen onderscheiden we appartementen en ééngezinswoningen. In vergelijking met het arrondissement bestaan de sociale huurwoningen in Kuurne voor een zeer groot deel uit appartementen. (zie tabel en grafiek op de pagina hiernaast). In 2006 bestaat 66% van het aanbod uit appartementen. Het bijkomend aanbod de laatste 5 jaar is zelfs enkel aan nieuwe sociale huurappartementen te wijten. Het aandeel appartementen binnen de sociale huurwoningen is in Kuurne zeer hoog in vergelijking met andere gemeenten. Kuurne is weliswaar stedelijk gebied, maar andere ‘stedelijke’ gemeenten hebben relatief gezien veel minder appartementen.

40 30 20

50


em

ev elg em W

eg ar W

He lki j

en

i er e-

M en

Sp

ele de nd Le

ur ne Ku

rtr ijk Ko

ek e re lb Ha

De er lijk

eg

An z

Av elg em

0 -10

em

10


De laatste jaren werd sterk gefocust op appartementen via inbreidingsprojecten. Deze nood en opportuniteit lijkt op vandaag ingevuld. Een trendbreuk in de toekomst naar meer grondgebonden woningen is realistisch.


aandeel appartementen in het sociaal huurpatrimonium 2006

2006

2006

2006

Anzegem

113

52

32%

Avelgem

294

25

8%

Deerlijk

160

38

19%

Harelbeke

275

309

53%

Kortrijk

1720

664

28%

30%

Kuurne

155

295

66%

20%

Lendelede

58

26

31%

10%

Menen

986

474

32%

Spiere-Helkijn

129

14

10%

32%

j


30%

2687

W ev elg em

287

5771

W ar eg em

654

arrondissement

M en en Sp ier eHe lki

Zwevegem

ne Le nd ele de

16%

0%

Ku ur

37%

112

40%

Ko rtr ijk

391

572

50%

Ha re lbe ke

655

Wevelgem

60%

An ze ge

Waregem

70%

De er lijk

totaal aantal soc huurw

em

% appartementen tav

partementen

m

aantal sociale huurap-

bonden huurwoningen

Av elg

aantal sociale grondge-

relatief aantal kandidaat-huurders tav totaal aantal gezinnen 2005

gemiddelde wachttijd 2005 4,50%

900

4,00%

800

3,50%

700

3,00%

600

2,50%

500


51

e ss em

m

ge m

ar ro nd i

Zw ev e

em

ev elg e W

ar eg W

M en en Sp ier eHe lki j

de led e

Le n

Ku ur ne

Ko rtr ijk

ke re lbe Ha

rlij k De e

Av elg

An ze ge m

em elg


m

ev W

W ar eg e

M en en ier eHe lki Sp

nd Le

re Ha

Av elg

eg An z


j

0,00%

ele de

0

Ku ur ne

0,50% Ko rtr ijk

100 lbe ke

1,00%

em

200

De er lijk

1,50%

em

300

em

2,00%

400

3.2.3 Wachtlijsten en wachttijden in regionaal perspectief (bron: website VMSW) In 2005 stonden er in Kuurne gemiddeld 204 kandidaten op de wachtlijst voor een sociale huurwoning, wat ongeveer 4% van de bevolking is. Na Spiere-Helkijn heeft de Kuurnse bouwmaatschappij met zijn wachtlijst het grootste bereik bij de bevolking. Dit heeft te maken met een goede bekendmaking, een goed imago, een relatief actieve bouwmaatschappij. In 2005 was de gemiddelde wachttijd in Kuurne 292 dagen of ongeveer 10 maand. Dit is veruit de kortste wachttijd in gans het arrondissement. In de andere gemeenten is de wachttijd ongeveer dubbel zo lang.

3.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 3.3.1 Bestaand aanbod 3.3.1.1 Ruimtelijke situering vergelijkend wijkenonderzoek % soc huurw 1

Abeelhoek

24

2

Centrum

3

3

Hoevewijk

23

4

Industriezone

0

5

Kasteelhoek

13

6

Leiehoek

0

7

Sente

0

8

Sint-Pieter

4

9

Sterrewijk

0

10

Watertorenwijk

1

totaal

9

De sociale huisvestingsmaatschappij EGEH heeft op 1/1/2009 456 sociale huurwoningen in beheer. Ze worden gesitueerd op de kaart op de volgende pagina. De tabel en de grafiek op de pagina hiernaast geeft het aantal woongelegenheden per project weer. Er zijn duidelijk 4 projecten die een grote concentratie van sociale huurwoningen inhouden: Rodekruisplein, Schardauw, Spijker en Ter Groenen Boomgaard. De eerste drie projecten zijn hoogbouw. De drie hoogbouwprojecten samen zijn goed voor 217 woongelegenheden of ongeveer de helft van het sociaal huurpatrimonium. Dit zijn bovendien de wijken die minst gewenst zijn in het kader van toewijzing. Kuurne heeft geen grote traditie in het aanbieden van sociale koopwoningen of kavels. De Zuid-WestVlaamse sociale huisvestingsmaatschappij realiseert 52


op korte termijn twee projecten: Lijstergalm (10 woningen) en lt G Gerardstraat (18 appartementen). Deze worden op dezelfde kaart als het aanbod van EGEH gesitueerd. Het OCMW biedt enerzijds woningen aan die ze in eigendom hebben, anderzijds woningen die ze inhuren van een private eigenaar of van de sociale huisvestingsmaatschappij. In totaal beschikt het OCMW momenteel over 30 woningen waarvan er 20 in eigen bezit zijn en 5 ingehuurd worden aan de sociale huisvestingsmaatschappij. Het aanbod van het OCMW is zeer divers: 12 ééngezinswoningen, 5 bejaardenwoningen, 10 appartementen, 3 kamers/studio’s. Het sociaal verhuurkantoor is pas zeer recent ook actief in Kuurne. Het heeft de ambitie om jaarlijks minstens 1 woning extra in te huren. Op vandaag heeft het verhuurkantoor nog geen patrimonium, maar er bestaan wel al een aantal mogelijkheden. Er zijn contacten met eigenaars ivm 21 woongelegenheden en 12 appartementen. Ook uit het vergelijkend wijkenonderzoek blijkt een sterke concentratie van sociale woningen. Hoevewijk en Abeelhoek hebben ongeveer 23% sociale woningen. Een aantal wijken hebben nog helemaal geen sociale woning: Leiehoek, Sente, Sterrewijk, Watertorenwijk. De laatste twee zijn de minder bebouwde gebieden van Kuurne. In Leiehoek en Sente is er echter wel bebouwing aanwezig en is het aangewezen inspanningen te doen tav sociale huisvesting. Voor Sente specifiek is er een bestaand aanbod van 27 sociale huurwoningen op het grondgebied van Lendelede. Kuurne en Kortrijk hebben in Sente geen sociaal woonaanbod. Ten aanzien van een bestaand aantal woningen van 370 in de drie gemeenten samen is er een percentage sociale woningbouw van 7%, wat nog steeds relatief laag is. Indien het beLeiedal, september 2009

aantal sociale woningen per project

aantal woningen

aantal woongelegenheden per project

EGEH

11

Nieuwenhuyse

29

Rodekruisplein

64

Schardauw

89

Spijker

64

Ter Groenen Boomgaard

64

Vlasbloemstraat

18

Weggevoerdenplein

19

totaal

456

hoogbouw

217



53

weggevoerdenplein

24

lt Gen. Gerardstraat

vlasbloemstraat

Kouterstraat

ter groenen boomgaard

10

spijker

2

Kon. Elisabethstraat

schardauw

11

Kersendreef

rodekruisplein

Kasteelstraat

nieuwenhuyse

10

lt gen gerardstraat

Hazelaarstraat

kouterstraat

12

kon elisabethstraat

1

Gouden Akker

kersendreef

Generaal Eisenhowerstraat

kasteelstraat

6

hazelaarstraat

Erf

gouden akker

3

generaal eisenhowerstraat

2

Elfde Julilaan

erf

Burgemeester Decoenestraat

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

elfde julilaan

10

burgemeester decoenestraat

7

Boomgaardstraat

boomgaardstraat

Bavikhoofsestraat

bavikhoofsestraat

1/1/2009

Figuur 17: bestaand aanbod GEMEENTE KUURNE sociale huurwoningen EGEH en projecten van de ZWVl figuur: Eigen Gift - Eigen Haard huisvestingsmaatschappij Legende

!

1 4 10 11

! ! !! !! ! !! ! !

19

!

24 64

!! ! !! ! ! ! ! ! ! !

92

!

!!

!

projecten Zuid West-Vlaanderen !

!

! ! !! !!! !

projectzones

! !!

! !!!

! !! !!! !! !!

! !

!! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !!!! !

!! !! !!!! !! !! !! !! !!

!

!!

! !

!!!!! !!!!!! ! ! ! !! ! ! ! ! !! ! !! !! ! !! ! ! ! ! !! ! ! ! ! !!! ! !! !! ! !! ! ! !!! !

!

!

! ! !!!!!!

0

100

200

!

400 Meters

schaal: 1:15,000

54



Figuur 18: aanbod GEMEENTE KUURNE huurwoningen ocmw figuur: aanbod huurwoningen - deel OCMW

Legende

! (

inineigendom eigendom

! (

ininhuur huurvan aanBrouwerij Brouwerij Bavik Bavik

! (

ininhuur huurvan aanEGEH de Bouwmij Eigen Gift, Eigen Hulp

! (

huurvan aanparticulieren particuliere eigenaars ininhuur

! (

! (

! ( ! (

! (! ( (! ( ! (! ! (! ( (! ! (! ! ( ( ! ( ! ! ( (

aanbod ocmw sept 2008

! ( ! ( ! ! ( ( ! ( ! (

! ( ! ( ! (

! ( ! (

! ( ! (

! (

aard

eigendom/inhuur

aantal

woningen

in eigendom

7

appartement

in eigendom

7

bejaardenwoning

in eigendom

5

woningen

in huur aan particulier

4

kamer/studio

in huur aan particulier

2

woningen

in huur aan shm

1

studio

in huur aan shm

1

appartement

in huur aan shm

totaal

0

250

500

1.000 Meters

schaal: 1:20.000



55

3 30

staande juridische aanbod gerealiseerd wordt zonder bijkomende sociale woningen (want enkel onbebouwde loten) daalt dit aandeel verder. Projecten van sociale woningbouw tot een twintigtal woongelegenheden lijken zich goed in het omringende woonweefsel te voegen. Projecten met 60 of 80 woongelegenheden vormen relatief grote concentraties. Het project Ter Groenen Boomgaard toont echter dat ook dergelijke projecten geslaagd kunnen zijn als er een differentiatie in typologie aangeboden wordt en als er zeer veel aandacht uitgaat naar de kwaliteit en de relaties met de omgeving.

actor

jaarlijks aantal

egeh

11

zwvl

5

ocmw

1

svk

3

totaal

20

Uit de confrontatie van de projectzones op korte en lange termijn met de bestaande sociale woningen komen geen grote knelpunten naar voor. Heel wat projectzones zijn dermate klein van oppervlakte dat zelfs een volledige ontwikkeling voor sociale woningbouw toelaatbaar en zelfs wenselijk is. Een aantal projecten bevinden zich in omgevingen waar sociale woningen nog nagenoeg niet aanwezig zijn: projecten 1 en 2, 6, 11, 13, 14, 15, 21. Voor deze projecten is het in het kader van ruimtelijke spreiding wenselijk een deel als sociale woning te realiseren. Enkel bij projecten 16 en 17 is bijzondere aandacht nodig met betrekking tot sociale woningen. Ze bevinden zich in de onmiddellijke omgeving van de grote concentratie Spijker en Schardauw. Indien hier sociale woningen voorzien worden, is de positionering ervan en het ontwerp in relatie tot de andere woningen, de bestaande sociale woningen, het straatbeeld langs de Hulstsestraat, ... cruciaal. Deze problematiek komt ook aan bod bij 3.3.8 voorrangsbepalingen VMSW. Sente is een dorp dat gelegen is in drie verschillende gemeenten: Kuurne, Kortrijk en Lendelede. De kern omvat op de drie gemeenten samen 370 huishoudens (op basis van de statistische sectoren 2001). Op Kuurne zijn geen sociale woningen aanwezig. 56


Enkel in Lendelede werden in de jaren ‘70 29 sociale huurwoningen gebouwd. Dit aanbod maakt 7.8% uit van de huishoudens van deze kern. Het is wenselijk in het kader van een goede spreiding ook hier een bijkomend aanbod sociale woningen te realiseren. Dit is enkel mogelijk via het aansnijden van woonuitbreidingsgebied (project 22 en 23). 3.3.1.2 Jaarlijkse activiteit De activiteit per actor werd onderzocht. - De sociale huisvestingsmaatschappij Eigen Gift Eigen Hulp realiseerde de voorbije 5 jaar gemiddeld 11 bijkomende woongelegenheden (met een piek van 45 woningen in 1 jaar tijd). Het ging meestal over inbreidingsgerichte meergezinswoningen. Deze activiteit wordt door de shm zelf als realistisch beschouwd. - De Zuid-West-Vlaamse sociale bouwmaatschappij (koopwoningen) heeft nog zeer weinig realisaties in Kuurne. Zelf beweren ze dat het realistisch is iedere 2 à 3 jaar een project van 10 à 15 woningen te realiseren in Kuurne. - Het OCMW probeert ieder jaar 1 bijkomende woning ter verhuren. - Het svk heeft zich ertoe verbonden eveneens ieder jaar minstens 1 bijkomende woning in beheer te hebben. Gezien deze werking pas opgestart is en er reeds vanuit verschillende eigenaars interesse bestaat, kan ingeschat worden dat de komende jaren een grotere groei zal zijn, bijvoorbeeld jaarlijks 3 bijkomende woningen in beheer. De tabel hiernaast geeft een overzicht van de jaarlijkse effectieve of ingeschatte activiteit van de verschillende actoren. Indien dit tempo aangehouden en waargemaakt wordt, kunnen in Kuurne jaarlijks ongeveer 20 bijkomende sociale woningen gerealiseerd worden.


3.3.1.3 Doelgroepen en typologie Een aantal specifieke doelgroepen worden onderzocht mbt de zittende huurder en de kandidaat-huurder: kleine gezinnen, starters, senioren en mensen met een beperkt inkomen. Patrimonium en wachtlijst EGEH (zie tabel en grafiek hiernaast) Gezinnen met maximum 2 personen vormen een uitzonderlijk grote doelgroep, zowel in de zittende huurders als in de wachtlijsten. Terwijl deze groep in het algemeen ongeveer 60% van de gezinnen uitmaakt, is dit bijna 80% binnen de sociale huisvesting. Dit onderstreept de blijvende nood aan kleine woningen. In het bestaande patrimonium bestaat 61% van de sociale woningen uit 1 of 2 slaapkamers. In het algemeen is dit 24%. Het bestaande patrimonium speelt dus al in op de grote vraag vanuit de doelgroep van kleine gezinnen. Slechts 10% van de sociale huurders zijn jonger dan 30 jaar. De wachtlijst laat een lichte toename van deze groep verwachten. Het blijft echter een beperkter aandeel dan in de totale woningmarkt. De starters zijn dus niet echt een specifieke doelgroep. De senioren maken 40% uit van de zittende huurders. De wachtlijsten laten een afname van deze doelgroep zien. Senioren blijven echter een oververtegenwoordigde doelgroep in relatie tot hun aandeel in het totale patrimonium. Hier wordt echter dieper op ingegaan bij de prioriteit 5 “levenslang wonen”. 36% van de zittende huurders heeft een inkomen lager dan 10.000 euro per jaar ten aanzien van 18% algemeen in de samenleving. Dit betekent voor Kuurne dat van de 933 gezinnen met een dergelijk laag inkomen 160 gezinnen een plaats gekregen hebben in de sociale huisvestingssector. Dit is slechts Leiedal, september 2009

17% van deze doelgroep. Bovendien blijkt uit het jaarverslag dat het aantal huurders in de lage inkomensgroepen dalen en de hoge inkomensgroepen stijgen. Dit dient gekaderd te worden tav het nieuwe financieringssysteem. Toch lijkt het noodzakelijk om een blijvend relatief groot aanbod te doen tav de lagere inkomens in sociale huisvesting. Aanbod OCMW Het aanbod van het OCMW is zeer beperkt en spitst zich hoofdzakelijk toe op OCMW-cliënteel. Een aantal woningen worden voor senioren voorbehouden, een aantal voor kleine gezinnen (alleenstaanden).

profiel (kandidaat)

zittende

huurder EGEH

huurder

wachtlijst

algemeen

1 of 2 personen

78%

75%

59%

starter (< 30 jaar)

10%

16%

20%

senioren (> 60 jaar)

41%

36%

16%

inkomen < 10 000€

36%

-

18%

90% 80%

Zuid-West-Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappij De sociale koopsector realiseert vooral gezinswoningen met 2 à 3 slaapkamers. Het merendeel van de kopers zijn jonge gezinnen. Ook nieuw samengestelde gezinnen vormen in toenemende mate de doelgroep van sociale koopwoningen.

70% 60% 50%

zittende huurders

40%

algemeen

wachtlijsten/nieuwe huurders

30% 20% 10% 0%

De bewoners van het sociaal verhuurkantoor De Poort zijn voornamelijk leefloners. Het systeem van wachtlijst en toewijzing is anders dan bij sociale woningen. Via het puntensysteem kunnen mensen met een zeer hoge woningnood bijna onmiddellijk een woning krijgen. Woonvormen voor specifieke doelgroepen vanuit een begeleidingscontext Bij de woonvormen voor specifieke doelgroepen bestaat er globaal gezien een onderscheid tussen: - Woningen in eigen beheer van specifieke organisaties: hierin speelt de problematiek van doorstroming naar de permanente woonmarkt - Begeleiding van mensen die een woning huren op de private of sociale huurmarkt: hierin speelt de problematiek van het vinden van een betaalbare Gemeente Kuurne, woonstudie

1 of 2 personen

starters (20-30 jaar) senioren (> 60 jaar) inkomen < 10 000€

profiel (kandidaat)

zittende

huurder svk,

huurder

wachtlijst

alg

jaarverslag 2007

57

1 of 2 personen

71%

100%

59%

starters (< 25 jaar)

x

15%

20%

senioren (> 65 jaar)

x

3%

16%

inkomen < 10000 €

100%

100%

18%

huurwoning - asielzoekers 4 lokale opvanginitiatieven (LOI) In 2 van de 4 LOI woningen is er sinds 2005 geen verloop of leegstand geweest. In de de andere twee is de gemiddelde leegstand/jaar 4 maanden en 2,5 maanden. - thuislozen/crisisopvang: - 1 noodwoning - 1 doorgangswoning De noodwoning en doorgangswoning werden in 2007 niet gebruikt. In het begin van 2008 werd de noodwoning gebruikt en de doorgangswoning is momenteel in gebruik. - Opnames in opvangcentra caw’s: 11 opnames uit Kuurne in 2007 - Regionaal crisisnetwerk: een netwerk van 17 instellingen die een bed ter beschikking houden voor nachtopvang en 17 sociale diensten die de ochtend na de nachtopvang helpen zoeken naar een meer permanente oplossing. Van de 209 personen die in 2007 door het RCK opgevangen werden, kwamen er 11 uit Kuurne. - gehandicaptenzorg - vzw De Branding: deze organisatie bezit 2 woningen op grondgebied Kuurne voor hun werking ‘beschermd wonen’. Dit gaat om kamers met gemeenschappelijke leefruimte. Ze hebben tevens een werking begeleid wonen (begeleiding van personen die een woning huren op de private huurmarkt): momenteel 1 koppel uit Kuurne - vzw De regenboog: deze organisatie heeft geen woningen in eigen beheer, maar wel een werking begeleid wonen: momenteel 12 begeleidingen in Kuurne.

Conclusies Dé grote doelgroep voor sociale huisvesting zijn kleine gezinnen. De realisatie van nieuwe woningen dient hierop afgestemd te worden. Verder zien we dat jonge starters vooral de doelgroep zijn van sociale koopwoningen en senioren vooral van sociale huurwoningen en OCMW. Voor de sociale huurwoningen zou het bereik van de gezinnen met een laag inkomen hoger kunnen. 3.3.1.4 Bescheiden woonaanbod In het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid worden streefpercentages bepaald met betrekking tot bescheiden woningen. Dit zijn woningen met een kaveloppervlakte kleiner dan 500 m², een bouwvolume kleiner dan 550 m³ of indien het om appartementen gaat een volume kleiner dan 240 m³. Het ontwerpdecreet legt minimale percentages van bescheiden woningen vast per bouwproject, gaande van 10% tot 40%. De ervaring in de streek leert dat op basis van de streefdichtheid van 25 woningen per hectare en het streven naar betaalbare woningen van de private promotoren, het merendeel van de woningen hieraan beantwoordt. Deze criteria dienen per project in het kader van de regelgeving nagezien te worden, maar zullen vermoedelijk geen belangrijke wijzigingen met zich mee brengen. Het lijkt integendeel nodig om erover te waken dat de woongelegenheden/percelen niet té klein worden.

- begeleid wonen woonbegeleiding CAW en OCMW: 2 mensen van Kuurne 58



3.3.2 Beheer van het patrimonium en ondersteuning (kandidaat)huurders 3.3.2.1 Spijker en Schardauw

Figuur 20: foto’s van Spijker en Schardauw

Spijker en Schardauw is een sociale woonwijk van 150 woningen aan de rand van het stedelijk gebied. De wijk kent een concentratie van kwetsbare doelgroepen en heeft een slechte reputatie. Slechts 45% van de bewoners is werkend. Dit is meer dan 4 keer hoger dan algemeen in Kuurne. In 2008 zijn 100 van de 150 gezinshoofden niet-EU burgers. Dit aantal neemt jaarlijks toe. Sinds 1999 is er een halftijdse buurtopbouwwerker actief om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Het buurtwerk heeft 3 grote doelstellingen: zorgen voor samenhorigheid tussen alle bewoners; zorgen dat het aangenaam wonen is in de wijk en zorgen dat de wijk en haar bewoners geen geïsoleerd eiland zijn in de gemeente. Er zijn ondertussen al tal van activiteiten gestart om deze doelstellingen waar te maken (o.a.: een vaste ontmoetingsplaats, een sociaal restaurant, kinderopvang, huiswerkbegeleiding, kinderen vakantiewerking, hobbyclub, groenonderhoud, composteringsplaats, bewonersraad, informatie-activiteiten, gezamenlijke uitstappen, computerclub, zwerf-vuilacties, wijkfeest, seniorenactiviteiten…). Al deze activiteiten worden samen met de bewoners ingericht. De aanwezigheid van buurtwerking vormt voor bepaalde doelgroepen een positief punt: er is dienstverlening aanwezig die integratie bespoedigt. In 2002 deed RISO West-Vlaanderen een doorlichting van Spijker en Schardauw mbt leefbaarheid. De aanbevelingen zijn nog steeds relevant. In dit rapport worden ook een aantal ruimtelijke aspecten aangehaald: nood aan stallingen voor fietsen en bromfietsen, nood aan ‘hangruimte’ voor tieners, nood aan een totaalconcept openbare ruimte waarbij personalisering meer mogelijk wordt, ...



59

Spijker en Schardauw is een woonomgeving met een hoge densiteit en een specifieke architectuur. Het project is ongeveer 30 jaar oud. Er bestaan ideeën om renovaties uit te voeren: inrichting keukens, badkamer voorzien van douche, dakisolatie, ... eventueel in samenwerking met sociale economie. Spijker en Schardauw wordt op een specifieke manier gebruikt/misbruikt in het toewijzingssysteem van sociale woningen. Kuurnenaars willen in deze omgeving niet wonen. Niet-Kuurnenaars die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning kunnen zo in korte tijd een woning krijgen in Spijker en Schardauw. Na een periode van 3 jaar is het de huurders vrij om een ‘mutatie’ aan te vragen en stromen de huurders door naar andere sociale huurwoningen binnen Kuurne. Op deze manier kent Spijker en Schardauw een grote concentratie van migranten en een groot verloop, wat de reputatie niet ten goede komt. Op basis van het vergelijkend wijkenonderzoek is de verhuisgeneigdheid er bijna 4 keer hoger dan het gemiddelde in Kuurne. Jaarlijks verhuizen ongeveer 30 huurders of 20%. Dit betekent dat in 5 jaar tijd alle bewoners veranderd zijn. De problemen in Spijker en Schardauw zijn gesitueerd op verschillende aspecten. - De kwaliteit van het openbaar domein - Het toewijzingssysteem: evenwicht tussen allochtonen en autochtonen herstellen, tewerkstellingsgraad verhogen - De onaangepaste woningen aan het modern comfort - De sociale cohesie: integratie van migranten binnen de lokale gemeenschap bevorderen - het specifieke stedenbouwkundig plan met hoge densiteit. Op verschillende vlakken wordt vandaag al ingezet. Vooraleer in te zetten op grote renovatiewerken lijkt een kosten-baten analyse aangewezen. Het alternatief van vervanging door een hedendaags 60


project is het overwegen waard. Bij een dergelijke afweging dient ook de sociale verdringen mee in beschouwing genomen te worden. Ook de mogelijkheden om de toewijzingsstrategie aan te passen dienen onderzocht te worden. Oplossingen zullen liggen in een combinatie van ruimtelijke en sociale ingrepen. Naast Spijker en schardauw wordt ook het Rode Kruis plein gekenmerkt door een uitgesproken beeldvorming ondanks de recente renovatie. Door de grote verschillen in kwaliteit tussen verschillende sociale woonprojecten hebben mensen een zeer uitgesproken voorkeur. Dit vertaalt zich in weigeringen bij toewijzing in één van deze buurten, hoewel de woonbehoefte blijft bestaan. In het woonplatform in september 2009 werden verschillende waardevolle suggesties gegeven omtrent de aanpak van deze buurt: - doorbreken van geslotenheid in openbaar domein, barrières, ... - zoeken naar inplanting van een openbare of commerciële functie zoals de bibliotheek, het postkantoor, ... Op deze manier wordt de wijk deel van het dagelijk leven van de Kuurnenaars. - Grondige verbouwing van de woningen naar het hedendaags comfort mbt keuken, badkamer, trappen, bergruimte, ... - moderniseren van architectuur is eveneens van belang voor het imago 3.3.2.2 Project huisbewaarder Begin 2009 werd Kuurne erkend voor de activiteiten ‘huisbewaarder in de sociale huisvesting’ vanuit de Vlaamse overheid. Deze erkenning impliceert een loonsubsidie voor de tewerkstelling van 1 vte doelgroepwerknemer en 1 vte omkaderingspersoneel voor de duur van 4 jaar. Concreet zal de huisbewaarder volgende taken opnemen: algemene concierge-taken (signaalfunctie) Leiedal, september 2009

-

kleine klusjes in woongelegenheden (bv vervangen lamp en ophangen kleine zaken) ondersteuning bij opmaak of verhuis woongelegenheid (bv hulp bij vervangen linoleum) informeren/sensibiliseren/controleren MOLOK-systeem opruimen zwerfvuil publieke ruimtes onderhoud garages onderhoud esplanades onderhoud bloembakken ondersteuning activiteiten buurtwerk Het werkterrein omvat het volledige patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappij Eigen Gift Eigen Hulp. Dit project is een co-financiering van de Vlaamse Overheid, de gemeente, het OCMW en de sociale huisvestingsmaatschappij. Hiervoor werd in september 2009 een samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd. 3.3.2.3 Andere initiatieven en mogelijkheden De buurtwerker van Spijker en Schardauw neemt heel wat zaken op zich mbt ondersteuning en communicatie met de sociale huisvestingsmaatschappij. Dit wordt door alle partijen als positief ervaren. De vraag stelt zich wel hoe de ondersteuning en communicatie bij andere woonprojecten gebeurt waar geen buurtwerker aanwezig is. Het ocmw kocht ‘t Erf aan in het Rode Kruisplein. Hier zullen verschillende buurtfuncties uitgebouwd worden zoals een computerlokaal, een spelotheek, ... Het nieuw sociaal huurbesluit omvat niet enkel de mogelijkheid tot een lokaal toewijzingsreglement, maar verschillende andere elementen die hun invloed hebben op het beheer van sociale woningen: nieuwe financieringssysteem en huurprijsberekening, inburgeringsvoorwaarde, proefperiode van 2 jaar, ... De organisatie van de proefperiode blijkt moeilijk toe te passen in de praktijk. Leiedal, september 2009

De Vlaamse overheid voorziet in een huursubsidie voor mensen die 5 jaar of langer op de wachtlijst staan. Er wordt een nood ervaren vanuit de gemeentelijke sociale dienst aan integrale woonbegeleiding. Het aanbod vanuit CAW Stimulans is beperkt. Daklozen en mensen uit onthaalcentra krijgen een plaats in een sociale woning indien het ocmw 100% borg staat. In de praktijk wordt dit niet toegepast. De actualisering van wachtlijsten is nodig. Dit dient echter met de nodige aandacht te gebeuren zodat hierdoor geen mensen uit de boot vallen doordat ze bijvoorbeeld niet tijdig reageren of een andere verblijfplaats hebben. 3.3.2.4 Samenwerking gemeenten en sociale huisvestingsmaatschappij Er bestaat een zeer goede samenwerking tussen gemeente, sociaal huis en sociale huisvestingsmaatschappij. De directeur van de sociale huisvestingsmaatschappij is immers eveneens schepen in Kuurne. Verschillende Schepenen zetelen in de raad van bestuur van de Sociale Huisvestingsmaatschappij. Sinds 30 april 2008 is er een samenwerkingsovereenkomst opgemaakt tussen SVK De Poort vzw en OCMW Kuurne. Hierin verbindt het SVK zich ertoe een toename van 1 woning per jaar in Kuurne na te streven. De ingehuurde woningen worden gerenoveerd conform de Vlaamse wooncode. Het OCMW doet actieve prospectie, komt tussen indien nodig voor de waarborg en verzekert de begeleiding van de huurders. Het SVK werkt in Kortrijk samen met de SHM Gemeente Kuurne, woonstudie

61

Goedkope Woning samen in het kader van het renoveren van woningen. Dit kan een denkpiste zijn bij het renoveren van woningen van EGEH. Het SVK raadt nieuwe personen op de wachtlijst aan zich ook op de wachtlijsten van sociale huisvestingsmaatschappijen in te schrijven. Dit is echter vrijblijvend en wordt verder niet ondersteund. Er is geen afstemming tussen de wachtlijsten van verschillende actoren van sociale huisvesting. EGEH heeft een samenwerkingsovereenkomst met vzw Regenboog ivm de verhuur van 4 woningen. EGEH werkt eveneens met een privaat rusthuis een gezamenlijk project uit. Zie hiervoor prioriteit 5.

3.3.3 Streefcijfers Op de volgende bladzijden wordt een afweging gemaakt van verschillende mogelijke streefcijfers mbt sociale huur-en koopwoningen op schaal van de ganse gemeente. Het is de bedoeling te komen tot een realistisch en onderbouwd streefcijfer voor het aantal bijkomende sociale woningen waar Kuurne naar streeft tegen 2020. Hiervoor worden een aantal verschillende streefcijfers doorgerekend mbt de inschatting van het aantal bijkomende woningen de komende 10 jaar in Kuurne (zonder wug st Pieter en wug Sente Zuid). In deze afweging wordt nog geen keuze gemaakt tussen de verhouding sociale huurwoningen versus koopwoningen. Dit gebeurt verder in de programmatie. Hier worden twee mogelijke scenario’s uitgewerkt: de helft zoveel koopwoningen als huurwoningen en evenveel koopwoningen als huurwoningen. Als vergelijkingsbasis geldt een aantal van 5188 woningen in Kuurne in januari 2008, waarvan 444 sociale huurwoningen, wat neerkomt op een percentage van 8.56%. De tabel op de volgende pagina geeft een overzicht van de streefcijfers die in concrete cijfers gegoten kunnen worden.

62



3.3.3.1 Woonregieboek: streven naar 11% sociale huurwoningen in het totale patrimonium op lange termijn. Om het percentage sociale huurwoningen in het totaal patrimonium op 11% te brengen is er nood aan 276 bijkomende sociale huurwoningen op 10 jaar tijd. Dit komt overeen met 28 bijkomende sociale huurwoningen per jaar en daarbovenop 14 of 28 bijkomende sociale koopwoningen per jaar (afhankelijk van de verhouding huur/koop) Ten aanzien van het totaal aantal bijkomende woongelegenheden in dezelfde periode betekent dit een aandeel van meer dan 30% sociale huur- en koopwoningen. 3.3.3.2 provinciale 25% regel: streven naar 25% sociale huur-en koopwoningen bij nieuwe woonprojecten vanaf 1 ha Voor deze doorrekening dienen enkel de gebieden groter dan 1 ha in rekening gebracht te worden. Bijna alle projectzones die op korte termijn gerealiseerd zullen worden, zijn groter dan 1 ha. De kaart op de volgende pagina toont welke van de projectzones groter zijn dan 1 ha. De provinciale regel vertaalt zich in een aanbod van 305 sociale huur-en koopwoningen over 10 jaar tijd. Dit zijn 15 à 20 sociale huurwoningen en 10 à 15 sociale koopwoningen per jaar (afhankelijk van de verhouding huur/koop). Hiermee evolueert Kuurne naar 10% sociale huurwoningen in het totaal patrimonium. In dit scenario is 22% van alle bijkomende woningen de eerste 10 jaar een sociale huur-of koopwoning. 3.3.3.3 decreet grond-en pandenbeleid Het nieuwe decreet poneert een aantal verschillende streefcijfers. Enerzijds worden per woonproject sociale lasten opgelegd die variëren van 10% tot 40%. Anderzijds wordt per gemeente een bindend sociaal objectief vooropgesteld: 86 sociale huurwoningen voor Kuurne tegen 2020. Leiedal, september 2009

Tenslotte wordt gesteld dat gemeenten die bijna 9% sociale huurwoningen hebben deze drempel dienen te overstijgen. De sociale lasten vervallen indien Kuurne de 9% behaald heeft (tav het huishoudensaantal in 2008) of indien het bindend sociaal objectief bereikt wordt (86 sociale huurwoningen) en indien de gemeente dit kenbaar maakt. sociale lasten bij verkavelingen en groepswoningbouw In het ontwerpdecreet worden verschillende percentages opgelegd voor te realiseren woonprojecten, afhankelijk van de eigenaar en de al dan niet opmaak van een RUP. Voor deze doorrekening wordt verondersteld dat alle gronden private eigendom zijn. Geen enkele projectzone is een ‘nieuw woongebied’ op basis van de criteria in het decreet. Enkel de projecten groter dan 0.5 ha worden in rekening gebracht (zie kaart hiernaast). Dit zijn zo goed als alle projectzones. Het streefcijfer is dus 10 à 20% sociale huur-en koopwoningen in het aanbod de komende 10 jaar. (aandeel kavels is verwaarloosbaar) Met 10% sociale lasten gaat het aandeel sociale huurwoningen er in Kuurne op achteruit. De 20% sociale lasten resulteert in aantallen die relatief dicht zitten bij die van de provinciale 25% regel. bindend sociaal objectief op schaal van de gemeente Het nieuw decreet formuleert een ‘bindend sociaal objectief’ voor sociale huurwoningen: 86 voor Kuurne. Het bindend objectief voor sociale koopwoningen dient door de provincie vastgesteld te worden op basis van een voorstel van de gemeente. In de twee scenario’s is dit voorstel respectievelijk gelijk of de helft van het aantal sociale huurwoningen. De realisatie van het bindend sociaal objectief leidt tot een vermindering van het aandeel sociale huurwoningen in het totaal patrimonium. Gemeente Kuurne, woonstudie

63

Figuur projectzones GEMEENTE 19: KUURNE volgens oppervlakte figuur: projectzones volgens oppervlakte

Legende

23 1

Bondgenotenlaan

2

Kortrijksestraat

3

Merelhoek

4

Beeklaan

5

Gasthuisweide

6

Bonaerde

7

Gasthuisstraat

8

Boomgaardstraat

9

Kasteelstraat

10

Kattebelweg

11


12

Parochieweg

13

Weidenstraat

14

Steenovenstraat

15

Leiehoek

16

Abelenstraat

17

Seizoensweg

18

Kathoek

19

St. Pietersstraat

20

St. Pieter

21

Rijksweg

22

Sente zuid

23

Sente noord

24

wug Sint Pieter

21

22

24

20 16

19 17

18

11 15 10 12

14

9

13

8

groter dan 1 ha tussen 1 ha en 0.5 ha

7

minder dan 0.5 ha

5

6

4

3 2

1

0

100

200

400 Meters

schaal: 1:18,000

64



Realistisch aanbod obv projectzones, planhorizon 10 jaar

verhouding 1/3 koop, 2/3 huur aantal

totaal aantal

aantal bijkomende

aantal bijkomende

bijkomende sociale

resulte-

resulterend %

% sociale

% soci-

bijkomende

woongelegen-

sociale huurw

sociale koopw

huur-en koopw

rend % soc

sociale huur-en

huurw in het

ale huur-en

woongele-

heden

totaal

huurw in tot

koopw in het tot

aanbod

koopw in het

patr

patr

totaal

per jaar

totaal

per jaar

per jaar

genheden

aanbod

woonregieboek: 11%

1386

6574

279

28

140

14

419

42

11%

13%

20%

30%

provinciale 25%-regel

1386

6574

203

20

102

10

305

30

10%

11%

15%

22%

decreet grond-en pandenbeleid sociale

1386

6574

90

9

45

5

135

14

8%

9%

7%

10%

1386

6574

181

18

90

9

271

27

10%

11%

13%

20%

1386

6574

86

9

41

4

127

13

8%

9%

6%

9%

drempel 9% cfr decreet

1386

6574

23

2

11

1

34

3

7%

7%

2%

2%

behoud bestaande aandeel

1386

6574

119

12

59

6

178

18

8,56%

9%

9%

13%

lasten 10% decreet grond-en pandenbeleid sociale lasten 20% decreet grond-en pandenbeleid bindend sociaal objectief

behoud bestaande activiteit

1386

6574

150

15

50

5

200

20

9.03%

10%

11%

14%

wachtlijsten prioriteit Kuurne

1386

6574

167

17

84

8

251

25

9.29%

11%

12%

18%

aantal

totaal aantal

aantal bijkomende

aantal bijkomende

bijkomende sociale

resulterend

resulterend %

% sociale

% soci-

bijkomende

woongelegen-

sociale huurw

sociale koopw

huur-en koopw

% soci-

sociale huur-en

huurwoningen

ale huur-en

woongele-

heden

totaal

totaal

totaal

ale huurw in

koopw in het tot

in het aanbod

koopwonin-

totaal patri-

patr

verhouding 50/50 huur/koop

per jaar

per jaar

per jaar

genheden

gen in het aanbod

monium woonregieboek: 11%

1386

6574

279

28

279

28

558

56

11%

15%

20%

40%

provinciale 25%-regel

1386

6574

152

15

152

15

305

30

9%

11%

11%

22%

decreet grond-en pandenbeleid sociale

1386

6574

68

7

68

7

135

14

8%

9%

5%

10%

1386

6574

135

14

135

14

271

27

9%

11%

10%

20%

1386

6574

86

9

86

9

172

17

8%

9%

6%

12%

1386

6574

23

2

23

2

46

5

7%

7%

2%

3%

lasten 10% decreet grond-en pandenbeleid sociale lasten 20% decreet grond-en pandenbeleid bindend sociaal objectief drempel 9% cfr decreet behoud bestaande aandeel

1386

6574

119

12

119

12

237

24

8,56%

10%

9%

17%

behoud bestaande activiteit

1386

6574

100

10

100

10

200

20

8.27%

10%

7%

14%

wachtlijsten prioriteit Kuurne

1386

6574

167

17

167

17

334

33

9.29%

12%

12%

24%



65

In dit scenario maken de sociale huur-en koopwoningen 9% uit van het totale aanbod. Het bindend sociaal objectief komt neer op 9 bijkomende sociale huurwoningen en 4 of 9 bijkomende sociale koopwoningen per jaar. drempel van 9% Indien Kuurne 23 bijkomende sociale huurwoningen voorziet wordt de drempel van 9% behaald. Indien enkel dit aantal gerealiseerd zou worden, leidt dit tot een sterke vermindering van het aandeel sociale huurwoningen in het totaal patrimonium van 8.56% naar 7%. Het aandeel sociale woningen in het aanbod bedraagt in dit scenario slechts 3%. 3.3.3.4 behoud bestaand aandeel Los van het nieuwe decreet grond-en pandenbeleid kan het de ambitie zijn om het bestaande aandeel sociale woningen minstens te behouden. In het licht van het groot aantal bijkomende woningen de komende jaren vraagt dit om een aanzienlijk aantal sociale woningen. Het gaat om 119 bijkomende sociale huurwoningen en 59 of 119 (afhankelijk van de verhouding huur/ koop) sociale koopwoningen. Dit betekent een aandeel van 13 à 17% sociale huur- en koopwoningen in het aanbod. 3.3.3.5 behoud bestaande activiteit actoren Indien de bestaande en vooropgestelde activiteit van de verschillende actoren aangehouden wordt, zullen er tegen 2020 ongeveer 200 bijkomende sociale huur-en koopwoningen zijn. De bestaande activiteit is jaarlijks 15 bijkomende sociale huurwoningen en 5 bijkomende sociale koopwoningen. Indien hier een verschuiving naar de koopwoningen optreedt kan een verhouding van 50/50 bereikt worden.

66


3.3.3.6 wachtlijsten De gegevens van de wachtlijsten van de shm EGEH datteren van midden 2009. Er stonden toen 238 kandidaten op de wachtlijst. 48 hiervan zijn reeds huurder van EGEH. Van de 190 nieuwe kandidaten hebben er 110 prioriteit Kuurne (domicilie in Kuurne). Ook de wachttijden zijn genuanceerder dan een algemene gemiddelde wachttijd. 7% van de kandidaten staat langer dan 4 jaar op de wachtlijst. Dit zijn vooral mensen met een zeer specifieke voorkeur of mensen zonder prioriteit Kuurne. Voor Kuurnenaars zelf is de gemiddelde wachttijd 1,5 jaar. Voor centrumappartementen is dit minder (1 jaar en 4 maand), voor Spijker en Schardauw is dit nog minder: 297 dagen of ongeveer 10 maanden. Bij een toewijzing merkt de sociale huisvestingsmaatschappij echter wel dat er zeer vaak geweigerd wordt. Enerzijds wijst het veelvuldig weigeren van sociale woningen door mensen op de wachtlijst op een woonwens in plaats van een woonnood: wil om in die ene straat te wonen. Anderzijds wijst dit op het grote verschil in kwaliteit tussen verschillende projecten of het tekort aan hedendaags comfort in bepaalde woningen. Wachtlijsten van het OCMW worden niet echt bijgehouden aangezien er zo goed als geen verloop is. De wachttijd is bijgevolg lang en de mensen die ingeschreven hadden, hebben meestal al een andere woning gevonden. Het OCMW signaleert de nood aan huisvesting voor specifieke doelgroepen (die niet terecht kunnen bij de sociale huisvestingsmaatschappij): asielzoekers, alleenstaanden met zeer beperkt inkomen soms dakloos, mensen met een verleden bij de SHM, ... Eind 2007 stonden ongeveer 1100 mensen op de wachtlijst voor de ganse streek voor het svk. Eind 2008 staan er 57 kandidaat-huurders op de wachtlijst die hun domicilie in Kuurne hebben.


Er zijn twee projecten in opbouw voor sociale koopwoningen. Voor Lijstergalm (10 woningen) zijn er reeds 23 kandidaten. Voor het project in Lt. G. Gerardstraat (18 appartementen) zijn er reeds 9 kandidaten. Indien de lijsten van verschillende actoren afgestemd zouden worden, kan er een beter zicht gekregen worden op de reële woonbehoefte in de streek. Een aantal praktische struikelblokken verhinderen dit echter op vandaag, zoals het belang van chronologie op de wachtlijst, waken over de privacy, ... Om te voorzien in een woonaanbod voor de huidige personen op de wachtlijst is er nood aan 247 bijkomende sociale huurwoningen (190 + 57, eventueel wel dubbels). Als we enkel de mensen met domicilie in Kuurne in rekening brengen gaat dit over 167 bijkomende sociale huurwoningen. Dit aantal is dubbel zo groot als het bindend sociaal objectief, maar ongeveer gelijk aan het behoud van de bestaande activiteit of 20% sociale lasten per project. Afhankelijk van de verhouding tussen huurwoningen en koopwoningen resulteert het beantwoorden aan de wachtlijsten enkel met domicilie in Kuurne in 250 tot 334 bijkomende sociale huur-en koopwoningen tegen 2020. 3.3.3.7 inkomensgrenzen Als we het bereik van sociale woningen inschatten op basis van de inkomensgrenzen tav de belastingsaangiftes dan voldoet 70% van de aangiftes aan de voorwaarden voor een sociale koopwoning, 50% aan die voor een sociale huurwoning en 18% aan de voorwaarden van het sociaal verhuurkantoor. Het is belangrijk hier een aantal kanttekeningen bij te maken. Deze percentages zijn afhankelijk van de betrouwbaarheid van de belastingaangiftes. Bovendien gelden ook andere voorrangscriteria zodat zeker bij het sociaal verhuurkantoor de mensen met Leiedal, september 2009

de hoogste nood voorrang krijgen. Niettegenstaande deze kanttekeningen geven de cijfers wel weer dat er met de inkomensgrenzen een zeer ruim bereik is van de sociale woningmarkt. 3.3.3.8 signalen welzijnsactoren In hoofdstuk 4 komen verschillende signalen aan bod mbt de private huurmarkt. Het aantal betaalbare private huurwoningen is zeer beperkt. Bovendien is er sprake van discriminatie waardoor ook de kwetsbare groepen zeer moeilijk toegang hebben tot een kwalitatieve private huurwoning. Het ocmw signaleert de nood aan huisvesting voor specifieke doelgroepen (asielzoekers, alleenstaanden met een zeer beperkt inkomen, mensen met een verleden bij de shm, ... ) Deze signalen laten een blijvende hoge nood aan sociale (huur) woningen vermoeden, zonder er echt cijfers op te kunnen plakken. Het huidig aanbod sociale woningen voldoet niet om de vraag van de specifieke doelgroepen door de welzijnsactoren benoemd te huisvesten. 3.3.3.9 conclusies Op basis van het onderzoek, de becijfering en de vergelijking van de verschillende streefcijfers en signalen, kan gesteld worden dat: De 9% drempel, de 10% sociale lasten en het bindend sociaal objectief, allemaal streefcijfers die met het decreet grond-en pandenbeleid verplicht zijn, onvoldoende zijn. Ze betekenen een achteruitgang van het aandeel sociale woningen in Kuurne en een terugschroeven van de bestaande activiteiten en ambities. Ze beantwoorden bovendien niet aan de nood (wachtlijsten, signalen welzijnsactoren) anderzijds zijn de aantallen die voortvloeien uit de ambitie om 11% sociale huurwoningen tegen 2020 te hebben of om de vraag vanuit de wachtlijsten te beantwoorden onrealistisch Gemeente Kuurne, woonstudie

67

projectzones

potentieel

a priori

groter

huidig beleid

aantal

sociaal

dan 1 ha

(% sociaal)

woningen

(aantal 25%

andere randvoorwaarden

resulterend %

resulterend #

20%

16

woningen) 1

Bondgenotenlaan

80

ja

2

Kortrijksestraat

64

ja

realisatie groengebied langs Heulebeek

10%

6

3

Merelhoek

43

ja

versnipperde eigendomsstructuur, deels

10%

4

0%

0

tuinen 4

Beeklaan

21

versnipperde eigendomsstructuur, deels tuinen

5

Gasthuisweide

115

ja

6

Leieboorden

118

ja

0%

zeer complex inbreidingsproject

0%

0

prioriteit voor senioren (zie verder)

0%

0

versnipperde eigendomsstructuur, deels tuinen 7

Gasthuisstraat

36

100%

36

8

Boomgaardstraat

15

36

0%

0

9

Kasteelstraat

11

0%

0

10

Kattebelweg

40

ja

11


196

ja

12

Parochieweg

33

ja

reconversie, verschillende eigenaars

realisatie toegang of uitbreiding Groene

0%

0

10%

20

0%

0

Long 13

Weidenstraat

22

0%

0

14

Steenovenstraat

41

ja

25%

20%

8

15

Leiehoek/ter perre

174

ja

25%

20%

35

16

Abelenstraat

81

ja

10%

8

17

Seizoensweg

126

ja

18

Kathoek

20

19

St. Pietersstraat

12

20

St. Pieter

24

4 (eigendom

25%

20%

25

0%

0

0%

0

ja

10%

4

ja

10%

8

/

/

kerkfabriek) 21

Rijksweg

84

22

Sente zuid

(33)

23

Sente noord

30 (104)

24

wug St Pieter

(387)

totaal

1386

68

30

ja

100%

30

ja

/

/

40


200


-

-

hoog. Dit zien we vooral in het resulterend aandeel sociale woningen van alle bijkomende woningen of in het totaal aantal woningen tav de huidige activiteiten. Het lijkt interessant om het bestaande percentage sociale huurwoningen in de toekomst op peil te houden. Hiervoor is er nood aan 178 tot 237 bijkomende sociale woningen (afhankelijk van de verhouding huur/koop). Het kan de ambitie zijn van het beleid om dit streefcijfer nog hoger te leggen. Bijvoorbeeld een sociale last van 20% bij iedere woonontwikkeling of het aantal zoals de 25%regel zou opleveren. Deze streefcijfers omvatten ongeveer 300 bijkomende sociale woningen. Overleg met Vlaanderen is vereist om de mogelijkheden voor dit aantal in te schatten ten aanzien van wat eigenlijk verplicht is. De ligging in stedelijk gebied speelt in elk geval in het voordeel.

3.3.4 Programmatie Op basis van het hierboven voorgestelde streefcijfer voor sociale woningen op schaal van de ganse gemeente wordt een concrete programmatie uitgewerkt. De concrete situering en verdeling van sociale woningen leidt tot een aantal dat weliswaar verschilt van elk streefcijfer, maar toch in de buurt ligt van de streefcijfers die als realistisch naar voor geschoven werden. 3.3.4.1 Ruimtelijke spreiding sociale woningen Het is de doelstelling van het beleid om een goede spreiding van sociale woningen te bewerkstelligen over de verschillende projectzones. Hierbij spelen echter verschillende factoren mee. Er zijn projectzones die a priori sociaal gerealiseerd zullen worden omwille van de eigendomsstructuur of omwille van de ligging in woonuitbreidingsgebied. Verder is de schaal van de projectzones van belang. Het is niet wenselijk in zones kleiner dan 1 ha sociale lasten op te leggen, tenzij de gronden eigendom zijn van publieke of semi-publieke instanties. In deze kleine zones zou dit immers leiden tot 1 à 2 sociale woningen die volledig geïsoleerd liggen, wat naar een economische realisatie en beheer weinig interessant is. Op vandaag zijn reeds verschillende projecten in voorbereiding en zijn reeds gesprekken met de gemeente geweest. In navolging van de 25%-regel van de provincie werd voor ieder project 25% sociale woningen gevraagd. In het kader van een goed beleid is het wenselijk deze projecten onder dezelfde voorwaarden verder te zetten, echter binnen het kader van het nieuw decreet: 20% sociale lasten.



69

aantal sociale aanleunwoningen reeds in voorbereiding

36

bijkomende soc huurw in projectzones

71

bijkomende soc koopw in projectzones

63

bijkomende soc kavels in projectzones

30

bijkomende woningen ocmw + svk

20-40

sociale koopw binnen bestaand patrimonium

10

totaal

230-250

Een aantal projectzones zijn bezwaard met andere eisen of randvoorwaarden. Voor deze zones kan het opleggen van bijkomende sociale lasten vertragend of verlammend werken. Hierbij denken we aan de realisatie van inbreidingsprojecten ter hoogte van diepe tuinzones in handen van verschillende particulieren of aan herbestemmingszones die op zich een grote complexiteit hebben.

woningen.

Het hoogste percentage van 20% sociale woningen wordt enkel toegepast in de projecten waar vandaag reeds onderhandeld werd mbt 25% sociale woningen. Projecten die kleiner zijn dan 1 ha dienen a priori geen sociale woningen te realiseren: 0%. Hier zal een sociale last van 10% in de vorm van een financiële bijdrage gevraagd worden. De andere projecten dienen in principe 10% sociale woningen te realiseren tenzij er doorslaggevende randvoorwaarden zijn om dit niet te doen. In dit laatste geval zal eveneens een financiële bijdrage gevraagd worden.

Tenslotte is het ook de optie om een beperkt aanbod aan sociale woningen te realiseren binnen het bestaand patrimonium. Hier wordt gedacht aan de aankoop (bv via voorkooprecht) van een aantal woningen en deze na renovatie als sociale koopwoning terug op de markt te brengen. Dit is echter relatief nieuw voor Kuurne en voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Daarom worden hier een beperkt aantal pilootprojectjes voor ogen gehouden: een 10-tal woningen tegen 2020.

Deze factoren worden in de tabel hiernaast weergegeven per projectzone. Dit levert in totaal 200 sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels op in alle projectzones samen. Hiervan zijn er 30 sociale kavels en zal het project in de gasthuisstraat (36 aanleunwoningen) op korte termijn gerealiseerd worden. Dit betekent dat er een bijkomend aanbod van 134 sociale huur-en koopwoningen zal zijn. Een aantal factoren zijn op vandaag nog niet gekend. De tabel geeft de gewenste programmatie weer op basis van de op vandaag gekende gegevens. Indien in de loop van de projecten zou blijken dat het realiseren van sociale woningen op deze plaats niet wenselijk of mogelijk is, is het steeds mogelijk het aantal te schrappen of te verminderen, met dien verstande dat er een alternatieve locatie gezocht dient te worden voor de verloren gegane sociale 70


Bovenop deze aantallen komen de woningen in beheer van het OCMW of het SVK. Dit gaat samen om 2 tot 4 woningen per jaar of over 10 jaar tijd een bijkomend aanbod van 20 tot 40 sociale huurwoningen. Deze woningen zijn maximaal verspreid over het grondgebied.

Dit resulteert in totaal op 230 tot 250 bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels tegen 2020. Ten aanzien van de streefcijfers kan hiermee het bestaande aandeel sociale woningen op peil gehouden worden. Het aantal is hoger dan het bindend sociaal objectief of de 10% sociale lasten, maar lager dan de 25% regel van de provincie of de 20% sociale lasten. Hiermee is het een ambitieus, maar realistisch en verdedigbaar voorstel. 3.3.4.2 Verdeling tussen huur, koop en kavel Binnen de sociale woningen kunnen een deel huurwoningen, een deel koopwoningen en een deel kavels gerealiseerd worden. Het aandeel kavels is beperkt tot 30 in totaal (als de provincie het voorstel van de gemeente goedkeurt). Dit wordt voorzien in twee projecten van 15 kavels. Deze kavels kunnen het best op twee relatief verspreide zones gerealiseerd worden, die een relatief grote schaal hebben zodat binnen de sociale woningen een differentiatie ontstaat. Bovendien is Leiedal, september 2009

het wenselijk de sociale kavels te positioneren in gebieden waarvoor een lagere dichtheid wenselijk is. Dit resulteert in de keuze van Leiehoek en Sente Noord elk voor 15 sociale kavels.

De afweging dient te gebeuren tussen de verhouding sociale huurwoningen versus sociale koopwoningen. Verschillende factoren spelen hierbij mee. De subsidies vanuit Vlaanderen voor sociale huurwoningen zijn dubbel zo groot als voor sociale koopwoningen. De subsidiërende overheid vraagt om bij grotere projecten een menging te voorzien waarbij minstens 1/3 huur versus koopwoningen is. De vraag vanuit financieel minder draagkrachtige doelgroepen legt de klemtoon op huurwoningen. Kuurne heeft op vandaag relatief veel sociale huurwoningen (8.56%). Het is wenselijk dit aanbod op peil te houden, maar het is decretaal niet verplicht grote bijkomende aantallen sociale huurwoningen te realiseren. Het aandeel sociale koopwoningen wordt door de provincie toegekend. Hierbij wordt voorrang gegeven aan de stedelijke gebieden. Op schaal van de provincie kunnen 3846 sociale koopwoningen verdeeld worden. Hiervan dienen 3113 of 81% door een sociale huisvestingsmaatschappij gerealiseerd te worden. Kuurne is voor het grootste deel stedelijk gebied en kan dus proportioneel een groter aandeel sociale koopwoningen vragen. Een aantal sociale huurwoningen staat reeds vast: 36 aanleunwoningen en 20 tot 40 bijkomende woningen via OCMW en SVK. De shm EGEH geeft het signaal dat de behoefte aan koopwoningen groter zou zijn dan aan huurwoningen. Bij de toewijzing van sociale huurwoningen komen veel weigeringen voor. Dit kan wijzen op een ‘woonwens’ tav een ‘woonnood’ binnen de sociale huurwoningen. Uit bovenstaande argumenten komen 2 mogelijke verdeelsleutels naar voor: - dubbel zoveel huurwoningen als koopwoningen - gelijk aantal huurwoningen als koopwoningen Vanuit de optie om ook in het centrum woningen voor gezinnen te voorzien en om ook



71

GEMEENTE KUURNE

figuur: Eigen Gift - Eigen Haard

Legende

buffer van 200m. !

1 4 10

! ! !! !! ! !! ! !

11

!

19 24

!! ! !! ! ! ! ! ! ! !

64

!

!!

92

!

projecten Zuid West-Vlaanderen !

!

! ! !! !!! !

projectzones

! !!

! !!!

!! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !!!! ! !! !! !!!!

! !! !!! !! !!

!

! !

!! !! !! !! !!

!!

! !

!!!!! !!!!!! ! ! ! !! ! ! ! ! !! ! !! !! ! !! ! ! ! ! !! ! ! ! ! !!! ! ! ! !! ! !! !! !!! !

!

!

! ! !!!!!!

0

100

200

!

400 Meters

schaal: 1:15,000

72



projectzones

potentieel

gewenst aantal sociale

grootschalig project

minder dan 200 m van

aantal

woningen (huur + koop

+ lagere dichtheid

sociale huurwoningen

woningen

+ kavel)

gewenst

sociale kavels

sociale koop-

sociale huur-

woningen

woningen

1

Bondgenotenlaan

80

16

0

6

10

2

Kortrijksestraat

64

6

0

0

6

3

Merelhoek

43

4

0

0

4

4

Beeklaan

21

0

/

/

/

5

Gasthuisweide

115

0

/

/

/

6

Leieboorden

118

0

1

/

/

/

7

Gasthuisstraat

36

36 (aanleun)

1

0

0

36

8

Boomgaardstraat

15

0

1

/

/

/

9

Kasteelstraat

11

0

1

/

/

/

10

Kattebelweg

40

0

1

/

/

/

11


196

20

0

10

10

12

Parochieweg

33

0

/

/

/

13

Weidenstraat

22

0

/

/

/

14

Steenovenstraat

41

8

0

0

8

15

Leiehoek/ter perre

174

35

1

15

10

10

16

Abelenstraat

81

8

1

0

8

0

17

Seizoensweg

126

25

1

0

15

10

18

Kathoek

20

0

1

19

St. Pietersstraat

12

0

20

St. Pieter

24

4

21

Rijksweg

84

22

Sente zuid

(33)

23

Sente noord

30 (104)

30

24

1

1

/

/

/

/

/

/

0

4

0

8

/

/

8

/

/

/

/

15

10

5

1

1

1

wug St Pieter

(387)

/

/

/

/

totaal

1386

200

30

63

99



73

betaalbare koopwoningen voor alleenstaanden en éénoudergezinnen te voorzien, wordt gekozen voor de verhouding 50/50 voor de bijkomende sociale huuren koopwoningen in projectzones. De tabel op vorige pagina geeft een totaaloverzicht. Deze aantallen (exclusief OCMW en SVK, en renovaties) worden nu per project toegewezen. In de eerste plaats zijn er twee projecten waar een lagere dichtheid gewenst is. Dit lijkt beter te bereiken met sociale kavels en in tweede instantie sociale koopwoningen dan met sociale huurwoningen. Vervolgens zijn er projecten die op minder dan 200 m van een bestaande sociale huurwoning gesitueerd zijn. In deze gevallen is het wenselijk minstens een deel als sociale koopwoning te realiseren. Als het om een kleinschalig project gaat volledig als sociale koopwoningen. Tenslotte werden de projecten met minder dan 10 sociale woningen op voldoende afstand van bestaande sociale huurwoningen toegewezen aan de huurwoningen omdat dit een optimale spreiding ondersteunt. De resterende projecten werden gelijk verdeeld tussen huur-en koopwoningen. Dit wordt weergegeven in de tabel en de figuur op de vorige pagina.

3.3.4.3 Realisatie sociale woningen Het nieuw decreet maakt het realiseren van sociale woningen op verschillende manieren mogelijk. De resulterende aantallen sociale woningen in de tabel kunnen gerealiseerd worden door de sociale huisvestingsmaatschappij of door de private ontwikkelaar zelf. Op vandaag is nog geen ervaring met deze manier van werken. Het is voor Kuurne, net als voor andere gemeenten, een grote uitdaging hiermee aan de slag te gaan en in overleg met de SHM en de private ontwikkelaars de meest wenselijke manier van realisatie van de ‘sociale last’ uit te werken. Het decreet geeft de mogelijkheid om een sociale last financieel te vergoeden indien de gemeente hiermee akkoord is. Deze mogelijkheid wordt in Kuurne voorbehouden voor de gebieden waarvoor in de analyse bleek dat het niet wenselijk/nodig is effectief sociale woningen te realiseren. In deze gebieden wordt een minimale sociale last opgelegd (gelijkheidsbeginsel), maar is een financiële vergoeding mogelijk. Op deze manier ontstaat een fonds bij de gemeente die ingezet kan worden op diverse aspecten van het woonbeleid, denk aan het uitoefenen van voorkooprecht, het ondersteunen van renovatiewerken of duurzame initiatieven, ... Tenslotte wordt in het nieuw decreet op niveau van de provincie een onderscheid gemaakt tussen sociale koopwoningen te realiseren door sociale huisvestingsmaatschappijen enerzijds en door private actoren anderzijds. Voor de provincie West-Vlaanderen dienen minstens 3113 sociale koopwoningen van de 3846 door een sociale huisvestingsmaatschappij gerealiseerd te worden. Dit omvat 80% van de sociale koopwoningen. Indien we logischerwijze dezelfde verhouding naar de gemeente Kuurne doortrekken betekent dit dat van de 63 sociale koopwoningen slechts 13 door de privé gerealiseerd kan worden. Het lijkt interessant

74



om deze 13 niet zomaar over te laten aan de eerste gegadigde, maar deze toe te bedelen aan private ontwikkelaars die een bijkomende meerwaarde kunnen bieden bv naar aangepaste woningen voor senioren of naar duurzaamheid toe. Het is echter nog onduidelijk of het decreet hier mogelijkheden voor biedt.

3.4 Evaluatie instrumenten/middelen Op vandaag wordt de provinciale 25%-regel gerealiseerd aan de hand van overleg met actoren en een consequent beleid. Het decreet grond-en pandenbeleid geeft een aantal nieuwe instrumenten om de realisatie van sociale huisvesting hard te maken: sociale lasten en een reglement sociaal wonen zijn de twee belangrijkste. Een lokaal toewijzingsreglement zou een oplossing bieden om gericht te kunnen toewijzen van bepaalde woningen bv begeleid wonen, senioren, ... Er wordt een probleem ervaren ivm de verhuring buiten het sociaal huurstelsel binnen het nieuw sociaal huurbesluit. Op vandaag zijn 4 woningen van de SHM in beheer van de Regenboog die zelf toewijst en op die manier prioriteit geeft aan begeleid wonen. Toch kan op vandaag mits objectieve en grondige motivatie via de Raad van Beheer eveneens afgeweken worden van de standaard-toewijzing. Er zijn mogelijkheden voor het onderzoek en de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement binnen de nieuwe interlokale vereniging wonen. De bekendmaking van het SVK kan beter. Er is echter een folder en campagne in opmaak vanuit het SVK zelf. Tenslotte is er geen zicht op het gebruik van sociale leningen. In Vlaanderen kan een sociale lening gekregen worden bij drie verschillende aanbieders: VMSW, Vlaams woningfonds en erkende kredietmaatschappijen. In deze streek zijn er twee erkende kredietmaatschappijen: Elk Zijn Huis in Kortrijk en De Meiboom - Eigen Huis in Menen. Ook voor de aankoop en verbouwing van niet-sociale woningen is een sociale lening bijzonder interessant.



75

3.5 Mogelijke acties voor het beleid 1. Voor het aanbod van sociale woningen is het belangrijk drie complementaire actoren te blijven ondersteunen: SHM, OCMW, SVK, met elk hun eigen toewijzingsreglement dat aanvullend werkt. 2. Maximale steun geven aan het SVK bij de huidige opstartperiode. Dit houdt een actieve bekendmaking en toegeleiding in. Indien hiervoor regionale initiatieven genomen worden, kan Kuurne deze ondersteunen. 3. Beleidsbeslissing nemen omtrent streefcijfer. Wordt de suggestie op basis van de analyse gevolgd of legt het beleid de ambitie hoger of lager? Het voorstel van programmatie vertalen in een gemotiveerd voorstel van de gemeente tav de provincie inzake de verdeling van sociale koopwoningen in het kader van het nieuw decreet gronden pandenbeleid. Dit voorstel moet vanuit de gemeenteraad komen en een advies vanuit een lokaal woonoverleg omvatten. Het ganse hoofdstuk in deze woonstudie mbt sociale huisvesting kan gezien worden als motivatie bij dit voorstel. 4. Reglement sociaal wonen opstellen in het kader van het ontwerpdecreet. Dit reglement sociaal wonen wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Het kan een onderscheid maken tussen verschillende projecten mbt de streefcijfers voor sociale huisvesting. Het kan een onderscheid maken tussen huurwoningen, koopwoningen of kavels. Het kan afwijkingen mogelijk maken tav de streefcijfers in het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid. Het voorstel van programmatie kan vertaald worden in een dergelijk reglement. 5. Opstellen van een convenant is voor het ontwikkelen van een hoger aantal sociale huurwoningen dan het bindend sociaal objectief. 76


6. Spijker en Schardauw: kosten - baten analyse op verschillende vlakken uitwerken vooraleer grote renovatiekosten te starten. Ruimtelijke en sociale ingrepen afstemmen. Aandacht voor het doorbreken van ‘isolement’ van de wijk, bv in heraanleg openbaar domein, door inplanting niet-woon functies, ... 7. Werken aan een centrale wachtlijst of ten minste een afstemming van de wachtlijst ten bate van het woonloket. De nood aan een centrale wachtlijst wordt door verschillende actoren gesignaleerd. Dit is echter een heuse opdracht. Dit lijkt vooral een regionale opgave. Met één afgestemde wachtlijst wordt het mogelijk een beter zicht te hebben op de actuele woningnood. Hier kan op langere termijn aan gewerkt worden. 8. Nood aan vormen van integrale woonbegeleiding. Dit kan in samenwerking met het CAW, maar ook intern bij het OCMW opgenomen worden. Een preventieve aanpak bijvoorbeeld bij de proefperiode is interessant. Kan hier iets ontwikkeld worden vanuit het OCMW? 9. De mogelijkheden van sociale leningen ten volle promoten en bekend maken. 10. De doelgroep van sociale huurwoningen zijn vooral kleine gezinnen. Het aanbod dient hierop afgestemd te worden. Een verschuiving naar grondgebonden woningen tvv groepswoningbouw is nodig. 11. Voorzien in ondersteuning tav mensen die op de wachtlijst staan. Vermoedelijk kampen verschillende wachtenden nu al met problemen inzake woonkost of woningkwaliteit. De gemeente kan het Vlaamse initiatief van huursubsidie voor mensen die langer dan 5 jaar op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning actief ondersteunen. Leiedal, september 2009

12. Onderzoeken van de mogelijkheden van een lokaal toewijzingsreglement. Denkpistes zijn het voorzien van een minimumaanbod sociale woningen voor lage inkomens i binnen de financiële mogelijkheden van de sociale huisvestingsmaatschappij, aandacht voor senioren, eenoudergezinnen, Spijker en Schardauw, ... .

sociale aanleunwoningen reeds in voorbereiding

36

bijkomende soc huurw in projectzones

71

13. Eventuele inkomsten via de sociale lasten voorbehouden voor specifieke acties binnen de realisatie van het woonplan. Hierbij denken we aan gemeentelijke premies, uitoefenen voorkooprecht, grondverwerving, ...

bijkomende soc koopw in projectzones

63

bijkomende soc kavels in projectzones

30

bijkomende woningen ocmw + svk

20-40

sociale koopw binnen bestaand patrimonium

10

totaal

230-250

14. Opstellen jaarprogrammatie sociale huisvesting voor 31 mei in overleg tussen de verschillende partners. Hierbij gebeurt een evaluatie van de gerealiseerde woningen het afgelopen jaar en een eventuele bijsturing van het totaal aantal of van de verhouding tussen huur- en koopwoningen.

aantal

15. Verder uitbouwen van bestaande, pas opgestarte en beloftevolle projecten: Huisbewaarder, KADANZ (ondersteuning naar senioren in het kader van woonzorg: zie verder) 16. Aanwerving personeel via Lokale diensteneconomie om in te zetten in buurten ikv woonzorgtaken (bib aan huis, logistieke ondersteuning, klusjes)



77

4. prioriteit 4: KUURNE VOERT EEN ACTIEF PREMIE- EN RENOVATIEBELEID: kwaliteitsverbetering is prioritair bij huurwoningen 4.1 Situering van de problematiek De private huurmarkt is het segment van de woningmarkt waar het minst gegevens over beschikbaar zijn. Algemeen is er in Vlaanderen een zeer beperkte huurmarkt. 75 à 80 % van de gezinnen is eigenaar van de woning. De huurmarkt krimpt jaar na jaar verder in. Dit brengt een marginalisering van de huurmarkt met zich mee, aldus het woningonderzoek door Vlaanderen uitgevoerd in 2005. De verhuurmarkt is niet aantrekkelijk voor de verhuurder, noch voor de huurder. Wie kan koopt een eigen woning. Veel verhuurders verkopen hun huurwoningen. De resterende huurders zijn mensen met zeer beperkte middelen. De woningen die overblijven zijn vaak van bedenkelijke kwaliteit. De prijskwaliteitsverhouding is in het gedrang. Er is nood aan een ondersteunend beleid, zowel van de huurder als van de verhuurder.

Er bestaan heel wat premies van hogere overheden en andere actoren in het kader van renovaties. Het sociaal verhuurkantoor is een relatief recente actor. Het is werkzaam op de private huurmarkt en werkt tegelijk aan sociale tewerkstelling en de kwaliteit van de woningen. Het SVK sluit een overeenkomst af met de eigenaar voor minstens 9 jaar. Het geeft de garantie van stipte betaling en onderhoud van de woning. Het SVK onderhandelt over herstellingen, huurdersvriendelijke contractmodaliteiten, huurprijs, ... In 10 van de 12 gemeenten van het arrondissement is een sociaal verhuurkantoor actief. De Poort is werkzaam in 7 gemeenten, waaronder Kuurne. Het SVK verbindt zich in een aantal gemeenten op basis van een samenwerkingsovereenkomst met de OCMW’s tot een groei van minstens 1 woning per jaar. Het sociaal verhuurkantoor kwam reeds aan bod bij de prioriteit 3 mbt sociale huisvesting. In dit hoofdstuk wordt deze organisatie niet besproken.

Algemeen gezien heeft West-Vlaanderen een oud patrimonium. Er werd veel gebouwd net na de oorlog (wederopbouw). Het arrondissement Kortrijk heeft samen met onder andere Gent de slechtste woonkwaliteit in Vlaanderen. Ongeveer 2,5% van de woningen was in 2005 in slechte staat. In het woonbeleid, in de vastgoedmarkt en in de bouwsector neemt ‘verbouwen’ een steeds belangrijkere plaats in ten aanzien van nieuwbouw. Algemeen in Vlaanderen hebben 50% van de vergunningen betrekking op renovatie. Verbouwingen worden gedaan om het comfort te verhogen, maar ook in het kader van duurzaamheid. 78




see

totaal aantal

aantal

aantal sociale

aantal

2001

woningen

huurw

huurw

private

% huurw

% soc

% private

huurw

huurw

3%

12%

huurw

4.2.1 Druk op de huurmarkt In Kuurne waren er 1019 huurwoningen in 2001 of 21% van het patrimonium. Hiermee zit Kuurne onder het gemiddelde van het arrondissement. (zie tabel hiernaast) 398 woningen hiervan zijn sociale huurwoningen. Er waren dus slechts 621 woningen op de private huurmarkt of ongeveer 13%.

Anzegem

5111

767

165

602

15%

Avelgem

2360

808

267

541

34%

7%

23%

Deerlijk

4311

782

195

587

18%

4%

14%

Harelbeke

10288

1839

463

1376

18%

4%

13%

Kortrijk

29975

8463

2302

6161

28%

7%

21%

Kuurne

4888

1019

398

621

21%

8%

13%

Lendelede

2050

344

83

261

17%

4%

13%

Menen

12949

3334

1427

1907

26%

11%

15%

De huurprijs is een tweede indicator van de druk op de huurmarkt. Hiervoor hebben we opnieuw gegevens uit de socio-economische enquête van 2001 (zie tabel hiernaast) gebruikt. In Kuurne betaalde in 2001 30% van de huurders minder dan 250 euro per maand. Hiermee komt Kuurne op de vierde slechtste plaats in het arrondissement. De gemiddelde huur in een sociale woning bedraagt 229 euro per maand (anno 2006 weliswaar). In Kuurne zijn er 8,56% sociale huurwoningen of 398. Het merendeel van deze sociale huurwoningen bevindt zich in de groep huurwoningen met lage huurprijs. Hieruit kunnen we afleiden dat het aantal private huurwoningen met een lage huurprijs uiterst beperkt is. In andere gemeenten ligt de verhouding tussen huurwoningen met een lage huurprijs en sociale huurwoningen anders.

Spiere-Helkijn

755

278

136

142

37%

17%

19%

Waregem

13484

3058

1052

2006

23%

7%

15%

Wevelgem

11778

2014

676

1338

17%

6%

11%

Zwevegem

8847

1766

859

907

20%

9%

10%

arrondissement

106796

24472

8023

16449

23%

7%

15%

totaal aantal

aantal huurw

% met huurprijs

% met huurprijs

aantal soci-

huurw

met huurprijs

minder dan 250€

minder dan

ale huurw

minder dan

tav totaal aantal

250€

see 2001

250 €

huurw

tav totaal patr

Anzegem

767

311

41%

6%

165

Avelgem

808

312

39%

8%

267

Deerlijk

782

225

29%

5%

195

Harelbeke

1.839

507

28%

5%

463

Kortrijk

8.463

2.877

34%

9%

2302

Kuurne

1.019

306

30%

6%

398

Het buurtcentrum Achturenhuis stelt wekelijks een immolijst samen van de huurwoningen. De voorbije twee jaar waren er maximum 10 woongelegenheden in Kuurne met een huurprijs minder dan 400 €.

Lendelede

344

130

38%

6%

83

Menen

3.334

1.628

49%

12%

1427

Spiere-Helkijn

278

157

56%

19%

136

Waregem

3.058

876

29%

6%

1052

Bovenstaande gegevens laten vermoeden dat de druk op de huurmarkt in Kuurne zeer groot is, nog groter dan algemeen in Vlaanderen of elders in het arrondissement.

Wevelgem

2.014

715

36%

6%

676

Zwevegem

1.766

722

41%

8%

859

arrondissement

24.472

8.766

36%

8%

8023



79

80 nd e

Gemeente Kuurne, woonstudie em

j


ev elg

ar eg

W

en elk i

M en

ele de

nd

ur ne

i er eH

W

0%

Le

10%

rtr ijk

20%

Ku

aandeel huurwoningen met een huurprijs minder dan 250€

Ko

20%

e

30%

ek

40%

Ha re lb

25%

em

30%

50%

De er lijk

60%

ar ro n

e

ge m di ss em

Zw ev e

em

em ev elg

W

ar eg

W

e

lki j

en ier eHe

Sp

M en

ele d

nd

Le

ur ne

rtr ijk Ku

Ko

ek e

rlij k re lb

Ha

De e

em

em

40%

Av elg

45%

35%

Av elg

15%

eg

20%

An z


50%

40%

em

em ev elg

W

ar eg

W

lki j

en

M en

e

ur ne

25%

eg

e

ge m ss em

ek e

rlij k

ier eHe

Sp

0%

ele d

nd

Ku Le

5%

0% rtr ijk

Ko

10%

5% em

re lb

Ha

De e

10%

em

eg

Av elg

An z

30%

An z

di

ar ro n

Zw ev e

j

em

em ev elg

W

ar eg

W

He lki

Sp ier e-

en

led e

ur ne

M en

Le

ek e

rtr ijk

Ku

Ko

re lb

Ha

De er li jk

em

em

45%

Sp

eg

0%

Av elg

An z

aandeel huurders 2001 aandeel woningen zonder middelmatig comfort 2001

35%

30%

25%

20%

15%

aandeel woningen ouder dan 1960

15%

10% 5%


4.2.2 Kwaliteit van het patrimonium Op basis van de socio-economische enquête 2001 zijn Kuurne en Waregem de twee gemeenten met het kleinste aandeel oude woningen en woningen met enkel klein comfort. Woningen met enkel een klein comfort hebben geen centrale verwarming, en meestal ook geen keuken van minstens 4 m², telefoon of auto. Toch is een aandeel van 37% woningen met enkel klein comfort of zelfs nog 226 woningen (in 2001) zonder badkamer of binnentoilet met stromend water niet te verwaarlozen. 4.2.3 Gebruik bestaande premies De provincie en het gewest geven premies voor renovaties, het gewest kent huursubsidies en installatiepremies toe. De tabel hiernaast is gebaseerd op de gegevens in de sociale situatieschets van de provincie West-Vlaanderen 2007. Van 2004-2006 werden jaarlijks gemiddeld 67 premies van Vlaanderen of provincie mbt verbeteren van de kwaliteit van de woning toegekend. Daarmee wordt jaarlijks aan 1.33% van de gezinnen een premie toegekend. Dit bereik is reeds hoger dan het gemiddelde in het arrondissement. Gemeenten als Harelbeke, Lendelede, Wevelgem tonen dat dit bereik nog hoger kan, tot ongeveer 1.5% van de gezinnen. In dezelfde periode werden gemiddeld 6 huursubsidies of installatiepremies per jaar toegekend in Kuurne. Daarmee wordt iets meer dan een half procent van de huurwoningen bereikt. Dit is het gemiddelde in het arrondissement. Slechts Kortrijk, Spiere-Helkijn en Menen hebben een groter bereik van de huursubsidies. Het aantal uitbetaalde premies per jaar in Kuurne is in deze drie jaar tijd sterk toegenomen: van 59 tot 105; bijna een verdubbeling.


2001

% huurders

% ouder

% enkel

dan 1960

klein comfort

anz

18

26

39

ave

26

25

46

dee

21

22

39

har

21

22

42

kor

32

27

38

kuu

23

20

37

len

20

23

38

men

29

28

47

spi

40

25

47

war

26

19

34

wev

20

21

40

zwev

23

25

39

arr

26

24

40

gemiddeld aantal pre-

% gezinnen die per

aantal Vlaamse huur-

aantal huurwo-

% huursubsidies tav

mies mbt kwaliteit

jaar een premie

subsidies en installatie-

ningen

aantal huurwoningen

(prov + Vla) per jaar

krijgt

premies per jaar

anz

56

1,05%

1

767

0,13%

ave

33

0,85%

2

808

0,25%

dee

58

1,31%

1

782

0,13%

har

174

1,63%

7

1839

0,38%

kor

427

1,36%

69

8463

0,82%

kuu

67

1,33%

6

1019

0,59%

len

33

1,57%

1

344

0,29%

men

193

1,42%

22

3334

0,66%

spi

6

0,77%

2

278

0,72%

war

108

0,76%

2

3058

0,07%

wev

182

1,50%

5

2014

0,25%

zwev

77

0,82%

5

1766

0,28%

arr

1415

1,25%

123

24472

0,50%

2004-2006


81

Uit het bovenstaande blijkt dat Kuurne een gemiddelde aanspraak maakt op bestaande premies, maar dat verder inspanningen naar bekendmaking het bereik nog kunnen verhogen.

4.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 4.3.1 Aandachtsgebieden mbt woonkwaliteit Voor Kuurne wordt nagekeken welke gebieden om specifieke aandacht vragen mbt de kwaliteit van de woningen. Hiervoor baseren we ons op de gegevens van de see 2001 met betrekking tot - Comfort - Ouderdom - Huurders De kaart op de volgende pagina geeft aan welke statistische sectoren in aanmerking komen. De sector Kuurne-centrum en de industriezone zijn donkerrood gekleurd: in deze sector scoren de drie factoren hoog. De sectoren die iets lichter rood zijn hebben een slechte woonkwaliteit (comfort + ouderdom), maar geen relatief hoog aandeel huurders. De drie licht-roze sectoren scoren op één van de kwaliteitfactoren slecht. Afhankelijk van de gewenste grootte van het aandachtsgebied wordt minstens enkel de sector Kuurne-centrum afgebakend of maximum alle ingekleurde statistische sectoren. In de drie scenario’s komt het aantal woningen neer op: - 730 of 15% van de woningen in Kuurne - 1.833 of 37.5% van de woningen in Kuurne - 2.703 of 55,3% van de woningen in Kuurne In de tabel op de volgende pagina worden de percentages per statistische sector weergegeven. In de wijk Centrum en in Leiehoek, Hoevewijk en Kasteelhoek zijn ongeveer 1/3 van de gezinnen huurders. In Hoevewijk zijn dit voornamelijk sociale 82


huurders. De oude woningen van Kuurne concentreren zich vooral in het centrum en in mindere mate ook in Leiehoek en Sente. Meer dan 1/3 van de woningen datteert van voor 1960, terwijl dit algemeen in Kuurne slechts 1/5 is. Naast het centrum vormt de omgeving van de N50 een concentratie van oude woningen. In de statistische sector ‘nieuw centrum’ en ‘Stokerijhoek’ heeft 50% van de woningen enkel klein comfort. In vier andere statistische sectoren ligt dit percentage ook boven de 40%: Kuurne-Centrum, Zonneveld, Leiehoek en Herder. Vertaald naar de wijken van het vergelijkend wijkenonderzoek zou een aandachtsgebied kunnen afgebakend worden. Dit omvat minimum de wijk Centrum. Een ruimere afbakening zou eveneens de wijken Hoevewijk, Industriezone, Sterrewijk en Kasteelhoek omvatten. Als maximale afbakening kan ook Abeelhoek opgenomen worden. In het geval het aandachtsgebied op basis van de wijken afgebakend wordt, komt het aantal woningen neer op: - 1.302 of 26.5% van de woningen in Kuurne - 2.683 of 54.6% van de woningen in Kuurne - 659 of 68% van de woningen in Kuurne Deze afbakening kan gebeuren op basis van de gewenste selectiviteit. 4.3.2 Inventarisatie In 2000 werd een onderzoek uitgevoerd naar het aantal woningen zonder klein comfort in Kuurne (door David Debosschere). Een woning heeft geen klein comfort als één van de volgende zaken ontbreken: stromend water, bad of douche, wc met waterspoeling binnen. Er werd een enquête verstuurd naar alle inwoners van woningen gebouwd voor 1965. De resultaten leren dat 37 woningen geen stromend water hebben of dat 99.3% van de woningen dit wel Leiedal, september 2009

% woningen met enkel klein comfort Figuur 21: prioritaire gebieden mbt kwaliteit van de woningen

10 - 20 21 - 30 31 - 40 41 - 51

A294

A40A294 A222

% woningen gebouwd vóór 1960 A233 A091

0 - 10 11 - 20 21 - 30

A20-

31 - 42

A021

A042

% huurders

0 - 10 11 - 20 21 - 30 31 - 36

0

250

500

1,000 Meters

voor aanduiding van statistische sectoren op kaart: zie overzicht pagina 9



83

nr

code statsector

naam stat sector

A

% huurder

% woningen met enkel

% woningen ou-

klein comfort

der dan 1960 20%

KUURNE*

22%

37%

1

A001

Kuurne-Centrum

32%

45%

37%

2

A01-

Groene Boomgaard-

34%

41%

15%

3

A021

Abelenhoek

33%

21%

0%

4

A032

Herder

13%

43%

23%

5

A042

Leiehoek

8%

36%

12%

6

A053

Vernieuwd Centrum

19%

51%

38%

7

A091

Putjeskapelleke

0%

15%

0%

8

A20-

De Katte

11%

32%

10%

9

A21-

Stokerijhoek

21%

50%

37%

10

A222

Rijksweg

19%

10%

0%

11

A233

Kasteelhoek

8%

16%

0%

12

A294

Stokerijhoek

19%

36%

27%

13

A314

Zonneveld

22%

43%

42%

14

A370

Industrieterrein

36%

40%

31%

15

A40-

Sint-Katrien

7%

31%

12%

Nieuwenhuyze

vergelijkend wijkenonderzoek % huurders

% ouder dan 1945

1

Abeelhoek

18

14

2

Centrum

37

55

3

Hoevewijk

29

14

4

Industriezone

22

0

5

Kasteelhoek

27

21

6

Leiehoek

29

30

7

Sente

13

32

8

Sint-Pieter

18

11

9

Sterrewijk

17

25

10

Watertorenwijk

14

17

totaal

26

29

84



hebben. Er zijn ongeveer 160 woningen zonder bad of douche (of 96.8% voldoen wel). Er zijn 178 woningen zonder wc met waterspoeling binnenshuis of 96.5% van de woningen heeft dit wel. Het toilet is met andere woorden het meest voorkomende gebrek. De meerderheid van de woningen met gebreken is eigenaar. Het probleem van de kwaliteit is (op basis van deze gegevens) relatief gezien niet sterker aanwezig bij huurwoningen dan bij eigenaarswoningen. Het overgrote deel van de woningen zonder klein comfort wordt bewoond door 60-plussers. Bovendien zijn één vierde tot één derde van de bewoners alleenstaande vrouwen tussen 70 en 99 jaar. Volgende straten vertonen een concentratie van woningen zonder klein comfort: Bavikhoofsestraat, Leiestraat, Harelbeeksestraat, Kortrijksestraat, Veldm. Montgomerystraat, Kouterstraat, Abelenstraat, Pouckeweg, Kattestraat, Brugsesteenweg, Watertorenstraat, Haantjesstraat, Sint-Katriensteenweg. In de zomermaanden van 2008 werd een vakantiejob aan het werk gesteld om de huurwoningen in Kuurne te identificeren en te screenen op basis van uitwendige gebreken. Op basis van dit werk beschikt de gemeente momenteel over - Een niet-exhaustieve lijst met mogelijke huurwoningen - Een bestand waarin de uitwendige mankementen per huurwoning geregistreerd werden. Slechts bij drie huurwoningen komen gebreken voor die matig zijn. De andere huurwoningen hebben geen of kleine gebreken. De regio Zuid-West-Vlaanderen startte in het najaar van 2007 met een regionale energiesnoeiersploeg (entiteit onder vzw buurten nabijheidsdienst Kortrijk, project binnen sociale economie). Iedere gemeente wees 2% huishoudelijke energiescans toe aan deze ploeg. Voor Kuurne Leiedal, september 2009

betekent dit 104 energiescans. De resultaten van de energiescan worden systematisch aan de eigenaar, huurder, gemeente en het OCMW bezorgd. Een energiescan bestaat uit een bezoek ter plaatse, waarbij een doorlichting van de woning plaats vindt die een eerste beeld geeft van de energiesituatie en het energiebesparend potentieel van de gehele woning en zijn bewoners. Waar zinvol worden kleine ingrepen gedaan zoals spaarlampen, spaardouchekop, radiatorfolie en buisisolatie, ter waarde van 20 €. Er wordt geopteerd om de energiescans uit te voeren bij beschermde afnemers, mensen met leefloon, budgetbeheer, budgetbegeleiding, ... Dit gebeurt in samenwerking met de OCMW’s. In Kuurne werden reeds 58 scans uitgevoerd, waarvan 50% bij huurders van een sociale woning. Bij de energiescans werden vooral ingrepen gedaan mbt spaarlampen en spaardouchekoppen. De energiescans vormen een bron van informatie over de kwaliteit van de woningen. Een aantal opmerkelijke resultaten zijn: - Iets minder dan de helft van de woningen heeft geen centrale verwarming. - Iets meer dan de helft van de woningen heeft nog enkel glas (gemiddeld 10 m²) - 1/3 van de woningen heeft geen dakisolatie - Bij de helft van de woningen is geen buitenmuurisolatie aanwezig. - Bij de helft is eveneens geen vloerisolatie aanwezig, terwijl bij de helft hiervan wel een kruipruimte aanwezig is. - Iets minder dan de helft van de woningen heeft nog gewone radiatorkranen (gemiddeld 6). Deze gegevens geven een suggestie voor specifieke premies. De hoofdopdracht van de energiesnoeiersploeg is te komen tot bewustwording en gedragswijziging van inwoners en dit met behulp van kleine ingrepen. Bij energiescans worden premies toegelicht aan de bewoner. Een verder advies op maat van de individuele bewoner met onder meer kostenraming zou aangewezen zijn. Op dit moment is het niet Gemeente Kuurne, woonstudie

85

mogelijk dit binnen het huidige project op te nemen. Samenwerking met andere diensten van lokale besturen kan hier misschien een piste zijn. De rapporten in hun huidige vorm lijken echter te vrijblijvend en te weinig specifiek. Er zouden prioriteiten kunnen aangeduid worden, indicaties van de kostprijs, de mogelijke premies, ... De energiescans vragen om een verdere opvolging. De effectieve aanpak van de kwaliteitsproblemen blijven het probleem. Er zijn echter een aantal openingen mogelijk: wijzigingen ivm energiescans op Vlaams Niveau, prefinanciering van een overheid, budget vanuit de gemeente voorzien voor kleine ingrepen, FRGE, ... Het blijkt niet eenvoudig mensen te overtuigen een energiescan te laten uitvoeren. De privacy speelt mee, maar ook de vrees voor huurprijsstijging. De ingrepen door de energiesnoeiers bestaan in het merendeel van de gevallen uit het plaatsen van spaarlampen en spaardouchekoppen. Dit zijn uitermate beperkte ingrepen in het kader van comfort of duurzaamheid van de woning. De hoofdopdracht van de energiesnoeiersploeg is te komen tot bewustwording en gedragswijziging van inwoners ifv energiebesparing.

we dat 36% van de alleenstaanden een woning huren die meer dan 400€ per maand kost. Rekening houdende met het gemiddelde inkomen van een alleenstaande kan echter gesteld worden dat een huurprijs vanaf 325€ de kritische drempel overschrijdt. Het OCMW kende in 2007 126 dossiers rond schuldhulpverlening. We kunnen veronderstellen dat in veel van deze situaties de woonkost (huur en energie) een aanzienlijke kost is. Het OCMW signaleert ook een grote stijging in het aantal huurwaarborgen: 13 in 2006 tegenover 23 in 2007. Daarnaast staat het OCMW in voor een 5-tal huurtussenkomsten. Vanuit deze signalen blijkt nogmaals de hoge nood aan bijkomende sociale huurwoningen want dit blijft de beste optie. Zolang er geen voldoende sociale huurwoningen zijn, blijft een betaalbaar kwalitatief aanbod vanuit de huurmarkt ook essentieel.

4.3.3 Signalen vanuit welzijns- en gezondheidssector De welzijnssector signaleert een strenge selectie op de private huurmarkt. Mensen die niet werken hebben het hierbij extra moeilijk om een huurcontract vast te krijgen. De wettelijke huurwaarborgregeling via de banken wordt in de praktijk (bijna) niet toegepast, waardoor mensen aangewezen blijven op een huurwaarborg van het OCMW (wat opnieuw een drempel kan geven naar verhuurders toe). Een woning binnen de sociale huisvesting blijft nog altijd financieel en kwalitatief een betere oplossing voor personen met een beperkt inkomen. Uit het jaarverslag van de huurdersbond (2006) leren 86




Ook de energiescan levert een foto op van de woning. Hoewel die onvolledig is, is dit een eerste signalisatie ivm de kwaliteit van de woning.

4.4.1 Afbakening bijzonder gebied

4.4.3 Gemeentelijke premies

De gemeenten hebben de mogelijkheid een ‘bijzonder gebied’ af te bakenen en aan de minister te vragen dit te bekrachtigen. Binnen dit bijzonder gebied wordt het voorkooprecht van toepassing voor de sociale huisvestingsmaatschappij, het OCMW en de gemeente. Het bijzonder gebied biedt de gemeente de mogelijkheid om het woonbeleid te operationaliseren. In Vlaanderen hebben 12 gemeenten dergelijke ‘bijzondere gebieden ‘ afgebakend op basis van statistische sectoren, waaronder bijvoorbeeld Izegem. Kuurne heeft op vandaag geen bijzonder gebied afgebakend.

Kuurne zelf had in 2008 2 gemeentelijke premies die als doel hebben de kwaliteit van de woningen te verbeteren: de huisvestingspremie en de impulspremie. De eerste premie is een aanvullende premie ten aanzien van de Vlaamse Overheid, de provincie of het Vlaams Fonds voor sociale integratie van personen met een handicap. De tweede premie is een eigen specifieke premie. De aanvullende premie is in zekere zin gedateerd aangezien de provincie al haar premies tav particulieren afschafte (met uitzondering van provinciale CO-premie). De gemeente onderzoekt op vandaag hoe deze premies aangepast kunnen worden of welke nieuwe premie een belangrijke meerwaarde zou kunnen betekenen. De tabel hierna geeft het aantal en het budget van de premies weer. In 2008 werden er 52 huisvestingspremies uitbetaald en 1 impulspremie. Het gemiddelde bedrag per uitbetaalde premie bedraagt 412 euro en het totale budget 22.000 euro. Het totale bedrag voor huisvestingspremies en impulspremies samen neemt jaarlijks toe van ongeveer 8000 euro in 1999 tot 22.000 euro in 2008. Ook in 2009 wordt een budgetverhoging voor ogen gehouden. Het gemiddeld bedrag per uitbetaalde premie blijft echter constant. Het budget stijgt omdat het aantal aanvragen jaarlijks toeneemt.

4.4.2 Inventarisatie Zonder zicht op de knelpunten in de (private) huurmarkt dreigen premies hun doel voorbij te gaan. Twee manieren van inventarisatie werden in Kuurne relatief recent uitgetest: enquêtes versturen (2000) en uitwendige plaatsbezoeken (zomermaanden 2008). Op basis hiervan is er informatie ter beschikking. De bestaande gegevens en de algemene perceptie laat vermoeden dat de kwaliteit van de woningen in Kuurne geen al te grote problemen oplevert. Er is echter op vandaag geen zicht op de inwendige kwaliteit van de woningen. Bovendien lijkt een digitale registratie van gegevens aangewezen. Vanuit verschillende hoeken wordt op vandaag reeds aan huis gegaan: energiescans, thuiszorg, wijkagent, ... Door van deze kennis gebruik te maken kunnen signalen ivm de kwaliteit van de woningen gedetecteerd worden. Deze informatie wordt echter niet gedeeld of gesystematiseerd. Leiedal, september 2009

De impulspremie was een groot succes net na de inwerkingtreding (12 aanvragen in 1 jaar tijd). Sedert 2001 zijn er een 40-tal premies uitgereikt. Op basis van het onderzoek in 2000 blijkt er echter een potentieel te zijn van 160 woningen. We kunnen vermoeden dat er nog heel wat woningen zijn die Gemeente Kuurne, woonstudie

87

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

huisvestingspremie +

uitbetaald

7.189

11.155

12.395

12.395

12.395

12395

16.000

17.000

16.000

22.000

impulspremie

totaal budget

8676

9.730

10.622

12.315

11.720

12.080

13.138

13.268

16.161

21.930

huisvestingspremie

aantal uitbetaalde

18

24

21

14

14

20

25

33

41

52

399

465

457

407

527

508

551

498

377

412

5

12

9

4

4

1

1

1

558

558

558

558

558

558

558

558

premies gemiddeld bedrag per premie impulspremie

aantal uitbetaalde premies gemiddeld bedrag per premie

aantal inwoners

huisvestingspremie

stedelijke renovatiepre-

renovatiepremie Wevel-

huisvestingspremies

Kuurne 2008

mie Roeselare 2005

gem 2007

Izegem 2005

12626

55000

31059

26000 82

aantal premies

53

129

12

totaal budget

22000

176000

24000

159000

gemiddeld bedrag per

415

1364

2000

1939

53

30

5

40

22000

40403

9756

77213

premie aantal premies omgerekend naar Kuurne budget omgerekend naar Kuurne

evolutie aantal uitbetaalde gemeentelijke premies 60 50 40 gemeentelijke huisvestingspremie

30

gemeentelijke impulspremie

20 10 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

88



hiervoor in aanmerking komen. Een nieuwe strategie mbt bekendmaking en begeleiding is misschien aangewezen. De premies worden bekendgemaakt via de loketten en verschijnt in de infokrant indien er wijzigingen gebeuren. Voor de aanvullende premie werd proactief aangeschreven. De tabel eronder vergelijkt de gemeentelijke huisvestingspremies gericht op de kwaliteit van de woningen tussen een aantal gemeenten. Hieruit blijkt dat Kuurne een relatief groot bereik heeft. Het relatief aantal premies ten aanzien van het aantal inwoners is het hoogst, zelfs hoger dan bijvoorbeeld in Izegem. De bekendheid van de gemeentelijke premie is dus zeer goed. Het premie-bedrag is echter opmerkelijk laag. In Kuurne is het gemiddeld uitbetaald bedrag per premie nog geen 500 euro, in de andere gemeenten gaat dit tot 2000 euro. Als de premie effectief een verschil wil maken is de optrekking van het bedrag per premie noodzakelijk. De kwaliteitspremies hebben een dubbelheid in zich. Enerzijds zijn ze gericht op behoeftigen, anderzijds op het verbeteren van de woningkwaliteit. Een accent op één van beide kan een sterker instrument met zich mee brengen. Indien er op behoeftigen gemikt wordt, is het belangrijk de inkomensgrens voldoende laag te leggen, de doelgroep te omschrijven (bv éénoudergezinnen, alleenwonenden, leefloners), te voorzien in begeleiding bij de aanvraag en in gepaste kanalen voor bekendmaking (bv OCMW). Indien renovatie het belangrijkste doel is, mag de inkomensgrens behoorlijk hoog gelegd worden (bijvoorbeeld de Vlaamse renovatiepremie), kan er gefocust worden op specifieke buurten, kan er technisch advies verstrekt worden en is een specifieke bekendmaking aan de orde (bv een buurtvergadering). De meerwaarde van de huidige algemene huisvesLeiedal, september 2009

tingspremie in vergelijking met de Vlaamse renovatiepremie kan in vraag gesteld worden. Het relatief kleine gemeentelijke bedrag (500 €) haalt eigenaars niet over de brug om te renoveren. Het Vlaamse bedrag (3.000 - 10.000 euro) kan dit wel doen. Een ontbrekende focus in het gemeentelijk premiestelsel is die op de eigenaar-verhuurders. Een dergelijke premie is gericht op het aantrekkelijker maken van de private huurmarkt. Indien hiervoor een premie zou ontwikkeld worden is het van belang om de premie te koppelen aan een vaste verhuurprijs, dit om te vermijden dat het realiseren van kwaliteitsvolle huurwoningen met premies van de gemeente de huurprijs aanzienlijk zal verhogen. In Izegem werd een dergelijk reglement uitgewerkt. Anderzijds blijft het promoten van het sociaal verhuurkantoor aan eigenaar-verhuurders een interessante piste voor alle partijen. Door subsidies van de hogere overheid worden renovatiewerken binnen het kader van het sociaal verhuurkantoor voor 100 % subsidieerbaar. 4.4.4 Ongeschikt/onbewoonbaarverklaring Vanaf 2006 tot eind 2008 werden er 12 dossiers omtrent onbewoonbaarverklaring behandeld. Vier daarvan resulteerden in een besluit. Hieromtrent wordt geen actief beleid gevoerd. Meldingen aan het loket worden behandeld. De dossiers worden door de technische dienst behandeld. De officiële procedure wordt gevolgd. 4.4.5 Leegstand en verwaarlozing De leegstand en verwaarlozing wordt in Kuurne niet actief opgevolgd. Hierover zijn dan ook geen adequate gegevens beschikbaar. Eind 2008 staan er 3 woningen op de lijst van leegstand en verwaarlozing. Door de verschillende actoren die in het kader van het Gemeente Kuurne, woonstudie

89

VB Het grote voorbeeld in de streek rond kwaliteitsbeheer van de huurwoningen is het woonzorgproject in Avelgem. De opgedane ervaring kan inspirerend werken voor alle gemeenten in de streek. De combinatie van concreet terreinwerk, voelbaar voor de bevolking en beleidsvoedend werk blijkt er een succesformule te zijn. Dit gebeurt in een kwaliteitsonderzoek van het huurpatrimonium gekoppeld aan een

woonplan geïnterviewd werden, wordt de leegstand in Kuurne niet als een probleem ervaren. Er bestaan echter geen objectieve gegevens die dit onderschrijven. In het kader van het ontwerpdecreet grond-en pandenbeleid zal meer waarde gehecht worden aan het register leegstand. Een uitvoeringsbesluit zal een standaardwerkwijze bepalen bij de opmaak. In bepaalde gevallen wordt een heffing verplicht.

leefbaarheidsonderzoek. Met een tijdsbesteding van ongeveer 1 vte is het mogelijk ongeveer 700 woningen per jaar te bezoeken of iedere 5 jaar het ganse huurpatrimonium te screenen. volgende aandachtspunten staan er voor de toekomst op het programma: - Intensieve en systematische opvolging van het slechte segment op de huurmarkt - Verkenning van een systeem om telkens bij nieuwe verhuring de kwaliteit te controleren - Uitwerken van een lokaal label/conformiteitsattest met dezelfde kwaliteitseisen als het Vlaamse

4.4.6 Fonds ter Reductie van het Globale Energieprestatiecertificaat (FRGE) Begin 2009 start het project FRGE in Kuurne, net als in een aantal andere gemeenten in de regio. Hiermee wordt het mogelijk om leningen tegen zeer voordelige rentevoeten aan te gaan voor werken ter reductie van de globale energiekost. De sociale dienst zal deze dossiers screenen en opvolgen. Voor Kuurne zal het om een 80-tal leningen gaan.

ste voorbeeldprojecten mbt duurzaamheid steken hun kop op. De stad Gent richtte een opmerkelijke wedstrijd in voor de Gasmetersite waarin 40% passieve woningen en 60% lage energiewoningen gevraagd worden, naast talrijke andere vereisten. Dit alles bundelde de stad in een duurzaamheidsbarometer. Enerzijds is het mogelijk bepaalde percentages energiezuinige of passiefwoningen per project op te leggen. Dit zal echter zijn weerslag hebben op de betaalbaarheid en legt bovendien een extra randvoorwaarde op. Het lijkt meer aangewezen als openbare en semiopenbare instanties het goede voorbeeld te geven via pilootprojecten. In dit kader zijn er mogelijkheden binnen de sociale huisvestingsmaatschappijen, op gronden van gemeente of andere publieke en semi-publieke instanties. Op dit ogenblik lijken mogelijkheden te bestaan in de projectzone Sente-Noord.

systeem maar met een beperktere houdbaarheid bv 5 jaar ipv 10 jaar - Huurpatrimonium sociale bouwmaatschappijen: actieplan opvolging kwaliteit - Zoeken naar een ondersteunend aanbod tav eigenaars

4.4.7 Zonnewindt Kuurne neemt deel aan het project Zonnewindt. Deze vzw geeft planadvies ivm de duurzaamheid van woningen bij verbouwingen of nieuwbouw. De provincie West-Vlaanderen en de gemeente Kuurne engageren zich om een financiële bijdrage te leveren zodat de kosten voor de particulier beperkt blijven. In Kuurne werden reeds een 5-tal dossiers behandeld. Dit project blijft verder actief. 4.4.8 Duurzaamheid Een aantal projecten en subsidies (ook van hogere besturen) spelen in op de energiezuinigheid en duurzaamheid bij verbouwingen van bestaande woningen. Dit heeft zijn weerslag op de maandelijkse vast kosten. Met betrekking tot nieuwbouw zijn er echter (algemeen in Vlaanderen) nog weinig initiatieven. De eer90




huurtoelagen, FRGE en sociaal-technisch advies van de interlokale vereniging wonen.

1. Het sociaal verhuurkantoor ten volle ondersteunen bij de opstartfase. Hiervoor kunnen concrete werkafspraken gemaakt worden in verband met opvolging dossiers en bekendmaking werking. Een nauwe opvolging en betrokkenheid van projecten in de maak bij het SVK is aangewezen.

5. Opvolging leegstand en verwaarlozing en ongeschiktheid en onbewoonbaarverklaring: pro-actief en digitaal, aanvullen met inwendig onderzoek. Potentie in het samen brengen van bestaande actoren die aan huis gaan.

2. Herwerken premies naar doelgerichtere en specifieke (in plaats van aanvullende) premies. Een hoger bedrag per premie lijkt noodzakelijk. Een focus binnen een specifiek gebied is mogelijk. Om de kwaliteit van de huurwoningen te verbeteren zijn stimulansen naar de verhuurder van belang. Een gemeentelijke premie kan huurwoningen buiten het sociaal verhuurkantoor ondersteunen. Bij de toekenning van een renovatiepremie voor verhuurders is het aangewezen dit te koppelen aan een vaste huurprijs cfr Izegem. Het dient zeker ook overwogen te worden of het budget dat nu gaat naar een klein supplement tav bestaande premies niet beter kan ingezet worden in een betere dienstverlening en begeleiding naar de burger toe.

6. Opzetten van een pilootproject mbt duurzaamheid bv in Sente-Noord. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van een (aangepaste) duurzaamheidsbarometer. 7. Het is nodig een actueel zicht te krijgen op de inwendige kwaliteit van de woningen in Kuurne. In eerste instantie kunnen de signalen van bestaande actoren die aan huis gaan verzameld worden. Het sociaal huis heeft hierin een belangrijke signaalfunctie. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van het conformiteitsattest of kan een eigen attest ontwikkeld worden. Het experiment multidisciplinaire woningaanpassing dient in dit kader opgevolgd te worden.

3. Bij premies ifv verbeteren eigendomswoningen zal een pro-actieve aanpak noodzakelijk zijn, zeker naar ouderen toe. Enkel een premie toekennen is onvoldoende. Onderzoeken in welke mate een concrete ondersteuning met kostenraming, ... kan opgezet worden. 3. Afbakening bijzonder gebied: zie suggestie hoger In dit gebied kunnen verschillende ingrepen samen komen: focus binnen premiereglement, voorkooprecht, prioriteit voor woningonderzoeken, hogere subsidies bij renovatie, ... 4. Actieve ondersteuning en bekendmaking bestaande ondersteuning en dienstverlening via woonloket. Belangrijke taak in het kader van huursubsidies en Leiedal, september 2009


91

5. prioriteit 5: KUURNE BIEDT KANSEN VOOR WONEN EN ZORG: integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen. 5.1 Situering van de problematiek Naast aangepaste woningen is er vandaag vaak sprake van aanpasbare woningen of levenslang wonen. Levenslange woningen zijn geschikt voor een brede waaier van mensen. Ze zijn toegankelijk, veilig en comfortabel voor iedereen, ongeacht de fysieke toestand en/of leeftijd van de bewoner. Enkele basisprincipes van levenslang wonen kunnen zelfs toegepast worden zonder enige meerkost. Levenslange woningen zijn dus niet enkel nuttig voor personen met een zorgbehoefte, maar ook voor startende bouwers. Vlaanderen nam initiatief voor het ontwikkelen van een ontwerpgids ‘levenslang wonen’. Personen met een zorgbehoefte bestaan niet enkel uit ouderen, maar ook personen met een handicap, mindermobiele personen, personen met nood aan thuiszorg, woonbegeleiding, psychische begeleiding, ... In de volgende tekst is er een focus op ouderen, maar eigenlijk gelden de meeste aanbevelingen ook voor die andere groepen. De vergrijzing is een gekend fenomeen. Algemeen kent Vlaanderen ongeveer 25% 60-plussers. Prognoses wijzen uit dat tegen 2025 dit percentage zal stijgen tot 34% van de bevolking. De klassieke woon- en zorgvoorzieningen sluiten niet meer aan bij de verwachtingen van de nieuwe generatie ouderen. Het is belangrijk om het wonen, de zorg en de woonomgeving in zijn geheel te bekijken, zowel bij bestaande woonomgevingen als in nieuw te ontwikkelen woonprojecten. We kunnen drie groepen senioren (en personen met 92


een handicap) onderscheiden - groep 1 : ouderen in goede gezondheid kiezen ervoor om zo lang mogelijk thuis te wonen in de vertrouwde omgeving (62% van de 60-plussers zijn niet beperkt in hun dagelijkse activiteiten) - groep 2: ouderen met een lichte zorgbehoefte kunnen in thuisomgeving blijven wonen op voorwaarde dat er thuiszorg/mantelzorg aanwezig is en dat de woning aangepast is aan de fysieke beperkingen van de oudere. Een deel hiervan verhuist naar een kleinere woning in het centrum. --> nood aan aanpassingen aan de woningen: premies, begeleiding, bekendmaking, ... --> nood aan diensten aan huis --> nieuwbouw in het centrum moet aanpasbaar zijn (25% van de 60-plussers worden geconfronteerd met beperkingen in mindere mate) - groep 3: ouderen met een zware zorgbehoefte hebben nood aan een specifieke huisvesting gekoppeld aan een zorgaanbod. Hierbinnen bestaat een divers aanbod: rusthuisbed, serviceflat, aanleunwoning. --> binnen een aandachtsgebied is er nood aan specifieke en betaalbare woningen met voorzieningen. (13% van de 60-plussers worden geconfronteerd met ernstige beperkingen) Cijfers tonen aan dat er veel meer zorgbehoevenden zijn dan mogelijk op te vangen binnen de residentiële zorgvormen. Het belang van reguliere thuiszorg stijgt om mensen binnen de eigen woning te kunnen laten wonen. Twee begrippen zijn typerend voor de nieuwe generatie ouderen: ‘actief’ en ‘autonoom’. Leiedal, september 2009

De voornaamste wens van deze groep is zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen. Ouderen verwachten van hun woning dat die ruim genoeg is en voldoende comfort biedt bv om een hobby te kunnen uitoefenen of kleinkinderen te logeren te vragen. Aanwezigheid van diensten, voorzieningen, winkels en openbaar vervoer is van belang. Ook aan de veiligheid van de woonomgeving hechten ouderen veel belang.

totaal aantal

60+

inwoners

#

%

#

%

anz

14116

3284

23%

670

5%

ave

9.597

2301

24%

553

6%

dee

11.283

2730

24%

501

4%

har

26.328

6315

24%

1139

4%

kor

73.941

19343

26%

4444

6%

kuu

12.649

3205

25%

571

5%


len

5.467

1427

26%

291

5%

men

32.450

8258

25%

1836

6%

spi

2.050

396

19%

83

4%

5.2.1 Aandeel senioren

war

35.963

8361

23%

1550

4%

wev

30.930

7052

23%

1334

4%

zwe

23.898

5673

24%

1071

4%

arrondissement

278672

68345

25%

14043

5%

De percentages senioren zijn in alle gemeenten van het arrondissement sterk gelijklopend: ongeveer 25% 60-plussers, ongeveer 5% 80-plussers. Voor Kuurne komt dit neer op 3205 personen die ouder zijn dan 60 jaar en 571 personen die ouder zijn dan 80 jaar. zie hiervoor de tabel hiernaast.

2008

2005

5.2.2 Rusthuiskamers en serviceflats Algemeen is het aanbod van rusthuiskamers en serviceflats in Zuid-West-Vlaanderen zeer hoog. De tabel hiernaast onderaan geeft het aantal erkende plaatsen voor rusthuizen en serviceflats weer ten aanzien van de effectieve capaciteit, situatie 2005. Kuurne heeft 185 erkende rusthuiskamers tegenover een huidige capaciteit van 140 kamers. Dit betekent dat het aantal kamers nog kan uitbreiden. Kuurne beschikte in 2005 over 66 serviceflats. Er zijn echter geen erkende plaatsen in Kuurne. Bij alle gemeenten overstijgt het aantal serviceflats de erkende plaatsen. Bij ongeveer de helft van de gemeenten is de capaciteit van de rusthuizen lager dan de erkende plaatsen. Het aantal rusthuiskamers en serviceflats wordt vervolgens uitgezet relatief tav het inwonersaantal. Leiedal, september 2009

80+

rusthuis

rusthuis

serviceflats

serviceflats

% rusthuis +

erkende plaat-

capaciteit

erkende plaat-

capaciteit

serviceflat tav totaal aan-

sen

sen

tal woningen anz

165

143

31

64

ave

161

129

40

46

3.9 4.6

dee

146

139

27

56

4.4

har

180

303

47

129

4.0

kor

1217

1069

393

391

4.6

kuu

185

140

0

66

4.1

len

95

80

0

29

5.1

men

746

451

19

169

4.6

spi

0

21

0

8

3.5

war

282

382

102

167

3.9

wev

364

342

56

147

4.0

zwev

256

267

42

112

4.1

arr

3797

3466

757

1384

4.3


93

Ten aanzien van de andere gemeenten in het arrondissement is het aanbod voor senioren in Kuurne eerder laag, vooral wat betreft het aantal rusthuisbedden. 5.2.3 Vlaamse verbeterings- en aanpassingspremies De Vlaamse verbeterings- en aanpassingspremie is gericht op senioren (> 60 jaar) en aan personen met een handicap voor aanpassingswerken aan de woning indien het inkomen en ki onder een bepaalde grens ligt. Het bereik van deze premie in Kuurne situeert zich op het gemiddelde van het arrondissement. Op basis van de situatie in de andere gemeenten lijkt een groter bereik moeilijk haalbaar. 5.2.4 Dienst woningaanpassing De dienst woningaanpassing van de provincie WestVlaanderen heeft als doelstelling het verbeteren van het sanitair comfort en de veiligheid bij senioren. De dienstverlening omvat: - Het onderzoeken van de noden gekoppeld aan de woonkwaliteit; - Advies geven over mogelijke aanpassingen en onderzoeken van de technische haalbaarheid; - Tekenen van het plan; - Zoeken van aannemers voor kostprijsraming en uitvoering van de werken; - Advies geven over de te gebruiken materialen; - Opstellen van een aanvraagdossier, premies en administratieve opvolging; - Plannen, opvolgen en opleveren van de werken. Soms wordt een beroep gedaan op een klusjesdienst die een aantal kleinere werkjes, die verband houden met deze aanpassingswerken, kan opknappen tegen een sociaal verantwoorde prijs. Deze begeleiding wordt gratis aangeboden. De uit 94


te voeren werken moeten uiteraard betaald worden aan de aannemer, klusjesdienst en/of leverancier van materialen. Deze dienst is echter algemeen weinig gekend en dus ook niet gebruikt. Enkel in Avelgem wordt beroep gedaan op de dienstverlening.

5.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 5.3.1 Situering senioren Alleenwonende ouderen in eigen huis omvatten in Kuurne in 2005 165 mannen en 473 vrouwen of 12.7% van alle huishoudens in Kuurne. Dit is een kwetsbare groep in het kader van zorg en sociaal isolement. Op basis van de socio-economische enquête 2001 kunnen we de senioren situeren per statistische sector. Hier wordt de leeftijdsgrens van 65 jaar gehanteerd. Algemeen kent Kuurne in 2001 16% mensen ouder dan 65 jaar. Kuurne kent een sterke concentratie van senioren in twee statistische sectoren: Vernieuwd Centrum en Groene Boomgaard-Nieuwenhuyze, respectievelijk 27% en 24% mensen ouder dan 65 jaar. Dit heeft voor een groot stuk te maken met de positie van het rusthuis en serviceflats. Daarnaast heeft ook Kuurnecentrum 20% 65-plussers. Ten aanzien van een algemeen gemiddelde van ongeveer 16% 65-plussers in Kuurne, kent het centrum toch een relatief sterke concentratie. In absolute cijfers is dit nog sterker: ongeveer 1200 van de 2000 senioren of 60% woont in deze drie statistische sectoren, ten aanzien van een totaal percentage van 40% van de Kuurnse bevolking in deze sectoren. In de sector Kuurne-centrum en Vernieuwd Centrum zijn echter ook de twee rusthuizen gesitueerd. Indien we het aantal rusthuiskamers aftrekken is het aandeel zelfstandig wonende 65-plussers slechts 15% à Leiedal, september 2009

!

2-5

1 2

!

6 - 10

nr

11 - 15 16 - 20 21 - 27

0

250

500

code stat

naam statsector

inwonersaantal

aantal >65jaar

% > 65 jaar 16%

sector !

locatie rusthuizen

1

H. Familie

2

E. Carpentier

A

KUURNE*

12669

2032

1

A001

Kuurne-Centrum

1727

345

20%

2

A01-

Groene Boomgaard-

1438

390

27%

3

A021

Abelenhoek

980

96

10%

4

A032

Herder

580

93

16%

5

A042

Leiehoek

1074

75

7%

6

A053

Vernieuwd Centrum

1917

456

24%

7

A091

Putjeskapelleke

86

2

2%

8

A20-

De Katte

2028

253

12%

9

A21-

Stokerijhoek

384

68

18%

10

A222

Rijksweg

789

88

11%

11

A233

Kasteelhoek

412

15

4%

12

A294

Stokerijhoek

297

29

10%

13

A314

Zonneveld

351

44

13%

14

A370

Industrieterrein

318

40

13%

15

A40-

Sint-Katrien

288

38

13%

Nieuwenhuyze

1,000 Meters

Figuur 22: percentage 65-plussers per statistische sector, 2001

voor aanduiding van statistische secrtoren op kaart: zie overzicht pagina 9



95

17% meer. De sector Groene Boomgaard-Nieuwenhuyze is veruit de omgeving met de grootste vraag naar thuiszorg.

vergelijkend wijkenonderzoek % ouderen 1

Abeelhoek

27

2

Centrum

24

3

Hoevewijk

37

4

Industriezone

14

5

Kasteelhoek

26

6

Leiehoek

19

7

Sente

21

8

Sint-Pieter

23

9

Sterrewijk

18

10

Watertorenwijk

10

totaal

24

Het vergelijkend wijkenonderzoek situeert de senioren per wijk. De tabel hiernaast geeft dit weer. Vooral Hoevewijk telt zeer veel ouderen: 37% van de inwoners is ouder dan 60 jaar. Hoevewijk is echter niet in het centrum, bij de voorzieningen gelegen. Ook Abeelhoek en Kasteelhoek tellen meer dan 25% senioren. De vergrijzing van het centrum heeft dus niet in de eerste plaats te maken met de wijk centrum, dan wel met de omringende wijken. 5.3.2 Woonaanbod voor senioren in Kuurne Kuurne telt 2 private rusthuizen: instituut H. Familie en WZC Evaris Carpentier (vzw eigentijd). Het aanbod van deze rusthuizen wordt in de tabel weergegeven.

voorzieningen voor senioren in Kuurne (bron: gesprekken met actoren) actor

aard

aantal

privaat rusthuis

rusthuisbedden

162

H Familie

kortverblijf

4

dagverzorgingscentrum

25

serviceflats

14 + 24

privaat rusthuis E

rusthuisbedden

43

Carpentier

kortverblijf

5

serviceflats

18 + 11

OCMW

bejaardenwoningen

5

SHM EGEH

huurders > 60 jaar

60

samenwerking

aanleunwoningen (in voor-

15

EGEH en H Fam

bereiding) totaal

386

Het rusthuis Heilige Familie telt 162 kamers, 4 kamers voor kortverblijf en 14 serviceflats (+ 24 in aanbouw). Het dagverzorgingscentrum (De Blauwblomme) telt gemiddeld 20 bezoekers per dag. Er zijn 40 personen ingeschreven en er is een capaciteit voor ongeveer 25 personen per dag. Verder zijn er 15 aanleunwoningen gepland in een samenwerkingsverband met de sociale huisvestingsmaatschappij, op grond die aansluit bij de huidige voorzieningen. Evarist Carpentier heeft 43 rusthuisbedden, 5 plaatsen voor kortverblijf en 18 (intramurale) serviceflats. Momenteel zijn 11 externe serviceflats in opbouw (exploitatie voorzien begin 2010). Het rusthuis heeft geen erkenning voor dagverzorgingscentrum. Het OCMW verhuurt 5 woningen specifiek aan bejaarden. Het ocmw van Kuurne heeft verder geen rusthuis of serviceflats.

96



De sociale huisvestingsmaatschappij heeft eveneens een aanbod van bejaardenwoningen. Het totaal aantal aangepaste woningen voor senioren of gehandicapten is 60: 6 in het Erf, 30 in Ter Groenen Boomgaard, 10 in Nieuwenhuyse, 10 in Kasteelstraat en 4 in Schardauw. Het aandeel huurders ouder dan 60 jaar is echter hoger: 154 huurders of 41 % van de huurders. 26 mensen op de wachtlijst of 36% van de personen op de wachtlijst zijn ouder dan 60 jaar. Ten aanzien van een gemiddeld aandeel 60-plussers in de bevolking van 25% is dit duidelijk een specifiek aanbod. Binnen het nieuw sociaal huurbesluit zal een lokaal toewijzingsreglement nodig zijn om exclusieve toewijzing aan senioren of personen met een handicap voor niet-aangepaste woningen (bv gelijkvloerse appartementen) mogelijk te maken. Het aanbod van de rusthuisbedden en serviceflats van de private rusthuizen samen levert 287 specifieke woongelegenheden op begin 2009. In 2008 waren er 3205 personen ouder dan 60 jaar in Kuurne. Er is een aanbod vanuit de private rusthuizen voor ongeveer 9% van de 60-plussers. In 2008 waren er 571 80-plussers in Kuurne. Van deze groep kunnen dus 50% via de voorzieningen van private rusthuizen bediend worden. In Kuurne waren er in 2005 427 gerechtigden voor een zorgverzekering. 50% hiervan verbleef thuis. Ongeveer 213 van de 287 specifieke huisvesting wordt ingevuld door de Kuurnse bevolking. De seniorenraad stelt dat ongeveer 1/5 van de senioren zorgbehoevend is of afhankelijk van de hulp van een derde. Voor Kuurne zijn dit ongeveer 600 personen. Van deze groep wordt ongeveer de helft bediend met de initiatieven van private rusthuizen. De twee rusthuizen hebben beide recent uitgebreid, een aantal projecten zijn nog in realisatie. Het is niet waarschijnlijk dat hun aanbod in korte termijn nog eens noemenswaardig toe zal nemen.


5.3.3 Kangoeroewonen In Vlaanderen wonen ongeveer evenveel senioren in bij hun kinderen als er in een collectief huishouden wonen. Dit betekent dat in Kuurne ongeveer 300 senioren inwonen bij familie. Kangoeroewonen in familiale band is een onmisbaar gegeven in de vergrijzende samenleving. Het is een vorm van flexibel wonen: studio bij de woning kan later voor eigen gebruik aangewend worden, voor zelfstandig beroep, hobby, studie voor inwonende kinderen, ... Het project Ter Groenen Boomgaard is een voorbeeld van kangoeroewonen buiten familiale banden. De ervaringen leren dat dit niet evident is. Het Vlaamse beleid maakt zorgwonen stedenbouwkundig beter mogelijk in het nieuw decreet ruimtelijke ordening. Er bestaan verschillende ondersteuningsmaatregelen tav mantelzorgers. Er bestaan ook premies voor aanpassingen aan de woningen. Een nieuwbouw kangoeroe-woning kan echter op vandaag geen subsidies krijgen. 5.3.4 (Woon)zorgproject KADANS

wachtlijsten

Reeds in 2006 werd door het OCMW Kuurne een project rond wonen en zorg voorbereid onder de naam ‘uitbouw woonzorgpunt ‘d hoeve te Kuurne’. Dit project werd echter niet betoelaagd. In 2008 en 2009 werd hierop verder gewerkt en kwam het project ‘zorgzame buurt’ tot stand. Het is de opzet een bescheiden aanvangsfase later verder uit te bouwen. In de aanvangsfase zijn volgende partners betrokken: ocmw Kuurne: lokale diensteneconomie en Thuiszorg en Senioren, woonloket, seniorenraad, lokaal steunpunt thuiszorg en vzw De Regenboog. Voor ondersteuning kan gerekend worden op de provincie West-Vlaanderen, welzijnsconsortium en samenlevingsopbouw. In oktober 2009 zal dit project onder de naam KADANS opstarten. Het project is geïnspireerd op het ZOHRA project in Avelgem. Het gaat in de eerste Gemeente Kuurne, woonstudie

97

aantal personen op de wachtlijst ouder dan 60 jaar

H Familie

265

E Carpentier

143

EGEH

26

totaal

434

prognose inwonersaantal

1991

2007

2012

2017

#

%

#

%

#

%

#

%

verschil 2017

60-plussers

2161

17%

3131

25%

3363

27%

3618

29%

65-plussers

1495

12%

2320

18%

2584

21%

2782

22%

462

80-plussers

361

3%

541

4%

666

5%

772

6%

231

%

#

%

verschil

- 2007

prognose huishoudens

1991 #

2007 %

#

2012 %

#

487

5.3.5 Inschatting vraagzijde

2017 2017 - 2007

1891

37%

2047

38%

2215

plaats om het zorgaanbod met de doelstelling om in een latere fase ook elementen rond wonen op te nemen. Het project richt zich tot heel Kuurne, maar met specifieke aandacht voor de Hoevewijk en de Kasteelwijk. Het project voorziet in klusjes aan huis bij senioren, ondersteuning voor administratie, vervoer, boodschappen, ... Met betrekking tot wonen wordt in een latere fase gedacht aan een buurtinformatiepunt, het realiseren van een toegankelijke woonomgeving, het verhogen van het aanbod aan kwaliteitsvolle, betaalbare en aanpasbare woningen. De contactpersoon is Sarah Claeys, thuiszorgcoördinator.

60-plussers

1326

29%

40%

324

65-plussers

948

21%

1417

28%

1592

30%

1722

31%

305

80-plussers

203

4%

302

6%

385

7%

458

8%

156

De wachtlijst van H Familie is recent geactualiseerd. Er staan momenteel 221 personen op de wachtlijst, waarvan 22 vragen dringend zijn. Voor dementerende bejaarden is er een afzonderlijke wachtlijst die 21 personen telt. Ook voor koppels is er een afzonderlijke wachtlijst: 23 koppels. De wachtlijsten van E Carpentier worden momenteel geactualiseerd. Er staan 70 mensen op de wachtlijst voor rusthuiskamers, waarvan ongeveer 20 dringend, en 73 voor serviceflats. Bij de sociale huisvestingsmaatschappij is 41% of 26 personen van de wachtlijst ouder dan 60 jaar. In totaal is er dus een vraag naar seniorenhuisvesting van 401 woongelegenheden die op vandaag niet kunnen ingevuld worden. Het is moeilijk om besluiten te trekken uit de gegevens van de wachtlijsten. Er zijn vaak dubbels aanwezig en het is in sterke mate een regionaal verhaal. Zelfs al is slechts de helft hiervan een effectieve vraag, blijft nog een nood aan 200 bijkomende woongelegenheden bestaan. De projecten in opbouw en in planning (50 woongelegenheden) zullen hieraan reeds voor een deel tegemoetkomen.

98



Op basis van de bevolkings- en gezinsprognose kunnen we de toename van het aantal senioren inschatten. De tabellen hiernaast geven de cijfers weer (gesloten prognose, zie ook prioriteit 1). Tussen 2007 en 2017 neemt het aantal 60-plussers toe met 487 personen (van 3131 naar 3618 of een toename van 15% van deze doelgroep). Het aantal 80-plussers neemt in deze periode toe met 231 personen of met 43%. Dezelfde prognose werd gedaan voor de huishoudens. Het aantal huishoudens met een referentiepersoon meer dan 60 jaar neemt toe met 324 van 2007 tot 2017. Het aantal huishoudens met referentiepersoon een 80-plusser neemt toe met 156 huishoudens. Dit is een toename met meer dan 50%. Als de vraag naar zorg en specifieke woongelegenheden gelijkmatig toeneemt, kunnen we een stijging van een 40% van de vraag verwachten tav de huidige vraag. Rekening houdend met een betere levenskwaliteit en gezondsheidszorg kan de nood aan zorg relatief kleiner zijn in 2017. Een toename van de zorgbehoefte met ten minste 20% lijkt echter realistisch. Een doorrekening van de algemene cijfers voor Vlaanderen geeft dat er in 2025: - 385 ouderen of 13% van de 65-plussers zullen zijn met een ernstige beperking - 741 ouderen of 25% van de 65-plussers zullen zijn met een middelmatige beperking. Ook de cijfers uit de Vlaamse zorgverzekering geven ons een indicatie over het aantal zwaar zorgbehoevenden in de gemeente. In 2005 zijn in Kuurne 443 uitkeringen toegekend, 56% van deze mensen verbleef thuis. Deze cijfers duiden aan dat er de komende 8 jaar nood zal blijven aan een toename van het aantal rusthuiskamers en specifieke, aangepaste woningen. Gezien het feit dat er op beleidsvlak geen ongebreidelde groei van residentiële capaciteit mogelijk is, zal Leiedal, september 2009

er aanvullend moeten ingezet worden op aangepaste woningen met zorg aan huis. 5.3.6 Overleg tussen woon- en zorgactoren Het overleg tussen woon- en zorgactoren zal ook met het nieuwe woonzorgdecreet een nieuwe wending geven. De doelstellingen van dit decreet zijn : (1) bieden van zorg op maat en zorgcontinuïteit , (2) regelgeving inzake zorg, wonen en welzijn op elkaar afstemmen en (3) verhogen van kwaliteit van wonen en zorg door passend in te spelen op de noden van de zorgbehoefte van personen. Zowel intern (nauwe samenwerking tussen ouderenbeleidscoördinator, thuiszorgcoördinator, sociale dienst OCMW,..) als met alle woon- en zorgactoren in de gemeente zal overleg noodzakelijk zijn om de tools van het woonzorgdecreet in kaart te brengen en toe te passen in de gemeente. 3-maandelijks is er een overleg LST (lokaal steunpunt thuiszorg). Hier komen verschillende actoren in de zorgsector actief in de gemeente Kuurne samen: 2 rusthuizen, beleid, OCMW, huisartsen, mutualiteiten, zelfstandige thuisverpleging, seniorenconsulent, ... . Het OCMW werkt samen met de rusthuizen op verschillende vlakken: de poetsdienst is actief in serviceflats, er is een dienst maaltijden aan huis die samen met Evaris Carpentier uitgebouwd wordt, de thuiszorgcoördinator van het OCMW werkt met beide rusthuizen samen, .. Het aantal klanten van het OCMW dat ook klant is bij de rusthuizen is uiterst beperkt: een tweetal per rusthuis. Tussen de twee private rusthuizen is zelden contact. Beide rusthuizen zijn zeer terughoudend tav een afstemming van de wachtlijsten. De vrije keuze van bewoners is hierin van belang, ook de verschillen in opnamebeleid en het gevaar voor een ‘strijd’ om de klanten met de grootste zorgbehoefte (= subsidies). Gemeente Kuurne, woonstudie

99

Figuur 23: voorzieningen GEMEENTE KUURNE Aanwezigheid senioren senioren figuur: rusthuizen

Legende

!

locatie rusthuizen

1

H. Familie

2

E. Carpentier projectzones buffer 500m

Hoevewijk

!

1 2

!

0

250

500

1,000 Meters

schaal: 1:20,000

100



Egeh bereidt een project voor aanleunwoningen voor in samenwerking met het rusthuis H Familie. Het rusthuis H Familie maakt deel uit van APEYRON, een samenwerking tussen 6 rusthuizen. De samenwerking situeert zich op organisatorisch vlak, uitwisseling van ervaringen, maar kan groeien tot bijvoorbeeld gedeeld personeel. 5.3.7 Woonzorgzone(s) Volgens de theoretische grondslag is een woonzorgzone een duidelijk afgebakend gebied met speciale woonvormen of aanleunmogelijkheden. Het aandeel specifieke woonvormen en personen met zorgbehoeftes wordt beperkt om een te grote concentratie te vermijden. Officieel beperkt tot 25%. De straal werd theoretisch bepaald op 200 m rond een 24-uurs-zorgcentrum. In Wervik hanteren ze bijvoorbeeld 750 m. In de figuur op de volgende pagina werd voor Kuurne een straal van 500 m rond de bestaande RVT’s uitgezet. In de zone dient een verhoogd niveau van diensten (bv boodschappendienst, thuiszorgwinkel, warmemaaltijden-aan-huis, poetshulp, ontmoetingsplaats, klusjesdienst, woonloket, ...) aanwezig te zijn en de omgeving dient zowel verkeers- als sociaal veilig te zijn (bv voetgangerscirkel in Wervik). De kaart hiernaast geeft de positie van de twee private rusthuizen in Kuurne weer met een straal van 500 m errond. Ook de Hoevewijk wordt aangeduid, een wijk met relatief veel senioren (Ter Groenen Boomgaard). Tenslotte worden ook de projectzones (mogelijke ontwikkelingen van bijkomende woningen) weergegeven. Positief is dat het woonloket binnen een wandelafstand ligt van beide rusthuizen. De omgeving aangeduid met de straal komt in aanmerking in het kader van een woonzorgzone. Het is aangewezen de straal wat uit te breiden zodat ook de Hoevewijk er binnen valt. Binnen deze zone kunnen verschillende initiatieven Leiedal, september 2009

genomen worden: - Zorgverstrekking en dienstverlening vanuit het zorgkruispunt zoals alarmpotentieel, consultaties, callcenter, boodschappendienst, thuiszorgwinkel, warme-maaltijden-aan-huis, buurtwacht, ... - Investeringen in openbaar domein: veilige circuits voor slechtzienden of rolstoelgebruikers - Huisvestingsprojecten Projecten 4 tot en met 9 komen uitermate in aanmerking voor specifieke huisvesting voor senioren: Beeklaan, Gasthuisweide, Leieboorden, Gasthuisstraat, Boomgaardstraat en Kasteelstraat. Ze zijn bovendien niet onmiddellijk aansluitend aan de Hoevewijk gelegen, waar de concentratie senioren al zeer hoog is. Volgende projecten liggen net buiten de afstand van 500 m, maar lijken ook inzetbaar voor senioren: Kortrijkstraat, Kattebelweg, het zuiden van de projectzone Koning Boudewijnstraat en Parochieweg (2, 10, 11 en 12). Het is aangewezen om voor de opgesomde projecten te streven naar woningen die minstens aanpasbaar zijn en indien mogelijk specifiek georiënteerd zijn op senioren. Voor twee sites is dit op vandaag reeds zeer waarschijnlijk aangezien ze aansluiten bij bestaande rvt. Het is aangewezen om de woonzorgzone te koppelen aan andere aspecten: - Afbakening bijzonder gebied mbt voorkooprecht - Premies voor levensloopbestendige woningen - Bijkomend openbaar groen voorzien Tenslotte dient erover gewaakt te worden dat het aandeel senioren in deze zone niet té hoog wordt. Een levendig centrum met een goede mix aan bewoners is aangewezen. De prognose voorspelt tegen 2017 algemeen 30% senioren in Kuurne. Het lijkt daarom niet wenselijk meer dan 50% senioren te hebben binnen één gebied (statistische sector of wijk). Dit betekent dat de bijkomende initiatieven mbt senioren beperkt zijn. Voor de vier wijken met Gemeente Kuurne, woonstudie

101

VB Het woon-zorg project in Avelgem combineert verschillende deelprojecten in een algemene geïntegreerde benadering. Volgende elementen komen onder meer aan bod: - Ouderen informatie punt (OIP) - Zohra: vrijwilligersdienst voor aanvullende thuishulp - Sociale toelagen: premie dagopvang, kortverblijf, thuiszorg, ... - Premie levensloopbestendige woning - Valpreventie-actie BOEBS ism LOGO - Dag van de buren - Afstemming en overleg - Verjaardagsbezoekjes bij 80-plussers - ...

VB De woonzorgzone in Wervik is een afgebakende zone binnen de stad waarbinnen initiatieven rond wonen en zorg zich concentreren. Dit gebied valt samen met een ‘bijzonder gebied’. Centraal is het zorgkruispunt gelegen: een 24-uurszorgcentrum in de vorm van een hospitaal. Hieraan gekoppeld word een alarmpotentieel, een consultatieruimte en een callcenter ontwikkeld. Binnen de afgebakende zone is er een verhoogd aanbod aan diensten en voorzieningen: boodschappendienst, thuiszorgwinkel, vervoerservice, poetshulp, ... Deze woonzorgzone hangt nauw samen met één loket waar alle vragen beantwoord kunnen worden.

op vandaag reeds veel senioren die (deels) in de afgebakende zone liggen kan het aantal 60-plussers nog toenemen met: Abeelhoek: 348 personen Centrum: 816 personen Hoevewijk: 169 personen Kasteelhoek: 282 personen Deze aantallen leggen op vandaag nog geen beperkingen op naar initiatieven voor seniorenhuisvesting.

-


-

In het woonzorgproject rond de Hoevewijk is het de bedoeling om in 2009 de bestaande thuiszorg en ouderenzorg in kaart te brengen. Dit houdt een evaluatie in van de bestaande instrumenten en middelen om de hiaten te vinden en in te vullen. Met dit woonplan willen we hier niet op vooruit lopen. Recent werd een nieuw woonzorgdecreet goedgekeurd waarbij een afstemming beoogd wordt tussen thuiszorg en ouderenzorg met als doel het beiden van zorg op maat binnen een zorgcontinuïteit. Het is van belang dat het woonzorgproject gekaderd wordt binnen dit nieuw decreet. Daarom wordt een lijst met concrete onderwerpen van het woonzorgdecreet weergegeven. Met betrekking tot deze elementen is het van belang in kaart te brengen: Welke functies gebeuren wel/niet in Kuurne Waar zijn er hiaten? Hoe kunnen de hiaten ingevuld worden? Welke actor of actoren zijn van belang?

-

-

-

-

-

Uitgebreid professioneel zorgaanbod aan huis (poetshulp, klusjesdienst, oppas, ...) Ondersteuning mantelzorgers, vrijwilligerszorg Stimuleren uitbreiding dagverzorgingscentra, centra voor kortverblijf en herstelverblijf Assistentiewoningen Aandacht voor sociale cohesie Woonzorgcentra bieden zorg aan buiten de eigen gebouwen Woonzorgnetwerk: goede aaneenschakeling en overleg tussen verschillende zorgverstrekkers Financiële toegankelijkheid van de zorg (maximumfactuur, gebruikersbijdragen thuiszorg in relatie tot draagkracht gebruiker, subsidies voor zorgaanbieders, samenwerking met sociale huisvestingsmaatschappijen) Dienstencentra richten zich tot personen met een beginnende zorgsituatie en werken meer preventief via laagdrempeligheid, toegankelijkheid voor nieuwkomers, ... Verplichte activiteiten dienstencentra: * aanbieden van hygiënische zorg en warme maaltijden * hulp bij boodschappen * aanbieden van buurthulp * initiatieven om mobiliteit te verhogen * informatie, vormende en recreatieve activiteiten in overleg met lokale verenigingen en organisaties Optionele activiteiten dienstencentra: * uitlenen personenalarmtoestellen * woonassistent binnen groep van assistentie woningen Advies over woningaanpassing, ergotherapie, hulpmiddelen

Binnen de programmatie is er mogelijkheid om een lokaal dienstencentrum uit te bouwen in Kuurne. Los van infrastructuur is het aangewezen om de functies van het lokaal dienstencentrum te bekijken en te zien hoe dit momenteel in Kuurne wordt ingevuld en waar hiaten zijn. 102



5.5 Mogelijke acties voor het beleid 1. In kaart brengen van de instrumenten van woonzorgdecreet vanuit het lokaal bestuur: waar staan we met de gemeente, wie neemt wat op en waar zijn er hiaten.

10. Aanwerving personeel via Lokale diensteneconomie om in te zetten in buurten ikv woonzorgtaken (bib aan huis, logistieke ondersteuning, klusjes)

2. Uitbouw van een dienstencentrum via het sociaal huis. 3. Verder benutten LST overleg: intermediairen die reeds huisbezoeken doen kunnen sensibiliseren, toeleiden, noden in kaart brengen oa afstemming tussen 2 rusthuizen mbt opname van buurtfunctie 4. werkoverleggen tussen wooncoördinator en thuiszorgcoördinator, sociale dienst ocmw, sociale diensten rusthuizen ifv het samenwerken 5. Voor de aangeduide projectzones kan in overleg de mogelijkheid voor aanpasbare woningen of aangepaste woningen afgetoetst worden. 6. (Financiële) Ruimte voorzien om in 2010 in te spelen op vragen vanuit (woon)zorgproject KADANZ om er ook het aspect wonen in uit te bouwen. 7. Begeleiding ivm aanpassing woningen voorzien tav senioren (eventueel via huisbezoeken). Taakverdeling hieromtrent tussen woonzorgcoördinator en wooncoordinator. 8. Implementatie van gids meegroeiwonen, belangrijke sensibiliserende functie bv verderzetten seniorenwijknamiddagen. Belangrijke sensibiliserende functie naar de bouwers toe ivm levenslang wonen. 9. Uittesten principes van levenslang wonen bij woningen van ocmw of svk.



103

6. prioriteit 6: KUURNE START MET WOONLOKET EN PLATFORM: optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger. 6.1 Situering van de problematiek Wonen is een heel breed beleidsdomein met veel raakvlakken. In een lokaal bestuur is de kennis vaak verdeeld over de verschillende diensten (ruimtelijke ordening, welzijn, OCMW, mobiliteit, technische dienst, ...) De ene dienst kent soms te weinig het aanbod van de andere diensten. Het is van belang om een geïntegreerd woonloket aan te bieden, zowel naar de interne organisatie toe als naar duidelijkheid voor de burger. Concreet betekent dit : INTERN - Belang van zeer goede kennis van elkaars deskundigheid en afspraken rond het beroep doen op elkaars expertise (technische dienst, woonloket, thuiszorgcoördinator, ouderenbeleidscoördinator, sociale dienst OCMW,… ) - Vorm van intensief overleg ifv samenwerking, kennisdeling, doorverwijzing, toeleiding, gezamenlijke communicatie naar de burger toe, signalen, hiaten, … - Loketfunctie met aparte gespreksruimte (ifv privacy en langer gesprek mogelijk maken) en ook proactief groepen bereiken met verschillende aanpak voor verschillende doelgroepen (bijv. info op buurtnamiddagen, website, infokrant, huisbezoeken, vormingsactiviteiten,…)

zorg,..) In 2004 maakte de VVSG een missieverklaring op in verband met woonwinkels. Woonwinkels werken aan een concrete verbetering van de woonsituatie van de bewoner. Woonwinkels sensibiliseren, informeren, adviseren, begeleiden en verwijzen mensen met vragen of moeilijkheden rond kwalitatief wonen. Woonwinkels werken lokaal of intergemeentelijk. Ze streven naar een zo laag mogelijke drempel, werken ‘op maat’ van de mensen, met bijzondere aandacht voor zwakkere groepen op de woonmarkt. De sterkte van de woonwinkels ligt bij de specifieke methodiek die wordt gehanteerd. Deze methodiek heeft betrekking op het opentrekken van de vraag, het werken op maat van de bewoner en een geïntegreerde werkwijze. Woonwinkels stellen zich op als een actieve partner in het woonbeleid. Het woonwinkelconcept vanuit Izegem is een interessant voorbeeld om door te lichten. In de streek staan twee belangrijke projecten op bovengemeentelijk niveau op stapel: 2 nieuwe interlokale verenigingen (wonen Zuid-West-Vlaanderen en FRGE).

EXTERN - Belang van goede kennis van aanbod van externe diensten mbt wonen en bij aanvang zeker overleg mbt goede afspraken ivm toeleiding / info-uitwisseling / samenwerking (met SHM, SVK, CAW, buurtwerk, private rusthuizen, thuiszorg, gehandicapten104




woonplan

woonloket

anz ave

x

6.2.1 Woonplannen en woonloketten

dee

in opstartfase

De tabel hiernaast geeft de stand van zaken januari 2009 weer ivm de opmaak van woonplannen en het bestaan van een woonloket in de gemeenten van het arrondissement Kortrijk. In de opmaak van woonplannen is ons arrondissement koploper in Vlaanderen. Eind 2009 zullen 6 van de 12 gemeenten een woonplan hebben. Kuurne is de vierde gemeente die een woonplan opstartte. Bijna alle gemeenten hebben reeds een woonloket of bereiden de opstart ervan voor. De opvatting van een woonloket is uiteraard verschillend per gemeente. Kuurne kiest ervoor om dit woonloket in het sociaal huis onder te brengen en als een fysisch loket uit te bouwen. Hiermee nemen ze dezelfde keuze als Avelgem, Deerlijk, Lendelede.

har

X (eigen uitvoering)

digitaal sociaal huis

kor

In 2009

x

kuu

In opmaak

x

len

in opstartfase

men

x

spi war

X

wev

X

in opstartfase

zwe

In opmaak

bij verhuis gemeentediensten

6.2.2 Intergemeentelijk project Het intergemeentelijk samenwerkingsverband dat in voorbereiding was, kreeg in mei 2009 geen subsidies van de Vlaamse regering. Het is afwachten of andere opportuniteiten zich in dit kader zullen aandienen. In elk geval zijn verschillende bovenlokale actoren aanwezig in de streek die van woonbeleid een belangrijk punt maken. In het bijzonder de partners van het woonregieboek: provincie West-Vlaanderen, Welzijnsconsortium en Leiedal. Op deze partners kan beroep gedaan worden voor verschillende aspecten rond wonen. Kuurne volgt actief het verdere verloop op van een mogelijk project of samenwerkingsverband. De gemeente doet bovendien actief beroep op de bovenlokale spelers waar nodig.



105

6.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 6.3.1 Woonloket Recent (juni 2008) werd in Kuurne een woonloket opgestart binnen het sociaal huis. Het woonloket is full-time open. De eerste 6 maand was er gemiddeld 1 vraag aan het loket per dag. Tot nog toe gebeurde niet echt een bekendmaking. Enkel via de seniorendag, een klein artikeltje in de infokrant en vooral mond aan mond-reclame is het woonloket bekend. In een gespreksruimte wordt de nodige privacy gegarandeerd. De gesprekken nemen ongeveer 30 minuten in beslag, maar de meeste personen komen meermaals terug. Al 2 keer werd in het kader van het woonloket een huisbezoek gedaan. De nood hieraan wordt echter groot ervaren. Vanuit verschillende kanalen zoals thuiszorgcoördinator, technische dienst zijn signalen aanwezig ivm schrijnende situaties. Op vandaag wordt hier echter niet pro-actief werk van gemaakt. Doelgroep De vragen hebben tot nog toe bijna uitsluitend betrekking op premies en soms ook op het zoeken van huurwoningen. Het woonloket verwijst door naar sociaal verhuurkantoor (aanvraagformulier aanwezig), sociale huisvestingsmaatschappij (geen aanvraagformulier aanwezig, maar overzijde van de straat), immobiliën, websites, huurdersbond, ... De doelgroep bestaat voornamelijk uit senioren. Sinds 1 december 2008 wordt een registratiesysteem uitgetest met gegevens over de aanvrager, het type vragen, het doorverwijzen. Netwerk De relatie met de technische dienst van de gemeente en de sociale dienst van het OCMW vormt de grote 106


uitdaging binnen het woonloket. De samenwerking kan beter. Er is geen vast overleg op niveau van de medewerkers. Er wordt onderling te weinig doorverwezen. Over bepaalde elementen stroomt de informatie niet door naar het woonloket bv onbewoonbaarverklaringen. Het overdragen van kennis zou beter kunnen, in beide richtingen. De SHM en het SVK ziet een belangrijke taak weggelegd voor het woonloket in het bekendmaken van de mogelijkheden van sociale huisvesting. Een effectieve kandidatuurstelling aan het gemeentelijk woonloket ligt moeilijker ivm de chronologie van toekenning. Evaluatie tav woonwinkelconcept In de tabel hiernaast worden een reeks toetsingscriteria geformuleerd mbt de woonwinkel. De situatie in Kuurne wordt per criterium weergegeven. Deze tabel wordt gebruikt als insteek voor wat van belang zal zijn bij de uitbouw van de woonwinkel in Kuurne en als eerste evaluatie. Uit de tabel kunnen we volgende actiepunten voor de woonwinkel samenvatten: - Taken woonbeleidscoördinator nauwgezet afbakenen en specifiëren met aandacht voor de ondersteuning van specifieke doelgroepen. Een verdere concretisering van de taken, verwachtingen en tijdsbudget vanuit het beleid tav het woonloket is nodig. Op vandaag zijn de taken zeer breed en te weinig afgebakend. - Uitbouwen van een netwerk: van groot belang door de kleine schaal van de gemeente/loket: noodzakelijke aanvulling op het éénpersoonsloket. Hiervoor kunnen volgende initiatieven genomen worden: o Lokaal woonoverleg trekken o Contactgegevens transparant bijhouden o Stage lopen bij bepaalde organisaties o Afsprakennota’s opstellen die wederzijdse taken omschrijft o Netwerk opbouwen ifv toeleiding specifieke doelgroepen - Plan van aanpak opstellen om een vraaggestuurde Leiedal, september 2009

onderwerp klanten

verbeteren concrete woonsituatie

sensibilisering

actieve partner in het woonbeleid

afgestemd aanbod

aangepaste methodiek


toetsingscriterium

situatie in Kuurne

1

prioritaire doelgroep komt aan bod _ registratie type klanten

maakt deel uit van het bestaande registratiesysteem, te evalueren

2

functiebeschrijving woonbegeleiders aan het loket: ondersteuning van prioritaire doelgroepen

aandachtspunt bij taakomschrijving woonbeleidscoördinator

3

analyse woonvraag vanuit 5 factoren: woonkwaliteit, woonzekerheid, betaalbaarheid, wooncultuur, woonomgeving

op te nemen in registratiesysteem en manier van werken

4

ruime openingsuren centraal infopunt

ok

5

tijd vrij maken voor begeleiding en huisbezoeken ter ondersteuning prioritaire doelgroepen

op vandaag onvoldoende ruimte hiervoor, aandachtspunt bij taakomschrijving woonbeleidscoördinator

6

concrete handelingsplannen, zeker voor complexe begeleidingsdossiers

op te stellen, inspiratie opdoen bij andere woonwinkels, andere dienstverlening bij gemeente

7

doorverwijzen: lijst van adressen en contactgegevens

maakt deel uit van het bestaande registratiesysteem, contactgegevens zijn aanwezig, te evalueren

8

jaarlijks werkingsverslag

op te maken

9

acties op touw zetten mbt sensibilisering

op te nemen

10

signalisatie knelpunten en beleidsvoorstellen

op te maken, opnemen in jaarlijks werkingsverslag

11

experimenten

op te nemen na opstartperiode

12

trekker lokaal woonoverleg

op te nemen

13

deelname aan ander overleg

deel te nemen, in het bijzonder binnen de interlokale vereniging wonen

14

goed bereikbare locatie

ok

15

discretie

ok

16

klantvriendelijke uren

ok

17

vaste contactpersonen

bij aanwerving woonbeleidscoördinator voldaan

18

flexibele inzet deskundige medewerkers

slechts 1 medewerker: belang van netwerk, bijscholing medewerker, nauwe samenwerking andere gemeentelijke diensten

19

netwerk van vertrouwenspersonen voor toeleiding naar prioritaire doelgroepen

uit te bouwen

20

vraaggestuurde werking

ok, verder aandachtspunt

21

inzet medewerkers met aanvullende deskundigheid

slechts 1 medewerker: belang van netwerk, bijscholing medewerker, nauwe samenwerking andere gemeentelijke diensten

22

aangepaste methodiek _ intakeformulieren

op te maken

23

duidelijke afspraken met diverse partners over hun rol en taakverdeling

prioritair op te maken


107

en specifieke methodiek te ontwikkelen. - Tijd voorbehouden en prioriteiten stellen om een minimaal aanbod aan huisbezoeken en intensievere begeleiding te kunnen voorzien. In eerste instantie kan gesteund worden op bestaande actoren die aan huis gaan. - Jaarlijks een werkingsverslag opstellen waarbij de hier gehanteerde lijst met toetsingscriteria verder gebruikt kan worden voor een evaluatie. Het werkingsverslag omvat onder meer: o signalisatie van knelpunten naar het beleid o voorstellen van experimenten o weergave overlegstructuren en frequentie van samen komen o evaluatie op basis van registratiesysteem - registratiesysteem aanpassen zodat volgende gegevens hierin duidelijk aanwezig zijn: o 5 factoren voor beoordeling vraag o Type klanten (prioritaire doelgroepen omschrijven) o Doorverwijzingen: hoeveel, naar wie, voor wat o Tijdsinvestering per klant/contact/type vraag o individuele trajectfiche zodat de opvolging van de dossiers mogelijk is 6.3.2 Andere contactpunten ivm wonen OCMW Aanvraag huurwaarborg Aanvraag leefloon Aanvraag budgetbegeleiding / schuldbemiddeling Technische dienst Het loket van de technische dienst is gesitueerd in het gemeentehuis en is iedere voormiddag en de donderdagavond te consulteren. Dit loket heeft niet de mogelijkheid om mensen in een spreekruimte apart te nemen. De woonvragen komen hier naast vragen mbt ruimtelijke ordening terecht. De tijdsbesteding voor wonen is zeer beperkt. De technische dienst behandelt de dossiers mbt on108


bewoonbaarverklaring. Dit zijn een 4-tal dossiers per jaar. Niet alle dossiers leiden effectief tot onbewoonbaarverklaring. Hieromtrent bestaat geen actief beleid of afspraken met andere actoren. De meeste vragen hebben betrekking op premies en in beperkte mate ook de beschikbaarheid van (huur)woningen in de gemeente. Voor dit laatste wordt een lijstje meegegeven met o.m. SHM, immobiliën, websites, ... In het kader van de impulspremie wordt een huisbezoek gedaan na de uitvoering van de werken. Dit gebeurt door een medewerker van de technische dienst, meestal zonder aanwezigheid van het OCMW. Vragen van senioren komen ook vaak terecht bij de sociale dienst van de twee private rusthuizen. De sociale huisvestingsmaatschappijen en het sociaal verhuurkantoor hebben eveneens een onthaalfunctie gericht op (potentiële) klanten. 6.3.3 Overleg - netwerken Netwerk van diensten waar mee samen gewerkt wordt/waar beroep op gedaan wordt : - bv huurdersbond - bv steunpunt sociale planning - bv provinciale dienst - bv Vlaams gewest - bv Vlaamse wooninspectie - bv caw - bv welzijnsconsortium - en afspraken met deze organisaties Een overleg met de wijkagent zou nuttig zijn, aldus de medewerkers. Het is wenselijk dat het woonloket kan voorzien in begeleiding van mensen die een huurwoning, koopwoning of kavel zoeken in Kuurne. Dit kan enkel indien er gesteund kan worden op een goed netwerk. Essentiële partners hierin zijn de immobiliënkantoren, de projectontwikkelaars, ... Leiedal, september 2009

Er is nood aan duidelijke afspraken tussen gemeente/woonloket en sociaal verhuurkantoor. Het sociaal verhuurkantoor erkent de belangrijke taak van de gemeente in de bekendmaking en begeleiding van de huurders. Wat kan door het woonloket gebeuren? Welke opvolging gebeurt er? Is een periodiek overleg mogelijk? Hoe ziet het traject voor de huurder eruit?

Belangrijke vaststellingen uit deze enquête in het kader van het woonbeleid zijn: - 20% van de mensen wenst meer geïnformeerd te worden mbt sociale huisvesting - Info Kuurne en Klaroen (?) zijn belangrijke communicatie media - 31% van de mensen heeft reeds via het loket contact gehad met het OCMW.

Overleg tussen ambtenaren onderling: departementsoverschrijdend? tussen gemeente en OCMW? overleg tussen ambtenaren en beleid overleg tussen ambtenaren en externe actoren immo, SVK, SHM, ... doel van overleg afbakenen - geïntegreerde projecten - acties afstemmen - beleidsvoorbereidend werk - informatie doorstroming voorwaarden voor een goed overleg: - specifiek en concreet onderwerp - trekker - systematisch Vier keer per jaar zitten gemeente, SHM en OCMW samen met als doel elkaar te informeren en consulteren omtrent de keuzes en acties die op til staan. Er wordt een duidelijke nood gevoeld voor een bredere overlegstructuur in het kader van wonen: OCMW, buurtwerking, SHM, wijkagent, ... Het woonplatform dat in het kader van dit woonplan opgestart wordt, kan hieraan tegemoet komen. Er zijn eveneens hoge verwachtingen tav de wooncoördinator om de samenwerking te verbeteren. 6.3.4 Tevredenheidsenquête In mei 2008 werd een tevredenheidsenquête afgenomen omtrent de dienstverlening naar de burger vanuit het OCMW. Algemeen was het signaal positief. Leiedal, september 2009


109

6.4 Evaluatie instrumenten/middelen Zie vorige hoofdstukken

6.5 Mogelijke acties voor het beleid 1. Lokaal woonoverleg in stand houden als werkgroep waarbinnen de opvolging en actualisatie van het woonplan gebeurt. Het breder woonplatform inzetten als toetsing van een aantal concrete items bij een bredere, geïnteresseerde bevolkingsgroep. Onder meer toetsing van dienstverlening. 2. Taken woonbeleidscoördinator nauwgezet afbakenen en specifiëren met aandacht voor de ondersteuning van specifieke doelgroepen. Een verdere concretisering van de taken, verwachtingen en tijdsbudget vanuit het beleid tav het woonloket is nodig. Op vandaag zijn de taken zeer breed en te weinig afgebakend. 3. Uitbouwen van een netwerk: van groot belang door de kleine schaal van de gemeente/loket: noodzakelijke aanvulling op het éénpersoonsloket. Hiervoor kunnen volgende initiatieven genomen worden: Lokaal woonoverleg trekken Contactgegevens transparant bijhouden Stage lopen bij bepaalde organisaties Afsprakennota’s opstellen die wederzijdse taken omschrijft Netwerk opbouwen ifv toeleiding specifieke doelgroepen Afspraken maken met immo-kantoren, verkavelaars,... ifv het bundelen van informatie over het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen, kavels in Kuurne naar de burger toe 4. Plan van aanpak opstellen om een vraaggestuurde en integrale methodiek te ontwikkelen. Een taak voor 110


het woonloket is de individuele begeleiding van inwoners bij het zoeken naar een premie, eventueel aan huis gaan. Hapklaar maken van mogelijke aanpassingen en premies bij verbetering kwaliteit. 5. Voor huisbezoeken wordt op korte termijn gesteund op bestaande actoren die aan huis gaan. Huisbezoeken in het kader van officiële procedures worden opgevolgd, bv onbewoonbaarverklaring. Op langere termijn kan tijd voorbehouden worden om actief vanuit het woonloket intensievere begeleiding aan huis te kunnen voorzien waar nodig. 6. Jaarlijks een werkingsverslag opstellen waarbij de hier gehanteerde lijst met toetsingscriteria verder gebruikt kan worden voor een evaluatie. Het werkingsverslag omvat onder meer: - Signalisatie van knelpunten naar het beleid: op welke vragen geen antwoord? - Voorstellen van experimenten - Weergave overlegstructuren en frequentie van samen komen - Evaluatie op basis van registratiesysteem 7. Registratiesysteem aanpassen zodat volgende gegevens hierin duidelijk aanwezig zijn: - 5 factoren voor beoordeling vraag - Type klanten (prioritaire doelgroepen omschrijven) - Doorverwijzingen: hoeveel, naar wie, voor wat - Tijdsinvestering per klant/contact/type vraag - Individuele trajectfiche zodat de opvolging van de dossiers mogelijk is 8. Administratieve vereenvoudiging nastreven tav de burger. Een eerste aandachtspunt is de interne uitwisseling van de nodige informatie tussen de gemeentelijke diensten. 9. Opvolging en evaluatie van het woonplan op verschillende vlakken. Ieder jaar een jaarprogramma sociale woningen opstellen voor 31 mei. Een grondige evaluatie na 3 jaar Leiedal, september 2009

(verplicht in het kader van het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid). Tussentijdse opvolging en eventuele bijsturing van verschillende acties in het lokaal woonoverleg.


Gebruikte afkortingen en begrippen aanbod: bijkomende woningen egeh: sociale huisvestingsmaatschappij Eigen Gift Eigen Hulp FRGE: fonds ter reductie van de globale energieprestatie gesloten prognose: inschatting van het aantal inwoners of huishoudens in de toekomst waarbij geen rekening gehouden wordt met migratiestromen (in tegenstelling tot een open prognose) hob: halfopen bebouwing loi: lokaal opvang initiatief LST: lokaal steunpunt thuiszorg ob: open bebouwing rck: regionaal crisisnetwerk Kortrijk SEE: socio-economische enquête svk: sociaal verhuurkantoor totaal patrimonium: totaal aantal bestaande woningen op een bepaald tijdstip ZWVL: Zuid-West-Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappij


111

112



www.leiedal.be bedrijventerreinen stedenbouw milieu informatie- en communicatietechnologie mobiliteit herbestemmingsprojecten

intergemeentelijke samenwerking projectontwikkeling streekontwikkeling

Gemeente Kuurne Woonstudie. september 2009, definitieve versie

Recommend Documents