MENDELOVA UNIVERZITA V BRNĚ. Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií

MENDELOVA UNIVERZITA V BRNĚ Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií

Rozvoj města Chebu v kontextu vývoje ploch brownfields Bakalářská práce

Autor: Pavel Hakr Vedoucí práce: Mgr. Tomáš Krejčí Brno 2014

J mén o a p ří j men í a u t o ra :

Pavel Hakr

Ná zev b a ka lá řs ké p rá ce:

Rozvoj města brownfields

Ná zev p rá ce v a n g li čt i n ě:

Development of the city Cheb in the context of the development of brownfields

S t u d i jn í o b o r:

Socioekonomický a environmentální rozvoj regionu

Chebu

v

kontextu

vývoje

ploch

Ved o u cí b a ka lá řsk é p rá ce: Mgr. Tomáš Krejčí Ro k o b h a j o b y :

2014

Anotace Bakalářská práce se zabývá objekty brownfields nacházejících se na území města Chebu a jejich dopadem na rozvoj území města. Cílem práce je identifikovat tyto brownfields a analyzovat jak jejich vývoj, tak i vztah města k těmto objektům. Součástí práce je i charakteristika města Cheb včetně stručného vývoje v období posledních patnácti let. Obě části jsou následně diskutovány se smyslem navržení možných řešení k efektivnějšímu využití dosud neregenerovaných objektů a areálů.

Annotation The bachelor thesis deals with the buildings of brownfields located within the city Cheb and their impact on the development of the city. The objective of the thesis is to identify these brownfields and to analyse their development and relationship of the city to these buildings. Part of the work is also the characteristic of the city including a brief development during the last fifteen years. Both parts are subsequently discussed with the purpose of proposing possible solutions for more efficient use of the buildings and premises which are not regenerated yet.

Klíčová slova brownfields, udržitelnost, suburbanizace, územní plán, strategický plán, Cheb, průmyslová zóna

Keywords brownfields, sustainability, suburbanization, spatial plan, master plan, Cheb, industrial zone

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem práci: vypracoval samostatně a veškeré použité prameny a informace uvádím v seznamu použité literatury. Souhlasím, aby moje práce byla zveřejněna v souladu s § 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách ve znění pozdějších předpisů a v souladu s platnou Směrnicí o zveřejňování vysokoškolských závěrečných prací. Jsem si vědom, že se na moji práci vztahuje zákon č. 121/2000 Sb., autorský zákon, a že Mendelova univerzita v Brně má právo na uzavření licenční smlouvy a užití této práce jako školního díla podle § 60 odst. 1 autorského zákona. Dále se zavazuji, že před sepsáním licenční smlouvy o využití díla jinou osobou (subjektem) si vyžádám písemné stanovisko univerzity, že předmětná licenční smlouva není v rozporu s oprávněnými zájmy univerzity, a zavazuji se uhradit případný příspěvek na úhradu nákladů spojených se vznikem díla, a to až do jejich skutečné výše.

V Brně, dne

……………………………….. Podpis

Poděkování Děkuji Mgr. Tomáši Krejčímu za odborné vedení této práce, produktivní konzultace a trefné připomínky, jež mi pomohly při psaní této bakalářské práce. Dále patří mé poděkování také mé přítelkyni, a to za korekturu a trpělivost, kterou projevovala po celou dobu mého dosavadního studia.

Obsah 1

Úvod ........................................................................................................................................................................................ 6

2

Cíl práce a metodika ....................................................................................................................................................... 7

3

Vymezení pojmu brownfields.................................................................................................................................... 8

4

5

3.1

Přístupy k pojmu brownfields...................................................................................................................... 10

3.2

Kategorizace brownfields ............................................................................................................................... 10

3.2.1

Klasifikace podle postavení v tržním hospodářství ................................................................ 10

3.2.2

Klasifikace podle jejich předcházejícího využití ....................................................................... 12

3.3

Vznik brownfields a problémy s nimi spojené..................................................................................... 12

3.4

Revitalizace brownfields ................................................................................................................................. 14

Vymezení zkoumané oblasti.................................................................................................................................... 17 4.1

Historie města Chebu ........................................................................................................................................ 17

4.2

Dopravní dostupnost ........................................................................................................................................ 18

4.3

Územní plán města Chebu .............................................................................................................................. 19

4.4

Největší investiční projekty od roku 2000 na území města Chebu........................................... 21

4.4.1

Chebský průmyslový park.................................................................................................................... 21

4.4.2

Další investiční projekty........................................................................................................................ 23

Brownfields a město Cheb ........................................................................................................................................ 26 5.1

Brownfields v koncepčních dokumentech města............................................................................... 26

5.2

Nejvýznamnější objekty brownfields na území města Chebu ..................................................... 28

5.2.1

Revitalizované objekty ........................................................................................................................... 29

5.2.2

Nerevitalizované objekty ...................................................................................................................... 32

6

Celkové hodnocení a návrhy řešení..................................................................................................................... 39

7

Závěr .................................................................................................................................................................................... 44

Seznam použitých zdrojů .................................................................................................................................................... 47 Literatura................................................................................................................................................................................ 47 Internetové zdroje ............................................................................................................................................................. 48 Ostatní zdroje ....................................................................................................................................................................... 52 Seznam tabulek a obrázků .................................................................................................................................................. 53 Seznam příloh............................................................................................................................................................................ 54

1 Úvod S tím jak se naše společnost rozvíjí a rostou nároky na kvalitu života a prostředí, se problematika brownfields stává čím dál tím důležitější. Přesto je obvyklé, že si při řešení těchto problémů místní veřejná správa ale ani developeři často nevědí rady a řada objektů tak stále postupně chátrá. Důvodem tohoto stavu jsou specifické podmínky, které jsou odrazem časné industrializace českých zemí a postupně rostoucího významu průmyslu v České republice, kdy tento trend trval až do 90. let minulého století. Díky přechodu České republiky k volnému tržnímu hospodářství a s tím souvisejícím útlumem průmyslu začala pomalu vyvstávat otázka jak naložit s průmyslovými, vojenskými, zemědělskými a dalšími budovami, které v důsledku restrukturalizace ekonomiky začaly být postupně opouštěny, zatímco v zahraničí, zejména ve Spojených státech amerických, Velké Británii ale například i v sousedním Německu se tento problém řešil již od 70. let minulého století. Vyspělé země tak v této oblasti získaly náskok, a proto se v tuzemsku stále učíme chápat význam a pozitivní dopad regenerace těchto postižených ploch. Náprava, respektive revitalizace, brownfields stojí velké finanční prostředky, většinou více než výstavba nového objektu na dosud nezastavěném území. Přesto je právě regenerace těchto území a objektů nesmírně důležitá, a to zejména z důvodů udržitelného rozvoje, který je v poslední době tolik zdůrazňován a to převážně v souvislosti se zachováním požadované úrovně stavu životního prostředí. Právě snaha o maximální využití okolní zástavby a zachování co největšího počtu lokalit nacházejících se mimo intravilán obcí a měst bez zástavby je směrem, který právě k takové udržitelnosti vede. Dalším často zmiňovaným argumentem pro revitalizaci, který souvisí s udržitelností, je častá kontaminace těchto objektů, jenž má neblahý vliv na samotné životní prostředí. Cheb jako druhé největší město Karlovarského kraje, který patří mezi nejchudší regiony České republiky, by se v budoucnosti měl dynamicky rozvíjet, aby postupně docházelo ke snižování regionálních disparit. Proto je nesmírně důležité co nejefektivněji využívat veškeré zdroje a podmínky, které toto město nabízí. Jednou z těchto oblastí jsou právě i nevyužívané objekty a pozemky, jejichž přítomnost nejenže vytváří neatraktivní prostředí pro návštěvníky a samotné obyvatele města ale nese sebou kromě environmentálních i řadu dalších, převážně socioekonomických negativ a nepřináší tak společnosti žádný prospěch.

6

2 Cíl práce a metodika Hlavním cílem této bakalářské práce je na základě identifikace ploch brownfields ve městě Chebu zhodnotit úspěšnost revitalizace již regenerovaných objektů a současně navrhnout možná řešení pro dosud nevyužité opuštěné objekty a areály – obě tyto „aktivity“ jsou v souladu s cílem práce realizovány v přímé konfrontaci s rozvojovými dokumenty města. Dílčími cíli, které pomáhají naplnit cíl hlavní, jsou stručné zhodnocení obecného vývoje a rozvoje města Cheb v posledních patnácti letech, a to opět v přímé návaznosti na strategické rozvojové plány a následně také zhodnocení vztahu města k problematice brownfields. Struktura práce je rozdělena do čtyř hlavních částí. První část práce vychází z rešerše odborné literatury, jejíž úvodní pasáže jsou věnovány základním termínům souvisejícím s tématem práce, mj. jakým způsobem dochází k samotné identifikaci jednotlivých brownfields. Následující dvě podkapitoly pojednávají o tom, podle čeho můžeme tento jev klasifikovat a jak je k němu ve světě přistupováno. Jak bylo zmíněno výše, výskyt brownfields sebou přináší řadu negativ a problémů. Ty jsou popsány v další části této kapitoly. Poslední podkapitoly tohoto oddílu pojednávají o postupu samotné revitalizace a dotčených subjektech brownfields. Druhá část práce se již věnuje zkoumanému území, a to jak v oblasti demografické a sídelní, tak i v historických souvislostech a dopravní dostupností města. Důležité pro atraktivitu města, a tedy i pro potenciální zájem o plochy brownfields, jsou minulé investice, kterými se zabývá podkapitola 4.4. První odstavce v třetí části se týkají strategických a plánovacích dokumentů města, kde je analyzován vztah města k problematice brownfields. Stěžejní částí této bakalářské práce je pak již analýza konkrétních brownfields na území města, o nichž pojednávají poslední podkapitoly tohoto oddílu. V poslední, čtvrté, části hlavní práce jsou diskutována celková hodnocení již revitalizovaných objektů a navrhnuta řešení pro ty objekty, pro které se doposud nepodařilo nalézt nové využití. Identifikace objektů a jejich výběr vznikal na základě diskuse s pracovníky Městského úřadu Cheb a současně i vlastním terénním šetřením autora, kdy bylo možné s výhodou využít dobrou znalost prostředí. V průběhu tohoto šetření byla pořizována fotografická dokumentace zájmových objektů. Ke znázornění informací z druhé kapitoly byl použit geografický informační software, konkrétně se jedná o program ArcGIS 10.2 od společnosti Esri, a grafický editor Adobe Photoshop CS5 od společnosti Adobe Systems.

7

3 Vymezení pojmu brownfields Termín brownfields pochází z angličtiny a přesný doslovný ekvivalent tohoto termínu „hnědá pole“ není v české terminologii používán (hnědá, protože je to častá barva těchto ploch na satelitních snímcích). Ministerstvo pro místní rozvoj používá výraz „deprimující zóny“ a Ministerstvo životního prostředí označuje brownfields jako tzv. narušené pozemky. (Kadeřábková, Piecha, 2009). Podle De Sousy (2008) se termín brownfields v tištěné podobě poprvé objevil v Americe ve spojitosti s ocelářským průmyslem. V současnosti je tato problematika dávána do souvislosti s udržitelným rozvojem, a to zejména z toho důvodu, že znovuvyužití těchto lokalit pomůže snížit tlak na mizení a úbytek volné krajiny. Stejný autor dále píše, že samotný termín brownfields byl v počátcích diskutován v tématech a diskuzích o hospodářském rozvoji, a to v souvislosti s chudobou a nízkou životní úrovní ve městech. Zprvu tedy tento pojem nebyl dáván do souvislosti s ekologickým zatížením, jako je tomu dnes. Podle Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) jsou brownfields „pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svou funkci a využití a pravděpodobně obsahují ekologickou zátěž a zdevastované výrobní či jiné budovy“ (Nový et al., 2004). Nejvíce citovanou definicí, alespoň na území Spojených států a Kanady, je ta, kterou prezentuje Agentura pro ochranu pro životního prostředí (EPA), jež definuje brownfields jako „nemovitosti, jejichž expanze, přestavba nebo nové využití může být ztíženo přítomností nebo potencionální přítomností nebezpečných látek, polutantů nebo kontaminantů“ (Nový et al., 2004). Dle Agentury pro podporu podnikání a investic CzechInvest (2007), podřízené Ministerstvu pro místní rozvoj, se pojmem brownfields rozumí „nemovitost či pozemek, objekt nebo areál, který je nedostatečně využíván, je zanedbaný a případně kontaminovaný, nelze jej vhodně a efektivně využívat, aniž by proběhl proces regenerace a vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné aktivity“. Poněkud stručnější definici používá Ministerstvo životního prostředí, které uvádí, že: Za tzv. „brownfields lze považovat nevyužívané zdevastované či narušené plochy a objekty v urbanizovaném území ve volné krajině“ (MŽP, 2007). V zásadě tedy platí, že brownfields jsou plochy, které (Ferber et al., 2006):     

se vyskytují převážně v urbanizovaných oblastech, představují skutečnou či očekávanou ekologickou zátěž, jsou dotčeny předešlým užíváním a užíváním okolních pozemků, jsou opuštěné či nedostatečně užívané, potřebují být revitalizovány k tomu, aby mohly být znovu prospěšně využívány.

8

Na úrovni České republiky existuje hned několik základních strategických a plánovacích dokumentů, které se mimo jiné zabývají problematikou regenerace ploch brownfields (Gargoš, 2009):     

Strategie udržitelného rozvoje ČR, Strategie hospodářského růstu ČR, Strategie regionálního rozvoje ČR, Politika územního rozvoje ČR, Státní politika životního prostředí ČR.

Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfieldů v České republice zpracovaná v letech 2005–2007 agenturou CzechInvest ve spolupráci se všemi kraji zjistila, že se na území republiky nachází více než 2300 těchto ploch o celkové rozloze přesahující 10 000 hektarů a odhad nákladů na revitalizaci přesahuje 200 mld. Kč. Skutečný počet těchto lokalit je však několikanásobně vyšší, pravděpodobně mezi 8 až 11 tis. Důvodem tohoto rozporu jsou nejasné vlastnické vztahy a nejasné určení, zda se již jedná o brownfield či nikoliv (Ministerstvo průmyslu a obchodu, 2008). Podle Bergatt Jackson (2004) se chápání těchto deprimujících zón odvíjí od ekonomické a celkové životní úrovně v dané obci či regionu. To, co je například za brownfield považováno v bohatém regionu s vysokou životní úrovní může být v jiném považováno za relativně reprezentativní objekt. Při identifikaci se sleduje hlavně celková rozloha území, počet budov, stav infrastruktury a rozsah ekologických zátěží. Výstupem identifikace by nemělo být jen to, kde se tyto brownfields nacházejí, ale také získání přehledu o tom, v jakých lokalitách by tato území mohla v budoucnosti vzniknout. I proto je důležité vědět, jak tyto zóny vznikají. Proto již první krok, kterým je identifikace, hraje důležitou roli, protože čím dříve se začne problém vzniku brownfields řešit, tím obvykle jsou náklady na odstranění vzniklých problémů nižší. Rozlišujeme tři základní skupiny metod identifikace (Kramářová, 2004):  z podkladů (územně plánovací dokumentace, ortofotomapy, dotazníkový průzkum a podklady realitních kanceláří)  verbální (rozhovory s pracovníky obecního a městského úřadu, s obyvateli sídla, s vedením a zaměstnanci zemědělských a průmyslových areálů)  místní šetření Pro odpovídající srovnávání v rámci regionů nebo obcí nám slouží identifikátory. Základním identifikátor je poměr ploch brownfields k rozloze území. Tento údaj nám jasně kvantifikuje rozsah problému a usnadní následnou komparaci. Zajímavým ukazatelem z hlediska udržitelného rozvoje je poměr brownfields k novým rozvojovým územím, který nám značí vztah revitalizace brownfields a greenfields. Tyto dva ukazatele se také mohou vzájemně doplňovat a obec, ve které se nachází vysoký počet brownfields k rozloze území a přesto v ní probíhá rozvoj zejména na nových rozvojových plochách, tak nebude dle těchto hledisek vnímána příliš pozitivně (Bergatt Jackson, 2004). 9

3.1 Přístupy k pojmu brownfields Stejně tak jako panuje nejednotnost v případě obecné definice těchto ploch, vyskytují se rozdíly i v oblasti přístupů k tomuto pojmu. Tyto přístupy jsou determinovány jednak dle území, v Evropě přistupujeme k termínu brownfields trochu odlišněji, než k němu přistupují v zámoří, tak i z hlediska zúčastněných skupin, kde jsou tyto rozdíly v chápání pojmu větší. Ferber et al. (2006) z globálního hlediska rozlišují dva přístupy, americký a evropský. Americký přístup problematiku brownfields chápe spíše jako problém environmentální, kdy je automaticky předpokládán výskyt nebezpečných a znečišťujících látek. Druhý z přístupů, evropský přístup, brownfields chápe jako nedostatečně využívané území s možnou ekologickou zátěží. Environmentálnímu hledisku není v evropském přístupu kladen takový důraz, to však neznamená, že by otázka ekologie v tomto přístupu hrála nějakou podřadnou roli. Častěji jsou však zdůrazňovány spíše dopady socioekonomického rázu. Dále můžeme rozlišovat rozdílné přístupy z pohledu zúčastněných zájmových skupin, kterých se tato problematika přímo či nepřímo týká. Rozdíly v těchto přístupech vyplývají zejména z dílčích zájmů těchto skupin. Jako nejvýraznější příklady můžeme zmínit developery a environmentalisty. Z pohledu developerů je sledován zejména komerční aspekt věci, na druhou stranu environmentalisté se zaměřují na ekologický dopad existence těchto ploch (Alker et al., 2000).1

3.2 Kategorizace brownfields Je třeba si uvědomit, že ne všechny brownfields jsou stejné. Typologie těchto ploch využívá řady hodnotících kritérií. Pro zjednodušení jsou v tomto textu představeny pouze dvě nejpoužívanější klasifikace, a to podle postavení v tržním hospodářství a podle předchozího využití.

3.2.1 Klasifikace podle postavení v tržním hospodářství Alois Nový et al. (2004) rozlišují brownfields do tří kategorií podle postavení v tržním hospodářství, a to na brownfields s vysokým rozvojovým potenciálem, brownfields se skrytým rozvojovým potenciálem a brownfields bez rozvojového potenciálu. Tato klasifikace je rovněž používána v obdobné formě jako ABC model (viz obr. 1) evropským projektem CABERNET, který se zabývá problematikou brownfields. Klasifikace podle postavení v tržním hospodářství má tyto základní parametry:

1

Výčet všech zájmových skupin je mnohem širší. Více se jim ve své práci věnuje například Alker (2000).

10







Brownfields s vysokým rozvojovým potenciálem (kategorie A) zahrnuje pozemky mimořádného lokálního a regionálního významu a vysoké tržní hodnoty, případně s nízkými náklady na přestavbu. Proto je zde finanční veřejná intervence zbytečná. Brownfields se skrytým rozvojovým potenciálem (kategorie B) jsou území místního a regionálního významu, ale již s doprovodnými riziky, které si žádají podporu z veřejných fondů. Doprovodným rizikem je myšlena například vyšší míra kontaminace brownfieldu, který se jinak nachází v atraktivní lokalitě nebo naopak velice atraktivní brownfield v okrajové lokaci. V tomto případě se návratnost projektu jeví jako nepříliš jistá a vzniká zde takzvaná „nákladová mezera“. Ta je rozdílem mezi cenou realizace a mezi budoucími příjmy. Takový projekt samozřejmě není pro soukromý kapitál příliš atraktivní, a proto by v případě veřejného zájmu měl tuto nákladovou mezeru financovat veřejný sektor. Ten tak za cenu této mezery získá pracovní místa, daňové příjmy a jiné společenské potřeby. Brownfields bez rozvojového potenciálu (kategorie C) jsou, jak název napovídá, pro investory neatraktivní. Povětšinou se nacházejí v monofunkčních průmyslových regionech a provázejí je doprovodné jevy jako vysoká hustota výskytu dalších brownfields v oblasti, nízká tržní hodnota pozemků v kombinaci s vysokými náklady na revitalizaci těchto ploch. Jejich počet je vysoký a v případě neřešení se v budoucnu bude jejich situace postupně zhoršovat. Paralelně dojde i ke zhoršení postavení obcí, kde se tyto brownfields nacházejí. Vzhledem k tomu, že se jedná o objekty, jejichž regenerace bude stěží zisková, tak jejich využitelnost závisí výhradně na intervenci z veřejných prostředků nebo specifických právních nástrojích v podobě daňových stimulů.

Obr. 1: Ekonomické složky modelu ABC (zdroj: Ferber et al., 2006; vlastní zpracování)

11

3.2.2 Klasifikace podle jejich předcházejícího využití Autoři Kadeřábková a Piecha (2009) ve své knize rozdělili brownfields z hlediska původního funkčního využití. Konkrétně byly autory vymezeny tyto kategorie brownfields: 







 

Nevyužívané průmyslové zóny v urbanizovaném území jsou ty, k jejichž vzniku vedly zásadní změny v orientaci českého průmyslu a tedy odklon od těžké průmyslové výroby k orientaci na spotřební zboží, automobilový průmysl a informace a komunikaci. Nevyužívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst zahrnují ty plochy, které jsou součástí urbanizovaného území a na jejichž údržbu a provoz už nebyl dostatek finančních prostředků a nepodařilo se nalézt nového majitele. Nevyužívané objekty Českých drah a Správy železniční dopravní cesty jsou typické tím, že nejsou dodnes kompletně zinventarizovány a ohodnoceny. Je pro ně rovněž obvyklé, že jsou ve velmi špatném technickém stavu, a tak jejich rekonstrukce je často nemožná a měly by být určeny k demolici. Nevyužívané objekty ozbrojených složek jsou objekty spojené s odchodem sovětských vojsk a zrušením vojenských posádek v souvislosti se zrušením povinné základní vojenské služby. Nevyužívané zemědělské objekty vznikly zejména změnou vlastnických vztahů po roce 1989 a regulací produkce některých plodin. Pozůstatky ukončené důlní činnosti těžby nerostných surovin, pro které je ze všech uvedených objektů nejvíce typické dlouhodobé začlenění do okolní krajiny a vysoké náklady na revitalizaci.

3.3 Vznik brownfields a problémy s nimi spojené Nový et al. (2004) píší, že historicky výskyt těchto ploch vychází z průmyslové restrukturalizace. Ve vyspělých zemích se objevuje v okamžiku, kdy se vývoj směrem k industrializaci zastavuje a dochází naopak k deindustrializaci hospodářství. V případě zemí západního světa tomu tak bylo zejména v 70. a 80. letech minulého století. České republiky se tento problém začal více objevovat v 90. letech, kdy se v zemi změnil ekonomický model. Obecně důsledky socialistické ekonomiky hrály při vniku brownfields na našem území zásadní roli. Cena půdy byla zanedbatelná a rozsáhlý růst výroby vedl k extrémnímu podílu výrobních ploch uvnitř průmyslových měst (viz tabulka).

12

Město s největším Podíl výrobních Průměr výrobních podílem výrobních ploch ploch města ploch v dané kategorii

Kategorie

Počet obyvatel

I.

Nad 100 000

Ostrava

31,02%

24,17%

II.

50 000 – 100 000

Kladno

38,81%

16,24%

III.

20 000 – 50 000

Trutnov

51,95%

22,24%

IV.

10 000 – 20 000

Kutná Hora

41,16%

22,71%

V. Do 10 000 Dunajská Streda 46,34% 19,96% Tab. 1: Podíl výrobních ploch v průmyslových městech roce 1980 (zdroj: Nový et al., 2004)

Po roce 1989 rovněž začalo docházet k výrazným změnám v zemědělské výrobě. Zemědělské pozemky začaly procházet výraznou úpravou vlastnických vztahů prostřednictvím restitucí a také se začala výrazněji projevovat dotační politika EU. Postupně tak čím dál častěji začalo docházet k opouštění zemědělských objektů a ploch. Další brownfields začaly ve větší míře vznikat v roce 1991, kdy naši zemi definitivně opustila sovětská vojska a zanechala po sobě opuštěné vojenské prostory a v průběhu dalších let také to, že české vojenské posádky postupně začaly opouštět kasárenské objekty v řadě českých měst2 (Šilhánková, 2006). Dalším z významných důvodů vzniku brownfields uvnitř intravilánu obce je expanze investic mimo území města, a to zejména na plochy tzv. greenfields, což je urbanistický termín označující dosud nezastavěné území, užívané jako zemědělská půda nebo čistě přírodní plocha. S tímto termínem souvisí pojem „suburbanizace“, 3 která se vyznačuje rozpínáním města do okolní krajiny a je charakterizována samostatnými a řadovými domky. Suburbanizace je také spojována s mnohem nižší hustotou osídlení, než existuje ve městech. To sebou přináší negativa ekologická, ubývá přírodní prostředí, ale rovněž i negativa výrazně ekonomická, jelikož čím jsou sídelní útvary rozptýlenější, tím je infrastruktura dražší a roste individuální doprava ve městech (Nový et al., 2004). Brownfields způsobují vážné problémy. Brzdí rozvoj urbanizovaného území, brání rozvoji hospodářství v daném místě a negativně ovlivňují životní prostředí. Kadeřábková spolu s Piechou (2009) hovoří ve své publikaci hned o několika dalších aspektech, které vyvstávají z existence těchto ploch a které negativně ovlivňují okolí. Konkrétně se jedná o tyto aspekty: 

ekonomické  ty působí na zhoršení podnikatelského klimatu a vyplývají zejména ze snížené atraktivity území, kde se tyto plochy nacházejí. Tento problém se týká i cestovního ruchu, jelikož lokalita, v níž se nacházejí zanedbané či popřípadě kontaminované stavby nebo pozemky, je turisticky značně znevýhodněna;

2

Příkladem takových kasáren jsou kasárna Jiřího z Poděbrad na Náměstí republiky v Praze, která se později podařilo revitalizovat na obchodní dům Palladium. 3

Termín, který bývá často se suburbanizací zaměňován je tzv. urban sprawl. Urban sprawl je projevem suburbanizace, který se vyznačuje tím, že nová výstavba vzniká mimo kompaktní zastavěné území. Patrné je to například podél hlavních dopravních tahů v oblastech vlivu metropolitních měst (v České republice je to patrné na dálnici D1) nebo na křižovatkách hlavních dopravních tahů (Časopis Urbanismus a územní rozvoj, 2002).

13









finanční  vychází se z toho, že z nevyužívaných objektů nevznikají obci a státu příjmy vyplývající z daňové povinnosti, výnosy z místních poplatků a mimořádných příjmů; územní  souvisejí s ekonomickými aspekty. Vzhledem k nezájmu investorů z důvodu snížené atraktivity okolí klesá budování nové výstavby. Rovněž klesá urbánní hustota, čímž dochází k neefektivnímu a nehospodárnému využívání místní infrastruktury; ekologické  brownfields mohou rovněž způsobovat významné ekologické škody, znečišťovat podzemní vodu apod. Rovněž ale také kontaminují stavby a technickou infrastrukturu; sociální  vznik těchto ploch rovněž negativně ovlivňuje zaměstnanost, vede k sociální degradaci či popř. ghettoizaci4. V místech s vyšším výskytem brownfields se rovněž potýkají s vyššími náklady na sociální dávky a zvýšenou kriminalitou.

Ferber et al. (2006) konstatují, že pokud nebude docházet k podpoře znovuvyužití ploch brownfields, bude rozvoj pokračovat na zelené louce, tzv. greenfields. V případě, že nastane tato situace, povede to ke vzniku dalších brownfields a již existující urbanizované území bude ztrácet své investiční aktivity a atraktivnost a spirálový efekt bude brzdit další rozvoj území. Rovněž to povede k tomu, že stávající infrastruktura nebude dostatečně využívána a prostředky do ní vložené budou považovány za neúčelně vynaložené. To sníží celkovou konkurenceschopnost oblasti a způsobí, že investoři omezí či úplně zastaví investice do takto deprimovaných oblastí. Důsledkem bude nárůst nezaměstnanosti a rostoucí úpadek.

3.4 Revitalizace brownfields Revitalizace nebo také regenerace brownfields spočívá v rekonstrukci nevyužívaného a zanedbaného objektu pro nové využití. Někdy je ale rekonstrukce znemožněna technickým stavem objektů, mnohdy kontaminovaných. V tomto případě bývá obvykle revitalizace rozdělena na dvě základní fáze, fáze rekultivace, která zahrnuje vyčištění území až do stavu podobnému greenfields, a fáze obnovy, čímž lokality uvedeme opět do stavu efektivního využití. U většiny objektů dochází ke kombinaci obou fází, kdy se část lokality rekonstruuje a ostatní objekty jsou rekultivovány a následně obnoveny. Proces revitalizace je však automaticky spojen s vysokými náklady a dalšími riziky, proto zájem soukromého sektoru o tyto plochy není často takový, aby docházelo k výraznému úbytku lokalit typu brownfields. Proto je vhodné, aby se v případě potřeby rekultivace projektu, a případně do celého procesu revitalizace, zapojil i veřejný sektor tak, aby tento projekt mohl být komerčně životaschopný (MŽP, 2007).

4

Dle Mareše (2000) se ghettoizace vyznačuje odsunováním menšinového obyvatelstva, tedy sociálně slabých nebo etnicky či nábožensky odlišných, do chudých městských čtvrtí.

14

O nezbytnosti spolupráce více aktérů při revitalizaci brownfields není třeba pochybovat. Již v klasifikaci podle postavení v tržním hospodářství bylo nastíněno, že řešení problematiky deprivovaných ploch závisí na spolupráci veřejného a soukromého sektoru. Podle Doleželové (2004) iniciátorem procesu regenerace brownfields musí být vždy veřejný sektor, a to zejména na krajské a městské úrovni. Veřejný sektor by se měl snažit nabízet tyto plochy soukromému sektoru, který je přirozeně motivován získat z území co největší možný zisk. Proto je zjevné, že celý proces regenerace nemůže fungovat bez uživatelů, jejichž nároky a požadavky jsou určující jak pro soukromý, tak i pro veřejný sektor.

Obr. 2: Zájmy a požadavky subjektů účinkujících při regeneraci (zdroj: Doetsch et al., 1999; vlastní překlad a zpracování)

Ale i v momentě, kdy existují potenciální uživatelé, nemusí být v soukromé sféře dostatečný zájem o tyto plochy. V této situaci je důležitý aktivní přístup veřejného sektoru, a to zejména na městské úrovni. Nový et al. (2004) vytvořili postup, jak může obec i v případě, že nemá dostatek prostředků, účinně povzbudit soukromou sféru ke spoluúčasti v otázce budoucnosti degradovaných území. Obec by tak např. měla:  

pro účely programu revitalizace vytvořit organizační strukturu, komplexně zanalyzovat rozsah i charakter postižení svých brownfields,

15

   

své vlastní projekty umisťovat do postižených území, čímž zvýší jejich důvěryhodnost, při majetkové konsolidaci pozemků aktivně vystupovat, a to buď spoluúčastí či jako prostředník a garant směny mezi nakupujícím a prodávajícím, zajistit poradenskou a konzultační činnost, vyvinout maximální úsilí při získávání podpory z národních i evropských zdrojů k tomu určených.

16

4 Vymezení zkoumané oblasti Katastrální území města Cheb se nachází v západním cípu Karlovarského kraje v blízkosti hranic s Německem na jižním okraji Chebské pánve u brodu řeky Ohře. Spadá tedy pod územní celek NUTS II Severozápad a zájmový region Euregio Egrensis, který je územně vymezen okresy Cheb, Sokolov a Karlovy Vary a jehož české části je Cheb centrem. Město Cheb se skládá z 19 místních částí, katastrální výměra města činí 96,37 km2 a v městě žije necelých 33 tis. obyvatel (ČSÚ. Malý lexikon obcí, 2012).

Obr. 3: Dopravní dostupnost a poloha Chebu (zdroj: vlastní návrh dle ArcČR 500, 2013)

4.1 Historie města Chebu Město Cheb má téměř tisíciletou historii a díky své poloze na česko-německém pomezí bylo v minulosti často vyhledávaným městem pro různá politická jednání či významné obchodní schůzky. Například při jednom takovém setkání byl v Chebu zavražděn Albrecht z Valdštejna, jeden z nejmocnějších mužů tehdejší Evropy. Počátkem 20. století v Chebu začaly vznikat význačnější strojírenské závody, výrobny potravinářského průmyslu, větší textilní továrny a stavební podniky. Hospodářská situace města byla v meziválečném období závislá na železničních tratích, jelikož ve městě se nachází 17

důležitý železniční hraniční přechod. Díky tomuto železničnímu uzlu Cheb dokázal vzdorovat tehdejší hospodářské krizi, jelikož železniční doprava procházející městem dosáhla 80 tisíc vlaků za rok a roční počet cestujících přesahoval i tři miliony (Boháč, 2007). Po 2. světové válce došlo k vyhnání sudetských Němců a počet obyvatel klesl téměř o polovinu ze 40 tisíc obyvatel na 20 tisíc. I přes postupné osídlování města nedosáhl počet obyvatel úrovně 30. let. Po válce, v období socialismu, byl Cheb tradičním průmyslovým městem, kdy se na jeho území nacházely firmy lehkého strojírenství jako Eska Cheb (velkovýrobce jízdních kol), či Kovo Cheb (výrobce a dodavatel manipulační techniky). Tyto firmy však postupně v 90. letech zanikly (Eska), resp. utlumily svoji výrobu (Kovo Cheb), průmyslová výroba na území města snížila svůj význam a začal se rozvíjet sektor služeb. Konkrétně se zde v současnosti nachází pobočky většiny významnějších českých bank a pojišťoven, řada právních kanceláří, obchodních prodejen, zdravotnických zařízení a dalších středisek z oblasti terciárního sektoru.

4.2 Dopravní dostupnost Cheb je jedním z nejvýznamnějších dopravních uzlů v České republice, a to díky rychlostní silnici R6 spojující Prahu, Karlovy Vary, Cheb a Německo. Z plánované délky 167 km je však v provozu zatím jen 72 km. Uvedení do provozu celé rychlostní komunikace je prozatím plánováno na rok 2020, ale od roku 2012 je možné plynule jezdit na trase Cheb - Karlovy Vary při intenzitě dopravy 17 tisíc aut za 24 hodin. Od západního konce chebského obchvatu až do Německa je R6 postavena v polovičním profilu, s pokračováním na německé straně se vzhledem k možnému poškození životního prostředí počítá pouze s rozšířením na některých místech (České dálnice, 2012). Nejbližší německá dálnice se od hraničního přechodu Pomezí nad Ohří ukončujícího silnici R6 nachází zhruba 15 km. Kromě Pomezí nad Ohří se v blízkosti města nachází další významný hraniční přechod spojující Českou republiku s Bavorskem, a to Svatý Kříž, který je přímou součástí katastrálního území města. Další hraniční přechod Vojtanov, spojující Českou republiku se Saskem, je od Chebu vzdálen 10 km. Cheb je rovněž důležitým mezinárodním železničním uzlem. Samotný Cheb slouží jako železniční hraniční přechod a je místem, kde se křižují hlavní železniční tratě Cheb – Sokolov – K. Vary – Chomutov a Marktredwitz – Schirnding – Cheb – Mariánské Lázně – Plzeň – Praha. Cheb rovněž disponuje letištěm s přistávací plochou 1 800 metrů, které bylo během 2. světové války jedním z nejvýznamnějších letišť nacistického Německa a dnes má pouze vnitrostátní charakter. Nejbližší mezinárodní letiště se nachází v cca 50 km vzdálených Karlových Varech (Město Cheb, 2008).

18

4.3 Územní plán města Chebu Aktuálně platný územní plán byl vydán před deseti lety v roce 2004. V současnosti existuje návrh územního plánu (dále jen NÚP) z roku 2012, který je hlavním informačním zdrojem následující kapitoly. Dle slov vedoucí oddělení územního plánování a památkové péče MěÚ Cheb (Ocásková, 2014) je snahou všech zainteresovaných stran vydat územní plán letos v roce 2014 na podzim. Oproti NÚP se ve finální verzi územního plánu objeví několik změn. Návrhy na změny vyplynuly po společném projednání pracovníků městského úřadu s dotčenými orgány, roli v tomto směru sehrála i novela stavebního zákona z roku 2013. Beze změn však projde základní koncepce, o níž pojednávají následující odstavce. NÚP z roku 2012 ve své urbanistické koncepci představuje město Cheb jako polyfunkční obec s obytnou i obslužnou funkcí jak pro obyvatele vlastní, tak i pro návštěvníky využívající jeho atraktivní historické centrum, ekonomický potenciál a kvalitní přírodní podmínky. Původně navrhované plochy pro výrobu jsou s ohledem na ochranu životního prostředí a zemědělského půdního fondu redukovány. Jsou však zařazeny do rezerv pro rozvoj města po roce 2020 a pro případ, že stávající kapacity budou vyčerpány (Návrh územního plánu Cheb, 2012). Koncepce rozvoje města je vedena s ohledem na reálné možnosti zvyšování počtu obyvatel a definuje pro Cheb klíčové lokality zájmu (viz obr. 4). Předpoklad budoucího nárůstu obyvatel vychází jednak z nárůstu nabídky pracovních příležitostí, která souvisí s probíhajícím rozšiřováním stávajícího průmyslového parku (viz obr. 4, lokalita 1) a vytvořením stovek nových pracovních míst, a za druhé souvisí také s rozšiřováním sítě sociálních služeb, které vytváří podmínky i pro bydlení seniorů, jejichž počet se v posledních letech neustále zvyšuje. Za předpokladu, že ve městě bude v roce 2020 bydlet na 35 tisíc obyvatel, je nutné oproti současnému stavu vytvořit obytné plochy pro dalších 1 500 obyvatel. K tomu je třeba připočíst byty pro nahrazení přirozeného odpadu bytů a zohlednit současný trend, kdy se snižuje průměrný počet obyvatel v bytových jednotkách (Návrh územního plánu Cheb, 2012).

19

Obr. 4: Hlavní plochy zájmu dle NÚP (zdroj: Město Cheb, 2012; vlastní úpravy)

Pro účely výstavby nových domů za účelem bydlení je dle NÚP určena zejména lokalita Špitálského vrchu (2), kde má v nejbližších letech vzniknout nová obytná čtvrť. Tato lokalita byla dosud nepřístupna, jelikož se před tímto vrchem nacházejí kasárna Julia Fučíka (3), v současnosti asi nejvýraznějším objekt typu brownfields na území města (více dále), které znemožňují vybudování odpovídajícího napojení na městskou dopravní a technickou infrastrukturu. Pro účely další výstavby nových domů město vymezilo pozemky na kraji města, které byly schváleny orgány ochrany zemědělského půdního fondu. Koncepce rovněž počítá i s tím, že velký počet nových domů vznikne i v plochách proluk stávající zástavby (Návrh územního plánu Cheb, 2012). Otázka obytné zástavby je tak nejvýraznější plochou změn, s kterou NÚP počítá. V oblasti vysokého a středního školství územní plán neplánuje větší rozvoj chebských škol, důvodem je i nová výstavba středních škol v jiných městech Karlovarského kraje. Vzhledem ale k plánovanému vzniku nové obytné čtvrti je již navržena plocha pro stavbu nové základní a mateřské školy, která je navržena v docházkové vzdálenosti několika set metrů od nové čtvrti. V oblasti zdravotnictví ani sociálních služeb není potřeba vymezit nové plochy, pozemek nemocnice je dostatečně kapacitní pro případnou dostavbu nových pavilonů. Změny ploch v oblasti kultury se nejvíce dotknou lokality kolem tři roky starého kulturního centra Svoboda (4), což byl jeden z největších projektů v této oblasti na území města za řadu let. NÚP plánuje městskou část, ve které se kulturní dům nachází, proměnit na plnohodnotné městské smíšené území, které by doplňovalo novou výstavbu na ploše nedalekých kasáren a vytvářelo tak důstojné prostředí pro tento kulturní dům. Zároveň by se tento prostor stal jakýmsi výchozím místem pro návštěvu historického centra (Návrh územního plánu Cheb, 2012). 20

NÚP se rovněž zabývá problematikou dopravní infrastruktury. Zde je nejzásadnější otázkou, zanesenou v územním plánu již od roku 1996, vybudování jihovýchodního obchvatu města. V současnosti je stav takový, že silnice v centru města jsou zatěžovány transitní dopravou z nedalekého hraničního přechodu Svatý Kříž, z něhož neexistuje jiná alternativa, jak se připojit na silnice vyšších tříd, tj. silnici první třídy I/21 a rychlostní komunikaci R6, která se nachází severně od města. Stavba za 380 milionů je již schválena a v současnosti se s realizací čeká jen na to, zda město na ni dostane dotaci (Simeonová, 2013). V NÚP se také navrhuje lepší napojení areálu letiště Cheb (5) v místní části Podhrad. To má dnes charakter vnitrostátního letiště, v současnosti se však plánuje obnovení charakteru veřejného mezinárodního letiště, které by sloužilo hostům nedalekých lázeňských měst. V oblasti technické infrastruktury nedojde k výraznějším změnám, s výjimkou napojení nové obytné čtvrti (Návrh územního plánu Cheb, 2012).

4.4 Největší investiční projekty od roku 2000 na území města Chebu Město Cheb se začíná v posledních deseti letech dynamicky měnit z dříve nepříliš přívětivého města v místo, kde si téměř každý najde způsob, jak kvalitně trávit svůj volný čas, a celková vizuální proměna města je pro ty, kteří město navštíví poprvé po několika letech, více než patrná. Přesto však Cheb můžeme charakterizovat jako město dvou tváří, jelikož v současnosti je stále velký rozdíl mezi západní a východní polovinou města. Zatímco západ Chebu se postupně stal jeho chloubou, zejména v jeho historické části a kolem obou břehů Ohře, tak východ města, kde v minulosti sídlila většina místního průmyslu, se vyznačuje, oproti části západní, vyšším výskytem chátrajících budov, špinavých ulic, ghett a obecně nelze hovořit o příliš komfortní zóně pro život. Přesto je i zde patrný posun k lepšímu, a to hlavně díky nedávné rekonstrukci autobusového nádraží. Rozvoj území pomocí investičních aktivit města je důležitý i pro budoucí využití brownfields, protože místo, které se rozvíjí, nabývá na přitažlivosti i pro případné investory, kteří se na základě toho mohou rozhodnout do těchto ploch investovat. Zásadním pro budoucí rozvoj města je projekt průmyslového parku, ve kterém od roku 2004 nalezlo práci několik set obyvatel Chebu a jeho okolí. Tato průmyslová zóna hraje v koncepci města důležitou roli a její existence a zejména budoucí rozvoj hraje důležitou roli v řešení problematiky ploch brownfields na území města.

4.4.1 Chebský průmyslový park Po roce 1990 docházelo ve městě k útlumu průmyslové výroby, proto koncem 90. let začal ve městě vznikat projekt průmyslového parku, který měl ve městě vytvořit velký počet nových pracovních míst a výrazně napomoci budoucímu rozvoji města. Průmyslový park díky dobré dopravní dostupnosti (viz obr. 5) umožňuje obsluhovat pracovní trh prakticky v celém

21

Karlovarském kraji. Rozvoj této průmyslové zóny je zásadní i pro budoucí využití některých z ploch typu brownfields na území města. Chebský průmyslový park vznikl na tzv. zelené louce (greenfields) v městské části Dolní Dvory a celková využívaná plocha parku je zhruba 40 hektarů, která byla vytvořena v první etapě výstavby dokončené v lednu 2004. Celkově se jedná o velice úspěšný projekt, již v roce 2003 byla tato průmyslová zóna oceněna jako „Průmyslová zóna s nejvhodnějším urbanistickým řešením v republice“, a to zejména díky umístění v bezprostřední blízkosti rychlostní komunikace a vhodně komunikačně napojeným a technicky připraveným pozemkům. Z hlediska zájmu firem se jedná o nejúspěšnější průmyslovou zónu v kraji, na které působí firmy jako Playmomobil CZ, HF-Czechforge a Schneebergery (Město Cheb, 2012). Od března 2014 v průmyslové zóně funguje nově také firma na zpracování textilu, díky čemu došlo k plnému využití výměry průmyslové zóny. V současnosti tak probíhá druhá etapa výstavby, jenž by měla trvat do léta 2014. Odhad investic na druhou etapu projektu, která by zároveň měla být největším investičním projektem na území města v roce 2014, dosahuje přibližně 60 milionů korun. Podle vyjádření místostarosty v současnosti probíhají jednání s čínským producentem, který se zabývá výrobou pro automobilový průmysl a měl by zde vytvořit dalších 500 pracovních míst. Také dodal, že by investoři měli obsadit celou plochu vytvořenou v druhé etapě, tedy 30 hektarů, již v roce 2015. Proto se v současnosti připravuje třetí etapa o 30 hektarech (Simeonová, 2014).

Obr. 5: Poloha průmyslového parku (zdroj: mapy Google, 2014; vlastní zpracování)

22

4.4.2 Další investiční projekty Roku 1999 vznikla v bavorském městě Marktrewidtz myšlenka uspořádání Krajinné výstavy bez hranic, což měla být nově vytvořená tradice pořádání přeshraničních výstav. První ročník se konal roku 2006 v tomto německém městě a současně i v Chebu, a to zejména díky rozhodnutí přizvat do projektu město z kandidátské země pro vstup do EU. Součástí výstavy byl i projekt renovace pravého břehu řeku Ohře pod hradbami Chebského hradu, kde měla být tato výstava konána. Realizace projektu za více než 160 milionů korun (40 milionů dotace z EU) byla zahájena v roce 2004 a zahrnovala vybudování centrální výstavní plochy, renovaci přístupových cest, stavbu tenisového areálu a areálu pro minigolf a vybudování nivního parku včetně pobřežní promenády (Město Cheb, 2005). Došlo tak ke vzniku nové klidové zóny, pro kterou se mezi místními vžil název Krajinka a která se záhy stala jedním z nejnavštěvovanějších rekreačních míst ve městě a výrazně tak oživila turistický ruch.

Obr. 6: Krajinka (zdroj: Novotný, 2013)

V dubnu roku 2008 započala rekonstrukce pěší zóny, která spojuje náměstí Krále Jiřího z Poděbrad s chebským nádražím. V prvních dvou etapách byl původně rozpadající se asfaltový povrch centrální pěší zóny nahrazen novou dlažbou, mobiliářem z černé oceli, stromovím a sloupy, které pomocí LED diod plní funkci jakéhosi média zobrazujícího informace a grafické motivy. Dalším poměrně originálním prvkem je vyvedení kovového pásu, který plní funkci odvodňovacího žlabu, vsazeného do dlažby, v kterém jsou chronologicky vryty významné historické události města ve třech jazycích – čeština, angličtina, němčina. Tento pás začíná devítimetrovou plastikou zhotovenou ze zrezivělého železa, které představují pomyslné dveře uzavírající prostor historického náměstí. Celková investice byla 137 milionů korun, z toho více než 112 milionů byly zdroje získané z fondů Evropské unie z Regionálního operačního programu NUTS II Severozápad, téměř deseti miliony přispěl stát a zbylá částka byla hrazena z městského rozpočtu. Zároveň se jednalo 23

o rekordní dotaci, která byla z ROP Severozápad do té doby získána. Při poslední třetí etapě dokončené v roce 2011 byly upraveny boční ulice navazující na pěší zónu (Gebrian, 2011; ROP Severozápad, 2011). Vzhledem k celkovému rozsahu a umístění investice je důležité uvést, jak byl hotový projekt přijat širokou veřejností. Přes počáteční spíše rozporuplné reakce, zejména kvůli existenci diodových sloupů, je tato pěší zóna převážnou majoritou vnímána pozitivně a stala se funkčním prvkem, který citlivě kombinuje historii a současnost. Tento projekt je také velmi pozitivně hodnocen architektem Adamem Gebrianem, který je znám jako popularizátor architektury s velmi kritickým postojem ke kvalitě a funkčnosti provedení architektonických projektů financovaných veřejným sektorem. Na pozemcích bývalého kulturního domu, který po privatizaci sloužil postupně jako nevěstinec, kasino a diskotéka, vyrostlo v prosinci 2011 Kulturní centrum Svoboda. Město původní objekt odkoupilo v roce 2009 za 16 milionů korun, přestavba na nynější kulturní centrum stála 144 milionů. Vzhledem k tomu, že se městu nepodařilo na objekt získat dotaci, muselo si na něj vzít úvěr. Stavba disponuje velkým sálem pro 500 lidí, dalšími sály pro menší akce, bary, zrcadlovým sálem, zkušebnou pro muzikanty a dalšími středisky. Před centrem se rovněž nachází parkoviště až pro sedm desítek aut. Objektu se podařilo v roce 2013 získat prestižní cenu České komory autorizovaných inženýrů a techniků Brick Award (Houdek, 2013).

Obr. 7: Kulturní centrum Svoboda (zdroj: Město Cheb – turistické infocentrum, 2013)

Jak již bylo uvedeno, tak Cheb je důležitým železničním uzlem. Vedle vlakového nádraží se nachází i nádraží autobusové, na kterém se od dob jeho vzniku v roce 1966 projevil zub času a tak potřeba rekonstrukce dopravního terminálu byla zjevná. Projekt byl v režii Karlovarského kraje a byl součástí integrovaného krajského projektu Dopravní terminály Karlovarského kraje, který vychází z Programu rozvoje Karlovarského kraje 2007-2013. 24

Stavba byla zahájena v prosinci 2011 a trvala přesně rok. Celkové náklady projektu činily 117 milionů korun, z nichž 108 milionů tvořila dotace a 9 milionů bylo z městského rozpočtu (Kuželová, 2012). Byť byla rekonstrukce tohoto nádraží určitě potřebná, tak samotné provedení působí značně rozporuplně. Jednak je značně předimenzovaná a intenzita autobusové dopravy v Chebu není zdaleka taková, aby naplno využila celé plochy tohoto terminálu. Dalším sporným bodem je celkový vzhled, který příliš nezapadá do okolní zástavby.

Obr. 8: Dopravní terminál (zdroj: Stavbaweb, 2012)

Z uvedeného výčtu nejmladší a také nejdražší investicí je úprava levého břehu řeky Ohře, který navazuje na projekt Krajinné výstavy na druhém břehu řeky. Náklady na realizaci se pohybují ve výši 171 milionů korun, z toho 145 milionů pochází z Regionálního operačního programu, což je největší dotace, jaká se do teď podařila městu získat. Stavět se začalo v červnu 2012, v době kdy ještě nebylo jasné, zda město dotaci dostane, hotovo bylo k poslednímu březnovému dni následujícího roku (Město Cheb, 2013). Původně se zde nacházel rozpadající se, přesto stále užívaný, stadion a škvárové hřiště. Na jejich místě vyrostlo víceúčelové sportoviště pro atletiku, relaxační plochy, krosová dráha pro kola, lanové centrum s lezeckými stěnami, bistro a další střediska převážně sportovního charakteru. Již pět měsíců od otevření se zde konaly první atletické závody, kterých se zúčastnila špička české lehké atletiky včetně olympijské medailistky Zuzany Hejnové.

25

5 Brownfields a město Cheb Předchozí kapitola pojednávala mimo jiné i o investičních projektech. Současný Cheb však není jen místem nových investic, ale je také bohužel místem, kde se nachází řada objektů typu brownfields, které se investicí ještě nestaly. V následujících odstavcích se více dozvíme, jak jsou tyto objekty obecně posuzovány v dokumentacích města, a také zde budou identifikovány jednotlivé brownfields, a to i včetně jejich vývoje.

5.1 Brownfields v koncepčních dokumentech města V současnosti neexistuje dle Národní databáze brownfieldů komplexní seznam ploch brownfields na území města Cheb a ani samotné město žádný ucelený seznam nemá. Přesto lze najít ve veřejně dostupných dokumentech města zmínky o těchto plochách, a to zejména ve strategickém plánu města. První strategický plán město vydalo 22. března 2007. V této verzi se o brownfields hovoří v prioritě B – Podnikatelské prostředí, v části B.4 – Nemovitosti pro podnikání, kde si město za jeden z cílů stanovilo připravit dostatek rozvojových ploch pro zpracovatelský průmysl včetně logistiky a zlepšit tak poskytování služeb všem investorům. Brownfields v užším slova smyslu se již věnuje úkol B.4.2 Regenerace „brownfieldů“, který si klade za cíl „zmapovat existující staré a nevyužívané areály/objekty ve městě, které by bylo možné využít k podnikání, identifikovat majitele a ve spolupráci s CzechInvestem připravit pilotní projekt jejich regenerace a uvedení do provozu“. Výstupem tohoto projektu měl být přehled nevyužívaných areálů a objektů. Časován byl na období 2007 až 2013 a hrazen z rozpočtu obce (Strategický plán rozvoje města Chebu, 2007). V další části strategického plánu Hodnocení priorit členové Komise pro strategický rozvoj ohodnotili cíle z hlediska vlivu na dosažení záměru, proveditelnosti, finanční a časové náročnosti a kauzality – propojení s jinými cíli. Výsledky hlasování vznikly součtem průměrných známek v jednotlivých kritériích. Nejvyšší možná hodnota byla 18, nejnižší 3. V akčním plánu podnikatelské prostředí, který dohromady zahrnoval 12 cílů jako rozšíření průmyslové zóny, infrastruktura pro cestovní ruch apod., dopadl cíl záměru Regenerace „brownfieldů“ jako druhý nejhorší s hodnocením 10,85 a v celkovém srovnání se umístil jako 40. ze 48 hodnocených priorit města5, což jasně ukazuje, že problematika brownfields nepatřila pro město v té době mezi prioritní oblasti rozvoje (Strategický plán rozvoje města Chebu, 2007).

5

Nejvyšší celkové hodnocení (14,05) obdržel cíl Rozšíření průmyslové zóny. Druhou největší prioritu (13,40) dle uvedených kritérií měl cíl Bytová politika města a souhrnná studie ploch pro bydlení a jako třetí skončil projekt Infrastruktura pro cestovní ruch (13,11). Naopak projekt Fotbalový stadión získal nejnižší hodnocení (9,60), jelikož byl velmi slabě ohodnocen z hlediska proveditelnosti, vlivu na záměr a kauzality.

26

V dalších dvou verzích strategického plánu nedošlo ohledně stanovení cílů v problematice brownfields k žádným změnám. V následné verzi, schválené Zastupitelstvem města Chebu dne 8. října 2009, byla otázka regenerace brownfields zcela vyjmuta, aniž by byla do té doby zveřejněna jakákoliv studie, a přednost dostaly ty cíle, které v hodnocení priorit strategického rozvoje dostaly vyšší průměrné hodnocení (Strategický plán rozvoje města Chebu, 2009). V prozatím poslední aktualizaci Strategického plánu rozvoje města Chebu z roku 2012, který schvalovalo již nové zastupitelstvo, se v této souvislosti hovoří o několika objektech, které splňují charakteristiku brownfields. Tuto skupinu tvoří areály, u kterých je případná rekonstrukce finančně nákladnější než výstavba nových objektů a představují problém z hlediska fyzického vzhledu města. V SWOT analýze jsou brownfields brány jako příležitost, konkrétně finanční podpora z Evropské unie na jejich revitalizaci, ale také jako hrozba, a to v případě vzniku dalších deprivovaných lokalit (Strategický plán rozvoje města Chebu, 2012) Jako jeden z cílů akčního plánu strategického rozvoje si vedení města v oblasti kvality fyzického prostředí města, konkrétně v otázce využití plošných rezerv ve městě (nevyužívaných nebo nevhodně využívaných území včetně brownfields), stanovilo jako cíl stabilizovat urbanistickou strukturu ve vazbě na historické jádro a oživit opuštěné velké areály. Tyto opatření by měly spočívat v těchto aktivitách (Strategický plán rozvoje města Chebu, 2012) : 

 

„komplexní analýza/zmapování nevyužívaných nebo nevhodně nebo extenzivně využívaných území a objektů z hlediska majetkoprávních vztahů, infrastruktury, stavebně-technického stavu a potenciálů jejich využití, vyhotovení studií proveditelnosti na využití vybraných území/objektů, odkupy nemovitostí od soukromých vlastníků“.

V oblasti podnikatelského prostředí se v problematice nemovitostí pro podnikání, konkrétně ve využití ploch brownfields pro podnikání, hovoří pouze v obecné rovině o tom, že město Cheb bude vyvíjet úsilí směrem k využití starších průmyslových a opuštěných ploch v centru města. Dále město Cheb vzhledem k ekonomické situaci a absenci projektové dokumentace nepředpokládá v návrhovém období aktuálního strategického plánu nějaké významné investiční počiny6 (Strategický plán rozvoje města Chebu, 2012). Ve druhé aktualizaci rozboru udržitelného rozvoje území Územně analytických podkladů obce s rozšířenou působností CHEB z roku 2012 se v kontextu s plochami brownfields hovoří o podpoře využití starých průmyslových areálů a zchátralých budov, jejichž přebytek

6

Tento předpoklad se nakonec nepotvrdí, jelikož v současnosti jsou plánovány dva větší projekty a to již zmiňované rozšíření průmyslového parku a revitalizace chátrajících kasáren včetně přilehlého Špitálského vrchu na novou obytnou čtvrť (viz dále).

27

brzdí rozvoj infrastruktury. Toto se však týká zejména menších obcí v ORP Cheb a nikoliv samotného Chebu7.

5.2 Nejvýznamnější objekty brownfields na území města Chebu Události po roce 1989 značně nastartovaly proces opouštění hospodářských objektů, a to nejen v celé České republice, ale rovněž i v Chebu. Níže uvedený výčet objektů (viz obr. 9 a tab. 2) nelze považovat za kompletní a na území města se nachází ještě několik ploch, které by splňovaly charakteristiku brownfields, byť je jejich identifikace místy problematičtější. Tento výčet však obsahuje ty objekty a plochy, které lze považovat za nejvýznamnější, a to jak z hlediska rozsahu, tak i z důvodu historické významnosti či dopadu na rozvoj města. Některé z těchto objektů se podařilo více či méně úspěšně revitalizovat, některé objekty na revitalizaci stále čekají a některé objekty jsou aktuálně revitalizovány nebo se tomu alespoň pomalu přibližují. V následujícím textu jsou tak nejprve diskutovány brownfields již revitalizované (A–D) a dále zájmové objekty stávajících brownfields (E–N).

Obr. 9: Místa výskytu chebských brownfields (zdroj: vlastní návrh dle CENIA, 2014)

7

Příkladem za všechny může být textilní továrna firmy Johann Lehrmann a synové, později Tosta a Teko, která se nachází ve městě Plesná, patnáct kilometrů severně od Chebu. Z bývalé továrny, která zaměstnávala významnou část místních obyvatel, je dnes rozlehlý chátrající objekt.

28

Brownfield

Stav

Rozloha pozemku

Rok revitalizace/opuštění

Vlastník

A

OC Pivovar

revitalizovaný

40 000 m2

1998

Soukromý

B

OC Dragoun

revitalizovaný

80 000 m2

2007

Soukromý

m2

2013

Soukromý

C

Papírna

revitalizovaný

1 000

D

Relax centrum Svatý Kříž

revitalizovaný

2 000 m2

2003

Soukromý

E

Kasárna Julia Fučíka

40 000 m2

1994

Město Cheb

F

Areál Eska

15 000 m2

1998

Soukromý

G

Areál Masna

12 000 m2

2007

Soukromý

nerevitalizovaný

600 m2

2005

Město Cheb

nerevitalizovaný

1 000 m2

2009

Město Cheb

nerevitalizovaný

10 000 m2

1990

Soukromý

H I J

Víceúčelový objekt na Malém náměstí Administrativní budovy Chlumeček Klášter Milosrdných sester

nerevitalizovaný; v řešení nerevitalizovaný; v řešení nerevitalizovaný; v řešení

K

Bývalá spořitelna

nerevitalizovaný

1 000 m2

2006

Soukromý

L

Lékárna na náměstí

nerevitalizovaný

700 m2

2010

Soukromý

M

Rudolfinum

nerevitalizovaný

6 000 m2

1999

Soukromý

2011

Soukromý

Komplex pěti nerevitalizovaný 1 400 m2 nájemních domů Tab. 2: Chebské brownfields (zdroj: vlastní zpracování) N

5.2.1 Revitalizované objekty Na území města v současnosti existují tři revitalizované brownfields. Jejich nové využití již neodpovídá původnímu účelu objektů. Mj. je tomu proto, že poptávka po nových zemědělských, drážních a armádních objektech je v současnosti na velmi nízké úrovni. Nedá se tak předpokládat, že tyto objekty budou revitalizovány ke svému původnímu využití. V současné době je stále více kladen důraz na občanskou vybavenost, proto většina brownfields na území města byla regenerována právě pro tyto účely. 8 Obchodní centrum Pivovar (A; viz obr. 9) o celkové ploše 40 000 m2 se nachází nedaleko nádraží v areálu bývalého chebského pivovaru, založeného roku 1872 a fungujícího až do roku 1995. Na nové využití objekt čekal až do konce roku 1998, kdy zde byl postaven hypermarket. O rok později, v druhé etapě byly rekonstruovány původní budovy pivovaru,

8

Následující výčet revitalizovaných brownfields je částečně inspirován prací Pavla Mičudy (2013).

29

které využívají další obchodníci. Tyto budovy jsou jediné budovy z chebské pivovarnické historie Chebu, které zůstaly zachovány9.

Obr. 10: Akciový pivovar v roce 1925 (vlevo) a v současnosti jako OC Pivovar (vpravo); (zdroj: Encyklopedie chebských památek, 2013; vlastní foto, 2014)

Areál obchodního centra Dragoun (B) sloužil v letech 1880 až 1990 jako vojenská kasárna (nazývaná jako Zeměbranecká). V roce 1993 se z areálu stala největší vietnamská tržnice ve střední Evropě, a bylo tomu tak až do roku 2005. Po tomto roce vznikl návrh, že z nedostatečně využívaného prostoru kasáren a jeho budov vznikne moderní soubor obchodů a prodejní alej. Z tohoto nápadu však bylo upuštěno a kasárna byla roku 2007 zbourána a nahrazena typizovanou stavbou hypermarketu, obchodního centra a později i hobby marketu (Encyklopedie chebských památek, 2013).

Obr. 11: OC Dragoun (zdroj: vlastní foto, 2014)

Multifunkční objekt Papírna Cheb (C) se nachází poblíž historického centra. Objekt vznikl rekonstrukcí areálu bývalého Prvního měšťanského pivovaru bratří Schmidtů, jehož historie sahá do roku 1630 a trvala až do roku 1946. Areál byl poté využíván mimo jiné jako sklad či 9

V Chebu dříve existovalo až třináct pivovarů a první zmínka o chebském pivu pochází z roku 1300. V současnosti zde však není jediný fungující pivovar (pivovary.info, 2011).

30

velkoobchod s potravinami a od roku 1998 byl kompletně prázdný a obývaný bezdomovci. V roce 2008 zchátralý komplex od města odkoupila soukromá chebská firma Unipap plus a v roce 2013 zde otevřela objekt Papírna, který pomyslně navazuje na papírenskou historii města Cheb, kde v roce 1370 vznikla první papírna ve střední Evropě. Rozumnou rekonstrukcí se tak povedlo zachovat původní zástavbu a v současnosti objekt slouží jako prodejna kancelářských potřeb, výtvarný ateliér. V současnosti zde vzniká expozice mapující historii papírnictví na Chebsku (Mičuda, 2013).

Obr. 12: Objekt bývalého měšťanského pivovaru v 90. letech (vlevo) a v současnosti jako Papírna (vpravo); (zdroj: pivovary.info, 2009; vlastní foto, 2014)

Svatý Kříž je hraničním přechodem v městské části Háje, kde se koncentruje zábavní průmysl provozovaný převážně vietnamskou komunitou. Tyto střediska jsou navštěvována ve většině případů právě německou klientelou. Na území bývalého vepřína, který byl v druhé polovině 20. století součástí zemědělského komplexu Státní statky Cheb, vzniklo po roce 2000 Relax centrum Svatý Kříž (D). Relax centrum disponuje bowlingem, restaurací a také kasinem.

Obr. 13: Relax centrum Svatý Kříž (zdroj: vlastní foto, 2014)

31

5.2.2 Nerevitalizované objekty Jak je patrné z předchozích částí práce, většina objektů brownfields ve městě je dosud nerevitalizována. Jejich funkční skladba, rozloha nebo i vlastnická struktura jsou velmi pestré. Následující výčet objektů je řazen dle jejich významnosti z pohledu autora práce Kasárna Julia Fučíka (E), známá také pod názvem Kasárna Zlatý vrch či Kasárna u Mostní brány, se rozkládají na území necelých 4 hektarů a sestává se z několika kasárenských staveb. Kasárna se nachází na Zlatém vrchu v bezprostřední blízkosti komunikace 2. třídy spojující Cheb s Aší, Františkovými Lázněmi a rychlostní silnicí R6. Z hlediska dopravní dostupnosti se tedy jedná o ideálně lokalizovaný areál. Město tuto lokalitu vnímá z hlediska budoucího rozvoje města jako zásadní, protože jeho revitalizací dojde k zpřístupnění dalších rozvojových ploch čítajících několik stovek hektarů (regionalnitelevize.cz, 2013). Výstavba současné podoby chebských kasáren byla dokončena v roce 1914 a svému původnímu účelu sloužila i za vlády komunistického režimu, tak i několik let po převratu. Kasárna byla až do roku 2002 ve vlastnictví Ministerstva obrany, které chátrající objekt v tomto roce bezplatně přenechalo městu Cheb. Podmínkou smlouvy však bylo, že město nesmí tento armádní objekt po dobu deseti let komerčně využívat (Houdek, 2012). Po této blokaci v dubnu roku 2013 vypsalo město Cheb dvoukolovou urbanistickoarchitektonickou soutěž na využití areálu kasáren včetně přilehlého Špitálského vrchu. Územní plán města počítal s obytnou či smíšenou zástavbou. V prvním kole měla být definována idea území a stanovena základní funkčnost, prostorové uspořádání a napojení na infrastrukturu. V kole druhém, do kterého postoupily čtyři nejlepší návrhy, nakonec zvítězila studie architektů z Ateliéru A69, pro něž ve výsledku hrálo zásadní roli to, že měli dobrou znalost místa, jelikož toto studium má své sídlo přímo v Chebu (archiweb.cz, 2013).

Obr. 14: Území „zahradního města“ (zdroj: mapy Google, 2014; vlastní zpracování)

32

Již před soutěží se počítalo s demolicí armádních budov a s tím, že jej nahradí lokalita s rodinnými a bytovými domky. Vítězný projekt počítá se zachováním dvou budov a kromě staveb pro bydlení vzniknou na tomto území objekty pro sociální služby včetně domu s pečovatelskou službou. To vše však s ohledem na stávající prostředí, díky čemuž vznikl koncept jakéhosi města v přírodě. Zastupitelé si také uvědomují, že vybudování nové obytné zóny je podmíněno dostatečnou nabídkou atraktivních pracovních míst. Proto počítají s rozšířením průmyslového parku, které započalo již na podzim 2013 (Ivanič, 2013).

Obr. 15: Letecký snímek kasáren Julia Fučíka (vlevo) a hlavní budova kasáren (vpravo); (zdroj: stavbaweb.cz, 2013; vlastní foto, 2014)

Pojmem, který se stal nedílnou součástí chebské průmyslové historie 20. století je firma Eska Cheb (F), která patřila mezi nejznámější a nejvýznamnější výrobce kol v českých zemích. Firmě se dařilo jak v předválečné době, tak i poté, co se z ní v roce 1950 stává státní podnik. Po roce 1989 však nedokázala zachytit nové trendy ve výrobě jízdních kol a došlo tak k postupnému zadlužení závodu a následnému ukončení výroby (Trnka, 2011). Areál bývalého závodu se nachází v Pražské ulici necelý kilometr od historického centra města mezi obchodním centrem Pivovar a hypermarketem Tesco. Z původní zástavby továrny zůstal jen jeden objekt, zbylé stavby byly v roce 2006 zbourány. Velkým hendikepem objektu v případě jeho budoucí revitalizace bylo jeho bezprostřední sousedství s mezi místními obyvateli nechvalně známou Wolkerovou ulicí, kterou do roku 2011 obývali výhradně nepřizpůsobiví občané v chátrajících domech bez elektřiny a vody, a rovněž to, že celý areál má hned několik vlastníků. Někteří z nich už areál využívají, nachází se zde například výrobna lázeňských oplatek či sběrný dvůr.

33

Obr. 16: Návrh vizualizace OC Eska (zdroj: Remax, 2013)

Vlastník největší části areálu firma Tex Protis má s pozemky bývalé Esky ambiciózní plány, kdy se chystá postavit obchodní centrum o rozloze 3 500 m2 s pronajímatelnými jednotkami včetně přilehlých účelových komunikací, které by se mělo stát nejmodernějším komerčním centrem na území města. O projektu obchodního centra se poprvé psalo v roce 2007, kdy byl stanoven odhad nákladů v celkové výši kolem 80 milionů Kč, které se investor chystal zajistit bankovními úvěry a ze zbylé části ze soukromých zdrojů (archiweb.cz, 2007). Poté několik let neproběhly žádné změny a již to vypadalo, že celý projekt zanikne, a to až do roku 2013, kdy investor ve spolupráci s realitní kanceláří zveřejnil návrh vizualizace obchodního centra s dvaceti jednotkami pro maloobchodní prodej. Realizace projektu tak začne v momentě, kdy se podaří nalézt dostatek zájemců o pronájem těchto jednotek.

Obr. 17: Areál Eska v roce 1931 (vlevo) a areál Eska v současnosti (vpravo); (zdroj: Štěrba, 2009; vlastní foto, 2014)

Hned vedle prostor Esky Cheb se nachází nevyužívaný areál bývalé masny (G), který byl uvolněn po demolici Chebského masokombinátu v roce 2010. Tento areál má i společného vlastníka jako sousedící Eska a projekty rovněž spojuje podobný záměr investora, který zde plánuje vybudovat komerční prostory k pronájmu zahrnující administrativní budovu, retail a prostory pro sklad a výroby. Projekt se nachází ve stejné fázi jako obchodní centrum Eska a realizace pokročí v momentě, kdy se podaří najít dostatek zájemců o pronájem těchto ploch.

34

V případě, že se to podaří, vznikne tak z dříve průmyslové části města rozsáhlá obchodní čtvrť (Steel Efect, 2013).

Obr. 18: Návrh vizualizace areálu Masna (zdroj: Steel Efect, 2013)

Víceúčelový objekt na Malém náměstí (H), postavený v roce 1992 již neexistujícím státním podnikem Hotely a restaurace Cheb, sloužil dříve jako kulturní dům pro největší chebské sídliště Zlatý vrch. Je situován v horní části sídliště mezi zástavbou panelových domů, základní a mateřskou školkou. Jedná se o patrovou budovu, v přízemí se dvěma sály, v prvním patře se nachází další, velký sál. Město Cheb objekt získalo od státu v roce 2002. Stejně jako kasárna na Zlatém vrchu byla na objekt uvalena desetiletá lhůta, kdy objekt nesměl být prodán. Městu se však nepodařilo tento objekt ani pronajmout, a tak postupem času došlo k jeho postupné devastaci. V roce 2011 město Cheb přišlo se záměrem vytvoření sociálního střediska, kdy si stanovilo nejvyšší možnou hranici na realizaci projektu 25 milionů. Při výběrovém řízení však vítězná a nejlevnější firma spočítala náklady na částku kolem 31 milionů korun a město tak z projektu upustilo (Houdek, 2013). Naposledy se město snažilo objekt v odhadované ceně 12 milionů korun prodat za 7 625 000 Kč formou veřejného příslibu odměny ve smyslu plnění v penězích za zprostředkování prodeje ve výši 10 % z realizované kupní ceny. Tato nabídka platila do konce roku 2013. Další objekt, který byl nabízen touto formou, jsou dvě víceúčelové administrativní budovy v lokalitě Chlumeček (I), která se nachází mimo urbanizované území města. Budovy včetně nádvoří o celkové výměře přesahující 400 metrů čtverečných v minulosti sloužily jako ubytovna, v současnosti nejsou využívány a pomalu chátrají. Objekt je ve vlastnictví pozemkového fondu České republiky a nabídková cena činí 1 200 000 Kč (Město Cheb, 2013).

35

Obr. 19: Víceúčelový objekt na Malém náměstí (zdroj: vlastní foto, 2014)

Poněkud netypický brownfield je klášter Milosrdných sester s kostelem Povýšení svatého Kříže (J), který byl vystaven v letech 1930 až 1932. Tento novorománský klášter se nachází na jihozápadním okraji Chebu a od roku 2008 je ve vlastnictví turecké společnosti Beta Games se sídlem v Istanbulu. Objekt je v současnosti v havarijním stavu a odhadované náklady na jeho opravu přesahují 100 milionů korun. Navíc, vzhledem k tomu, že stáří kláštera je teprve lehce přes osmdesát let, nelze jej zařadit mezi kulturní památky a čerpat tak na jeho revitalizaci finanční dotace. Vlastník areálu zamýšlel nejprve z klášteru vytvořit luxusní kasino, poté plány změnil na bytový areál. Z těchto plánů však postupně upustil a objekt tak postupně chátrá (Houdek, 2013).

Obr. 20: Klášter Milosrdných sester zvenku (vlevo) a interiér kláštera (vpravo); (zdroj: vlastní foto, 2014; Lipold, 2013)

V historickém centru města se nacházejí další dva, několik málo metrů od sebe vzdálené, nevyužívané objekty, a to areál bývalé spořitelny (K) a tzv. lékárna na náměstí Krále Jiřího z Poděbrad (L) známá též jako Dům Widtmann I. Shodně se jedná o historické domy, které jsou mezi místními obyvateli dobře známé. Areál bývalé spořitelny, taktéž nazývaný jako dům Turkova hlava, dříve sloužil chebské spořitelně, která ho zde koncem 19. století nechala postavit. Po válce budovu převzala poštovní správa a po pádu komunismu zde 36

několik let byla restaurace. V současnosti je objekt několik let nevyužíván a záměr jeho současného vietnamského majitele není znám. Dům bývalé lékárny donedávna sloužil, jak už název napovídá, jako chebská lékárna. Jeho vlastníci, ázerbajdžánští podnikatelé se sídlem v Karlových Varech, v současnosti objekt nabízejí prostřednictvím realitní kanceláře k prodeji za cenu 26 milionů Kč (Encyklopedie chebských památek, 2013).

Obr. 21: Areál bývalé spořitelny (vlevo) a lékárna na náměstí Krále Jiřího z Poděbrad (vpravo); (zdroj: vlastní foto, 2014)

Několik málo set metrů od náměstí se nachází nevyužívaný pozemek, na kterém v minulosti stálo chebské Rudolfinum (M), objekt, který naposledy sloužil jako místní gymnázium, než byl roku 1999 zbourán. Pozemek zaujímá rozlohu necelých šesti tisíc metrů čtverečných a v roce 2007 jej město prodalo královéhradecké společnosti, která zamýšlela na tomto území postavit luxusní hotel. K tomu však nedošlo z důvodu, že povolení ke stavbě na tomto pozemku drží jiný podnikatel, a tak zatímco tento rozsáhlý pozemek ve středu města postupně zarůstá vegetací a hyzdí okolí, tento spor řeší správní soud (Kuželová, 2012). V roce 2008 začalo docházet k postupnému opouštění komplexu pěti nájemních domů (N) s více než padesáti byty ve Wolkerově ulici, která se nachází severně od chebského nádraží, a od roku 2011 jsou objekty úplně prázdné. Tato ulice se ve městě negativně proslavila jako největší místní ghetto obývané převážně romskou komunitou. Domy v důsledky jejich činnosti zchátraly a situace se stala dlouhodobě neúnosnou, a tak jejich obyvatelé byly soukromým majitelem postupně vystěhováni. Budovy jsou natolik zchátralé, že jejich demolice a nová zástavba je podstatně levnější a pravděpodobnější varianta než jejich důkladná rekonstrukce. V současnosti není veřejnosti znám konkrétní plán budoucího využití. Majitel tyto nemovitosti, rozkládající se na pozemku o výměře 1 420 m2, nabízí k prodeji za necelých 15 milionů korun (Houdek, 2011).

37

Obr. 22: Komplex pěti nájemních domů (zdroj: vlastní foto, 2014)

38

6 Celkové hodnocení a návrhy řešení Příklady realizovaných rozvojových projektů za posledních více než deset let nám jasně ukazují, že město je schopno získat a vyčlenit pro tyto projekty finanční prostředky. Přesto právě v řešení problematiky ploch brownfields jsou patrné rezervy, a to jednak v tom, že se ve městě nachází poměrně velký počet relativně významných a nevyužívaných objektů a i těch několik málo revitalizovaných nelze zdaleka pokládat za příkladné nebo alespoň budí jisté kontroverze10. Město Cheb ještě kolem roku 2000 působilo poměrně zpustle a nebylo schopno naplno využít turistického potenciálu, který jakožto město s téměř tisíciletou historií a historickým jádrem mělo. Cheb rovněž mohl těžit i z výhodného umístění uvnitř pomyslného lázeňského trojúhelníku, kdy se pro lázeňské hosty mohl stát určitým výletním místem a přilákat tak důležité návštěvníky. Tím vším Cheb mohl být a dlouho jím nebyl, dokud se jeho městské jádro nedočkalo výrazné proměny z šedého města v město rozvíjející a přitažlivé nebo alespoň přitažlivější. Právě potřeba rekonstrukce a zatraktivnění historického centra byla příčinou, proč objekty brownfields byly na čas postupně vyjmuty ze strategického plánu a ocitly se na pozadí zájmu. Z již revitalizovaných objektů lze z hlediska rozsahu a vlivu na život většiny obyvatel považovat za nejvýznamnější dvě obchodní centra – Obchodní centrum Pivovar a Obchodní centrum Dragoun, a to protože se jedná v podstatě o jediná dvě obchodní střediska na území města (s výjimkou obchodního domu Prior na pěší zóně, který se zdaleka netěší takové návštěvnosti). I přesto, že se jedná o typická centra s hypermarketem a retailovým prodejem, lze mezi nimi nalézt jisté rozdíly. OC Pivovar bylo vůbec historicky první lokalitou podobného typu na území města a také se několik let těšilo enormnímu zájmu ze strany zákazníků, dokud na území bývalých kasáren a pozdější tržnice nevzniklo druhé obchodní středisko. Co se samotné realizace týká, investoři prvního ze zmíněných center dokázali účelně využít část původní zástavby bývalého pivovaru, čímž alespoň částečně prokázali svůj respekt k historii této lokality, a podařilo se jim tak vytvořit do určité míry osobité obchodní středisko. Oproti tomu investoři OC Dragoun nechali původní stavbu kasáren kompletně zbourat a nahradili ji typizovanými stavbami hobby marketu, hypermarketu a obchodního centra. Namísto původní rozsáhlé stavby bývalých kasáren zde vznikly objekty v provedení, které je známé prakticky z každého většího českého města. Důvody bourání jsou finanční, protože úpravy objektu, byť ještě stále celkem zachovalého, jsou ve většině případů výrazně nákladnější než jejich demolice a nahrazení stavbami novými. Dalším důvodem, který stojí za rozhodnutím zbourat kasárny zajisté je také nedostatek invence a odvahy investorů přeměnit tento objekt v nákupní středisko. Investor měl jedinečnou příležitost vytvořit nákupní centrum, které bude minimálně v rámci regionu jedinečné a v kombinaci s bezprostřední

10

Rozporuplně bylo přijato například obchodní centrum Dragoun, které sice rozšířilo možnosti nakupování ve městě a to včetně hobby marketu, který zde do té doby chyběl, ale nelze říci, že by se jednalo o architektonicky povedený projekt, spíše naopak. Toto ještě více platí v případě Relax centra na Svatém Kříži, který lze objektivně považovat za nevkusný.

39

blízkostí německých hranic mohlo i do relativně malého Chebu přilákat prestižnější a atraktivnější značky11. Poněkud méně nápadně, o to však sympatičtěji může působit objekt takzvané Papírny. Zde soukromý investor vhodně využil historie města, kde podle dochovaných materiálů vznikla první papírenská výrobna ve střední Evropě. Byť původní stavba sloužila jako pivovar, investorovi se podařilo plně využít celé kapacity budovy vytvořením prodejny kancelářských potřeb, galerie, ateliér a muzeum papírnictví. Objekt nepůsobí nijak okázale a vhodně zapadá do okolní zástavby. Velkým přínosem je, že kromě komerčního prodeje investor myslel i na rozšíření povědomí o nepříliš známé papírenské historii města a také určil prostory pro ateliér, kde mohou tvořit svá díla obyvatelé s uměleckým cítěním, a to včetně možnosti svá díla vystavit a představit veřejnosti. Pokud lze objekt Papírny vnímat jako příkladné využití objektu typu brownfields, tak v případě Relax centra na Svatém Kříži tomu je přesně naopak. Důvodem, proč se nedá na objekt nahlížet jako na příkladně revitalizovanou stavbu, není úplně tak jeho účel, jelikož zajisté každém větším městě je jistě bowlingová dráha či thajské masáže zajímavým doplňkem pro obyvatele a návštěvníky města. To, co ze stavby dělá do jisté míry odstrašující příklad je její provedení, jelikož po vizuální stránce absolutně nezapadá do okolní krajiny odlehlé části města a působí dojmem laciného nevěstince. Přesto je nutné poznamenat, že i tento stav je přijatelnější než původní chátrající zemědělský objekt. V této práci bylo již několikrát zdůrazněno, jak je pro rozvoj samotného města zásadní budoucí rozšíření průmyslové zóny. Toto rozšíření by spolu s novými pracovními místy mělo přilákat i nové zájemce o bydlení v Chebu, a tak je potřeba, aby zde postupně začaly vznikat nové nemovitosti, které tomuto účelu budou sloužit. Představitelé města se rozumně rozhodli pro tyto účely využít v současnosti chátrající a nevyužívaný areál kasáren Julia Fučíka v městské části Zlatý vrch, jejichž revitalizace zpřístupní i pozemky Špitálského vrchu a dohromady tak vznikne plocha pro novou zástavbu, která by v budoucnu mohla tvořit až jednu šestinu současné rozlohy města. Velký příslib toho, že projekt může být z hlediska kvality zpracování úspěšným je právě studio A69. Právě toto studio vytvořilo návrh pěší zóny, která dobře slouží svému účelu a přirozeně doplňuje historické jádro města. Již v minulosti tak ukázali cit a respekt k tradicím města a díky tomu, že se jedná o chebské studio, perfektně znají potřeby a specifika města. Rovněž i lokalita Špitálského vrchu je velice atraktivní, a to zejména díky tomu, že je z ní velmi dobrý výhled na velkou část města, včetně Chebského hradu a řeky Ohře. To jsou ty hlavní důvody, proč by nově vzniklá část města nemusela v budoucnu mít problém s nedostatečným zájmem o pozemky a stavby v této lokalitě. Důležité však je, aby cena těchto pozemků nebyla přemrštěná a byla dostupná i rodinám střední třídy a nikoliv jen pro ty nejbohatší vrstvy, a také je důležité hlídat, kdo tyto pozemky nakupuje, aby nedocházelo k jejich skupování spekulanty. Určitě další potenciální hrozbou, které by se mělo město 11

Inspirací pro investory mohla být brněnské nákupní a společenské centrum Galerie Vaňkovka, kterou se podařilo v roce 2005 vybudovat na základech chátrajícího továrního areálu. Více o Vaňkovce píše ve své práci Pižl (2012).

40

vyvarovat je, že pouze v první etapě výstavby zahradního města se bude postupovat podle zastavovacího plánu a později, jak se bude tato čtvrť postupně rozšiřovat, bude tak probíhat nahodile a plán zástavby nebude respektován či nebude vůbec existovat. Tento jev se nazývá suburbanizace a částečně se ukazuje již v severovýchodní části Chebu, poblíž městského sídliště na Zlatém Vrchu, kde je řada rodinných domů rozmístěna po okolí bez ohledu na další zástavbu. Dalšími brownfields, u nichž již v současnosti existují konkrétnější obrysy jejich budoucího využití, jsou areály Eska Cheb a bývalý masokombinát. Investor se v současnosti pokouší sehnat dostatek zájemců o pronájem ploch pro maloobchodní prodej, respektive administrativní činnost a skladování. Výstupem by tak mělo být nejmodernější nákupní centrum ve městě a další objekty. Lokalita, kde by tento projekt měl vzniknout, je kvůli tomu, že několik desítek metrů od ní se nachází Wolkerova ulice s chátrajícími domy, veřejností v současnosti považována snad za nejméně atraktivní část města alespoň co se estetického vjemu a pověsti týče. Tento projekt by tak mohl nastartovat postupnou proměnu této historicky průmyslové části města v novou obchodně administrativní čtvrť. Vzhledem však k tomu, že developer projektu nepodal žádné bližší informace a neodpovídal na žádost o osobní schůzku, je tak složité toto předvídat a je možné jen spekulovat, jak velký je o tyto jednotky zájem. Výše zmíněné domy ve Wolkerově ulici jsou typickým příkladem neprůmyslových brownfields. Jedná se o komplex pěti domů, které se nacházejí přímo v jádru průmyslové části města a jsou poměrně stranou od ostatních obytných domů. Zřejmě i proto sem byly již za dob komunismu přemisťovány romské rodiny a domy tak postupně chátraly až do současného stavu, kdy prakticky jediným řešením je jejich demolice. Byť vzhledem k pověsti a stavu lokality vypadá jejich budoucí využití na první pohled jako nepravděpodobné, díky bezprostřední blízkosti areálů bývalé masny a Esky a dobré dopravní dostupnosti existuje naděje na jejich nové využití. V nejbližším okolí se také nachází Obchodní centrum Pivovar a dva hypermarkety, sousední pozemky v současnosti využívají firmy specializující se na výrobu, montáže a sběr kovů a východně od pozemku vede železniční trať. Toto území by tak v budoucnosti mohlo být využito pro stavbu dalších administrativních či skladových jednotek, popřípadě by tyto pozemky mohly být zastavěny za účelem vytvoření nových jednotek pro prodejny či služby, které obvykle nejsou lokalizovány v obchodních domech, ale zároveň by z blízkosti tohoto centra mohly těžit (tisk, malířské potřeby, železářství, autodíly atd.). Objekt, který je snad ještě v horším technickém stavu než komplex nájemních budov, je klášter Milosrdných sester s kostelem Povýšení svatého Kříže. Větší problém než samotný technický stav může pro budoucí využití klášteru představovat jeho vlastnické vztahy. Současný turecký vlastník se zástupci města již několik let nekomunikuje a jeho záměr s tímto brownfieldem tak není znám. Jak již bylo zmíněno, v minulosti se z objektu snažil vytvořit kasino, z čehož pravděpodobně z důvodu vysokých nákladů nakonec upustil a vzhledem k tomu, že se klášter nachází na jihovýchodním okraji města naproti jednomu z městských sídlišť a poblíž čtvrti s rodinnými domy, lze snad říci, že naštěstí. Lepší pro danou lokalitu už 41

může být další jeho návrh vybudovat zde bytový areál. Vzhledem však nezájmu vlastníka o klášter je naděje na brzké vyřešení problému malá. Tento stav by se mohl vyřešit, kdyby se městu podařilo klášter získat do svého vlastnictví. V případě, že by se podařilo majitele stavby kontaktovat a objekt od něj odkoupit, jako pravděpodobně nejlepší možnost se jeví budovu klášteru kompletně zbourat, jelikož náklady na rekonstrukci přesahují současné možnosti města a malé stáří stavby neumožňuje čerpat na tuto opravu dotaci. Na tomto místě by tak mohl vzniknout park, kterých v samotném městě není zrovna velký počet, eventuálně by mohl být přeměněn v jiné rekreační zařízení, které by sloužilo zejména obyvatelům této části města. Podobně složitou, avšak z trochu jiných důvodů, se může jevit situace v případě dalších dvou objektů brownfields, a to dvou administrativních budov v osadě Chlumeček a víceúčelového objektu na sídlišti Zlatý vrch. V obou situacích se jedná o nemovitosti ve vlastnictví města, které se jich snaží za každou cenu zbavit. I přes příslib finanční odměny za zprostředkování prodeje, který platil do konce roku 2013, se pro objekty nepodařilo nalézt kupce, a to zejména kvůli tomu, že se jedná o nepříliš atraktivní lokality. Chlumeček je odlehlou částí města s horší dopravní dostupností, která v současnosti slouží hlavně chovatelům zvířat, a tak lze předpokládat, že by případný kupec tyto pozemky využil pro podobný účel. Nabízí se také možnost postavit zde chatový objekt, to však značně limituje bezprostřední umístění rychlostní silnice a silnice první třídy, což sebou přináší nezanedbatelné hlukové znečištění. Trochu nadějněji, alespoň na první pohled, může situace vypadat pro objekt na největším městském sídlišti - budovu bývalého kulturního domu. Investory ale od rekonstrukce tohoto objektu zrazuje jeho současný technický stav a investice do opravy by se pravděpodobně velmi těžko vracela. Smysluplnější tak může být zřídit zde závodní jídelnu pro obyvatele sídliště nebo jiné stravovací středisko. Závěrem lze ale říci, že jelikož o budovu dlouhodobě nikdo nejeví zájem a tento stav se s vysokou pravděpodobností ani nezmění, časem nezbude nic jiného než objekt zbourat a využít pozemek jinak, například pro účely sousední základní školy. Konkrétnější obrysy existují v případě využití pozemku po budově Rudolfina. Na jeho místě se vlastník chystá postavit hotel a jediné co mu to znemožňuje je soudní spor s dalším podnikatelem, který tak zamýšlel již v minulosti a před deseti lety získal na stavbu stavební povolení včetně předkupního práva na tento pozemek. Výsledkem je zarůstající pozemek, který zohyzďuje okolí a nepřináší městu žádný prospěch. Proti záměru investora nelze příliš namítat a je pravděpodobné, že hotel by se mohl dobře uživit a navíc by přinesl nová pracovní místa, kterých není nikdy dost. Posledními objekty brownfields, ke kterým bude v této kapitole navrženo jejich nové využití, jsou dva domy na náměstí Krále Jiřího z Poděbrad, a to areál bývalé spořitelny a lékárna. Z obou domů je již na první pohled jasné, že v lepším technickém stavu je spořitelna a rozhodně má větší potenciál svého vlastníka reprezentovat, jelikož jde o objekt architektonicky jistě zajímavý. Záměr jeho vietnamského majitele však není znám. Prostory této budovy by tak hypoteticky mohly být využity pro konání nejrůznějších školících akcí 42

a lze si dobře představit, že by jej využila Západočeská univerzita, jejíž Ekonomická fakulta sídlí také v Chebu a její stávající prostory nejsou příliš atraktivní. Navíc by tak došlo k oživení městského centra, o což se představitelé Chebu již nějakou dobu pokoušejí. K oživení by rovněž mohl pomoci dům po bývalé lékárně. Již řadu let probíhají ze strany zastupitelstva snahy o to, aby se i v Chebu nacházel některý ze známých fastfoodových řetězců. Město již pro tyto potřeby vymezilo plochu u obchodního centra Dragoun. Smysluplnějším však možná může být lokalizovat některý z řetězců právě do této budovy. Město by tak mohlo alespoň částečně vyřešit dva problémy. Za prvé by došlo k revitalizaci jednoho z brownfields a za druhé by u velké části populace populární fastfood mohl přilákat do centra města lidi, jelikož i přes den působí náměstí Krále Jiřího z Poděbrad poněkud prázdnějším dojmem. Problémem však může být relativně komplikovanější dostupnost pro osobní vozidla.

43

7 Závěr Brownfields je jedním z mnoha příkladů, kdy neřešený problém nezanikne sám a naopak se s přibývajícím časem stává větším a tedy i cena za jeho řešení se zvyšuje. Čeho si každý na první pohled všimne, je to, že výskyt takového objektu značně poškozuje dané místo z hlediska vizuální atraktivity města. S tím jak česká města postupně investují nemalé finanční prostředky do rekonstrukcí veřejných prostranství a celkově se stávají upravenějšími, tak se i u veřejnosti zvyšuje poptávka po řešení této otázky. Důležitější, než to, jaký mají plochy brownfields dopad na estetiku města, jsou však mnohdy jiné důsledky jejich existence, které nejsou na první pohled tak patrné, a to jsou zejména dopady ekologické a socioekonomické. Na základě šetření bylo zjištěno na území města Chebu deset objektů brownfields a další čtyři objekty, které se již v minulosti dočkaly revitalizace. Celková odhadovaná plocha chebských brownfields přesahuje území větší než 22 hektarů. Řada brownfields na území města vznikla přímo v důsledku strukturálních změn po roce 1989, považovat za ně jistě lze obě bývalé kasárny, areál Esky Cheb nebo bývalý pivovar. Naopak většina z deseti dosud nerevitalizovaných objektů byla opuštěna až po roce 2000. Nejvíce objektů (4) je lokalizováno na samotném náměstí Krále Jiřího z Poděbrad a jeho okolí a ve východní, dříve výhradně průmyslové, části města. U řady objektů brownfields na území Chebu můžeme nalézt typické negativní aspekty jejich výskytu. Například objekty brownfields, které se nacházejí na náměstí Krále Jiřího z Poděbrad, tedy v historickém jádru města, mimo jiné poškozují danou lokalitu i z hlediska atraktivity pro cestovní ruch. Dalším negativním dopadem existence objektů brownfields jsou projevy sociálního úpadku. To platí převážně u objektů kasáren Julia Fučíka, klášteru Milosrdných sester a komplexu pěti nájemních domů. Tyto brownfields jsou z důvodu jejich odlehlosti častým terčem vandalů, bezdomovců a uživatelů tvrdých drog. Zejména v americkém pojetí je dáváno do souvislosti s brownfields i ekologické znečištění, to se ve větší či menší míře projevuje i u těchto deprivovaných ploch na území města. V žádném případě nejde však o takovou míru znečištění, která by způsobovala nějaké významnější ekologické škody. Po řadě let, kdy problematika brownfields nepatřila k prioritám města a dokonce v roce 2009 byla z nejnovější aktualizace strategického plánu vyjmuta, se opět zaslouženě dostává do popředí zájmu. Příkladů potvrzujících tuto skutečnost nalezneme v Chebu hned několik. Nejvíce místa bylo v této bakalářské práci věnováno kasárnám Julia Fučíka, kde spolu s dosud špatně přístupným Špitálským vrchem má v příštích několika letech vzniknout nová obytná čtvrť. Dalším příkladem aktivní snahy města o nalezení nového využití pro stávající plochy brownfields jsou objekty dvou administrativních budov v osadě Chlumeček a víceúčelového objektu na Malém náměstí, které se město snažilo prodat formou odměny za zprostředkování prodeje. Co se týče objektů, které jsou ve vlastnictví soukromých subjektů, je pro město velmi složité nějakým způsobem pro ně nalézt nové a pokud možno i smysluplné 44

využití, pokud o to ze strany vlastníků není dostatečný zájem. Jediným možným prostředkem jak působit na majitele těchto nemovitostí je cílené využívání nástrojů územního plánování a alespoň tak regulovat snahy o nevhodné využití lokalit. Asi nejpalčivější problém z této oblasti představuje pro Cheb budova bývalého kláštera, kterou se město marně snaží od vlastníka odkoupit. Přesto na základě i této snahy a rovněž i nejaktuálnějších plánovacích dokumentací, rozhovorů s pracovníky městského úřadu a informací z médií lze usuzovat, že město Cheb věnuje problematice brownfields čím dál větší prostor. Je pochopitelné, že v rámci socioekonomického rozvoje se nelze orientovat pouze na regeneraci brownfields. Samotnou situaci ploch brownfield ve městě by spolu se zvýšeným zájmem ze strany města, mohlo také citelně zlepšit zamýšlené rozšíření úspěšné průmyslové zóny, díky čemu by v budoucnosti mohlo vzniknout několik set nových pracovních míst. Vyšší míra zaměstnanosti ve městě by mohla přilákat další investory, tentokrát převážně z terciárního sektoru, a s podporou města by se tak mohly dočkat nového využití i dosud nerevitalizované objekty, jejichž znovuoživení bezesporu přispívá k pozitivnímu vnímání města obyvateli i jinými zájmovými skupinami a současně činí urbanizovaný prostor funkčnějším. K tomu, aby bylo maximalizováno to, že projekt bude v budoucnu úspěšný, je vhodné si k realizaci projektu přizvat odborníky, kteří již s tímto mají zkušenosti a v minulosti se jim úspěšně podařilo některý z brownfields revitalizovat. Vzhledem k různé typologii těchto ploch a účelu, ke kterým by měly sloužit, nelze vytvořit univerzální a přesný plán. Obce by tak mohly využít partnerství s některým ze zahraničních měst, kterým se v minulosti podařilo daný typ brownfieldu revitalizovat, a oslovit ty experty, kteří na projektu pracovali. Stejně by měl postupovat i soukromý sektor. V ideálním případě i s přispěním obce, která by mohla oslovit odborníky z partnerských měst. Z již revitalizovaných brownfields je třeba vyzdvihnout objekt Papírny nedaleko historického jádra, který citlivě navazuje na historii města a poskytuje občanům Chebu možnost se realizovat tvůrčím způsobem. Naopak objektem, jehož provedení by mělo být spíše odstrašujícím příkladem je Relax centrum na Svatém Kříži. Co se týče samotných návrhů využití pro stávající brownfields může být nejsnáze realizovatelný návrh umístit do objektu lékárny na hlavním chebském náměstí jednu z restaurací rychlého občerstvení, kterou se město Cheb snaží už několik let ve městě otevřít a vymezil pro ni lokalitu poblíž obchodního centra Dragoun, tedy zhruba kilometr od samotného centra města. Umístěním této restaurace do objektu bývalé lékárny by mohlo alespoň částečně dojít k oživení stále prázdnějšího náměstí Krále Jiřího z Poděbrad, což je další z problémů současného Chebu. V posledních několika letech je vidět zřetelná snaha města být lepším místem pro život a také být místem, kde se mohou dobře cítit i ti, kteří jej navštíví. Proto také Cheb za posledních deset let dokončil téměř rok co rok nějaký větší projekt, který jej měl k tomuto cíli přiblížit. Není tomu tak dávno, kdy se dal v Chebu trávit aktivně volný čas jen ve starých až přestárlých sportovních areálech, velká část obyvatel žila v šedivých sídlištích a drtivá většina veřejných prostranství byla značně zanedbaná. Nelze říci, že vše se podařilo plnohodnotně změnit, ale velká část z toho již není pravda. Městem prochází páteřní cyklostezka, vznikly 45

zde atraktivní klidové zóny, a to včetně nových sportovišť. Cheb má i nové nádraží a pěší zónu, v příštích letech má být jeden z největších objektů brownfields přeměněn na obytnou čtvrť vsazenou do přírody a městu se rovněž daří projektem průmyslové zóny částečně kompenzovat i postupný porevoluční zánik řady tradičních a významných zaměstnavatelů. Proto lze na úplný závět říci něco, co bylo dříve pro většinu obyvatel města nepředstavitelné: Cheb se pomalu stává lepším místem pro život a vše napovídá tomu, že tento trend by mohl i nadále pokračovat. A právě v takovém místě mají i objekty brownfields mnohem větší šanci dočkat se nového využití a přeměnit tak Cheb v město esteticky i funkčně hodnotné jak pro obyvatele, tak i pro jeho návštěvníky.

46

Seznam použitých zdrojů Literatura ALKER, Sandra et al. The definition of brownfield. Journal of Environmental Planning and Management. 2000, vol. 43, no. 1, s. 49-69. ISSN 0964-0568. BERGATT JACKSON, Jiřina et al. Brownfields snadno a lehce. IURS, 2004, 78 s. BOHÁČ, Jaromír. Cheb. Cheb: Město Cheb, 2007. ISBN 978-80-254-1913-7. DE SOUSA, Christopher A. Brownfields redevelopment and the quest for sustainability. 1st ed. Amsterdam: Elsevier, 2008, xii, 292 s. Current research in urban and regional studies, Volume 3. ISBN 978-0-08-045358-3 DOETSCH, Peter et al. Operating manual and user handbook: SISIM - SIckerwasser SIMulation. Bielefeld: Umweltbundesamt, 1999, 51 s. DOLEŽELOVÁ, Lucie. Rekonverze nevyužitých průmyslových ploch ve Francii. Praha, 2003. Disertační práce. ČVUT. GARGOŠ, Igor. Město, region a velké průmyslové zóny: [sborník ze semináře AUÚP, Ostrava 8.-9. října 2009]. 1. vyd. Brno: Ústav územního rozvoje, 2010, 61 s. ISBN 978-8087318-08-9. KADEŘÁBKOVÁ, Božena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2009, xiv, 138 s. ISBN 978-80-7400-123-9. KRAMÁŘOVÁ, Zuzana. Metodika identifikace, katalogizace a hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v malých sídlech.Udržitelný management a celoživotní vzdělávání v 21. století. Praha: ČVUT, 2006, s. 13. ISBN: 80-01-03613-8. MARKOVÁ, Simona. Architektura v Chebu v letech 1900 - 1945. Olomouc, 2010. Magisterská diplomová práce. Univerzita Palackého. MIČUDA, Pavel. Brownfields v regionu Chebsko: současný stav a možnosti. České Budějovice, 2013. Bakalářská práce. Jihočeská univerzita v Českých Budějovicích. MINISTERSTVO ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ. Planeta: Regenerace brownfields. Praha: Ministerstvo životního prostředí, 2007, XV, č. 3. ISSN 1801-6898. NOVÝ, Alois, Jiří PALACKÝ, Petr DÝR a Jiří KNESL. Brownfields - šance pro budoucnost. 1. vyd. Brno: VUT, 2004, 78 s. ISBN 80-214-2697-7. PIŽL, Václav. Vaňkovka Brno - bývalý brownfield vs. úspěšné nákupní centrum. Brno, 2012. Bakalářská práce. Masarykova univerzita. 47

ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Rekonverze vojenských brownfields. Vyd. 1. Univerzita Pardubice, 2006, 218 s. ISBN 80-719-4836-5.

Internetové zdroje Akciový pivovar. Reklama. Kolem 1925. In: Encyklopedie města Chebu: Přehled 200 nejvýznamnějších památek v Chebu [online]. 2013 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://encyklopedie.cheb.cz/cz/encyklopedie/prvni-akciovy-pivovar Aktualizace strategického plánu rozvoje města Chebu. In: Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2012 [cit. 2014-04-13]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=5091&id_dokument y=928409 ArcČR: Verze 3.1. In: Arcdata Praha: Geografické informační systémy [online]. Praha [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://www.arcdata.cz/produkty-a-sluzby/geograficka-data/arccr500/ Areál Masna, Cheb. STEEL EFECT: Developer vašeho kraje [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.steelefect.cz/masna.html BERGATT JACKSON, Jiřina. Brownfields ABC. In: Brownfields [online]. 2003 [cit. 201404-12]. Dostupné z: http://www.brownfields.cz/wp-content/uploads/2008/04/brownfieldspodrobna-abc-klasifikace2003.pdf Brownfieldy. CzechInvest: Agentura pro podporu podnikání a investic [online]. [2007] [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/brownfieldy CENIA: česká informační agentura životního prostředí. [online]. ArcMap, [2014] [cit. 201404-19]. Dům U zlatého slunce. Encyklopedie města Chebu: Přehled 200 nejvýznamnějších památek v Chebu [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://encyklopedie.cheb.cz/cz/encyklopedie/dum-u-zlateho-slunce Dům Widtmann I. Encyklopedie města Chebu: Přehled 200 nejvýznamnějších památek v Chebu [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://encyklopedie.cheb.cz/cz/encyklopedie/dum-widtmann-i Dvě víceúčelové administrativní budovy. Město Cheb: nabídka nemovitostí. [2013]. Dostupné z: http://www.chebskenemovitosti.cz/nabidka/chlum-dve-viceucelove-administrativni-budovy ESKA Cheb 2009. In: Štěrba [online]. [2009] [cit. z: http://www.sterba-bike.cz/fotka/8692/category/muzeafoto

48

2014-04-19].

Dostupné

FERBER, Uwe et al. Brownfields příručka [online]. 2006[cit. 2014-04-12]. Dostupné z: http://fast10.vsb.cz/lepob/index2/handbook_cz_screen.pdf Fotoalbum pivovaru Cheb Měšťanský. In: Pivovary [online]. 2009 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://www.pivovary.info/gallery.php?modul=gallery&akce=obrazek_ukaz&obrazek_id=3 978 GEBRIAN Adam. Pěší zóna v Chebu: strohý rámec, pestrý život. Lidovky: Zpravodajský server Lidových novin[online]. 2011 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.lidovky.cz/pesi-zona-v-chebu-strohy-ramec-pestry-zivot-fzd/design.aspx?c=A110414_205602_ln-bydleni_mev GOOGLE, INC. Mapy Google [online]. 2014 [vid. 2014-04-11]. Dostupné z:: https://www.google.cz/maps/@50.0772709,12.3896353,7877m/data=!3m1!1e3 HOUDEK Michal. Kulturní centrum v Chebu získalo prestižní cenu Brick Award. IDNES [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://vary.idnes.cz/kulturnidum-svoboda-v-chebu-ma-prestizni-oceneni-fv3-/varyzpravy.aspx?c=A130412_1915964_vary-zpravy_Pl HOUDEK Michal. Pomozte nám prodat chátrající domy a dostanete provizi, vybídne Cheb. IDNES [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://vary.idnes.cz/cheb-nabiziprovize-za-zprostredkovani-prodeje-f5s-/vary-zpravy.aspx?c=A130913_1976565_varyzpravy_mav HOUDEK, Michal. Chebskou zónu hrůzy pravděpodobně čeká demolice. IDNES [online]. 2011 [cit. 2014-05-24]. Dostupné z: http://vary.idnes.cz/chebskou-zonu-hruzypravdepodobne-ceka-demolice-fu8-/vary-zpravy.aspx?c=A110502_125657_vary-zpravy_sou HOUDEK, Michal. Kasárna zmizí z mapy Chebu, Zlatý vrch zasypou nové domky. IDNES [online]. 2012 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://vary.idnes.cz/zchatralachebska-kasarna-se-zmeni-v-lokatilu-v-niz-bude-sen-bydlet-107-/varyzpravy.aspx?c=A121023_1844393_vary-zpravy_pl HOUDEK, Michal. Kasino v chebském klášteře Turci zavrhli, osud komplexu teď řeší radní. IDNES [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://vary. .cz/budoucnost-klastera-milosrdnych-sester-v-chebu-f5y-/varyzpravy.aspx?c=A130125_1881134_vary-zpravy_slv Cheb vyhlásil urbanisticko-architektonickou soutěž na využití bývalých kasáren a navazujících pozemků. In: StavbaWEB[online]. 2013 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/Z-domova/Cheb-vyhlasil-urbanisticko-architektonickousoutez-na-vyuziti-byvalych-kasaren-a-navazujicich-pozemku.html

49

Cheb: Urbanisticko-architektonická soutěž bude řešit území čítající stovky hektarů. Regionální televize [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.regionalnitelevize.cz/cz/2-regiony/2-karlovarsky-kraj/48chebsko.html?id=21286 IVANIČ Tomáš. Na místě bývalých kasáren má vyrůst "zahradní město". Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.cheb.cz/na-miste-byvalych-kasaren-ma-vyrust-zahradni-mesto/d-947351 Kasárna u Horní brány. Encyklopedie města Chebu: Přehled 200 nejvýznamnějších památek v Chebu [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://encyklopedie.cheb.cz/cz/encyklopedie/kasarna-u-horni-brany#enc_info Krajinná výstava bez hranic Cheb - Marktrewidtz 2006. Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2005 [cit. 2014-04-13]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/krajinnavystava-bez-hranic-cheb-marktredwitz-2006/d-165417 Kulturní centrum Svoboda. In: Město Cheb - Turistické infocentrum [online]. 2013 [cit. 201404-19]. Dostupné z: http://www.tic.mestocheb.cz/kulturni-centrum-svoboda/g4591/id_obrazky=7612&typ_sady=1 KUŽELOVÁ, Martina. Nové autobusové nádraží se už "staví na nohy". Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2012 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/nove-autobusove-nadrazi-se-uz-stavi-na-nohy/d-941512 KUŽELOVÁ, Martina. Pouhé prázdno po bývalém Rudolfinu město netěší. Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2012 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/pouhe-prazdno-po-byvalem-rudolfinu-mesto-netesi/d940415/query=rudolfinum LIPOLD, Jan. Cheb, bývalý klášter řádu Milosrdných sester. In: Facebook: Opuštěné stavby [online]. 2013 [cit. 2014-05-13]. Dostupné z: https://www.facebook.com/media/set/?set=a.459708200780911.1073741833.1180549816129 03&type=3 Malý lexikon obcí 2012. In: Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2014-04-13]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/p/1302-12 MAREŠ, Petr. Chudoba, marginalizace, sociální vyloučení*. Sociální časopis. 2000, č. 3. Dostupné z: http://sreview.soc.cas.cz/uploads/028583b8ba8110c76a6ae9d260c5c0374e096283_376_285 MARES.pdf Národní strategie regenerace brownfieldů. In: CzechInvest: Agentura pro podporu podnikání a investic [online]. Praha: Ministerstvo průmyslu a obchodu, 2008 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf 50

Návrh: územní plán Cheb. Cheb: Město Cheb, 2012. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/zverejneni-navrhu-uzemniho-planu-cheb-pro-spolecne-jednani/d946109 NOVOTNÝ, Aleš. Cheb - Krajinka. In: Panoramio: Mapy Google [online]. [2013] [cit. 201404-19]. Dostupné z: http://www.panoramio.com/photo/91679323 Nový dopravní terminál v Chebu. In: StavbaWEB [online]. 2012 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://stavbaweb.dumabyt.cz/Infrastruktura/Novy-dopravni-terminal-v-Chebu.html Pivovarnictví v Chebu. Pivovary [online]. [2011] http://www.pivovary.info/historie/ch/cheb.htm

[cit.

2014-04-14].

Dostupné

z:

Průmyslové zóny. Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2008 [cit. 2014-04-13]. Dostupné z: http://www.cheb.cz/prumyslove-zony/d-923833/p1=34893 REMAX. ESKA obchodní centrum. 2013. [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://www.oceska.cz/#galerie Rychlostní silnice R6. České dálnice [online]. [2002] [cit. 2014-04-13]. Dostupné z: http://www.ceskedalnice.cz/rychlostni-silnice/r6 SIMEONOVÁ, Václava. Obchvat Chebu: čeká se jen na dotaci. Chebský deník [online]. 2013 [cit. 2014-04-13]. Dostupné z: http://chebsky.denik.cz/zpravy_region/obchvat-chebu-ceka-sejen-na-dotaci-20131115.html SIMEONOVÁ, Václava. Zóna nabídne další volná místa. Chebský deník [online]. 2014 [cit. 2014-04-13]. Dostupné z: http://chebsky.denik.cz/zpravy_region/zona-nabidne-dalsi-volnamista-20140114.html Skončila druhá etapa rekonstrukce chebské pěší zóny. ROP Severozápad [online]. 2010 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.nuts2severozapad.cz/skoncila-druha-etaparekonstrukce-chebske-pesi-zony STEEL EFECT. Areál Masna. 2013. [cit. 2014-04-19]. http://www.arealmasna.cz/assets/areal_masna_prospekt_mail.pdf

Dostupné

z:

Strategický plán rozvoje města Chebu. In: Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2007 [cit. 2014-04-29]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=5091&id_dokument y=928409 Strategický plán rozvoje města Chebu. In: Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2009 [cit. 2014-04-29]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=5091&id_dokument y=928451

51

Špitálský vrh a kasárna Zlatý vrh v Chebu - vyhlášení soutěže: O budoucí podobě rozvojové lokality na severu města rozhodne soutěž. Archiweb [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.archiweb.cz/news.php?type=&action=show&id=13376 Špitálský vrch a kasárna Zlatý vrch v Chebu – výsledky soutěže. In: Archiweb [online]. 2014 [cit. 2014-05-15]. Dostupné z: http://www.archiweb.cz/salon.php?type=&action=show&id=14804 TRNKA, Zdeněk. Eska Cheb. Český rozhlas [online]. 2011 [cit. 2014-05-24]. Dostupné z: Http://www.rozhlas.cz/plzen/publicistika/_zprava/880875 Územně analytické podklady obce s rozšířenou působností Cheb: Rozbor udržitelného rozvoje území. In: Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2010 [cit. 201404-14]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=5091&id_dokume nty=935501 Víceúčelový objekt. Město Cheb: nabídka nemovitostí [online]. [2013] [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.chebskenemovitosti.cz/nabidka/2241-viceucelovy-objekt Výstavba sportovního areálu na levém břehu Ohře byla dokončena. Město Cheb: oficiální internetové stránky města [online]. 2013 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.mestocheb.cz/vystavba-sportovniho-arealu-na-levem-brehu-ohre-byladokoncena/d-946311/p1=53171 Z bývalé Esky Cheb vznikne obchodní areál. Archiweb [online]. 2007 [cit. 2014-04-14]. Dostupné z: http://www.archiweb.cz/news.php?action=show&id=3307&type=1

Ostatní zdroje Téma: Návrh územního plánu města Chebu. Informace poskytla Miroslava Ocásková, vedoucí oddělení územního plánování a památkové péče Městského úřadu Cheb. Cheb 6. 2. 2014.

52

Seznam tabulek a obrázků Obr. 1: Ekonomické složky modelu ABC (zdroj: Ferber et al., 2006; vlastní zpracování).................. 11 Tab. 1: Podíl výrobních ploch v průmyslových městech roce 1980 (zdroj: Nový et al., 2004) ........... 13 Obr. 2: Zájmy a požadavky subjektů účinkujících při regeneraci (zdroj: Doetsch et al., 1999; vlastní překlad a zpracování) ........................................................................................................................ 15 Obr. 3: Dopravní dostupnost a poloha Chebu (zdroj: vlastní návrh dle ArcČR 500, 2013) ............... 17 Obr. 4: Hlavní plochy zájmu dle NÚP (zdroj: Město Cheb, 2012; vlastní úpravy) ............................ 20 Obr. 5: Poloha průmyslového parku (zdroj: mapy Google, 2014; vlastní zpracování) ....................... 22 Obr. 6: Krajinka (zdroj: Novotný, 2013).......................................................................................... 23 Obr. 7: Kulturní centrum Svoboda (zdroj: Město Cheb – turistické infocentrum, 2013) ................... 24 Obr. 8: Dopravní terminál (zdroj: Stavbaweb, 2012) ....................................................................... 25 Obr. 9: Místa výskytu chebských brownfields (zdroj: vlastní návrh dle CENIA, 2014) .................... 28 Tab. 2: Chebské brownfields (zdroj: vlastní zpracování) ................................................................... 29 Obr. 10: Akciový pivovar v roce 1925 (vlevo) a v současnosti jako OC Pivovar (vpravo); (zdroj: Encyklopedie chebských památek, 2013; vlastní foto, 2014) ............................................................. 30 Obr. 11: OC Dragoun (zdroj: vlastní foto, 2014) ............................................................................. 30 Obr. 12: Objekt bývalého měšťanského pivovaru v 90. letech (vlevo) a v současnosti jako Papírna (vpravo); (zdroj: pivovary.info, 2009; vlastní foto, 2014) .................................................................. 31 Obr. 13: Relax centrum Svatý Kříž (zdroj: vlastní foto, 2014) ......................................................... 31 Obr. 14: Území „zahradního města“ (zdroj: mapy Google, 2014; vlastní zpracování) ...................... 32 Obr. 15: Letecký snímek kasáren Julia Fučíka (vlevo) a hlavní budova kasáren (vpravo); (zdroj: stavbaweb.cz, 2013; vlastní foto, 2014) ............................................................................................. 33 Obr. 16: Návrh vizualizace OC Eska (zdroj: Remax, 2013) ............................................................. 34 Obr. 17: Areál Eska v roce 1931 (vlevo) a areál Eska v současnosti (vpravo); (zdroj: Štěrba, 2009; vlastní foto, 2014) ............................................................................................................................. 34 Obr. 18: Návrh vizualizace areálu Masna (zdroj: Steel Efect, 2013)................................................. 35 Obr. 19: Víceúčelový objekt na Malém náměstí (zdroj: vlastní foto, 2014) ...................................... 36 Obr. 20: Klášter Milosrdných sester zvenku (vlevo) a interiér kláštera (vpravo); (zdroj: vlastní foto, 2014; Lipold, 2013) .......................................................................................................................... 36 Obr. 21: Areál bývalé spořitelny (vlevo) a lékárna na náměstí Krále Jiřího z Poděbrad (vpravo); (zdroj: vlastní foto, 2014) .................................................................................................................. 37 Obr. 22: Komplex pěti nájemních domů (zdroj: vlastní foto, 2014).................................................. 38

53

Seznam příloh

Příloha 1: Zastavovací (územní) plán z roku 1928 Příloha 2: Vizualizace návrhů lokality Špitálský vrch a kasárna Zlatý vrch v Chebu ateliéru A69 – architekti s.r.o.

54

Příloha 1: Zastavovací (územní) plán z roku 1928 (Marková,2010)

55

Příloha 2: Vizualizace návrhů lokality Špitálský vrch a kasárna Zlatý vrch v Chebu ateliéru A69 – architekti s.r.o. (archiweb.cz, 2014)

56

57