Mendelova Univerzita v Brně. Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií

Mendelova Univerzita v Brně Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií

Metodika pro revitalizaci brownfields: případová studie Slatinských kasáren Bakalářská práce

Autor: Jiří Budi Vedoucí práce: PhDr. Mgr. Josef Smolík, Ph.D. Brno 2012

Zadání práce:

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Metodika pro revitalizaci brownfields: případová studie Slatinských kasáren“ vypracoval samostatně a použil jen těch pramenů, které uvádím v seznamu použitých zdrojů.

Brno, dne………………

Podpis .......................

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval svému vedoucímu bakalářské práce PhDr. Mgr. Josefu Smolíkovy, Ph.D. za jeho čas a cenné rady v průběhu zpracovávání bakalářské práce. Dále děkuji za ochotu a vstřícnost panu Ing. Michalu Teperovy a panu Jiřímu Idesovy a všem mým blízkých za podporu a trpělivost.

Jméno a příjmení autora: Jiří Budi Název bakalářské práce: Metodika pro revitalizaci brownfields: případová studie Slatinských kasáren Název práce v angličtině: Methodology for brownfileds revitalization: a case study of Slatina barracks Ústav: Ústav sociálního rozvoje Vedoucí práce: PhDr. Mgr. Josef Smolík, Ph.D. Rok obhajoby: 2013

Anotace Bakalářská práce zkoumá problematiku revitalizace brownfields v České Republice. Práce je rozdělena do 8 kapitol. První kapitoly vymezují brownfields, jejich příčiny, důsledky a rozdělují tyto objekty do několika kategorií. Obsahem čtvrté kapitoly jsou monitorovací aktivity a databáze, které z nich vycházejí. Pátá kapitola analyzuje stav strategických dokumentů týkající se revitalizací brownfields. V šesté kapitole jsou prozkoumány možnosti financování regeneračních projektů. Sedmá kapitola je věnována případové studii slatinské kasárny, která je zcela financována soukromým developerem. Poslední kapitola řeší metodické problémy revitalizace brownfields a na základě odborné literatury navrhuje adekvátní přístupy. Klíčová slova Brownfields, databáze, veřejná politika, revitalizace, regenerace, průmysl, strukturální fond, slatinská kasárna, transformace, sektor Annotation Bachelor thesis explores the issue of revitalization of brownfields in Czech Republic. The work is divided into 8 chapters. The first 3 chapters outline brownfields, their causes, consequences and divide these objects into several categories. The content of the fourth chapter consists mainly of the monitoring activities, databases and their output. The fifth chapter analyzes the status of strategic documents related to brownfields revitalization. The sixth chapter explores funding options for regeneration projects. The seventh chapter is devoted to a case study of Slatina barracks, which is entirely financed by private developer. The last chapter deals with methodological problems of the brownfields revitalization and proposes adequate approaches based on specialized literature. Key words Brownfields, database, public policy, revitalization, regeneration, industry, structural fund, slatina barracks, transformation, sector

Obsah

1

ÚVOD ....................................................................................................................... 9

2

Cíl a metodika práce ............................................................................................... 10

3

4

2.1

Cíl bakalářské práce ......................................................................................... 10

2.2

Metodika bakalářské práce ............................................................................... 10

BROWNFIELDS .................................................................................................... 10 3.1

Vymezení pojmu brownfields .......................................................................... 10

3.2

Příčiny a důsledky existence brownfields ........................................................ 12

3.3

Kategorie brownfields ...................................................................................... 13

MONITOROVACÍ AKTIVITY ............................................................................. 16 4.1

Počet brownfields na území ČR ....................................................................... 17

4.2

Databáze objektů brownfields .......................................................................... 18

4.2.1 5

6

NÁVAZNOST NA STRATEGICKÉ DOKUMENTY ČR .................................... 20 5.1

Národní strategie regenerace brownfieldů ....................................................... 20

5.2

Dokumenty zbývající se problematikou brownfields ...................................... 23

5.3

Strategie nakládání s brownfields ve Spojeném království.............................. 25

FINANCOVÁNÍ REVITALIZACE BROWNFIELDS ......................................... 26 6.1

Strukturální fondy Evropské unie .................................................................... 26

6.2

EHP a Norské fondy......................................................................................... 31

6.3

Program rozvoje venkova ................................................................................ 31

6.4

Public Private Partnership ................................................................................ 32

6.4.1

Role veřejného sektoru v rámci PPP......................................................... 33

6.4.2

Role soukromého sektoru v rámci PPP..................................................... 34

6.4.3

Výhody PPP .............................................................................................. 35

6.4.4

Instituce PPP v ČR .................................................................................... 37

6.5 7

Databáze brownfields v USA ................................................................... 20

Soukromé zdroje .............................................................................................. 37

PŘÍPADOVÁ STUDIE: SLATINSKÁ KASÁRNA.............................................. 38 7.1

Vymezení lokality ............................................................................................ 40

7.2

Ekologická zátěž .............................................................................................. 40

7.3

Historie kasárny a vlastnická struktura ............................................................ 41 7

8

7.4

Veřejná soutěž .................................................................................................. 42

7.5

Profil a zkušenosti investora ............................................................................ 43

7.6

Analýza nákladů a přínosů projektu ................................................................. 44

7.6.1

Definice podstaty projektu ........................................................................ 44

7.6.2

Funkční a prostorové uspořádání .............................................................. 44

7.6.3

Urbanistická koncepce .............................................................................. 46

7.6.4

Etapizace projektu..................................................................................... 47

7.6.5

Struktura beneficientů ............................................................................... 50

7.6.6

Popis investiční a nulové varianty ............................................................ 52

7.6.7

Finanční stránka projektu.......................................................................... 53

7.6.8

Analýza trhu a koncepce marketingu ........................................................ 54

7.6.9

Zhodnocení projektu revitalizace.............................................................. 56

DISKUSE................................................................................................................ 56

ZÁVĚR ........................................................................................................................... 59 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ................................................................................ 61 Knižní zdroje............................................................................................................... 61 Internetové zdroje ....................................................................................................... 63 Rozhovory................................................................................................................... 64 Seznam grafů .............................................................................................................. 65 Seznam obrázků .......................................................................................................... 65 Seznam schémat .......................................................................................................... 65 Seznam tabulek ........................................................................................................... 65 Seznam použitých zkratek .......................................................................................... 66 Seznam příloh ............................................................................................................. 67

8

1 ÚVOD Půda je neobnovitelným zdrojem. Každý centimetr zeminy se tvoří desetitisíce let a následná staletí trvá, než se vytvoří biotopy typické pro každou krajinu. Je až s podivem jak jsou lidé důmyslní a dokáží během generací narušit nebo zdevastovat svrchní obal Země. Jak je známo, všichni suchozemští živočichové jsou závislí ať už primárně či sekundárně na půdě a proto je v zájmu i člověka využívat půdu nejlepším způsobem. Průmyslová revoluce v Evropě měla za následek opakované migrace venkovského obyvatelstva do větších měst. Tito lidé hledali uplatnění v nově vznikajících průmyslových objektech, které postupně vyrůstaly u vodních zdrojů a lesů. Po roce 1948 se Československá republika stala částí centrálně plánovaného hospodářství. Výroba se více diverzifikovala, z lehkého průmyslu se stával těžký. Periferie větších měst začala rozkvétat průmyslovou výrobou. Tyto kroky měly za následek velké přesuny osob v rámci státu respektive urbanizaci. „Sametová revoluce“ znamenala mnoho změn v hospodářství. Vlivem přechodu od centrálně plánovaného hospodářství k volnému trhu se postupně území ČR začalo deindustrializovat. Ze sekundárního, průmyslového sektoru, kde pracovalo nejvíce lidí, se přecházelo do terciárního sektoru služeb. Tato transformace způsobila vznik nevyužívaných budov či areálů známé též jako brownfields. Problematika brownfields se objevuje mezi politickými tématy v rozvinutých zemích již od roku 1970. V České republice tuto problematiku rozvířily až důsledky privatizace po roce 1997. Vytvořit komplexní metodiku pro revitalizace brownfields se ukázalo být velice složitým úkolem. Multidisciplinarita problému brownfields nutí zapojení odborníku v oblastech ekologie, ekonomie, demografie,

marketingu,

urbanismu a dalších. Metodikou revitalizace brownfields se zabývá nejen stát, ale především jednotlivci z řad zainteresovaných odborníků, řešící konkrétní postupy prací při revitalizacích nedostatečně využívaných nemovitostí či areálů. Z každého projektu ať už byl zpracován dobře či ne je možné se poučit a tyto poznatky aplikovat při regeneraci dalších brownfields.

9

2 Cíl a metodika práce

2.1 Cíl bakalářské práce Tato bakalářská práce má za cíl zhodnotit postupy a institucionální nástroje při revitalizaci brownfields, prostřednictvím analýzy jednotlivých fází projektu. Sekundárním cílem této práce je analýza a evaluace projektu regenerace brownfields v prostoru bývalých slatinských kasáren.

2.2 Metodika bakalářské práce Práce je rozdělena na teoretickou a praktickou část. V teoretické části je pomocí rešerše literatury nastíněna problematika brownfields z hlediska jejich typologie. Dále je analyzováno současné úsilí o řešení problematiky z hlediska monitorovacích aktivit, legislativních nástrojů a možností financování. Praktická část zkoumá souvislosti na příkladu slatinských kasáren, které jsou zcela financovány soukromým investorem. Při této části bylo použito řízeného rozhovoru s Ing. Michal Teperem, který je obchodním ředitelem společnosti IMOS development a.s. stojící za přestavbou daného brownfieldu a Jiřím Idesem, starostou městské části Brno – Slatina. Dalšími zdroji pro vypracování praktické části byly dokumenty společností JIŽNÍ CENTRUM BRNO, a.s. IMOS development a.s. a vlastní šetření.

3 BROWNFIELDS

3.1 Vymezení pojmu brownfields Termín brownfields je nemožné doslovně přeložit do českého jazyka, protože v tu chvíli ztrácí význam (hnědá pole). Snaha počeštit význam slova byla zjevná hlavně na ministerstvech. Ministerstvo životního prostředí používá výraz „narušené pozemky“ a Ministerstvo pro místní rozvoj „deprimující zóny“. Pojem brownfields je obtížné definovat i v angličtině, protože význam slova se postupem času vyvíjí.

10

Americká agentura na ochranu životního prostředí EPA používá definici: „The term „brownfield site“ means real properte, the expansion, redevelopment, or reuse of which may be complicated by the presence or potential presence of a hazardous substance, polutant, or contaminant.“ („Termín „lokalita brownfield“ znamená reálnou nemovitost, jejíž rozsah, rekonstrukce, nebo opětně využití může být v současnosti reálně nebo potenciálně komplikované kvůli rizikovému obsahu, znečištění nebo kontaminace.“), která vychází z federálního zákona USA z roku 2002. Definice EPA akcentuje rizikový obsah nebo určitou formu znečištění. (Novotná, E.; Musil, M.; Nový, J.; Sedláková, J.; 2005, 16) Agentura CzechInvest, která je příspěvkovou organizací Ministerstva průmyslu a obchodu brownfields definuje jako „nemovitost (pozemek, objekt, areál), která je nedostatečně využívaná, zanedbávaná a může být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné aktivity. Brownfield nelze vhodně a efektivně využívat, aniž by proběhl proces jeho regenerace.“ (Národní strategie regenerace brownfields, Czechinvest, 2008, 3) CABERNET (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network), sít evropských odborníků definuje brownfields jako plochy, které jsou ovlivněny bývalým využitím místa a jeho okolí, jsou opuštěné či málo využívané. Nacházejí se v částečně nebo plně rozvinutých městských oblastech. Tyto oblasti vyžadují zásah, který by je navrátil do jejich skutečného provozu. V těchto oblastech se mohou vyskytovat zdánlivé či skutečné problémy se znečištěním. (Brownfield Definition, CABERNET, 2006) Ústecký kraj definoval brownfields jako: „plochu, která byla v minulosti využívána pro průmyslovou, zemědělskou, stavební nebo jinou činnost a mohla by být v následku této nebo předchozí činnosti kontaminována (ekologická zátěž) či jinak zdevastována, což snižuje její atraktivitu pro budoucí využití. Může se jednat například o zcela nebo z části opuštěné průmyslové areály, staré zemědělské objekty, nevyužívané drážní pozemky, bývalé vojenské prostory, vybydlené obytné čtvrti atd.“ (Definice lokality typu „brownfield“, Odbor regionálního rozvoje Ústeckého kraje, 2004)

11

Jackson a kolektiv (2003) považují za brownfields „pozemky a budovy v urbanizovaném území, které ztratily svoje původní využití nebo jsou podvyužité. Často mají a, nebo se předpokládá, že mají ekologické poškození a zdevastované výrobní i jiné budovy“. Definicí je mnoho, částečně se liší, ale klíčové aspekty termínu brownfields se opakují. Jedná se o dříve využívané území a nemovitosti, která přestala plnit svoji předchozí funkci. V této oblasti se mohou vyskytovat environmentální rizika. Není možné je efektivně využívat bez revitalizace.

3.2 Příčiny a důsledky existence brownfields Příčin vzniku brownfields je mnoho podle toho o jaký typ se jedná. V úvodu byla představena hlavní příčina vzniku průmyslových brownfields, kterých je na území ČR nejvíce (přesněji 48,2% z celkového počtu, v hektarech). Kde je příčinou restrukturalizace ekonomiky státu a jednotlivých regionů, která je spojována s deindustrializací. Příčiny vzniku zemědělských brownfield lze také hledat v restrukturalizaci ekonomiky, ale není jediná. V rozvinutých státech je primární sektor zemědělství dotován z veřejných prostředků a legislativně se snaží své zemědělce podporovat, takový přístup můžeme najít především ve Francii. V ČR podpora zemědělců není tak rozvinutá a proto vznikají další brownfields. Původ vzniku vojenských brownfields lze nalézt mezi roky 1989 – 2005 kdy probíhala transformace armády na armádu profesionální. V tomto období bylo odveleno více než 73 tisíc sovětských vojáku, kteří byli lokalizováni na území ČR, a další tisíce českých vojáku byly odvolány z aktivní služby. Jak uvádí Špačková (2011, str. 18) Takto významná redukce nemohla zůstat beze změn prostorového rozložení armády. Průběžně byly rušeny vojenské posádky i dislokační místa po celém území republiky. Celkem bylo touto „redukcí armády“ zasaženo přes 50 obcí, ve kterých armáda zanechala prázdné kasárenské a jiné armádní objekty. Dle údajů z ročenky Ministerstva obrany z roku 2005 bylo vyřazeno z užívání Armádou ČR do roku 2004 96 objektů (areálů) s pozemky, 16 samostatných objektů a 215 samostatných pozemků. Část z nich byla bezúplatně převedena na obce, část ještě zůstala v majetku Armády 12

ČR. Poslední významnou oblastí vzniku brownfields je občanská vybavenost. Příčinou přeměny objektů občanské vybavenosti na brownfields je především demografická změna a preference zákazníků. S existencí brownfields je spojováno mnoho negativních jevů a externalit, které se

v mnohých

případech

kumulují.

Z environmentálního

hlediska

brownfield

představuje hned několik problémů. Při průzkumech brownfields se prokázalo, že na většině z nich je určitá ekologická zátěž, která vyžaduje značné finanční prostředky na její odstranění. Dalším negativem, které brownfields reprezentují je tzv. suburbanizace. Je to proces, kdy se město geograficky rozšiřuje a zabírá tím půdu, která předtím plnila jiný účel. Suburbanizace také představuje problém ekonomický, jelikož k těmto novým částem je potřeba přivést dopravní infrastrukturu, technickou infrastrukturu dopravní spoje a občanskou obslužnost. Brownfield také představují sociální problém. Na těchto místech je prokazatelně vyšší kriminalita a také se zde zdržují lidé bez domova, kteří hledají v tomto místě dočasné přístřeší. Na tento problém navazuje mnoho dalších. Jelikož je brownfield sídlem těchto „skupin“ tak se snižuje zájem o budovy v nejbližším okolí a tyto budovy ztrácí svoji původní hodnotu. V případě dlouhodobého neřešení tohoto problému mohou vzniknout sociálně vyloučené lokality resp. ghetta. Nový (2004, str. 6) upozorňuje na ekonomické ztráty, které se projevují nepřímo. Pozemky ležící ladem uprostřed měst nepřinášejí žádné daňové výnosy, jsou naopak břemenem obcí.

3.3 Kategorie brownfields Jednotlivá brownfields se liší v mnoha aspektech a proto je nutné tyto objekty determinovat a rozčlenit do kategorií. Můžeme vycházet z ekonomické atraktivity oblasti, ekologické stability, původním využitím či polohou a vzdáleností od centra. Kadeřábková (2009) rozlišuje brownfields z hlediska ekonomické atraktivity na pět typů: I.

Projekty s nulovou bilancí (investice do objektu není nutná, stavba se nachází na lukrativním místě v centru města),

II.

Projekty s mírnou podporou (stavby se nenacházejí ve výjimečné lokalitě. Vyžadují podporu, jak veřejných, tak i soukromých investic. Poměr investic by se měl pohybovat 1:5 k soukromým), 13

III.

Nekomerční projekty (rozvoj je veden ve vyšší míře sociálními cíli či ochranou životního prostředí. Intervence veřejných prostředku je v poměru od 1:1 až 1:4 k soukromým),

IV. V.

Nebezpečné projekty (havarijní stav, který ohrožuje lidské zdraví), Ostatní projekty.

Evropská síť odborníků (CABERNET, 2006) dělí brownfields do třech kategorií na základě hodnoty pozemku a ceně regenerace daného území: Kategorie A - reprezentuje rozvojové projekty, které jsou poháněné pomocí soukromého financování. Kategorie B - tyto projekty jsou charakterizovány jako na hranici rentability. Tyto projekty mají tendenci být financovány prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru. Kategorie C - tyto projekty nejsou lákavé pro soukromé investory, proto představují zátěž zejména na veřejný sektor, nebo municipality. Projekty by měly být financovány z veřejných prostředků nebo konkrétních legislativních nástrojů (např. daňové pobídky). Schéma 1: Kategorizace brownfields ABC

(Zdroj: www.cabernet.org.uk, vlastní úprava)

Podrobněji tuto kategorizaci popisuje Jackson (2003, str. 4): Brownfields typu A jsou převážně situovány blízko center či v dostatečně komerčních oblastech, kde problémy s brownfields řeší trh a soukromý kapitál.

14

Zde jsou finanční veřejné intervence zbytečné. Na straně druhé jsou veřejné zásahy typu majetkových konsolidací či urychlené správního řízení ulehčení pro řadu soukromých investoru či developerů. Výsledkem projektu typu A je revitalizace nevyužitého území za pomoci výlučné soukromého kapitálu, které přináší investiční výhody a daňové příjmy jak obci, investorovi tak i celé společnosti. Výsledný produkt representuje schopnost investora provést kvalitní čí nekvalitní revitalizaci území. Brownfields typu B mají dostatečný rozvojový potenciál, ale míra rizika je příliš vysoká na to aby je mohl soukromý kapitál absorbovat. Příkladem může být kontaminovaný brownfield ve velice lukrativní lokalitě, či velmi atraktivní brownfield v marginální oblasti. U projektu tohoto typu je nutné partnerství veřejného a soukromého sektoru. Při projektech, kde se nedá zaručit návratnost a také profit pro soukromý sektor, je vhodné ze strany veřejného sektoru financovat nákladovou mezeru, která bráni komerčnosti projektu. Tyto investice poté generují nová pracovní místa, daňové příjmy a jiné společenské potřeby. Brownfields typu C jsou lokalizovány v oblastech mimo rozvojové trendy. Jedné se především o brownfields, které svou povahou nepřitahují investory z řad soukromého sektoru. Veřejný sektor nemá dostatek prostředků, aby mohl tento typ projektů regenerovat sám a proto je pravděpodobné, že se situace daných brownfield bude nadále zhoršovat. Souběžně s degradací brownfields jako takových se bude zhoršovat i postavení obcí, kde stojí tyto nerevitalizované objekty a pozemky. Postupná degradace může vyvolat řetězovou reakci, kdy mladí obyvatelé dané obce se odstěhují z důvodu neřešené situace, což může mít za následek nové maloplošné brownfields. Opatová (2008, str. 16) rozlišuje brownfields z několika hledisek: Podle původu: I. II.

opuštěné průmyslové zóny v urbanizovaném území, komerční brownfields,

III.

brownfields vzniklé po ukončení těžební činnosti,

IV.

zemědělské brownfields (objekty bývalé výroby a zpustlé pozemky),

V. VI.

armádní brownfields (vojenské budovy, skladovací plochy), obytné brownfields (vybydlená panelová sídliště), 15

VII.

zchátralé objekty s památkovou hodnotou (kláštery, špitály).

Podle polohy: I.

v zastaveném území měst (v blízkosti centra, či ve větší vzdálenosti od centra),

II.

v příměstské zóně,

III.

v okrajových částech malých obcí či vesnic,

IV.

zcela mimo urbanizované území.

Podle možnosti nového využití: I.

pozemky jsou v rámci trhu atraktivní (o pozemek je zájem ze strany soukromích či veřejných developerů),

II.

pro pozemky je potřeba nalézt nové využití za asistence veřejných finančních prostředků (spolupráce veřejného a soukromého sektoru je žádoucí),

III.

pro pozemky nelze najít nové využití (v tomto případě je vhodná rekultivace).

Dle Šilhánkové (2006, str. 14) lze rozdělit brownfields podle ekologické zátěže: I.

bez ekologické zátěže – staré a nevyužívané průmyslové areály, komerční, obytné, zemědělské, vojenské objekty, u kterých po vypracování ekologických analýz nebyla prokázána ekologická zátěž,

II.

s předpokládanou ekologickou zátěží – staré, nevyužívané průmyslové areály, komerční, obytné, zemědělské, vojenské objekty, u kterých je ekologická zátěž pravděpodobná, ovšem zatím nepotvrzená ekologickými analýzami,

III.

s existující ekologickou zátěží – staré, nevyužívané průmyslové areály, komerční, obytné, zemědělské, vojenské objekty, u kterých byla ekologická zátěž již prokázána.

4 MONITOROVACÍ AKTIVITY Na území ČR se vyskytuje velké množství opuštěných pozemků a areálů, které ztratily v průběhu své životnosti využití. O tyto brownfields se dlouhou dobu nikdo

16

nezajímal. Soukromí vlastníci nechtěli nebo nemohli investovat do znovuvyužití těchto nemovitostí. Veřejný sektor neměl informace jak nakládat s těmito objekty nebo nebyly finanční prostředky na samotnou revitalizaci brownfields. Po roce 2005 si uvědomili představitelé veřejného sektoru, že je nutné tuto problematiku řešit komplexně a prvním krokem musí být monitorovací aktivity.

4.1 Počet brownfields na území ČR Agentura CzechInvest ve spolupráci s jednotlivými kraji provedla vyhledávací studii pro lokalizaci brownfields. Tato lokalizace začala roku 2005 a byla ukončena v polovině roku 2007. Bylo zjištěno celkem 2 355 lokalit o rozloze 10 362 ha, zastavěná plocha z toho zaujímala 1 412 ha. Na základě vyhledávací studie vznikla národní databáze brownfieldů. (Národní strategie regenerace brownfieldů, 2005) Tabulka 1: Předchozí převažující využití lokality zemědělství průmysl občanská vybavenost armáda, vojenský prostor bydlení cestovní ruch, lázeňství, hotelnictví jiné

Četnost 821 785 304 151 95 22 177

% 34,9 33,3 12,9 6,4 4 0,9 7,5

(Zdroj: Národní strategie regenerace brownfieldů, vlastní úprava)

Graf 1: Předchozí převažující využití lokality (četnost) cestovní ruch, lázeňství, hotelnictví 1%

jiné 8% zemědělství 35%

bydlení 4% armáda, vojenský prostor 6%

občanská vybavenost 13%

průmysl 33%

(Zdroj: Národní strategie regenerace brownfieldů, vlastní úprava)

Při porovnání předchozího převažujícího využití lokality dle četnosti (Tabulka 1) je na prvním místě zemědělství, ačkoliv bylo dříve zmíněno, že hlavním důvodem vzniku brownfields je transformace průmyslu. Situaci nám objasňuje předchozí 17

převažující využití lokality dle hektarů (Tabulka 2), kde je zemědělství s 1840,4 ha na třetí pozici. Z toho lze usoudit, že průmyslové objekty zabírají větší rozlohu než zemědělské. Podobnou situaci můžeme sledovat u vojenských prostor kde jejich četnost je nízká, ačkoliv co do rozlohy (2394,1 ha) je druhá největší. Tabulka 2: Předchozí převažující využití lokality

Rozloha lokality (ha) 4423,2 2394,1 1840,4 413,3 88,3 22,4 1144,6 10326,3

průmysl armáda, vojenský prostor zemědělství občanská vybavenost bydlení cestovní ruch, lázeňství, hotelnictví jiné celkem

% 42,8 23,2 17,8 4 0,9 0,2 11,1 100

(Zdroj: Národní strategie regenerace brownfieldů, vlastní úprava)

Graf 2: Předchozí převažující využití lokality (rozloha lokality v ha) jiné 11% cestovní ruch, lázeňství, hotelnictví 0% bydlení 1% občanská vybavenost 4%

zemědělství 18%

průmysl 43%

armáda, vojenský prostor 23%

(Zdroj: Národní strategie regenerace brownfieldů, vlastní úprava)

Z daných dat lze usoudit, že hlavní důvodem vzniku brownfields na území ČR je transformace primárního sektoru, sekundárního sektoru a armády ČR. Souhrnná rozloha těchto tří faktorů je rovna 8, 658 ha (84% z celkového počtu). Pro představu katastrální výměra města Jihlavy činí 7 885 ha. Proto je velice důležité při procesu plánování národních strategií se zaměřit především na tyto tři faktory.

4.2 Databáze objektů brownfields Na základě národní strategie regenerace brownfieldů a na ni navazující vyhledávací studii pro lokalizaci brownfieldů vznikla databáze brownfieldů v ČR. 18

Do databáze jsou začleňovány nově objevené brownfields a jsou postupně vyřazovány ty, které již byly revitalizovány. Tato databáze se nachází na internetovém portálu www.brownfieldy.cz, nabízí vyhledávání podle klíčových slov, kraje či okresu, rozlohy v metrech čtverečních, nebo ukazatelů jako jsou předchozí využití či typ lokality. Pro vložení brownfieldů do databáze je nutná registrace na stránkách národní databáze. U registrace je potřeba zadat základní osobní údaje žadatele a kontakt (telefonní číslo a emailovou adresu). Databáze obsahuje 434 brownfieldů a základní informace o nich ke dni 1. 11. 2011. Regionální informační servis spravuje další databázi brownfields. Jedná se především o plochy či objekty, které patří částečně nebo zcela do majetku obcí. Tato databáze obsahuje celkem 375 lokalit brownfield a dostupná z internetového portálu www.risy.cz. Ke každé lokalitě brownfields jsou uvedeny základní a informační údaje s mapovým zakreslením a fotografii současného stavu. Také lze zjistit způsob využití lokality, technický stav a předpokládané náklady na regeneraci. Také kraje a města tvoří databáze brownfields. Liberecký kraj ve spolupráci s agenturou CzechInvest v roce 2007 zpracovaly vyhledávací studii. Tato lokalizace probíhala ve třech krocích a bylo celkem zmapováno 364 lokalit typu brownfields. V potaz byly brány pouze ucelené pozemky o výměře nad 0,5 ha s tím, že zastavěna plocha nebo podlahová plocha musela být větší než 250 m2. Také byly stanoveny kritéria pro zařazení do databáze. Hlavním kritériem byla celková velikost lokality, mezi další patřily stupeň současného využití a reprezentativnost (zastoupení všech částí kraje). Na základě této vyhledávací studie bylo zjištěno procentuální zastoupení podle původní funkce, četnost objektů brownfields v jednotlivých ORP. Tato studie slouží jako podklad pro územně plánovací dokumentaci, poskytuje informace na webových stránkách kraje a problematické lokality jsou zaznačeny v geografickém informačním systému kraje. (Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields na území Libereckého kraje, 2007) Tabulka 3: Lokality brownfields na území Libereckého kraje podle předchozího využití (v procentech) Průmyslové Zemědělské Občanská Historické Bytové Cestovní Vojenské vybavenost ruch 45% 27% 17% 5% 3% 3% > 1% (Zdroj: Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields na území Libereckého kraje, vlastní tvorba)

19

4.2.1 Databáze brownfields v USA De Sousa (2008) poukazuje na stav databází brownfields ve Spojených státech amerických. Místa, která představují největší rizika pro lidstvo a životní prostředí jsou zahrnuta do databáze CERLCLIS ( Comperhensive Environmental Response, Compensation and Liability Information Sytem), který spadá pod US Environmental Protection Agency. Mnoho států spravuje vlastní databáze brownfields. Například stát Wisconsin vytvořil všeobecnou databázi BRRTS (Bureau for Remediation and Redevelopment Tracking System), která kombinuje informace z řady datových zdrojů a je užitečným nástrojem vládního úsilí k ochraně veřejného zdraví a bezpečnosti. Tyto nasbíraná data informují o typu brownfieldu, ekologickém zatížení, prioritě (nízká, střední nebo vysoká) a podmínkách či limitech budoucího využití. Mnoho států také spravuje rozsáhlé záznamy o projektech zahrnující dobrovolné úklidové programy k revitalizaci brownfields. Na území USA je také značný počet místních samospráv, které zřizují vlastní soupisky brownfields. Tyto soupisky slouží k ekonomickému rozvoji, technické pomoci a získání federálních prostředků. Víše zmíněné databáze se neshodují v počtu brownfields. US EPA odhaduje počet brownfields na území USA více než 450 000 naproti tomu US Accountability Office uvádí počet mezi 130 000 – 450 000.

5 NÁVAZNOST NA STRATEGICKÉ DOKUMENTY ČR Strategické dokumenty jsou tvořeny na základě dlouhodobých plánů a cílů. Podtrhují postavení států, krajů či obcí k danému tématu. Problematika brownfieldů začala pronikat do těchto dokumentů na území ČR až v posledním desetiletí, na rozdíl od zemí jako Francie, Anglie nebo Dánsko, které problematiku brownfields a urban sprawl začali řešit již mnohem dříve.

5.1 Národní strategie regenerace brownfieldů Primárním dokumentem, který vymezuje postavení brownfields je Národní strategie regenerace brownfieldů. Tato strategie byla vypracovaná na popud usnesení vlády č. 1100 ze dne 31. 8. 2005. Daná strategie podtrhuje postavení vlády, které je mimo jiné definováno v strategiích udržitelného rozvoje, hospodářského růstu, 20

regionálního rozvoje, územního rozvoje a státní politice životního prostředí. Vizí strategie je rozšíření nabídky pro podnikatele, celkové ozdravění území, zlepšení životního prostředí ve všech jeho složkách a dosažení efektivního využití dříve zanedbaného území s ohledem na tvorbu kvalitní struktury osídlení a krajiny, při respektování kulturně-historických, ekonomických, ekologických i sociálních hledisek. Také jsou uvedeny problémy, které brownfields vytváří. Především negativně působí na životní prostředí, brzdí rozvoj území, socioekonomické dopady na společnost a celkově přispívají ke špatnému obrazu celého území, (Národní strategie regenerace brownfields, 2008)

Tabulka 4: Cíle Národní strategie regenerace brownfields Střednědobé cíle

Dlouhodobé cíle

Maximální zapojení dostupných

Snížení počtu brownfieldů a záborů zemědělské

evropských zdrojů pro regeneraci

půdy pro novou výstavbu v souladu s principy

brownfieldů v programovacím

udržitelného rozvoje. Prevence vzniku

období 2007 – 2013.

brownfieldů.

Zohlednění možnosti regenerace

Zlepšení kvality životního prostředí a

brownfieldů i pro jiné než

odstraňování starých ekologických zátěží v

průmyslové využití (např. smíšená

brownfieldových lokalitách (tento cíl má jak

městská funkce, občanská

střednědobý, tak dlouhodobý rozměr).

vybavenost, zemědělství, bydlení).

Socioekonomický rozvoj postižených regionů.

Rozvoj systému vzdělávání v oblasti

Cílené a efektivní využití veřejných prostředků

regenerace brownfieldů a

pro podporu regenerace brownfieldů, kde je

zabezpečení profesionalizace veřejné veřejný zásah nezbytný a odůvodnitelný. správy v rámci této problematiky Zavedení a zajištění aplikace nejlepší praxe při realizaci projektů regenerace brownfieldů, podpora profesionálně řízené realizace regenerace. (Zdroj: Národní strategie regenerace brownfieldů, vlastní tvorba)

Za zajišťování cílů strategie je odpovědný resort MPO. Toto ministerstvo bude zajištovat koordinaci pomocí meziresortní komise, která má funkci hodnocení projektů. Agentura CzechInvest má za úkol spravovat Národní databázi brownfieldů, předkládá 21

meziresortní komisi projekty a vyhledává možné investory, s kterými konzultuje možnosti financování a prezentuje dotační tituly. Regionální kanceláře mají za úkol informovat zástupce krajů a obcí o možnostech řešení problematiky brownfields. Schéma 2: Platforma spolupráce při zajišťování cílů NSRB

(Zdroj: Národní strategie regenerace brownfieldů, vlastní úprava)

Strategie předkládá 4 způsoby získání finančních zdrojů pro regeneraci brownfields. Za hlavní zdroj považuje evropské fondy, které jsou shrnuty v kapitole financování revitalizace. Mezi další zdroje řadí rozpočtové dotace z MPO, MMR a MŽP, dluhové financování skrze české a mezinárodní finanční instituce a soukromé zdroje. Pro financování bylo vytvořeno následující schéma, které má za úkol zjednodušit proces získání finančních zdrojů ze strany veřejného sektoru. Schéma 3: Schéma financování regenerace brownfieldů dle NSRB

(Zdroj: Národní strategie regenerace brownfieldů, vlastní úprava)

22

5.2 Dokumenty zbývající se problematikou brownfields Strategický rámec udržitelného rozvoje České republiky: ve své třetí prioritní ose upozorňuje na opuštění výrobních a průmyslových areálů ve městech a výhody revitalizace těchto areálů, na úkor zástavby greenfields. V druhém cíli se zaměřuje na roli měst jakožto akcelerátorů rozvoje a růstu regionů, kde by se neměly nacházet tyto degradované oblasti, které brzdí rozvoj lokality. Dalším cílem této strategie je hospodárné využívání zastavěného území a ochrana nezastaveného území. Jedná se především o zachování rázu urbanistické struktury území a struktury osídlení. Varuje před neúměrným rozepínáním měst. (Strategický rámec udržitelného rozvoje České republiky, 2010)

Strategie hospodářského růstu České republiky: navrhuje zjednodušení a urychlení územního plánování, které je v této době neefektivní a zdržuje proces revitalizace brownfields. Dále se tato strategie zabývá sjednocením environmentální legislativy a začleněním posuzování vlivu na životní prostředí do územního řízení o umístění staveb. Z důvodu zvýšení konkurenceschopnosti bylo navrženo oceňování pozemků a staveb dle tržních principů, tvorbou cenových map a využití institutu komplexních pozemkových úprav pro potřeby investiční výstavby. (Strategie hospodářského růstu České republiky 2005-2013, 2005)

Strategie regionálního rozvoje České republiky: rozlišuje brownfields z hlediska rozlohy na malé a velké. Podle strategie jsou velké průmyslové areály více atraktivní pro investory, protože se většinově nacházejí ve větších městech. Maloplošná brownfields budou podle strategie v následujících dekádách na trhu nadbytečné a nebude pro ně existovat společenské nebo komerční využití a proto přichází s návrhem převodu těchto brownfields na ekologickou funkci. To zahrnuje odstranění ekologické zátěže a zatravnění či zalesnění přírodě blízkými vegetačními prvky, které povede k zlepšení životního prostředí. Dále strategie upozorňuje na negativní externality brownfields na příkladu dopravní infrastruktury a jejímu neoptimálnímu funkčnímu využití. (Strategie regionálního rozvoje České republiky, 2006) 23

Politika územního rozvoje České republiky: ve své studii se zaměřuje na vytváření předpokladů pro polyfunkční využívání opuštěných areálů a lokalit za účelem vyhledávání ploch vhodných k využití pro ekonomické aktivity a rekreaci. Tato politika se zasazuje o hospodárnější využívání zastavěného území a zajištění ochrany nezastaveného území. Jedná se zejména o zemědělské půdy, lesní půdy a zachování veřejné zeleně, včetně minimalizace její fragmentace. (Politika územního rozvoje České republiky, 2008)

Státní politika životního prostředí České republiky: upozorňuje na prevenci při předcházení ekologických zátěží, navrhuje využívání průběžně se aktualizující evidenci brownfields. Doporučují také odstranění již kontaminovaných míst, které by vedlo k snazšímu využití brownfields. (Státní politika životního prostředí České republiky, 2011)

Dále jsou vytvářeny strategické plány, koncepce či programové dokumenty regionálního a obecního významu, které plně respektují národní plány a strategie. Podle Jáče (2006) se k tvorbě jednotlivých regionálních dokumentů přistupuje dvojím způsobem. Prvním typem je vytvoření regionálních dokumentů, které jednotlivé obce zpracovávají do svých projektů či dokumentů. Druhým typem je retrográdní model, kdy jsou nejdříve vytvořeny dokumenty jednotlivých obcí a následně z nich kraj čerpá při tvorbě svých dokumentů a projektů. Autor se také zmiňuje o nutnosti vytvoření seznamu brownfields, které se nacházejí na katastrálním území obce jako první krok k řešení komplexní strategie nakládání s brownfields.

Tabulka 5: Projekty a dokumenty na regionální a obecní úrovni Regionální dokumenty

Obecní dokumenty

Strategické plány - např. Strategie rozvoje venkova, Strategie udržitelného rozvoje kraje

Strategický rozvoje obce, který slouží jako podklad pro zadávání nového územního plánu Rozvojový program obce, který vyvolává změny územního plánu

Programové dokumenty - např. Program rozvoje kraje

24

Koncepce - např. Koncepce rozvoje cestovního ruchu, zemědělské politiky, dopravní infrastruktury… Akční plány - např. LEHAP, agendy -např. Agenda 21 a politiky- např. Zdravotní politika kraje

Územní plány, na základě kterých se formuluje rozvojový plán obce Akční plány

(Zdroj: Metodika pro revitalizaci brownfields 2006, vlastní tvorba)

5.3 Strategie nakládání s brownfields ve Spojeném království Vláda Spojeného království Velké Británie a Severního Irska na základě faktorů jako je vysoká hustota obyvatelstva, rapidní inflace cen domů, ochrany venkovské krajiny a touze vytvořit kompaktní městskou zástavbu připravila mnoho plánů, institucí a iniciativ, které mají podpořit revitalizaci brownfields. Nejvíce viditelnou snahou je stanovení cílů skrze národní plánovací dokumenty pro regionální a místní úřady. Jeden z nejdůležitějších dokumentů pro regeneraci brownfields se nazývá Planning for the Communities of the Future, který byl vytvořen v roce 1998. Účelem tohoto dokumentu je podpořit využití brownfields pro nové bydlení z 60%, Hula (2012). Dokument Towards an Urban Renaissance byl publikován roku 1999 a zabývá se především městskou zástavbou a s ní spojenou klesající atraktivitou. Tato zpráva měla za účel zjistit příčiny tohoto úpadku měst a navrhnout praktická řešení jak přilákat obyvatele zpátky do městských periferií, které byly vylidněny, Rogers (1999). Sustainable Communities Plan z roku 2003 je dlouhodobý plán pro dosažení udržitelných sídel a klade zvláštní důraz na regeneraci brownfields. Tento plán kombinuje již vytvořené národní dokumenty a nástroje. K tomu, aby regenerace brownfields mohla jít správným směrem, mělo by Homes and Communities Agency zpracovat komplexní národní strategii brownfields s pomocí National Land Use Database. Towards an Urban Renaissance a přípravný dokument National Brownfield Strategy představují komplexní studii vyhodnocující stav brownfields v Anglii. Zjištění a doporučení se měly stát podkladem pro the National Brownfield Strategy, Sladká (2010, str. 43).

25

6 FINANCOVÁNÍ REVITALIZACE BROWNFIELDS Proces regenerace brownfields je většinou dlouhodobá záležitost, která vyžaduje značné finanční prostředky. Financování těchto postižených lokalit obvykle pochází z více zdrojů v různých fázích revitalizace. Dalo by se říct, že při procesu regenerace jsou různá očekávání podle toho, jaký subjekt investuje do projektu. Soukromý investor hledá při tomto procesu především budoucí zisk. Pokud jsou finanční prostředky investovány z veřejných fondů, tak se očekává zlepšení environmentální či společenské situace, ale vždy je očekávaná určitá návratnost z těchto revitalizačních projektů. V současné době je velké množství finančních stimulů a pobídek od různých institucí k regeneraci brownfields avšak je zapotřebí znát všechny podmínky a náležitostí, které se k těmto řešením vztahují. Kapitola financování revitalizace brownfields je členěna do čtyř částí. V první z nich jsou stručně představeny strukturální fondy EU a uvedeny dotační tituly prostřednictvím, kterých je možně žádat o dotaci v rámci regenerace ploch brownfields. Druhá část je zaměřena na prezentaci EHP a Norských fondů, které finančně pomáhají méně rozvinutým zemím či regionům. Další podkapitolou je program rozvoje venkova, který také napomáhá k zlepšení situace, především venkovských brownfields. Poslední částí této kapitoly jsou soukromé financování a PPP projekty, které jsou v oblasti revitalizace brownfields stále atraktivnější jak pro veřejný tak i pro soukromý sektor.

6.1 Strukturální fondy Evropské unie Strukturální fondy jsou nástrojem regionální politiky a strategií EU. Tyto fondy byly vytvořeny za účelem podpory hospodářského růstu členských zemí a sociální soudržností v rámci EU. Strukturální fondy jsou dva. Evropský sociální fond (ESF) a evropský fond regionálního rozvoje (ERDF), který na projekty revitalizací a přestaveb investuje nejvíce finančních prostředků. Peníze ze SF jsou přidělovány na základě jasně definovaných cílů a priorit. V programovém období 2007 – 2013, které je nyní aktuální pro ČR, bylo alokováno podle tehdejšího kurzu 688 mld. Kč. Tyto peníze jsou rozděleny do 26 operačních programů. Finanční prostředky z fondů EU jsou distribuovány mezi projekty, které mají největší pravděpodobnost na úspěch a dlouhodobé využití. Na základě toho musí každý 26

žadatel přiložit ke své žádosti o dotaci také tzv. feasibility study (studii proveditelnosti) nebo tzv. cost-benefit analýzu (analýzu nákladů a výnosů). V určitých případech je CBA analýza součástí studie proveditelnosti. Studie proveditelnosti má dvě formy a to základní a zjednodušenou. Ovšem u tak rozsáhlých projektu jako je revitalizace brownfields musí být použitá základní forma, která obsahuje mimo jiné i stručný popis podstaty projektu a jeho etap, analýzy trhu, management projektu a dopad projektu na životní prostředí, Rydvalová (2006). Pro cíle zmapování finanční podpory brownfields pomocí strukturálních fondů, budou uvedeny pouze konkrétní příklady: OP Životní prostředí Prioritní osa 4 Zkvalitnění nakládání s odpady a odstraňování SEZ V rámci oblasti podpory 4.2 Odstraňování starých ekologických zátěží je pro tuto oblast vyčleněno přes 256 milionů €. Tato dotace je určena pro obce, města, svazky obcí, kraje, neziskové organizace, příspěvkové organizace, státní podniky a podnikatelské subjekty. Prioritní osa 6 Zlepšování stavu přírody a krajiny U oblasti podpory 6.5 Regenerace urbanizované krajiny, je výše podpory maximálně 90% z celkových způsobilých výdajů projektu. Pro tuto oblast je alokováno téměř 87 milionů euro. O tuto dotaci mohou žádat obce, města, kraje, svazky obcí a krajů, vysoké školy, veřejné výzkumné instituce a neziskové organizace, příspěvkové organizace, správy národních parků, státní podniky a organizace i fyzické osoby. (Programový dokument OPŽP pro období 2007-2013, 2012) OP Podnikání a inovace Prioritní osa 5 Prostředí pro podnikání a inovace Na oblast podpory 5.3 Infrastruktura pro podnikání bylo uvolněno z fondů EU 464 mil. euro. Cílem podpory je rozvoj kvalitního a fungujícího trhu podnikatelských nemovitostí v ČR, vytvoření adekvátní nabídky a rozvoj podnikatelských nemovitostí při zlepšení stavu životního prostředí. Příjemci podpory budou podnikatelské subjekty (primárně malé a střední podniky, v odůvodněných případech i velké podniky), územní 27

samosprávné celky a jimi zřizované a zakládané organizace, agentura CzechInvest. (Operační program Podnikání a inovace, 2010) Integrovaný operační program Prioritní osa 5 Národní podpora územního rozvoje Cílem této osy je především rozvoj veřejných služeb v oblasti kultury, územního rozvoje a rozvoje obytného městského prostředí. Oblast podpory 5.2 Zlepšení prostředí v problémových sídlištích je směřována na aktivity zaměřené na mobilitu pracovních sil, prevenci segregace, sociálního úpadku a vzniku ghett vyloučených osob na sídlištích. Tato podpora je zaměřena na problematická sídliště vystavěna v rozmezí let 1950 – 1980, lokalizovaná ve městech nad 20 000 obyvatel. IOP je financován z prostředků Evropského fondu pro regionální rozvoj. Na realizaci projektů vyčlenila EU a státní rozpočet ČR 226,6 mil. EUR, příspěvek od EU činí 85%. Tato oblast podpory je určena pro vlastníky bytových nebo nebytových prostor, obce (za účelem revitalizace veřejných prostranství) a správce Fondu rozvoje měst. (Integrovaný operační program pro období 2007 – 2013, 2011)

OP Praha konkurenceschopnost Prioritní osa 2 Životní prostředí Na oblast podpory 2.1 Revitalizace a ochrana území je alokováno 60 mil. €, které mohou získat projekty zaměřené na odstranění starých ekologických zátěží, revitalizaci nevyužívaných území pro parkové úpravy nebo veřejná prostranství s mobiliářem, výstavbu protihlukových zdí a vysazování pásu stromů, podporu rozšiřování zelených ploch ve městě na základě prvků ÚSES a ochrany lokalit systému Natura 2000. Dále jsou aktivity zaměřeny na retenční schopnosti území a realizaci obnovy nevyužívaných, historicky cenných ploch a objektů. O podporu může žádat hlavní město Praha, městské části hl. m. Prahy a organizace založené hl. m Prahou a městskými částmi hl. m. Prahy a

také

nestátní

neziskové

organizace.

konkurenceschopnost 2007 - 2013, 2011)

28

(Operačním

programem

Praha

–

ROP NUTS II Moravskoslezsko Prioritní osa 2 Podpora prosperity regionu Oblast 2.3 Podpora využívání brownfields může přidělit finanční podporu Moravskoslezskému kraji a organizacím jím zřízených, nestátní neziskové organizace, státní podniky, obce, dobrovolné svazky obcí a podnikatelské subjekty. Tato podpora je zaměřena na regeneraci brownfields pro nezemědělské a nepodnikatelské účely, resp. na využití brownfields, jejichž plocha nebude využita pro zpracovatelský průmysl nad 50% z celkové rozlohy. U projektů, které nezakládajících veřejnou podporu je odůvodněný předpoklad prodeje nebo pronájmu regenerovaných pozemků, tj., které jsou připravovány jako částečně finančně návratné, je předpokládáno financování formou finanční mezery. Prioritní osa 3 Rozvoj měst Oblast podpory 3.1 Rozvojové póly regionu je zaměřena na rozvoj měst na 50 000 obyvatel. Podpora je poskytována výhradně prostřednictvím integrovaných plánů rozvoje měst (IPRM). IPRM v principu zahrnuje revitalizaci specifických městských zón, regeneraci brownfields, modernizaci veřejných prostranství a jiné. Smyslem integrovaného rozvoje měst je koncentrace finančních zdrojů do vybrané územně limitované zóny města a komplexního řešení všech existujících problémů (deprivovaná území) nebo podpory růstového potenciálu v této zóně. Oblast podpory 3.2 Subregionální centra je určena pro města s počtem obyvatel 5000 – 50 000. Tato podpora je zaměřena mimo jiné na sanaci průmyslových areálu a kontaminované půdy. Prioritní osa 4 Rozvoj venkova Oblast podpory 4.1 Rozvoj venkova je určena pro nestátní neziskové organizace, zájmové sdružení právnických osob, obce, dobrovolné svazky obcí a organizace zřizované a založené obcemi a dobrovolnými svazky obcí. Tato dotace je určena mimo jiné na využití lokalit brownfields pro jiné účely než pro výrobu a strategické služby z více než 50%. Tato revitalizace musí zahrnovat nové využití plochy nebo objektu, není podporována pouhá příprava rozvojové plochy nebo objektu. (Regionální operační program regionu soudržnosti Moravskoslezsko 2007-2013, 2007) 29

ROP NUTS II Severozápad Prioritní osa 1 Zvýšení kvality fyzického prostředí urbanizovaných částí regionu V rámci celé této osy bude poskytována podpora formou přímé nevratné dotace. U projektů, které nezakládají veřejnou podporu, může podpora z prostředků EU dosáhnout až 85 % veřejných způsobilých výdajů. Potencionálními příjemci dotací v tomto případě mohou být města s počtem obyvatel nad 50 000, respektive 5000 – 50 000 (podle oblasti podpory), organizace zřízené či založené městem, kraj, dobrovolné svazky obcí, nestátní neziskové organizace a školská a vzdělávací zařízení s právní subjektivitou. V oblasti podpory 1.1 Podpora rozvojových pólů regionu je jedním z hlavních cílů regenerace

areálů

dříve

využívaných

pro

průmyslové,

dopravní,

vojenské,

administrativní a jiné účely ve městech pro jejich další veřejné využití včetně řešení dekontaminace postižených území a související dopravní a technické infrastruktury jako součásti širšího konceptu regenerace určitého území. Podpora bude poskytována jedině v rámci IPRM, které budou realizovány prostřednictvím dílčích projektů. Na tuto oblast podpory je vymezeno 127,7 mil. euro. Pro oblast podpory 1.2 Podpora Revitalizace A Regenerace Středních A Malých Měst, bylo alokováno ze SF 77,3 mil euro. Tato oblast podpory stejně jako oblast podpory 1.1 umožnuje regeneraci brownfields, ale s tím rozdílem, že tato dotace je určena pro menší a střední města. Prioritní osa 2 Integrovaná podpora místního rozvoje Pro tuto prioritní osu je předpokládána podpora individuálních a integrovaných projektů. Integrovaný projekt se v tomto významu zaměřuje na několik vzájemně se podmiňujících či souvisejících investic. Takto předložené projekty budou posuzovány jako individuální akce s využitím specificky upraveného bodového hodnocení. V případě projektů, které nezakládají veřejnou podporu, může podpora z prostředků EU dosahovat výše až 85 % veřejných způsobilých výdajů. Podpora bude poskytována formou přímé nevratné dotace. Žádat o dotaci můžou města (s počtem obyvatel 500 – 4999) organizace zřízené či založené městem, kraj, dobrovolné svazky obcí, nestátní neziskové organizace a školská a vzdělávací zařízení s právní subjektivitou.

30

Oblast Podpory 2.2. Investice pro zlepšení fyzické infrastruktury, se také vztahuje na regeneraci

a

využití

zchátralých

objektů

a

výrobních

areálů

brownfields

pro ekonomické aktivity nevýrobní povahy a občanskou vybavenost včetně rozšíření o nové sousedící plochy. Z fondu ERDF bylo uvolněno 29,2 mil. euro na tuto oblast podpory. (Regionální operační program NUTS II Severozápad pro období 2007 – 2013, 2011)

6.2 EHP a Norské fondy Norsko, Island a Lichtenštejnsko přispívají pomocí EHP a Norských fondů ke snižování ekonomických a sociálních rozdílů v Evropském hospodářském prostoru. V programovém období 2004 – 2009 bylo prostřednictvím těchto fondů převedeno do ČR 104,6 mil euro na podporu projektů zaměřených na uchování kulturního dědictví, rozvoj lidských zdrojů a podporu zdravotnictví. V aktuálním období od roku 2009 je pro ČR alokováno 131,8 mil. €, rozdělených do patnácti priorit. Dle Jáče (2006, 37) existují tři možné typy projektů – individuální projekty, programy (skupiny projektů) a

blokové

granty.

Individuální

projekt

řeší

jedinou

problematiku

týkající

se společensko-hospodářských potřeb, přičemž náklady na individuální projekt musí přesáhnout 250 000 €. Blokový grant je fond zřízený pro jasně definovaný účel. Priorita 6 „Kulturní dědictví a současné umění“ zaštituje obnovy nemovitých kulturních památek a průmyslové dědictví. Na tuto prioritu připadá 21,49 mil. €. (EHP a Norské fondy programy pro Českou republiku, 2012)

6.3 Program rozvoje venkova Program rozvoje venkova již od roku 2006 nespadá pod dotace ze strukturálních fondů. Jeho správcem je Ministerstvo zemědělství ČR skrze Státní zemědělský intervenční fond. Financování je zajištěno prostřednictvím evropského zemědělského fondu pro rozvoj venkova. Příjemcem podpory mohou být podnikatelské subjekty, který jsou z převážné většiny vlastněny zemědělskými prvovýrobci nebo fyzické i právnické osoby, které provozuje soustavně a samostatně zemědělskou výrobu. Dotace jsou poskytovány formou příspěvku na vynaložené způsobilé výdaje, a to maximálně do výše 60%. Částka způsobilých výdajů na jeden projekt činí od 100 tis. Kč do 30 mil.

31

Kč. Cílem programu je mimo jiné ochránit zemědělský půdní fond a investovat do zemědělských staveb (rekonstrukce a výstavba nových staveb – využití brownfield upřednostňováno), včetně nezbytných manipulačních ploch, pro živočišnou výrobu. (Program rozvoje venkova České republiky na období 2007 – 2013, 2007)

6.4 Public Private Partnership Partnerství veřejného a soukromého sektoru je v problematice brownfields klíčové. Finanční zdroje státu respektive EU nejsou dostatečné na revitalizaci každého brownfieldu a proto je namístě zapojení soukromých investic ve spolupráci s veřejným sektorem. Dle Kadeřábkové (2009, str. 74) je zřejmé, že zdroje veřejného sektoru nemohou samy o sobě vyřešit multidimenzionální požadavky spojené s rozvojem místního hospodářství, a proto je nezbytné zapojit také soukromý a neziskový sektor. Asociace PPP (2010) definuje pojem PPP, jako obecně užívaný termín, který popisuje širší skupinu projektů, na nichž se společně podílí soukromý a veřejný sektor, a které směřují k uspokojování služeb tradičně zajišťovaných veřejným sektorem. PPP obecně označuje formy spolupráce mezi orgány veřejné správy a podnikatelským sektorem za účelem zajištění financování, výstavby, obnovení, správy či údržby veřejné infrastruktury nebo poskytování veřejné služby. Ostřížek (2007, str. 18,19) charakterizuje základní vlastnosti PPP projektů následovně: Účastníci projektu – projektu se účastní minimálně dvě smluvní strany, přičemž jedna z nich musí zastupovat veřejný sektor, tedy vládu, lokální vládu, popř. municipalitu, a druhá musí pocházet ze soukromého sektoru. Vztah partnerů – veřejný a soukromý sektor spolupracují na smlouvě podloženém

základě

v jasně

vymezených

vzájemných

vztazích

umožňující využití schopností obou partnerů. Jedná se tedy spíše o partnerství, neboť zde není jasná dominance jednoho z partnerů, jak tomu obvykle bývá v případě veřejnoprávních vztahů. Doba trvání projektu – ve většině případů se jedná o dlouhodobé vztahy, kdy výjimku netvoří ani 20 – 30 let trvající kontrakt. Je tomu tak proto, že smlouva obvykle zahrnuje nejen realizaci, ale i správu a údržbu daného projektu. S délkou kontraktu také souvisí investiční náročnost projektu, která nezřídka překračuje hranici 10 mil. €. 32

Zdroje a financování – platby privátnímu partnerovi, který zpočátku projekt financuje z vlastních zdrojů (většinou se jedná o úvěrové financování), se uskutečňují až na základě dosažených výsledků a podle detailně specifikovaných kritérií. Tento způsob úhrady můžeme nazvat platba podmíněná dosažením určité úrovně, popř. fáze projektu. Sdílení rizik – nedílnou vlastností PPP projektů je transfer nebo také rozložení rizika. Na soukromý sektor jsou rozložena rizika týkající se financování, samotné realizace, správy a údržby. Veřejný partner také nese rizika, a to ta, která je schopen lépe řídit a kterým je schopen lépe předcházet. Spolu s rozdělením rizik probíhají i smluvní rozdělení odpovědnosti za jednotlivé fáze projektu. 6.4.1 Role veřejného sektoru v rámci PPP Jak již bylo dříve zmíněno, tak revitalizace brownfieldů jsou z velké části velice nákladné projekty. Jáč (2006) zdůrazňuje roli obci v rámci metody PPP, na jejichž katastrálním území se projekty mají realizovat. Z jeho pohledu je důležité, aby obec měla dostatečné finanční prostředky k dispozici, aby tak mohla investovat v rámci spolupráce se soukromým sektorem. Rozpočty obcí z majoritní části nemají prostředky na kompletní revitalizaci a řada z nich je dlouhodobě zadlužených. Obce mohou získat od peněžních ústavů speciální úvěry, ale je nutné, aby daná obec nepřekročila dluhovou službu. Tyto úvěry jsou ovšem spojeny s časově a administrativně náročným vyřízením. Pokud se jedná o maloplošné deprimované zóny tak je v rámci rozpočtu možné provést sanaci popřípadě vysadit nenáročnou vegetaci. Obce by proto měly využívat převážně nefinančních nástrojů. Podle J. Jackson (2005, str. 11) se dělí tyto nástroje na formální a neformální intervence. Tabulka 6: Nefinanční veřejné nástroje obcí Formální Schválení rehabilitace brownfields jako strategické místní priority Umístnění veřejných investičních záměrů na brownfields

Neformální Místní pomoc s konsolidací pozemků Informovanost o možných grantových titulech

Pro-aktivita obce v oblasti možného ekologického poškození území tím, že poskytne vlastníkům technickou pomoc jak v tomto postupovat a jednat

Technická pomoc vlastníkům s procesem identifikace a odstraňování možného ekologického poškození

33

Přátelský proces územního plánování a územního a stavebního řízení Pro-aktivita obce v tomto procesu tím, že si sama vytvoří názor, co by se mělo s územím dít a pořídí pro ně vhodné územní studie Marketing místních příležitostí, informovanost a zapojení veřejnosti Příslib budoucího pronájmu rehabilitovaných prostor pro veřejné účely Podpora podnikatelských aktivit (Zdroj: Brownfields snadno a lehce, 2004, vlastní tvorba)

6.4.2 Role soukromého sektoru v rámci PPP Soukromý sektor respektive investor či developer vstupuje do PPP za účelem vytvoření budoucího zisku. Propůjčuje svoje finanční prostředky a know-how a za tuto službu přijímá od veřejného sektoru platby předem sjednané ve smlouvě, nebo získá tyto prostředky přímo od koncových uživatelů realizace projektu. Od soukromého investora projektu se očekávají organizační schopnosti, zvýšení kvality a efektivity služeb, zrychlená realizace projektu a efektivnímu využití odbornosti soukromého sektoru. Šmíd (2007, str. 8) shrnuje motivaci soukromého sektoru ze čtyř důvodů: Veřejný sektor je vítaným a nepřehlédnutelným rozšířením trhu pro soukromé investory, zvláště vzhledem k rozsahu spravovaných zdrojů i obratu provozních nákladů, Veřejný sektor je schopen poskytnout nadstandardní podmínky pro soukromé podnikání, pro veřejný sektor jinak nedostupné (politická podpora schvalování a tím jeho zrychlení, poskytnutí obecních pozemků, vyvlastňování ve veřejném zájmu…), Veřejný sektor nabízí vyšší ochranu investic a zaručuje vyšší stabilitu příjmů v průběhu trvání kontraktu oproti sektoru soukromému, Veřejný sektor nabízí pro soukromé investory nové investiční příležitosti, vzhledem ke stabilitě příjmů tvoří pro investora často stabilizující jádro, odolné proti výkyvům spekulativního trhu.

34

6.4.3 Výhody PPP Při řešení projektu, na kterém participuje veřejný a soukromý sektor vzniká mnoho výhod oproti tomu, kdyby se o projekt zajímal pouze jeden sektor. Tyto výhody plynou především ze specializace aktérů regenerace brownfields. Ostřížek (2007, str. 36 - 40) rozčleňuje výhody na: Mobilizace soukromého kapitálu – v rámci PPP jsou veřejné rozpočty ušetřeny okamžitých finančních výdajů, protože počáteční fáze investování je na straně soukromého sektoru a veřejný sektor zaplatí až ve chvíli kdy je tato fáze dokončená a pouze v případě je-li vše realizováno podle předem dojednané smlouvy, Rychlejší realizace – PPP smlouvy zabraňují provádět průběžné změny v projektu, které by měli za následek opoždění projektu nebo zvýšení nákladů. Z tohoto důvodu se soukromí investoři, kteří mají zodpovědnost za realizaci projektu, snaží jednotlivé fáze ukončit co nejdříve a ve stanovené kvalitě, aby jim byl vyplacen honorář za provedené služby, Snížení nákladů po dobu životnosti – u investičních projektů, ve kterých je výstavba spojena s provozem a údržbou je prokázána silná motivace soukromého sektoru snížit náklady po celou dobu projektu. Další úspory nákladu pro veřejný sektor plyne z nepotřeby financování úředníků, kteří by byli jinak

nezbytní

pro

revitalizaci

brownfields.

Soukromý

sektor

platí

své zaměstnance za tyto úkony. Lepší rozložení rizika – mezi hlavní principy PPP patří přenesení rizika na tu stranu, která má lepší možnosti se s ním vypořádat. Zkušenosti soukromého investora s podobnými projekty je klíčová, protože většinou odhalí možná rizika dříve a efektivněji zareaguje než veřejný sektor. Nedá se říct, že by všechny rizika byly na straně soukromého sektoru. Veřejný sektor se lépe orientuje ve strategických dokumentech nebo lépe zvládá inflační riziko. Zvyšování výkonu – na základě mezinárodních zkušeností s PPP, bylo dokázáno, že kvalita služeb je často vyšší než v rámci tradičního pořízení služeb. Jedním z důvodů, které zahrnují zvyšování výkonu služeb, bývá i to, že soukromý investor zaměstnává kvalifikované odborníky, kteří tyto problémy

35

neřeší poprvé a disponuje nejmodernějšími technologiemi, které si veřejný sektor nemůže dovolit. Další příjmy – PPP projekty dávají v určitých případech možnost soukromému investorovi generovat další příjmy od třetích stran, které se za určitých podmínek zapojí do projektu. V případě, že je s touto možností počítáno ve fázi plánovaní sníží se výdaje veřejného sektoru. V opačném případě je na dohodě mezi soukromým a veřejným sektorem jak tyto dodatečné příjmy budou rozděleny. Posilování

veřejného

řízení

–

při

projektech

PPP

je

zodpovědnost

za poskytování služeb na straně dodavatele. Úkolem veřejného sektoru je tedy určit cíle a výstupy projektu. Dodavatel si sám určí jakým způsobem a pomoci jakých technologii bude chtít cíle a výstupy dosáhnout. Tento přístup poskytuje úředníkům respektive veřejnému sektoru více času a mohou být využiti například v kontrolní fázi nebo dohlížet na plnění smluvních podmínek. Kreativní a inovativní řešení – jak již bylo výše zmíněno tak veřejný sektor jako zadavatel nechává volnou ruku dodavateli, ale požaduje určité výstupy. Tento posun umožňuje dodavateli vytvářet efektivnější a inovativní řešení. Jedním z kreativních řešení může být propojení dvou zdánlivě nezávislých úkonů na sobě, které po dokončení ušetří finanční prostředky a čas. Přístup k dovednostem, zkušenostem a technologiím – při procesu realizace se snaží soukromý sektor jakožto dodavatel dodržet svou část smlouvy. Při tomto procesu využívá nové technologie, dovednosti a zkušenosti svých zaměstnanců. Během PPP projektu má možnost zadavatel respektive veřejný sektor dohlížet na technologie, které jsou v rámci projektu využívané a po ukončení PPP kontraktu zpravidla informuje dodavatel zadavatele o tom jak využívat tyto technologie. Možnost spolufinancování PPP projektů z fondů EU – při budování rozsáhlých projektů je možné zažádat o spolufinancování ze strukturálních fondů EU. Tento způsob ovšem zahrnuje nemalé administrativní a institucionální požadavky, které jsou kladeny na veřejný sektor.

36

6.4.4 Instituce PPP v ČR Mezi hlavní instituce, které se podílejí na vytváření a implementaci systémového přístupu k PPP patří především: Ministerstvo financí ČR (referát regulace a metodiky PPP) – stará se o koordinaci subjektů a metodiku projektů, PPP Centrum a.s. – společnost byla zřízena Ministerstvem financí za účelem asistovat veřejnému sektoru na úrovni jak územních samospráv tak i centrálním úřadům. Hraje důležitou roli při vytváření metodiky a implementace PPP, Asociace pro podporu projektů partnerství veřejného a soukromého sektoru – byla založena na základě potřeby informovat veřejný a soukromý sektor o možnostech partnerství. Asociace se stará o větší transparentnost, koordinaci a etiku při smluvních vztazích mezi těmito sektory. Také zastává funkci databáze statistických podkladů, případových studií a navazuje kontakty za účelem výměny zkušeností PPP v rámci EU, Ministerstvo pro místní rozvoj – je pověřeno k výkonu zadávání elektronických veřejných zakázek. MMR zajištuje přípravu právních a metodických norem a také je správcem portálu veřejných zakázek a koncesí.

6.5 Soukromé zdroje Je důležité si uvědomit, že soukromí investoři nejsou samaritáni, kteří se snaží zlepšovat

socioekonomické

nebo

životní

prostředí,

ale

jde

jim

především

o maximalizaci zisku, proto je důležité počítat s tímto faktem. Dle Jáče (2006, str. 40) je patrné, že soukromé zdroje jsou většinou investovány na revitalizaci objektů či areálů, které jsou situovány ve výhodné lokalitě s žádnou nebo zanedbatelnou ekologickou zátěží. Autor se domnívá, že nízký zájem ze strany soukromých investorů je vyvolán především vysokými riziky, problémy a náklady na revitalizaci opuštěných a nevyužívaných budov. Pro rozhodování je velice důležitý územní plán města, který determinuje funkční plochy objektů brownfields. Soukromého investora zajímají především plochy, které jsou navrhnuty pro bydlení, komerční obslužnost a volnočasové aktivity. Podle Bárty (2011) je trendem dnešní doby vyšší zájem

37

o brownfields ze strany developerů. Nahrává tomu fakt, že postupně ubývají lokality greenfields které mají atraktivní polohu vzhledem k centru pro investory. Ze strany soukromého investora je mnohem výhodnější a finančně méně náročná alternativa investovat svoje finanční prostředky do tzv. greenfields respektive do lokalit která nebyla dříve urbanizovaná. Tato skutečnost se váže na náklady vzniklé na odstranění ekologické zátěže, která většinou vznikne, po dlouhodobém využívaní krajiny. Většina brownfields již není ve stavu, který by dovoloval využívat stávajících objektů či areálů a proto je potřeba dalších investic na demolici a odvoz sutě. Proto je nutné jak uvádí Kadeřábková (2009, str. 20) zvýhodnit regeneraci již využitých území před novou výstavbou na neurbanizovaných územích. Autorka uvádí dva nástroje, které by v této situaci mohli být klíčové. Jedná se o úpravu legislativních předpisů a nepřímou intervenci na současném trhu, která by měla za následek zpřísnění procesu povolování staveb na neurbanizovaných lokalitách. Lze logicky odvodit, že po zpřísnění povolování staveb na zelené louce by byly lokality brownfields více žádané. Druhým nástrojem je přímá intervence ve formě dotace, která by investora nenutila, ale spíše motivovala investovat svoje finanční prostředky do procesu revitalizace brownfields. Při samotném rozhodování jsou soukromí investoři velice opatrní. Jedná se totiž ve většině případů o velké finanční částky, které by mohly podnik při špatném zvážení přivést k bankrotu. Proto si tito investoři nechávají zpracovávat podrobné zprávy o veřejném mínění, současném stavu terénu a objektů, ekologické zátěži, marketingové studie pro budoucí využití plochy, územní plánovací dokumentaci a další podkladové materiály, které mohou snížit míru rizika. Na základě informací z podkladových materiálu o brownfieldu a interních podnikových zpráv se investoři rozhodují, jestli přistoupit k danému projektu.

7 PŘÍPADOVÁ STUDIE: SLATINSKÁ KASÁRNA Dle Hendla (1997) je případová studie jedním z přístupů kvalitativního výzkumu, která je obecně charakterizovaná jako „detailní studium jednoho případu nebo několika málo případů“. Kvalitativní výzkum nám přináší podrobné informace o zkoumaném fenoménu, které však nelze generalizovat na populaci. Kvalitativní výzkum je vhodné 38

použít zejména tehdy, když nemáme dostatečnou znalost o problému, který studujeme a potřebujeme dané situaci porozumět. Představuje ideální nástroj pro vytváření teorie, která není dělána od stolu bez kontaktu s popisovanými fenomény, ale naopak je pevně zakotvena v sebraných datech uvádí Olecká (2010, str. 63). Silverman (2005) ve své publikaci Ako robiť kvalitatívný výskum upozorňuje na nutnost autora položit si důležitou otázku, jestli je tento výzkum potřebný vzhledem k tomu, že zhodnocujeme to, co již bylo provedeno. Také zdůrazňuje nutnost přehledu autora o podobných studiích a tématu obecně. Yin (2009, str. 1) definuje proces tvorby případové studie jako lineární, ale opakující se, který osciluje po celou dobu mezi základními fázemi: plánem, projektem, přípravou na sběr dat, sběrem dat, analýzou a publikací výsledků (viz schéma 4). Autor též zdůrazňuje roli přípravy k případové studii, kde je nutné klást správné otázky a správně vyhodnocovat odpovědi. Případová studie slatinské kasárny si klade za cíl objasnit vztahy, detaily a proces revitalizace brownfields. Tato studie se zaměří na hlavní fáze revitalizace a zhodnotí výhody a nevýhody daného projektu. Schéma 4: Proces tvorby případové studie

(Zdroj: Case Study Research, 2009, vlastní úprava)

39

7.1 Vymezení lokality Areál kasáren Slatina se nachází cca 4 km východně od historického centra města Brna. Pozemek je přibližně obdélného tvaru o ploše cca 9,6 ha. Charakter pozemku je rovinatý. Řešené území má strategickou pozici ve vztahu k přilehlé ploše Černovické terasy, městské části Slatině a okolním městským částem. Území je velmi dobře dopravně napojené na dálnici D 1, na výpadovku směrem na Olomouc a brněnské letiště. Na ulicích Řípská a Hvězdoslavova, které se nacházejí, v blízkosti areálu jsou situovány dvě zastávky městské hromadné dopravy.

7.2 Ekologická zátěž Z důvodu předpokládané ekologické zátěže byla zpracovaná zpráva o průzkumu znečištění na objednávku Ministerstva obrany ČR. Dokumentaci zpracovala firma Ekologické audity a posudky s.r.o. Průzkumné práce byly prováděny ve vybraných lokalitách areálu slatinských kasáren, kde docházelo ke skladování a manipulaci s látkami škodlivými životnímu prostředí. Vytipované lokality: I.

park techniky 1, nachází se za budovou dozorce parku, byl určen k parkování vojenské techniky,

II.

park vojenské techniky 2, nachází se v zadní části parku, byl rovněž určen k parkování vojenské techniky,

III.

dvě podzemní nádrže o objemu 25 m3 a výdejní zařízení čerpací stanice, nádrže sloužili k zásobování vojenské techniky motorovou naftou a benzínem,

IV.

původní uložiště demontovaného zařízení Bencalor a sklad hořlavých kapalin, které jsou umístěny vedle čerpací stanice

V.

dvě podzemní nádrže o objemu 50, 25 m3, nádrže sloužily k zásobování vojenské techniky motorovou naftou. Vzorkovací práce proběhli ve dnech od 14. – 18. listopadu 2003. Odběry byly

prováděny v souladu s všeobecnými požadavky na odběr vzorků. Ke sledování podzemních

vod

v blízkosti

podzemních

nádrží

byly vybudovány kontrolní

hydrogeologické vrty. Průzkum zeminy se prováděly směsným vzorkem na základě

40

vzorkování s úsudkem. Bylo odebráno celkově dvanáct vzorku zeminy ve dvou termínech z vytipovaných lokalit v hloubce 0 – 5 metrů. Podle metodického pokynu MŽP ČR ze dne 31. 7. 1996 byly hodnoceny výsledky vzorků. Dle Z celkem dvanácti odebraných vzorků zeminy došlo k překročení limitní hodnoty kritéria Cprům. pouze u jednoho vzorku. Tento vzorek byl odebrán v parku techniky 2 v hloubce 0 – 0,5 m. Vzhledem k překročení limitní hodnoty bylo doporučeno provést sanaci nezpevněné plochy do hloubky 0,3 m. Analýza ostatních vzorků neprokázala překročení kritéria C a ani kritéria B, pouze u tří vzorků došlo k překročení kritéria A. Koncentrace typu A nevyžadují sanační zásah. Provozem podzemních nádrží nedošlo k výraznější kontaminaci horninového prostředí. Z hlediska dalšího využití lokality bylo doporučeno zabezpečení a rekonstrukce dle platných právních předpisů a norem týkající se skladování ropných látek. (Zpráva o průzkumu znečištění v areálu VÚ Slatina, 2004)

7.3 Historie kasárny a vlastnická struktura Objekt slatinských kasáren vznikl na přelomu dvacátých a třicátých let 20. století. Projekt byl vypracován architektem Jindřichem Kumpoštem, který byl předním představitelem meziválečné moderny. Československá armáda začala využívat objekt od roku 1931. V této době tu byl dislokovaný bombardovací pluk. V průběhu druhé světové války sloužil areál kasáren a přilehlé letiště německé Luftwaffe. Od roku 1948 byly kasárny využívány různými armádními útvary až do roku 2004. Při procesu transformace Armády ČR v roce 2004 byla rozpuštěna posádka a slatinská kasárna přestala plnit svůj předchozí účel. Vojenská kasárna na Slatině patřila od roku 1931 do roku 2008 převážně československé a poté české armádě. Na základě zrušení posádky a opuštění objektu darovalo Ministerstvo obrany ČR kasárenský areál městu Brnu v březnu 2008. Primátor města Brna podepsal dne 22. 12. 2008 směnnou smlouvu se společností JIŽNI CENTRUM BRNO, a.s., která měla za úkol vyhledat zájemce o areál slatinských kasáren za účelem revitalizace v souladu s požadavky společnosti.

41

7.4 Veřejná soutěž Společnost JIŽNI CENTRUM BRNO, a.s. vyhlásila dne 26. 2. 2010 obchodní veřejnou soutěž „na vyhledání zájemce o areál slatinských kasáren za účelem jeho revitalizace“. Vyhlášení soutěže bylo provedeno formou prezentace areálu na veletrhu investičních příležitostí MIPIM 2010, formou tištěné inzerce, pomocí reklamní kampaně na billboardech ve městě Brně a okolí, také pomocí internetové prezentace na stránkách www.brno.cz, www.kasarnaslatina.cz a www.jcbrno.cz. Do soutěže se přihlásilo 6 zájemců. Tři odevzdali svůj návrh do konce termínu, jenž byl 2. 4. 2010. Podle harmonogramu dne 11. 6. 2010 zasedala hodnotící komise, která byla složena z odborníků v oblasti urbanismu a architektury, zástupců městské části Brno-Slatina a zástupců společnosti JIŽNI CENTRUM BRNO, a.s. Na základě předem daných kritérií vybrala hodnotící komise společnost IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s. Dne 14. 6. 2010 byla zahájena diskuze se společností IMOS development o finalizaci a podpisu smluvních vztahů a dne 26. 7. 2010 došlo k podpisu dané smlouvy. Na základě informací od starosty MČ Brno-Slatina se tato smlouva váže k jednotlivým etapám revitalizace. Společnost JCB, a.s. postupně odprodává parcely, na základě splnění kritérií předchozí etapy a územního plánu. Kritéria pro hodnocení vítězného projektu: komplexnost a atraktivita řešení celého území, celková nabízená cena, podmínky smluvního vztahu, předpoklady pro život navržené urbanistické struktury pro celý den, v pracovní dny i svátky, i v nepříznivém počasí, celková výměra plochy k bydlení, celková výměra plochy administrativy, obchodu a služeb, celková plocha veřejné zeleně, celková plocha parkovacích stání, celková plocha nekomerčního, kulturního a sociálního využití, výše finančního příspěvku soutěžícího na vyvolané investice, termín realizace celého projektu, reference o zkušenostech s účastí na řešení srovnatelných projektů.

42

7.5 Profil a zkušenosti investora IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s. vznikl roku 2009 transformací společnosti IMOS, která na trhu působí již 20 let. Portfolio společnosti je zaměřeno na bytové, nebytové, polyfunkční i čistě komerční developerské projekty. V současné době společnost připravuje výstavbu 3000 nových bytových jednotek a 7 desítek rodinných domů. IMOS development zaměstnává 30 zaměstnanců, kteří se starají o projekty komplexně (od počáteční fáze plánování až po správu těchto dokončených nemovitostí). K datu 31. 12. 2009 činil základní kapitál investičního fondu 670 miliónů Kč, úhrn aktiv dosáhl hodnoty více než 1,2 miliardy Kč a hospodářský výsledek před zdaněním 170 miliónů Kč. Investiční fond má ve svém vlastnictví hmotný majetek, jehož zůstatková hodnota činí 891 miliónů Kč. Majetek je tvořen především pozemky a stavbami. (IMOS development, 2009) Jedním z důvodů proč byla vybraná společnost

IMOS

development

pro revitalizaci slatinských kasáren je

mimo

jiné

i

skutečnost,

že již má zkušenosti s regenerací brownfieldu.

Polyfunkční

objekt

Aeskulap po privatizaci vystřídalo Obrázek 1: Objekt Aeskulap Zdroj: www.imos-facility.cz

několik vlastníků, ale žádný z nich neměl prostředky

dostatečné nebo

finanční zkušenosti

s revitalizací brownfields a proto tento objekt dál chátral, až do roku 2001. Statutární město

Brno

uzavřelo

se

společností

IMOS

development,

a.s.

smlouvu

na základě které město Brno (respektive MČ Brno – Židenice) požadovalo po investorovi výstavbu nebytových prostor v polyfunkčním objektu Aeskulap, které by sloužily pro zaměstnance úřadu MČ Židenice. Na oplátku se zavázala k bezplatnému přepisu ostatních prostor budovy na tuto společnost. Podle kvalifikovaného odhadu náklady rekonstrukce dosáhly částky cca 232 milionů Kč. Nyní tento objekt slouží jako sídlo MČ Židenice, IMOS development, obchodů a služeb. (Případové studie regenerace brownfields; 2006)

43

7.6 Analýza nákladů a přínosů projektu U velkých projektů jako je revitalizace slatinských kasáren je nutná evaluace důvodů a postupů, aby bylo možné nalézt silné a slabé stránky projektu. Toto zhodnocení by mělo pomoci předejít rizikům, která by se v průběhu revitalizace mohly vyskytnout a zároveň plní informační funkci. Ačkoliv u většiny projektů se využívá klasické metody SWOT analýzy je u případu regenerovaných ploch vhodnější využít cost-benefit analýzu (analýza nákladu a přínosů), která bere v potaz širší souvislosti investičního projektu. Jak uvádí Sieber (2004, str. 6) podstatou CBA je odpověď na otázku „co komu realizace investičního projektu přináší a co komu bere?“. Autor také uvádí několik bodů, které by měla analýza obsahovat, ovšem v tomto případě je mnoho informací nezjistitelných nebo se váží k obchodnímu tajemství společnosti IMOS development, a.s. Proto bude tato analýza vypracovaná v pozměněné podobě tak aby co nejlépe informovala o reálném stavu tohoto projektu. 7.6.1 Definice podstaty projektu Cílem investice je revitalizace bývalého prostoru vojenských kasáren, který je lokalizován ve městské části Brno - Slatina s rozlohou cca 9,6 ha. Záměrem projektu je odstranění ekologické zátěže, příprava pozemků na novou výstavbu a výsadbu zeleně a samotná výstavba bytových a nebytových prostor, infrastruktury a dalších prvků výše uvedených. 7.6.2 Funkční a prostorové uspořádání Území areálu kasáren je součástí schváleného územního plánu města Brna, který v tomto prostoru představuje plochy smíšeného obchodu a služeb, plochy smíšené výroby a služeb, plochy pro bydlení, plochy rekreační zeleně, dopravní plochy, parkoviště a rekreační plochy. Záměr revitalizace respektuje plochy pro jednotlivé funkce na základě dohody, ale vyžaduje úpravu směrné části ÚPmB spočívající v jiném uspořádání navrhovaných funkčních ploch, než bylo vymezeno v ÚPmB. Podle článku číslo 4.3 vyhlášky nejsou striktně vymezeny vzájemné hranice navrhovaných ploch jednotlivých funkcí v ÚPmB a je možno je upravovat při zachování druhové skladby funkcí. Navrhované uspořádání funkčních ploch vychází z limitů území, mezi které patří především železniční trať lemující jihozápadní hranice pozemku, hlukové zatížení 44

z ulice Řípská a ochranná pásma inženýrských sítí. Charakterem a účelem využití se území vyčleňuje z okolní stabilizované zástavby určené převážně pro smíšené plochy výroby a služeb a plochy pro výrobu a průmysl. Řešené území vyplňuje funkční prostor mezi černovickými terasami a starší bytovou zástavbou městské části Brno-Slatina. Návrh

revitalizace

území

počítá

s navýšením

počtu

vjezdů

na

pozemek

tak aby se zajistila dopravní obslužnost. Dále se počítá s vybudování kruhového objezdu na křížení ulic Hviezdoslavova a Řípská, který by měl snížit nehodovost v oblasti. Autorka projektu (ing. Arch. Markéta Veselá) se snažila touto koncepcí vytvořit typické městské prostředí s přehledným uspořádáním dopravy, i všech ostatních důležitých funkcí. Obrázek 2: Funkční plochy řešeného území dle ÚPmB

(Zdroj: Územní Plán města Brna, vlastní úprava)

45

Tabulka 7: Funkční plochy řešeného území dle ÚPmB (k 17. 9. 2012) NÁZEV FUNKCE CELKOVÁ VÝMĚRA (m2) Bydlení 20073,4 Smíšená funkce obchodu a služeb 35440,8 Smíšená funkce výroby a služeb 2868,2 Zvláštní plocha pro rekreaci 4996,1 Občanská vybavenost 1361,7 Významná parkoviště 6941,9 Služby pro automobilovou dopravu 1782,6 Rekreační zeleň 17249,9 Ostatní městská zeleň 5496,4 (Zdroj: Územní Plán města Brna, vlastní tvorba)

7.6.3 Urbanistická koncepce S ohledem na územní limity je lokalita prostorově rozdělena na tři celky, horní pás vyšších objektů startovacích bytů a administrativy s drobnými sklady jako hluková bariera z ulice Řípské pomáhá vytvářet ve středním pásu klidné městské prostředí s vnitro-areálovou obslužnou komunikací. Kolem této komunikace tvoří z jedné strany uliční frontu stávající hlavní objekt podél ulice Řípská a jeho rozšíření startovacími byty, z druhé strany je navržená uliční fronta objektů určených pro bydlení. Tyto bytové domy jsou svoji orientací řešeny tak, aby zamezily pronikání hluku ze železniční trati do vnitřního areálu a zároveň se otevíraly do zeleně parkové plochy a došlo tak k vytvoření příjemného prostředí pro bydlení. V sousedství bytových domů, na východním konci vnitro-areálové komunikace je umístěna víceúčelová sportovní hala se zázemím venkovních sportovišť, rozevírající se do parku. Ze stávajících objektů nebude zachována jediná část. Dokonce i administrativní budova z roku 1937, kterou projektoval významný funkcionalistický architekt a urbanista Jindřich Kumpošt je z důvodu vysokých finančních nákladů určena k demolici. Na místě podélného kasárenského objektu, který se táhl podél ulice Řípská, bude vybudován

nový

objekt,

který

bude

sloužit

jako

administrativní

budova

s pronajímatelnými jednotkami. K této administrativní budově budou z obou stran přisazeny dva šestipodlažní objekty, které zakončí tuto stavbu. Východní křídlo bude určeno pro startovací byty, orientované do vnitřního areálu. Nové západní křídlo bude rovněž využito pro pronajímatelné administrativní plochy, v přízemí s obchodním

46

parterem. Uliční fronta započatá startovacími byty bude na opačné straně zakončena nižším objektem s administrativními jednotkami s malými sklady. Tyto administrativní objekty vytváří uliční průčelí z obou stran, jak z ulice Řípská, tak i z vnitro-areálové komunikace. Část areálu sevřená ulicí Řípskou a železniční tratí, situována severozápadně je koncipovaná více samostatně. Obě části lokality jsou však propojeny pro pěší. V severozápadní části území bude umístěno obchodní centrum s parkovací plochou rozevírající se směrem ke kruhovému objezdu na křížení ulic Olomoucká a Řípská. Zeleň jako nezbytný doplněk pro nové objekty se bude uplatňovat u každého domu, je v plánu vybudování parku o rozloze 4 996 m2. Budou též vysázeny stromy kolem dopravní trasy z důvodu snížení hluku. 7.6.4 Etapizace projektu Revitalizace areálu slatinských kasáren je velice náročný úkol, jelikož se jedná o plochu bezmála 9,6 ha. Toto území nebylo plně využito mnoho let a to se odrazilo na stavu budov. Při revitalizaci tohoto brownfieldu bude zapotřebí všechny budovy srovnat se zemí, vybudovat nové inženýrské sítě, dopravní infrastrukturu, postavit bytové a nebytové domy a vysázet stromy a jinou zeleň. Investor projektu společnost IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s. se rozhodl, že daný projekt bude rozdělen do pěti etap. Důvodem je samostatná funkčnost jednotlivých etap, cash-flow společnosti a počet zájemců o bytové a nebytové prostory. Začátek revitalizace započala v červenci roku 2011 a měla by skončit podle odhadu investora do roku 2019. Ovšem toto datum je spíše orientační. I.

Etapa První etapa započala v červenci2011a měla by být ukončena v létě roku 2013. Tato

část je časově náročná z důvodu demolice stávajících objektů a dekontaminace ekologických škod. V této etapě je realizovaná stavba šestipodlažní budovy startovacích bytů u křižovatky Vlárská a Řípská, která nabídne 65 bytových jednotek o velikosti 38– 91 m2 (bez balkónu či terasy) a 90 parkovacích míst. Cena těchto bytových jednotek se pohybuje v rozmezí 1 700 000 – 3 700 000 Kč.

47

II.

Etapa Ve druhé etapě investor plánuje vybudovat budovu startovacích bytů, které bude

navazovat na budovu startovacích bytů v první etapě, bude se jednat o stejný typ budovy se 65 bytovými jednotkami a 90 parkovacími plochami. V severozápadní části území vznikne jednopodlažní objekt s deseti obchodními jednotkami o výměře 155,5 m2 až 4806 m2 a nevýrobní skladovací objekt s administrativními jednotkami. Celková podlažní plocha nebytových jednotek činí 8565,8 m2. V této etapě bude také vybudován kruhový objezd při křížení ulic Řípská a Hviezdoslavova, který má zbezpečnit lokalitu a snížit riziko dopravních kolon. III.

Etapa

Při třetí etapě projektu se počítá s výstavbou v jižní části pozemku, jedná se o dva šestipodlažní bytové domy, které nabídnou celkově 116 bytů. Velikost bytových jednotek se má pohybovat od 42 – 100 m2. Dále se počítá s výstavbou parkoviště kolem bytového objektu s kapacitou 150 míst a výsadbou rekreační zeleně. IV.

Etapa

Čtvrtá etapa je velice podobná třetí, budou zde vybudovány dva šestipodlažní objekty, které nabídnou 116 bytových jednotek, 150 parkovacích míst a výsadba rekreační zeleně bude pokračovat směrem na severozápad. V.

Etapa

Poslední pátá etapa představuje výstavbu šestipodlažní budovy, která obsadí místo po objektu architekta Kumpošta. Tato budova by se měla proměnit v obchodně administrativní centrum s deseti kancelářskými jednotkami o ploše 140 až 355 m2. K této budově bude přistavěn ze severozápadní strany šestipodlažní objekt s dalšími šesti administrativními jednotkami. Dále bude vystavěn poslední bytový dům s celkem 58 bytovými jednotkami o ploše bytu 42 – 100 m2 a 75 parkovacími místy. V této etapě bude postaveno i sportovní centrum s celkovou plochou 4 593 m2, dovybaví se park a dosází zeleň v rekreačních plochách.

48

Obrázek 3: Etapy revitalizace slatinských kasáren 0. – 5. etapa

(Zdroj: Google Maps, 2013, vlastní zpracování)

49

7.6.5 Struktura beneficientů Beneficient je jakýkoli jedinec nebo skupina jedinců včetně investora, na které mají vliv jak kladné tak i záporné efekty plynoucí z investice. MČ Brno – Slatina a její obyvatelé Klady •

městské části přibude na základě výstavby nových bytů více obyvatel, a proto bude mít tato část větší finanční rozpočet,

•

revitalizací kasáren se zvýší atraktivita městské části,

•

zlepšení životního prostředí v lokalitě,

•

zlepšení občanské a komerční vybavenosti,

•

zlepšení dopravní obslužnosti v oblasti,

•

zvýšení rekreačních a sportovních možností v městské části.

Zápory •

zvýšení hlučnosti a prašnosti v lokalitě na základě demoliční a stavební činnosti,

•

navýšení počtu lidí v MHD a navýšení času dojezdu,

•

navýšení dopravy v řešené oblasti.

Investor projektu Klady •

předpokládaný zisk z investice,

•

renomé v případě úspěšné revitalizace,

•

tvorba budoucích zisků na základě správy budov.

Zápory •

náročnost projektu na administrativu a lidské zdroje,

•

omezení možností investora z hlediska územního plánu,

•

snížení cash – flow společnosti.

50

Město Brno Klady •

zvýšení atraktivity a bezpečnosti města,

•

potencionální zvýšení počtu obyvatel a městského rozpočtu,

•

zvýšení kvality života ve městě,

•

zvýšení ekonomického rozvoje města,

•

vznik nových pracovních pozicí,

•

následování vytyčené Strategie pro Brno,

•

finanční prostředky z prodeje areálu slatinských kasáren,

•

vybudování bytových jednotek v oblasti, kde je jich nedostatek beze změny územního plánu.

Zápory •

zvýšení nároků kladené úředníky,

•

prostor pro korupci.

Podnikatelské subjekty lokalizované v MČ Brno – Slatina Klady •

zvýšení počtu potencionálních zákazníků,

•

nové podnikatelské příležitosti.

Zápory •

zvýšení konkurence.

Řidiči projíždějící skrze MČ Brno – Slatina Klady •

zvýšení počtu nabízených služeb,

•

zlepšení bezpečnostních prvků dopravní infrastruktury.

Zápory •

možná tvorba dopravních kolon.

51

7.6.6 Popis investiční a nulové varianty V případě nulové varianty by lokalita bývalých vojenských kasáren i nadále chátrala. Dalo by se předpokládat, že ekologická zátěž tohoto území by se prohloubila a ničila tím životní prostředí v řešené lokalitě. Nepřibilo by do této oblasti nové obyvatelstvo ani nové podnikatelské subjekty, které jsou očekávané v případě investiční varianty. Tato oblast by negativně působila na obyvatele MČ Brno – Slatina a dalších jedinců, kteří prochází či projíždějí danou lokalitou. Je vysoce pravděpodobné, že by tento areál přitahoval pozornost bezdomovců a „lovců vzácných kovů“. Finanční prostředky společnosti IMOS development, by byly pravděpodobně investovány do jiných projektů. Z hlediska dopravní situace by nepřibilo bezpečnostních prvků ani dopravních kolapsů a nezvýšil by se počet zastávek MHD. Životní úroveň obyvatel Slatiny by se nezvýšila. Multiplikační efekt z revitalizace slatinských kasáren by nenastal. V případě investiční varianty se areál vojenských kasáren promění v polyfunkční soubor, který bude pozitivně formovat MČ Brno – Slatina potažmo město Brno. Multiplikační efekt tohoto řešení by nabídl zlepšení života a podnikatelských příležitostí v mnoha ohledech. Z řešené lokality bude odstraněna ekologická zátěž a bude zde vysázena zeleň, která zvýší atraktivitu území a ochranu životního prostředí. V této oblasti bude vybudováno několik stovek bytových jednotek, aniž by byl vyňat pozemek ze zemědělského půdního fondu. Na území bývalých kasáren vznikne mnoho nových podnikatelských subjektů a stávajícím podnikatelům přibude kupní síla. Při rozvoji podnikání v řešené lokalitě vzniknou nová pracovní místa. Na základě zvýšení počtu obyvatel se navýší rozpočet městské části. Je předpokládán zisk společnosti IMOS development na základě prodeje bytů, nájmu komerční prostor a následné péči o správě nemovitostí. Dopravní situace se zlepší výstavbou kruhového objezdu při křížení ulic Řípská a Hvězdoslavova, ačkoliv je předpokládáno navýšení dopravy. Je počítáno se tvorbou dvou nových zastávek MHD, které by měly zajistit dopravní obslužnost. Obyvatelům MČ Brno – Slatina se zvýší životní úroveň na základě rozšíření občanské obslužnosti.

52

Schéma 5: Důsledky investiční varianty

(Zdroj: Vlastní tvorba)

7.6.7 Finanční stránka projektu Na základě veřejné obchodní soutěže, kterou vyhlásila společnost JIŽNI CENTRUM BRNO, a.s. se hledal developer, který by byl schopný se o financování projektu postarat sám ve všech jeho etapách. Na základě rozhovoru s obchodním ředitelem Michalem Teperem mi bylo sděleno, že cena za pozemek se blížila hodnotě 200 mil. Kč. Pomocí ekonomické analýzy společnosti IMOS development, byly odhadnuty náklady ve všech fázích projektu na částku 1 200 mil. Kč. Podle odhadů je očekávaná postupná návratnost finančních zdrojů na základě prodeje bytových jednotek, pronájmu či prodeji nebytových jednotek a správě nad nemovitostmi respektive celým areálem. V současné době je počítáno s dokončením první etapy na podzim roku 2013, až již k datu 20. 11. 2012 je rezervováno 21% z celkového počtu nabízených bytových 53

jednotek. Tato etapa by měla při plné prodejnosti navrátit společnosti 130 – 150 mil. Kč podle stanovené ceny bytů. Druhá etapa by měla začít v průběhu roku 2013. Hlavním aspektem této fáze etapy je výstavba obchodního centra a objektu startovacích bytů o 65 jednotkách. Návratnost z této fáze projektu při plné prodejnosti se odhaduje na 65 – 75 mil. Kč za objekt startovacích bytů a 25 – 30 mil. ročně z pronájmu ploch obchodního centra. Není bez zajímavosti, že 65% z celkové plochy obchodního centra je již zarezervováno. Při odhadu zisku společnosti z výstavby bytových jednotek bylo vodítkem stanovená cena bytů v první fázi projektu. U pronajímaných ploch obchodního centra bylo vycházeno z hodnoty nebytových prostor tohoto typu a celkové plochy tohoto centra. Na základě koncepce Slatina – zelené město jsou bytové a nebytové prostory nabízeny budoucím majitelům skrze internetové portály a jiné inzertní platformy. Poplatek za rezervační smlouvu činí 50 000 Kč. V případě bytových jednotek je nastaven splátkový kalendář následovně: Podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní

do 25% z celkové kupní ceny

Po ukončení hrubé stavby

do 70 % z celkové kupní ceny

Před podpisem kupní smlouvy

do 100% celkové kupní ceny

Prostřednictvím provedených analýz a kalkulací je společnost IMOS development obeznámena s možnými finančními riziky plynoucí z investice. Podle slov obchodního ředitele Michala Tepera nehrozí projektu závažná finanční rizika. Je zajištěn cash – flow projektu a možnost využití úvěru u bankovních institucí. Dá se říci, že nejhorším scénářem v rámci financování může nastat při nízkém zájmu o bytové jednotky, který se zatím neprojevil. V tomto případě by se pozdržela výstavba jednotlivých etap, než by se navýšil počet zájemců. 7.6.8 Analýza trhu a koncepce marketingu V případě tohoto projektu, který je, financován pouze z prostředků soukromého investora je potřeba provést hloubkovou analýzu trhu. Na základě analýzy je nutné realizovat koncepci marketingu, která pomůže zajistit návratnost zdrojů do projektu vložených. Na základě rozhovoru s obchodním ředitelem Michalem Teperem, bylo 54

zjištěno analýzou trhu, kterou si nechala společnost vypracovat několik důležitých informací. Výsledky analýzy poukazuji na to, že lidé, kteří mají zájem o koupi nového bytu, se rozhodují jinak, než tomu bylo dříve, reagují na ekonomický pokles. Proto vyhledávají spíše byty, které mají menší rozlohu v metrech čtverečních, ale přesto si zachovají počet pokojů. Také požadují inteligentní řešení prostoru bytu, kde je jedna z hlavních podmínek úložný prostor a funkčnost. Dále bylo zjištěno, že lidé požadují komplexní řešení. Žádají dostatek zeleně, rekreačních a sportovních prostor, občanské a komerční vybavenosti. Mezi další rozhodující faktory při koupi bytu byla uvedena vzdálenost od centra, dopravní dostupnost a atraktivita lokality. Zájemce o nebytové prostory, především podnikatelské subjekty zajímá podle analýzy dopravní obslužnost lokality, počet potencionálních zákazníků, technická infrastruktura a ceny pronajímané plochy. V reakci na analýzu trhu navrhla společnost IMOS development koncepci marketingu, která se nazývá Slatina – zelené město. Tato koncepce reflektuje potřeby komplexního řešení prostoru a proto je oblast bývalých kasáren rozdělena na rezidenční část, která sousedí s rekreačními a administrativními budovami a na druhé straně areálu jsou lokalizovány budovy pro komerční využití a občanskou obslužnost. Jak název napovídá, tvůrci se zaměřili na tzv. moderní bydlení, kde je mnoho rekreační zeleně, celá lokalita je odhlučněná od nedaleké železniční tratě a rušné ulice Řípská. Pro zájemce o bytové prostory je připravena široká nabídka řešení prostoru a individuálního zařízení. Při plánování projektu byly brány v potaz požadavky potencionálních zájemců o bydlení, a proto bude vystavena školka, pekárna, restaurace, sportovní a relaxační středisko a park o výměře 20.000 m². Bude také funkčně řešena dopravní infrastruktura a vzniknou nové zastávky MHD v přímé blízkosti lokality. Pro zájemce o nebytové prostory, kteří uváděli, jako jeden z hlavních požadavků dopravní obslužnost bude vybudován kruhový objezd, který usměrní dopravu v oblasti, budou vybudována místa pro zásobování těchto prostor a dostatek parkovacích míst pro potencionální zákazníky a zaměstnance. Na základě analýzy trhu, marketingová koncepce informuje zájemce o nebytové prostory o kupní síle, která se odhaduje v závislosti na úrovni dopravy v oblasti, počtu nově plánovaných bytových jednotek a spádové oblasti, která v radiusu 3 km představuje 86 500 obyvatel a v radiusu 5 km 380 000 obyvatel.

55

7.6.9 Zhodnocení projektu revitalizace Tento projekt znamená pro společnost i životní prostředí krok správným směrem, protože se jedná o velkoplošný brownfield, který ztratil svůj původní význam a než se podařilo najít společnosti IMOS development nový účel využití tak chátral a svojí existencí negativně působil na společnost i lokalitu. Při hodnocení daného projektu bylo zjištěno mnoho kladných důsledků plynoucí přímo či nepřímo z realizace projektu, mezi hlavní bych zařadil zlepšení životního prostředí a rozvoj místní ekonomiky. Negativních důsledků z revitalizace slatinských kasáren bylo zjištěno málo, k těm nejvíce problematickým patří navýšení dopravy v lokalitě z důvodu zvýšení počtu obyvatel a nových podnikatelských subjektů. S tímto problémem ovšem bylo počítáno již v přípravné fázi a je v plánu vybudovat při křížení ulic Řípská a Vlárská kruhový objezd, který by měl zabránit tvorbě kolon. Spolupráci developerské společnosti s veřejnou správou hodnotí starosta MČ Brno-Slatina dobře. ÚMČ Brno-Slatina se snaží prosadit v tomto projektu co nejlepší podmínky pro stávající a budoucí obyvatele. Při připomínkování jednotlivých etap se snaží obě strany dosáhnout kompromisu, tak aby nebyla narušena kontinuita projektu. Rizik při revitalizacích brownfields je obecně mnoho, v tomto konkrétním případě je největším rizikem zájem třetích stran o prodej či pronájem nemovitostí v daném areálu. Tento zájem vychází z makroprostředí, které nemůže žádný developer ovlivnit, ale pouze se na něj adaptovat. Z provedení prvních dvou etap je patrné, že realizační tým společnosti IMOS development správně analyzoval potřeby bytových a nebytových prostor v této městské části a na základě těchto podkladů vytvořil marketingovou koncepci, Slatina – zelené město. Pomocí průzkumu uzavřených smluv o pronájmu a prodeji bytových a nebytových prostor lze usoudit, že zájem o tuto lokalitu a produkty společnosti IMOS development je více než uspokojivý.

8 DISKUSE Problematika brownfields je velice náročná, již při vymezování terminologie. Definice se většinou váží k problémům, které vznikly v jednotlivých státech. 56

Na základě důsledků jednotlivé státy definovaly brownfield. Podle konceptu formulace byly tvořeny legislativní dokumenty, které mají za úkol eliminovat následky působení brownfields

na

okolní

prostor.

Strategické

dokumenty zabývající

se

touto

problematikou začaly vznikat podle potřeb jednotlivých národních států většinou po transformaci průmyslu či jiných klíčových složkách systému, které měly za následek neefektivní využívání nebo opuštění budov či areálů. V podmínkách ČR byla vypracována v roce 2008 Národní strategie regenerace brownfieldů. Tento dokument je velice stručný, čítá pouhých 12 stran, na kterých je definovaná podstata problému, vize, cíle strategie a platforma spolupráce, která by měla zabezpečit regeneraci těchto objektů. V porovnání s ostatními strategickými dokumenty ČR nebo zahraničními dokumenty zabývající se stejnou problematikou je tento dokument ochuzen o komplexní náhled, zahraniční přístup je velice zjednodušen ba dokonce nepřesně interpretován a analytická část zcela chybí. Cíle strategie jsou podle mého hodnocení nepřesně definovány a v určitých případech i špatně zařazeny. Pro příklad třetí bod střednědobých cílů „rozvoj systému vzdělávání v oblasti regenerace brownfieldů a zabezpečení profesionalizace veřejné správy v rámci této problematiky“, podle mého názoru by tento cíl měl vázat k dlouhodobým cílům, protože je jasné, že do roku 2013 nebudou všechny brownfieldy na území ČR revitalizovány a všichni zaměstnanci veřejné správy nebudou odborníky v oblasti brownfields. Některé cíle v této strategii jsou dvakrát zmíněny např. „snížení počtu brownfieldů a záborů zemědělské půdy pro novou výstavbu v souladu s principy udržitelného rozvoje“ a „prevence vzniku brownfieldů“, protože oba problémy vycházejí z opatření územního plánování. Tato strategie mimo jiné upozorňuje na důležitost osvěty a vzdělávání v této oblasti, ačkoliv opomíjí zmínit roli vlastníků těchto nemovitostí. Informuje o hlavní a nezastupitelné roli sdílení informací pomocí specializovaného portálu, jejíž nedílnou součástí bude Národní databáze brownfieldů. Realita je však taková, že na konci roku 2012 se dá nalézt pouze databáze 438 brownfields a informace o nich. Na tomto portálu se nenacházejí jakékoliv podkladové materiály o čerpání dotací k těmto projektům, úspěšně řešené projekty ani odkazy na neformální stránky nebo portály neziskových organizací zabývající se touto problematikou. V tomto případě se naskýtá otázka, proč celý strategický dokument nebyl přepracován na základě nových zjištění, pilotních projektech a informacích o této problematice, které se od roku 2008 změnily.

57

Dnešní doba je závislá na informacích a proto je nanejvýš důležité předávat informace přesně a co nejdříve. Informace o brownfields, které bývají uveřejňovány státní správou, jsou určeny převážně pro zaměstnance veřejné správy, ale soukromé subjekty tyto informace musí zjišťovat jinou cestou. Otázkou je proč se zaměřovat pouze na informování jedné strany, když tento problém je celospolečenský a je v zájmu všech tyto objekty revitalizovat. V současné době je možné zakoupit literaturu z celého světa nebo prozkoumat internetové portály řešící tento problém a získáme mnoho informací, ale mnohdy jsou již zastaralé nebo opírající se o legislativní předpisy, které byly pozměněny nebo nahrazeny novými. Proto se domnívám, že pro větší povědomí a získání komplexních informací by měl být vytvořen portál, který by nabízel teoretické informace o brownfields pro všechny zainteresované strany, možnosti financování včetně dotačních titulů a náležitostí k úspěšnému získání a především pilotní projekty, které by byly rozděleny podle určitých specifik tak aby sloužili jako dobrý příklad pro budoucí revitalizace obdobných projektů. Další otázkou je proč agentura CzechInvest, která spravuje Národní databázi brownfieldů nerozdělila jednotlivé brownfields do kategorií podle atraktivity pro soukromé investory. Literatura, která se zabývá problematikou, jasně říká, že je nemožné odstranit všechny brownfields bez pomoci soukromého sektoru. Jednoduchá kategorizace, která by se zakládala na vzdálenosti objektu či areálu od centra obce, nákladů na odstranění ekologické zátěže, stavu infrastruktury a nemovitostí atd. by napověděla soukromým investorům kde je pro ně nejvýhodnější investovat. Tyto revitalizace řešené soukromým investorem jsou vysoce efektivní. Pro příklad uvedu případovou studii slatinských kasáren, která dává dobrý příklad, jelikož město Brno respektive JIŽNÍ CENTRUM BRNO, a.s. dostalo za tento areál částku, která se se blížila 200 mil. Kč, a delegovala veškerou zodpovědnost za realizaci na soukromého developera. Developer revitalizace kasáren na základě svých zkušeností a know-how vidí v tomto projektu budoucí zisk, který by veřejný sektor nebyl schopen generovat. Město může tyto finanční prostředky, které obdrží za odprodej nejatraktivnějších ploch a areálů brownfields využít k odstranění ekologických zátěží nebo zatraktivnění dalších brownfields.

58

ZÁVĚR V bakalářské práci byla řešena problematika brownfields a zhodnocení postupů a institucionálních nástrojů při revitalizaci brownfields. V praktické části byl vybrán projekt revitalizace slatinských kasáren, který je jedním z mála projektů, které jsou zcela financovány soukromým sektorem.

Problematika brownfields se na území ČR začala řešit přibližně deset let poté, co nastala transformace ekonomiky, která je považovaná za hlavní důvod vzniku brownfields. Postavení státního sektoru k brownfields je v mnoha zemích odlišný. Vytváří se na základě institucionálního prostředí dané země. ČR se staví k této problematice decentralizovaným způsobem. Strategické dokumenty, které zahrnují myšlenku regionálního rozvoje, jsou tvořeny na několika ministerstvech. Na úrovni státu, krajů i měst jsou zřizovány akciové společnosti, které mají podpořit monitorovací akce, informovanost a poptávku po revitalizaci brownfields, klíčovou roli v tomto procesu hraje CzechInvest. Při srovnání regionálních politik Německa, Francie nebo Spojeném království s modelem ČR je patrné, že tyto státy řešily danou otázku s několikaletým předstihem. V těchto státech vznikají strategické dokumenty, které jsou komplexní, a jejich účinnost se empiricky dokazuje. Jednotlivé složky veřejné sféry jsou lépe propojené a informační portály státní správy napomáhají jak veřejné tak i soukromé sféře se v této problematice orientovat.

Jednou z hlavních potíží při rekonverzích brownfields jsou finanční prostředky, jelikož se jedná převážně o velké plochy, které jsou v nevyužitelném stavu, a je velká pravděpodobnost výskytu ekologické zátěže. V současnosti je možné zažádat o finanční dotace EU skrze strukturální fondy, které mají za účel podporu hospodářského růstu členských zemí a sociální soudržností v rámci EU. Zpracování operačních programů, které se věnují financování brownfields je na dobré úrovni a dotace jsou alokovány pouze na ty nejlépe vypracované projekty s dlouhou mírou životnosti. Mezi další možnosti získání dotace na regenerace brownfields patři fondy EHP a Norské fondy nebo Program rozvoje venkova. Trendem dnešní doby je využívání PPP, kterou je možné kombinovat s dotacemi ze strukturálních fondů EU. Spolupráce veřejného a soukromého sektoru má mnoho výhod, které vyplývají z odbornosti a specializace jednotlivých sektorů. 59

Případová studie slatinských kasáren dokazuje, že i projekty, které jsou financovány ryze soukromým sektorem, mohou být prospěšné. Areál bývalých kasáren, který byl několik let nevyužíván, a vznikla zde ekologická zátěž, se podle projektu promění na vzkvétající polyfunkční soubor bytových, nebytových a volnočasových prostor.

.

60

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ

Knižní zdroje BÁRTA, Jiří. Investování v brownfieldech má svá specifika a rizika. Realit: Magazín o realitním

a

stavebním

trhu.

2011,

č.

8,

s.

3.

Dostupné

z:

http://www.realit.cz/clanek/investovani-v-brownfieldech-ma-sva-specifika-a-rizika. DE SOUSA, Christopher A. Brownfields redevelopment and the quest for sustainability. 1st ed. Amsterdam: Elsevier, 2008, xii, 292 s. Current research in urban and regional studies, Volume 3. ISBN 978-008-0453-583. EKOLOGICKÉ AUDITY A POSUDKY S.R.O. Zpráva o průzkumu znečištění v areálu VÚ Slatina. Brno, 2004. HULA, Richard C, Laura A REESE a Cynthia JACKSON-ELMOORE. Reclaiming brownfields: a comparative analysis of adaptive reuse of contaminated properties. 1st ed. Burlington, VT: Ashgate, c2012, p. cm. Current research in urban and regional studies, Volume 3. ISBN 978-140-9449-591. HENDL, Jan. Úvod do kvalitativního výzkumu. 1. vyd. Praha: Karolinum, 1997, 243 s. ISBN 80-718-4549-3. JÁČ, Ivan. Metodika pro revitalizaci brownfields. Vyd. 1. Liberec: VÚTS Liberec, 2006, 55 s. ISBN 80-239-7639-7. KADEŘÁBKOVÁ, Božena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2009, xiv, 138 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7400123-9. NOVÝ, A. Brownfields- šance pro budoucnost. 1. 1. Brno: FA VUT v Brně, 2004. 78 s. ISBN: 80-214-2697- 7. OPATOVÁ,

Yvona. Brownfields-greenfields-město:

úloha

zeleně

při

obnově

devastovaných území města: Brownfields-greenfields-city: the role of vegetation for regeneration of derelict urban areas : zkrácená verze Ph.D. Thesis. [Brno: Vysoké učení technické], c2008, 30 s. ISBN 978-80-214-3674-9. 61

OSTŘÍŽEK, Jan. Public private partnership: příležitost a výzva. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2007, xix, 284 s. ISBN 978-80-7179-744-9. Politika územního rozvoje České republiky 2008. Vyd. 1. Brno: Ústav územního rozvoje, 2009, 86 s. ISBN 978-80-87318-04-1. Případové studie regenerace BROWNFIELDŮ. Brno: Regionální rozvojová agentura jižní Moravy, 2006. RYDVALOVÁ,

Petra

a

Miroslav

ŽIŽKA. Regenerace

brownfields

-

studie

proveditelnosti. Vyd. 1. Liberec: VÚTS Liberec, 2006, 47 l., [79] l. ISBN 80-239-72456. SILVERMAN, David. Ako robiť kvalitatívny výskum: praktická príručka. Překlad Martin Štulrajter. Bratislava: Ikar, 2005, 327 s. Pegas (Ikar), zv. 8. ISBN 80-551-09044. SLADKÁ, Markéta. Nástroje regenerace brownfields ve Spojeném království: možnost inspirace pro ČR. Brno, 2010. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Fakulta ekonomicko-správní, Katedra regionální ekonomie a správy. Vedoucí práce Mgr. Petr Tonev. Státní politika životního prostředí České republiky 2011-2020: 1. návrh. Praha: Ministerstvo životního prostředí, 2004, 40 s. ISBN 80-721-2283-5. Strategický rámec udržitelného rozvoje České republiky. Vyd. 1. Praha: Ministerstvo životního prostředí, 2010, 96, 105 p. ISBN 80-721-2536-2. Strategie hospodářského růstu České republiky 2005-2013: cesta k prosperitě. Praha: Úřad vlády České republiky, 2005, 112 s. ISBN 80-867-3482-X. ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Rekonverze vojenských brownfields. Vyd. 1. Pardubice: Univerzita Pardubice, 2006. 218 s. ISBN 80-719-4836-5. ŠPAČKOVÁ, Monika. KASÁRNA V UHERSKÉM HRADIŠTI A HODONÍNĚ A JEJICH PŘEMĚNA:

SROVNÁVACÍ

http://is.muni.cz/th/321947/prif_b/.

STUDIE. Bakalářská

Brno, práce.

2011.

Dostupné

Masarykova

z:

univerzita,

Přírodovědecká fakulta, Geografický ústav. Vedoucí práce doc. RNDr. Václav Toušek, CSc. 62

YIN, Robert K. Case study research: design and methods. 4th ed. Překlad Martin Štulrajter. Los Angeles: Sage, c2009, xiv, 219 s. Applied social research methods series, vol. 5. ISBN 978-1-4129-6099-1.

Internetové zdroje CENTRUM PRO REGIONÁLNÍ ROZVOJ ČR. Regionální informační servis [online]. 2012 [cit. 2012-11-30]. Dostupné z: http://www.risy.cz/cs/vyhledavace/brownfields CZECHINVEST. Národní databáze brownfieldů [online]. 2005 [cit. 2012-11-30]. Dostupné z: http://www.brownfieldy.cz/ Definice lokality typu „brownfield“. [online]. 2004 [cit. 2012-11-29]. Dostupné z: http://www.kr-ustecky.cz/vismo/dokumenty2.asp?id_org=450018&id=431958&p1 =110510 FERBER Uwe, GRIMSKI Detlef, MILLAR Kate, NATHANAIL Paul. 2006. Sustainable Brownfield Regeneration: CABERNET Network Report, The University of Nottingham FERBER, Uwe, Paul NATHANAIL, Jřina JACKSON, Marcin GORSKI a PETRÍKOVÁ.

LEPOB. BROWNFIELDS

PŘÍRUČKA: Interdisciplinární

nástroj

zaměřený na problematiku regenerací brownfields [Online]. 2006, 90 s. Dostupné z: http://fast10.vsb.cz/lepob/index2/handbook_cz_screen.pdf JACKSON, J. B., et al. Brownfields snadno a lehce: Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí. 1.vyd. Praha: IURS, 2005. 78 s. ISBN neuvedeno. Dostupné z WWW: . JACKSON, Jiřina. INSTITUTE PRO UDRŽITELNÝ ROZVOJ SÍDEL. Brownfields ABC: BROWNFIELDS KLASIFIKACE A KATEGORIZACE. Brno, 2003. Dostupné z: http://www.brownfields.cz/wp-content/uploads/2008/04/brownfields-podrobna-abcklasifikace2003.pdf MMR. Strukturální

fondy

EU [online].

2004

http://www.strukturalni-fondy.cz

63

[cit.

2012-11-29].

Dostupné

z:

MPO. Národní

strategie

regenerace

brownfields.

Praha,

2008.

Dostupné

z:

http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf Nová

publikace

o

EHP

království [online].

2012

a

Norských

fondech. Velvyslanectví

[cit.

2012-11-29].

Norského

Dostupné

z:

http://www.noramb.cz/News_and_events/EEA_grants/Novinky/Nova-publikace-oEHP-a-Norskych-fondech-/ OLECKÁ, Ivana a Kateřina IVANOVÁ. PŘÍPADOVÁ STUDIE JAKO VÝZKUMNÁ METODA VE VĚDÁCH O ČLOVĚKU [online]. Olomouc: EMI, 2010 [cit. 2012-11-29]. Dostupné z: http://emi.mvso.cz/EMI/2010-02/10%20Olecka/Olecka.pdf ROGERS, G., R. Towards an Urban Renaissance. Urban Task Force, Taylor & Francis SIEBER, Patrik. Analýza nákladů a přínosů: metodická příručka. Verze 1.4. Praha: Ministerstvo

pro

místní

rozvoj,

2004.

Dostupné

z:

http://extranet.kr-

vysocina.cz/download/gs/MET_CBA.pdf Slatina: Zelené město [online]. 2012 [cit. 2012-11-29]. Dostupné z: http://www.slatinazelenemesto.cz/ Strategie regionálního rozvoje České republiky 2007-2013. Praha: Ministerstvo pro místní

rozvoj

ČR,

2006.

Dostupné

z:

http://www.mmr.cz/cs/Systemove-

stranky/PageNotFound?aspxerrorpath=/Regionalni-politika/KoncepceStrategie/Strategie-regionalniho-rozvoje-Ceske-republiky-na ŠMÍD, Vojtěch. PPP projekty v ČR [online]. Praha, 2007 [cit. 2012-11-28]. Dostupné z: http://www.asociaceppp.cz/cnt/dipl_a_bc_prace/. Diplomová práce. České vysoké učení technické, Fakulta stavební.

Rozhovory IDES, J. (2012) Rozhovor dne 5. 12.2012, Brno, starosta MČ Brno-Slatina TEPER, M. (2012) Rozhovor dne 13. 11.2012, Brno, obchodní ředitel IMOS development a.s.

64

Seznam grafů Graf 1: Předchozí převažující využití lokality (četnost) Graf 2: Předchozí převažující využití lokality (rozloha lokality v ha)

Seznam obrázků Obrázek 1: Objekt Aeskulap Obrázek 2: Funkční plochy řešeného území dle ÚPmB Obrázek 3: Etapy revitalizace slatinských kasáren 0. – 5. etapa

Seznam schémat Schéma 1: Kategorizace brownfields ABC Schéma 2: Platforma spolupráce při zajišťování cílů NSRB Schéma 3: Schéma financování regenerace brownfieldů dle NSRB Schéma 4: Proces tvorby případové studie Schéma 5: Důsledky investiční varianty

Seznam tabulek Tabulka 1: Předchozí převažující využití lokality (četnost) Tabulka 2: Předchozí převažující využití lokality (rozloha lokality v ha) Tabulka 3: Lokality brownfields na území Libereckého kraje podle předchozího využití (v procentech) Tabulka 4: Cíle Národní strategie regenerace brownfields Tabulka 5: Projekty a dokumenty na regionální a obecní úrovni Tabulka 6: Nefinanční veřejné nástroje obcí

65

Tabulka 7: Funkční plochy řešeného území dle ÚPmB

Seznam použitých zkratek CABERNET - Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network EHP - Evropský hospodářský prostor EPA - Environmental Protection Agency EU - Evropské unie IOP – integrovaný operační program IPRM - Integrovaný plán rozvoje měst MČ – městská část MHD – městská hromadná doprava MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj MPO - Ministerstvo průmyslu a obchodu MŽP - Ministerstvo životního prostředí NSRB - Národní strategie regenerace brownfieldů OP – operační program PPP - Public Private Partnership SF – strukturální fondy ÚMČ – úřad městské části ÚPmB - Územní plán města Brna USA - United States of America

66

Seznam příloh Příloha 1: Slatinská kasárna – původní stav, administrativní budova projektovaná Jindřichem Kumpoštem Příloha 2: Slatinská kasárna - původní stav, autopark praporu rtz Příloha 3: Slatinská kasárna - původní stav, sklad náradních dílů automobilní techniky Příloha 4: Slatinská kasárna – demolice administrativní budovy Příloha 5: Slatinská kasárna – recyklát po demolici administrativní budovy Příloha 6: Slatinská kasárna – vyklizený prostor pro realizaci první etapy revitalizace Příloha 7: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba, pohled od železniční komunikace Příloha 8: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba, pohled od silniční komunikace Řípská Příloha 9: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba bytových jednotek Příloha 10: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba obchodního centra

67

Příloha 1: Slatinská kasárna – původní stav, administrativní budova projektovaná Jindřichem Kumpoštem

(Zdroj: Vlastní fotografie) Příloha 2: Slatinská kasárna - původní stav, autopark praporu rtz

(Zdroj: Vlastní fotografie)

Příloha 3: Slatinská kasárna - původní stav, sklad náradních dílů automobilní techniky

(Zdroj: Vlastní fotografie) Příloha 4: Slatinská kasárna – demolice administrativní budovy

(Zdroj: Vlastní fotografie)

Příloha 5: Slatinská kasárna – recyklát po demolici administrativní budovy

(Zdroj: Vlastní fotografie) Příloha 6: Slatinská kasárna – vyklizený prostor pro realizaci první etapy revitalizace

(Zdroj: Vlastní fotografie)

Příloha 7: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba, pohled od železniční komunikace

(Zdroj: slatina-zelenemesto.cz) Příloha 8: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba, pohled od silniční komunikace Řípská

(Zdroj: slatina-zelenemesto.cz)

Příloha 9: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba bytových jednotek

(Zdroj: slatina-zelenemesto.cz) Příloha 10: Slatinská kasárna - předpokládaná podoba obchodního centra

(Zdroj: slatina-zelenemesto.cz)