MENDELOVA UNIVERZITA V BRNĚ Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií

MENDELOVA UNIVERZITA V BRNĚ Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií

Ekonomická a právní analýza věcných břemen ve vybraném regionu Bakalářská práce

Autor: Veronika Hladíková Vedoucí práce: Ing. Mojmír Sabolovič, Ph.D. Brno 2012

2

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Ekonomická a právní analýza věcných břemen ve vybraném regionu“ zpracovala samostatně pod vedením Ing. Mojmíra Saboloviče, Ph.D., a s použitím pramenů, které uvádím v seznamu literatury.

V Brně, dne 21. 05. 2012

podpis……………………

3

Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucímu své bakalářské práce Ing. Mojmíru Saboloviči Ph.D., za podporu a pomoc při jejím zpracování. Ráda bych poděkovala také svojí rodině, všem blízkým a přátelům, kteří mě při vytváření této práce podpořili, a bez jejichž pomoci by nebylo možné práci dokončit.

4

Anotace Bakalářská práce je zaměřena na ekonomickou a právní analýzu věcných břemen (dále jen VBř.) a stanovení hodnoty tohoto právního institutu ve vybraném regionu. V první části se věnuji definování pojmů, které s danou tématikou přímo souvisejí. Poté se blíže zaměřuji na specifikaci VBř., přičemž zmiňuji definici, popisuji druhy a funkci VBř. Také uvádím historický exkurz VBř., který považuji za důležitý, z důvodu pochopení celé dané problematiky a veškerých provázaných procesů a změn. Vyjmenovávám podmínky vzniku nabytí práva VBř., jejich změnu, zániku a promlčení. Další kapitolou je oblast věcných břemen spojených s rozvojem na regionální úrovni. Vyjmenovávám metody oceňování nemovitostí, dělení věcných břemen za účelem ocenění a samotné oceňování věcných břemen. V praktické části jsem si zvolila část mikroregionu Moravský kras, ve kterém se ze získaných dat snažím blíže specifikovat počet a typ věcných břemen, které váznou na zdejších nemovitostech a veškeré informace pro větší přehlednost graficky znázorňuji. Dále vyčísluji ekonomickou újmu, kterou VBř. způsobují na dotčených nemovitostech. V závěru se snažím pomocí veškerých získaných informací nastínit svůj pohled na danou problematiku.

Klíčová slova Věcná břemena, oceňování, nemovitost.

5

Annotation The aim of the bachelor thesis is focused on economic and legal analysis of the easement and determining the value of this legal institution in the selected region. The first part is devoted to defining the concepts, which, with the theme directly related. After a closer focus on the specification of easements, and mention the definition, types and describe the function of easements. Also, I present a historical guide of easement, which I consider important, because understanding the whole issue and all interactive processes and changes. List the conditions of acquisition of the right easements, their amendment, termination and limitation. Another chapter is an area of easements associated with the development at the regional level. List the methods of property valuation division of easements for the purpose of valuation and actual valuation of easements. In the practical part, I chose the micro part of Moravian Karst, which is obtained from the data I try to specify the number and type of easements, secured on all real estate and local information for greater clarity, a graphical representation. Also quantifies the economic damage caused by easement on the affected properties. In conclusion, I try to use any information obtained to outline their views on the issue.

Key words Easement, appreciate, real estate.

6

OBSAH 1. Úvod a cíl práce ................................................................................................................ 9 2. Definice nemovitosti – vymezení základních pojmů...................................................... 11 2. 1. Katastr nemovitostí .................................................................................................. 14 3. Věcná břemena – pojem, druhy, obsah a funkce ............................................................ 20 3. 1. Historický vývoj věcných břemen ........................................................................... 21 3. 1. 1. Věcná břemena v letech 1811-1951................................................................. 22 3. 1. 2. Věcná břemena v letech 1951-1964................................................................. 24 3. 1. 3. Věcná břemena v letech 1964 – 1983 .............................................................. 27 3. 1. 4. Věcná břemena v letech 1983-1991................................................................. 27 3. 2. Vznik věcných břemen ............................................................................................ 28 3. 2. 1. Vznik věcného břemene na základě písemné smlouvy.................................... 28 3. 2. 2. Vznik věcného břemene na základě závěti a schválenou dohodou dědiců...... 29 3. 2. 3. Vznik věcného břemene na základě rozhodnutí příslušného státního orgánu . 30 3. 2. 4. Vznik věcného břemene ze zákona.................................................................. 32 3. 2. 5. Vznik věcného břemene zřízeného soudem..................................................... 33 3. 2. 6. Vznik věcného břemene na základě vydržení.................................................. 33 3. 3. Změna věcných břemen ........................................................................................... 34 3. 4. Zánik věcných břemen............................................................................................. 34 3. 4. 1. Zánik věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu .............................. 34 3. 4. 2. Zánik věcného břemene ze zákona .................................................................. 34 3. 4. 3. Zánik věcného břemene na základě písemné smlouvy.................................... 35 3. 4. 4. Zánik věcného břemene splynutím .................................................................. 36 3. 4. 5. Zánik věcného břemene uplynutím doby......................................................... 36 3. 4. 6. Zánik věcného břemene splněním rozvazovací podmínky.............................. 36 3. 5. Promlčení věcných břemen...................................................................................... 36 3. 6. Věcná břemena vs. Regionální rozvoj ..................................................................... 37 4. Oceňování ....................................................................................................................... 39 4. 1. Typy cen................................................................................................................... 40 4. 2. Základní metody oceňování nemovitého majetku ................................................... 40 4. 3. Dělení věcných břemen pro účely ocenění .............................................................. 41 4. 4. Oceňování věcných břemen..................................................................................... 41 4. 5. Podklady pro ocenění věcných břemen ................................................................... 43 5. Praktická část .................................................................................................................. 44 5. 1. Popis zvolené části mikroregionu ............................................................................ 44 5. 2. Nemovitosti zatížené věcným břemenem ................................................................ 45 5. 3. Městys Křtiny........................................................................................................... 46 5. 4. Obec Bukovina......................................................................................................... 47 5. 5. Obec Bukovinka....................................................................................................... 48 5. 6. Obec Březina............................................................................................................ 49 5. 7. Vzájemné srovnání vybraných obcí......................................................................... 50 5. 8. Stanovení hodnoty vybraných věcných břemen ...................................................... 52 6. Závěr ................................................................................................................................ 55 7. Použitá literatura .............................................................................................................. 56 7. 1. Právní předpisy ........................................................................................................ 56

7

7. 2. Internetové zdroje .................................................................................................... 57 7. 3. Judikatura................................................................................................................. 58 7. 4. Seznam příloh .......................................................................................................... 59

8

1. Úvod a cíl práce Stanovení hodnoty určité věci je činnost, která je velmi využívána již po staletí a bez níž bychom si ani dnes neuměli samotný trh představit. Základní vědomostí v této rovině je rozlišení pojmu ceny a hodnoty. V praxi bohužel dochází k jejich záměně a dokonce si většina veřejnosti neuvědomuje zásadní rozdíl mezi těmito pojmy. Cena nám vyjadřuje požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za dané zboží či služby. Oproti tomu hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Jedná se o peněžní vztah mezi zbožím nebo službami, a kupujícími a prodávajícími. Jde o odhad udávající užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se daný odhad uskutečnil.1

Z ekonomického hlediska je důležitá tržní hodnota, která nám udává, za kolik se daná věc, tj. nemovitost, prodá na konkrétním trhu. Existuje mnoho druhů hodnot2, přičemž každá tato částka může být, a v praxi tomu tak velmi často bývá, zcela rozdílná. Při oceňování je tedy zcela nezbytné uvést, jakou hodnotu a k jakému časovému okamžiku odhad stanovujeme.

Legislativní předpisy v České republice nerozlišují mezi cenou a hodnotou, avšak ve zkratce můžeme označit hodnotu za vyjádření odhadnuté částky, která se oproti ceně neboli realizované částce může velice lišit. Hodnota věci se mění v závislosti na čase, místě a vnějších podmínkách. Zejména u nemovitostí je toto kolísání velice běžné a samotný odraz můžeme vidět v zrcadle realitního trhu. Nemovitosti jsou považovány za věci3, avšak svoji povahou se velmi odlišují. Nejde je totiž přesunout, jelikož jsou spojeny pevným základem se zemí. Dalším velice odlišným znakem je to, že užíváním a tokem času se nespotřebovávají, ale nabývají na hodnotě.

1

Blíže in BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha: Linde Praha, 2006, s. 115. 2 Hodnota užitná vyjadřuje užitečnost nebo-li jak vysoká je po konkrétní nemovitosti poptávka, poté můžeme hovořit o hodnotě osobní, která je součástí nového občanského zákoníku a má pro každého jinou výši. Dále existuje například hodnota věcná, výnosová, střední apod. 3 § 118 odst. 1 občanského zákoníku zní: „Věci jsou movité nebo nemovité.“ Následující odstavec definuje nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

9

V této bakalářské práci se zaměřuji na problematiku věcných břemen (dále jen VBř.) v souvislosti s nemovitostmi, tudíž se bude jednat o cenové znehodnocení, resp. snížení hodnoty dané nemovitosti, na které VBř. vázne. Toto téma je stále velice aktuální, jelikož lidé potřebují příjezdové cesty ke svým nemovitostem či dožít ve svém domě. V souvislosti s rozvojem, ať už na té regionální či celostátní úrovni je patrné, že věcná břemena brání v dalším rozvíjení určitých oblastí, díky čemuž je pro mě tato problematika velmi zajímavá. Existuje spousta typů VBř., které váznou na nemovitostech, přičemž každý případ je velmi specifický a je nutné ke každému přistupovat jednotlivě. Také určitým způsobem ovlivňují rozvoj daného prostoru, a snižují tak celkovou hodnotu, ať už daného pozemku či konkrétní stavby jako takové. Jako velice zajímavé a důležité považuji také fakt, že některá VBř. nejsou a v určitých případech ani nemusí být z legislativního hlediska zapsána v katastru nemovitostí, čímž může docházet k neinformovanosti ať již kupujících, tak např. dědiců daného majetku.

V praxi se můžeme setkat s tím, že nemovitosti zatížené věcným břemenem jsou již předem tzv. „komplikované“ a většina případných zájemců raději „sáhne“ po nemovitosti nezatížené věcným břemenem. Avšak v dnešní době globalizačních procesů a s tímto spojené rozrůstající se oblasti developerských projektů a výstavby průmyslových či obchodních zón jsou věcná břemena na vzestupu.

Cílem práce je objasnit základní pojmy dané problematiky, zejména specifikovat věcná břemena z hlediska ekonomického a právního. Zjistit, jakým způsobem dochází ke vzniku, změně a zániku tohoto právního institutu a blíže specifikovat historický exkurz daného tématu. Z hlediska právního uvést právní předpisy, které s věcnými břemeny přímo souvisejí a z hlediska ekonomického vyčíslit hodnotu věcného břemene, které vázne na zvolené nemovitosti. V souvislosti s regionálním rozvojem uvést problémové oblasti ve vybraném regionu Moravský Kras a specifikovat věcná břemena, tj. jejich počet a typ, za použití metody komparace dané území porovnat a stanovit hodnotu vybraných VBř., jakožto ekonomickou újmu daných nemovitostí.

10

2. Definice nemovitosti – vymezení základních pojmů Předmětem právních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. „Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.4“ Věci lze dělit podle různých hledisek, avšak ObčZ ve svém § 119 odst. 1 shledává nejdůležitějším členěním věcí na věci movité a nemovité. V následujícím odstavci jsou definovány nemovitosti, jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Ostatní věci jsou tedy věcmi movitými.

Pozemek „Pozemkem se rozumí individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky aj.).5“ Podle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky ve znění pozdějších předpisů, se v § 27 odst. 1 písm. a) specifikuje pozemek, jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. Následující písmeno b) tohoto zákona hovoří o parcele jako o pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Dále je definována stavební parcela – pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří a pozemkovou parcelou je označován pozemek, který není stavební parcelou.

Stavba Jelikož se samotný pojem „stavba“ vyskytuje ve dvou právních úpravách, a pokaždé v jiném pojetí, dochází často k vzájemnému zaměňování, řadě nedorozumění a soudních sporů. Legislativa rozlišuje občansko-právní a stavebně-právní úpravu. Občansko-právní ustanovení hovoří o tom, že stavba je chápána jako statická věc, tj. výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů. Zatímco stavební předpisy chápou stavbu ve smyslu dynamickém, tj. jako činnost, popř. soubor činností, 4 5

§ 118 odst. 2 ObčZ BRADÁČ, A. FIALA, J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. vydání. Praha, Linde, a. s. 2004. s. 13.

11

směřující k uskutečnění díla (v některých případech i dílo samotné). Dále je také v občanskoprávní úpravě definována stavba jako stavební objekt ve stádiu rozestavěnosti, pokud dosáhla alespoň dispozičně prvního nadzemního podlaží. Od tohoto okamžiku jsou další stavební práce považovány za dokončující, jelikož samotná věc (stavba) již vznikla a může být tedy předmětem občanskoprávních vztahů.6

Ustanovení, týkající se stavebně-právních předpisů můžeme členit takto:


Definice pojmu „stavba“ v dřívější legislativě chyběla. Stavební zákon č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pouze v § 54 uváděl toto: „Stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení nebo na základě ohlášení stavebnímu úřadu.“ Novelizací v § 139 odst. 1 písmeno b) pouze konstatoval účelové vymezení: „Za stavbu se považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení a dobu trvání.“




Novela tohoto již opravdu zastaralého zákona byla velmi potřebná a v roce 2006 byl ustanoven – stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, kde pojem „stavba“ popisuje ve svém § 2 odst. 3 takto: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu7.“

Přístavby (nástavby) a stavební úpravy (přestavby, vestavby) nejsou samostatnou věcí v občansko-právním chápání a není důležité jaký subjekt je označen ve stavebním povolení – navazují na stavbu existující. Z hlediska stavebně-právního samotné označení stavby jako přístavba neznamená, že vytvoření stavby je součástí již existující stavby, neboť to se specifikuje naplněním znaků pro součást věci (viz níže).8 6

BRADÁČ, A. FIALA, J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. vydání. Praha, Linde, a. s. 2004. s. 13. Srov. Návrh novely stavebního zákona [on-line]. 2003-2012, aktualizováno 20. 3. 2012 [cit. 2012-4-27]. Dostupný z WWW: . 8 BRADÁČ, A. FIALA, J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. vydání. Praha, Linde, a. s. 2004. s. 14. 7

12

Zákon rozeznává tři druhy staveb:


Stavba povolená – postavena na základě platného stavebního povolení vč. podmínek pro provedení a užívání stavby.




Stavba nepovolená – postavena bez stavebního povolení či v rozporu s tímto dokumentem.




Stavba neoprávněná – stavba na pozemku, ke kterému nemá stavebník příslušná práva. Následky neoprávněných staveb řeší soud.

Součást věci V § 120 odst. 1 ObčZ je specifikována součást věci zahrnující vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Judikatura se k tomuto problému vyjadřuje jednoznačně. Součást věci není způsobilým samostatným předmětem, nýbrž se stává součástí věci hlavní, a proto sdílí veškeré právní osudy této věci. V praxi může nastat případ, kdy dojde v důsledku fyzického spojení byť dřívější samostatné věci stane součástí jiné, tj. věci hlavní. Vlastnictví bude připadat vlastníkovi věci hlavní dokonce i tehdy, jestliže náklady spojené na zabudování či pořízení součásti věci vynaložila jiná osoba. Znehodnocení můžeme chápat rozdílnými způsoby. V úzkém slova smyslu jde o zničení či poškození, avšak v širším výkladu se jedná o znehodnocení snížením hodnoty, a tedy i ceny věci. Praktickým příkladem může být oddělení součásti pozemku, kdy nedojde fyzicky k poškození pozemku, ale k jeho znehodnocení věcnému. Dalším typem znehodnocení je tzv. estetické znehodnocení, které se týká např. uměleckých děl apod.9

Následující odstavec § 120 ObčZ hovoří o tom, že: „Stavba není součástí pozemku.“ Přičemž platí princip „superficies solo non cedit“, stavba je tedy samostatnou věcí, ale až od okamžiku, kdy se v právním slova smyslu věcí stane. Římská zásada však hovoří o opaku „superficies solo cedit10“. Tuto právní úpravu na našem území zrušil tzv. „střední“

9

BRADÁČ, A. FIALA, J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. vydání. Praha, Linde, a. s. 2004. s. 15. Tato římská zásada vyjadřuje, že povrch ustupuje půdě, tj. co je pevně spojeno se zemí, patří vlastníkovi půdy. 10

13

ObčZ (zákon č. 141/1950 Sb.).11 V praxi tímto zrušením došlo v oblasti vlastnictví pozemku a na něm stojící stavby k mnoha sporům. Zejména případy neoprávněných staveb jsou v judikatuře velice časté. Nápravu v tomto odvětví by měl přinést nový ObčZ. Návrat k římskoprávní úpravě shledávám za nutné a pozitivní. Veškeré tyto situace související s neoprávněnými stavbami jsou upraveny v nově navrhovaném ObčZ v §§ 90-92, kde vlastníkem stavby se stává vlastník pozemku, který se musí vypořádat s tím, kdo stavěl. Vlastník pozemku má právo žádat soud o rozhodnutí ve věci odstranění stavby na náklady toho, kdo ji zřídil. Vzorem pro znění nového ObčZ se stala německá právní úprava, která se s tímto problémem musela též před lety vypořádat.

Příslušenství věci Vymezení příslušenství věci je ustanoveno v § 121 odst. 1 ObčZ. Jedná se o samostatnou věc, která náleží vlastníku věci hlavní a je jím určena k tomu, aby byla s hlavní věcí trvale užívána, přičemž vlastník hlavní věci a příslušenství je shodný subjekt. Za příslušenství bytu jsou brány vedlejší místnosti a prostory určené i tomu, aby byly s bytem užívány.

2. 1. Katastr nemovitostí Pro definování katastru nemovitostí nám může posloužit § 1 katastrálního zákona, hovořící o tom, že se jedná o soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupisu, popisu, geometrickém a polohovém určení12. Důležitým pojmem je také katastrální území, které můžeme označit za technickou jednotku, tvořící místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí.

„Katastrální mapa je polohopisová mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem jejich hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. Stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího

11

KINCL, J. Gaius.Učebnice práva ve čtyřech knihách. 2. vydání. Brno, Doplněk, 1999. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území je určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Polohové určení nemovitosti a katastrálního území znamená určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím.

12

14

obvodu.13“ Součástí katastru je rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv, které k těmto nemovitostem náleží.

Princip veřejnosti katastru vyplývá z § 13 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Každý má právo nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích týkajících se evidovaných nemovitostí opisy nebo výpisy. Informace lze získat bezplatně dvojí formou. Jednak ve formě nahlédnutí do katastru v prostorách a v době k tomu určených katastrálním úřadem nebo ve formě ústní informace poskytnuté katastrálním úřadem (jeho pověřeným pracovníkem).

Katastr nemovitostí rozeznává tyto druhy pozemků:


Zemědělské pozemky,  orná půda,  chmelnice,  vinice,  ovocné sady,  zahrady,  trvale trávní porosty,  louky,  pastviny.




Lesní pozemky.




Ostatní pozemky,  vodní plochy,  zastavěné plochy a nádvoří,  ostatní plochy.

Každý druh pozemku je v katastrální mapě jinak zakreslen a tímto odlišen. V souvislosti s VBř. budou nejvíce zastoupeny zastavěné plochy a nádvoří, jelikož zde dochází nejčastěji k nutnosti zřízení tohoto právního institutu, i když mohou být samozřejmě i jiné druhy 13

Blíže in BRADÁČ, A. FIALA, J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. vydání. Praha, Linde, a. s. 2004, s. 57.

15

pozemku také poměrně často zatíženy VBř. Omezení vlastníka nemovitosti se zapisuje v části C listu vlastnictví. Věcné břemeno působící in rem, tj. spojena s nemovitostí bude navíc zapsáno na listu vlastnictví pro danou nemovitost, s níž je právo spojeno v části B1. VBř. působící in personam, tj. spojena s určitou osobou, nebudou v katastru zapsána, jelikož nemají věcně právní povahu. Nejčastějším případem je doživotní bydlení nebo-li výměnek.

Výpisem z katastru nemovitostí označován též jako výpis listu vlastnictví (dále jen LV) se dokládá samotná existence shodného právního vztahu typu vlastnictví pro jednoho nebo více oprávněných subjektů k jedné nebo více nemovitostem. Jednotlivé části obsahují:


část A: označení právního vztahu a údaje o vlastníku či spoluvlastnících a jejich případných podílech nebo jiných oprávněných subjektech.




část B: údaje o nemovitostech tj. parcelách, parcelách evidovaných zjednodušeným způsobem, budovách, bytových jednotkách a nebytových prostorech. Stojí-li na pozemku cizí budova, je uvedeno i číslo LV, na němž je budova zapsána jako vlastnictví. Obdobně je-li předmětem vlastnictví budova, nikoliv však pozemek na kterém stojí, je uveden odkaz na číslo LV, na němž je zapsáno vlastnictví pozemku. Část B1 je určena pro zápisy jiných věcných práv, která mají subjekty uvedené v části A k cizím nemovitostem.




část C: je nejdůležitější, jelikož vyjadřuje omezení vlastnických práv (věcná břemena, zástavy apod.) k nemovitostem zapsaným v části B.




část D: obsahuje výčet nabývacích titulů, tj. listin vztahujících se k vlastnictví nemovitostí v části B.




část E: je věnována zápisům technické povahy.




část F: se týká pouze zemědělských pozemků a obsahuje jejich zařazení do bonitních půdně ekologických jednotek (BPEJ). V případě, že některá z nemovitostí zapsaných v části B tohoto LV je dotčena aktuální změnou právních vztahů, je zde

16

označena písmenem P („plomba“) a na konci výpisu je poznámka s číslem řízení, na jehož základě byla plomba vyznačena.14 Zápisy do katastru nemovitostí se provádějí třemi různými způsoby, a to:


vkladem,




záznamem,




poznámkou.

Je velice důležité tyto způsoby odlišovat, neboť mají různý právní význam. Smlouvy o oprávnění, které odpovídá věcnému břemeni se zapisují ve formě vkladu. Dalším podstatným faktorem je rozlišení smlouvy, které vedou ke vzniku věcného břemene, a smlouvy, na jejichž základě věcné břemeno zaniká.

Existují však případy, kdy se VBř. do katastru nemovitostí nezapisují. Vychází to z povahy věci takovýchto VBř. Jedná se o:


věcná břemena, váznoucí na nemovitostech, které nejsou v katastru nemovitostí zapsány,




věcná břemena, u nichž je zápis do katastru nemovitostí vyloučen legislativně.

V prvním případě se setkáváme s takovými nemovitostmi, které katastr nemovitostí neeviduje. Může se jednat o mosty, stožáry, přehradní hráze, komunikace, vodárny, tunely, trafostanice aj., u nichž je správce zařízení či vlastník odlišný od správce stavby či vlastníka15. U druhého typu VBř. nezapisujících se do katastru nemovitostí můžeme vidět organizaci spojů na základě zákona o telekomunikacích. Samotný důvod k tomu neevidovat tyto případy není znám. Domnívám se, že to může být způsobeno neustálou změnou v těchto zařízeních, avšak zápis do katastru v obou případech neshledávám za bezpředmětný, jelikož v praxi může docházet k neinformovanosti veřejnosti. Zákonodárce se zde nejspíše přiklonil k odůvodnění, že každé zvýšení požadavků na katastr nemovitostí vyžaduje další navýšení kapacitních nároků v jeho vedení. 14 15

Oficiální stránky Státní správy zeměměřictví a katastru. Dostupné z WWW: . Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ust. §2, odst. 1 písm. b) a d) a odst. 2.

17

Samotná problematika pozemních komunikací, která je také nemovitostí, jelikož se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem, také není předmětem evidence katastru nemovitostí. Omezení obecného užívání uzavírkami a objížďkami, kdy vlastník dálnice, silnice, místní komunikace či účelové komunikace, po níž vede objížďka, je povinen strpět bezúplatně provoz vedený na ni z uzavřené pozemní komunikace16.

Dalším omezením jsou postihnuti vlastníci nemovitostí v sousedství dálnice, silnice a místní komunikace. Jsou povinni strpět nezbytná opatření k zabránění sesuvů půdy, padání kamenů, lavin a stromů nebo jejich částí na jejich pozemcích, avšak pouze v případech, vznikne-li toto nebezpečí výstavbou nebo provozem dálnice, silnice a místní komunikace nebo přírodními vlivy. Pokud však dojde k těmto jevům z důvodu samotného jednání těchto vlastníků, jsou povinni učinit nezbytná opatření na svůj náklad. Silniční správní úřad rozhoduje o rozsahu a způsobu provedení těchto opatření a o tom, kdo je provede. Vlastník nemovitosti, která sousedí s průjezdním úsekem silnice nebo s místní komunikací v zastavěném území obce je v nezbytně nutných případech povinen za jednorázovou úhradu strpět zřízení VBř. v podobě veřejného osvětlení, dopravních značek světelných signálů, dopravních zařízení a zařízení pro provozní informace a tabulek s označením místních názvů. O zřízení VBř. a výši úhrady rozhodne příslušný silniční správní úřad17.

Žádá-li to veřejný zájem, může dálnice, silnice a místní komunikace křížit inženýrské sítě a jiná vedení, vody, zásoby přírodních podzemních vod, území chráněná podle zvláštních předpisů18, vodohospodářská a jiná díla, nebo se jich jinak dotknout a může být jimi zkřížena nebo jinak dotčena, a to způsobem přiměřeným ochraně životního prostředí a místním poměrům tak, aby byly co nejméně dotčeny zájmy zúčastněných vlastníků.19 Tato problematika je velmi aktuální, jelikož přesně vystihuje možné zřízení tzv. ochranných pásem. V tomto předem stanoveném území je tedy zakázána jiná činnost než ta, pro kterou bylo vymezeno. Jedná se o zřízení ochranných pásem v těchto případech:

16

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, ust. § 24 Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, ust. § 35 18 Zákon č.114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů 19 Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, ust. § 36 17

18




podél dopravních staveb (silnic, železnic, lanovek, leteckých koridorů),




podél tras inženýrských sítí (elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů, vodovodů, kanalizace, teplovodů apod.),




podél tras telekomunikačních sítí,




v okolí vodních zdrojů,




podél hranic zvláště chráněných území, tj. významných přírodních útvarů (národních parků, chráněných krajinných oblastí, přírodních rezervací apod.),




v okolí nemovitých kulturních památek, památkových rezervací, památkových zón apod.,




v blízkosti přírodních léčivých zdrojů a zdrojů nerostného bohatství.

V legislativě se ke každému jednotlivému typu ochranného pásma uvádí rozměry, které se vztahují k daným případům. Jelikož je těchto případů v praxi opravdu hojné množství je potřeba navštívit stavební úřad před zamýšlenou stavební činností a informovat se předem o existenci ochranného pásma. Tím se vyhneme řadě nepříjemných situací a rozčarování z možného zamítnutí žádosti o stavební povolení.

19

3. Věcná břemena – pojem, druhy, obsah a funkce Pojem věcné břemeno se dá specifikovat v objektivním smyslu jako právní institut, ve smyslu subjektivním se jedná o povinnost určitého subjektu něco konat, trpět nebo zdržet se určitého chování. Působí absolutně, proti všem, což znamená, že třetí osoby nesmí bez právního důvodu oprávněného při výkonu jeho práv rušit20. Široká veřejnost tento termín chápe ze samotného slovního složení, které je poněkud nepřesné. Břemeno představující určitou zátěž pro vlastníka a adjektivum „věcné“, které má vyjádřit, že se břemeno týká určité věci. Jedná se tedy o věcná práva k věci cizí, tj. právní vztah mezi vlastníkem zatížené věci a oprávněným.

Základní dělení věcných břemen spočívá v rozdělení subjektu, kterému připadá:


Věcná břemena in rem (ve prospěch věci), kde tvoří oprávněný subjekt vždy samotný vlastník věci. Důležité je, že se změnou vlastníka se nemění věcné břemeno, tento typ má tedy trvalý charakter na časově neomezenou dobu.




Věcná břemena in personam (ve prospěch osoby), přičemž již ze samotného názvu je zřejmé, že oprávněným subjektem je určitá osoba, které dané věcné břemeno připadá a s její smrtí (v případě fyzických osob), popř. zrušením osoby právnické toto právo zaniká.

Další dělení věcných břemen se vztahuje k jejich obsahu. Rozeznává však povinnosti zavázané osoby (vlastníka dané věci). Podle tohoto kritéria lze věcná břemena dělit také na:


Věcná břemena s povinností konat (facere) – vlastník věci je povinen něco konat ve prospěch oprávněné osoby, v dnešní době se může jednat o poskytnutí naturálních či peněžních dávek.




Věcná břemena s povinností zdržet se (ommitere) – zde se vlastník věci zavazuje zdržet se určitého chování, které by jinak mohl uskutečnit z vlastnického oprávnění, například povinnost vlastníka zdržet se výstavby plotu nad určitou výšku.

20

Blíže in SPÁČIL, J. Věcná břemena v občanském zákoníku. Praha: C.H.Beck, 2006, str. 6.

20




Věcná břemena s povinností něco strpět (pati) – typickým příkladem je právo průchodu, průjezdu či čerpání vody, jedná se o to, že vlastník zatížené věci je povinen strpět chování osoby oprávněné.

Břemena můžeme také členit podle doby, po kterou představují pro povinného újmu:


věcná břemena způsobující dočasnou, časově omezenou újmu,




věcná břemena způsobující trvalou újmu.

Náhled na dělení VBř., které považuji za také důležité je podle způsobu plnění, a to:


věcná břemena zřízená za úplatu,




věcná břemena bezúplatná.

Rovněž mezi subjekty dochází k dalším povinnostem a právům, které ObčZ vystihuje v § 151n odst.3 takto: „Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.“

Z ekonomického hlediska se věcná břemena člení podle toho, jakou má formu újma pro daný subjekt. Buďto je tedy peněžního rázu, nebo věcného.21

3. 1. Historický vývoj věcných břemen První zmínku o věcných právech k věci cizí najdeme v římském právu, kde se okolo roku 449 př. n. l. sepsal tzv. Zákon dvanácti desek označován za nejstarší kodifikaci římského práva. V tomto psaném dokumentu je poprvé zaznamenáno věcné právo k věci cizí, tzv. iura in re aliena. Samotné právo se nazývalo servitutes, tj. služebnosti. Podle obsahu byly služebnosti děleny na pozitivní a negativní. První z nich opravňovaly k určité činnosti na cizí věci a také zahrnovaly povinnost vlastníka věci tuto činnost trpět, druhým byla povinnost vlastníka věci nekonat, tj. zdržet se určitého chování. 21

Blíže in DUŠEK, D.. Oceňování nemovitostí jako předmětu zajištění úvěrů se zřetelem na ocenění věcných břemen a odděleného vlastnictví staveb a pozemků. Autoreferát k doktorské disertační práci na Katedře financí a oceňování podniku, Vysoká škola ekonomická v Praze, Fakulta financí a účetnictví. [cit. 2012-4-27] s. 24. Dostupné z: .

21

Další členění služebností rozlišovalo římské právo na pozemkové a osobní. Pozemková, jak již z názvu vyplývá, se vázala k danému pozemku. Vlastník dominantního pozemku zde směl vykonávat určitou činnost či mohl požadovat na vlastníkovi služebného pozemku zdržení se určitého konání. Osobní služebností můžeme chápat právo užívat určitou věc jinou osobou než je její vlastník, přičemž mohl s věcí nakládat tak, aby neumenšil práva uživateli. Uživatel měl za povinnost zachovat strukturu a hospodářské určení dané věci. Legislativní úprava římského práva byla základem pro současnou úpravu práv k věci cizí. Služebnosti byly tedy zpočátku jediným známým typem věcných práv k věci cizí. Reálná břemena vznikla až v souvislosti s lenními a poddanskými vztahy ve středověku.

Ve středověku měla veškerá věcná práva k nemovitostem formu ústní dohody. Změny práv u šlechtického a církevního majetku se v pozdějším období vyhlašovaly na zemských sněmech. Od 13. století můžeme nalézt převody takovéhoto majetku v zemských deskách. Samotný zápis to těchto desek byl spjat s právním principem volnosti, tj. nikdo nemohl být nucen k tomuto zápisu, avšak dotyčného chránil v nabytých právech. Jestliže totiž nebyl tento zápis proveden, bylo možné nabytí práva zpochybnit. Účastníci se tedy sami dožadovali daného zápisu do zemských desek.

3. 1. 1. Věcná břemena v letech 1811-1951 První ucelenou právní úpravu služebností a reálných břemen na území dnešní ČR podává tzv. Obecný zákoník občanský (dále jen „OZO“) z r. 1811. Předlohou bylo samotné římské právo.

„Právem služebnosti se vlastník zavazuje strany své věci ve prospěch jiné osoby něco snášeti nebo opomíjeti. Je to právo věcné, účinné proti každému držiteli služebné věci.“ 22 Takto definuje služebnosti (servity) OZO, přičemž je patrné, že převzal romanistickou koncepci služebností. Dále rozděluje služebnosti na pozemkové, osobní, polní a domovní, což také převzal z římskoprávního dělení služebností. Jako příklad domovních služebností bylo – „břímě svého stavení o cizí stavení opříti či okap na cizí pozemek sváděti.“ Zde se 22

§ 472, hlava sedmá OZO

22

jedná o služebnosti affirmativní. Dále jsou děleny na služebnosti negativní, které zavazují držitele pozemku, aby něco opominul, co by jinak podniknouti směl. Jedná se například „o povinnost nezvyšovat dům či neodnímati panujícímu stavení ani světla ani vzduchu.“

Právní důvody k nabytí práva služebnosti vymezuje OZO v § 480 a zakládaly se buďto na smlouvě, projevu poslední vůle, na právním výroku vydaném při rozdělení společných pozemků nebo na promlčení. Způsob nabytí služebností je uveden v § 481 OZO. Na základě povolených titulů se rozeznávalo:


Dobrovolné právo služebnosti,




Soudcovské právo služebnosti,




Zákonné právo služebnosti.

Přičemž byl nutný zápis do veřejných knih, pokud daná věc zde byla také zapsána. V případě nemovitostí či staveb knihovně nezapsaných nabývalo se věcného práva soudním uložením ověřené listiny, pořízené o propůjčení služebnosti. Jako důležité považuji také zvláštní zákon č. 140/1896 ř. z., o nezbytné cestě, kterou bylo možné zřídit pro nemovitost, která neměla náležité spojení se sítí veřejných cest. Rozhodnutí o jejím zřízení vydával příslušný soud.

Dále OZO uvádí, že: „Žádnou služebnost nelze svémocně ani od služebné věci odděliti, ani na jinou věc nebo osobu převést. Také se pokládá každá služebnost za nedělitelnou potud, že nelze právo na pozemku váznoucí jeho zvětšením, zmenšením nebo rozdělením ani změniti ani rozděliti.23“

Přesně vymezuje právo zřízení okapu, okna, právo na svod dešťové vody, stezky průhonu dobytka a vozové cesty, právo čerpati či sváděti vodu, právo pastvy a ostatních služebností.

23

§ 485 OZO

23

Osobní služebnosti jsou děleny na právo užívací, přičemž oprávněný nesmí měnit podstatu věci, jejíž užívání mu bylo povoleno a nesmí ho převést na jiný subjekt. V § 508 OZO se uvádí konkrétní ustanovení k břemenům – „Vlastníku náležejí všechny užitky, které lze z věci bráti, aniž se uživateli uškodí. Vlastník je však povinen, aby nesl všechna břemena váznoucí na věci, řádná i mimořádná, a aby udržoval věc na svůj náklad v dobrém stavu. Jen když náklady přesahují užitek, který vlastníkovi zbývá, musí oprávněný nésti schodek nebo užívání opustiti.“ Dále upravuje právo požívací, jež zaručuje oprávněnému užívat cizí věc bez omezení. Přičemž je blíže specifikováno jak s tímto právem nakládat v případě, že se jedná o hotové peníze či uloženou jistinu, udává práva a povinnosti poživatele a vyjadřuje se k přídělu požitků při zániku požívání ve prospěch vlastníka. Žalobní právo ze služebností je zde dvojí. Právo služebnosti proti vlastníkovi, kde musí žalobce dokazovat, že služebnost nabyl nebo alespoň držbu nad danou věcí a v druhém případě si může vlastník stěžovat, že si služebnost někdo „osobuje“. Zánik se řídí zrušením práv a závazků všeobecně, což je uvedeno v hlavě třetí a čtvrté dílu třetího. Jsou zde upraveny i zvláštní ustanovení o jejich zániku, a to zkázou pozemku služebného nebo panujícího, sjednocením a uplynutím času. Osobní služebnosti končí smrtí, pokud nebyly výslovně rozšířeny na dědice. V tomto případě jsou zde pouze první dědicové zákonní. Právo propůjčené rodině přechází však na všechny její členy. Pokud osobní služebnost nabyla obec či jiná PO, trvá dotud, dokud nezanikne PO.

3. 1. 2. Věcná břemena v letech 1951-1964 Občanský zákoník č. 171/1950 Sb., účinný od 1. 1. 1951, bohužel nepřevzal předchozí platnou právní úpravu, která kategoricky rozlišovala mezi služebnostmi a reálnými břemeny. „Vzhledem k nové úpravě vlastnictví k půdě a přechodu k jejímu kolektivnímu obhospodařování, která nejsou ani dřívějšími služebnostmi, ani dřívějšími reálnými břemeny,

nýbrž

institutem

novým,

obsahem

i

formou,

institutem

je

všechny

nahrazujícím.24“

24

Důvodová zpráva k §§ 166-171 občanského zákoníku, který připadal tehdejší politické moci, která shledala OZO příliš učebnicovým bez hospodářského a sociálního odůvodnění téměř nepotřebným.

24

Obecné ustanovení v § 166 upravovalo věcná břemena takto: „Věcná břemena omezují vlastníka věci ve prospěch někoho jiného a to tak, že vlastník je povinen buď něco trpět, nebo se něčeho zdržet, anebo něco činit.“ Tyto povinnosti byly vždy spojeny s vlastnictvím dané věci, což znamenalo, že působily in rem25. Zde si můžeme povšimnout, že služebnosti dohromady s reálnými břemeny dávají nový právní institut, jako ho známe dnes, tj. věcná břemena. V § 167 občanský zákoník vymezuje i věcná břemena svědčící určité osobě, působící in personam. Vymezuje požívání, právo užívání k osobní potřebě a výměnek, který je zde upraven vůbec poprvé na území Československa. Vztahuje se však pouze na zemědělské nemovitosti ve prospěch dosavadního vlastníka. Výjimku tvořila skutečnost, kdy byla jiná osoba odkázána výživou na dosavadního vlastníka a to na časově omezenou dobu. Tato právní úprava byla omezena z důvodu obavy, že se výměnek stane brzdou dalšího rozvoje venkova.

Nabytí práva věcného břemene se členilo na originární a derivativní, stejně tak, jak tomu bylo u nabývání vlastnického práva. Jako originární nabytí označujeme právo vznikající nezávisle na právu vlastníka, nýbrž na základě jiných skutečností (např. přímo ze zákona, vydržením či úředním výrokem). Derivativní vznik práva vzniká v souvislosti s vlastníkem (typicky smlouvou). Způsoby nabytí VBř.:


uzavřením smlouvy,




vydržením,




úředním výrokem,




ze zákona,




ze závěti.

Nejčastější způsoby vzniku VBř. byly: smlouvou, úředním výrokem, ze zákona, dále pak vydržením a závětí, přičemž v tom pořadí, které zde uvádím. Tehdejší politická moc a trend tzv. socialistického společenského vlastnictví se odrazily i v právní úpravě vzniku VBř. Práva odpovídající VBř. nebylo možné nabýt k národnímu majetku ve správě rozpočtových

25

Občanský zákoník nespecifikoval jednotlivé druhy VBř působících in rem. Existovala zde široká smluvní volnost. Zajímavostí bylo, že v § 166 se jako náležitost věcných břemen považovala prospěšnost pro oprávněného. Odmítavý přístup ke kazuistickému vypočítávání druhů věcných břemen je zde zřejmé. Veškerá VBř, která měla své sociální a ekonomické odůvodnění schvaloval.

25

organizací a k základním fondům hospodářských organizací. V ostatních případech byl vznik VBř. vázán úředním souhlasem k jejich zřízení26. Jako nové označuji opuštění od principu konstitutivnosti zápisů ve veřejných knihách. Daný zápis měl pouze deklaratorní účinky.

Zánik VBř. v tomto období byl možný takto:


obecnými způsoby, např. VBř. zanikající u nemovitostí na území vojenských újezdů;




specifickými způsoby, které se uplatnily pouze u VBř.:  § 186 odst. 1 uvádí, že: „Věcné břemeno zaniká, zasáhnou-li takové změny, že věc nemůže již sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti. Přechodná nemožnost vykonávat právo nezpůsobí zánik věcného břemene.“ Jde o zánik přímo ex lege, v případě naplnění předpokládaných skutečností.  § 186 odst. 2 specifikuje situaci, kdy osoba zatížená VBř. se může domáhat jeho zrušení za přiměřenou náhradu, pokud nestačilo pouze omezení VBř., přičemž

musela nastat situace, kdy se změnou poměrů ocitlo VBř.

v hrubém nepoměru k výhodě oprávněné osoby nebo její nemovitosti.  § 187 obsahoval VBř. působící in personam, tj. svědčí-li VBř. osobě fyzické, zaniká smrtí daného subjektu, v případě že svědčí osobě právnické, zaniká ukončením dané PO.

Problematika promlčení VBř. se v občanském zákoníku specifikovala v § 91 odst. 2, přičemž časový úsek nutný pro splnění právního institutu promlčení byl stanoven na dobu 3 let. Těchto případů se v judikatuře řeší velmi málo, jelikož tato občanskoprávní úprava byla účinná pouze do 31. 3. 1964.

26

V případech konfiskovaného majetku kolaborantů a zrádců a také majetek podrobený pozemkové reformě (§ 23 zák. č. 90/1947 Sb., o provedení knihovního pořádku stran konfiskovaného nepřátelského majetku a o úpravě některých právních poměrů vztahujících se na přidělený majetek, nebo § 13 a § 16 odst. 9 zák. č. 46/1948 Sb., o nové pozemkové reformě).

26

3. 1. 3. Věcná břemena v letech 1964 – 1983 Úplná změna v nabytí VBř. znamenala stále častější ohlasy na možnost zřízení VBř. dohodou. Samozřejmě, že dané smlouvy vznikaly, ovšem zavazovaly pouze vlastníky nemovitostí a po časový okamžik, kdy jimi byli. Smlouva tedy neměla účinky věcněprávní, nýbrž pouze obligačně-právní. Ujednaný závazek přecházel sice na univerzálního dědice, nikoliv však na singulárního právního nástupce, tudíž bylo potřeba ukotvit tento typ nabytí VBř. do stávající legislativy. Z těchto důvodů byla tedy provedena novelizace ObčZ zák. č. 131/1982 Sb., s účinností od 1. 4. 1983, kde byla stávající úprava VBř. značně rozšířena.

3. 1. 4. Věcná břemena v letech 1983-1991 V tomto období již bylo možné rozlišit pět případů vzniku VBř., a to: ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, písemnou smlouvou, výkonem práva, na základě závěti. Z důvodu právní jistoty občanský zákoník stanovil nutnost písemné formy vzniku VBř., přičemž shodou účastníků na obsahu smlouvy o zřízení věcného břemene byla smlouva uzavřena, ovšem nebyla právně účinná. K tomuto byla nutná registrace státním notářstvím (§ 135c odst. 1 OZ v tehdejším znění). Subjekty, které byly oprávněny zřídit VBř. smlouvou: vlastník nemovitosti, osobní uživatel pozemku (se souhlasem vlastníka pozemku) a socialistická organizace podle zvláštních právních předpisů. Novela ObčZ. vymezovala také některé způsoby zániku VBř., které dále konkretizovala.

27

3. 2. Vznik věcných břemen Zákon stanovuje v § 151o odst. 1 ObčZ., jakým způsobem je možné nabýt právo odpovídající VBř. Dále je také stanoveno, že je nutný vklad do katastru nemovitostí, což se týká pouze smluvních VBř., jelikož v ostatních případech dochází ke vzniku na základě jiné právní skutečnosti. V případě konstitutivního rozhodnutí soudu vzniká VBř. na základě nabytí právní moci takového rozhodnutí. Daný soud má také povinnost doručit katastrálnímu úřadu rozhodnutí, na základě kterého se provede záznam v souladu se zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Možné způsoby vzniku VBř.:


na základě písemné smlouvy,




na základě závěti a schválenou dohodou dědiců,




rozhodnutím příslušného orgánu,




ze zákona,




zřízená soudem,




vydržením.

3. 2. 1. Vznik věcného břemene na základě písemné smlouvy Nejčastější formou vzniku VBř. je písemná smlouva, která je sepsána na základě svobodného projevu vůle smluvních stran. Písemná forma smlouvy je nutná z toho důvodu, aby byla zajištěna právní jistota zúčastněných a třetích osob. Dále je nutný vklad do katastru nemovitostí a tudíž je písemná forma vyžadována. Pokud by se VBř. zřídilo pouze na základě ústní dohody, jednalo by se o absolutní neplatnost smlouvy, z důvodu rozporu se zákonem27. Tuto smlouvu mohou uzavřít pouze vlastníci daných nemovitostí, popř. osoby, u nichž je to legislativně povoleno. Zajímavostí je, že smlouvu může zřídit vlastník nemovitosti zatížené, ale i vlastník nemovitosti oprávněné, přičemž nerozhoduje zda se jedná o osobu fyzickou či právnickou. Věcné břemeno může zřídit i oprávněný držitel, který má stejná

27

Blíže in BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 37.

28

práva jako vlastník, zejména má též právo na plody a užitky z věci po dobu oprávněné držby, nestanoví-li zákon jinak.28

Náležitosti této smlouvy nejsou stanoveny explicitně, nýbrž vycházejí z obecných ustanovení o smlouvách. „Podstatnou náležitostí smlouvy o zřízení věcného břemene, která je často sepisována na jedné listině se smlouvou o převodu nemovitostí, je dohoda o obsahu věcného břemena. Především by měla být řádně určena ta nemovitost, k níž se zřizovaným věcným břemenem omezuje vlastnické právo. Obdobně by měla být vymezena nemovitost, s jejímž vlastnickým právem je spojeno právo odpovídající věcnému břemenu, příp. určena osoba, které právo odpovídající věcnému břemenu patří. Obsah věcného břemena je třeba ve smlouvě vyjádřit dostatečně určitě a srozumitelně. Současně je nutno za podstatnou náležitost považovat i vyjádření vůle účastníků, že uzavírají smlouvu s věcně právními účinky.29“ Jako další podstatné náležitosti smlouvy o zřízení VBř. považuji délku trvání věcného břemene, přičemž pokud není stanovena, má se za to, že je věcné břemeno zřizováno na dobu neurčitou. Dále je nutné uvést, zda se VBř. zřizuje za úplatu či bezúplatně, přičemž pokud to není uvedeno ve smlouvě, je VBř. sjednáno bezúplatně.30 Důležité je, že VBř. lze sjednat i k nemovitosti již zatížené VBř., avšak nesmí být na újmu právům osoby, jejíž oprávnění z VBř. vzniklo dříve.

3. 2. 2. Vznik věcného břemene na základě závěti a schválenou dohodou dědiců „Možnost zůstavitele zřídit věcné břemeno závětí je důsledkem jeho způsobilosti disponovat s věcí pro případ smrti. Závěť musí mít písemnou formu a musí obsahovat náležitosti, které stanovuje OZ (§ 476, § 476b, § 477). Závěť, jako jednostranný právní úkon zůstavitele,

28

Srov. ust. § 130 odst. 2 ObčZ. Náležitostmi smlouvy o zřízení věcného břemene se zabýval i Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 24. 6. 2010, sp. zn.: 30 Cdo 2218/2009 30 K tomuto např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2000 sp. zn. 20 Cdo 1265/98: „Jestliže smlouva o zřízení věcného břemene zatěžujícího nemovitost neobsahuje žádný údaj o úplatnosti tohoto práva, pak platí, že věcné břemeno bylo sjednáno bezúplatně; povinnost oprávněného z věcného břemene nést přiměřené náklady na zachování a opravu věci, kterou užívá, tím není dotčena.“ 29

29

nemusí sama o sobě vést ke vzniku věcného břemena, protože zákon zde zohledňuje i výsledky dědického řízení. 31“

Věcné břemeno založené závětí vzniká okamžikem smrti zůstavitele. Dědické řízení vede pouze k určení povinného a oprávněného subjektu. Takto nabyté věcné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí formou záznamu.

„Základem tohoto způsobu vzniku věcných břemen je dohoda dědiců o vypořádání dědictví, kterou dědicové uzavírají u soudu. 32“ V případě zřízení VBř. tímto způsobem, musí dohoda obsahovat všechny náležitosti uvedené u smluv o zřízení věcného břemene. Dědici v dohodě mimo jiné určují, do vlastnictví kterého z nich konkrétní práva a povinnosti přejdou. Subjekty dohody jsou všichni dědicové, kteří se dědictví nezřekli. Mohou jednat buď osobně nebo prostřednictvím zástupce, kterého si zvolí. Dědicové se mohou od závěti co do velikosti podílů i co do předmětu odchýlit za podmínky, že toto neodporuje zákonu nebo dobrým mravům. To znamená, že dědicové se na vzniku věcného břemene dohodnou (schválení dohody soudem), aniž by zůstavitel zřízení věcného břemene předpokládal (např. jednomu z dědiců připadne budova a jinému právo užívat byt v této budově ve formě věcného břemene).33

3. 2. 3. Vznik věcného břemene na základě rozhodnutí příslušného státního orgánu Forma, která zřizuje Vbř. na základě rozhodnutí příslušného státního orgánu se nazývá vyvlastnění. Jedná se o velmi důrazný zásah do vlastnického práva. Podle ust. § 15 zákona o vyvlastnění je pravomoc zřídit právo odpovídající VBř. dána vyvlastňovacím úřadům, které představují obecní úřady obce s rozšířenou působností, magistrát územně členěného statutárního města a Magistrát hlavního města Prahy.

31

BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 44. 32 Tamtéž, s. 53. 33 SPÁČIL, J., Věcná břemena v občanském zákoníku. Praha : Nakladatelství C.H. Beck, 2006, s. 27.

30

Rozsáhlá oblast pro zřízení VBř. na základě rozhodnutí příslušného státního orgánu je zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a to především v ustanovení § 170 odst. 1, který popisuje, že práva k pozemkům a stavbám, potřebná pro uskutečnění staveb nebo jiných veřejně prospěšných opatření podle tohoto zákona, lze odejmout nebo omezit, jsou-li vymezeny ve vydané územně plánovací dokumentaci a jde-li o :


veřejně prospěšnou stavbu dopravní a technické infrastruktury, včetně plochy nezbytné k zajištění její výstavby a řádného užívání pro stanovený účel,




veřejně prospěšné opatření, a to snižování ohrožení v území povodněmi a jinými přírodními katastrofami, zvyšování retenčních schopností území, založení prvků územního systému ekologické stability a ochranu archeologického dědictví,




stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu,




asanaci (ozdravění) území.

Samozřejmě jsou i další oblasti využití tohoto právního institutu. „Podle jednoho z restitučních předpisů se uplatní vznik věcných břemen rozhodnutím pozemkového úřadu. Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů, dává pozemkovým úřadům monost rozhodnutím zřídit věcné břemeno ve dvou případech: a)

Podle ust. § 9 odst. 5 : Pokud je toho nezbytně třeba, může pozemkový úřad zřídit na převáděné nemovitosti věcné břemeno. Ikdyž toto stanovení neobsahuje pravidlo o poskytnutí náhradě, rozhodl Ústavní soud (viz nález vyhlášený pod č. 88/1998 Sb.) takto : „Přestože § 9 odst. zákona č. 229/1991 Sb. Nestanoví, že pozemkový úřad má při zřizování věcného břemena rozhodnout také o náhradě za omezení vlastnického práva, může se dotčený vlastník domáhat práva na poskytnutí náhrady přímo s dovoláním na čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, aniž by bylo nezbytně nutné, z hlediska ústavní jistoty, toto právo konstituovat ještě předpisem nižší právní síly.“

b)

Podle ustanovení § 19 odst. 2 : O provedení pozemkových úprav a v souvislosti s tím o výměně nebo přechodu vlastnických práv, o určení hranic pozemků nebo o

31

zřízení, popřípadě zrušení věcného břemene k dotčeným pozemkům rozhoduje pozemkový úřad na základě dohody vlastníků. V případě, že se vlastníci nedohodnou, rozhoduje pozemkový úřad za podmínek stanovených zákonem.34“

3. 2. 4. Vznik věcného břemene ze zákona Specifikum VBř. vzniklých ex lege nebo-li ze zákona je v tom, že jednotlivé zákony stanovují nutnost zřízení VBř. Zde uvádím příklad zákonů, kde jsou VBř. zřizována:


§ 15 zákona č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o státní baňské správě, ve znění pozdějších předpisů,




§ 9 odst. 2 zákona č. 266/1994 Sb., o drahách, ve znění pozdějších předpisů,




zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon),




§ 34 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů.

Jsou dva možné způsoby takto vzniklého věcného břemene. „První z nich nastává tehdy, jestliže věcné břemeno vznikne okamžikem účinnosti právní normy. Takové případy se mohou vyskytnout tehdy, když jsou již splněny podmínky pro vznik věcného břemene, avšak s těmito podmínkami doposud nebyl spojen právní následek, tj. vznik věcného břemene. Jeli přijata právní norma, která s takovými skutečnostmi spojuje vznik věcného břemene, vzniká toto břemeno účinností právní normy. Druhá možnost připouští vznik věcných břemen v určitých případech, např. při styku nemovitostí s liniovými stavbami při jejich výstavbě. Takové věcné břemeno nevzniká účinností právní normy, právní norma stanoví možnost vzniku hypoteticky. Ke vzniku věcného břemene dojde až nastoupením dalších skutečností, typicky stavebním povolením příslušné stavby. Věcné břemeno nevzniká jako přímý následek stavebního povolení, vzniká jako následek, který je se stavebním povolením spojen přímo ze zákona. 35“

34

BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 60. 35 BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 53 a násl.

32

3. 2. 5. Vznik věcného břemene zřízeného soudem Soudní cestou zřízená VBř. jsou v legislativě uvedena z prostého důvodu, pokud se strany nemohou dohodnout, je zde nasnadě využít poslední možnou cestu, tj. soudní. ObčZ. se v těchto případech zaměřuje na tři typy:


zřízení nezbytné cesty (§ 151o odst. 3) – jedná se o případ, kdy je umožněno vlastníkovi stavby, která nemá přístupovou cestu, přecházet přes přilehlý pozemek, ačkoliv ho nemá ve vlastnictví, tj. patří jinému vlastníkovi. Přičemž pojem přilehlý pozemek je specifikován tak, že se může jednat i o více pozemků naráz, pokud je zřízení nezbytné cesty nutností.




vypořádání neoprávněné stavby (§ 135c odst. 3) – pokud stavebník nemá právo na daném pozemku stavět a přesto takto učinil, může soud na základě návrhu vlastníka pozemku rozhodnout, aby stavebník takto vzniklou stavbu odstranil na vlastní náklady. Pakliže dojde soud k rozhodnutí, že odstranění stavby není účelné a vlastník daného pozemku nesouhlasí s přikázáním stavby do svého vlastnictví, může za náhradu zřídit VBř., které je nutností pro výkon vlastnického práva k této stavbě.




vypořádání a zrušení spoluvlastnického podílu rozdělením věci (§ 142 odst. 3) – v této situaci může soud rozdělit věc a zřídit VBř. k nově vzniklé nemovitosti, přičemž je vyloučeno zřízení in personam, nebo-li ve prospěch určité osoby.

3. 2. 6. Vznik věcného břemene na základě vydržení Vydržení je specifický způsob nabytí VBř. Specifický v tom, že je přesně stanoveno, za jakých podmínek je nabytí tohoto práva možné36. Samotným účelem tohoto právního institutu je scelit faktický stav se stavem právním, tj. umožnit nabytí vlastnictví nemovitosti oprávněnému držiteli. Ze zákona dále vyplývá, že držba musí být nepřetržitá, tj. držitel nesmí držbu přerušit (tím se nerozumí skutečnost, že držitel musí věc po celou dobu fyzicky držet, ale pouze to, aby jiná osoba nenabyla držbu k téže věci v průběhu vydržecí doby). Přitom změna vlastníka držené věci nemá na běh vydržecí lhůty vliv. Do katastru 36

Podmínkami pro vydržení práva odpovídajícího věcnému břemeni jsou uplynutí zákonné desetileté vydržecí doby u nemovitosti (u věci movité se doba zkracuje na tři roky), nemovitost, ke které lze může oprávněná držba vzniknout, tj. držitel je v dobré víře, že mu věc náleží, se zřetelem ke všem okolnostem.

33

nemovitostí se právo odpovídající VBř. vydržením, zapisuje formou záznamu, na základě listin, které potvrdí tyto právní vztahy.

3. 3. Změna věcných břemen Změna se může týkat buďto subjektů, obsahu a nebo samotného předmětu VBř. Tuto kapitolu shrnuji spíše v obecné rovině, jelikož rozsah bakalářské práce mi nedovoluje ji blíže specifikovat.37

3. 4. Zánik věcných břemen Specifikem samotného zániku VBř. je kromě zániku právního vztahu jako takového i obnovení původních subjektivních práv, které bylo následkem zřízení VBř. omezeno. Dochází tedy k obnově užitné hodnoty věci. Způsoby, kdy může dojít k zániku VBř. jsou:


rozhodnutím příslušného orgánu,




ze zákona,




na základě písemné smlouvy,




splynutím,




uplynutím doby,




splněním rozvazovací podmínky.

3. 4. 1. Zánik věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu Oprávněnými orgány, příslušné v rozhodování o zániku VBř. jsou soud, vyvlastňovací úřad a pozemkový úřad. V každém z těchto jednotlivých případů je legislativně definován postup pro naplnění skutkové podstaty zániku VBř.38

3. 4. 2. Zánik věcného břemene ze zákona Případy zániku VBř. ex lege, tj. ze zákona mohou mít tuto podobu:

37

Blíže in: BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 79 a násl. 38 Tamtéž, s 78.

34




nastoupení trvalých změn – pokud dojde k tomu, že VBř. přestává plnit svoji funkci, pro kterou bylo zřízeno a dále již neslouží potřebám oprávněné osoby či neposkytuje užitek pro danou nemovitost.




smrt nebo zánik oprávněného – jestliže je VBř. založeno in personam, tj. ve prospěch určité osoby či subjektu, zaniká nejpozději smrtí oprávněného z VBř. či zánikem oprávněného subjektu, přičemž u právnických osob dojde k výmazu z obchodního rejstříku.




zánik věcného břemene prohlášením konkurzu – Podle § 248 odst. 3 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon, v platném znění, věcná břemena zatěžující majetkovou podstatu, která vznikla za nápadně nevýhodných podmínek poté, co nastaly účinky spojené se zahájením insolventního řízení, se prohlášením konkurzu stávají v insolvenčním řízení neúčinnými.




zánik věcného břemene soudní dražbou – zánik VBř. soudní dražbou upravuje § 336 a následující ustanovení zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.

3. 4. 3. Zánik věcného břemene na základě písemné smlouvy Tato forma je zvláštní v tom, že dané subjekty, které smlouvu o zrušení VBř. uzavírají, mohou být rozdílné od osob, které je zakládaly. Nutné je zde písemné vyhotovení, jelikož musí být zánik VBř. zapsán do katastru nemovitostí. Výjimkou jsou takové případy VBř. neevidujících se v katastru nemovitostí. Jedná se o dva možné typy:


VBř. působící in rem – není předmětem evidence v katastru nemovitostí nemovitost povinná a nemovitost oprávněná.




VBř. působící in personam – není předmětem evidence v katastru nemovitostí nemovitost zatížená.

V případě,že by VBř. působící in rem byla jedna nemovitost předmětem evidence katastru nemovitostí a druhá nikoliv, je zde opět nezbytný vklad do katastru nemovitostí.39

39

BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al, Věcná břemena od A do Z, 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 80.

35

3. 4. 4. Zánik věcného břemene splynutím Občanský zákoník upravuje ve svém § 584 důvody zániku závazků, mezi které patří také splynutí subjektů. Jedná se o skutečnost, při které dojde ke spojení práva odpovídajícího VBř. a povinnosti věcného břemena v jednom subjektu, přičemž takto dané VBř. zaniká. Důležité je, že tento zánik je definitivní a platí jak pro osoby fyzické, tak osoby právnické. „Pokud by v budoucnu došlo k opětovnému rozdělení bývalé zatížené věci a oprávněné věci mezi různé subjekty, věcné břemeno „neobživne“, neboť již jednou zaniklo. V případě existující potřeby VBř. by nezbývalo nic jiného, než VBř. opětovně zřídit.40“ V praxi se vyskytuje velmi zřídka případ, kdy vlastník nemovitosti zatížené se stává spoluvlastníkem nemovitosti a opačně. V tomto případě souhlasím s názorem, že se nejedná o splynutí, jelikož zde není splněna podmínka jednoznačné totožnosti subjektu oprávněného a povinného. 41

3. 4. 5. Zánik věcného břemene uplynutím doby Tento způsob není v praxi velmi častý. VBř. se totiž ve většině případů zřizují na dobu neurčitou, avšak je možné zřízení tohoto práva i na dobu určitou. Samotný zánik je tedy specifikován a uplynutím stanovené doby VBř. zaniká.

3. 4. 6. Zánik věcného břemene splněním rozvazovací podmínky Stejně jako předchozí typ zániku VBř. ani tento není v praxi obvyklým jevem. Jedná se o to, aby dané věcné břemeno splňovalo podmínku tzv. „potřebnosti a užitečnosti“, pro kterou se zřizuje. Jestliže je tato podmínka nenaplněna, dochází opět k zániku samotného VBř.

3. 5. Promlčení věcných břemen Promlčení se může jevit, jako jeden ze způsobů zániku VBř. Podle mého názoru je důležité tuto kapitolu specifikovat zvlášť. Jedná se totiž o promlčení práva odpovídajícího VBř. Samotné promlčení neznamená zánik VBř. jako právního vztahu, nýbrž jde o oslabení 40

BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al, Věcná břemena od A do Z, 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 92. 41 Tamtéž, s. 92.

36

nároku na jeho vynutitelnost, z důvodu možné vznesení námitky promlčení. Uplynutím promlčecí doby, která se v daných případech liší, znamená možnost vznést námitku promlčení práva odpovídajícího VBř., avšak fakticky toto právo nezaniká.

3. 6. Věcná břemena vs. Regionální rozvoj Veškerý rozvoj, ať již na regionální, krajské či celostátní úrovni je ovlivněn řadou faktorů. Samotný regionální rozvoj je determinován sociálními, ekonomickými, environmentálními a dalšími aspekty. Ve Strategiích regionálního rozvoje pro Českou republiku se v příloze č. 1 hovoří o prioritách regionálního rozvoje ČR. V prioritní oblasti č. 3 s názvem Lidé a osídlení v části Sídelní struktury a bydlení je cílem priority: „Stabilizovat systém osídlení v regionech a podpořit rozvoj bydlení.42“

„Sídelní struktura v regionech prodělává významné změny související s celkovou ekonomickou situací, jíž dominuje zejména pokles zaměstnanosti v zemědělství a průmyslu. Zrušená pracovní místa však nebyla adekvátním způsobem nahrazena novými výrobami či nabídkou pracovních příležitostí ve službách. Ve venkovských a v pohraničních oblastech (zejména s novými členskými zeměmi EU) a vnitřním pohraničí (území uvnitř regionů, kde dochází k velké migraci obyvatelstva) však došlo k jednorázovému poklesu zaměstnanosti bez náhrady, což má za následek nepříznivý demografický vývoj v podobě negativního migračního salda, negativního přirozeného přírůstku a narůstajícího průměrného věku obyvatel. Mladí a kvalifikovaní pracovníci hledají uplatnění ve větších městech s větší nabídkou pracovních příležitostí, s lepší dopravní dostupností a lepší kvalitou života.43“

Ekonomická situace z pohledu zaměstnanosti v jednotlivých regionech ČR není na dobré úrovni. Největším problémem je již zmíněná situace „odlivu“ mladých a dostatečně kvalifikovaných pracovníků z obcí do větších měst. Tento nepříznivý demografický vývoj může znamenat do budoucna velký problém konkrétních obcí v ČR. S ubývajícím počtem obyvatel, totiž souvisí získání nižších státních dotací pro danou obec. S tímto je také 42 43

Ministerstvo pro místní rozvoj. Dostupné z: www.mmr.cz. Tamtéž.

37

spojeno územní plánování, které nebude dostatečně rozvíjeno díky nízké finanční základně obce.

Ač by se mohlo zdát, že regionální rozvoj není nikterak ovlivněn VBř., opak je pravdou. Strategie územního plánování daných obcí totiž musí počítat s tzv. ochrannými pásmy kolem energetických staveb a s váznoucími VBř. na pozemcích obce. „Ochranná pásma staveb a zařízení omezují určitým způsobem užívání nemovitostí a je možno na ně pohlížet jako na významná omezení vlastnických práv a kategorizovat je jako věcná břemena. V souladu s příslušnými předpisy, technickými a jinými normami lze provést také jejich ocenění.44“ Podle právní úpravy se vznik VBř. váže spíše na pozemky fyzických osob, avšak v praxi dochází též k nutnosti výjimečného stavu zřízení VBř. na pozemku obce. Tímto tedy dochází k řadě situací, kde obec nemůže dané území patřičně využívat. Pokud bychom vyčíslily tuto ekonomickou újmu možná bychom dospěli až k stotisícovým částkám, a to zejména u větších obcí. Jedná se totiž většinou o VBř. zřizována na dobu neurčitou, tj. VBř. trvalá.

Situace v dané obci se řídí také starou zástavbou s váznoucími VBř. Je nutné vidět provázanost konkrétních jevů. V současnosti je velmi aktuální problematika snižování počtu obyvatel v obcích. Pro získání nových obyvatel dělají v dnešní době obce opravdu mnoho. „Hledáme občana, zn.: spěchá, blíží se začátek dalšího roku, tak by mohl v minulých letech znít inzerát všech obcí, které se ocitly těsně pod hranicí pro příděl většího množství peněz z vybraných daní.45“ Pokud obce nemají možnost nabídnout kvalitní nemovitosti na bydlení, těžko nalákají nové občany. S tímto je spojená problematika VBř. tak, že pokud je tímto způsobem nemovitost zatížena, zájemci většinou ztratí o koupi zájem. V případě, že obec nemá z určitých důvodů na výstavbu nových domů prostor či finance, těžko naláká nové občany. 44

BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006. s. 212. 45 Návrh novely zákona o rozpočtovém určení daní [on-line]. 2000-2012, aktualizováno 11. 12. 2011 [cit. 2012-4-27]. Dostupný z WWW: .

38

4. Oceňování Výchozím legislativním předpisem pro oceňování nemovitostí podle cenového předpisu je zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. V § 1 odst. 2 tohoto zákona je definováno: „Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu46 k jiným účelům než k prodeji.47“

Dalším důležitým právním předpisem v oblasti oceňování je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (zákon o oceňování majetku. Vztahuje se na případy, kdy stanovení ceny podle tohoto zákona výslovně nařizují právní předpisy, tudíž se nejedná o ocenění pro tržní účely, nýbrž pro účely a potřeby státní správy.

Zákon o oceňování se tedy použije zejména při vyčíslení daňových účelů, ocenění majetku investičních fondů a penzijních fondů, konkurzů, vyvlastňování, u případů, kdy tak rozhodne oprávněný orgán, u případů, kdy se na tomto způsobu ocenění dohodnou strany, kterých se majetek týká.48 Zákon se však nepoužije v případě, kde se jedná o tržní oceňování daného majetku, jelikož některé předpisy vyžadují z určitých důvodů oceňování tohoto typu majetku jiným nebo jinak modifikovaným způsobem.

K možnému praktickému provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů, se použije vyhláška č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška). Tato vyhláška ve svém § 1 stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb.49

46

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (zákon o oceňování majetku). 47 BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006. 48 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (zákon o oceňování majetku). 49 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

39

4. 1. Typy cen Podle výše zmíněného ustanovení nabývá cena dvou možných podob, a to:


smluvní,




zjištěná podle zvláštního předpisu.

Tabulka č. 1: Systém cen v ČR podle cenového práva (stav k 1. 1. 2009) A – Ceny smluvní (zákon č. 526/1990 Sb., o cenách v aktuálním znění

Regulované (seznam regulovaných cen se zveřejňuje v Cenovém věstníku) - ceny majetku

B – Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
Prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění - ceny služeb vyhlášky č. 456/2008 Sb. (k jiným účelům než k prodeji) Zdroj: Věcná břemena od A do Z.

volné - úředně (§ 5) - věcně (§ 6) - časově (§ 8) - cenovým moratoriem (§ 9) - věci movité - nemovitosti - majetková práva - cenné papíry - majetek ostatní - podnik

4. 2. Základní metody oceňování nemovitého majetku Oceňování nemovitého majetku se řídí zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákon ve znění pozdějších předpisů. Mezi základní metody patří:


Porovnávací (srovnávací, komparační) metody




Metoda stanovení výnosové hodnoty




Metoda zjištění věcné hodnoty




Metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny pomocí koeficientu prodejnosti




Metoda retního oceňování




Metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny prostým, resp. váženým průměrem




Indexové metody




Oceňování podle účetní hodnoty

40




Oceňování podle jmenovité hodnoty




Oceňování podle kurzové hodnoty




Metoda zbytku

4. 3. Dělení věcných břemen pro účely ocenění Ocenění VBř. se liší dle specifikace jednotlivých typů VBř. Můžeme na ně nahlížet z těchto hledisek: 1) z hlediska doby trvání a) trvající navždy b) omezená na dobu určitou c) stanovená na dobu neurčitou 2) z hlediska užitku a) užitek, který VBř. přinášejí oprávněnému b) závady na nemovitosti povinného 3) z hlediska způsobu (předmětu) ocenění a) určení hodnoty (ceny) VBř. b) určení hodnoty (ceny) nemovitosti, na níž VBř. vázne

Je důležité si uvědomit, že VBř. není nájem, dále také zachování veřejné cesty, umožnění veřejnosti využívat část stavby pro průchod mezi pasážemi, podloubími apod. Stejně tak VBř. není vstup do bytu ve vlastnictví za účelem odečtu vodoměru.50

4. 4. Oceňování věcných břemen V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je k problematice věcných břemen uvedeno: „(1) Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku 50

Blíže in: BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006. s. 144 a násl.

41

věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. (6) Právo, zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odstavců 1 až 5.51“

Při ocenění některých břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního užitku bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Jedná se o určitou modifikaci výnosového způsobu. Roční užitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání.52

Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, ve většině případů volně sjednávanou cenou na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci:


regulované nebo obvyklé sjednané nájemné za srovnatelné byty, nebytové prostory či rodinné domy,




regulované nebo obvyklé sjednané nájemné pro pozemky,




jiný způsob zjištění ročního užitku, pokud nelze uplatnit nájemné.

Takto stanovený roční užitek se násobí:

51 52




počtem let užívání práva, nejvýše však pěti,




patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, pak deseti.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, § 18 BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006.

42

4. 5. Podklady pro ocenění věcných břemen Zpracování znaleckého posudku je vázáno na podkladovou dokumentaci, kterou využívají znalci (odhadci). Jedná se o:


smlouva o zřízení VBř. mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou,




aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví osoby oprávněné,




aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví osoby povinné,




kopie katastrální mapy – aktuální stav,




geometrické plány pro vyznačení VBř. na části pozemku, potvrzené příslušným katastrálním úřadem,




výtah z projektové dokumentace – skutečný stav nejlépe ověřený stavebním úřadem, vč. technické zprávy,




vyznačení všech inženýrských sítí a podzemních staveb,




případné existující smlouvy o nájmu mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou nebo jinými subjekty,




stavebně-právní dokumentace,




další důležitá rozhodnutí – vodohospodářské, hygienické, ochrana životního prostředí, veřejná prospěšnost apod.,




kopie schváleného územního plánu,




aktuální cenová mapa stavebních pozemků,




databáze obvyklých obchodovaných cen pozemků a nájemného v čase a místě,




omezující podmínky příslušných správců sítí ve vztahu k ochrannému, resp. bezpečnostnímu pásmu (plynová zařízení),




kopie výpisu objednatele z obchodního rejstříku.

V praxi se můžeme setkat s případy, kdy na jednom pozemku vázne více VBř. V tomto případě se ocení pouze tzv. hlavní VBř., které je na konkrétní nemovitosti. Pokud by totiž odhadce musel stanovit veškerá VBř., která snižují hodnotu dané nemovitosti a opravdu by o tuto částku cenu pozemku snížil, mohlo by se stát, že by se pozemek stal hodnotově záporným.

43

5. Praktická část V této části se zaměřuji na zvolenou část mikroregionu Moravský Kras, kde zjišťuji veškerá VBř., která váznou na daných nemovitostech. Vyčísluji jejich celkový počet, typ a graficky znázorňuji veškeré údaje, přičemž se ze získaných dat z katastrálního úřadu snažím o jejich vzájemnou komparaci. Zjišťuji, jaký vliv mají ve zvoleném místě na regionální rozvoj a uvádím základní informace o obcích v tabulkovém rozhraní. Dále si z těchto zkoumaných objektů zvolím jednu zatíženou nemovitost VBř. a pomocí metody… stanovím její hodnotu.

5. 1. Popis zvolené části mikroregionu Pro svoji praktickou část jsem si zvolila jeden městys a tři obce z mikroregionu Moravský Kras. Jedná se o Křtiny, Březinu, Bukovinu a Bukovinku. V těchto obcích jsem zjišťovala počet a typ VBř., která váznou na zdejších nemovitostech. Tento mikroregion vznikl v roce 1999, sdružuje celkem 26 obcí, městysů a měst a má formu dobrovolného svazku obcí, které mají za cíl zvýšit rozvoj tohoto území na regionální úrovni. Jeho geografická poloha, jak je již z názvu patrné, je v chráněné krajinné oblasti Moravského krasu, který se nachází severovýchodně od města Brna (mapa viz příloha č. 1).53

Tabulka č. 1: Základní informace o obcích v okresech Brno-venkov a Blansko. Obec

Počet obyvatel

Katastrální výměra v ha

Celkem

Ve věku 15-64 let

Křtiny

1118

787

533

Bukovina

273

339

236

Bukovinka

848

442

289

Březina

683

769

505

Celkem

2922

2337

1563

Zdroj: www.czso.cz.

53

Oficiální stránky dobrovolného svazku obcí Moravský kras. Dostupné z WWW: .

44

5. 2. Nemovitosti zatížené věcným břemenem Ve zvoleném území jsem podle informací z katastru nemovitostí k datu 2. 5. 2012 zkoumala přesný počet a typ VBř. váznoucích na daných pozemcích. Jednalo se o zastavěné plochy a nádvoří, lesní pozemky, ostatní plochy a z kategorie zemědělských pozemků to byly zahrady, ovocné sady, louky a pastviny. Typy VBř. váznoucích na daném území:


VBř. užívání,




VBř. bytu,




VBř. jízdy a chůze (cesty),




VBř. podle listiny,




VBř. spoluužívání,




VBř. vedení,




VBř. užívání ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí.

V praxi velmi často dochází ke zřízení více typů VBř. na jednom pozemku. „Poznatky z praxe oceňování věcných břemen souvisejících s trasováním inženýrských sítí jednoznačně vedou k závěru, že se jedná o samostatná věcná břemena. Překrývání ochranných pásem inženýrských sítí (sítí technické infrastruktury) je možné přirovnat k překrývání listů papíru – kolik inženýrských sítí s ochrannými pásmy, tolik listů papíru a možná i věcných břemen. Je nutno posoudit každý případ takového výskytu zvlášť podle významu sítí – ochranná pásma je možno (listy papíru) slučovat podle vlastníka nebo správce sítě. Tato praxe se ale vymyká např. u telekomunikačních vedení, kdy jeden investor položí na základě územního rozhodnutí 10 kabelových trubek, z nichž použije pro svůj optický kabel pouze jednu a dalších devět nezafouknutých trubek obratem prodá jiné telekomunikační společnosti. Vlastník pozemku pro léta budoucí již nezjistí, co je zde trasováno a kdo toto vedení vlastní nebo provozuje. K jednotlivým inženýrským sítím je nutno přistupovat tedy jako k jednotlivým věcným břemenům, která nepříznivě a jednotlivě zatěžují pozemek.54“ 54

Blíže in BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 230 a násl.

45

5. 3. Městys Křtiny Toto území je největší svoji rozlohou, avšak celkový počet VBř. ze zkoumaného území nebyl nejvyšší. Převládá zde nízkopodlažní zástavba rodinných domů, která je doplněna panelovou částí a chatovou oblastí. Z celkového počtu 1657 parcel, jsem zjistila z katastru nemovitostí dohromady 63 VBř., váznoucích na tomto území. Jednalo se zejména o VBř. bytu, které se zde vyskytovalo nejhojněji s celkovým počtem 32x. Druhým nejčastějším bylo VBř. podle listiny, vyskytující se 16x. Třetím typem bylo VBř. užívání s výskytem 11x. VBř. chůze a jízdy (cesty) bylo zřízeno na tomto území pouze 3x a jednou se jednalo o VBř. spoluužívání. V této lokalitě se VBř. bytu vyskytuje nejvíce a oproti jiným obcím je zde zřízeno i VBř. spoluužívání. Rozvoji na té regionální úrovni v této lokalitě brání zejména VBř. bytu, jelikož jsou velmi početné a případní zájemci o zdejší nemovitosti nemají většinou o takto „poznamenané“ pozemky a stavby zájem. Postupné odcházení mladé generace do blízkého Brna může v horizontu 20 let naprosto změnit věkovou strukturu obyvatel. Pro rodiny s dětmi bude však tato lokalita atraktivní i nadále, avšak nová zástavba zde nedostatečně uspokojuje poptávku po bydlení.

Graf č. 1: Typy věcných břemen váznoucích na nemovitostech v obci Křtiny.

51%

24% 18%

2%

VB užívání

VB bytu

VB cesty

VB spoluužívání

5%

VB listiny

Zdroj: Vlastní zpracování.

46

5. 4. Obec Bukovina Svoji katastrální výměrou se řadí mezi nejmenší obec, a tudíž je zde i nejmenší počet VBř., váznoucích na tomto území. Obec Bukovina je specifická zejména nízkopodlažní zástavbou rodinných domů, kde výjimku tvoří pouze čtyři panelové domy s pěti nadzemními podlažími. Celkový počet VBř. váznoucích na těchto nemovitostech činí 27, přičemž 11x se jednalo o VBř. užívání, 8x o VBř. bytu a 8x o VBř. podle listiny. V této lokalitě je strategickým plánem obce dosáhnout zejména vyššího počtu obyvatel, přičemž uskutečnit to se snaží novou výstavbou rodinných domů. Průzkum trhu dokazuje, že poptávka po bydlení na tomto území je vysoká, avšak zatím je stádium výstavby nových domů pouze v papírové podobě. Tomuto trendu zvyšování počtu obyvatel se kloní všechny vybraná území. Zde se rozvoj území týká zejména VBř. užívání, jelikož váznou na pozemcích zahrad, které by se mohly místo tohoto stát pozemky stavebními, a tudíž nalákat nové zájemce do této lokality. Je zde také problém s nedostatečnou zásobou vody pro místní obyvatele. Do budoucna bude tedy nutný nový vrt, který zaručí obci vyšší kapacitu vody a poté bude moci vystavět nové rodinné domy, což bude znamenat zvýšení počtu obyvatel.

Graf č. 2: Typy věcných břemen váznoucích na nemovitostech v obci Bukovina.

30%

30%

40%

VB užívání

VB bytu

VB listiny

Zdroj: Vlastní zpracování.

47

5. 5. Obec Bukovinka Toto území se vyznačuje vysokým počtem zřízených VBř. na poměrně nízké rozloze obce a nejrozmanitějšími typy VBř. Zástavba je také jako u předešlých obcí členěna nízkopodlažními rodinnými domy. Celkový počet parcel činí 1321. VBř. jsou zastoupeny celkovým počtem 57, přičemž VBř. užívání se vyskytlo 28x, VBř. bytu 21x, VBř. zřizování a provozování vedení 3x, VBř. podle listiny a VBř. užívání ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí shodně po dvou a VBř. cesty se vyskytlo 1x. Této obci se daří nalákat nové obyvatele, je to zejména proto, že nemá takové problémy s vodou, jako v případě obce Bukovina a má již nové rodinné domy postaveny, stejně tak, jako prodává nové stavební pozemky. Regionální rozvoj je zde ovlivněn VBř. zřizování a provozování vedení, jelikož se tímto omezuje počet dostupných stavebních pozemků ke koupi. Jedná se totiž o ochranné pásmo, které je kolem veškerého elektrického vedení.

Graf č. 3: Typy věcných břemen váznoucích na nemovitostech v obci Bukovinka.

37%

48% 4%

5%

2%

4%

VB užívání

VB bytu

VB listiny

VB cesty

VB vedení

VB uživ. v p. n. n. v KN

Zdroj: Vlastní zpracování.

48

5. 6. Obec Březina Katastrální území obce Březina je nyní tvořeno samotnou obcí Březina a bývalou samostatnou obcí Proseč u Březiny. Nachází se zde velmi rozsáhlá nová zástavba, která láká nové zájemce o bydlení do této lokality. K dispozici jsou nízkopodlažní rodinné domy se zahradami. Celkový vzhled obce je také koncipován na nízkopodlažní zástavbě rodinných domů. V tomto území jsou nejpočetněji zastoupeny VBř. s celkovým počtem 68. VBř. užívání je zřizováno nejvíce 38x, dále následuje VBř. bytu 21x, VBř. zřizování a provozování vedení 7x, VBř. podle listiny a VBř. cesty jsou obě 1x. Regionální rozvoj je poznamenán energetickými stavbami. „Energetické stavby zahrnují celou řadu elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů, teplovodů, zásobníků podzemních i nadzemních, regulačních zařízení atd. K nim se váže zřízení ochranných pásem spolu s řadou omezení vlastníků nemovitostí, na kterých se energetické stavby nacházejí. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší, je-li stavba (např. plynovod) pod zemí.55“

Graf č. 4: Typy věcných břemen váznoucích na nemovitostech v obci Březina.

31%

57%

VB užívání

VB bytu

10%

1% 1%

VB listiny

VB cesty

VB vedení

Zdroj: Vlastní zpracování. 55

Blíže in: BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006. s. 233.

49

5. 7. Vzájemné srovnání vybraných obcí Zvolila jsem si území, které má poměrně stejný typ zástavby, aby byly výsledky co nejvíce rovnoměrné a bylo možné je porovnat. Jedná se o nízkopodlažní rodinné domy, které jsou doplněny zahradou a nádvořím. Všechny tyto obce jsou od města Brna vzdáleny mezi 20– 30 km a v současnosti jsou hojně vyhledávány jako lokality k příjemnému rodinnému bydlení. Každá obec má vybudovánu novou zástavbu rodinných domů pro zájemce o bydlení v této lokalitě, avšak poptávka není dostatečně pokryta nabídkou. Na těchto nemovitostech poté ve většině případů vázne zástavní právo, jelikož vlastníci domů využívají k financování hypotéčního úvěru. Na žádném z těchto pozemků nevázne VBř., ty nalezneme na staré zástavbě daných obcí.

Ve spojitosti s celkovým počtem parcel obcí a počtem VBř. nedochází k přímě úměře (viz tabulka č. 2). Obec s nejnižším celkovým počtem parcel má nejvyšší počet VBř. Dané území je na počet VBř. poměrně bohaté. Nejvíce se však objevuje VBř. užívání, které je nejčastěji zřizováno. Výjimku tvoří městys Křtiny, kde převažuje VBř. bytu. Je to způsobeno tím, že se jedná o menší obce, kde je spíše nutnost zřídit VBř. na užívání zahrady či zastavěné plochy a nádvoří. Ve srovnání s většími městy s vysokým počtem obyvatel, by zřejmě převažovalo spíše VBř. bytu a VBř. chůze a jízdy (cesty).

Tabulka č. 2: Celkový počet parcel v závislosti s počtem věcných břemen k 2. 5. 2012. Obec

Celkový počet parcel

Počet věcných břemen Celkem

Z toho užívání

Křtiny

1657

63

11

Bukovina

2068

27

11

Bukovinka

1321

57

28

Březina

1204

68

38

Celkem

6250

215

88

Zdroj: vlastní zpracování.

50

Celkový počet VBř. v závislosti na celkovém počtu obyvatel daných obcí je již více zřejmý. Můžeme vidět přímou úměru mezi těmito veličinami. Nejvíce VBř. zatěžuje obec Bukovinku, kde na sedm místních obyvatel obce připadá jedno VBř. Ostatní obce jsou zhruba na stejném počtu, tj. jedno VBř. připadá na jedenáct až dvanáct místních obyvatel. Pokud vezmeme celkový počet VBř. a porovnáme ho s počtem obyvatel ve věku 15-64 let, bude jedno VBř. připadat na sedm až osm místních obyvatel, s výjimkou opět obce Bukovinka, kde jedno VBř. připadá na pět místních obyvatel ve věku 15-64 let.

Tabulka č. 2: Počet věcných břemen v závislosti na počtu obyvatel daných obcí. Obec

Počet věcných břemen

Počet obyvatel

Celkem

Z toho užívání

Celkem

Ve věku 15-64 let

Křtiny

63

11

787

533

Bukovina

27

11

339

236

Bukovinka

57

28

442

289

Březina

68

38

769

505

Celkem

215

88

2337

1563

Zdroj: Český úřad měřičský a katastrální.

Graf č. 5: Počet věcných břemen v jednotlivých obcích v (%).

30%

31%

12% 27% Křtiny

Bukovina

Bukovinka

Březina

Zdroj: vlastní zpracování.

51

5. 8. Stanovení hodnoty vybraných věcných břemen Z veškerých zkoumaných nemovitostí daného území chci uvést příklady ocenění VBř. Každý jednotlivý typ se v této oblasti liší, tudíž uvádím příklad každého VBř., ke kterému jsem našla patřičná data a podklady.

Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Jako první jsem si zvolila nemovitost zatíženou VBř. v obci Březina. Jedná se o VBř. zřizování a provozování vedení, které je na pozemku s trvale trávním porostem, a tudíž v ochranném pásmu nesmí dojít k žádným stavebním činnostem vedoucím k novému stavebnímu objektu (ani dočasnému), nesmí se provádět zemní práce a zřizovat skládky, které by přitěžovaly tomuto vedení nebo které by mohly svými výluhy způsobit korozi vedení. Jde o pozemkové parcely č. 429/29, 429/30, 429/25, 429/26, na k.ú. Březina u Křtin. Pozemek se ještě nachází na zvláště chráněném území.

Vymezení rozsahu Vymezení rozsahu části pozemku, kterou nebude moci vlastník užívat bez dalšího omezení je v pruhu o šířce 8,20 m a střední délce 102,10 m. Vymezení se provede na základě geometrického plánu, který přesně plošně určí a vymezí část pozemku dotčenou VBř. vedení, oprav a údržby. Vymezení ochranného pásma není v terénu provedeno, pouze graficky v technické mapě a v geometrickém plánu a činí dle planimetricky určené výměry 837,22 m2 (viz příloha č. 2). Omezení se váže k pozemkům (parc. číslo 429/25, 429/26, 429/29, 429/30), resp. jeho části – omezení přechází na všechny budoucí vlastníky. Délka trvání je neomezená, tj. po dobu životnosti vedení (fyzicky i právně).

Roční užitek Je stanoven na základě nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v pozdějším znění, to je ve výši 1% z ceny pozemku podle vyhlášky č. 412/2008 Sb. Cena zemědělským pozemků podle uvedené vyhlášky činí 5,99 Kč/m2 pro BPEJ 54700, nájemné potom odvozené činí 0,0599 Kč/m2 a roční užitek pro věcné břemeno bude tedy činit: 837,22 m2 x 0,0599 Kč/m2 = 50,15 Kč.

52

Ocenění Cena věcného břemene tedy potom činí pětinásobek ročního užitku: 50,15 x 5 = 250,75 Kč.

Věcné břemeno užívání Dalším oceněným VBř. je VBř. užívání, které vázne na nemovitosti v obci Březina, jako VBř. předchozí. Jedná se o zahradu, s číslem parcely 97, LV 336, na k. ú. Březina u Křtin

Vymezení rozsahu Vymezení rozsahu pozemku, kterou bude moci oprávněný z VBř. užívat má celkovou plochu 237 m2 (viz příloha č. 3). Délka trvání je na dobu určitou, tj. 20 let.

Roční užitek Je stanoven na základě výše obvyklého nájemného v dané obci. Nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1% z ceny pozemku podle vyhlášky č. 412/2008 Sb. Cena zemědělským pozemků podle uvedené vyhlášky činí 5,99 Kč/m2 pro BPEJ 54700, nájemné potom odvozené činí 0,0599 Kč/m2 a roční užitek

pro věcné

břemeno bude tedy činit: 237 x 0,0599 Kč/m2 = 14,19 Kč.

Ocenění Cena věcného břemene tedy potom činí pětinásobek ročního užitku: 14,19 x 5 = 70,95 Kč.

Věcné břemeno jízdy a chůze (cesty) – veřejná cesta Dané VBř. se váže k nemovitostem v městysi Křtiny, číslo parcely 304/1, LV 10001, na k. ú. Křtiny. Jde o ostatní plochu určenou příjezdovým cestám k rodinným domům. Jelikož se vlastníci nemovitostí nemohli dostat jiným způsobem ke svým nemovitostem než přes specifikovaný pozemek, muselo být zřízeno VBř. veřejné cesty. Tímto způsobem se docílilo zachování přístupnosti dotčených nemovitostí a jejich možného užívání. Důležité je, že toto VBř. není zřizováno ve prospěch jednoho subjektu, nýbrž je ve prospěch veřejnosti.

53

Vymezení rozsahu Vymezení rozsahu pozemku, která je VBř. dotčená je celková plocha o výměře 975 m2 (viz příloha č. 4). Jedná se o ostatní plochy pozemku (parc. číslo 304/1), omezení je zde na dobu neurčitou, tj. po dobu nutnosti daného VBř.

Roční užitek Jedná se o VBř., kde oprávněný subjekt tvoří veřejnost, tj. neomezený a blíže neidentifikovatelný soubor subjektů. Nelze proto tedy určit roční užitek.

Ocenění Cena věcného břemene tedy potom činí částku: 10.000 Kč.

Další typy VBř. jsem neoceňovala, právě z důvodu nedostatečných podkladů. Tato problematika vyžaduje posoudit každé VBř. zvlášť a jednotlivě stanovit danou hodnotu. Každý případ je svým způsobem jedinečný, nelze tedy aplikovat stejné postupy na všechna VBř. Důležité je zjistit, o jaký typ pozemku jde, poté vymezit rozsah VBř., dále podle platné legislativy stanovit roční užitek a nakonec lze provést samotné ocenění VBř.

54

6. Závěr Po získání veškerých informací k tomuto tématu jsem dospěla k názoru, že legislativní úprava VBř. je velmi obecná. Dané smluvní strany mají velkou volnost při zřízení tohoto právního institutu, přičemž často dochází k různým soudním sporům, které mohou trvat i řadu let. Historický exkurz mě přivedl na myšlenku návratu k již dříve používanému Obecnému zákoníku občanskému (OZO) z roku 1811 v oblasti této problematiky. Samotný nový návrh občanského zákoníku pro ČR se také navrací k dřívější právní úpravě.56

Věcná břemena jsou v současnosti stále velmi aktuálním tématem, jelikož existují případy, které nelze jiným způsobem zakotvit. Z právního hlediska představují VBř. velký zásah do vlastnických práv, a měla by být proto zřizována pouze tam, kde je to nezbytné. Ekonomicky vedou VBř. ke snížení hodnoty pozemků. Jedná se o finanční újmu, která může představovat nemalé finanční částky, o nichž ani majitelé pozemků často nevědí.

V souvislosti s regionálním rozvojem můžeme říci, že určitý typ VBř. tento rozvoj brzdí. V oblasti strategického plánování jsou dané obce či města tímto zatíženy při nové výstavbě. Jedná se například o zřizování a provozování vedení zahrnující tzv. ochranné pásmo. V tomto pásmu se tedy nesmí provádět jiná činnosti než ta, na které bylo území vyčleněno. Stejně tak stavby jsou touto problematikou poznamenány. V případě, že má obec či město za cíl navýšit počet svých obyvatel a nemá prostory či finanční prostředky pro novou výstavbu, může nabídnout zájemcům o bydlení starší stavby k prodeji. Avšak případní zájemci o koupi ztratí většinou veškerý zájem po sdělení informace, že stavba je zatížena VBř. Je to tedy věčný boj obcí a měst o to, aby je VBř. v jejich rozvoji neomezovaly.

Na závěr bych ještě chtěla poznamenat, že v této bakalářské práci byly posuzovány pouze ekonomické a právní aspekty VBř., nikoli aspekty environmentální, díky kterým bychom museli pohlížet na danou problematiku a případný rozvoj území, resp. obcí z jiného úhlu. 56

Sněmovní tisk č. 362/0 [on-line]. 1998-2012, aktualizováno 20. 4. 2012 [cit. 2012-4-27]. Dostupné z WWW: .

55

7. Použitá literatura 1. BRADÁČ, A. FIALA, J. HÁBA, J. et al. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha: Linde Praha, 2006. 2. BRADÁČ, A. FIALA, J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. vydání. Praha, Linde, a. s. 2004. 3. FIALA, J. Věcná břemena. Brno : Univerzita J. E. Purkyně v Brně – právnická fakulta, 1988.

4. FIALA, J. HURDÍK, J. SEDLÁKOVÁ, A. Zástavní právo a věcná břemena 1. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 1993.

5. KINCL, J. Gaius. Učebnice práva ve čtyřech knihách. 2. vydání. Brno, Doplněk, 1999.

6. PRŮCHOVÁ, I. CHYBA, J. Omezení vlastnického práva k pozemku z důvodu obecného zájmu. Brno: Masarykova univerzita, 1998.

7. SPÁČIL, J. Věcná břemena v občanském zákoníku. Praha : Nakladatelství C.H. Beck, 2006, s. 27.

7. 1. Právní předpisy 1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 2. Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 3. Zákon č. 184/2006 Sb., zákon o vyvlastnění, ve znění pozdějších předpisů 4. Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů 5. Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, ve znění pozdějších přepisů 6. Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému

56

7. majetku, ve znění pozdějších předpisů 8. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů 9. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů 10. Vyhláška č. 26/2007 Sb., katastrální vyhláška, v platném znění 11. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů 12. Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů 13. Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 14. Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů 15. Zákon č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod 16. Zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon, ve znění pozdějších předpisů 17. Zákon č. 49/1997 Sb. o civilním letectví, ve znění pozdějších předpisů

7. 2. Internetové zdroje 1. Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [on-line]. 2005-2012, aktualizováno

13.

11.

2011

[cit.

2012-4-27].

Dostupný

z WWW:

.

2. DUŠEK, D. Oceňování nemovitostí jako předmětu zajištění úvěrů se zřetelem na ocenění věcných břemen a odděleného vlastnictví staveb a pozemků. Autoreferát k doktorské disertační práci na Katedře financí a oceňování podniku, Vysoká škola ekonomická v Praze, Fakulta financí a účetnictví [on-line]. 20. 4. 2012 [cit. 2012-427] s. 24. Dostupné z .

3. Návrh nového občanského zákoníku [on-line]. 2005-2012, aktualizováno 13. 11. 2011 [cit. 2012-4-27]. Dostupný z WWW: .

57

4. Návrh novely stavebního zákona [on-line]. 2003-2012, aktualizováno 20. 3. 2012 [cit. 2012-4-27]. Dostupný z WWW: . 5. Návrh novely zákona o rozpočtovém určení daní [on-line]. 2000-2012, aktualizováno 11. 12. 2011 [cit. 2012-4-27]. Dostupný z WWW: .

6. Oficiální stránky Státní správy zeměměřictví a katastru. Dostupné z WWW: .

7. Oficiální stránky dobrovolného svazku obcí Moravský kras. Dostupné z WWW: .

8. Oficiální stránky Map ČR. Dostupné z WWW: .

9. Sněmovní tisk č. 362/0 [on-line]. 1998-2012, aktualizováno 20. 4. 2012 [cit. 20124-27]. Dostupné z WWW:

7. 3. Judikatura -

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2000 sp. zn. 20 Cdo 1265/98

-

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2010, sp. zn.: 30 Cdo 2218/2009

Klíčová slova a zkratky OZO – Obecný zákoník občanský VBř. – věcná břemena PO – právnická osoba ObčZ – občanský zákoník

58

7. 4. Seznam příloh 1. Příklad smlouvy o zřízení věcného břemene 2. Katastrální mapa VBř. zřizování a provozování vedení 3. Katastrální mapa VBř. užívání 4. Katastrální mapa VBř. jízdy a chůze (cesty) – veřejná cesta 5. Obecná mapa všech zkoumaných obcí

59