2013.09.29.
1
2013.09.29. 14:32:00
Master of Arts International Hotel Management and Hotel Companies Management
Investments
Dr. Juhász László PhD
2
Szállodai érdekességek
2013.09.29. 14:34:09
Accor 479.000 3.900 123 Choise 473.000 5.800 82
1-7 = 3.000 7.000
Intercontinental 620.00 - 4.200 148
8 = 1.000
Wyndham 590.000 – 7.000 - 85
Best W 305.000 4.000 76
Marriott 560.000 – 3.200 -175
Starwood 284.000 942 302
Hilton 550.000 – 3.300 -167
Dr. Juhász László PhD
Vállalat értéke
2013.09.29. 14:34:10
3
A vállalkozás eladásakor a tényleges ár vevőeladó tárgyalásának eredményétől függ. Vagyonértékelés csak a tárgyalási felkészüléshez segíti. Középérték-módszer a vállalat értékét a tárgyi értékből és a várható hozam értékéből definiáljuk. Vállalat reális értéke az adott forduló napon egyenlő a tárgyi érték és a hozamok értékének a felének az összegével.
Dr. Juhász László PhD
1
2013.09.29.
Vállalat értéke
2013.09.29. 14:34:12
4
A vállalkozási vagyonérték képlete évenként állandó vagy átlagolt kumulált bevételi többletek esetén Vállalkozás összértéke egyenlő a bevételi többlet és * (100 / tőkésítési kamatláb) szorzatával.
Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:13
Vállalat piaci értékének megközelítési módszerei
5
Költség módszer egy jól informált vevő nem fizetne többet egy vállalkozásért, épületért, mint amennyi egy hasonló vállalat létesítési, vagy lecserélésének költsége lenne. Ezt az értéket az amortizáció csökkenti.
Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:13
Vállalat piaci értékének megközelítési módszerei
6
Jövedelem módszer a vevő nem hajlandó többet fizetni a vagyontárgyért, mint az illető vagyontárgyból, illetve az azzal egyenértékű hasonló kockázatú vagyontárgyból származó várható jövőbeli jövedelmek jelenlegi diszkontált értéke. Olyan vagyontárgyak esetén alkalmazzák, amelyek folyamatos bevételt, költségmegtakarítást eredményeznek. (ingatlan, föld, gépek…) Mindegyik vagyonértékelési módszer alapos adatgyűjtő és elemző tevékenységet igényel. Vagyonértékelések hitelesítése a hites könyvvizsgálók feladata, illetve jogosítványa.
Dr. Juhász László PhD
2
2013.09.29.
2013.09.29. 14:34:14
Vállalat piaci értékének megközelítési módszerei
7
Vagyonmérleg, vagyonleltár Számviteli Tőrvény 136. § (1) Gazdasági társaságok átalakulása, egyesülése (összeolvadása, beolvadása), szétválása (különválása, kiválása) (a továbbiakban együtt: átalakulás) során az átalakuló, az egyesülő, a szétváló (a továbbiakban együtt: átalakuló) (jogelőd) gazdasági társaság(ok) és az átalakulással létrejövő (jogutód) gazdasági társaság(ok) vagyonának (saját tőkéjének) megállapításához vagyonmérleget kell készíteni. A vagyonmérleget vagyonleltárral kell alátámasztani. A vagyonleltár tételesen tartalmazza a jogelőd, illetve a jogutód gazdasági társaság(ok) eszközeit és forrásait.
Dr. Juhász László PhD
Vállalat piaci értéke
2013.09.29. 14:34:14
8
Szálloda eladás okai felújításra tulajdonosnak nincs tőkéje tulajdonos kiégett Valós piaci érték szálloda piaci értéke a jövőbeni kereslet amennyi eredményt a vevő előre jelez gyakran adózási ok miatt történik a befektetés presztízs ok is lehet jövedelemteremtő képességet jelenti a szállodának inflációt tartalmaz, mert eszköz átértékelés történik Könyvszerinti érték beszerzési- értékcsökkenési leírás nincs pénz idő értéke
Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:15
Vállalat piaci értékének megközelítési módszerei
9
Valós piaci érték helyszín jövedelemteremtő képesség éves bevételek alakulása épület fizikai állapota személyzet gyakorlata, végzettsége, szakképzettsége Global or Hotel Benchmark Trend Report elmúlt 5-10 év változásai foglaltság átlagár revpar gesper trevpar éves változások mértéke az átlaghoz képest amplitúdó GOP Adó Dr. Juhász László PhD
3
2013.09.29.
2013.09.29. 14:34:15
Szállodák ingatlan fejlesztés célú beruházás
10
Gondos Áttekintés Piacelemzés Gazdasági élénksége a térségnek (környezetelemzés) Vállalkozások, intézmények, turizmus, szállodák, rendezvények Piaci részarány, piaci behatolók, kereslet ár/érték viszonya szobaszám, átlagár, foglaltság szegmentáció helyszín tulajdonosi kör kor színvonal technikai kondíciók árstruktúra törzsvendégprogram értékesítési szerződések Szolgáltatás kínálata, színvonala, mérete (üzleti, rekreációs, egészség) Koncepció helyszín, név, specializáció, kategória, tematizáció
Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:16
Szállodák ingatlan fejlesztés célú beruházás
11
Gondos Áttekintés Piaci helyzetelemzés Környezetelemzés (település, régió) Gazdasági – Turisztika - Rendezvények Versenytárselemzés Kiválasztás három szintje Rangsoroló – SWOT - Részarány elemzés (penetration, performance, distribution rooms on the books, ROTB variance, market vision rateview, hotelinteligence) Piaci pozicionálás Árpozicionálás – piaci áralakítás Ingatlanelemzés Pénzügyi elemzés Egyébelemzések Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:17
Szállodák ingatlan fejlesztés célú beruházás
12
Feasibiluty Study szerkezete 1. Bevezetés 2. Piaci helyzetelemzés 3. Üzemeltetési forgatókönyv 4. Éves üzleti terv és kiterjesztései 5. Hatásvizsgálatok 6. Épület és eszköz tervei 7. Pénzügyi terv 8. Összegzés Dr. Juhász László PhD
4
2013.09.29.
2013.09.29. 14:34:18
13
Jelenlegi
Marketing terv fejezetei
helyzet
Piaci célok jövőkép
Küldetés helyzetének elemzése Küldetés, filozófia, fő cél. Részarányok, piaci pozíció Specializáció, tematizáció, elfogadottság, piaci célok
Környezetelemzése Piaci helyzet, Szűk- közvetlen piaci Környezet gazdasági szociális rendezvények Versenytársak kiválasztása és elemzése
Szegmens elemzés Szálloda adottságainak és szegmensek harmonizációja, Szegmensek kijelölése, volumen százalékok, Vendéglátás, Specializáció, Partnerek
Árstruktúra elemzés
Szegmensárak,szezonok, elmúlt évek, hónapok napok Szobakiadás, F&B, Specializáció
Jövőkép alakítás
Stratégia, Stratégiai célok, Szállás, F&B, Típus Értékesítési akciók, költségvetés
Dr. Juhász László PhD
Szállodák „Fejlesztés célú ingatlan beruházás”
2013.09.29. 14:34:19
14
Fő kérdések Ki a tulajdonos
választotta a helyszínt, de miért és hogyan
Finanszírozza
tulajdonos – tulajdonosok – vállalkozás(ok) – pénzintézetek - pályázat
építi nyitja üzemeli
időpont ötlettől – nyitásig nyitás nyitás utáni évtől
Építő 1-2 év Második tulaj bank Harmadik tulaj Negyedik tulaj
Szállodapiac Nem likvid - idő kell építeni (1- 2 év) vásárolni (0.5 – 1 év) Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:21
Szállodák „Fejlesztés célú ingatlan beruházás lépései”
15
Fejlesztés célú Ingatlan beruházás 0. Ötlet – gondolat - lehetőség Piaci térség – hosszú távú kereslet lehetőség Szálloda termék meghatározása specifikáció helyszín feltételeinek Helyszín kiválasztása – gombhoz kabát
Dr. Juhász László PhD
5
2013.09.29.
2013.09.29. 14:34:22
Szállodák „Fejlesztés célú ingatlan beruházás lépései”
16
Fejlesztés célú Ingatlan beruházás 1. Koncepció Látványtervek Megvalósíthatósági terv Befektető és vagy üzemelő társaság megalakítása Finanszírozás biztosítása
Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:23
Szállodák „Fejlesztés célú ingatlan beruházás lépései”
17
Fejlesztés célú ingatlan beruházás 2. Fejlesztés lépései Tervező ( külső és belső) kiválasztása Kivitelező kiválasztása Engedélyek megszerzése
Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:25
Szállodák „Fejlesztés célú ingatlan beruházás lépései”
18
Fejlesztés célú Ingatlan beruházás 3. Franchise – Management eldöntés (ha) Belső építész franchise, management, bérlés Bútorok, berendezések, felszerelések beszerzése
Dr. Juhász László PhD
6
2013.09.29.
2013.09.29. 14:34:27
Szállodák „Fejlesztés célú ingatlan beruházás lépései”
19
Nyitás előkészítés - nyitás 4. Mínusz 2 – 12 hónap Részletes üzemeltetési tervek 3- 5 év és éves részletes Marketing, bevételi, emberi, költség, eszköz, pénz Üzemeltetési forgatókönyv Vezetők kiválasztása Marketing akciótervek, értékesítési terv Lógó, tematika, specializáció Web honlap Felszerelések kiválasztása Munkaruha, étel, ital, pohár, chaving, textília, tisztítószer, irodaszer, konyhafelszerelés, wellness, gyógyászat, konferencia, vízlágyító, vízszűrő Berendezések (portáspult, pincérforgó, emeleti szobaasszonyi szobák) Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:27
Szállodák „Fejlesztés célú ingatlan beruházás lépései”
20
Nyitás előkészítés - nyitás 5. Mínusz 12 és plusz 2 hónap Szervezeti felépítés Munkaerő felvételek Szabályozások (értékesítés, földszint, emelet, beszerzés, étterem, konyha, szakosodás, karbantartás, adminisztráció, vezetés)
Dr. Juhász László PhD
2013.09.29. 14:34:28
Szállodai beruházás és megtérülés
21
Befektetési döntéshozatal Befektetés megtérülése ROI (Return on Investment) Számviteli megtérülési ráta Nettó jelenérték Belső megtérülési ráta (IRR)
Dr. Juhász László PhD
7
