Masarykova univerzita HYPOTEČNÍ ÚVĚR. Mortgage credit. Ekonomicko správní fakulta. Studijní obor: Finanční podnikání

Masarykova univerzita

Ekonomicko – správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání

HYPOTEČNÍ ÚVĚR Mortgage credit

Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce:

Autor:

Ing. Dalibor PÁNEK

Jan PRŮŠA

Brno, duben 2006

Jméno a příjmení autora:

Jan Průša

Název v angličtině:

Mortgage credit

Vedoucí diplomové práce:

Ing. Dalibor Pánek

Název diplomové práce: Katedra:

Rok obhajoby:

Hypoteční úvěr

Financí

2006

Anotace v češtině:

Tato práce je zaměřena na hypoteční úvěry v České republice s podrobnějším zaměřením na

hypoteční úvěry Hypoteční banky. První část popisuje hypoteční úvěry obecně. Tato část je

věnována také hypotečním zástavním listům, které jsou nedílnou součástí hypotečního úvěru. Dále je popsán stručný historického vývoj hypotečních úvěrů v České republice. Následující část se věnuje konkrétním hypotečním produktům Hypoteční banky poskytovaných fyzickým

osobám a postavením této banky na trhu hypotečních úvěrů v ČR. Závěrečná část se věnuje roli hypotéčního úvěru v národní ekonomice a dále předpokládaným vývojů a trendům v hypotečním bankovnictví. Anotace v angličtině:

This thesis is focused on mortgage credits in Czech republic with details focus on mortgage credits by Hypoteční banka. The first part describes mortgage credits in general. The part also

describes mortgage bonds. Following part is focused on historical development of mortgage credits in Czech republic. The other part is dedicated to kinds of mortgage credits granted by Hypoteční banka for people and the bank position on the mortgage market in Czech republic. The last part is focused on a role of mortgage credits in national economy and furthermore it is focused on expected development of mortgage credits in the future. Klíčová slova v češtině:

Hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, nemovitost, úroková sazba, zajištění, pojištění Klíčová slova v angličtině:

Mortgage credit, mortgage bond, real estate, interest rate, collateral, insurance

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka a uvedl v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne 1. 4. 2006

_________________________________ vlastnoruční podpis autora

Poděkování:

Děkuji panu Ing. Daliborovi Pánkovi za jeho ochotu, pomoc a rady při zpracování mojí

Diplomové práce. Rád bych také za pomoc a poskytnuté materiály ke zpracování mojí práce poděkoval panu Ing. Pavlu Soukupovi a Davidovi Sahulovi z Hypoteční banky.

OBSAH

1

ÚVOD................................................................................................................................9

HYPOTEČNÍ ÚVĚRY................................................................................................. 11

1.1

Charakteristika hypotečního úvěru........................................................................ 11

1.1.1

Co je to hypoteční úvěr?................................................................................ 11

1.1.3

Kdo může o hypoteční úvěr požádat? ............................................................ 13

1.1.2 1.1.4

1.2 1.3

1.5

Vymezení nemovitosti pro účely hypotečního bankovnictví …………………..

2

1.7

17

Zákonné vymezení pojmu nemovitost ........................................................... 17

Čerpání hypotečního úvěru ................................................................................... 18

Splatnost hypotečního úvěru ................................................................................. 18

1.5.1

1.6

Fáze hypotečního úvěrování.......................................................................... 13

Právní úprava hypotečních úvěrů .......................................................................... 14

1.3.1

1.4

Další členění hypotečních úvěrů.................................................................... 12

Splácení hypotečního úvěru .......................................................................... 19

Zajištění hypotečního úvěru .................................................................................. 19 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování..................................................... 21

HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY............................................................................... 24

2.1

Charakteristika hypotečního zástavního listu......................................................... 24

2.1.1

Co je to hypoteční zástavní list...................................................................... 24

2.1.3

Cena hypotečního zástavního listu................................................................. 27

2.1.2 2.1.4

Podoba hypotečního zástavního listu............................................................. 26 Výnos do doby splatnosti .............................................................................. 28

3 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ČESKÉ REPUBLICE............................................................. 28 3.1

4

3.2

Historický vývoj hypotečních úvěrů v České republice ......................................... 28

Současný vývoj hypotečních úvěrů v České republice........................................... 29

HYPOTEČNÍ PRODUKTY HYPOTEČNÍ BANKY.................................................... 37

4.1

Historie Hypoteční banky ..................................................................................... 37

4.3

Hypoteční produkty Hypoteční banky pro fyzické osoby ...................................... 41

4.2

Hypoteční úvěry poskytované Hypoteční bankou v letech 2000 – 2004 ................ 38

4.3.1

Výhody produktů Hypoteční banky ............................................................... 41

4.3.3

Hypoteční úvěr na družstevní bydlení............................................................ 45

4.3.2

Hypoteční úvěr 70, 85, 100 ........................................................................... 42

4.3.4

Hypotéka bez doložení příjmů....................................................................... 47

4.3.6

Americká hypotéka ....................................................................................... 51

4.3.5 4.3.7 4.3.8

Hypoteční úvěr pro cizince............................................................................ 52

Hypoteční úvěr pro mladé ............................................................................. 54

4.4

Získaná ocenění .................................................................................................... 56

5

HYPOTEČNÍ BANKA A JEJÍ POSTAVENÍ NA TRHU ..................................... 58

4.5 5.1 6

Kombinované produkty................................................................................. 48

5.2

Hypoteční zástavní listy emitované Hypoteční bankou ………………………….. 57

Postavení Hypoteční banky na trhu hypotečních úvěrů.......................................... 58 Hypoteční banka v roce 2005................................................................................ 60

HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Z MAKROEKONOMICKÉHO HLEDISKA........................... 61

6.1

Vzájemné souvislosti mezi hypotečními úvěry a národní ekonomikou .................. 62

ZÁVĚR................................................................................................................................ 69

Seznam použité literatury a dalších pramenů ........................................................................ 74 Seznam tabulek a grafů ........................................................................................................ 77

Seznam použitých zkratek.................................................................................................... 78 Seznam příloh ...................................................................................................................... 79

ÚVOD Téměř každý člověk alespoň jednou ve svém životě přemýšlel o svém vlastním bydlení. Ať už se jedná o byt či dům, ne každý má tolik finančních prostředků, aby si mohl dovolit vlastní bydlení.

I když člověk nemá dostatečnou hotovost na koupi vlastního bydlení, nemusí se této myšlenky hned vzdát. Jednou z možností, jak toho dosáhnout je hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr umožňuje již občanům s průměrnými příjmy dosáhnout na vlastní bydlení.

Tento produkt komerčního bankovnictví mohou podle definice hypotečního úvěru v novém

zákoně o dluhopisech nabízet v České republice banky, které mají sídlo na území České republiky jako akciová společnost, obdrží licenci od ČNB (České národní banky) a získají povolení od Výboru pro finanční trh, emitovat hypoteční zástavní listy1.

V posledních několika letech nastává obrovský boom v poskytování hypotečních úvěrů. Důvodů je hned několik. Ze strany bank se jedná o velmi oblíbený produkt, který rády poskytují. Jedná se většinou o velké úvěry nad 1 milion korun, které jsou zajištěny zástavním

právem k nemovitosti. Banky se tak bezpečně zbavují přebytečné likvidity, která je typická

pro náš bankovní sektor posledních let. Banky se předhánějí a snaží se získat co nejvíce

klientů pro tento oblíbený, bezpečný a vysoce rentabilní bankovní produkt. Ze strany klientů jde o produkt, který jim může splnit jejich sny o vlastním bydlení, i když nemají zrovna

milionové příjmy. Zavazují se však bankám dlouhodobě, někdy až 25 let, splácet poskytnutý úvěr s tím, že pokud nebudou dodržovat podmínky splácení, banka jim jejich dům či byt zabaví.

Dalším důvodem, který podporuje poskytování hypotečních úvěrů je legislativa. Ta prošla v posledních letech mnohými změnami a to především v důsledku vstupu České republiky

(ČR) do Evropské unie (EU). Potřeba harmonizovat právo ČR s legislativou EU přineslo řadu změn do bankovní oblasti a také do oblasti hypotečních úvěrů.

1

Výbor pro finanční trh působí od 1.4. 2006 a spadá pod ČNB

9

Výše uvedené důvody mě vedly k tomu, abych na téma hypoteční úvěr zpracoval svoji diplomovou práci. Cíle této práce by měly být následující. Analyzovat legislativní změny,

týkající se hypotečních úvěrů, spojené se vstupem ČR do Evropské unie. Jaké výhody či nevýhody přinesly tyto změny do oblasti hypotečního úvěrování? Analyzovat vývoj a trendy hypotečních úvěrů v České republice v posledních letech. Jak na tyto změny a trendy

reagovaly komerční banky, zejména potom nejstarší poskytovatel hypotečních úvěrů, Hypoteční banka (dříve Českomoravská hypoteční banka)? Jak se změny promítly do skladby

jejích poskytovaných produktů? Jak si Hypoteční banka vede v konkurenci ostatních bank poskytujících hypoteční úvěry? Na tyto otázky se budu snažit odpovědět v této diplomové práci.

Proč jsem si vybral ke svojí praktické části zrovna Hypoteční banku? Důvodů je hned několik. Je to dynamicky se rozvíjející banka, která začala jako vůbec první nabízet na území

České republiky hypoteční úvěry. Hypoteční banka je lídr, který udává tón na trhu s hypotečními úvěry. V neposlední řadě je Hypoteční banka také velký hráč na kapitálovém trhu jako největší emitent hypotečních zástavních listů v České republice.

Na začátku práce uvedu čtenáře do problematiky hypotečních úvěrů definováním základních

pojmů. Dále poskytnu podrobnější informace o hypotečním úvěru, vycházející především ze

Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Podrobněji se také podíváme na specifický produkt spojený s poskytováním hypotečních úvěrů, na hypoteční zástavní listy. Dále čtenáře zavedu

krátce do historie hypotečních úvěrů v České republice. Poté se dostaneme k hlavní části této práce a to k analýze hypotečních úvěrů v České republice a zodpovězení výše položených

otázek, týkající se Hypoteční banky. Poslední kapitolu věnuji úloze hypotečního úvěru v národní ekonomice. Analýzou některých částí národního hospodářství se pokusím vysvětlit důležitou roli, kterou hypoteční úvěry sehrávají v národní ekonomice.

10

1

HYPOTEČNÍ ÚVĚRY

1.1

Charakteristika hypotečního úvěru

1.1.1 Co je to hypoteční úvěr? Hypoteční úvěr je svých charakterem úvěrem dlouhodobým. Patří k nejstarším typům

úvěrů a má ve světě velmi široké použití. Z hlediska využití úvěrových prostředků je rozlišován jako:

a) neúčelový, tzv. americká hypotéka - hypoteční úvěr využitelný k financování různorodých potřeb či investic, přičemž podmínkou je zajištění tohoto úvěru hypotékou,

b) účelový - hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti.

Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na účely definované bankou.

Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr využit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví.

Neúčelový hypoteční úvěr, americká hypotéka, nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z úvěru použije. Může tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa.

Je zřejmé, že se obě pojetí hypotečního úvěru liší účelem použití prostředků. Společný

je způsob zajištění úvěru – tzv. hypotéka. Termín hypotéka může mít několik

významů. Pro účely poskytnutí hypotečního úvěru chápeme hypotéku jako vklad zástavního práva k nemovitosti na katastru nemovitostí. Bance jako zástavnímu věřiteli je tímto instrumentem dáno právo uspokojit své pohledávky výtěžkem z prodeje zastavěné nemovitosti, a to v případě řádného nesplnění závazků dlužníkem.

Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.

Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti může být např.: •

stavební pozemek

11

• • •

nemovitost sloužící k bydlení (např. rodinný dům či bytová jednotka)

nemovitost sloužící k individuální rekreaci

bytový dům, provozní dům

•

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž,

•

případně podnikatelské objekty

bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.)

1.1.2 Další členění hypotečních úvěrů a) dle výše úvěru Hypoteční úvěry rozlišujeme podle maximální výše, kterou může klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U

neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient může setkat s úvěry do výše 70, 80, 90 nebo dokonce 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti. b) dle možnosti kombinace Některé banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se: • • •

stavebním spořením

životním pojištěním

hypotečními zástavními listy (HZL)

Pro tyto varianty platí, že klient splácí bance například jenom úroky z hypotéky a

následně jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření, životního pojištění nebo HZL. c) dle způsobu splácení Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení a to na splácení: • •

anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky)

progresivní (klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují)

12

degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně

•

snižuje)

Najdou se i další způsoby podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat např. podle toho pro koho jsou určeny, způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby. 1.1.3 Kdo může o hypoteční úvěr požádat? Fyzická osoba občan

• •

-

•

Podnikatelé

právnické osoby

fyzické osoby podnikatelé

Obce a města

V této práci se budu zabývat pouze poskytováním hypotečních úvěrů fyzickým osobám občanům.

1.1.4 Fáze hypotečního úvěrování Celou anabázi od úvah o financování nejen nemovitosti hypotečním úvěrem až k získání prostředků z tohoto úvěru můžeme rozdělit na zhruba tři etapy. 1.etapa - před podáním žádosti o úvěr Tato etapa v sobě zahrnuje pro klienta výběr banky, která mu úvěr poskytne. Důležitým kriteriem při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou její

garantované doby. Často se stává, že klient obejde několik institucí, než narazí na tu, u které je schopen vyhovět všem požadavkům a úvěr získat.

Klient bude při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a pravděpodobně obdrží seznam všech dokladů, které budou v jeho konkrétním

případě potřebné pro schválení úvěru a jaké má možnosti. Nedílnou součástí bude též orientační propočet, zda je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet.

Až budou všechny doklady, včetně dokladů o výši příjmu zkompletovány, potom klient vyplní a odevzdá žádost o poskytnutí úvěru.

13

2.etapa - po podání žádosti o úvěr Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení

účtu.

Klient

je

seznámen

se

smluvními

dokumenty.

Po splnění podmínek (např. vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru – někdy postačuje pouze podání návrhu na zápis do katastru) může klient začít úvěr čerpat. 3.etapa - po vyčerpání úvěru Po vyčerpání úvěru klient obdrží oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní

splátky, pokud je úvěr splácen tímto způsobem. Dále potom klient splácí a dostává od banky výpisy.

1.2

Právní úprava hypotečních úvěrů

Základní legislativní rámec k problematice hypotečních úvěrů tvoří zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů, které definují: • • •

hypoteční úvěr

zdroje jeho krytí

všeobecný rámec jeho poskytování

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který se stal účinným dne 1. května 2004 definuje v § 28 odst. 3 hypoteční úvěr: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční

úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních nemovitosti dozví.1

1

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

listů o právních účincích vzniku zástavního práva k

14

Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu

Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (odst. 4 § 28. Zákona o dluhopisech)

Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí,

sloužících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši

závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. (odst. 5 § 28 Zákona o dluhopisech)

Hlavní význam tohoto zákona oproti dřívějším úpravám spočívá v účelovosti poskytnutého úvěru. Dříve bylo možné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení a zajistit jeho splacení zástavním právem k

nemovitosti. Nyní již tato podmínka zákonem daná není a hypoteční úvěry již nejsou

omezeny z hlediska účelu. Nicméně v praxi jsou zcela převládající hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb.

Tzv. americké hypotéky, kde není vymezen jejich účel jsou upraveny dle zákona č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelských úvěrů

Nové znění Zákona o dluhopisech umožnilo další zásadní změnu, kterou je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo možno financovat klasickým hypotečním úvěrem - na koupi družstevního bytu, složení členského

podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli družstevního

bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu apod.

Právní úprava dává dále bankám možnost investovat prostřednictvím poskytnutého hypotečního úvěru i do nemovitostí na území státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor, i když tuto možnost výslovně nezmiňuje, neboť ze zákona byla vypuštěna dosavadní účelovost hypotečního úvěru.

Zákon také rozšiřuje možnosti náhradního krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů o cenné papíry vydané členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor a Evropskou centrální bankou a o dluhopisy vydané

finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, ve které je Česká republika 15

smluvní stranou, nebo finančními institucemi s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní

smlouvu. Podobně se rozšiřuje náhradní krytí i o vklady u bank uvedených států a u Evropské centrální banky.

Oproti stávající úpravě zákon umožňuje, aby ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů mohla být použita i pouze část pohledávky z hypotečního úvěru. Dosud emitent nemohl

zařadit do řádného krytí úvěr přesahující 70 % zástavní hodnoty, nyní může zařadit do řádného krytí i jen část pohledávky z takového úvěru. Ustanovení umožňuje emitentovi zařadit do řádného krytí zákonem limitovanou část pohledávky z úvěru též v případech, kdy

je již na nemovitosti zaregistrováno zástavní právo zajišťující úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr na družstevní bytovou výstavbu.

Dalšími důležitými pojmy v zákoně č. 190/2004 Sb. jsou definovány tyto: - hypoteční zástavní listy – v § 28, odst. 1: Hypoteční

zástavní

listy

jsou

dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních

zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné

krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto

zákona

(náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.

- hypoteční banka – v § 28, odst. 2: Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze

banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank1 se sídlem v České republice

- výše úvěru - v § 30, odst. 1: Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních

zástavních listů

v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty

jeho

pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky § 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky.

- náhradní krytí - v § 31, odst. 1: Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních

listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty, a to jen

a) hotovostí,

b) vklady u České národní banky,

c) vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo 1

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách

16

jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky,

d) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu,

e) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou,

f) dluhopisy

vydanými

finančními

institucemi založenými

mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu.

1.3

Vymezení nemovitosti pro účely hypotečního bankovnictví

1.3.1 Zákonné vymezení pojmu nemovitost Občanský zákoník definuje v § 119, odst. 2 nemovitosti následujícím způsobem: Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.1

Stavby jsou v českém právním řádu samostatnou věcí a nejsou součástí pozemku.

Vymezení nemovitosti sehrává v případě hypotečního bankovnictví velmi důležitou roli. V této problematice se objevuje několik sporných bodů. Lze zastavit pozemek, na němž je

stavba, aniž by byla také ona zastavena a obráceně? Vztahuje se zástavní právo také na všechny součásti zastavené nemovitosti a její příslušenství? V praxi způsobují tyto otázky mnoho problémů. Cílem této práce však není zodpovězení těchto otázek. Pouze chci tímto poukázat na problematiku týkající se vymezení pojmu nemovitost.

Vlastnické vztahy jsou evidovány v Katastru nemovitostí ČR. Katastr představuje soubor údajů o nemovitostech ČR, zahrnuje jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení.

Součástí katastru je především evidence vlastnických práv, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemenu a předkupního práva s věcnými účinky. K přijetí vkladu je

1

40/1964 Sb., Občanský zákoník §

17

místně příslušný ten katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, která je předmětem smlouvy.1

1.4

Čerpání hypotečního úvěru

Čerpání hypotečního úvěru je možné pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou

uvedeny v úvěrové smlouvě.

Jednou z nejdůležitějších podmínek (v případě, že je úvěr schválen a je podepsána úvěrová

smlouva) je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí, v současné době již některé banky umožňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva, čímž se klient k penězům dostane podstatně dříve.

Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně. Při neúčelovém úvěru zasláním peněz

na účet požadovaný klientem. Při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod.

Čerpání může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti, nebo neúčelovém úvěru)

nebo může probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto

případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání.

1.5

Splatnost hypotečního úvěru

Splatnost hypotečního úvěru se obecně pohybuje od 5 do 30 let. Žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud by délka splácení

zasahovala do důchodového věku je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludlužníka. 1

ŠEDOVÁ, J. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, Ekonomicko-správní

fakulta, 2001

18

Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka. Optimální doba na splácení

hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti. 1.5.1 Splácení hypotečního úvěru

Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr lze čerpat jednorázově, nebo postupně.

Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané

částky a to až do doby než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník

hypoteční úvěr splácet většinou anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. Anuita se v průběhu splácení nemění, ale mění se poměr úroku a úmoru.

Některé banky umožňují i jiné splácení než splácení anuitními splátkami. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení to znamená, že velikost splátek je v čase buď klesající

(degresivní) nebo rostoucí (progresivní). Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě.

V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby (klient si volí v letech dobu platnosti úrokové sazby), může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V

případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si banky stanovují vysoké sankce za předčasné splácení.

V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákona o spotřebitelském úvěru (č. 321/2001 Sb.), lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru bez sankčních poplatků.

1.6

Zajištění hypotečního úvěru

Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti.

Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její

koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či jiné (v zástavě může být i více

nemovitostí) nemovitosti. V tomto případě jde o hypoteční úvěr, který je čerpán jako 19

neúčelový, tedy na cokoli a musí se nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.

Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní

hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši.

Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní

právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních zástavních listů (HZL) ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní

hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti

také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí a na níž je čerpán úvěr.

Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky.

Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a

vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta).

20

1.7

Státní finanční podpora hypotečního úvěrování

O podobě podpor na bydlení se již diskutuje dlouhou dobu. Uvažuje se o změně celé koncepce, ale zatím je vše pouze ve stavu úvah.

V České republice spočívá podpora hypotečního úvěrování na bydlení takto: a) v poskytování příspěvku k úrokům z hypotečního úvěru.

b) možnost pro fyzické osoby odečíst ze základu daně z příjmů částku rovnající se úrokům zaplaceným za zdaňovací období z hypotečního úvěru, který byl poskytnutý i použitý na financování bytových potřeb. Částku, o kterou lze maximálně snížit základ daně, může

činit za zdaňovací období maximálně 300 tis. Kč (při uplatnění nezdanitelné částky dvěma či více členy domácnosti pak hodnotu příslušného podílu této maximální částky připadajícího na každého z nich)

c) osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daně z příjmů, což se může pozitivně projevit ve výši úrokové sazby z hypotečních úvěrů, protože se tím snižují náklady na refinancování hypotečních úvěrů.1

Výše státního příspěvku k úrokům se každoročně stanovuje na základě průměrné úrokové

sazby z poskytnutých hypotečních úvěrů s nárokem na podporu z předchozího roku. Pokud průměrná úroková sazba klesne pod určitou, předem danou hodnotu, tak se dotace pro nově uzavírané úvěry sníží, případně se dotace může snížit až na nulu, tzn. není k hypotečním úvěrům poskytována.

Nárok na podporu hypotečního úvěrování nemá každý. K získání podpory, pokud je

poskytována, má klient nárok pouze tehdy pokud splní podmínky. V současné době podporu hypotečního úvěrování na bydlení upravují tato nařízení vlády:

S účinností od 1. 2. 2004 bylo ukončeno přijímání žádostí o státní finanční podporu dle

nařízení vlády č. 244/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Přijímání žádostí bylo ukončeno na základě nařízení vlády č. 33/2004 Sb., které bylo zveřejněno ve Sbírce předpisů ČR dne

1

RADOVÁ, J. – DVOŘÁK, P – MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. 5. vydání. Praha: GRADA.

2005

21

30. 1. 2004 a nabylo účinnosti dne 1. 2. 2004, a kterým bylo zrušeno nařízení vlády č. 244/1995 Sb

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb.

Dotaci mohou mladí lidé získat k hypotečnímu úvěru na pořízení starší nemovitosti (bytu nebo rodinného domu s jedním bytem) k bydlení. Cílem dotace je zvýšit dostupnost bydlení pro mladé lidi a napomoci jim k pořízení vlastního bydlení.

Dotace k hypotečnímu úvěru na starší nemovitost je určena pro mladé. Žadatel o poskytnutí příspěvku musí být mladší 36 let, nesmí být vlastníkem objektu k bydlení a starší kupovaný

rodinný dům či byt se musí stát jeho výlučným vlastnictvím. V případě manželů, musí věkovou podmínku splnit i partner.

V případě pořízení bytu bude poskytnuta dotace na hypoteční úvěr do výše max. 800 tis. Kč a

na domek s jedním bytem na výši hypotéky max. 1,5 mil Kč. Příspěvek se poskytuje na dobu splácení, nejdéle podobu 10 let a kupovaný rodinný dům nebo byt musí být nejméně dva roky po kolaudaci.1 Dotace je poskytována prostřednictvím hypotečních bank od 1.9.2002.

Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů. Stanovení se provede vždy k

1. únoru příslušného roku, a to v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které

poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Tabulka č.1: Příspěvek státu k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let Průměrná úroková

sazba

předchozího roku

Dotace

>8%

4%

>6%

2%

>7% >5% <5%

3% 1% 0%

Pramen: Vlastní zpracování dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb.

1

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb.

22

Příspěvek k úrokům připadající na měsíční splátku se poskytne ve výši rozdílu mezi výší

měsíční anuitní splátky při běžném úroku a výší měsíční anuitní splátky při úrokové sazbě, snížené o výši státní finanční podpory. Vývoj státní podpory Výše státní podpory za období od 1. února 2005 do 31. ledna 2006 činila 0 procentního bodu

Důvodem byla výše průměrné úrokové sazby z objemu úvěrů hypotečních bank, za období od

1.1.2004 do 31.12.2004, poskytnutých fyzickým osobám podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. V tomto období byla průměrná sazba 4,92 %.1

Státní podpora od nabytí účinnosti nařízení vlády č. 249/2002 do 31.1.2003 byla ve výši 3

procentních bodů, od 1.2.2003 do 31.1.2004 2 procentní body, od 1.2.2004 do 31.1.2005 činila 1 procentní bod.

V současnosti tedy stát podporuje financování bydlení hypotečními úvěry již pouze prostřednictvím daňových odpočtů úroků zaplacených z hypotečních úvěrů na bydlení. Podle

novely zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů je nově vymezeno osvobození úroků z hypotečních zástavních listů. Osvobozeny jsou podle novely úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů, v jejichž emisních podmínkách se emitent

zavázal použít k řádnému krytí závazků z těchto hypotečních zástavních listů pouze pohledávky (nebo jejich části) z hypotečních úvěrů, které byly poskytnuty výhradně na financování investic do nemovitostí, včetně jejich pořízení či výstavby.2

Jakým směrem se bude dále ubírat státní podpora hypotečních úvěrů závisí především na

výsledku voleb do Poslanecké sněmovny v červnu 2006 ze kterých vzejde nová vláda České republiky.

1 2

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

23

2 HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY Hypoteční úvěry jsou svou povahou dlouhodobé úvěry. Pro hypoteční banky tak představují

dlouhodobé pohledávky, tzn. dlouhodobě investované prostředky. K tomu, aby se banky s poskytováním takovýchto dlouhodobých zdrojů nedostaly do problémů se svojí finanční rovnováhou a se svojí likviditou, je zapotřebí, aby proti těmto dlouhodobým úvěrům stály

odpovídající dlouhodobé zdroje. Vklady, i termínované, jsou k tomuto účelu z hlediska

časového samostatně nevyhovující. Hlavním zdrojem krytí dlouhodobých hypotečních úvěrů se tak stávají speciální druh dluhopisů - hypoteční zástavní listy.

2.1 Charakteristika hypotečního zástavního listu 2.1.1 Co je to hypoteční zástavní list

Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou nedílnou součástí hypotečního úvěrování. Jejich emisí

banka, která poskytuje hypoteční úvěry, získává potřebné zdroje na poskytování hypotečních úvěrů.

Hypoteční zástavní listy jsou českou právní úpravou definovány dle Zákona č. 190/2004 Sb.

§ 28 odst. 1 jako: „dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky

z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo

částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.1

Náhradním krytím hypotečních zástavních listů se rozumí použití zdrojů získaných z jejich

prodeje na nákup jiných, v zákoně vyjmenovaných cenných papírů. Těmito cennými papíry

mohou být například hotovost, vklady u centrální banky (v ČR i EU) nebo státní dluhopisy.

Toto náhradní krytí nesmí překročit 10 % celkového objemu emise hypotečních zástavních listů.

Hypoteční zástavní listy se takto kvalitním krytím řadí mezi nejbezpečnější dluhové cenné papíry na trhu. Tento kvalitní cenný papír je několikanásobně zajišťován, minimálně však

zástavním právem k nemovitosti, hypotečními úvěry, kvalitou celkového hospodaření 1

Zákon č. 190/2004 Sb.

24

emitující hypoteční banky a státním a bankovní dozorem nad jejich vydáváním a

obchodováním s nimi. Jsou tak velmi oblíbeným produktem především konzervativních obchodníků, nebo těch obchodníků, kteří nemají velké zkušenosti s investicemi na kapitálových trzích.

Hypoteční úvěry a hypoteční zástavní listy tak tvoří rub a líc jedné mince – hypotečních

obchodů. Hypoteční úvěry představují aktivní stránku těchto obchodů, kdy se hypoteční banka nachází vůči svým klientům v pozici věřitele. Hypoteční zástavní listy tvoří pak jejich pasivní stránku, kdy se hypoteční banka nachází vůči klientům v pozici dlužníka.

Hypoteční zástavní list tedy patří do skupiny tzv. dlužných cenných papírů. Tedy papírů ve kterých se jejich emitent, vydavatel a prodejce v jedné osobě, zavazuje jejich kupcům, že po

uplynutí dohodnuté doby jim zpět vyplatí částku, kterou klienti investovali. A s touto částkou se emitent zároveň zavazuje, že bude investorům v pravidelných intervalech vyplácet i příslušné úroky.

Hypoteční zástavní listy představují zároveň zvláštní skupinu dluhopisů, které podle naší právní úpravy „může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího

činnost bank se sídlem v České republice (emitent hypotečních zástavních listů)“1 Tato banka

musí navíc obdržet povolení pro emisi HZL od Výboru pro finanční trh, který spadá od 1.4. 2006 pod ČNB.

Hypoteční zástavní listy se od ostatních dluhopisů liší zejména tím, že jejich jmenovitá

hodnota včetně úroků, musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Díky této vazbě jsou hypoteční zástavní listy dlužními úpisy, jejichž emise je vázána na existenci hypotečních úvěrů, tedy zástavních práv k nemovitostem. K těm nemovitostem, na které byly poskytnuty hypoteční úvěry.2

Vydávání hypotečních zástavních listů a hospodaření s nimi je přísně sledováno dozorčími orgány a je obvykle vedeno odděleně od ostatních aktiv emitující banky. Každá nová emise prochází novým schvalovacím řízením. 1

2

Zákon č. 190/2004 Sb.

PAVELKA, F. – OPLTOVÁ, R. Hypoteční úvěry. Praha : PP Agency, 1996

25

Vydání prováděcího předpisu k náležitostem evidence krytí HZL a dozor nad dodržováním pravidel týkajících se odpovídajícího krytí HZL bylo zákonem nově svěřeno ČNB.1

Hypoteční zástavní listy jsou vydávány v relativně velkých objemech. Důvodem jsou především vysoké fixní administrativní náklady na jednotlivé emise. Dalším důvodem je již zmíněný velký zájem o hypoteční úvěry a o hypoteční zástavní listy samotné. Objem

jednotlivých emisí se většinou pohybuje kolem 1 miliardy Kč. Z důvodů rychle rostoucího zájmu o hypoteční úvěry banky vydávají několik emisí v průběhu každého roku. 2.1.2 Podoba hypotečního zástavního listu

Hypoteční zástavní listy mohou být vydávány v listinné, nebo v zaknihované podobě.

Listinné hypoteční zástavní listy se skládají z: a) pláště

b) kupónového archu Plášť – jsou zde uvedeny všechny základní údaje jednoznačně identifikující o jaký druh a

formu cenného papíru se jedná. Povinně se uvádí především označení emitenta, název „hypoteční zástavní list“, číselné označení, jmenovitá hodnota listu, způsob stanovení výnosu

(úroků), datum vydání a datum splacení dluhopisu, otisk podpisů statutárních zástupců emitenta.

Kupónový arch – obsahuje jednotlivé kupóny (ústřižky), které opravňují jejich majitele

k výplatě úroků ve stanovených termínech. Pokud počet kupónů nestačí na pokrytí celé doby

splatnosti hypotečního zástavního listu, připojuje se k nim ještě tzv. talón, který jeho majitele opravňuje k získání nového kupónového archu. Jednotlivé kupóny musí nést obdobné identifikační údaje jako plášť a navíc i datum výplaty úroků.

Zaknihované hypoteční zástavní listy nemají listinnou podobu. Jsou evidovány v počítačích Střediska cenných papírů Praha. Jelikož zaknihované cenné papíry nemohou mít plášť, ani

kupónový arch, jsou příslušné identifikační údaje a charakteristiky zveřejňovány v prospektu emitenta. Tento prospekt je zveřejňován v tisku a je k dispozici také ve Středisku cenných papírů Praha. 1

Česká národní banka.Bankovní dohled 2004

26

Hypoteční zástavní listy jsou vydávány na dobu určitou, u nás nejčastěji na dobu splatnosti 5 let. Po uplynutí doby splatnosti je dluhopis vrácen zpět bance, která majiteli vyplatí nominální

hodnotu hypotečního zástavního listu. V průběhu doby splatnosti je majiteli HZL vyplácen

pravidelně úrok, který je stanoven procentem z nominální hodnoty HZL. Úroky jsou vypláceny nejméně jednou ročně. Výhodou tohoto dluhopisu je, že úroky jsou v České republice osvobozeny od daně z příjmu.

2.1.3 Cena hypotečního zástavního listu

Hypoteční zástavní listy se prodávají za tržní, nikoliv nominální cenu. Tato cena je

ovlivňována, jako u jiných dluhopisů, výší úrokových sazeb. Můžeme tak říci, že s poklesem

úrokových sazeb cena hypotečních zástavních listů roste a naopak. Dnešní nízké úroky jsou tedy hlavním důvodem současné vysoké ceny hypotečních zástavních listů. Stále je to ovšem jeden z nejžádanějších produktů na finančním trhu.

Cena, neboli kurs za který investoři hypoteční zástavní listy kupují a prodávají se uvádí

v procentech, nikoliv v korunách jako např. u akcií. Najdeme-li tedy v burzovním přehledu kurs příslušného hypotečního zástavního listu např. 108,5, tak to znamená, že se tento list

prodává na burze za 108,5 % svojí nominální hodnoty. Tento kurz je důležitý při rozhodování investora o koupi či prodeji hypotečního zástavního listu, protože zásadně ovlivňuje skutečnou výši úroků.

Nákup a prodej hypotečních zástavních listů má ještě jedno specifikum. Tržní kurs je upraven

ještě o alikvotní úrokový výnos (AUV). Tento úrokový výnos představuje tu část celkového

ročního úrokového výnosu, který naběhl k datu prodeje nebo koupě za dobu od data poslední výplaty úroku. 1

Kromě tržní ceny je pro investora důležitý především výnos do doby splatnosti u jednotlivých

dluhopisů.

1


27

2.1.4 Výnos do doby splatnosti

Jedná se o roční výnosnost, které dosáhne investor kupující dluhopis od jeho zakoupení do

jeho splatnosti. Jedná se vlastně o úrokovou sazbu, která navzájem vyrovnává aktuální tržní

cenu dluhopisu se současnou hodnotou budoucích výnosů (včetně splacené jistiny), plynoucích z daného dluhopisu.

3 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ČESKÉ REPUBLICE 3.1

Historický vývoj hypotečních úvěrů v České republice

V Čechách vznikla první hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. Hypoteční banka

Království českého v Praze byla založena v roce 1865 a sloužila jako banka k získání úvěru na dům či pozemek.

Mezi dvěma světovými válkami bylo u nás hypoteční bankovnictví koncipováno po rakouském a německém vzoru zemských bank fungujících jako veřejnoprávní ústavy. Během

2. světové války byl náš bankovní systém plně podřízen německému vlivu. Po druhé světové válce se po znárodnění prakticky přestaly hypoteční úvěry poskytovat.

Renesance hypotečního bankovnictví začala v České republice v polovině roku 1995.

K 1. červenci 1995 nabyl účinnosti zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval dalších pět zákonů (Zákon o dluhopisech, Zákon o bankách, Obchodní zákoník, Zákon o konkursu a

vyrovnání, Občanský soudní řád), souvisejících s hypotečním bankovnictvím. S

problematikou hypotečních úvěrů souvisí řada dalších zákonů, např. katastrální zákon, stavební zákon atd. Právní úprava pro poskytování hypotečních úvěrů a vydávání hypotečních zástavních listů byla zavedena již v polovině roku 1995, ale na první licenci opravňující k

provádění hypotečního bankovnictví se muselo čekat ještě několik měsíců. V polovině září 1995 byla udělena Českomoravské hypoteční bance, a.s. (ČMHB) a na sklonku roku 1996 ji

vlastnilo již šest bankovních domů. V posledních letech se počet bank, které poskytují hypotéční úvěry zvýšil na deset.

28

3.2

Současný vývoj hypotečních úvěrů v České republice

V posledních pěti letech je patrný neustále rostoucí trend v poskytování hypotečních úvěrů. Důvodů pro tento rostoucí trend je hned několik. Především jsou to stále klesající úrokové

sazby z hypotečních úvěrů. V roce 2000 byla průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů 8,8 %, ke konci roku to bylo již 8,4 %. To znamená pokles sazeb o téměř 2 procentní body oproti roku 1999 kdy byly sazby na úrovni 10 %.1

Tento trend pokračuje i v dalších letech kdy v roce 2001 se průměrné úroky u hypotečních

úvěru dostávají pod hranici 7 %. Důvodem pro snížení úrokových sazeb bylo kromě příznivého vývoje peněz na trhu i opatření České spořitelny, a.s., vyplývající z programu TOP

bydlení, v rámci něhož jsou úrokové sazby úvěrů výrazným způsobem dotovány. Ostatní

banky pružně zareagovaly a nabídly klientům srovnatelné podmínky. V návaznosti na to Českomoravská hypoteční banka, a.s. (ČMHB), jako první na trhu nabídla fyzickým osobám

občanům možnost výběru úrokové sazby vázané na PRIBOR s jednoletou fixací. Produkt se setkal s příznivým ohlasem klientů.

Dalšími důvody byla neustále rostoucí ekonomika tažená především investicemi. Tyto investice byly tvořeny z velké části stavebními pracemi. Důležitý faktor sehrály také vysoké státní dotace na hypoteční úvěrování nové bytové výstavby. Problémem je, že s klesajícími

úrokovými mírami klesá také státní podpora, která je přímo vázána na průměrnou roční

úrokovou míru. Jestliže v roce 2000 byla státní podpora ještě na úrovni 4 % bodů, tak v roce 2001 již jen 2 % body a v roce 2002 byl naposledy tento druh podpory vyplácen na úrovni 1 % bodu.

Další pokles úrokové míry na historická minima v roce 2003 způsobila, že tato forma podpory

je na úrovni 0 %. V průběhu roku 2002 byl přijat nový druh státní podpory (na podporu staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let), který nadále podporoval obrovský boom hypoték u nás. S dalším poklesem úrokových měr v dalších letech klesala i tento nový druh

statní podpory v letech 2002, 2003 a 2004 ze 3 % bodů na 2 % a na 1 %.2 To znamená, že od roku 2005 je i tento druh podpory roven nule. I přesto však pokračoval neustálý prudce

1 2

Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s. za rok 2000


29

rostoucí trend. Hypoteční úvěry se tak začínají stávat nosnými úvěrovými produkty stále

většího počtu bank. Významný byl rok 2002 i uvedením hypotečního úvěru poskytovaného do plné výše ceny zástavy. S tímto produktem přišla jako první ČMHB a ostatní banky se velmi rychle přizpůsobily. Svoji oblibu si velmi rychle získaly také tzv. kombinované produkty, především pak hypoteční úvěr v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním.

Rok 2003 byl ve znamení dalšího výrazného růstu počtu i objemu hypotečních úvěrů. Meziroční nárůst nových hypotečních úvěrů činil 49 % v počtu a 57 % v objemu. V segmentu

fyzických osob pak tento růst činil 50 % co do počtu a 61 % co do objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany vzrostla o 7 % na 1,15 mil. Kč. Celkem bylo ke konci roku 2003 poskytnuto 100 457 hypotečních úvěrů v objemu 161,1 mld. Kč. Z toho občanům bylo určeno 96 290 hypotečních úvěrů v objemu 102,4 mld. Kč1.

Hlavními důvody zájmu o hypoteční úvěry byly i nadále poklesy úrokových sazeb, dále pak

obavy ze zdražení nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie a očekávané změny DPH. Nezanedbatelným faktorem též bylo zvyšování reálných mezd, nevyřešená deregulace

nájemného a zvětšující

se nabídka kvalitních

nemovitostí především

z developerských projektů. Lze konstatovat, že hypoteční úvěry jsou již v této době považovány za standardní nástroj financování nemovitostí. Některé banky prodloužily doby fixací úrokových sazeb až na 15 let a stále s větší intenzitou se využívá křížového prodeje

produktů v rámci finančních skupin, často v podobě balíčků služeb. Cílem je kromě zvýšení výnosu na klienta také nabídka komplexní obsluhy v procesu vyřizování úvěru. Hypoteční

úvěry směřují k větší flexibilitě z pohledu klientů, jak je běžné v mnoha západních zemích. Bank, které mají licenci na emitování hypotečních zástavních listů dosáhl již počtu deset. Trh hypotečních úvěrů však ovládají tři největší poskytovatelé těchto úvěrů. Jsou jimi ČMHB

(dnes Hypoteční banka), Česká spořitelna a Komerční banka. Banky si také čím dál více

začínají všímat a spolupracovat s externími spolupracovníky. Jsou jimi jak právnické, tak fyzické osoby, které budou v budoucnu stále významnějšími distribučními kanály.

Rok 2004 byl pro hypoteční trh v České republice nejúspěšnějším od roku 1995, kdy tyto úvěry u nás začala jako první poskytovat Českomoravská hypoteční banka. Celkem v roce

2004 hypoteční banky poskytly 41 815 hypotečních úvěrů ve výši 68 126 mil. Kč, což ve

srovnání s rokem 2003 představuje nárůst o 30 % v počtu a o 43 % v objemu. Nárůst 1

Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky a.s. za rok 2003

30

celkového počtu a objemu poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám ilustruje následující graf.

Graf č.1: Celkový počet a objem poskytnutých hypotečních úvěrů do roku 2004

Pramen: KOHOUT, P. Zlaté časy pro hypotéky. PriceWaterhouseCoopers [online] 2005 [cit. 22. 4.

2005]

Fyzickým osobám bylo z tohoto množství určeno 40 985 hypotečních úvěrů ve výši 51 959 mil. Kč, tedy o 30 % v počtu a o 43 % v objemu více než v předchozím roce. Půjčky na

bydlení se tak v roce 2004 staly nejrychleji rostoucím úvěrovým produktem na českém

bankovním trhu. I když v počtech sjednaných hypotečních úvěrů hrají segmenty právnických osob a municipalit zanedbatelnou roli – tvoří jen 2 % nově uzavřených hypoték – na objemu poskytnutých hypoték se loni podílely téměř 24 %. Dokládají to i čísla o průměrné výši

hypotečních úvěrů. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla částky 1 268 000 Kč, pro právnické osoby 20 014 000 Kč a pro municipality 12 065 000 Kč.1

Za růstem zájmu o hypoteční úvěry stál především příznivý vývoj úrokových sazeb, za které

banky hypotéky poskytovaly.V prvním pololetí roku 2004 průměrná úroková sazba hypoték klesla až pod 4,5 %. Nezanedbatelným faktorem byl rovněž růst reálných mezd, zvyšující se nabídka kvalitních nemovitostí, a to především developerských projektů, ale i stagnující ceny

nemovitostí. Důležitým faktorem podporující zájem o hypotéky byla také nenaplněná obava

ze zvýšení cen nemovitostí po přistoupení ČR do EU a stále nevyřešená deregulace nájemného. 1


31

Z následujícího grafu je patrné pokračující pokles průměrné výše hypotečních úvěrů se státní podporou poskytnutých fyzickým osobám v průběhu roku 2004 a prvního čtvrtletí roku 2005.

Graf č.2: Průměrná výše hypotečního úvěru se státní podporou u fyzických osob (v tisících Kč) za období leden 2000 – duben 2005

Pramen: LUX, M., SUNEGA, P., KOSTELECKÝ, T., ČERMÁK, D., MONTAG, J. Standardy bydlení 2004/2005 Financování bydlení a regenerace sídlišť. Sociologický ústav AV ČR. 2005

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů s přiznanou státní podporou se v roce 2004 snižoval.

Podíl hypotečních úvěrů se státní podporou na celkovém objemu hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám na bydlení se v letech 2001 – 2004 snižoval, jak je patrné z následujícího grafu.

32

Graf č.3: Objem hypotečních úvěrů se státní podporou a smluvní jistina hypotečních úvěrů poskytnutých občanům celkem v letech 2001 - 2004

Pramen: LUX, M., SUNEGA, P., KOSTELECKÝ, T., ČERMÁK, D., MONTAG, J. Standardy bydlení 2004/2005 Financování bydlení a regenerace sídlišť. Sociologický ústav AV ČR. 2005

Zatímco v roce 2001 téměř 69 % poskytnutých úvěrů na bydlení tvořily úvěry se státní podporou, v roce 2004 to bylo již pouze 17 %. Průměrná výše smluvní jistiny hypotečních úvěrů poskytnutých občanům v roce 2004 dosáhla částky 1,268 mil. Kč. Nejčastěji klienti

hypotečních bank požadovali úvěr se splatností 15 až 20 let a s fixací úrokové sazby na období pěti let.

Ke konci roku 2004 v ČR poskytovalo hypoteční úvěry celkem 11 bank, a to včetně

Volksbank CZ, která není uváděna ve statistikách Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Co do počtu schválených hypotečních úvěrů občanům zaujala Hypoteční banka v roce 2004 s podílem 27 % druhé místo na trhu za Českou spořitelnou (35 %). Komerční banka s 21 % se

umístila jako třetí.1 Tyto tři bankovní instituce tak ovládají 83 % trhu s hypotečními úvěry u

nás (viz. následující graf). Obdobně to platí také v případě objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů občanům.

1

: KOHOUT, P. Zlaté časy pro hypotéky. PriceWaterhouseCoopers [online] 2005 [cit. 22. 4. 2005]

33

Graf č.4 : Tržní podíl hypotečních bank podle počtu nově podepsaných hypotečních úvěrů pro občany v roce 2004 (úvěry fyzickým osobám)

Pramen: KOHOUT, P. Zlaté časy pro hypotéky. PriceWaterhouseCoopers [online] 2005 [cit. 22. 4. 2005]

Rok 2004 vnesl na český hypoteční trh několik zásadních novinek. Nový zákon o dluhopisech

č. 190/2004 Sb. umožnil bankám použít pohledávky i z neúčelově poskytnutých hypoték do krycího bloku hypotečních zástavních listů a klientům tak nabídnout neúčelové hypotéky a

hypotéky na družstevní bydlení. Zároveň tato novela umožnila poskytovat hypotéky v

zahraničí a také možnost zajištění úvěru nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Tuto možnost však banky většinou nevyužívají. Je to především z důvodů rozdílné legislativy v zemích EU v oblasti zástavního práva k nemovitostem.

Některé banky také prodloužily doby fixací úrokových sazeb až na 30 let, zavedly garantované sazby a pokračovaly ve zjednodušování vyřízení úvěru a zvyšování flexibility nabídky z pohledu klienta.

Problémem v České republice je nerovnoměrný stav v nabídce a poptávce po bydlení

v jednotlivých regionech republiky. V regionech s nízkou nezaměstnaností je patrný převis poptávky nad nabídkou kvalitního bydlení, kterého je nedostatek v těchto regionech. Většina 34

nových staveb určených k bydlení putuje do rukou soukromých vlastníků. V porovnání s 15-ti původními členy EU je nabídka nového bydlení v České republice slabá. Nicméně jsou zde

velké rozdíly také mezi jednotlivými regiony ČR. V Praze a ostatních velkých městech je nabídka nového bydlení srovnatelná s nabídkou v 15 EU.1

I když rok 2004 byl rokem hypoték na českém bankovním trhu, podpořen především nízkými

úroky z hypotečních úvěrů, stále je získání hypotéčního úvěru omezeno pro úzkou skupinu obyvatel ČR. Jedním z důvodů jsou neustále rostoucí ceny všech typů nemovitostí. Ceny

rodinných domů mezi roky 1998 - 2003 vzrostly v průměru o 40 %. Ceny bytů ve stejném období vzrostly v průměru o 70 %. V posledních dvou letech se však rapidní růst cen

nemovitostí zpomalil a růst cen je nyní velmi pozvolný. Důvodem může být mimo jiné vstup ČR do EU v roce 2004 a následné uklidnění trhu s nemovitostmi.2

Druhým hlavním důvodem, proč ČR zaostává v poskytování hypotečních úvěrů za průměrem EU je vysoká averze Čechů vůči dlouhodobému zadlužení. Při získávání nového bydlení se

Češi spíše o pomoc obrací ke své rodině, což vychází z tradic naší společnosti. Tento přístup je velmi podobný přístupu států jižní Evropy. Dynamika růstu hypoték však ukazuje, že Češi pomalu mění svůj přístup v otázkách vlastního bydlení.

Důkazem toho byl již následující rok 2005, kdy docházelo k dalšímu růstu v počtu

poskytnutých hypotečních úvěrů občanům. Na konci roku 2005 bylo podle Ministerstva pro místní rozvoj v České republice poskytnuto občanům celkem 188 301 hypotečních úvěrů v celkové výši 226 mld. Kč. Za rok 2005 to bylo 51 026 nových hypotečních úvěrů v objemu

72 mld. Kč, pro srovnání v roce 2004 bylo sjednáno 40 985 úvěrů za 52 mld. Kč, což

znamená meziroční nárůst 25 % v počtu a 39 % v objemu úvěrů.3 Průměrná výše hypotečního

úvěru poskytnutého občanům, na které se této práce zaměřuje, v roce 2005 činila 1 412 tis. Kč.

1 2 3

Evropská hypoteční federace. Hypostat 2004.



35

Graf č.5: Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru od ledna 2003 do ledna 2006

Pramen: JAROŠOVÁ, J. Rekordní zvýšení sazeb hypoték. Fincentrum[online].2006.[cit. 23.1. 2006].

Vývoj hypotečních úvěrů v posledních pěti letech ilustruje následující tabulka. Tabulka č.2: Hypoteční úvěry pro občany poskytnuté v ČR v letech 2001 - 2005 Úvěry pro:

Občany

Počet HÚ celkem (ks)

k 31.12.2000

leden až prosinec 2001 k 31.12.2001





Smluvní

jistina celkem (tis. Kč)

29 560 28 963 045 14 250 14 728 423 43 810 43 691 468 21 002 22 532 310 64 812 66 223 778 31 478 36 212 394 96 290 102 436 172

40 985 51 959 481

137 275 154 395 653

51 026 72 068 812

188 301 226 464 465

Pramen: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR

36

Předpoklad pro další růst hypotečních úvěrů u nás stále existuje a nahrávají mu i ekonomické

podmínky – stagnující nebo jen mírně rostoucí ceny nemovitostí v žádaných lokalitách, stejně

jako stavebních pozemků v okolí velkých měst. Díky pokračující privatizaci bytového fondu měst a obcí je možné také vybírat ze široké nabídky starších bytů. Více se vzájemné

souvislosti mezi hypotečními úvěry a národní ekonomikou podíváme v poslední kapitole této práce.

4 HYPOTEČNÍ PRODUKTY HYPOTEČNÍ BANKY 4.1

Historie Hypoteční banky

Hypoteční banka, a.s. vznikla dne 10. ledna 1991. Banka má sídlo v Praze 4, Budějovická

409/1, a člení se na ústředí a 13 poboček v České republice. Zahraniční pobočky Hypoteční banka nemá. Hlavním akcionářem Hypoteční banky je Československá obchodní banka, a. s.,

která je přímo ovládaná belgickou společností KBC Bank NV a nepřímo k 31. prosinci 2004 belgickou společností Almanij NV (od 2. března 2005 KBC Group NV).1

Krátce k historii Hypoteční banky

Hypoteční banka svou činnost zahájila v lednu roku 1991. Od svého vzniku působila jako

univerzální obchodní banka regionálního charakteru ve východních Čechách pod obchodní firmou „AGROBANKA v Hradci Králové, akciová společnost”, která s účinností od 1. ledna

1993 změnila obchodní firmu na „Regiobanka, akciová společnost”.V červnu 1994 došlo ke změně majoritního akcionáře banky, kterým se stala Investiční a Poštovní banka, a.s., a Hypoteční banka se tak začlenila do její finanční skupiny.

V roce 1995, po přijetí vnitřních organizačních opatření a podstatné restrukturalizaci spektra obchodních aktivit, se Hypoteční banka postupně začala měnit z univerzální banky na specializovaný hypoteční ústav.V souvislosti s tím změnila banka v prosinci 1994 i svou

obchodní firmu na „Českomoravská hypoteční banka, a.s.” a přesunula své sídlo z Hradce

Králové do Prahy. Povolení k vydávání hypotečních zástavních listů získala banka v září 1995. 1


37

V červnu roku 2000 došlo k další významné změně majoritního akcionáře, když dne 19. června 2000 získala Československá obchodní banka, a. s., (ČSOB) 55,3 % akcií, a tím

majoritní podíl na bance. ČSOB podstatně navýšila základní kapitál banky a její podíl v ní

činí 99,84 % k 31. prosinci 2004. V poskytování hypotečních úvěrů spolupracuje Hypoteční banka s ČSOB. Od 1. ledna 2005 banka používá nové logo a obchodní značku „Hypoteční

banka”. Od 1. 1. 2006 mění Českomoravská hypoteční banka a.s. svůj obchodní název na Hypoteční banka a.s. a prakticky tak ukončila zásadní změny, které začaly již v roce 2005.

4.2

Hypoteční úvěry poskytované Hypoteční bankou v letech 2000 – 2004

V roce 2000 nabízela tehdy ještě Českomoravská hypoteční banka (dále jen ČMHB) dva

základní druhy produktů. Byli jimi klasické hypoteční úvěry a kombinované produkty. ČMHB nabízela především hypoteční úvěry pro fyzické osoby na investice do nemovitostí

pro bytové potřeby se splatností až 30 let. Účelem těchto hypotečních úvěrů poskytovaných

ČMHB byla výstavba nemovitosti, její koupě, rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti, koupě podílu na nemovitosti, vypořádání dědictví či společného jmění manželů a

vypořádání úvěru nebo půjčky použité na investici do nemovitosti. Úvěry se vztahovaly nejčastěji na rodinné domy, bytové domy, bytové jednotky a stavební pozemky.

Kombinovaným produktem, který ČMHB v roce 2000 nabízela byl hypoteční úvěr s kapitálovým životním pojištěním. Jeho cílem je využít výhod kombinace hypotečního

úvěru se státní finanční podporou, jejíž výše je závislá na aktuální výši úrokových sazeb, s

možností uplatnit odpočet zaplacených úroků od základu daně a kapitálového životního

pojištění. Po sjednanou dobu platnosti úrokové sazby splácí klient bance pouze úroky.

V okamžiku ukončení platnosti úrokové sazby je část jistiny hypotečního úvěru splacena, a to s využitím naspořené kapitálové hodnoty, podílu na výnosu z hospodaření pojišťovny při

odložení zdanění těchto výnosů. Produkt byl realizován ve spolupráci s IPB Pojišťovnou, a.s. a Generali Pojišťovnou,a.s.

Dalším kombinovaným produktem, který ČMHB představila na jaře roku 2000 byl hypoteční úvěr s odkladem splátky jistiny. Tento produkt umožňuje klientovi splatit jistinu úvěru 38

jednorázově z výnosu kapitálového životního pojištění, které si klient založil již v minulosti u

některé z vybraných komerčních pojišťoven. Po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru je

klient povinen splácet bance pouze úroky z poskytnutého úvěru a pojišťovně pojistné. V případě tohoto produktu byla klientovi přiznána úroková sazba pro nejvyšší kategorii bonity.

Posledním kombinovaným produktem ČMHB, a.s., který nabízela klientům byl hypoteční úvěr se stavebním spořením, které je poskytován ve spolupráci s Českomoravskou stavební

spořitelnou, a.s. Tento produkt umožňuje využít výhod vhodné kombinace hypotečního úvěru

se státní finanční podporou, stavebního spoření a možnosti odečíst zaplacené úroky od základu daní. Klient u tohoto produktu splácí bance prvních pět let pouze úroky a současně

spoří u stavební spořitelny. Po ukončení spoření použije naspořené finanční prostředky společně s připsanými úroky, přiznanou státní podporou a případně také úvěrem od stavební spořitelny na uhrazení jednorázové splátky hypotečního úvěru.1 V roce 2000 se na trhu objevil i úvěr na vybavení domácnosti, který jako doplněk k úvěru hypotečnímu umožňuje

zájemcům z řad fyzických osob zařídit nově získanou nemovitost, při splnění stanovených

podmínek, potřebným vybavením.

V následujícím roce 2001 nedošlo u ČMHB k žádným významnějším změnám co se týče

jejího produktového portfolia. Vzrůstající oblibu u klientů si získává kombinovaný produkt hypotečního úvěru a kapitálového pojištění.

V průběhu roku 2002 uvedla ČMHB, a. s., na trh dva nové produkty. Nejprve v dubnu Hypoteční úvěr PROGRES a poté v červenci Hypoteční úvěr 100.

Hypoteční úvěr PROGRES byl určen především pro mladé klienty. Umožňuje začít splácet úvěr nižšími splátkami, které se každý rok navyšují. Přibližně první polovinu doby splatnosti

úvěru je progresivní splátka úvěru nižší než anuitní splátka klasického úvěru a druhou polovinu doby splatnosti je progresivní splátka vyšší.

Hypoteční úvěr 100 nabízí možnost financování bydlení ve výši 100 % hodnoty pořizované nemovitosti. Klienti tak mohou získat dům či byt bez jakýchkoliv úspor nebo jiné nemovitosti

sloužící k dodatečnému zajištění. Úvěr je poskytován ve dvou variantách: Varianta 100 na financování 85–100 % hodnoty nemovitosti a varianta 85 na financování nemovitosti do 85% 1


39

hodnoty za výhodnějších podmínek.1 Své zákazníky si také získávají stále ve větší míře kombinované produkty, které ČMHB

poskytuje. Velké oblibě se i nadále těší u klientů ČMHB kombinovaný produkt hypotečního úvěru s kapitálovým životním pojištěním. Kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření je také velice atraktivním produktem pro klienty banky. ČMBH se snaží ještě více ulehčit svým klientům tyto produkty tím, že si mohou uzavřít kapitálové životní pojištění či stavební

spoření u Českomoravské stavební spořitelny,a.s. přímo v bance. V souladu s platným zněním

nařízení vlády zprostředkovává také ČMHB, a. s., klientům, kteří splní podmínky, státní podporu.

V následujícím roce 2003 nedošlo k žádným výrazným změnám, co se týče produktů ČMHB. Banka se soustředila především na rozšíření svých distribučních kanálů. Zaměřila se

především na externí prodejce, jejichž počet vzrostl o 60 % oproti předchozímu roku. ČMHB

nadále prohlubovala také spolupráci se svoji mateřskou bankou ČSOB ve snaze využít také její hustou a zavedenou pobočkovou síť k distribuci svých produktů. Výsledkem této užší

spolupráce mezi oběma bankami byl vznik nového hypotečního produktu ČSOB Hypotéka. Hypotéka, určená pro prodej v distribuční síti ČSOB.2

Rok 2004 byl převratným v historii hypotečních úvěrů v České republice. Se vstupem ČR do

EU vstoupil v platnost nový zákon o dluhopisech. Ten přinesl řadu změn i do hypotečního

bankovnictví na něž reagovala také ČMHB. V květnu 2004 rozšířila Hypoteční banka

nabídku o dva typy hypoték – Americkou hypotéku a Hypoteční úvěr na družstevní bydlení.

Pod názvem Americká hypotéka uvedla banka na trh neúčelový typ hypotéky, který umožňuje, aby si klient za peníze vypůjčené proti zástavě vlastní nemovitosti mohl pořídit v podstatě cokoliv.

Druhý typ hypotéky, Hypoteční úvěr na družstevní bydlení, lze využít k financování družstevního bytu. Podmínkou je zástava jiné nemovitosti v osobním vlastnictví dlužníka

1 2



40

nebo třetí osoby. Společnými výhodami obou úvěrů jsou nízké úrokové sazby a možnost kdykoliv úvěr bez sankcí splatit.

Portfolio Hypoteční banky se nově rozrostlo o služby Hypotéka bez poplatků a Garance úrokové sazby. V březnu 2004 banka také rozšířila nabídku o úrokové sazby s fixací na tři,

deset a patnáct let. Jako první v České republice zavedla speciální Hypoteční úvěr pro společenství vlastníků.1

Počátkem roku 2005 uvedla Hypoteční banka na trh službu Hypoteční úvěr pro mladé a

představila novou koncepci v poskytování hypoték. Ta znamená možnost přizpůsobit výši splátek situaci a potřebám klientů (variabilní Progresivní splácení a variabilní Degresivní splácení) a použít jeden úvěr na více účelů (Neúčelová část hypotečního úvěru).

Tím, jak pružně ČMHB reagovala na potřeby klientů nabídkou nových produktů a efektivně rozšiřovala svoji distribuční síť, tak rostly počty a objemy poskytnutých hypotečních úvěrů. Graf č. 6: Počet schválených hypotečních úvěrů v letech 2001 - 2004 Českomoravskou hypoteční bankou a.s. (v tis. kusů)

Pramen: Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s. za rok 2004

4.3

Hypoteční produkty Hypoteční banky pro fyzické osoby

4.3.1 Výhody produktů Hypoteční banky

Rád bych zpočátku uvedl některé výhody hypotečních úvěrů u Hypoteční banky.

1


41

a) není vyžadováno sjednání životního pojištění u žadatele o hypoteční úvěr

b) možnost získat s hypotečním úvěrem také část finančních prostředků, které nejsou účelově vázány

c) možnost snížení počátečních nákladů spojených se získáním hypotéky a zjednodušení jejího splácení

d) nemovitost s hypotékou lze kdykoliv během doby splatnosti prodat

e) možnost kombinace hypotečního úvěru s úvěrem od Státního fondu rozvoje bydlení

f) zprostředkování státní finanční podpory

g) možnost uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků od základu daně až do výše 300 tis. Kč ročně

h) na požádání klienta je možné z hypotečního úvěru proplatit již uhrazené faktury, popř. kupní cenu max. do výše 75 % úvěru. Díky zpětnému proplacení prostředků může klient profinancovat již dříve zaplacené vlastní prostředky použité v souvislosti s

výstavbou či rekonstrukcí nemovitostí. Získané peníze ze zpětného proplacení je třeba opět použít na investici do nemovitosti.

Nyní bych rád představil základní hypotéční úvěry Hypotéční banky. 4.3.2 Hypoteční úvěr 70, 85, 100 Hypoteční úvěr 70 je základním produktem Hypoteční banky. Jedná se o dlouhodobý účelový úvěr fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který může být

použit na investici do nemovitosti na území České republiky a je určen pro úvěry do 70 %, respektive 85 % či dokonce 100 % hodnoty pořizované nemovitosti. Základní parametry hypotečního úvěru Příjemce úvěru

Hypoteční úvěr je určen fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území

České republiky nebo občanům ČR nebo držiteli průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně.

42

Účel hypotečního úvěru

Koupě nemovitosti, koupě družstevního podílu stavebního pozemku, výstavba nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti,

modernizace a údržba nemovitosti, vypořádání dědictví,

společného jmění manželů, splacení úvěru, půjčky použité na investice do nemovitosti,

profinancování již dříve zaplacených vlastních prostředků ( maximálně do 50 % úvěru), kombinace výše uvedených účelů.

Hypoteční úvěr do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti lze také využít i jako investici do bytových, administrativních a polyfunkčních budov (s převažující plochou bydlení nebo

administrativní), kde návratnost úvěru je postavena na výnosech z nájemného z této nemovitosti.

Objekt hypotečního úvěru

Stavební pozemek, nemovitosti sloužící k bydlení vč. příslušenství (např. rodinný dům či

bytová jednotka), bytová jednotka v družstevním vlastnictví, nemovitosti sloužící k individuální rekreaci, bytový dům, administrativní a polyfunkční budovy s převažující

plochou k bydlení nebo administrativní, nemovité příslušenství, které je součástí výše

uvedených nemovitostí (garáž, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.), nebytová jednotka jen za předpokladu, kdy se realizací investičního záměru stane bytovou.

Profinancovat lze jako součást úvěru rovněž projekt, inženýrské činnosti a zařízení staveniště. Výše hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr je poskytován do výše 70 %, 85 % , nebo až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Minimální výše je 300 tis. Kč.

Maximální výše není omezena.

Výše úvěru je současně limitována schopností klienta splácet (výší příjmů). Čerpání hypotečního úvěru

a) jednorázové (např. koupě nemovitosti, refinancování úvěru).

b) postupné (např. výstavba či rekonstrukce nemovitosti nebo v případě, že dohodnutá platba

za nemovitost je rozložena do více splátek).

Jednorázové čerpání musí být provedeno do 6 měsíců od data schválení úvěru. Postupné čerpání musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. Čerpání je účelové 43

bezhotovostní a provádí se na účet prodávajícího uvedeného v kupní smlouvě nebo dodavatele. V případě, kdy klienti nejsou dočasně schopni předložit definitivní doklady

ověřující účelovost úvěru, mohou doložit účelovost úvěru zpětně. Ke schválení úvěru

předkládá klient alespoň předběžné dokumenty, ze kterých bude zřejmé, že se bude jednat o účelové čerpání.

Splácení hypotečního úvěru

Dobu splatnosti si může klient zvolit v rozmezí 5 – 30 let.

Úvěr musí být splacen nejpozději do 65-ti let věku žadatele.

Po dobu čerpání klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky úvěru. Po úplném vyčerpání dle volby klienta:

a) formou pravidelných měsíčních splátek (tzv. anuit). Anuita je konstantní platba zahrnující úrok a jistinu

b) formou progresivních splátek1 c) formou degresivních splátek

V případě potřeby má klient možnost část úvěru přesahující 70 % ceny nemovitosti kdykoliv splatit bez sankcí a poplatků. Pokud při změně fixace zůstatek úvěru dosahuje 70% ceny

nemovitosti a méně, bude klient automaticky převeden na úrokové podmínky klasického hypotečního úvěru Úroková sazba

Je možné zvolit mezi fixní sazbou a sazbou P plus. a) fixní sazba

Dle volby klienta na 1 rok, 3 roky, 5, 10 nebo 15 let.

Po dobu zvolené fixace je garantována platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek.

Po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány úrokové podmínky na další období, současně. má při změně fixace možnost splatit úvěr nebo jeho část bez jakýchkoli poplatků. b) sazba P plus

Tato sazba je tvořena roční sazbou PRIBOR (je vyhlašována ČNB) a odchylkou, kterou stanoví banka. Každý rok je sazba upravena bankou dle aktuální výše sazby

PRIBOR, odchylka je pevná vždy na dobu 5 let. Po uplynutí této doby klient může požádat o přechod na fixní 5, 10 či 15-ti letou sazbu, současně má možnost splatit úvěr nebo jeho část bez jakýchkoli poplatků. 1

Je možné pouze u úvěrů do 70 % a 85 % zástavní hodnoty nemovitosti.

44


Zajištění úvěru je vždy formou zástavního práva k předmětné nebo jiné nemovitosti ležící na

území České republiky (lze zastavit i více nemovitostí). Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod

nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před

čerpáním úvěru pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno v prospěch Hypoteční banky.

4.3.3 Hypoteční úvěr na družstevní bydlení

Hypoteční úvěr na družstevní bydlení je dlouhodobý účelový úvěr fyzickým osobám mající

příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který může být použit na investici do nemovitosti

v družstevním vlastnictví na území České republiky, a kde předmětem zajištění musí být vždy

jiná nemovitost než je objekt úvěru.

Základní parametry hypotečního úvěru Příjemce úvěru

Hypoteční úvěr je určen fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území

České republiky nebo občanům ČR nebo držiteli průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně. Účel hypotečního úvěru

Koupě nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti, modernizace a údržba nemovitosti, kombinace

výše uvedených účelů. Účelem úvěru je pouze investice do bytu v družstevním vlastnictví (může se jednat i o jinou právnickou osobu než bytové družstvo). Objekt hypotečního úvěru

Objektem tohoto hypotečního úvěru je družstevní byt.

45

Výše hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr se poskytuje až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše je 300 tis. Kč.


Výše úvěru je současně limitována schopností klienta splácet (výší příjmů). Čerpání hypotečního úvěru

Čerpání tohoto úvěru je možné pouze jednorázově. Čerpání je účelové, bezhotovostní a

provádí se na účet prodávajícího uvedeného v kupní smlouvě nebo dodavatele. V případě

rekonstrukce dokládá dlužník účelové využití hypotečního úvěru až po jeho vyčerpání dodatečně.


Dobu splatnosti je možné zvolit v rozmezí 5 – 30 let.

Úvěr musí být splacen nejpozději do 65-ti let věku žadatele. Splácet může klient:

a) formou pravidelných měsíčních splátek (anuit) b) formou progresivních splátek c) formou degresivních splátek

Tento úvěr spadá pod režim zákona č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání

spotřebitelských úvěrů, lze tedy kdykoliv během splácení uskutečnit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru bez poplatků. Úroková sazba

Je možné opět zvolit mezi fixní sazbou a sazbou P plus. a) fixní sazba

Dle volby klienta na 1 rok, 3 roky nebo 5 let.

Po dobu zvolené fixace je garantována platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek. Po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány úrokové podmínky na další období. b)sazba P plus

Sazba je tvořena roční sazbou PRIBOR (je vyhlašována ČNB) a odchylkou, kterou stanoví banka. Každý rok je sazba upravena bankou dle aktuální výše sazby PRIBOR, odchylka je

pevná vždy na dobu 5 let. Po uplynutí této doby klient může požádat o přechod na fixní 5-ti letou sazbu.

46


Zajištění tohoto hypotečního úvěru je vždy formou zástavního práva k nemovitosti ležící na území České republiky (lze zastavit i více nemovitostí), kdy předmětem zajištění musí být vždy jiná nemovitost než je objekt úvěru.

Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je

zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před čerpáním úvěru pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno v prospěch Hypoteční banky. 4.3.4 Hypotéka bez doložení příjmů Hypotéka bez doložení příjmů je nový produkt Hypoteční banky. I když banka přímo nevyžaduje doložení příjmů, ověří si klienta z hlediska bezdlužnosti v centrálním bankovním registru.


Hypotéka bez doložení příjmu je určena fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr

společně. Žadatelem je fyzická osoba, která nedokládá standardním způsobem příjmy pro splácení hypotečního úvěru. Hypotéka bez doložení příjmu dovoluje vzít si úvěr i těm, kteří

podle dosud běžného schématu ověřování bonity nebyli schopni získat úvěr, ale jejich finanční situace jim splácení hypotečního úvěru umožňuje. Typickým příkladem může být žena po mateřské dovolené či nově začínající podnikatelé. Účel hypotečního úvěru

Koupě nemovitosti, koupě družstevního podílu, výstavba nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti vypořádání dědictví, společného jmění manželů, refinancování úvěru jiných bank a stavebních spořitelen.

47

Objekt hypotečního úvěru

Nemovitosti sloužící k bydlení včetně příslušenství (např. rodinný dům či bytová jednotka),

nemovitosti sloužící k individuální rekreaci, bytový dům, nebytová jednotka jen za předpokladu, kdy se realizací investičního záměru stane bytovou Výše hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr se poskytuje maximálně do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše je 200 tis. Kč. Maximální výše je 5 mil. Kč.




Po dobu čerpání klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky úvěru. Splácet může klient:

a) formou pravidelných měsíčních splátek (anuit) c) formou degresivních splátek Úroková sazba

Klienti si mohou stejně jako u klasických hypotečních úvěru vybrat mezi fixní sazbou a sazbou P plus


Hypoteční úvěr bez poplatků je zajištěn stejně jako u klasického hypotečního úvěru vždy

formou zástavního práva k předmětné nebo jiné nemovitosti ležící na území České republiky. Předmětnou nemovitostí se rozumí nemovitost sloužící k bydlení včetně příslušenství, bytový

dům nebo nebytová jednotka, ale jen za předpokladu, kdy se realizací investičního záměru stane bytovou. Předmětem dozajištění může být stavební pozemek, nemovitost sloužící k individuální rekreaci nebo administrativní a polyfunkční budova. 4.3.5 Kombinované produkty

Kombinované produkty jsou dlouhodobé účelové úvěry fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, které mohou být použity na investici do nemovitosti na území České republiky, a které jsou splaceny z finančního zdroje, který je zavinkulován ve 48

prospěch Hypoteční banky. Jedná se o kombinaci úvěru se stavebním spořením u Českomoravské stavební spořitelny a.s. nebo s kapitálovým životním pojištěním (KŽP) uzavřeným u smluvních pojišťoven.


Kombinované produkty jsou určeny fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na

území České republiky nebo občanům ČR nebo držiteli průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně.

V případě kombinace úvěru se stavebním spořením uzavírá stavební spoření nejlépe ten ze žadatelů, který má rozhodující příjem na splácení úvěru. Při kombinování více smluv ze

stavebního spoření banka doporučuje jejich uzavření v přibližně shodném poměru jako je podíl na splácení úvěru. V kombinaci s kapitálovým životním pojištěním (KŽP) pojistnou

smlouvu uzavírá ten ze žadatelů, který má rozhodující příjem na splácení úvěru. Pojištěný musí být zároveň pojistníkem

Účel kombinovaných produktů

Koupě nemovitosti (i spoluvlastnického podílu), koupě družstevního podílu, koupě

stavebního pozemku (pouze v kombinaci s KŽP), výstavba nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti, modernizace a údržba nemovitosti, vypořádání dědictví, společného jmění

manželů, splacení úvěru, půjčky použité na investice do nemovitosti, profinancování již dříve

zaplacených vlastních prostředků (maximálně do 50 % úvěru), kombinace výše uvedených účelů.

V kombinaci se stavebním spořením je účelem úvěru pouze investice do vlastního bydlení.

Kombinaci úvěru s kapitálovým životním pojištěním lze využít i jako investici do bytových,

administrativních

a

polyfunkčních

budov

(s

převažující

plochou

bydlení

nebo

administrativní), kde návratnost úvěru je postavena na výnosech z nájemného z této nemovitosti.

49

Objekt kombinovaného produktu

Objekt kombinovaného produktu je stejný jako u klasického hypotečního úvěru. Profinancovat lze jako součást úvěru rovněž projekt, inženýrské činnosti a zařízení staveniště. Výše hypotečního úvěru u kombinovaného produktu

Hypoteční úvěr se poskytuje do výše 70 % a 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše je 300 tis. Kč.


Výše úvěru je současně limitována schopností klienta splácet (výší příjmů) a v případě kombinace s KŽP i výší pojistné částky, minimálně na 100 % úvěru. Čerpání hypotečního úvěru

Podmínky čerpání hypotečního úvěru u kombinovaného produktu jsou stejné jako u klasického hypotečního úvěru. Je možné tedy čerpání jednorázové, nebo postupné. Splácení hypotečního úvěru



Po dobu čerpání klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky úvěru. Po úplném vyčerpání:

a) kombinace se stavebním spořením

V tomto případě bude klient splácet pouze úroky. Po uplynutí sjednané doby bude úvěr částečně umořen z výnosu naspořené částky. Po částečném splacení je hypoteční úvěr dále splácen anuitními splátkami nebo lze cyklus opakovat. b) kombinace s KŽP

Klient v tomto případě bude splácet pouze úroky a jistinu splatí z pojistného plnění z KŽP jednorázově ke dni splatnosti úvěru nebo postupně v předem určených termínech. Úroková sazba

Klienti si mohou stejně jako u klasických hypotečních úvěru vybrat mezi fixní sazbou a sazbou P plus

50


Hypoteční úvěr u kombinovaného produktu je zajištěn stejně jako u klasického hypotečního úvěru vždy formou zástavního práva k předmětné nebo jiné nemovitosti ležící na území

České republiky (lze zastavit i více nemovitostí). Současně je úvěr zajištěn zástavním právem k pohledávce z kapitálového životního pojištění, respektive vinkulací stavebního spoření. 4.3.6 Americká hypotéka

Americká hypotéka je neúčelový úvěr fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta. Základní parametry hypotečního úvěru Příjemce úvěru

Americká hypotéka je určena fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území

České republiky nebo občanům ČR nebo držiteli průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně. Účel americké hypotéky

Jedná se neúčelový hypoteční úvěr. Banka tedy u tohoto úvěru nezjišťuje k jakému účelu klient peníze potřebuje.

Výše americké hypotéky

Americká hypotéka je poskytována až do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše je 200 tis. Kč

Maximální výše úvěru je 1 mil Kč. Limit může být navýšen až na 5 mil. Kč u klientů, kteří již

mají u Hypoteční banky úvěr a který řádně splácejí. Tento vyšší limit se vztahuje také na

klienty ČSOB, kteří jsou minimálně 6 měsíců klienty a mají osobního bankéře nebo jsou klienty Private banking.

Výše úvěru je současně limitována, jako u klasického hypotečního úvěru, schopností klienta splácet (výší příjmů)

51

Čerpání americké hypotéky

Čerpání je jednorázové a provádí se bezhotovostně na účet klienta. Splácení hypotečního úvěru

Dobu splatnosti je možné zvolit v rozmezí 3 – 20 let.

Úvěr musí být splacen nejpozději do 65-ti let věku žadatele. Splácet může klient:

a) formou pravidelných měsíčních splátek (anuit) c) formou degresivních splátek

Tento úvěr spadá pod režim zákona č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání

spotřebitelských úvěrů, lze tedy kdykoliv během splácení uskutečnit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru bez poplatků. Úroková sazba

Je možné opět zvolit mezi fixní sazbou a sazbou P plus. Zajištění americké hypotéky

Zajištění tohoto druhu úvěru je vždy formou zástavního práva ke zkolaudované nemovitosti (tj. rodinný dům, bytová jednotka či bytový dům) ve vlastnictví dlužníka (případně jeho rodičů nebo dětí), zapsané v katastru nemovitostí a ležící na území České republiky (lze zastavit i více nemovitostí). Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu

čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nemovitost, která

je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před čerpáním úvěru pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno v prospěch Hypoteční banky 4.3.7 Hypoteční úvěr pro cizince

Hypoteční úvěr pro cizince je dlouhodobý účelový úvěr určený fyzickým osobám mající

příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který může být použit na investici do

nemovitosti. Tímto produktem Hypoteční banka reaguje na rostoucí poptávku stále se zvyšujícího počtu cizinců na investice do nemovitostí v České republice. U tohoto úvěru je navíc výhodou, že poplatek za zpracování úvěru je hrazen jen v případě, že je úvěr schválen.

Cizinec si však nemůže vzít hypoteční úvěr jako samostatná fyzická osoba, ale jen prostřednictvím společnosti s ručením omezeným. 52


Žadatelem o úvěr je právnická osoba - společnost s ručením omezeným, která bude

nabyvatelem nemovitosti. Úvěr je určen jak pro žadatele a vlastníky společnosti, kteří pobývají na území ČR na základě povolení k trvalému pobytu, tak pro ty, jenž nepobývají v ČR nebo nemají povolení k trvalému pobytu.

Společnost s.r.o. musí splňovat následující podmínky: - jedinými vlastníky jsou cizinci požadující úvěr.

- statutárním zástupcem s.r.o. může být pouze fyzická osoba.

- jediným předmětem činnosti společnosti je správa a údržba nemovitostí, popř. pronájem nemovitost

Účel úvěru

Financování investic do nemovitostí. Výše úvěru

Hypoteční úvěr se poskytuje do výše 70 % a 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše je 300 tis. Kč.

Maximální výše je dána hodnotou zastavené nemovitosti stanovené bankou, výší hodnoty investice do nemovitosti a schopnost klienta úvěr splácet. Čerpání hypotečního úvěru

Je možné čerpání jednorázové, nebo postupné.

Jednorázové čerpání musí být provedeno do 6 měsíců od data schválení úvěru. Postupné čerpání musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. Splácení hypotečního úvěru


Po dobu čerpání klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky úvěru. Splácet po vyčerpání úvěru může klient:

a) formou pravidelných měsíčních splátek (anuit) c) formou degresivních splátek

53

Úroková sazba

Je možné opět zvolit mezi fixní sazbou a sazbou P plus. Zajištění hypotečního úvěru

Vždy zástavním právem k nemovitosti a současně zástavním právem k obchodnímu podílu.

Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, k datu zahájení čerpání úvěru nesmí být zatížena zástavním právem 3. osoby ani omezením převodu nemovitosti a musí být pojištěna proti živelným a jiným rizikům.

4.3.8 Hypoteční úvěr pro mladé

Hypotéka pro mladé kombinuje státem poskytovaný úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení

(SFRB) podle nařízení vlády č. 616/2004 Sb. ve výši až 300 000 Kč a hypoteční úvěr od Hypoteční banky. Jedná se o kombinaci hypotečního úvěru a tzv. novomanželské půjčky. Základní parametry hypotečního úvěru Příjemce úvěru

Hypotéka pro mladé je určena mladým lidem: -

žijícím v manželství, jestliže alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedosáhne 36

-

samostatným osobám, které v roce podání žádosti nedosáhnou 36 let, pokud trvale pečují

let, přitom není rozhodující, který z manželů podá žádost o úvěr.

nejméně o jedno nezletilé dítě. Může jít i o dítě osvojené.

Účel úvěru

Účelem úvěru pro mladé je výstavba bytu, výstavba bytu v rodinném domě (i v případě, že

rodinný dům obsahuje více jednotek), přestavba, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem, úhrada za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu.

Půjčku SFRB není možné použít ke splacení části hypotečního úvěru ani jiných úvěrů. Při žádosti o úvěr musí žadatel dále splňovat: -

nesmí vlastnit byt, bytový dům, rodinný dům. Nesmí být ani nájemcem družstevního bytu 54

-

-

žadatel nesmí být příjemcem úvěru od SFRB podle nařízení vlády č. 97/2002 Sb.

Kombinace s jinými státními podporami (např. podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb.) je možná

úvěr od SFRB nelze poskytnout na byt, na který byly poskytnuty prostředky SFRB podle

nařízení vlády č. 97/2002 Sb

Další parametry úvěru (výše úvěru, splatnost atd.) závisí na zvolené kombinaci s výše

uvedenými úvěry. Úvěr pro mladé lze kombinovat se všemi produkty Hypoteční banky vyjma Americké hypotéky.

Výše uvedené hypoteční úvěry jsou základními produkty Hypoteční banky pro fyzické osoby.

V současné době (jaro 2006) nabízí Hypoteční banka svým klientům také zvýhodněné produkty pro získání nových klientů. Jedním z nich je hypotéka bez poplatků.

Hypotéka bez poplatků umožňuje snížit počáteční náklady spojené se získáním hypotéky a zjednoduší

její

splácení. Podstatou je přesunutí počátečních poplatků spojených

s vyřizováním hypotečního úvěru do úroků následně placených.Úroky jsou tak navýšeny o fixní odchylku ve které je zahrnuto postupné splacení všech druhů poplatků (poplatky za zpracování hypotečního úvěru, za správu hypotečního úvěru atd.) Tento produkt je možné

kombinovat jak s klasickými hypotečními úvěry až do výše 100 % zástavní hodnoty

nemovitosti, tak také s kombinovanými produkty. Hlavními výhodami hypotéky bez poplatků je, že nemusí klient zpočátku disponovat větší hotovostí k uhrazení všech poplatků. Přesunutím poplatků do úroků si klient navíc může snížit daňový základ o náklady spojené s pořízením hypotéky.

Dalším produktem, kterým Hypoteční banka reaguje na požadavky klientů je tzv. Hypotéka zpětně. Tento hypoteční produkt umožňuje proplatit i již dříve čerpané vlastní prostředky,

které klient použil na financování objektu, na který nyní žádá úvěr. Je to velice výhodný produkt pro fyzické osoby, které mají rozestavěnou nemovitost, ale již jim došly peníze na další výstavbu. Opět lze tento produkt kombinovat s klasickými hypotečními úvěry i

s kombinovanými produkty. Zpětně lze proplatit prostředky až do 50 % výše hypotečního úvěru.

55

Posledním speciálním produktem, který Hypoteční banka nabízí svým klientům ke klasickým

hypotékám, nebo ke kombinovaným produktům je Neúčelová část hypotečního úvěru. Neúčelová část hypotečního úvěru umožňuje s účelovou hypotékou na investici do nemovitosti získat zároveň určitou část finančních prostředků, která může být použita na

cokoliv (neúčelově), a to za stejně nízkou úrokovou sazbu. Tuto neúčelovou část hypotečního úvěru lze získat až do výše 20 % z účelové části hypotečního úvěru v maximální výši 300 tis. Kč. Neúčelovou část úvěru může klient kdykoliv splatit bez sankcí.

Jednotlivé produkty Hypoteční banky, které tu byly zmíněny lze různě kombinovat, aby

vyhověly co nejlépe individuálním požadavkům každého klienta. To umožňuje Hypoteční bance doslova hypoteční úvěr klientům „ušít na míru“. Hypoteční banka navíc přichází každý

měsíc s nějakou novinkou, aby přilákala nové klienty. V poslední době to byla například garance pětileté fixace úrokové míry pro všechny nové klienty. Všichni noví klienti Hypoteční banky tak mohou dosáhnout na sazbu, kterou banka dávala jen nejbonitnějším

klientům. I proto je Hypoteční banka jednou z nejžádanějších bank u klientů. S tím souvisí také prestižní ocenění, které Hypoteční banka v posledních letech získala

4.4 Získaná ocenění Nyní bych stručně vyjmenoval některá prestižní ocenění, které Hypoteční banka v posledních

letech získala.

V roce 2002 v kategorii „Hypotéka roku“ v soutěži MasterCard Banka roku 2002 obsadil

hypoteční úvěr Progres druhé místo. Tentýž rok byla oceněna také druhá novinka ČMHB,

Hypoteční úvěr 100. Redakce specializovaného časopisu Osobní finance, který vydává nakladatelství a vydavatelství odborné literatury Computer Press, a.s., udělila v kategorii

„Nejinovativnější produkt pro získání peněz“ Hypotečnímu úvěru 100 titul Nejlepší produkt roku 2002.

V následujícím roce 2003 získal Hypoteční úvěr 100 ve druhém ročníku soutěže MasterCard Banka roku 2003 v kategorii „Hypotéka roku“ druhé místo. Oceněn byl opět také Hypoteční úvěr Progres. Společnost pdMEDIA s.r.o. a Finanční akademie udělila hypotečnímu úvěru 56

Progres v kategorii „Hypotéky a úvěry“ bronzovou korunu. Ocenění bylo uděleno v rámci soutěže Zlatá koruna pořádané na veletrhu investičních příležitostí Peníze 2003.

V roce 2004 získala Hypoteční banka v prestižní soutěži MasterCard Banka roku 2004

v kategorii „Hypotéka roku“ opět druhé místo. V roce 2005 již Hypoteční banka získala v této soutěži kýžené 1. místo. V roce 2005 byly oceněny také internetové stránky Hypoteční banky, když získaly ocenění nejlepší finanční web roku 2005 podle soutěže WebTop100 2005.

4.5

Hypoteční zástavní listy emitované Hypoteční bankou

Hypoteční banka (dříve Českomoravská hypoteční banka) byla první bankou v České republice, která získala povolení k emisi hypotečních zástavních listů. Svoji první emisi

hypotečních zástavních listů provedla ČMHB již 5. 9. 1996 kdy emitovala HZL v celkovém

objemu 1 miliarda Kč. Nominální hodnota jednoho hypotečního zástavního listu z této emise

činila 10 000 Kč s 11 % úrokovým kupónem. Od té doby vydala dnes již Hypoteční banka dalších 28 emisí hypotečních zástavních listů a stala se tak největším emitentem tohoto druhu dluhopisů v České republice. To z ní činí velmi významný subjekt na českém kapitálovém

trhu. K 31. prosinci 2004 činily HZL banky 45 % všech HZL v oběhu v České republice.V průběhu roku 2004 vydala banka 5 nových emisí HZL v celkovém objemu 10 mld. Kč, čímž zvýšila celkový objem hypotečních zástavních listů ve své bilanci na nominální hodnotu 26 500 mil. Kč.

K 31. prosinci 2004 činily závazky z emitovaných emisí HZL (jistina včetně naběhlého poměrného úrokového výnosu) 27 001 293 tis. Kč a objem řádného krytí k tomuto datu činil 29 502 229 tis. Kč. Údaje zde uvedené se týkají hypotečních úvěrů způsobilých podle zákona

ke krytí závazků z HZL. K 31. prosinci 2004 šlo o 33 113 úvěrů, jejichž celková původní

nominální hodnota činila 35 244 286 tis. Kč. Průměrná vážená doba do splatnosti hypotečních úvěrů činila k tomuto datu 16,24 let. Pohledávky z těchto hypotečních úvěrů byly k 31. prosinci 2004 v průměru zajištěny na 216,56 % při plné zástavní hodnotě stanovené bankou (nesnížené na zůstatek příslušných úvěrů) a bylo k nim uzavřeno 35 310 zástavních smluv.1

1


57

Rok 2005 byl pro Hypoteční banku rekordní nejen v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů, ale také v počtu emisí hypotečních zástavních listů. V tomto roce emitovala celkem 11

nových emisí HZL. Celkový objem emisí od roku 1996 tak dosáhl 55,6 miliardy korun. Z

těchto 29 emisí bylo splaceno prvních sedm v hodnotě 14,3 mld. Kč, v oběhu nyní zůstávají dluhopisy za 41,3 miliardy Kč.

Hypoteční banka tak zůstává i nadále největším emitentem hypotečních zástavních listů v České republice. Podíl HZL Hypoteční banky tak činil ke konci roku 2005 na celkovém objemu HZL v oběhu 32 %.1 V příloze této práce jsou v tabulce zachyceny všechny dosud vydané emise HZL Hypoteční bankou.

5 HYPOTEČNÍ BANKA A JEJÍ POSTAVENÍ NA TRHU 5.1 Postavení Hypoteční banky na trhu hypotečních úvěrů Hypoteční banka, dříve jako Českomoravská hypoteční banka začala vůbec jako první banka

poskytovat hypoteční úvěry v novodobé historii České republiky. Poté co v roce 1995 získala povolení k emisi hypotečních zástavních listů, začala poskytovat hypoteční úvěry. V dalším

roce 1996 začala poskytovat hypoteční úvěry také Česká spořitelna, která je dnes největším

konkurentem Hypoteční banky. Ještě v roce 2000 měla tehdejší Českomoravská hypoteční banka neotřesitelnou první pozici co do počtu poskytnutých hypotečních úvěrů s tržním

podílem přes 41 %. První pozici si ČMHB udržovala také v celkovém objemu hypotečních úvěrů s tržním podílem 26,6 %.2

I v následujícím roce 2001 si udržovala ČMHB pozici jedničky na trhu hypotečních úvěrů. Její náskok, především oproti České spořitelně se zmenšoval. Tržní podíl ČMHB na trhu

hypotečních úvěrů pro občany činil 35, 24 % co do počtu a 28,65 %3 co do objemu

hypotečních úvěrů. Česká spořitelna uvedla v roce 2001 svůj program TOP bydlení, který se stal velice úspěšným a pomohl jí dostat se v následujících letech do pozice lídra v hypotečním bankovnictví. 1 2 3

Tisková zpráva Hypoteční banky z 28. 3. 2006 Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s. za rok 2000


58

V roce 2002 si ještě udržovala ČMHB těsný náskok před Českou spořitelnou co se počtu poskytnutých úvěrů týče, ale co se týče objemu poskytnutých úvěrů občanům se již na první místo dostala Česká spořitelna.

Rok 2003 byl opět ve znamení růstu v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a trh již ovládali s podílem přes 80 % tři banky. Vedení v počtu poskytnutých hypotečních úvěrech si stále udržovala ČMHB s tržním podílem 31 %. V těsném závěsu jí byla Česká spořitelna,

která ovládla 29 % trhu. Třetím největším poskytovatelem hypotečních úvěrů v ČR se stala

Komerční banka. Celkový tržní podíl ostatních 6 bank poskytujících hypoteční úvěry dosáhl necelých 15 %. Co se týče celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, tak se ČMHB propadla na třetí místo za Českou spořitelnu a Komerční banku.

Navzdory silnému konkurenčnímu prostředí si ČMHB udržuje přední místo na hypotečním trhu v České republice. S 30 % podílem co do počtu a s 24,60 % podílem co do objemu

schválených hypotečních úvěrů občanům v roce 2004 dosáhla na pozici druhého největšího

poskytovatele hypotečních úvěrů. ČMHB se trvale snaží zvyšovat svou atraktivitu ve vztahu ke stávajícím i potenciálním klientům, aktivně reaguje na jejich požadavky a podněty, sleduje také inovace, s nimiž přichází na trh její konkurence.V závislosti na vývoji finančních trhů a

konkurenčních nabídek upravovala banka pružně nastavené úrokové sazby a nadále zkvalitňovala fungování své distribuční sítě, zejména prodej přes ČSOB. Předností ČMHB je

díky její úzké specializaci individuální, proklientsky orientovaný přístup a široká nabídka produktů určených nejen k financování nemovitostí.

S tím souvisí také změny ke kterým ČMHB přistoupila v roce 2005. K lepší identifikaci mezi

občany se rozhodla pro změnu svého názvu a loga. Nového názvu Hypoteční banka a loga s postavou stojící v otevřeném domě začala banka používat od 1.1. 2005. Logo má svoji otevřeností vyjadřovat individuální přístup ke každému klientovi a snahu vyjít mu co nejlépe

vstříc jeho potřebám a možnostem. Snahou Hypoteční banky bylo co nejjednodušeji a

nejvýstižněji sdělit občanům, že se jedná o jednoho z největších poskytovatelů hypoték v České republice. Zároveň chtěla zdůraznit svůj vstřícný a přátelský postoj ke každému

klientovi. Alespoň tak na mne současné logo a svěží barvy působí. Součástí přechodu k novému názvu a značce byl také nový slogan: „Zkraťte si cestu domů“. 59

Podle mého názoru banka tímto strategickým tahem splnila cíle, které si předsevzala. Dokázal se dostat do podvědomí široké veřejnosti a upevnit svoji pozici na trhu. Bylo by bláhové si myslet, že pouhá změna značky stačí k tomu, aby banku začali lidé silněji vnímat. Souvisí

s tím také mohutné mediální kampaně v televizi, rádiích, novinách a časopisech. Je zřejmé, že

banky investují ročně několik desítek miliónů korun na svoje mediální kampaně. Jak jsou dnes důležité hypoteční úvěry pro banky, naznačují jejich reklamní kampaně, které se z velké části zaměřují právě na hypoteční úvěry.

5.2 Hypoteční banka v roce 2005 Jak již bylo zmíněno výše, rok 2005 byl rekordním rokem v poskytování hypotečních úvěrů občanům. Rekordní rok to byl také pro Hypoteční banku. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů se zvýšil o 32 % a objem o 57 % oproti roku 2004. Tyto úvěry byly poskytnuty jak prostřednictvím své obchodní sítě, tak ve spolupráci s mateřskou ČSOB. Celkem 14 638

klientů si půjčilo 18,3 miliardy korun. Růstu banka dosáhla především díky širokému portfoliu produktů přizpůsobených na míru potřebám klientů. Pozitivnímu vývoji samozřejmě napomohly také nízké úrokové sazby a dostatečná nabídka nemovitostí na trhu. „V roce 2005

se potvrdilo, že v naší produktové politice jdeme správným směrem. Jako specialista na hypotéky máme nejširší nabídku na trhu a právě o nové produkty, které nabízíme, se lidé

zajímají stále víc,“ říká Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky.1 Podle Sadila úspěchu

pomohlo také zavedení nové značky a úspěšné mediální kampaně. Podstatná je podle

generálního ředitele také těsná spolupráce s mateřskou ČSOB, které připravují hypoteční produkty, jež jsou vedeny v účetních knihách Hypoteční banky. V roce 2005 rozvinula

Hypoteční banka také spolupráci se Citibank. Banka rozvíjí společné produkty také s řadou developerských společností. Průměrná výše jedné poskytnuté hypotéky stoupla v roce 2005 o

199 000 korun (19 %) na 1 251 000 korun. „Vysvětlujeme si to především vyšší poptávkou po hypotékách nad 70 procent hodnoty nemovitosti a celkovou zlepšující se finanční situací obyvatel. Klienti si pořizují stále více nově postavené byty a domy, které jsou také dražší,“

tvrdí Jan Sadil. Vývoj nově poskytnutých hypoték Hypoteční bankou v posledních pěti letech ilustruje následující tabulka.

1

Tisková zpráva Hypoteční banky z 24. 1. 2006

60

Tabulka č.3: Vývoj nově poskytnutých hypotečních úvěrů Hypoteční banky pro občany v letech 2001 - 2005

Objem hypoték v mld. Kč (meziroční nárůst)

Počet hypoték v ks (meziroční nárůst)

Prům. výše hypotéky v Kč (meziroční nárůst)

2001 2,5 -

3 073

2002 5,45

2003 8,4

(+ 116%) (+ 54 %) 6 046

8 601

901 000

974000

-

(+ 97 %) (+ 42 %)

-

(+ 10 %)

823 000

(+ 8 %)

2004

2005

(+ 39 %)

(+ 57 %)

11 080

14 638

11,65

(+ 29 %)

1 052 000 (+ 8 %)

18,3

(+ 32 %)

1 251 000 (+ 19 %)

Pramen:Vlastní zpracování dle Tiskové zprávy Hypoteční banky z 24. 1. 2006

Fakt, že se Hypoteční bance její strategický tah na změnu jména a loga vyplácí, je také prestižní ocenění Hypotéka roku 2005, kterou Hypoteční banka získala.

Důkazem, že Hypoteční banka je silnou a zdravou bankou dokazují také její finanční výsledky. Hypoteční banka vykázala v roce 2005 rekordní zisk po zdanění ve výši 489 mil. Kč. Finanční stabilitu a zdraví dokládají poměrové ukazatele ke 30 .9. 2005, kdy rentabilita

průměrných aktiv (ROAA) činila 1,33 % a rentabilita průměrného vlastního kapitálu (ROAE) byla 9,19 %.

6 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Z MAKROEKONOMICKÉHO HLEDISKA

V této kapitole bych rád poukázal na důležitost hypotečních úvěrů v rámci národního

hospodářství. Pokusím se také vysvětlit vzájemnou provázanost mezi hypotečními úvěry a národní ekonomikou.

61

6.1

Vzájemné souvislosti mezi hypotečními úvěry a národní ekonomikou

Měli bychom si uvědomit, že hypoteční úvěry a s nimi spojená emise hypotečních zástavní listů tvoří velmi důležitou součást národní ekonomiky.

Banka svojí emisí hypotečních zástavních listů tvoří nejen zdroje na poskytování hypotečních úvěrů, ale také velmi kvalitní produkt na finančních trzích o který je mezi investory obrovský

zájem. Poté co banka získá peněžní zdroje, může tyto zdroje použít k poskytnutí hypotečního úvěru obyvatelstvu. Těmito úvěry se sice zvyšuje zadluženost domácností, ale tyto finanční prostředky většinou směřují na investice do bydlení. Tyto investice jsou ještě významnější, pokud směřují na investice do nového bydlení. S investicemi do nového bydlení jsou spojeny

stavební práce, které tvoří významnou součást hrubého domácího produktu (HDP). S těmito stavebními pracemi také samozřejmě souvisí vznik nových pracovních míst. V roce 2005 byla

zahájena výstavba 40 381 bytů, tj. o 3,4 % více než v roce 2004. Dokončeno bylo 32 863

bytů, tj. o 1,8 % bytů více než v roce 2004. Rozestavěno zůstalo 155 202 bytů, tj. o 5,7 % meziročně více.

Hlavními důvody zvýšeného počtu zahájených, dokončených i rozestavěných bytů bylo

především příznivá situace na trhu hypoték, kdy meziroční nárůst objemu hypoték, určených na bydlení, dosáhl ve srovnání s rokem 2004 růst o 44,7 % (22 650 mil. Kč). Dalším faktorem byla vyšší hodnota úvěrů stavebního spoření meziročně o 13,8 %1. Nezanedbatelnou roli sehrála také státní podpora mladým manželům při získání prvního bytu a v neposlední řadě také připravující se změny DPH na bytovou výstavbu od 1.1.2008.

Snadná dostupnost hypotečních úvěrů sice podporuje novou výstavbu bytů, ale je třeba si uvědomit, že hypoteční úvěry jsou určeny také ke koupi nemovitosti. Účelovost hypotečních úvěrů za měsíc únor 2006 nám ukazuje následující tabulka.

1

Údaje Českého statistického úřadu

62

Tabulka č.4: Účel poskytnutých hypotečních úvěrů v únoru 2006 Podíl úvěrů na koupi na

počtu celkových úvěrů

71 %


21 %


8%

Podíl úvěrů na výstavbu na Podíl ostatních úvěrů na

Pramen: JAROŠOVÁ, J. Úrokové sazby hypoték: rychlý růst se zastavil. Fincentrum[online]. 2006.[cit. 20.3. 2006].

Z tabulky je patrné, že více než 70 % hypotečních úvěrů je použito na koupi nemovitosti.

Snadná dostupnost hypoték zvyšuje poptávku po bydlení (v tomhle případě poptávku po již

postavených bytech) a to se musí na trhu zákonitě projevit v ceně nemovitostí. Dá se říct, že čím větší je dostupnost hypotečních úvěrů, tím větší je poptávka po bytech a tím roste i jejich cena.

Důležitým zdrojem financování nové výstavby jsou hypoteční úvěry, které především

v loňském roce rostly rekordním tempem. Jedním z hlavních důvodů tohoto hypotečního

boomu byly rekordně nízké úroky, které prakticky od počátku poskytování hypotečních úvěrů nepřetržitě klesaly. Vývoj tzv. Fincentrum Hypoindexu nám ilustruje následující graf.

Graf č.7: Vývoj průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů od února 2003 do února 2006

Pramen:JAROŠOVÁ,

J.

Úrokové

sazby

Fincentrum[online].2006.[citace 20.3. 2006].

63

hypoték:

rychlý

růst

se

zastavil.

Fincentrum Hypoindex hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková

sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypotéční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují

tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, eBanka, GE Money Bank, HVB Bank, Hypoteční banka, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, Wüstenrot hypoteční banka a Živnostenská banka.

Jak lze z grafu vyčíst, tak úrokové sazby z hypotečních úvěrů dosáhly rekordního minima

v průběhu a především koncem roku 2005. Důvodem bylo především snížení klíčových úrokových sazeb centrální bankou. V období od května do října roku 2005 byla klíčová 2 týdenní repo sazba na historicky nejnižší hranici 1,75 %. Měli jsme tak nejnižší nastavené

úrokové sazby v celé eurozóně. S tím souvisí také rekordní zájem o hypotéky po celý rok

2005. Hypotéky se tak staly v roce 2005 nejlevnějšími za celou svoji novodobou historii. T o

byl také hlavní důvod rekordního zvýšení počtu hypotečních úvěrů. Úspěšný rok 2005 završila jeho poslední čtvrtina, kdy padaly rekordy v počtu poskytnutých hypoték. V prosinci padl také rekord v průměrné měsíční výši hypotečního úvěru. Průměrná výše v prosinci 2005 činila 1 574 000 Kč.

Jak se zdá, období nejlevnějších hypoték v historii končí a dochází k pozvolnému zdražování. Poté co ČNB opět zvedla klíčovou 2 týdenní repo sazbu na 2 procentní body v říjnu 2005, zvyšují také banky úroky z hypotečních úvěrů. I přesto jsou úroky stále hluboko pod hranicí 5

% a zájem o hypotéky je pořád velmi silný. Patrný je v souvislosti s pomalu rostoucími

úrokovými sazbami trend, kdy klienti bank preferují hypoteční úvěry s delší dobou fixace úrokové sazby. Chtějí si tak zajistit rekordně nízké úroky v delším období. Nejrozšířenější je pětiletá fixace, což znázorňuje následující graf.

64

Graf č.8: Podíl jednotlivých fixací úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v prosinci 2005

Pramen: JAROŠOVÁ, J. Rekordní zvýšení sazeb hypoték. Fincentrum[online].2006.[cit. 23.1. 2006].

Velmi důležitým motivem pro získání hypotečního úvěru je stavba nové nemovitosti na bydlení ještě se sníženou sazbou DPH. Od 1.1. 2008 končí České republice udělená výjimka

od EU na výstavbu nemovitostí určených k bydlení. V současné době je tedy rozdíl mezi základní a sníženou sazbou 14 %, což se zákonitě musí projevit do cen nemovitostí velmi

zřetelně. Dá se tedy předpokládat obdobně velký zájem o nové nemovitosti jako před vstupem do EU, kdy lidé očekávali prudké zdražení nemovitostí po vstupu do EU.

Tato očekávání se však nenaplnila. Naopak, po vstupu do EU dokonce některé nemovitosti zlevnily. Podle ekonomů bude tedy dalším impulsem pro novou výstavbu a tím i pro

hypoteční úvěry právě sazba DPH. Lidé se budou snažit pořídit nemovitost ještě před zvýšením daně. Již dnes se to projevuje rekordním růstem bytové výstavby, ke kterému právě nyní dochází.

Důležitou roli v zájmu občanů o hypotéky sehrává také přímá či nepřímá podpora státu. Novela zákona o daních z příjmů, kterou nedávno schválila poslanecká sněmovna, omezuje

daňové zvýhodnění hypotečních zástavních listů. Osvobozeny budou od daně pouze úroky hypotečních zástavních listů, které jsou kryty pohledávkami výhradně za účelové hypoteční úvěry určené k financování bytových potřeb. Omezení této nepřímé státní podpory může mít

razantní dopad na cenu hypotečních úvěrů. Tyto zvláštní dluhopisy s nižším výnosem se tak 65

stanou pro investory méně atraktivní. Bankám se tak může zhoršit přístup k levnému zdroji financování hypotečních úvěrů. V důsledku to může vést k růstu ceny hypotečních úvěrů.

V současné době (jaro 2006) došlo ke stabilizaci úrokových sazeb z hypotečních úvěrů a tak

se předpokládá i nadále velký zájem o hypotéky. Tento zájem bude podpořen kromě výše uvedených faktorů také vysokým tržním nájemným. Lidé raději budou dávat peníze bance za bydlení, které budou v budoucnu vlastnit, než za přehnaně vysoké nájemné. Pokud je

například za nezařízený byt 3+1 ve starším panelovém domě v širším centru Prahy vyžadováno měsíční nájemné 12 000 až 15 000 korun, mnozí si raději pořídí byt vlastní.

Celkové měsíční náklady na hypotéku a provoz bytu budou často nižší. Při současných úrokových sazbách, například konkrétně pro aktuální hodnotu Fincentrum Hypoindexu 4,12

%, činí měsíční splátka milionové hypotéky se splatností dvacet let něco přes šest tisíc korun. Při kratší splatnosti patnáct let je to sedm a půl tisíce.1 Tento trend bude umocňován

postupnou deregulací nájemného, které v nedávné době schválila poslanecká sněmovna. Nájemné by se mělo podle schváleného zákona zvyšovat v průměru o 14 % ročně.

Optimistické nálady upevňuje také úspěšný růst ekonomiky, který dosáhl v roce 2005 rekordních 6 %. S tím souvisí rostoucí životní úroveň obyvatelstva a čím dál větší počet lidí,

kteří si mohou hypotéku dovolit. Statní podpora na bydlení mladým lidem je také velmi významným impulsem k pořízení vlastního bydlení. V neposlední řadě se za velkým zájmem

o hypotéky skrývá silný ročník 70. let 20. století, který je nyní v produktivním věku a touží po vlastním bydlení. Podle nezávislých průzkumů společnosti Factum Invenio uvažují 3 lidé

z deseti o vlastním bydlení. Více než polovina z nich počítá s hypotečním úvěrem.2 Patrný v této souvislosti je také nový sociologický trend, kdy především lidé s většími příjmy se

stěhují na periferii měst a do zaměstnání dojíždějí. Začínají tak vznikat tzv. satelitní čtvrti,

kde velmi rychle rostou nové byty či domy. Tyto lukrativní parcely na periferii větších měst se tak stávají velice atraktivní pro investory a developerské společnosti.

Problémem by podle ekonomů mohlo být splasknutí cenové bubliny nemovitostí. Toho se

však podle Markéty Šichtařové ze společnosti Next Finance banky v České republice obávat nemusejí. Pokud by ceny nemovitostí začaly klesat, snížily by se ceny nemovitostí a zároveň

hodnota zástav, což by mohlo vést k destabilizaci některých bank. "V případě prasknutí této 1 2

JAROŠOVÁ,J. Úrokové sazby hypoték: rychlý růst se zastavil. Fincentrum[online].2006.[citace 20.3. 2006]


66

bubliny a poklesu cen nemovitostí se stanou poskytnuté úvěry značně rizikové, protože hodnota zástav se sníží, a navíc se zhorší platební situace úvěrovaných domácností," uvádí

Šichtařová.1 David Marek z Patria Finance se navíc domnívá, že případná rizika, která by

mohlo vyvolat rostoucí zadlužení domácností, eliminuje společenské postavení žadatelů o úvěry na bydlení. "Statistika rodinných účtů sledovaná Českým statistickým úřadem ukazuje,

že nejvíce v absolutním i relativním (vůči úrovni příjmů) se zadlužuje nejbohatších deset procent českých domácností (z hlediska výše příjmů)," řekl. Případné zvýšení nákladů na

hypotéky v budoucích letech by tedy tyto domácnosti s vysokými příjmy absorbovaly mnohem lépe, než kdyby těžištěm růstu zadluženosti byly domácnosti s nízkými příjmy.

I když tempo zadlužování domácností je v posledních letech závratné, jen pomalu se

dostáváme na úroveň zemí EU. Podle Šichtařové by nebylo rizikové ani dvojnásobné

zadlužení. Zadlužena je zhruba třetina domácností, zatímco v některých západních zemích jsou to až dvě třetiny. "Proto během několika málo let můžeme počítat s růstem zadlužení na dvojnásobek nebo dokonce o něco více," řekla.

České domácností se již kvůli bydlení zadlužily téměř čtvrt bilionem korun, ke konci srpna

2005 půjčky na bydlení činily 244,6 miliardy korun. Celková zadluženost domácností činila

ke stejnému datu 336,6 miliardy korun, úvěry na bydlení tak představovaly 72 procent. V Česku jsou téměř čtyři miliony domácností, každá tak dluží v průměru 84.150 korun.

I přes tento rekordní nárůst hypotečních úvěrů v posledních letech Česká republika stále velmi zaostává za průměrem Evropské unie. Podle Evropské hypoteční federace činil v EU v

roce 2004 podíl zadluženosti hypotékami na bydlení na hrubém domácím produktu (HDP) 45,3 % a zadluženost hypotékami na jednoho obyvatele představovala 10 223 eur. V České

republice ve stejném období představoval objem hypoték pouze 7,6 % HDP a zadluženost na jednoho obyvatele činila 644 eur.2 Podíly zadluženosti hypotékami na bydlení na HDP v jednotlivých zemí EU nám ilustruje následující graf.

1

Zpravodajství ČTK.Experti: Domácnosti by měly dát přednost hypotékám s delší fixací Finance.cz[online]

[citace z 4.10. 2005] 2

Statistiky Evropské hypoteční federace

67

Graf

č.9:

Objem

hypotečních

úvěrů

v poměru k HDP

v EU

USA

EU 25 EU15

Nizozemí Dánsko

Velká Británie Švédsko

Irsko

Portugalsko Německo

Španělsko

Finsko

Lucembursko Belgie

Malta

Francie Řecko

Rakousko Kypr

Estonsko

Itálie

Lotyšsko

Maďarsko

Česká republika

Litva

Slovensko Polsko

Slovinsko

0%

20%

40%

60%

80%

Pramen: Vlastní zpracování dle dat Evropské hypoteční federace

68

100%

120%

v roce

2004

ZÁVĚR V úvodu práce jsem si vytyčil několik cílů na které jsem se snažil v této práci odpovědět. Prostý název Hypoteční úvěr jsem rozvinul do několika oblastí. Především bylo mým cílem

zmapovat vývoj hypotečních úvěrů v České republice v posledních letech. Významnou část práce jsem věnoval změnám, které nastaly po vstupu naší země do Evropské unie. Získané

poznatky a zachycené změny jsem poté ilustroval na jednom z největších poskytovatelů hypotečních úvěrů, na Hypoteční bance. Hypoteční banka, jenž je zároveň největší emitent

hypotečních zástavních listů, má nejširší produktové portfolio hypotečních úvěrů v České republice. Analýzou jejích produktů jsem se snažil čtenářům ilustrovat, jaké jsou dnes

možnosti v poskytování hypotečních úvěrů. Samostatnou kapitolu jsem ve své práci věnoval hypotečním zástavním listům, které jsou nedílnou součástí hypotečního úvěrování.

V neposlední řadě jsem se snažil poukázat na důležitost hypotečních úvěrů v národní ekonomice.

Hypoteční úvěry se staly v posledních letech strategickým produktem komerčních bank pro občany. Banky si mohou prostřednictvím hypotečního úvěru „zavázat“ klienta na dlouhé

období. Minimálně na dobu fixace úrokové míry, která je poskytována nejvíce na období pěti let. Těmto klientům mohou banky potom snadněji nabízet další produkty a služby. Podle

odborných odhadů je získání nového zákazníka pro banku až pětkrát dražší než udržení

zákazníka dosavadního.1 Nelze se proto divit, že lokální banky svádějí nelítostný boj o každého nového klienta, který má zájem financovat své bytové potřeby prostřednictvím hypotečního úvěru. Prostředky na tyto úvěry banka získává emisí hypotečních zástavních listů. Vzhledem k tomu, že tyto zvláštní druhy dluhopisů jsou zajištěny pohledávkami

z hypotečních úvěrů, jedná se o levný zdroj finančních prostředků. Banka rovněž poskytuje úvěr, který je velmi dobře zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Navíc i u fyzických osob

jde většinou o větší úvěry nad 1 milion korun. Banky se tak mohou poměrně snadno a bezpečně zbavovat přebytečné likvidity, která je typická pro náš bankovní sektor posledních let.

Bankám i klientům v tomto ohledu vyšel vstříc nový Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Jako hlavní přínos, který přinesl na trh s hypotečními úvěry, je možnost poskytování 1

KOHOUT, P. Zlaté časy pro hypotéky. Pricewaterhouse Coopers [online]. 2005 [cit. 22.4. 2005]

69

hypotečních úvěrů na jakýkoliv účel. V praxi to znamená, že si osoba vlastnící nějakou nemovitost může vzít úvěr, který bude zajištěn zástavním právem k dané nemovitosti a za

získané peníze si může například pořídit auto. Dříve bylo možné vzít si hypoteční úvěr pouze za účelem pořízení, nebo výstavby nemovitosti. Tato legislativní změna, která je účinná od

vstupu České republiky do EU, tedy od 1. 5. 2004, tak poskytla nové možnosti v poskytování hypotečních úvěrů. Samozřejmostí se tak stalo například poskytování hypotečních úvěrů na 100 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Zcela novým produktem na trhu se díky této legislativní změně stala tzv. americká

hypotéka. Jedná se o hypoteční úvěr bez udání účelu, který se většinou poskytuje ve výši 50

% zástavní hodnoty nemovitosti pro fyzické osoby. Osoba si potom může za tyto peníze nakoupit například již zmíněné auto. Tyto úvěry jsou oblíbené a v praxi tak konkurují

klasickým spotřebitelským úvěrů. Jejich konkurenční výhodou jsou výrazně menší úroky

z důvodu kvalitního zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. Další výhodou pro klienta je, že úroky z hypotečních úvěrů je možné až do výše 300 tisíc Kč na jednu domácnost za zdaňovací období odečíst ze základu daně z příjmů.

Nová legislativa a především neustále snižování úrokových sazeb, které se dostaly hluboko pod hranicí 4 % byly hlavními důvody prudkého rozmachu trhu s hypotečními úvěry v posledních letech. Každý další rok byl rokem rekordním co do počtu a objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Zlomovým rokem byl rok 2005, kdy úrokové sazby klesly

na svá historická minima ke 3 %. Za celý rok 2005 banky poskytly občanům 51 026 hypoték ve výši 72 mld. Kč, pro srovnání v roce 2004 bylo sjednáno 40 985 úvěrů za 52 mld. Kč, což

znamená meziroční nárůst 25 % v počtu a 39 % v objemu úvěrů.1 Dalším nesporným faktem, který přispěl k rozvoji hypoték v ČR byla viditelná změna v postoji obyvatelstva k zadlužování. Obyvatelé se naučili nakupovat na dluh nejen domácí spotřebiče, ale také vlastní bydlení i za cenu dlouhodobého zadlužení.

Svoji roli sehrává také stále neujasněná problematika regulovaného nájemného, kdy je trh velmi pokřiven regulačními opatřeními. To způsobuje velké rozdíly mezi nízkým

regulovaným nájemným i v bytech v centru velkých měst oproti několika násobně vyšším tržním nájmům. Rostoucí nájemné vede lidi k uvažování o vlastním bydlení a o možnostech

1


70

jeho financování. Uvědomí si, že budou raději platit měsíčně bance za bydlení, které jednou bude jejich, než platit stejnou částku majiteli za nájem.

I přes tento dynamický nárůst v posledních letech existuje stále velký potenciál v této oblasti

bankovnictví. Ve srovnání s Evropskou unií máme stále co dohánět. Pro srovnání, v roce 2004 činil průměrný podíl zadluženosti hypotékami na bydlení na hrubém domácím produktu

(HDP) 45,3 % a zadluženost hypotékami na jednoho obyvatele představovala 10 223 eur. V České republice ve stejném období představoval objem hypoték pouze 7,6 % HDP a

zadluženost na jednoho obyvatele činila 644 eur.1 Je patrné, že prostor pro další zadlužování

tu je i nadále veliký.

Nahrávat tomuto příznivému stavu na trhu hypotečních úvěrů by měly i nadále nízké úrokové

sazby a také velice silný konkurenční boj. Tři největší poskytovatelé hypotečních úvěrů,

Česká spořitelna, Hypoteční banka a Komerční banka, kteří dohromady ovládají okolo 80 % trhu s hypotékami, svádí nelítostný boj o každého nového zákazníka.

Hypoteční banka (dříve Českomoravská hypoteční banka) si držela od počátku poskytování

hypotečních úvěrů první pozici. Tuto pozici si Hypoteční banka udržovala až do roku 2002 kdy ji předstihla v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů Česká spořitelna. Hypoteční banka však vyvinula především v posledních dvou letech veškeré úsilí, aby se vrátila zpět na pozici jedničky v poskytování hypotečních úvěrů v ČR. Jejím hlavním tahem bylo především

změna jména a loga spolu s vytvořením nového sloganu „Zkraťte si cestu domů“. S tím

souvisí masivní mediální kampaň, kterou se banka dostává do podvědomí občanů jako přátelská a vstřícná banka, která se snaží vyjít maximálně vstříc individuálním potřebám klientů. Konkurenční výhodou Hypoteční banky je její široké produktové portfolio. Banka má

nejširší nabídku produktů a služeb na trhu. Vzájemná kombinace těchto produktů a služeb umožňuje hypotéku „ušít na míru“ i tomu nejnáročnějšímu klientovi. Hypoteční banka se tak

snaží být dynamickou a moderní bankou, která udává trend a vývoj v oblasti hypotečního

úvěrování. To, že se jí to daří dokládá mimo jiné získané ocenění Hypotéka roku 2005. Dalším důkazem, že Hypoteční banka je velice úspěšná, jsou její hospodářské výsledky. V roce 2005 vykázala Hypoteční banka rekordní zisk po zdanění 489 mil. Kč. Ve srovnání s rokem 2004, kdy banka vykázala zisk po zdanění 398 mil. Kč, jde o nárůst o 23 %.2 1 2

Evropská hypoteční federace


71

Hypoteční banka je také velmi významným hráčem na kapitálovém trhu. Se svými 29

emisemi hypotečních zástavních listů v celkovém objemu 55,6 miliardy korun je Hypoteční banka největším emitentem hypotečních zástavních listů v České republice. Z těchto 29 emisí

bylo splaceno prvních sedm v hodnotě 14,3 mld. Kč, v oběhu nyní zůstávají dluhopisy za 41,3

miliardy Kč. Podíl HZL Hypoteční banky tak činil ke konci roku 2005 na celkovém objemu HZL v oběhu 32 %.1

Hypoteční banka si uvědomuje, že kromě kvalitních produktů, výrazné prezentace navenek a vstřícného přístupu je velice důležitá také snadná dostupnost produktů a služeb.

Jako distribuční kanály využívá Hypoteční banka kromě svojí sítě poboček také pobočkovou síť mateřské ČSOB a nově také spolupracuje se Citibank. Banka spolupracuje dále s řadou externích spolupracovníků a v poslední době se úspěšně rozvíjí spolupráce s hypotečními brokery a společnostmi zaměřujícími se na finanční poradenství. Možností další spolupráce

nabízejí také developerské společnosti se kterými by Hypoteční banka mohla vytvořit komplexní balíček produktů a služeb pro občany.

Jak se bude hypoteční trh v České republice vyvíjet v budoucnu? Z hlediska produktů se očekává nabízení komplexních balíčků služeb pro klienty. Stále užší spolupráce hypotečních bank s developerskými společnostmi umožní klientovi vybrat si bydlení i způsob jeho

financování „pod jednou střechou“. Nové možnosti se bankám otvírají také se zavedením tzv.

eurohypotéky. Sjednocením legislativy v rámci celé Evropské unie bude možné poskytnout občanovi EU hypoteční úvěr v kterékoliv zemi EU za stejných podmínek.

V budoucnu se i nadále očekává rostoucí zájem o hypoteční úvěry mezi občany. Tento zájem

bude podpořen stále velmi nízkými úrokovými sazbami, které se pohybují na průměrné úrovni 4 %. Dalším důležitým vlivem bude pravděpodobné zvýšení sazby DPH na bytovou

výstavbu od 1.1. 2008. Česká republika má do této doby sjednanou výjimku v EU. Po skončení této výjimky bude možné se sníženou sazbou DPH stavět pouze tzv. sociální

bydlení. Podle návrhu ministrů financí a pro místní rozvoj, který již schválila vláda, bude

sociální bydlení mimo jiné zahrnovat byty do 90 m2 a rodinné domy do 150 m2. Toto

navýšení sazby (současně z 5 na 19 %) by výrazně zdražilo ostatní bytovou výstavbu. Z tohoto důvodu se budou lidé snažit stavět ještě se sníženou sazbou DPH.

1


72

Významný vliv na trh s hypotékami bude mít také vývoj cen nájmů v systému regulovaného nájemného. Se zlepšující se životní úrovní obyvatelstva je patrný stále větší zájem o vlastní

bydlení a nový sociologický trend, kdy se lidé stěhují z center měst na okrajové části. V těchto tzv. satelitních městech si lidé většinou staví nové domy, nebo kupují nově postavené byty. Tento trend samozřejmě také podporuje rozmach hypotečních úvěrů.

Svoji roli určitě sehraje také forma podpory státu pro zájemce o vlastní bydlení. Jakým

směrem se bude forma státní podpory nadále ubírat je v tuto chvíli obtížné. Krátce před parlamentními volbami se již nedají očekávat žádná zásadní opatření a další vývoj závisí na nové vládě, která vzejde z červnových voleb.

73

Seznam použité literatury a dalších pramenů Knihy a publikace [1] [2]

[3]

[4]

[5] [6] [7]

PÁNEK, D. Bankovní služby. Brno : Masarykova Univerzita, Ekonomicko-správní

fakulta, 2001. 70s. ISBN 80-210-2691-X


RADOVÁ, J. – DVOŘÁK, P – MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. 5.

vydání. Praha: GRADA. 2005. 288s. ISBN 80-247-1230-0.

REVENDA, Z. – MANDEL, M. – KODERA, J. – MUSÍLEK, P. – DVOŘÁK, P. –

BRADA, J. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. Praha. : Management Press, 2005. ISBN 80-7261-132-1

SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: GRADA 2005. 124s.

ISBN 80-247-1097-8.

ŠEDOVÁ, J. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno : Masarykova

Univerzita, Ekonomicko-správní fakulta 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0.

ŠEVČÍK, A. Bankovnictví I. Brno : Masarykova Univerzita, Ekonomicko-správní

fakulta, 2005. ISBN 80-210-3649-4.

[8]

Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2000

[10]

Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2002

[9]

[11] [12] [13]

Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2001 Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2003

Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2004 Tiskové zprávy Hypoteční banky, a.s.

Dostupné na WWW: < http://www.hypotecnibanka.cz/>.

Prameny práva [14]

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách

[16]

Zákon č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelských úvěrů

[15] [17] [18]

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů 74

[19]

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu

úvěru osobám mladším 36 let

Články a citace z WWW [20]

JAROŠOVÁ, J. Úrokové sazby hypoték: rychlý růst se zastavil. Fincentrum[online].

2006.[cit.20.3.2006].Dostupný

na

WWW

:

[21]

dex_jjj>.

JAROŠOVÁ, J. Rekordní zvýšení sazeb hypoték. Fincentrum[online].2006.[cit. 23.1.

2006].

Dostupný

na

WWW:<

http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?r=hypoindex&c=A060122_192933_fi_osob [22]

[23]

ni_jjj>.

KOHOUT, P. Zlaté časy pro hypotéky. PriceWaterhouseCoopers [online] 2005 [cit.

22.

4.

2005]

Dostupný

sol/issues/zlatecashypoteky_PK.html>.

WWW:
LUX, M., SUNEGA, P., KOSTELECKÝ, T., ČERMÁK, D., MONTAG, J. Standardy

bydlení 2004/2005 Financování bydlení a regenerace sídlišť. Sociologický ústav AV ČR.

[24]

na

2005

Dostupný

WWW:.

Zpravodajství ČTK. Experti: Domácnosti by měly dát přednost hypotékám s delší

fixací

Finance.cz[online]

[citace

z

4.10.

http://www.finance.cz/zpravy/finance/54412/>

Internetové zdroje [25] [26] [27] [28]

na

Internetové

stránky

Hypoteční

WWW: Internetové

stránky

Poslanecké

WWW:

2005]

banky,

sněmovny

Dostupný

a.s.,

Parlamentu

na

WWW:<

dostupné ČR

dostupné

na na

Internetové stránky Ministerstva pro místní rozvoj ČR dostupné na WWW:<

http://www.mmr.cz/>.

Internetové stránky České národní banky dostupné na WWW:< http://www.cnb.cz>. 75

[29] [30] [31] [32]

[33]

Internetové

stránky

http://www.czso.cz/>.

Českého

statistického

úřadu

dostupné

na

WWW:<

Internetové stránky Sociologického ústavu Akademie Věd ČR dostupné na WWW:<

http://seb.soc.cas.cz/index.htm>. Internetové

stránky

http://www.hypo.org>

Evropské

hypoteční

http://www.finance.cz

http://www.fincentrum.cz

76

federace

dostupné

na

WWW:<

Seznam tabulek a grafů Tabulky Tabulka č.1: Příspěvek státu k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let………….str.22 Tabulka č.2: Hypoteční úvěry pro občany poskytnuté v ČR v letech 2001 – 2005…..str.36 Tabulka č.3:Vývoj nově poskytnutých hypotečních úvěrů Hypoteční banky

pro občany v letech 2001 – 05………………………………………………………..str.61

Tabulka č.4: Účel poskytnutých hypotečních úvěrů v únoru 2006…………………...str.63

Grafy Graf č.1: Celkový počet a objem poskytnutých hypotečních úvěrů do roku 2004……str.31 Graf č.2: Průměrná výše hypotečního úvěru se státní podporou u fyzických osob

(v tisících Kč) za období leden 2000 – duben 2005 ………………………………….str.32

Graf č.3: Objem hypotečních úvěrů se státní podporou a smluvní jistina

hypotečních úvěrů poskytnutých občanům celkem v letech 2001 – 2004 …………...str.33

Graf č.4 : Tržní podíl hypotečních bank podle počtu nově podepsaných

hypotečních úvěrů pro občany v roce 2004 (úvěry fyzickým osobám) ………………str.34 Graf č.5: Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru od ledna 2003

do ledna 2006………………………………………………………………………….str.36 Graf č.6: Počet schválených hypotečních úvěrů v letech 2001 - 2004

Českomoravskou hypoteční bankou a.s. (v tis. kusů) ………………………………...str.41 Graf č.7: Vývoj průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů od

února 2003 do února 2006 ……………………………………………………………str.63

Graf č.8: Podíl jednotlivých fixací úrokových sazeb u hypotečních

úvěrů v prosinci 2006 …………………………………………………………………str.65

Graf č.9: Objem hypotečních úvěrů v poměru k HDP v EU v roce 2004……………..str.68

77

Seznam použitých zkratek ČMHB

Českomoravská hypoteční banka

ČR

Česká republika

ČNB

Česká národní banka

ČSOB

Československá obchodní banka

HDP

Hrubý domácí produkt

KŽP

Kapitálové životní pojištění

EU

HZL MMR

Evropská unie

Hypoteční zástavní listy

Ministerstvo pro místní rozvoj

78

Seznam příloh [1]

Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru

[3]

Listinný hypoteční zástavní list Hypoteční banky, a.s.

[2]

Emise hypotečních zástavních listů dosud vydané Hypoteční bankou, a.s.

79

Příloha č. 1

80

¨

Pramen: Hypoteční banka,a.s.

Příloha č. 2


Příloha č. 3


Masarykova univerzita HYPOTEČNÍ ÚVĚR. Mortgage credit. Ekonomicko správní fakulta. Studijní obor: Finanční podnikání

Recommend Documents