Masa rykova un iverz it a Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Peněžnictví
Půjčky a úvěry v oblasti bydlení – srovnání stavebního spoření a hypotečních úvěrů Loans and credits in the field of housing-comparison of building savings and mortgage credits Bakalářská práce
Vedoucí diplomové práce:
Autor:
Ing. Dalibor Pánek
Dobroslava Stejskalová
Chlum, březen 2007
2
3
Jméno a příjmení autora:
Dobroslava Stejskalová
Název bakalářské práce:
Půjčky a úvěry v oblasti bydlení – srovnání stavebního spoření a hypotečních úvěrů
Název v angličtině:
Loans and credits in the field of housing-comparison of building savings and mortgage credits
Katedra:
Financí
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Dalibor Pánek
Rok obhajoby:
2007
Anotace Tato bakalářská práce má za cíl srovnání půjček a úvěrů v oblasti bydlení se zaměřením na srovnání stavebního spoření a hypotečních úvěrů. V první části se zaměřuji na trh stavebního spoření, jeho fungování a principy, úvěry a meziúvěry. Druhá část se zabývá úvěry poskytovanými hypotečními bankami a jejich charakteristikami. V třetí části srovnávám úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry, popisuji jejich společné rysy i rozdíly. Závěr této práce je věnován zhodnocení obou typů úvěrů a přístupu jednotlivých peněžních ústavů.
Annotation The aim of my thesis is to compare loans with credits in the field of housing concentrating on the comparison of building savings and mortgage credits.In the first part I focus on the market with building savings,its principles and functions,credits and semicredits. The second part is concerned with credits provided by mortgage banks and their characteristics. In the third part I compare credits made from building savivings and mortgage credits,I describe their similarities and differences. The summary is dedicated to the assesment of both of the types of the credits and the access of each financial centre.
Klíčová slova stavební spoření, úvěr, meziúvěr, hypoteční banka, úroková sazba, bonita, dlužník, zajištění
Keywords building saving, loan, interim loan, mortgage bank, interest rate, credit score, debtor, collateral
4
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Půjčky a úvěry v oblasti bydlení – srovnání stavebního spoření a hypotečních úvěrů vypracovala samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje.
V Brně dne 31. března 2007
___________________________________ vlastnoruční podpis autora
Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Daliborovi Pánkovi za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále pak i za jeho trpělivost a ochotu.
5
0BSAH
Úvod ……………………………………………………………………….....................7
1. Stavební spoření – principy a fungování ………..………………………………....... 8 1.1
Obecná pravidla poskytování úvěrů a meziúvěrů …………..………………….....11
1.2
Porovnání nabídky úvěrů a meziúvěrů jednotlivých stavebních spořitelen ...........13
1.3
Poplatková politika stavebních spořitelen ……..………………………………....18
1.4
Dílčí závěr – srovnání stavebních spořitelen ………..………………………...….20
2. Charakteristika hypotečního úvěrování ………….……………………………….….22 2.1
Hypoteční zástavní listy …………………...……………………………………..22
2.2
Porovnání nabídky jednotlivých hypotečních bank ……… ..……………….........26
2.3
Poplatková politika hypotečních bank ………………………...……………….....29
2.4
Dílčí závěr – srovnání hypotečních bank …………………………………………29
3. Porovnání úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů – praktický příklad……30
Závěr …………………………………………………………………………………….33
Seznam použité literatury ……………………………………………………………….36
Seznam příloh…………………………………………………………………………….39
6
ÚVOD Mnoho lidí je dnes postaveno před otázku jak financovat vlastní bydlení. První otázkou je, jak si vlastní bydlení sami představují. Druhou otázkou, a to velmi zásadní, je kolik to bude stát a především kde si peníze obstarají. Ti kdo půjčují v České republice na bydlení jsou stavební spořitelny, hypoteční banky a různými prostředky podporuje bydlení stát. Dále existuje mnoho dalších půjček, u kterých je libovolný způsob použití. Tyto půjčky jsou na rozdíl od těch, co mají daný účel na bydlení velmi drahé. Proto se budu v této práce zabývat především srovnáním hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, tedy tzv. účelovými půjčkami na bydlení. Mým cílem je zanalyzovat trh institucí, které poskytují půjčky na bydlení. Tato analýza se bude týkat již zmíněných hypotečních bank a stavebních spořitelen. Na druhé straně trhu se nachází klienti, kteří projevují o půjčky zájem. Jejich cílem je, aby tyto půjčky byly pro ně co nejvýhodnější, tzn. nízký úrok, požadovaná nízká bonita a nízké zajištění. Proto se na nabídky jednotlivých finančních institucí budu dívat též z pohledu klienta a srovnám dostupnost, přehlednost i jednoduchost získávání informací. Informace zde uvedené jsou získané z webových stránek jednotlivých institucí, z konzultace na jejich poradenských místech, dotazováním klientům a v neposlední řadě i z vlastních zkušeností získaných jak při více než desetileté práci v pozici finančního poradce, tak i při vyřizování vlastních úvěrů na bydlení. Další důležitou otázkou je čas. Nabídky se mění a přizpůsobují se poptávce na trhu tak rychle, že po zpracování této práce nebudou již některé aktuální. Informace obsažené v mé práci jsou převážně z března 2007.
7
1. STAVEBNÍ SPOŘENÍ – PRINCIPY A FUNGOVÁNÍ Stavební spořitelny jsou specializované banky, které působí na základě zákona o stavebním spoření a státní podpoře č. 96/1993 Sb. a pozdější novele č. 292/1995 ze dne 16. června 2005.
Na českém trhu působí šest stavebních spořitelen, které vznikly v letech 1993 – 1994. Ty se řídí jak zákonem o stavebním spoření a státní podpoře tak i všeobecnými obchodními podmínkami. Tyto podmínky si vytvářejí jednotlivé stavební spořitelny sami a musí být schváleny ministerstvem financí v dohodě s Českou národní bankou.
Stavební spořitelny přijímají vklady a poskytují úvěry klientům. Vklady jsou zhodnoceny jednak úrokem (který je dle par. 4/1s zákona 586/1992 Sb. o dani z přijmu je osvobozen od zdanění). A dále na základě výše jmenovaného zákona o stavebním spoření je poskytována záloha státní podpory 15% z ročně, maximálně však z částky 20.000,-- Kč.
Z přijatých vkladů klientů poskytují stavební spořitelny půjčky. Tyto půjčky jsou určeny na bytové potřeby dle par. 6 zákona o stavebním spoření, přičemž bytové potřeby účastníka se musí nacházet na území České republiky.
Půjčky na bydlení ze stavebního spoření jsou vhodné pro všechny, kdo chtějí realizovat bytovou potřebu. Jsou tedy vhodné pro nízké i vysoké finanční investice do bydlení. Dle výše nezajištěné částky vyžadují stavební spořitelny různé zajištění. Pro ty kdo potřebují menší půjčku, případně delší dobu spoří mají nárok na půjčky bez ručitele (tzn. bez zajištění), přes půjčky zajištěné ručiteli až po zajištění nemovitostí. Tuto problematiku řeší jednotlivé stavební spořitelny individuálně a budou popsány podrobněji v další části mé práce.
Stavební spoření je dnes v České republice velmi populární způsob pro řešení bytových potřeb i pro zhodnocení financí.
8
Vznik stavebního spoření
Myšlenka stavebního spoření vznikla již v 18. stolení v Anglii z často neúspěšné snahy zařídit si samostatně vlastní střechu nad hlavou. Když si šetřil na svůj dům jeden člověk, trvalo mu dlouhou dobu, než naspořil alespoň na začátek stavby. Další práce pak pokračovali podle toho, zda finanční prostředky zrovna měl nebo neměl. A tak se jednou spojilo více lidí, kteří si chtěli postavit vlastní dům a začali spořit společně. Poté byla naspořená částka dána k dispozici tomu jedinci, který potřeboval postavit dům co nejrychleji. Ten dále nespořil, ale platil splátky. Celá situace se opakovala tak dlouho, až byly uspokojeny potřeby všech. Spoří-li dostatečný počet lidí, má každý z nich jistotu, že pokud bude potřebovat finanční prostředky, získá je dříve, než kdyby spořil sám.
Stavební spoření, v podobě lokálního bankovního produktu, vzniklo v Německu. Tento systém se osvědčil a začali ho používat i další skupiny občanů. V 90. letech minulého stolení se začaly zakládat stavební spořitelny i u nás a dnes je na trhu šest těchto finančních institucí.
Zákonná úprava
Dle zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře je stavební spoření účelové spoření spočívající: •
v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření,
•
v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření,
•
v poskytování
příspěvku
(státní
podpory)
fyzickým
osobám
účastníkům stavebního spoření
Účelovost smluv o úvěru ze stavebního spoření - výstavba domu, bytu
- koupě stavebního pozemku
- koupě staršího domu, bytu
- údržba, změna a modernizace
- koupě nového domu, bytu
- vypořádání majetku dle §6, odst. 1g) 9
–
- koupě rozestavěného domu, bytu
- dražba dle §6, odst. 1 i)
- úhrada za převod členských práv a pov.
- změna stavby
- splacení podílu bytovému družstvu
- splacení úvěru
- úhrada závazků spojených s bydlením
- připojení k sítím
Účastníci stavebního spoření
Účastníkem stavebního spoření může být občan České republiky či Evropské unie, bez rozdílu věku, s trvalým pobytem na území tohoto státu a přiděleným rodným číslem. Ukládání peněz probíhá podle běžných bankovních pravidel a vklady jsou obvykle úročeny 1% až 3%. Kromě úroků je dalším výnosem střadatele státní podpora. Ta je vlastně odměnou za dlouhodobé ukládání a činí 15% z ročně naspořené částky (maximálně však 3.000,--Kč ročně). Dále je účastníkům stavebního spoření, kteří splnili kritéria, tj. především naspoření předem dohodnuté částky a dobu střádání, nabídnuta možnost čerpání úvěru.
Stavební spoření je ve své podstatě uzavřený systém, nezávislý na negativních vlivech peněžního trhu s neměnnými úrokovými sazbami a pevně stanovenou výší státní podpory. Za čtrnáct let existence stavebních spořitelen v České republice se jasně ukazuje, že díky zahraničním zkušenostem, kvalitní legislativě, která upravuje jejich podnikání, atraktivním produktům, speciálním programům, zvláštním nabídkám a především solidnosti těchto specializovaných bankovních domů patří sektor stavební spoření k jednoznačně nejstabilnějším.
Vznik stavebních spořitelen v České republice
Všechny stavební spořitelny vznikaly jako akciové společnosti, jejichž akcie vlastnily a vlastní zahraniční banky většinou stavební spořitelny.
Vzhledem k tomu, že v Evropě funguje systém stavebního spoření více než osmdesát let, zahraniční banky dodaly know-how a české přidaly znalost zdejšího trhu. A tak se od roku
10
1993 začalo stavebně spořit i v České republice. První půjčky byly poskytnuty již v roce 1994.
Vznik jednotlivých stavebních spořitelen: 04.09.1993 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. 08.09.1993 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. 17.09.1993 Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. 16.12.1993 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. 01.07.1994 ČS – stavební spořitelna, a.s. 01.10.1994 Hypo stavební spořitelna, a.s.
Asociace českých stavebních spořitelen
Asociaci českých stavebních spořitelen v České republice tvoří šest stavebních spořitelen. Byla založena 29. června 2000 za účelem podpory společných zájmů stavebních spořitelen působících v České republice. Navázala tak na dlouholetou úspěšnou neformální spolupráci všech stavebních spořitelen. Důraz je kladen především na spolupráci vedoucí k podpoře a rozvoji produktu stavebního spoření a nabídek finančních instrumentů vytvářejících příznivé podmínky pro řešení bytových potřeb občanů. V souvislosti s poskytováním státní podpory účastníkům stavebního spoření je rozvíjena spolupráce s orgány státní správy. Členové asociace se pravidelně střídají v předsednictví dle stanoveného pořadí.
1.1 OBECNÁ PRAVIDLA POSKYTOVÁNÍ ÚVĚRU A MEZIÚVĚRU Stavební spořitelny poskytují dva základní druhy úvěrů: a) úvěry překlenovací, tzv. meziúvěry b) úvěry ze stavebního spoření, tzv. řádné úvěry
Zásady poskytování překlenovacích úvěrů (tzv. meziúvěrů): 1. uzavření smlouvy o stavebním spoření 2. splnění stanovených podmínek pro poskytnutí překlenovacího úvěru
11
předložení písemné žádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru 3. prokázání úvěruschopnosti (bonity) žadatele o překlenovací úvěr 4. zajištění překlenovacího úvěru 5. doložení účelového použití poskytnutí překlenovacího úvěru 6. uzavření smlouvy o poskytnutí překlenovacího úvěru Na poskytnutí překlenovacího úvěru není právní nárok.
Překlenovací úvěr může být poskytnut až do výše cílové částky sjednané ve smlouvě o stavebním spoření a je určen k financování bytových potřeb účastníka stavebního spoření vymezených v § 6 zákona č. 96/1993 Sb., v platném znění.
K jedné smlouvě o stavebním spoření může být uzavřena zpravidla pouze jedna smlouva o poskytnutí meziúvěru.
Zůstatek na účtu stavebního spoření pro poskytnutí překlenovacího úvěru musí být roven procentní výši cílové částky stanovené stavební spořitelnou v procentech z CČ 0 – 40% (dle podmínek jednotlivých stavebních spořitelen).
Překlenovací úvěr je uvolňován podle potřeb klienta (zálohově, jednorázově, postupně).
Do poskytnutí úvěru ze stavebního spoření platí klient pouze úroky z vyčerpaného překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěr je splacen ke dni přidělení cílové částky.
Po uzavření smlouvy o poskytnutí překlenovacího úvěru není přípustné rozdělení, zvýšení ani snížení cílové částky, změna varianty ani výpověď smlouvy o stavebním spoření.
Podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření:
Dle zákona o stavebním spoření činí minimální doba spoření do uzavření úvěrové smlouvy 2 roky, tuto podmínku musí dodržet všechny stavební spořitelny. Další podmínkou stavebních spořitelen je procento naspoření vlastních prostředků. Dnes již všechny stavební spořitelny nabízejí možnost tzv. 40:60, kdy stačí naspořit 40% vlastních prostředků a 60% si lze půjčit od stavební spořitelny. Další podmínkou, kterou si spořitelny kladou, je určitá 12
výše hodnotícího čísla, či parametr ohodnocení, bodové hodnocení, ohodnocovací číslo. Je to parametr, který si spořitelny stanovují ve svých všeobecných obchodních podmínkách a vypočítá se z připsaných úroků na účet klienta stavebního spoření, z výše naspořené částky vůči částce cílové a ze zvolené tarifní varianty spoření. Tyto varianty se jmenují různě, ale v podstatě jde o to, jak rychle v dané variantě roste parametr ohodnocení. Čím rychleji narůstá, tím dříve má klient nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tento úvěr se musí rychleji, tzn. větší částkou splácet (cca 7 – 8%o z cílové částky). Faktem zůstává, že výše splátky ovlivňuje finanční náklady na celou půjčku. Čím větší splátka, tím kratší doba splácení a tím nižší finanční náklady a naopak.
Rozhodný den – je to den, kdy jednotlivé stavební spořitelny přiznávají klientům nárok na úvěr. Jinými slovy řečeno klient splní na svém stavebním spoření podmínky pro poskytnutí úvěru (2 roky spoření, naspořeno min. 40% z cílové částky, parametr ohodnocení) a stavební spořitelna mu tento nárok přizná a oznámí.
1.2 POROVNÁNÍ NABÍDKY ÚVĚRU A MEZIÚVĚRU JEDNOTLIVÝCH STAVEBNÍCH SPOŘITELEN K 08.03.2007 V této části práce se budu zabývat porovnáním nabídky jednotlivých stavebních spořitelen. Nejprve ve fázi úvěru ze stavebního spoření. Dále pak se budu zabývat nabídkou jednotlivých stavebních spořitelen ve fázi překlenovacího úvěru ze stavebního spoření.
Porovnání nabídky úvěrů ze stavebního spoření
Název banky ČMSS
Úrok z úvěru
Invest 4,8% Atraktiv 3,7% Perspektiv 4,8%
Podmínky poskytnuí úvěru (přidělení) Min. doba spoření 2 roky Min. zůstatek na účtu: 40% CČ – Invest 38% CČ – Atraktiv 35% CČ – Perspektiv Hodntící číslo 64 Přijetí přidělení CČ
13
Max. výše poskytnutého úvěru 60%CČ Invest 62% CČ Atraktiv 65% CČ Perspektiv
Zajištění
Bez zaj.: do 300 tis. Se zajišt.: do 400 tis. 1 ručitel do 500 tis. 2 ručitelé nad 500 tis. nemovitost
StS ČS
4,75% Šampion 4,99%
Min. doba spoření 2 roky Min. zůstatek na účtu 40% CČ Bodobé hodnocení 220 Přijetí přidělení CČ
60%CČ 95% Šampion
MPSS
Kredit 5: 4 a 3%
Min. doba spoření 2 roky Min. zůstatek na účtu 40% CČ Parametr ohodnocení 55
60% CČ
RAIFFEISEN
4,9% - S041 3,5% - S061
Min. doba spoření 24 měsíců min. zůstatek na účtu 40% CČ ukazatel zhodnocení 64 přijetí přidělení CČ
60% CČ
WÜSTENROT
3,7% (vklady1%) 4,8% (vklady2,1%)
Min. doba spoření 21 měsíců Min. zůstatek na účtu: 40% CČ – OF 50% CČ – ON, OS 30% CČ – OK Ohodnocovací číslo 600 Přijetí přidělení CČ
50% CČ ON,OS 60% CČ OF 70% CČ OK
HYPO
3,9% (vklady 1%) 4,7% (vklady 2%) 4,9% (vklady 2% Smart)
Min. doba spoření 2 roky Min. zůst. Na účtu 40% CČ Hodnotící číslo 6,5 Přijetí úvěru (možné přidělení volbou po 18 měsících bez dosažení HĆ
60% CČ
14
Bez zaj.: do 300 tis. Se zajišt.: 300-500 tis. ručitel nad 500 tis. nemovitost Bez zaj.: do 300 tis. Se zajišt.: 300-400 tis. 1 ručitel 400-500 tis. 2 ručitelé nad 600 tis. nemovitost Bez zaj.: do 300 tis. Se zajišt.: 300-400 tis. 1 ručitel 400-500 tis. 2 ručitelé nad 500 tis. nemovitost Bez zaj.: Do 400 tis. 1 dlužník v závazku musí mít ručitele Se zajišt.: 200-300 tis. 1 ručitel 300-600 tis. 2 ručitelé nad 600 tis. nemovitost Bez zaj.: Do 100 tis. známý klient až 150 tis. Se zajišt.: do 150 tis. 1 ručitel známý klient až 300 tis. do 500 tis. 2 ručitelé nad 500 tis.
nemovitost u důchodců nutné rizikové poj. úv. nebo přistoupení k závazku třetí osobou. U úvěru nad 200 tis. nutné životní poj. Vysvětlení pojmů: CČ – cílová částka OF – optimální finanční (Wüstenrot) ON – optimální normální (Wüstenrot) OS – optimální speciální (Wüstenrot) OK – optimální kreditní (Wüstenrot) známý klient – naspořeno dle tarifu více než 40 – 45% CČ a hodnotící číslo min. 3 (Hypo)
Porovnání nabídky překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření
Název banky ČMSS
Úr. sazby a podmínky Kredit Standard 2,7% splatnost < 12 měměs. 3,5% splatnost < 24 měs. 4,0% splatnost < 36 měs. 5,3% splatnost > 36 měs. Kredit 90 4,5% splatnost < 36 měs 5,0% splatnost < 60 měs. 5,5% splatnost < 96 měs. 6,5% splatnost > 96 měs. Topkredit Plus 3,9% splatnost < 36 měs. 4,3% splatnost < 96 měs. 4,4% splatnost > 96 měs. Tophypo 4,3% splatnost < 36 měs. 4,5% splatnost < 72 měs. 4,7% splatnost > 72 měs. min. výše nezajš. částky
Zvláštní nabídka úvěrů PRIVATIZACE úr. max. 6,3% akontace 10% pro všechna HČ
Zajištění Bez zajištění: I.skupina do 300 tis. Kč II.skupina do 200 tis. Kč III.skupina do 100 tis. Kč Se zajištěním: 1 ručitel I./II./III. Skupina do 400 000 / 300 000 / 200 000 Kč 2 ručitelé do 500 000 / 400 000 / 200 000 Kč nemovitost nad 500 000 / 400 000 / 300 000 Kč TOPKREDIT – nemovitost TOPKREDIT PLUS – nemovitost
15
StS ČS
MPSS
300 tis. Kč, zást. nem., v tarifu PERSPEKTIV úr. sazby neměnné 6 let TREND 6,45%, akontace od 0% TREND PLUS 2,95%, akontace 30%, spoření min. 3 roky, klient s řádnou úv. historiíí u StS ČS min. 12 měsíců HYPO TREND 4,15%, fix 3 roky, ak. 0%, celk. splatnost 28 let ŠAMPION 4,99%, akontace od 0%, konst. Splátka, celk. splatnost 25 let, od 250 tis. zajištění nemovitostí
Úr. sazby neměnné 6 let 3,7% bonusovým smlouvám, bez zajištění a bonity REKONSTRUKCE akont. 0-35% CČ 6,9% 6,8% s ručitelem 5,9% zajištění nemovitostí akontace od 35% - 6,7% 6,4% s ručitelem 5,7% zajištění nemovitostí BYDLENÍ akontace 0-35% - 6,8% 6,4% s ručitelem 5,1% zajištění nemovitostí akontace od 35% - 6,5% 6,1% s ručitelem 4,7% zajištění nemovitostí HYPOÚVĚR CČ min. 300 tis. Kč, dospořování 0,2% CČ BYDLENÍ akontace 0-35% - 4,29% akontace nad 35% - 3,99% REKONSTRUKCE akontace 0-35% - 4,7% akontace nad 35% - 4,4% HYPOÚVĚR 100
TOPHYPO – nemovitost
EXPRES ÚVĚR Úvěry od 150 tis. jsou schvalovány do 2 prac. dne. Bez příplatku. MAXITREND pro podnikatele PRÁVNICKÉ OS. 6,15%-8,5%, akontace 30% KOMERČNÍ PUJČKY Úr. individ. 6,210% PROGRAM OBNOVA 5,75% akont. 0% 4,75% akont. 30% VIP úvěr max. 200 tis. bez zajištění při úv. historii min. 12 měsíců POHOTOVOSTNÍ ÚVĚR příprava úv. smlouv v předstihu PRÁVNICKÉ OSOBY 6,9-8,9%, akont. 040% CČ KOMERČNÍ ÚVĚR 6,2-7,9% bez ak. RENOÚVĚR Multi bez akontace 5,75% zaj. nem. 6,9% bez zaj.
16
Bez zajištění: 300 tis. Kč při době spoření min. 1 rok a akontaci min. 10% 150 tis. pro akontaci min. 10% Se zajištěním: 300 až 500 tis. Kč ručitel nad 500 tis. nemovitost Šampion – nemovitost
Bez zajištění: neposkytuje Se zajištěním: do 300 000 Kč 1 ručitel do 500 000 Kč 2 ručitelé od 500 001 nemovitost do 1 mil. Kč 3 ručitelé pro koupi družstevního bytu úvěrem BYDLENÍ ak. 035% CČ
CČ min. 300 tis. Kč, dosp. 0,5% CČ, akontace od 0%, úrok 4,99% RAIFFEISEN Úr. sazby neměnné 5 let SPEKTRUM zahrnuta sleva -0,1% za životní pojištění 4,8%-ukazatel zh. nad 50 6,6%-ukazatel zh.<6 6,4%-ukazatel zh.>6 BEZ ČEKÁNÍ 15 měs. před přid. CČ 2,99% 3,49% při odpuštění poplatku za vyřízení PÚ 5,4% prodlení > 3 plateb VZÁJEMNÁ DUVĚRA zahrnuta sleva -0,1% za živ.poj. 5,2% akontace 0-20% CČ, zástava nemovitostí 4,7% akontace min. 4% CČ, trvání sml. min. 1 rok, záastava nemovitostí DOBRÝ ZNÁMÝ 4,7%, zahrnuta sleva 0,1% za živ. poj. akontace 0-20%, ve výši předchozího splaceného úvěru Financování 100% hodnoty nemovitosti +0,5% HORIZONT PLUS akont. od 0-20%, min. výše nezaj. částky 100 tis., zahrnuta sleva -0,1% za živ.poj. 4,8%, 4,6% se zástavou nem. NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA zahrnuta sleva -0,1% za živ.poj. 4,5% se zást. nemovitostí 4,7% bez zástavy nem. akontace 0-20% CČ, tarif 1/3/5% WÜSTENROT PARTNER akontace 0% 6,6% CČ do 200 tis. Kč
PANEL KREDIT 5,0-6,5% na opravy domů ve vazbě na stát. progr. s dotací úroků PRÁVNICKÉ OS. od 6,4 do 8,4% dle akontace KOMERČNÍ ÚVĚRY prokázat 20% vlastních zdrojů
Bez zajištění: do 70 000 Kč do 150 000 Kč BEZ ČEKÁNÍ do 300 000 Kč DOBRÝ ZNÁMÝ Se zajištěním: do 150 000 Kč 1 ručitel do 300 000 Kč do 500 000 Kč DOBRÝ ZNÁMÝ 2 ručitelé nad 300 000 Kč nemovitost U úvěrů nad 300 000 Kč nezaj. částky nutné pojštění zbývající části úvěrového dluhu uzavřené pouze u pojišťovny Uniqa
KOMBINOVANÉ FINANCOVÁNÍ Kombinace
17
Bez zajištění: Nový klient 50 tis. Kč Stávající klient:
4,9% CČ nad 200 tis. Kč PRVNÍ BYT doplňkový pro půjčky od SFRB 3,9%, akontace od 0%, min. doba spoř. v rodině 12 měsíců u jakékoli st.sp. SUPERÚVĚR Min. doba spoř. v rodině 12 u jakékoli st.sp. 2,5% max. 6 měsíců do přidělení 4,5% naspoření pro přid. 4,8% akontace 0-10% 6,3% družstevní bydlení, akontace 0% 2,5% družstevní bydlení, akontace 50% Akontace 0-15% 4,4% nad 300 tis., nemovitost 4,5% 50-300 tis., nemovit. 5,2% do 400 tis., 2 ručit. Akontace 15-40% 4,4% nemovitost 5,0% ručitel 5,2% do 100 tis. bez zaj. Akontace nad 40% 4,2% nemovitost 4,8% ručitel 5,1% do 100 tis. bez zaj.
HYPO
s hypotékou a pojištěním nem. REVIT Pro majitele panel. domů, úrok 4,55,9%, akont. 030%, vazba na stát. program s dotací úr. REKOFOND Vinkulace vkladů pro úvěr na opravu společných částí domů
sám v závazku 200 tis. Kč více v závazku 300 tis. Kč
Bez zvláštní nabídky
Viz úr. sazby
Se zajištěním: sám v závazku 200-300 tis. Kč - 1 ručitel nad 300 tis. Kč 2 ručitelé nad 400 tis. Kč nemovitost nad 100 tis. Kč vždy nutné ŽP
1 ručitel – max. 150 tis. Kč 2 ručitelé – max. 400 tis.Kč Nemovitost – dle akontace od 50 tis., od 300 tis. Kč
1.3 POPLATKOVÁ POLITIKA STAVEBNÍCH SPOŘITELEN K 8.3.2007
Poplatky – účet stavebního spoření
Název banky ČMSS StS ČS
Výše úhrady za uzavřní smlouvy o stavebním spoření 1 % CČ 1%CČ, max. 9.500,0% s úv. Šampion
Úhrada za vedení vkladového účtu ročně 290,- Kč 285,- Kč první rok zdarma
18
Zaslání výpisu z účtu zdarma zdarma
MPSS RAIFFEISEN
1%CČ, max.7.500,1 % CČ 0% s úv. DOBRÝ ZNÁMÝ WÜSTENROT 1%CČ, max. 30 tis. Kč
HYPO
dle tarifu 0,9%, 1,2% nebo 1,8% z CČ
300,- Kč 288,- Kč + 90,- Kč evidence úr. zvýhodnění 250,- Kč START pro nezletilé zdarma 360,- Kč
zdarma 23,- Kč 30,- Kč
zdarma
Poplatky – úvěrový účet
Název banky
ČMSS StS ČS MPSS
RAIFFEISEN WÜSTENROT HYPO
Úhrada za uzavření úvěrové smlouvy (poskytnutí úvěru) Zdarma Zdarma zdarma, 0,5% z úvěru za vystavení záruční listin (max. 2.500,- Kč Zdarma Zdarma Zdarma
Úhrada za vedení úvěrového účtu ročně
Zaslání výpisu z účtu
290,- Kč 285,- Kč
zdarma zdarma
300,- Kč
zdarma
300,- Kč 250,- Kč 360,- Kč
23,- Kč 30,- Kč zdarma
Úhrada za vedení meziúvěrového účtu ročně
Zaslání výpisu z účtu
290,- Kč
zdarma
285,- Kč
zdarma
300,- Kč
zdarma
300,- Kč
23,- Kč
Poplatky – meziúvěrový účet
Název banky ČMSS
StS ČS
MPSS RAIFFEISEN
Úhrada za uzavření smlouvy z výše úvěru 0 % Kredit Standard 1 % Kredit 90 0,5 % Topkredit, Topkredit plus, Tophypo, max. 15.000,- Kč 1 % z úvěru (max. 9.500,- Kč Šampion 5.000,- Kč 1 % CČ max. 7.500,- Kč 1 % CČ 0 % s úvěrem DOBRÝ ZNÁMÝ
19
WÜSTENROT
HYPO
1 % CČ min. 900,- Kč, max. 15.000,- Kč 0,9 % z úvěru min. 500,- Kč
250,- Kč
zdarma
360,- Kč
zdarma
1.4 DÍLČÍ ZÁVĚR – SROVNÁNÍ STAVEBNÍCH SPOŘITELEN
Dílčí závěr - srovnání nabídky úvěrů
Nejvyšší částka, kterou poskytnou stavební spořitelny bez zajištění nemovitostí je 600.000,Kč. Do této výše poskytuje bez zajištění nemovitostí pouze Wüstenrot. Ostatní stavební spořitelny poskytnou bez zajištění nemovitosti maximální úvěr 500.000,- Kč.
Nejvyšší částka, kterou může klient získat bez ručitele je 300.000,- Kč a to u ČMSS, StS ČS, MPSS a Raiffeisen.
Pokud o úvěru ze stavebního spoření uvažuje méně bonitní klient, je dle celkového pohledu nejmírnější Českomoravská stavební spořitelna a to jak na bonitu klienta, tak na bonitu ručitele. ČMSS poskytuje úvěru až do výše 300.000,- Kč a vyžaduje pouze údaje o příjmu v žádosti, zpracovává tzv. zjednodušenou kontrolu bonity. Sts ČS, MPSS poskytují úvěry u kterých se neprověřuje bonita pouze do 150.000,-.
Dílčí závěr -.srovnání nabídky překlenovacích úvěrů neboli meziúvěrů
Nabídka jednotlivých překlenovacích úvěrů (PÚ) od stavebních spořitelen je velmi široká a klient se dle mého názoru bez rady finančního poradce obejde jen s těží. Všechny stavební spořitelny již nabízejí PÚ s 0% akontací, ani výše úrokových sazeb se příliš neliší. To je důkaz, že bankovní produkty jsou velmi snadno okopírovatelné ostatními bankovními domy a jestliže jedna ze stavebních spořitelen přijde s exkluzivní nabídkou PÚ, tak ostatní její obdobu zahrnou také do své nabídky.
20
Českomoravská stavební spořitelna však jako jediná zavedla systém rizikových skupin, kde zvýhodňuje déle spořící klienty a dává jim výhodnější podmínky jako co se týče dokládání příjmů tak i co se týká požadavků na zajištění PÚ. Obdobný program zvýhodnění známých klientů poskytuje i Raiffeisen stavební spořitelna.
Nejvyšší částka překlenovacího úvěru, kterou poskytují stavební spořitelny bez zajištění nemovitosti je 500.000,- Kč, jsou to ČMSS, StS CS, MPSS, Raiffeisen.
Nejvyšší částka překlenovacího úvěru, kterou poskytují stavební spořitelny bez zajištění je 300.000,- Kč, jsou to ČMSS, StS ČS, Raiffeisen a Wüstenrot. Nabídka jednotlivých stavebních spořitelen je opravdu srovnatelná, ale jednoznačně se dá říci, že Hypo stavební spořitelna jen s těží ostatním konkuruje a její nabídka je nejmenší a vzhledem např. k zajištění je i nejpřísnější.
Dílčí závěr – srovnání poplatkové politiky stavebních spořitelen
Všechny stavební spořitelny si účtují poplatky za uzavření smlouvy o stavebním spoření, stejně tak i úhradu za uzavření smlouvy o poskytnutí překlenovacího úvěru. Tyto i poplatky za vedení vkladového, úvěrového a účtu překlenovacího úvěru jsou prakticky stejné, příliš se neliší. Pouze Hypo stavební spořitelna má poměrně vysoké poplatky za vedení vkladového, úvěrového a účtu překlenovacího úvěru a to 360,- Kč. Též si účtuje nejvyšší poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření až to až do výše 1,8% CČ.
Na závěr shrnutí nabídek jednotlivých stavebních spořitelen nelze jednoznačně říct, že některá ze stavebních spořitelen je nejlepší. Všechny se snaží dát svým i potenciálním klientům co nejvýhodnější nabídku úvěrů v rámci svých ekonomických sil.
21
2. CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ Hypoteční banky jsou banky, které se orientují na poskytování hypotečních úvěrů. Tyto banky musejí pro svoji činnost získat nejen povolení působit jako banka podle zákona o bankách, ale také povolení vydávat hypoteční zástavní listy podle zákona o dluhopisech. Pro hypoteční bankovnictví jsou typické dvě charakteristiky: 1) investice do nemovitosti 2) dlouhodobost Hypoteční banky získávají úvěrové zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů především vydáváním hypotečních zástavních listů (HZL). Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr poskytovaný na investice do nemovitosti. Úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr lze použít: •
na koupi nemovitosti
•
na výstavbu nemovitosti, dostavbu, přístavbu
•
na rekonstrukci, modernizaci, opravy (údržba) nemovitosti
•
vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti
•
koupi spoluvlastnického podílu k nemovitosti
•
splacení dřívějších úvěrů, které byly prokazatelně použity na investici do nemovitostí
Za nemovitost se považuje to, co je zapsáno v katastru nemovitostí, tj.: •
rodinný dům
•
byt(y) ve vlastnictví (osobním)
•
bytový (činžovní) dům
•
pozemek (na koupi stavebního pozemku může být poskytnut hypoteční úvěr pouze v případě, že součástí investičního záměru je výstavba nemovitosti na tomto pozemku)
•
chaty, chalupy
•
nebytové prostory
Příklady členění hypotečních úvěrů: - dle možnosti kombinace se: - stavebním spořením - životním pojištěním - hypotečními zástavními listy (HZL) V tomto případě klient splácí hypoteční bance pouze úroky,
poté jednorázově nebo
částečně splatí hypotéku ze stavebního spoření, životního pojištění či HZL.
22
- dle způsobu splácení: - anuitní (klient po celou dobu splácení úvěru platí stejnou výši měsíční splátky). - progresivní (klient na začátku platí nižší splátky, které se mu v průběhu let zvyšují). - degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátky, které se mu postupně snižují). Další způsoby rozlišení hypotečních úvěrů: dle toho pro koho jsou určeny, dle způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), dle doby splatnosti nebo dle doby fixace úrokové sazby.
Podpora hypotečních úvěrů:
Úrokové dotace: •
podmínky pro poskytnutí podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb.
•
žadateli o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partnerovi) nesmí v roce žádosti dovršit 36 let.
•
podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru.
•
výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5%, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová.
•
výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, max. však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena.
•
úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, max. však po dobu deseti let.
•
úroková dotace bude poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tis. Kč a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč.
Úrokové dotace se v současné době neposkytují.
23
Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka:
Novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů umožnila daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které prostřednictvím hypotečního úvěru řeší svoji bytovou potřebu, popř. z úvěru ze stavebního spoření. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru sníženou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to až do výše 300.000,- Kč.
2.1 HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY Jak již bylo výše uvedeno, hypoteční banky získávají úvěrové zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů mimo jiné vydáváním zástavních listů. Ty představují zvláštní druh dluhopisů, jehož jmenovitá hodnota, včetně úroků, je krytá pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty HZL mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (např. hotovost, státní dluhopisy či vklady u ČNB). Z tohoto důvodu je hypoteční zástavní list jeden z nejbezpečnějších cenných papírů.
Hlavní charakteristiky HZL: •
Bezpečnost
Je zaručena krytím HZL pohledávkami z hypotečních úvěrů zajištěných zástavním právem k reálně existující nemovitosti, dozorem MF ČR, ČNB a Komisí pro cenné papíry. V případě nesplacení hypotečního úvěru má hypoteční banka právo přednostního uspokojení z nemovité zástavy před ostatními věřiteli. •
Výnosnost
Úrok je stanoven obvykle jako fixní a nepodléhá dani z příjmu. Těží se z diference ceny zástavního listu při jeho nákupu a předčasném prodeji na pražské burze či na RM-systému. •
Likvidita
HZL patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry. Investor má tedy možnost prodat jím vlastněné hypoteční zástavní listy.
24
Nákup hypotečních zástavních listů
HZL je možno zakoupit na vybraných pobočkách emitující banky nebo na veřejných kapitálových trzích (burza, RM-Systém) obvykle v nominální hodnotě 10.000,- Kč. Nákupní ceny zástavních listů se stanovují v závislosti na vyhlašované úrokové sazbě a situaci na kapitálovém trhu. Zaplatit za HZL lze buď v hotovosti nebo převodem z účtu.
Prodej hypotečních zástavních listů
HZL nemají žádnou výpovědní lhůtu. Lze je kdykoli v obchodní dny na pražské burze nebo na RM-Systému prodat. Můžeme přitom využít služeb obchodníků s cennými papíry. O možnosti odkupu HZL se můžeme informovat i na pobočce banky, která je vydala. Při předčasném prodeji je třeba počítat s možnými poplatky.
Hypoteční banky
V současné době má oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů 10 bank: •
Česká spořitelna, a.s. – od 9.11.1995
•
Hypoteční banka, a.s. – od 15.12.1996
•
ČSOB, a.s. – od 24.7.1997
•
eBanka, a.s. – od 28.8.2003
•
GE Money Bank – od 30.12.1999
•
HVB Bank Czech Republic – od 1.1.1996
•
Komerční banka, a.s. – od 9.11.1995
•
RaiffeisenBank, a.s. – od 27.7.1999
•
Wüstenrot hypoteční banka, a.s. – od 13.11.2002
•
Živnostenská banka, a.s. – od 9.11.1999
25
2.2 POROVNÁNÍ NABÍDKY JEDNOTLIVÝCH HYPOTEČNÍCH BANK K 8.3.2007 Úrokové sazby hypotečních úvěrů Název banky
Česká spoř.
Hypoteční banka
ČSOB
eBanka Ge Money Bank
HVB Bank CR
Komerční banka
Raiiffeisen Bank
Úroková sazba (p.a.) Standard: od 3,30% (fix 1 rok) od 4,19% (fix 5 let) od 4,69% (fix 10 let) Nové TOP Bydlení: 4,59% (fix 5 let) Hypotéka 100%: 3,99% (fix 1 rok) 4,79% (fix 5 let) HYPOHIT: 3,79% (fix 1 rok) 4,39% (fix 3 roky) HÚ: fix 1 rok od 3,74 % fix 5 let od 4,35% HÚ 85: fix 5 let od 4,35% HÚ 100: fix 5 let od 4,75% HÚ: fix 1 rok od 3,74% fix 5 let od 4,35% fix 10 let od 4,78% HÚ: fix 1 rok od 3,14% fix 5 let od 4,24% STANDARD: fix 1 rok 3,79% fix 3 roky 4,29% fix 5 let 4,59% MAJORDOMUS: fix 1 rok od 3,53% fix 5 let od 4,38% HIT: fix 1 rok od 3,53% fix 5 let od 4,38% HÚ KLASIK: fix 1 rok od 3,51% fix 5 let od 4,16% HÚ PLUS: fix 1 rok od 3,77% fix 5 let od 4,47% HÚ Klasik: fix 1 rok od 3,80%
Min. výše HÚ (Kč)
Max. výše HÚ (% z obvyklé ceny zastavované nem.) Hypotéka Standard: 90%
300.000,U HÚ BONUS a standard není omezeno
„Hypotéka 100%“ 100%
300.000,-
70% HÚ 85: 85% HÚ 100: 100%
200.000,200.000,-
300.000,-
400.000,-
200.000,-
26
Splatnost HÚ (roky)
5 až 30
70% individuálně až 100% 70% indiv. až 100% 100% obvykle 85%
70% ve výjmečních případech až 100%
5 až 40
5 až 30 5 až 30
5 až 30
5 až 30
KLASIK 70% PLUS až 100%
5 až 30
KLASIK 90%
5 až 30
fix 5 let od 4,17% HÚ Klasik 100: fix 1 rok od 4,10% fix 5 let od 4,57%
250.000,-
Wüstenrot HÚ: fix 1 rok od 3,79% fix 5 let od 4,19% fix 10 let od 5,55% Živnostenská banka
HÚ účelový a HÚ s KŽP: fix 1 rok od 3,89% fix 5 let od 4,11% fix 10 let od 4,95%
300.000,-
KLASIK 100% až 100%
70% 90% při splatnosti do 20 let, při kombinovaném produktu až 100%
200.000,-
100%
(u HÚ >90% ceny nem. max. 20 let 5 až 30
1 až 30
Další výhody hypotečních úvěrů Název banky Česká spořitelna
Hypoteční banka
ČSOB
eBanka
Další výhody Nové TOP Bydlení u fixace 5 let v prvním období snížení měsíčních splátek. Nabídka novomanželské hypotéky pro mladé do 36 let (manželé nebo svobodné pečující alespoň o 1 dítě. Úroková sazba je zvýhodněna o 0,2%. Garance vyřízení úvěru do 3 pracovních dnů. ČS zajistí výpis z katastru nemovitostí zdarma. HÚ na počkání – podpis smlouvy bez konkrétní nemovitosti: do 100% ceny nemovitosti, úr. sazby stejné jako u Hypohit a Nové TOP Bydlení. Nižší a pevně stanovené úrokové sazby při kombinovaném financování se stavebním spoření ČMSS nebo životním pojištění. Hypotéka do 100% hodnoty nemovitosti, část úvěru přesahující 70% ceny nemovitosti lze předčasně splatit. Expresní ocenění bytu zdarma během 1. návštěvy na základě informací od klienta. ČSOB Hypotéka 2 v 1 – lze získat finance účelově i neúčelově, tedy na nemovitost i na cokoliv. Celý úvěr má shodnou úrokovou sazbu na úrovni standardní ČSOB Hypotéky. HÚ bez dokládání příjmů – bonita se prokazuje čestným prohlášením o majetku. HÚ do 50% ceny zastavené nemovitosti. ČSOB přehypoteční úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, má stejné podmínky jako HÚ. HÚ na družstevní bydlení až na 80% odhadní ceny družstevního bytu. Klient má možnost odkladu splátek, posunutí splátkového kalendáře o max. 8 měsíců. Možnost individuálního splacení až poloviny jistiny bez sankcí po zaplacení 12 splátek. Životní pojištění k HÚ zdarma.
27
GE Money Bank
„Hypotéka naopak“ – na základě výše příjmů je schválena výše hypotéky bez konkrétní nemovitosti. Garance 9 měsíců. Hypotéka s kapitálovým životním pojištěním, bez měsíčního poplatku, poplatek za zpracování HÚ je 0,7%. Nabídka HÚ až do výše 100% hodnoty nemovitosti. HypoExpres – schválení výše HÚ do 3 hodin. Garance úrokové sazby 1 měsíc. HVB Bank Volba splácení – anuitní, progresivní, degresivní výše splátek. Možnost CR odkladu splátek jistiny. Možnost hradit poplatek za zpracování přímo úvěrem. Hypotéka Flexi s možností předčasného splácení HÚ kdykoliv v průběhu jeho trvání bez sankce. Komerční Překlenovací HÚ – pro majitele kap. životního pojištění nebo stav. spoř. banka MPSS. Splácí se pouze úroky HÚ, jistina je splacena jednorázově pomocí KŽP nebo stav. spoř. Raiffeisen Kombinace HÚ s životním pojištěním nebo s kapitálovým životním Bank pojištěním – HÚ Stabilita. Stejné úr. sazby jako HÚ Klasik. Hypoteční úvěr na investice občanů do nemovitostí určených k pronájmu – HÚ Profit. úrokové sazby o cca 0,2% vyšší než u HÚ Klasik. HÚ bez dokládání příjmů, bonita se prokazuje čestným prohlášením o majetku. HÚ dod 50% ceny zastavené nemovitosti. Pro mladé do 36 let nabídka HÚ s odkladem splátek. Po dobu odkladu (max. 5 let) se splácí pouze úroky. Hypotéční Kompletkonto – k hypotéce vedení běžného účtu zdarma. Wüstenrot Jednotná garantované úroková sazba pro všechny klienty, kteří splňují podmínky platební schopnosti. Bydlíme s Hypotékou – kombinace HÚ Wüstenrot (pokryje až 90% investice do nemovitosti) s kterýmkoliv z PÚ Wüstenrot SS (pokryje zbytek investice) Živnostenská Možnost odkladu splátek jistiny až o 1 rok. banka Možnost předčasného splacení úvěru ke konci sjednaného fixního období bez sankcí. Nabídka hypotéky kombinované s jistotním účtem – garantuje kupujícímu, že prostředky na něm uložené budou prodávajícímu vyplaceny až po splnění všech podmínek, na kterých se kupní strany dohodly ve smlouvě o jistotním účtu. U HÚ s KŽP se splácí pouze úrok, jistina je splacena jednorázově pomocí KŽP.
28
2.3 Poplatková politika hypotečních bank k 8.3.2007
Název banky
Poplatek za zpracování HÚ (% z výše úvěru)
Česká spořitelna
0,9% (min. 9.500,- Kč, max. 25.000,- Kč) do výše 5 milionů Kč, nad 5 milionů Kč individuálně, min. 35.000,- Kč
Hypoteční banka ČSOB
0,7% (min. 6.000,- Kč, max. 25.000,- Kč) 0,7% (min. 6.000,- Kč, max. 25.000,- Kč) od 0,85% (úvěry nad 1 mil. Kč 0,65%) (min. 5.000,- Kč, max. 19.000,- Kč) Standard: 0,8% (min. 8.000,- Kč, max. 25.000,- Kč) 0,8% (min. 9.000,- Kč, max. 25.000,- Kč) 0,8% (min. 9.000,- Kč, max. 28.000,- Kč) 0,8% (min. 6.000,- Kč, max. 29.000,- Kč) 0,8% (min. 4.000,- Kč, max. 25.000,- Kč) 1% (min. 8.000,- Kč, max. 30.000,- Kč) nad 5 mil. Kč individuálně
eBanka GE Money Bank HVB Bank CR Komerční banka Raiffeisen Bank Wüstenrot Živnostenská banka
Poplatek za vedení účtu (Kč/měsíc) 150,- (placeno z běžného účtu ČS) 200,- (placeno z BÚ jiné banky) 150,150,150,150,150,150,150,150,-
150,-
2.4 DÍLČÍ ZÁVĚR – SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH BANK Hypoteční banky stejně jako stavební spořitelny se předhánějí v nabídce jednotlivých hypotečních úvěrů tak, aby si mohl každý klient vybrat tu hypotéku, která je pro něj nejvýhodnější a dostupná.
Nejnižší úrok na hypoteční úvěr nabízí eBanka a to 3,14% s dobou fixace 1 rok. Srovnámeli nejnižší úrok s dobou fixace 5 let vychází nejlépe hypoteční úvěr poskytovaný Živnostenskou bankou a to s úrokem 4,11%. 29
Nejnižší výši hypotečního úvěru nabízí ČSOB, Komerční banka a Živnostenská banka a to ve výši 200.000,- Kč.
Maximální výše hypotečního úvěru
stanovená procentem z obvyklé ceny zastavované
nemovitosti je 100% a standarde je nabízí Česká spořitelna – „Hypotéka 100%“, Hypoteční banka – hypoteční úvěr 100, GE Money Bank – Standard, Komerční banka – hypoteční úvěr PLUS, Raiffeisen Bank – hypoteční úvěr KLASIK 100, Živnostenská banka, tedy prakticky všechny hypoteční banky. Problémem v této oblasti se můžou jevit výše odhadu stanovená soudním znalcem a z něj poskytovaná částka hypotečního úvěru. Výše odhadu a např. kupní cena nemovitosti se může lišit a klient se dostane do situace, kdy k pořízení nemovitosti bude muset použít buď vlastní finanční prostředky nebo ještě další úvěr buď od stavební spořitelny nebo dražší spotřebitelský úvěr.
Z hlediska splatnosti hypotečního úvěru nabízí nejdelší možnou dobu Hypoteční banka a to až 40 let. Tato relativně dlouhá doba je vhodná pro klienty, kteří chtějí co nejnižší měsíční zatížení splátkami. Na druhé straně zase čím delší doba hypotečního úvěru, tím je přeplatek tohoto úvěru vyšší.
Poplatky za zpracování hypotečního úvěru má jednoznačně nejvyšší Živnostenská banka a to 1%. Nejnižší poplatek za zpracování nabízí ČSOB a to 0,7% z výše hypotečního úvěru. V různých časových obdobích nabízejí jednotlivé hypoteční banky zpracování hypotečních úvěrů buď zdarma nebo se slevou.
3. POROVNÁNÍ ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTEČNÍCH ÚVĚRU – PRAKTICKÝ PŘÍKLAD V této kapitole se budu věnovat praktickým příkladům financování bytových potřeb jak z úvěrů ze stavebního spoření, tak i z hypotečních úvěrů. K získání těchto informací jsem použila výše uvedené tabulky srovnání jednotlivých druhů úvěrů, informační linky finančních institucí a kalkulačky na webových stránkách jednotivých institucí.
30
Při srovnání nabídky stavebních spořitelen s nabídkami hypotečních bank budu vycházet z výše úrokové sazby nabízené nyní. Tzn. fixní úrok na dobu 5 let budu považovat za úrok, který bude bankou poskytnut na celou dobu splácení úvěru. Toto srovnání není přesné, ale odhad úrokové sazby poskytované bankou za pět let po vypršení fixace není prakticky možné v současné době zjistit. Princip poskytování překlenovacích úvěrů a hypotečních úvěrů je velmi rozdílný, a proto je srovnání těchto dvou produktů velmi náročné a ne zcela přesné.
Parametry požadavků klienta: Klient s manželkou (bezdětní, oba do 30 let) kupuje nemovitost (rodinný dům) za cenu 1.500.000,- Kč. Vycházím z toho, že prodejní cena, je i cena tržního odhadu. Doba splácení je 20 let. Akontace 0%. Vlastní prostředky 0,- Kč.
Stavební spoření – srovnání na praktickém příkladu
Název banky ČMSS
MPSS
Překlenovací úvěr úrok: 4,4% splátka úroku: 5.500,dospořování: 4.800,celkem: 10.300,úrok: 4,99% splátka úroku: 6.238,dospořování: 4.500,celkem: 10.738,- Kč
Řádný úvěr
Zajištění
úrok: 3,7% splátka: 8.820,-
nemovitost 80% nutno dozajistit: 2 ručitelé
úrok: 5% splátka: 11.250,-
nemovitost 100%
Požadavky na čistý příjem
Poplatky (Kč)
21.938,- Kč
34.100,-
21.784,- Kč
27.000,-
Výše poskytovaného úroku u srovnávaných stavebních spořitelen se liší v cca 0,5% úroku a to ve prospěch ČMSS, což v peněžité částce zaplacených úroků činí 738,- Kč měsíčně a tím značně rostou i náklady na úvěr. Rovněž je rozdíl u poskytovaných úroků u tzv. řádného úvěru, opět ve prospěch ČMSS, a to ve výši 1,3%, což v peněžité částce znamená o 2.430,vyšší měsíční zatížení pro klienta.
31
Výhodou MPSS na druhé straně jsou nižší poplatky za uzavření smlouvy a zpracování úvěru, ale ty dle mého názoru nemají rozhodující vliv na rozhodnutí klienta, kterou ze stavebních spořitelen si vybere a půjčí si od ní na řešení své bytové potřeby.
Velkou výhodou MPSS oproti ČMSS je poskytování tzv. HYPOÚVĚRU 100%, kdy Modrá pyramida stavební spořitelna poskytne klientovi celou částku kupní ceny nemovitosti, resp. tržního odhadu nemovitosti. Háček se ale dá spatřit v tom, že ne vždy kupní cena odpovídá tržnímu odhadu nemovitosti, často bývá vyšší a klientovi často nezbývá než dodat stavební spořitelny další zajištění, např. ručitele.
Nabídka informací o úvěrech, tedy o výši úroků a výši splátek je u stavebních spořitelen přehledná a dá se v ní celkem snadno orientovat. Daleko obtížnější situace ovšem nastává, žádá-li klient jakýkoli splátkový kalendář a žádá-li úvěr ze stavebního spoření nasimulovat i s např. dobou splatnosti. Nejméně pružná se mi v tomto ohledu jeví StS ČS, která vůbec nereaguje na jakékoli dotazy a smlouvu o stavebním spoření s vámi uzavře na jakékoli pobočce, ale informace o úvěru můžete dostat jen ve specializovaných pobočkách.
Hypoteční banky – srovnání na praktickém příkladu
Název banky
Česká spořitelna
Hypoteční banka
Úrok
Výše splátky (Kč)
Zajištění
Požadavky na Čistý příjem (Kč)
4,79%
9.781,-
100%
19.570,-
4,75%
9.693,-
100%
22.270,-
4,75%
9.693,-
100%
22.270,-
ČSOB
Poplatky (Kč) za zpracování HÚ: 13.500,za vedení účtu placeno z BÚ jiné banky: 48.000,za zpracování HÚ: 10.500,za vedení účtu celkem: 36.000,za zpracování HÚ: 10.500,za vedení účtu celkem: 36.000,-
Srovnáme-li hypoteční úvěry nabízené jednotlivými hypotečními bankami, není v nich dle mého názoru velký rozdíl. Rozdíl v úrocích se pohybuje v setinách procent, požadavky na
32
bonitu i poplatky se také příliš neliší. Hypoteční banky nabízejí hypoteční úvěry se 100% z odhadní ceny a může tu vyvstat stejný problém jako u stavebních spořitelen, tedy že kupní cena a odhadní cena nemovitosti se liší v neprospěch ceny odhadní.
Získávání informací od hypotečních bank je ve srovnání se stavebními spořitelnami snažší, jednodušší a přehlednější. Klient si může „ten svůj“ hypoteční úvěr sám nasimulovat v různých variantách.
Přesto velkou nevýhodu hypotečních úvěrů vidím v tom, že pro klienta existuje značná míra nejistoty, jaký úrok mu hypoteční banka přidělí po uplynutí fixační doby. Z mého okolí vím, že po uplynutí fixační doby hypoteční banka klientovi přidělí úrokovou sazbu až o 1,5% vyšší než nabízí nových klientům.
ZÁVĚR Mým prvním úkolem bylo zjistit, kdo se v České republice specializuje na úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěry. Dále jsem měli zjistit všeobecné informace o těchto institucích. Tzn. čím se vyznačují, jaký je postup při poskytování půjček a čím je poskytování omezeno. Základním rozdílem mezi
hypotečními bankami a stavebními
spořitelnami je v principu jejich fungování. Hypoteční úvěr je poskytován až od určité částky, tu si stanovuje každá hypoteční banka sama a musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Tato podmínka vychází z principu celého hypotečního bankovnictví, kdy hypoteční banky získávají úvěrové zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů především vydáváním hypotečních zástavních listů. Stavební spořitelny poskytují půjčky již od 20.000,- až 50.000,-, jejich poskytnutí není povinně vázáno zástavním právem k nemovitosti, stavební spořitelny vyžadují povinně zástavní právo nejdříve až od nezajištěné částky 300.000,- Kč. Stavební spořitelny získávají své úvěrové prostředky od klientů, kteří se rozhodli u stavební spořitelny pouze spořit a získat tak vysoký výnos zhodnocení vlastních prostředků.
33
Dalším rozdílem mezi hypotečním úvěrem a stavební spořitelnou je v účelu použití. Hypoteční úvěr lze použít i na nákup chaty či chalupy s číslem evidenčním. U stavebního spoření je podmínkou, aby půjčka řešila vlastní bytovou potřebu žadatele. Tzn. že koupě, rekonstrukce, modernizace, oprava či investice se musí týkat nemovitosti s číslem popisným, která je určena k trvalému užívání.
Naopak výhodou stavebního spoření je, že lze pořídit družstevní byt s vlastnickým podílem, pokud požadovaná výše úvěru nepřesáhne hranici povinnosti zajistit úvěr zástavním právem k nemovitosti.
Poté jsem analyzovala nabídku těchto finančních institucí. Cílem této analýzy bylo srovnání parametrů – úroků, dobu pevného úročení, výše potřebného zajištění, u stavebního spoření i výše bonity. U analýzy se potvrdilo, že vždy záleží na úhlu pohledu, tedy na tom, co je pro klienta prioritní při získání půjčky. Můžeme jednotlivé parametry všech institucí seřadit a vybrat si z řady tu nejvýhodnější, ale tato informace je vytržená z kontextu všech ostatních podmínek a nemá již svou vypovídací schopnost. A proto je důležité dívat se na nabídky těchto finančních institucí komplexně a parametrům, které jsou pro mne důležitější dát větší váhu při výběru půjčky.
Použití prostředků ze stavebního spoření či hypotečního úvěru musí být vždy účelové a musí se týkat nemovitosti. Tato účelovost je podrobně určena právními předpisy, které vymezují jejich podnikání. U stavebního spoření zákonem o stavebním spoření a státní podpoře, u hypotečních bank zákonem o bankách a zákonem o dluhopisech.
Jedním z kroků pro srovnání bylo požadované zajištění úvěru. U hypotečních bank je to jednoduché, ty požadují zajištění zástavním právem k nemovitosti vždy. U stavebních spořitelen to závisí na výši nezajištěné částky, na době spoření, na jeho intenzitě a na podmínkách konkrétní stavební spořitelny. Dle těchto aspektů lze získat úvěr ze stavebního spoření bez zajištění, se zajištěním ručiteli i se zajištěním nemovitostí. U stavebního spoření lze také zajistit půjčku finanční pohledávkou, tento způsob však není příliš využíván.
Dá se říci, že hypoteční banky mají pro klienta výhody i nevýhody. Pro někoho určitá nevýhoda není chápána jako nevýhoda a splnění dané podmínky pro ně není problém. Např. klienta nebude zajímat kolik procent z tržní odhadní ceny bere banka do zástavy v případě, 34
že nemovitost má vyšší odhadní cenu. Slabými stránkami jsou např. nutnost vždy ručit nemovitostí nebo i vysoké poplatky za vedení účtu a to měsíčně. Do silných stránek lze zařadit nízké úroky, možnost získání hypotéky ve výši 100% z obvyklé ceny zastavované nemovitosti a možnost odpočtu zaplacených úroků ze základu daně dle zákona o dani z příjmu č. 586/1992 Sb.
Slabými stránkami stavebního spoření jsou splátky ve fázi překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěr funguje tak, že klientovi běží souběžně dva účty, stavební spoření, které se úročí úrokem a státní podporou na jedné straně. Na straně druhé má otevření meziúvěrový účet, ze kterého se splácí úrok. Tento meziúvěrový účet bude splacen, jakmile budou splněny podmínky dané zákonem a všeobecnými obchodními podmínkami jednotlivých stavebních spořitelen. Po splacení meziúvěru je klientovi poskytnut tzv. úvěr ze stavebního spoření. Výše úroku ve fázi meziúvěru je pro klienta důležitější než výše úroku ve fázi spoření. Aby klient dosáhl rychlého splacení meziúvěru je důležité vložit při žádosti na účet stavebního spoření vlastní prostředky. Optimální je ve výši 40% z cílové částky (tzn. celkové půjčky) nebo alespoň část vlastních prostředků a poté intenzivně dospořovat na účet stavebního spoření. Využití této rady může klientovi velmi zlevnit jeho půjčku od stavební spořitelny. Silnými stránkami stavebních spořitelen jsou velmi nízké úroky z úvěrů, které jsou garantovány po celou dobu splácení, možnost půjčit si i bez zajištění nemovitosti, úroky z meziúvěru i úvěru jsou odčitatelnou položkou ze základu daně dle zákona č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu
Všechny cíle, které jsem si stanovila na počátku mé diplomové práce byly splněny. Zjistila jsem instituce a zanalyzovala jsem jejich nabídky.
Ke zpracování této práce jsem použila dostupné informace. Pokud zde některé důležité nejsou uvedeny, nebylo mi umožněno jejich získání nebo mi nebyly sděleny.
Jsem velmi ráda, že mi bylo umožněno problematiku půjček v oblasti bydlení, tedy úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů, zpracovat jako svou diplomovou práci.
35
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách Zákon č. 190/2004 o dluhopisech Všeobecné obchodní podmínky ČMSS Všeobecné obchodní podmínky StS ČS Všeobecné obchodní podmínky MPSS Všeobecné obchodní podmíny Raiffeisen stavební spořitelny Všeobecné obchodní podmínky Wüstenrot stavební spořitelny Všeobecné obchodní podmínky HYPO stavební spořitelny http://www.cmss.cz/ [08.03.2007] Žádost o poskytnutí meziúvěru/úvěru ze stavebního spoření ČMSS http://www.cmss.cz/produkty/meziuver/podminky [30.03.2007] http://www.cmss.cz/produkty/meziuver/aktualni_prehled [08.03.2007] http://www.cmss.cz/produkty/meziuver/zajisteni_navratnosti [08.03.2007] http://www.cmss.cz/pdf/sazebnik0906.pdf [08.03.2007] interní materiály ČMSS pro obchodní zástupce (pracuji jako obchodní zástupce ČMSS) http://www.burinka.cz/ [08.03.2007] http://www.burinka.cz/burinka_nabizi/uvery_pujcky/uvery_ze_stavebniho_sporeni_fo.shtm l#charakteristika [08.03.2007] http://www.burinka.cz/burinka_nabizi/obchodni_podminky/sazebnik_uhrad.shtml Konzultace na poradenském místě StS ČS nám. Přemysla Otakara II., České Budějovice dne 9.3.2007 http://www.mpss.cz/ [08.03.2007] http://www.mpss.cz/nabidka-uveru/obecne-informace/urokove-sazby/ [08.03.2007] e-mail z poradenského centra MPSS: Vomáčková Martina [
[email protected]] interní materiály a počítačové programy ČMSS Konzultace na poradenském místě MP SS U Černé věže, České Budějovice, dne 9.3.2007 http://www.mpss.cz/nabidka-uveru/obecne-informace/urokove-sazby/ Konzultace na poradenském místě Raiffeisen stavební spořitelny nám. Přemysla Otakara II., České Budějovice, dne 9.3.2007 http://www.wuestenrot.cz/ [08.03.2007]
36
http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/uvery-ze-stavebniho-sporeni.php [08.03.2007] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/urokove-sazby.php [08.03.2007] Konzultace na poradenském místě Wüstenrot Třída Míru, Český Krumlov, dne 12.3.2007 http://www.hypos.cz [08.03.2007] http://www.hypos.cz/uver-stavebni-sporeni.php [08.03.2007] http://www.hypos.cz/pdf/sazebnik-01-2007.pdf?v=1 [08.03.2007] http://hypoteky.finance.cz/hypotecni_uvery/ [30.3.2007] http://hypoteky.finance.cz/podpora_hypotek/ [30.3.2007] http://hypoteky.finance.cz/hyp_zastavni_listy/ [30.3.2007] http://www.csas.cz [08.03.2007] http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00111_hypoteka_standard [08.03.2007] http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00110_hypoteka_bonus [08.03.2007] http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/saz_sk_05p-1.pdf [08.03.2007] http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/bydleni?_nfpb=true&_pageLabel=hypocalc_b ydleni&docid=bydleni/cs/hypokalkulator_iepb.xml [20.03.2007] http://www.hypotecnibanka.cz/ [08.03.2007] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypotekado-85/ [08.03.2007] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/urokove-sazby [08.03.2007] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypotekado-100/ [08.03.2007] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/sazebnik/uvery-pro-fyzicke-osoby--obcany/#a2 [08.03.2007] http://www.hypotecnibanka.cz/kalkulacka [20.03.2007] http://www.csob.cz/ [08.03.2007] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Csob/Urokove-sazby/Urokove-sazby-hypotecnich-uveru.htm http://www.csob.cz/bankcz/cz/Csob/Sazebniky/Sazebnik-pro-fyzicke-osobyobcany.htm#hypouvery [08.03.2007] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Csob/Formulare-a-kalkulacky/CSOB-Hypoteka-orientacnipropocty.htm#vysled [20.03.2007] http://www.ebanka.cz/ [08.03.2007] http://www.ebanka.cz/Osobni-finance/Uvery/Hypoteka-standard.html [08.03.2007] http://www.ebanka.cz/Osobni-finance/Cenik-sazby-kurzy/Urokove-sazby/ [08.03.2007] 37
http://www.gemoney.cz [08.03.2007] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky [08.03.2007] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/100-hypoteka [08.03.2007] http://www.hvb.cz/cz/sazebnik/privatni/7.asp [08.03.2007] http://www.hvb.cz/ [08.03.2007] http://www.hvb.cz/cz/sazebnik/privatni/7.asp [08.03.2007] konzultace na poradenském místě HVB Bank Czech Republic U zimního stadionu, České Budějovice, dne 9.3.2007 konzultace na poradenském místě Komerční banky ul. Polská, Český Krumlov, dne 12.3.2007 konzultace na poradenském místě Raiffeisen Bank, nám. Přemysla Otakara II. České Budějovice, dne 9.3.2007 http://www.wuestenrot.cz/ [08.03.2007] http://www.wuestenrot.cz/whb/?akce=produkty/hypoteka-wustenrot.php [08.03.2007] http://www.wustenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/hypoteka100.php [08.03.2007] http://www.wuestenrot.cz/whb/?akce=sazebnik/ [08.03.2007] http://www2.zivnobanka.cz/ [08.03.2007] http://www2.zivnobanka.cz/cs/obcane/produkty_sluzby/hypoteky/index.html [08.03.2007] http://www2.zivnobanka.cz/cs/uroky/sazby_hypotecni_uvery.html [08.03.2007] http://www2.zivnobanka.cz/cs/sazebnik/fo_nepodnikajici/111_hypotecni_uvery_ucelove.ht ml [08.03.2007] http://hypoteky.finance.cz http://www.mmr.cz/
38
Seznam příloh
1. Vývoj stavebního spoření v letech 1997 - 2006 2. Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2006 3. Vývoj uspořené částky a úvěrů 4. Průzkum trhu – Jak hodláte financovat koupi bytu či domu? 5. Průzkum trhu – Jak hodláte financovat rekonstrukci bytu či domu? 6. Průzkum trhu – Který z úvěrových produktů považujete za nejvýhodnější?
39
