Expertmeeting leegstand vastgoed Detailhandel Raadscommissie Stad en Ruimte – 5 februari februari 2013
Position Paper de heer M. Overtoom (Corio Nederland Nederland BV)
Marktsituatie In Nederland staat volgens Locatus 6,3% van alle winkelpanden leeg. Ondanks deze ontwikkeling staat de Utrechtse winkelmarkt er relatief goed voor met stabiele huurniveaus, een groeiende bevolking en veel dynamiek in het winkelaanbod. Dit laatste blijkt ook uit de resultaten van in het in 2011 gehouden Koopstromenonderzoek Randstad (KSO). De binnenstad van Utrecht neemt in het KSO 2011 een 3e positie in binnen de top 50 winkelgebieden Randstad, gemeten naar totale detailhandelsomzet. Hoewel de binnenstad van Utrecht van oudsher een sterke positie in de regio en provincie Utrecht inneemt, is deze positie de afgelopen jaren onder druk komen te staan, hetgeen vooral tot uiting kwam in een afnemende kooporiëntatie in niet-dagelijkse artikelen; dit is enerzijds een gevolg en winkelontwikkelingen in de stad en regio, anderzijds een gevolg van het internetwinkelen.
Ontwikkelingen in stad en regio Gedurende het afgelopen decennium zijn op diverse lokaties binnen en buiten de stad (zoals in stadsdeel Leidsche Rijn, in Nieuwegein, Houten, Woerden, Veenendaal) nieuwe winkeltoevoegingen gerealiseerd. Voor het komende decennium staat in de regio Utrecht nog een fors aantal winkelontwikkelingen op stapel waarmee het detailhandelsaanbod verder wordt uitgebreid en concurrentie zal toenemen. De nieuwbouwontwikkelingen zijn voorzien in centra als Overvecht, Kanaleneiland, Cityplaza en woonboulevard Kanaleneiland. Bovendien wordt de VINEX-wijk Leidsche Rijn van een groot winkelcentrum voorzien (45.000 m²) met volgens de gemeente Utrecht als ambitieniveau het tweede centrum van Utrecht te worden. In totaal wordt de komende jaren ruim 150.000 m² bvo (exclusief uitbreiding Hoog Catharijne) aan nieuwe detailhandel in de regio toegevoegd.
De plannen zijn voor een deel een antwoord op de voorziene bevolkingstoename in de regio, maar een reële vraag is welk deel van de extra bestedingen in (fysieke) winkels zal worden uitgegeven. Veel van deze plannen zijn nog doorgerekend op basis van verouderde koopstroom-aannames, waarin de snelle ontwikkeling van on line winkelen nog niet is verwerkt.
Internet winkelen De Nederlandse retailmarkt is in een hoog tempo aan het veranderen, ingegeven door economische, demografische en technologische omstandigheden: ‘the consumer is on the move and moves faster then ever’. Steeds duidelijker is wel dat de consument definitief de macht in de keten heeft overgenomen van de retailer. Door de opkomst van e-commerce is de monopolie-positie van de winkel te einde gekomen; was winkelen vroeger een ‘must’ om produkten te kunnen kopen, vandaag is het voor de consument een keuze geworden. Dit heeft de consument machtig gemaakt, machtiger dan ooit. Partijen kunnen niet meer om de invloed van de consument heen. In een tijd dat onderscheid tussen veel produkten vervaagt en produkten overal verkrijgbaar zijn, en verworden tot commodity, neemt de interesse in het ‘platte produkt’ steeds verder af.
Steeds belangrijker wordt ‘het verhaal’ rondom het produkt, wat duidelijk gecommuniceerd en aantrekkelijk gepresenteerd dient te worden. De functie van een winkel verandert richting showroom. Het koopgedrag van consumenten wordt steeds meer bepaald door beleving en authenticiteit. Winkels en winkelgebieden kunnen daarop inspelen door up te graden naar werkelijk aantrekkelijke winkelgebieden met een gevarieerd winkelaanbod, goed afgestemd op lokale kenmerken, behoeften. Winkelgebieden die niet anoniem zijn maar rekening houden met het DNA van de omliggende stad. Vastgoedpartijen en retailers moeten gaan samenwerken om langs deze lijnen de aantrekkelijkheid te vergroten, samen dienen zij de consument te bedienen, een besef wat nog lang niet overal is doorgedrongen.
Center management en Favourite Meeting Places Corio werkt onder de vlag van center-management al heel wat jaren aan samenwerking met de retailers, tot wederzijdse tevredenheid. De laatste jaren wordt bovendien hard gewerkt aan de uitrol van onze Favourite Meeting Place strategie, waarbij een verschuiving wordt nagestreefd binnen onze centra, van winkelcentrum naar aangename verblijfplek (place to buy naar place to be). Aanvullend op de winkelfunctie, worden nieuwe waarden toegevoegd op gebied van verblijfskwaliteit, horeca, service, acties en events en loyalty. De recente lancering van Up Alexandrium is de volgende stap in onze inspanningen onderscheidend te zijn en de consument meer waarde te bieden door hem beter te leren kennen.
In de toekomst zullen de fysieke winkel en on line winkel naar onze verwachting naar elkaar toe groeien. Fysieke winkels zijn inmiddels grotendeels on line aanwezig en voeren daarmee een Multi-channel strategie. Sommige on line winkels openen fysieke winkels. Het aankoopproces bij de consument is versnipperd, waarbij hij zich on line orienteert en in de
winkel koopt of juist andersom. De veranderingen zijn substantieel en gaan razendsnel en worden wel aangeduid met de term het nieuwe winkelen.
Gevolgen bestaande winkelgebieden Niet alle winkelgebieden zullen naar verwachting bestaansrecht behouden. Er dreigt een tweedeling in de markt te ontstaan met enerzijds zogenaamde ‘winnende’ winkelgebieden die in weten te spelen op de wijzigende behoeften van de consument
en anderzijds
‘verliezende’ winkelgebieden die hiertoe niet in staat zijn.
Het ‘nieuwe winkelen’ vraagt impliciet om een nieuwe structuur van winkelgebieden. Hierin is een onderscheid te maken per productgroep:
-
Convenience goods: sterke positie voor fysieke winkels in de directe nabijheid, de betekenis van internet is voor food-artikelen nu nog beperkt, maar kan toenemen als supermarkten een sterke on line strategie gaan inzetten met afhaalpunten op allerlei goed bereikbare lokaties;
-
Shopping goods/vergelijkend winkelen: het zoeken en kopen van keuzegevoelige producten op internet wordt in toenemende mate ‘gewoon’, waardoor fysieke winkels en winkelgebieden die (uistluitend) deze produkten aanbieden, het steeds moeilijker zullen krijgen;
-
Luxury goods: funshopping waarbij de beleving net zo belangrijk is als de aankopen. De ambiance, service en persoonlijk contact of gastheerschap is daarbij heel belangrijk. Internet heeft hier een beperkte rol, kansen zijn er voor grote, gevarieerde, multi-functionele winkelgebieden.
Wanneer we bovenstaande driedeling vertalen naar winkelcentrum-typologieën, dan zijn de volgende perspectieven te schetsen:
Convenience goods worden van oudsher vooral aangeboden in buurt-, wijk- en stadsdeelwinkelcentra. Wanneer ook daily-aankopen straks in hogere mate on line worden gedaan, is
te verwachten dat aanbieders niet langer in alle centra een winkel zullen
aanhouden, supermarkt-ketens zullen kiezen voor grotere supermarkten in de grotere wijkcentra en stadsdeelcentra; naar verwachting zullen steeds minder retailers zich willen blijven vestigen in kleine wijk- en buurtwinkelcentra, die het dan ook moeilijker zullen krijgen.
Een deel van convenience goods en shopping goods wordt ook aangeboden vanuit winkels in aanloopstraten. Soms zijn deze straten in staat een aantrekkelijk, gespecialiseerd
winkelmilieu te genereren, maar in veel gevallen zijn dit de milieus waar veel winkels vertrekken bij gebrek aan footfall en aantrekkingskracht.
Shopping goods worden aangeboden in stadsdeelcentra en centra van kleinere steden. Hier is de concurrentie van internet aanzienlijk. Steeds meer produktgroepen die in deze winkelgebieden sterk zijn geconcentreerd (denk aan mode, schoenen, bruin/witgoed, boeken, speelgoed, huishoudelijke, luxe artikelen ed.) worden on line aangekocht, waardoor footfall en bestedingen in deze winkelgebieden teruglopen. Deze centra zijn in veel gevallen ook op gebied van beleving, onvoldoende in staat zich te onderscheiden. Zeker daar waar deze centra nabij centra van hogere orde liggen, die méér bieden, kunnen zij zich ontwikkelen tot verliezende winkelgebieden.
Een deel van de shopping goods wordt ook aangeboden op perifere en/of grootschalige detailhandelsconcentraties. Deze winkelgebieden worden het laatste decennium getroffen door overaanbod en economische crisis en ook hier een gebrek aan beleving. Door de eenzijdige bestemming is het aanbod eveneens eenzijdig. Een groot deel van deze categorie centra is hard op weg richting de status ‘verliezende winkelgebieden’.
Luxury goods worden aangeboden in de centra van grotere/grote steden. Deze winkelgebieden zijn door hun omvang en reikwijdte, in staat een groot en gevarieerd winkelaanbod te bieden, vaak in een deels historische, deels planmatige setting, met aanvullend op retail, ook meerdere verblijfsfuncties.
Het zijn naar onze verwachting de
winnende winkelgebieden van de toekomst.
keuzes Vertaling naar de Utrechtse regio: keu zes maken! Corio is van mening dat in deze tijd zeer voorzichtig moet worden omgegaan met toevoeging van nieuwe winkelmeters. Per winkelgebied zal de behoefte herijkt moeten worden. Daarnaast worden onderstaand beleidsaanbevelingen gedaan voor de Utrechtse situatie, vanuit boven-geschetste perspectieven per winkelgebied. Van groot belang voor een evenwichtige retail-structuur zonder leegstand, is dat de gemeente zich duidelijk uitspreekt en keuze durft te maken. De tijd dat én de kool én de geit konden worden gespaard, is voorbij.
Convenience goods Corio
ziet
voor
convenience
wijkwinkelcentra/stadsdeelcentra in
goods
vooral
perspectief
voor
de
grotere
Utrecht; dat betekent dat keuzes moeten worden
gemaakt voor de kansrijke centra en dat kansarme centra niet overeind worden gehouden. Maak per wijk de expliciete keuze voor het grootste centrum, sta daar uitbreiding toe en
houd er rekening mee dat diverse buurtcentra, strips, aanloopstraten en solitaire vestigingspunten geen overlevingsperspectief hebben.
Als het gaat om aanloopstraten, zien we in Utrecht straten/gebied die zich redelijk gunstig ontwikkelen (Kanaalstraat, Nachtegaal/Reigerstraat) en gebieden die zich minder positief ontwikkelen (Amsterdamsestraatweg). Een helder profiel/thema lijkt de succesfactor te zijn, het ontbreken daarvan de faalfactor.
Shopping goods Binnen Utrecht worden shopping goods vooral aangeboden in de stadsdeelcentra alsmede in de binnenstad. Met betrekking tot de stadsdeelcentra dient de nodige voorzichtigheid te worden betracht als het gaat om omvang en uitbreidingsplannen, immers verwachting is dat veel produktgroepen straks via het on line kanaal worden aangekocht, waardoor de meterbehoefte in deze centra afneemt. Verder is het zaak de mono-cultuur (alleen winkels) in deze centra te doorbreken, door ook andere functies toe te voegen en zo het bezoekdoel te verbreden.
Kijkend naar Leidsche Rijn als een grote, nog steeds op stapel staande ontwikkeling, zijn er zorgen. Met een signatuur als Stadsdeelcentrum is Leidsche Rijn kwetsbaar voor de geschetste ontwikkelingen. Het ontwikkelproces van Leidsche Rijn is sterk vertraagd. Mede hierdoor zijn uitgangspunten zoals destijds geformuleerd op het gebied van omvang, concept, huur en grondwaardes thans achterhaald. Dit is een risico naar de toekomst wanneer gekeken wordt naar leegstand en kwaliteit.
Een deel van de shopping goods wordt aangeboden op perifere lokaties. Ook in Utrecht geldt dat deze centra het niet onverdeeld goed doen en door hun eenzijdige opzet en niet ingebedde lokaties, onvoldoende aantrekkelijk zijn om de consument te verleiden tot bezoek. De on line concurrentie mbt. woninginrichting en grootschalige produkten neemt bovendien toe.
Luxury Goods (moet dat d Luxury goods worden in Utrecht-centrum aangeboden. De verwachting is dat Utrechtcentrum, zeker na de herontwikkeling en uitbreiding van NHC, een zeer aantrekkelijke propositie biedt en tot de ‘winnende’ Nederlandse winkelgebieden zal behoren. Daarvoor is het wel zaak dat oude binnenstad en Hoog Catharijne zich straks als één winkelgebied presenteren en profileren. Een andere voorwaarde is dat Utrecht-centrum goed bereikbaar blijft!. Ook is het zaak dat de kwaliteit van het openbaar gebied op orde is. Voldoende aanbod van kwalitatieve horeca en aanvullende voorzieningen is noodzakelijk. Daarnaast is,
in meer nationaal perspectief ook een permanente zondagsopening iets dat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van de binnenstad.
Voor NHC geldt meer dan ooit dat het zich volledig moet aanpassen (transformeren) aan het consumentengedrag,
specifiek
ten
aanzien
van
bovenstaande
productgroepen.
Multichannel, cross-channel en samenwerking met fabrikanten wordt steeds belangrijker. Daarbij mag niet uit het oog worden verloren voor wie we het centrum herontwikkelen en uitbreiden en waarom. Niet voor niets heeft Corio zich als ambitie voor de toekomst het creëren van favourite meeting places gesteld, wetende dat een monofunctioneel centrum niet (meer) toekomstbestendig is.
