Congres 2008 “Leegstand in de stad” In veel steden is er een tekort aan studentenwoningen, maar frappant genoeg staan er talloze kantoren en etages boven winkels leeg. Woensdag 25 juni organiseerde de ASVA studentenunie en de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) in samenwerking met de UvA het symposium ‘De leegstand in de stad’. Verschillende partijen hebben de struikelblokken rondom het wonen in kantoren en etages boven winkels in kaart gebracht.
Opening Lisa Westerveld, voorzitter LSVb In het -tot studentencomplex omgebouwde- oude stadsdeelkantoor van Slotervaart kwamen zo’n zestig politici, woningbouwcoöperaties, commerciële partijen en studenten bij elkaar. Dagspreker Remco de Maaijer, directeur van Kences, gaf eerst het woord aan de voorzitter van de LSVb, Lisa Westerveld. Zij vertelde over haar eigen ervaring in haar woonplaats Nijmegen, waar een tekort aan studentenwoningen heerst en waar zij als eerstejaars student werd gedwongen vier keer in één jaar te verhuizen. Dit terwijl zij verschillende kantoren leeg zag staan in de stad. Westerveld: ‘De eigenaren willen die kantoren blijkbaar niet verhuren, ze vinden dat teveel gedoe om ze aan studenten beschikbaar te stellen. Terwijl studenten juist een hele flexibele doelgroep is om te huisvesten. Zij accepteren immers vaak tijdelijke huisvesting.’ Wel voegt Westerveld toe dat de LSVb natuurlijk eigenlijk voor een structurele huisvesting voor studenten pleit en niet alleen voor tijdelijke oplossingen. De gemeente Amsterdam wil vóór 2010 7600 nieuwe studentenwoningen gerealiseerd hebben. Maar niet alleen in Amsterdam is er kamernood, ook bijvoorbeeld Zwolle en Wageningen kampen ermee. En hoewel er wel nieuwe woningen gebouwd worden, wijst Westerveld erop dat er steeds meer studenten bijkomen. Tegelijkertijd is er veel leegstand in de stad: kantoren op industrieterreinen en in de binnenstad, etages boven winkels. Studenten zouden daarin gehuisvest moeten worden. Er wordt te weinig met zulke woningen gedaan. De voorzitter van de studentenvakbond wijst erop dat het pand waarin het symposium plaatsvindt een uitstekend voorbeeld is van de mogelijkheden die er zijn. Maar
het gaat te langzaam, er lijken te veel obstakels in de weg te staan. Door middel van het symposium in Slotervaart hopen de LSVb en de ASVA studentenunie tot constructieve oplossingen te komen.
WONEN IN KANTOREN
De heer Benraad Voordat Remco de Maaijer het woord aan de volgende spreker geeft, benadrukt hij nog dat de landelijke politiek de bal bij de gemeente legt en dat de gemeente eisen stelt aan de eigenaren. De heer Benraad, de directeur van de woningcorporatie Stadswonen Rotterdam en medeoprichter van het ‘Transformatieplatform’ spreekt over wonen in kantoren. Benraad is al 25 jaar actief bezig met studentenhuisvesting. Op dit moment werkt hij in Rotterdam waar hij zich onder andere bezighoudt met het verbouwen van kantoren. Stadswonen beheert 7000 woningen in Rotterdam en investeert in aansprekende gebouwen in de binnenstad. Daar wil de student immers graag wonen. Na de oorlog zijn er in Rotterdam veel grote kantoren gebouwd en vervolgens zijn er daar veel van leeg komen te staan. Om er studenten in te kunnen huisvesten moeten zulke kantoren eerst verbouwd worden. Er staan nog veel kantoren leeg omdat de ruimtes vaak niet aan de eisen voor huisvesting voldoen. Dit probleem zie je ook in Amsterdam. De totale behoefte aan grote kantoren zal blijven afnemen, onder andere omdat veel van het kantoorwerk aan het buitenland wordt uitbesteed. Uit een onderzoek van de heer Asselbergs (zie Volkskrant van 24 juni) blijkt dat lokale beleidsmakers vaak niet goed op de hoogte zijn van het aantal leegstaande kantoren in hun gemeente. Er bestaan bovendien vooroordelen over leegstand. Zo denkt men dat zo’n overschot aan kantoorruimtes erop wijst dat het slecht gaat met de economie van de stad, terwijl dat helemaal niet zo hoeft te zijn. Ook bestaat het idee dat de kantoren een onbruikbare infrastructuur hebben om ze om te bouwen tot studentenkamer. Daarnaast vindt niet elke kantooreigenaar het idee prettig dat er studenten in zijn pand komen wonen. Kantoren worden veelal binnen de eigen markt verkocht, want de woningbouwwereld opereert gescheiden van die van de kantoren. Zeer zelden wisselen zij kennis uit. Voor corporaties is het huisvesten van studenten in leegstaande kantoren volgens de heer Benraad een mooie: de corporaties zitten immers al in de wijk. Daarnaast worden op deze manier studenten -die vaak creatieve ideeën hebben- naar de stad getrokken. Gemeentes zouden zich meer in de leegstand van de kantoren moeten verdiepen. De transformatie van kantoor- naar woonruimte geeft een meerwaarde waarvoor de corporaties zich moeten inzetten. Sommige ruimtes zijn ideaal voor studenten om een bedrijfje op te zetten. Het transformeren van de ruimte gaat sneller dan het realiseren van nieuwbouw en is een stuk
goedkoper. Bovendien komt er minder bezwaar uit de buurt -hooguit bezwaar van mensen die menen dat studenten voor overlast zouden zorgen-, maar er komt vaak meer protest als er een nieuw gebouw in een bepaald gebied wordt neergezet. Tenslotte hebben transformaties het voordeel dat er duurzaam gebruik wordt gemaakt van grondstoffen, want veel van het bestaande kantoorgebouw kan worden hergebruikt. Om de projecten te laten slagen moet men geen strakke uitvoering van een program nastreven, maar moet men zich richten op de mogelijkheden van het gebouw en niet te veel eisen stellen. Er kleven risico’s aan het verbouwen, maar meestal lukt het wel om tot een haalbare financiering en redelijke huurprijs te komen. Men moet zoeken naar manieren waarop er rendement uit het verbouwen van een gebouw gehaald kan worden, bijvoorbeeld door extra verdiepingen bovenop het gebouw te plaatsen of er een stuk aan te bouwen. In de binnenstad zorgt dit voor een flinke waardeontwikkeling. Stadswonen gebruikt twee methodes: het herstellen van monumenten in de oude staat (door ze schoon te maken en op te knappen) of het verbouwen van gebouwen (door er bijvoorbeeld een stuk aan te zetten). Vlakbij het centrum van Rotterdam is bijvoorbeeld de Oude Kerk verbouwd en daarin hebben 300 studenten onderdak vonden. De heer Benraad is van mening dat er iets moet gebeuren aan de leegstaande gebouwen. De gemeente zou verplicht moeten worden er iets aan te doen. Gemeentes zeggen al heel snel dat een gebouw niet brandveilig is en dus niet gebruikt mag worden als woonruimte. Wat dat betreft moet men naar oplossingen zoeken. Bij grote woningen wordt bijvoorbeeld alleen de buitengrens gemeten op brandveiligheid. Als je woning per woning meet, zijn zulke gebouwen niet brandveilig, maar het complex in het geheel wel en daar gaat het om. Ook wordt vaak gezegd dat de ruimtes niet verbouwd mogen worden, terwijl dit bij verder onderzoek wel mogelijk blijkt. Gemeentes zouden moeten signaleren welke gebouwen lange tijd leeg komen te staan. De rol van de gemeente bij de transformatie is groot. Bij het transformeren van kantoren naar woonruimte moet vaak de bestemming van het gebouw gewijzigd worden. De gemeente zou daar bij voorbaat toestemming voor moeten geven,ook als er maar een beperkt aantal parkeerplaatsen aanwezig is. Dan zouden veel meer partijen meewerken. Door studenten in de leegstaande kantoren te laten wonen wordt verloedering tegengegaan en trekken jongeren naar de stad. Ook provincies zouden een grote rol kunnen hebben in het proces: zij zouden het bestemmingsplan moeten aanpassen. Eigenaren van kantoren hebben niet door hoeveel ze kunnen verdienen of ze vinden het niet waard de ruimte te verbouwen. Over het algemeen betalen studenten 250 tot 300 euro huur in de binnenstad. De kamers zijn gemiddeld vrij groot, ongeveer 20 vierkante meter. Het is lastig de kantoren zo te verbouwen dat het rendabel wordt, maar op den duur kunnen de kamers als appartementen verkocht worden. Tot op heden is er echter nooit iets verkocht. In Rotterdam is er geen woningnood. Eigenaren verhuren de kantoren voor rotprijzen of laten ze leeg staan, maar de gemeente zou dat moeten verbieden.’
De heer Backer De heer Backer, directeur van Zwerfkei Bewaring (tijdelijk beheer van ontroerend goed) is de volgende spreker. Ook hij pleit namens zijn organisatie voor het bewonen van leegstaande woningen door studenten: ‘Kantoren hebben niet altijd de juiste voorzieningen, maar dat probleem kan worden opgelost door bijvoorbeeld douches erin te plaatsen. Door studenten in leegstaande kantoren te laten wonen, voorkom je dat ze gekraakt worden. Kraken zorgt immers vaak voor grote problemen, de eigenaren van de panden hebben geen poot om op te staan. Je moet juridische gereedschappen in handen houden om het kantoor weer leeg te krijgen. Studenten worden dan door onze organisatie verplaatst naar een ander leegstaande kantoren. Tot nu toe is dat altijd gelukt. Het tijdelijk bewonen is geen blijvende oplossing, maar er zijn veel aanmeldingen, dus blijkbaar is de nood erg hoog. Studenten krijgen een bewaringsovereenkomst en er is een maand opzegtermijn.’
Vragen uit het publiek Vervolgens krijgt het publiek de mogelijkheid vragen te stellen aan de heer Benraad en Backer. De eerste vraag is of de prijs van kantoren ook zakt. Er komen immers steeds meer kantoren leeg te staan. Benraad: ‘Men realiseert zich dat het nooit meer verkocht kan worden voor de prijs waarvoor het voorheen werd gekocht (1000 euro p.m.). De prijzen zakken wel iets, maar je kunt kantoren jaren leeg laten staan, zelfs als dat flinke problemen geeft (drugs, criminaliteit). Er bestaat behoefte aan nieuwe kantoren, die moeten op een andere locatie worden aangeboden met een lagere WOZ-waarde. De gemeente zou een lijst moeten maken, een actief programma en vorderen dat de partijen de kantoren willen verkopen.’ Een andere vraag uit de zaal is of er nog een markt zou zijn voor anti-kraak als er een kraakverbod wordt ingevoerd. Backer denkt van wel: Hoe vaak wordt er immers ontruimd? Met anti-kraak bewoning kan onroerend goed beschermd worden tegen de schade die ontstaat door krakers en ontruiming.. Kraken en ontruiming leiden namelijk vaak tot flinke kosten voor eigenaren van kantoren. Daarnaast werkt antikraak sowieso goed tegen de woningnood en de verloedering van een wijk. WONEN BOVEN WINKELS
De heer Van der Pas De directeur van Wonen boven Winkels Nederland, de heer Toon van der Pas, neemt vervolgens het woord. De leegstand boven winkels zorgt voor verloedering van panden. Bouwman legt uit dat de leegstand van de verdiepingen het gevolg is van een sociaal-economische ontwikkeling. Voorheen woonde de winkelier boven de winkel. Als hij ging verhuizen, verkocht hij het pand aan een belegger. Die was alleen geïnteresseerd in de winkel en deed niks met het pand erboven of gebruikte het enkel als opslagruimte. De winkel brengt veel meer op dan de verhuur van de verdieping erboven. Soms is de trap gesloopt en kan men enkel met een vlieringtrap boven komen. In het centrum van steden is steeds minder woningaanbod, omdat er geen economisch draagvlak voor is. De etages boven winkels worden slecht onderhouden en de afwezigheid van bewoners zorgt voor minder sociale veiligheid en levendigheid in winkelstraten. Dit proces is twintig jaar geleden begonnen. Toen de gemeente het signaleerde, werd er een subsidieregeling ingesteld, maar daar wordt niet veel gebruik van gemaakt. Er is sprake van toename van de leegstand en afname in het gebruik van de subsidieregeling. De volgende problemen zijn aan de orde aangaande het wonen boven winkels: Er is een transformatie nodig (de ruimte moet worden opgeknapt) en dat is vaak duurder dan nieuwbouw; De ruimte is moeilijk toegankelijk (door drukke winkelstraat; De regelgeving neemt toe (bijvoorbeeld wat betreft brandveiligheid en parkeerplekken); De eigenaren van de winkels hebben er weinig belang bij; De winkeliers willen vaak niemand boven de winkel laten wonen. Er was voorheen geen centrale organisatie die hierover ging, nu is dat de Vereniging Wonen boven Winkels. In Maastricht is Wonen boven Winkels al tien jaar succesvol, vooral door de actieve samenwerking met verschillende partijen. Subsidie blijft nodig, maar het succes kan ‘vermarkt’ worden. Men moet kennis en vaardigheden blijven uitwisselen, en de condities voor lokale initiatieven moeten verbeterd worden (bijvoorbeeld het inperken van regelgeving). Een nationale vereniging is beter in staat dat te bewerkstelligen dan lokale instellingen. De aanpak van Wonen boven winkels is als volgt: Er wordt contact gezocht met woningcorporaties en gemeentes; Men wisselt kennis uit; er is een virtueel platform voor betere communicatie onderling; En samen wordt gekeken naar de mogelijkheden voor transformaties. Er blijven nog altijd veel problemen met bijvoorbeeld de financiering en het blijkt vaak moeilijk om winkeleigenaren te overtuigen. Een investeringsfonds voor wonen boven winkels zou hierin een uitkomst kunnen zijn. De panden komen steeds vaker in handen van grote eigenaren, zij moeten tot een andere houding gestimuleerd worden. Op lokaal niveau moet het belang van Wonen boven Winkels uitgedragen worden, want lokaal zien mensen de grootste voordelen.
De heer Steffens De heer Steffens van het projectmanagementbureau Acquireal Maastricht is de volgende spreker. Acquireal is begonnen in Maastricht en een belangrijke partner geweest bij wonen boven winkels. In andere steden werkt men vaak met subsidie, maar Acquireal koopt de woningen op. Het gaat dus om een bedrijfsmatige aanpak. Acquireal werkt samen met de Universiteit Maastricht, de Gemeente Maastricht en woningbouwcorporaties. Zij hebben bij elkaar nu zo’n 1000 verdiepingen. Ze kopen zo’n 30 woningen per jaar. In 1993 werd het eerste project uitgevoerd. Wonen boven winkels is onrendabel, vandaar dat veel woningen leegstaan. Het investeren erin wordt dan ook onrendabel geacht. Het gaat om hoge kosten en lage huren. De corporaties betalen bijvoorbeeld onderhoudskosten. Je kunt er op korte termijn niet veel geld mee verdienen. Toch maken de vele voordelen (zoals het tegengaan van woningnood en verloedering van wijken) het zeker de moeite waard. In Maastricht kwam de productie moeizaam op gang totdat Wonen boven Winkels 18 woningen boven de C&A aankocht. Daarmee was het schaap over de dam. De organisatie is in de loop der jaren geprofessionaliseerd en men heeft meer vertrouwen gekregen. Grote beleggers verkopen niet graag hun bovenverdieping. De corporatie investeert daar minder graag in.De reactie daarop was dat Wonen boven Winkels hele winkelpanden is gaan kopen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het gebouw op de markt waarin de SNS-bank huisde. Acquireal heeft dat opgekocht en 60 woningen ervan gemaakt. Vervolgens huurt SNS weer een deel van de ruimte van Acquireal. Inmiddels zijn er twee panden met veel winst verkocht. In 2011 wil Wonen boven Winkels 600 woningen gekocht hebben. Het gaat om een mix van soorten woningen. De onzelfstandige kamers gaan moeilijker dan zelfstandige studio’s. De huur bedraagt ongeveer 300 tot 330 euro per maand (waarvan 100 euro servicekosten). Als de student huursubsidie aanvraagt, woont hij vaak goedkoper dan in een gemiddelde studentenkamer. Jongeren en starters vinden het aantrekkelijk om in het centrum te wonen. Voor vijftigplussers is het daar minder aantrekkelijk, omdat het daar soms lawaaiig kan zijn, de opgangen zijn soms niet goed toegankelijk en de woningen zijn moeilijk bereikbaar met de auto. De provincies willen van de subsidiëring af, maar misschien willen zij het financieringsfonds voor hun rekening willen nemen. Acquireal heeft succes door de innovatie, door de verbetering van de formule van wonen boven winkels. Aanvankelijk richtten ze zich op verdiepingen en panden, nu kopen ze clusters en woonblokken op. In Amsterdam heeft Wonen boven Winkels onderzoek gedaan en zijn tot nu toe 670 woningen gerealiseerd. Deze zijn bijna allemaal gerealiseerd tussen 1985 en 1995. Toen in Amsterdam het stadsdeel centrum werd opgericht is de aandacht voor wonen boven winkels op een laag pitje komen te staan. In Amsterdam zou nu gesproken moeten worden van de subsidie-aanpak ‘woningen boven bedrijven’ (wil subsidie niet loslaten). In het centrum was de start traag. Eerst werden er 50 woningen per jaar gerealiseerd en in 2006/2007 30. Die vermindering komt omdat eerst het fruit werd gepakt dat laag hing, de panden die het makkelijkst te transformeren waren zijn inmiddels al onder handen genomen.
In allerlei steden in Nederland zijn woningen via Wonen boven Winkels gerealiseerd. In sommige steden via subsidie, in andere met een bedrijfsmatige aanpak en in andere gevallen gaat het om een tweeledige aanpak. In Utrecht zijn bijvoorbeeld tussen 2000 en 2005 270 woningen gerealiseerd, eerst via subsidie en later is men overgestapt op een bedrijfsmatige aanpak. In Den Haag zijn 250 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad met een tweeledige aanpak. In Rotterdam zijn slechts beperkte mogelijkheden. Hier geldt een andere situatie omdat er meer aanloopstraten zijn, veel kantoren en nieuwe winkels. In Groningen gaat het moeizaam. Leeuwarden is gericht op monumenten. In Nijmegen willen de eigenaren het zelf realiseren (voor Nijmegen geldt net als voor Rotterdam dat de stad in de Tweede Wereldoorlog flink is gebombardeerd waardoor de binnenstad een wat vreemde opbouw heeft). Wonen boven Winkels is ook in kleinere steden actief. De subsidie beperkt zich tot aanloopstraten. De bedrijfsmatige aanpak wint terrein, maar de subsidie van de gemeente blijft van belang. Er vindt een intensivering plaats in het overleg met grote eigenaren en directeuren van winkelbedrijven. De professionalisering bepaalt de marktwaarden. Het is van belang dat Acquireal het netwerk blijft intensiveren, de rol van de politiek is van belang, het is belangrijk dat Acquireal zich concentreert op verschillende regio’s, het projectmanagement moet professionaliseren en er moet constant innovatie plaatsvinden om tot nieuwe financieringsmogelijkheden te komen. Tot nu toe is er steeds een oplossing gevonden voor de opgangen van de verdiepingen boven winkels. Grotere clusters zijn praktisch, dan is er een opgang voor meerdere woningen samen. De ingangen voor verdiepingen boven winkels in de Kalverstraat kunnen bijvoorbeeld vanaf het Rokin of vanuit de omliggende stegen gemaakt worden. Voordat Acquireal aan het werk gaat kijken ze eerst naar potentiële opgangen. De opgangen zijn echter niet het grootste probleem. De moeilijkste taak blijft om de eigenaren van winkelpanden over te halen hun leegstaande bovenverdiepingen te laten transformeren naar woonruimte. Wonen boven Winkels werkt samen met woningbouwcorporaties en gemeentes en die partijen zijn aandeelhouders in de BV of NV die in een stad wordt opgezet om woningen boven winkels te realiseren. Wonen boven Winkels heeft zelf geen aandelen in deze vennootschappen. Nu zijn de corporaties het meest actief, tien jaar geleden was dat de gemeente. De samenwerking tussen de gemeente, de universiteit en eigen verenigingen is succesvol. Zeker in Maastricht heeft de universiteit een belangrijke rol gespeeld, in andere steden is het aandeel van de universiteiten minder groot.
Afsluiting door de heer Bosch De wethouder voor volkshuisvesting te Utrecht, de heer Bosch, sluit de middag af. Utrecht is een jonge stad die hard groeit, maar zichzelf blijft verjongen omdat het een onderwijsstad is. Er is weinig sprake van leegstaande kantoren en van leegstand in het algemeen, waardoor Utrecht een beetje een uitzondering is in vergelijking met veel andere gemeentes. Boven winkels staan ook weinig ruimtes leeg. In Utrecht is naar alle soorten woningen de vraag groter dan het aanbod. Uit onderzoek is gebleken dat studenten uit hogere jaren graag zelfstandig willen wonen, maar in de eerste studiejaren onzelfstandige woningen geen probleem vinden. 80% van de woningzoekende studenten vindt binnen drie maanden een kamer. Er zijn 62000 studenten in Utrecht. Het kamertekort is zeker 1500 kamers. De heer Bosch vindt dit een acceptabel aantal in verhouding met het aantal studenten in Utrecht en in vergelijking met de cijfers buiten Utrecht. Ook zijn 1500 studenten op zoek naar verbetering van hun woonsituatie. Starters hebben een slechte positie, de wachttijd is 4 tot 7 jaar. Koopstarters (3400) hebben problemen in het vinden van een geschikte woning, want de woningmarkt op dit gebied is krap. De mensen die al ergens wonen worden slapend rijk, terwijl de mensen die nog geen huis hebben de markt niet opkomen. De heer Bosch laat voorbeelden zien van studentenhuisvestingsprojecten, zoals de Max, een initiatief van de Rabobank met 750 huur- en 250 koopappartementen. Ook heeft Utrecht starterscomplexen met koopappartementen en een project op de Uithof met 500 huureenheden.
Concluderend kan worden gezegd dat in Utrecht de druk op de zelfstandige woningmarkt veel groter is dan op de kamermarkt, er een hoge druk aan de onderkant van de woningmarkt is en er een tekort is aan betaalbare huurwoningen voor starters en studenten. In de nieuwbouw voor studenten moet zelfstandige woonruimte gestimuleerd worden omdat daar veel behoefte aan is bij gevorderde studenten. Na een dankwoord van Lisa Westerveld wordt de middag met een borrel feestelijk afgesloten.
