Nota Leegstand in Tilburg
Beleidsontwikkeling januari 2011
1. Inleiding De Wet Kraken en leegstand (WK&l) is op 1 juni 2010 door de Eerste Kamer aanvaard en sinds 1 oktober 2010 in werking. Het kraken van panden en woningen is strafbaar gesteld, maar daarnaast biedt de wet de gemeente instrumenten om een leegstandbeleid te voeren. Over deze wet zijn in december 2009 door zowel de SP als de VVD initiatiefvoorstellen ingediend over de gewenste toepassing van de wet in de gemeente Tilburg. Door het college is vervolgens op 15 juni 2010 besloten om een nota over de Wet kraken en leegstand op te stellen. In deze nota wordt de feitelijke situatie in Tilburg bekeken en vervolgens bepaald hoe omgegaan wordt met de Wet Kraken en leegstand. Wat moet en wat kan en wat wil de gemeente Tilburg met deze wet? In -
onderstaande hoofdstukken wordt ingegaan op: De achtergrond van de Wet kraken en leegstand Definitie en omvang van de leegstand in Tilburg Is er sprake van woningnood? Beschrijving van het kraken in Tilburg Hoe gaat Tilburg om met leegstand en kraken Wijziging beleid?
2. De Wet kraken en leegstand In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de wet de Wet Kraken en Leegstand (WK&l) in essentie weergegeven, op basis van de informatie in de Memorie van Toelichting (MvT) van de wet. In bijlage 1 van de nota is een iets uitgebreidere beschrijving hiervan opgenomen. De Wet kraken en leegstand (WK&l)die op 1 oktober 2010 inwerking is getreden, heeft als doel zowel het kraken als de leegstand tegen te gaan en beide in samenhang aan te pakken. 2.1. Kraakverbod De WK&l verbiedt kraken, ook als een pand langer leeg staat dan een jaar. Het Openbaar Ministerie (OM) kan krakers gevangenisstraf of boetes opleggen; wordt geweld gebruikt dan kunnen de straffen en boetes hoger worden. In geval van verdenking van kraak kan iedere opsporingsambtenaar het pand betreden en deze is bevoegd alle personen en zaken die daar wederrechtelijk verblijven te verwijderen of te doen verwijderen. Handhaving van het kraakverbod is een zaak van het Openbaar Ministerie. De Lokale Driehoek van OM, korpsbeheerder en -chef bepaalt waar en wanneer politie wordt ingezet. Hierin heeft de burgemeester, die zitting heeft in de Lokale Driehoek, dus een stem. 2.2. Aanpak leegstand 2.2.1. Woonruimte De leegstand van woningen kan al worden bestreden, met het instrumentarium van de Huisvestingswet en de Leegstandwet. Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet (artikel 8) een meldingsplicht voor leegstand invoeren. Dit kan voor zover dit noodzakelijk is voor een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling. Het college kan een verplichte voordracht doen en ook bestaat de mogelijkheid om woonruimte te vorderen1. Tenslotte zijn er mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet. Gemeenten maken van deze laatste mogelijkheid veel gebruik. 1
Hiervan wordt vrijwel geen gebruik gemaakt door gemeenten; arbeidsintensief en de verantwoordelijkheid
voor huur, onderhoud komt bij de gemeente te liggen.
2
Ook kunnen gemeenten, los van de wettelijke mogelijkheden, een leegstandbeleid ontwikkelen. Dat begint, volgens de MvT, met een bezinning op de uitgifte van grond voor nieuwbouw en de mogelijkheden voor herbestemming en leegstandbeheer. 2.2.2. Niet-woonruimte Gemeenten krijgen met de WK&l de mogelijkheid een leegstandsverordening vast te stellen voor niet-woningen. Onder meer een meldingsplicht voor eigenaren van leegstaande panden maakt daar deel van uit. Meldt een eigenaar leegstand niet tijdig, dan kan de gemeente een boete opleggen van maximaal 7.500,- euro. Overleg met de eigenaar en onderzoek naar gebruiksmogelijkheden maken onderdeel uit van de procedure rondom de meldingsplicht. Bij voortdurende leegstand kan een gemeente uiteindelijk één of meer gebruikers voordragen die de eigenaar moet accepteren. Blijft deze in gebreke, dan kan de gemeente een dwangsom opleggen. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan de gemeente de eigenaar verplichten noodzakelijke voorzieningen aan te brengen, zodat het pand alsnog gebruikt kan worden. Niet in gebruik geven van het pand kan eveneens leiden tot een bestuurlijke boete van maximaal € 7.500,--. De gemeente dient een register van leegstaande panden bij te houden, ongeacht of de leegstand gemeld is of niet. 2.2.3. BRO Buitenplanse ontheffingenlijst Het is mogelijk om langdurig leegstaande panden gemakkelijker een ander gebruik te geven dan nu; tijdelijke huur ervan wordt eenvoudiger (via Buitenplanse ontheffingen). 2.3. Conclusies De Wet Kraken en Leegstand is een feit, waaraan uitvoering gegeven dient te worden. Kraken is vanaf 1 oktober 2010 strafbaar. Gemeenten kunnen maatregelen nemen om de leegstand zoveel mogelijk te beperken en dus kraken te voorkomen.
3
3. Leegstand in Tilburg 3.1 Inleiding Kortdurende leegstand van panden is een heel normaal verschijnsel. Een bepaalde frictieleegstand is noodzakelijk om de markt zijn werk te kunnen laten doen (matchen vraag en aanbod). In het kader van deze nota is leegstand gedefinieerd als de situatie waarin een pand langer dan een half jaar leegstaat. Leegstand ontstaat als vraag en aanbod kwantitatief en kwalitatief niet op elkaar aansluiten. Overlast en verloedering, illegaal gebruik kunnen het gevolg zijn en dit tast de leefbaarheid in buurten en wijken aan en leidt vaak tot meer leegstand. Een stad met veel leegstand is onaantrekkelijk en komt het vestigingsklimaat niet ten goede. Bovendien lopen leegstaande panden het risico om gekraakt te worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag of er sprake is van deze leegstand in Tilburg, zowel wat betreft woningen als niet-woningen. Naast de vraag of er sprake is van langdurige leegstand in Tilburg, komen de volgende vragen aan de orde: - Hoe staat het met de vraag- en aanbodverhoudingen in Tilburg, zowel voor de woningen als niet-woningen? - Welke maatregelen nemen partijen en welk beleid wordt gevoerd om leegstand te voorkomen? 3.2. Leegstand Inzicht in de administratieve leegstand wordt verkregen vanuit het systeem voor de gemeentelijke heffingen. Deze draait query's gekoppeld aan de adressen in de GBA. Daaruit resulteert een bestand van administratief leegstaande panden. Voor deze nota is onlangs een nieuwe uitdraai gemaakt van panden die langer dan een half jaar leegstaan. Benadrukt wordt dat het gaat om administratieve leegstand. Het is een momentopname. De feitelijke leegstand is veel lager. Zo zijn gegevens van de bij de gemeente bekende kamerverhuurpanden gekoppeld aan het leegstandsbestand. Er blijken 58 administratief leegstaande woningen, als kamerverhuurpand door E & A in gebruik te zijn. Daarnaast zijn er adressen die in verband met sloop of renovatie als leeg te boek staan2, of woningen staan te koop; verder zijn er woningen verhuurd aan instellingen voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen of doen dienst als kantoor (bijv. huismeesterpost). Dit is met name het geval bij de adressen van de corporaties. Onderstaande tabellen geven een overzicht van de administratieve leegstand van panden, naar soort pand, duur van de leegstand, de eigendomssituatie en de wijk. 3
Tabel 1 Administratieve leegstand per 28 september 2010, naar soort pand aantal percentage onbekend 12 0 Bedrijfsruimte 276 10 Kantoor geen openbaar gebouw zijnde 169 6 Winkel 291 10 Woning 1626 58 Woning + andere bestemming 128 5 overig,w.o. garages, scholen, 308 11 Totaal 2810 100 Bron: GBA 28 september 2010
62% van de leegstaande panden betreft woonruimte of een bedrijfswoning.
2 3
Dergelijke panden worden vaak anti-kraak in gebruik gegeven of tijdelijk verhuurd De cijfers hebben betrekking op de aantallen adressen
4
Tabel 2 leegstandsduur (administratief) half jaar tot 1 jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5-9 jaar 10-19 jaar 20 jaar of langer Totaal
Aantal percentage 579 21 640 23 344 12 199 7 136 5 383 14 373 13 156 6 2810 100
Bron: GBA 28 september 2010
56% van de leegstaande panden staat tussen een half jaar en twee jaar leeg. Tabel 3 Eigendomsvorm onbekend onbekend Bedrijfsruimte Kantoor geen openbaar gebouw Winkel Woning Woning + andere bestemming overige panden totaal
8 190 127 204 218 35 200 982
Eigenaar Huur 0 4 24 62 15 27 30 57 577 831 50 43 53 55 749 1079
totaal 12 276 169 291 1626 128 308 2810
percentage 0% 10% 6% 10% 58% 5% 11% 100%
Bron: GBA 28 september 2010
De eigendomsvorm van een flink aantal panden (35%) is niet bekend waardoor de cijfers hierover geen betrouwbaar beeld opleveren. Kantoren en bedrijfsruimten die leegstaan, zitten grotendeels in het huursegment (70-80%). Voor de gemeentelijke heffingen is de eigendomsvorm niet relevant: de woz-waarde is bepalend en niet de eigendomsvorm Tabel 4 Administratieve Leegstand naar Wijk 00 Binnenstad 10 Tivoli 14 Broekhoven 16 Oude Dijk 17 Korvel 19 Hagelkruis 20 Besterd 21 Gasthuisstraat 22 De Hasselt 23 Het Goirke 25 Hoefstraat 26 Koestraat 27 Loven 31 De Reit 34 Wandelbos Noord 33 Het Zand 44 De Schans 61 Groenewoud 90 Udenhout Overige wijken, < 50; ≤ 1% Totaal
aantal percentage 364 13% 85 3% 85 3% 98 3% 188 7% 63 2% 123 4% 91 3% 86 3% 98 3% 152 5% 50 2% 89 3% 117 4% 77 3% 116 4% 110 4% 68 2% 59 2% 691 25% 2810 100%
Bron: GBA 28 september 2010
In de tabel zijn uitsluitend wijken opgenomen waar 50 of meer panden langer dan 6 maanden administratief leegstaan. Binnenstad steekt met kop en schouders boven de andere wijken uit. Andere wijken met behoorlijk aandeel in de leegstand zijn Korvel, Besterd, Hoefstraat, De Reit, Het Zand en De Schans. In de volgende paragrafen wordt ingezoomd op de leegstand van woningen en niet-woningen.
5
3.2.1. Woningen Tilburg heeft per 1.1.2010 een woningvoorraad van 89.5104. Een frictieleegstand van 2 à 3 % is normaal: circa 2700 woningen. Uit de gegevens per 28 september 2010 valt af te leiden dat op die datum circa 1750 woningen langer dan 6 maanden administratief onbewoond zijn. Dat wil zeggen dat er geen mensen staan ingeschreven in de GBA op dat adres. Ongeveer 36 % van de leegstaande woningen betreft koopwoningen en 50 % een huurwoning, terwijl de eigendomssituatie van 14 % onbekend is. In onderstaande tabel wordt de leegstandsduur van woningen weergegeven. Tabel 5 Administratieve leegstand woningen Duur Woning + andere leegstand Woning bestemming
totaal
Percentage
half jaar < 1
485
37
522
30%
1 jaar < 2
507
26
533
30%
2 jaar < 3
242
19
261
15%
3 jaar < 4
127
15
142
8%
4 jaar < 5 5 t/m 9 jaar 10 t/m19 jaar 20 jaar of > totaal
90
7
97
6%
118
23
141
8%
49
1
50
3%
8
0
8
0%
1626
128
1754
100%
Bron: GBA 28 september 2010
60% van de leegstaande woningen staat een ½ jaar tot 2 jaar als leeg geregistreerd. Bij leegstand die langer duurt dan een half jaar wordt een GBA controle uitgevoerd. Eigenaren worden aangeschreven, adressen bezocht. In de jaren 2006, 2007 en 20085 heeft een controle op leegstand (langer dan zes maanden) plaatsgevonden, waarbij elk jaar zo'n 1000-1200 woningen betrokken waren. Het blijkt dat circa de helft van de woningen feitelijk toch bewoond of in gebruik is. De ervaring is dat panden die langdurig leegstaan, vaak een vindplaats zijn voor kamerverhuur. Daarbij gaat het vaak om panden waar tijdelijke arbeidskrachten (Polen en andere Oost-Europeanen) wonen of andere mensen die niet in de GBA ingeschreven willen worden. Formeel zijn mensen die korter dan ¾ jaar aaneengesloten in Nederland wonen, niet verplicht zich in de GBA in te schrijven. Intern is evenwel de procedureafspraak dat Moelanders6, die langer dan 4 maanden in een pand wonen zich wel moeten inschrijven. Deze afspraak blijkt niet te werken: de communicatie is vrij moeilijk, doordat de Moelanders vaak geen Nederlands, maar ook geen Engels of Duits spreken. Het Nieuwkomersloket, dat de inschrijving verzorgt kan zonder namen geen adressen aanschrijven voor het maken van een afspraak. Verder is er leegstand in verband met verkoop, sloop, renovatie en bestemmingswijziging, huisvesting bijzondere doelgroepen. Zelfs bij panden die langer dan 4 jaar als leegstaand te boek staan (in 2008: 130 adressen) blijkt ruim 2/3 bewoond of anderszins in gebruik te zijn. Geconcludeerd wordt hieruit dat er nauwelijks sprake is van een langdurige leegstand in de woningvoorraad. Ook blijken veel adressen die in 2008 als langer dan 4 jaar leegstaand geregistreerd stonden, in september 2010 nog steeds op de lijst te staan. Hieronder zijn woningen waarvan in 2008 werd aangegeven dat ze niet goed onderhouden waren. Aannemelijk is dat de onderhoudsituatie niet verbeterd is en verdere verloedering optreedt. Conclusie: de leegstand in woningen Tilburg is niet hoog: nog geen 2% van de woningen staat langer dan een half jaar administratief leeg, terwijl de feitelijke leegstand nog lager ligt.
4 5 6
Bron: CBS In 2009 en 2010 heeft deze systematische controle niet plaatsgevonden i.v.m. capaciteit. Midden en Oost-Europeanen
6
3.2.2. Niet-woningen De administratieve leegstand langer dan een half jaar bij niet-woningen bestaat voor een groot deel uit bedrijfsruimten en winkels. De categorie overig/onbekend is groot. Hieronder vallen ondermeer openbare gebouwen, scholen, maar ook garages, opslagplaatsen en dergelijke. Opvallend is dat bijna 70% van deze panden al 5 jaar of langer als leeg te boek staat. Bekend is dat langs bepaalde linten en invalswegen van Tilburg panden leegstaan en dat daar verloedering optreedt. Getracht wordt om met het Lintenmanagement (Korvelseweg en Besterdring) eigenaren te bewegen hun panden in gebruik te laten nemen of te verhuren. Hiermee wordt het visitekaartje van Tilburg en de leefbaarheid en veiligheid binnen de stad verbeterd. Verder wordt gepoogd tot een versterking van de lokale economie te komen. Een gericht leegstandbeleid zou dit proces kunnen ondersteunen, aangezien er nu wettelijke mogelijkheden zijn om langdurige leegstand aan te pakken en het in gebruik nemen van panden af te dwingen, als overleg geen resultaat oplevert.
Tabel 6 Administratieve leegstand niet-woningen (adressen) naar duur van de leegstand Kantoor geen openbaar overig/ Bedrijfsruimte gebouw Winkel onbekend Totaal half jaar tot 1 jaar
percentage
5
4
7
41
57
5%
1 jaar
21
9
15
62
107
10%
2 jaar
22
15
18
28
83
8%
3 jaar
13
8
13
23
57
5%
4 jaar
5
10
10
14
39
4%
62
45
68
67
242
23%
111
51
108
53
323
31%
37
27
52
32
148
14%
276
169
291
320
1056
100%
5-9 jaar 10-19 jaar 20 jaar of langer Totaal Bron: GBA 28 september 2010
3.2.3. Enquête onder eigenaren en makelaars Eigenaren van woningen7 en (bedrijf)makelaars in Tilburg zijn aangeschreven om te achterhalen hoe groot de feitelijke leegstand (langer dan een half jaar) is. Ook is gevraagd welke maatregelen zij treffen om leegstand tegen te gaan. Er zijn 30 eigenaren van woningen aangeschreven. Ongeveer 1/3 heeft het formulier retour gezonden. Bij deze eigenaren staan minimaal 113 woningen langer dan 6 maanden leeg. Dit aantal zal zeker hoger liggen, aangezien van zowel Tiwos als Wonen Breburg geen gegevens ontvangen zijn en aangenomen wordt dat zij net als TBVWonen woningen leeg hebben staan in verband met verkoop of renovatie/sloop. De marktomstandigheden/crisis wordt als meest genoemde reden voor de leegstand vermeld. Ongeveer 250 woningen zijn anti-kraak in gebruik gegeven, waarvan een groot deel gemeentelijk eigendom is (222 woningen). Er zijn 132 woningen tijdelijk verhuurd, waarvan een groot deel eigendom is van E&A logistics, die de woningen verhuurt aan tijdelijke werknemers (Polen). Voor het achterhalen van de feitelijke leegstand in bedrijfsonroerend zijn makelaars aangeschreven die op Funda bedrijfsonroerend goed in Tilburg aanbieden. 7 van de 20 aangeschreven bedrijfsmakelaars hebben de enquête ingevuld en teruggestuurd. Er zijn minimaal 110 bedrijfsadressen die langer dan 6 maanden leegstaan. De marktomstandigheden/ crisis wordt als voornaamste reden genoemd. Sommige eigenaren hebben de panden anti-kraak in gebruik gegeven of tijdelijk verhuurd. 3.2.4. GBA als informatiebron/bedrijfsprocessen Op basis van de dagelijkse praktijk, blijkt dat gegevens in de GBA niet in overeenstemming zijn met de feitelijke situatie. Niet alleen blijken leegstaande panden feitelijk niet leeg te
7
waarvan 5 of meer woningen als leegstaand te boek staan
7
staan, ook blijken de bewoningsgegevens van volgens de GBA bewoonde panden niet te kloppen. Zo komt het vrijwel dagelijks voor dat de GBA controleur (meestal op basis van piepsignalen) niet de geregistreerde bewoner in een pand aantreft, maar andere bewoners, die niet staan ingeschreven. Door deze bewoners wordt vaak aangegeven dat zij zich van de verhuurder niet mogen inschrijven en moeten verklaren dat de verhuurder zelf in het betreffende pand woont. Dit duidt op (woon)fraude (uitkering, huur, zorgtoeslag, belasting). In het corporatiebezit is illegale bewoning onderzocht op basis van risicoanalyse. De conclusie was dat dit in het corporatiebezit niet groot is. Het experiment waarbij de corporaties zelf de inschrijving van de nieuwe bewoners in de GBA, is niet voortgezet, vooral omdat de invoer van gegevens nogal wat fouten bevatte en onvolledig was. Het feitelijk niet leegstaan van panden of een andere bewoning dan geregistreerd staat in de GBA heeft ook gevolgen voor de gemeentelijke inkomsten: heffingen (denk aan afvalstoffen/waterschapsbelasting) en Rijksbijdragen (Gemeentefonds). Door een actieve fysieke controle zoals in Kruidenbuurt, Korvel en Oerle, waarbij wordt samengewerkt tussen verschillende diensten en organisaties, komen situaties naar boven, die met een administratieve controle niet geconstateerd kunnen worden. Bovendien worden door die samenwerking netwerken in beeld gebracht (criminaliteit/illegaliteit). Een actieve, fysieke controle van pandgegevens heeft dus niet alleen financiële voordelen, maar biedt ook verbeteringsmogelijkheden voor de veiligheid en leefbaarheid in een gebied. De huidige capaciteit bij GBA is evenwel nu al te gering om de door andere diensten gevraagde adrescontrole adequaat uit te kunnen voeren. Naast de fysieke pandcontrole, is een verbetering aan de voorkant van de GBA wenselijk. Bestandverbetering 1: bestandvergelijking Verbetering van de juistheid van leegstandgegevens in de GBA is mogelijk door een bestandvergelijking met kamerverhuurpanden. Een aanzet hiertoe is al gemaakt in het kader van de Kamerverhuurverordening: binnen de GBA worden kamerverhuurpanden met een vergunning apart geregistreerd: ≤ 4 personen en ≥ 5 personen. Vergunninghouders zijn verplicht om ervoor te zorgen dat bewoners zich in en uit laten schrijven bij GBA. De sanctiemogelijkheid (boete) is hierbij een stok achter de deur. Door aan de voorkant verbeteringen in de registratie door te voeren, wordt de betrouwbaarheid van de GBA verbeterd. Bestandverbetering 2: verhuur aan instellingen/ ander gebruik Vooral de corporaties verhuren aan instellingen, die bijzondere doelgroepen huisvesten of hebben woningen anderszins in gebruik, bijvoorbeeld als huismeesterpost; door ook deze panden apart zichtbaar te maken, wordt de betrouwbaarheid van de leegstand binnen de GBA verbeterd. Bovendien wordt voorkomen dat de corporaties jaarlijks(!) gevraagd wordt een verklaring voor de administratieve leegstand van deze panden te geven. Overigens moeten de bewoners van de woningen die aan instellingen worden verhuurd wel worden ingeschreven. Verder zou als een pand weer "normaal" verhuurd wordt, dit gemeld moeten worden. Het is wenselijk met de corporaties en de instellingen hierover nadere afspraken te maken. Bestandverbetering 3: tijdelijke verhuur/in gebruik Woningen die tijdelijk verhuurd worden of in gebruik zijn gegeven, vormen ook een belangrijk deel van de administratieve leegstand. Als personen langer dan ¾ jaar op een adres wonen, zijn zij verplicht zich in te schrijven in de GBA. Door ook deze panden apart zichtbaar te maken, wordt eveneens de feitelijke leegstaand binnen de GBA verbeterd. Verbeteringen interne processen Daarnaast wordt komend jaar door Gebiedsontwikkeling Handhaving onderzocht of er verbeterslagen gemaakt kunnen worden, waardoor capaciteit efficiënter en effectiever kan worden ingezet. Conclusies: - verbeteringen aan de voorkant van de GBA kunnen de betrouwbaarheid van de GBA vergroten;
8
- ook verbeteringen in bedrijfsprocessen bij andere diensten kunnen hierop van invloed zijn. - adrescontrole ter plaatse door de GBA pandcontroleur verbetert het inzicht in de leegstand en levert meerwaarde op in het kader van leefbaarheid, veiligheid en vestigingsbeleid; bovendien levert dit financiële voordelen op; - Een extra beroep op de GBA pandcontrole welke noodzakelijk zal zijn als een leegstandsverordening wordt ingevoerd, is niet mogelijk zonder extra personele capaciteit. 3.3. Vraag en aanbod 3.3.1.woningen In Tilburg is geen sprake van woningnood, in de zin van een absoluut woningtekort. Wel heeft de economische crisis tot gevolg gehad, dat de vraag naar koopwoningen behoorlijk is ingezakt en de nieuwbouw stagneert. De volgende effecten zijn waarneembaar: de doorstroming komt nagenoeg tot stilstand en er is een toename van het aantal woningzoekenden in de huursector. De verwachting is evenwel dat dit aantal weer zal dalen als de koopwoningenmarkt aantrekt. Verder wordt geconstateerd dat veel ontwikkelaars kleine woningen (appartementen) in de markt (proberen te) zetten, of woningen splitsen; dit laatste veelal zonder vergunning, dus illegaal. Dit is geen goede ontwikkeling, aangezien deze woningen niet toekomstbestendig zijn: bij aantrekken van de markt zullen dergelijke kleine woningen als snel niet meer gewild zijn en leeg komen te staan. Uit het kwalitatieve woningbehoeftenonderzoek 2008 blijkt namelijk dat slechts 4% van de leeftijdsgroep 18-35 jarigen een woning met 2 kamers wil. De rest wil 3 of meer kamers! Ook wil deze leeftijdsgroep voornamelijk een eengezinswoning in de koopsector (60%). Ergo klein bouwen voor starters is geen verstandige keuze en aan planontwikkelingen op dit vlak (ook verbouw/splitsing)zou meestal geen medewerking moeten worden verleend, tenzij het om studentenhuisvesting of huisvesting van bijzondere doelgroepen gaat en de planontwikkeling gedragen wordt door de betrokken partijen (Bestuurlijk overleg Studentenhuisvesting, instelling zorg/maatschappelijke opvang). Tenslotte blijkt uit de Nota Wonen 2010 dat de (regionale) plancapaciteit tot 2020 meer dan genoeg is om de woningbehoefte de komende jaren op te vangen. Het teveel aan plancapaciteit leidt tot onderlinge concurrentie en wordt versterkt door een dreigend overaanbod van vooral appartementen en sommige woonmilieus. Er is vooral behoefte aan groenstedelijk wonen en dorps wonen.8 Ook het feit dat er veel ingeschreven woningzoekenden zijn bij de corporaties, duidt niet op een absoluut tekort. Uit de jaarrapportage van WIZ 2009 blijkt dat het aantal woningzoekenden stijgt van 32.699 in 2005 naar bijna 40.000 eind 2009. Tegelijkertijd daalt het aantal ingeschreven woningzoekenden dat inwonend is: van 11.348 naar 9.536 per eind 2009. Verder valt op dat het aantal woningzoekenden, dat nu in een koopwoning woont, sterk gestegen is: van ruim 6.000 in 2005 naar ruim 10.500 in 2009. De crisis zal daaraan mede debet zijn. Een groot deel van de woningzoekenden bestaat uit voorzorginschrijvingen, wenszoekers. Het cijfer over het aantal actief9 woningzoekenden in 2009 kunnen we moeilijk vergelijken met voorgaande periodes, aangezien in 2009 de definitie sterk is verruimd (van minimaal 10 keer of meer reageren naar minimaal 1 keer of meer). Eind van het 3e kwartaal van 2010 bedroeg het aantal actief woningzoekenden 7.900, waarvan 2.600 starters (inwonend). Omdat de inschrijfduur bepalend is voor de woningtoewijzing schrijven mensen zich “uit voorzorg” in, waardoor de gemiddelde wachttijd (of wellicht beter: de gemiddelde inschrijfduur) eerder zal toe- dan afnemen. Gevolg is dat mensen die onverwacht geconfronteerd worden met een huisvestingsprobleem en met spoed woonruimte zoeken niet altijd voldoende inschrijfduur hebben om een reële kans te maken op een woningtoewijzing. Spoedzoekers en snelzoekers ondervinden vooral hinder van het rangordecriterium inschrijfduur. Om deze reden wordt het aanbodsysteem binnen WoningInzicht verbreed met een loting- en optiesysteem. De verwachting is dat het aantal woningzoekenden zal dalen, 8 9
Nota Wonen 2010 p.15 Minimaal 1 maal gereageerd op een advertentie
9
aangezien voor zowel het lotingsysteem als voor de spoedzoekers inschrijfduur niet langer bepalend is. 3.3.2. Niet-woningen Op basis van behoefteramingen van de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau en het Planbureau voor de Leefomgeving wordt geraamd hoeveel nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen in de toekomst nodig is op nieuwe bedrijventerreinen. In 2008 zijn voor vrijwel geheel Brabant de bedrijventerreinen kwalitatief in kaart gebracht. Nagegaan is welke bedrijventerreinen er in de verschillende gemeenten aanwezig zijn en welke soort terreinen door de bedrijven gevraagd worden. In 2009 is het Programma voor bedrijfsruimten opnieuw vastgesteld.10 Bepaald is hoeveel m² bedrijfsruimten indicatief beschikbaar is op bestaande bedrijfsterreinen. Ook is beoordeeld of de omvang van dit aanbod, als percentage van de totale markt, problematisch is. Uit de analyse van 2009 blijkt dat de voorraad kantoren ruim 460.000 m² bedraagt. 12% hiervan stond in 2009 te huur of te koop: bijna 56.000 m². Bij dit indicatieve aanbod moet bedacht worden dat gebouwen die worden aangeboden, niet altijd leegstaan en gebouwen die leegstaan niet altijd op de markt aangeboden worden. Het aantal m², dat in 2009 opgenomen is door de markt, bedroeg 5.000 m². Volgens Makelaar Klotz is dit het laagste naoorlogse cijfer. De vraag naar (grote) kantoren is flink ingezakt en zal naar zijn verwachting niet op korte termijn aantrekken. Voor de komende 20 jaar is er, gelet op de langjarig gemiddelde opnamecapaciteit, meer dan voldoende plancapaciteit. Bovendien wordt gesignaleerd dat de kwalitatieve vraag verandert: de behoefte aan grote kantoren (> 250 arbeidsplaatsen) is niet groot, terwijl er meer behoefte is aan kleine kantoorunits en bedrijfsverzamelgebouwen. Er is geen inzicht of de leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen problematisch is en wat de effecten zijn op de leefbaarheid en veiligheid. Het leegstaan van een enkele verdieping in een kantorencomplex wordt niet direct als problematisch gezien. Problematisch is leegstand als er verpaupering optreedt en de leefbaarheid of veiligheid wordt aangetast, hetgeen zijn weerslag kan hebben op vestiging van bedrijven in de stad. 3.4. Huidig leegstandbeleid Er wordt op dit moment geen actief leegstandbeleid gevoerd: er is geen leegstandverordening en geen meldingsplicht voor leegstaande woonruimte. Niettemin kunnen een aantal maatregelen genoemd worden die wel een dempend effect hebben op leegstand: Tijdelijke verhuur leegstandwet In mei 2009 is door het college een beleidskader vastgesteld voor de tijdelijke verhuur van woningen op basis van de Leegstandwet. Deze maatregel is genomen om eigenaar-bewoners van woningen, die met dubbele lasten zitten of hun woning niet verkocht krijgen, te ‘ontlasten’. Vanaf mei 2009 tot november 2010 zijn ongeveer 100 vergunningen voor tijdelijke verhuur verleend. Voor herstructureringspanden (sloop/renovatie) kan ook een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet worden aangevraagd. Zowel de corporaties als de gemeente maken hiervan gebruik. De uitvoering van de vergunningen voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet is op dit moment ondergebracht bij de dienst Beleidsontwikkeling. Bij de besluitvorming is aangegeven dat bezien zou moeten worden, per wanneer de uitvoering, vanuit de 1 loket gedachte, ondergebracht zou kunnen worden bij Publiekszaken11. Gelet op de aanstaande reorganisatie is dit het moment om e.e.a. uit te werken en Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet onder te brengen bij Publiekszaken. Leegstandbeheer Zoals eerder gezegd, maken sommige eigenaren gebruik van de diensten van bedrijven die het 10 11
Nota Nut en noodzaak Wijkevoort, raad 14 december 2009. Collegebesluit 14 april 2009, nr. 49.
10
beheer van leegstaande panden organiseren. De gemeente Tilburg maakt gebruik van HOD maar daarnaast zijn Camelot, Adhocbeheer, Interim Vastgoedbeheer en Interveste actief in Tilburg. De websites van de genoemde bedrijven bevatten uitleg en informatie over de werkwijze en voorwaarden. Een eigenaar van een pand is in beginsel zelf verantwoordelijk voor het verhuren of in gebruik geven van panden tegen een marktconforme prijs. Leegstandbeheer is een optie indien geen huurder of andere gebruiksmogelijkheden aanwezig zijn. Het idee om “Eerlijk Beheer” een rol in Tilburg te geven, omarmen wij niet. Wel zullen wij stimuleren dat eigenaren bij leegstandbeheer kiezen voor een beheerder die voldoet aan het Keurmerk Leegstandbeheer. Leegstandbeheerders die het keurmerk voeren, respecteren de rechten en plichten van gebruikers en opdrachtgevers. Zo wordt er een contract met de tijdelijke bewoner gemaakt over o.a. de opzegtermijn, de hoogte van de bruikleenvergoeding, orde en netheid, en de pandcontrole (tijdvenster en wijze van controle, waardoor de privacy is geborgd). Ook is 24 uurbereikbaarheid voor opdrachtgevers, bewoners en alarmdiensten bij calamiteiten gegarandeerd. Gemeend wordt dat de tijdelijke gebruikers van een pand die in beheer is bij een leegstandbeheerder met dit keurmerk voldoende beschermd zijn. De gemeente handelt zelf, bij panden die niet in beheer zijn gegeven bij HOD (een leegstandbeheerder met keurmerk), in de geest van het Keurmerk Leegstandbeheer. De reden waarom niet alle gemeentepanden via HOD worden, maar via eigen beheer is van financiële aard. Via gebruikerscontracten en tijdelijke verhuur worden inkomsten gegenereerd. Vastgoed gemeente Momenteel worden voorstellen gemaakt over wat te doen met de panden die in vastgoedportefeuille van de gemeente zijn opgenomen: behouden, commercieel verhuren, verkopen. Hierdoor zullen een aantal panden uit het leegstandbeheer verdwijnen. Het oogmerk is om leegstand zoveel mogelijk te voorkomen en strategische keuzes te maken; dit is een constant proces. Woningbouwprogramma Voorkomen van leegstand begint met structurele aandacht voor het juiste aanbod op de woningmarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief. De vierjaarlijkse woningbehoeftenonderzoeken vormen een belangrijke input voor het bouwprogramma (gewenst woningtype, woonmilieus). De economische crisis maakt het noodzakelijk om te sturen op de planontwikkeling. De opnamecapaciteit van de markt is gering, terwijl er een overcapaciteit is aan plannen. Door ontwikkelingen te prioriteren, uit te stellen en/of te wijzigen kan de mate van leegstand beïnvloed worden. 3.5. Beleid wijzigen? 3.5.1. Meldingsplicht Leegstand Als er sprake is van ongerechtvaardigde leegstand, er schaarste is aan goedkope woningen, kan overwogen worden om een actief leegstandbeleid ( meldingsplicht voor leegstand) te voeren. Immers de huisvesting van de doelgroep die moeilijk zelf in hun huisvesting kan voorzien (lagere inkomensgroepen) komt dan in het gedrang. Gemeend wordt dat de leegstand in de woningvoorraad niet groot is. Nog geen 2% van de Tilburgse voorraad staat administratief langer dan 6 maanden leeg. Verdedigbaar is om daarom geen leegstandverordening in te voeren. Hieronder worden drie opties beschreven: 1. Geen verordening 2. Stadsbrede verordening 3. Gebiedsgerichte verordening 1. Geen leegstandverordening Het invoeren van een leegstandverordening met een meldingsplicht voor leegstand is geen wettelijke verplichting. Gelet op de geringe administratieve leegstand van woningen stadsbreed is het verdedigbaar om geen leegstandverordening in te voeren. Niets doen kan
11
echter leiden tot meer problematische leegstand, zeker in gebieden die nu reeds kwetsbaar zijn. 2. Leegstandverordening stadsbreed De optie om een leegstandverordening stadsbreed (of gebiedsgericht) in te voeren met een leegstandregister, maar zonder inzet van extra ambtelijke capaciteit. Op moment dat er een problematische leegstand is, waarvan bestuurlijk gevonden wordt, dat met de eigenaar overlegd moet worden om de leegstand op te heffen, kan het instrument van het leegstandoverleg etc. gestart worden. Deze verordening heeft het karakter van een leegstandsaanpak via het "piep"systeem. Effecten van een verordening met 0 ofte: geen extra inzet mogelijk op actieve controle van leegstand door GBA, aangezien er nu al te weinig capaciteit is bij de GBA-pandcontrole. na melding door de eigenaar geen leegstandoverleg, tenzij pand ligt binnen gebied dat in het jaarprogramma (prioriteiten) van Handhaving is opgenomen of via het "piepsysteem" wordt opgepakt geen onderzoek naar gebruiksmogelijkheden van gemeld pand, tenzij pand ligt binnen gebied dat in het jaarprogramma (prioriteiten) van Handhaving is opgenomen of via het "piepsysteem" wordt opgepakt; leegstandregister is vooral een statistisch bestand, op basis waarvan weinig actie kan worden ondernomen. piepsysteem leidt tot versnippering van de leegstandaanpak handhaafbaarheid is beperkt Juridische implicaties Als een pand als leegstaand wordt gemeld en er geen enkele actie vanuit de gemeente wordt ondernomen, kan dit wellicht juridische gevolgen hebben. Bijvoorbeeld als een pand gekraakt wordt, of langdurige leegstand gemeld wordt door een burger. Hoe verstrekkend dit kan zijn, is nu niet te overzien. Wellicht is het mogelijk om met zogenaamde "kanbepalingen" in de leegstandverordening de juridische gevolgen beperkt te houden. 3. Leegstandverordening gebiedsgericht De derde optie is om een gebiedsgerichte leegstandverordening in te voeren. In sommige wijken is namelijk sprake van meer leegstand. Verwezen wordt naar tabel 4. Het betreft onder meer de wijken Korvel en Besterd, waar o.a. in verband met problematische leegstand een lintenmanager is aangesteld. De lintenmanager heeft o.m. de taak om leegstand en verpaupering aan de Korvelseweg en de Besterdring aan te pakken/ te voorkomen12. Een meldingsplicht op grond van de leegstandwet kan hierbij een toegevoegde waarde hebben. De leefbaarheid en veiligheid zal naar verwachting verbeterd worden en ook positief van invloed kunnen zijn op het vestigingsklimaat. Naast Besterd en Korvel zijn ook Binnenstad, Hoefstraat, De Reit, Het Zand en De Schans wijken waar meer administratieve leegstand voorkomt dan in andere wijken. Een gebiedsgerichte meldingsplicht voor leegstand kan de aanpak van ‘problematische’ leegstand op bepaalde plekken in de stad dus ondersteunen. Een meldingsplicht voor langdurige leegstand, biedt de mogelijkheid: leegstand te sanctioneren (op het niet melden van leegstand staat een bestuurlijke boete van maximaal € 7.500,-), gebruiksmogelijkheden te onderzoeken de eigenaar te verplichten tot in gebruik name13, dan wel gebruikers aan te wijzen, bij weigering tot in gebruikname kan ook een bestuurlijke boete van maximaal € 7.500,- worden opgelegd. Deze meldingsplicht geldt ook voor panden die door een leegstandbeheerbedrijf worden 12 13
Vooralsnog is het lintenmanagement een tijdelijk project. mits er gebruiksmogelijkheden zijn voor het pand
12
beheerd.
14
Een groeimodel is het uitgangspunt, te beginnen met de uitvoering van de leegstandverordening (meldingsplicht) bij de linten Besterdring/-Besterdplein en Korvelseweg/-Korvelplein en vervolgens de overige linten, de ringbanen en Binnenstad. Dit levert een gerichte actieve aanpak van leegstand op, welke geleidelijk wordt uitgebreid. Hiermee wordt versnippering voorkomen en worden de uitvoeringskosten in de hand gehouden. Het is verder wenselijk om de problematische leegstand aan genoemde wegen en Binnenstad systematisch in beeld te brengen. Hierdoor ontstaat een goed beeld van de feitelijke problematische leegstand. Opgemerkt wordt dat vanuit de 1 loketgedachte, het wenselijk is de meldingsplicht voor leegstand bij Publiekszaken onder te brengen. Een digitaal meldingsloket voor leegstand en kraken. Verder wordt een leegstandregister bijgehouden, waarin de gemelde, maar ook de ambtshalve geconstateerde leegstand wordt opgenomen. Uitgangspunten/voorwaarden Om het effect te kunnen meten en vanwege de voorbereiding en implementatiekosten dient een leegstandverordening gedurende minimaal 4 jaar van kracht te zijn. met de uitvoering is 1 fte gemeentebreed gemoeid; met name voor de pandcontrole, actieve leegstandcontrole, extra handelingen bij Handhaving (leegstandoverleg, beschikkingen, bezwaarschriften, opleggen sancties, in beeld brengen problematische leegstand). automatisering leegstandloket(inclusief kraakmeldingen) en het leegstandregister communicatiekosten In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiele gevolgen van de drie genoemde opties 3.5.2. Tijdelijke verhuur Er is, zolang de woningmarkt niet aantrekt, geen aanleiding om de maatregel voor de tijdelijke verhuur te herzien. Wijziging van beleid wordt pas te heroverwogen als de woningmarkt duidelijke kenmerken van herstel te zien geeft. Overigens zullen wij, ongeacht of er een gemeentelijk beleidskader gehanteerd wordt, aanvragen voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet in behandeling moeten nemen en een besluit daarover nemen. Tegen afwijzing van een vergunning staat (op grond van de wet) geen bezwaar en beroep open. 3.5.3. In beeld brengen problematische leegstand Daarnaast wordt voorgesteld problematische15 leegstand in kaart te brengen in: de Binnenstad, langs de linten en de ringbanen. 3.5.4. Conclusies - Een actief leegstandbeleid, in de vorm van een meldingsplicht voor leegstand stadsbreed is noch noodzakelijk noch wenselijk. - Wel wordt gemeend dat een gericht leegstandbeleid op bepaalde plaatsen, langs de linten Ringbanen en binnenstedelijke locaties (centrum) die verpauperen, effectief kan zijn16. Het in beeld brengen van problematische leegstand maakt hiervan onderdeel uit. - Met de invoering en uitvoering van een leegstandverordening zijn personele kosten gemoeid. Deze worden geraamd op 1 fte.(gemeentebreed) - Verder is het wenselijk om tot een verbetering van de GBA te komen, om het inzicht in de feitelijke leegstand te verbeteren. Een actieve, fysieke controle van panden in de stad heeft 14
Het is aan de gemeente te beoordelen of het pand door leegstandbeheer in voldoende mate wordt
gebruikt, en of er een type gebruik mogelijk is waardoor het pand intensiever/beter gebruikt wordt. 15 Leegstand welke het straatbeeld in ernstige mate aantast (verloedering, overlast). 16
Hieronder zitten ook panden die gemeentelijk eigendom zijn!
13
niet alleen financiële voordelen (gemeentelijke heffingen, rijksbijdragen), maar biedt ook verbeteringsmogelijkheden voor de veiligheid en leefbaarheid in een gebied.
14
4. Kraken in Tilburg 4.1. Omvang kraken Er is geen centrale registratie van het aantal gekraakte panden. Op basis van een inventarisatie bij gebiedsteams/handhaving en politie komen we tot de volgende panden: - Bredaseweg 529 - Kobaltstraat 11 (voormalig bedrijfspand, drukkerij Versteden, al enkele jaren) - Koningsplein 245 - Koopvaardijstraat 41-43 - Korvelseweg 225 (boven de Nettorama) - Lange Nieuwstraat 53 (nieuw winkelpand) - Noordhoekring 35 - Spoorlaan 6 (Oude Melissant pand) - Telegraafstraat 5 (COT pand) - Wilhelminapark 117 (Oude Moskee) Uit de enquête onder makelaars en eigenaren blijkt dat er weinig gekraakt wordt in Tilburg; de meeste eigenaren treffen bij leegstand geen maatregelen om kraken tegen te gaan. Gemeente, corporaties geven hun leegstaande panden wel vaak anti-kraak in gebruik of verhuren deze tijdelijk. Meestal zijn het jongeren en/of kunstenaars die de panden bewonen en gebruiken; dit is de groep die ook 'gevoelig' is voor kraken. Door aan deze groepen leegstaande panden in gebruik te geven of tijdelijk te verhuren, wordt kraken voorkomen. 4.2. Huidig beleid Op 25 september 2010 is het pand dr. Hub Van Doorneweg 10117 gekraakt. Daarom is op 19 oktober 2010, vooruitlopend op de beleidsnota, een voorlopig beleidskader vastgesteld dat hieronder is weergegeven. Aan de Lokale Driehoek wordt geadviseerd de volgende voorlopige scenario's te hanteren: a. bij veiligheidsproblemen, overlast of risico's volksgezondheid wordt de aanpak direct strafrechtelijk ingezet (Wet Kraken en Leegstand) of op basis van de Gemeentewet artikel 172 (acute bedreiging openbare orde). b. in overige kraaksituaties de prioriteitsafweging te bepalen, waarbij aannemelijk is dat maatregelen die de eigenaar genomen heeft om kraken te voorkomen en in beeld zijnde potentiële gebruikers (bijv. anti-kraak) /huurders een belangrijke rol spelen. Een eigenaar die aangifte doet van kraken moet aantonen, welke maatregelen hij heeft getroffen om leegstand te voorkomen, maar ook of er potentiële gebruikers/huurders voor het betreffende pand zijn. Gemeentelijk eigendom en ander eigendom zal in geval van kraaksituaties op eenzelfde manier worden behandeld. 4.3. Wijziging beleid? De uitspraak van de Rechtbank in Amsterdam, gevolgd door die van het Gerechtshof in Den Haag over een aantal voorgenomen ontruimingen in Amsterdam en andere steden hebben geleid tot de vaststelling van een beleidslijn van het OM ten aanzien van ontruimingen. De voorzieningenrechter van de Rechtbank in Den Haag beschouwt het wonen weliswaar als een grondrecht, maar dit betekent niet dat je een gekraakt pand niet zou mogen ontruimen zonder gerechtelijke uitspraak of dat de krakers geïnformeerd moeten worden over een voorgenomen ontruiming. Vervolgens zijn de krakers in beroep gegaan en heeft het Gerechtshof op 8 november 2010 bepaald dat geen ontruiming mocht plaatsvinden, zonder dat een rechter zich had uitgesproken over de rechtmatigheid van de ontruiming. Het hof oordeelde dat noch de wet, noch - wat het hof in beginsel toereikend zou achten, nauwkeurig omschreven en deugdelijk gepubliceerde beleidsregels van het OM voldoende
17
Op 20 oktober 2010 ontruimd op basis van de Wet kraken en leegstand.
15
garantie bieden, dat bij een dreigende ontruiming afdoende gelegenheid bestaat om het oordeel van de voorzieningenrechter te vragen en dat het OM dit oordeel zal afwachten, voordat tot ontruiming wordt overgegaan. De Staat heeft tegen de uitspraak cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. In afwachting van de uitspraak heeft het College van procureurs-generaal een beleidslijn vastgesteld, welke gepubliceerd is in de Staatscourant van 2 december 2010. Uitgangspunt is dat politie en het OM het kraakverbod handhaven. Ontruimingen op basis van artikel 551a Sv worden in beginsel aan de bewoners van een kraakpand aangekondigd en in beginsel wordt gewacht met ontruimen totdat de voorzieningenrechter een uitspraak heeft gedaan over de voorgenomen ontruiming. Ontruiming vindt plaats binnen 8 weken na de aankondiging, maar niet binnen de eerste zeven dagen, om krakers in de gelegenheid te stellen een kort geding aan te spannen. Als krakers tijdig van deze mogelijkheid gebruik maken, wordt het vonnis van de voorzieningenrechter afgewacht. Indien zich een of meer bijzondere omstandigheden voordoen kan het gekraakte pand direct worden ontruimd. De bijzondere situaties zijn: - de krakers worden verdacht van huisvredebreuk (138 Sr) waarbij het huisrecht van een ander wordt geschonden; - de krakers worden verdacht van andere strafbare feiten, tengevolge waarvan de rechthebbende van het pand ernstig wordt getroffen (bijvoorbeeld: een bedrijf kan door de kraak niet meer functioneren of er worden ernstige vernielingen aangericht); - door de wederrechtelijke bewoning ontstaat een gevaarlijke situatie of blijft deze in stand voor de krakers zelf, voor hun omgeving (bijvoorbeeld brandgevaar of instortingsgevaar) of voor bij ontruimingen betrokken personen (bijvoorbeeld door het barricaderen van panden of het aanbrengen van boobytraps); - er is sprake van (ernstige vrees voor) verstoring van de openbare orde en veiligheid door de krakers, in of in de omgeving van het wederrechtelijk bewoonde pand. Het OM zal de door het college van Procureurs-generaal opgestelde beleidslijn hanteren ten aanzien van ontruiming van gekraakte panden. De lokale driehoek bepaalt binnen haar prioriteitsafweging of ontruiming plaatsvindt. Hierin heeft noch het college noch de raad een bevoegdheid. De burgemeester heeft zitting in de lokale driehoek. In die hoedanigheid bepaalt hij mede de afweging om tot ontruiming over te gaan. Het eerder door het college geformuleerde beleidskader wordt daarbij meegewogen. Aanvullend, in het kader van de aanpak van leegstand, wordt voorgesteld om hierbij tevens mee te laten wegen of de eigenaar zich gehouden heeft aan regels en afspraken op basis van de nog voor te leggen leegstandverordening. Eigenaren kunnen op basis van de Wet Kraken en leegstand aangifte doen van het gekraakt zijn van een pand. Dit dient te gebeuren bij de politie. De melding van een gekraakt pand dient te gebeuren bij het gemeentelijk "Kraakloket".18 Vanuit de 1 loket gedachte, ligt onderbrengen bij Publiekszaken voor de hand. Vervolgens dient doorgeleiding van de melding te gebeuren naar Afdeling Handhaving en Staf Veiligheid. Afdeling Handhaving is eerstverantwoordelijke voor de melding. Vanaf het moment dat de eigenaar aangifte doet, of ingeval het OM over wil gaan tot ontruiming, dan wel besloten wordt op grond van de Gemeentewet te ontruimen, ligt de regie bij Staf Veiligheid. De eigenaar moet vervolgens een formulier invullen, waarbij hij onder andere moet aangeven wat hij heeft ondernomen om kraken te voorkomen. Wordt aangifte gedaan en/of een besluit door het OM genomen om tot ontruiming over te gaan, dan komt de regie en verantwoordelijkheid bij het OM te liggen.
18
Vooralsnog bij afdeling Handhaving
16
5. Financieel 5.1. Leegstandverordening De drie opties genoemd in hoofdstuk 3 worden hier op hun financiële gevolgen bezien: Optie 1. Geen leegstandverordening Indien besloten wordt geen leegstandverordening in te voeren hoeft er geen personele capaciteit beschikbaar te komen en evenmin worden er kosten voor de automatisering gemaakt. Optie 2. Leegstandverordening gemeentebreed Bij deze optie wordt de leegstandverordening stadsbreed ingevoerd, maar de uitvoering vindt plaats op basis van piepsignalen en binnen de prioriteitstelling van het jaarprogramma bij Handhaving. Geen extra personele kosten; wel automatiseringskosten t.b.v. meldingsloket leegstand en opzet en bijhouden leegstandregister. De kosten worden geraamd op circa € 15.000,--. Optie 3. Leegstandverordening gebiedsgericht Het invoeren van een gebiedsgerichte leegstandverordening, welke actief uitgevoerd en gehandhaafd wordt, gaat gepaard met kosten voor implementatie, de uitvoering en handhaving. Hiervoor zijn dus middelen nodig en dat is in een tijd van bezuinigingen een besluit dat weloverwogen moet worden genomen. De argumenten voor het invoeren van een leegstandverordening zijn in de voorliggende hoofdstukken benoemd, maar worden hier nog eens als baten vermeld: verbeteren leefklimaat, veiligheid, vestigingsklimaat; Een verordening is bedoeld voor de langere termijn, anders is het moeilijk te beoordelen of het effect sorteert. Er wordt van uit gegaan dat de verordening minimaal 4 jaar van kracht zal zijn. De personele kosten zullen gemeentebreed ongeveer 1 fte bedragen op jaarbasis (deels Publiekszaken en deels Handhaving). De kosten voor 2011 worden geraamd op maximaal €35.00019,-. (incidentele kosten automatisering en communicatie en uitvoeringskosten bij PU en Handhaving. De structurele financiële gevolgen van de invoering van de leegstandverordening, naar verwachting circa € 60.000,--, zal betrokken worden bij de samenstelling van de programmabegroting 2012. Overigens heeft ambtelijke reorganisatie invloed op de toekomstige taken van Handhaving. Voorstelbaar is dat taken anders verdeeld zullen worden. 5.2. Kraakmeldingen De kosten voor de kraakmeldingen en eventuele ontruimingen zijn moeilijk op voorhand in te schatten. Wellicht verlaten krakers uit eigen beweging het pand, of is snel duidelijk dat grootschalige inzet van politie en andere diensten niet noodzakelijk is. Wordt een kraakpand ontruimd op basis van artikel 551a dan is het Openbaar Ministerie verantwoordelijk hiervoor, inclusief het verhalen van de kosten. Bij ontruiming op basis van de Gemeentewet ligt de verantwoordelijkheid en het financiële risico bij de gemeente. 5.3. Tijdelijke verhuur Op dit moment worden aanvragen voor tijdelijke verhuur afgehandeld door de dienst beleidsontwikkeling. De uitvoering hiervan gaat, conform eerdere besluitvorming, naar Publiekszaken.
19
De personele kosten zijn lager, aangezien een verordening naar verwachting niet voor 1 oktoeber in
werking zal kunnen treden
17
6. Conclusies De Wet kraken en leegstand is een feit. Onderzocht is in welke mate er sprake is van langdurige leegstand en kraken binnen onze gemeentegrenzen. Conclusies - er is geen sprake van een grootschalige leegstand; - in sommige gebieden sprake is van beduidend meer leegstand dan in andere gebieden; - de GBA gegevens zijn niet betrouwbaar, voor wat betreft de feitelijke bewoningsgegevens; - de fysieke pandcontrole is effectiever om de feitelijke bewoningsgegevens te achterhalen dan de administratieve controle; - gesignaleerd wordt dat voor de feitelijke adrescontrole nu reeds te weinig capaciteit beschikbaar is; - gesignaleerd wordt dat verbeteringen aan de voorkant mogelijk zijn, door gegevens uit te wisselen en labeling van gegevens binnen de GBA - het leegstandbeleid kan gerelateerd worden aan overige maatregelen die gericht zijn op de leefbaarheid/veiligheid; samenwerking en gegevensuitwisseling binnen gemeentelijke diensten en afdelingen dragen hieraan bij. - er is geen sprake van woningnood, in de zin van een absoluut woningtekort; - een gerichte aanpak van leegstand langs de toegangswegen in de stad zorgt voor een beter leef- en vestigingsklimaat. - er is geen sprake van een grote 'kraakscene' in Tilburg; - een gericht leegstandbeleid kan het lintenmanagement aan de Besterdring en de Korvelseweg ondersteunen; - met een gericht leegstandbeleid, volgens het groeimodel, kan verloedering, aantasting van leefbaarheid en veiligheid in andere gebieden worden aangepakt;
18
Tot standkoming beleid
Ruimte & economie, Vastgoed, onderzoek, Gebiedsontwikkeling, PU enquête pandeigenaren/makelaars
Handhaving
Beleidsontwikkeling: Nota Leegstand in Tilburg
Staf Veiligheid
kraakbeleid
meldingsplicht leegstand (groeimodel)
uitvoering leegstandverordening, tijdelijke verhuur en kraken
Publiekszaken
melden leegstand melden kraken tijdelijke verhuur (TV)
afhandeling vergunning TV
int er ac tie
Handhaving: - afhandeling melding leegstand (ML) -afhandeling kraakmelding KM; bij aangifte besluit tot ontruiming verantwoordelijkheid naar SV
interactie
Staf Veiligheid (SV) bij aangifte/besluit tot ontruiming eerst verantwoordelijk/regie
19
Bijlage 1 Samenvatting MvT Wet kraken en Leegstand Deze samenvatting bevat de aanleiding en de doelstellingen van de Wet kraken en leegstand (WK&l), het fenomeen kraken en leegstandproblematiek. Voorts komen de bestaande instrumenten en het nieuwe instrumentarium van de WK&l aan de orde. De Memorie van Toelichting van de Wet en de WK&l vormen de basis voor deze beschrijving. 2.1. Aanleiding Directe aanleiding voor het wetsvoorstel, waren incidenten rondom ontruimingen van kraakpanden in onder andere Amsterdam. Kraken is een vorm van eigenrichting, waarbij het eigendomsrecht ontoelaatbaar wordt aangetast. 2.2. Doelstellingen De Wet kraken en leegstand die op 1 oktober 2010 inwerking treedt, heeft als doel zowel het kraken als de leegstand tegen te gaan en beide in samenhang aan te pakken. Bij langdurige leegstand neemt de kans op kraken toe. Een stringentere aanpak van kraken mag er echter niet toe leiden dat er meer leegstand ontstaat. Daarom moet een strengere aanpak van kraken samengaan met maatregelen om leegstand tegen te gaan. Hiervoor is een integrale aanpak nodig, waarbij partijen vanuit hun verschillende invalshoeken/verantwoordelijkheden, samenwerken, gegevens uitwisselen en hun instrumentarium inzetten. De gemeente zou de relevante lokale partijen bij elkaar moeten brengen. 2.3. Kraken 2.3.1. Instrumenten voor 1-10-2010 Kraken was onder de oude (straf)wetgeving strafbaar20, indien een gekraakt pand nog niet tenminste één jaar leegstond. Als een pand langer dan een jaar leegstond, was kraken niet strafbaar. De eigenaar zal op basis van artikel 5.1. van het Burgerlijk Wetboek een civiele procedure moeten starten om gekraakte panden te kunnen ontruimen. 2.3.2 Aanpak en omvang De aanpak van het kraken beperkte zich tot voor kort tot het ontruimen op grond van de hierboven genoemde wetsartikelen. De volgende bevindingen staan in de MvT op de wet: - Het is onbekend hoeveel panden er via de civielrechtelijke of de strafrechtelijke procedure ontruimd zijn. - Er zijn landelijk geen betrouwbare gegevens bekend over het aantal gekraakte panden en het aantal krakers. 2.3.3. Effecten kraken In de Memorie van Toelichting worden de volgende effecten van kraken genoemd: - kraken gaat vaak gepaard met overlast en verloedering; - de kwaliteit van de omliggende panden neemt af; - de leefbaarheid wordt aangetast; - in veel gevallen is er sprake van brandgevaar en onveilige situaties. -
20
Artikel 429 sexies in het Wetboek van Strafrecht: met de invoering van de HVW in 1993 is kraken strafbaar gesteld, als het gebruik van een pand minder dan een jaar daaraan voorafgaand is beëindigd.
20
2.3.4. Overige aspecten - Kraken wordt gezien als een oneigenlijk middel om leegstand tegen te gaan, het is onrechtmatig en een vorm van eigenrichting; verwaarlozing en beschadiging zijn vaak het gevolg. - De strafbaarheidstelling van kraken binnen 1 jaar van leegstand werkt niet: destijds werd er van uitgegaan dat een eigenaar binnen 1 jaar de leegstand van zijn pand zou kunnen oplossen. Dit blijkt in de praktijk niet haalbaar. Krakers anticiperen hierop en kraken vervolgens nadat een pand langer dan 1 jaar leegstaat. - De civielrechtelijke procedure werkt niet; als krakers ontruimd worden, kraken ze vervolgens elders weer een pand. Bovendien duren de procedures lang, omdat de zaak vaak niet spoedeisend is. - Andersoortige krakers: er is een verschuiving opgetreden in de motieven om te kraken en de nationaliteiten van krakers. Niet het bestrijden van leegstand maar het verwerven van goedkoop onderdak is gemeengoed onder krakers. Bij ontruimingen van kraakpanden blijken steeds vaker personen met een niet-Nederlandse nationaliteit aangetroffen te worden. 2.3.5. Strafbaarheidstelling Wet Kraken en Leegstand Het Wetboek van Strafrecht is gewijzigd. In artikel 138a is het kraken van woningen en nietwoningen strafbaar gesteld met een gevangenisstraf van ten hoogste vier maanden of een geldboete van de derde categorie. Gebruikt de kraker dreigende taal of middelen die geschikt zijn om vrees aan te jagen, dan wordt hij bestraft met een gevangenisstraf van ten hoogste een jaar of geldboete van de derde categorie. De straffen kunnen met een derde worden verhoogd, indien twee of meer personen het pand kraken. Artikel 429 sexies van het Wetboek van Strafrecht is vervallen en er is een nieuw artikel opgenomen in het Wetboek van Strafrecht (artikel 551a) dat bepaalt dat in geval van verdenking van kraak iedere opsporingsambtenaar het pand kan betreden en dat deze ook bevoegd is alle personen en zaken die daar wederrechtelijk verblijven te verwijderen of te doen verwijderen. Handhaving van het kraakverbod is een zaak van het Openbaar Ministerie. De lokale driehoek van OM, korpsbeheerder en -chef bepaalt waar en wanneer politie wordt ingezet. Hierin heeft de burgemeester dus een stem. 2.3.6. Civielrechtelijke verhoudingen Civielrechtelijk verandert er niet veel door de nieuwe wet. Art. 5:1 BW bepaalt: “eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben.” Lid 2 bepaalt: “Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijd met rechten van anderen en de op de wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen.” De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Het Eerste Protocol bij het EVRM bepaalt in artikel 1, eerste lid dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang. 2.4.
Leegstand
2.4.1.Huidig instrumentarium Woonruimte Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet (artikel 8)een meldingsplicht voor leegstand invoeren. Dit kan voor zover het noodzakelijk is voor een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling. B&W kunnen een verplichte voordracht doen en ook bestaat de mogelijkheid om woonruimte te vorderen21. Tenslotte zijn er mogelijkheden voor
21
Hiervan wordt vrijwel geen gebruik gemaakt door gemeenten; arbeidsintensief en de
21
tijdelijke verhuur op basis van de leegstandwet. Gemeenten maken hier wel veel gebruik van. Ook kunnen gemeenten los, van de wettelijke mogelijkheden, een leegstandbeleid ontwikkelen. Dat begint, volgens de MvT, met een bezinning op de uitgifte van grond voor nieuwbouw en de mogelijkheden voor herbestemming en leegstandbeheer. Niet-woonruimte Voor niet-woonruimte bestond tot 1-10-2010 geen uitgebreid instrumentarium om de leegstand te bestrijden. En dat terwijl er volgens de MvT sprake van een aanzienlijke langdurige leegstand van met name kantoorgebouwen. Deze leegstand wordt als onwenselijk gezien: - er wordt geen gebruik gemaakt van leegstaande panden, terwijl er wel behoefte is aan ruimte. In de steden staan kantoren langdurig leeg en gelijktijd verrijzen aan de randen van steden nieuwe kantoorpanden. - leegstand gaat vaak gepaard met verloedering en overlast, waardoor de leefbaarheid wordt aangetast. - langdurige leegstand vergroot het risico van kraken. De maatschappelijke gevolgen van langdurige leegstand rechtvaardigen een ingrijpen door de overheid. Met het oog hierop wordt een aantal artikelen van de Leegstandwet gewijzigd welke gelden voor leegstand van niet-woningen. Gemeenten krijgen de mogelijkheid een leegstandsverordening vast te stellen. Onder meer een meldingsplicht voor eigenaren van leegstaande panden maakt daar deel van uit. Bij voortdurende leegstand kan een gemeente meer gebruikers voordragen die de eigenaar moet accepteren. Blijft die in gebreke, dan kan de gemeente een dwangsom opleggen. Meldt een eigenaar leegstand niet tijdig, dan kan de gemeente een boete opleggen van maximaal 7500 euro. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om langdurig leegstaande panden makkelijker te gebruiken dan nu; tijdelijke huur ervan wordt eenvoudiger. De gemeenteraad kan een Leegstandverordening vaststellen; - In die verordening kan de gemeenteraad bepalen dat de leegstand van (categorieën van) gebouwen, niet zijnde woonruimte, gelegen in de gemeente of in bepaalde delen van de gemeente door de eigenaar wordt gemeld aan B&W, zodra de leegstand langer duurt dan een in de verordening genoemde termijn van tenminste zes maanden; - B&W houden een lijst bij van gemelde gebouwen of gedeelten daarvan; - Binnen drie maanden na ontvangst van de melding vindt overleg plaats met de eigenaar; - Na het overleg kunnen B&W in een leegstandsbeschikking vaststellen of het gebouw geschikt is voor gebruik en welk gebruik De Buitenplanse ontheffingenlijst biedt gemeenten de bevoegdheid om ontheffing te geven van het bestemmingsplan voor bijvoorbeeld tijdelijke verhuur van kantoren voor bewoning of bewoning van kantoren als onderdeel van het leegstandbeheer. - B&W kunnen de eigenaar verplichten noodzakelijke voorzieningen te treffen die nodig zijn om het gebouw op redelijke wijze te kunnen gebruiken; - B&W kunnen een gebruiker voordragen aan de eigenaar indien de leegstand langer dan 12 maanden duurt. 2.3. Uitvoering en handhaving Het invoeren van een leegstandverordening is geen verplichting. Gemeenten die geen leegstandproblematiek hebben, hoeven geen leegstandverordening in te voeren.
verantwoordelijkheid voor huur, onderhoud komt bij de gemeente te liggen.
22
