Marktanalyse kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte Bleizo

Marktanalyse kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte Bleizo

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeenschappelijke regeling Bleizo

Januari 2010

Inhoudsopgave 0 Samenvatting en conclusies 1 Introductie 2 Bedrijventerrein 3 Kantoren 4 Greentech

 Buck Consultants International, 2009

1

0 Samenvatting en conclusies  Bleizo is een nieuw te ontwikkelen multifunctionele locatie aan de oostkant van Zoetermeer. Het ligt op het grondgebied van de gemeente Lansingerland en wordt door de twee gemeenten Lansingerland en Zoetermeer gemeenschappelijk uitgegeven  De kantoren zullen worden ontwikkeld rondom het nieuw aan te leggen Stedenbaan-treinstation Bleizo. Het gebied ligt direct aan de A12 en zal vanaf verschillende kanten met de auto worden ontsloten  Buck Consultants International is door de Gemeenschappelijke Regeling Bleizo gevraagd marktonderzoek te verrichten naar de haalbaarheid van Bleizo op drie terreinen:   

30 hectare bedrijventerrein 40.000 m² kantoorontwikkeling voor de lokale en regionale markt 40.000 m² kantoorontwikkeling en 25.000 m² R&D faciliteiten voor bedrijven in de Greentech-sector

 De resultaten van het onderzoek worden in dit document gepresenteerd


2

A Bedrijventerrein Vraag – aanbod confrontatie Aanbod

Totaal

Waarvan potentieel concurrerend



Regionale leegstand bedrijfsruimte

 150.000 m² (4%)

 50.000 m²



Uitgeefbare bedrijventerreinen Haaglanden

 ~ 40 ha

 ~ 40 ha



Geplande bedrijventerreinen Haaglanden (inclusief Prisma, exclusief Bleizo)

 300 ha

o Waarvan niet relevante logistiek

o 70 ha

o Waarvan niet relevante R&D

o 30 ha

o Waarvan niet relevante agrologistiek (Westland)

o 46 ha



Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Haaglanden



Uitgeefbare bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Prisma) o Waarvan niet relevant Oudeland



Totaal concurrerend uitgeefbaar bedrijventerrein Lansingerland



Geplande bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Bleizo en Prisma) o Waarvan niet relevant Oudeland



Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Lansingerland



Gepland en uitgeefbaar Waddinxveen


 ~ 154 ha  15 ha o 5 ha  10 ha  47 ha o 40 ha  7 ha  n.v.t.

 n.v.t.

3

Aanbod  Er is zo’n 40 hectare direct uitgeefbaar in Haaglanden. Daarnaast is er zo’n 300 hectare bedrijventerrein gepland, waarvan ongeveer de helft concurrerend met Bleizo  In Lansingerland is nog zo’n 10 hectare concurrerend uitgeefbaar direct uitgeefbaar en 7 hectare gepland  Bedrijventerreinen in Waddinxveen concurreren niet vanwege regionale afspraken  In totaal concurreert Bleizo dus met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein en 171 hectare gepland bedrijventerrein  Daarnaast is op korte termijn nog 150.000 m² bestaande bedrijfsruimte beschikbaar. Hiervan is ongeveer een derde potentieel concurrerend


4

Vraag Vraag

Hectare

 Jaarlijkse regionale historische vraag Haaglanden (10 jaar)

25

 Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden tot 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers)

15 tot 24

 Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden na 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers)

-5 tot 3,5

 Vervangingsvraag vanuit herstructureringslocaties

Onbekend

 Vraag vanuit Lansingerland

Onbekend

 Vraag vanuit Waddinxveen

Nihil

 De historische vraag is 25 hectare per jaar (10 jaars-gemiddelde). Dit getal is de laatste jaren dalend  De jaarlijkse uitbreidingsbehoefte wordt tussen 2010 en 2020 op maximaal 24 hectare per jaar geschat (Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden 2008). Dit gaat echter uit van een zeer positief groeiscenario. Meer gematigde scenario´s gaan uit van gemiddeld 20, of zelfs 15 hectare per jaar  Na 2020 zal de vraag naar verwachting verder afnemen door demografische omstandigheden (ontgroening en vergrijzing). Er is dus ruim voldoende voorraad tot 2020 voor de uitbreidingsvraag  De planvoorraad biedt echter ook ruimte voor bedrijven die van herstructureringslocaties komen (vervangingsvraag). De markt van modern gemengde bedrijventerreinen is bovendien krapper dan van veel andere typen bedrijventerreinen  Buck Consultants International, 2009

5

 Bleizo is gelegen aan de oostkant van het marktgebied Haaglanden. Dit is een comparatief nadeel ten opzichte van meer centraal gelegen locaties. Bovendien moet bij naastgelegen terrein Prisma ook nog een flink aantal hectare worden uitgegeven (ruim 60 hectare)  Vanuit Lansingerland kan ook vraag worden verwacht. Dat Lansingerland een groeigemeente is van een huidige 47.000 inwoners naar 74.000 inwoners in 2015 heeft hier een beperkt positief effect op (hoe groot is onbekend). In Lansingerland is enige concurrentie van bijvoorbeeld Oudeland in Berkel en Rodenrijs. Dit is echter al veel meer onderdeel van de Rotterdamse bedrijfsruimtemarkt  De regio Gouda/Waddinxveen kan nauwelijks als concurrent worden gezien, ook de vraag is zeer beperkt vanuit deze hoek. Op dit moment zijn er nog op provinciaal niveau afspraken dat bedrijven uit deze regio zich hier niet mogen vestigen en vice versa  Vanuit de regio Haaglanden wordt een overschot verwacht aan agrogerelateerde bedrijventerreinen tussen 2010 en 2020. Dit gaat echter vooral om agro - logistieke bedrijventerreinen in Westland, wat als een ander marktgebied wordt gezien


6

Hoofdconclusies voor het bedrijventerreinenprogramma  De hoeveelheid direct uitgeefbaar bedrijventerrein in Zoetermeer en Lansingerland is beperkt. De belangrijkste concurrent is het deel van Prisma dat al wordt uitgegeven  Er is wel een forse planvoorraad in de regio Haaglanden en Lansingerland (in totaal meer dan 400 hectare), maar:  het is onzeker of alle plannen doorgaan  niet alle locaties zijn concurrerend: logistiek, R&D, agro-logistiek zijn andere, specifieke doelgroepen  bovendien ligt de oriëntatie van sommige locaties op een ander marktgebied (zoals Oudeland)

 Hiervoor gecorrigeerd concurreert Bleizo met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventer-rein en 171 hectare gepland bedrijventerrein. De belangrijkste concurrenten zijn een deel van Prisma en Harnaschpolder met 50 hectare  De vraag is er wel (15 tot 24 hectare per jaar voor de komende tien jaar). Bleizo kan daarnaast beperkt vraag verwachten vanuit gemeente Lansingerland (voornamelijk Bleiswijk). In de toekomst (na 2020) zal de vraag afnemen  Het jaarlijkse uitgiftetempo voor Bleizo wordt ingeschat op 2 tot 4 hectare per jaar, dus zo’n 15% van de regionale vraag): voldoende om het terrein in 7,5-15 jaar uit te geven  Dus: het programma kan worden ontwikkeld, maar let op:  focus op doelgroepen (differentieer naar type bedrijven, herkomst, etc)  marktconforme prijs  aandacht voor marketing en acquisitie  Buck Consultants International, 2009

7

B Kantoren SWOT positionering kantoren Bleizo Sterkten     

Goede bereikbaarheid auto Goede bereikbaarheid OV Nabijheid Den Haag Ligging oriëntatie Utrecht / Gouda Mogelijkheid voor zichtlocatie

Zwakten  Grote leegstand in de regio  Nog volledig nieuwe kantorenlocatie (in vergelijking met bv Rokkeveen)  Nog geen natuurlijke kantooromgeving aanwezig; wel bedrijventerrein  Minder sterke oriëntatie Den Haag

Kansen

Bedreigingen

 Multifunctionele kantorenlocatie  Hoogwaardige kantoorvoorzieningen

 Veel concurrerende plannen  Werkgelegenheid stabiel in Zoetermeer  Verminderde groei van kantorenvraag op lange termijn (na 2020)


8

Vraag – aanbod confrontatie (in 1.000 m² bvo)

Haaglanden

Zoetermeer

Jaarlijkse vraag historisch (gemiddelde van 8 jaar)  Totale opname

316

44

 Groei voorraad in gebruik (voorraad -/- leegstand)

12

1

 Groei totale voorraad (nieuwbouw -/- onttrekking)

58

12

n.b.

n.b.

28 tot 41

n.b.

-25 tot +19

n.b.

~ 300 1)

~ 25-35 1)

6.790

606

686

138

~ 2.000

~ 280

80

80

Jaarlijkse vraag toekomst  Vervangingsvraag  Uitbreidingsvraag (voorraad -/- leegstand) tot 2020 (o.b.v. CPB)  Uitbreidingsvraag (voorraad -/- leegstand) 2020-2030 (o.b.v. CPB)  Totale opname Aanbod  Voorraad  Huidige leegstand  Planvoorraad  Waarvan Bleizo 1) Inschatting BCI  Buck Consultants International, 2009

9

 Bleizo maakt onderdeel uit van de Haaglandse en meer specifiek de Zoetermeerse kantorenmarkt  Regio Haaglanden liet de afgelopen 8 jaar nog een stijging van de voorraad in gebruik zien. De verwachting is dat dit tot 2020 nog blijft doorgaan. Na 2020 zal de uitbreidingsvraag in de gehele regio naar verwachting afnemen  De afgelopen acht jaar heeft Zoetermeer een opname gekend van 44.000 m² bvo per jaar. Nieuwbouw leidde echter per saldo alleen tot leegstand elders: de markt moet worden gekenmerkt als een vervangingsvraag. De voorraad in gebruik is nagenoeg gelijk gebleven  De komende 10-15 jaar zal het opnameniveau in Zoetermeer naar verwachting dalen tot circa 25.000 m² bvo tot 35.000 m² bvo  De leegstand in Zoetermeer bedraagt op dit moment 118.000 m² bvo. Bleizo concurreert met circa 200.000 m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. In de transformatiestudie van 2008 wordt 50.000 m² bvo in de bestaande bouw aangewezen voor transformatie. Bleizo concurreert met circa 200.000 m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. Daarnaast is nog ruim 200.000 m² concurrerende kantooroppervlakte verderop aan de A12 richting Den Haag gepland


10

 Binnen Zoetermeer concurreert Bleizo nog met enkele losse ontwikkellocaties op Rokkeveen (totaal 51.000 m² bvo). Rokkeveen is al een redelijk goed ontsloten en levendige kantoorlocatie. De belangrijkste concurrent echter in Zoetermeer is het Afrikaweggebied met 136.700 m² bvo. Hierbinnen is de uitbreiding van de IBM locatie met circa 90.000 m² bvo het grootst  Bleizo wordt wat betreft OV en autobereikbaarheid beter ontsloten dan het Afrikaweg-gebied. De transformatiestudie uit 2008 heeft 50.000 m² bestaande kantoorruimte aangewezen als mogelijk te transformeren naar een andere functie. Dit is positief voor de concurrentiepositie van Bleizo. Er zal blijvend gezocht moeten worden naar alternatieve aanwendbaarheid van leeggekomen locaties, om ook in de toekomst de leegstand de leegstand te beperken  De Bleizo locatie is door de gemeente Zoetermeer aangewezen als belangrijke locatie voor de opvang van kantoren uit de regionale en lokale markt. Daarvoor transformeert Zoetermeer ca. 130.000 m2 uit haar eigen planvoorraad en bestaande kantoorvolume naar andere functies. De vrijkomende locaties in Zoetermeer worden deels benut om nieuwe binnenstedelijke programma’s zoals wonen te ontwikkelen. Bleizo belooft goed bereikbaar te worden en een hoogwaardig werkmilieu te bieden. Als deze ambitie kan worden waargemaakt, zal dit waarschijnlijk ertoe leiden dat veel verhuizende kantoorgebruikers uit Zoetermeer en deels ook van daarbuiten voor Bleizo zullen kiezen.  Buck Consultants International, 2009

11

Hoofdconclusies voor het kantorenprogramma  Er is veel concurrentie. Bleizo concurreert met 118.000 m² bvo leegstand in Zoetermeer. Daarnaast concurreert Bleizo met circa 200.000 m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. Bovendien is nog ruim 200.000 m² concurrerende kantooroppervlakte verderop aan de A12 richting Den Haag gepland  De vraag is grotendeels een vervangingsmarkt De historische opname in Zoetermeer bedraagt 44.000 m² bvo per jaar. In de toekomst wordt deze opname ingeschat circa 25.000 m² bvo – 35.000 m² bvo te zijn  Positief is dat Bleizo een nieuw milieu kan bieden. Bleizo belooft de best ontsloten en bereikbare locatie te worden van Zoetermeer. Dit wordt de enige kantorenlocatie die wordt ontsloten door een treinstation en verschillende open afritten van de snelweg. Bovendien wordt het een levendig gebied met verschillende functies. Ook in regionaal perspectief scoort Bleizo goed op deze punten  Een ander positief punt is dat de gemeente Zoetermeer echt kiest voor deze locatie, wat betekent dat een aantal andere locaties (bestaand en nieuw) uit de markt zullen worden genomen;


12

 Op basis van de kwaliteiten van de plek, zou Bleizo ongeveer 10% van de opname uit de regionale / lokale markt kunnen verwachten: 2.500 m² bvo à 3.500 m² bvo per jaar. De overige 90% zal voornamelijk in de bestaande markt en deels op andere nieuwbouwlocaties gehuisvest worden. Voor 15 jaar betekent dit een vraagraming van 37.500 m² bvo tot 52.500 m² bvo voor Bleizo. De exacte positie is ervan afhankelijk of: 

   

de gemeente Zoetermeer daadwerkelijk andere kantorenlocaties uit de planvoorraad neemt of bestaande locaties zal transformeren Bleizo zich positief kan onderscheiden ten opzichte van andere locaties in de regio; de vraag hoger uitvalt doordat de economie zich positiever ontwikkelt dan verwacht.: een anchor tenant kan worden gevonden om voldoende omvang in de startfase te krijgen een integrale gebiedsontwikkelingsvisie is nodig indien de ontwikkeling van multitenant gebouwen wordt beoogd. Omdat het totale volume over 15 jaar bereikt zal worden, is het gevaar aanwezig dat het vooral de eerste jaren een te kleinschalige ontwikkeling wordt: extra aandacht voor fasering en tijdelijke kwaliteit is dus vereist

 Om een groter volume te creëren kunnen daarnaast specifieke doelgroepen van buiten de regio worden aangesproken. Een voorbeeld hiervan is Greentech (zie hierna)


13

C Greentech SWOT Bleizo voor Greentech Sterk

Zwak

 Goede ontsluiting vergroot gebied voor afzet en werving medewerkers

 Aantal kantoorhoudende toeleveranciers is beperkt

 Uitstekende ligging voor veel activiteiten in de keten, voornamelijk voor (boven)regionaal georiënteerde bedrijvigheid

 De meeste toeleveranciers zoeken hybride bedrijfsruimte met slechts 10-30% kantoorruimte  Veel tuinbouwbedrijven en toeleveranciers zijn ingebed in huidige locatie (lage verhuisgeneigdheid)

 Oostland is reeds één van de meest innovatieve tuinbouwcomplexen in Nederland

 Labfuncties zijn doorgaans gekoppeld aan productiefaciliteiten (kassen)

 Nabijheid WUR proefstation en Improvement Centre

 Ligging buiten reeds bestaande clusters in de tuinbouw

 Nederland mist een fysiek centrum van de Greenport(s) als etalage en internationaal expertisecentrum

 Geen optimale ligging voor lokaal MKB en internationaal georiënteerde bedrijvigheid

 Goede uitvalsbasis voor lobby Den Haag

 Nog geen steun van andere Greenports

Kans

Bedreiging

 Fysieke clustering tuinbouwgerelateerde, kennisintensieve  Beperkte investeringsmogelijkheden in de sector bedrijven en instellingen kan leiden tot nieuwe combinaties  Buitenlandse concurrentie voor Nederlandse en innovaties tuinbouwsector  Toeleveranciers voegen steeds meer waarde toe en  Onzekere toekomst van de sector worden kennisintensiever en high tech  Afhankelijkheid van politieke lobby gezien de bescherming  Door ontsluiting met OV wordt Greentech bereikbaar voor van lokale belangen verschillende doelgroepen (studenten, jonge  Te hoge grondprijs voor hybride ontwikkelingen hoogopgeleiden, bezoekers)  Congestieproblemen op A12  Bleizo kan de etalage worden van ‘s werelds meest innovatieve tuinbouwland  Buck Consultants International, 2009

 Concurrerende ontwikkelingen in Aalsmeer, Venlo, Naaldwijk en Noord-Brabant

14

 De markt voor Greentech-gerelateerde kantoor (achtige) activiteiten op Bleizo is gering, maar aanwezig  De vraag zit zowel in de waardeketen zelf, als bij toeleveranciers, kennisinstellingen en overheden. Veel bedrijven in de relevante deelsegmenten hebben een voorkeur voor hybride locaties op eigen grond  Bovendien is er verdergaande behoefte en noodzaak tot samenwerking in de sector. Bleizo kan daar ruimte voor bieden  Door schaalvergroting, concentratie, automatisering en professionalisering neemt het aandeel kantoorhouders in de sector enigszins toe  De vraag naar Greentech-gerelateerde kantoorruimte is met name regionaal. De vraag van bedrijven buiten de regio is beperkt. Deze vraag kan groter worden, als door clustering de unieke voordelen van de locatie toenemen  De markt voor R&D faciliteiten is zeer beperkt, omdat deze vooral gebonden zijn aan productiefaciliteiten  Bleizo heeft een aantal sterke argumenten, zoals:    

uitstekende ontsluiting via auto en OV ligging in de omvangrijkste Greenport Westland-Oostland (productie en toeleveranciers) en relatief dicht bij Boskoop, Aalsmeer en Duin- en Bollenstreek nabijheid van het WUR-proefstation en Improvement Center (R&D) nabijheid Den Haag (belangenvereniging), maar ook goed bereikbaar vanuit de rest van het land


15

 Voorbeelden elders, zoals het Horti Business Centre in Naaldwijk, laten zien dat het mogelijk is een (regionaal) verzamelgebouw voor kantooractiviteiten in deze sector te realiseren  Dit kan ook het Nederlandse glastuinbouwcentrum worden wanneer sleutelpartijen (oa Greenport(s) Nederland en nationale overheid) erachter gaan staan. Momenteel is er weinig vraag naar een nationaal Greenport centrum gezien de grote verschillen tussen de Greenports. Of en waar deze zal komen is grotendeels afhankelijk van politieke lobby  Greenport-gerelateerd HBO/WO onderwijs zal niet snel buiten de bestaande locaties uitbreiden. MBO voor lokale bevolking wellicht een mogelijkheid gezien de groeiopgave voor Lansingerland.  Er is veel concurrentie tussen de Greenports (en ook binnen Greenport Westland-Oostland) voor het aantrekken van bovenregionale kantooractiviteiten. Iedere Greenport ontwikkelt z’n eigen kantoor- en R&D locatie voor deze doelgroep


16

Hoofdconclusies voor Greentech

 De vraag naar kantoorfuncties vanuit de Greentech wordt ingeschat op 5.000 m² tot 10.000 m² kantoorfuncties (in de komende 15 jaar)  Dit zou eventueel aangevuld kunnen worden met een verzamelgebouw voor belangen-verenigingen in de (glas)tuinbouw, het zogenaamde World Greenport Center. Dit wordt door de gemeenschappelijke regeling Bleizo gezien als een combinatie van een expo-center (een permanente vorm van de Floriade), een congrescentrum en een (internatio-naal) handelscentrum. De mogelijke omvang hiervan is niet onderzocht  De vraag naar kantoorachtige bedrijfs- en laboratoriumfuncties op deze locatie vanuit Greenport is zeer beperkt  Hoewel niet onderzocht, bestaat de indruk dat de vraag naar kantoor- en laboratorium-achtige functies uit de Greentech sector, niet direct gerelateerd aan de Greenport Oost-land, gering is. Dit is een relatief nieuwe markt voor de regio en derhalve van buiten moet worden geworven.  Buck Consultants International, 2009

17

D Samenvatting  Het jaarlijkse uitgiftetempo voor bedrijventerrein wordt ingeschat op 2 tot 4 hectare per jaar: dit is voldoende om het terrein in 7,5-15 jaar te vullen. Het programma kan dus worden ontwikkeld, maar let op:    

Aandacht voor fasering en flexibiliteit Focus op doelgroepen Concurrerende prijs Aandacht voor marketing en acquisitie

 Op basis van de kwaliteiten van de plek, zou Bleizo ongeveer 10% van de opname uit de regionale / lokale markt kunnen verwachten: 2.500 m² bvo à 3.500 m² bvo per jaar. Voor 15 jaar betekent dit een vraagraming van 37.500 m² bvo tot 52.500 m² bvo voor Bleizo. De exacte positie is ervan afhankelijk of:  de gemeente Zoetermeer daadwerkelijk de keuze maakt voor deze locatie door andere kantorenlocaties niet of beperkt (of zelfs te transformeren)  Bleizo zich positief kan onderscheiden ten opzichte van andere locaties in de regio  de vraag hoger uitvalt doordat de economie zich positiever ontwikkelt dan verwacht  Een anchor tenant is nodig om voldoende omvang in de startfase te krijgen  Een integrale gebiedsontwikkelingsvisie is nodig met multi-tenant gebouwen. Omdat dit een volume is dat in 15 jaar bereikt zal worden, is het gevaar aanwezig dat het vooral de eerste jaren een te kleinschalige ontwikkeling wordt: extra aandacht voor gebiedsontwikkeling is dan vereist


18

 De vraag naar kantoor- en laboratoriumgebruikers in de Greentech is gering (5.000 m² bvo tot 10.000 m² bvo) en vooral regionaal. Een mogelijkheid bestaat nog om belangenverenigingen en internationale handelsbedrijven in de tuinbouw naar deze locatie te verleiden (bijvoorbeeld in een World Greenport Center), maar hiervoor is een krachtige lobby vereist  Voor een deel van de kantoren op Bleizo zal gezocht moeten worden naar nieuwe kantoordoelgroepen van buiten de regio


19

1 Introductie  Bleizo wordt vanaf 2011/2012 ontwikkeld tot een nieuw terrein met gemengde functies  Bleizo is gelegen tussen Zoetermeer en de kern Bleiswijk in de gemeente Lansingerland  In de toekomst uitstekend ontsloten door verschillende modaliteiten:      

Stedenbaan NS lijn Den Haag - Utrecht RandstadRail (Verlengde Oosterheemlijn) ZoRo-lijn (bus) A12 P+R


20

Voorlopig programma  Belangrijke Greentech component  40.000 m² kantoorruimte gerelateerd aan het thema Greentech  25.000 m² labachtige ruimte  Overig metrage ‘Podium’  40.000 m² overige kantoorruimte  25.000 m² factory outlet centre  5.000 m² kleinschalige voorzieningen  200 woningen  Mogelijk ook hotel  30 hectare bedrijventerrein  3-5 hectare leisure = onderwerp van deze studie  Buck Consultants International, 2009

21

 Buck Consultants International is door de Gemeenschappelijke Regeling Bleizo gevraagd de volgende onderzoeken uit te voeren (rood omrande delen op vorige sheet):   

Quickscan van Bleizo op de bedrijfsruimtemarkt Quickscan van Bleizo op de kantorenmarkt Onderzoek van de vraag naar greentech-gelieerde kantoren en laboratorium-functies op Bleizo


22

2 Bedrijventerrein A Methodologie  Bleizo ligt aan de rand van het marktgebied Haaglanden en de stad Zoetermeer. Daarom is de regio Haaglanden het eerste marktgebied voor uitgifte van dit terrein  Bleizo ligt in de gemeente Lansingerland en dus in de stadsregio Rotterdam. Daarom wordt in tweede instantie naar deze gemeente gekeken  Ten slotte ligt op 10 kilometer afstand naar het Oosten Waddinxveen en Gouda. Dit marktgebied is daarom ook meegenomen in deze quickscan


23

De Markt De bedrijfsruimtemarkt: aanbodkant A a n b o d

Bedrijventerreinen

Vrije kavels

Bedrijfsruimte

Ruimte na herstructurering

Aanbod bestaande bouw

Bleizo V r a a g

Vraag per jaar

Vraag door herstructurering

Bedrijventerreinen

Vraag per jaar

Bedrijfsruimte

De bedrijfsruimtemarkt: vraagkant  Buck Consultants International, 2009

24

Gebruikte bronnen        

DTZ Zadelhoff (2008) Factsheets bedrijfsruimte Haaglanden Regio Haaglanden (2008), Regionaal Structuurplan 2020 PropertyNL (2009) Het grote gemeenteboek Stadsgewest Haaglanden (2008) Ruimte voor ondernemend Haaglanden, Regionale bedrijventerreinenstrategie Stadsgewest Haaglanden (2009) . Stadsregio Rotterdam (2009), Monitor bedrijventerreinen Stadsregio Rotterdam 2009 STEC (2005), bedrijventerreinenstrategie Den Haag 2005 – 2020 Steenworp, 2009


25

Er zijn gesprekken gevoerd met  Frisia Makelaars  Rob Zwart  Ooms makelaars

Michael Brands Luuk de Smale Richard van der Maas

Overleg 19 november 2009  Daarnaast zijn op 19 november 2009 de eerste resultaten gepresenteerd aan de verantwoordelijk ambtenaren van gemeenten Zoetermeer en Lansingerland. Opmerkingen uit die sessie zijn verwerkt


26

B Aanbod 1

Vrije kavels

 

In de regio Haaglanden is 71,2 hectare uitgeefbaar (stand 2007) Tussen 2007 en 2010 is nog eens 93,9 hectare gepland. In 2008 is 13 hectare uitgegeven. Hoeveel hectare in 2009 is uitgegeven is onbekend, maar de verwachting is dat niet meer dan 15 hectare zal zijn geweest In de regio Haaglanden is tot 2020 299 hectare bedrijventerrein gepland, waarvan 205,3 na 2011 (een toevoeging van 26% op het huidige areaal) In totaal is 370 hectare uitgeefbaar (stand 2007). Min de uitgifte in 2008 en 2009 is de uit te geven en geplande voorraad bedrijventerrein op 1-1-2010 circa 340 hectare

 

Aanbod bedrijventerreinen in Haaglanden per gemeente, 2007-2020 Bestaand areaal per 1-1-2007 Gemeente

totaal uitgegeven uitgegeven uitgeefbaar uitgeefbaar 2007-10

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer (incl. Prisma)

220,7 380,6 13,4 38,6 88,0 101,3 6,8 456,3 181,7

200,2 368,7 13,4 35,0 85,4 100,0 6,8 434,6 169,8

20,5 9,5

-8,4

3,6 2,6 1,3

25,4 28,6 -15,0

21,8 11,9

19,9 43,4

1.487,4

1.413,9

71,2

93,9

Haaglanden

Uitgeefbaar + plannen

Gepland areaal

2007-20 2007-2020

2020

Plannen 2011-20 13,0 44,7

13,0 36,3

33,5 45,8

23,6

49,0 28,6 15,0

52,6 31,2 16,3

40,0 54,0

59,9 97,4

81,7 109,3

233,7 416,9 13,4 87,6 116,6 116,3 6,8 516,2 279,1

205,3

299,2

370,4

1.786,6

30,0

1)

1) 15,0 in Rijswijk-Zuid + 15,0 elders in Rijswijk. Bron: Bedrijventerreinstrategie Haaglanden, 2008  Buck Consultants International, 2009

27

Aanbod bedrijventerreinen in Haaglanden per type terrein, 2007-2020 Netto ha

1ste klas bedrijvenpark

R&D

Modern bedrijventerrein

Idem agrogerelateerd

Werkterrein

Logistiek Centrum

Gemengd milieu

Milieueiland

Totaal

Tot 2010*

28+3*

24

97+5*

6

-43

36+5*

3

p.m.

166+13*

2010-2020*

33+5*

10

39+15*

40

-18

22+7*

53

p.m.

164+27*

69

34

156

46

-61

70

56

p.m.

370

Totaal

* Prisma, 50% van het aanbod voor behoefte uit stadsregio Rotterdam

Bron: Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden, 2008

 Tussen 2007 en 2010 is 170 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein beschikbaar. Hiervan is naar verwachting maximaal 30 hectare uitgegeven  Daarnaast is 2010 - 2020 is in de regio circa 200 hectare bedrijventerrein gepland  Hiervan is 40 hectare agro-gerelateerd, dit betreft vooral bedrijfsruimte in het Westland  In Zoetermeer bestaat het areaal uit 169,8 hectare uitgegeven hectare, en de planvoorraad uit 109,3 hectare (waarvan 54 hectare na 2011)


28

De belangrijkste groeilocaties (belangrijkste concurrerende locaties) 1

Prisma (Zoetermeer / Bleiswijk)  80 ha gemengde bedrijfsruimte, waarvan nog 63,5 hectare uitgeefbaar (zowel gemengd terrein als logistiek)

2

Boezem II Pijnacker – Nootdorp  13,5 hectare, nog volledig uitgeefbaar

4

HarnaschPolder (Midden Delfland)  Nieuw bedrijventerrein van 47 hectare, waarvan nog 34,3 hectare uitgeefbaar

5

Oudeland (gemeente Lansingerland, bij Berkel en Rodenrijs)  75 netto hectare, waarvan 64,5 nog uitgeefbaar

5

Belangrijkste concurrerende locaties

Honderland (Westland)  40 hectare uitgeefbaar op uitbreiding van bestaande 35 hectare  Doelgroep is agro-gerelateerd

6

Wateringse Veld (gemeente Westland)  26 hectare, waarvan nog 7 hectare uitgeefbaar

7

Technopolis (Delft)  80 hectare, waarvan nog 57,5 ha. uitgeefbaar  Direct aan A13  Kennisintensieve (productie) bedrijven


29

2

Aanbod herstructureringslocaties

De belangrijkste herstructureringslocaties zijn:      

Plaspoelpolder (Rijswijk) Binckhorst (Den Haag) Fruitweg (Den Haag) Schie-oevers Noord (Delft) Laakhaven (Den Haag) Boezem (Pijnacker)

Dit is een zeer diverse groep, waarbij het deels herbestemming naar een andere functie (wonen) betreft en deels het revitaliseren van het bedrijventerrein

3

Aanbod leegstaande bedrijfsruimte



Aanbod Haaglanden bedraagt 150.000 m² in 2008, 4% van de voorraad. Het aanbod is bijna gehalveerd tussen 2005 en 2008. in Zoetermeer is het aanbod 5% van de voorraad. Ongeveer een derde van het regionale aanbod moet als mogelijk concurrerend voor deze locatie worden gezien


30

Bedrijventerrein-locaties in Haaglanden

Bron: Regio Haagdlanden, 2009


31

Bedrijventerrein-locaties in Lansingerland

Uitgeefbaar

Gepland

1 Prisma

21

41

2 Oudeland

5

40

3 Hoefweg Zuid Bleizo

0

50

4 Greenparc

8

0

5 Leeuwenhoekweg

0

7

Hoefslag IV

2

0

Totaal

36

138

Bron: PropertyNL, 2009, Stadsregio Rotterdam, 2009

 In totaal is in de gemeente Lansingerland nog 36 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar en is er nog 138 hectare gepland (waarvan 50 op Bleizo). Het meeste daarvan is geconcentreerd op Oudeland, Bleizo en Prisma. Prisma werd al bij Haaglanden meegeteld  Berkel en Rodenrijs en Bergenschenhoek zijn erg gericht op de lokale markt en op Rotterdam, ook wat betreft vraag naar bedrijfsruimte (met uitzondering van logistiek)  Oudeland is daardoor maar beperkt concurrerend  De uitgifte van Prisma loopt achter bij de verwachtingen door langere aanloopperiode, soms haperende projectorganisatie, oostelijke ligging (nadeel ten opzichte van locaties die meer centraal liggen) en de recessie  Buck Consultants International, 2009

32

Aanbod bedrijventerreinen Waddinxveen en Gouda  Hoewel Waddinxveen en Gouda op slechts 10 kilometer afstand van Bleizo liggen, wordt dit door velen als een ander marktgebied beschouwd  Het enige concurrerende bedrijventerrein in dit gebied voor Bleizo is bedrijventerrein Gouwepark, een gezamenlijke ontwikkeling van de gemeenten Waddinxveen, Gouda en Moordrecht. Het terrein dat geschikt is voor representatieve gemengde bedrijfstypen is gelegen op het grondgebied van de gemeente Moordrecht, direct ten zuiden van de rijksweg A12 en ten oosten van de rijksweg A20  De uitgifte van fase I is in de loop van 2006 van start gegaan. Uiteindelijk zal bedrijventerrein Gouwepark 65 ha (bruto, netto 45 hectare uitgeefbaar) groot worden. Eind december 2009 is nog 19,5 hectare netto uitgeefbaar  Op provinciaal niveau zijn afspraken gemaakt dat op regionale bedrijventerreinen alleen bedrijven van binnen de regio zich mogen vestigen. Gouwepark is zo’n terrein. Bedrijven uit Haaglanden mogen zich niet op Gouwepark vestigen  Concluderend kan gesteld worden dat Gouda en Waddinxveen nauwelijks concurrerende locaties voor Bleizo bieden


33

C Vraag 1

Vraag naar vrije kavels

Historische uitgifte per gemeente Gemiddeld per jaar

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Delft

2.1

4.6

1.0

1.0

1.1

4.3

0.3

0.0

0.0

2.4

1.7

Den Haag

7.4

12.3

0.3

5.5

3.1

0.5

2.1

1.7

2.8

1.4

3.7

Leidschendam-Voorburg

0.3

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

Midden Delfland

5.2

0.0

1.2

0.6

0.0

0.0

0.0

0.4

0.4

0.4

0.8

Pijnacker-Nootdorp

2.3

0.1

1.8

4.0

3.4

3.6

3.2

2.0

3.0

0.0

2.3

Rijswijk

3.2

0.0

0.0

0.0

0.0

0.3

0.0

0.0

1.0

0.0

0.5

Wassenaar

2.3

0.0

0.0

0.2

0.0

0.1

0.0

0.0

0.0

0.0

0.3

24.8

19.0

15.9

7.3

8.4

10.2

26.9

14.7

8.4

7.8

14.3

0.4

0.0

4.5

0.0

0.0

3.1

0.9

1.3

1.1

1.0

1.2

48.0

36.0

24.7

18.6

16.0

22.1

33.4

20.1

16.7

13.0

24.9

Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

Bron: Stadsregio Haaglanden, 2009

  

De uitgifte de afgelopen tien jaar was gemiddeld 25 hectare per jaar De vraag neemt af De uitgifte is vooral groot in Westland geweest


34

Toekomstige vraag naar vrije kavels 

In de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) uit 2005 van het CPB wordt voor de ruimtevraag naar bedrijventerreinen tot 2040 voor Stadsregio Haaglanden de volgende ontwikkeling verwacht: Scenario

Groei ruimtevraag 2004 – 2020 netto ha

Groei ruimtevraag 2021 - 2040 netto ha

Regional Communities

130

-130

Strong Europe

240

60

Transatlantic Market

320

-100

Global Economy

440

70

Bron: CPB, Bedrijfslocatiemonitor 2005

 



De krimpende vraag op langere termijn wordt vooral veroorzaakt door vergrijzing en ontgroening Er zijn tot op heden nog geen nieuwe berekeningen gemaakt door het CPB. Wel heeft het CBS nieuwe bevolkingsprognoses gemaakt, die een iets positiever beeld geven voor de Randstad Veel beleidsplannen zijn in eerste instantie uitgegaan van het meest positieve scenario (Global Economy). De huidige crisis heeft tot gevolg dat de kans op een minder positief scenario groter wordt. Tegenwoordig wordt vaak voor Transatlantic Market of Strong Europe gekozen


35

 In de Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden uit 2008 wordt nog uitgegaan van het Global Economy scenario. Dit komt neer op 240 hectare bedrijventerrein voor de periode 2010 – 2020 (24 hectare per jaar). De helft hiervan is modern bedrijventerrein. Ongeveer 10 hectare hiervan betreft agrogerelateerde bedrijvigheid. Het Transatlantic Market scenario gaat uit van 20 hectare per jaar tot 2020, Strong Europe 15 hectare per jaar Verwachte behoefte aan bedrijventerrein in Haaglanden, 2007-2020 (Global Economy Scenario) Netto ha

1ste klas bedrijven-park

R&D

Tot 2010

15

5

80

2010-2020

25

10

Modern Idem agrobedrijven-terrein gerelateerd

Werkterrein

Logistiek Centrum

Milieueiland

Totaal

10

40

5

5

160

120

10

60

10

5

240

Totaal 40 15 200 Bron: Bedrijventerreinstrategie Haaglanden, 2008

20

100

15

10

400

 Bedrijventerreinen Prisma (nog ruim 60 hectare uitgeefbaar) en Bleizo (nog 30 hectare uitgeefbaar) liggen naast elkaar. De ligging van Prisma aan de rand van Haaglanden is één van de factoren die de uitgifte op dat terrein heeft vertraagd (grotere afstand tot verzorgingsgebied dan locaties die meer centraal in de regio liggen). Dit kan ook voor Bleizo gelden


36

2 Vraag vanuit herstructureringslocaties  Vanaf de te herstructureren Noordelijke bedrijventerreinen van Zoetermeer (Hoornerhage, Rokkehage, Zoeterhage) zou beperkt verplaatsing mogelijk zijn. Het gaat om 57 hectare verouderd bedrijventerrein. Echter, deze terreinen worden ook gemoderniseerd en intensiever gebruikt

3 Vraag bestaande markt  De gemiddelde opname bedrijfsruimte in Haaglanden schommelde van 2001 tot 2008 tussen de 50.000 m² en 85.000 m², gemiddeld 64.000 m² (DTZ Zadelhoff, 2008). In 2008 was dit ongeveer 35% van het aanbod  Grondprijzen van zo’n 250 euro per m2 zijn gangbaar in Lansingerland en Zoetermeer (bron: gemeenten Lansingerland en Zoetermeer). Huurprijzen bedragen zo’n 40-60 euro per m2


37

D Conclusies bedrijventerrein Vraag – aanbod confrontatie Aanbod

Totaal

Waarvan potentieel concurrerend



Regionale leegstand bedrijfsruimte

 150.000 m² (4%)

 50.000 m²



Uitgeefbare bedrijventerreinen Haaglanden

 ~ 40 ha

 ~ 40 ha



Geplande bedrijventerreinen Haaglanden (inclusief Prisma, exclusief Bleizo)

 300 ha

o Waarvan niet relevante logistiek

o 70 ha

o Waarvan niet relevante R&D

o 30 ha

o Waarvan niet relevante agrologistiek (Westland)

o 46 ha



Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Haaglanden



Uitgeefbare bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Prisma) o Waarvan niet relevant Oudeland



Totaal concurrerend uitgeefbaar bedrijventerrein Lansingerland



Geplande bedrijventerreinen Lansingerland (exclusief Bleizo en Prisma) o Waarvan niet relevant Oudeland



Totaal concurrerend gepland bedrijventerrein Lansingerland



Gepland en uitgeefbaar Waddinxveen


 ~ 154 ha  15 ha o 5 ha  10 ha  47 ha o 40 ha  7 ha  n.v.t.

 n.v.t.

38

Aanbod  Er is zo’n 40 hectare direct uitgeefbaar in Haaglanden. Daarnaast is er zo’n 300 hectare bedrijventerrein gepland, waarvan ongeveer de helft concurrerend met Bleizo  In Lansingerland is nog zo’n 10 hectare concurrerend uitgeefbaar direct uitgeefbaar en 7 hectare gepland  Bedrijventerreinen in Waddinxveen concurreren niet vanwege regionale afspraken  In totaal concurreert Bleizo dus met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein en 171 hectare gepland bedrijventerrein  Daarnaast is op korte termijn nog 150.000 m² bestaande bedrijfsruimte beschikbaar. Hiervan is ongeveer een derde potentieel concurrerend


39

Vraag Vraag

Hectare

 Jaarlijkse regionale historische vraag Haaglanden (10 jaar)

25

 Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden tot 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers)

15 tot 24

 Jaarlijkse regionale uitbreidingsvraag Haaglanden na 2020 (verwacht o.b.v. CPB-cijfers)

-5 tot 3,5

 Vervangingsvraag vanuit herstructureringslocaties

Onbekend

 Vraag vanuit Lansingerland

Onbekend

 Vraag vanuit Waddinxveen

Nihil

 De historische vraag is 25 hectare per jaar (10 jaars-gemiddelde). Dit getal is de laatste jaren dalend  De jaarlijkse uitbreidingsbehoefte wordt tussen 2010 en 2020 op maximaal 24 hectare per jaar geschat (Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden 2008). Dit gaat echter uit van een zeer positief groeiscenario. Meer gematigde scenario´s gaan uit van gemiddeld 20, of zelfs 15 hectare per jaar  Na 2020 zal de vraag naar verwachting verder afnemen door demografische omstandigheden (ontgroening en vergrijzing). Er is dus ruim voldoende voorraad tot 2020 voor de uitbreidingsvraag  De planvoorraad biedt echter ook ruimte voor bedrijven die van herstructureringslocaties komen (vervangingsvraag). De markt van modern gemengde bedrijventerreinen is bovendien krapper dan van veel andere typen bedrijventerreinen  Buck Consultants International, 2009

40

 Bleizo is gelegen aan de oostkant van het marktgebied Haaglanden. Dit is een comparatief nadeel ten opzichte van meer centraal gelegen locaties. Bovendien moet bij naastgelegen terrein Prisma ook nog een flink aantal hectare worden uitgegeven (ruim 60 hectare)  Vanuit Lansingerland kan ook vraag worden verwacht. Dat Lansingerland een groeigemeente is van een huidige 47.000 inwoners naar 74.000 inwoners in 2015 heeft hier een beperkt positief effect op (hoe groot is onbekend). In Lansingerland is enige concurrentie van bijvoorbeeld Oudeland in Berkel en Rodenrijs. Dit is echter al veel meer onderdeel van de Rotterdamse bedrijfsruimtemarkt  De regio Gouda/Waddinxveen kan nauwelijks als concurrent worden gezien, ook de vraag is zeer beperkt vanuit deze hoek. Op dit moment zijn er nog op provinciaal niveau afspraken dat bedrijven uit deze regio zich hier niet mogen vestigen en vice versa  Vanuit de regio Haaglanden wordt een overschot verwacht aan agrogerelateerde bedrijventerreinen tussen 2010 en 2020. Dit gaat echter vooral om agro - logistieke bedrijventerreinen in Westland, wat als een ander marktgebied wordt gezien


41

Hoofdconclusies voor het bedrijventerreinenprogramma  De hoeveelheid direct uitgeefbaar bedrijventerrein in Zoetermeer en Lansingerland is beperkt. De belangrijkste concurrent is het deel van Prisma dat al wordt uitgegeven  Er is wel een forse planvoorraad in de regio Haaglanden en Lansingerland (in totaal meer dan 400 hectare), maar:  het is onzeker of alle plannen doorgaan  niet alle locaties zijn concurrerend: logistiek, R&D, agro-logistiek zijn andere, specifieke doelgroepen  bovendien ligt de oriëntatie van sommige locaties op een ander marktgebied (zoals Oudeland)

 Hiervoor gecorrigeerd concurreert Bleizo met 40 hectare direct uitgeefbaar bedrijventer-rein en 171 hectare gepland bedrijventerrein. De belangrijkste concurrenten zijn een deel van Prisma en Harnaschpolder met 50 hectare  De vraag is er wel (15 tot 24 hectare per jaar voor de komende tien jaar). Bleizo kan daarnaast beperkt vraag verwachten vanuit gemeente Lansingerland (voornamelijk Bleiswijk). In de toekomst (na 2020) zal de vraag afnemen  Het jaarlijkse uitgiftetempo voor Bleizo wordt ingeschat op 2 tot 4 hectare per jaar, dus zo’n 15% van de regionale vraag): voldoende om het terrein in 7,5-15 jaar uit te geven  Dus: het programma kan worden ontwikkeld, maar let op:  focus op doelgroepen (differentieer naar type bedrijven, herkomst, etc)  marktconforme prijs  aandacht voor marketing en acquisitie  Buck Consultants International, 2009

42

3 Kantoren A Methodologie Gebruikte bronnen          

CBRE (2009) Market View The Hague Offices CBS (2005) Regionale Prognoses 2005-2025 CPB (2005) Bedrijfslocatiemonitor Dynamis (2009) Sprekende Cijfers Kantorenmarkt DTZ Zadelhoff (2009) Factsheet Haaglanden Gemeente Zoetermeer (2008) Transformatiestudie kantoren Jones Lang Lasalle (2007) Positionering Zoetermeerse kantorenmarkt Jones Lang LaSalle (2009) On Point, Dutch Office Market Outlook The Hague PropertyNL (2009) Gemeenteboek Neprom (2008) NIEUW Commercieel Vastgoed


43

     

Stadsregio Haaglanden (2004) Kantorenstrategie Haaglanden Stadsregio Haaglanden (2005) Monitor Kantorenmarkt Stadsregio Haaglanden (2008) Monitor Kantorenmarkt Stadsregio Haaglanden (2009) Monitor Kantorenmarkt Stadsregio Haaglanden (2007) Kantorenstrategie Haaglanden Stadsregio Rotterdam (2009) Monitor bedrijventerreinen stadsregio Rotterdam

Er zijn gesprekken gevoerd met    

Frisia Makelaars Jones Lang Lasalle Rob Zwart Makelaardij Ooms makelaars

Michael Brands Claire Zoethoutmaar Luuk de Smale Richard van der Maas

Overleg 19 november 2009  Daarnaast zijn op 19 november 2009 de eerste resultaten gepresenteerd aan de verantwoordelijk ambtenaren van gemeenten Zoetermeer en Lansingerland. Opmerkingen uit die sessie zijn verwerkt  Buck Consultants International, 2009

44

B Regionale kantorenmarkt  Bleizo ligt in het invloedsgebied van de kantorenmarkt van de regio Haaglanden en in het bijzonder van de gemeente Zoetermeer  De kantorenmarkt van de regio Rotterdam is nauwelijks van invloed op deze locatie, dat is een andere markt. Bereikbaarheid, oriëntatie en afstand zijn hiervan de voornaamste redenen  De aanleg van de N470, verbreding van de N209 en de RoZo bus (met in de toekomst een doortrekking van de Randstadrail) brengen hier verbetering in, maar de verwachting is dat het twee verschillende markten blijven  De gemeente Lansingerland heeft een relatief kleine kantorenmarkt (146.000 m²), met weinig dynamiek. Eén transactie per jaar van boven de 1.000 m2 is veel: de grootste in de afgelopen jaren waren 1.158 m2 VC Spoorhaven en Gemeente Bleiswijk 1.143 m2 in 2006  Bovendien zijn de kantoorgebruikers in Berkel en Rodenrijs en Bergschenhoek ook bijna volledig op Rotterdam georiënteerd


45

Kantorenmarkt Regio Haaglanden Kantorenvoorraad en leegstand in Haaglanden

Aanbod en opname in Haaglanden 1000

8000 7000

800

5000 Leegstand Voorraad in gebruik

4000 3000

m² bvo (x 1.000 )

m² bvo (x 1.000)

6000 600 opname aanbod 400

200

2000 1000

0 2002

0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bron: Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2005, 2009

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Opname 2009: verwacht op basis van eerste half jaar


 De voorraad is vanaf 2002 gestegen van 6,3 tot 6,8 miljoen m² bvo (58.000 m² bvo per jaar). Het leegstandspercentage is circa 10% van de voorraad  De voorraad in gebruik steeg in 8 jaar met 12.000 m² bvo per jaar  Het aanbod neemt, na enkele goede jaren, sinds 2007 weer licht toe en de opname daalt weer (gemiddeld 316.000 m² bvo). Het aanbod is ongeveer 2,5 keer de jaarlijkse opname  Buck Consultants International, 2009

46

Toevoeging en onttrekking aan de kantorenvoorraad in Haaglanden vanaf 2002 250 200

x 1.000 m² bvo

150 100

nieuwbouw onttrekking netto toevoeging

50 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

-50 -100


 De netto toevoeging neemt de laatste jaren af  Er wordt minder nieuwbouw toegevoegd, maar er worden ook vooral veel kantoren aan de voorraad onttrokken  Van 2001 tot 2008 is gemiddeld 22.000 m² per jaar gesloopt  Buck Consultants International, 2009

47

Huidige kantoorlocaties

Bron: Stadsregio Haaglanden (2008)  Buck Consultants International, 2009

48

Verschillen binnen de regio zijn aanzienlijk Voorraad 1-1-09 x 1.000 m² bvo Delft

Aanbod 1-1-09 x 1.000 m² bvo

Leegstand%

Opname 2008 x 1.000 m² bvo

346

24

7

19

4.293

285

7

151


416

72

17

11

Midden Delfland

24

2

8

1

Pijnacker-Nootdorp

30

5

17

2

Rijswijk

852

145

17

48

Wassenaar

85

5

6

2

Westland

140

11

8

12

Zoetermeer*

640

118

18

43

Haaglanden

6.793

686

10

287

Den Haag

Bron: Stadsregio Haaglanden (2009)

 Zoetermeer heeft het hoogste leegstandspercentage van de regio Haaglanden  De opname in Zoetermeer is relatief laag ten opzichte van het aanbod: 36%


49

Prijzen

Den Haag Nieuw Centrum Den Haag Oud Centrum Den Haag West Den Haag Zuid Den Haag Oost Den Haag Nieuw Geannexeerd Delft Leidschendam Rijswijk Voorburg Wassenaar Zoetermeer

2006 Mediane vraagprijs (€) 195 165 162 100 125 136 130 125 120 135 125 130




Bron: Dynamis, 2009

 Zoetermeer heeft met een gemiddelde (vraag)prijs van € 130 - € 135 /m²/jr een concurrerende prijs  De tophuur voor nieuwbouw bedraagt € 150 - € 160 /m²/jr  Dit niveau wordt ook in de overige randgemeenten rondom Den Haag gevraagd. Den Haag zelf is aanzienlijk duurder  Buck Consultants International, 2009

50

Programma 2007 (x 1.000 m² bvo) Voorraad

Programma

Programma

Totaal

Progr. + voorraad

1-1-09

2009-2010

2011-2015

2007-2015

2015

Delft

346

67

15

82

428

4.293

341

432

827

5.119


416

19

55

80

491

Midden Delfland

24

0

4

4

28

Pijnacker-Nootdorp

30

10

50

62

83

Rijswijk

852

0

168

1.021

Wassenaar

85

5

0

5

88

Westland

140

25

29

54

194

Zoetermeer

640

30

105

135

775

Haaglanden

6.793

727

691

1.418

8.169

Den Haag

168 (1)

(1) Deels 2011-2015 Bron: Stadsregio Haaglanden (2009)

 Volgens regionale afspraken uit 2007 mag de regionale voorraad tot 2015 nog met 1,4 miljoen m² groeien tot 8,2 miljoen m²  Zoetermeer mag volgens deze afspraken nog met 135.000 m² groeien tot ruim 775.000 m²  Buck Consultants International, 2009

51

Huidige planvoorraad (x 1.000 m² bvo) 2007-2008

2009-2010

2011-2015

2015-2020

Gerealiseerd

plannen

plannen

plannen

Totaal plannen

Delft

0

15

68

111

194

Den Haag

54

101

725

254

1.080


6

0

60

20

80

Midden Delfland

0

0

4

0

4

Pijnacker-Nootdorp

3

0

85

20

105

Rijswijk

11

0

80

225

305

Wassenaar

2

10

0

0

10

Westland

6

11

43

10

64

Zoetermeer

29

8

161

35

204

Haaglanden

110

198

1.227

645

2.070

Bron: Stadsregio Haaglanden (2009)

 Niet gerealiseerde plannen worden doorgeschoven naar de periode 2011-2015 en na 2015 (645.000 m²). Ook zijn er nieuwe plannen toegevoegd  In totaal gaat het om een planvoorraad van 2,1 miljoen m² tot 2020, Zoetermeer neemt hierbij 204.000 m² voor haar rekening. Ofwel 10% van totaal Haaglanden. De planvoorraad is daarmee gelijk aan het aandeel in de huidige voorraad  Buck Consultants International, 2009

52

Toekomstige opname (1)  In de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) uit 2005 van het CPB wordt de volgende ruimtevraag naar kantoren tot 2040 voor Stadsregio Haaglanden verwacht: Scenario

Groei ruimtevraag 2004 - 2020

Groei ruimtevraag 2021 - 2040

Regional Communities

190.000 m² bvo

-520.000 m² bvo


480.000 m² bvo

-250.000 m² bvo

Strong Europe

700.000 m² bvo

190.000 m² bvo

1.120.000 m² bvo

80.000 m² bvo

Global Economy

Bron: CPB, Bedrijfslocatiemonitor 2005

 De ruimtevraag verschilt per scenario. Alle scenario’s rekenen echter op afname van de ruimtevraag na 2020 ten opzichte van de periode daarvoor. In 2004 werd nog uitgegaan van het Global Economy scenario. Tegenwoordig wordt Transatlantic Market of Strong Europe als meest realistisch gezien  Het Transatlantic Market Scenario betekent 480.000 m² bvo groei in 17 jaar (28.000 m² per jaar), Strong Europe met 700.000 m² (41.000 m² per jaar). Sinds 2004 is de voorraad in gebruik met 150.000 toegenomen (30.000 m² per jaar, oftewel 10% van de opname). Dat is dus ongeveer gelijk. Over een langere periode bekeken is de voorraad in gebruik minder hard gegroeid: de afgelopen 8 jaar met 12.000 m² per jaar  De verwachting is dan ook dat tot 2020 de opname en groei van de kantoorvoorraad gelijk zal blijven aan die van de afgelopen 5 jaar, op het niveau van Transatlantic Market of Strong Europe. Op korte termijn zal deze zelfs lager zijn door de economische crisis  Buck Consultants International, 2009

53

Toekomstige opname (2) – veranderingen binnen de regio  De regionale bevolkingsprognoses van het CBS laten tot 2025 een groei van 8% zien in geheel Haaglanden Inwoners 2008

Inwoners 2025

% Verandering

Delft

96.269

108.001

12%

Den Haag

477.373

510.562

7%

Leidschendam

74.372

87.457

18%

Midden-Delfland

17.716

17.531

-1%

Pijnacker-Nootdorp

45.400

57.453

27%

Rijswijk

46.671

42.976

-8%

Wassenaar

25.941

25.312

-2%

Westland

98.444

106.683

8%

Zoetermeer

119.107

123.038

3%

Haaglanden

1.001.293

1.079.013

8%

Bron: CBS, Regionale Prognoses 2005-2025

 Zoetermeer zal nog slechts met 3% groeien  Het effect hiervan op het kantorenmarkt zal gering zijn, omdat de Zoetermeerse kantorenmarkt grotendeels een forensenmarkt is


54

Toekomstige opname (3) Ontwikkeling toekomstige werkgelegenheid regio Haaglanden in duizenden arbeidsplaatsen 1250 1200 1150 1100 Global Economy

1050

Regional Communities Strong Europe

1000


950 900 850 800 2001

2020

2030

2040

Bron: BLM (2005)

 De werkgelegenheid in de regio Haaglanden zal volgens de meest realistisch geachte scenario’s (Transatlantic Market of Strong Europe) tot 2020 stijgen en vervolgens licht dalen tot onder het niveau van 2001 (Transatlantic Market) of licht doorstijgen (Strong Europe)  Het aantal banen in de regio Haaglanden en Zoetermeer blijft dus ongeveer gelijk  Buck Consultants International, 2009

55

C Positionering Bleizo Kantorenvoorraad en leegstand in Zoetermeer 700 600

m² bvo (x 1.000)

500 400

Leegstand Voorraad in gebruik

300 200 100 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bron: Stadsregio Haaglanden (2009) en Gemeente Zoetermeer (2009)

 Tussen 2002 en 2009 is de kantorenvoorraad met 18% gestegen  De voorraad in gebruik is min of meer gelijk gebleven  De leegstand steeg met 400%


56

Opname en aanbod Zoetermeer 140

m2 bvo ( x 000)

120 100 80 60 40 20 0 2004

2005

Aanbod

2006

2007

2008

2009*

Opname

Bron: Kantorenmonitor Haaglanden (2009) * Opname 2009 is inschatting BCI / Gemeente Zoetermeer

 De opname bleef tot 2008 op ongeveer gelijk niveau (bij stijgend aanbod) en bedroeg gemiddeld 43.500 m² bvo per jaar tussen 2004 en 2009  In 2008 en 2009 is deze teruggelopen  Het aanbod is sterk gestegen vanaf 2005  Buck Consultants International, 2009

57

Ontwikkeling van de (bruto) werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden per gemeente, 2003-2008. Standen per 1 januari Index 2008 2003 Den Haag

2004

2005

2006

2007

2008

106.461 109.972 109.911 105.904 107.899 111.756

t.o.v. 2003 105

12.822

12.431

12.786

12.799

12.775

13.466

105

9.847

9.461

9.761

9.916

9.610

8.493

86

631

563

1.411

1.453

1.466

1.521

241

1.240

1.355

1.418

1.579

1.722

1.970

159

20.263

19.655

19.994

18.994

19.836

21.228

105

Wassenaar

2.042

2.090

2.167

2.196

2.277

2.353

115

Westland

7.231

8.120

7.760

7.812

8.141

9.100

126

19.843

17.467

16.785

16.377

16.840

19.129

96

180.380 181.114 181.993 177.030 180.566 189.016

105

Delft Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk

Zoetermeer Totaal Bron: Jones Lang Lasalle 2007

 De werkgelegenheid in kantoorhoudende functies in Zoetermeer is met 4% afgenomen ten opzichte van 2003


58

Belangrijkste concurrerende locaties Bleizo

2 1 Bleizo

Bron: Stadsregio Haaglanden, 2009

1= Zoetermeerse kantorenlocaties, 2= Overige A12 locaties  Buck Consultants International, 2009

59

Ad 1 Zoetermeerse kantorenmarkt  Zoetermeer heeft samen met de andere gemeenten in de regio Haaglanden het kantorenprogramma afgesproken tot 2015. Dit is vastgelegd in de in het Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden (vastgesteld in het Algemeen Bestuur Haaglanden op 16 april 2008)  Het kantoorprogramma van Zoetermeer in m² bvo volgens het RSP is: Periode

Oppervlakte

2006-2010

49.500

2011-2015

105.200

Plannen na 2015

110.000

Totaal

264.500

Bron: Transformatiestudie kantoren Zoetermeer 2008

 Actuele planvoorraad Zoetermeer in m² bvo (exclusief Bleizo) 2009-2010

2011-2015

2015-2020

Totaal

Stadscentrum

12.700

Rokkeveen

51.000

p.m.*

51.000

97.700

35.000

136.700

Afrikaweg / Boerhaavelaan (incl Leeuwenhoeklaan / Kop Bredewater) Overig

Van

4.000

3.500

3.500

Totaal 7.500 161.400 Bron: Transformatiestudie kantoren Zoetermeer 2008, Kantorenmonitor Haaglanden, 2009 * PM is voorontwerp bestemmingsplan Rokkeveen. De invulling hiervan is nog te bepalen


12.700

35.000

203.900

60

 In de transformatiestudie van 2008 is voor 130.000 m² bvo locaties gevonden die getransformeerd kunnen worden naar een andere functie. Dit zijn: 



Transformatie bestaande kantoorlocaties

: 50.000 m² bvo

− − − −

: 10.000 m² : 15.000 m² : 5.000 m² : 20.000 m²

Afrikaweg Europaweg Overig stadscentrum A12 zone

Transformatie nog te ontwikkelen kantoorlocaties plannen op de vorige pagina verwerkt)

: 80.000 m² bvo (zijn al in de

− − − − −

: 30.000 m² : onbekend : geen reductie : 38.500 m² : 12.500 m²

Rokkeveen Boerhaavelaan Kop Bredewater Stadscentrum Overig

 Met deze transformatie past het huidige programma van Bleizo in de regionale afspraken  Het doel daarbij is om zowel bestaande als nieuwe locaties te herontwikkelen om Bleizo mogelijk te maken


61

Kantoorlocaties in Zoetermeer


62

Ad 2 Grotere A12-kantoorplannen Planvoorraad belangrijkste A12-locaties m² bvo

2010-2015

2015-2020

Totaal

Den Haag, Binckhorst, Wegastraat

55.000

55.000

Den Haag, Ypenburg/A12, deelplan 20

20.000

20.000

Den Haag, Ypenburg/A12, deelplan 26

60.000

Den Haag, Forepark, Donau

50.000

Totaal

185.000

20.000

80.000 50.000

20.000

205.000

Bron: Kantorenmonitor Haaglanden, 2008


63

Opname per deelgebied Locatie

Opname (m² bvo) Gemiddeld 2002-2006

2008

8.700

8.900

Afrikaweg

3.400

Lansinghage Rokkeveen

14.000

Rokkeveen Oost

1.300 4.400

Stadscentrum

14.300

10.800

Overig

7.000

14.200

Totaal

44.000

43.000

Bron: Kantorenmonitor Haaglanden, (2009), Jones Lang Lasalle 2007

 Op de Afrikaweg is relatief weinig opname, terwijl zich daar circa 40% van het aanbod bevindt. De andere deelgebieden zijn meer in evenwicht  Gezien de CPB – voorspellingen (zie vorige hoofdstuk), is de verwachting dat de vraag tussen 2010 en 2020 ongeveer gelijk zal zijn aan de opname in de periode 2000 – 2010  Buck Consultants International, 2009

64

Doelgroepen Zoetermeer  Overheid: vooral stadscentrum en zuidas. Afname verwacht (inkrimpende en terugtrekkende overheid)  Verder: schaalvergroting en professionalisering)  Zakelijke dienstverlening: houdt van snelweglocaties  IT: houdt van snelweglocaties  Onderwijs en gezondheidszorg: goedkope locaties (Afrikaweg) of grote locaties (Zuidas)  Non-profit: verspreid Opnamevolume maar sector in de periode 2002-Q2 2007 in de gemeente Zoetermeer (in % van totaal) 17%

32%

Overheid Zakelijke Dienstverlening

7%

IT Non-Profit Onderwijs en gezondheidszorg Overig

8%

12%

Bron: Jones Lang Lasalle 2007  Buck Consultants International, 2009

24%

65

Vraagontwikkeling per deellocatie en sector Deellocatie

Voorname sectoren

Gemiddelde opname per jaar ‘04-’09 per sector

Stadscentrum

 Overheid: Rijk, ZBO

 Totaal: 14.300 m² bvo

 Overheid: --

Afrikaweg



 Overheid: --

 Zakelijke diensten: Advies- en onderzoeksbureaus: Rechtskundige diensten

Toekomstige verwachte vraagontwikkeling per sector

 Zakelijke diensten: +  IT: +  Onderwijs en gezondheidszorg: +

 IT: softwaresector

 Non-profit: +

 Onderwijs en gezondheidszorg: Onderwijs en training  Non-profit: Bedrijfs- en beroepsorganisaties Zuidas



 IT: Dienstensector

 IT: +

 Zakelijke diensten: Rechtskundige diensten: Verhuur en handel

 Zakelijke diensten: +  Onderwijs en gezondheidszorg: +  Non-profitsector: +

 Onderwijs en gezondheidszorg: Onderwijs en training: Welzijn- en zorginstellingen

Bleizo

 Overheid: --

 Non-profitsector: Bedrijfs- en beroepsorganisaties  Greenport/Greentech bedrijven

 Nog onbekend

 Greenport organisaties

 Greenport/Greentech bedrijven: +/-

 Greenport-gerelateerd onderwijs

 Greenport organisaties +/-

 Zakelijke dienstverlening

 Onderwijs +/ Zakelijke dienstverlening +

Bron: Jones Lang LaSalle (2007), Buck Consultants International (2009)  Buck Consultants International, 2009

66

Profiel concurrerende locaties Locatietypering

Stadscentrum Centrumlocatie

Kantoorgebruikers

Hoofdzakelijk overheidsorganisaties van het Rijk, de AIVD als ze zelfstandig lfstandigbestuursorgaan bestuursorgaanenendiverse diverseregionaal regionaal opererende bedrijven uit de zakelijke dienstverleningssector

Bereidbaarheid Bereikbaarheid

Goede bereikbaarheid met openbaar vervoer en fietsbereikbaarheid door door binnenstedelijke binnenstedelijke ligging. ligging. Redelijke Redelijke tottot goede autobereikbaarheid

Parkeren

Redelijke parkeergelegenheid. Het parkeren gebeurt deels op maai veld veld enen deels deels is is erer dede mogelijkheid mogelijkheid om om extra extra plaatsen te huren in openbare garages

Imago

Multifunctioneel stedelijk centrummilieu met hoog voorzieningenniveau voorzieningenn iveau

Locatietypering

Afrikaweg Stadsrandlocatie

Kantoorgebruikers

Hoofdzakelijk zakelijke dienstverlening, waaronder bedrijven uit uitde de subsectoren subsectoren advies advies en-onderzoeksbureaus en onderzoeksbureaus en rechtskundige dienstverlening. Andere kantoorgebruikers zijnoverige overige dienstverlening, dienstverlening, overheid overheid en onderwijs en onderwijs , welzijn- en zorginstellingen


Goede bereikbaarheid met de auto vanaf de snelweg vanuit Den Haag Haa en g en redelijke redelijke bereikbaarheid bereikbaarheid vanuit vanuit Utrecht (afrit 7 over de Zuidweg ). Goede bereikbaarheid van de locatie met het openbaar vervoer enen dede fiets fiets

Parkeren

Goede parkeergelegenheid voor het gehele gebied. Per gebouw kan dede parkeernorm parkeernorm opop eigen eigen terrein terrein enigzins enigzins variëren

Imago

Zakelijke kantorenlocatie met verouderde en grootschalige kantoren kantor en enen laag laag voorzieningenniveau voorzieningenniveau in in dede directe directe omgeving

Locatietypering

Zuidas Snelweglocatie

Kantoorgebruikers

IT-dienstverlener (Getronics Pinkroccade), Pinkroccade ),financiële financi ëledienstverleners dienstverlenersen enbedrijven bedrijvenuit uitde dezakelijke zakelijke dienstverlening


Uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer vanwege aanwezigheid aanwezig heid Centraal Centraal station. station. Redelijke Redelijke autobereikbaarheid vanuit Utrecht (afrit 7 over deZuidweg). ZuidwegUitstekende ). Uitstekende bereikbaarheid bereikbaarheid metmet de de auto auto vanuit vanuit Den Haag vanwege de ligging naast de snelweg A12. Redelijke bereikbaarheid bere ikbaarheid met met dede fiets fiets

Parkeren

Goede parkeergelegenheid voor het gehele gebied. Per gebouw kan de de parkeernorm parkeernorm op op eigen eigen terrein terrein enigszins vari ëren

Imago

Zakelijke en representatieve kantorenlocatie met redelijk voorzieningenniveau, voorzi eningenniveau, goed goed onderhouden onderhouden ruimtes ruimtes enen hoogwaardige nieuwbouwprojecten


67

D Conclusies kantoren SWOT positionering kantoren Bleizo Sterkten     

Goede bereikbaarheid auto Goede bereikbaarheid OV Nabijheid Den Haag Ligging oriëntatie Utrecht / Gouda Mogelijkheid voor zichtlocatie

Zwakten  Grote leegstand in de regio  Nog volledig nieuwe kantorenlocatie (in vergelijking met bv Rokkeveen)  Nog geen natuurlijke kantooromgeving aanwezig; wel bedrijventerrein  Minder sterke oriëntatie Den Haag

Kansen

Bedreigingen

 Multifunctionele kantorenlocatie  Hoogwaardige kantoorvoorzieningen

 Veel concurrerende plannen  Werkgelegenheid stabiel in Zoetermeer  Verminderde groei van kantorenvraag op lange termijn (na 2020)


68

Vraag – aanbod confrontatie (in 1.000 m² bvo)

Haaglanden

Zoetermeer

Jaarlijkse vraag historisch (gemiddelde van 8 jaar)  Totale opname

316

44

 Groei voorraad in gebruik (voorraad -/- leegstand)

12

1

 Groei totale voorraad (nieuwbouw -/- onttrekking)

58

12

n.b.

n.b.

28 tot 41

n.b.

-25 tot +19

n.b.

~ 300 1)

~ 25-35 1)

6.790

606

686

138

~ 2.000

~ 280

80

80

Jaarlijkse vraag toekomst  Vervangingsvraag  Uitbreidingsvraag (voorraad -/- leegstand) tot 2020 (o.b.v. CPB)  Uitbreidingsvraag (voorraad -/- leegstand) 2020-2030 (o.b.v. CPB)  Totale opname Aanbod  Voorraad  Huidige leegstand  Planvoorraad  Waarvan Bleizo 1) Inschatting BCI  Buck Consultants International, 2009

69

 Bleizo maakt onderdeel uit van de Haaglandse en meer specifiek de Zoetermeerse kantorenmarkt  Regio Haaglanden liet de afgelopen 8 jaar nog een stijging van de voorraad in gebruik zien. De verwachting is dat dit tot 2020 nog blijft doorgaan. Na 2020 zal de uitbreidingsvraag in de gehele regio naar verwachting afnemen  De afgelopen acht jaar heeft Zoetermeer een opname gekend van 44.000 m² bvo per jaar. Nieuwbouw leidde echter per saldo alleen tot leegstand elders: de markt moet worden gekenmerkt als een vervangingsvraag. De voorraad in gebruik is nagenoeg gelijk gebleven  De komende 10-15 jaar zal het opnameniveau in Zoetermeer naar verwachting dalen tot circa 25.000 m² bvo tot 35.000 m² bvo  De leegstand in Zoetermeer bedraagt op dit moment 118.000 m² bvo. Bleizo concurreert met circa 200.000 m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. In de transformatiestudie van 2008 wordt 50.000 m² bvo in de bestaande bouw aangewezen voor transformatie. Bleizo concurreert met circa 200.000 m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. Daarnaast is nog ruim 200.000 m² concurrerende kantooroppervlakte verderop aan de A12 richting Den Haag gepland


70

 Binnen Zoetermeer concurreert Bleizo nog met enkele losse ontwikkellocaties op Rokkeveen (totaal 51.000 m² bvo). Rokkeveen is al een redelijk goed ontsloten en levendige kantoorlocatie. De belangrijkste concurrent echter in Zoetermeer is het Afrikaweggebied met 136.700 m² bvo. Hierbinnen is de uitbreiding van de IBM locatie met circa 90.000 m² bvo het grootst  Bleizo wordt wat betreft OV en autobereikbaarheid beter ontsloten dan het Afrikaweg-gebied. De transformatiestudie uit 2008 heeft 50.000 m² bestaande kantoorruimte aangewezen als mogelijk te transformeren naar een andere functie. Dit is positief voor de concurrentiepositie van Bleizo. Er zal blijvend gezocht moeten worden naar alternatieve aanwendbaarheid van leeggekomen locaties, om ook in de toekomst de leegstand de leegstand te beperken  De Bleizo locatie is door de gemeente Zoetermeer aangewezen als belangrijke locatie voor de opvang van kantoren uit de regionale en lokale markt. Daarvoor transformeert Zoetermeer ca. 130.000 m2 uit haar eigen planvoorraad en bestaande kantoorvolume naar andere functies. De vrijkomende locaties in Zoetermeer worden deels benut om nieuwe binnenstedelijke programma’s zoals wonen te ontwikkelen. Bleizo belooft goed bereikbaar te worden en een hoogwaardig werkmilieu te bieden. Als deze ambitie kan worden waargemaakt, zal dit waarschijnlijk ertoe leiden dat veel verhuizende kantoorgebruikers uit Zoetermeer en deels ook van daarbuiten voor Bleizo zullen kiezen.  Buck Consultants International, 2009

71

Hoofdconclusies voor het kantorenprogramma  Er is veel concurrentie. Bleizo concurreert met 118.000 m² bvo leegstand in Zoetermeer. Daarnaast concurreert Bleizo met circa 200.000 m² kantoorplannen in Zoetermeer zelf. Bovendien is nog ruim 200.000 m² concurrerende kantooroppervlakte verderop aan de A12 richting Den Haag gepland  De vraag is grotendeels een vervangingsmarkt De historische opname in Zoetermeer bedraagt 44.000 m² bvo per jaar. In de toekomst wordt deze opname ingeschat circa 25.000 m² bvo – 35.000 m² bvo te zijn  Positief is dat Bleizo een nieuw milieu kan bieden. Bleizo belooft de best ontsloten en bereikbare locatie te worden van Zoetermeer. Dit wordt de enige kantorenlocatie die wordt ontsloten door een treinstation en verschillende open afritten van de snelweg. Bovendien wordt het een levendig gebied met verschillende functies. Ook in regionaal perspectief scoort Bleizo goed op deze punten  Een ander positief punt is dat de gemeente Zoetermeer echt kiest voor deze locatie, wat betekent dat een aantal andere locaties (bestaand en nieuw) uit de markt zullen worden genomen;


72

 Op basis van de kwaliteiten van de plek, zou Bleizo ongeveer 10% van de opname uit de regionale / lokale markt kunnen verwachten: 2.500 m² bvo à 3.500 m² bvo per jaar. De overige 90% zal voornamelijk in de bestaande markt en deels op andere nieuwbouwlocaties gehuisvest worden. Voor 15 jaar betekent dit een vraagraming van 37.500 m² bvo tot 52.500 m² bvo voor Bleizo. De exacte positie is ervan afhankelijk of: 

   

de gemeente Zoetermeer daadwerkelijk andere kantorenlocaties uit de planvoorraad neemt of bestaande locaties zal transformeren Bleizo zich positief kan onderscheiden ten opzichte van andere locaties in de regio; de vraag hoger uitvalt doordat de economie zich positiever ontwikkelt dan verwacht.: een anchor tenant kan worden gevonden om voldoende omvang in de startfase te krijgen een integrale gebiedsontwikkelingsvisie is nodig indien de ontwikkeling van multitenant gebouwen wordt beoogd. Omdat het totale volume over 15 jaar bereikt zal worden, is het gevaar aanwezig dat het vooral de eerste jaren een te kleinschalige ontwikkeling wordt: extra aandacht voor fasering en tijdelijke kwaliteit is dus vereist

 Om een groter volume te creëren kunnen daarnaast specifieke doelgroepen van buiten de regio worden aangesproken. Een voorbeeld hiervan is Greentech (zie hierna)


73

4 Greentech A B C D E F G

Methodologie Definities en afbakening Trends en ontwikkelingen Propositie Bleizo voor Greentech Concurrerende ontwikkelingen SWOT Bleizo als locatie voor Greentech Conclusies Greentech


74

A Methodologie Hoofdvraag  Wat is de marktpotentie van Bleizo voor greentechbedrijven op het gebied van kantoren en kantoorachtigen? Deelvragen     

Welke deelsegmenten vallen onder Greentech? Wat zijn de belangrijkste trends in deze deelsegmenten? Waar zitten op dit moment de clusters van deze bedrijven? Wat zijn de grootste bedrijven in deze deelmarkten? Wat zijn hun vestigingsplaatsvoorkeuren / locatie-eisen?


75

Gebruikte bronnen           

Greenport(s) Nederland 2040 (2008) De Economische Kracht van Agrofood in Nederland (2007) Duurzame Greenports in de Randstad: een Wereldkans (2009) Integrale Visie Greenport Westland-Oostland 2020 (2008) Greenports Holland (2008) Nederland als International Tuinbouwcentrum, Productschap Tuinbouw (2009) Marktverkenning Greenport Venlo (2008) De Kracht van Oostland (2009) Verscheidene Sectorrapporten ABN AMRO en Rabobank Verscheidene rapporten BCI Hillenraad 100


76

Interviews  (Semi)overheden en kennisinstellingen  WUR proefstation Bleiswijk - Jan Willem de Vries – Teamleider FB  KvK Den Haag – Peter Luijkx – Regio Directeur Zoetermeer  TNO– Egon Janssen – Marktmanager Glastuinbouw  Greenport Campus - Jan-Willem Donkers – Wageningen U.R.  Productschap Tuinbouw – Michiel Gerritsen - Secretaris  Hogeschool INHolland – Lucus Vokurka – Opleidingsmanager groene opleidingen  Bedrijven  Rabobank Nederland Food & Agri – Dick Oosthoek – Directeur Tuinbouw  FloraHolland Bleiswijk – Ronald Teerds – Vestigingsmanager  Adfocom – Denno van de Meent - Directeur  HortiMax – Thomas Rutgrink – Sales Manager Benelux  Indigo Solutions – Sebastiaan de Graaf – Operations Manager  Priva – Jan Hugo Nuijt - Manager Marketing & Communications  Philips Lighting – Beate Walles – Director Marketing Horticulture  Green Park Aalsmeer - Erwin Uil – Grondeconoom  Westland Energie Services - Sjaak Tuwanakotta – Manager Accountmanagers  Frisia – Michael Brands – Makelaar  Buck Consultants International, 2009

77

C Definities en afbakening 1 Definities Glastuinbouw Greentech Wat is (glas)tuinbouw? Tuinbouw is het op commerciële basis op intensieve wijze telen van groenten, bloemen, planten, bomen, bollen of zaden Glastuinbouw is telen in een kas, met optimale klimaatbeheersing (temperatuur, luchtvochtigheid, CO2-gehalte, lichthoeveelheid, bestrijding van plantenziekten en plagen)  belangrijke technologische component Voor Bleizo wordt gezocht naar de kantoorachtige en laboratoriumachtige activiteiten in de keten van de (glas)tuinbouw, inclusief de sectorspecifieke toeleveranciers  Greentech  Buck Consultants International, 2009

78

Wat is Greentech?

Greentech wordt op twee manieren gedefinieerd, met gedeeltelijke overlap

Greentech

‘Groene’ technologie/ clean tech

Niet-vervuilende, duurzame technologieën, bijv: • alternatieve energiebronnen • zuinige apparaten/systemen • cradle-to-cradle • groene dakbedekking  Buck Consultants International, 2009

De focus ligt op de technologische en kennisintensieve kant van de (glas)tuinbouw

Toepassing van technologie en kennis in (glas)tuinbouw en gerelateerde zakelijke dienstverlening

Verduurzaming van glastuinbouw, bijv: • kas als energiebron • biologische gewasbescherming

Verhoging productiviteit en kwaliteit d.m.v. technologie en innovatie, bijv: • kasklimaatsystemen • adviesbureaus voor glastuinbouw • zaadveredeling FOCUS 79

2 Schakels in de groene waardeketen Veel verschillende activiteiten in de tuinbouw  De branche tuinbouw bestaat uit een divers scala aan activiteiten  Niet alle activiteiten komen in aanmerking voor vestiging op Bleizo  De nadruk ligt op kantoorachtige en laboratoriumachtige activiteiten

Bleizo

 Op de volgende slides wordt de segmentering uiteengezet


80

De tuinbouw waardeketen en dienstverleners

Toelevering

• (Glas)tuinbouwbedrijven / telers

Verwerking

• Verpakkers • Voedselverwerkers

Afzet

• (Groot)handel • Veiling • Detailhandel

Hoofdketen

Zakelijke/ fin. dienstverlening

ICT

• Advies • Advies • Agrarische dienstverlening • Aurtomatisering • Voedselveiligheid • Flexibel ketenbeheer • Energie en water • Banken • Uitzendbureaus

Belangenorganisaties

Machines en systemen

• Kassenbouw en –inrichting • Productschap • Machinebouw • Overheden • Tuinbouwbenodigdheden • Brancheverenigingen • Klimaatbeheersing • Belichting • Robotica

(Agro)logistiek • Vervoerders • Koelhuizen

Innovatieplatformen (kennisinstellingen)

• Jonge gewassen • Zaden • Meststoffen • Gewasbeschermers

Productie

Sectorspecifieke dienstverleners Bron: BCI 2009  Buck Consultants International, 2009

81

Kantoorachtige activiteiten (aanwezig in rode velden)

Toelevering


Verwerking


Afzet


Hoofdketen

Zakelijke/ fin. dienstverlenin g

ICT

• Advies • Advies • Agrarische dienstverlening • Aurtomatisering • Voedselveiligheid • Flexibel ketenbeheer • Energie en water • Banken • Uitzendbureaus







Productie

Sectorspecifieke dienstverleners Bron: BCI 2009  Buck Consultants International, 2009

82

laboratoriumachtige activiteiten (aanwezig in rode velden)

Toelevering

Productie


R&D

Afzet

R&D




Hoofdketen

Zakelijke/ fin. dienstverlening

ICT

• Advies • Advies • Agrarische dienstverlening • Aurtomatisering • Voedselveiligheid • Flexibel ketenbeheer • Belangenorganisaties • Energie en water • Banken • Uitzendbureaus






R&D

Verwerking

Sectorspecifieke dienstverleners

Bron: BCI 2009  Buck Consultants International, 2009

83

Segmentering kantoorachtige en laboratoriumachtige activiteiten gelieerd aan Greentech  Kantoorachtige activiteiten  

Handel



Agrarische dienstverlening Sectorspecifiek advies Voedselveiligheid Banken Energie en water



ICT − − −

Belangenorganisaties en overheid



Kennisinstellingen




Zaadveredeling Meststoffen Gewasbeschermers Product- en procesinnovatie Verpakking(stechnieken) Voedselverwerking Voedselveiligheid

Machines, systemen en apparatuur − − − − −

Advies Systemen Flexibel ketenbeheer



Toelevering, productie en verwerking − − − − − − −

Zakelijke/financiële dienstverlening − − − − −



 Laboratoriumachtige activiteiten

Klimaatbeheersing Waterbehandeling Belichting Interne logistiek Robotica

Kennisinstellingen 84

C Trends en ontwikkelingen 1

Trends tuinbouw

 Toegevoegde waarde en werkgelegenheid (glas)tuinbouw Glastuinbouw

Opengronds tuinbouw

2001

2007

2001

2007

Toegevoegde waarde (€ miljard)

4,6

5,6 (+22%)

1,7

2,3 (+35%)

Werkgelegenheid (x1.000 arbeidsjaren)

68

64 (-6%)

40

42 (+5%)

Gebaseerd op binnenlandse grondstoffen Bron: De Nederlandse Agrosector, LEI 2009

 Tussen 2001 en 2007 is de toegevoegde waarde in zowel de glastuinbouw als de opengronds tuinbouw sterk gestegen  De totale werkgelegenheid is gedaald  Meer toegevoegde waarde en minder werkgelegenheid is een gevolg van meer mechanisering en automatisering: een reactie op de veeleisende consument die meer kwaliteit en keuze vraagt voor minder geld en mogelijk gemaakt door technologische innovaties  Buck Consultants International, 2009

85

Trends in de glastuinbouw

Ketenintegratie

Kennis & Innovatie

• Schaalvergroting door fusies en overnames, ook internationaal (horizontaal

• Toename R&D en innovatie in veredeling, vermeerdering, productie en verwerking

• Flexibiliteit • Samenwerking in de keten: strategische allianties (vertikaal)

Consument • Meer vraag naar gezonde, gemak en diverse producten • Minder uitgaven aan groente en fruit

• Toename mechanisatie en automatisering -> nieuwe technische oplossingen in en buiten de kas

• Voedselveiligheid belangrijker • Toename ‘Groene’ denken

Milieu Consument centraal: • Meer kwaliteit en keuze • Duurzaamheid: energie- en • Goedkopere producten waterbesparing • Verminderen gebruik van • Duurzaamheid chemische middelen

Bron: BCI 2009  Buck Consultants International, 2009

Kennis & Innovatie: • Meer kwaliteit tegen lagere kosten • Verduurzaming • Specialisatie 86

Belangrijkste gevolgen voor de sector  Vergaande concentratie in handel en teelt. Klein aantal bedrijven verantwoordelijk voor 50% van de economische activiteit  Door concentratie en schaalvergroting beweegt macht en controle richting handel  Steeds minder beslissers dirigeren keten  Duurzaamheid en MVO worden randvoorwaarden om te leveren  Groeiende vraag naar goed opgeleid personeel

Toelevering

Productie

Verwerking

Afzet

Macht in de keten verplaatst Handelaren en retailers krijgen cruciale rol in vormen en onderhouden ketens  Buck Consultants International, 2009

87

SWOT Nederlandse tuinbouwsector SWOT Tuinbouw Sterk

Zwak

 Imago Nederland als kenniscentrum tuinbouw

 Hoge loon- en grondkosten

 Opgebouwde kennisinfrastructuur

 Ruimtegebrek/andere bestemmingen

 Verhouding prijs/kwaliteit

 Hoge regeldichtheid

 Flexibiliteit

 Laag investeringsniveau

 Innovativiteit

 Beperkte samenwerking tussen ketenpartners

 Goede dienstverlening

 Conjunctuurgevoelig

Kans Bedreiging  Voorop lopen met nieuwe en betere producten door meer  Verplaatsing productie naar lagelonenlanden samenwerking  Rechtstreekse stromen van productie naar afzet waarbij Nederland vaker wordt overgeslagen  Mechanisering en automatisering om de factor arbeid te minimaliseren en flexibiliteit te bevorderen  Groei populariteit local-to-local trend (ook kans)  Meer richten op producten met hogere toegevoegde waarde  Behoud en verdere uitbouw rol internationaal ketenregisseur

 Groei macht retailketens in de waardeketen  Afnemende bereikbaarheid

 De Nederlandse tuinbouwsector zal internationaal gerenommeerd blijven, maar moet daarvoor state-of-the-art productie en regie over de keten behouden  Samenwerking en ondernemerschap bij producenten, toeleveranciers en kennisinstellingen is daarom essentieel  Buck Consultants International, 2009

88

Trends toeleveranciers Toegevoegde waarde toeleveranciers tuinbouw Nederland Glastuinbouw

Opengronds tuinbouw

Bruto factorkosten € mln, 2007 Toeleveranciers totaal

1.954

759

Agrarische dienstverlening

147

130

Gas, water en elektra

488

68

Groot- en detailhandel

228

129

Zakelijke dienstverlening

394

187

Banken en financiële instellingen

75

49

Overig (vnl. industrie) Bron: De Nederlandse Agrosector, LEI 2009

622

196

 Door de grote rol van energie en water in de (glas)tuinbouw, bieden deze toeleveranciers veel toegevoegde waarde  Agrarische en zakelijke dienstverlening gelieerd aan tuinbouw leveren een toegevoegde waarde van ruim €500 miljoen  De handel levert steeds meer toegevoegde waarde naarmate deze de waardeketen steeds meer controleert  Markt toeleverende industrie is voornamelijk in Nederland, maar de export groeit sterk  Buck Consultants International, 2009

89

Trends toeleveranciers  20% van de toegevoegde waarde in de glastuinbouw wordt gecreëerd door de toeleveranciers, dit neemt echter toe  Samenwerking tussen partijen wordt steeds belangrijker om de uitdagingen voor de glastuinbouw het hoofd te bieden (intensief ruimtegebruik, concurrentie uit andere landen, energie en waterbesparing  Veel toeleveranciers maken gebruik van hybride bedrijfsruimte. Dit betekent (klein) kantoor (10-30%) gecombineerd met lab, werkplaats, productie en/of distributie  Aantal toeleveranciers met alleen kantoorfunctie is zeer beperkt  ICT bedrijven werken voornamelijk op afstand en laten locatiekeuze grotendeels afhangen van woonplaats werknemers  De meeste overige toeleveranciers zitten dicht bij de klant (vnl Westland), ingebed in de regio. Lage verhuisgeneigdheid gezien historie en community


90

2

Clustering in de vijf Greenports

 Er zijn vijf officiële greenports in NL     

West- en Oostland (sier- en groenteteelt) Duin- en Bollenstreek (bollen) Aalsmeer (sierteelt) Boskoop (boomteelt) Venlo (fresh in brede zin)

 60% van de werkgelegenheid in de tuinbouw is in de 5 greenports (30% in alleen West- en Oostland)

Tuinbouwbedrijven in Nederland (elke stip is een bedrijf) Duin- en Bollenstreek Aalsmeer

Venlo West- en Oostland

Boskoop

Gemeenten in Greenport Westland-Oostland

 Westland-Oostland omvat ruim 4.000 ha kassen en 1.800 bedrijven  Bleizo is gepland in Lansingerland, de tweede tuinbouwgemeente van Nederland  Buck Consultants International, 2009

Bleizo 91

Herstructurering en uitbreiding glas areaal  Westland-Oostland     

Kassengebieden onder druk 1.000 ha krijgt een nieuwe bestemming Weinig nieuwbouw Grote hersturtureringsopgave (Westland) Kassennieuwbouw in Oostland

 Andere Greenports 

In Venlo veel ruimte voor agrogerelateerde bedrijvigheid en nieuwe kassen

 Buiten de Greenports  

Nu slechts 1.400 ha glas 2.450 ha gepland, voornamelijk in: − − − − −

Kop van Noord-Holland: 758 ha Bommelerwaard: 350 ha West-Brabant: 350 ha Terneuzen: 337 ha Emmen: 300 ha


92

3

Vestigingsvoorwaarden per segment Nabijheid ketenpartners

Kantoorachtig

Klanten

Toeleveranciers

Kennisinstellingen

Grondprijs

Geschikte arbeid

Handel (export)

++*

+

-

+

+/-

Zakelijke en financiële dienstverlening

+/++

+

+/-

+

+

+/-

+

Kennisinstellingen

+/++

-

Toelevering, productie en verwerking

+/++

Machines, systemen en apparatuur

ICT

Laboratoriumachtig

Bereikbaarheid

Kennisinstellingen

Type gebouw

OV

Weg

Lucht

Hybride/ kantoor (veiling)

-

++

+

+

Kantoor

+

++

+/-

+

+

Kantoor/ hybride

+/-

++

-

++

+

++

Kantoor

++

+

+/-

+

+/-

++

+/++

Lab/ hybride/ productie

-

+

-

+/++

+/-

++

+/-

++

Hybride

+

+

+/-

++

-

++

+/-

++

Lab/ hybride

+

+

+/-

* nabijheid klanten voor export via veiling Sleutel: ++ Zeer belangrijk; + Belangrijk, +/- enigszins van belang, - onbelangrijk, -- niet relevant Bronnen: interviews  Buck Consultants International, 2009

93

4

Conclusies trends en ontwikkelingen

 Er is een beperkt aantal kantoorhoudende en laboratoriumhoudende activiteiten in de glastuinbouw. Dit geldt zowel voor de hoofdketen, als voor de dienstverlenende keten  Het wordt een meer kennisintensieve bedrijfstak, wat leidt tot meer samenwerking en meer kantoor- en laboratoriumachtige activiteiten  Als gevolg van automatisering en technologische innovaties neemt de toegevoegde waarde in de glastuinbouw toe, maar neemt de werkgelegenheid af  Veel toeleveranciers zijn gevestigd in hybride locaties op eigen grond, met 1030% kantoor en de rest werkplaats, productie, opslag, distributie, R&D en/of lab. Dit zijn echter vooral productie-gerelateerde activiteiten  Schaalvergroting en concentratie leidt tot meer macht bij grotere handelsbedrijven (inkoopcombinaties, supermarkten)  Internationaal blijft de (glas)tuinbouw een grote rol spelen, meer samenwerking in de sector is daarvoor wel noodzakelijk


94

 Toeleveranciers in de glastuinbouw vertegenwoordigen bijna 2 mld euro (20% van toegevoegde waarde gehele tuinbouwsector) omzet. Zakelijke en financiële dienstverlening neemt hierbij 470 mln euro voor haar rekening  Bleizo is gunstig gelegen in Westland-Oostland (eerste marktgebied). De Greenports in Noord Holland zijn wat verder weg gelegen (tweede marktgebied) en hebben een andere focus.  Het Westland neemt af als belangrijke vestigingsplaats voor glastuinbouw. Nieuwe kassen worden voornamelijk buiten Westland-Oostland gebouwd, of in het Oostland. De toeleveranciers volgen echter de nieuwe kassen nog niet. Daarom blijft het Westland belangrijk als kenniscentrum.


95

D Propositie Bleizo voor Greentech Een voorstelling van Bleizo als Greentech-locatie: waarom Bleizo?

Nabijheid ketenpartners

Bereikbaarheid

Bleizo

Clusterversterking


Geschikte vestigingsmogelijkheden 96

Nabijheid ketenpartners  Bleizo ligt in het zwaartepunt van de Nederlandse tuinbouwsector  

Lansingerland tweede tuinbouwgemeente Greenport Westland-Oostland, veel productie (40% totale teeltareaal Nederland)

 Drie andere Greenports binnen drie kwartier over weg:   

Locatie Bleizo ten opzichte van tuinbouwclusters Duin- en Bollenstreek Aalsmeer

Bleizo Venlo

West- en Oostland

Boskoop (10 km) Duin- en Bollenstreek (40 km) Aalsmeer (50 km)

Boskoop

Locatie relevante kennisinstellingen in de regio Bleizo

 Kennisinstellingen     

WUR proefstation & Improvement Center TNO Branche organisaties in Zoetermeer TU Delft INHolland


Brancheorganisaties TNO Fieldlab

WUR proefstation & Improvement Center TNO TU Delft INHolland

97

Bereikbaarheid  Weg    

Vervoersknooppunt ‘Poort van Haaglanden’ (P+R) Ligging direct aan A12 Midden in de Randstad, dichtbij grote bevolkingsconcentraties: − − − −

Den Haag: 15 minuten Rotterdam: 30 minuten Utrecht: 40 minuten Amsterdam: 55 minuten

 OV    

Nieuw NS-station op lijn Den Haag Utrecht Halte stedenbaan Nieuw eindpunt Oosterheemlijn (RandstadRail) Halte ZoRo bus (snelbus Zoetermeer – Rotterdam)


 Lucht  

Rotterdam Airport: 20 minuten Schiphol: 40 minuten 98

Geschikte vestigingsmogelijkheden  1e schil: hoogwaardige kantoorruimte    

Kleinschalige kantoorontwikkeling (4-hoog) Eigen ‘smoel’ mogelijk Zichtlocaties (A12 en HSL) Dynamiek en voorzieningen

 2e schil: hybride bedrijfsruimte met R&D      

Artist Impression centrumgebied Bleizo

Hoofdkantoor De Ruiter Seeds met hybride ruimten

Solitaire ontwikkelingsmogelijkheden Kantoor i.c.m. werkplaats, opslag etc Schone industrie State-of-the-art labfaciliteiten Zowel dedicated als gedeeld Ruimte voor proefopstellingen


99

Clusterversterking  Expo center/World greenport center    

Fysieke centrum van Greenport(s) Nederland Congres- en vergaderfaciliteiten Etalage voor innovativiteit Nederlandse tuinbouw Ontvangstcentrum voor buitenlandse delegaties

WUR proefstation Bleiswijk

 Incubator/ Business Center    

Voor start-ups én doorgroeiers Betaalbare, flexibele kantoorruimte Full-service concept (Gedeelde) labfaciliteiten

Improvement Center Bleiswijk

 Reeds gevestigde sleutelpartijen  

WUR proefstation & Improvement Center FloraHolland Bleiswijk

 Mogelijk onderwijs 

Binding met arbeidsmarkt


100

Algemene score Bleizo op vestigingsvoorwaarden

Nabijheid ketenpartners Klanten

Toeleveranciers

Kennisinstellingen

De gehele keten is ruim vertegenwoordigd in de regio

Bleizo

Bereikbaarheid Grondprijs

Onbekend, zal per schil verschillen

Geschikte arbeid

Relevante opleidingen in de regio. Grote arbeidspoel.

Type gebouw

1e schil: kantoor 2e schil: hybride

OV

Weg

Lucht

Vervoersknooppunt, dus per weg en OV goed ontsloten. Internationaal minder, gezien afstand tot Schiphol

 Naast de vestigingsvoorwaarden bieden de genoemde clusterversterkende ontwikkelingen (WUR proefstation, Expo Center, Business Center) op Bleizo voor verschillende deelsegmenten toegevoegde waarde. Deze effecten zijn op basis van gesprekken met experts ingeschat s


101

E Concurrerende ontwikkelingen  Horti Business Center Naaldwijk   

6.500 m² (op 400 m² na, geheel verhuurd) Mogelijkheid tot bouw 1 a 2 extra identieke gebouwen als daar vraag naar is Enkele grote huurders: Westland Energie Services (2.400 m²), MPS (1.600 m²) en FloraHolland (800 m²)

Horti Business Center Naalwijk

 Green Park Aalsmeer   

Bedrijvenpark in ontwikkeling voor de bloemenBloomin’Holland Aalsmeer en plantensector 180 ha naast bloemenveiling Ontwikkeling Experience Center Bloomin’Holland (indicatief) − − − − −

60.000 m² kantoorruimte 4.000 m² expo 11.000 m² experience center 280 hotelkamers Winkels en voorzieningen


102

 Green Park Venlo/Fresh Park Venlo   

130 ha bedrijventerrein 100 greenport-gerelateerde bedrijven Innovatoren − − −



Innovatoren Venlo

maximaal 6.000 m² gereed tijdens Floriade 2012 bedoeld voor Greenport gerelateerde kantoorhoudende toeleveranciers

Villa Flora − −

Binnenruimte Expositie Floriade 4.000 m² kantoorruimte

 International Trade Center Boskoop   

Dedicated bedrijventerrein en handelscentrum voor boomkweek Zowel handel als distributie en toeleveranciers Ingebed in productiegebied


103

F SWOT Bleizo als locatie voor Greentech Nabijheid ketenpartners

Bereikbaarheid

Bleizo

Clusterversterking


Geschikte vestigingsmogelijkheden

104

Score Bleizo op locatiefactoren per deelsegment (kantoren) Kantoren

Belang

Nabijheid ketenpartners Klanten

Toeleveranciers

Kennisinstellingen

Grondprijs

Geschikte arbeid

Type gebouw

OV

Handel (export)

++*

+

-

+

+/-

Hybride/ kantoor (veiling)

-

++

+

Zakelijke en financiële dienstverlening

+/++

+

+/-

+

+

Kantoor

+

++

+/-

+

+/-

+

+

+

Kantoor/ hybride

+/-

++

-

+/++

-

++

+

++

Kantoor

++

+

+/-

3

2

3

3

3

5

5

4

2

ICT Kennisinstellingen

Score

Bereikbaarheid

Bleizo

Weg

Lucht

* nabijheid klanten voor export via veiling Legenda:

++ Zeer belangrijk; + Belangrijk, +/- enigszins van belang, - onbelangrijk, -- niet relevant 1 = zeer slecht, 2 = matig/slecht, 3 = gemiddeld, 4 = goed/onderscheidend, 5 =zeer goed/onderscheidend

 De nabijheid van klanten en de bereikbaarheid over de weg zijn voor de meeste kantoorgebruikers van groot belang  Bleizo scoort vooral goed op bereikbaarheid over weg, OV en type gebouw, maar slecht op bereikbaarheid via de lucht en nabijheid van toeleveranciers.  Buck Consultants International, 2009

105

Score Bleizo op locatiefactoren per deelsegment (laboratoria) Laboratoria

Belang

Legenda:

Bereikbaarheid

Klanten

Toeleveranciers

Kennisinstellingen

Grondprijs

Geschikte arbeid

Type gebouw

OV

Toelevering, productie en verwerking

+/++

+

+/-

++

+/++

Lab/ hybride/ productie

-

+

-

Machines, systemen en apparatuur

+/++

+/-

++

+/-

++

Hybride

+

+

+/-

++

-

++

+/-

++

Lab/ hybride

+

+

+/-

3

2

3

2

3

5

5

4

2

Kennisinstellingen

Score

Nabijheid ketenpartners

Bleizo

Weg

Lucht

++ zeer belangrijk; + elangrijk, +/- enigszins van belang, - onbelangrijk, -- niet relevant 1 = zeer slecht, 2 = matig/slecht, 3 = gemiddeld, 4 = goed/onderscheidend, 5 =zeer goed/onderscheidend

 De belangrijkste locatiefactoren voor laboratoriagebruikers zijn nabijheid van klanten en kennisinstellingen, grondprijs (voor toeleveranciers) en beschikbaarheid van geschikte arbeid  Bleizo scoort vooral goed op bereikbaarheid over weg, OV en type gebouw, maar slecht op bereikbaarheid via de lucht en nabijheid van toeleveranciers.  Buck Consultants International, 2009

106

SWOT Bleizo als locatie voor Greentech SWOT Bleizo voor Greentech Sterk

Zwak

 Goede ontsluiting vergroot gebied voor afzet en werving medewerkers

 Aantal kantoorhoudende toeleveranciers is beperkt

 Uitstekende ligging voor veel activiteiten in de keten, voornamelijk voor (boven)regionaal georiënteerde bedrijvigheid

 De meeste toeleveranciers zoeken hybride bedrijfsruimte met slechts 10-30% kantoorruimte  Veel tuinbouwbedrijven en toeleveranciers zijn ingebed in huidige locatie (lage verhuisgeneigdheid)

 Oostland is reeds één van de meest innovatieve tuinbouwcomplexen in Nederland

 Labfuncties zijn doorgaans gekoppeld aan productiefaciliteiten (kassen)

 Nabijheid WUR proefstation en Improvement Centre

 Ligging buiten reeds bestaande clusters in de tuinbouw

 Nederland mist een fysiek centrum van de Greenport(s) als etalage en internationaal expertisecentrum

 Geen optimale ligging voor lokaal MKB en internationaal georiënteerde bedrijvigheid

 Goede uitvalsbasis voor lobby Den Haag

 Nog geen steun van andere Greenports

Kans

Bedreiging

 Fysieke clustering tuinbouwgerelateerde, kennisintensieve  Beperkte investeringsmogelijkheden in de sector bedrijven en instellingen kan leiden tot nieuwe combinaties  Buitenlandse concurrentie voor Nederlandse en innovaties tuinbouwsector  Toeleveranciers voegen steeds meer waarde toe en  Onzekere toekomst van de sector worden kennisintensiever en high tech  Afhankelijkheid van politieke lobby gezien de bescherming  Door ontsluiting met OV wordt Greentech bereikbaar voor van lokale belangen verschillende doelgroepen (studenten, jonge  Te hoge grondprijs voor hybride ontwikkelingen hoogopgeleiden, bezoekers)  Congestieproblemen op A12  Bleizo kan de etalage worden van ‘s werelds meest innovatieve tuinbouwland  Buck Consultants International, 2009

 Concurrerende ontwikkelingen in Aalsmeer, Venlo, Naaldwijk en Noord-Brabant

107

G Conclusies Greentech  De markt voor Greentech-gerelateerde kantoor (achtige) activiteiten op Bleizo is gering, maar aanwezig  De vraag zit zowel in de waardeketen zelf, als bij toeleveranciers, kennisinstellingen en overheden. Veel bedrijven in de relevante deelsegmenten hebben een voorkeur voor hybride locaties op eigen grond  Bovendien is er verdergaande behoefte en noodzaak tot samenwerking in de sector. Bleizo kan daar ruimte voor bieden  Door schaalvergroting, concentratie, automatisering en professionalisering neemt het aandeel kantoorhouders in de sector enigszins toe  De vraag naar Greentech-gerelateerde kantoorruimte is met name regionaal. De vraag van bedrijven buiten de regio is beperkt. Deze vraag kan groter worden, als door clustering de unieke voordelen van de locatie toenemen  De markt voor R&D faciliteiten is zeer beperkt, omdat deze vooral gebonden zijn aan productiefaciliteiten  Bleizo heeft een aantal sterke argumenten, zoals:    

uitstekende ontsluiting via auto en OV ligging in de omvangrijkste Greenport Westland-Oostland (productie en toeleveranciers) en relatief dicht bij Boskoop, Aalsmeer en Duin- en Bollenstreek nabijheid van het WUR-proefstation en Improvement Center (R&D) nabijheid Den Haag (belangenvereniging), maar ook goed bereikbaar vanuit de rest van het land


108

 Voorbeelden elders, zoals het Horti Business Centre in Naaldwijk, laten zien dat het mogelijk is een (regionaal) verzamelgebouw voor kantooractiviteiten in deze sector te realiseren  Dit kan ook het Nederlandse glastuinbouwcentrum worden wanneer sleutelpartijen (oa Greenport(s) Nederland en nationale overheid) erachter gaan staan. Momenteel is er weinig vraag naar een nationaal Greenport centrum gezien de grote verschillen tussen de Greenports. Of en waar deze zal komen is grotendeels afhankelijk van politieke lobby  Greenport-gerelateerd HBO/WO onderwijs zal niet snel buiten de bestaande locaties uitbreiden. MBO voor lokale bevolking wellicht een mogelijkheid gezien de groeiopgave voor Lansingerland.  Er is veel concurrentie tussen de Greenports (en ook binnen Greenport Westland-Oostland) voor het aantrekken van bovenregionale kantooractiviteiten. Iedere Greenport ontwikkelt z’n eigen kantoor- en R&D locatie voor deze doelgroep


109

Hoofdconclusies voor Greentech

 De vraag naar kantoorfuncties vanuit de Greentech wordt ingeschat op 5.000 m² tot 10.000 m² kantoorfuncties (in de komende 15 jaar)  Dit zou eventueel aangevuld kunnen worden met een verzamelgebouw voor belangen-verenigingen in de (glas)tuinbouw, het zogenaamde World Greenport Center. Dit wordt door de gemeenschappelijke regeling Bleizo gezien als een combinatie van een expo-center (een permanente vorm van de Floriade), een congrescentrum en een (internatio-naal) handelscentrum. De mogelijke omvang hiervan is niet onderzocht  De vraag naar kantoorachtige bedrijfs- en laboratoriumfuncties op deze locatie vanuit Greenport is zeer beperkt  Hoewel niet onderzocht, bestaat de indruk dat de vraag naar kantoor- en laboratorium-achtige functies uit de Greentech sector, niet direct gerelateerd aan de Greenport Oost-land, gering is. Dit is een relatief nieuwe markt voor de regio en derhalve van buiten moet worden geworven.  Buck Consultants International, 2009

110

Marktanalyse kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte Bleizo

Recommend Documents