Marktanalyse
De rode draad Sinds de jaren 80 registreert DTZ Zadelhoff aanbod- en transactiegegevens van de Nederlandse vastgoedmarkt en gebruikt deze voor specialistische marktanalyses.
Kantoren
Aanbod Opname
Start dataverzameling ‘80 Koningin Beatrix gekroond ‘81 Rente op staatsleningen bereikt hoogtepunt: 12,1% ‘82 Falklandoorlog ‘83 Revolutie in tekstverwerking: introductie Microsoft Word
80 • Eerste transactie in de database: Rabobank 43.000 m² kantoor Croeselaan Utrecht
83
ID
• Kantorenaanbod loopt op naar 1,7 miljoen m², opname 309.000 m² verdeeld over 46 gemeenten
82
• De hoogste kantooropname in Amsterdam, verder bestaat de top 10 uit Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Groningen, Leidschendam, Almere, Eindhoven, Rijswijk en Diemen
• De markt wordt meer gestructureerd in kaart gebracht en ieder beschikbaar object of iedere transactie krijgt een eigen ID. Kantorenaanbod eind 1982: 1,4 miljoen m²
’80
’81
• De tophuur voor kantoren is fl. 349,- m2 (Babylon, Den Haag)
’82
’83
’97
’84-’96
97 • Aanbod van kantoorruimte daalt met 25% en komt uit op het laagste niveau sinds 1990 en betreft slechts 5% van de voorraad
‘86 Hoogste werkloosheidspercentage na WOII ‘86-87 Elfstedentocht ‘87 Zwarte maandag op Wallstreet ‘88 Nederland wint EK voetbal ‘89 Val Berlijnse Muur ‘92 Nokia brengt de eerste mobiele telefoon voor massapubliek op de markt ‘94 Mandela wordt president van Zuid-Afrika ‘95 Verlies Barings Bank 1 miljard euro door speculatie Nick Leeson ‘96 Faillissement Fokker ‘97 Elfstedentocht
• Krimp kantorenaanbod veroorzaakt door grote vraag naar kantoren en beperkte nieuwbouwactiviteiten
84-96
• Opkomst van de ICT-sector
• Groei was de norm, de extra vraag wordt beantwoord door een expanderende kantorenvoorraad • Ondanks de forse groei bleven aanbod en opname op de kantorenmarkt in 1996 in balans • Investeringen in winkels zorgen voor 53% van het totale investeringsvolume
• Het nieuwbouwaanbod groeit op de bedrijfsruimtemarkt: 7% betreft nieuwbouw, dat was 1-2% • Het totale investeringsvolume bedraagt fl. 7,3 miljard en daarmee groeit dit volume in een jaar tijd met 65%. Ruim 40% is door buitenlandse investeerders gerealiseerd • 58% van het investeringsvolume is geïnvesteerd in kantoorruimte: kantoren zijn populair door de dalende leegstand
Grote vraag naar kantoorruimte
Meer vraag dan aanbod ‘98 Introductie zoekmachine Google ‘99 Y2K: miljarden gespendeerd ter voorkoming van de millenniumbug
98 • Schaarste aan kantoren die zowel per auto als per trein goed te bereiken zijn • Voldoende aanbod van kantoren die goed per trein te bereiken zijn
99
• Locatie en huurprijs minder prioriteit, redelijke parkeernorm en snelle beschikbaarheid meer prioriteit
• Kantooropname op recordhoogte: 1,75 miljoen m², krappe verhouding van aanbod en opname: 1,2:1
• Zoekgebied wordt uitgebreid. Kernen dichtbij Randstad profiteren van schaarste: Hilversum, Almere, Hoofddorp, Amersfoort, Nieuwegein, Leiden, Gouda, Capelle ad IJssel en Den Bosch
• Het kantorenaanbod bestaat grotendeels uit ‘papieren aanbod’ dat pas over 2 jaar wordt opgeleverd
• De behoefte aan grootschalige bedrijfsruimte groeit • Toenemende filialisering van het grootwinkelbedrijf, sterke instroom buitenlandse retailers • Grote winkelconcentraties en ‘megastores’ worden gewaardeerd door de consument • Europese wisselkoersen verdwijnen door de euro: meer dynamiek op de beleggingsmarkt, al blijven lokale of regionale marktomstandigheden bepalend
’98
• Strenge parkeernormen rem op nieuwbouwontwikkeling • Vinex: voor iedere 5 tot 10 medewerkers maar 1 parkeerplaats • De opname van winkelruimte stijgt in een jaar tijd van 400.000 m² naar 500.000 m² • Nieuw op de markt: Factory Outlet Centres • Duitse beleggers zorgen voor 33% van het totale investerings volume van fl. 7,5 miljard • Meer vraag dan aanbod op de kantorenbeleggingsmarkt: kantoren worden op papier verkocht
’99
’00 ‘00 Hoogste stand AEX Internetbubbel doorgeprikt
00 • De krapte op de kantorenmarkt nog niet voorbij: het aanbod ligt maar 19.000 m² hoger dan de opname
• Wegrestaurants geliefd om te werken in ‘verloren’ uren. De laptop staat steeds vaker op het menu
• DTZ Zadelhoff hanteert als uitgangspunt voor een gezonde markt een aanbod-opname-verhouding van 1,5:1, er is sprake van een te krappe kantorenmarkt. De ratio bedraagt 1:1
• Stijgende huurprijzen kantoren door krappe marktsituatie: Schiphol: fl. 900,-, Zuidas op fl. 725,-
• Grotere transacties in plaats van meer transacties
• ICT zorgt voor ruim 25% van de opname, in totaal nam deze sector 650.000 m² op
• De 13 grootste kantorensteden kennen een planvoorraad van 6,3 miljoen m2
• Winkelvastgoed als reclametool: ‘non-fashion brandstores’ is de nieuwe trend
• Een verruiming van de parkeernorm is volgens DTZ Zadelhoff bittere noodzaak
• Nederlandse particuliere beleggers goed voor 70% van het totale investeringsvolume
• ‘Kantoren worden leuk’. Werk als beleving, labourtainment. Uitstraling kantoren belangrijker voor huisvestingskeuze. Standaardkantoorruimten transformeren tot knuffelkantoren
Knuffelkantoren
Te groot aanbod ‘01 Terreuraanslag op Twin Towers ‘02 Invoering van de euro, de gulden verdwijnt
02 • DTZ Zadelhoff waarschuwt voor een te groot aanbod op de kantorenmarkt
01
• Vooral de ICT-sector heeft minder kantoorruimte gehuurd
• Het aanbod van kantoorruimte groeit met 37% tot 3,3 miljoen m² • De kantooropname daalt met 15%: het zuiden en het westen kennen grootste krimp • Het einde voor supermarkten en winkelcentra voorspeld: binnen 10 jaar wordt 75% van de boodschappen online gedaan
’01
• De non-profit organisaties redden de kantorenmarkt: grote transacties UWV, CWI, RGD • De overheid en non-profit goed voor een opname van 715.000 m²
’02
’03
’04 ‘03 KLM en Air France fuseren ‘04 Rookverbod op de werkplek van kracht
03 • De vraag wordt bepaald door concentraties en reorganisaties en niet door uitbreidingen • Zowel het bedrijfsleven als de overheid huurt vervangende en efficiëntere kantoorruimte • Het kantorenaanbod loopt op tot een recordhoogte van 5,1 miljoen vierkante meter • Het lage consumentenvertrouwen en de daling van de huishoudensbestedingen zijn voelbaar in het B-winkelgebied en de perifere centra. De vraag naar A1 blijft op peil
‘Kansloos aanbod’
04 • Kwaliteit wordt schaars. Kantoorruimte van mindere kwaliteit wordt achtergelaten en er wordt weinig nieuw ontwikkeld • Een miljoen vierkante meter (15%) van het kantorenaanbod voldoet niet meer aan de wensen en eisen van de moderne kantoorgebruiker. Om aan de kwalitatieve vraag te kunnen voldoen, zal aan de bovenkant van de markt moeten worden gebouwd
Woningen zijn risicoloze belegging ‘05 Nederland stemt tegen Europese grondwet ‘06 Nieuw zorgstelsel wordt ingevoerd
05 • De vraag naar kantoorruimte zit weer in de lift. De opname in 2005: 1,6 miljoen m² • Er zijn zowel negatieve verhuismotieven, zoals reorganisaties en bedrijfsconcentratie, als positieve, zoals kwaliteitsverbetering en uitbreidingsbehoefte • De leegstand bereikt een recordhoogte van 13,8% van de kantorenvoorraad • De vergrijzing van het aanbod zet door: 50% van het aanbod wordt 2 jaar of langer op de kantorenmarkt aangeboden • Sloop met nieuwbouw of transformatie lijkt voor deze kantoorgebouwen vaak de enige oplossing
06 • De voorraad in gebruik neemt toe; er is meer kantoorruimte opgenomen dan achtergelaten • Het kantorenaanbod is gedaald, de leegstand afgenomen tot 12,5% • De gemiddelde contractduur voor kantoorruimte is gestegen tot gemiddeld 5 jaar • De markt blijft ruim, tweedeling tussen kwalitatief goede en verouderde gebouwen steeds duidelijker. Bedrijven willen omhoog verhuizen
• Vooral satellietsteden hebben het zwaar. Hier zien we leegstandspercentages vanaf 18%
• Volgens DTZ Zadelhoff is een groei van het kantoren aanbod niet ondenkbaar wanneer geen vaart wordt gemaakt met het van de markt halen van verouderd aanbod
• DTZ Zadelhoff introduceert Logistiek in perspectief: Centralisatie van distributiecentra voor ‘slow flows’ en regionalisatie voor ‘fast flows’
• De aanhoudende belangstelling voor en schaarste aan hoogwaardige distributiecentra hebben geleid tot scherpere aanvangsrendementen: richting 7,0% BAR v.o.n.
• De opname van bedrijfsruimte daalt, maar de opname in de sector Industrie en Bouwnijverheid groeit. Deze sector reageert meestal vroeg-cyclisch en dat kan duiden op een toekomstige opnamestijging
• Woningen worden gezien als relatief risicoloze belegging met stabiele rendementen: het huidige woningtekort biedt kansen voor de korte termijn, de demografie voor de lange termijn
’05
’06
’07
07
’08 ‘07 ABN Amro verkocht voor 70 miljard euro Einde van de zomer luidt begin kredietcrisis in ‘08 Val Lehman Brothers
• Het herstel in 2007 overtreft alle verwachtingen • De kantorenopname komt uit op 2,4 miljoen m2: het hoogste opnameniveau ooit • De overheid en de financiële sector nemen meer ruimte op, de bancaire sector minder • Het DTZ Zadelhoff beleggersvertrouwen wordt geïntroduceerd: er zijn meer beleggers positief dan negatief • Het investeringsvolume bereikt een record van EUR 12 miljard, 45% hiervan is geïnvesteerd door buitenlandse beleggers • Opname bedrijfsruimte op recordhoogte: 3,7 miljoen m2. Een derde van de opname betreft grootschalige bedrijfsruimte van tenminste 10.000 m² • Vooral assemblage en value added logistics hebben toekomst in Noordwest-Europa en dat heeft effect op logistiek vastgoed in Nederland • Retailers staan in de rij: de druk op de markt voor winkelvastgoed in de drukste winkelstraten is groter geworden. De vraag overstijgt het aanbod • De invloed van de kredietcrisis op de gebruikersmarkten is niet of nauwelijks merkbaar
08 • De kredietcrisis heeft een teruggang op de kantoor ruimtemarkt tot gevolg • Bedrijven gaan zich meer kostenbewust gedragen en de investeringsbereidheid neemt af • Innovatief ondernemerschap moet het ruime aanbod, een gebrek aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte en de hoge bouwkosten met elkaar in lijn brengen • Het karakter van de kantorenmarkt is definitief veranderd in een vragersmarkt • DTZ Zadelhoff komt voor het eerst met een publicatie over zorgvastgoed en onderzoekt de markt van de zorghotels: er vindt een omslag plaats van aanbod gestuurde naar vraaggerichte zorg en zorghotels spelen hier op in
Herstel overtreft alle verwachtingen
VastgoedVisiekaart
‘09 DSB bank failliet ‘10 Amsterdamse grachten op de Werelderfgoedlijst UNESCO Begin Eurocrisis: Griekenland in problemen, gevolgd door Spanje en Portugal
10
09 • Zonder vreemd vermogen is de olie uit de motor van de beleggingsmarkt: laagterecord investeringsvolume • Het effect van de economische teruggang tekent zich af op de gebruikersmarkten: de vraag naar huisvesting vermindert, de kans op leegstand neemt toe
• Er staat 6 miljoen m2 kantoor leeg, zo’n 300.000 werkplekken
• Alleen tiptop aanbod heeft verhuurkansen
• DTZ Zadelhoff constateert binnen stadsschaarste aan zowel woningen als kantoren
• Overheden moeten veel strikter worden bij uitgeven nieuwe kantoor locaties. Als de vraag niet groeit, wordt de bestaande voorraad leeg getrokken
• Stationslocaties worden steeds populairder, Het Nieuwe Werken heeft invloed op ruimtegebruik: het klassieke kantoor verandert langzaam in een ‘meeting place’ • Kenmerkend is het grote aantal huurverlengingen en de hoge verborgen leegstand
• De effecten van de kredietcrisis zijn duidelijk zichtbaar in de logistieke sector: sterk dalende vraag naar consumptiegoederen en hoogwaardige distributiecentra
• DTZ Zadelhoff introduceert de VastgoedVisiekaart. De regionale verschillen nemen toe: naarmate de afstand tot het centrum toeneemt, neemt ook het structurele aanbod toe
• Het beleggersvertrouwen bereikt diepterecord
• Oud aanbod verschraalt snel, structureel kantorenaanbod bijna 2 miljoen m²
’09
• In 2010 kondigt het einde van de winter op de vastgoedmarkt zich aan: meer beweging op de beleggingsmarkt en buitenlandse investeerders zijn weer op zoek naar Nederlands vastgoed • Nederlandse beleggers versterken hun posities op de woning- en winkelmarkt en investeren op stationslocaties • Huurwoningen zijn de sleutel tot marktherstel: in de periferie groeit het aantal huishoudens en daarmee is de perifere woningmarkt een interessant alternatief voor beleggers
’10
’11
’12
Kansrijk, kanshebbend en kansarm
‘11 De wereldbevolking bestaat uit 7 miljard mensen ‘12 Apple is 620 miljard dollar waard: de hoogste waarde ooit van een bedrijf
12 11 • Er is van veel te veel in Nederland: er is sprake van een ruimtelijke ordeningscrisis • De kantorenmarkt is in toenemende mate een nationale markt en die kan niet naar lokale inzichten worden gefaciliteerd. De centrale overheid moet haar verantwoordelijkheid nemen • Het aanbod van kantoren en bedrijfsgebouwen is zo groot dat geen enkele opleving voldoende is om de leegstand structureel te verkleinen • Knuffelwinkels: nieuwe kleinschaligheid kleurt centrumgebied, beleving zorgt voor omzet • Zekerheid gezocht: de vraag naar huurwoningen in het segment tot EUR 650 – 1.000,- is groot en de leegstand is beperkt
• DTZ Zadelhoff introduceert de driedeling van de Nederlandse kantorenmarkt: Op basis van markt-, locatie- en objectspecifieke kenmerken is het kantorenaanbod te verdelen in kansrijk, kans hebbend en kansarm • De kansarme objecten moeten vaak sneller worden afgewaardeerd, terwijl het kansrijke aanbod gewoon waardevast blijft • Slechte gebouwen en de oplopende leegstand bepalen teveel het beeld in de markt. Met kansrijk vastgoed is weinig mis: hier blijft het perspectief op het vinden van gebruikers groot • ‘Prachtig boven 80’: de marktwerking in de zorgsector en een groeiend aantal mensen dat de oude dag wil doorbrengen in de huidige levensstijl zorgen voor nieuwe woonzorgconcepten • In de logistieke sector en op de winkelmarkt zijn sterk gespecialiseerde eigenaren actief die echt weten wat de gebruiker wil, in andere sectoren is dat onderbelicht • Vastgoedexploitatie en beleggen zijn twee verschillende werelden, al gaat het over hetzelfde gebouw
Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?
‘13 Troonwisseling in Nederland Nederland uit recessie ‘14 De Nederlandse Grondwet bestaat 200 jaar Ramp vlucht MH17 in Oekraïne
Den
g t am Haa Utrech otterd R
Am
dam s te r
14 13 • Uit de top 20 kantoortransacties blijkt dat 11 kantoren vooraf als kansrijk zijn aangeduid, 8 als kanshebbend en 1 als kansarm • Veel gebruikers zoeken geen gebouw maar een formule waar ontmoeten en goede horeca essentieel zijn. De gemeenschappelijke ruimten zijn net als bij hedendaagse hotels belangrijker dan de eigen ruimte: ‘Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?’ • Het hoogste percentage buitenlandse investeerders (44%) in Nederland sinds 2007. Naast Duitse, slaan nu ook Angelsaksische partijen hun slag in Nederland • Buitenlandse beleggers betreden ook de Nederlandse woningmarkt
’13
• Het belang van kernsteden neemt toe bij afnemende vraag. Meer dan 40% van de kantooropname in de vier grote steden (G4) gerealiseerd
• Een winkel op de ‘Harde A1’ en een goede ‘brand’ zorgen voor meer omzet zowel offline als online, deze winkels lenen zich uitstekend voor ‘Fast Fashion’
• Amsterdam alleen zorgt voor een aandeel van 20% en is de kopman van de Nederlandse kantorenmarkt
• Het aantal internationale retailers is in 10 jaar tijd verdubbeld op de ‘Harde A1’
• De beste locaties in de beste steden vormen de eerste schakel van wat DTZ Zadelhoff de dynamiek-keten noemt. Bij een aantrekkende markt worden de beste gebouwen op de beste locaties het eerste opgenomen. Hierna waaiert de vraag uit naar secundaire locaties in dezelfde stad of naar toplocaties in de randgemeenten
• Dynamiek op de logistieke vastgoedmarkt vindt plaats op lijn Rotterdam – Venlo • Er wordt weer logistiek vastgoed op risico ontwikkeld • Voor de toekomstbestendigheid van een stad is het verbeteren van het aanbod van middeldure huurwoningen in het vrije segment van belang
’14
’15 ‘15 Aanslagen in Parijs (Charlie Hebdo en culturele locaties) De Grand Départ van de Ronde van Frankrijk in Utrecht
15 • Er zijn verschillende tendensen die ongeacht de conjuncturele ontwikke lingen een rol spelen en van invloed zijn op het ruimtegebruik in de verschillende vastgoedmarkten, de belangrijkste zijn: - De veranderende mens - Concentratiebewegingen
- Afnemende plaatsgebondenheid - Alles gaat sneller
• Ook in economisch zeer gunstige tijden zal het opnameplafond van kantoren op 1,5 miljoen m2 liggen en dat zal nooit meer 2,4 miljoen m2 worden zoals in 2007 • Het aantal transacties neemt af, werken is minder aan kantoor gebonden, het kantoor wordt gecombineerd met andere functies en de flexfactor wordt breed toegepast • Het beleggersvertrouwen komt uit op recordhoogte • Voor het eerst sinds 2008 daalt de kantorenleegstand in Nederland tot 15,8% • Opname bedrijfsruimte hoogste niveau sinds 2008: 3,2 miljoen m2 • Investeringsvolume op recordhoogte: circa EUR 12 miljard
Beleggersvertrouwen op recordhoogte
Welke uitspraken er in de loop der jaren door DTZ Zadelhoff over de dynamiek op de vastgoedmarkt ook zijn gedaan, ze hebben allemaal een ding gemeen. Ze zijn onderbouwd met data uit de database die al die jaren door specialisten vanuit de verschillende windstreken in Nederland met zorg zijn verzameld. Inmiddels telt de database van DTZ Zadelhoff 273.267 objecten, die tussen 1980 en nu in aanbod hebben gestaan of waar een transactie heeft plaatsgevonden. Het meest recente adres betreft Lingenstraat 1 in Zwolle. Hier wordt 14.433 m² aangeboden voor een koopsom van EUR 6,25 miljoen.
www.dtz.nl ©DTZ Zadelhoff
