maak het verschil. Juist nu!

Waarom we het doen zoals we het doen. Verantwoordingsverslag Vestia 2008

maak het verschil. Juist nu!

maak het verschil. Juist nu! Waarom we het doen zoals we het doen. Verantwoordingsverslag Vestia 2008 colofon uitgave

Vestia Groep

Postbus 1431

3000 bk Rotterdam www.vestia.nl eindredactie Vestia Groep tekst

Hans Oerlemans concept en ontwerp Boomvanmourik fotografie

Pepijn Lutgerink Fotografie drukwerk Platform P

juni 2009

Waarom we het voortouw moeten nemen? Waarom we moeten samenwerken? Waarom we coalities moeten vormen?

Omdat de samenleving veel van corporaties verwacht. En terecht. Wij blijven ook nu, (Juist nu!) in economisch mindere tijden, fors investeren in de verbetering van woningen en wijken. Vestia doet dat zijaan-zij met gemeenten, collega-corporaties, zorginstellingen en andere partners. Zo hebben we in 2008 op veel plekken het verschil kunnen maken voor jongeren, senioren, mensen met een beperking en vele andere huurders.

Inhoud

Voorwoord

1. Vestia maak het verschil, juist nu!

5 6

2. Midden-inkomens klem door crisis woningmarkt

20

3. Ouderen moeten ook in de buurt uit de voeten kunnen

28

4. Ruim 2.500 jongeren onder dak bij Vestia in 2008

36

5. Brede scholen brengen de kracht in wijken

42

6. Vestia haalt energie uit de aarde en de zee

52

7. Kredietcrisis én rijksbeleid oorzaken van financiële turbulentie 54 8. Lokaal geprezen en landelijk onder vuur

58

9. Besturingsfilosofie vraagt om evenwichtskunst

62

10. Deelnemers stakeholdersbijeenkomst 2008

65

11. Streefcijfers en realisatie 2008

68

12. Kengetallen 2008

69

13. De organisatie

70

voorwoord

4

Juist nu in de economische recessie moeten we verschil maken!

Ook dit jaar gaan wij in ons Vestia brede verantwoordingsverslag eerst in op de resultaten van het gesprek dat wij in 2008 hadden met een aantal belangrijke stakeholders. Deze stakeholders riepen ons op om “het verschil te maken”, juist nu in de economische recessie. In hoofdstuk 1 kunt u hier uitgebreid over lezen. Verder laten wij in dit verantwoordingsverslag zien waar wij in 2008 voor zijn gegaan en welke uitdagingen wij daarbij zijn tegengekomen. U kunt lezen dat vanwege de recessie met name de verkooptrajecten de wind fors tegen hebben. Maar u kunt ook lezen dat in dezelfde periode de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed in een versnelling is geraakt. Maatschappelijke vastgoed niet als doel maar als middel om op buurtniveau belangrijke coalities te sluiten met partners. Maar ook een middel om in buurten en wijken de leefbaarheid te vergroten. En tenslotte ook een manier om in deze economische crisis de bouwproductie op gang te houden. Immers: maatschappelijk vastgoed is minder conjunctuurgevoelig. Naast dit Vestia brede verantwoordingsverslag geven wij per gemeente waarin wij actief zijn, een Vestia jaaroverzicht uit. Daarin vindt u ook alle informatie over bewonersparticipatie en leefbaarheidsprojecten die Vestia initieert of faciliteert. Voor deze jaaroverzichten verwijzen wij u naar www.vestia.nl mr Erik Th.P. Staal voorzitter raad van bestuur Vestia Groep

5

1.

Vestia: maak het verschil, juist nu! Stakeholders spreken oordelen en verwachtingen uit

6

Doet Vestia de goede dingen en doet ze die dingen goed? Elk jaar leggen we deze vraag voor aan de stakeholders. Negen representanten van onze partners kwamen op 21 november 2008 bijeen onder leiding van professor Hugo Priemus. Ze beoordeelden onze prestaties aan de hand van het Verantwoordingsverslag 2007. Ook actuele ontwikkelingen kwamen ter sprake zoals de kredietcrisis en de inzet in de ‘krachtwijken’. We hechten veel belang aan een continue dialoog met onze vele partners uit de wereld van overheid, politiek, onderwijs, welzijn, zorg, wetenschap en de banken. Het jaarlijks overleg met de stakeholders blijkt een vruchtbare vorm om feedback te genereren. Het is geen vrijblijvende bijeenkomst. Vestia rapporteert over de resultaten in het eerste hoofdstuk van het Verantwoordingsverslag. Verder verplichten we ons om een gemotiveerde reactie te geven op kritiek, suggesties en wensen. Tijdens het stakeholdersoverleg 2008 klonk bij alle thema’s een impliciete oproep door: Vestia, neem het voortouw en maak het verschil in de wijken. Juist nu! Hier volgt een verslag van de vier belangrijkste onderwerpen van dialoog: • schaalgrootte ten dienste van de volkshuisvesting; • nieuwe afwegingen tussen sloop/nieuwbouw en renoveren; • een antwoord op de kredietcrisis; • hoe ver gaat Vestia in de krachtwijken?

1.1 Schaalgrootte ten dienste van de volkshuisvesting Vestia heeft aanzienlijk lagere rentelasten en structureel lagere onderhouds- en bedrijfskosten dan veel collega-corporaties. In 2007 bedroeg het rentevoordeel 0,5% ten opzichte van het gemiddelde rentepercentage in de sector, zo rapporteert het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Door de schaalgrootte (73.000 woningen) kan Vestia tegen scherpe tarieven geld lenen, contracten afsluiten en producten inkopen. Op jaarbasis genereren we hierdoor op een leningenportefeuille van circa 3,5 miljard vele miljoenen euro’s extra voor de volkshuisvesting. Bij een verdere groei lopen de schaalvoordelen verder op, vooral bij de treasury (beheer en bewaking van de financiële posities). Dan ontstaat het noodzakelijke volume voor een Medium Term Noteprogramma waarmee voor de middellange termijn gunstige leningen worden afgesloten. Daarvoor moeten we jaarlijks minimaal a 0,5 miljard lenen en aan een aantal aanvullende voorwaarden voldoen. Het leidt tot een forse besparing op de rentelasten. Schaalvergroting is nadrukkelijk geen doel, maar een middel om synergievoordelen te bereiken. Het stelt Vestia beter in staat om primaire taken op het terrein van de volkshuisvesting uit te voeren. Tegelijkertijd handhaven we de sturingsfilosofie met een sterke focus op lokaal ondernemerschap en de menselijke maat. Voor onze huurders en partners zijn de woonbedrijven herkenbaar aanwezig en actief in de wijken. Ook bij de gewenste groei kan de decentrale sturingsfilosofie gehandhaafd blijven.

Stakeholders

Tijdens het stakeholdersoverleg in november 2008 reageren onze partners verrast op de forse financiële voordelen die samenhangen met de schaalgrootte. In het publieke debat over de omvang van corporaties ontbreekt dit argument geheel. Wel is de vraag gesteld of een verdere groei tot substantieel meer voordeel leidt. De stakeholders waarschuwen dat we ons niet bij voorbaat rijk moeten rekenen.

7

Ook vindt men dat Vestia meer naar buiten moet treden met de argumentatie achter de schaalgrootte. De voordelen komen nu nauwelijks aan bod in het debat over het functioneren van corporaties. De stakeholders constateren dat het decentrale sturingsmodel met een groot mandaat voor de lokale bedrijven goed werkt in de praktijk. De pay-off ‘Altijd in de buurt’ dekt de lading.

Reactie Vestia 8

Vestia neemt de opmerkingen en waarschuwingen ter harte. We blijven streven naar een Medium Term Note-programma, alleen of in samenwerking met andere corporaties. De stakeholders hebben gelijk dat niet op voorhand grote voordelen mogen worden ingeboekt. Verder moeten we inderdaad beter duidelijk maken dat we kiezen voor schaalgrootte om doelen in de volkshuisvesting te kunnen realiseren en hoe dit samengaat met behoud van de menselijke maat in de wijken.

Stakeholders

De stakeholders kunnen zich vinden in dit beleid, maar stellen wel vraagtekens bij het tempo en de omvang van de sloop. In de afgelopen vijf jaar heeft Vestia 4.000 woningen gesloopt. De vraag naar goedkope huurwoningen blijft echter groot en de economische crisis zal die vraag verder doen toenemen. De stakeholders dringen erop aan vaker alternatieven voor sloop te overwegen zoals een ingrijpende renovatie en het beter benutten van de huidige voorraad. Bovendien kunnen ook het huurbeleid en woningverkoop worden ingezet om meer evenwicht te creëren op de regionale woningmarkt. Ook pleiten de stakeholders ervoor bewoners te betrekken bij de toekomstplannen voor hun wijk. Sociale netwerken moeten zoveel mogelijk in tact blijven. Speciale aandacht is nodig voor de sociale stijgers. Succesvolle bewoners die de stap willen maken naar een duurdere woning moeten nu veelal noodgedwongen de wijk verlaten. Ze vormen het sociale cement van de gemeenschap en zijn een positief rolmodel voor de jeugd. Het is dan ook veel waard om hen voor de wijk te behouden.

1.2 N  ieuwe afwegingen tussen sloop/nieuwbouw en renovatie Vestia wil jaarlijks minimaal 1.500 woningen bouwen waarvan circa 50% huur en 50% koop. In 2008 hebben we helaas slechts 1.270 woningen kunnen opleveren. Aanzienlijk minder dan de afgelopen twee jaren (ruim 1.600 woningen). De verdeling tussen huur (667) en koop (603) is wel conform de doelstelling (zie verder hoofdstuk 5). Het bouwprogramma is een middel om het toekomstbeeld van de ongedeelde stad in een ongedeelde regio dichterbij te brengen. In de regio en op Vinexlocaties ligt de nadruk op de bouw van sociale huurwoningen voor de lagere inkomensgroepen. In de grote steden doen we het tegenovergestelde (de contramal). Veel wijken hebben hier een eenzijdig aanbod van overwegend kleine portiekwoningen. De slechtste woningen worden gesloopt en vervangen door duurdere huurwoningen en vooral middeldure koopwoningen. Zo ontstaat langzaam meer evenwicht in het woningaanbod en in de verdeling van inkomensgroepen over stad en regio.

Reactie Vestia

Vestia erkent de spanning tussen slopen en renoveren. Als er steekhoudende argumenten zijn en een project is haalbaar, dan wordt gekozen voor renovatie. Dat geldt voor woningen, maar ook voor gebouwen. Vestia heeft de afgelopen jaren een hele reeks waardevolle monumentale panden verbouwd tot woningen voor bijzondere doelgroepen. Bij de afweging tussen sloop en renovatie kiezen de zittende bewoners en de bewonersorganisaties steeds vaker voor nieuwbouw, dat geldt zeker in Den Haag. Uit onderzoek blijkt dat bewoners na een herhuisvesting zeer tevreden zijn over de nieuwe woning en nieuwe woonomgeving (ook zij die vooraf sceptisch waren). Inmiddels is in Den Haag de weerstand tegen sloop grotendeels verdwenen mede door de zichtbare resultaten in de stad. Vooral in Rotterdam-Zuid, maar ook elders doet Vestia veel om de sociale stij-

9

gers voor de wijk te behouden. Ze krijgen een gericht aanbod voor een nieuwe woning die bij hun wensen en inkomen past.

10

We realiseren ons dat de keuze voor sloop en nieuwbouw moeilijker wordt naarmate de economische crisis dieper ingrijpt. Het aantal bewoners dat de stap kan maken naar een duurdere woning zal afnemen, terwijl de vraag naar goedkope huurwoningen hoog blijft. De dialoog met stakeholders was mede aanleiding om opnieuw te kijken naar het vastgestelde sloop- en nieuwbouwprogramma. Een aantal sloopplannen is voorlopig uitgesteld of omgezet in grootonderhoud dan wel renovatie. Het zijn moeilijke beslissingen, omdat veel plannen onderdeel uitmaken van de prestatieafspraken met gemeenten en van samenhangende plannen voor herstructurering. Vestia wil een betrouwbare partner zijn en mede daarom worden de meeste plannen toch volgens afspraak uitgevoerd. In regiogemeenten waar de behoefte aan goedkope woningen groot is, gaat de voorkeur nu echter uit naar renovatie. In 2008 zorgde dit al voor een grote omvang aan ingrijpende renovaties in de gemeenten Nieuwerkerk a/d IJssel, Zoetermeer, Westland en Brielle. Bij elkaar werden ruim 1.200 woningen ingrijpend verbeterd.

1.3 Ons antwoord op de economische crisis Door de economische crisis is de vraag naar koopwoningen in de herstructureringswijken en elders sterk afgenomen. Overigens verschilt de situatie per stad en regio. De woningverkoop verliep in Rotterdam al langer moeilijk, terwijl dit in de krachtwijken in Den Haag tot voor kort nog redelijk goed ging. In Rotterdam vertrekken zorgwekkend veel huishoudens met midden en hogere inkomens naar de regio en verder. De crisis grijpt diep in op de woningmarkt: banken stellen hoge eisen bij hypotheekaanvragen, projectontwikkelaars haken af en bieden hun projecten ter overname aan, kopers worden huiverig, aannemers en toeleveranciers dreigen zonder werk te raken. Kan Vestia een stabiliserende rol vervullen?

Stakeholders

Onze stakeholders stellen dat corporaties door hun vermogen en garantiestructuur in staat zijn anticyclisch te bouwen. Juist nu zouden ze moeten investeren. De behoefte aan betaalbare huurwoningen zal door de crisis verder toenemen. Hierin kan worden voorzien door geplande koopprojecten om te zetten in huur. Verder zou Vestia moeten nagaan of sleutelprojecten van ontwikkelaars voor de stedelijke vernieuwing door de crisis dreigen te stranden. Onder bepaalde voorwaarden kunnen deze projecten worden overgenomen. Stakeholders pleiten voor een breed pakket maatregelen om te voorkomen dat de woningmarkt volledig instort. 11

Reactie Vestia

Anticyclisch investeren is ook voor corporaties een lastige opgave. In de koopsector valt niet anticyclisch te bouwen, omdat de kopers momenteel wegblijven. Dat zou in veel gevallen bouwen voor leegstand betekenen. Uitsluitend nog sociale huurwoningen bouwen, is onverantwoord zonder de financiële compensatie via de verkoop van koopwoningen. Om de huren betaalbaar te houden, zou Vestia per woning tienduizenden euro’s extra onrendabel moeten investeren. Het tijdelijk omzetten van koop- naar huurwoningen lijkt een optie, maar helaas vormt de huidige regelgeving een ernstige belemmering. Zo moet BTW worden betaald die niet in rekening kan worden gebracht (immers de koper ontbreekt). In tweede instantie moet bij de verkoop ook nog overdrachtsbelasting worden betaald. Deze dubbele belasting kan oplopen tot 25% van de woningprijs (19% + 6%). Verder dient voor de tijdelijke huurwoning nog steeds de vastgestelde grondprijs voor een koopwoning te worden betaald. Gemeenten zouden bereid moeten zijn af te zien van een deel van de ingeboekte grondopbrengsten om zo de verliezen nog enigszins te beperken. Later bij verkoop kan de gemeente alsnog het surplus ontvangen.

Vestia ziet wel mogelijkheden om juist nu extra te investeren in maatschappelijk vastgoed (wonen/zorg, onderwijs, welzijn). De overheid staat immers garant voor de solvabiliteit en continuïteit van de instellingen die deze accommodaties gaan huren. Maatschappelijk vastgoed heeft bovendien een grote toegevoegde waarde in onze wijken. Goede scholen, zorginstellingen en andere voorzieningen versterken de positie van de ‘krachtwijken’ op de woningmarkt. Vestia onderzoekt of reeds geplande projecten kunnen worden vervroegd.

Stakeholders

Tijdens het stakeholdersoverleg tonen sommige deelnemers zich verrast door de betrokkenheid van Vestia, terwijl anderen juist een nog grotere inzet willen zien. Zij pleiten ervoor om van deur tot deur huurders op te zoeken en hun individuele problemen nauwgezet in kaart te brengen. Zo kan bijvoorbeeld verborgen huiselijk geweld worden opgespoord. Per huishouden dient hulpverlening op maat in gang te worden gezet. Vestia zou zorginstellingen hiertoe opdracht kunnen geven.

1.4 Hoe ver gaat Vestia in de krachtwijken? 12

Hoogvliet, Duindorp en Spoorwijk vormen het bewijs dat een probleemwijk op termijn wel degelijk kan veranderen in een prachtwijk. Alle drie stonden ze in 2002 nog wel op de urgentielijst van het ministerie van Vrom, maar nu behoren ze niet meer tot de veertig aandachtswijken van minister Van der Laan van WWI. Gedurende vele jaren heeft Vestia samen met de gemeente, bewoners en andere partners gewerkt aan een brede en integrale wijkaanpak. Het is een kwestie van een lange adem en consistent vasthouden aan de gekozen beleidslijn. We hebben veel woningbezit in vijf van de veertig aandachtswijken: twee in Den Haag en drie in Rotterdam. De problemen zijn zeer divers, hardnekkig en omvangrijk, vooral in Rotterdam. Heel zorgelijk is de positie van de jeugd. Veel jongeren zien voor zichzelf weinig perspectief en haken af op school. Vestia draagt bij aan het doorbreken van de negatieve spiraal door bijvoorbeeld te investeren in moderne en goede geoutilleerde schoolgebouwen. Jongeren moeten hier het best mogelijk onderwijs krijgen en er na schooltijd terecht kunnen voor sport, cultuur en andere activiteiten. Ook hebben de Vestia-bedrijven een uitgebreid stageprogramma voor leerlingen uit vmbo en mbo. We investeren eveneens veel in jongerenhuisvesting en in jongerenfoyers (combinatie van wonen, onderwijs en begeleiding).

Reactie Vestia

We zien het nadrukkelijk niet als onze taak om per huishouden problemen te gaan inventariseren. Vestia is goed op de hoogte van wat er in z’n algemeenheid in buurten speelt. Via de zorgnetwerken worden we geattendeerd op sociale problematiek. Medewerkers zijn ook alert op signalen van individuele huurders. Daarnaast letten we op statistische gegevens zoals een toename van de verhuizingen of een verslechterde veiligheidsindex. Medewerkers leggen in bijzondere gevallen huisbezoeken af, zoals bij ingrijpende sloop- en/of renovatieplannen. Stuiten ze daarbij op sociale problemen zoals vervuiling, verslaving of eenzaamheid dan wordt een zorginstelling ingeschakeld. Vestia meldt de problematiek, maar de gemeente en zorginstellingen zijn verantwoordelijkheid voor de hulpverlening.

1.5 Partners in de wijk beoordelen Vestia lokaal Naast het jaarlijkse ‘centrale’ overleg met stakeholders, steken we ook veel energie in de dialoog met lokale stakeholders van de woonbedrijven. Dit gebeurt op vele niveaus en in allerlei vormen. In 2008 werd in Rotterdam een nieuw instrument voor maatschappelijke feedback geïntroduceerd waaraan de Vestia-woonbedrijven en ook andere corporaties deelnemen. USP Marketing Consultancy heeft de zogenoemde MARE-meter ontwikkeld om MAatschappelijk REndement te meten.

13

De input komt van partners met wie we in de wijken samenwerken zoals ambtenaren van de gemeente, wijkagenten en welzijnswerkers, maar ook van onze eigen medewerkers. Ze geven een oordeel over het huidig functioneren en spreken tevens hun verwachtingen uit. De prestaties van elk woonbedrijf en elke corporatie afzonderlijk worden gemeten, zodat onderlinge vergelijking mogelijk is.

Waardering versus verwachting

14

De MARE-meter vraagt naar een oordeel over alle aspecten van ons functioneren: van het huisvesten van bijzondere doelgroepen tot en met de inzet voor duurzaamheid. Interessant is de afstand tussen het oordeel van stakeholders over onze prestaties én de verwachtingen die men koestert. Is dit verschil groot, dan kunnen er grofweg twee oorzaken zijn. Liggen de prestaties inderdaad te laag en moeten we ons meer inspannen om aan de verwachtingen te voldoen? Of zijn de verwachtingen te hoog gespannen en moeten we beter uitleggen waar de grenzen liggen van onze mogelijkheden? In 2008 is de MARE-meter voor het eerst ingezet. De stakeholders verwachten van Vestia vooral een adequate uitvoering van de kerntaken: wonen, bijzondere doelgroepen huisvesten, vernieuwing van wijken, leefbaarheid en duurzaamheid. We voldoen bij deze punten goed aan de verwachtingen, behalve bij duurzaamheid. Stakeholders zien geen belangrijke taak voor ons op het gebied van onderwijs en werkgelegenheid. De eigen medewerkers waarderen de inzet op deze terreinen echter veel positiever en hebben er hogere verwachtingen bij. De MARE-meter wordt na enkele aanpassingen in 2009 opnieuw ingezet. Als het instrument genoeg feedback oplevert en aanzet tot verbeteringen, overweegt Vestia het bij alle woonbedrijven toe te passen.

1.6 Pleidooi voor openbaar toezicht op corporaties In het debat over de volkshuisvesting is het toezicht op de corporaties één van de kernpunten. Eind 2008 bracht de commissie Meijerink hierover advies uit. De commissie vertrouwt sterk op het zelfregulerend vermogen van de sector (horizontaal toezicht) en ziet een kleine rol voor toezicht door de overheid (verticaal toezicht). Vestia heeft hier een duidelijk andere visie op.

Om het vertrouwen van de samenleving in de sector te waarborgen is onafhankelijk en openbaar toezicht noodzakelijk. Daarom pleit Vestia voor een stevige invulling van het verticale toezicht door de overheid. Alle dochters en deelnemingen van corporaties moeten onder dit toezichtsregime vallen. Juist bij deze activiteiten kunnen corporaties risico’s lopen die de moedercorporatie raken. Vestia stelt voor het Centraal Fonds om te bouwen tot een deskundige en breed gedragen volkshuisvestingsautoriteit. Namens de overheid kan dit orgaan integraal toezicht houden op de financiële prestaties (inclusief dochters en deelnemingen) en op de volkshuisvestelijke prestaties. Wel pleiten we ervoor dit toezicht te beperken tot essentiële zaken anders dan de huidige vaak zeer gedetailleerde werkwijze van het Centraal Fonds. Minister Van der Laan van WWI denkt in dezelfde richting, zo bleek voorjaar 2009. Het kabinet komt medio 2009 met een standpunt over het toezicht op corporaties.

15

Rol van Vestia Huurders hebben baat bij een sterke corporatie

Vestia is er trots op dat alle schaalvoordelen uiteindelijk via investeringen in buurten en wijken ten goede komen aan onze huurders!

Leidt verdere groei echt tot schaalvoordelen? Vestia, reken je niet rijk!

Wij blijven inzetten op verdere groei omdat de synergievoordelen voor ons evident zijn. Maar gebleken is dat wij die beter moeten uitleggen!

Zorg dat groei niet ten koste gaat van de “menselijke maat”

wij hebben door ons sturingsmodel lokaal ondernemerschap hoog in het vaandel: ‘Vestia blijft altijd in de buurt’

Wij doen

Graag wil Vestia verder groeien. Niet als doel op zich maar als middel om synergievoordelen te bereiken. Groei stelt ons nog beter in staat tegen scherpe tarieven geld te lenen, contracten af te sluiten en producten in te kopen. Tegelijkertijd handhaven we de sturingsfilosofie met een sterke focus op lokaal ondernemerschap en de menselijke maat. Ook bij groei kan de decentrale sturingsfilosofie gehandhaafd blijven.

Krachtige wijken

2. M  idden-inkomens klem door crisis woningmarkt Bij begin van huurschuld meteen persoonlijk contact leggen met huurder

groeien. Juist nu!

Een derde belangrijke factor ligt bij het strakke systeem van woonruimteverdeling. In veel regio’s is gerichte toewijzing aan lage inkomens nauwelijks mogelijk. Alleen Haaglanden is hierop een gunstige uitzondering. Zo heeft woonbedrijf Midden-Nederland in totaal met zeventien verdelingssystemen te maken waarvan het merendeel sturing op inkomen niet of nauwelijks toelaat. We hebben intern afgesproken om af te wijken van de regels als er sterke argumenten zijn om een schaarse goedkope woning aan een huishouden met een laag inkomen toe te wijzen.

2.2 Lage middeninkomens in de knel 20

Vestia wil minimaal 70% van de vrijgekomen woningen verhuren aan huishoudens met lage inkomens (de BBSHdoelgroep). In 2008 bleven we voor het eerst met 68,7% net onder die doelstelling. In Haaglanden haalden we de norm nog wel met 71,2 %. We hebben onszelf ook de doelstelling opgelegd om 90% van de nieuwbouw waarvoor huurtoeslag mogelijk is, toe te wijzen aan lage inkomens. In 2008 werd deze norm met 92% wederom gehaald. 2.1 Weinig ruimte voor toewijzing aan laagste inkomens Drie ontwikkelingen maken dat de 70% norm steeds moeilijker te halen valt. Een flink aantal verhuringen gaat buiten het systeem van de woonruimteverdeling om. Dat geldt voor de huisvesting van dak- en thuislozen, jongeren die begeleid wonen, maar ook voor cliënten van de Thomashuizen. Deze nieuwe huurders behoren tot de BBSH-doelgroep, maar worden niet meegeteld. Daarnaast hebben we de afgelopen jaren veel huurwoningen opgeleverd met huren boven de ‘aftoppingsgrens’. Aangezien hiervoor geen huurtoeslag mogelijk is, zijn ze moeilijk bereikbaar voor lage inkomens. Door de jaren heen is deze categorie huurwoningen toegenomen. Bovendien verhuizen huurders van duurdere woningen vaker, waardoor zij naar verhouding een groot aandeel hebben in het totaal aantal nieuwe verhuringen.

De groep die het meest bekneld zit op de woningmarkt zijn de lage middeninkomens: gezinnen met een bruto inkomen tussen a 28.000 en a 35.000 per jaar. Hun inkomen is net te hoog om huurtoeslag te kunnen ontvangen, dat maakt een nieuwbouw sociale huurwoning boven de aftoppingsgrens voor hen nauwelijks betaalbaar. En bij de goedkopere nieuwbouw gaan de lage inkomens voor. Minimaal 90% moet immers aan de BBSH-doelgroep worden toegewezen. De lage middeninkomens zijn daarom nagenoeg uitsluitend aangewezen op de goedkope bestaande huurvoorraad. Maar ook hier ondervinden ze forse concurrentie van de lage inkomens (70% moet aan hen worden toegewezen). De laagste inkomens hebben uiteraard de hoogste prioriteit voor de corporaties. Toch willen we in de nieuwe prestatieafspraken in Haaglanden en stadsregio Rotterdam meer ruimte maken voor de lage middeninkomens. Ook zij moeten redelijke slaagkansen hebben. Daarbij zijn ze nagenoeg geheel afhankelijk van woningcorporaties voor goede huisvesting. Uit het Woonbehoefteonderzoek 2006 en andere studies blijkt dat de BBSH-doelgroep voorlopig niet afneemt, terwijl dit wel de verwachting was. Met de huidige economische crisis valt zelfs een verdere toename te verwachten. Dat is zeker het geval als de doelgroep wordt verbreed met de lage middeninkomens. Juist deze laatste groep neemt de komende jaren fors toe. Nu al stijgt het aantal reacties op het aanbod van goedkope huurwoningen. Bovendien neemt de druk verder toe door een dalend aantal verhuizingen. De economische crisis en slechte vooruitzich-

21

ten beletten huurders om de overstap te maken naar een andere woning. Zij die het zich financieel wel zouden kunnen veroorloven, wachten af.

2.3 Huurder direct aanspreken op achterstand Al bij een kleine betalingsachterstand zoeken we contact met de huurder om een verder oplopen van de huurschuld te voorkomen. Vestia biedt hulp bij het oplossen van de financiële problemen, maar biedt ook duidelijkheid: de verplichtingen moeten worden nakomen. Tijdens het hele incassotraject proberen we persoonlijk contact te houden met de huurders. Een deel is en blijft echter onbereikbaar. 22

In 2008 hadden 2.620 huurders een achterstand van meer dan 500 euro. Dat is 195 minder dan in 2007. Het totaal aantal huisuitzettingen op basis van huurschuld is stabiel gebleven (344 in 2007 en 345 in 2008). Wel steeg het aantal huisuitzettingen op basis van notoire overlast fors van 9 naar 34.

“Vestia Rotterdam Zuid boekte een spectaculaire daling van het aantal ontruimingen: van 90 in 2007 naar 47 in 2008. Voor andere woonbedrijven een reden om ook met het stoplichtmodel te gaan werken.” In totaal sprak de rechter 1.110 ontruimingsvonnissen uit. Net als in 2007 ging circa 65% van de ontruimingen niet door. Een vonnis doet de huurder beseffen dat het ernst is. De bereidheid om een betalingsregeling te treffen neemt na de uitspraak sterk toe. Bij driekwart van de geplande ontruimingen werd op de valreep een regeling getroffen of werd de achterstand alsnog geheel betaald. Huurschuld kent grofweg twee oorzaken: huurders die niet willen betalen én huurders bij wie de financiële problemen boven het hoofd

zijn gegroeid waardoor zij niet kunnen betalen. We moeten een goede ‘antenne’ ontwikkelen om dit onderscheid tijdig te kunnen maken. Immers het heeft gevolgen voor de benadering: ‘niet-willers’ pakken we hard aan en ‘niet-kunners’ proberen we waar mogelijk te helpen. Wie zijn deze huurders die het op een ontruiming laten aankomen? In meerderheid zijn ze jong (55% tot 35 jaar), wonen alleen (77,5%) en huren relatief kort van Vestia (51% heeft een woonduur korter dan twee jaar). Bij de uitgevoerde ontruimingen lukte het in 42% van de gevallen niet om contact te krijgen met de huurder en 60% van de woningen was bij ontruiming leeg. Huurders ouder dan 35 jaar met gezinnen en een langere woonduur dan vijf jaar tonen zich doorgaans wel bereid om afspraken te maken. Dit zijn vaak huishoudens die door tegenslag, onmacht of onwetendheid in de financiële problemen zitten.

2.4 Per omgaande schuldsanering Inmiddels heeft 2,5% van de huishoudens in Nederland risicovolle schulden. In de grote steden ligt dat percentage aanzienlijk hoger: 5,9% in Den Haag en 7,7% in Rotterdam. Meestal is de huurschuld slechts onderdeel van een veelheid aan schulden. Om de huurachterstand niet verder te laten oplopen, moet snel de noodzakelijke hulp beschikbaar zijn. Dit vraagt om een goed samenspel tussen de corporaties en de gemeentelijke kredietbanken, sociale diensten en andere instellingen. In Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer zijn hierover convenanten gesloten. In Rotterdam begon in 2008 het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen. Het kon aanvankelijk de vele aanmeldingen nauwelijks verwerken. Huurders moesten lang wachten waardoor de huurachterstanden verder opliepen. Toen het meldpunt na een tijd de aanmeldingen adequaat wist af te handelen, ontstond stagnatie bij de kredietbank en stapelden de aanvragen voor schuldsanering zich op. Toch heeft het meldpunt in 2008 veel huisuitzettingen weten te voorkomen. In 2009 wordt deze nieuwe aanpak met kracht voortgezet. Corporaties en gemeenten maken afspraken over een Laatste Kans voor huurders die hun woning zijn uitgezet. Registratie voorkomt dat men elders via de reguliere weg een woning huurt zonder aan-

23

gesproken te worden op de openstaande rekening bij de vorige verhuurder. In die gevallen wordt wel een woning aangeboden, maar onder speciale voorwaarden zoals het accepteren van begeleiding. Delft en Zoetermeer kennen al een aantal jaren een succesvol Laatste Kans-beleid voor huishoudens met kinderen. In Rotterdam zijn de corporaties hier begin 2009 mee gestart. Het is een initiatief van de corporaties in de stadsregio en afgesproken in Maaskoepel verband.

2.5 Rotterdam Zuid halveert uitzettingen 24

Vestia Rotterdam Zuid kreeg in 2007 te maken met een forse stijging van het aantal huisuitzettingen. Daarom werd besloten voortaan bij nieuwe huurders scherp te kijken naar het inkomen in relatie tot de huur (stoplichtmodel). Als de nieuwe huurder een onverantwoord groot deel van zijn inkomen aan huur kwijt zal zijn, volgt een gesprek (oranje licht). Daarbij wordt de woning ontraden en gewezen op alternatieven. De meeste kandidaathuurders nemen het advies ter harte. Wil men desondanks toch de woning huren, dan houdt Vestia goed in de gaten dat er geen huurachterstand ontstaat. In een enkel geval zijn de risico’s te groot en wordt besloten de woning niet te verhuren aan de kandidaat (rood licht). Het aantal ontruimingen bij Vestia Rotterdam Zuid liep terug van 90 in 2007 naar 47 in 2008. Dat is een forse daling, terwijl elders de betalingsproblemen en ontruimingen min of meer stabiel bleven. Andere woonbedrijven gaan daarom eveneens met het stoplichtmodel werken. Door de economische crisis verslechtert de positie op de arbeidsmarkt van veel van onze huurders. Wie z’n baan verliest, valt al na korte tijd sterk terug in inkomen. De corporaties moeten erop voorbereid zijn dat het aantal huishoudens met financiële problemen toeneemt. Vestia kan hier actief op inspelen door huurders voorlichting te geven over de mogelijkheden van huurtoeslag en andere maatregelen voor inkomensondersteuning.

2.6 Huisvesting als begin van maatschappelijk herstel Corporaties ontlenen hun bestaansrecht aan het huisvesten van mensen die niet op eigen kracht goede woonruimte kunnen vinden. Dat geldt in het bijzonder voor de doelgroepen van maatschappelijk herstel: dak- en thuislozen, zwerfjongeren, tienermoeders, (ex-)psychiatrische patiënten, ex-druggebruikers en ex-gedetineerden. Ze hebben bovendien allemaal een vorm van begeleiding nodig om hun leven weer enigszins op orde te brengen. Het streven is ‘herstel’ van een volwaardige en zo zelfstandig mogelijke plaats in de samenleving. De woonbedrijven maken met de steden prestatieafspraken om deze groepen onder dak te brengen. Vestia biedt de woonruimte aan, terwijl zorginstellingen de begeleiding op zich nemen. De precieze behoefte aan woonruimte is moeilijk in te schatten, omdat de vraag binnenkomt via de vele instellingen voor zorg, begeleiding en hulpverlening. Daarom kiest Vestia voor duurzame samenwerking met enkele instellingen. Dat garandeert continuïteit en maakt planning van investeringen mogelijk. Door een langjarige relatie aan te gaan kunnen partijen expertise opbouwen en zo de kwaliteit van de voorzieningen verder verbeteren.

Haaglanden

In Den Haag werken we al jaren met twee ‘vertrouwde partners’: de GGZ-koepel Parnassia (inmiddels onderdeel van de Parnassia Bavo Groep) en Stichting Anton Constandse (voorheen RIBW). Als onderdeel van het gemeentelijk plan Den Haag onder Dak stelt Vestia twee gebouwen beschikbaar aan Parnassia voor de opvang van dak- en thuislozen: het complex Om en Bij in het centrum en het vorig jaar verworven gebouw Zichtenburglaan in zuid-west. Beide panden worden aangepast voor de nieuwe bewonersgroep. In Delft verbouwt Vestia het wooncomplex Kogelgieterij. Na een ingrijpende aanpassing biedt het ruimte aan 28 wooneenheden, een collectieve keuken en een recreatieruimte voor een begeleid wonenproject van Stichting Perspectief.

Rotterdam

In Rotterdam werd in 2008 het stedelijk Platform Huisvesting Bijzondere Groepen opgericht. De verwachtingen zijn helaas nog niet waargemaakt. Het platform leidde tot meer bureaucratie en

25

veel extra overleg. Mede daardoor en door onze goede ervaringen in Haaglanden heeft Vestia besloten vanaf januari 2009 met enkele vertrouwde partners verder te werken. In 2008 hebben we in Rotterdam Noord een bijzondere woonvoorzieningen voor ex-psychiatrische patiënten opgeleverd. Aan de Schietbaanstraat huurt Bavo Europoort een gebouw met 24 zelfstandige woningen, drie groepswoningen, een inloopvoorziening en ruimte voor ondersteunende diensten. Het College Bouw Zorginstellingen heeft deze voorziening aangewezen als nationaal voorbeeldproject.

26

“Het motto is homogene buurten in heterogene wijken: de ene leefstijl in het ene woongebouw en de andere elders in de wijk. Niemand wordt uitgesloten.” Stichting Pameijer en Vestia werken al enige tijd samen in het project Voor en Door, bedoeld om dak- en thuislozen regulier te huisvesten. De clienten wonen in een zelfstandige woning op korte afstand van een steunpunt. Daar kunnen ze terecht om elkaar te ontmoeten en voor hulp en begeleiding. Aangezien het om zelfstandige woningen gaat, bereiken de projecten geleidelijk het beoogde volume. Voor en Door telt in Ommoord inmiddels vijf woningen en een steunpunt. In de Afrikaanderwijk heeft Pameijer drie woningen gehuurd en samen met cliënten het steunpunt opgeknapt. In Hoogvliet is najaar 2008 gestart met de verhuur van elf woningen. Eind 2009 moeten hier volgens afspraak 26 woningen beschikbaar zijn gesteld voor cliënten van Pameijer.

2.7 Prettiger wonen door toewijzing naar leefstijl We hebben een aantal jaren geleden twee experimenten opgezet voor woningtoewijzing op basis van leefstijlen in de Peperklip in Rotterdam en in Palenstein in Zoetermeer. Bewoners met een ver-

gelijkbaar woongedrag en een gelijke behoefte aan contact, komen bij elkaar te wonen, zodat een voorspelbare en gewenste woonsfeer ontstaat. Het motto is homogene buurten in heterogene wijken: de ene leefstijl in het ene woongebouw en de andere elders in de wijk. Niemand wordt uitgesloten. Beide experimenten zijn buitengewoon succesvol verlopen en trokken landelijk veel aandacht. Andere woonbedrijven nemen initiatieven voor vergelijkbare projecten in Den Haag, Zoetermeer en Rotterdam. Het is een voorbeeld hoe Vestia zoekt naar creatieve wegen om een prettiger woonklimaat te creëren in buurten waar dat niet vanzelf gaat. Toewijzing op leefstijl kan worden gezien als een verfijning van het aanbodmodel in de woonruimteverdeling. 27

3. Ouderen moeten ook in de buurt uit de voeten kunnen Breed scala aan projecten op maat voor ouderen en mensen met een beperking

28

Om lang en ‘gelukkig’ zelfstandig te kunnen blijven wonen, moet niet alleen de woning geschikt zijn voor ouderen, maar ook de buurt. Zonder bereikbare winkels, voorzieningen en openbaar vervoer raken ouderen in een isolement. In de volkshuisvesting voor senioren wordt steeds meer naar de omgeving gekeken en gewerkt aan het creëren van woonservicezones. 3.1 Een omgeving waar je oud wilt worden Hoe te stimuleren dat ouderen actief blijven, zich veilig voelen en de deur uitgaan om anderen te ontmoeten? Dat vraagt om levensloopgeschikte buurten waar de inrichting van de woonomgeving en de situering van de voorzieningen op ouderen zijn afgestemd. Vestia sluit zich aan bij deze bredere visie op ouderenhuisvesting. In 2008 waren we betrokken bij diverse initiatieven die verder reiken dan alleen de woning. Om ouderen beter in staat te stellen een weloverwogen keuze te maken voor een nieuwe woning is in Haaglanden in 2008 een classificatiemodel ingevoerd, vergelijkbaar met een systeem dat al langer in Rijnmond wordt gebruikt. In de woonkrant staan voortaan bij de aangeboden woningen icoontjes die de mate van toegankelijkheid aangeven (oplopend van geschikt voor wie slecht ter been is tot en met geschikt voor rolstoelgebruikers). In het verlengde hiervan wordt in 2009 een systeem ontwikkeld dat laat zien waar in de woonomgeving voorzieningen en diensten te vinden zijn.

Sociale Verhuurders Haaglanden en Stadsgewest Haaglanden zijn opdrachtgevers voor dit bijzondere classificatiesysteem.

3.2 Lessen trekken uit domotica-projecten De afgelopen jaren heeft Vestia zes projecten met aspecten van domotica gerealiseerd. Hierbij is veel ervaring opgedaan met de mogelijkheden van internet (breedband) en andere slimme technologie in en om de woning. De projecten werden in samenwerking met zorgpartners geïnitieerd en uitgevoerd. Uit een evaluatie van de zes projecten hebben we een aantal conclusies getrokken. Bij nieuwbouw is het raadzaam om in de ontwerpfase al een aantal voorbereidingen voor domotica te treffen, maar de daadwerkelijke uitvoering alleen te doen in samenwerking met zorgaanbieders of andere partijen. In de Vermeertoren in Delft lag onze ambitie te hoog, gezien wat de instellingen konden bieden. We hebben een geavanceerde infrastructuur laten aanbrengen om bijvoorbeeld de videofoon te kunnen gebruiken als instrument voor zorgalarmering. Maar een beeldverbinding maken met een externe zorgcentrale bleek voor de overige deelnemers aan dit project nog een stap te ver.

3.3 Wonen en zorg op hoog niveau Westerstein

In Hoogvliet werd de ingrijpende renovatie van seniorenflat Westerstein voltooid. Bij een interne verbouwing is ruimte gecreëerd voor zes woongroepen van dementerende ouderen. Voor het overige zijn er zelfstandige woningen waar ouderen zorg op maat krijgen. Westerstein is een zeer gewild woongebouw mede door de grote recreatieruimte en de vele voorzieningen zoals een supermarkt, huisartsenpraktijk en fysiotherapie. Zorggroep Rijnmond heeft met Vestia een langlopend huurcontract afgesloten waardoor vrijwel het volledige wensenpakket kon worden gerealiseerd.

WoonAward 2008 Korendijkstraat

Het woongebouw Korendijkstraat voor een woongroep van 55-plussers in Scheveningen heeft de WoonAward 2008 van het Stadsgewest Haaglanden gewonnen. Het thema was dit keer

29

Zorg en Welzijn voor senioren. Bij drie van de zes genomineerde projecten was Vestia betrokken. In een voormalig schoolgebouw in Scheveningen werden vijftien appartementen voor ouderen gerealiseerd waarvan dertien sociale huurwoningen. Een aantal bewoners is oud-leerling van de school.

Thomashuizen & Herbergiers

30

Jongeren en volwassenen met een beperking hebben evenzeer recht op keuzevrijheid als het om wonen gaat. Voor zover mogelijk, moeten ze in een ‘gewone’ wijk kunnen wonen in een kleinschalige setting. Bij ernstige verstandelijke of lichamelijke handicaps blijven grootschaliger voorzieningen nodig. Vestia ontwikkelt samen met zorgaanbieders woonvormen die zijn afgestemd op de behoeften van de doelgroep. Thomashuizen zijn kleinschalige woonvormen voor maximaal acht bewoners met een verstandelijke beperking. De huizen worden geleid door zelfstandige zorgondernemers op franchisebasis. Volgens dezelfde formule bieden de herbergiers woonruimte aan circa vijftien mensen met geheugenproblemen. De huizen staan verspreid over het land. Eind 2007 sloot Vestia een nieuwe overeenkomst met de franchiseorganisatie De Drie Notenboomen om jaarlijks een flink aantal Thomashuizen en Herbergiers te realiseren. Vestia koopt hiervoor het onroerend goed aan. We hebben inmiddels zoveel ervaring opgebouwd dat een snelle uitbreiding mogelijk is. In 2008 werden tien nieuwe Thomashuizen en een Herbergier gerealiseerd.

Steinmetz | De Compaan in Zoetermeer

In de nieuwe wijk Oosterheem in Zoetermeer werd het woongebouw Heemburgh opgeleverd met 72 appartementen waarvan 36 voor clienten van de fusieinstelling Steinmetz | de Compaan. Op de begane grond is een steunpunt voor de clienten dat tevens een ontmoetingsfunctie heeft voor de hele buurt. In de wijk Buytenwegh in Zoetermeer hebben we het Carla Schuurmanhuis overgenomen van Steinmetz | de Compaan. Deze verouderde accommodatie voor bewoners met een lichamelijke beperking heeft een grondige renovatie ondergaan. De capaciteit is teruggebracht van dertig naar twintig appartementen met twee of drie kamers.

Wooncarrière voor psychiatrische patiënten

In Rotterdam Centrum werd aan de Schietbaanstraat een voormalig weeshuis gesloopt en werd nieuwbouw gerealiseerd voor de Bavo Parnassia Groep. De bewoners met een psychische aandoening kunnen binnen deze nieuwe voorziening ‘wooncarrière’ maken. Van acute noodopvang via intensief begeleid wonen naar vrijwel geheel zelfstandig wonen met zorg op afstand: alles onder 1 dak.

3.4 Zorgen over continuïteit in de zorgsector Door de schaalvergroting in de sector nemen zorgaanbieders in toenemende mate zelf projectontwikkeling ter hand. Bij voldoende volume aan projecten kan op termijn de nodige expertise worden opgebouwd. Toch stuiten instellingen nu nog op veel problemen en onzekerheden. Vaak is onduidelijk welke uitgangspunten ten grondslag moeten liggen aan de exploitatie. Het risico bestaat dat men de lasten teveel naar de toekomst verschuift en daarvan vroeg of laat de gevolgen gaat ondervinden. Van vaste subsidies moeten zorginstellingen omschakelen naar exploitaties voor eigen rekening en risico. Dat geeft een zware extra verantwoordelijkheid. Het leidt tot aarzelingen om te investeren en om zich voor langere tijd te binden, met als gevaar dat noodzakelijke investeringen uitblijven.

“Ontmoeten doet er toe.” Vestia-essay: Ontmoeten doet ertoe

Op verzoek van Vestia schreef Talja Blokland een essay over het belang van ontmoetingen en contacten tussen bewoners in wijken. Zij is lid van de Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling. De publicatie - Ontmoeten doet er toe - is binnen en buiten Vestia enthousiast ontvangen. Blokland relativeert de betekenis van containerbegrippen als ‘integratie’ en ‘sociale cohesie’. Ze kijkt veel meer vanuit de optiek van bewoners. Het gaat erom dat je je in een buurt thuis kunt voelen. Daarvoor helpt het enorm als je andere mensen kent. Buren die oog voor elkaar hebben en elkaar als dat nodig is de helpende hand toesteken. Het is aan corporaties, gemeenten en andere opdrachtgevers in de openbare ruimte om buurten te creëren die uitnodigen om elkaar te ontmoeten.

31

Maatschappelijk vastgoed

Wij doen De afzetbaarheid en als gevolg daarvan de productie van koopwoningen is tijdelijk in gevaar

Om toch de bouwproductie op peil te houden, moeten we investeren in scholen, zorginstellingen en andere maatschappelijke voorzieningen. juist nu!

Is het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed wel een taak van de woningcorporaties?

Goede scholen, zorgvoorzieningen en multifunctionele gebouwen zorgen voor betere wijken en voor meer kansen voor de bewoners. Daarom blijven wij hierin investeren!

Wij zijn ervan overtuigd dat maatschappelijk vastgoed een grote toegevoegde waarde heeft voor onze wijken. Niet als doel maar als middel om coalities te vormen met andere belangrijke maatschappelijke partijen in de wijk en om de leefbaarheid voor de huurders in de wijk te vergroten. Goede scholen, zorginstellingen en andere maatschappelijke voorzieningen versterken de positie van een wijk op de woningmarkt. Daarom blijven wij investeren in maatschappelijk vastgoed!

4. Ruim 2.500 jongeren onder dak bij Vestia in 2008 Extra inzet voor jongeren en extra impulsen voor de buurteconomie

investeren. Juist nu!

36

In 2008 was bijna 40% van onze nieuwe huurders jonger dan 27 jaar (2.556 verhuringen). Het percentage is het hoogst bij de woonbedrijven Den Haag Zuidoost (54%) en Delft (48%). De positieve cijfers zijn het gevolg van nieuw beleid dat in 2006 in gang werd gezet. 4.1 Jongeren in spraakmakende nieuwbouw Bij de reguliere woonruimteverdeling op basis van inschrijvingsduur moeten jongeren lang wachten voor ze aan de beurt zijn. Goede en betaalbare huisvesting is echter wel een voorwaarde om als student of werkende jongere een zelfstandig bestaan te kunnen opbouwen. Sinds 2006 is ons streven jaarlijks 35% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan jongeren. Tot 2005 lag dat percentage rond 20%. Het streefcijfer kan langs twee lijnen worden bereikt: nieuwbouw speciaal voor jongeren en bestaande woningen labelen voor jongeren. Na Het Strijkijzer in Den Haag met 300 appartementen hebben we in 2008 opnieuw twee aansprekende woongebouwen voor jongeren gerealiseerd. De Wasserij in Den Haag is een complex aan de rand van de binnenstad met 80 woningen. In Rotterdam werd na een ingrijpende renovatie het pand van de Raad voor de Arbeid aan de Walenburgerweg opgeleverd met 74 woningen en atelierruimtes.

Woonbedrijven hebben extra woningen gelabeld voor jongeren. Ook is bij een aantal wooncomplexen besloten af te zien van sloop en deze gebouwen definitief of tijdelijk te bestemmen voor jongerenhuisvesting.

4.2 Jongerenfoyer: meer dan een dak Vestia werkt in Haaglanden sinds twee jaar intensief samen met de stichting Jeugdformaat. Deze instelling biedt woonruimte en begeleiding aan jongeren die (tijdelijk of definitief) niet meer thuis kunnen wonen. Inmiddels zijn zeven ‘logeerhuizen’ geopend in Zoetermeer, Delft en Den Haag. In de Vinex-wijk Ypenburg is het achtste project in aanbouw. Vaak worden twee of drie reguliere woningen aan elkaar gekoppeld voor circa tien jongeren. In de wijk Hoge Kampen in Rotterdam-Zuid werken we samen met stichting FlexusJeugdplein en ROC Zadkine aan het project De Matrix. Vestia verhuurt hier twaalf woningen aan jongeren tot 18 jaar. Ze volgen een beroepsopleiding en krijgen intensieve woonbegeleiding van FlexusJeugd plein. Drie woningen zijn aan elkaar gekoppeld en doen dienst als ontmoetings- en steunpunt. Ook andere wijkbewoners zijn hier welkom. We gaan vrijkomende woningen in de wijk voorlopig zoveel mogelijk aan jongeren verhuren. Jaarlijks kunnen dertig jongeren een lichtere vorm van ambulante woonbegeleiding krijgen van FlexusJeugdplein. Vestia wil in Den Haag een vergelijkbaar project opzetten (jong Escamp). Voor een ander project met FlexusJeugdplein is de bovenste verdieping van het nieuwe jongerencomplex Walenburgerweg gereserveerd. Hier worden twaalf woningen verhuurd aan mbo-leerlingen van Zadkine. Het zijn leerlingen die door een instabiele woon- en leefsituatie dreigden uit te vallen op school. De projecten De Matrix en Walenburgerweg zijn voorbeelden van een zogenoemde foyer voor jongeren. Het is een nieuw concept dat ook elders in het land wordt gehanteerd. Jongeren krijgen huisvesting op voorwaarde dat ze naar school gaan en/of werken. Corporatie, zorginstelling en onderwijs werken samen om de doelgroep op het rechte spoor te houden. In de visie van Vestia hoeven niet alle functies in één gebouw geconcentreerd te worden. De kans op succes is wellicht juist groter als jongeren verspreid wonen met

37

ambulante ondersteuning in de buurt. We participeren in het foyeroverleg in Rotterdam en praten mee over de oprichting van een foyer in Delft en Zoetermeer.

4.3 Jong en aan het werk bij Vestia

38

Vestia wil meer doen voor jongeren dan alleen huisvesting bieden. Zo heeft elk woonbedrijf zich verplicht om een lokale (v)mbo-school te ‘adopteren’. Stages en andere vormen van werkervaring zijn van essentieel belang voor het voltooien van een opleiding. Leerlingen hebben vaak grote moeite om stageplekken te vinden. In 2008 heeft Vestia opnieuw een convenant leerlingbouwplaatsen getekend. We verplichten ons om 70% van de nieuwbouwprojecten de functie van leerlingbouwplaats te geven. Vestia heeft uitgebreide en meerjarige overeenkomsten gesloten met de grote mbo-instellingen Mondriaan (Den Haag en Delft) en Zadkine (Rotterdam). De samenwerking moet ertoe bijdragen dat leerlingen met succes hun opleiding kunnen afronden. De overeenkomst met beide instellingen bevat acht concrete projecten om werkervaring op te doen: • rookmelders monteren in alle Vestia-woningen; • zelfstandig mutatiewoningen opknappen; • opzetten van een klusbedrijf; • coaching voor startende bedrijfjes van leerlingen in samenwerking met de Hogeschool; • stageplaatsen bij woonbedrijven; • uitvoeren van inventarisaties en metingen van bouwdelen; • opzetten van een leerwerkbedrijf; • Vestia-medewerkers verzorgen lessen over zelfstandig wonen. Jaarlijks pakken we nieuwe punten uit de overeenkomst op. Het rookmeldersproject is inmiddels afgesloten. Leerlingen deden hierbij hun eerste concrete ervaringen op met klanten. Voor Vestia bood het project de mogelijkheid om de brandveiligheid in vrijwel het volledige woningbezit te verbeteren. In 2008 ligt de nadruk op stages. De Rotterdamse woonbedrijven hebben samen met Zadkine een Vestia-klas opgericht voor twaalf leerlingen van de opleiding Maatschappelijke Dienstverlening. Ze krijgen

drie jaar lang een vaste begeleider bij hun woonbedrijf en lopen twee of drie dagen in de week stage, veelal op de afdeling Klantenservice. Enkele van de andere onderwijspartners waarmee we samenwerken zijn: de Hogeschool Rotterdam, het Albedacollege, Hogeschool InHolland, het Stedelijk College, de Pleysierscholen en Het Atrium School voor Praktijkonderwijs. In 2008 had Vestia in totaal 130 stagiaires afkomstig uit hbo ( 38), mbo (56) en vmbo, praktijkonderwijs en overige opleidingen (36). Uit een interne evaluatie blijkt dat de woonbedrijven over het algemeen positief oordelen over de inzet van de stagiaires. Ze houden zich aan de afspraken en de uitval is beperkt. Uitval komt meer voor bij leerlingen van mbo en vmbo dan bij hbo’ers. De begeleiding vergt echter beduidend meer tijd dan verwacht, terwijl de ondersteuning vanuit de onderwijsinstelling nogal eens teleurstellend is.

4.4 Brede School mijlpaal voor Rotterdam De brede school Wereld op Zuid in Zuidwijk geldt als een mijlpaal voor het onderwijs in Rotterdam. Het is een prachtig en goed geoutilleerd multifunctioneel gebouw dat tot stand kwam in samenwerking met de volgende partners: • de basisscholen Christophoor en De Toermalijn; • kinderdagopvang, tussen- en buitenschoolse opvang van Kinder Service Hotels; • opvang van kinderen met een verstandelijke beperking door Ellemare (Pameijer); • een peuterspeelzaal, schoolmaatschappelijk werk en kinderactiviteiten van Charlois Welzijn. De grote sporthal kan buiten schooluren door sportverenigingen uit de wijk worden gebruikt. Een brede school zoals Wereld op Zuid maakt de wijk extra aantrekkelijk voor gezinnen met opgroeiende kinderen. Ouders kunnen er van 07.00 tot 19.00 uur terecht voor kinderopvang en buitenschoolse opvang. Ook elders investeert Vestia in de ontwikkeling van brede scholen. Het beheer van deze gebouwen met veel verschillende functies en gebruikers vergt zeker in het begin een behoorlijke krachtsinspanning. Hier moet nog de nodige ervaring mee worden opgedaan.

39

40

4.5 Jongeren aan de slag in hun vrije tijd

4.6 Ruimte maken voor de buurteconomie

In onze wijken is vaak weinig te doen voor jongeren. Ouders hebben niet het geld om de contributie voor sportclubs of andere activiteiten te betalen. Uit verveling hangen jongeren rond met alle bekende negatieve gevolgen. Vestia participeert in tal van projecten om kinderen en jongeren een kans te bieden hun vrije tijd op een zinvolle manier te besteden. Enkele voorbeelden:

Tot in de jaren zeventig was er nog volop bedrijvigheid in de stadswijken. De bewoners vonden hier werk of begonnen zelf een ambachtelijk bedrijf. Maar tijdens de stadsvernieuwing is sterk ingezet op het uitplaatsen van bedrijven. In stadswijken is nu nauwelijks nog werkgelegenheid. Zo telt de Afrikaanderwijk in Rotterdam op een beroepsbevolking van 6.500 personen slechts 850 arbeidsplaatsen. Jongeren zien veel minder wat werken en bedrijvigheid betekent, zeker als in een buurt werkloosheid eerder regel dan uitzondering is. Kleine ambachtelijke werkplaatsen en bedrijven in de dienstverlening en in de creatieve sector kunnen prima in woonwijken functioneren. Het ontbreekt echter aan betaalbare bedrijfsruimten. Regulier bedrijfsonroerend goed op bedrijventerreinen is vaak te duur, te weinig flexibel en te groot voor een jonge starter. Vestia zoekt actief naar gebouwen om creatief ondernemerschap in de stad te faciliteren. Bink36 in de Haagse Binckhorst is hiervan een voorbeeld. De voormalige PTT-werkplaats is omgevormd tot een bedrijfsverzamelgebouw voor startende ondernemers. De belangstelling om units te huren is groot.

• Watch Out: jongeren inschakelen bij beveiligingswerk en hen zo een opstap bieden naar betaald werk; • New Skool Rules: talentontwikkeling op het gebied van zang en dans; • Villa Zebra: beeldende kunst en schilderen voor kinderen; • Stichting Afri: rapmuziek voor en door jongeren; • dansproject Streetclub; • cultuurproject Groeibriljantjes; • Go4it: jongeren voeren snoei- en opknapwerk uit.

“Zo telt de Afrikaanderwijk in Rotterdam op een beroepsbevolking van 6.500 personen slechts 850 arbeidsplaatsen. Jongeren zien niet wat werken betekent, zeker als in een buurt werkloosheid eerder regel is dan uitzondering.” Door zinvol bezig te zijn en de eigen talenten te ontdekken, groeit het zelfvertrouwen bij de deelnemers en kan een bredere interesse ontstaan. Bovendien hebben jongeren in hun vrije tijd nu eens een positieve ervaring in tegenstelling tot het doelloos rondhangen en vervelen. Voor het welzijnswerk bieden de projecten een mogelijkheid om in contact te komen met jongeren en hen te motiveren ook deel te nemen aan andere activiteiten.

In Rotterdam kocht Vestia samen met drie collegacorporaties de spoorbogen van de Hofpleinspoorlijn. In 2010 gaat het spoor ondergronds. De monumentale bogen lenen zich goed voor de vestiging van kleinschalige bedrijven, ateliers en winkels. In 2008 werd de Toekomstvisie De Hofbogen gepresenteerd. Renovatie en herbestemming van het rijksmoment zal een positieve uitstraling hebben op de omliggende wijken. Verder hebben we honderden kleine winkel- en bedrijfspanden in beheer, vaak op de begane grond van woongebouwen. Oorspronkelijk zaten hier winkels voor de dagelijkse boodschappen. Nu hebben veel van deze buurtwinkelcentra grote moeite om te overleven. Vestia wil de komende periode plannen ontwikkelen om deze buurtwinkels nieuw leven in te blazen. Hierbij kan gedacht worden aan volledig nieuwe bestemmingen maar ook aan de mogelijkheid om startende ondernemers uit de buurt de kans te geven in de eigen buurt een zaak te beginnen.

41

5. B  rede scholen brengen de kracht in wijken Juist nu alles uit de kast halen om bouwproductie gaande te houden

42

De balans herstellen op de woningmarkt tussen stad en regio is dé grote opgave in grootstedelijke gebieden. Grofweg zijn er drie instrumenten om meer evenwicht te bereiken: het verhuurbeleid, herstructurering in de stad en nieuwbouw in de regio. Lage inkomens moeten betere kansen krijgen in de randgemeenten en wie meer te besteden heeft, moet in de stad een aantrekkelijke woning kunnen vinden. 5.1 Tegenvallende nieuwbouwproductie Haaglanden kent inmiddels al ruim tien jaar een actief beleid om verdere segregatie tegen te gaan. Het is de enige grootstedelijke regio waar structureel meetbare resultaten worden geboekt. Inkomensgroepen raken langzaam iets meer evenwichtig verdeeld over stad en regio. Ook in de Rotterdamse regio worden de eerste resultaten zichtbaar. In 2008 heeft Vestia 1.270 woningen kunnen opleveren. Dit is fors minder dan de afgelopen twee jaar (ruim 1.600 woningen) en ook beduidend minder dan onze doelstelling van 1.500 woningen. De verdeling tussen huur (667) en koop (603) loopt wel in de pas met het streven naar 50% huur/koop. De stagnerende nieuwbouwproductie ligt vooral aan de tegenvallende verkoop van koopwoningen in herstructureringswijken. Hierdoor moest een aantal plannen worden heroverwogen, wat

leidde tot vertraging. Ook hogere bouwkosten en slepende bureaucratische procedures zorgden voor stagnatie. In het totaal van de bouwproductie springt er een aantal projecten uit. Zo heeft Vestia in 2008 verspreid over het land opnieuw tien Thomashuizen en een Herbergier kunnen realiseren. Samen goed voor 145 wooneenheden (zie hoofdstuk 3 Wonen en Zorg). In Rotterdam realiseerden we een woon- en zorgvoorziening voor psychiatrische patiënten. Voor jongeren kwamen twee grote projecten gereed: De Wasserij in Den Haag met 80 woningen en Walenburgerweg met 74 woningen (zie hoofdstuk 4 Jongeren).

5.2 Spiegelbeeldig bouwen in de regio De 1.270 gerealiseerde woningen dragen bij aan het streven naar een ongedeelde stad in een ongedeelde regio. In Rotterdam-Zuid en Den Haag Zuid-West liggen naoorlogse wijken met overwegend kleine portiekflats. We staan voor de opgave om de slechtste complexen te slopen en vooral koopwoningen terug te bouwen. In totaal heeft Vestia in 2008 via herstructurering 506 koopwoningen kunnen realiseren. In de regio bouwen we nu al jaren het spiegelbeeld hiervan: sociale huurwoningen (de contramal). In 2008 bleef de productie in de regio helaas steken op 182 woningen, fors lager dan de verwachte 300 à 400 woningen. Hierbij geldt wel dat onze productie van sociale huurwoningen op de Vinexlocatie Ypenburg (265 woningen waarvan 209 sociale huurwoningen) niet meetelt bij Vestia, maar bij onze deelneming in de Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY). In regiogemeenten waaronder Brielle, Zoetermeer, Nieuwerkerk aan de IJssel en het Westland hebben we ruim 1.200 huurwoningen ingrijpend gerenoveerd en daardoor behouden voor de lage inkomensgroepen.

5.3 M  aatschappelijk vastgoed als hefboom voor wijkherstel De bouw van maatschappelijk vastgoed gaat de komende jaren een grote vlucht nemen. In 2008 was het aantal opleveringen wel-

43

iswaar beperkt, maar veel projecten zijn in voorbereiding. Maatschappelijk vastgoed is een middel om het woon- en leefklimaat in wijken te versterken. Moderne voorzieningen maken een wijk aantrekkelijk voor huidige en toekomstige bewoners. Goed geoutilleerde accommodaties bieden ruimte aan scholen, zorginstellingen, medische dienstverleners, maar ook ruimte voor sociale en culturele activiteiten. Door de financiële crisis ziet Vestia kans om juist nu deze investeringen naar voren te halen. De risico’s zijn goed beheersbaar, omdat maatschappelijk vastgoed over het algemeen solvabele en continue huurders kent.

44

Eind 2008 kwam de brede school Wereld op Zuid in RotterdamZuid gereed (zie hoofdstuk 4 Jongeren). Het gebouw en de twee sportzalen zijn van ’s ochtends vroeg tot ‘s avonds laat in gebruik. Het is een goed voorbeeld hoe maatschappelijk vastgoed ten dienste staat van de hele wijk. Vestia gaat de komende jaren meer soortgelijke accommodaties opleveren: brede scholen, zorggebouwen, buurthuizen, kinderdagverblijven en welzijnsaccommodaties. Zorgboulevard Rotterdam met het toekomstig Maasstad Ziekenhuis en een MediMall (zorgverzamelgebouw) vormt een onderdeel van het Pact op Zuid. Vestia is betrokken bij de ontwikkeling van de MediMall waar vijf grote zorgpartijen de helft van de beschikbare ruimte in beslag gaan nemen. In het gebouw komen onder meer een dependance van het Delta Psychiatrisch Centrum, de afdeling Revalidatie van het Maasstad Ziekenhuis, een zorghotel, een geboortehotel en een huisartsenpost. De bouw start in 2009 en de oplevering staat gepland voor 2011. In totaal heeft Vestia nu ruim 150.000 m2 maatschappelijk vastgoed in voorbereiding.

5.4 Het verschil maken in vijf ‘krachtwijken’ In 2006 presenteerde voormalig minister Ella Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) de bekende veertig wijken met grote sociale en fysieke problemen. Vestia is actief in vijf van deze wijken in Den Haag en Rotterdam. Op verzoek van de minister hebben gemeenten en corporaties nieuwe wijkactieplannen opgesteld. De vijf centrale thema’s daarin zijn Wonen, Werk en Ondernemerschap, Leren en Opgroeien. Ook werden afspraken gemaakt over de

rijksbijdrage. Overigens zijn de herstructurering en wijkverbetering in deze wijken al jaren volop aan de gang. De minister springt op een rijdende trein. De nieuwe wijkactieplannen bouwen voort op bestaande afspraken. In Den Haag investeren we in de krachtwijken honderden miljoenen euro waarvan een groot deel onrendabel. De herstructurering van de bestaande woningvoorraad wordt voortgezet. Dat geldt ook voor sociale investeringen in leefbaarheid, veiligheid en wijkopbouw. Meer nog dan voorheen ligt nu het accent op de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed en versterking van de buurteconomie. Vestia werkt samen met onze partners aan plannen voor onder meer: • brede scholen, • havo/vwo-school • urban center (sport, cultuur), • leerwerkrestaurant, • zorghotel, • centrum voor kunst en cultuur, • topsportcluster en • bedrijfsverzamelgebouwen.

“Meer nog dan voorheen ligt het accent op de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed en versterking van de buurteconomie. Moderne voorzieningen maken een wijk aantrekkelijk voor huidige en toekomstige bewoners.” Een nieuwe vorm van wijkverbetering is de aanpak van particulier eigendom. Vestia koopt woningen aan in een verloederd naoorlogs complex met particuliere woningen. Vanuit die positie wordt de vereniging van eigenaren geactiveerd om gezamenlijk te zorgen voor goed technisch en sociaal beheer.

45

“De kredietcrisis biedt ook onverwachte kansen. Zo is de lange rente erg laag, wat ons in staat stelt goedkoop te lenen. Daardoor is de financiering van het bouwprogramma voor de komende jaren in ieder geval veilig gesteld.” 46

In Rotterdam wordt het afgesproken beleid bij het Pact op Zuid (2006) met kracht voortgezet. Gemeenten en corporaties hebben zich vastgelegd op een ambitieus investeringsprogramma. Vestia heeft daar bovenop nog een extra (onrendabele) investering toegezegd van een paar honderd miljoen euro. Dit gaat naar uiteenlopende projecten van een woon/zorgproject voor 400 jongeren, het stimuleren van de wijkeconomie tot sociale projecten als Mensen maken de Stad en Thuis op straat.

5.5 Woningen omzetten van koop naar huur is duur Tot oktober 2008 verkochten we maandelijks enkele tientallen nieuwbouwwoningen. Daarna zakte dit aantal ver terug. Potentiële kopers wachten af, het aanbod is groot en de banken zijn veel voorzichtiger met het verstrekken van hypotheken. Vooral in de herstructureringswijken stagneert de verkoop, maar alle projecten in aanbouw maken we uiteraard af. Ook bezinnen we ons op creatieve ideeën om woningen alsnog te kunnen verkopen of in het uiterste geval tijdelijk te verhuren. Bij geplande projecten wordt per situatie een afweging gemaakt tussen het plan ongewijzigd realiseren, aanpassingen doorvoeren of uitstel. De verwachte marktvraag is een zwaarwegende factor, maar ook gemaakte afspraken met de gemeente en bewoners. Soms betreft het de laatste fase van een groter plan, waarbij niet zomaar een onderdeel kan worden geschrapt.

Vestia zal hoe dan ook een fors aantal onverkochte woningen tijdelijk moeten omzetten in huurwoningen. Dit kost veel geld, omdat de huur de financieringskosten niet dekt, maar ook door regelgeving en extra belastingen. We hebben het kabinet gevraagd om de tijdelijke verhuur van koopwoningen te vergemakkelijken door de regels voor btw-afdracht en overdrachtsbelasting te versoepelen. De minister van WWI heeft inmiddels de financieringsregels verruimd waardoor tijdelijke verhuur goedkoper wordt. De borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is verhoogd tot a 350.000 vooralsnog alleen voor overgenomen projecten van projectontwikkelaars. Wij hopen dat dit snel wordt uitgebreid naar onze eigen niet verkochte koopwoningen. Aan gemeenten vragen we bij tijdelijke verhuur een lagere grondprijs in rekening te brengen. Komt het op termijn alsnog tot verkoop, dan kan het resterende deel van de oorspronkelijke grondprijs worden voldaan. Met steun van rijk en gemeenten verwachten we ondanks de economische crisis de geplande nieuwbouw op peil te kunnen houden. De kredietcrisis biedt ook onverwachte kansen. Zo is de lange rente erg laag, wat Vestia in staat stelt goedkoop geld te lenen voor de lange termijn. Daarmee is de financiering van het woningbouwprogramma voor de komende jaren in ieder geval veilig gesteld.

47

Krachtige wijken

Wij doen Nog steeds wonen de lagere inkomensgroepen vooral in de steden en de hogere inkomensgroepen meer in de regio!

daarom willen wij in de krachtwijken de young potentials koesteren! Wanneer zij daar kunnen blijven wonen, ontstaat er een beter evenwicht tussen stad en regio!

De vraag naar huurwoningen zal de komende tijd door de economische crisis alleen nog maar verder toenemen.

Daarom zal de afweging tussen renovatie en sloop steeds belangrijker worden en zullen wij meer bestaande huurwoningen renoveren en minder slopen.

Wij blijven er naar streven de doelstelling ongedeelde stad in een ongedeelde regio dichter bij te brengen. Dat betekent in de regio en in de Vinex wijken nadruk leggen op het bouwen van sociale huurwoningen voor de lagere inkomensgroepen. In Den Haag en Rotterdam gebeurt het tegenovergestelde. Veel wijken hebben hier een eenzijdig aanbod van overwegend kleine, goedkope woningen. Daarom willen wij de slechtste woningen slopen en vervangen door duurdere huur- en middeldure koopwoningen. Hierdoor kunnen ook de zogenaamde sociale stijgers in hun eigen wijk blijven wonen. Wij realiseren ons dat de keuze voor sloop en nieuwbouw moeilijker wordt naarmate de economische crisis dieper ingrijpt. Dat betekent dat wij die afweging nog zorgvuldiger zullen maken, maar bovenal blijven inzetten op krachtige wijken!

Krachtige wijken

6. Vestia haalt energie uit de aarde en de zee Grootschalig investeren in bewezen duurzame technieken én in innovatie

doorzetten. Juist nu!

Grootschalige nieuwbouw en renovaties zijn een ideaal moment om integraal naar de duurzaamheid van gebouwen te kijken. GPR Gebouw is een methodiek om de milieueffecten en energieprestaties van gebouwen inzichtelijk te maken. Het biedt tevens een handvat om tot de juiste mix van ingrepen te komen. In de nieuwbouw deed Vestia al eerder ervaring op met GPR Gebouw. In 2008 pasten we de methodiek ook bij een aantal renovaties toe onder meer in Palenstein (Zoetermeer).

6.2 Groen hout en groene energie

52

De lange weg naar een duurzame samenleving vraagt om grote investeringen. We voelen ons daar medeverantwoordelijk voor. In de bestaande bouw ligt de nadruk op extra isolatie en verbeterde cv-ketels. Bij nieuwbouw ontwikkelen we zeer energiezuinige woningen met een laag Energie Prestatie Coëfficient (EPC). Warmtepompen en het gebruik van restwarmte zijn inmiddels ook bijna gemeengoed geworden bij nieuwbouw en herstructurering. 6.1 Duurzaamheid als tweede natuur Naast deze beproefde technieken investeert Vestia ook veel in innovatieve projecten. Een bijzonder voorbeeld is de warmtecentrale die werkt met zeewater nabij Duindorp in Den Haag (een wereldprimeur!). De installatie werd in 2008 in gebruik genomen en verwarmt nu 790 woningen. De planontwikkeling voor Geothermie (aardwarmte) in Den Haag Zuid-West kwam in een nieuwe fase, net als het plan om een wijk in het Westland met restwarmte uit kassen te verwarmen. Het rijk heeft per 1 januari 2008 het energielabel voor woningen verplicht gesteld. Vestia reikt bij elke nieuwe verhuring een energielabel uit aan de huurder. We gebruiken de opgenomen gegevens om een goed beeld te krijgen van de energieprestaties van het geheel van onze woningvoorraad. Op basis daarvan stellen we nieuwe doelen die in het strategisch voorraadbeleid worden opgenomen.

Vestia sloot in 2005 als eerste woningcorporatie een convenant met FSC-Nederland over het gebruik van hout uit duurzaam beheerde bossen. Het FSC hanteert inmiddels certificeringen op verschillende niveaus. In 2008 heeft Vestia voor het nieuwbouwproject Sprokkelenburg in Rotterdam-Zuid als eerste in Nederland een projectcertificaat ontvangen. We onderzoeken de mogelijkheid om een bedrijfscertificering te halen, waarna alle Vestia-projecten automatisch een FSC-certificaat krijgen. Inmiddels is dit voor de Rotterdamse projecten geregeld via certificering van het vakbedrijf Estrade projecten. In 2008 heeft Vestia met twee energiebedrijven nieuwe contracten voor de levering van groene energie afgesloten voor de verlichting van portieken, galerijen, liften en voor collectieve CV-installaties. Door gebruik te maken van de schaalgrootte van Vestia was het mogelijk om een scherpe prijs voor deze contracten te bedingen. Dit prijsvoordeel komt uiteraard (via de servicekosten) volledig ten voordele van onze huurders.

6.3 Vestia Delft wint Energy Trophy 2008 Onze medewerkers zijn de beslissende factor om duurzaamheid te verankeren op alle niveaus binnen de organisatie en in het dagelijks doen en laten. Om de bewustwording hierover te stimuleren heeft Vestia in 2008 met een aantal kantoren meegedaan aan de Europese wedstrijd om de Energy Trophy. De opdracht was met kleine gedragsveranderingen zoveel mogelijk energie te besparen. Vestia Delft won de Nederlandse Energy Trophy door 9,3% te besparen.

53

7. Kredietcrisis én rijksbeleid oorzaken van financiële turbulentie Financiën: behoedzaam opereren in tijden van grote onzekerheden

54

Al eind 2007 waren er signalen die wezen op ernstige problemen in de financiële wereld. Wat begon op de hypotheekmarkt in de VS ontwikkelde zich najaar 2008 tot een mondiale kredietcrisis van ongekende omvang. Banken leenden plotseling nauwelijks nog geld uit, waardoor geld schaars werd. Al bij de eerste tekenen van schaarste heeft Vestia veel leningen vervroegd aangetrokken. Dit kost geld, maar financiële zekerheid is een voorwaarde om onze maatschappelijke opdracht op korte en langere termijn te kunnen blijven vervullen. 7.1 A  nticiperen op stagnatie woningmarkt en economische crisis In 2008 konden ondanks de crisis de geplande projecten doorgang vinden. Wel liep de verkoop van nieuwbouw koopwoningen en woningen uit de bestaande voorraad fors terug. Gezien de onzekere perspectieven hebben we een aantal plannen voor nieuwbouw moeten heroverwegen. Ook is besloten meer bestaande huurwoningen in aanmerking te laten komen voor verkoop. Een deel van onze huurders krijgt direct te maken met de gevolgen van de economische crisis. Ze worden werkloos, zien hun inkomen dalen of kunnen moeilijker een hypotheek afsluiten voor een eerste koopwoning. Juist in tijden van economische crisis is het belangrijk te voorkomen dat huishoudens (huur)schulden opbouwen. Met nog meer inspanning dan voorheen proberen we huurders te bewegen op tijd hun huur te voldoen.

7.2 Rijk verandert voortdurend de spelregels Het belastingregiem waarbinnen woningcorporaties hun activiteiten kunnen ontplooien, verandert voortdurend. De vijfjarige overeenkomst voor het gedeeltelijk heffen van vennootschapsbelasting per 1 januari 2007 heeft het Rijk voortijdig beëindigd per 31 december 2007. Bovendien werden met terugwerkende kracht nog regels aangepast. Corporaties moeten vennootschappen oprichten om de commerciële activiteiten in onder te brengen. Om duurdere woningen aan deze vennootschappen over te dragen dient echter eerst toestemming te worden gevraagd aan diezelfde overheid. Met ingang van 2008 is Vestia belastingplichtig voor al haar activiteiten. De daarbij behorende spelregels zijn pas in januari 2009 gepresenteerd. Daardoor moeten alsnog gegevens uit 2008 worden overlegd, wat leidt tot veel extra werk. Daarnaast bestaan nog veel onzekerheden. Afspraken over de fiscale behandeling van onderhoud en investeringen zijn helaas niet gemaakt. Het zorgt voor een flinke uitbreiding van administratieve werkzaamheden. Het rijk en de samenleving verwachten zeer terecht dat woningcorporaties stevig investeren in wijkverbetering, leefbaarheid, nieuwbouw, wonen & zorg en andere vormen van maatschappelijk vastgoed. Het kan raadzaam zijn bepaalde activiteiten buiten de toegelaten instelling te ontplooien. Het rijk laat op dit punt echter weinig ruimte voor maatwerk. Na enkele incidenten in de sector roepen politiek en media om maatregelen die de bewegingsvrijheid van corporaties beperken. Hoewel het slechts incidenten betreffen, komt het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) met generieke maatregelen die de hele sector treffen. De regeldruk neemt daardoor verder toe. Het ministerie van WWI en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hebben formeel toezicht op de toegelaten instelling, maar niet op de deelnemingen van corporaties. Daarentegen krijgen we steeds meer vragen op detailniveau, wat leidt tot veel extra werk. De Raad van Commissarissen van Vestia houdt toezicht op concernniveau, dat wil zeggen op al onze activiteiten binnen de corporatie en de deelnemingen. We pleiten ervoor dat ook de overheid toezicht houdt op het hele concern. Vestia is graag bereid het ministerie en het CFV (of de toekomstige volkshuisvestingsautori-

55

teit) hiervoor de ruimte te geven. Het zal leiden tot een vermindering van de administratieve lastendruk (één van de beleidsdoelen van dit kabinet). Zeker wanneer dit toezicht zich beperkt tot de essentiële zaken. In ‘ruil’ voor dit integrale toezicht op het volledige concern verwachten wij van het CFV een minder gedetailleerde uitvraag over allerlei zaken tot op het niveau van postcodering.

“Vestia pleit voor integraal toezicht op concernniveau dus inclusief alle deelnemingen.” 56

7.3 Dubbele aanslag eist zijn tol Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële positie van Vestia. De conclusie is dat de omvang van het vermogen past bij de omvang van onze activiteiten. Het jaar 2008 was in veel opzichten een moeilijk jaar. De kredietcrisis vereist een hoge mate van financiële waakzaamheid. De voorwaarden en administratieve verplichtingen uit de financiële sector helpen daarbij niet. Ze zijn vaak meer gericht op het uitsluiten van aansprakelijkheden van accountants en niet op een goede bedrijfsvoering. Zo dwingen de vereisten aan de administratieve verantwoording van derivaten ons tot het aantrekken van een extra financieel medewerker. Ook de ‘dubbele’ aanslag van het Rijk eist zijn tol. We betalen voortaan voor al onze activiteiten vennootschapsbelasting en tegelijkertijd worden we geacht fors extra te investeren in onze vijf ‘krachtwijken’. Uiteraard is Vestia bereid om tot het uiterste te gaan om het woon- en leefklimaat in deze wijken te verbeteren. Dat zijn we aan onze huurders en aan de samenleving verplicht, zodat de wijken op termijn verdwijnen van alle ‘verkeerde’ lijstjes. Deze maatschappelijke opdracht wordt echter ernstig bemoeilijkt door de heffing van vennootschapsbelasting. Geld dat is opgebracht binnen de volkshuisvesting wordt afgedragen aan het rijk, terwijl het ten goede zou moeten komen aan de huurder, de wijk en de stad. De ‘financiën op orde’ betekent dat Vestia op elk moment een goed beeld dient te hebben van de financiële positie. Zeker in tijden

van crisis mogen we niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Een belangrijk hulpmiddel hierbij is het zogenaamde datawarehouse. Daarmee is voor elk bedrijfsonderdeel afzonderlijk en voor het concern als geheel op ieder moment inzichtelijk te maken hoe het bedrijf ervoor staat. Met dit systeem kunnen niet alleen financiële vragen, maar ook volkshuisvestelijke vragen worden beantwoord. Datawarehouse is een prima hulpmiddel voor interne benchmarking (prestaties van bedrijfsonderdelen vergelijken), zonder dat het grote inspanningen vergt om de benodigde gegevens te vergaren.

57

8. Lokaal geprezen en landelijk onder vuur Communicatie primair gericht op onze klanten en stakeholders

58

Doet Vestia de goede dingen en doet ze die dingen goed? Dat was de centrale vraag tijdens het jaarlijks overleg met onze stakeholders. Deze vraag kan ook in zijn algemeenheid worden gesteld voor de hele sector. Wie de landelijke media volgt, leest weinig goeds meer over de corporaties. Enkele breed uitgemeten excessen kleuren het beeld voor alle circa 450 corporaties. 8.1 Goed nieuws haalt de krant niet Media en politiek wekken voortdurend de suggestie dat incidenten exemplarisch zijn voor de hele sector. We proberen het vertekende beeld te corrigeren door te laten zien wat Vestia doet in de wijken. Helaas, goed nieuws is geen nieuws. De landelijk media en de politiek hebben geen behoefte aan een ander geluid en een objectief beeld van de betekenis van de corporaties voor de volkshuisvesting. Zo kent Nederland weliswaar probleemwijken, maar mede dankzij de corporaties zijn de problemen beheersbaar en ligt er een helder toekomstperspectief, anders dan in vergelijkbare wijken elders in Europa. Corporaties doen nog steeds waarvoor ze honderd jaar geleden werden opgericht. Huishoudens met lage inkomens goede en betaalbare woningen bieden. Daarbovenop investeren we steeds meer in leefbaarheid, veiligheid, voorzieningen en buurteconomie. Lokaal - in de steden, dorpen en wijken - is doorgaans wel veel belangstelling en waardering voor wat de Vestia-bedrijven doen. We krijgen daar ook meer de kans om te laten zien wat ons beweegt.

Plaatselijke media tonen uitgebreid interesse voor de oplevering van een brede school, een bedrijfsverzamelgebouw of een woontoren voor jongerenhuisvesting. Men ziet dat deze projecten belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de stad en de wijken. Uiteindelijk ontleent Vestia het bestaansrecht aan dit soort concrete resultaten. Onderzoek toont aan dat de lokale partners onze inzet waarderen (zie hoofdstuk 1). Dat is een belangrijker referentiepunt dan de landelijke media of de Tweede Kamer, hoewel de politiek in het negatieve beeld een aanleiding kan vinden voor ongewenste maatregelen. Daarom blijven we proberen pers en politiek te winnen voor onze standpunten. De focus op lokaal ondernemerschap komt tot uitdrukking in de pay-off die in 2007 werd gelanceerd: Altijd in de buurt. In 2008 hebben wij deze slogan in al onze publicaties en andere uitingsvormen doorgevoerd. In 2009 wordt onderzocht in hoeverre onze klanten onderschrijven dat Vestia altijd in de buurt is of dat wij nog meer moeten doen om de pay-off waar te maken.

8.2 Vestia ook digitaal altijd in de buurt In 2008 maakte het Digitaal Klantenpanel een snelle groei door. Inmiddels hebben zich ruim 3500 huurders aangemeld. Het is een instrument om snel de wensen en behoeften van klanten te peilen. Ook kunnen per vestiging of leeftijdscategorie vragen worden voorgelegd om zo gericht feedback te genereren. Het Digitale Klantenpanel is één van de nieuwe toepassingen van internet binnen Vestia. De woonwinkels en individuele medewerkers maken steeds meer gebruik van digitale middelen om contact te leggen met klanten. In 2009 wordt de Vestia-site geheel vernieuwd.

8.3 Bewonersblad Via Vestia In 2008 werd de waardering van ons bewonersblad Via Vestia onderzocht. De volgende positieve kwalificaties springen eruit: goed leesbaar, informatief blad, heldere taal en interessante artikelen. De korte berichten en het regionieuws spreken het meest aan. Via Vestia zou in de ogen van veel lezers echter wel kritischer mogen

59

zijn over de eigen organisatie. Ook ligt de nadruk te zeer op Rotterdam en Den Haag. In reactie op het lezersonderzoek gaan we een aantal verbeteringen doorvoeren, zoals een duidelijker positie van de lokale berichten, meer variatie in onderwerpen, projectnieuws en beter inzicht geven in planmatig onderhoud.

Wat opvalt is dat de afzonderlijke onderdelen per thema van dienstverlening doorgaans veel hoger scoren dan het algemene oordeel over deze activiteit dat ter afsluiting wordt gevraagd. Dit beïnvloedt het uiteindelijke cijfer behoorlijk negatief. Wij gaan onderzoeken hoe te verklaren valt.

“Lokale media tonen wel interesse in positieve berichtgeving van corporaties.” 60

8.4 Bewoners beoordelen woning en buurt In opdracht van Vestia peilt Bureau USP Marketing Consultancy regelmatig de mening van onze huurders over hun woning, de buurt en de dienstverlening. Huurders zijn redelijk tevreden over hun woning, maar ze zien wel punten ter verbetering zoals het onderhoud van de algemene ruimten en de informatie over de schoonmaakfrequentie. Ook het onderhoud van de buitenkant van de woning kan beter. De voorzieningen in de buurt en de bereikbaarheid zijn redelijk in orde. Veel minder tevreden is men over het groen, de netheid en de veiligheid van de buurt. We hebben besloten de volgende verbeteringen voor de woning en woonomgeving op te pakken: • betere informatie over schoonmaken algemene ruimten; • meer aandacht voor onderhoudsstaat algemene ruimten; • nader onderzoek naar onderhoudsstaat buitenzijde woningen; • verbetering veiligheid in overleg met (deel)gemeenten. In 2008 heeft USP ook de mening van huurders gepeild over de dienstverlening bij de primaire processen zoals het planmatig onderhoud en de afwikkeling van reparatieverzoeken en verhuizingen. We stellen onszelf een klantwaardering van minimaal 7.5 ten doel. In 2008 lag de score op 7.3 tegenover 7.4 in 2007. Dit vraagt om actie. Bij enkele onderdelen moet de dienstverlening duidelijk beter, zoals bij het planmatig onderhoud.

61

9. Besturingsfilosofie vraagt om evenwichtskunst P & O voortrekker bij verankeren integriteit op alle niveaus van het bedrijf

62

Al sinds het ontstaan van Vestia hanteren we een besturingsfilosofie gebaseerd op de grondslagen: eenheid in verscheidenheid en vrijheid in gebondenheid. Beiden hebben een praktische vertaling gekregen in lokaal ondernemerschap, selfsupporting bedrijven, behoud van de menselijke maat, maar ook oog voor gezamenlijke belangen. 9.1 Een balans tussen vrijheid en gebondenheid Het succesvol opereren van Vestia is in hoge mate te danken aan deze besturingsfilosofie en de daaraan verbonden interactie tussen de woonbedrijven. Voorwaarde is wel dat beide grondslagen in balans blijven binnen de organisatie. Slaat de balans door naar verscheidenheid en vrijheid, dan dreigt versnippering en inefficiëntie. Met als gevolg dat de cohesie tussen de afzonderlijke bedrijven verdwijnt. Krijgen gebondenheid en eenheid de overhand, dan dreigt afnemende ondernemingszin, risicomijdend gedrag, verstarring en centrale bemoeizucht. In 2008 hebben we veel energie gestoken in het waarborgen van een goed evenwicht binnen het sturingsmodel. Het heeft onder meer geresulteerd in de volgende acties: • versterking van het Vestia-breed portefeuilleoverleg; • bevordering kennisuitwisseling; • opleidingsprogramma voor MT-leden;

• opleidingsprogramma voor teamleiders; • intensieve discussieronde tussen het bestuur en de MT’s; • uitlijnen van bestaande en implementeren van nieuwe sturingsinstrumenten, zoals de outputbegroting.

“Burgers die zich melden voor een woning moeten de absolute zekerheid hebben dat hun verzoek eerlijk en onpartijdig wordt behandeld en dat de geldende regels fair worden toegepast.” 9.2 Permanente focus op integriteit Woonruimte is nog altijd een schaars goed. De vraag naar betaalbare huurwoningen blijft groter dan het aanbod. Dat vereist een eerlijke en volledig transparante wijze van woonruimteverdeling. Vestia is zich zeer bewust van de verantwoordelijkheid die rust op de organisatie en onze medewerkers. Burgers die zich aanmelden voor een woning moeten de zekerheid hebben dat hun verzoek eerlijk en onpartijdig wordt behandeld en dat de geldende regels fair worden toegepast. Om dit te garanderen heeft Vestia binnen de organisatie tal van waarborgen ingebouwd. In 2008 maakten de media in Haaglanden melding van geruchten over mogelijke fraude bij enkele woningtoewijzingen. Onderzoek toonde aan dat de berichten volledig onjuist waren. Voor Vestia was het aanleiding om toch nog eens expliciet aandacht te besteden aan het integriteitsbeleid. Belangrijke pijlers zijn:

Interne bedrijfsvoering

• de administratieve organisatie permanent actueel houden met extra aandacht voor potentieel fraudegevoelige onderdelen van de (geautomatiseerde) werkprocessen; • weloverwogen organisatie- en functiestructuren met aandacht voor checks and balances.

63

Personele professionaliteit en integriteit

• uitstekende vakopleiding met aandacht voor het ontwikkelen van maatschappelijk bewustzijn; • permanente aandacht voor integer handelen onder meer met de toolkit integriteit; • aandacht voor integriteit tijdens werkoverleg; • integriteit expliciet benoemd als merkwaarde van Vestia en als noodzakelijk competentie voor veel functies.

Handhaving

64

• direct grondig onderzoek bij signalen of geruchten die zouden kunnen wijzen op onzuiver handelen; • openheid over de uitkomst van dergelijk onderzoek; • bij geconstateerd laakbaar handelen direct de betrokken medewerkers hierop aanspreken en de nodige (disciplinaire) maatregelen treffen, maar ook maatregelen binnen de bedrijfsvoering om herhaling te voorkomen. Het aantal schendingen van integriteit bij de Vestia-bedrijven is door de jaren heen minimaal. Meldingen van frauduleus handelen blijken vrijwel altijd onjuist te zijn.

10. Deelnemers stakeholdersbijeenkomst 2008 Deelnemers aan het stakeholdersoverleg op 21 november 2008 onder leiding van hoogleraar Hugo Priemus Machteld Braunius plv. directeur Vitaal Zorgvast Brigitte van der Burg VVD-lid Tweede Kamer Leonhard Degle Chief Country Deutsche Bank Hans Goedhart algemeen directeur dS+V Rotterdam Arjan Schakenbos voorzitter raad van bestuur Woonstad Rotterdam Vincent Smit lector Haagse Hogeschool / VROM-raad Annelies Smits directeur Welzijn en Activering CvD Frits Verschoor voorzitter raad van bestuur Parnassia/BAVO Ted Zwietering directeur Haags Ontwikkelingsbedrijf

9.3 Lopende zaken P & O heeft in 2008 verder onder meer extra aandacht besteed aan de beheersing en preventie van het ziekteverzuim, conflictbemiddeling en de verdere ontwikkeling van een P & O-monitor met stuur- en kengetallen. Daarnaast was er uiteraard het reguliere werk zoals werving en selectie, indiensttreding, arbeidsvoorwaarden, formatiezaken, opleiding en de begroting.

Ook in de toekomst blijft Vestia de dialoog met haar stakeholders zoeken. Bij voorkeur continu en interactief!

65

we maken samen het verschil

onderwijs

Ga met ons verdere samenwerking aan om jongeren beter te faciliteren. Samen schoolgebouwen, huisvesting en bijvoorbeeld sportaccommodaties realiseren zodat zij meer toekomstkansen krijgen.

66

67

overheid

Spreek ons aan op onze prestaties. Beperk het toezicht tot essentiële zaken op concernniveau (inclusief alle deelnemingen). Hiermee wordt de administratieve lastendruk minder en kunnen wij meer energie steken in volkshuisvestelijke zaken!

zorg en welzijn

Bouw met ons aan vitale coalities op buurt- en wijkniveau. Zodat we er samen aan werken dat ouderen en minder zelfredzame bewoners op ons beide kunnen rekenen.

11. Streefcijfers en realisatie 2008



Streefcijfer Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie



68

12. Kengetallen 2008

2008

2008

2007

2006

2005

Woningtoewijzing

Woningbezit

Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen

aantal wooneenheden per 31 december

woningen van totaal vrijkomend aanbod

≤ 70%

69%

70%

72%

71%

≤ 80%

77%

82%

80%

84%

woningen van vrijkomend aanbod tot aftoppingsgrens

≤ 90%

92%

96%

93%

94%

Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen nieuwbouw-huurwoningen tot de aftoppingsgrens

9.433

- 1945 tot 1980

35.844

- 1980 t/m 2007

27.966

Wonen en zorg

Percentage aan jongeren (tot 27 jaar) toegewezen bestaande woningen

aantal wooneenheden naar bouwperiode - voor 1945

Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen

69 73.243

≤ 35%

37%

34%

33%

28%

aantal toegankelijke eenheden

≤ 150

249

250

197

169

Mutaties in woningbezit en bouw koopwoningen

22.687

Aantal bestaande woningen toegewezen aan de doelgroep van maatschappelijk herstel

aantal gesloopte huurwoningen aantal verkochte huurwoningen

Oplevering nieuwbouw Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen

1.500

1.270

1.613

1.603

728

Waardering klanten Gemiddelde klantwaardering

≤ 7,5

7,3

7,4

7,3

7,5

Gemiddelde waardering telefonische bereikbaarheid

≤ 7,0

7,7

7,1

7,0

6,7

Financiën Solvabiliteit Reguliere exploitatie excl. verkoopwinsten (miljoen) Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur

Gemiddelde leeftijd medewerkers Ziekteverzuim

1.617

aantal opgeleverde huurwoningen

667

aantal opgeleverde koopwoningen

603

Nieuwe verhuringen en mutatiegraad aantal verhuringen eenpersoonshuishoudens

3.883

aantal verhuringen meerpersoonshuishoudens

2.474 5.638

13,6%

16,2%

15,4%

14,3%

aantal verhuringen onder 65 jaar

≤a0

a 16,9

a 63,5

a 20,9

a 10,3

aantal verhuringen vanaf 65 jaar

≤ 1,5%

1,87%

1,86%

1,60%

1,63%

aantal verhuringen / aantal woongelegenheden

≤ 43 jaar 43,3 jaar

43 jaar

43 jaar 42,5 jaar

≤ 5%

4,4%

4,2%

3,5%

4,77%

136

aantal aangekochte huurwoningen

10 - 20%

Medewerkers

927

719 8,7%

13. De organisatie RAAD VAN COMMISSARISSEN

Bewonersorganisatie

Raad van Bestuur

Ondernemingsraad

Organisatie Vestia Groep • directie Beleid • directie Financiën en Control • afdeling Bouwzaken & Vastgoedbeleid • afdeling ICT • afdeling Corporate Communicatie • afdeling P&O

6

colofon uitgave

Vestia Groep

Postbus 1431

3000 bk Rotterdam www.vestia.nl eindredactie Vestia Groep

• Vestia Rotterdam Noord • Vestia Rotterdam Zuid • Vestia Rotterdam Feijenoord • Vestia Rotterdam Hoogvliet • Vestia Nieuwerkerk a/d IJssel • Vestia Westland • Vestia Delft • Vestia Zoetermeer • Vestia Midden-Nederland • Vestia Den Haag Zuid-Oost • Vestia Den Haag Zuid-West • Vestia Den Haag Scheveningen • Vestia Nootdorp

• Ceres projecten • Estrade projecten • Vestia Onderhoudsdiensten • Vestia Vastgoeddiensten

tekst

Hans Oerlemans concept en ontwerp Boomvanmourik fotografie

Pepijn Lutgerink Fotografie drukwerk Platform P april 2009 aantal verhuureenheden: 78.850 aantal formatieplaatsen 960

juni 2009