Leonidasterrein. Rotterdam. Informatieboek kavels Leonidas Fase 3 Natuurlijk Wonen in Kralingen. Kavels Leonidasterrein uitgave mei

Leonidasterrein Rotterdam

Informatieboek kavels Leonidas Fase 3 Natuurlijk Wonen in Kralingen Kavels Leonidasterrein • uitgave mei 2016

1

Informatieboek kavels Leonidas Fase 3 Natuurlijk Wonen in Kralingen

Deze brochure is met zorg samengesteld maar voor

Inleiding 3

de juistheid kan door de gemeente Rotterdam geen

Ligging en proefverkaveling

4

aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de

Geschiedenis van De Esch

5

vermelde informatie en gegevens enig recht worden

Bouwregels op hoofdlijnen

6

ontleend.

De omgevingsvergunning

11

Koop en levering van de grond

13

U start met bouwen

15

Algemene informatie over de Omgevings-

18

vergunning van de gemeente Rotterdam

Uitgave mei 2016

2

Kavels Leonidasterrein • uitgave mei 2016

Inleiding Op het voormalig hockeyterrein Leonidas aan de Kralinger Esch in Kralingen stelt de Gemeente Rotterdam kavels beschikbaar voor het bouwen van woningen in particulier opdrachtgeverschap. Zelfbouw is zelf invloed hebben op hoe uw woning wordt gebouwd, met als resultaat een eigen bijzondere plek. Uniek wonen en werken, dat wil de gemeente Rotterdam meer mogelijk maken, ook binnen de bestaande stad. Met aanbod voor mensen die zelf aan de slag willen met het alleen of samen bouwen van hun woning(en). Zelfbouw Rotterdam streeft tevens naar meer variatie in het aanbod van kavels in Rotterdam. Kijk voor het complete aanbod op www.pakjeruimte.nl Het voormalig hockeyterrein Leonidas is beschikbaar gekomen door de verhuizing van de hockeyclub naar de overzijde van de Kralingse Zoom. Dit is een mooie mogelijkheid om het woningaanbod in de Esch aan te vullen. Vanwege de bijzondere ligging in een recreatieve zone met volkstuinen en sportcomplexen is het belangrijk dat deze locatie een kleinschalig en groen karakter behoudt. Een woninglocatie met sfeer van een ‘volkstuincomplex’ past in deze omgeving, dus geen gewone nieuwbouwwijk. Als inspiratie voor de nieuwe woningen spreken we van Natuurlijk Wonen. Natuurlijk Wonen staat voor bescheiden, duurzame woningen, met groene tuinen op kavels van 200 tot circa 550m². De buurt wordt autoluw; parkeren van auto’s vindt plaats op aangewezen plekken buiten uw eigen terrein en tuinen hebben een haag als erfafscheiding, geheel passend bij Natuurlijk Wonen.


3

Ligging en verkaveling Woningbouwlocatie Leonidas (hierna aangeduid met

Leonidas zich bevinden. Verder zijn er in de buurt prachtige

Leonidas) is ongeveer 3 hectare groot en ligt tussen

Rijksmonumenten gelegen zoals de watertoren. Openbaar

de Kralingse Zoom en de Abram van Rijckevorselweg

vervoer-verbindingen zijn onder andere de tramlijnen 21 en

en grenst aan de westzijde aan het natuurbad van de

24. Aan de andere kant van de Abram van Rijckevorselweg

Vereniging Kralings Zwembad en de volkstuinen van

bevindt zich campus EUR met de Erasmus Universiteit

Nut en Genoegen. In de buurt zijn diverse voorzieningen

Rotterdam en Hogeschool Rotterdam. Ook Kralingen, de

zoals een gezondheidscentrum, het park Oude Plantage,

Kralingse plas en de binnenstad zijn in de buurt.

basisscholen en winkels te vinden. Tegenover Leonidas

Voor Leonidas is een verkaveling gemaakt, zie afbeelding

ligt sportpark Toepad waar de Schaatsbaan en hockeyclub

hiernaast. De verkoop van de kavels verloopt via 3 fases. De laatste verkoop fase (3) betreft in totaal 10 kavels. Dit zijn voornamelijk kavels van het noordelijk deel aangevuld met een aantal kavels die terug in de verkoop zijn gekomen (zie afbeelding op pagina 5). De kavelgrootte is 200 t/m 550 m2 en de koopprijs van de grond, inclusief mandelig groen bedraagt € 455,- per m2 exclusief BTW en prijspeil 2016. De wegen, de centrale parkeervoorzieningen en de aansluitingen op de omgeving liggen vast, waardoor de wijk de kenmerken van een woonerf krijgt met rust en vrijheid in de sfeer van Natuurlijk Wonen.

Het Park ‘De Oude Plantage’ 4


Verkaveling Leonidas, neem voor details contact op met makelaarskantoor Langejan (www.langejan.com) Abram van Rijckevorselweg

Kavel Oppervlakte Breedte Diepte (m.) (m.) (nr.) (m2) 12 400 13.33 30 25 250 12,5 20 29 395 20 20 30 420 15 28 31 415 15 28 42 500 25 20 43 350 20 17,5 44 250 20 12,5 45 300 20 15 46 300 20 15

FASE 2

Kralingse Zoom

FASE 3

Honingerdijk

FASE 1

Mandelig groen


5

Geschiedenis van De Esch De Esch is vernoemd naar de gelijknamige polder.

Bij Rotterdam

Een groene wijk met natuurpark De Esch als juweeltje.

In 1895 gaat Kralingen, en daarmee de Esch, onderdeel

Maar de Esch is meer. Het biedt plaats aan diverse

uitmaken van de stad Rotterdam. In dat jaar wordt ook de

bedrijventerreinen zoals de Autostrada, het huisvest de Van

Joodse begraafplaats in gebruik genomen. Het binnendijkse

Ghentkazerne en er zijn diverse mogelijkheden tot recreatie.

deel is dan nog een poldergebied met voornamelijk

Net zoals de rest van Kralingen is de Esch een

boerderijen, buitenverblijven en aan de dijk enkele fabrieken.

poldergebied. Het gebied is in 1270 ingedijkt. Het verkavelingspatroon van sloten dateert uit de

Met de tijd mee

ontginningsperiode van het gebied. In 1769 wordt in het

In de loop van de 20ste eeuw breidt het Drinkwaterleiding-

buitendijkse gebied aan de westkant het eerste stadspark

bedrijf verder uit met de bouw van drie witte snelfilter-

van Rotterdam aangelegd: de Oude Plantage.

gebouwen en nieuwe waterbassins. In de jaren dertig wordt het zwembad aangelegd. De Van Ghentkazerne, in de

Negentiende eeuw

oorlogsjaren door de Duitsers gebruikt, wordt in juli 1945

Tot in de negentiende eeuw haalden de Rotterdammers hun

door de mariniers officieel in gebruik genomen. In de jaren

drinkwater uit wellen, sloten en de rivier. In de loop van de

zestig worden de Van Brienenoordbrug en het verkeersplein

negentiende eeuw werd duidelijk dat de voortdurend terug-

Kralingen aangelegd, met daarop aansluitend de Van

kerende cholera-epidemieën te maken hadden met veront-

Rijckevorselweg. Vanaf de jaren zestig worden ten noorden

reinigd drinkwater. Daarom besloot de gemeenteraad in

van de Honingerdijk en het Toepad drie volkstuincomplexen

1869 tot de aanleg van een drinkwatervoorziening ver buiten

en twee sportterreinen (Leonidas en Toepad) aangelegd.

de toenmalige stad ten oosten van de Oude Plantage. Vanaf 1874 kon biologisch gezuiverd maaswater worden geleverd

Omzetting in een woonwijk

en gebufferd in de Watertoren. Met zijn 48 meter en een

Het drinkwaterleidingbedrijf verhuisde in 1977 naar de

reservoir van één miljoen liter drinkwater op dat moment de

omgeving van de Van Brienenoordbrug. De gemeente

grootste watertoren in Nederland.

startte een uitgebreide studie naar de mogelijkheden van woningbouw op deze grotendeels buitendijkse locatie, met markante historische bebouwing. Het terrein werd bestemd als woongebied voor ca 2500 woningen. De eerste deelplannen bevatten sociale woningbouw, mede gebruikt als overloop voor de toenmalige stadsvernieuwingswijken. Later werd langs de rivier duurdere bouw in de koop- en huursector gerealiseerd. De watertoren, de snelfiltergebouwen, de directeurswoning, de filterbakken en het pompstation met het ketelhuis bleven behouden als monumenten uit de vroeg-industriële periode van Rotterdam. In 1981 werd het geheel, op de filtergebouwen na, tot Rijksmonument verklaard. Nu Nadat in 2010 hockeyvereniging Leonidas verhuist naar een nieuwe accommodatie komt de locatie vrij voor een kleinschalige woonwijk met vrije kavels voor zelfbouw door particulieren of collectieven. Met de relatief kleine kavels, in een groene, autoluwe setting, wordt een voor Rotterdamse begrippen nieuw product op de markt gezet. Hiermee geeft de stad Rotterdam vorm aan haar ambitie om aantrekkelijke woningen te realiseren in het midden en hoge(re) segment.

6


Bouwregels op hoofdlijnen Natuurlijk Wonen

om nu en in de toekomst te wonen, met aandacht voor het

Aansluitend op het groene en kleinschalige karakter van de

milieu.

omgeving is het beeld en de sfeer van een volkstuincomplex

Toekomstige bewoners geven met hun woningen en tuinen

het vertrekpunt voor Leonidas. Maar met ‘echte’ woningen,

vooruitstrevend vorm aan duurzaamheid. Dit kan worden

waar u permanent kunt wonen, in tegenstelling tot de volks-

vertaald in de manier van bouwen, het materiaalgebruik,

tuinhuisjes van het naastgelegen ‘Nut en Genoegen’. Dit

het energiegebruik, de buitenruimte, afval, autogebruik,

concept wordt Natuurlijk Wonen genoemd. Natuurlijk Wonen

etcetera. Hiermee kan Leonidas een voorbeeld worden voor

staat voor een bescheiden vrijstaande woning in het groen.

andere toekomstige woongebieden.

De bebouwing moet een uitstraling hebben die past binnen

Het voordeel van duurzaam bouwen via particulier opdracht-

het karakter van een groene woonbuurt (geen boerderettes

geverschap is, dat je de keuzes kan maken die bij je passen,

en notariswoningen). De materiaalkeuze is vrij maar moet

ook financieel. Energiebesparing komt tot uitdrukking in

aansluiten op dit karakter, waarbij het gebruik van baksteen

de woonlasten, banken als Rabobank, Triodos en ASN

het gevelbeeld niet mag domineren.

kijken bij het verstrekken van de hypotheek naar de totale woonlasten. Via duurzaam bouwen zet je in op het verhogen van het comfort van de woning. Alleen duurzame woningen Een randvoorwaarde bij de verkoop van de grond is dat de woning duurzaam is; om dit te kunnen toetsen moeten alle woningen voldoen aan het DUBOkeur Rotterdam, minimaal 1 ster of GPR Gebouw waarbij uw woning een GPR-niveau van minimaal 7,5 moet scoren voor elke module (Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde). DUBOkeur® DUBOkeur® woning is een instrument om de duurzaamheid van woongebouwen al in de ontwerpfase inzichtelijk te maken. De inhoudelijke bandbreedte van dit instrument bestaat uit de thema’s: energie, materiaal, water, groen, gezondheid en toekomstbestendigheid. DUBOkeur® woning is gekoppeld aan een certificeringstraject. Woningen die een bepaald ambitieniveau behalen ontvangen hiervoor een certificaat. Voor het Leonidasterrein worden drie duurzame ambitieniveaus onderscheiden; 1 ster, 2 sterren en 3 sterren. De notitie van het Nederlandsinstituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE), die voor Leonidas is geschreven, is beschikbaar bij de gemeente. Op www.rotterdam.nl/duurzamewoningen zijn de duurzaam-

Natuurlijk Wonen: een inspiratiebeeld

heidtabellen te downloaden. Voor elk ambitieniveau geldt een aantal verplichte basiseisen waaraan een woning dient te voldoen om op het desbetreffende niveau een certificaat

Duurzaam

te behalen. Daarnaast zijn per ambitieniveau keuze-eisen

Voortbordurend op het duurzame karakter dat de wijk De

geformuleerd. De methodiek biedt ook de mogelijkheid om

Esch van oorsprong al heeft, wordt bij Leonidas ook echt

bijzonder innovatieve aspecten als compensatie-eis in te

invulling gegeven aan dit thema. Een duurzaam Leonidas

brengen. Zo ontstaat een keurmodel dat strenge eisen stelt

is groen, kindvriendelijk, klimaatvriendelijk, (economisch)

aan de woningen maar ook flexibiliteit en creativiteit toelaat

toekomstbestendig en waardevol. Een aantrekkelijk gebied

en innovatieve ideeën honoreert. Doel van DUBOkeur®


7

is altijd om uitsluitend de bovenkant van de markt een

Materiaal, kleur en detaillering

keurmerk te geven, zodat het ook echt wat voorstelt. Daarom

• Materialen en detaillering zijn afgestemd op de sfeer van

zijn de eisen streng, maar haalbaar. Er moet een stimulans vanuit gaan om het nog beter te doen.

het groengebied. • Ingangspartijen worden zorgvuldig gedetailleerd. • Inrichtingselementen zijn van duurzaam, hoogwaardig

GPR Gebouw GPR Gebouw is ontwikkeld vanuit een uitgesproken visie

materiaal passend bij de uitstraling van de omgeving. • Verschillende soorten hekwerken, leuningen en afras-

op duurzaamheid. Duurzaamheid is het creëren van een

teringen zijn transparant, van hoogwaardig materiaal en

gebouwde omgeving met een zo hoog mogelijke kwaliteit en

worden op elkaar afgestemd.

tegelijk een zo laag mogelijke milieubelasting. GPR Gebouw geeft inzicht in de duurzaamheid van een gebouw, gebruik-

De welstandsnota is te vinden op

makend van de meest recente methodes en ontwikkelingen.

www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam. Via deze site is

Na invoer van de gegevens worden prestaties zichtbaar op

door een zelftoets het overzicht van algemene en

de modules Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit,

bijzondere criteria voor Leonidas op te vragen.

Toekomstwaarde en Proceskwaliteit. Per module verschijnt een waardering op een schaal van 1 tot 10. Voor het project

Erfafscheidingen

Leonidas dienen de modules Energie, Milieu, Gezondheid,

De erfafscheiding met het openbaar gebied bestaat uit een

Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde elk een GPR-niveau

haag die door de eigenaren van de kavels zelf aangebracht,

van minimaal 7,5 voor elke module te hebben. De bereke-

bekostigd en beheerd wordt. De haag langs de openbare

ningswijze , uitgevoerd op basis van versie (4.2.1) van GPR

weg mag maximaal 1,0 meter hoog worden.

Gebouw. Kijk voor meer informatie op www.gprgebouw.nl.

De erfafscheidingen met de buren zijn ook groene hagen. De hoogte van de erfafscheiding is tot de voorgevelgrens

Welstandscriteria

(voortuin) maximaal 1,0 meter en daarachter (zij- en achter-

Onderdeel van de benodigde bouwvergunning (de omgeving-

tuin) maximaal 2,0 meter.

svergunning) is de Welstandstoetsing. Er zal worden getoetst

Omdat de straten relatief smal zijn en de tuinen direct

aan de Welstandsnota Rotterdam. Voor Leonidas geldt dat

grenzen aan de straat, moet de beplanting in de tuinen aan

het ontwerp van de woning en de architectuur moeten pas-

de straatzijde minimaal een halve meter uit de erfgrens

sen bij de omgeving en het groene karakter van De Esch.

blijven (aan de voorzijde dus geheel op eigen terrein). Ook

Verder worden, naast de vaste criteria, de criteria voor het

moet de beplanting zodanig onderhouden worden dat er

gebiedstype Stedelijke groengebieden gehanteerd:

geen takken over de erfgrens boven het openbare gebied, hangen.

Ruimtelijke inpassing • Bouwinitiatieven passen bij de sfeer en het karakter van het groengebied.

Bebouwingsveld Het bebouwingsveld is dat deel van de kavel waarbinnen de bebouwing geplaatst moet worden. Dit komt tot stand door

Verschijningsvorm

de verschillende afstanden die moeten worden aangehouden

• Aan- en uitbouwen en andere ingrepen aan het hoofd-

ten opzichte van de buurkavels (2 meter), bij het zwembad

gebouw zijn in samenhang met de architectonische

(5 meter) en het openbaar gebied (3 meter) conform

eenheid ontworpen.

het vastgestelde bestemmingsplan (www.rotterdam.nl/

• Bebouwing wordt als compact volume ontworpen (geen optelling van verschillende volumes en elementen). • Bebouwing wordt als alzijdig volume ontworpen (rondom een aantrekkelijke gevel).

leonidasvastgesteldbestemmingsplan). Deze afstanden zorgen ervoor dat het karakter van vrijstaande woningen in het groen wordt gewaarborgd. Binnen het bebouwingsveld geldt maximale vrijheid om binnen het bebouwingspercentage (afgeleid van de kavelgrootte en niet van het bebouwingsveld) een woning te realiseren.

8


Bebouwingspercentage en bouwhoogte

Globaal rekenvoorbeeld kavel vrijstaande woning van

Om het groene beeld te bewerkstelligen geldt voor Leonidas

300 m²/stuk.

een koppeling tussen het bebouwingspercentage en de

Een woning van één laag heeft een maximale footprint en

bouwhoogte. Dit betekent dat er hoger gebouwd mag worden

een totaal bruto vloeroppervlak van 90 m2 (30%) . Een

als er minder oppervlak wordt bebouwd. Alle genoemde

woning van één laag met kap heeft maximaal een footprint

percentages en hoogtes zijn maximale maten.

van 75 m² (25%) en een totaal bruto vloeroppervlak afhankelijk van het ontwerp tussen de circa 115 - 125 m².

Die maximale maten zijn exclusief vergunningsvrije ruimte.

Een woning van twee lagen, plat afgedekt heeft dezelfde

Zie daarvoor de regels op www.rijksoverheid.nl. Geef in de

maximale footprint (25% dus 75 m2) maar een hoger totaal

zoekoptie aan: bij een hoofdgebouw behorende bouwwerken.

bruto vloeroppervlak van circa 150 m2, uiteraard weer

U vind dan de PDF van de brochure met de naam “Bij een

afhankelijk van het ontwerp. En een woning van twee lagen

hoofdgebouw behorende bouwwerken; aan- en uitbouwen,

met kap heeft een maximale footprint van 60 m² (20%) en

carports, serres, etc.”.

meet een bruto vloeroppervlak tussen de 150 - 160 m².

Bebouwingsmogelijkheden

Parkeren

De kavelgrootte is minimaal 200 m², maximaal 550 m². Er

Auto’s worden geparkeerd op een centrale plek. Parkeren op

zijn diverse kaveldieptes beschikbaar: 20 en 30 meter komen

de kavels zelf is niet toegestaan. Per kavel is er één (vaste)

het meest voor. Er zijn diverse bebouwingsmogelijkheden,

parkeerplaats beschikbaar (standaard 11 m2) die verplicht af

1 bouwlaag met/zonder kap of 2 bouwlagen met/zonder

te nemen is tegen een bedrag van € 1.859,55 exclusief BTW.

kap, die een relatie hebben met een maximaal toegestane

Deze parkeeroplossing is een bewuste keuze en vormt een

bebouwingspercentage:

essentieel onderdeel in de opzet van deze groene autoluwe

•

20% grondvlak wanneer de bebouwing max. goothoogte

wijk. Parkeren voor uw woning op straat is niet mogelijk.

van 7m en nokhoogte van 10m heeft, of

Het doet afbreuk aan het concept en de sfeer die we met

25% grondvlak wanneer de bebouwing max. goot- of

Natuurlijk Wonen voor ogen hebben. Los van auto’s in het

nokhoogte van 7m, of

zicht, gaat het parkeren op eigen terrein bijvoorbeeld ten

30% grondvlak wanneer de bebouwing plat afgedekt is

koste van het groene beeld, zoals een continue haag en

met een maximale goothoogte van 4m.

groene voortuinen.

• •

Gebruik van de grond, parkeren en verkeer Figuur bebouwingsvelden

De straten in het gebied zijn smal (zie doorsnede van de weg). Om te voorkomen dat deze te smal worden dient er geen overhangend groen boven gemeentegrond te zijn vanuit de uitgegeven gronden. Om dit te bereiken bent u verplicht om groen (hagen en andere beplantingen) op meer dan een halve meter van de erfgrens van de straat te planten en dit groen ook met snoeien zodanig bij te houden dat deze niet over de erfgrens hangt.

Gearceerde gedeeltes zijn bebouwingsvelden


9

Uitgiftepeil

Met het project Leonidas gaat dit nu eens geheel anders

Het uitgiftepeil is de hoogte van het openbaar gebied op de

aangepakt worden. Hier zal niet gevochten worden tegen het

grens van het openbaar gebied en het kavel. De gemeente

veen maar zal men zich aanpassen aan de eigenschappen

heeft dit peil voor dit plan vastgesteld op NAP -1,35 m.

die deze ondergrond met zich meebrengt. Met de huidige

De woning dient tot dit niveau waterdicht te zijn om te

technieken is dit ook goed mogelijk. Dit heeft een aantal

voorkomen dat grondwater of neerslag in de woning kan

voordelen:

stromen.

• het bespaart veel tijd doordat er geen voorbelasting hoeft plaats te vinden; • u bouwt toekomstbestendig door mee te bewegen met de

Geschiktheidsverklaring Onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning is de milieukundige staat van de bodem. Door de industrie in de stad en het gebruik door de eeuwen heen is de bodem in

eigenschappen die de ondergrond te bieden heeft; • u heeft minimale overlast van een geringer zakkende omgeving;

Rotterdam niet overal schoon. Om te kunnen bouwen moet

Bovendien bent u dan voorloper op het gebied van klimaat-

er aangetoond worden dat de bodem geschikt is voor het

adaptief bouwen.

beoogde gebruik. Uit onderzoeksgegevens blijkt dat de

Hier staat tegenover dat het iets extra’s vraagt van de

bouwlocatie geschikt is voor de bestemming wonen met

toekomstige bewoners. Het betekent namelijk dat men

tuin. Als onderdeel van de koopovereenkomst wordt er een

rekening moet houden met bepaalde eisen tijdens het

5

geschiktheidsverklaring wonen met tuin bijgevoegd. Deze

bouwproces en de gebruiksfase. Dit wordt hieronder nader

geschiktheidsverklaring wordt door de DCMR Milieudienst

toegelicht.

Rijnmond als bevoegdgezag afgegeven. Rapportage en beschikkingen kunt u raadplegen via www.dcmr.nl/themas/bodem. Veengrond

6

De ondergrond van Leonidas bestaat uit veen. Dit is niet bijzonder. Sterker nog: half Nederland is gebouwd op

veengrond. De bodem bestaat tot ca. 157 meter diepte uit

slappe lagen van klei en vooral veen. Vanaf 15 meter diepte bevinden zich sterkere zandlagen. Wat wel bijzonder is, is dat Hollanders van oudsher vechten tegen de eigenschappen van deze veengrond, door met flinke zandpakketten de 2.00 bodem samen te drukken tot een wat stevigere laag, het

zogenaamde voorbelasten. Daarnaast 8 zet men hun huizen op palen die tot in het zand reiken. De gevolgen van deze werkwijze zijn bekend. Zelfs na het voorbelasten blijft de

9 geheel2.00 en moet de omgeving in zijn opgehoogd worden om

10.5

1.00

kabels en leidingen op te hogen, verzakt riool te vervangen

0

omgeving zakken en eens in de 10 jaar ligt de straat open om 3

3.00

de huizen die niet zakken toegankelijk te houden.

16 10 17

Inspiratiebeelden: Natuurlijk Wonen 10


Funderen van woningen

aangeboden aan de bouwinspecteur. Hierbij dient, in verband

Voor het funderen van woningen zijn er 4 mogelijkheden:

met de verticale stabiliteit van de bodem, rekening gehouden te worden met werkzaamheden op de aangrenzende

1 Drijvend bouwen

percelen.

Hierbij wordt de woning gebouwd op een bak die in principe in open water drijft. Hiervoor moet dit open water in directe

Natte grond

verbinding staan met de singels in het gebied om een redelijk

Als er geen zandlaag op het terrein kan worden aangebracht

stabiel peil te kunnen garanderen.

zal de grond natter zijn dan gebruikelijk. Zeker bij grote regenbuien zal het water minder snel wegvloeien en de tuin

2 Bouwen op palen

‘drassig’ worden. Met bijvoorbeeld drainage kan dit voor een

Maar dan écht op palen, eventueel los van de grond.

groot deel opgelost worden. Deze maatregelen komen voor

Ophogen kavels toegestaan tot aan uitgiftepeil (-1,35 m

rekening van de kaveleigenaar. Echter zal de grond altijd

NAP). Hierbij dient er rekening meegehouden te worden,

vochtig blijven en u zal de beplantingen daarop aan moeten

dat het ophoogmateriaal na verdichten maximaal een massa

passen met soorten die daar goed tegen kunnen.

heeft van 1400 kg/m3..

Voor meer vragen kan u terecht bij het Waterloket: www.rotterdam.nl/waterloket

3a Evenwichtsconstructie op EPS Wat in de wegenbouw al vele jaren wordt toegepast is in

Riolering

woningbouw nog geen algemeen goed: Bouwen op een

Er wordt een gescheiden rioolsysteem aangelegd. Het

piepschuim genaamd EPS. EPS heeft verschillende positieve

vuilwater zal via het riool afgevoerd worden naar de

eigenschappen. Het bestaat voor 98% uit lucht waardoor het

afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI). Het schone water c.q.

zeer licht van gewicht is en kan drijven, in evenwicht op het

hemelwaterafvoer van de daken kan worden aangesloten op

grondwater. Daarnaast heeft het geringe gewicht voordelen

een systeem dat het hemelwater laat afwateren op de naast

voor de logistiek. Bovendien heeft EPS een lange levensduur

gelegen sloot. Voor beide systemen geldt dat de aanleg

(100 jaar), is het snel leverbaar en na gebruik volledig

en organisatie van de hoofdleidingen voor rekening van de

recyclebaar. Tot slot heeft het een hoge isolatiewaarde. Zeer

gemeente is en dat de huisaansluiting door de kaveleigenaar

duurzaam dus!

zelf moet worden aangelegd.

3b Evenwichtsconstructie op een kelder Hiermee wordt een betonnen bak bedoeld welke drijft op

Nutsvoorzieningen

het grondwater. Ook hier liggen flinke berekeningen aan ten

De volgende nutsvoorzieningen worden in de straat

grondslag, maar het voordeel is dat er extra vloeroppervlak

aangelegd: water (exploitatie door Evides), elektriciteit

wordt toegevoegd aan uw woning.

(exploitatie door Stedin). Kabels voor telecommunicatie (telefoon, televisie en internet) zijn gelegd door KPN. Voor

In alle gevallen zal u met name in de bouwfase rekening

alle hiervoor genoemde nutsvoorzieningen geldt dat de

moeten houden met de slappe ondergrond. Uw aannemer

kaveleigenaar verantwoordelijk is voor het aanvragen van de

moet hier rekening mee houden met de aanvoer van de

huisaansluiting bij het betreffende nutsbedrijf. In Leonidas

materialen en in de keuze en toepassing van het materieel.

worden geen voorziening voor gas en stadsverwarming gelegd.

Bouwputten graven Leonidas ligt in een gebied met onder NAP -16 meter een

Geotechnisch onderzoek

watervoerend pakket. Hierin heerst een waterdruk die hoger

Uw bouwer/architect moet geotechnisch onderzoek

is dan de druk van het grondwater in de bovenlagen. Voor

(sonderingen) doen naar de draagkracht van de grond en

het ontgraven van een bouwput dieper dan NAP -2.25 m

zo nodig naar de z.g. verticale bodemstabiliteit bij diepe

gelden beperkingen ten aanzien van het oppervlak dat

ontgravingen. Bij het onderzoek moet rekening worden

gelijktijdig ontgraven mag worden. Deze ontgravingen (dieper

gehouden met de aanwezige kwelsituatie. De uitvoering

dan NAP -2,25 m) dienen vooraf getoetst te worden door een

van grondonderzoek moet vooraf afgestemd worden

deskundig geotechnisch adviseur en ter verificatie worden

met Stadsbeheer Rotterdam, gebiedskantoor Kralingen-


11

Crooswijk.

Bij graven van een bouwput is de kans op opbarsten van de bodem aanwezig. Dit betekent dat de kleilaag omhoog

Bouwlogistiek

gedrukt wordt en water omhoog komt in de bouwput. Dit is

Niet alle percelen voor Leonidas fase 2 en 3 kunnen

afhankelijk van de lengte, breedte en diepte van de bouwput

gelijktijdig worden bebouwd. Het bebouwen van de kavels is

en hoe de verschillende bouwputten ten opzicht van elkaar

afhankelijk van een aantal zaken:

liggen. Daarom gelden de volgende randvoorwaarden:

•

Tijdsduur voorbereiding

Graven van bouwput tot NAP -2.25: Ontgraven kan

•

Inzet groot Materieel

onafhankelijk van het oppervlak met de bouwput. Er gelden

•

Bereikbaarheid Percelen

dan geen beperkingen t.a.v. opbarsting.

•

Kans op opbarsten bodem

•

Tijdsduur bouwen

Graven van bouwput dieper dan NAP -2.25: Er gelden beperkingen ten aanzien van het oppervlak dat gelijktijdig

De koper heeft afstemplicht met nabijgelegen kavels over

ontgraven mag worden. Er dient een onderlinge afstand

de bouwlogistiek in de uitvoeringsfase voorafgaand aan de

van minimaal 15 meter tussen verschillende bouwputten te

start van de bouw. Om ervoor te zorgen dat de naastgelegen

liggen, om er voor te zorgen dat de bouwputten elkaar niet

bebouwde en onbebouwde percelen geen hinder

beïnvloeden en opbarsten te voorkomen. Door technische

ondervinden van uw bouwwerkzaamheden.

afstemming kan afhankelijk van de bouwput geometrie

Voorafgaand aan het bouwen dient er een integrale

mogelijk wel een parallelle aanpak worden toegelaten.

bouwplanning opgesteld te worden (per fase) van de bouwtijd

Advies: Bij het bepalen van het VO dient per woning gekeken

van alle kavels. Deze dient goedgekeurd te worden door de

te worden op welke methode het huis wordt gebouwd en tot

bouwplaats coördinator

welke diepte er ontgraven wordt.

Tijdsduur voorbereiding

Tijdsduur bouwen

De koper moet rekening houden met verschillende

De tijdsduur voor het bebouwen van de kavel is afhankelijk

procedures in de voorbereiding, die veel tijd in beslag nemen

van het type woning en het in te zetten materieel. We

zoals: een omgevingsvergunning (standaard 14 weken, maar

maken onderscheid tussen het bouwen van het casco en

kan uitlopen naar 20 weken) en de DUBOkeur toetsing.

de afbouw. Vooral tijdens het bouwen van het casco wordt

Ook het aanvragen van de aansluiting van nutsbedrijven

groot materieel ingezet. Een gemiddeld huis bouwen, kost

is een belangrijke tijdsfactor (minimaal 16 weken) evenals

ongeveer 3 tot 6 maanden.

de onderhandelingen met de aannemer en het regelen van transport bij de notaris. Dit heeft effect op de startdatum van de bouw. Inzet groot Materieel Tijdens de bouw zal er groot materieel worden ingezet voor de bouw van de woning (heistelling, (hijs)kraan, vrachtwagens etc. Hierdoor kan de weg tijdelijk geblokkeerd worden. Er zijn 2 toegangswegen, er dient altijd 1 toegangsweg bereikbaar te zijn. Bereikbaarheid Percelen Alle percelen dienen altijd bereikbaar te zijn van 1 zijde (calamiteiten, bewoning).

Opbarsten bodem 12



De omgevingsvergunning Besluiten, verordeningen en vergunningen

Wie verleent Omgevingsvergunning?

Bij de bouw van een woning moet worden voldaan aan

Uw vergunning wordt (bij geen bezwaar) verleend door

de regels van de Woningwet en het Bouwbesluit. In de

de Gemeente Rotterdam. De afdeling Vergunningen

Woningwet staat onder andere dat er gebouwd moet worden

Stadsontwikkeling houdt namens de gemeente toezicht op

conform het bestemmingsplan. Alle bouwkundige eisen

het naleven van de genoemde regels.

waaraan uw bouwplannen minimaal moeten voldoen staan in het bij deze wet behorende Bouwbesluit. Daarnaast geldt

Aantekenen van bezwaar

er per gemeente een bouwverordening. In de Rotterdamse

Tegen een verleende Omgevingsvergunning kan bij de

Bouwverordening is onder meer vastgelegd hoe de

gemeente Rotterdam gedurende de bezwarentermijn (6

procedure voor het verkrijgen van toestemming om te

weken na bekendmaking) bezwaar worden ingediend tegen

bouwen geregeld is.

de verleende Omgevingsvergunning. Ook tegen het weigeren van een Omgevingsvergunning kan

Indiening van de Omgevingsvergunning

binnen de bezwarentermijn bezwaar worden aangetekend.

Voor het bouwen van een woning dient een Omgevings-

In verband met bezwaarmogelijkheden van overige belang-

vergunning aangevraagd te worden. Voor alle gebouwen

hebbenden, wordt voor de levering van de grond rekening

geldt dat er voldaan moet worden aan het Bouwbesluit,

gehouden met de bezwarentermijn.

de Rotterdamse Bouwverordening, het bestemmingsplan en een Welstandtoets. Als u een Omgevingsvergunning

Informatie aan derden

aanvraagt zal uw bouwplan getoetst worden aan deze

Alle bouwaanvragen en vergunningverleningen worden

beleidskaders.

in de huis- aan huisbladen van de gemeente Rotterdam

De aanvraag dient u in bij Stadsontwikkeling, afdeling

gepubliceerd.

Vergunningen van de gemeente Rotterdam. De Omgevings-

Ook kunt u bij Stadsontwikkeling navraag doen welke

vergunning wordt gedaan op basis van uw definitieve

aanvragen voor een Omgevingsvergunning er lopen en

bouwplan. De daarvoor in te dienen stukken staan

welke Omgevingsvergunningen er door de gemeente zijn

omschreven in het bijbehorende aanvraagformulier dat u

afgegeven.

kunt downloaden via www.rijksoverheid.nl www.omgevingsloket.nl Algemene informatie Omgevingsvergunning Op pagina 20 vindt u informatie omtrent de aanvraag en verlening van de omgevingsvergunning. Betaling van leges Voor het in behandeling nemen van een Omgevingsvergunning moeten leges worden betaald. De hoogte van het bedrag wordt volgens een vaststaand schijventarief bepaald wat u kunt inzien op www.rotterdam.nl/kostenaanvraagomgevingsvergunning



13

De bouwinspecteur

binnen de toetsingszone van de volgende zoneplichtige

Bij de afdeling Vergunningen van Stadsontwikkeling zijn

wegen: rijksweg A16, Kralingse Zoom en de Abram van

verschillende bouwinspecteurs werkzaam. Voor de Esch

Rijckevorselweg. Om de geluidsbelasting van deze wegen te

kunt u contact opnemen met bouwinspecteur R. Fakiera op

bepalen, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd.

010-4895389 of [email protected] of met V. Yousif op

In de berekeningen is ervan uitgegaan, dat langs de

0104896597 of [email protected].

westzijde van de Kralingse Zoom een geluidsscherm aanwezig is. Dit scherm is 1,5 meter hoog, 300 meter

Vergunningsvrije bouwwerken

lang en geplaatst op 1 meter vanaf de wegrand. Uit

Soms heeft u geen omgevingsvergunning nodig voor bouw

de rekenresultaten blijkt, dat de geluidsbelasting

of verbouw, bijvoorbeeld bij gewoon onderhoud of als u een

vanwege het wegverkeer op de genoemde wegen de

kleine dakkapel aan de achterzijde van de woning wil. Met

voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale

de Vergunningcheck van Omgevingsloket online kunt u snel

berekende geluidsbelasting (inclusief aftrek artikel 110g Wgh)

nagaan of een vergunning nodig is. U kunt ook brochures

bedraagt namelijk 50 dB vanwege de Kralingse Zoom, 57dB

downloaden via www.rotterdam.nl/omgevingsvergunning.

vanwege de Abram van Rijckevorselweg en 56 dB vanwege

Voor deze plannen is het wel nodig om de voorwaarden

de rijksweg A16. De geluidsbelasting vanwege de Kralingse

uit het bestemmingsplan te controleren. Valt uw bouwwerk

Zoom en de Abram van Rijckevorselweg overschrijdt de

niet binnen de voorwaarden uit het bestemmingsplan, dan

maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet.

moet u toch toestemming vragen. Het totaal van bebouwd

Voor de rijksweg A16 geldt, dat de berekende waarde de

en verhard oppervlak mag maximaal 40% van het totale

maximale ontheffingswaarde van 53 dB overschrijdt. Deze

perceel oppervlak bedragen. Eigenaren dienen eigen

overschrijding vindt alleen plaats op de derde bouwlaag

watercompensatie of watervertragende maatregelen te

ter plaatse van één rekenpunt. Aangezien deze derde

treffen om de waterhuishouding in balans te houden.

laag als zolderverdieping wordt ingericht, zijn hier geen geluidsgevoelige ruimten voorzien. Vandaar dat voor

Geluid

deze drie wegen een ontheffing van de Wet geluidhinder

In de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer zijn

(hogere waarde) wordt verleend. Om te kunnen voldoen

geluidsnormen opgenomen voor de hoogst acceptabele

aan het Rotterdamse ontheffingenbeleid, worden aan

geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals

deze hogere waarde voorwaarden voor de realisatie van

woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane

de woningen verbonden. Omdat in de bouwregels van

geluidsbelasting maakt de Wet onderscheid tussen

het bestemmingsplan ‘Leonidas’ (vastgesteld op 7 april

bestaande situaties en nieuwe situaties. Dit bestemmingsplan

2016) is opgenomen dat voldaan moet worden aan het

maakt nieuwe geluidsgevoelige objecten mogelijk, namelijk

hogere waardenbesluit, vormen ook de hierin opgenomen

maximaal 46 woningen. Deze objecten zijn gelegen

voorwaarden een onderdeel van de bouwregels. Bestemmingsplanwijziging Het vigerend bestemmingsplan voor de locatie is Leonidas (vastgesteld 7 april 2016). Op basis van dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling Leonidas mogelijk gemaakt.


14


Koop en levering van de grond

De gemeente Rotterdam geeft de grond voor woningbouw uit

Stap 2:

in eigendom. De Algemene Voorwaarden voor de verkoop en

U dient, tegelijk met uw inschrijfformulier, uw inschrijfgeld

levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam

á € 500,- over te maken op ABN AMRO rekeningnummer

(2007) zijn van toepassing op de koop en levering van de

NL89ABNA0438109643 t.n.v. Gemeente Rotterdam REO

onroerende zaak.

o.v.v. inschrijving Leonidas. Wanneer u zich zonder geldige redenen terugtrekt uit het project vervalt dit bedrag aan de

Koopprijs

gemeente Rotterdam. Het inschrijfgeld (zonder rente)

De koopprijs van een kavel, inclusief mandelig (gezamenlijk)

wordt bij notarieel transport van de kavel gerestitueerd. Het

groen, bedraagt € 455,- per m2 exclusief BTW en prijspeil

inschrijfgeld wordt ook teruggestort als u niet in aanmerking

2016. De koopprijs van één standaard parkeerplek is €

komt voor een kavel. Toewijzing van de kavels vind pas plaats

1.859,55 exclusief BTW. Alle kosten verband houdend met de

wanneer aan alle inschrijvingsvereisten voldaan is.

koop en levering van de onroerende zaak zijn voor rekening Koper. Op het moment van verkoop wordt de koopprijs en het

Stap 3: Financieringsverklaring opvragen bij uw bank

feitelijke BTW-percentage in rekening gebracht.

De gemeente Rotterdam gaat uw inschrijving toetsen op financiële draagkracht. Dit voorkomt toekomstige problemen

Planning bouwrijpmaken

met betaling of een lege kavel in de wijk. Wij toetsen

De grond is vanaf november 2015 bouwrijp. In februari 2016 is

uw financiële draagkracht aan de hand van een

de eerste paal geslagen. In de loop van 2016 zullen meerdere

financieringsverklaring van uw bank. Zorg ervoor dat de

woningen volgen. Van wijzigingen in de planning op basis van

bankverklaring recent is (max. 2 maanden).

nieuwe technische inzichten of procedures wordt u zo snel mogelijk geïnformeerd.

De verklaring dient minimaal te bevatten: •

De naam van het bedrijf/ de instelling;

Verkoopproces

•

De naam van de klant;

De locatie Leonidas is verdeeld in drie fases: het zuidelijk

•

Het maximaal te financieren bedrag welke haalbaar wordt geacht, gezien de (financiële) situatie van de klant;

deel, het midden deel en de huidige en laatste fase van het noordelijk deel inclusief een aantal teruggekomen kavels uit eerdere fases (zie afbeelding op pagina 5). Het totaal aantal

•

Een rechtsgeldige ondertekening van de verklaring namens het bedrijf/ de instelling.

kavels uit de fase 3 bedraagt 10 kavels. Toewijzing kavels Inschrijven

Vanaf het moment van inschrijven moet binnen de optietermijn

In juni 2016 start het inschrijven voor de laatste 10 kavels van

van zes (6) maanden het verzoek tot het sluiten van een

fase 3 en geldt het principe “wie het eerst komt wie het eerst

koopovereenkomst bij de Gemeente worden ingediend, anders

maalt”. Voor het inschrijven kunt u terecht bij makelaarskantoor

vervalt de optie op de kavel.

Langejan op de Oudedijk 25 te Rotterdam vanaf maandag 6 juni om 9.00 uur. De inschrijving verplicht niet tot het kopen

De Koopovereenkomst

van een kavel. De inschrijving verplicht de gemeente niet tot

Na ontvangst van het verzoek tot het sluiten van een

verkoop.

Koopovereenkomst, ontvangt u binnen drie (3) weken de door de Gemeente opgestelde Koopovereenkomst. Met het

Stap 1:

sluiten van een Koopovereenkomst wordt de optie op de kavel

Download het inschrijfformulier op

omgezet in een grondreservering waarvoor een waarborgsom

www.rotterdam.nl/leonidas en vul het formulier volledig

ad € 6.000,- wordt berekend. Vermelde waarborgsom moet

in. Inleveren kan vanaf maandag 6 juni om 9.00 uur bij

worden overgemaakt op ABN AMRO rekeningnummer

makelaarskantoor Langejan op de Oudedijk 25 in Rotterdam.

NL89ABNA0438109643 t.n.v. Gemeente Rotterdam REO.

Voeg ook een kopie van uw legitimatiebewijs toe. Niet volledig

De waarborgsom (zonder rente) wordt bij notarieel transport

ingevulde-, en/of niet ondertekende formulieren worden niet in

van het kavel gerestitueerd. In de Koopovereenkomst is

behandeling genomen.

ondermeer bepaald dat:


15

• de Algemene Voorwaarden voor verkoop en levering van

Aflevering grond

onroerende zaken van de Gemeente Rotterdam (2007)

Het perceel wordt bouwrijp opgeleverd op het peil zoals

van toepassing zijn;

opgenomen in de Afspraken bij Aflevering.

• koper een kopie van de bevestiging van de aanvraag van de omgevingsvergunning dient toe te zenden aan de

Duurzaamheidseis

Gemeente;

Alle woningen voldoen aan het DUBOkeur Rotterdam,

• levering van de kavel zal plaatsvinden op voorwaarde

minimaal 1 ster of GPR Gebouw waarbij uw woning een

dat de omgevingsvergunning onaantastbaar is. Voor de

GPR-niveau van minimaal 7,5 moet scoren voor elke

vervulling van die voorwaarde zullen partijen in ieder

module (Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en

geval de voor de verlening van de omgevingsvergunning

Toekomstwaarde).

geldende bezwarentermijn van 6 weken in acht nemen. • levering van de kavel zal plaatsvinden op voorwaarde dat de koper een ondertekende aanneemovereenkomst kan

Mandelig groen

overleggen aan de gemeente;

Het groen in het plangebied wordt in mandeligheid

• levering van de grond zal binnen een termijn van 12

meeverkocht met de kavels, dit houdt in dat de eigenaren

maanden na aanvangsdatum (= datum door partijen

het gezamenlijke eigendom en beheer verkrijgen op het

getekende koopovereenkomst) moeten plaatsvinden

aanwezige groen. Dit geldt niet voor de straten. Ten aanzien

• de eigenaar dient binnen een maand nadat de akte

van onder meer het beheer van het mandelig groen is een

bij de notaris is gepasseerd te starten met de bouw

Vereniging opgericht waarvan alle eigenaren met de koop

van de woning aan de hand van de door de gemeente

van een kavel automatisch lid zijn van de “Vereniging Beheer

vastgestelde Afspraken bij de bouw van de woning

Mandeligheden Leonidas te Rotterdam-Kralinger Esch”.

inclusief de Werkterreinregels. De eigenaar stelt de aannemer/bouwer van deze “Afspraken” op de hoogte in

Werkterreinregels

verband met het plannen van de datum start bouw;

Om ervoor te zorgen dat de naastgelegen bebouwde en

• de Koopovereenkomst is op naam gesteld en niet overdraagbaar.

onbebouwde percelen geen hinder ondervinden van uw bouwwerkzaamheden, zijn deze werkterreinregels opgenomen in de Afspraken bij de bouw van de woning en wordt als

Bovenbedoelde bepalingen zullen in de Koopovereenkomst

bijlage aan de Koopovereenkomst en Ontwerp-akte gehecht.

nader worden uitgewerkt. Een ontbindende voorwaarde

De eigenaar (i.c. bouwer/aannemer) zal zich aan deze regels

voor het niet verkrijgen van een hypotheek wordt niet in de

moeten houden. Indien ondanks deze werkterreinregels

Koopovereenkomst opgenomen.

schadeclaims en/of kosten gemaakt moeten worden, zullen deze kosten worden verhaald op de eigenaar.

De Gemeente behoudt zich het recht voor om de procedures aan te passen.

Melding aanvang bouwwerkzaamheden Op het moment dat u de omgevingsvergunning krijgt toegezonden wordt een ‘blauwe kaart’ bijgevoegd. Voor

Voorbeelden van afspraken in genoemde overeenkomsten en akten

het toewijzen van huisnummer/postcode en uitzetten bouwperceel is het van belang dat u deel I van deze kaart tijdig invult en retourneert. Een melding van aanvang van

Zelfbewoningsplicht

uw bouwwerkzaamheden moet u mededelen aan het

In het kort komt dit beding er op neer dat de toekomstige

Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

eigenaar de Onroerende Zaak niet mag overdragen (verkopen) tot drie jaar na oplevering en de woning zelf moet bewonen. Als dit wel gebeurt, zal de gemeente Rotterdam een boete opleggen, conform de Algemene Voorwaarden.

16


U start met bouwen Uitzetten bouwperceel Mede in verband met het ondertekenen van de akte

Tips

en voorbereidende bouwactiviteiten van uw bouwer na

Er is de laatste jaren veel geschreven over de voor- en

levering is het noodzakelijk dat u contact opneemt met de

nadelen van het zelf bouwen van een eigen woning.

afdeling Landmeten en Vastgoedinformatie van de Dienst

Hieronder een aantal opmerkingen en tips.

Gemeentewerken om na te gaan of er al een datum/tijdstip bekend is wanneer uw bouwperceel wordt uitgezet, zodat u

Aannemer

en uw bouwer hierbij aanwezig kunnen zijn. Is dit ondanks

Zorg dat u tijdig een aannemer/bouwer contracteert.

toezending van de ‘blauwe kaart’ nog niet het geval (u bent eerder dan de postbode) dan kunt u een afspraak maken

Architect

voor het uitzetten van het bouwperceel. U dient hiervoor de

Neem een goede architect in de arm en overleg samen

benodigde bouwtekeningen aan te leveren.

met hem/haar én de stedenbouwkundige van de gemeente Rotterdam uw plannen voordat u uw bouwaanvraag bij de

Gereedmelding bouwwerkzaamheden

bouwinspecteur indient. De architect is de deskundige die

Wanneer bekend is dat de bouwer de woning aan u zal

de technische gegevens voor de aannemer op papier zet.

opleveren, dient u gebruik te maken van het 2e deel van de

Hij zorgt er ook voor dat de bouwtekeningen inclusief alle

‘blauwe kaart, namelijk de gereedmelding van de bouwwerk-

benodigde bijlagen bij de bouwinspecteur worden ingediend.

zaamheden aan de bouwinspecteur.

U wordt geadviseerd gelijktijdig met het inschakelen van een architect ook een bouwer/aannemer te contracteren zodat

Bouwverkeer en parkeren

de bouwkosten parallel lopen met uw wensen en het door u

Voor de verkeersafwikkeling tijdens de bouwperiode is het

berekende financiële budget.

noodzakelijk dat de bouwers hun bouwketen en bouwmaterialen uitsluitend op de kavels zelf plaatsen.

Begeleiding tijdens de bouw Ga na in hoeverre u een bouwadviseur wenst in te huren. Dit

Overtollige grond nadat de bouw gerealiseerd is

kan kostenbesparend werken op het totaal van het proces.

Als u een normale bouwput graaft, kan u de meeste grond

Deze adviseur wordt dan voor u de contactpersoon naar de

over uw eigen kavel verspreiden. In de praktijk zal dit inhouden

bouwer/aannemer en tussen architect en bouwer/aannemer.

dat u uw kavel met ca. 10 cm verhoogd kan worden met

De adviseur zorgt ervoor dat het door u gewenste ontwerp

uitkomende grond. Uw kavel mag niet hoger worden dan het

ook daadwerkelijk volgens plan wordt uitgevoerd. Mochten

uitgiftepeil (NAP -1,35 m.). Indien u meer grond ontgraaft

er tussentijds problemen rijzen, dan is hij/zij de aangewezen

komen de kosten voor de melding, afvoer en verwerking

persoon om deze voor u (en in overleg met u) op te lossen.

voor rekening van de eigenaar. Indien de kavel opgehoogd wordt, komen alle bijbehorende kosten voor rekening van de

Buitenbrievenbus nodig ja of nee

eigenaar.

Indien de af te leggen afstand van de openbare weg naar uw woningbrievenbus meer dan 10 meter bedraagt, bent u wettelijk verplicht om een buitenbus te plaatsen. Deze bus moet zo dicht mogelijk bij de rijbaan staan of hangen. U mag zelf bepalen hoe deze bus eruit ziet, als deze maar voldoet aan de eisen die staan beschreven in het Besluit brievenbussen (staatscourant 1988, 252). Buren Maak zo snel mogelijk kennis met uw buren. Wellicht kunt u op sommige punten samenwerken.


17

Hypotheek

uw architect en/of aannemer ter hand stelt. Dit kan mede

In veel hypotheekaanvragen zal de hypotheekbank een

voorkomen dat op een later tijdstip problemen ontstaan;

medische verklaring verlangen, voordat tot een hypotheek-

veel belangrijke civieltechnische informatie is namelijk in dit

verstrekking wordt overgegaan. In verband met uw planning

informatieboekje opgenomen.

i.c. de in de koopovereenkomst vastgelegde datums, dient u er rekening mee te houden dat de uitslag van een medische

Planning

keuring wellicht langer op zich laat wachten dan u had

Voordat met de feitelijke bouw begonnen kan worden,

voorzien. Ook met betrekking tot de aanvraag en acceptie

wort een planning gemaakt. Probeer zo min mogelijk van

van een hypotheekofferte dient u rekening te houden met

deze planning af te wijken. Tussentijdse uitvoerings- en

de gemaakte afspraken (tijdstip van levering) die in de

planningswijzigingen vergroten de kans op hogere kosten.

koopovereenkomst zijn overeengekomen. De hypotheek wordt gevestigd nadat de levering van de Onroerende Zaak heeft

Verkrijgen van uw huisnummer

plaatsgevonden. Indien de acceptatiedatum van de hypotheek-

Nadat de bouwtekening is verleend, geeft de bouwinspecteur

offerte ligt voor het tijdstip van de definitieve datum van

deze gegevens door aan het secretariaat. Voor het verkrijgen

levering , zal naar alle waarschijnlijkheid de hypotheek-offerte

van uw huisnummer is het belangrijk dat u deel 1 van de

verlengd moeten worden; de kosten voor verlenging komen

‘blauwe kaart’ toezendt aan de Gemeente. Zodra bekend is

voor rekening van de toekomstige eigenaar. Levering van de

wanneer u start met de bouw krijgt u per brief uw huisnummer

Onroerende Zaak zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de

toegezonden.

bezwarentermijn (6 weken) van de Omgevingsvergunning verstreken is en de vergunningverlening (vrijwel)

Verkrijgen van uw postcode

onaantastbaar is

Voor het verkrijgen van de bij uw huisnummer behorende postcode, dient start bouw bekend te zijn. Nadat u uw

Informatieboekje

start bouw heeft doorgegeven, verstrekt Stadsontwikkeling

U ontvangt bij toezending van de koopovereenkomst een extra

uw huisnummer aan TNT Post. Hier kunt u uw postcode

exemplaar van het informatieboekje. Een dringend advies

opvragen. U dient er wel rekening mee te houden dat deze

aan u: zorg dat u 1 exemplaar van het informatieboekje aan

gegevens maar 1 maal per maand bijgewerkt worden.

Een mogelijke kavel op het Leonidasterrein. 18


Nutsvoorzieningen

Het is mogelijk om de bouwaansluiting (water en elektra)

Tijdelijke aansluitingen

later te laten verplaatsen naar een definitieve aansluiting.

Voor de bouw van uw woning dient u tijdig, minimaal 13 weken

Hierbij geldt alleen als eis dat de aansluitwaarde van de

voor start bouw, via www.aansluitingen.nl een bouwaansluiting

bouwwater aansluiting en bouwstroom overeenkomen met

(tijdelijke aansluiting) aan te vragen. Omdat u niet tijdig over

de capaciteit van de definitieve aansluiting.

een definitieve postcode en huisnummer kan beschikken gebruikt u als bouwlocatie een postcode en huisnummer uit

Defintieve aansluitingen

de omgeving. Bij de te selecteren diensten selecteert u zowel

Tijdens de bouwwerkzaamheden dient tijdig, 13 tot 26 weken

water als elektriciteit.

voor de oplevering, een definitieve aansluiting te worden

Bij het opmerkingen invulveld omschrijft u duidelijk dat door

aangevraagd. Hier dient u wel de juiste vastgestelde postcode

het ontbreken van een vastgestelde postcode en huisnummer

en huisnummer te vermelden.

u een ander postcode en huisnummer heeft gebruikt om de

Bij het opmerkingen veld vermeldt u dat u de aanwezige

aansluiting aan te vragen. U dient een korte omschrijving te

bouwaansluiting, met bijbehorend offerte nummer van het

geven waar de kavel zich bevindt t.o.v. het gekozen postcode

water en bijbehorend offerte nummer en EAN-code van het

en huisnummer. In dit invulveld geeft u ook aan dat u de

elektra, wil laten verplaatsen als definitieve aansluiting. Hierbij

bouwaansluiting later wil gebruiken als definitieve aansluiting,

dient u weer de situatietekening van u woning met de locatie

d.m.v. het laten verplaatsen van de bouwaansluiting.

van de meterkast mee te sturen.

Hiervoor dient u een tekening van de woning met de locatie

Vraag de bouwaansluiting gelijk aan met de Omgevings-

van de meterkast bij te voegen.

vergunning.

U dient bij de aanvraag 2 tekeningen mee te sturen: • Situatietekening van de bouwlocatie. Op deze tekening dient de locatie van de bouwaansluiting (zowel water als elektra) duidelijk te zijn aangegeven; • Situatietekening van de toekomstige woning. Daarop dient te locatie van de toekomstige meterkast te zijn aangegeven.

Sfeerbeeld Leonidas


19

Algemene informatie over de Omgevingsvergunning Sinds 1 oktober 2010 is een groot aantal vergunningen en

Bij deze werkzaamheden dient namelijk een groot aantal

meldingen vervangen door één vergunning: de omgevings-

bijzondere bijlagen ingediend te worden. Daarnaast kan

vergunning. Dit is geregeld in de Wet algemene bepalingen

de inhoudelijke beoordeling van de plannen er toe leiden

omgevingsrecht (Wabo). Het gaat om vergunningen die te

dat aanvullende gegevens nodig zijn om uw aanvraag in

maken hebben met bouwen, milieu, monumenten, natuur en

behandeling te nemen.

ruimte. Zo verdwijnen bijvoorbeeld de kapvergunning, de bouw-

Vergunningaanvraag digitaal indienen

vergunning en de sloopvergunning. Deze gaan op in de

U kunt uw aanvraagformulier en de bijlagen digitaal indienen.

omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning vraagt u aan

Digitaal indienen van uw vergunningsaanvraag is de beste

via www.omgevingsloket.nl.

manier om uw omgevingsvergunning aan te vragen. De voordelen zijn:

De omgevingsvergunning maakt het voor u makkelijker

• Het invullen van het digitale formulier is eenvoudiger. Het

om een complete toestemming te krijgen. Of dat nu voor

digitale vragenformulier wordt op maat samengesteld

het bouwen van een garage, het slopen van een woning,

en helpt u uw aanvraag zo volledig mogelijk in te vullen.

het kappen van een boom of het ontwikkelen van een

Hierdoor kan de gemeente uw vergunningaanvraag

petrochemisch bedrijf is, u hebt maar één vergunning

sneller behandelen.

nodig: de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning

• U kunt uw aanvraag op ieder gewenst tijdstip indienen.

vraagt u met één aanvraagformulier bij één loket aan. De

• U kunt volstaan met een digitale verzending van alle

gemeente behandelt uw aanvraag voor alle aangevraagde

gegevens, zodat u zich de kosten en de tijd van het

werkzaamheden in één procedure en u ontvangt één

afdrukken en verzenden van tal van tekeningen kunt

omgevingsvergunning, met eisen die maar op één manier zijn

besparen.

uit te leggen. Op deze vergunning is vervolgens ook maar één

Voor het digitaal aanvragen hebt u een DigiD-account nodig.

keer bezwaar en beroep mogelijk.

DigiD staat voor Digitale Identiteit, het is een landelijk systeem waar de overheid en dus ook de gemeente Rotterdam gebruik

Hebt u een vergunning nodig?

van maakt. Door te werken met DigiD blijven uw gegevens

Op www.omgevingsloket.nl kunt u, via de vergunningcheck,

vertrouwelijk en kan de overheid zien wie u bent. DigiD

snel opzoeken of u voor uw plannen een vergunning nodig

vervangt de schriftelijke handtekening. Hebt u geen DigiD-

hebt. Dit doet u door het beantwoorden van een aantal vragen.

code, dan kunt u deze aanvragen op www.digid.nl.

Hebt u een vergunning nodig, dan stelt het systeem op basis van uw antwoorden uw persoonlijke digitale aanvraagformulier

Vergunningaanvraag schriftelijk indienen

samen. U vult het formulier in, voegt de benodigde bijlagen toe

Wilt u toch liever een schriftelijke aanvraag doen, dan kunt u

en dient uw aanvraag in.

het aanvraagformulier printen vanaf www.omgevingsloket.nl. U kunt het formulier ook ophalen bij de stadswinkels. Voor het

Plan bespreken met de gemeente

schriftelijk indienen van uw aanvraag maakt u een afspraak

Hebt u een complex plan of een plan in strijd met het

op www.rotterdam.nl/langskomen of via het gemeentelijk

bestemmingsplan en wilt u dat bespreken voordat u uw

informatienummer 14010.

vergunningsaanvraag indient, dan kunt u vooroverleg aanvragen. Tijdens dit vooroverleg bespreekt u uw plannen

Wat zijn de kosten?

met een adviseur van gemeente Rotterdam. Op basis van dit

Alleen voor de behandeling van het deel van uw aanvraag dat

overleg kunt u uw vergunningaanvraag goed en volledig (met

betrekking heeft op bouwen, slopen en brandveilig gebruik,

de benodigde bijlagen) invullen en indienen. De Gemeente

betaalt u leges. De gemeente Rotterdam stuurt u hiervoor een

kan uw vergunningaanvraag dan sneller afhandelen, zodat

factuur toe. De actuele tarieven kunt u vinden op

u sneller beschikt over de benodigde vergunning. Aan het

www.rotterdam.nl.

vooroverleg zijn geen kosten verbonden.

20

De gemeente Rotterdam adviseert u dringend om in ieder

Termijnen

geval een vooroverleg aan te vragen bij een vergunning-

Aanvragen, zoals eenvoudige bouwplannen, kappen en

aanvraag die betrekking heeft op milieu of monumenten.

slopen volgen een reguliere procedure. De beslistermijn is


daarbij 8 weken, gerekend vanaf de ontvangstdatum van de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Lukt het de gemeente niet om binnen deze termijn een beslissing te nemen, dan is de gevraagde vergunning van rechtswege (automatisch) verleend. Houdt u hierbij wel rekening met de bezwaartermijn van 6 weken. Complexere aanvragen, zoals vergunningplichtige milieuactiviteiten of plannen die niet in het bestemmingsplan passen, doorlopen een uitgebreide procedure. De beslistermijn is daarbij 6 maanden. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Wanneer deze termijnen worden overschreden, wordt de vergunning echter niet automatisch verleend. Nadat u een aanvraag heeft ingediend, ontvangt u een ontvangstbevestiging. Hierin staat welke procedure voor uw aanvraag in principe van toepassing is. Mocht deze procedure wijzigen, dan stelt de gemeente u hiervan op de hoogte.


21

Informatieboek Kavels Leonidas Fase 3 mei 2016 22


Leonidasterrein. Rotterdam. Informatieboek kavels Leonidas Fase 3 Natuurlijk Wonen in Kralingen. Kavels Leonidasterrein uitgave mei

Recommend Documents