uitgifte strategie kavels

uitgifte strategie kavels 17 september 2014

Inleiding

Uitgangs­ punten zelfbouw

De gemeente Zaanstad ontwikkelt aan de westkant van het station in het centrum van Zaandam de woningbouwlocatie De Zaanse Eilanden. Het stedenbouwkundig plan voor de locatie voorziet in de realisatie van 5 stroken grondgebonden woningen op 3 eilanden, een kavel voor een basisschool langs de Houtveldweg en 30 grondgebonden woningen langs de Aubade.

Voor de samenwerking tussen gemeenten en kavelkopers gelden de volgende uitgangspunten:

Twee van de drie Eilanden worden gerealiseerd door middel van zelfbouw; de gemeente geeft de grond uit aan individuele particulieren en/of groepen die er voor eigen gebruik woningen realiseren. Indien onverhoopt niet alle kavels op deze eilanden aan genoemde doelgroep(en) verkocht kunnen worden, dan zal de gemeente deze kavels op een andere wijze op de markt brengen voor woningbouw ontwikkeling. In deze notitie wordt beschreven welke strategie wordt gehanteerd bij de uitgifte van de bouwkavels en de begeleiding van het project tijdens de planvorming en uitvoering.

Variabele kavelbreedte Om een zo groot mogelijke doelgroep te kunnen bereiken, worden kavelkopers in de gelegenheid gesteld om zelf – op basis van het beschikbare budget en de eigen woonwensen – de kavelgrootte te bepalen. De uitgeefbare percelen worden daartoe opgedeeld in stroken van 60 cm breed. De kavelkoper bepaalt zelf het aantal stroken dat hij wil afnemen. Het minimumaantal af te nemen stroken is 9 (kavelbreedte = 5,4 m), het maximum is 20 (kavelbreedte = 12,0 m). Bij het bepalen van de gewenste breedte en situering van een kavel hanteert de gemeente de randvoorwaarde dat er de minimale kavelbreedte van 5,40 m (9 stroken) moet resteren. Hiermee wordt voorkomen dat onverkoopbare restkavels overblijven. Bij een inschrijving als groep (zie hierna) bedraagt het maximum aantal stroken 20 (kavelbreedte = 12,0 m). De hoekkavels hebben een bouwvlak met een minimale breedte van 6,0 m.

Samen bouwen is mogelijk

Termijnen

Groepen particulieren die samen meerdere woningen willen realiseren worden in de gelegenheid gesteld om als groep een kavel te verwerven.

De kavelkopers worden gebonden aan termijnen om te voorkomen dat zij eindeloos de tijd nemen voor het realiseren van hun woning. De termijnen worden vastgelegd in de optieovereenkomst en koopovereenkomst.

Beeldregie Er is sprake van beeldregie. De beeldkwaliteit van de woning­ ontwerpen wordt door de stedenbouwkundig supervisor getoetst aan de beeldkwaliteitseisen. Door het toepassen van beeldregie wordt voor iedereen zekerheid geboden omtrent de beeldkwaliteit in het gebied. Voor kavelkopers is dat van belang; zij weten immers daarmee waar ook de (over)buren zich aan moeten houden.

Zelfbouw De kavels worden uitgegeven aan particulieren om er voor eigen gebruik een woning te realiseren. Daarom geldt er een zelfbewoningsplicht voor de periode van 1 jaar na gereedmelding.

Boven­wettelijke technische eisen

Kavelkopers zijn verplicht voor het vervaardigen van het ontwerp een architect (ingeschreven in het architectenregister) in te schakelen.

Er worden geen bovenwettelijke technische eisen gesteld aan de woningontwerpen.

Spelregels geschakeld bouwen

Kavelprijs en prijs parkeerplaatsen

Kavelkopers krijgen de vrijheid zelf te bepalen of ze al dan niet de volledige kavelbreedte bebouwen. Er bestaat dus de mogelijkheid dat woningen tegen elkaar aan gebouwd gaan worden. Om het tegen elkaar aan bouwen efficiënt te organiseren worden spelregels gehanteerd. Deze spelregels staan in het handboek ‘Zelf Doen’ De Zaanse Eilanden.

De gemeente hanteert een kavelprijs van 1 600,- inclusief BTW per m2 kaveloppervlakte. Ook voor de parkeerplaatsen in de door de gemeente te realiseren parkeerkoffers wordt een prijs van 1 600,- inclusief BTW per m2 gehanteerd. De prijzen zijn prijspeil 2014.

Parkeren Aan de hand van het inschrijfformulier (zie onder uitgifte­ strategie Ad 3) inventariseert de gemeente het aantal uit te geven parkeerplaatsen op maaiveld en vertaalt dit naar de inrichting en situering van een gezamenlijke parkeervoorziening op betreffend gebied.

Uitgifte­ strategie

•• Technische informatie: •• Regels voor het geschakeld bouwen (woningscheidingen, wachtgevels en erfdienstbaarheden); •• Terrein- en bodemgesteldheid; •• Nutsvoorzieningen; •• Riolering (wel of niet gescheiden stelsel); •• Bouwplaatsprotocol (gang van zaken tijdens de bouw). Deze informatie is beschikbaar op het moment dat gestart wordt met de verkoop van de kavels.

Om het project succesvol te laten verlopen voert de gemeente de volgende activiteiten uit: •• Opstellen verkoopdocumentatie; •• Marktbenadering en informeren belangstellenden; •• Inschrijving en toewijzing kavels; •• Contractvorming met de kavelkopers; •• Begeleiding van het project tijdens de planvorming en uitvoering.

Ad 1 - Opstellen verkoop­documentatie Het is van belang dat particulieren die overwegen een kavel te kopen, vooraf precies weten waar ze aan toe zijn. Er wordt daarom een uitgebreide documentatieset gemaakt waarin informatie wordt opgenomen over: •• Kavelpaspoorten; •• Prijslijst kavels; •• Inschrijfformulier en inschrijfvoorwaarden; •• Informatie over parkeren; •• Informatie over inrichtingsplan openbare ruimte en uitvoering ervan (planning); •• Informatie over de planning en fasering van het project; •• Stappenplan kavelkopers inclusief termijnen; •• Model-optieovereenkomst/model-optiebrief; •• Model-koopovereenkomst;

Ad 2 - Markt­benadering en informeren belang­stellenden Voor het werven van kandidaten voor de kavels worden verschillende instrumenten ingezet, zoals brochures en flyers, de projectwebsite (www.dezaanseeilanden.nl), social media, artikelen in lokale of regionale media (free publicity), advertenties, bouwborden en vermeldingen op websites als Funda. Gegadigden die belang­ stelling tonen voor het project, kunnen informatie aanvragen (bijvoorbeeld brochure, verkoop-documentatie) en kunnen op een vaste plaats terecht voor informatie en voor het stellen van vragen (zie hierna).

Loketfunctie De gemeente organiseert een loket waar alle informatie voorhanden is en waar het contact tussen particulier en gemeente plaatsvindt. Het afsluiten van optie- en koopovereenkomst wordt via het loket geregeld en ook het overleg tussen kavelkoper en gemeente over het plan en de bouwaanvraag verloopt via het loket.

Informatie­bijeenkomsten Tijdens de Zaanse Nieuwbouwdag op 27 september 2014 worden belangstellenden geïnformeerd over het project en met name de mogelijkheden op de kavels.

In het kader van de start van de verkoop wordt op een nader te bepalen moment een informatiebijeenkomst (‘kick-off’) georganiseerd. Tijdens de kick-off worden geïnte-resseerden geïnformeerd over het project en de kavels maar vooral ook over het proces. Direct na de bijeenkomst start de inschrijving voor de kavels.

Ad 3 - Inschrijving en toewijzing kavels De verkaveling ligt niet op voorhand vast; kavelkopers bepalen zelf de situering en grootte van de kavel binnen het op dat moment in verkoop gebrachte gebied. Voor de inschrijving van geïnteresseerden, de toewijzing van kavels en het bepalen van de verkaveling wordt de volgende procedure gehanteerd:

Inschrijving geïnteresseerden Na de kick-off kunnen geïnteresseerden zich door middel van een inschrijfformulier tot een nader te bepalen moment inschrijven voor een kavel. Op het inschrijfformulier worden door de inschrijver de volgende gegevens ingevuld: •• personalia en adresgegevens; •• gewenste kavelbreedte; •• gewenste parkeeroplossing: op eigen kavel (inpandig en alleen mogelijk bij kavelbreedte vanaf 6,0 m) of in parkeerkoffer; •• bebouwingswijze (al dan niet benutten van de volledige kavelbreedte); •• beschikbare budget; •• indien van toepassing: gegevens mede-inschrijvers (bij inschrijving als groep). De inschrijvers sturen met hun ingevulde inschrijfformulier een verklaring van bank of tussenpersoon mee waaruit blijkt dat ze een nader te bepalen minimumbedrag kunnen financieren. Het minimumbedrag is afhankelijk van de gewenste kavelbreedte.

Inschrijvers zijn een inschrijf­vergoeding van 1 350,- verschuldigd en machtigen de gemeente het bedrag af te schrijven van de rekening van hun bankrekening. Dit bedrag wordt geretourneerd indien inschrijvers tot aankoop van een kavel overgaan.

Loting door notaris Middels loting door een door de gemeente aan te wijzen notaris uit Zaanstad (kort na de sluiting van de inschrijving) krijgen de inschrijvers een rangnummer toegewezen. Dit rangnummer bepaalt in welke volgorde zij vervolgens een kavel in het project kunnen kiezen. Nadat de loting heeft plaatsgevonden, worden de inschrijvers geïnformeerd over het rangnummer dat hen is toegekend.

Kaveltoewijzing Op basis van uitkomst van de loting en de door inschrijvers opgegeven voorkeur ten aanzien van de parkeeroplossing, wordt bepaald welk deel van het uitgeefbaar gebied wordt gereserveerd voor parkeren en welk deel wordt betrokken in de kaveltoewijzing. Tijdens een bijeenkomst (‘kavelij’) bepalen inschrijvers op volg­ orde welke stroken zij willen afnemen. Alle inschrijvers dienen bij de kavelij aanwezig te zijn. Eventueel kunnen zij zich laten vertegenwoordigen door een gemachtigde. Om te voorkomen dat er onverkoopbare (te smalle) kavels overblijven, worden de volgende spelregels gehanteerd: •• De inschrijver kiest zijn kavelstroken tegen een reeds toegewezen kavel aan of laat 9 óf 18 of meer tussengelegen kavelstroken vrij; •• Als het aantal nog beschikbare kavelstroken niet overeenkomt met het voorkeursaantal van inschrijver (te veel, te weinig) en elders in het blok zijn nog voldoende niet toegewezen kavelstroken beschikbaar, dan is het mogelijk om reeds toegewezen kavels maximaal vier kavelstroken naar links of rechts van de oorspronke­ lijke positie te verschuiven zodat de gewenste kavel toch toe­ gewezen kan worden.

Restkavels

Levering

Indien onverhoopt niet alle beschikbare kavels tijdens een kavelij kunnen worden uit gegeven dan worden betreffende (rest)kavels verkocht aan particulieren volgens het beginsel ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’.

De levering van de kavel vindt plaats uiterlijk 6 weken na het verlenen van de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning is dan onherroepelijk geworden.

Ad 4 - Contract­vorming met de kavelkopers De contractvorming tussen gemeente en kavelkopers vindt plaats in twee stappen: ondertekening van de optieovereenkomst (stap 1) en ondertekening van de koopovereenkomst (stap 2).

Optieovereenkomst Ter voorbereiding van het afsluiten van de optieovereenkomsten voert een vertegenwoordiger van de gemeente individuele verkoopgesprekken met iedere kavelkoper. Tijdens het verkoop­ gesprek worden de optieovereenkomst, de koopovereen­komst en de randvoorwaarden toegelicht en worden de vragen van de kavelkoper of de groep beantwoord. Ook worden kavelkopers geïnformeerd over het zelf bouwen van een woning. Na het verkoopgesprek wordt de optieovereenkomst opgesteld en vervolgens afgesloten. De kavelkoper is een optievergoeding van 1 1.500,- verschuldigd.

Koopovereenkomst De koopovereenkomst wordt gesloten direct nadat het voor­ lopig ontwerp van de kavelkoper door de supervisor is goed­ gekeurd, doch uiterlijk binnen de termijn die daarvoor in de optieovereenkomst is vastgelegd (uiterlijk 38 weken). Kavelkoper betaalt op dat moment een waarborgsom van 10% van de koopsom of stelt een bankgarantie voor dat bedrag.

Ad 5 - Begeleiding planvorming en uitvoering De plan- en uitvoeringsfase start op het moment dat de optie­ overeenkomst getekend is en eindigt als de laatste woning wordt opgeleverd. Zoals eerder beschreven, worden er termijnen gesteld waarbinnen de kavelkoper het bouwplan moet ontwikkelen en laten uitvoeren. In het schema op de volgende pagina zijn de stappen inclusief de termijnen weergegeven. In de periode waarin de kavelkopers hun plannen maken, wordt er bijzondere aandacht besteed aan de onderlinge afstemming en het tussentijds toetsen van de individuele woningontwerpen aan de gestelde randvoorwaarden. Er worden daarvoor twee workshops met de gemeente en de kavelkopers en hun architecten georganiseerd: na afronding voorlopig ontwerp en definitief ontwerp. De architecten leveren vooraf hun tekeningen aan en de kavelkopers nemen tijdens de bijeenkomsten een maquette van hun woning of project mee (op een voorgeschreven schaal). De maquettes worden tijdens de workshops op een ondergrond van het plangebied geplaatst. Tijdens de workshopbijeenkomsten wordt ingegaan op de woningontwerpen en afstemmingskwesties (verschillen in bouwdiepte en -hoogte tussen afzonderlijke woningen). Het bovenstaande geldt voor de kavelkopers die gelijktijdig starten met hun planvorming. Kavelkopers die op een later moment een optie nemen op een kavel stemmen tussentijds het woningontwerp individueel af met de supervisor.

Stappenplan De Zaanse Eilanden planvorming en uitvoering

Koop & levering bouwkavel

Ontwerp & realisatie

inschrijving & toewijzing < optieovereenkomst & optievergoeding € 1500,00 voorlopig ontwerp (VO)

vergunningen & goedkeuringen

uiterste termijn

Definitief ontwerp (DO)

Beoordeling VO door supervisor

20 weken

2 weken

Beoordeling VO door supervisor

2 weken

2 weken

= 34 weken

Koop & levering bouwkavel Ontwerp & realisatie vergunningen & goedkeuringen

koopovereenkomst & waarborgsom 10% (of bankgarantie)

levering kavel & betalen restant koopsom

aanbesteding

bouwen

aanvraag omgevingsvergunning

8 weken

Toetsen aanvraag omgevingsvergunning < verlenen omgevings­ vergunning

bezwaar­ termijn

8 weken

6 weken

> DeZaanSeeILaNDeN.NL