HANDBOEK VRIJE KAVELS

HANDBOEK VRIJE KAVELS

VERSIE 1.0 MAART 2014

Inhoud Inleiding ................................................................................................................................. 3 Het plan ................................................................................................................................. 3 Plankaart Kavels ................................................................................................................... 4 Prijzen ................................................................................................................................... 5 Verkoopinformatie ................................................................................................................. 5 Technische omschrijving ....................................................................................................... 6 Beschrijving traject ‘start verkoop tot overdracht’ .................................................................. 8 Procedure Omgevingsvergunning ......................................................................................... 9 Bestemmingsplan “Zaandam Noord” ....................................................................................10 Welstandsnota Zaanstad 2013 .............................................................................................12

2

Inleiding Voor u ligt het handboek ‘vrije kavels’ voor het project, ‘Kalverhof in Zaandam. Hooijschuur Projecten wil u met dit handboek een compleet overzicht geven van wat u, als mogelijk toekomstige koper van een kavel, tegenkomt. Natuurlijk blijven er altijd vragen waarop u nog antwoord zoekt. Hiervoor kunt u contact opnemen met Kuijs Reijnder Kakes, Fris Makelaars of met Gemeente Zaanstad (www.zaanstad.nl of 14075). Wij wensen u veel leesplezier en succes bij uw beslissing!

Het plan Dertien woningen vormen gezamenlijk Kalverhof. De twee kavels liggen direct aan ’t Kalf en hebben een weids uitzicht over het water. Achter de kavels staat een blok van vier appartementen, met daarboven vier ruime bovenwoningen. Aan de andere kant van het hofje staan drie eengezinswoningen die volledig in de breedte zijn georiënteerd en met de tuin grenzen aan het water. Op loop- en fietsafstand van Kalverhof heeft de wijk een eigen winkelcentrum. Hier bevindt zich de supermarkt, maar ook de apotheek, de huisartsenpost en aanvullende winkels. De wijk heeft eigen scholen en een prima busverbinding met het centrum. Wandelen, hardlopen, spelen of een frisse duik? Daarvoor is het recreatieterrein Jagersplas, net even om de hoek, de aangewezen locatie. De jeugd fietst gemakkelijk even naar het centrum. Een vertrouwde route, want ook de middelbare scholen bevinden zich meer in de stad zelf. Kortom: Kalverhof heeft alles in de buurt, maar toch ook op prettige afstand. Zaanstad in de lift Zaanstad heeft grote plannen. En terecht: de stad heeft de potentie om met Amsterdam een stedelijk gebied met grote uitstraling te gaan vormen. U vindt er veel groen en water, goede verbindingen naar de Randstad én een traditionele mentaliteit van aanpakken. Die toont zich ook in Inverdan, de omvangrijke en ambitieuze herstructurering van het centrum van Zaandam. Hier komen nieuwe winkels, kantoren, het stadhuis en meerdere culturele voorzieningen. En dat op slechts vijf minuten van Kalverhof...

3

Plankaart Kavels

4

Prijzen Kavelnr.

9 10

• •

Kavel opp.

ca. 178 m2 ca. 148 m2

Koopsom v.o.n. € 95.000 € 70.000

Prijzen zijn V.O.N., hetgeen wil zeggen inclusief B.T.W. notaris- en makelaarskosten, doch exclusief financieringskosten. Kosten worden per 1 januari 2014 tot de datum van transport bij de notaris verhoogd met maximaal 6% rente op jaarbasis (1 jaar = 365 dagen) en B.T.W.

Verkoopinformatie Voor verdere informatie over de beschikbare kavels kunt u contact zoeken met één van de verkopende makelaars. Of neemt u een kijkje op www.kalverhofzaandam.nl

Westzijde 83 1506 GA Zaandam Telefoon: (075) 6555090 Emailadres: [email protected]

Westzijde 340 1506 GK Zaandam Telefoon: (075) 6126400 E-mailadres: [email protected]

5

Technische omschrijving PEIL Het peil -P- waaruit alle hoogten en diepten worden gemeten komt overeen met de bovenkant van de begane grondvloer van de te bouwen woning. De hoogte van dit peil ten opzichte van de omgeving is reeds bepaald in overleg met de dienst bouw- en woningtoezicht van de gemeente. Dit peil is vastgelegd op 0.70 +NAP GRONDWERK Naar de milieukundige kwaliteit van de kavels is door een milieukundig bureau onderzoek verricht en is een saneringsrapport opgesteld. Aan de hand van dit rapport en de goedkeuring van het bevoegd gezag zijn de kavels geschikt gemaakt voor woondoeleinden. Er heeft een functionele sanering plaats gevonden. Hierbij is de verontreinigde bodem geïsoleerd ten behoeve van het toekomstig gebruik. Hierbij zijn de in de diepere bodemlagen achterblijvende verontreinigingen in voldoende mate afgeschermd door middel van het aanleggen van gebouwen, wegen, parkeerplaatsen en dergelijke. Op de bouwrijpe kavels vindt de afscherming plaats door middel van een aangebrachte schone leeflaag ter dikte van ca. 0,5 meter, van de ondergrond gescheiden door een signaaldoek. Deze leeflaag zelf is multifunctioneel bruikbaar voor de inrichting van de tuinen en dergelijke. Voor wijzigingen in de bodem onder de leeflaag geldt een gebruiksbeperking. Eventuele wijzigingen in deze diepere bodemlagen behoeven vooraf de goedkeuring van het bevoegd gezag. De uit te voeren sanering is in het kader van artikel 55 Wet Bodembescherming uitvoerig omschreven in het saneringsplan. Na uitvoering van deze werkzaamheden is een evaluatierapport opgesteld. Beide zijn beschikt (goedgekeurd) door het bevoegd gezag. BESTRATING EN ERFAFSCHEIDING Het openbaar gebied in het plan is samengesteld uit betonklinkers en tegels tussen opsluitbanden. Tevens zijn in de weg straatkolken ten behoeve van de afvoer van hemelwater aangebracht. Deze bestratingen zijn evenals het onbebouwde maaiveld aflopend aangebracht. De kavelgrenzen worden, waar nodig, op de hoekpunten gemarkeerd door een houten perkoenpaaltje. BERGING Bij elke kavel hoort een reeds gebouwde berging welke zich in het bergingscluster van achterliggend appartementencomplex bevindt. De beging is als volgt opgebouwd: - De vloer is samengesteld uit voorgespannen plaatvloer-elementen van beton (zonder isolatie), aan de bovenzijde afgewerkt met een slijtvaste cementgebonden dekvloer dik ca.50mm. - De gevel is opgebouwd uit regelwerk van vurenhout, aan de buitenzijde bekleed met cement gebonden gevelbekledingsplanken met houtstructuur in kleur. - Het platte dak bestaat uit, een balklaag van vurenhouten balken met een dakbeschot van niet geïsoleerde houten dakplaten met daarover een dakbedekking van APP op afschot met langs de randen een aluminium dakrandprofiel.

6

PARKEREN Parkeren vindt plaats in het openbaar gebied. HUISVUILINZAMELING Het huisvuil wordt ingezameld d.m.v. ondergrondse afvalinzameling. De ondergrondse afvalbak bevindt zich midden in het plan voor de entree van het bergingscluster. Na oplevering van uw woning ontvangt u via HVC een pasje om de ondergrondse afvalcontainer te kunnen gebruiken. KABELS, LEIDINGEN EN NUTSVOORZIENINGEN Het kabel- en leidingen tracé bevindt zich in de woonstraten. Van hieruit worden de huisaansluitingen gemaakt. Koper is zelf verantwoordelijk voor de benodigde voorzieningen tijdens de bouw, zoals stroom en water. De definitieve nutsaansluitingen dienen door de koper zelf bij de diverse partijen te worden aangevraagd (www.aansluitingen.nl). De kosten voor de huisaansluitingen zijn voor rekening van de koper. Daar waar riolering en nutsleidingen (bijvoorbeeld hoofdleidingen) worden aangelegd vooruitlopend op de bouw, draagt de koper zorg voor een veilige en ongestoorde ligging tijdens het bouwproces. VEILIGHEID De koper draagt zorg voor een deugdelijke afscherming van het bouwterrein en treft voor zijn rekening alle noodzakelijke maatregelen om de veiligheid van de reeds aanwezige bewoners te waarborgen. Het is niet toegestaan het perceel te bewonen voorafgaand aan de oplevering van de woning (bijvoorbeeld door plaatsing van een caravan). BOUWAFVAL EN OPSLAG MATERIAAL Iedere koper dient zorg te dragen voor de afvoer van zijn eigen bouwafval. Ten overvloede wordt vermeldt dat het niet is toegestaan materiaal buiten het eigen perceel op te slaan. HUISNUMMERING De gemeente heeft de volgende huisnummers toegekend aan de kavels: Kavel 9 Kavel 10

Kalf 62A Kalf 62B

WIJZIGINGEN EN AFWIJKINGEN De ingeschreven maten van de bijbehorende tekeningen zijn “circa” maten en hebben geen bewijskracht. Bij zowel onder- als overmaat van het kaveloppervlakte, zal geen verrekening plaatsvinden. De erf-zone zoals aangegeven op de kaveltekeningen zijn indicatief. De in de verkoopdocumentatie opgenomen artist-impressies geven een impressie weer, aan deze artist-impressies kunnen géén rechten worden ontleend.

7

Beschrijving traject ‘start verkoop tot overdracht’ In dit hoofdstuk wordt het traject beschreven van de start verkoop tot de oplevering van uw woning. De rol van de verschillende betrokken partijen (Hooijschuur Projecten, gemeente Zaanstad en de koper) wordt kort toegelicht. Tekenen overeenkomst De aankoop van de kavels wordt vastgelegd in een koopovereenkomst. Deze overeenkomst wordt ondertekend door de verkopende partij en de koper van de kavel. Voorlopig ontwerp Als u de koopovereenkomst heeft getekend kunt u verder met het ontwerp van uw woning. Belangrijk is dat u een programma van wensen (voor nu en de toekomst) opstelt, dat als leidraad voor uw architect of uw aannemer dient. Op basis van het programma van wensen stellen zij voor u het schetsontwerp op. Wij adviseren u om op korte termijn contact op te nemen met uw financieringspartij, om zodoende vanaf het begin duidelijk te krijgen welke documenten u bij hen dient aan te leveren om voor de gestelde data uw financiering gereed te hebben. Uiterlijk twee maanden na het tekenen van de koopovereenkomst wordt het voorlopig ontwerp bij de gemeente besproken in een zo genaamd “vooroverleg”. In het vooroverleg laat de gemeente niet alleen weten of zij uw plan wenselijk vindt, maar ook of het plan kansrijk en vergunbaar is. Mogelijkheden en beperkingen kunnen eveneens aan de orde komen. Diverse specialisten beoordelen uw plan. Zij kunnen aangeven welke procedure de aanvraag moet doorlopen en hoeveel tijd daarvoor nodig is. Zij kunnen ook aangeven welke documenten u bij uw aanvraag moet inleveren en waaraan deze stukken moeten voldoen. De kosten van het vooroverleg (ca. € 500,-) zijn voor rekening van de koper maar worden later in mindering gebracht op de kavelprijs. Als de gemeente uw plan niet afwijst zijn alle opschortende voorwaarden voor de aankoop van de kavel (volgens eerder getekende koopovereenkomst) vervallen en betekend dat de juridische levering van de grond kan plaatsvinden. Juridische levering grond Een belangrijke stap in het proces is de juridische levering van de kavel: deze komt officieel in uw eigendom en de koopsom wordt betaald. (uiterlijk 6 weken na vervallen opschortende voorwaarden). De notariskosten zijn voor rekening van Hooijschuur Projecten. De aktes zullen passeren bij Kurk en Jacobs Notarissen te Zaandam. Start bouw Koper maakt een afspraak met Van der Gragt om de kavel inclusief de berging op te leveren. Hiervan wordt een proces-verbaal van oplevering gemaakt, dat door beide partijen wordt ondertekend.

8

Procedure Omgevingsvergunning Het aanvragen en verlenen van een omgevingsvergunning gaat volgens een wettelijke procedure. De termijn die hieraan is verbonden, is acht weken (termijn bij aanvraag welke past binnen het bestemmingsplan). Het indienen van de aanvraag moet volgens het ‘Omgevingsloket’ gebeuren. In dit besluit is opgenomen welke gegevens uw aanvraag moet bevatten om die te beoordelen en om een omgevingsvergunning te verlenen. Kijk voor meer informatie op www.vrom.nl in het dossier bouwregelgeving, of kijk op www.omgevingsloket.nl . Uw architect of aannemer kan u hierover ook alles vertellen. Na het indienen van uw bouwaanvraag kijkt de gemeente eerst of uw bouwaanvraag ‘ontvankelijk’ is. Als alle benodigde informatie aanwezig is, is de bouwaanvraag ontvankelijk. Een ontvankelijke bouwaanvraag wordt door de gemeente onder andere getoetst op: - Bouwbesluit (dit is verreweg de belangrijkste toets). - Bestemmingsplan - Bouwverordening van gemeente Zaanstad. - Esthetische kenmerken (ontwerp, detaillering en materiaalgebruik), inpassing in de omgeving. Dit laatste gebeurt door de toets van Stedenbouw en de welstandscommissie. Als de bouwaanvraag aan alle voorwaarden voldoet, is de gemeente verplicht een omgevingsgunning af te geven. Op de betreffende kaveltekening staat het bebouwbaar oppervlakte omschreven. Voor de mogelijkheden om buiten dit bouwvlak te bouwen, verwijzen wij naar het handboek " Bij een hoofdgebouw behorende bouwwerken; aan- en uitbouwen, carports, serres, etc " van het ministerie van VROM, welke te downloaden is van de site van VROM www.vrom.nl Na een positieve toets, wordt deze gepubliceerd in de plaatselijke kranten, zodat iedereen zich hiervan op de hoogte kan stellen. De gemeente biedt vier weken de mogelijkheid de bouwaanvragen in te zien. Er kunnen tot zes weken na de afgifte van de omgevingsvergunning bezwaren ingediend worden. Wanneer gedurende de bezwaartermijn van zes weken geen bezwaren worden ingediend, is de vergunning onherroepelijk geworden. Voor meer informatie over uw bouwaanvraag belt u met de gemeentelijke informatielijn: 14075.

9

Bestemmingsplan “Zaandam Noord” Bebouwing van de kavels dient te voldoen aan het bestemmingsplan “Zaandam Noord”’ de in dit bestemmingsplan opgenomen bebouwingsvlakken zijn in de plankaart van de kavels weergegeven. Op de volgende pagina’s van deze prospectus vindt u een uitsnede uit de plankaart en de legenda van het bestemmingsplan. Het complete bestemmingsplan is in te zien op www.ruimtelijkeplannen.nl

10

Uitsnede plankaart bestemmingsplan “Zaandam Noord”

Kalverhof

Uitsnede legenda plankaart bestemmingsplan “Zaandam Noord”

11

Welstandsnota Zaanstad 2013 Bij het ontwerp van uw woning dient u met de volgende omschrijving en criteria rekening te houden. Kalf en deel Oostzijde De oostoever van de Zaan ten noorden van de Prins Bernhardweg is een gebied met gemengde bebouwing. De voor de dijken zo kenmerkende structuur met paden is in aanleg aanwezig. Binnen deze structuur is het oorspronkelijke landelijke karakter in de loop der jaren aangevuld met steeds meer bedrijvigheid. Waar elders langs de Zaanoevers het wonen een belangrijk aandeel heeft gehouden of weer heeft gekregen, bepalen bedrijven de sfeer in dit gebied. Ook hier is de bebouwing zeer divers. Bouwmaten, kaphoogten, kavelgrootte, en dergelijke verschillen over het hele lint. Er is een grote variatie in bebouwings- en woningtypologie. Naast het kenmerkende beeld van de kleinschalige woningen en de grootschaligere bedrijfsbebouwing, is in de oudere gedeelten een aantal nieuwe panden te vinden, waaronder villa-achtige dijkwoningen. Welstandscriteria Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria: Het dorpse tot klei stedelijke karakter van het lint behouden: - per kavel is er één hoofdmassa - de voorgevel richten op dijk of weg, de nokrichting wisselt - rooilijnen volgen dijk of weg - de hoofdbebouwing staat aan de straatzijde, bijgebouwen hebben een ondergeschikte positie (werkplaatsen en fabrieken liggen alleen aan de straat als er geen woonhuis op het kavel staat) De bouwmassa is evenwichtig en in harmonie met het gebiedskarakter en afgestemd op de oorspronkelijke bebouwingskenmerken langs de dijk (hoofdvorm en nokrichting): - gebouwen zijn afwisselend en hebben in beginsel een eenvoudige rechthoekige plattegrond - de individuele woning binnen een rij of ensemble is deel van het geheel - voorkom zichtbare schaalvergroting bijvoorbeeld door samenvoeging - woningen hebben bij voorkeur een onderbouw van één of twee lagen met een eenduidige kap, waarvan de nok veelal haaks op de dijk staat of de verkavelingsrichting van het landschap volgt - uitbreidingen zoals aanbouwen en dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element - bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en eenvoudig van vorm - bedrijfsgebouwen zijn bij voorkeur breed en laag of smal en hoog en kunnen een plat dak hebben De architectonische uitwerking en detaillering zijn gevarieerd en zorgvuldig: - herhaling voorkomen - aan de dijk is de detaillering van panden rijker dan langs de paden - de gevel heeft hiërarchische opbouw met een hoge begane grondlaag - elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen 12

-

ramen zijn bij voorkeur staand of (verticaal) onderverdeeld fijne detaillering benadrukken in kleine elementen als gootklossen en belijning wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op hoofdvolume

Materialen en kleuren afstemmen op de directe omgeving: - gevels van woningen in beginsel uitvoeren in baksteen al dan niet in combinatie met hout (eventueel gebruik maken van pleisterwerk) - hellende daken dekken met (matte) keramische pannen - kleuren afstemmen op wat in de omgeving gebruikelijk is en houtwerk schilderen in traditionele kleuren (zoals de Zaanse kleurenwaaier) - grote vlakken uitvoeren in kleine elementen of materialen met een structuur en in een terughoudende kleur - details uitvoeren in een contrasterende kleur

13