Informatieboek kavels Leonidas. Natuurlijk Wonen in Kralingen. Kavels Leonidasterrein uitgave januari

Informatieboek kavels Leonidas Natuurlijk Wonen in Kralingen

Kavels Leonidasterrein • uitgave januari 2015

1

Deze brochure is met zorg

Inleiding 3

samengesteld maar voor de juistheid

Ligging en proefverkaveling

4

kan door de gemeente Rotterdam geen

Geschiedenis van De Esch

5

aansprakelijkheid worden aanvaard,

Bouwregels op hoofdlijnen

6

noch kan aan de vermelde informa-

De omgevingsvergunning

11

tie en gegevens enig recht worden

Koop en levering van de grond

13

ontleend.

U start met bouwen

15

Algemene informatie over de Omgevings-

18

vergunning van de gemeente Rotterdam

Uitgave januari 2015

Kavels Leonidas 2


Inleiding Op het voormalig hockeyterrein Leonidas aan de Kralinger Esch in Kralingen stelt de Gemeente Rotterdam kavels beschikbaar voor het bouwen van woningen in particulier opdrachtgeverschap. Zelfbouw is zelf invloed hebben op hoe uw woning wordt gebouwd, met als resultaat een eigen bijzondere plek. Uniek wonen en werken, dat wil de gemeente Rotterdam meer mogelijk maken, ook binnen de bestaande stad. Met aanbod voor mensen die zelf aan de slag willen met het alleen of samen bouwen van hun woning(en). Zelfbouw Rotterdam streeft tevens naar meer variatie in het aanbod van kavels in Rotterdam. Kijk voor het complete aanbod op www.pakjeruimte.nl Het voormalig hockeyterrein Leonidas is beschikbaar gekomen door de verhuizing van de hockeyclub naar de overzijde van de Kralingse Zoom. Dit is een mooie mogelijkheid om het woningaanbod in de Esch aan te vullen. Vanwege de bijzondere ligging in een recreatieve zone met volkstuinen en sportcomplexen is het belangrijk dat deze locatie een kleinschalig en groen karakter behoudt. Een woninglocatie met sfeer van een ‘volkstuincomplex’ past in deze omgeving, dus geen gewone nieuwbouwwijk. Als inspiratie voor de nieuwe woningen spreken we van Natuurlijk Wonen. Natuurlijk Wonen staat voor bescheiden, duurzame woningen, met groene tuinen op kavels van 200 tot circa 550m². De buurt wordt autoluw; parkeren van auto’s vindt plaats op aangewezen plekken buiten uw eigen terrein en tuinen hebben een haag als erfafscheiding, geheel passend bij Natuurlijk Wonen.

Natuurlijk Wonen in Kralingen Kavels Leonidasterrein • uitgave januari 2015

3

Ligging en proefverkaveling Woningbouwlocatie Leonidas (hierna aangeduid met

Leonidas zich bevinden. Verder zijn er in de buurt prachtige

Leonidas) is ongeveer 3 hectare groot en ligt tussen

Rijksmonumenten gelegen zoals de watertoren. Openbaar

de Kralingse Zoom en de Abram van Rijckevorselweg

vervoer-verbindingen zijn onder andere de tramlijnen 21 en

en grenst aan de westzijde aan het natuurbad van de

24. Aan de andere kant van de Abram van Rijckevorselweg

Vereniging Kralings Zwembad en de volkstuinen van

bevindt zich campus EUR met de Erasmus Universiteit

Nut en Genoegen. In de buurt zijn diverse voorzieningen

Rotterdam en Hogeschool Rotterdam. Ook Kralingen, de

zoals een gezondheidscentrum, het park Oude Plantage,

Kralingse plas en de binnenstad zijn in de buurt.

basisscholen en winkels te vinden. Tegenover Leonidas

Voor Leonidas is een verkaveling gemaakt, zie afbeelding

ligt sportpark Toepad waar de Schaatsbaan en hockeyclub

hiernaast. De locatie Leonidas is verdeeld in drie fasen: het zuidelijk deel van 23 kavels (fase 1), het midden deel met 16 kavels (fase 2) en het noordelijk deel met in totaal 7 kavels (fase 3). De kavelgrootte is 200, t/m 550 m2 en de koopprijs van de grond, inclusief mandelig groen en BTW, bedraagt € 486,- per m2. Prijspeil 2014. In het voorjaar van 2014 is gestart met de inschrijving van fase 1, die al bijna geheel verkocht zijn. Vanaf begin 2015 start de inschrijving voor fase 2. De wegen, de centrale parkeervoorzieningen en de aansluitingen op de omgeving liggen vast, waardoor de wijk de kenmerken van een woonerf krijgt met rust en vrijheid in de sfeer van Natuurlijk Wonen.

Het Park ‘De Oude Plantage’ 4


Verkaveling Leonidas, neem voor details contact op met makelaarskantoor Langejan (www.langejan.com) Abram van Rijckevorselweg

FASE 2

Kralingse Zoom

FASE 3

Honingerdijk

FASE 1

Mandelig groen


5

Geschiedenis van De Esch De Esch is vernoemd naar de gelijknamige polder.

Bij Rotterdam

Een groene wijk met natuurpark De Esch als juweeltje.

In 1895 gaat Kralingen, en daarmee de Esch, onderdeel

Maar de Esch is meer. Het biedt plaats aan diverse

uitmaken van de stad Rotterdam. In dat jaar wordt ook de

bedrijventerreinen zoals de Autostrada, het huisvest de Van

Joodse begraafplaats in gebruik genomen. Het binnendijkse

Ghentkazerne en er zijn diverse mogelijkheden tot recreatie.

deel is dan nog een poldergebied met voornamelijk

Net zoals de rest van Kralingen is de Esch een

boerderijen, buitenverblijven en aan de dijk enkele fabrieken.

poldergebied. Het gebied is in 1270 ingedijkt. Het verkavelingspatroon van sloten dateert uit de

Met de tijd mee

ontginningsperiode van het gebied. In 1769 wordt in het

In de loop van de 20ste eeuw breidt het Drinkwaterleiding-

buitendijkse gebied aan de westkant het eerste stadspark

bedrijf verder uit met de bouw van drie witte snelfilter-

van Rotterdam aangelegd: de Oude Plantage.

gebouwen en nieuwe waterbassins. In de jaren dertig wordt het zwembad aangelegd. De Van Ghentkazerne, in de

Negentiende eeuw

oorlogsjaren door de Duitsers gebruikt, wordt in juli 1945

Tot in de negentiende eeuw haalden de Rotterdammers hun

door de mariniers officieel in gebruik genomen. In de jaren

drinkwater uit wellen, sloten en de rivier. In de loop van de

zestig worden de Van Brienenoordbrug en het verkeersplein

negentiende eeuw werd duidelijk dat de voortdurend terug-

Kralingen aangelegd, met daarop aansluitend de Van

kerende cholera-epidemieën te maken hadden met veront-

Rijckevorselweg. Vanaf de jaren zestig worden ten noorden

reinigd drinkwater. Daarom besloot de gemeenteraad in

van de Honingerdijk en het Toepad drie volkstuincomplexen

1869 tot de aanleg van een drinkwatervoorziening ver buiten

en twee sportterreinen (Leonidas en Toepad) aangelegd.

de toenmalige stad ten oosten van de Oude Plantage. Vanaf 1874 kon biologisch gezuiverd maaswater worden geleverd

Omzetting in een woonwijk

en gebufferd in de Watertoren. Met zijn 48 meter en een

Het drinkwaterleidingbedrijf verhuisde in 1977 naar de

reservoir van één miljoen liter drinkwater op dat moment de

omgeving van de Van Brienenoordbrug. De gemeente

grootste watertoren in Nederland.

startte een uitgebreide studie naar de mogelijkheden van woningbouw op deze grotendeels buitendijkse locatie, met markante historische bebouwing. Het terrein werd bestemd als woongebied voor ca 2500 woningen. De eerste deelplannen bevatten sociale woningbouw, mede gebruikt als overloop voor de toenmalige stadsvernieuwingswijken. Later werd langs de rivier duurdere bouw in de koop- en huursector gerealiseerd. De watertoren, de snelfiltergebouwen, de directeurswoning, de filterbakken en het pompstation met het ketelhuis bleven behouden als monumenten uit de vroeg-industriële periode van Rotterdam. In 1981 werd het geheel, op de filtergebouwen na, tot Rijksmonument verklaard. Nu Nadat in 2010 hockeyvereniging Leonidas verhuist naar een nieuwe accommodatie komt de locatie vrij voor een kleinschalige woonwijk met vrije kavels voor zelfbouw door particulieren of collectieven. Met de relatief kleine kavels, in een groene, autoluwe setting, wordt een voor Rotterdamse begrippen nieuw product op de markt gezet. Hiermee geeft de stad Rotterdam vorm aan haar ambitie om aantrekkelijke woningen te realiseren in het midden en hoge(re) segment.

6


Bouwregels op hoofdlijnen Natuurlijk Wonen

om nu en in de toekomst te wonen, met aandacht voor het

Aansluitend op het groene en kleinschalige karakter van de

milieu.

omgeving is het beeld en de sfeer van een volkstuincomplex

Toekomstige bewoners geven met hun woningen en tuinen

het vertrekpunt voor Leonidas. Maar met ‘echte’ woningen,

vooruitstrevend vorm aan duurzaamheid. Dit kan worden

waar u permanent kunt wonen, in tegenstelling tot de volks-

vertaald in de manier van bouwen, het materiaalgebruik, het

tuinhuisjes van het naastgelegen ‘Nut en Genoegen’. Dit

energiegebruik, de buitenruimte, afval, autogebruik etcetera.

concept wordt Natuurlijk Wonen genoemd. Natuurlijk Wonen

Hiermee kan Leonidas een voorbeeld worden voor andere

staat voor een bescheiden vrijstaande of eventueel gescha-

toekomstige woongebieden.

kelde woning in het groen.

Het voordeel van duurzaam bouwen via particulier opdracht-

De bebouwing moet een uitstraling hebben die past binnen

geverschap is, dat je de keuzes kan maken die bij je passen,

het karakter van een groene woonbuurt (geen boerderettes

ook financieel. Energiebesparing komt tot uitdrukking in

en notariswoningen). De materiaalkeuze is vrij maar moet

de woonlasten, banken als Rabobank, Triodos en ASN

aansluiten op dit karakter, waarbij het gebruik van baksteen

kijken bij het verstrekken van de hypotheek naar de totale

het gevelbeeld niet mag domineren.

woonlasten. Via duurzaam bouwen zet je in op het verhogen van het comfort van de woning. Alleen duurzame woningen Een randvoorwaarde bij de verkoop van de grond is dat de woning duurzaam is; om dit te kunnen toetsen moeten alle woningen voldoen aan het DUBOkeur Rotterdam, minimaal 1 ster of GPR Gebouw waarbij uw woning een GPR-niveau van minimaal 7,5 moet scoren voor elke module (Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde). DUBOkeur® DUBOkeur® woning is een instrument om de duurzaamheid van woongebouwen al in de ontwerpfase inzichtelijk te maken. De inhoudelijke bandbreedte van dit instrument bestaat uit de thema’s: energie, materiaal, water, groen, gezondheid en toekomstbestendigheid. DUBOkeur® woning is gekoppeld aan een certificeringstraject. Woningen die een bepaald ambitieniveau behalen ontvangen hiervoor een certificaat. Voor het Leonidasterrein worden drie duurzame ambitieniveaus onderscheiden; 1 ster, 2 sterren en 3 sterren. De notitie van het Nederlandsinstituut voor Bouwbiologie en Ecologie (NIBE), die voor Leonidas is geschreven, is beschikbaar bij de gemeente. Op www.rotterdam.nl/duurzamewoningen zijn de duurzaamheidtabellen te downloaden. Voor elk ambitieniveau geldt een aantal verplichte basis-

Natuurlijk Wonen: een inspiratiebeeld

eisen waaraan een woning dient te voldoen om op het desbetreffende niveau een certificaat te behalen. Daarnaast

Duurzaam

zijn per ambitieniveau keuze-eisen geformuleerd. De

Voortbordurend op het duurzame karakter dat de wijk De

methodiek biedt ook de mogelijkheid om bijzonder innova-

Esch van oorsprong al heeft, wordt bij Leonidas ook echt

tieve aspecten als compensatie-eis in te brengen. Zo

invulling gegeven aan dit thema. Een duurzaam Leonidas

ontstaat een keurmodel dat strenge eisen stelt aan de

is groen, kindvriendelijk, klimaatvriendelijk, (economisch)

woningen maar ook flexibiliteit en creativiteit toelaat en

toekomstbestendig en waardevol. Een aantrekkelijk gebied

innovatieve ideeën honoreert. Doel van DUBOkeur® is altijd


7

om uitsluitend de bovenkant van de markt een keurmerk

Materiaal, kleur en detaillering

te geven, zodat het ook echt wat voorstelt. Daarom zijn de

• Materialen en detaillering zijn afgestemd op de sfeer van

eisen streng, maar haalbaar. Er moet een stimulans vanuit gaan om het nog beter te doen.

het groengebied. • Ingangspartijen worden zorgvuldig gedetailleerd. • Inrichtingselementen zijn van duurzaam, hoogwaardig

GPR Gebouw GPR Gebouw is ontwikkeld vanuit een uitgesproken visie

materiaal passend bij de uitstraling van de omgeving. • Verschillende soorten hekwerken, leuningen en afras-

op duurzaamheid. Duurzaamheid is het creëren van een

teringen zijn transparant, van hoogwaardig materiaal en

gebouwde omgeving met een zo hoog mogelijke kwaliteit en

worden op elkaar afgestemd.

tegelijk een zo laag mogelijke milieubelasting. GPR Gebouw geeft inzicht in de duurzaamheid van een gebouw, gebruik-

De welstandsnota is te vinden op

makend van de meest recente methodes en ontwikkelingen.

www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam. Via deze site is

Na invoer van de gegevens worden prestaties zichtbaar op

door een zelftoets het overzicht van algemene en

de modules Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit,

bijzondere criteria voor Leonidas op te vragen.

Toekomstwaarde en Proceskwaliteit. Per module verschijnt een waardering op een schaal van 1 tot 10. Voor certifi-

Erfafscheidingen

cering van het project Leonidas dienen de modules Energie,

De erfafscheiding met het openbaar gebied bestaat uit een

Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde

haag die door de eigenaren van de kavels zelf aangebracht,

elk een GPR-niveau van minimaal 7,5 voor elke module

bekostigd en beheerd wordt. De haag mag maximaal 1,0

te hebben. De berekeningswijze , uitgevoerd op basis van

meter hoog worden.

versie (4.2.1) van GPR Gebouw. Kijk voor meer informatie

De erfafscheidingen met de buren zijn ook groene hagen.

op www.gprgebouw.nl.

De hoogte van de erfafscheiding is tot de voorgevelgrens (voortuin) maximaal 1,0 meter en daarachter (zij- en achter-

Welstandscriteria

tuin) maximaal 2,0 meter.

Onderdeel van de benodigde bouwvergunning (de omgeving-

Omdat de straten relatief smal zijn en de tuinen direct

svergunning) is de Welstandstoetsing. Er zal worden getoetst

grenzen aan de straat, moet de beplanting in de tuinen aan

aan de Welstandsnota Rotterdam. Voor Leonidas geldt dat

de straatzijde minimaal een halve meter uit de erfgrens

het ontwerp van de woning en de architectuur moeten pas-

blijven (aan de voorzijde dus geheel op eigen terrein). Ook

sen bij de omgeving en het groene karakter van De Esch.

moet de beplanting zodanig onderhouden worden dat er

Verder worden, naast de vaste criteria, de criteria voor het

geen takken over de erfgrens boven het openbare gebied,

gebiedstype Stedelijke groengebieden gehanteerd:

hangen.

Ruimtelijke inpassing

Bebouwingsveld

• Bouwinitiatieven passen bij de sfeer en het karakter van

Het bebouwingsveld is dat deel van de kavel waarbinnen de

het groengebied.

bebouwing geplaatst mag worden. Dit komt tot stand door de verschillende afstanden die moeten worden aangehouden

Verschijningsvorm

ten opzichte van de buurkavels (2 meter), bij het zwembad (5

• Aan- en uitbouwen en andere ingrepen aan het hoofd-

meter) en het openbaar gebied (3 meter).

gebouw zijn in samenhang met de architectonische

Deze afstanden zorgen ervoor dat het karakter van

eenheid ontworpen.

vrijstaande woningen in het groen wordt gewaarborgd.

• Bebouwing wordt als compact volume ontworpen (geen optelling van verschillende volumes en elementen). • Bebouwing wordt als alzijdig volume ontworpen (rondom een aantrekkelijke gevel).

8


Binnen het bebouwingsveld geldt maximale vrijheid om binnen het bebouwingspercentage (afgeleid van de kavelgrootte en niet van het bebouwingsveld) een woning te realiseren.

Inspiratiebeeld: Natuurlijk Wonen

Bebouwingspercentage en bouwhoogte

Bouwregels geschakelde woningen

Om het groene beeld te bewerkstelligen geldt voor Leonidas

Twee geschakelde woningen hebben samen een kavel van

een koppeling tussen het bebouwingspercentage en de

minimaal 400 m². Er zijn diverse kaveldieptes beschikbaar:

bouwhoogte. Dit betekent dat er hoger gebouwd mag worden

20 en 30 meter komen het meest voor. Er zijn diverse

als er minder oppervlak wordt bebouwd. Alle genoemde

bebouwingsmogelijkheden, 1 bouwlaag met/zonder kap of 2

percentages en hoogtes zijn maximale maten.

bouwlagen met/zonder kap, die een relatie hebben met een maximaal toegestane bebouwingspercentage:

Die maximale maten zijn exclusief vergunningsvrije ruimte.

•

van 7m en nokhoogte van 10m heeft, of

Zie daarvoor de regels op www.rijksoverheid.nl. Geef in de zoekoptie aan: bij een hoofdgebouw behorende bouwwerken.

•

carports, serres, etc.”.

25% grondvlak wanneer de bebouwing max. goot- of nokhoogte van 7m, of

U vind dan de PDF van de brochure met de naam “Bij een hoofdgebouw behorende bouwwerken; aan- en uitbouwen,

20% grondvlak wanneer de bebouwing max. goothoogte

•

30% grondvlak wanneer de bebouwing plat afgedekt is met een maximale goothoogte van 4m.

Bouwregels vrijstaande woningen

Globaal rekenvoorbeeld kavel vrijstaande of

De kavelgrootte is minimaal 200 m², maximaal 550 m². Er

geschakelde woning van 300 m²/stuk.

zijn diverse kaveldieptes beschikbaar: 20 en 30 meter komen

Een woning van één laag heeft een maximale footprint en

het meest voor. Er zijn diverse bebouwingsmogelijkheden,

een totaal bruto vloeroppervlak van 90 m2 (30%) . Een

1 bouwlaag met/zonder kap of 2 bouwlagen met/zonder

woning van één laag met kap heeft maximaal een footprint

kap, die een relatie hebben met een maximaal toegestane

van 75 m² (25%) en een totaal bruto vloeroppervlak

bebouwingspercentage:

afhankelijk van het ontwerp tussen de circa 115 - 125 m².

•

20% grondvlak wanneer de bebouwing max. goothoogte

Een woning van twee lagen, plat afgedekt heeft dezelfde

van 7m en nokhoogte van 10m heeft, of

maximale footprint (25% dus 75 m2) maar een hoger totaal

25% grondvlak wanneer de bebouwing max. goot- of

bruto vloeroppervlak van circa 150 m2, uiteraard weer

nokhoogte van 7m, of

afhankelijk van het ontwerp. En een woning van twee lagen

30% grondvlak wanneer de bebouwing plat afgedekt is

met kap heeft een maximale footprint van 60 m² (20%) en

met een maximale goothoogte van 4m.

meet een bruto vloeroppervlak tussen de 150 - 160 m².

• •

Parkeren Figuur bebouwingsvelden

Auto’s worden geparkeerd op een centrale plek. Parkeren op de kavels zelf is niet toegestaan. Per kavel is er één (vaste) parkeerplaats beschikbaar. Deze parkeeroplossing is een bewuste keuze en vormt een essentieel onderdeel in de opzet van deze groene autoluwe wijk. Parkeren voor uw woning op straat is niet mogelijk. Het doet afbreuk aan het concept en de sfeer die we met Natuurlijk Wonen voor ogen hebben. Los van auto’s in het zicht, gaat het parkeren op eigen terrein bijvoorbeeld ten koste van het groene beeld, zoals een continue haag en groene voortuinen. Gebruik van de grond, parkeren en verkeer De straten in het gebied zijn smal (zie doorsnede van de weg). Om te voorkomen dat deze te smal worden dient er geen overhangend groen boven gemeentegrond te zijn vanuit de uitgegeven gronden. Om dit te bereiken bent u verplicht om groen (hagen en andere beplantingen) op meer dan een

Gearceerde gedeeltes zijn bebouwingsvelden


halve meter van de erfgrens van de straat te planten en dit 9

groen ook met snoeien zodanig bij te houden dat deze niet

die deze ondergrond met zich meebrengt. Met de huidige

over de erfgrens hangt.

technieken is dit ook goed mogelijk. Dit heeft een aantal voordelen: • het bespaart veel tijd doordat er geen voorbelasting hoeft

Uitgiftepeil Het uitgiftepeil is de hoogte van het openbaar gebied op de

plaats te vinden; • u bouwt toekomstbestendig door mee te bewegen met de

grens van het openbaar gebied en het kavel. De gemeente heeft dit peil voor dit plan vastgesteld op NAP

eigenschappen die de ondergrond te bieden heeft;

-1,35 m. De woning dient tot dit niveau waterdicht te zijn om

• u heeft minimale overlast van een geringer zakkende

te voorkomen dat grondwater of neerslag in de woning kan

omgeving; Bovendien bent u dan voorloper op het gebied van klimaat-

stromen.

adaptief bouwen. Geschiktheidsverklaring Onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning is de

Hier staat tegenover dat het iets extra’s vraagt van de

milieukundige staat van de bodem. Door de industrie in de

toekomstige bewoners. Het betekent namelijk dat men

stad en het gebruik door de eeuwen heen is de bodem in

rekening moet houden met bepaalde eisen tijdens het

Rotterdam niet overal schoon. Om te kunnen bouwen moet

bouwproces en de gebruiksfase. Dit wordt hieronder nader

er aangetoond worden dat de bodem geschikt is voor het

toegelicht.

5

beoogde gebruik. Uit onderzoeksgegevens blijkt dat de bouwlocatie geschikt is voor de bestemming wonen met tuin. Als onderdeel van de koopovereenkomst wordt er een geschiktheidsverklaring wonen met tuin bijgevoegd. Deze

Profielen schets

geschiktheidsverklaring wordt door de DCMR Milieudienst

6 Rijnmond als bevoegdgezag afgegeven. Rapportage

en beschikkingen kunt u raadplegen via www.dcmr.nl/ themas/bodem en http://dcmr.gisinternet.nl/downloads/ pdf/41/21301641.pdf Veengrond

7

De ondergrond van Leonidas bestaat uit veen. Dit is niet bijzonder. Sterker nog: half Nederland is gebouwd op veengrond. De bodem bestaat tot ca. 15 meter 2.00 diepte uit slappe lagen van klei en vooral veen. Vanaf 15 meter diepte bevinden zich sterkere zandlagen. 8 Wat wel bijzonder is, is

dat Hollanders van oudsher vechten tegen de eigenschappen

0,5m

1m

3 meter

1m

0,5m

Doorsnede ontsluiting tussen kavels

van deze veengrond, door met flinke zandpakketten de

2.00gevolgen van deze op palen die tot in het zand9reiken. De

10.5

1.00

zogenaamde voorbelasten. Daarnaast zet men hun huizen

0

bodem samen te drukken tot een wat stevigere laag, het 3

3.00

werkwijze zijn bekend. Zelfs na het voorbelasten blijft de

16

omgeving zakken en eens in de 10 jaar ligt de straat open om kabels en leidingen op te hogen, verzakt riool te vervangen en moet de omgeving in zijn geheel opgehoogd worden om de huizen die niet zakken toegankelijk te houden.

10

Met het project Leonidas gaat dit nu eens geheel anders aangepakt worden. Hier zal niet gevochten worden tegen het veen maar zal men zich aanpassen aan de eigenschappen 10


0,5m

17

5 meter

Doorsnede ontsluiting langs sloot

ca 4 meter


Funderen van woningen

aangeboden aan de bouwinspecteur. Hierbij dient, in verband

Voor het funderen van woningen zijn er 4 mogelijkheden:

met de verticale stabiliteit van de bodem, rekening gehouden te worden met werkzaamheden op de aangrenzende

1 Drijvend bouwen

percelen.

Hierbij wordt de woning gebouwd op een bak die in principe in open water drijft. Hiervoor moet dit open water in directe

Natte grond

verbinding staan met de singels in het gebied om een redelijk

Als er geen zandlaag op het terrein kan worden aangebracht

stabiel peil te kunnen garanderen.

zal de grond natter zijn dan gebruikelijk. Zeker bij grote regenbuien zal het water minder snel wegvloeien en de tuin

2 Bouwen op palen

‘drassig’ worden. Met bijvoorbeeld drainage kan dit voor een

Maar dan écht op palen, eventueel los van de grond.

groot deel opgelost worden. Deze maatregelen komen voor

Ophogen kavels toegestaan tot aan uitgiftepeil (-1,35 m

rekening van de kaveleigenaar. Echter zal de grond altijd

NAP). Hierbij dient er rekening meegehouden te worden,

vochtig blijven en u zal de beplantingen daarop aan moeten

dat het ophoogmateriaal na verdichten maximaal een massa

passen met soorten die daar goed tegen kunnen.

heeft van 1400 kg/m3..

Voor meer vragen kan u terecht bij het Waterloket: www.rotterdam.nl/waterloket

3a Evenwichtsconstructie op EPS Wat in de wegenbouw al vele jaren wordt toegepast is in

Riolering

woningbouw nog geen algemeen goed: Bouwen op een

Er wordt een gescheiden rioolsysteem aangelegd. Het

piepschuim genaamd EPS. EPS heeft verschillende positieve

vuilwater zal via het riool afgevoerd worden naar de

eigenschappen. Het bestaat voor 98% uit lucht waardoor het

afvalwater- zuiveringsinstallatie (AWZI).

zeer licht van gewicht is en kan drijven, in evenwicht op het

Het schone water c.q. hemelwaterafvoer van de daken kan

grondwater. Daarnaast heeft het geringe gewicht voordelen

worden aangesloten op een nog aan te leggen systeem, dat

voor de logistiek. Bovendien heeft EPS een lange levensduur

het hemelwater laat afwateren op de naast gelegen sloot.

(100 jaar), is het snel leverbaar en na gebruik volledig

Voor beide systemen geldt dat de aanleg en organisatie van

recyclebaar. Tot slot heeft het een hoge isolatiewaarde. Zeer

de hoofdleidingen voor rekening van de gemeente is en dat

duurzaam dus!

de huisaansluiting door de kaveleigenaar zelf moet worden

3b Evenwichtsconstructie op een kelder

aangelegd.

Hiermee wordt een betonnen bak bedoeld welke drijft op het grondwater. Ook hier liggen flinke berekeningen aan ten

Nutsvoorzieningen

grondslag, maar het voordeel is dat er extra vloeroppervlak

De volgende nutsvoorzieningen worden in de straat

wordt toegevoegd aan uw woning.

aangelegd: water (exploitatie door Evides), elektriciteit (exploitatie door Stedin). Of er kabels voor telecommunicatie

In alle gevallen zal u met name in de bouwfase rekening

(telefoon, televisie en internet) komt te liggen is afhankelijk

moeten houden met de slappe ondergrond. Uw aannemer

van de aanvraag. Afhankelijk van het aantal aanvragen

moet hier rekening mee houden met de aanvoer van de

zal het betreffende telecommunicatiebedrijf beslissen

materialen en in de keuze en toepassing van het materieel.

of het kabels zal gaan leggen. Voor alle hiervoor genoemde nutsvoorzieningen geldt dat de kaveleigenaar

Bouwputten graven

verantwoordelijk is voor het aanvragen van de huisaansluiting

Leonidas ligt in een gebied met onder NAP -16 meter een

bij het betreffende nutsbedrijf. In Leonidas worden geen

watervoerend pakket. Hierin heerst een waterdruk die hoger

voorziening voor gas en stadsverwarming gelegd.

is dan de druk van het grondwater in de bovenlagen. Voor het ontgraven van een bouwput dieper dan NAP -2.25 m

Geotechnisch onderzoek

gelden beperkingen ten aanzien van het oppervlak dat

Uw bouwer/architect moet geotechnisch onderzoek

gelijktijdig ontgraven mag worden. Deze ontgravingen (dieper

(sonderingen) doen naar de draagkracht van de grond en

dan NAP -2,25 m) dienen vooraf getoetst te worden door een

zo nodig naar de z.g. verticale bodemstabiliteit bij diepe

deskundig geotechnisch adviseur en ter verificatie worden

ontgravingen. Bij het onderzoek moet rekening worden


11

gehouden met de aanwezige kwelsituatie. De uitvoering

Opbarsten bodem

van grondonderzoek moet vooraf afgestemd worden

Bij graven van een bouwput is de kans op opbarsten van

met Stadsbeheer Rotterdam, gebiedskantoor Kralingen-

de bodem aanwezig. Dit betekent dat de kleilaag omhoog

Crooswijk.

gedrukt wordt en water omhoog komt in de bouwput. Dit is afhankelijk van de lengte, breedte en diepte van de bouwput

Bouwlogistiek

en hoe de verschillende bouwputten ten opzicht van elkaar

Niet alle percelen voor Leonidas fase 2 en 3 kunnen

liggen. Daarom gelden de volgende randvoorwaarden:

gelijktijdig worden bebouwd. Het bebouwen van de kavels is afhankelijk van een aantal zaken:

Graven van bouwput tot NAP -2.25: Ontgraven kan onafhankelijk van het oppervlak met de bouwput. Er gelden dan geen beperkingen t.a.v. opbarsting.

•

Tijdsduur voorbereiding

•

Inzet groot Materieel

•

Bereikbaarheid Percelen

Graven van bouwput dieper dan NAP -2.25: Er gelden

•

Kans op opbarsten bodem

beperkingen ten aanzien van het oppervlak dat gelijktijdig

•

Tijdsduur bouwen

ontgraven mag worden. Er dient een onderlinge afstand van minimaal 15 meter tussen verschillende bouwputten te

De koper heeft afstemplicht met nabijgelegen kavels over

liggen, om er voor te zorgen dat de bouwputten elkaar niet

de bouwlogistiek in de uitvoeringsfase voorafgaand aan de

beïnvloeden en opbarsten te voorkomen. Door technische

start van de bouw. Om ervoor te zorgen dat de naastgelegen

afstemming kan afhankelijk van de bouwput geometrie

bebouwde en onbebouwde percelen geen hinder

mogelijk wel een parallelle aanpak worden toegelaten.

ondervinden van uw bouwwerkzaamheden.

Advies: Bij het bepalen van het VO dient per woning gekeken

Voorafgaand aan het bouwen dient er een integrale

te worden op welke methode het huis wordt gebouwd en tot

bouwplanning opgesteld te worden (per fase) van de bouwtijd

welke diepte er ontgraven wordt.

van alle kavels. Deze dient goedgekeurd te worden door de bouwplaats coördinator

Tijdsduur bouwen De tijdsduur voor het bebouwen van de kavel is afhankelijk

Tijdsduur voorbereiding

van het type woning en het in te zetten materieel. We

De koper moet rekening houden met verschillende

maken onderscheid tussen het bouwen van het casco en

procedures in de voorbereiding, die veel tijd in beslag nemen

de afbouw. Vooral tijdens het bouwen van het casco wordt

zoals: een omgevingsvergunning (standaard 14 weken, maar

groot materieel ingezet. Een gemiddeld huis bouwen, kost

kan uitlopen naar 20 weken) en de DUBOkeur toetsing. Ook

ongeveer 3 tot 6 maanden.

het aanvragen van de aansluiting van nutsbedrijven is een belangrijke tijdsfactor (minimaal 16 weken). Dit heeft effect op de startdatum van de bouw. Inzet groot Materieel Tijdens de bouw zal er groot materieel worden ingezet voor de bouw van de woning (heistelling, (hijs)kraan, vrachtwagens etc. Hierdoor kan de weg tijdelijk geblokkeerd worden. Er zijn 2 toegangswegen, er dient altijd 1 toegangsweg bereikbaar te zijn. Bereikbaarheid Percelen Alle percelen dienen altijd bereikbaar te zijn van 1 zijde (calamiteiten, bewoning). Natuurlijk Wonen: een inspiratiebeeld 12


De omgevingsvergunning Besluiten, verordeningen en vergunningen

Wie verleent Omgevingsvergunning?

Bij de bouw van een woning moet worden voldaan aan

Uw vergunning wordt (bij geen bezwaar) verleend door

de regels van de Woningwet en het Bouwbesluit. In de

de Gemeente Rotterdam. De afdeling Vergunningen

Woningwet staat onder andere dat er gebouwd moet worden

Stadsontwikkeling houdt namens de gemeente toezicht op

conform het bestemmingsplan. Alle bouwkundige eisen

het naleven van de genoemde regels.

waaraan uw bouwplannen minimaal moeten voldoen staan in het bij deze wet behorende Bouwbesluit. Daarnaast geldt

Aantekenen van bezwaar

er per gemeente een bouwverordening. In de Rotterdamse

Tegen een verleende Omgevingsvergunning kan bij de

Bouwverordening is onder meer vastgelegd hoe de

gemeente Rotterdam gedurende de bezwarentermijn (6

procedure voor het verkrijgen van toestemming om te

weken na bekendmaking) bezwaar worden ingediend tegen

bouwen geregeld is.

de verleende Omgevingsvergunning. Ook tegen het weigeren van een Omgevingsvergunning kan

Indiening van de Omgevingsvergunning

binnen de bezwarentermijn bezwaar worden aangetekend.

Voor het bouwen van een woning dient een Omgevings-

In verband met bezwaarmogelijkheden van overige belang-

vergunning aangevraagd te worden. Voor alle gebouwen

hebbenden, wordt voor de levering van de grond rekening

geldt dat er voldaan moet worden aan het Bouwbesluit,

gehouden met de bezwarentermijn.

de Rotterdamse Bouwverordening, het bestemmingsplan en een Welstandtoets. Als u een Omgevingsvergunning

Informatie aan derden

aanvraagt zal uw bouwplan getoetst worden aan deze

Alle bouwaanvragen en vergunningverleningen worden

beleidskaders.

in de huis- aan huisbladen van de gemeente Rotterdam

De aanvraag dient u in bij Stadsontwikkeling, afdeling

gepubliceerd.

Vergunningen van de gemeente Rotterdam. De Omgevings-

Ook kunt u bij Stadsontwikkeling navraag doen welke

vergunning wordt gedaan op basis van uw definitieve

aanvragen voor een Omgevingsvergunning er lopen en

bouwplan. De daarvoor in te dienen stukken staan

welke Omgevingsvergunningen er door de gemeente zijn

omschreven in het bijbehorende aanvraagformulier dat u

afgegeven.

kunt downloaden via www.rijksoverheid.nl www.omgevingsloket.nl Algemene informatie Omgevingsvergunning Op pagina 20 vindt u informatie omtrent de aanvraag en verlening van de omgevingsvergunning. Betaling van leges Voor het in behandeling nemen van een Omgevingsvergunning moeten leges worden betaald. De hoogte van het bedrag wordt volgens een vaststaand schijventarief bepaald wat u kunt inzien op www.rotterdam. nl/kostenaanvraagomgevingsvergunning



13

De bouwinspecteur

buitenruimte is geluidluw als de geluidbelasting maximaal

Bij de afdeling Vergunningen van Stadsontwikkeling zijn

53 dB bedraagt. Aan deze voorwaarde voldoen de

verschillende bouwinspecteurs werkzaam. Voor de Esch

toekomstige woningen in het plangebied Leonidas. In het

kunt u contact opnemen met bouwinspecteur R. Fakiera op

kader van het bestemmingsplan ‘DWL De Esch’ (vastgesteld

010-4895389 of [email protected].

8 januari 2012) heeft de gemeente er in toegestemd dat er hogere geluidbelastingen kunnen optreden in het plangebied

Vergunningsvrije bouwwerken

dan de voorkeurswaarde. Dit is geregeld door het vast

Soms heeft u geen omgevingsvergunning nodig voor bouw

stellen van hogere waarden voor de toekomstige woningen

of verbouw, bijvoorbeeld bij gewoon onderhoud of als u een

in de woonwijk Leonidas. Er zijn door de gemeente hogere

kleine dakkapel aan de achterzijde van de woning wil. Met

waarden afgegeven van 49 tot 55 dB.

de Vergunningcheck van Omgevingsloket online kunt u snel nagaan of een vergunning nodig is. U kunt ook brochures

Met deze hogere waarden dient rekening te worden

downloaden via www.rotterdam.nl/omgevingsvergunning.

gehouden bij de aanvraag om een bouwvergunning. Een

Voor deze plannen is het wel nodig om de voorwaarden uit

bouwaanvraag wordt getoetst aan het Bouwbesluit. In het

het bestemmingsplan te controleren. Valt uw bouwwerk niet

Bouwbesluit zijn regels opgenomen voor het toegestane

binnen de voorwaarden uit het bestemmingsplan, dan moet

binnenniveau in de woning. De vastgestelde hogere waarde

u toch toestemming vragen. Indien het totaal van bebouwd

in combinatie met de vereiste binnenwaarde bepaalt de

en verhard oppervlak meer dan 50% van het totale perceel

samenstelling van de gevels.

oppervlak wordt, dienen eigenaren eigen watercompensatie

Bij een geluidbelasting van 55 dB vanwege stedelijke wegen

of watervertragende maatregelen te treffen om de

zal de gevel 27 dB moeten dempen. Een standaard gevel

waterhuishouding in balans te houden.

dempt ongeveer 23 - 25 dB. Ramen en ventilatie zijn veelal bepalend voor hoeveel geluid er wordt gedempt. Toepassen

Geluid

van het juiste type dubbel glas en geluiddempende

In de directe omgeving van Leonidas ligt een aantal wegen,

ventilatieroosters in combinatie met een goede afwerking

de A16, de Abram van Rijckevorselweg en de Kralingse

van de gevel (geen kieren) zal er in de meeste gevallen voor

Zoom. Deze wegen veroorzaken geluidniveaus die boven de

zorgen dat aan de vereiste binnenwaarde wordt voldaan.

wettelijke voorkeurswaarde liggen. De voorkeurswaarde is de grens die door de wetgever is gesteld voor de geluidbelasting

Bestemmingsplanwijziging

vanwege de genoemde wegen. Wanneer het geluid boven

Het vigerend bestemmingsplan voor de locatie is ‘DWL

deze grens komt is er toestemming van de overheid nodig.

De Esch’ (vastgesteld 8 januari 2012). Op basis van

Deze toestemming kan alleen worden gegeven als het

dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling Leonidas

niet mogelijk is om de geluidbelasting terug te brengen tot

grotendeels mogelijk gemaakt, op 7 kavels in de

de voorkeurswaarde en als iedere woning een geluidluwe

noordoosthoek na. Ook is dit bestemmingsplan niet

gevel en/of een geluidluwe buitenruimte heeft. Een gevel of

specifiek voor Leonidas opgesteld. De kavel- en bouwregels die in dit kavelboek en het contract staan, zijn niet in het bestemmingsplan vastgelegd. Daarmee wordt de nagestreefde woonsfeer publiekrechtelijk niet vastgelegd. De gemeente Rotterdam is daarom bezig met het opstellen van een bestemmingsplan specifiek voor de buurt Leonidas, waarin de verkaveling en bouwregels specifiek worden vastgelegd. Dit biedt duidelijkheid en zekerheid naar geïnteresseerden, kopers en toekomstige buren. De verwachting is dat dit bestemmingsplan eind 2015, begin 2016 vastgesteld kan zijn.


14


Koop en levering van de grond De gemeente Rotterdam geeft de grond voor woningbouw uit in eigendom. De Algemene Voorwaarden voor de verkoop en

De verklaring dient minimaal te bevatten:

levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam

•

De naam van het bedrijf/ de instelling;

(2007) zijn van toepassing op de koop en levering van de

•

De naam van de klant;

onroerende zaak.

•

De maximale vrij-op-naam-prijs van een nieuwbouwwoning welke haalbaar geacht wordt, gezien

Prijs

de (financiële) situatie van de klant;

De koopprijs van de grond inclusief mandelig (gezamenlijk)

•

Een rechtsgeldige ondertekening van de verklaring namens het bedrijf/ de instelling.

groen bedraagt € 486 per m². De prijs voor een parkeerplek is € 2.250. Prijzen zijn prijspeil 2014 en inclusief 21% BTW. Op moment van verkoop wordt het feitelijke BTW-percentage en

Doel van de inschrijving

de feitelijke grondprijs in rekening gebracht.

De inschrijving verplicht niet tot het kopen van een kavel. De inschrijving verplicht de gemeente niet tot verkoop.

Planning bouwrijpmaken Op basis van de huidige inzichten en plannen kan er najaar

Het inschrijven gaat volgens principe wie het eerst komt

2015 gestart worden met de bouw in fase 1. Van wijzigingen

wie het eerst maalt. Wel moet hierbij opgemerkt worden

in de planning op basis van nieuwe technische inzichten of

dat er één inschrijver al sinds begin 2014 betrokken is bij

procedures wordt u zo snel mogelijk geïnformeerd.

de ontwikkelingen. Deze inschrijver heeft daardoor een voorkeurspositie. Dit houdt in dat deze inschrijver als eerste

Verkoopproces

zijn kavelvoorkeur mag doorgeven. Deze inschrijver is hiervan

De locatie Leonidas is verdeeld in drie fasen: het zuidelijk deel

al op de hoogte gesteld en wordt hierover apart geïnformeerd.

van 23 kavels (fase 1), het midden deel met 16 kavels (fase 2) en het noordelijk deel met in totaal 7 kavels (fase 3).

Toewijzing kavels •

Inschrijven

De toewijzing en verkoop van kavels op het Leonidasterrein gaat fasegewijs. Er worden vooralsnog 3 fasen onderscheiden.

•

Stap 1:

De gemeente behoudt zich het recht voor om de fasering

Download het inschrijfformulier op www.rotterdam.nl/leonidas

en het moment waarop kavels worden uitgegeven naar

en stuur deze ingevuld terug. Voeg ook een kopie van

eigen inzicht te bepalen.

uw legitimatiebewijs toe. Te laat ingediende, niet volledig

•

behandeling genomen.

Het inschrijven voor fase 2 gaat volgens principe wie het eerst komt wie het eerst maalt.

ingevulde-, en/of niet ondertekende formulieren worden niet in •

Inschrijven op een kavel zal voor de 2e fase mogelijk zijn bij makelaarskantoor Langejan op de Oudedijk 25 in Rotterdam.

Stap 2: U dient, tegelijk met uw inschrijfformulier, uw inschrijfgeld á € 500,- over te maken op ABN AMRO rekeningnummer

•

Degenen op de reservelijst uit fase 1, krijgen een voorkeurspositie in fase 2 of 3.

438.109.643 t.n.v. Gemeente Rotterdam REO Dit is nodig om vrijblijvendheid te voorkomen. Dit bedrag wordt door de

De Koopovereenkomst

gemeente Rotterdam gehouden als u zich zonder geldige

Na ontvangst van het verzoek tot het sluiten van een

reden terugtrekt uit het project. Als u de kavel afneemt, dan

Koopovereenkomst, ontvangt u binnen 1 à 2 weken na

wordt dit bedrag in mindering gebracht op uw koopprijs.

ontvangst van uw verzoek, de door de Gemeente opgestelde koopovereenkomst.

Stap 3:

Financieringsverklaring opvragen bij uw bank

De gemeente Rotterdam gaat uw inschrijving toetsen op financiële draagkracht. Dit voorkomt toekomstige problemen met betaling of een lege kavel in de wijk. Wij toetsen uw financiële draagkracht aan de hand van een financieringsverklaring van uw bank. Zorg ervoor dat de bankverklaring recent is (max. 2 maanden). Kavels Leonidasterrein • uitgave januari 2015

In de Koopovereenkomst is ondermeer bepaald dat: • de Algemene Voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken van de Gemeente Rotterdam (2007) van toepassing zijn; • koper binnen 9 maanden een aanvraag voor een omgevingsvergunning moet indienen; • koper een kopie van de bevestiging van de aanvraag 15

van de omgevingsvergunning dient toe te zenden aan de Gemeente;

Voorbeelden van afspraken in genoemde overeenkomsten en akten

• zoals aangegeven in de koopovereenkomst zal uiterlijk 15 maanden later de levering van de kavel zal plaatsvinden

Zelfbewoningsplicht

op voorwaarde dat de omgevingsvergunning (vrijwel)

In het kort komt dit beding er op neer dat de toekomstige

onaantastbaar is. Voor de vervulling van die voorwaarde

eigenaar de Onroerende Zaak niet mag overdragen

zullen partijen in ieder geval de voor de verlening van de

(verkopen) tot drie jaar na oplevering en de woning zelf moet

omgevingsvergunning geldende bezwarentermijn in acht

bewonen. Als dit wel gebeurt, zal de gemeente Rotterdam een

nemen. De koper ontvangt verder tijdig voor de levering

boete opleggen, conform de Algemene Voorwaarden.

een factuur. Het op die factuur vermelde bedrag moet op de kwaliteitsrekening van de notaris gestort worden; • de eigenaar terstond na de datum van verlijden van de akte van levering dient te starten met de bouw en

Aflevering grond Het perceel wordt bouwrijp opgeleverd op het peil zoals opgenomen in de Afspraken bij Aflevering.

deze met bekwame spoed ononderbroken voort dient te zetten en te voltooien (artikel 13.1 onder sub b de

Duurzaamheidseis

Algemene Voorwaarden), met inachtneming van de door

Alle woningen voldoen aan het DUBOkeur Rotterdam,

de gemeente vastgestelde Afspraken bij de bouw van de

minimaal 1 ster of GPR Gebouw waarbij uw woning een

woning inclusief de Werkterreinregels. Rekening houdend

GPR-niveau van minimaal 7,5 moet scoren voor elke

met deze voorwaarde dient u uw aannemer/bouwer van

module (Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en

deze voorwaarde op de hoogte te stellen in verband met

Toekomstwaarde).

het plannen van de datum start bouw; • nadat de eigenaar aan Gemeente kenbaar heeft gemaakt

Mandelig groen

dat met de bouw gestart is, zal binnen een maand na

Het groen in het plangebied wordt in mandeligheid mee-

deze mededeling de waarborgsom (zonder rente) worden

verkocht met de kavels, dit houdt in dat de eigenaren het

terugbetaald, anders vervalt de waarborgsom aan de

gezamenlijke eigendom verkrijgen op het aanwezige groen.

gemeente;

Dit geldt niet voor de straten. Zie ook de proefverkaveling op

• de Koopovereenkomst op naam is gesteld en niet

pagina 5.

overdraagbaar. Werkterreinregels Bovenbedoelde bepalingen zullen nader uitgewerkt worden

Om ervoor te zorgen dat de naastgelegen bebouwde en

in de Koopovereenkomst. In de Koopovereenkomst is geen

onbebouwde percelen geen hinder ondervinden van uw

ontbindende voorwaarde opgenomen voor het niet verkrijgen

bouwwerkzaamheden, zijn deze werkterreinregels opgenomen

van een hypotheek.

in de Afspraken bij de bouw van de woning en wordt als bijlage aan de Koopovereenkomst en Ontwerp-akte gehecht.

De Gemeente behoudt zich het recht voor om de procedures

De eigenaar (i.c. bouwer/aannemer) zal zich aan deze regels

aan te passen.

moeten houden. Indien ondanks deze werkterreinregels schadeclaims en/of kosten gemaakt moeten worden, zullen deze kosten worden verhaald op de eigenaar. Melding aanvang bouwwerkzaamheden Op het moment dat u de omgevingsvergunning krijgt toegezonden wordt een ‘blauwe kaart’ bijgevoegd. Voor het toewijzen van huisnummer/postcode en uitzetten bouwperceel is het van belang dat u deel I van deze kaart tijdig invult en retourneert. Een melding van aanvang van uw bouwwerkzaamheden moet u mededelen aan het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

16


U start met bouwen De benodigde informatie hiertoe wordt in de aan u verleende vergunning medegedeeld.

Tips Er is de laatste jaren veel geschreven over de voor- en

Uitzetten bouwperceel

nadelen van het zelf bouwen van een eigen woning.

Mede in verband met het ondertekenen van de akte

Hieronder een aantal opmerkingen en tips.

en voorbereidende bouwactiviteiten van uw bouwer na levering is het noodzakelijk dat u contact opneemt met de

Aannemer

afdeling Landmeten en Vastgoedinformatie van de Dienst

Zorg dat u tijdig een aannemer/bouwer contracteert.

Gemeentewerken om na te gaan of er al een datum/tijdstip bekend is wanneer uw bouwperceel wordt uitgezet, zodat u

Architect

en uw bouwer hierbij aanwezig kunnen zijn. Is dit ondanks

Neem een goede architect in de arm en overleg samen

toezending van de ‘blauwe kaart’ nog niet het geval (u bent

met hem/haar én de stedenbouwkundige van de gemeente

eerder dan de postbode) dan kunt u een afspraak maken

Rotterdam uw plannen voordat u uw bouwaanvraag bij de

voor het uitzetten van het bouwperceel. U dient hiervoor de

bouwinspecteur indient. De architect is de deskundige die

benodigde bouwtekeningen aan te leveren.

de technische gegevens voor de aannemer op papier zet. Hij zorgt er ook voor dat de bouwtekeningen inclusief alle

Gereedmelding bouwwerkzaamheden

benodigde bijlagen bij de bouwinspecteur worden ingediend.

Wanneer bekend is dat de bouwer de woning aan u zal

U wordt geadviseerd gelijktijdig met het inschakelen van een

opleveren, dient u gebruik te maken van het 2e deel van de

architect ook een bouwer/aannemer te contracteren zodat

‘blauwe kaart, namelijk de gereedmelding van de bouwwerk-

de bouwkosten parallel lopen met uw wensen en het door u

zaamheden aan de bouwinspecteur.

berekende financiële budget.

Bouwverkeer en parkeren

Begeleiding tijdens de bouw

Voor de verkeersafwikkeling tijdens de bouwperiode is het

Ga na in hoeverre u een bouwadviseur wenst in te huren. Dit

noodzakelijk dat de bouwers hun bouwketen en bouw-

kan kostenbesparend werken op het totaal van het proces.

materialen uitsluitend op de kavels zelf plaatsen.

Deze adviseur wordt dan voor u de contactpersoon naar de bouwer/aannemer en tussen architect en bouwer/aannemer.

Overtollige grond nadat de bouw gerealiseerd is

De adviseur zorgt ervoor dat het door u gewenste ontwerp

Als u een normale bouwput graaft, kan u de meeste grond

ook daadwerkelijk volgens plan wordt uitgevoerd. Mochten

over uw eigen kavel verspreiden. In de praktijk zal dit inhouden

er tussentijds problemen rijzen, dan is hij/zij de aangewezen

dat u uw kavel met ca. 10 cm verhoogd kan worden met

persoon om deze voor u (en in overleg met u) op te lossen.

uitkomende grond. Uw kavel mag niet hoger worden dan het uitgiftepeil (NAP -1,35 m.). Indien u meer grond ontgraaft

Buitenbrievenbus nodig ja of nee

komen de kosten voor de melding, afvoer en verwerking

Indien de af te leggen afstand van de openbare weg naar

voor rekening van de eigenaar. Indien de kavel opgehoogd

uw woningbrievenbus meer dan 10 meter bedraagt, bent

wordt, komen alle bijbehorende kosten voor rekening van de

u wettelijk verplicht om een buitenbus te plaatsen. Deze

eigenaar.

bus moet zo dicht mogelijk bij de rijbaan staan of hangen. U mag zelf bepalen hoe deze bus eruit ziet, als deze maar voldoet aan de eisen die staan beschreven in het Besluit brievenbussen (staatscourant 1988, 252). Buren Maak zo snel mogelijk kennis met uw buren. Wellicht kunt u op sommige punten samenwerken.


17

Hypotheek

uw architect en/of aannemer ter hand stelt. Dit kan mede

In veel hypotheekaanvragen zal de hypotheekbank een

voorkomen dat op een later tijdstip problemen ontstaan;

medische verklaring verlangen, voordat tot een hypotheek-

veel belangrijke civieltechnische informatie is namelijk in dit

verstrekking wordt overgegaan. In verband met uw planning

informatieboekje opgenomen.

i.c. de in de koopovereenkomst vastgelegde datums, dient u er rekening mee te houden dat de uitslag van een medische

Planning

keuring wellicht langer op zich laat wachten dan u had

Voordat met de feitelijke bouw begonnen kan worden,

voorzien. Ook met betrekking tot de aanvraag en acceptie

wort een planning gemaakt. Probeer zo min mogelijk van

van een hypotheekofferte dient u rekening te houden met

deze planning af te wijken. Tussentijdse uitvoerings- en

de gemaakte afspraken (tijdstip van levering) die in de

planningswijzigingen vergroten de kans op hogere kosten.

koopovereenkomst zijn overeengekomen. De hypotheek wordt gevestigd nadat de levering van de Onroerende Zaak heeft

Verkrijgen van uw huisnummer

plaatsgevonden. Indien de acceptatiedatum van de hypotheek-

Nadat de bouwtekening is verleend, geeft de bouwinspecteur

offerte ligt voor het tijdstip van de definitieve datum van

deze gegevens door aan het secretariaat. Voor het verkrijgen

levering , zal naar alle waarschijnlijkheid de hypotheek-offerte

van uw huisnummer is het belangrijk dat u deel 1 van de

verlengd moeten worden; de kosten voor verlenging komen

‘blauwe kaart’ toezendt aan de Gemeente. Zodra bekend is

voor rekening van de toekomstige eigenaar. Levering van de

wanneer u start met de bouw krijgt u per brief uw huisnummer

Onroerende Zaak zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de

toegezonden.

bezwarentermijn (6 weken) van de Omgevingsvergunning verstreken is en de vergunningverlening (vrijwel)

Verkrijgen van uw postcode

onaantastbaar is

Voor het verkrijgen van de bij uw huisnummer behorende postcode, dient start bouw bekend te zijn. Nadat u uw

Informatieboekje

start bouw heeft doorgegeven, verstrekt Stadsontwikkeling

U ontvangt bij toezending van de koopovereenkomst een extra

uw huisnummer aan TNT Post. Hier kunt u uw postcode

exemplaar van het informatieboekje. Een dringend advies

opvragen. U dient er wel rekening mee te houden dat deze

aan u: zorg dat u 1 exemplaar van het informatieboekje aan

gegevens maar 1 maal per maand bijgewerkt worden.

Een mogelijke kavel op het Leonidasterrein. 18


Nutsvoorzieningen

Het is mogelijk om de bouwaansluiting (water en elektra)

Tijdelijke aansluitingen

later te laten verplaatsen naar een definitieve aansluiting.

Voor de bouw van uw woning dient u tijdig, minimaal 13 weken

Hierbij geldt alleen als eis dat de aansluitwaarde van de

voor start bouw, via www.aansluitingen.nl een bouwaansluiting

bouwwater aansluiting en bouwstroom overeenkomen met

(tijdelijke aansluiting) aan te vragen. Omdat u niet tijdig over

de capaciteit van de definitieve aansluiting.

een definitieve postcode en huisnummer kan beschikken gebruikt u als bouwlocatie een postcode en huisnummer uit

Defintieve aansluitingen

de omgeving. Bij de te selecteren diensten selecteert u zowel

Tijdens de bouwwerkzaamheden dient tijdig, 13 tot 26 weken

water als elektriciteit.

voor de oplevering, een definitieve aansluiting te worden

Bij het opmerkingen invulveld omschrijft u duidelijk dat door

aangevraagd. Hier dient u wel de juiste vastgestelde postcode

het ontbreken van een vastgestelde postcode en huisnummer

en huisnummer te vermelden.

u een ander postcode en huisnummer heeft gebruikt om de

Bij het opmerkingen veld vermeldt u dat u de aanwezige

aansluiting aan te vragen. U dient een korte omschrijving te

bouwaansluiting, met bijbehorend offerte nummer van het

geven waar de kavel zich bevindt t.o.v. het gekozen postcode

water en bijbehorend offerte nummer en EAN-code van het

en huisnummer. In dit invulveld geeft u ook aan dat u de

elektra, wil laten verplaatsen als definitieve aansluiting. Hierbij

bouwaansluiting later wil gebruiken als definitieve aansluiting,

dient u weer de situatietekening van u woning met de locatie

d.m.v. het laten verplaatsen van de bouwaansluiting.

van de meterkast mee te sturen.

Hiervoor dient u een tekening van de woning met de locatie

Vraag de bouwaansluiting gelijk aan met de Omgevings-

van de meterkast bij te voegen.

vergunning.

U dient bij de aanvraag 2 tekeningen mee te sturen: • Situatietekening van de bouwlocatie. Op deze tekening dient de locatie van de bouwaansluiting (zowel water als elektra) duidelijk te zijn aangegeven; • Situatietekening van de toekomstige woning. Daarop dient te locatie van de toekomstige meterkast te zijn aangegeven.

Sfeerbeeld Leonidas


19

Algemene informatie over de Omgevingsvergunning Sinds 1 oktober 2010 is een groot aantal vergunningen en

Bij deze werkzaamheden dient namelijk een groot aantal

meldingen vervangen door één vergunning: de omgevings-

bijzondere bijlagen ingediend te worden. Daarnaast kan

vergunning. Dit is geregeld in de Wet algemene bepalingen

de inhoudelijke beoordeling van de plannen er toe leiden

omgevingsrecht (Wabo). Het gaat om vergunningen die te

dat aanvullende gegevens nodig zijn om uw aanvraag in

maken hebben met bouwen, milieu, monumenten, natuur en

behandeling te nemen.

ruimte. Zo verdwijnen bijvoorbeeld de kapvergunning, de bouw-

Vergunningaanvraag digitaal indienen

vergunning en de sloopvergunning. Deze gaan op in de

U kunt uw aanvraagformulier en de bijlagen digitaal indienen.

omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning vraagt u aan

Digitaal indienen van uw vergunningsaanvraag is de beste

via www.omgevingsloket.nl.

manier om uw omgevingsvergunning aan te vragen. De voordelen zijn:

De omgevingsvergunning maakt het voor u makkelijker

• Het invullen van het digitale formulier is eenvoudiger. Het

om een complete toestemming te krijgen. Of dat nu voor

digitale vragenformulier wordt op maat samengesteld

het bouwen van een garage, het slopen van een woning,

en helpt u uw aanvraag zo volledig mogelijk in te vullen.

het kappen van een boom of het ontwikkelen van een

Hierdoor kan de gemeente uw vergunningaanvraag

petrochemisch bedrijf is, u hebt maar één vergunning

sneller behandelen.

nodig: de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning

• U kunt uw aanvraag op ieder gewenst tijdstip indienen.

vraagt u met één aanvraagformulier bij één loket aan. De

• U kunt volstaan met een digitale verzending van alle

gemeente behandelt uw aanvraag voor alle aangevraagde

gegevens, zodat u zich de kosten en de tijd van het

werkzaamheden in één procedure en u ontvangt één

afdrukken en verzenden van tal van tekeningen kunt

omgevingsvergunning, met eisen die maar op één manier zijn

besparen.

uit te leggen. Op deze vergunning is vervolgens ook maar één

Voor het digitaal aanvragen hebt u een DigiD-account nodig.

keer bezwaar en beroep mogelijk.

DigiD staat voor Digitale Identiteit, het is een landelijk systeem waar de overheid en dus ook de gemeente Rotterdam gebruik

Hebt u een vergunning nodig?

van maakt. Door te werken met DigiD blijven uw gegevens

Op www.omgevingsloket.nl kunt u, via de vergunningcheck,

vertrouwelijk en kan de overheid zien wie u bent. DigiD

snel opzoeken of u voor uw plannen een vergunning nodig

vervangt de schriftelijke handtekening. Hebt u geen DigiD-

hebt. Dit doet u door het beantwoorden van een aantal vragen.

code, dan kunt u deze aanvragen op www.digid.nl.

Hebt u een vergunning nodig, dan stelt het systeem op basis van uw antwoorden uw persoonlijke digitale aanvraagformulier

Vergunningaanvraag schriftelijk indienen

samen. U vult het formulier in, voegt de benodigde bijlagen toe

Wilt u toch liever een schriftelijke aanvraag doen, dan kunt u

en dient uw aanvraag in.

het aanvraagformulier printen vanaf www.omgevingsloket.nl. U kunt het formulier ook ophalen bij de stadswinkels. Voor het

Plan bespreken met de gemeente

schriftelijk indienen van uw aanvraag maakt u een afspraak

Hebt u een complex plan of een plan in strijd met het

op www.rotterdam.nl/langskomen of via het gemeentelijk

bestemmingsplan en wilt u dat bespreken voordat u uw

informatienummer 14010.

vergunningsaanvraag indient, dan kunt u vooroverleg aanvragen. Tijdens dit vooroverleg bespreekt u uw plannen

Wat zijn de kosten?

met een adviseur van gemeente Rotterdam. Op basis van dit

Alleen voor de behandeling van het deel van uw aanvraag dat

overleg kunt u uw vergunningaanvraag goed en volledig (met

betrekking heeft op bouwen, slopen en brandveilig gebruik,

de benodigde bijlagen) invullen en indienen. De Gemeente

betaalt u leges. De gemeente Rotterdam stuurt u hiervoor een

kan uw vergunningaanvraag dan sneller afhandelen, zodat

factuur toe. De actuele tarieven kunt u vinden op

u sneller beschikt over de benodigde vergunning. Aan het

www.rotterdam.nl.

vooroverleg zijn geen kosten verbonden.

20

De gemeente Rotterdam adviseert u dringend om in ieder

Termijnen

geval een vooroverleg aan te vragen bij een vergunning-

Aanvragen, zoals eenvoudige bouwplannen, kappen en

aanvraag die betrekking heeft op milieu of monumenten.

slopen volgen een reguliere procedure. De beslistermijn is


daarbij 8 weken, gerekend vanaf de ontvangstdatum van de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Lukt het de gemeente niet om binnen deze termijn een beslissing te nemen, dan is de gevraagde vergunning van rechtswege (automatisch) verleend. Houdt u hierbij wel rekening met de bezwaartermijn van 6 weken. Complexere aanvragen, zoals vergunningplichtige milieuactiviteiten of plannen die niet in het bestemmingsplan passen, doorlopen een uitgebreide procedure. De beslistermijn is daarbij 6 maanden. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Wanneer deze termijnen worden overschreden, wordt de vergunning echter niet automatisch verleend. Nadat u een aanvraag heeft ingediend, ontvangt u een ontvangstbevestiging. Hierin staat welke procedure voor uw aanvraag in principe van toepassing is. Mocht deze procedure wijzigen, dan stelt de gemeente u hiervan op de hoogte.


21

Informatieboek Kavels Leonidas

januari 2015

Kavels Leonidas 22


Informatieboek kavels Leonidas. Natuurlijk Wonen in Kralingen. Kavels Leonidasterrein uitgave januari

Recommend Documents