Leiselehoek. Screening van de Plan-MER-plicht Verzoek tot raadpleging. Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan. stad brugge dienst urbanisatie

stad brugge dienst urbanisatie

216 Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Leiselehoek Screening van de Plan-MER-plicht Verzoek tot raadpleging 13 december 2010

Anne Devivier, Consultant TRITEL Jan Coppens, Consultant TRITEL

plan_id_RUP_31005_216_02

Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.2

INHOUD 1

Onderwerp van het verzoek tot advies 1.1 Inleiding 1.2 Situering 1.3 Ruimtelijke herbestemmingen via RUP

4 4 4 6

2

Inlichtingen en coördinaten van de initiatiefnemer

7

3

Opmerking vooraf

7

4

Toetsing plan-MER-plicht overeenkomstig artikel 4.2.6 §1.5 van het D.A.B.M. 4.1 Kader voor vergunningen voor Bijlage I en II projecten 4.2 Passende beoordeling

5

Huidige situatie 5.1 Bestaande ruimtelijke structuur 5.2 Juridisch beleidsmatige situatie 5.3 Huidige toestand

6 7

Het plangebied in beeld Beschrijving van het voorgenomen plan 7.1 Doelstelling van het plan 7.2 RUP Leiselehoek: Ruimtelijke herbestemmingen en randvoorwaarden 7.3 Inrichting van het plangebied

8 9

Voorafgaande relevante planningsprocessen en studies Alternatieven voor het plan of voor onderdelen ervan 9.1 Nulalternatief 9.2 Inrichtingsalternatieven

10

7 7 8 9 9 13 26 38 42 42 42 43 45 45 45 46

Beoordeling grens- of gewestoverschrijdende aanzienlijke milieueffecten

54

11 Mogelijke aanzienlijke milieueffecten van het voorgenomen plan 11.1 Mogelijke aanzienlijke milieueffecten van het plan en screening naar significantie van de effecten

54

12

58

Besluit


54

p.3

1 Onderwerp van het verzoek tot advies 1.1

Inleiding

De woonwijk Leiselehoek is in de 20e eeuw ontstaan rondom het Leiselepark. Het huidige BPA is echter sterk achterhaald, biedt weinig structuur en legt bovendien verschillende beperkingen op. Daarom wordt het BPA herzien door middel van het gemeentelijke RUP Leiselehoek. Bij deze herziening wordt tevens aandacht geschonken aan: - mogelijke nabestemming van de landbouwbedrijfszone langs de Leiselebeek - mogelijke verruiming van de mogelijkheden van bestaande gebouwen in de parkzone (vb in Leyselehof) - actualiseren van verouderde en/of te beperkende voorschriften

1.2

Situering

Het plangebied is gelegen in de zuidelijke rand van Brugge, zuidelijk van de kern van SintMichiels. Oostelijk van het RUP ligt de spoorbundel, die het station van Brugge en de kust verbindt met het binnenland, en het kanaal Gent-Brugge. Westelijk bevindt zich het einde van de E403/A17, en de E40/A10. Het RUP grenst in het zuiden onmiddellijk aan de verbindingsweg tussen Loppem en Steenbrugge en aan de open ruimte. Aan de noordzijde grenst het Boudewijnpark. De kern van de deelgemeente Sint-Michiels bevindt zich op enige afstand van het plangebied. De Leiselebeek loopt doorheen het plangebied.


p.4

Figuur 1 Topografische kaart


p.5

Figuur 2 Stratenplan

1.3

Ruimtelijke herbestemmingen via RUP

Het plangebied is gelegen binnen het gewestplan 3, Brugge - Oostkust en wordt gekenmerkt door de bestemmingen woongebied en parkgebied. Dit woongebied wordt verder gespecifieerd in het BPA 93 Leiselehoek, waarin de voorschriften voor de verschillende woontypes en het openbaar domein gedetailleerder worden vastgelegd. Langsheen de Leiselebeek is ook ruimte voorzien voor enkele land- en tuinbouwbedrijven. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.6

In het RUP zal het volledige plangebied bestemd worden voor wonen. De voorschriften van het BPA worden geactualiseerd en verschillende woonzones worden afgebakend. Deze zones verschillen op gebied van toegelaten nevenbestemmingen en bebouwingstype. De zones voor tuinbouwbedrijven in de binnengebieden worden eveneens bestemd voor wonen. De tuinbouwzones zijn niet meer in gebruik. In het RUP worden de mogelijkheden in het parkgebied uitgebreid met studentenhuisvesting. Onbebouwde publieke elementen zoals wegenis, groen en de Leiselebeek worden opgenomen in een eigen zonering.

2 Inlichtingen en coördinaten van de initiatiefnemer Stad Brugge - Dienst Urbanisatie Burg 12 8000 Brugge

3 Opmerking vooraf In deze screeningsnota wordt ten behoeve van de beoordeling van de milieueffecten van het plan, gebruik gemaakt van kwantitatieve- en kwalitatieve gegevens inzake geplande ruimtelijke bestemmingen, die ontleend worden aan het RUP in zijn actuele stand van uitwerking (voorstudie). Naarmate het RUP verder wordt uitgewerkt kunnen deze gegevens uiteraard nog in zekere mate wijzigen. De principes en uitgangspunten van het RUP zoals geschetst in deze nota, zullen uiteraard onveranderd blijven. Ondermeer inzake de kwantificering van de verschillende planologische bestemmingen moet rekening gehouden worden met mogelijke beperkte wijzigingen in oppervlakte.

4 Toetsing plan-MER-plicht overeenkomstig artikel 4.2.6 §1.5 van het D.A.B.M.1 Het plan dat onderwerp is van deze screenigsnota is niet van rechtswege plan-MERplichtig.

4.1

Kader voor vergunningen voor Bijlage I en II projecten

Het plan vormt geen kader voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 20042 opgesomde projecten. Dit wordt hierna afgetoetst aan de rubrieken van bijlage I en II van het Besluit, voor de activiteitengroepen/inrichtingen die via het RUP worden herbestemd. Infrastructuurprojecten (rubriek 10 bijlage II) De herbestemmingen in het RUP naar “zone voor wonen” betreffen geen kader voor: Stadsontwikkelingsprojecten, met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen met betrekking tot de bouw van 1000 of meer woongelegenheden, of met een brutovloeroppervlakte van 5000 m² handelsruimte of meer, of met een Decreet Algemeen Milieubeleid Besluit van de Vlaamse Regering houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage 1 2


p.7

verkeersgenererende werking van pieken van 1000 of meer personenauto-equivalenten per tijdsblok van 2 uur. Het aantal bijkomende wooneenheden is beperkt tot de eigenlijke herbestemmingen ter hoogte van de zone voor land- en tuinbouwbedrijven. De oppervlaktes en voorschriften in het RUP zijn dus niet in overeenstemming met de hierboven beschreven stadsontwikkelingsprojecten. Overige bestemmingen Het RUP werd nog niet gedetailleerd uitgewerkt. Uiteindelijk zullen ook de onbebouwde publieke ruimte elementen - zoals de beek, de wegenis, de groene ruimtes die met het woonweefsel verweven zijn - in het RUP een eigen zonering krijgen. Ook deze bestemmingen betreffen geen kader voor een project dat is opgenomen in de bijlage I of II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004.

4.2

Passende beoordeling

Het plangebied is Beschermingszone.

niet

gelegen

binnen

de

afbakening

van

een

Speciale

De dichtstbijzijnde SBZ is het habitatrichtlijngebied “Bossen, heiden en valleigebieden van zandig Vlaanderen: westelijk deel”, op ongeveer 1500 m ten zuidoosten van het plangebied. Er is geen directe impact op de SBZ (habitatverlies) ten gevolge van het plan. Aangezien er ook geen indirecte effecten (via waterrelaties, emissies, verstoring) op het functioneren van de SBZ verwacht worden, kan besloten worden dat er geen significante impact zal zijn. De opmaak van een sreening naar betekenisvolle effecten op de SBZ (of passende beoordeling) is dus niet vereist.


p.8

Figuur 3 Natura 2000

5 Huidige situatie 5.1

Bestaande ruimtelijke structuur

Mesoniveau Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.9

Het huidige Groot-Brugge kreeg zijn samenstelling door de gemeentefusie van 1970. Met de historische binnenstad en de wijken Kristus-Koning en Sint-Jozef als centrum werd het Brugs grondgebied aangevuld met Zeebrugge, Zwankendamme, Lissewege, Dudzele, Koolkerke, Sint-Kruis, Assebroek, Sint-Michiels, Sint-Andries en Sint-Pieters. De deelgemeenten die palen aan het centrum van Brugge hebben zich in de tweede helft van deze eeuw sterk ontwikkeld en vormen nu samen met het centrum een sterk aaneengeklitte, verstedelijkte zone. De woonwijk Leiselehoek is een 20ste eeuwse uitbreiding van de deelgemeente Sint-Michiels. Microniveau Het plangebied Leiselehoek bevat een aantal structurerende elementen. Dit zijn de centrale voorzieningen, de Leiselebeek en het Leiselepark. Deze zijn echter niet sterk genoeg aanwezig of zichtbaar om als echte dragers van de woonwijk beschouwd te worden, of de wijk een eigen karakter te geven. Ook de groene publieke binnengebieden hebben potentie om een structurerend element te worden. In het plangebied zijn voornamelijk woonfuncties gelegen. Dit zijn grondgebonden gezinswoningen (waaronder ook sociale woningbouw), grondgebonden bejaardenhuisvesting en flats. Enkel rond het kruispunt Sint-Michielslaan – ‘t Kloosterhof (1), langs de Leiselebeek, zijn een aantal voorzieningen gelegen: de kerk en parochiezaal, de kleuter- en lagere school, een strijkcentrale, apotheek en slagerij. Deze zijn echter te beperkt om samen een echte centrumfunctie te vormen. Langsheen de Leiselebeek zijn nog enkele leegstaande tuinbouwbedrijven gelegen; ze bevinden zich ingesloten tussen woningen. In het Leiselepark (4) bevindt zich naast de woning in het hoofdgebouw ook nog de leegstaande bijgebouwen. In het verleden kenden ze een gebruik als parochiaal centrum, als een lokale afdeling van een Steinerschool, als een feestzaaltje... . In het andere deel van het park, langs de Heidelbergstraat, bevindt zich het in onbruik zijnde noviciaat. Ook het aangrenzende park is momenteel niet in gebruik. De bebouwing in het plangebied betreft overwegend eengezinswoningen met tuinen. Centraal in het plangebied (2) zijn dit gesloten woningen, vaak met voortuinen of publieke voortuinstroken. Met twee bouwlagen en een hellend dak. Het betreft groepswoningbouw, daterend uit de jaren ‘60. Westelijk en volledig noordelijk van het plangebied (3) is er voornamelijk vrijstaande bebouwing, 1 bouwlaag met een hellend dak, met verschillende nokoriëntaties, en groene tuinen aanwezig. Het is wat men doorgaans als een typische villa verkaveling beschouwt, met verschillende bouwstijlen en bouwjaren. Het groene karakter van de straten zorgt voor een zekere samenhang. Oostelijk van het plangebied is er een mix aanwezig: gesloten, halfopen en open bebouwing, al dan niet met groene voortuinen. De inplanting, altijd op eenzelfde afstand tot of op de rooilijn, de afgestemde gabarieten, dakhellingen en nokrichtingen zorgen voor een wat monotoon beeld.


p.10

Figuur 4 Bestaande deelruimtes

Langs de Heidelbergstraat (5) heeft de bebouwing een meer gesloten karakter: gesloten bebouwingsrijen worden afgewisseld met halfopen en open bebouwing, al dan niet op de rooilijn ingeplant of met voortuin. Er bevindt zich oudere bebouwing (jaren 50) naast recentere. Dit bebouwingspatroon is eigen aan voormalige steenwegen, waar reeds vroeg bebouwing was en na het instellen van een achteruitbouwlijn een transformatie gestart is die niet volledig afgewerkt is. In de wijk is veel groen aanwezig: alle woningen beschikken over tuinen, er zijn de publieke groenvoorzieningen in de binnengebieden aan het Binnenhof, rond het Groenhof, er is het private Leiselepark. Ook is er relatief veel groen langs de openbare wegenis: de brede bermen langs de Leiselebeek, de centrale bomenrij in ‘t Kloosterhof, de voortuinen... Deze groenelementen zijn echter erg versnipperd en vertonen weinig samenhang. Afzonderlijk hebben ze hun waarde als groenelement in de wijk, vaak overwegend kijkgroen, maar ze geven de wijk geen eigen gezicht of vormen geen structurerend element. Ook worden hun potenties niet optimaal benut: achterliggende publieke groenelementen tussen tuinen zonder doorgaande verbindingen, privaat groen dat slechts beperkt zichtbaar is van op het openbaar domein... . De Leiselebeek bevindt zich overwegend tussen private tuinen en is enkel (beperkt) zichtbaar van op de kruisende straten. Ondanks de insluiting tussen tuinen is er heel wat Technum – Screening RUP Leiselehoek p.11

opgaand groen aanwezig langs de oevers: knotwilgen, heesters,.... Ter hoogte van de school is er ruimer zicht op de beek door de aanwezige transparante afsluiting. Ter hoogte van de Leiselebeekstraat ligt de beek langs de insteekweg, met een ruime aanpalende grasstrook tussen de oevers en de verharding. Zuidelijker grenst aan de beek een garagestraatje. Het Leiselepark vormt een afzonderlijke entiteit in het woonweefsel. Door het privaat karakter, het ontbreken van verbindingen en inkijken is het een afgezonderd eiland. De hoofdtoegang bevindt zich momenteel langs de Heidelbergstraat. Aan de Gustaaf Baertstraat is een tweede ingang gelegen. Beide toegangen laten niet veel inkijk toe. Het park is momenteel in twee delen opgesplitst. Het zuidelijk deel, grenzend aan de Heidelbergstraat, omvat het in onbruik zijnde noviciaatsgebouw en een verwilderd park. Het noviciaatsgebouw heeft een duidelijke identiteit en eigen karakter. Heel wat dergelijke noviciaatgebouwen zijn reeds afgebroken: vaak zijn ze te groot en is hun structuur, met verschillende kleine kamers, niet geschikt voor de beoogde nabestemming. Dit gebouw is relatief beperkt in omvang. Het parkgedeelte horende bij dit gebouw omvat een centraal grasplein dat omringd is door bebossing. Er bevinden zich diverse grote, waardevolle beukenbomen in de bossages, maar ook heel wat minder waardevol loofhout en heel wat verwilderde onderbegroeiing. Op de perceelsscheiding met de Heidelbergstraat bevindt zich een haag. Ook deze is niet in optimale staat. Het noordelijke parkdeel is door een afsluiting gescheiden van het zuidelijk deel. De toegang loopt door het zuidelijk deel, en langs de Gustaaf Baertstraat is er een zijingang. In het park bevindt zich het beschermde kasteel, en een aantal bijgebouwen, die samen een afzonderlijk complex vormen. Het kasteelpark wordt momenteel opnieuw aangelegd: exoten worden gerooid, een formelere tuin met verschillende kamers wordt aangelegd, vijvers werden geruimd en van natuurvriendelijke oevers voorzien, de verdwenen boomgaard is opnieuw aangeplant, houtkanten worden opnieuw aangelegd, net als een groentetuin. De voormalige stallingen worden momenteel gedeeltelijk gebruikt voor opslag, maar zijn overwegend leegstaand. Ze vormen een afzonderlijk geheel, met een eigen erfje en verhard binnenplein. Niet alle delen van deze bebouwing lijken nog in optimale technische staat. De zijingang, die aan deze gebouwen grenst, zou in de toekomst de hoofdtoegang worden voor dit private deel van het Leiselepark. In het zuidelijk parkdeel is een grote open loods opgericht om tuinmaterieel te stallen. Deze loods is niet vergund. Het park wordt door hoge hagen, draadafsluitingen en aan oostelijke zijde door een tuinmuur en houten platen van de omgeving gescheiden.


p.12

5.2

Juridisch beleidsmatige situatie

Thema

Relatie tot het plan

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen3

De stad Brugge is geselecteerd als een regionaalstedelijk gebied. De afbakening van de regionaalstedelijke gebieden dient te gebeuren door het Vlaams Gewest in een Gewestelijk RUP. Op dit ogenblik is het openbaar onderzoek voor dit Gewestelijk RUP afgerond (van 26/02/10 tot 26/04/10). Het studiegebied maakt in het voorliggend document deel uit van het stedelijk gebied. De regionaalstedelijke gebieden nemen omwille van hun verzorgingsniveau, hun stedelijke voorzieningen en hun economische structuur een belangrijke plaats in in de ruimtelijke structuur van Vlaanderen. Net zoals de grootstedelijke gebieden hebben de regionaalstedelijke gebieden - weliswaar op een lager niveau - in kwantitatief en kwalitatief opzicht grote potenties om een belangrijk aandeel van de groei inzake bijkomende woongelegenheden, stedelijke voorzieningen en ruimte voor economische activiteiten op te vangen. Voor de stedelijke gebieden worden verschillende ontwikkelingsopties beschreven. Volgende ontwikkelingen zijn relevant voor het RUP Leiselehof: Behoefte aan bijkomende wooongelegenheden: 60% in de stedelijke gebieden en 40% in het buitengebied. Minimale woningdichtheden van 25 won/ha in stedelijke gebieden en 15 won/ha in het buitengebied. Het woningaanbod wordt gedifferentieerd inzake grootte en type, zodat de bestaande verschillend in sociale klasse en gezinssamenstelling worden opgevangen. Zorg voor collectieve en openbare ruimten. Behoud en ontwikkeling van stedelijke natuurelementen en randstedelijke groengebieden. Behoud en uitbouw van cultuur-maatschappelijke en historisch waardevolle elementen in de stedelijke gebieden.

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan WestVlaanderen4

Het plangebied maakt deel uit van de deelruimte Brugse ruimte. De ruimte omvat het samenhangend systeem van het regionaalstedelijk gebied Brugge en de economische poort Zeebrugge. De Brugse ruimte overlapt de kustruimte en de Oostelijke Polderruimte. Het RUP grenst niet onmiddellijk aan de Oostelijke Polderruimte. De rol van de Brugse ruimte wordt grotendeels bepaald op Vlaams niveau, namelijk de zeehaven als motor van economische ontwikkelingen en de bovenlokale verzorgende rol van het regionaalstedelijk gebied Brugge. Een meer specifieke rol voor het regionaalstedelijk gebied is de dienstverlening als hoofdplaats van de provincie. Op het vlak van toerisme en recreatie streeft Brugge naar complementariteit met de kustruimte als cultuurstad en als ‘groene’ voorziening Het ruimtelijk beleid is in de Brugse ruimte ondermeer gericht op het ondersteunen van het regionaalstedelijk gebied Brugge. Als administratieve provinciehoofdstad is het een specifiek verzorgingscentrum voor West-Vlaanderen. In en grenzend aan het RUP zijn een aantal relevante structurerende elementen van de verschillende deelstructuren geselecteerd en

Het RSV werd als beleidsdocument goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 23.09.1997, gedeeltelijk herzien en definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 12.12.2003. 4 Het PRS werd op 6 maart 2002 goedgekeurd bij Ministerieel Besluit. 3


p.13

Thema

Relatie tot het plan specifieke ontwikkelingsopties beschreven: De ruimtelijke nederzettingstructuur: de taakstelling inzake bijkomende woongelegenheden voor de periode 1991 - 2007 bedraagt 9.200 wooneenheden voor het regionaalstedelijk gebied Brugge. De ruimtelijke natuurlijke structuur: Deze gebieden moeten zoveel mogelijk gespaard blijven van activiteiten die niet kaderen in een openruimtebeleid. Ze zorgen tevens voor een hoge landschappelijke herkenbaarheid die dient te worden bewaard. De gewenste ruimtelijke structuur voor toerisme en recreatie De gewenste ruimtelijke verkeers- en vervoersstructuur

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

Het GRS beschrijft verschillende visies, gewenste structuren en ontwikkelingsopties die van belang zijn voor het plangebied. Met betrekking tot de gewenste ruimtelijke nederzettingstructuur wenst men een aanbodbeleid te voeren door verdichtingsmogelijkheden te benutten en nieuwbouwmogelijkheden te scheppen. Ook wordt aandacht gevraagd voor een groene omgeving, het verweven van woningtypes en functies om leefbare buurten te creëren, het streven naar optimale woningdichtheden. Als ruimtelijke principes van de gewenste landschappelijke structuur worden een aantal inhoudelijke visie-elementen voorgesteld. Voor de stadsrand wordt het belang van parken, kasteeldomeinen en recreatieelementen als zachte elementen in contrast met het versteende landschap aangestipt. Het plangebied is gelegen in de deelruimte ‘westelijke vleugel’. In de westelijke stadsvleugel liggen de doelstellingen van het ruimtelijk beleid in eerste instantie op het verbeteren van leefbaarheid langsheen de doortocht van de expressweg N31, en de stedenbouwkundige integratie van de expressweg in het bebouwde weefsel van Sint-Andries en SintMichiels. Er zijn geen specifieke ontwikkelingsopties omschreven voor het plangebied. Volgende bindende bepalingen zijn relevant voor voorliggend RUP: Aanbodbeleid bijkomende woongelegenheden gestoeld op: o Benutten van verdichtingsmogelijkheden, o.a. herbestemmen naar wonen van verlaten bedrijfspanden in het woongebied o Aansnijden van niet uitgeruste grond in woongebied; De bouw van 700 bijkomende sociale woningen; waarbij er minimum 15% woningen of sociale kavels gerealiseerd worden voor gronden in eigendom van een sociale bouwmaatschappij. (Het gemeentelijk reglement sociaal woning corrigeert dit cijfer, zie verder)

Woonbeleidsplan Brugge 2008-2013

Het Brugs woonbeleidsplan werd goedgekeurd in de gemeenteraad van 28 april 2009. In het woonbeleidsplan is naast een inventarisatie van alle gegevens met betrekking tot het wonen in Brugge en geldende wetgevingen een evaluatie van het beleid gemaakt. Daaruit vloeiden doelstellingen voort, die vertaald worden in concrete acties. Voor het plangebied zijn geen specifieke aandachtspunten geformuleerd. Volgende algemene acties zijn ook voor dit RUP relevant: Betaalbaar wonen Kwaliteit van de woningen en woonomgeving promoten Behouden en aantrekken van jonge gezinnen / tegengaan stadsvlucht Realisatie sociale mix

Bindend sociaal

In uitvoering van het decreet grond en pandenbeleid is door de


p.14

Thema

Relatie tot het plan

objectief

provincie een voorstel geformuleerd voor de verdeling van de taakstellingen inzake sociale huisvesting. De bepalingen van dit decreet vervangt alle opgenomen aantallen en normen inzake uit de diverse structuurplannen die hiermee strijdig zijn. Het bindend sociaal objectief voor de Stad Brugge is vastgesteld op 861 huurwoningen, te realiseren tegen 2020. Voor sociale koopwoningen zijn dit 404 woningen met 19 sociale kavels.

Sociaal reglement wonen

Het bindend sociaal objectief is verder verfijnd in het gemeentelijk reglement sociaal wonen. Het bevat bepalingen inzake sociale en private last. Relevant voor dit RUP is dat voor de deelgemeente SintMichiels er 20% van de te verwezenlijken woningen of kavels sociale woningen of kavels dienen te zijn. Deze regelgeving is verplicht voor alle ontwikkelingen van minimum 10 woningen of kavels, of 0,5 ha, of 50 appartementen.

Speelruimtebeleidsplan

In het speelbeleidsplan worden de verschillende speelmogelijkheden, formeel en informeel, per ruimtelijk deelgebied doorgelicht en geëvalueerd. Daarbij is rekening gehouden met de demografische opbouw en geplande ontwikkelingen in de deelgebieden. Ook het perspectief van het stedelijk beleid en de gebruikers op de speelruimte werd bekeken. Op basis daarvan werd per deelgebied een fiche opgemaakt, en worden concrete acties vooropgesteld. Bij het Leiselepark wordt aangestipt dat de ruimte een zekere potentie biedt voor de uitbouw als natuurspeelruimte (op wijkniveau) door een natuurrijker beheer. Deze ruimte is echter geen eigendom van Stad Brugge, wat (grotere) ingrepen minder evident maakt. Er kan ook worden gedacht aan een meer parkachtige familiale speelruimte op wijkniveau.

Gewestplan

Het RUP is gelegen binnen het gewestplan 3, Brugge - Oostkust. Binnen de begrenzing van het RUP gelden de bestemmingen woongebied en parkgebied (Figuur 5).

Gewestelijk RUP Afbakening regionaalstedelijk gebied Brugge

De Vlaamse regering heeft op 11 december 2009 het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening regionaalstedelijk gebied Brugge voorlopig vastgesteld. Het openbaar onderzoek vond plaats van 26/02/2010 tot 26/04/2010. Op basis van de bezwaarschriften en de adviezen ingediend tijdens dit openbaar onderzoek kunnen er nog wijzigingen aangebracht worden aan dit ontwerp. In overeenstemming met de decretale bepalingen worden voor de gebiedsdelen die opgenomen zijn in de verordenende grafische plannen de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan en BPA’s opgeheven. Dit geldt dus niet voor de gebieden die wel opgenomen zijn binnen de afbakeningslijn maar waarvoor geen deelgebied is opgenomen (zoals het plangebied). Daar blijft het gewestplan en de BPA’s gelden.

BPA

Het RUP ligt volledig in het BPA Leiselehoek, plan nr. 2.24_93_2. Dit werd goedgekeurd op 15/03/1994. Het BPA omvat het gebied tussen de Heidelbergstraat, Sint-Arnolduslaan, Sint- Michielslaan, en de Wagenbruggelaan. De grenslijn bevindt zich telkens in het midden van het openbaar domein (Figuur 7). Het BPA voorziet in specifiek afgebakende zones met bestemmingen, en ordent het woongebied. De verschillende woningtypes zijn er vastgelegd, de voortuinstroken, garagestroken, openbare wegenis, de groene publieke ruimtes, de beek en bijhorende groen- en ruimingstroken, de voorzieningen zoals de school en kerk, maar ook het beschermde statuut van het kasteel en kasteelpark. De voormalige tuinbouwbedrijven liggen in een specifieke zone. Daarbij zijn de bestemmingen strikt geformuleerd: zo zijn er niet overal openbare


p.15

Thema

Relatie tot het plan voorzieningen zoals electriciteitskabines toegelaten, er is naast de parkfunctie in het Leiselepark en kasteel geen andere functie toegelaten. Onmiddellijk grenzend aan het RUP, ten noorden van de SintMichielslaan, bevindt zich het BPA Park de Rode Poort. Het omvat het Boudewijnpark en de aangrenzende woonwijken.

Waterlopen

Het gebied behoort tot de Brugse Polder. In het gebied bevindt zich de onbevaarbare waterloop ‘Leiselebeek’ (VHAG 2608). Het is een waterloop van derde categorie (Figuur 8).

Speciale Beschermingszones

Het plangebied is niet gelegen binnen de afbakening van een Speciale Beschermingszone. De dichtstbijzijnde SBZ is het habitatrichtlijngebied “Bossen, heiden en valleigebieden van zandig Vlaanderen: westelijk deel”, op ongeveer 1500 m ten zuidoosten van het plangebied (Figuur 3).

VEN-gebieden

Het plangebied is niet gelegen binnen de afbakening van een VENgebied. Het dichtstbijgelegen VEN-gebied “Het Vloethemveld, SintAndriesveld, Tillegem” bevindt zich op ongeveer 1000 m ten zuidwesten van het plangebied (Figuur 9).

Beschermd werelderfgoed

De binnenstad en vestigingsgordel zijn opgenomen als Unesco Werelderfgoedzone. Dit betekent concreet dat elke vorm van nieuwe bebouwing of verbouwing in de binnenstad maar ook binnen een straal van 200 m rond de binnenstad moet worden ingepast in harmonie met het bestaande waardevolle patrimonium. Het plangebied valt echter niet binnen deze zone.

Beschermde landschappen, monumenten en dorpsgezichten

Beschermde Landschappen: Er zijn geen beschermde landschappen in het plangebied. Ten zuiden ligt wel het beschermd landschap ‘Het parken bosgebied ten westen van het kasteel van Schoonhove' (MB 13/02/1980). Beschermde Monumenten: In het plangebied is het beschermde monument “Kasteel van de Witte Zusters van Afrika” (MB 10/11/1982) aanwezig: Beschermde Dorpsgezichten: In het plangebied is het beschermde dorpsgezicht “Het kasteel van de Witte Zusters van Afrika met aanpalend park” of “Het kasteel Leysselbeek” (MB 10/11/1982) aanwezig. (Figuur 10 en Figuur 11)

Inventaris van het bouwkundig erfgoed

Binnen de afbakening van het plangebied zijn volgende panden opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (Figuur 11): Vrijstaand woonhuis - Heidelbergstraat 76 Kasteel ‘Leysselbeek’ - Heidelbergstraat 78 Sint-Godelievekerk - Sint-Michielslaan 33 Voormalige kasteelhoeve bij kasteel ‘Leysselbeek’

Landschapsatlas

Het plangebied grenst aan de relictzone ‘Wilgenbroeken’. Verder zijn er in het plangebied geen lijnrelicten, relictzones, ankerplaatsen of puntrelicten gelegen. In de omgeving van het plangebied liggen: Relictzone ‘Kasteelparken en bosgebieden Sint-Andries Varsenare’ Puntrelict ‘Hoeve Stockveld’ (Figuur 12)

Archeologische waarden

In het plangebied zijn geen gekende archeologische waarden aanwezig (Centraal Archeologische Inventaris). In de buurt van het plangebied bevinden zich 2 vindplaatsen: ten zuiden


p.16

Thema

Relatie tot het plan van de Heidelbergstraat (75011 - Bewoning uit de Middeleeuwen) en ter hoogte van de N31 (76919 - Middeleeuwse grachten)(Figuur 13).

Advieszone erfgoed en archeologie

Het volledige plangebied is gelegen in een lokale advieszone voor erfgoed en een advieszone voor archeologie vanaf 2.500m². Iedere aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning en / of verkaveling vanaf 2.500m² met structurele wijziging van de bodem moet voor advies voorgelegd worden de bevoegde archeologische dienst.

Figuur 5 Gewestplan


p.17

Leiselehoek

Figuur 6 Ontwerpversie Gewestelijk RUP ‘Afbakening regionaalstedelijk gebied Brugge’


p.18

Figuur 7 BPA Leiselehoek


p.19

Tabel 1 Legende bij BPA Leiselehoek Zone

Kleur

Hoofdbestemming

Nevenbestemming

1

Eensgezinswoningen

Handel, detailhandel, kantoren

2

Eensgezinswoningen


3

Woongebouwen


4

Handel, detailhandel, kantoren / Eensgezinswoningen

5

Openbare gebouwen

6

Land- en tuinbouwbedrijven


7

Land- en tuinbouwbedrijven Eensgezinswoningen


8

Woongebouwen


9

(auto)Bergplaatsen

10

(auto)Bergplaatsen

11

Zone voor elektriciteitscabine

12

Eensgezinswoningen

25

Openbare weg

26

Tuinstrook tussen voorgeven en rooilijn

Verharding voor voetpaden ed.

27

Koeren en hovingen

(auto)Bergplaatsen

28

Zone voor voet en/of fietspaden

29

Zone voor toeritten

30

Openbaar groen, speeltuin,...

31

Parkgebied

32

Zone voor waterloop

33

Zone voor buffergroen

34

Koeren en hovingen



Openbare gebouwen

(auto)Bergplaatsen

p.20

Figuur 8 Waterlopen


p.21

Figuur 9 VEN-gebieden


p.22

Figuur 10 Beschermingen


p.23

Figuur 11 Beschermd bouwkundig erfgoed en Inventaris bouwkundig erfgoed


p.24

Figuur 12 Landschapsatlas


p.25

Figuur 13 Centraal archeologische inventaris

5.3

Huidige toestand

In onderstaande paragraaf wordt de huidige toestand van het plangebied besproken, voor zover dit nog niet werd vermeld in voorgaande paragrafen 'Bestaande ruimtelijke structuur' en 'Juridisch-Beleidsmatig deel'. Aspecten die hier achtereenvolgens aan bod komen zijn: bodem (samenstelling en gebruik), water, fauna & flora, landschap. De huidige toestand zal hierbij voornamelijk aan de hand van kaartmateriaal beschreven worden. Technum – Screening RUP Leiselehoek p.26

Bodem Bodemgebruik Het plangebied is volgens de bodemgebruikskaart volledig gelegen binnen een zone met discontinue bebouwing. Ten zuiden ligt een weiland en ten noorden een zone die in gebruik is voor recreatie. Voor een volledige beschrijving van het bodemgebruik wordt verwezen naar de beschrijving van de bestaande ruimtelijke structuur. Samenstelling van de bodem De bodem in het zuidelijke deel van het plangebied is verstoord door bebouwing (OB). In het noordelijke deel is nog de oorspronkelijke bodem gekarteerd. Dit zijn hoofdzakelijk natte zandbodems (ZbG, ZcG, ZdG) en in het uiterste noorden natte kleibodems (vEFp). Bodemverontreiniging Binnen het plangebied zijn 3 dossiers beschikbaar bij OVAM: 29161: Oriënterend bodemonderzoek 7134: Oriënterend bodemonderzoek en beschrijvend bodemonderzoek 10616: Oriënterend bodemonderzoek De bodemsaneringsnormen in het Vlarebo zijn strenger naargelang de bestemming waarin de grond zich bevindt. Aangezien de bestemmingen ter hoogte van deze potentiële verontreinigingen worden gewijzigd, is het mogelijk dat de saneringsnormen voor deze percelen zullen verstrengen. Dossiers 29161 en 7134 bevinden zich ter hoogte van de huidige tuinbouwbedrijven. Dossier 10616 is gelegen in een woonzone, met als nevenbestemming ‘handel’. Deze bestemmingen vallen onder categorie III van het Vlarebo. Ook ‘Woongebied’ valt onder deze categorie, zodat de saneringsnormen niet zullen wijzigen (Tabel 2). Tabel 2 Bodemsaneringsnormen Vlarebo Huidig Dossier 29161

7134

10616

Bestemming

Gepland Code Vlarebo

Bestemming

Code Vlarebo

Land- en tuinbouwbedrijven met bijhorende voorzieningen ifv het bedrijf

III

Woongebied

III


III

-

-

Land- en tuinbouwbedrijven met bijhorende voorzieningen ifv het bedrijf

III

Woongebied

III


III

-

-

Woongebouwen

III

Woongebied

III


III

-

-


p.27

Figuur 14 Bodemgebruik


p.28

Figuur 15 Bodemkaart


p.29

Figuur 16 Bodemkwaliteit

Water Het plangebied behoort tot het bekken van de Brugse Polder. De Leiselebeek doorkruist het plangebied van zuid naar noord. Het is een onbevaarbare waterloop van derde categorie en valt bijgevolg onder het beheer van de Stad Brugge. In Tabel 3 worden de watertoetskaarten voor het plangebied en omgeving weergegeven. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.30

Tabel 3 Watertoetskaarten Overstromingsgevoelige gebieden

Hellingenkaart

De omgeving van het kasteel in het park wordt aangeduid als mogelijk overstromingsgevoelig gebied.

De hellingspercentages zijn overwegend kleiner dan 0,5%. In de buurt van het kasteel en het noviciaat in het park komen plaatselijk steilere hellingen tot >10% voor.

Erosiegevoelige gebieden

Winterbedkaart

Het plangebied is niet erosiegevoelig gebied.

gelegen

in

een

Het plangebied is niet gelegen in het winterbed van de grote rivieren.

Infiltratiegevoelige bodems

Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

De bodems in het plangebied zijn gevoelig voor infiltratie.

In het zuidelijk deel van het plangebied komen zones voor die zeer gevoelig zijn voor grondwaterstroming.

Fauna & Flora Biologische waarderingskaart In het plangebied is het zuidelijk deel van het Leiselepark aangeduid als een complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen, met name kasteelpark. Het noordelijk parkdeel, aansluitend bij het kasteel, is opgenomen als biologisch waardevol Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.31

gebied (Kasteelpark, Naaldhoutaanplant hoogstamboomgaard).

zonder

ondergroei,

Zwak

ontwikkelde

De weilanden zuidelijk van de Heidelbergstraat, grenzend aan het RUP, zijn aangeduid als biologisch waardevol. Het betreffen soortenrijke permanente cultuurgraslanden, met wilgen- en populierenrijen. Ook noordelijk van het RUP bevinden zich soortenrijke permanente cultuurgraslanden die als biologisch waardevol zijn aangeduid. Andere elementen met biologische waarden in de omgeving zijn de spoorwegtaluds en geïsoleerde vijver, en het kasteelpark Rode Poort met een zuur eikenbos.


p.32

Figuur 17 Biologische waarderingskaart

Ecosysteemkwetsbaarheidskaarten Uit de ecosysteemkwetsbaarheidskaarten (Tabel 4) blijkt dat de vegetatie in het plangebied overwegend weinig kwetsbaar is. Enkel de vegetaties in het park zijn gevoelig voor verzuren, ecotoopverlies en eutrofiëring. Tabel 4 Ecosysteemkwetsbaarheidskaarten Ecosysteemkwetsbaarheidskaart voor verzuring

Ecosysteemkwetsbaarheidskaart voor ecotoopverlies


p.33

Ecosysteemkwetsbaarheidskaart voor eutrofiëring

Ecosysteemkwetsbaarheidskaart voor verdroging

Landschap Situering Geomorfologisch kunnen er in Brugge 3 zones onderscheiden worden: ‘duinen’, ‘polders’ en ‘de zandstreek’. Het plangebied behoort tot de zandstreek. Het reliëf van de zandstreek loopt van noord naar zuid geleidelijk op. Globaal genomen is het een vlakke en lage streek. Ten westen van het plangebied is een duidelijke ‘hoogte’ aanwezig ter hoogte van Sint-Andries - Sint-Michiels. De hoogste zones reiken tot iets boven 20 meter. Anderzijds komen ook enkele ‘laagten’ voor in dit gebied waarvan de meest uitgebreide het meersengebied van Assebroek - Oostkamp is. De Wulgenbroeken - ten oosten van het plangebied - liggen net onder de 5 meter. Cultuurhistorische situering Ten tijde van Ferraris (1777) was het plangebied nog niet ontwikkeld (Figuur 18). Enkele jaren later werd hier wel de Heidelbergstraat (toen nog ‘Loppemstraat’) aangelegd als verbinding tussen de Torhoutsesteenweg en de Kortrijksesteenweg. Op de Ferrariskaart Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.34

zijn - ten zuiden van het plangebied - de Wilgenbroeken terug te vinden als een open, moerassig weidegebied. Het kasteel Leysselbeek en de bijhorende kasteelhoeve werden gebouwd omstreeks 1805. De overige ontwikkelingen (noviciaat en de woonwijk) dateren van de 20e eeuw.

Figuur 18 Ferrariskaart

Erfgoedwaarde Het plangebied is niet gelegen binnen de afbakening van een traditioneel landschap. In het gebied zijn dan ook geen relicten aanwezig die nog verwijzen naar de traditionele kenmerken van het landschap. In het zuiden grenst het plangebied wel aan het traditionele landschap ‘Houtland’ en aan de relictzone ‘Wilgenbroeken’. De Wilgenbroeken is een laaggelegen grasland met een grote floristische waarde. De belangrijkste historische waarden in het gebied zijn de Stockveldhoeve en de domeinen Schoonhove en Rustenburgh. Alle beschermde landschappen, stads- of dorpsgezichten in de omgeving van het plangebied worden weergegen op Figuur 10. Enkel het beschermde dorpsgezicht “Het kasteel van de Witte Zusters van Afrika met aanpalend park” bevindt zich binnen de afbakening van het RUP. In het plangebied bevindt zich heel wat bouwkundig erfgoed. Dit kan verder worden onderverdeeld in beschermd bouwkundig erfgoed, gebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en gebouwen met een stadslandschappelijke waarde. Beschermd bouwkundig erfgoed (Figuur 11) Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.35

De benaming van het “Kasteel Leysselbeek” is afgeleid van zijn ligging in de bocht van de Leyselebeek. Neoclassicistisch kasteel, omstreeks 1803 gebouwd door de Bruggeling Charles Donny, vermoedelijk met herbruikmateriaal van de afgebroken SintDonaaskathedraal te Brugge. Op het primitief kadasterplan (circa 1835) staat het kasteel getekend in een park met een ronde vijver ("water als lusttuin") dat aan straatzijde is afgeboord door een aangeplant lustbos met dreven. Op het domein stond eertijds tevens een hoeve (cf. Ten Walle nr. 9) van enkele losstaande bestanddelen, in een Uvorm geschikt rondom een erf, en boomgaarden. Van 1845-1878 werd het kasteel verhuurd als succursale van het SintDominicusgesticht uit de Jacobinessenstraat te Brugge en worden er patiënten en bejaarden in onder gebracht; het kasteel krijgt dan de naam "Rustenburg". Tegelijkertijd wordt een kapel ingericht en alle toegangen tot het domein gesloten. Daarna koopt Henri de la Kethulle de Ryhove het kasteel en laat het interieur gedeeltelijk heraankleden. In 1936 kopen de zusters van O.L.V. van Afrika het kasteel aan en richten het in als rust- en herstellingsoord "Sint-Godelieve". Architect Firmin Koentges leidt de verbouwingswerken waarbij o.m. de grote hal wordt omgevormd als kapel en nagenoeg volledig witgeschilderd. In 1994-1995 wordt door de congregatie een consoliderende restauratie van de buitengevels uitgevoerd, onder leiding van architect Pascal Stroobandt (SintKruis-Brugge). Heden terug in particulier bezit. Inventaris van het bouwkundig erfgoed (Figuur 11) Het Vrijstaand woonhuis ter hoogte van Heidelbergstraat 76 dateert van 1930. Het is een baksteenbouw onder typisch gemansardeerd zadeldak met mechanische pannen; enkele contrasterende bepleisterde vlakken. Inkom met afgeronde hoeken. Op de verdieping, balkonvolume overlopend in naastgelegen erkervenster. De Sint-Godelievekerk wordt omschreven als een hedendaagse parochiekerk gebouwd circa 1965 naar een ontwerp van de Brusselse architecten R. Huyghebaert en R. van der Looven. Bakstenen kerkgebouw met vereenvoudigde structuur. Vooruitspringende vooren zijportalen; het voorportaal onder leien zadeldak. De hoofdbeuk geschraagd door met hout beklede, metalen "steunberen", die per twee zijn uitgewerkt als een aaneenschakeling van zijkapellen. Op het primitief kadasterplan (ca. 1835) wordt de kasteelhoeve horend bij het Kasteel Leysselbeek afgebeeld als bestaande uit enkele losstaande bestanddelen gesitueerd in een U-vorm rondom een erf. Het nog resterende woonhuis is - volgens het kadaster - in 1882 in zuidelijke richting uitgebreid met een bakhuis cf. de uitspringende rechter travee. In 1963 wordt de woning opgenomen in een verkaveling en wordt de straat getrokken over het erf; daardoor verdwijnen de boomgaard, de schuur- en stalvolumes en het bakhuis. Langwerpig, vermoedelijk 19de-eeuws boerenhuis van beschilderde baksteen onder pannen zadeldak. Dakvlak doorbroken door twee dakvensters met lessenaarsdak. Rechthoekige openingen, deels voorzien van vernieuwd houtwerk naar 19de-eeuws model Stadslandschappelijk waardevol erfgoed Bijkomend is er in maart 2010 door de Dienst Monumentzorg van de Stad Brugge een eigen evaluatie van het bouwkundig erfgoed in het plangebied opgemaakt. Daarbij is op eenzelfde manier en met eenzelfde toetsingkader gewerkt als soortgelijke evaluaties op andere plaatsen in het stedelijk gebied. Volgende categorieën worden daarbij gehanteerd: Architectonische waardevol: het pand heeft veel waardevolle bouwkundige elementen en kenmerken; Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.36

Stadslandschappelijk waardevol: het pand heeft waardevolle bouwkundige elementen en kenmerken. Ze geven de onmiddellijke omgeving een duidelijke meerwaarde. Aanvullend op de monumenten die hierboven reeds werden besproken, werden op basis van deze evaluatie nog 2 monumenten geselecteeerd als Stadslandschappelijk waardevol erfgoed: Heidelbergstraat 80 - Noviciaat Sint-Arnolduslaan 120-122 Het noviciaat is niet opgenomen of besproken in de inventaris bouwkundig erfgoed maar bezit stadslandschappelijke kwaliteiten. Naast de waarde van het noviciaat als gebouw is er ook de waarde van het pand als gebouwvolume binnen het als dorpsgezicht beschermde park, en de zeldzaamheid van de gebouwen met deze voormalige gebruiksfuncties. Als volume heeft het gebouw een grote impact op het aangrenzende parkdeel: het park is opgebouwd rond een open ruimte die grenst aan het gebouw. Niet alleen de inplanting en het volume van het gebouw is hierbij bepalend, ook het materiaalgebruik, de ritmiek van de oostelijke gevel vormt een waardevol geheel met het aanwezige opgaand groen. Het volume, een middelhoog gebouw met zadeldaken, lager dan de bomen, maar met een grote breedte, is afgestemd met de omvang van de aangrenzende open ruimte. De bijgebouwen oostelijk van het kasteel hebben eveneens een stadslandschappelijke waarde. Deze is echter beperkter. Ook hebben de verschillende functies en de bijhorende aanpassingen er toe geleid dat er reeds heel wat originele elementen verdwenen zijn. De nog aanwezige elementen hebben echter zeker nog een waarde, maar zijn zeker aan renovatie toe. De bijgebouwen zijn zeker waardevol binnen het geheel van de bescherming van het dorpgezicht en het kasteel als monument, ze vormen er een historisch onderdeel van. In het plangebied zijn geen gekende archeologische waarden aanwezig volgens de Centraal Archeologische Inventaris (Figuur 13). Aangezien er op de Ferrariskaart nog geen ontwikkelingen zichtbaar zijn in het plangebied, wordt het potentieel archeologisch erfgoed als gering ingeschat.


p.37

6 Het plangebied in beeld

Groepswoningbouw en individuele woningen thv ‘t Kloosterhof en de Sint-Arnolduslaan

De Sint-Arnolduslaan

De Heidelbergstraat

Site voormalig tuinbouwbedrijf

Zicht op Leiselekasteel vanuit de Jan Garemijnstraat

Ingesloten publiek groen aan ‘t Groenhof

Langzame verkeersdoorsteek


p.38


p.39


p.40


p.41

7 Beschrijving van het voorgenomen plan 7.1

Doelstelling van het plan

Het gemeentelijk RUP houdt een herziening in van het BPA 93 Leiselehoek. Door middel van dit RUP zullen een aantal sites in het plangebied heringericht worden. De hoofddoelstellingen van het RUP zijn: Actualiseren van de verouderde of beperkende voorschriften Herbestemmen van de tuinbouwbedrijven langsheen de Leiselebeek Bieden van mogelijkheden voor studentenhuisvesting in het park Deze herinrichting zal gebeuren met respect voor de reeds aanwezige waardevolle ruimtelijke elementen. De nevendoelstellingen van het RUP zijn: Bewaren van het woonwijkkarakter Versterken van de structurerende elementen Bewaren van het erfgoed

7.2

RUP Leiselehoek: Ruimtelijke herbestemmingen en randvoorwaarden

De reeds bestaande woonzones in het plangebied zullen hun huidige bestemming als voor wonen behouden. Net als in het BPA wordt er in het het RUP geopteerd om verschillende woonentiteiten te zoneren. Op deze manier blijft er in de wijk een divers woningaanbod en een sociale mix aanwezig die bovendien ruimtelijk gestructureerd zijn. Andere functies zijn hier enkel toelaatbaar indien ze verweefbaar zijn met het woongebied, zoals kleinschalige thuiskantoren. Voorzieningen die sterk verkeersgenerend zijn, kunnen het rustige karakter van de wijk verstoren. Concreet worden volgende deelzones voorgesteld (Figuur 19). Deze komen grotendeels overeen met de bestaande deelruimtes in het plangebied: 1. Zone voor wonen en woonondersteunende functies (beide hoofdbestemming), met gesloten en open bebouwing 2. Zone voor wonen, nevenbestemming o.a. woonondersteunende functies, met gesloten bebouwing 3. Zone voor wonen, nevenbestemming o.a. woonondersteunende functies, met open, halfopen en gesloten bebouwing 4. Zone voor wonen, één- en meergezinswonen, met open middenschalige bebouwing ein een groene omgeving 5. Zone voor wonen, met specifieke woonvormen zoals studentenhuisvesting, nevenbestemming o.a. woonondersteunende functies, middenschalige open bebouwing in een waardevolle groene parkomgeving Figuur 19 mag niet als een grafisch plan geïnterpreteerd worden: de onbebouwde publieke ruimte-elementen zoals de beek, de wegenis, de groene ruimtes die verweven zijn met het woonweefsel zullen in het RUP nog een eigen zonering krijgen.


p.42

Figuur 19 Voorstel deelzones RUP

Deze bestemmingen voor wonen houden ook in dat enkele binnengebieden die momenteel bestemd zijn voor tuinbouwbedrijven een nieuwe invulling kunnen krijgen voor wonen. Naast deze drie binnengebieden zijn er ook nog een aantal uitgeruste onbebouwde percelen. Deze kunnen, ongeacht andere ontwikkelingen, eveneens bebouwd worden met eengezinswoningen. Het betreffen: Biezenbos – Sint-Michielslaan: 2 woningen met twee bouwlagen en een dak; 't Kloosterhof: 4 woningen; Leiselebeekstraat: 3 woningen. In het parkgebied zal studentenhuisvesting toegelaten worden.

7.3

Inrichting van het plangebied

Om de wijk leesbaarder te maken is een duidelijke structuur wenselijk. Een aantal elementen met structurerende potenties zijn de noord-zuid gerichte groenstructuren, de langzaam verkeersverbindingen en de beek. Ook is er zoals blijkt uit de analyse nood aan publiek groen, speelmogelijkheden,... Een versterking van de groenstructuur ligt dan ook voor de hand als instrument om de woonwijk en duidelijke identiteit te geven. Deze versterkt tevens de aanwezige woonkwaliteiten.


p.43

Figuur 20 Huidige groenstructuur

Figuur 21 Geplande groenstructuur

Naast de groenstructuur is ook de langzaam verkeersstructuur een belangrijk structurerend element voor de bewoners. Belangrijk bij een functioneel trage wegen netwerk zijn de logische korte verbindingen en de ruimtelijke kwaliteiten. Daarom wordt dit netwerk best ook verweven met de groenstructuur: de groene elementen hebben heel wat ruimtelijke kwaliteiten, en zijn vaak ook lokale recreatiebestemmingen die te voet vlot bereikbaar moeten zijn. De Leiselebeek kan eveneens als een ruimtelijke aantrekkingspool beschouwd worden.

Figuur 22 Huidige ontsluitingsstructuur

Figuur 23 Gepland langzaam verkeer netwerk

De Leiselebeek vormt een natuurlijke structuur binnen het gebied. Het volledig publiek maken van een beekoever, door een begeleidend doorgaand pad, is door de aanwezige bebouwing niet haalbaar. De structurerende werking en de ervaring van de beek kan wel worden vergroot door ze dieper in te snijden binnen het openbaar domein. Ter hoogte van het publiek domein met de doorstroom van de beek, wordt de rijbaan versmald en krijgt de beek terug meer ruimte en aandacht. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.44

Figuur 24 Versmallen rijbaan ter hoogte van de beek

In de paragraaf "alternatieven" zal verder ingegaan inrichtingsvoorstellen voor delen van het plangebied.

worden

op

enkele

De inrichting van het plangebied moet gebeuren met de nodige aandacht voor het bouwkundig erfgoed. Voor iedere categorie uit de evaluatie van de Dienst Monumentzorg van de stad Brugge kan een ontwikkelingsoptie worden vooropgesteld. Deze kunnen beschouwd worden als bijkomende bepalingen op de zoneringsvoorschriften waarbinnen de specifieke panden gelegen zijn: Architectuurhistorisch waardevol: Het pand heeft heel waardevolle bouwkundige elementen en kenmerken. Het is wenselijk het pand en in het bijzonder de waardevolle elementen als dusdanig te behouden. Eventuele werken, handelingen en wijzigingen moeten gebeuren met aandacht en respect en in functie staan van een maximaal behoud van het authentieke karakter en de architectuurhistorische waarde. Stadslandschappelijk waardevol: Het pand heeft waardevolle bouwkundige elementen en kenmerken. Ze geven de onmiddellijke omgeving een duidelijke meerwaarde. Eventuele werken, handelingen en wijzigingen moeten gebeuren met aandacht en respect voor de erfgoedwaarde. Afbraak en vervanging door nieuwbouw zijn toegelaten als hiermee een stedenbouwkundige en architecturale meerwaarde ontstaat voor de omgeving.

8 Voorafgaande relevante planningsprocessen en studies Het plangebied is volledig gelegen binnen het BPA 93 Leiselehoek. Dit BPA werd goedgekeurd bij MB 15 maart 1994. Het RUP dat onderwerp is van deze nota is een verderzetting van dit BPA.

9 Alternatieven voor het plan of voor onderdelen ervan 9.1

Nulalternatief

In het nulalternatief worden de huidige bepalingen van het BPA 93 Leiselehoek niet aangepast en worden er geen bijkomende zones voor woningen voorzien. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.45

Op deze manier worden echter de doelstellingen van het RUP niet gerealiseerd. Bovendien wordt er dan geen mogelijkheid geboden om enkele bindende bepalingen uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan te verwezenlijken (met name: benutten van verdichtingsmogelijkheden mbt woongelegenheden, bouw van sociale woningen).

9.2

Inrichtingsalternatieven

Het noviciaat kan door zijn structuur met kleinere kamers en grotere gemeenschappelijke ruimte geschikt zijn als studentenhuisvesting. Indien behoud en renovatie echter niet haalbaar is, kan voor een nieuwbouw geopteerd worden. In dat geval moet de inplanting, het volume en het gabariet net als het bestaande gebouw maximaal afgestemd worden op het aanwezige groen. Een bijkomend aandachtspunt bij een nieuwbouw is flexibel ruimtegebruik. Er moet vermeden worden dat de structuur van het gebouw een ander gebruik onmogelijk maakt, dat de indeling aanpasbaar is zodat het gebouw ook andere functies kan huisvesten. Bijkomend ontstaat er dan de mogelijkheid om deze parkzone publiek te maken. Dit zou zeker de erfgoedwaarde van het park beter zichtbaar maken, maar ook tegemoet komen aan de nood van een grotere publieke groene ruimte in dit deel van Sint-Michiels. In het kader van deze optie moet de inplanting van een nieuw bouwvolume ook afgestemd worden op de optimale langzaam verkeersrelaties. Een logische verbinding is langs het noordelijk parkdeel, en met de Heidelbergstraat. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van enkele mogelijke alternatieven omtrent de inplanting van een nieuw gebouw in het zuidelijk parkdeel. Tabel 5 Inrichtingsalternatieven studentenhuisvesting


p.46

Deze laatste inplanting betekent een inplanting langs de oostelijke perceelsgrens iets verschoven t.o.v. het bestaande gebouw. Deze inplanting zorgt niet voor overlast voor de omwonenden en de relatie tussen de verbinding met de wijk en de centrale open ruimte van het park wordt vergroot doordat ten noorden van het gebouw voldoende ruimte vrijgehouden blijft. Mogelijks zullen voor deze inplanting waardevolle bomen moeten gekapt worden. Dit zullen er echter duidelijk minder zijn dan bij de andere inplantingsmogelijkheden. Deze minwaarde op termijn weegt niet op tegen de meerwaarde.

In de woonwijk werden enkele binnenbouwblokken geheel of gedeeltelijk ingenomen door tuinbouwbedrijven. Deze zijn niet langer actief. Bijhorende percelen zijn momenteel gedeeltelijk braakliggend, gedeeltelijk bevinden er zich nog in onbruik zijnde serres. Een ontwikkeling als woongebied, is aangewezen. De eigenaars van deze gronden zijn hiervoor eveneens vragende partij. Eerdere inrichtingsvoorstellen opgemaakt in opdracht van een eigenaar waren niet vergunbaar in het BPA en houden onvoldoende rekening met de omgeving en de na te streven ruimtelijke kwaliteit: een te grote dichtheid, te kleine percelen, hypothekeren van tuinen door de ruimingstrook langs de beek... . Er is dan ook geopteerd om deze opnieuw te bekijken. De bejaardenwoningen in ’t Groenhof zijn aan renovatie toe. De woningen zijn niet in optimale staat, de inplanting ervan en de organisatie is zeer ruimtebehoevend. Ook is de locatie niet zo interessant voor bejaardenhuisvesting: niet alle nodige voorzieningen zijn aanwezig op wandelafstand. De eigenaar, de sociale huisvestingsmaatschappij, wenst dan ook op deze plaats op middellange termijn in dit gebied gezinswoningen op te richten. Rekening houdend met de ontwikkelingsopties om de groen- en langzaam verkeerstructuur te versterken in de wijk werden voor deze verschillende sites een aantal ontwerpoefeningen gemaakt (Tabel 6, Tabel 7 en Tabel 8). Ze zijn niet te aanzien als een eindontwerp, wel als een eerste onderzoek naar wat mogelijk is, haalbaar is en welke Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.47

implicaties dit heeft op de ruimtelijke structuur van het gebied, de ruimtelijke kwaliteit, de intensiteit en uiteraard ook op haalbaarheid. ‘t Groenhof is een achterafzone met een heel specifieke configuratie. Naast de huidige bejaardenwoningen zijn er ook een aantal garages aanwezig en achterliggende groenstroken. Bij een herontwikkeling door de sociale huisvestingsmaatschappij kunnen deze garages eventueel verplaatst worden. De totale oppervlakte bedraagt minder dan 1ha. Dit betekent dat er geen private last op van toepassing is. Belangrijkste uitgangspunten voor de herinrichting zijn: Gezinswoningen met tuinen, gabariet zoals de aansluitende bebouwing, met name gesloten bebouwing, twee bouwlagen en een hellend dak. Behoud aantal garages, kunnen eventueel wel op andere locatie worden ingeplant. Accentueren langzame verkeersdoorgang naar het park. Tabel 6 Inrichtingsalternatieven ‘t Groenhof

Gebogen insteekweg In deze uitwerking worden 14 wooneenheden gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt in deze ontwikkeling 20 wo/ha. Het aandeel publieke ruimte blijft hoog: 50% van de oppervlakte is publiek. Daarbij zijn de groenstroken achter de bestaande woningen eveneens mee in verrekend.

Rechte insteekweg In deze uitwerking worden 13 wooneenheden gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt 18 wo/ha. De uitgeefbaarheid is hoger. Zo’n 38% van het projectgebied blijft publieke ruimte.


p.48

Tweede bouwlinie Bij deze inrichting worden 9 wooneenheden gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt 13 wo/ha, wat heel weinig is. De uitgeefbaarheid is eveneens erg laag. Iets meer dan de helft van het projectgebied blijft publieke ruimte.

Gericht naar Leiselepark In deze uitwerking worden 11 wooneenheden gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt in deze oefening 17,5 wo/ha, indien het hoekperceel met de grote woning als 1 wooneenheid wordt beschouwd. Een kleine meergezinswoning lijkt hier meer aangewezen, met 4 wooneenheden. Dan wordt het aantal wooneenheden 14 en de dichtheid 20wo/ha. Iets minder dan de helft van het projectgebied, zo’n 46% blijft publieke ruimte

Elk van bovenstaande ontwerpoefeningen heeft positieve elementen en negatieve. Ook zijn er nog veel verschillende tussenalternatieven mogelijk. Als we deze verschillende ontwerpoefeningen evalueren komen we tot volgende aspecten die kunnen vastgelegd worden in het RUP: Gesloten woningbouw. Perceelsoppervlaktes minimaal 200m², waarvan tuinoppervlakte minimaal 100m². Bouwhoogte 2 bouwlagen met een dak, maximale bouwdiepte voor hoofdgebouwen 12m. Bij diepe percelen kan op de gelijkvloerse verdieping een grotere bouwdiepte, zoals 16m, worden toegestaan. De rooilijn is tevens een verplichte bouwlijn. Een hoge woondichtheid is gezien de configuratie niet haalbaar. 15 wo/ha kan als minimale dichtheid vooropgesteld worden. Minimaal behoud en eventueel ook uitbreiding van het aantal parkeergarages. Een publieke ruimte grenzend aan het park en de langzaam verkeersverbinding langs het park kan de langzaam verkeersverbinding accentueren. Deze publieke ruimte mag wel niet te klein zijn en moet zichtbaar zijn van op de SintGodelievelaan. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.49

Het park kan prominenter aanwezig worden door een gedeelte van de perceelsgrens van het park te laten grenzen aan publieke ruimte en een afstand van de bebouwing naar het park te respecteren. Er kan een minimale afstand worden opgenomen voor publieke ruimte langs deze perceelsgrens. De rooilijn langs de Sint-Godelievelaan blijft behouden, hetzij als bouwlijn, hetzij als zijperceelsgrens. Het voormalig tuinbouwbedrijf zuidelijk van de Gustaaf Baertstraat betreft een groot, rechthoekig perceel langs de beek. Aan de overzijde van de beek bevindt zich een garagestraat. De bedrijfswoning van het bedrijf bevindt zich langs de Sint – Arnolduslaan. Daarnaast is er een ontsluiting langs de beek naar de Heidelbergstraat, en zijn er twee onbebouwde percelen langs de Gustaaf Baertstraat die eveneens het gebied kunnen ontsluiten. Een ontsluiting langs de bedrijfswoning is minder wenselijk: de doorgang is beperkt en zou de kwaliteit van de woning beperken. De totale oppervlakte is groter dan 0,5 ha (+/-0,92ha). Dit betekent dat er een sociale last van toepassing is. Op basis van de huidige private eigendomsituatie bedraagt deze 20% van het aantal woningen. Uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit binnengebied zijn: Gezinswoningen met tuinen, gabariet twee bouwlagen en een dak. Vrijwaren van onderhoudstrook beek (5m) Vergroten ervaring van de beek en accentueren groen karkater van de beek Ontsluiting op de aanpalende garagestraat (en zo ervaring van de beek vergroten) die éénrichting wordt. Langzaam verkeerspad tussen de Heidelbergstraat en de Gustaaf Baertstraat op de onderhoudstrook van de beek, waaronder nutsleidingen kunnen voorzien worden. Tabel 7 Inrichtingsalternatieven tuinbouwbedrijf zuidelijk van de Gustaaf Baertstraat

Met middenplein In deze uitwerking worden 17 wooneenheden gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt 18,5 wo/ha. De uitgeefbaarheid, berekend op het te ontwikkelen perceelsdeel, dus met uitsluiting van de beek en de onderhoudstrook, bedraagt bijna 73%, wat heel hoog is.


p.50

Tweezijdige bebouwing In deze uitwerking worden 19 woningen gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt 20,5 wo/ha. De uitgeefbaarheid, berekend op het te ontwikkelen perceelsdeel, dus met uitsluiting van de beek en de onderhoudstrook, bedraagt 83%, wat heel (te) hoog is. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zou gesteld kunnen worden dat het aandeel publieke ruimte te laag is om voldoende ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.

Eenzijdige bebouwing In deze uitwerking worden 22 woningen gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt 24 wo/ha. De uitgeefbaarheid bedraagt 76%, wat eveneens erg (te?) hoog is.

Elk van deze ontwerpoefeningen heeft positieve elementen en negatieve. De ontwerpoefening waarbij tuinen grenzen aan de beek wordt minder kwalitatief ervaren. Ook zijn er nog veel verschillende tussenalternatieven mogelijk. Als we deze verschillende ontwerpoefeningen evalueren komen we tot volgende aspecten die kunnen vastgelegd worden in het RUP: Gesloten woningbouw in het binnengebied, afwerking open bebouwing in de Gustaaf Baertstraat. Perceelsoppervlaktes minimaal 200m², waarvan tuinoppervlakte minimaal 100m². Bouwhoogte 2 bouwlagen met een dak, maximale bouwdiepte voor hoofdgebouwen 12m. Bij diepe percelen kan op de gelijkvloerse verdieping een grotere bouwdiepte, zoals 15m, worden toegestaan. De rooilijn is tevens een verplichte bouwlijn. Minimale perceelsbreedte 1m. Een hoge woondichtheid is gezien de terreinconfiguratie niet haalbaar. 15 wo/ha kan als minimale dichtheid vooropgesteld worden. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.51

De bebouwing wordt gericht naar de beek: alle voorgevels zijn zichtbaar vanaf de beek en vise versa. Inpandige garages enkel toegelaten bij voldoende brede voorgevels, maximaal 40% van de voorgevel mag ingenomen worden door een garagepoort. Waar geen inpandige garages mogelijk zijn voldoende publieke parkeerplaatsen voorzien. Ontsluiting over de Leiselebeek. Daarbij wordt het aantal overwelvingen, 2 (zie verder), beperkt en de breedte (bvb 6m) de overwelving. Langs de beek een publieke onderhoudstrook van 5m met groene oever en langzaam verkeerspad, waarbinnen ook leidingen kunnen aangelegd worden. Wegenis grenzend aan beek / onderhoudstrook van de beek accentueert de beek. Er kan een minimale afstand worden opgenomen voor publieke ruimte langs deze perceelsgrens. Het is aangewezen om een minimum aandeel publiek domein vast te leggen. Dit kan minimaal 25% bedragen voor het gebied zonder de beek en de onderhoudstrook langs de beek. Ondergrondse of halfverdiepte garages zijn niet toegelaten. Er zijn ook nog een aantal onduidelijkheden die bij de ontwikkeling nader bestudeerd moeten worden: Keermogelijkheden voor brandweer en vuilniskarren: Deze hebben een minimale keercirkel die niet voorzien is in de ontwerpoefeningen. Een oplossing kan zijn om met twee toegangen /overbruggingen te werken over de Leiselebeek. Het tuinbouwbedrijf ter hoogte van de Leiselebeekstraat was eveneens inpandig gelegen, tussen de Leiselebeek, de bebouwing langs de Sint-Godelievelaan, de SintArnolduslaan en de Jan Garemijnstraat. Het tuinbouwbedrijf werd ontsloten op de SintArnolduslaan, waar zich nog de bedrijfswoning en aanpalend een tuinperceel bevinden. Ook langs de Sint-Godelievelaan is nog een onbebouwd perceel gelegen. De configuratie is rechthoekig, de oppervlakte beperkt. Ook hier is geopteerd om de Leiselebeek meer prominent te plaatsen en een ontsluiting te voorzien op de Leiselebeekstraat. Ook een verbinding voor langzaam verkeer tussen de Sint-Arnolduslaan en de Leiselebeekstraat zorgt ervoor dat meer mensen deze route kunnen gebruiken. De oppervlakte van het te ontwikkelen gebied bedraagt minder dan 0,5 ha (0,41ha). Afhankelijk van het aantal gecreëerde woongelegenheden per eigenaar (het perceel langs de Sint-Godelievelaan is vermoedelijk van een andere eigenaar) kan er een sociale last van toepassing zijn. Als er met name meer dan 10 kavels/woningen gecreëerd worden op eenzelfde eigendom zal er een sociale last van 20% van toepassing zijn. Uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit binnengebied zijn: Gezinswoningen met tuinen, gabariet twee bouwlagen en een dak. Vrijwaren van onderhoudstrook beek (5m) Vergroten ervaring van de beek en accentueren groen karakter van de beek Ontsluiting op de aanpalende Leiselebeekstraat (en zo ervaring van de beek vergroten). Langzaam verkeerspad door de ontwikkeling van de Sint-Arnolduslaan naar de Leiselebeekstraat, waaronder nutsleidingen kunnen voorzien worden. Tabel 8 Inrichtingsalternatieven tuinbouwbedrijf Leiselebeekstraat


p.52

Eenzijdige ontsluiting In deze uitwerking worden 8 woningen gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt 19,5 wo/ha. Met een uitgeefbaarheid van 81% kan eveneens de vraag gesteld worden of er geen bredere grotenstrook langs de beek aangewezen is.

Tweezijdige ontsluiting In deze uitwerking worden 6 woningen gecreëerd. De woningdichtheid bedraagt 14,5 wo/ha. Zo’n 25% is publieke ruimte, 75% uitgeefbaar.

Elk van deze ontwerpoefeningen heeft positieve elementen en negatieve. Ook zijn er nog enkele verschillende tussenalternatieven mogelijk. Als we deze verschillende ontwerpoefeningen evalueren komen we tot volgende aspecten die kunnen vastgelegd worden in het RUP: Gesloten woningbouw in het binnengebied, afwerking open bebouwing in de SintGodelievelaan en Sint-Arnolduslaan. Perceelsoppervlaktes minimaal 200m², waarvan tuinoppervlakte minimaal 100m². Bouwhoogte 2 bouwlagen met een dak, maximale bouwdiepte voor hoofdgebouwen in gesloten bebouwingsrij 12m. Minimale perceelsbreedte 7m. Een hoge woondichtheid is gezien de terreinconfiguratie niet haalbaar. 15 wo/ha kan als minimale dichtheid vooropgesteld worden. Minimale ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer over de Leiselebeek. Daarbij wordt de maximale breedte (bvb 6m) de overwelving vastgelegd. Minimale ontsluiting voor langzaam verkeer op de Sint-Arnolduslaan en de Leiselebeekstraat. Daarbij kunnen nutsleidingen aangelegd worden onder of naast de langzaam verkeersverbinding. Langs de beek een publieke onderhoudstrook van 5m. Het is aangewezen om een minimum aandeel publiek domein vast te leggen. Dit kan minimaal 25% bedragen voor het gebied zonder de beek en de onderhoudstrook langs de beek. Ondergrondse of halfverdiepte garages zijn niet toegelaten. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.53

Er zijn ook nog een aantal onduidelijkheden die bij de ontwikkeling nader bestudeerd moeten worden: Keermogelijkheden voor brandweer en vuilniskarren: Deze hebben een minimale keercirkel die niet voorzien is in de ontwerpoefeningen. Een oplossing kan zijn om de langzaam verkeerverbinding naar de Sint-Arnolduslaan ook toegankelijk te maken voor noodverkeer en vuilniskarren.

10 Beoordeling grens- of gewestoverschrijdende aanzienlijke milieueffecten Gezien de aard en omvang van de ontwikkelingen en de ligging van het plangebied, zijn er geen grens- of gewestgrensoverschrijdende milieueffecten te verwachten.

11 Mogelijke aanzienlijke milieueffecten van het voorgenomen plan In de onderstaande paragraaf wordt het voorkomen en de relevantie van mogelijke milieueffecten op de verschillende milieudisciplines onderzocht. In de conclusie wordt een globale disciplineoverschrijdende beoordeling uitgevoerd die rekening houdt met cumulatieve effecten.

11.1 Mogelijke aanzienlijke milieueffecten van het plan en screening naar significantie van de effecten Disciplines Bodem en Water Fysische veranderingen in de omgeving: Topografie: de realisatie van het plan zal het reliëf in het plangebied niet wijzigen. Geen significante effecten. Watersysteem: er is geen directe ingreep van het plan op waterlopen (tracéwijzigingen, inbuizingen). Ter hoogte van de bestaande overwelvingen, zal de weg worden versmald zodat de beek meer ruimte krijgt. De toegenomen verharding heeft mogelijk een effect op de (kwantitatieve kenmerken) van het grondwatersysteem. De herbestemming van ‘zone voor tuinbouwbedrijven’ naar ‘woonzone’ betekent een toename van de verharde oppervlakte. Wat het parkgebied betreft, wordt er slechts in zeer beperkte mate bijkomende bebouwing toegelaten (studentenhuisvesting). Bovendien wordt er voldoende ruimte voorzien voor tuinen en groene zones, zodat infiltratie in het plangebied mogelijk blijft. Het effect is dus eerder beperkt door de beperkte oppervlakte van de ingenomen ruimte. Landgebruik: in het RUP worden de “Zone voor parkgebied” en “Zone voor tuinbouwbedrijven” omgevormd tot “Woongebied”. Aangezien de tuinbouwbedrijven momenteel leegstaan en het park in het RUP zijn huidige functie blijft behouden, wordt het effect als niet significant beschouwd.

Verontreiniging van bodem of water: De (huishoudelijke) afvalwaters van de nieuwe gebouwen zullen gescheiden aangeboden worden aan het rioleringsstelsel. De mogelijke toename in run-off door bijkomende verhardingen zal geen aanleiding geven tot significante toevoer van nutriënten naar het oppervlaktewater/grondwater (aangezien run-off water slechts licht vervuild wordt bv. oliesporen). Het risico op verontreiniging van de bodem of het water ten gevolge van emissies naar bodem of gronden oppervlaktewater is beperkt. Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.54

Ter hoogte van ‘t Kloosterhof en ter hoogte van beide tuinbouwbedrijven gebeurden in het verleden reeds een bodemonderzoek. Na herbestemming van deze zones naar ‘Woongebied” zullen dezelfde bodemsaneringsnormen van toepassing blijven. Ter hoogte van deze zones worden geen ingrepen gepland, zodat er geen risico is op verspreiding van de mogelijke verontreinigingen. Wijziging van waterlopen:

Het plan heeft geen invloed op waterlopen of andere oppervlaktewater in de omgeving van het plangebied. Op de Leiselebeek worden twee bijkomende overwelvingen of bruggen voorzien.

Discipline Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie Impact op beschermde landschappelijke of cultuurhistorische elementen: Het plangebied omvat het beschermde dorpsgezicht en het beschermde monument “Kasteel van de Witte Zusters van Afrika met aanpalend park” en het stadslandschappelijk waardevolle Noviciaat. Het huidige park, dat volledig wordt aangeduid als beschermd dorpsgezicht, wordt door tuinmuren en houten platen van de omgeving afgeschermd. Het park zelf is, zowel fysisch (een afsluiting) als visueel (hoge beplanting) opgesplitst in 2 delen. Het noordelijke deel, waar het beschermde monument “Kasteel van de Witte Zusters uit Afrika” in gelegen is, wordt momenteel volledig heraangelegd. Het RUP voorziet geen effecten op het noordelijke deel van het park. Het zuidelijke deel omvat het voormalige noviciaat en een verwilderd park. In deze zone voorziet het RUP studentenhuisvesting. Bij voorkeur wordt dit ondergebracht in het stadslandschappelijk waardevolle noviciaat. Indien behoud en renovatie van dit gebouw niet mogelijk blijkt, wordt een nieuwbouw voorzien. In kader van dit RUP kan de zuidelijke parkzone publiek gemaakt worden. Hierdoor zal de erfgoedwaarde van het park beter zichtbaar worden. De realisatie van het RUP veroorzaakt bijgevolg geen negatief effect op het beschermde erfgoed in het plangebied. Impact op gebieden of elementen met grote landschappelijke of cultuurhistorische waarde: Landschapsatlas: In het plangebied zijn geen relicten aanwezig die nog verwijzen naar de traditionele kenmerken van het landschap. Het plangebied grenst wel aan de relictzone ‘Wilgenbroeken’. De kenmerken van deze relictzone worden niet gewijzigd door het plan. Inventaris van het bouwkundig erfgoed: In het plangebied liggen enkele gebouwen die zijn opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed: Sint-Godelievekerk, het vrijstaand woonhuis in de Heidelbergstraat en de kasteelhoeve naast het park. De bestemming van de kasteelhoeve blijft woongebied. De overige elementen in het plangebied, die opgenomen zijn in de Inventaris van bouwkundig erfgoed, worden niet beïnvloed door het plan. Er zijn echter geen ingrepen gepland ter hoogte van deze monumenten zodat hier ook geen effecten worden verwacht. Stadslandschappelijk waardevolle gebouwen: Door de dienst Monumentzorg van de stad Brugge worden in de stad panden aangeduid als Architectuurhistorisch waardevol, Stadslandschappelijk waardevol of Architectuurhistorisch of stadslandschappelijk waardevol in de rij. Aan elke categorie wordt een specifieke ontwikkelingsoptie gekoppeld. In het plangebied worden het noviciaat en het gebouw ter hoogte van Sint-Arnolduslaan 120-122 aangeduid als stadslandschappelijk waardevol. Het RUP houdt geen wijzigingen in voor dit gebouw. De mogelijkheden in het parkgebied, waar het noviciaat in gelegen is, zullen verruimd worden met studenthuisvesting. In het zuidelijk deel van het park wordt studentenhuisvesting voorzien. Bij voorkeur wordt dit ondergebracht in het momenteel leegstaande noviciaat. In het RUP worden dus de voorgestelde ontwikkelingsopties gerespecteerd. Impact op archeologische waarden: Technum – Screening RUP Leiselehoek

p.55

Er is geen gekend archeologisch erfgoed gelegen in het plangebied. Enkel ter hoogte van de geplande nieuwbouw is er mogelijk een impact op het niet gekende archeologisch erfgoed. De bepalingen van de regelgeving in verband met het archeologisch erfgoed blijven van toepassing. Er worden geen bijkomende beschermingsmaatregelen ingeschreven in het RUP, maar indien de geldende regelgeving in voldoende mate toegepast wordt, treed geen significante verstoring van het archeologische erfgoed op. Discipline Fauna en Flora Effecten op beschermde ecologische gebieden: Het plangebied is niet gelegen binnen de afbakening van een SBZ, het VEN of natuurreservaat. Op 1500 m van het plangebied ligt het habitatrichtlijngebied “Bossen, heiden en valleigebied van zandig Vlaanderen”. Er zijn geen significante

effecten te verwachten tengevolge van het RUP op de SBZ in de omgeving van het plangebied

Effecten op de voor fauna en flora waardevolle of kwetsbare gebieden: Volgens de biologische waarderingskaart is het plangebied grotendeels minder waardevol. Enkel de vegetatie in het parkgebied is biologisch waardevol tot zeer waardevol. Het gebied heeft geen bijzondere waarden op het vlak van aanwezige fauna. De wijzigingen in het parkgebied zijn beperkt tot het zuidelijk deel van het parkgebied. Bijkomende bebouwing en verharding in het park wordt sterk beperkt. Er kan dus slechts een heel beperkte oppervlakte waardevolle vegetatie verdwijnen. Discipline Lucht De realisatie van het plan gaat gepaard met de emissie van luchtverontreinigde stoffen door het verkeer en de emissies van verwarmingsinstallaties van gebouwen. De emissies in het plangebied ten gevolge van het verkeer en verwarming van gebouwen zullen beperkt zijn en gelijkaardig met de huidige emissies in en rond Leiselehoek. Er wordt daarom geen significant effect met betrekking tot de vrijstelling van schadelijke of verontreinigende stoffen in de lucht verwacht. Discipline Geluid en Trillingen De inrichting en exploitatie van het plan veroorzaakt mogelijk vrijstelling van geluid of trillingen. Verstoring door geluid door de wijziging van het landgebruik is mogelijk, maar beperkt en gelijkaardig met huidige verstoring afkomstig van Leiselehoek. Er wordt geen significante wijziging van de verstoring door geluid afkomstig van het verkeer of andere activiteiten in het plangebied verwacht. Discipline Mens – Verkeer en ruimtelijke aspecten Impact op bestaande wegen en de verkeerssituatie in het plangebied: Er worden geen publieke toegangswegen door het plan afgeschaft. Met betrekking tot ontsluiting voorziet het RUP een uitbreiding van het functionele trage wegennetwerk en de padenstructuur. Dit kan als een positief effect beschouwd worden. Er wordt eveneens in beperkte mate nieuwe wegenis voor gemotoriseerd verkeer voorzien. Het betreffen woonstaten in de voormalige gebieden voor tuinbouwbedrijven. Dze voorzien ook in een beperkte toename van bewoners en verkeer. Er wordt echter geen significante toename van het verkeer in en in de directe omgeving van het plangebied verwacht tengevolge van de realisatie van het plan.. Geen significante effecten. Impact op het bestaande of geplande landgebruik: Het bodemgebruik binnen het plangebied is voornamelijk bepaald door bebouwing.. De nieuw te ontwikkelen zones in het plan hebben als bodemgebruik parkgebied en zone voor tuinbouw. De zones voor tuinbouw in het plangebied gaan volledig verloren. De betrokken tuinbouwbedrijven zijn niet langer actief en de bijhorende percelen zijn momenteel deels braakliggend en deels bevinden er zich nog vervallen Technum – Screening RUP Leiselehoek p.56

serres. Een ontwikkeling als woongebied is aangewezen. Bovendien zijn de eigenaars hiervoor vragende partij. Het effect is dus niet significant. Het parkgebied een verruiming van de ontwikkelnigsmogelijkheden met studentenhuisvesting. De potentieel bijkomende bebouwing is echter zeer beperkt. Bovendien wordt de zuidelijke zone van het park openbaar gemaakt, wat de aanwezigheid van het park in de stedelijke omgeving versterkt. Er worden geen geplande landgebruiksvormen negatief beïnvloed door de realisatie van het plan. Sociale veranderingen: De bejaardenwoningen in ’t Groenhof zullen woningbestand is verouderd en aan renovatie interessant voor bejaardenhuisvesting: niet alle op wandelafstand. De realisatie van het veranderingen teweegbrengen.

op termijn verdwijnen. Het huidige toe. Bovendien is de locatie niet zo nodige voorzieningen zijn aanwezig plan, zal geen nadelige sociale

Impact op de menselijke gezondheid: Er kunnen negatieve effecten optreden bij calamiteiten tijdens de bouw van de nieuwe woningen. Het risico op het optreden van relevante verontreinigingen is echter beperkt. Indien nodig wordt ogenblikkelijk een sanering uitgevoerd. De enige kwetsbare functies die zich tijdens de aanleg- en exploitatiefase nog in het plangebied zullen bevinden, zijn de gemeenschapsvoorzieningen en de basisschool in het noorden van het plangebied ter hoogte van de Sint-Michielslaan. Er worden door het plan echter geen grotere verstoringseffecten verwacht dan in de huidige toestand zodat het effect verwaarloosbaar is. Het RUP vormt geen kader voor de vestiging van een SEVESO-bedrijf. De woongebieden in het RUP worden beschouwd als een kwetsbaar gebied, maar er is geen SEVESO-bedrijf aanwezig binnen een straal van 2 km. Afvalstoffen en grondstoffen: Het plan geeft geen aanleiding tot een lokale winning van delfstoffen. Voor de realisatie van gebouwen en infrastructuur ten behoeve van bepaalde functies, zullen normale hoeveelheden aan grondstoffen (bouwzand ed.) worden aangewend. De inrichting en exploitatie van het plan gaat niet gepaard met de productie van vaste afvalstoffen, andere dan het normaal huishoudelijk afval. Het plan houdt ook geen productie, transport, gebruik of opslag van gevaarlijke stoffen in.

Duurzaamheid In het RUP zal de nadruk gelegd worden op aangepast duurzaam wonen. Energiezuinige woningen en passiefhuizen kunnen aangemoedigd worden via premies. Cumulatieve effecten met bestaande of geplande activiteiten in de omgeving De uitvoering van het RUP gaat niet gepaard met afgeleide ontwikkelingen of cumulatieve effecten met bestaande of geplande activiteiten in de omgeving.


p.57

12 Besluit De noodzaak tot het opstellen van een MER (screening) werd nagegaan op basis van het optreden van “aanzienlijke effecten”, zoals dit blijkt uit de aard van het plan en de ligging van het plangebied. Op basis van een toetsing van de plan-MER-plicht overeenkomstig artikel 4.2.6 §1 5° van het D.A.B.M. kan geoordeeld worden dat: De opmaak van het RUP “Leiselehoek” valt onder de definitie van een plan of programma; Het RUP valt onder het toepassingsgebied van het D.A.B.M. omdat het een plan is dat een kader vormt voor de toekenning van een project; Het RUP is niet van rechtswege plan-MER-plichtig, aangezien het plan geen kader vormt voor vergunningen van bijlage I en bijlage II-projecten en aangezien voor het plan de opmaak van een passende beoordeling niet noodzakelijk wordt geacht. Om deze reden werd een screening uitgevoerd teneinde te oordelen of het plan aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Screening plan-MER-plicht: onderzoek aanzienlijke milieueffecten De geplande bestemmingswijzigingen betreffen een herbestemming van enkele zones voor tuinbouwbedrijven naar woongebied. Dem ogelijkheden in het parkgebied worden verruimd met studentenhuisvesting. In het RUP wordt tevens aandacht geschonken aan de herziening van de huidige voorschriften en het versterken van de structurerende elementen in het plangebied. Het plangebied wordt grotendeels ingenomen door bestaande bebouwing en er worden geen belangrijke wijzigingen voorzien. De geplande uitbreidingen voor woonzone zijn aansluitend aan de bestaande bebouwingen gelegen en er worden geen belangrijke fysische veranderingen en abiotische verstoringen van het bodem- en watersysteem verwacht. De realisatie van de woonzones leidt niet tot potentiële risico’s met potentieel schadelijke milieueffecten. In het plan worden voornamelijk bestaande wegen bestendigd en het plan veroorzaakt geen significante wijziging van de verkeersafwikkeling. Bovendien voorziet het plan een verbetering van de langzaam verkeer structuur. Rekening houdend met de beperkte wijzigingen ten opzichte van de bestaande toestand zal de lucht- en geluidskwaliteit ten gevolge van emissies van het verkeer niet significant wijzigen. Er treden geen significante verstoringen op van beschermde of waardevolle ecologische, landschappelijke of cultuurhistorische elementen. Bestaande gebouwen worden waar mogelijk geïntegreerd. Er wordt geen significante verstoring van het Habitatrichtlijngebied “Bossen, heiden en valleigebied van zandig Vlaanderen” verwacht. Globaal kan geoordeeld worden dat het plan niet resulteert in aanzienlijke milieueffecten en bijgevolg niet plan-MER-plichtig is.


p.58

Leiselehoek. Screening van de Plan-MER-plicht Verzoek tot raadpleging. Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan. stad brugge dienst urbanisatie

Recommend Documents