Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013
Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland
Onderwerpen • Appingedam • Woonplan 2002 “koersen op eigen kracht” • De resultaten • Ingrediënten voor succes • Opwierde Zuid, de nieuwe opgave
Appingedam
Gegevens • • • • • •
oppervlak 2.400 ha inwoners 12.000 Woningen/huishoudens 5.600 2.240 huishoudens met laag inkomen uitkeringen 320 wsw, wajong, wao etc 1.020
Woonplan 2002 “koersen op eigen kracht” De analyse: • de leefbaarheid staat onder druk • leegstand in vooral de portiekflats van Opwierde • de woningvoorraad is verouderd en sluit niet aan op de markt (90% is goedkoop, veel rijwoningen) • verhouding huur en koop is scheef (45% - 55%) • verhouding huur en koop in Opwierde is zeer scheef (70% - 30%) • krimp, aantal inwoners zal dalen, lichte toename aantal huishoudens
Woonplan 2002 “koersen op eigen kracht” • • • •
overschot van 900 goedkope huurwoningen er is sprake van ontgroening en vergrijzing behoefte aan meer woningen voor senioren voorzieningen zijn gedateerd, liggen versnipperd en niet centraal in de wijk • door de krimp kan vernieuwen van de voorraad niet meer d.m.v. uitbreiding (sloop en nieuwbouw zijn nodig) Forse herstructurering is noodzakelijk!
Woonplan 2002 “koersen op eigen kracht” Afspraken: • integrale en ingrijpende herstructureringsopgave (wonen, stedenbouwkundig, voorzieningen) • sloop van 900 en nieuwbouw van 1080 woningen • verbetering kwaliteit • meer koop minder huur, van 30/70 naar 50/50 • meer woningen voor ouderen op goede locaties • voorzieningen concentreren – Overdiep bij het centrum – realisatie “Hart van Opwierde”
Herstructurering Opwierde
Herstructurering Opwierde
Herstructurering Opwierde
Herstructurering Opwierde
Herstructurering Opwierde
Herstructurering Opwierde
Herstructurering Opwierde
Herstructurering Opwierde Het resultaat van 10 jaar: • nieuwbouw van 623 (356 huur en 267 koop) • sloop van 637 woningen • verbetering openbare ruimte • leefbaarheid sterk verbeterd • aantrekkelijke woningvoorraad • meer woningen voor ouderen • geen leegstand Opwierde zit in de lift!
Herstructurering Opwierde Het resultaat van 10 jaar: • nieuw centrum met voorzieningen in Opwierde – supermarkt, ASWA, sport, zorgcentrum, brede school
• versterking centrum van Appingedam – winkels, zorg en appartementen op Overdiep
• Herhuisvesting is goed verlopen – 56% in Opwierde – 36% in Appingedam – 8% elders
• keuzevrijheid, fasering, doorstromen naar nieuwe of betere woningen en goede individuele begeleiding Bewoners zijn tevreden over het resultaat!
Herstructurering Opwierde Ingrediënten voor het succes • Een ingrijpend plan maar chirurgische uitvoering – Kleinschalig en goed gefaseerd – Elke fase kan een eindfase zijn
• Werken vanuit integrale visie (markt, volkshuisvestelijk, stedenbouw en architectuur) • Visie en passie (een 7 is onvoldoende; 100% goed) • Een klein en vast team van mensen • KISS (Keep It Short and Simple) – heldere marsroute (programma en planning) – corporaties verantwoordelijk voor realisatie van het vastgoed – gemeente draagt zorg voor realisatie openbare ruimte
Opwierde Zuid, de nieuwe uitdaging
22/11/13
Opwierde Zuid Kenmerken van de wijk/analyse: • Woningvoorraad – 473 gezinswoningen (237 koop 236 huur) – ruim en betaalbaar – veel dezelfde soort woningen (prijs, type en uitstraling) – geen mogelijkheden voor doorstromingen binnen de wijk – energiegebruik woningen is fors (koop) • Sociaal – weinig sociale problemen • Markperspectief – aantal gezinnen zal sterk afnemen – overschot aan gezinswoningen in de huur en koop 22/11/13
Opwierde Zuid Hier een paar foto’s
22/11/13
Opwierde Zuid Hier een paar foto’s
22/11/13
Overdiep te Appingedam
Opwierde Zuid Hier een paar foto’s
22/11/13
Overdiep te Appingedam
Opwierde Zuid Hoofdlijnen van de aanpak: • Vernieuwen woonomgeving – doodlopende delen verbinden – voldoende parkeren (sloop geeft ruimte) – groene omgeving zichtbaar maken (sloop van woningen) – aanpak schuttingen en tuinen • Huurwoningen – verdunnen (sloop van 34 oplopend naar circa 50 woningen) – rijtjes woningen transformeren naar 2^1 kap – Verkoop van 23 tot 125 huurwoningen • Koopwoningen – sloop van 5 koopwoningen – aanpak kwaliteit (casco en E-label) 22/11/13
Opwierde Zuid Hier foto van het plan
22/11/13
Andere tijden: • Er is minder geld voor investeringen (gemeenten en corporaties) • Corporaties moeten zich primair richten op de doelgroep van beleid • Geld verdienen met realisatie van koop en verkoop is voorbij! • Sterke focus op risico beheersing (baten gaan voor de kosten uit!) • Aandacht wordt verlegd van nieuwbouw naar bestaand bezit • Positie van corporaties in wijken vermindert (minderheidsaandeel en minder focus op leefbaarheid)
Stellingen: 1. Zijn investeringen (buiten eigen woningbezit) in de wijken door corporaties alleen verantwoord als dit aantoonbaar tot positieve kasstroom leidt of waarde toename van het eigen bezit? 2. Zal het realiseren van levensloopbestendige woningen voor ouderen stagneren door de hoge kosten (investeringen en ORT)? Zijn hier oplossingen voor te bedenken? 3. Is de prikkel voor bewoners van koopwoningen om te investeren in kwaliteitsverbetering nog te klein (wortel en stok)?
