KOMPARACE HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR A VE VYBRANÝCH ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH

Masa rykova un iverz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance

KOMPARACE HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR A VE VYBRANÝCH ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH Comparison of mortgage and building savings in the Czech Republic and in other selected foreign countries

Diplomová práce

Vedoucí práce:

Autor:

Ing. Mgr. Eva KUTOVÁ

Bc. Petra BENÍČKOVÁ

Brno, 2010

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra financí Akademický rok 2009/2010

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE Pro:

B E N Í Č K O V Á Petra, Bc.

Obor:

Finanční podnikání

Název tématu:

KOMPARACE HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR A VE VYBRANÝCH ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH Comparison of mortgage and building savings in the Czech Republic and in other selected foreign countries

Zásady pro vypracování Problémová oblast: Hypotéka a stavební spoření jako úvěrové produkty na financování bydlení. Cíl práce: Analýza a komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích. Postup práce a použité metody: 1. Teoretické vymezení hypotéky a stavebního spoření jako úvěrových zdrojů na financování bydlení 2. Analýza a komparace stavebního spoření v ČR 3. Analýza a komparace hypotečních úvěrů v ČR 4. Komparace hypotečního úvěru a stavebního spoření v ČR 5. Modelové příklady 6. Analýza a komparace hypotéky a stavebního spoření ve vybraných zahraničních zemích 7. Porovnání nabídky s ČR 8. Vyhodocení výsledků 9. Závěry Pouţité metody: komparace, analýza, syntéza.

Rozsah grafických prací:

předpoklad cca 10 tabulek a grafů

Rozsah práce bez příloh:

60 – 70 stran

Seznam odborné literatury: Bankovnictví. Edited by Aleš Ševčík. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita, 2005. 128 s. ISBN 80-210-3649-4. Ekonomika bydlení. Edited by Jaromír Císař - Jaroslav Rektořík. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 1999. 75, 6 s. ISBN 802102240X. ČÁMSKY, FRANTIŠEK. Finanční matematika. 2004. vyd. MU ESF, 2004. Peněžní ekonomie a bankovnictví. Edited by Zbyněk Revenda. 4. vyd. Praha: Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1.

Vedoucí diplomové práce:

Ing. Mgr. Eva Kutová

Datum zadání diplomové práce:

6. 3. 2009

Termín odevzdání diplomové práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.

…………………………………… vedoucí katedry

V Brně dne 6. 3. 2009

………………………………………… děkan

J mé no a p ř í j mení aut or a: Ná z e v di pl omové pr áce: Ná z e v pr ác e v angličt i ně: Ka t e dr a: Ve douc í di pl omové pr áce: Rok obha j oby:

Bc. Petra Beníčková Komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích Comparison of mortgage and building savings in the Czech republic and in other selected countries financí Ing. Mgr. Eva Kutová 2010

Anotace Předmětem diplomové práce „Komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích“ je rozbor a srovnání trhů s těmito produkty na financování bydlení, a to jak v rámci ČR, tak v zahraničí. V první části jsem se zaměřila na teoretické vymezení obou typů. V druhé kapitole provádím srovnání nabídky vybraných bank a stavebních spořitelen v ČR. Ve třetí části obecně charakterizuji hypotéky a stavební spoření v zahraničních zemích, konkrétně v Německu, v Rakousku a na Slovensku a porovnávám situaci s Českou republikou. Annotation The subject of the thesis "Comparison of mortgage and building savings in the Czech republic and in other selected countries " is the analysis and comparison of markets of said building finance products, both in the Czech Republic and abroad. In the first part, I focused on theoretical definition of these two types. In the second, I compared the offers of selected banks and building and loan associations in the Czech Republic. In the third part, I characterized in general the mortgage loans and building savings in foreign countries, namely in Germany, Austria and Slovakia, and compared the situation with the Czech Republic. Klíčová slova hypoteční úvěr, stavební spoření, úrokové sazby, cílová částka, měsíční splátky, srovnání Keywords mortgage loan, building saving, rates, target amount, monthly installment, comparison

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci Komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích vypracovala samostatně pod vedením Ing. Mgr. Evy Kutové a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.

V Brně dne 22. dubna 2010

vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat Ing. Mgr. Evě Kutové za podporu a cenné připomínky, kterými přispěla k vypracování této diplomové práce.

OBSAH ÚVOD ........................................................................................................................................................... 9 1 TEORETICKÉ VYMEZENÍ HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ JAKO ÚVĚROVÝCH ZDROJŮ… .................... 11 1.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY .....................................................................................................................................11 1.1.1 Charakteristika hypotečních úvěrů ..................................................................................11 1.1.2 Druhy hypotečních úvěrů .................................................................................................12 1.1.3 Cena a splácení hypotečních úvěrů ..................................................................................14 1.1.4 Hypoteční kalkulačky .......................................................................................................16 1.1.5 Postup při vyřizování hypotečního úvěru .........................................................................17 1.1.6 Podmínky čerpání hypotečního úvěru ..............................................................................19 1.1.7 Poplatky placené při vyřizování hypotečního úvěru .........................................................20 1.1.8 Poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let.............................21 1.2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ .....................................................................................................................................22 1.2.1 Definice stavebního spoření .............................................................................................23 1.2.2 Charakteristika stavebního spoření .................................................................................23 1.2.3 Státní podpora .................................................................................................................24 1.2.4 Úvěr ze stavebního spoření ..............................................................................................25 1.2.5 Pojištění vkladů ze zákona ...............................................................................................29 1.2.6 Poplatky vztahující se ke stavebnímu spoření ..................................................................29 1.3 ZDROJE NA POSKYTNUTÍ ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY ..................................................................30 2 SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY NA ČESKÉM TRHU ......................................................... 31 2.1 ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR .............................................................................................................31 2.1.1 Českomoravská stavební spořitelna ................................................................................32 2.1.2 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. .......................................................................35 2.1.3 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. ..................................................................................37 2.1.4 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. ........................................................................39 2.1.5 Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. .................................................................................40 2.1.6 Komparace stavebního spoření v ČR ................................................................................43 2.2 ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČR .............................................................................................................45 2.2.1 Hypoteční banka, a.s........................................................................................................45 2.2.2 Komerční banka, a.s.........................................................................................................47 2.2.3 Československá obchodní banka (ČSOB), a.s. ..................................................................49 2.2.4 mBank, a.s. ......................................................................................................................50 2.2.5 Komparace hypotečních úvěrů v ČR .................................................................................52 2.3 SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V ČR ...........................................................................54 2.3.1 Vymezení modelového příkladu .......................................................................................55 2.3.2 Samostatně uspořené prostředky ....................................................................................56 2.3.3 Výpočet úvěrů ..................................................................................................................57 3 FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH ................................................................................. 59 3.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY VE SVĚTĚ .........................................................................................................................59 3.1.1 Německo ..........................................................................................................................59 3.1.2 Rakousko..........................................................................................................................60 3.1.3 Slovensko .........................................................................................................................60 3.1.4 Porovnání hypotečních úvěrů na zahraničních trzích.......................................................61 3.2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ VE SVĚTĚ ........................................................................................................................63 3.2.1 Německo ..........................................................................................................................64 3.2.2 Rakousko..........................................................................................................................64

3.2.3 3.2.4

Slovensko ......................................................................................................................... 65 Porovnání stavebních spoření na zahraničních trzích ..................................................... 65 3.3 KOMPARACE VŠECH ZKOUMANÝCH TRHŮ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ S TRHY HYPOTÉK.................................................... 66 ZÁVĚR ......................................................................................................................................................... 69 POUŽITÁ LITERATURA ................................................................................................................................. 71 SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ A GRAFŮ ....................................................................................................... 76 SEZNAM PŘÍLOH ......................................................................................................................................... 79

ÚVOD Řešení bytové situace se během ţivota dotkne snad kaţdého z nás. To, do jakého prostředí se denně vracíme, silně ovlivňuje nejen náš psychický stav, ale také zobrazuje náš ţivotní styl, sociální postavení, vkus, smysl pro pořádek, a mnoho dalšího. Budování domova je základním poţadavkem pro zaloţení rodiny, hledání ubytování je prvním úkolem při příchodu na studia, výběr dobrého hotelu je pro mnohé rozhodujícím prvkem při volbě destinace dovolené. Zkrátka potřeba bydlet se řadí mezi základní a také nejstarší lidské potřeby. Vysoká nákladovost dnešních domů má za následek, ţe lidé nejsou schopni na jejich pořízení uspořit prostředky vlastními silami. Proto vznikly různé produkty pro financování bytových potřeb. A dvěma nejvíce vyuţívanými – hypotečním úvěrem a stavebním spořením, se budu zabývat ve své diplomové práci. V minulosti bylo stavební spoření jedním z nejoblíbenějších zdrojů financování bydlení. Postupně se však situace obracela a do popředí se dostával hypoteční úvěr, a to i přes to, ţe úrokové sazby byly vyšší a produkty nebyly tak flexibilní jako dnes. Důvodem takového vývoje byla mimo jiné změna zákona o stavebním spoření v roce 2003, která znamenala pokles státní podpory z maximálních 4 500 korun ročně na 3 000 korun a prodlouţení doby spoření z pěti na šest let. Také pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů často pod 4% dal masovému rozmachu tohoto produktu zelenou.1 Od roku 2008 se situace začíná znovu měnit. Počet poskytnutých hypoték dosáhl v roce 2007 svého vrcholu a od té doby klesá stejně rychle, jako dříve rostl. Do popředí se znovu dostává stavební spoření. Celkově však trh s poskytováním úvěrů na bydlení zaţívá útlum. Cílem diplomové práce je provést rozbor těchto produktů na českém a zahraničním trhu a následně je mezi sebou porovnat. Důvodem komparace je velká rozmanitost a někdy aţ nepřehlednost produktové nabídky stavebních spořitelen a hypotečních bank. Ţadatel o úvěr na bydlení často neví, na koho se při výběru obrátit, jaké jsou jeho moţnosti, zda je výhodnější spoření nebo hypotéka, na jak dlouho a za jakých podmínek bude zadluţen a tak dále. Po přečtení této práce bude čtenář seznámen s principy hypotéky a stavebního spoření, zjistí aktuální nabídku všech spořitelen a vybraných hypotečních bank, zjistí, jak fungují tyto produkty v zahraničních zemích, konkrétně v Německu, v Rakousku a na Slovensku, a získá přehledné srovnání trhů. Co se zde však nedozví, je přesné určení toho, která nabídka je vhodná přímo pro něj. Úvěrové produkty na bydlení jsou totiţ charakteristické svou specifičností pro kaţdý individuální poţadavek. Rozhodování o úvěru je ovlivněno mnoha faktory, jako například příjmem rodiny, počtem dětí, náklady na bydlení, moţností splácet, lokalitou nemovitosti, věkem, úrokovými sazbami, dobou fixace, naspořenou částkou, atd. Kaţdý z těchto faktorů se můţe u jednotlivých ţadatelů lišit, proto se liší i jednotlivé nabídky. Pro individuální posouzení proto čtenáři doporučuji obrátit se na specializovaná místa, která se této problematice věnují, tedy na jednotlivé banky či nezávislé finanční poradce.

1

RUML, M.: Stavební spoření poráží hypotéky. Finance.cz [online] 2008 [cit. 2010-04-08]. Dostupné z WWW:

9

Co se týká struktury diplomové práce, v první kapitole se věnuji teoretickému vymezení hypotéky a stavebního spoření, jednotlivým druhům úvěrů, formě jejich splácení, doplňkovým sluţbám a podmínkám poskytování státní podpory. V kapitole druhé je analyzován úvěrový trh v České republice, a to samostatně trh hypoteční, trh stavebního spoření a následně jejich vzájemné porovnání na modelovém příkladě. Jak jiţ bylo řečeno, vysoká specifičnost těchto úvěrů nedovoluje jejich dokonalé porovnání, proto bylo vymezení modelového příkladu zjednodušeno a upraveno tak, aby bylo moţné srovnání provést alespoň na určité rovině. Třetí, poslední kapitola je věnována zkoumaným trhům v Německu, v Rakousku a na Slovensku. Výběr zahraničních zemí byl prováděn na základě stavebního spoření, protoţe to je poskytováno pouze v devíti zemích světa, z nichţ právě Německo, ČR, Rakousko a Slovenko jsou v uvedeném pořadí čtyřmi zeměmi, ve kterých je tento produkt nejoblíbenější a nejčastěji vyuţívaný. Dále je v této kapitole provedena celková komparace hypoték a stavebních spoření u nás a v zahraničí. V závěru jsou shrnuty poznatky jednotlivých kapitol a závěry, ke kterým jsem během psaní diplomové práce dospěla. V práci bylo pouţito metod deskripce, analýzy, komparace a syntézy.

10

1 TEORETICKÉ VYMEZENÍ HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ JAKO ÚVĚROVÝCH ZDROJŮ NA FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Mezi základní zdroje financování bydlení v dnešní době patří hypoteční úvěry a stavební spoření. Čím dál více lidí vyuţívá moţnosti získat na počátku produktivního věku prostředky k pořízení vlastního bydlení výměnou za dlouholetý dluh a často také vysoké přeplacení skutečné hodnoty pořizované nemovitosti. Co motivuje lidi k takovému rozhodnutí? Zkusme si definovat jednotlivé produkty a podívat se na jejich výhody a nevýhody.

1.1 Hypoteční úvěry Zákon o dluhopisech definuje hypoteční úvěr následovně – „hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“2

1.1.1 Charakteristika hypotečních úvěrů3 Zajištění hypotečních úvěrů zástavním právem k nemovitosti je základním rysem hypotečních úvěrů, mezi další charakteristiky patří: -

jde o dlouhodobé úvěry (doba splatnosti je mezi 5 – 30 lety),

-

poskytovatelem můţe být pouze banka, která získala od centrální banky licenci k poskytování hypotečních úvěrů. Ke dni 28. 3. 2010 působilo na českém trhu celkem 39 bank (včetně poboček zahraničních bank), z toho 16 bylo bankami hypotečními,4

-

jsou spláceny většinou pravidelnými konstantními anuitami,

-

zdroje k poskytování těchto úvěrů získává banka zejména emisí hypotečních zástavních listů (HZL). Jedná se o speciální druh dluhopisů, které můţe banka emitovat pouze za účelem poskytování hypotečních úvěrů. Pohledávky z hypotečních zástavních listů nesmí po dobu krytí hypotečního úvěru převýšit 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Zástavní hodnotu stanovuje emitent HZS.

-

vzhledem k účelu úvěru jsou podporovány státem ve formě příspěvků fyzickým osobám (sniţují úrokovou míru úvěru nebo jsou poskytovány daňové výhody), nebo

Zákon č. 190/2004 Sb. O dluhopisech, § 28, odst. 3 REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání. Management Press. Praha, 1998. S. 136 – 137,149 – 150. 4 Seznamy bank. Česká národní banka (ČNB) [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW: 2

3

11

ve formě dotací právnickým osobám (poskytovány stejně, pokud zdroje určené na podporu hypoték nebyly čerpány fyzickými osobami), -

jsou poskytovány za účelem pořízení nebo rekonstrukce nemovitosti (aţ na tzv. americké hypotéky – viz pododdíl 1.1.2).

1.1.2 Druhy hypotečních úvěrů Stejně jako i v jiných odvětvích, také na trhu hypoték se postupem času vyvinulo mnoho variant nabízených produktů. V tomto pododdílu si představíme několik základních druhů, které jsou bankami nabízeny.5 Hypotéka do 70% ceny nemovitosti – poskytnutá výše úvěru můţe dosahovat maximálně 70% hodnoty nemovitosti pořizované z tohoto úvěru. Hypotéka do 100% ceny nemovitosti – výše úvěru dosahuje celou hodnotu nemovitosti. Je vhodná pro ty, kteří touţí po pořízení vlastního bydlení, ale nemají naspořenou ţádnou sumu. Nevýhodou oproti předchozímu typu hypotéky je vyšší úrok. Předhypoteční úvěr – tento typ úvěru je v rozporu s charakteristikou hypoték jako takových. Je totiţ poskytován bez zajištění zástavním právem k nemovitosti. Proč je takový produkt nabízen? Aby zajistil finanční prostředky i na takové nemovitosti, na které sice v současné době není moţné vloţit zástavní právo, ale v budoucnu to moţné bude. Typickým příkladem je odkoupení druţstevního bytu nebo privatizace bytů. Od okamţiku, kdy je nemovitost zapsána do katastru nemovitostí a je tedy moţné zástavní právo zřídit, je úvěr splácen klasickou hypotékou. Americká hypotéka – také hypotéka bez dokládání účelu. Úvěr je sice zajištěn zástavním právem k nějaké nemovitosti, finanční prostředky plynoucí z úvěru však je moţno vyuţít k libovolnému účelu, ne pouze k bydlení. Výhodou pouţití americké hypotéky oproti spotřebitelskému úvěru je niţší úroková sazba, vzhledem k ostatním (účelovým) hypotékám je však vyšší. Co mluví proti těmto hypotékám je fakt, ţe jsou přísnější poţadavky na splácení nebo ţe není moţné si zaplacené úroky odečíst ze základu daně, jako je tomu u účelových hypoték. Hypotéka bez doložení příjmů – moţnost získat hypotéku i bez toho, abychom bance předkládali potvrzení příjmů. Bance stačí čestné prohlášení, ţe příjmy jsou pro splácení dostatečné. Získání takového úvěru je však podmíněno minimálně 50% vkladem vlastních prostředků, vyšší úrokovou sazbou, vyšším poplatkem za vyřízení úvěru a zpřísněnými parametry. Je pochopitelné, ţe jak americká hypotéka, tak hypotéka bez doloţení příjmů podléhají v dnešní době přísnému dohledu ať jiţ v oblasti splácení, tak také v samotném zřizování. Neuváţené poskytování těchto hypoték v posledních 5

K pododdílu: Produkty a podmínky. Hypoweb [online] 2009 [cit. 2009-10-19]. Dostupné z WWW:

12

letech převáţně v USA vedlo ke zhroucení bankovního systému a k následné hluboké krizi americké ekonomiky, která se rozšířila do krize celosvětového měřítka. Hypotéka bez vybrané nemovitosti (tzv. hypotéka naopak) – vyřízení hypotéky probíhá opačným procesem, nejprve prokáţete bance schopnost splácení, poté je vám schválena výše úvěru a teprve tehdy si vybíráte nemovitost. Výhodou je, ţe dopředu víte, kolik finančních prostředků vám bude poskytnuto, a na základě toho vybíráte vhodné bydlení. Nevýhodou je opět vyšší úroková sazba, poplatky a přísnější parametry úvěru. Flexibilní hypotéka – kdykoliv v průběhu splácení úvěru je moţné zvýšit či sníţit splátky. Umoţňuje tedy reagovat na změny osobního rozpočtu. Umoţňuje také odloţit aţ 3 po sobě jdoucí splátky celých anuit, včetně úroků. Samozřejmě je taková hypotéka draţší neţ ty standardní. Variabilní hypotéka – úvěr je poskytován v kombinaci s kontokorentem, díky kterému je moţno libovolně čerpat nebo sniţovat vyčerpanou částku, čerpat opakovaně, odloţit splácení jistiny atd. Podmínkou však je, ţe je úvěr poskytnut jako neúčelová hypotéka, a tím pádem je draţší. Hypotéka na refinancování vlastních prostředků – jedná se o zpětné proplacení finančních prostředků, které byly pouţity na nákup či výstavbu nemovitosti. Ty je poté moţno pouţít na jiné účely. Jedná se o trochu neobvyklý způsob hypotéky, protoţe bydlení jiţ máme zajištěno. Eurohypotéka6 – myšlenka Evropské unie o sjednocení trhu s hypotékami v členských zemích, s ohledem na práva spotřebitele. Jiţ od roku 2003 uvaţovala EU o stanovení jednotných podmínek pro poskytování hypoték, které by měly za následek odpovědnější půjčky a pokles levných nezajištěných úvěrů. Eurohypotéka by potom znamenala standardizovaný produkt ve všech členských státech. Umoţnila by zastavit nemovitost ještě předtím, neţ by existovala pohledávka, a majitel by si poté mohl kdekoli v EU poţádat o úvěr na zastavený objekt. Dále by to znamenalo propojení národních katastrů nemovitostí a jednodušší přístup k informacím o vlastnictví. Členské státy se však k takovému návrhu postavily zdrţenlivě. Původní termín spuštění, září 2006, byl posunut, a prozatím myšlenka nebyla realizována. Jediné, co zatím bylo uvedeno do praxe, je poskytování předsmluvní informace klientům na vyžádání (code of conduct). Zahrnuje všechny informace o podmínkách úvěru a klient si je přečte předtím, neţ podepíše smlouvu. Tento kodex je jednotný pro všechny země EU. V České republice je poskytován 18 bankami a stavebními spořitelnami, tedy 78 procenty trhu.

6

MENZELOVÁ, K. Eurohypotéky vychladly. [online] 2009 [cit. 2009-08-24]. Dostupné z WWW:

13

Hlavním důvodem, proč se EU snaţí o jakousi regulaci trhu s hypotékami, je stále probíhající světová hospodářská krize a fakt, ţe za její vznik jsou velkým podílem zodpovědné Spojené státy americké a jejich nedůslednost v poskytování hypotečních úvěrů. Jistě bychom našli mnoho dalších druhů hypotečních úvěrů, které jsou na našem trhu nabízeny. Běţnou praxí je také nabízení hypoték současně s jinými produkty banky, jako je například hypoteční úvěr s životním pojištěním (je zaloţen na splácení hypotéky z výnosů kapitálového ţivotního pojištění). Navíc je více neţ pravděpodobné, ţe budou hypoteční domy upravovat svou nabídku dle poţadavků svých klientů a do budoucna vznikne celá řada nových produktů. Výše zmiňované jsou však ty, které jsou v současnosti nejčastěji vyuţívanými hypotékami.

1.1.3 Cena a splácení hypotečních úvěrů

Úroková sazba Úroková sazba je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka vyuţívá k jejich refinancování. Pokud je refinancování zajištěno pomocí HZL, je sazba vyplácena z těchto dluhopisů. Můţe být stanovena jako pevná, po celou dobu splatnosti, nebo pohyblivá (flexibilní), která je závislá na vývoji trţních úrokových sazeb. Velmi často se uţívá také kombinace obou způsobů, například pevná sazba pro první část doby splatnosti úvěru a pohyblivá pro druhou. 7 Při poskytování hypotečních úvěrů jsou banky vystaveny niţšímu riziku, neţ je tomu u jiných druhů úvěrů. To je dáno zástavním právem k nemovitosti. Z toho plyne, ţe také úrokové sazby jsou většinou niţší. Další sníţení úroků představuje pro fyzické osoby státní příspěvek k hypotečním úvěrům, který je poskytován mimo jiné také formou příspěvku k úrokům.8 Při posuzování úroku vztahujícího se k hypotéce je třeba rozlišovat úrokovou sazbu p.a. (per annum), kterou můţeme chápat jako čistý roční úrok, a sazbu RPSN – roční procentní sazbu nákladů, vyjadřující celkové průměrné náklady na úvěr. Jsou v ní zohledněny všechny poplatky včetně nákladů, a navíc bere v potaz i inflaci. Je tedy výhodnější a její znalost vede k objektivnějšímu posouzení úvěru.9

Splácení úvěru Jak jiţ bylo zmíněno, splácení hypotečního úvěru je moţno provádět tzv. anuitami. Jedná se o konstantní splátky sloţené z úroku a z úmoru. Laicky řečeno splácím stále stejnou částku, ale vlivem různých faktorů, jako je například vývoj inflace, se v rámci této částky mění podíl úroku a úmoru. Anuitní splácení je výhodné pro ţadatele, kteří jsou si jisti svým měsíčním příjmem a nepředpokládají, ţe se v budoucnu nějak výrazně změní. Jedná se taktéţ o nejznámější a nejvyuţívanější způsob umořování úvěru. 7

REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání. Management Press. Praha, 1998. S. 137. DVOŘÁK, P.: Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přepracované a rozšířené vydání. Linde, a.s., Praha, 2005. S. 532 9 HRUŠKA, M. Hypotéky a půjčky v době krize. [online] 2009. [cit. 2010-02-02]. Dostupné z WWW: 8

14

Graf 1: Anuitní splátky Výše splátek

podíl úmoru podíl úroku čas

Pramen: Zápisky z přednášek Ing. Pánka, předmět PFBANI: Bankovnictví I, ESF, 2007.

Další moţností je splácení progresivní. Výše splátky v průběhu umořování roste. Této moţnosti se vyuţívá tehdy, očekává-li dluţník v budoucnu růst svých příjmů, v současnosti však nedosahuje na poţadovanou výši úvěru. Na počátku je zvolena určitá výše částky, která je později zvyšována o koeficient růstu. Nevýhodou takového splácení je budoucí růst měsíčního finančního zatíţení.

Graf 2: Progresivní splátky Výše splátek

čas

Pramen: Vlastní konstrukce

Posledním typem splátek, o kterých se zmíníme, je degresivní splácení. Logicky se bude jednat o klesající výši splátek v průběhu doby splatnosti. Máme-li například v současnosti dostatek finančních prostředků pro vysokou splátku, ale do budoucna plánujeme rodinu, zaměstnání s niţším příjmem, odchod do důchodu atd., je pro nás tento typ nejvýhodnější. Měsíční finanční zatíţení totiţ postupně klesá a volné finanční prostředky jsou nám k dispozici k jiným účelům. Nevýhodou ovšem jsou přísnější nároky na bonitu při vzniku hypotečního úvěru.

Graf 3: Degresivní splátky Výše splátek

čas

Pramen: Vlastní konstrukce

15

Progresivní a degresivní splácení by mohlo nastat v případě variabilní úrokové sazby – po refixaci10 dojde ke změně výše splátek. Klasicky není moţné, aby byla splátka hypotéky vloţena jindy a jinak neţ bylo předem dohodnuto. Některé hypoteční domy ale nabízí také moţnost vloţení mimořádné splátky bez toho, aby byl klient sankciován. Takové vloţení vede buď ke sníţení výše splátek, nebo ke zkrácení doby splácení (i mimo období refixace úrokové sazby). Musíme však počítat s tím, ţe bude sluţba zpoplatněna například navýšením úrokové sazby, výše mimořádného vkladu bude omezena, stejně jako období, ve kterém můţeme vklad provést. Většinou je také třeba, aby byla moţnost uvedena v úvěrové smlouvě.11

1.1.4 Hypoteční kalkulačky12 Na internetu je moţné v dnešní době najít nepřeberné mnoţství jednoduchých programů, které vám ve vteřině vypočítají, jaký finanční obnos si můţete na hypoteční úvěr půjčit, kolik budete měsíčně splácet, jak dlouho a tak dále. Jedná se o hypoteční kalkulačky. K dispozici jsou na stránkách jednotlivých hypotečních bank stejně jako na portálech specializovaných na hypotéky či financování bydlení. Zajímavým nástrojem je hypoteční pravítko, se kterým je moţno simulovat celý průběh splácení úvěru a upravovat současně výši úvěru, dobu splatnosti a měsíční splátku. Jednotlivé parametry můţeme ovládat pomocí posunování po ose nebo zadáním přesného čísla. Náhled takového pravítka vidíme na obrázku 1. Pomocí hypotečních kalkulaček vidíme hned, na jakou výši úvěru s našimi finančními moţnostmi dosáhneme, jakou částku budeme muset splácet, jak dlouho, s jakým úrokem atd. Jsou tedy velkým pomocníkem při rozhodování o vyuţití hypotečního úvěru. Obrázek 1: Hypoteční pravítko

Pramen: Hypoteční pravítko. Hypoweb [online] 2009 [cit. 2009-10-19]. Dostupné z WWW: 10 11 12

refixace = stanovení úrokové sazby na další úrokové období Produkty a podmínky. Hypoweb [online] 2009 [cit. 2009-10-19]. Dostupné z WWW: Hypoteční pravítko. Hypoweb [online] 2009 [cit. 2009-10-19]. Dostupné z WWW:

16

1.1.5 Postup při vyřizování hypotečního úvěru Většina z nás má alespoň nějakou představu o tom, co je to hypotéka a k čemu slouţí. Méně uţ je však takových, kteří vědí jak postupovat, pokud by si chtěli hypotéku pořídit. V tomto pododdílu se podíváme na základní kroky, které nás tímto procesem provedou.13 Vyřízení hypotéky můţeme rozdělit primárně na 3 etapy – přípravná, schvalovací a realizační.

1. přípravná etapa Jakmile se rozhodneme pro hypotéku, je našim prvním úkolem výběr banky, u které budeme o poskytnutí peněţních prostředků ţádat. Hlavními ukazateli nám budou výše úrokové sazby a její fixace. Musíme však brát ohled také na skutečnost, ţe trh s úvěry je velmi rozsáhlý a rozmanitý a většina z nás je v tomto oboru laikem či samoukem. Je tedy nasnadě přizvat si k procesu vyřizování hypotéky makléře či poradce, který se na tomto poli pohybuje dennodenně a orientuje se zde mnohem lépe neţ my sami. Při jeho výběru je nejlepší řídit se referencemi předchozích klientů, protoţe pověst finančních poradců není v dnešní době růţová. Vraťme se však k fixaci úrokové míry. Znamená dobu, po kterou máme smluvně zajištěnou pevnou výši úrokové sazby (tedy i splátky úvěru). Zpravidla také platí, ţe po tuto dobu nemůţeme úvěr předčasně splatit, alespoň ne bez toho, abychom za to byli sankciováni. Fixace můţe být dlouhodobá nebo krátkodobá. Dlouhodobá (nad 5 let) je výhodná tím, ţe po celou tuto dobu máme jistotu úrokové sazby. Můţeme si tomu tedy přizpůsobit hospodaření s vlastními financemi. Nevýhodou je jednak vyšší sazba, a také nemoţnost splatit úvěr, pokud by se nám k tomu naskytly prostředky. Krátkodobá fixace má niţší úrokovou sazbu a také moţnost dřívějšího splacení, nezaručuje nám však stabilní výši splátek. Nelze jednoznačně říci, která z nich je výhodnější. Musíme brát v potaz jak spotřebitelovu averzi k riziku, tak také konkrétní nabídky bank, uzpůsobené rozmanitým poţadavkům klientů a jednotlivým druhům nemovitostí. Vhodným postupem při výběru banky je projít si jich několik, vybrat si z jejich nabídky ty, které jsou pro nás vhodné a mezi těmito si poté vybrat jednu, která je pro nás nejvýhodnější. Otevření úvěrového účtu je náročné jak na čas (zpravidla trvá 3 – 4 týdny), tak také na potřebnou dokumentaci (viz 19). Spolu s jejich předloţením vyplňujeme žádost o poskytnutí hypotečního úvěru a poté čekáme na její zpracování.

2. schvalovací etapa Proces schvalování hypotečního úvěru je kvůli pravidlům obezřetného podnikání procesem zdlouhavějším. Po událostech na trhu v USA je opatrný přístup vyţadován ještě přísněji, neţ tomu bylo dříve. 13

K pododdílu: Proces vyřízení hypotečního úvěru. Hypotéky.name [online] 2010 [cit. 2010-02-01]. Dostupné z WWW:

17

Banka posuzuje správnost, pravdivost a úplnost údajů vyplněných klientem, jeho schopnost splácet, samotnou zástavu (nemovitost, respektive nemovitosti) a její ocenění. Poté sestaví podrobné podmínky smluv, které jsou k úvěru potřebné. Schopnost splácet zjišťuje banka následovně. Od příjmů klienta odečte splátky úvěrů a další závazky. To, co zbývá, musí stačit na ţivobytí (několikanásobek ţivotního minima) a na finanční rezervu (například 25% ze splátky). Pokud splňujeme všechny bankou stanovené podmínky, dojde v tuto chvíli k návrhu a zhotovení 3 druhů smluv:  úvěrová smlouva – je stanovena výše úvěru a úrokových měr. V potaz je brán námi ţádaný produkt a doba fixace.  zástavní smlouva – jejím prostřednictvím je zákonně ustanoveno, ţe nemovitost se stává zástavou úvěru a v případě neplacení můţe banka z této zástavy čerpat. Zástavní právo musí být zaznamenáno v katastru nemovitostí. Podmínky, které se k zástavě váţí – viz 19. Cena zastavované nemovitosti musí být vyčíslena na základě znaleckého rozhodnutí (samotná kupní smlouva nestačí). Náklady posudku můţe nést jak banka, tak také klient, dle individuální domluvy.  smlouva o vedení úvěrového účtu – v níţ jsou stanoveny podmínky vedení a poplatky. Poplatkům spojeným s vyřízením úvěru je věnován 20. Souhlasíme-li se všemi náleţitostmi smluv, máme právo je podepsat. Pokud jsou podepsány, nastává poslední etapa procesu.

3. realizační etapa Během realizace dochází k čerpání úvěru a následnému splácení. K čerpání můţe docházet jak jednorázově – je okamţitě proplacena kupní cena nemovitosti, tak postupně – zpravidla při financování rekonstrukce nebo výstavby. Forma čerpání je nejčastější v podobě proplacení faktur za sluţby spojené s výstavbou či rekonstrukcí nebo uhrazení kupní částky prodávajícímu. Jakmile je úvěr vyčerpán (je splacena nemovitost, kterou kupujeme), přijde nám oznámení o ukončení čerpání a je vypočtena splátka, která bude měsíčně odváděna (na základě výpisu z úvěrového účtu). Začíná běţet doba fixace, která se po předem dohodnutých letech mění (případně je po této době moţno jednorázově splatit zbytek dluhu). Jestliţe nám nevyhovuje systém splátek či úroková sazba, můţeme přistoupit k refinancování hypotéky pomocí produktu jiné banky, samozřejmě však za další finanční výdaje. Je třeba sledovat sazby bank a spočítat si, zda výdaje ze změny banky budou vyšší či niţší neţ ty, které zaplatíme, pokud zůstaneme u stávajícího produktu.

18

1.1.6 Podmínky čerpání hypotečního úvěru14 Hlavní podmínka hypotečního úvěru vyplývá ze zákona o dluhopisech. Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. To znamená, ţe příjemce úvěru za něj musí ručit nemovitostí, a to buď tou pořizovanou, nebo takovou, která je jiţ v jeho vlastnictví. Ne všechny nemovitosti jsou však vhodné k zástavě. Mohou jimi být například rodinný dům, byt (jiţ vlastněný nebo ve formě koupě od developera – teprve se stavící), stavební pozemek, rozestavěný dům, chata nebo chalupa, které splňují následující podmínky: jsou nemovitostí na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor, stojí na vlastním pozemku, nebo na pozemku dlouhodobě pronajatém, včetně pozemků ve vlastnictví obce nebo státu, mají právně vyřešeny přístupy, jsou bez právních vad – nevztahuje se na ně zástavní právo třetí osoby (aniţ by hypoteční úvěr, který se k němu vztahuje, nebyl splacen z nového úvěru), neexistuje zde věcné břemeno doţití, předkupní právo či jiné omezení bránící převodu nemovitosti do osobního vlastnictví, zastavit lze kupovanou nemovitost (coţ na trhu v ČR převládá), jinou nemovitost ve vlastnictví dluţníka nebo nemovitost ve vlastnictví třetí osoby, zákon o dluhopisech stanovuje, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Nad 70% musí banky najít náhradní krytí, nemovitost musí být v zástavě celá.

Klasicky po vás banka bude vyţadovat dostatečné podklady pro udělení hypotéky. Jedná se o údaje o tom, zda jste schopni splácet, a údaje o nemovitosti. V prvním případě budete muset doloţit: doklad totožnosti potvrzení o příjmech - přikládají jak ţadatelé, tak také spoludluţníci a ručitelé  ze závislé činnosti (výši platu přečtenou z výpisu z běţného účtu nebo výplatní pásky, pracovní smlouvu nejlépe na dobu neurčitou),  z podnikání (poţadováno daňové přiznání za poslední 2 roky), nebo  z pronájmu (daňové přiznání, nájemní smlouvy, vlastnický list pronajímané nemovitosti).

14

Hypoteční rádce. Hypoweb [online] 2010 [cit. 2010-02-01]. Dostupné z WWW:

19

V druhém případě se jedná o podklady k nemovitosti: výpis z katastru nemovitostí potvrzující, ţe bylo zřízeno zástavní právo k nemovitosti, případně ţe byl návrh na vklad podán, tak zvané čerpání na vklad, územní rozhodnutí, nabývací titul, odhad nemovitosti, předem schválenou kupní smlouvu, potvrzení o dokončení fází výstavby či faktury za provedené práce v případě koupi od developera. Další podmínkou je pojištění zastavené nemovitosti, které je vinkulováno15 ve prospěch banky. Rizika a pojistnou částku banka určí v úvěrové smlouvě. Sjednat pojištění lze individuálně, popřípadě můţeme vyuţít nabídky pojišťovny spolupracující s naší bankou a pojistku uzavřít přímo zde. V některých případech poskytne banka úvěr pouze tehdy, pokud si klient uzavře životní pojištění. Jedná se o případy, kdy ţádáme o úvěr sami, případně pokud náš příjem zvysoka převyšuje příjem ostatních spoludluţníků16. Z toho plyne, ţe pokud by se nám něco stalo, ostatní by s velkou pravděpodobností nebyli schopni úvěr splácet. Banka si tak tedy pojišťuje budoucí splácení. U některých typů úvěrů je tato podmínka stanovena automaticky. Pokud si banka účtuje poplatek za vyřízení hypotéky, je nutné jej před čerpáním zaplatit. Výše zmíněné podmínky jsou základní, které najdeme u kaţdé banky. Existuje také celá řada dalších, specifických podmínek, které jsou stanovovány kaţdou bankou individuálně.

1.1.7 Poplatky placené při vyřizování hypotečního úvěru17 Ţe není správa hypotéky zadarmo, víme všichni. Během sjednávání a čerpání hypotečního úvěru zaplatíme několik různých poplatků.  poplatek za zpracování úvěru – nejčastěji se pohybuje okolo 0,5 – 1% z celkové výše úvěru, s pevně stanovenou minimální a maximální výší, zhruba od tří do třiceti tisíc. Poplatek je podmínkou čerpání, je tedy nutné jej zaplatit ještě před skutečným pouţitím peněz. Některé banky nabízí moţnost vyřízení úvěru bez poplatku, avšak pozor, většinou si jej zakomponují do navýšení celkového úvěru nebo úrokové sazby. Zda je to výhodné posuzujeme individuálně, nejlépe při konzultaci s hypotečním makléřem. V některých případech existuje moţnost zaţádat o hypotéku bez poplatků, coţ je zavádějící pojem. Vstupní poplatky nám totiţ banka neodpustí, ale rozloţí je do splátek během doby prvního fixačního období. 15

to znamená, ţe banka bude oprávněna v případě pojistné události čerpat pojistné plnění. spoludluţníkem je nejčastěji manţel/ka či osoba ţijící s dluţníkem ve společné domácnosti. Má vůči věřiteli stejná práva a povinnosti jako dluţník. Banka po něm můţe poţadovat splácení dluhu, pokud se dluţník stane insolventní. 17 Poplatky. Hypoweb [online] 2010 [cit. 2010-03-27]. Dostupné z WWW: 16

20

 Poplatek za vedení úvěrového účtu – od otevření úvěrového účtu (po prvním či jednorázovém čerpání) je placen kaţdý měsíc. Výše poplatku se pohybuje kolem dvou set korun. Jednou za rok je klientovi posíláno potvrzení o výši zaplacených úroků, zpravidla zdarma. Mimořádné potvrzení nás jiţ bude několik set korun stát.  Poplatek za ocenění nemovitosti - je hrazen bance nebo smluvnímu znalci banky. Záleţí na domluvě, zda je hrazen klientem nebo bankou, výše poplatku je zhruba od tří do sedmi tisíc.  Poplatek za čerpání – představuje cenu za kaţdou ţádost o čerpání (0 – 500 Kč).  Poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavních práv – jak bylo zmíněno výše, pokud klient nemá zapsána zástavní práva v katastru nemovitostí, ale chtěl by čerpat jiţ během doby zapisování na katastru. Můţe ho to stát aţ 1500 Kč.  Poplatek za rezervaci zdrojů – můţe se objevit za to, ţe část finančních zdrojů musí mít banka stále k dispozici při postupném čerpání. Kromě poplatků, které jsme povinni zaplatit bance, můţou náš rozpočet zatíţit také náklady, které přímo s hypotékou nesouvisí, přesto je však musíme nést. Jedná se například o: pojistné při povinném pojištění nemovitosti i při ţivotním pojištění, poplatek za vedení běžného účtu – pokud banka vyţaduje, aby byl spolu s úvěrovým účtem zaloţen i běţný účet, poplatky katastru nemovitostí při vystavení listu vlastnictví, pořízení snímků z katastrální mapy či za podání návrhu za vklad zástavního práva, atd.

1.1.8 Poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let18 Dne 22. května 2002 vešlo v platnost nařízení vlády, které upravuje rozsah a podmínky poskytování příspěvků ze státního rozpočtu (dále SR) ke splátkám hypotečního úvěru na pořízení bytu nebo rodinného domu s jedním bytem (včetně pozemků k nim náleţejících a movitých a nemovitých věcí, které se zde nacházejí – dále jen RD. Příspěvkem se zde rozumí jednotlivá částka poskytovaná ze SR ke splátce úvěru, a je poskytnut, jestliţe: a) ţadatel v roce podání ţádosti o příspěvek nedovrší 36 let, b) není k datu podání ţádosti vlastníkem nebo spoluvlastníkem jiného bytu, bytového domu nebo rodinného domu kromě RD, který byl zakoupen pomocí úvěru, c) k datu podání ţádosti uplynuly nejméně 2 roky 1. od nabytí vlastnictví k RD prvním vlastníkem, 18

nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let

21

2. od nabytí vlastnictví k budově, kde se RD nachází, prvním vlastníkem, pokud se nejedná o byt dle bodu 3., 3. ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, jde-li o byt, který vznikl změnou dokončené stavby, 4. ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, jde-li o dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví vystavěný na základě smlouvy o výstavbě. d) je-li ţádost podána v době trvání manţelství ţadatele, musí podmínky a) a b) splňovat oba manţelé. Ţádost musí být podána hypoteční bance nejdříve v den uzavření úvěrové smlouvy, nejpozději v den započetí čerpání úvěru. Musí obsahovat jméno a příjmení ţadatele, trvalé bydliště, rodné číslo nebo datum narození a doloţení splnění podmínek a) – d). Příspěvky se poskytují na koupi bytu nejvýše do částky 800 tisíc Kč, nebo na koupi RD s jedním bytem nejvýše do částky 1,5 milionu Kč. Pokud je úvěr vyšší, na převyšující část se příspěvky nevztahují. Lze je poskytnout na dobu splácení úvěru, nejdéle však na 10 let. Poskytují se ke splátce úvěru tak, ţe za uplynulý měsíc se převádí příjemci na jím určený účet do konce následujícího měsíce. Výše příspěvku se stanoví jako rozdíl mezi výší splátky při běţném úroku bez příspěvků a výší splátky při úroku sníţeném o procentní body, jejichţ počet závisí na průměrné sazbě úroku (více viz nařízení vlády, §6, odst. 2). Průměrnou sazbu stanoví Ministerstvo pro místní rozvoj vţdy k 1. únoru. Vztah mezi průměrnou sazbou a procentními body:  sazba 8% a více – 4 procentní body,  niţší neţ 8 % aţ vyšší nebo rovné 7% - 3 procentní body,  niţší neţ 7% aţ vyšší nebo rovné 6% - 2 procentní body,  niţší neţ 6% aţ vyšší nebo rovné 5% - 1 procentní bod,  niţší neţ 5% - příspěvek se neposkytuje. Po dobu čerpání příspěvků musí být RD ve výlučném vlastnictví příjemce a musí slouţit k trvalému bydlení. Při přerušení splácení úvěru se výplata příspěvků pozastavuje. Toto nařízení tedy jistým způsobem zvýhodňuje mladé rodiny, které se rozhodnou pro koupi vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru.

1.2 Stavební spoření Druhým nejčastěji vyuţívaným typem financování bydlení je úvěr ze stavebního spoření. V ČR patří mezi mladší bankovní produkty – na trh bylo zavedeno v roce 1993 Zákonem o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření č. 96/1993 Sb. Zkusme si nyní přiblíţit princip tohoto produktu.

22

1.2.1 Definice stavebního spoření Dle zákona19 je stavební spoření účelové spoření spočívající: -

v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření,

-

v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření,

-

v poskytování příspěvků fyzickým osobám (dále jen „státní podpora“) účastníkům stavebního spoření.

Provozovatelem spoření je stavební spořitelna, tedy banka, která můţe vykonávat pouze činnosti povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou především stavební spoření. Podléhá bankovnímu dohledu. Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická i právnická osoba (s trvalým pobytem, respektive sídlem na území ČR). Státní podporu však můţe získat pouze a) občan ČR, b) občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem ČR, c) fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem ČR. Nárok na státní podporu za příslušný kalendářní rok vzniká, pokud účastník splňuje jednu z podmínek a) – c) po celý rok, případně po dobu trvání spoření v roce, kdy vzniká nebo končí. Účastníkem se osoba stane podpisem smlouvy o stavebním spoření, pokud se jedná o fyzickou osobu, musí smlouva obsahovat prohlášení, zda v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory.

1.2.2 Charakteristika stavebního spoření Zkusme si ve zkratce uvést základní charakteristiky stavebního spoření.  Vznik - stavební spoření jako produkt slouţilo původně jako podpora bydlení pomocí výhodných úvěrů. Státní podpora jako jeho klíčový znak přibyla aţ později. Vzniklo v Německu v roce 1921 (i kdyţ podobný princip můţeme vysledovat jiţ dříve), kdy Georg Krapp zaloţil instituci, která za příspěvky od svých členů stavila rodinné domy a byty (jakási obdoba dnešních developerských firem). Vybrané peníze však nestačily na zajištění bydlení pro všechny, o přidělení se losovalo. Myšlenka fungování spoření se zalíbila (především jako podpora bydlení prostřednictvím výhodných úvěrů) a postupně začalo být nabízeno bankami tak, jak jej známe dnes, včetně podpory státu.20  Pro koho – stavební spoření je určeno především pro fyzické osoby, protoţe je zajímavé právě státní podporou (samozřejmě ţe i úroky jsou vyšší neţ například na běţném účtu, můţeme však najít produkty finančního trhu, kde bychom své 19 20

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel Historie stavebního spoření. Finance [online] 2010 [cit. 2010-02-08]. Dostupné z WWW:

23

prostředky zuţitkovaly lépe). Poskytnutí stavebního spoření není omezeno věkem, můţe být tedy sjednáno na novorozeně21 stejně tak jako na seniora.  Jak – stavební spoření vzniká podpisem smlouvy. Na základě této smlouvy získává účastník moţnost poskytnutí úvěru ze stavebního spoření za účelem financování bytových potřeb22. Zde se chvilku zastavme. Je nutné rozlišovat mezi úvěrem ze stavebního spoření a samotnými naspořenými prostředky v rámci stavebního spoření. Zákon jasně stanovuje, ţe úvěr ze stavebního spoření musí být pouţit na bytové potřeby a na nic jiného. Naspořené prostředky (cílová částka – viz dále) bez úvěru, oproti tomu, jdou v současnosti pouţít na cokoliv.  Výhody – podrobnosti viz další pododdíly: o státní podpora aţ ve výši 3 000 Kč ročně, o zúročení vloţených prostředků kolem 2%, o pojištění vkladů ze zákona (ve výši 100% aţ do 50 000 EUR), o moţnost (ne povinnost) získat po 2 letech výhodný úvěr pro financování bytových potřeb, o moţnost vyuţít naspořené peníze včetně státní podpory na jakékoliv účely, o vyšší bezpečnost produktu, o moţnost odečíst zaplacené úroky z úvěrů a připsané zálohy státní podpory od základu daně z příjmu, o moţnost bez sankce mimořádně splatit úvěr.  cílová částka (CČ) - ve smlouvě je vţdy stanovena cílová částka spoření, kolem které se potom točí celý charakter spoření. Je sloţena z vkladů účastníka, úroků z nich, státní podpory, úroků z ní a z úvěru, pokud je poţadován. Jedná se o maximální moţnou částku, kterou lze v rámci smlouvy uspořit, nebo maximální výši úvěru, který můţe být ze stavebního spoření poskytnut. Překročit částku tedy není moţné, lze ji však smluvně navýšit.

1.2.3 Státní podpora Příspěvek státu účastníkům stavebního spoření dle podmínek zmíněných v 23. Nárok na státní podporu je posuzován ke konci kalendářního roku a připisován zpětně rok následující. Od roku 2004 byly pozměněny podmínky výplaty podpory, je tedy nutno rozlišovat, kdy o ni bylo poţádáno a ve kterém roce byla smlouva podepsána. Podmínky výplaty státní podpory Pokud byla smlouva uzavřena do 31. 12. 2003, má nárok na výplatu podpory účastník, s jehoţ vkladem nebylo 5 let nakládáno. U smluv uzavřených později se tato doba prodluţuje na 6 let.

21 22

za osoby mladší 18 let nebo bez právní způsobilosti jedná rodič nebo zákonný zástupce charakteristika bytových potřeb – viz novela zákona o stavebním spoření č. 423/2003 Sb.

24

Smlouva se uzavírá na dobu 6 let (smlouvy uzavřené do 31. 12. 2003 na 5 let), během kterých, pokud nechceme přijít o státní podporu, nesmíme disponovat s naspořenými prostředky. Po uplynutí této doby můţeme peníze vyuţít dle našich představ. Pokud jsme nedosáhli cílové částky, můţeme spořit dál, včetně čerpání státní podpory. Při čerpání úvěru se státní podpora jiţ neposkytuje, protoţe uţ nespoříme, ale čerpáme úvěr. Pouze u překlenovacího úvěru dostáváme dále i podporu (viz dále). Výše státní podpory U smluv uzavřených do konce roku 2003, u kterých bylo o státní podporu poţádáno do konce roku 2004, činí výše podpory 25 % z ročně uspořené částky, maximálně však z 18 000 korun. To znamená, ţe nejvyšší moţná částka, kterou jsme mohli od státu dostat, byla 4 500 korun. U novějších smluv jiţ klesla státní podpora na 15 % maximálně z 20 000 korun, tedy na 3 000. Procenta i maxima jsou upravena v zákoně o stavebním spoření a jeho novele č. 423/2003 Sb., §9a, odst. 7: „V § 10 odst. 2 se slova "25 % z ročně uspořené částky" nahrazují slovy "15 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce" a částka "18 000 Kč" se nahrazuje částkou "20 000 Kč".“ V praxi to znamená, ţe ti, kteří mají smlouvy podepsány dle starých podmínek, se snaţí o jejich co nejdelší prodlouţení. Dříve platilo, ţe stavebních spoření můţeme mít uzavřeno více, finanční podpora od státu však byla připisována pouze k jednomu. Novela zákona o stavebním spoření z roku 2003 však umoţňuje nárokovat si státní podporu i na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou a označovaných jako stavebních spoření se státní podporou. Maximální výše podpory však nepřesáhne 3 000 Kč a podpora se bude přednostně připisovat na smlouvy dříve uzavřené aţ do vyčerpání této částky.23

1.2.4 Úvěr ze stavebního spoření Jak jiţ bylo uvedeno výše, jedním z důvodů, proč lidé přistupují ke sjednání stavebního spoření, je moţnost čerpání úvěru. Ten můţe být poskytnut v podobě klasického (řádného) či překlenovacího. Vţdy však musí slouţit pouze na bytové potřeby.

Řádný (klasický) úvěr24 Je pevně spjatý se samotným stavebním spořením a musí splňovat několik základních podmínek: -

existence spoření,

-

přidělení je zákonem omezeno minimálně dvouletou čekací lhůtou,

-

nutností je naspořit minimální procento z cílové částky (pohybuje se kolem 40 %),

23

Legislativa. Asociace českých stavebních spořitelen [online] 2010 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW: 24 Úvěr ze stavebního spoření. Finance.cz [online] 2010 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW:

25

-

musí být dosaţeno stanovené výše hodnotícího čísla. Toto číslo je prezentováno jako číselný ukazatel, který slouží stavební spořitelně k bodovému ohodnocení stavu smlouvy k určitému časovému okamžiku (termínu ohodnocení). Především je pouţíván k sestavení pořadí smluv pro přidělení CČ, a tedy úvěru. Kaţdá spořitelna pouţívá k jeho stanovení jiný vzorec, například Buřinka jej stanovuje následovně:25

Bodové hodnocení = (UČ + SP + ÚF) / (0,004 x CČ) kde UČ………… uspořená částka

ÚF ……………. úrokový faktor

SP ………… zálohy státní podpory na účtu účastníka

CČ ……………. cílová částka

Výsledné bodové hodnocení musí odpovídat minimálně limitu, který si spořitelna určí pro splnění podmínky udělení úvěru. Úrokový faktor zde představuje násobek všech úroků z vkladů a ze státní podpory, které byly připsány na účet účastníka ke dni hodnocení. Faktory, které ovlivňují výši hodnotícího čísla, jsou výše úroků získaných ze spoření, tarif spoření a poměr dosaţených úspor a CČ. Z toho plyne, ţe nárůst hodnotícího čísla lze urychlit vhodným výběrem tarifu spoření, ukládáním vyšších i mimořádných vkladů (nejlépe na začátku roku – kvůli úročení), a tak dále.26 Jakmile jsou splněny podmínky, prokázána účelovost pouţití úvěru na bytové potřeby a dostatečné příjmy na splacení úvěru, spořitelna v drtivé většině ţadateli úvěr poskytne. Úročení se pohybuje kolem 3 – 5 % p. a. (per annum – ročně) prostřednictvím fixní úrokové sazby. Velmi sympatická je moţnost splacení úvěru kdykoliv, a to bez sankčních poplatků, které jsou typické pro hypoteční úvěry. Výhodou také je, ţe po prokázání dostatečných příjmů jiţ většina spořitelen nevyţaduje ručení nemovitostí či dalšího ručitele k úvěru. Pokud bychom chtěli dosáhnout během krátké doby vyššího obnosu (například pro koupi nemovitosti), není klasický úvěr úplně ideální volbou. Řekněme, ţe bychom za tímto účelem stanovili cílovou částku na 2,5 milionu korun. Při nejefektivnějším spoření 23 tisíc korun ročně (včetně státní podpory) bychom naspořili 40 % hranici za 44 let. Řešením však můţe být zhodnocování dodatečných prostředků na jiném místě a poté jejich převedení na účet stavebního spoření. Je také moţné stanovit si niţší cílovou částku. Pokud však chceme pro zajištění bydlení vyuţít úvěru ze stavebního spoření, cílová částka, kterou bychom po 2 letech byly schopni uspořit, nám zdaleka nebude stačit, a její navyšování je spořitelnami zpoplatněno poměrně vysokými částkami.

25

Podmínky zřízení úvěru. Buřinka.cz [online] 2010 [cit. 2010-03-01]. Dostupné z WWW: 26 FILIP, M.: Osobní a rodinné bohatství – Jak se dobře zajistit. 1. vydání. C. H. Beck, Praha, 2006. S. 12 – 14.

26

Graf 4: Řádný úvěr ze stavebního spoření

Pramen: Základní informace. Stavební spoření v ČR [online] 2010 [cit.2010-02-09]. Dostupné z WWW:

Překlenovací úvěr (meziúvěr)27 Aby se ze stavebního spoření stal stejně atraktivní produkt jako hypoteční úvěr, musely stavební spořitelny poupravit nabídku tak, aby smazaly nevýhody klasického úvěru shrnuté v předchozím odstavci. Během posledních let tak vznikl překlenovací úvěr, který umoţňuje „překlenout“ dobu čekání na přidělení úvěru klasického. Podmínka pro udělení meziúvěru je pouze jedna, a to uzavřené stavební spoření. Úvěr můţe být poskytnut hned po sjednání spoření ve výši rovnající se aţ cílové částce uvedené ve smlouvě. Dříve byla garantována, stejně jako u klasického úvěru, fixace úrokové sazby, v poslední době však jiţ spořitelny nebyly schopny fixování udrţet. Pevnou výši úroku nabízí jen na určitý počet let (zpravidla na šest).28 Splácení překlenovacího úvěru spočívá ve splácení úroků a čekání na přidělení cílové částky. Teprve v okamţiku, kdy dosáhneme na přidělení řádného úvěru, začneme splácet i jistinu úvěru. Stavební spořitelna klientovi čerpajícímu meziúvěr stanovuje povinnost dospořování. To znamená, ţe klient je povinen se zavázat, ţe během trvání překlenovacího úvěru bude nejen platit úroky za poskytnuté prostředky, ale také bude spořit aţ do okamţiku, kdy jeho vlastní úspory dosáhnou procenta poţadovaného pro poskytnutí řádného úvěru. Meziúvěr je většinou poskytován ve výši celé cílové částky. Stavební spořitelna není totiţ oprávněna do okamţiku přidělení CČ klientovi vydat jeho vlastní úspory, musí je mít evidovány na spořicím účtu. To je také důvodem, proč jsou během doby trvání meziúvěru vedeny 2 oddělené účty. Účastník tedy neporušil podmínku pro udělení státní podpory – s jeho úsporami nebylo nakládáno, a můţe čerpat podporu i úroky ze svých vkladů.

27

PRČÍK, T: Stavební spoření v kostce. 1. vydání. ERA, Brno, 2002. S. 64 – 73. Úvěr ze stavebního spoření. Finance.cz [online] 2010 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW: 28

27

Graf 5: Překlenovací úvěr ze stavebního spoření

Pramen: SYROVÝ, P: Vyplatí se překlenovací úvěr? [online] 2004 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW:

Na grafu je patrné, s jakou logikou je překlenovací úvěr poskytován. Na ose peněz vidíme celkovou cílovou částku. Pomocí překlenovacího úvěru se nám rychleji podaří dosáhnout poměrové části, která je potřebná k poskytnutí klasického úvěru. Teď jiţ jenom musíme počkat na splnění hodnotícího čísla. Ukončení meziúvěru je platné od okamţiku, kdy je klientovi přidělena cílová částka, tedy úvěr řádný. U překlenovacího úvěru se nečeká na postupné splácení či spoření účastníka, ale dluţná částka je splacena okamţitě z přidělené CČ. Meziúvěr je tedy splacen úvěrem ze stavebního spoření. Coţ sebou také nese nevýhody meziúvěru a důvody, proč je výhodné se ho co nejrychleji zbavit. Protoţe je poskytován ve výši CČ, jsou po celou dobu jeho trvání placeny úroky z celé této částky. Měsíčními splátkami překlenovacího úvěru totiţ nedochází k umořování dluhu, ale pouze ke spoření. Důleţité je se také zmínit o tom, ţe se na poskytnutí překlenovacího úvěru nevztahuje ţádná povinnost ze zákona, tedy klient na něj nemá právní úrok. Zda je překlenovací úvěr výhodný nebo ne, je otázka, kterou je potřeba posuzovat individuálně jak u různých spořitelen, tak u různých ţadatelů. Máme-li dostatek peněţních prostředků, je podle mého názoru výhodnější spořit na účtu stavebního spoření daných 20 tisíc korun ročně a zbytek investovat do výnosnějších produktů finančního trhu, jako jsou například fondy peněţního trhu, akcií či komodit. Musíme však kalkulovat s vyšší rizikovostí takových investic a počítat s tím, ţe některé produkty nám zablokují peníze na delší dobu. Jakmile dosáhneme poţadovaného procenta z cílové částky, převedeme prostředky na účet stavebního spoření a pokud uběhla čekací doba, zaţádáme o poskytnutí klasického úvěru. Pokud však náš příjem nedosahuje výše dostatečné pro investování, můţe být překlenovací úvěr vhodným řešením pro získání prostředků na vlastní bydlení. Nejlepším postupem však bude poradit se konkrétně s finančním poradcem nebo navštívit 2 – 3 spořitelny a hypoteční banky a porovnat jednotlivé nabídky. 28

1.2.5 Pojištění vkladů ze zákona29 V posledních letech je kladen čím dál větší důraz na kvalitní a důsledný bankovní dohled. Na základě zákona o bankách vznikl v roce 1994 Fond pojištění vkladů (FPV), jehoţ úkolem je minimalizovat vznik nesrovnalostí na bankovním trhu a podporovat důvěru vkladatelů v bankovní systém – tedy funkcemi pojištění je: - zabránit runu na banky a - ochránit vklady drobných vkladatelů před insolvencí banky. Pro banky povinnost pojišťovat vklady znamená zvýšení i sníţení nákladů zároveň. Zvýšení plyne z povinnosti platit příspěvek do FPV, ale pojištěné produkty jsou poté méně rizikové tím pádem také méně výnosnější, a pro banku představují menší náklady.30 Hlavním přínosem pro občany – vkladatele je fakt, ţe jsou pojištěny veškeré primární vklady fyzických i právnických osob vedené v pojištěných institucích v CZK i v cizích měnách, a to včetně úroků. Pokud by tedy byla ohroţena solventnost finanční instituce, poskytne FPV náhrady za pohledávky z vkladů bank, stavebních spořitelen a druţstevních záloţen se sídlem na území ČR, a to ve výši 100 % vkladů aţ do ekvivalentu 50 000 EUR na jednoho klienta v jedné bance. Dne 14. 12. 2009 vláda schválila zvýšení pojištění z 50 na 100 000 EUR, tedy asi na 2.6 milionu korun, a zkrátila lhůtu pro výplatu náhrad vkladů na 20 pracovních dnů (dříve 3 měsíce). Od roku 2011, kdy by měla novela vejít v platnost, bude finanční jistota vkladatelů pojištěna dvojnásobně.31 Opatření by mělo přispět k posílení stability bankovního, potaţmo celého ekonomického systému. Ekvivalentu 50 (respektive 100) tisíc EUR na svém účtu většina běţných klientů nedosáhne. Můţeme tedy s nadsázkou říci, ţe s klidným srdcem můţeme své prostředky ukládat, spořit a zhodnocovat, protoţe o ně nepřijdeme, ani pokud bude bance hrozit bankrot. Pozor, pojištění se však nevztahuje na spoření v rámci penzijního či ţivotního pojištění, cenné papíry, vklady u nebankovních institucí (například směnáren), tedy sekundárních vkladů. FPV je tvořen finanční rezervou z příspěvků bank, stavebních spořitelen a druţstevních záloţen. Jejich výše je stanovena v §41c odst. 6 a odst. 7 zákona o bankách. Roční příspěvek banky a druţstevní záloţny do FPV činí 0,1 % z průměru objemu pojištěných pohledávek z vkladů za předchozí rok (včetně úroků), u stavební spořitelny se jedná o 0,05 %. Příspěvek jsou tyto instituce povinny zaplatit nejpozději do 31. ledna následujícího roku.

1.2.6 Poplatky vztahující se ke stavebnímu spoření  poplatek za uzavření smlouvy stavebního spoření – výši poplatku si stanovuje spořitelna individuálně. Jedná se o určité procento z cílové částky, nejčastěji 1 %, přičemţ je stanovena maximální výše. Poplatek musí být zaplacen neprodleně po

29

Fond pojištění vkladů [online] 2010 [cit. 2010-02]. Dostupné z WWW: DVOŘÁK, P.: Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozšířené vydání. Linde, a.s., Praha, 2005. S. 455-460 31 ŠMAJLEROVÁ, Z: Pojištění vkladů v bankách… FinWeb.cz [online] 2009 [cit. 2010-02-10]. Dostupné z WWW: 30

29

uzavření smlouvy. Od 1. ledna 2010 byl poplatek u Stavební spořitelny České spořitelny sníţen o polovinu, a je moţné, ţe i ostatní ji budou následovat.  poplatek za roční vedení vkladového účtu – pohybuje se mezi 200 – 350 Kč, spolu s předchozím se jedná o poplatky, které zaplatíte vţdy, i kdyţ nevyuţijete úvěrové fáze.  zaslání ročního výpisu z účtu – během prvního kvartálu obdrţíte výpis, ve kterém jsou zobrazeny vklady za předchozí rok, naspořená částka celkem, uznání státní podpory za předminulý rok atd. Další poplatky, které jsou zde uvedeny, se týkají těch účastníků, kteří si zaţádají o udělení úvěru nebo z nějakého důvodu přeruší či změní podmínky smlouvy. Jedná se o:  poplatek za uzavření úvěrové smlouvy  poplatek za vedení úvěrového účtu  poplatek za uzavření smlouvy o překlenovacím úvěru  poplatek za vedení účtu překlenovacího úvěru  poplatek za navýšení cílové částky  poplatek za předčasnou výpověď smlouvy

1.3 Zdroje na poskytnutí úvěrů ze stavebního spoření a hypotéky32 Základní odlišností mezi úvěry ze stavebního spoření a hypotečními úvěry je místo, odkud instituce berou zdroje na jejich poskytování. Stavební spoření je financováno z vkladů klientů, kteří své smlouvy podepsali pouze pro spořící část a vyuţití státní podpory. Tím své prostředky dají do rukou stavebních spořitelen na několik let, které je mohou pouţít na úvěry. Tento zdroj není jediným, avšak základním. Hypoteční úvěry jsou oproti tomu financovány 3 způsoby: z depozit – od vlastních klientů nebo od mezibankovních depozit emisí hypotečních zástavních listů – nejčastější zdroj pomocí vlastního kapitálu – coţ však není v praxi obvyklé

32

BOUŠOVÁ, K: Umějí stavení spořitelny půjčovat na bydlení? Peníze.cz [online] 2010 [cit. 2006-09-20]. Dostupné w WWW: < http://www.penize.cz/18360-umeji-stavebni-sporitelny-pujcovat-na-bydleni>

30

2 SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY NA ČESKÉM TRHU Kdo má zájem o pořízení či rekonstrukci nemovitosti, stojí často před dilematem, zda vyuţít sluţeb stavebních spořitelen, nebo se obrátit na hypoteční ústavy. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je ve většině případů garantovaná výše úrokové sazby po celou dobu trvání splátek (nebo alespoň většinu doby), hypotéky jsou zase poskytovány v delším časovém horizontu – měsíční zatíţení splátek tedy není tak vysoké. Další výhodou hypotečních úvěrů je jejich relativně rychlé vyřízení oproti klasickým úvěrům ze stavebního spoření. Jenţe právě v oblasti financování bydlení nelze jednoznačně říci, která z variant je lepší. Vše záleţí na individuálních moţnostech a potřebách ţadatele o úvěr. Kde můţe jednomu vyhovovat hypoteční úvěr, tam se jiný uchýlí k úvěru ze stavebního spoření. Tato diplomová práce si také neklade za cíl vytvořit nějaký dogmatický průvodce, který by jednoznačně označil jeden druh financování bytových potřeb za lepší neţ druhý. Úkolem je předvést čtenáři nabídku na českém a posléze i zahraničním trhu, seznámit ho s nabídkou jednotlivých institucí působících na těchto trzích. Kvůli omezenému rozsahu této práce bude pouze na jednom modelovém příkladu spočítáno, která varianta je vhodná dle stanovených podmínek. Nejlepším způsobem, jak postupovat při výběru financování bydlení, je kontaktovat několik finančních poradců a přímo s nimi konzultovat své aktuální přání. V následujících oddílech se seznámíme s nabídkou stavebních spoření a úvěrů u nás, v další kapitole v Německu, v Rakousku a na Slovensku. Poté provedeme srovnání jednotlivých trhů.

2.1 Analýza stavebního spoření v ČR Nabídka spoření se mění rok od roku, někdy dokonce ještě rychleji. V roce 2010 byl zaznamenán nárůst zájmu o úvěry ze stavebního spoření, meziročně vzrostla poptávka po úvěrech v lednu letošního roku o téměř 10 %.33 Na stránkách asociace českých stavebních spořitelen najdeme několik zajímavých čísel stavebního spoření, například: 295,4 tisíc Kč – průměrná výše cílové částky u smluv uzavřených fyzickými osobami v roce 2009, 4 908 765 kusů – aktivních smluv ve fázi spoření k polovině roku 2009, 5 475 541 kusů – platných smluv ve fázi spoření i úvěru k polovině roku 2009, 244,5 miliardy Kč – aktuální výše salda úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami.

33

Svačina, L: Stavební spořitelny vstoupily do nového roku zostra. [online] 2010 [cit. 2010-02-16]. Dostupné z WWW:

31

Stavební spoření mohou provozovat specializované banky, kterým bylo uděleno zvláštní oprávnění. Ještě na konci roku 2008 působilo na českém trhu 6 stavebních spořitelen. Po fúzi Hypo stavební spořitelny s Raiffeisenkou v září 2009 však tento počet klesl a nyní v ČR tuto licenci vlastní pouze 5 stavebních spořitelen:

1) Českomoravská stavební spořitelna, a.s. 2) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. 3) Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. 4) Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 5) Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

V následujících pododdílech si projdeme jednotlivé spořitelny a z jejich nabídky vybereme takovou, která bude nejvíce vyhovovat poţadavkům našeho modelového příkladu, stanoveného ke konci této kapitoly.

2.1.1 Českomoravská stavební spořitelna34 Českomoravská stavební spořitelna (dále ČMSS) byla zaloţena v roce 1993. Akcionáři společnosti jsou Československá obchodní banka a německá Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. Základními nabízenými produkty, jak jiţ plyne z názvu společnosti, jsou stavební spoření, úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry. Kromě toho však poskytuje ČMSS také hypotéky, spotřebitelské úvěry, penzijní připojištění, spořicí účet a tak dále.

Varianty stavebního spoření u ČMSS U ČMSS máte na výběr ze tří různých tarifů stavebního spoření, podle toho, zda chcete spoření zaloţit pouze z důvodu výhodného spoření, nebo máte v plánu v budoucnu čerpat úvěr.

1) Tarif Invest – nejvhodnější pro ty, kteří mají primárně zájem o výhodné spoření. 2) Tarif Perspektiv – je zajímavý kombinací s překlenovacím úvěrem Tophypo, díky kterému je poměrně nízké měsíční zatíţení úvěru. 3) Tarif Atraktiv – vhodné pro zájemce o úvěr, protoţe nabízí oproti ostatním niţší úrokovou sazbu.

34

K pododdílu: Webové stránky Českomoravské stavební spořitelny, dostupné na WWW: < http://cmss.cz/cs/>

32

Tabulka 1: Srovnání tarifů stavebního spoření ČMSS Tarif

úrok.sazba vkladů (p.a.)

úrok. sazba úvěru (p.a.)

min. % naspoření

min. CČ

Varianta35

INVEST

2%

4,8 %

40 % z CČ

40 000,-

st, r

PERSPEKTIV

2%

4,8 %

35 % z CČ

150 000,-

dl

ATRAKTIV

1%

3,7 %

38 % z CČ

40 000,-

st, r

Pramen: Varianty stavebního spoření. ČMSS [online] 2010 [cit. 2010-02-24]. Dostupné z WWW:

Minimální doba spoření, která je nutná pro získání řádného úvěru ke všem výše uvedeným tarifům, jsou klasicky 2 roky. Vzhledem k podmínkám modelového příkladu pro nás bude nejvhodnější uzavřít smlouvu s tarifem Atraktiv.

Řádné úvěry Úvěry jsou u ČMSS poskytovány do výše rozdílu mezi sjednanou CČ a jiţ naspořenými prostředky na účtu stavebního spoření. Klient musí spořit minimálně 2 roky, naspořit poţadovaná procenta, dosáhnout dostatečné výše hodnotícího čísla, prokázat bonitu, účelovost a splnit poţadavky na zajištění. Jak jiţ víme, úvěr ze stavebního spoření je účelový. Můţeme jej tedy pouţít na koupi, výstavbu, rekonstrukci či modernizaci bytových potřeb, přičemţ kaţdá ţádost je v ČMSS posuzována z individuálního hlediska. Zastavme se u zajištění úvěru. V následující tabulce je uvedeno, jak je úvěr zajištěn pro různé výše úvěru: Tabulka 2: Zajištění úvěrů u ČMSS Zajištění

Výše úvěru

bez zajištění

méně neţ 500 000,-

1 ručitel nebo finanční pohledávka nebo

500 000 - 600 000,-

nemovitost 2 ručitelé nebo pohledávka nebo nemovitost

600 000 – 700 000,-

pohledávka nebo nemovitost

více neţ 700 000,-

Pramen: Zajištění úvěru. ČMSS [online] 2010 [cit. 2010-02-24]. Dostupné z WWW:

35

st = standardní, minimální měsíční splátka úvěru j 0,6% z CČ; r = rychlá, min. splátka úvěru je 0,8% z CČ; dl = dlouhodobá, min. splátka úvěru je 0,53% z CČ

33

Překlenovací úvěry Do půl milionu je poskytnutí úvěru relativně jednoduché, podmínkou jsou pouze uzavření spoření, předloţení písemné ţádosti o meziúvěr, doloţení účelovosti, prokázání bonity a splnění poţadavků na zajištění úvěru. Od částky 500 000,- se vyţaduje stejné zajištění, jako je tomu u řádných úvěrů (viz předchozí tabulka). Přehled typů poskytovaných překlenovacích úvěrů je uveden v tabulce: Tabulka 3: Překlenovací úvěry u ČMSS Typ meziúvěru Kredit Standard

Kredit 90

Topkredit

Topkredit plus Tophypo

Doba do splatnosti

Úroková sazba (p.a.)

Všechny

4,80 %

do 36 měs.

5,80 %

do 72 měs.

6,20 %

nad 72 měs.

6,60 %

do 72 měs.

4,80 %

nad 72 měs.

5,10 %

do 72 měs.

5,50 %

nad 72 měs.

5,80 %

do 72 měs.

5,00 %

nad 72 měs.

5,70 %

Poplatek

Minimální naspoření

Smlouva v tarifu

0,5

40 % (38 % u tarifu A) CČ

K/I/A

1

10% CČ

K/I/A

0,5

1 000 Kč

K/I

0,5

1 000 Kč

A

0,5

1 000 Kč

P

(% z MÚ)36

Pramen: Přehled překlenovacích úvěrů. ČMSS [online] 2010 [cit. 2010-02-28]. Dostupné z WWW:

U všech meziúvěrů je úroková sazba po celou dobu čerpání stálá, pouze u Tophypo je po šesti letech refixována. Smlouva u tarifů K / I / A / P znamená tarif stavebního spoření Klasik, Invest, Atraktiv a Perspektiv, přičemţ Klasik jiţ není ve standardní nabídce ČMSS.

Přeúvěrování (refinancování) Posledním produktem, o kterém se u ČMSS zmíníme, je moţnost přeúvěrování hypotečního úvěru řádným nebo překlenovacím úvěrem. Je moţné jej vyuţít, ať jiţ jste bydlení financovali u této spořitelny, či někde jinde.

36

MÚ = meziúvěr

34

V rámci ČMSS funguje přeúvěrování na dvou principech: a) jestliţe má klient za sebou splacení větší části úvěru a rozhodne se pro financování nové bytové potřeby, nabízí ČMSS moţnost sloučení starého a nového úvěru do jednoho. b) zajímavé je zvýhodnění klientů, kteří prochází rozvodem nebo rozchodem. Pokud totiţ předloţí doklad o výjimečné ţivotní situaci (rozhodnutí soudu nebo čestné prohlášení bývalého druha/druţky), lze přeúvěrovat překlenovací i řádný úvěr a upravit si tak podmínky splácení. Změna podmínek hypotečního úvěru je procesem, který je stanovován kaţdému individuálně a na míru. My jej však na náš modelový příklad vztahovat nebudeme, protoţe předpokládáme, ţe ţadatelé o financování zatím ţádnou hypotéku nemají. O tuto tématiku bychom se zajímali teprve v okamţiku, kdy by nám splácení v budoucnu nevyhovovalo.

2.1.2 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.37 Další spořitelna, o které se budeme bavit, se vyprofilovala ze Všeobecné stavební spořitelny Komerční banky, která od 1. 1. 2005 působí jako Modrá pyramida (dále MPSS). Produktově je MPSS velmi zajímavá. Vedle běţného stavebního spoření, řádných a překlenovacích úvěrů nabízí také hypoúvěr, zelený úvěr, půjčky, běţné účty, pojištění či penzijní připojištění. Pojďme se nyní na tuto nabídku podívat podrobněji.

Nabídka stavebního spoření MPSS Modrá pyramida nabízí klientům větší škálu tarifů stavebního spoření. Výhodné stavební spoření – vklady jsou úročeny 2 % ročně. MAXI spoření – kombinuje stavební spoření s penzijním připojištěním. Úročení vkladů 3 % p.a. Spoření Mopísek – uzpůsobeno dětem do 15 let včetně. Uzavření smlouvy s CČ do 50 tisíc je zdarma, do 200 tisíc za 0,5 % z CČ (standardně 1 %). Úročení taktéţ 2 % ročně. Spoření EFEKT – jako alternativa k termínovému vkladu či spořicímu účtu. Během prvních 4 měsíců je vyţadováno vloţení alespoň 75 % výše CČ a poté jiţ není potřeba spořit, státní podpora i výhodný úrok (2 %) jsou zaručeny po celou dobu spoření. Uzavření smlouvy není účtováno pro nové klienty, stávající vyjde na polovinu standardního poplatku. Minimální CČ je 66 tisíc, maximální jeden milion korun. Spoření Mopy Junior – pro nové klienty ve věku 16 aţ 21 let včetně. Výhodné je poplatkem 0,5 % CČ za uzavření smlouvy. 37

K pododdílu: Webové stránky Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s., dostupné z WWW:

35

Prodloužení PLUS – týká se klientů, kteří chtějí prodlouţit smlouvu aţ o šest let. Pokud mají klienti aktuálně na svém spořicím účtu minimálně 100 000 Kč a minimálně 30 % z cílové částky, mohou prodlouţit smlouvu a navýšit CČ aţ o půl milionu za poloviční poplatek. Zároveň je zachována stávající státní podpora pro smlouvy uzavřené před 1. 1. 2004, tedy 4 500 Kč.

Úvěry ze stavebního spoření MPSS nabízí v rámci stavebního spoření hypoúvěr. Je představován jako řádný úvěr, zkombinovaný s výhodami hypotéky. Uvedením tohoto produktu na trh dosáhla Modrá pyramida především nárůstu oblíbenosti úvěrů ze stavebního spoření. Mnoho lidí má vţitý názor, ţe stavební spoření slouţí spíše pro rekonstrukce či drobnější investice, na koupi nemovitosti je ale třeba hypotéka. Hypoúvěry však zahrnují výhody hypotéky. V čem?  úroková sazba je garantována na 6 let od výše 4,59 % p.a. (výše sazby se u MPSS odvíjí od akontace38)  úvěr není shora omezen, je udělován aţ do 100% hodnoty zastavených nemovitostí,  splátky je moţné rozloţit aţ na 28 let, coţ u klasického úvěru ze stavebního spoření není obvyklé,  aţ šestinové poplatky za vedení úvěrového účtu oproti klasickým poplatkům,  je moţná nulová akontace, tedy udělení úvěru bez vlastních naspořených prostředků,  hypoúvěr není podmíněn existující smlouvou o stavebním spoření,  atd. MPSS vytvořila pro hypoúvěry specializované centrum, Hypocentrum Modré pyramidy s jedinou pobočkou v Praze. Podle jejich vlastních slov se jedná o „největší hypoteční projekt v ČR v rámci poradenství bydlení.“39 Vedle hypoúvěrů se věnuje také refinancování hypotéky, ke které uvádí, ţe jej taktéţ uvedla na trh MPSS. Zamyslíme-li se nad principem fungování hypoúvěru (dlouhodobé splátky, neomezená výše úvěru, neexistující podmínka smlouvy o stavebním spoření a podobně), můţe se nám jevit jako klasický hypoteční úvěr, i kdyţ jej Modrá pyramida tak neoznačuje. Vedle hypoúvěru je nabízen i Hypoúvěr Garant, který navíc zafixuje výši splátek na celou dobu splácení. Úroková sazba se pohybuje od 5,14 % p.a., splátky je však moţné rozloţit pouze do 20 let oproti 28 u klasického hypoúvěru. Rychloúvěr je poskytován maximálně do výše 300 tisíc korun, je tedy vhodný spíše pro rekonstrukci. Úroková sazba se pohybuje od 6,29 % p.a., splátky lze rozloţit do 15 let. Pro tento úvěr není potřeba zajištění.

38 39

akontací se zde rozumí výše naspořených prostředků vzhledem k výši úvěru O hypocentru. Hypocentrum Modré pyramidy [online] 2010 [cit. 2010-02-28]. Dostupné z WWW:

36

Klasický úvěr ze stavebního spoření s úrokovou sazbou od 3 % p.a., podmínkou je čekací doba 2 roky, 40 % úspory z CČ a dosaţení hodnotícího čísla. Pohotovostní úvěr představuje poskytnutí řádného či překlenovacího úvěru ještě předtím, neţ je vybrána nemovitost k pořízení. Spořitelně stačí pouze doloţení příjmu a poté máte aţ 9 měsíců na výběr nemovitosti. Překlenovací úvěr je vhodný do výše 300 tisíc korun, pro vyšší částky uţ je doporučován hypoúvěr. Financovaná částka se pohybuje jiţ od 50 tisíc korun a úroková sazba od 6,29 % p.a. Speciální nabídkou MPSS je (stejně jako u ČMSS) zvýhodnění ekologického bydlení, tzv. zelený úvěr. S projektem Zelená úsporám40 je moţné získat pro rekonstrukci či výstavbu domu/bytu s prvky ekologických opatření slevy, dotace či zvýhodnění. Výše uvedené informace jsou shrnuty v následující tabulce. Tabulka 4: Nabídka stavebního spoření a úvěrů MPSS Tarif spoření

Úročení vkladů (p.a.)

Typ úvěru

Úrok. sazba (p.a.)

Výhodné SS

2%

hypoúvěr

4,59 %; 4,89 %

MAXI spoření

2 % + penzijko

hypoúvěr Garant

5,14 %

EFEKT

2%

Rychloúvěr

6,29 %; 6,59 %

Mopísek

2%

klasický úvěr

3–5%

Mopy Junior

2%

pohotovostní úvěr

-

Prodloužení PLUS

2 – 3 %41

překlenovací úvěr

6,25 % ; 6,59 %

Pramen: Vlastní konstrukce dle platných sazebníků MPSS. Dostupné na WWW:

Úroková sazba klasického úvěru je stanovena na 3, 4 nebo 5% v závislosti na rychlé, standardní nebo pomalé variantě. V časovém horizontu 6 – 7 let od uzavření smlouvy jiţ můţeme uvaţovat o pomalé variantě u ţádosti o úvěr.

2.1.3 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.42 Raiffeisen stavební spořitelna (dále RSTS) působí na našem trhu, obdobně jako ostatní spořitelny, od roku 1993. Původním jménem bylo AR stavební spořitelna se zakladateli Agrobanka Praha, a.s. a Raiffeisen Bausparkasse GmbH z Vídně. Od roku 1998vystupuje pod jménem RSTS. V roce 2008 proběhla fúze RTST a Hypo stavební spořitelny a.s. Akcionáři jsou z 90 % Raiffeisen Bausparkasse GmbH a z 10% Raiffeisenbank a.s.

40

více viz www.zelenausporam.cz dle tarifu, ve kterém byla dříve smlouva podepsána 42 K pododdílu – webové stránky Raiffeisen stavební spořitelny. Dostupné z WWW: < http://www.rsts.cz/> 41

37

Nabídkou není RSTS tak bohatá jako předchozí dvě spořitelny. Svým klientům nabízí pouze 2 tarify stavebního spoření a s nimi související úvěry.

Nabídka stavebního spoření RSTS 

Spořicí tarif SO41 – úrok vkladů jsou klasické 2 % p.a. Účty stavebního spoření mají k dispozici elektronické bankovnictví přes internet nebo SMS. Zvýhodněni jsou klienti do 25 let, kterým je zlevněn vstupní poplatek na 75 % z ceny. Tarif je vhodný pro zájemce o spoření, pro úvěr je lepší následující S061. Na S041 je navázána úroková sazba 4,9 % pro klasický úvěr.



Úvěrový tarif S061 – úročení vkladů je sníţeno pouze na 1 %, úroková sazba případného úvěru je však 3,5 % p.a. v případě klasického úvěru, od 3,9 % u překlenovacího úvěru.

Přestoţe není nabídka příliš pestrá, je jednodušší se v ní orientovat a jde rozšířit na více produktů. Jiţ jen tím, ţe mladí lidé jsou zvýhodněni levnějšími poplatky za uzavření smlouvy, coţ v podstatě odpovídá tarifu Mopísek či Mopy Junior u MPSS (i kdyţ zvýhodnění není tak vysoké jako u zmiňovaných). Příjemná je také moţnost změny tarifu ze spořicího na úvěrový, čímţ klient získá výhodnější úrokovou sazbu úvěru.

Nabídka úvěrů ze stavebního spoření RSTS Ani v oblasti půjček na bydlení nedosahuje RSTS výrazných výšek. Svoji nabídku úvěrů rozlišuje dle literatury – na úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr. a) úvěr ze stavebního spoření je úročen sazbou 3,5 % s tarifem S061 a sazbou 4,9 % s tarifem S041. Výše splátky úvěru se pohybuje v rozmezí 0,5 – 0,7 % z CČ (dle nastavení klienta). Pokud je ţadatelem klient Raiffeisen, nemusí prokazovat své příjmy. Samozřejmou podmínkou je čekací doba 2 roky a 40 % naspoření CČ spolu s dosaţením hodnotícího čísla. b) překlenovací úvěr - na rozdíl od jiných produktů RSTS je rozdělen na: úvěr Nízká hyposplátka – akontace od 0 %, minimální výše úvěru je 300 tisíc korun, doba čerpání aţ 2 roky, doba splácení aţ 23 let, úroková sazba 5,1 % p.a. (o 0,1 % méně, pokud je úvěr pojištěn pro případ smrti a trvalých následků). Lze čerpat s tarifem S061 – navazuje na něj úvěr se sazbou 3,5 %. úvěr Horizont - podmínky stejné jako u Nízké hyposplátky, liší se pouze o úrokovou sazbu (místo 5,1 % se jedná o 4,9 % p.a.). Lze jej čerpat s tarifem S041 – navazuje na něj tedy úvěr se sazbou 4,9 %. úvěr Dobrý známý – pro klienty RSTS, kteří nemusí prokazovat příjmy a do 300 tisíc korun nepotřebují zajištění úvěru. Úroková sazba je vyšší (5,3 %), lze jej čerpat s oběma tarify. úvěr Bez čekání – druhý z dua zvýhodnění dlouholetých klientů. Bez zajištění lze čerpat 400 tisíc korun, úročení je ve výši 3,9 – 4,9 % podle výše vlastních úspor. 38

úvěr HELIOS – má účelové uţití pouze na financování fotovoltaického zařízení, minimální výše úvěru je 300 tisíc korun, úroková sazba od 4,9 % p.a., lze jej čerpat s oběma tarify. Zajímavá je moţnost odloţení splácení úvěru aţ po kolaudaci fotovoltaického systému. úvěr Spektrum – akontace od 10 %, splátky je moţné flexibilně nastavovat, minimální výše úvěru od 50 tisíc korun, čerpání aţ po dobu 2 let, úroková sazba 5,9 %, do výše 150 tisíc bez zajištění, čerpat jde s oběma tarify. Také RSTS podporuje ekologické stavby či rekonstrukce, i kdyţ se neúčastní přímo projektu Zelená úsporám.

Tabulka 5: Nabídka stavebního spoření a úvěrů RSTS Tarif spoření

Úročení vkladů (p.a.)

Úvěry úvěr ze SS

Spořicí tarif S041

Úvěrový tarif S061

2%

Úrok. sazba (p.a.) 3,5 % (S061) 4,9 % (S041)

P – Nízká hyposplátka

5,1 % (S061)

P – Horizont

4,1 % (S041)

P – Dobrý známý

5,3 % (oba)

P – Bez čekání

od 3,9 % (oba)

P – HELIOS

od 4,9 % (oba)

P - Spektrum

5,9 % (oba)

1%

Pramen: Vlastní konstrukce dle informací RSTS, dostupných na WWW:

2.1.4 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.43 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. (dále SSČS) je u veřejnosti známá především pod názvem Buřinka. Na trhu působí od roku 1994, hlavním akcionářem je Česká spořitelna, a.s. (95% podíl) a Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (5% podíl).

Nabídka stavebního spoření Buřinky SSČS nabídku stavebního spoření nijak nerozlišuje, v nabídce je jeden typ spoření – Stavební spoření se státní podporou. Vklady jsou úročeny 2 procenty, měsíčně je doporučeno vkládat na účet 0,5 % z CČ. Minimální výše CČ je 40 tisíc korun a skládá se ze 2 částí: - fáze spoření – při tarifu 2 % je nutné minimálně 40 % našetřit ze svých prostředků, státní podpory a připsaných úroků, 43

K pododdílu – webové stránky Stavební spořitelny České spořitelny, dostupné z WWW:

39

- fáze úvěru – maximálně ve výši 6 0% z CČ při úročení 4,75 % (viz dále). Uzavření smlouvy o stavebním spoření je zpoplatněno půl procentem z CČ, avšak pouze v rozmezí 1 500 – 7 500 korun.

Nabídka úvěrů Buřinky a) úvěr ze stavebního spoření – je jenom jeden, podmínky jsou stejné jako u předchozích – 2 roky uzavřená smlouva o spoření, 40 % naspořených prostředků, dosaţení hodnotícího čísla. Úroková sazba je pevná ve výši 4,75 % p.a. Je také moţné si po 6. roce spoření rezervovat úvěr, tedy získat úvěr i poté, co byla vyplacena státní podpora a naspořené prostředky. b) překlenovací úvěry – v nabídce 2 typy: TREND – nulová akontace, v rámci tohoto tarifu je moţné si vybrat ze 2 úročení: 1) TREND s pevnou vazbou – fixována na celou dobu trvání úvěru (aţ 18 let) 2) TREND se sazbou pevnou na první 3 roky (jinak variabilní) Výše úvěru můţe dosahovat maximálně 100 % CČ. HYPO TREND – opět je poskytován jiţ při nulové akontaci, doba trvání úvěru je však prodlouţena aţ na 28 let. Navíc je úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Úroky u obou překlenovacích úvěrů jsou shrnuty v následující tabulce: Tabulka 6: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů SSČS Překlen. úvěr

TREND

HYPO TREND

min. měs. platba

úrok. sazba (p.a.)

typ sazby

0,82 % CČ

5,95 %

variabilní

0,85 % CČ

6,35 %

pevná

0,61 % CČ

5,15 %

variabilní

0,67 % CČ

5,95 %

pevná

splatnost úvěru

až 18 let

až 28 let

Pramen: Sdělení SSČS. [online] 2010 [cit. 2008-05-01]. Dostupné z WWW:

2.1.5 Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.44 Na českém trhu působí německá skupina jiţ od roku 1993. Mezi její nabídku se řadí stavební spoření a úvěry s ním spojené, ţivotní a neţivotní pojištění a hypoteční úvěry. Kaţdý produkt 44

K pododdílu – webové stránky Wüstenrot stavební spořitelny, dostupné na WWW:

40

je nabízen speciální společností Wüstenrot, jako například Wüstenrot hypoteční banka, a.s. My se budeme zabývat nabídkou Wüstenrot – stavební spořitelny, a.s. (dále jen WSS).

Nabídka stavebního spoření WSS Základní tarifní nabídka je ve 4 variantách: 1) varianta OF (finanční) – je vhodná pro ty, kteří budou chtít čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pro jeho udělení stačí 40 % z CČ a je úročen nejniţší sazbou, tedy 3,7 % p.a. 2) varianta ON (normální) – je zaměřena na co nejmenší měsíční splátky. Úvěr je poskytován do výše 50 % CČ a úročen stejnou sazbou jako OF. Je vhodný pro ty, kteří ještě nevědí, zda budou stavit, kupovat nemovitost či pouze výhodně spořit. 3) varianta OS (speciální) – úvěr poskytován taktéţ ve výši 50 %, úročení vkladů je ve výši 2,2 %. Pokud vloţíte 50 % CČ, můţete poţádat o překlenovací úvěr a nemusíte čekat na splnění hodnotícího čísla. 4) varianta OK (optimální kreditní) – na ni navazuje překlenovací úvěr PARTNER (viz dále). Úvěr je poskytován uţ při 30% akontaci. Úročení vkladů je spjato s úroky z úvěru následovně: - 2,2% roční zhodnocení úspor spolu s úročením úvěru 4,9 % p.a. - 1% roční zhodnocení úspor spolu s úročením úvěru 3,7 % p.a. Dále nabízí WSS několik produktů zvýhodňujících danou skupinu klientů: WÜSTENROT Kamarád + - stavební spoření určené pro děti do 18 let. Na poplatcích za uzavření smlouvy nabízí slevu aţ 3 tisíce korun, úročení úspor je 2,2 %. WÜSTENROT Team – slibuje bonusy ve výši aţ 2 tisíce korun45, úročení úspor taktéţ 2,2 %. Platí pro ty klienty, kteří jiţ mají stavební spoření uzavřeno jinde (avšak mimo WSS) a tato smlouva je jejich další smlouvou o stavebním spoření. Vychytané spoření – pro klienty ve věku 18 – 30 let, úročení opět 2,2 % a zvýhodnění překlenovacího úvěru, o který lze do 30 let poţádat s polovičním poplatkem za úvěrovou smlouvu.

45

pokud po uzavření smlouvy s CČ minimálně 400 tisíc korun nejpozději do 2. měsíce vloţíte 10 tisíc korun, získáte tuto prémii a zhodnocení úspor se tím vyšplhá na 20%.

41

Nabídka úvěrů ze stavebního spoření WSS a) úvěr ze stavebního spoření – výše jeho udělení a úrokové sazby jsou vázány na tarifní varianty stavebního spoření a jsou shrnuty v následující tabulce: Tabulka 7: Úvěry ze stavebního spoření u WSS tarif

max. výše úvěru

OS

50 % CČ

ON

50 % CČ

OF

60 % CČ

OK

70 % CČ

úrok. sazba (p.a.) 3,7% nebo 4,9% (podle toho, jak si klient přeje mít zhodnoceny úspory)

min. splátka/měsíc 0,6 % CČ 0,5 % CČ 0,7 % CČ 0,7 % CČ

Pramen: Úvěry ze stavebního spoření. [online] 2010 [cit. 2010-03-02]. Dostupné z WWW:

b) překlenovací úvěry – základní nabídkou je fixace úrokové sazby po celou dobu úvěru, nulová akontace, rychlé zpracování, … V nabídce je 6 typů překlenovacích úvěrů: Superúvěr – má podmínku, ţe ţadatelem o úvěr je někdo, kdo má (buď sám, nebo manţelka nebo nezletilé dítě) u jakékoliv stavební spořitelny alespoň jeden rok podepsánu smlouvu o stavebním spoření. Udělení je moţné jiţ od nulové akontace, úrok je garantován po celou dobu splácení ve výši od 2,5 % do 6,5 % (podle výše akontace a tarifní varianty). Družstevní byt – speciální produkt pro pořízení druţstevního bytu, který nelze financovat normálním hypotečním úvěrem, jelikoţ se nestáváte přímo vlastníkem, ale nájemcem, a tedy nemáte nárok s ním ručit za úvěr. Úvěr je poskytován aţ do výše 2 milionů korun, s akontací 10 % a se splatností aţ 25 let. Partner – je poskytován bez akontace a je udělován aţ do výše 100 % ceny nemovitosti. Zajištění do 50 tisíc není vyţadováno, od 200 tisíc je vyţadování zástavní právo k nemovitosti. Úroková sazba pro částky do 200 tisíc je 6,8 % p.a., u vyšších částek 6,1 %. Rychlý úvěr – pro občany ČR starší 18 let, rychlost je ve vyřizování zpracování ţádosti (do druhého dne od předloţení ţádosti centrále). Maximální výše úvěru je 600 tisíc korun, úrok se pohybuje od 2,5 % p.a. REVIT®plus – je vhodný pro bytová druţstva a společenství vlastníků bytových jednotek. Je moţná aţ nulová akontace, doba splácení aţ 25 let, úrokové sazby v rozmezí 5,3 – 5,5 % p.a., pojištění bytového domu v rámci smlouvy. 42

Zelený SUPERúvěr – bez akontace, úroková sazba sníţena na 5,7 % p.a. a do 600 tisíc korun není poţadováno zástavní právo k nemovitosti. Tímto produktem se WSS podílí na projektu zelená úsporám.

2.1.6 Komparace stavebního spoření v ČR I kdyţ u nás působí „pouze“ pět spořitelen, které mají speciální licenci k poskytování stavebního spoření, nabídka je přesto velmi pestrá. Téměř všechny zmiňované spořitelny zohledňují ve svém portfoliu děti a mládeţ, velmi se rozmáhající trend ekologického bydlení, oceňují věrné zákazníky a podobně. Jednoduše řečeno, v prostředí konkurenčního trhu se snaţí přilákat na svou stranu co nejvíce klientů. Na základě předchozích pododdílů si v následující tabulce uvedeme přehled základní nabídky stavebních spoření na českém trhu. Soustředíme se na počet nabízených tarifů, úrokové sazby pro zhodnocení, úvěry, překlenovací úvěry, úrokové sazby z úvěrů a poplatek za vedení účtu (za rok). Tarify se liší i jinými parametry, jako jsou maximální výše úvěru, čekací doba, hodnotící číslo atd. Pro přehlednější srovnání mezi sebou a následně také s hypotečními úvěry se však budeme soustředit na výše zmiňované. Z tabulky je patrné, ţe se většina spořitelen ve své nabídce více méně shoduje. Úročení vkladů u ţádné z nich neklesá pod 2 % (avšak u ČMSS, RSTS a WSS najdeme 1% zhodnocení, které je kompenzováno niţšími sazbami klasického úvěru). Nejvyšší zhodnocení najdeme u WSS (2,2%), na tuto smlouvu však můţeme získat pouze úvěr se sazbou 4,9 %. Nejnižší úrokovou sazbu za klasický úvěr si účtuje MPSS, a to 3 %. Překonává tak sazby tarifů S061 u RSTS (3,5 %) a úvěrového tarifu WSS a tarifu Atraktiv ČMSS (3,7 %), aniţ by sniţovala zhodnocování vkladů pod 2 %. Z toho lze vyvodit, ţe Modrá pyramida je pro ţadatele o stavební spoření nejvýhodnější (pokud bude mít zájem o klasický úvěr a nebude chtít vyuţít meziúvěru). Zda se nám předpoklad potvrdil, zjistíme v modelovém příkladu (viz pododdíl 2.3.3 Výpočet úvěrů). Nejnižší sazbu za překlenovací úvěr nabízí WSS (2,5 %), a to u produktů Superúvěr a Rychlý úvěr. Nejnižší poplatky za roční vedení spořicích účtů si účtuje taktéţ WSS (250 Kč). Celkově můţeme o českém trhu říci, ţe co se týče výše zhodnocení vkladů, sazby za překlenovací úvěr a poplatků za vedení účtu, je nejvýhodnější spořitelnou na trhu Wüstenrot, pro zájemce o základní průběh stavebního spoření (tedy uzavření smlouvy, naspoření 40 % CČ, dosaţení hodnotícího čísla a přidělení klasického úvěru) je nejlepší variantou vyuţití sluţeb Modré pyramidy.

43

Tabulka 8: Srovnání stavebního spoření na českém trhu zhodnocení Spořitelna

Tarif

Invest ČMSS

MPSS

RSTS

SSČS

vkladů (p.a.)

řádný úvěr

2%

ú.sazba od (p.a.)

4,8 % ke kaţdému tarifu

Perspektiv

2%

Atraktiv

1%

Výhodné

2%

hypoúvěr

4,59 %

MAXI

2%

h. grand

5,14 %

Mopísek

2%

rychloúvěr

6,29 %

Mopy j.

2%

klasický

3%

EFEKT

2%

pohotovostní

-

Prodlouţení

2-3 %

zelený

4,59 %

Spořicí tarif SO41

2%

4,8 %

1%

Stav.spoření se SP

2%

5 typů

3,7 %

2 typy

4,9 % úvěr ze s.s.

Úvěr. tarif S061

překlenovací úvěr

6 typů 3,5 %

úvěr ze s.s.

4,75 %

2 typy

ú. s. od (p.a.)

od 4,8 % do 6,6 %

6,25 %

od 3,9 % do 5,9 % od 5,15 % do 6,35 %

roční46 poplatek 47

310 Kč

300 Kč

308 Kč

300 Kč

varianta OF varianta ON varianta OS WSS

2,2 %

varianta OK W Kamarád +

4,9 % úvěr ze s.s.

1%

6 typů 3,7 %

W Team Vychytané sp. Pramen: Vlastní konstrukce

46

Dle informací na serveru Stavebko.info. [online] 2010 [cit. 2010-03-02]. Dostupné na WWW: 47 uvaţujeme poplatek za správu úvěrového účtu, od ostatních poplatků abstrahujeme

44

od 2,5 % do 6,8 %

250 Kč

2.2 Analýza hypotečních úvěrů v ČR Situace na českém hypotečním trhu se právě v tuto chvíli nenachází na vrcholu. Podle společnosti Fincentrum bylo v roce 2009 poskytnuto na hypotékách kolem 70 miliard korun, coţ je o 44 miliard méně neţ v roce 2008. Také vzrostla průměrná úroková sazba s fixací na pět let na 5,55 %.48 Přesto je však na trhu nespočet nabídek hypotečních úvěrů, poskytovaných téměř dvaceti bankami. Uvést a srovnat je všechny, by vydalo na dvě diplomové práce. Budeme se zde tedy soustředit pouze na nabídku čtyř nejznámějších hypotečních domů, které je moţné povaţovat za dostatečný vzorek trhu, a to: Hypoteční banka, a.s. Komerční banka, a.s. Československá obchodní banka (ČSOB), a.s. mBank, a.s.

2.2.1 Hypoteční banka, a.s.49 Vznikla v roce 1991 jako univerzální obchodní banka, v roce 1995 získala licenci a stala se první bankou specializovanou na hypoteční úvěry. Patří do finanční skupiny ČSOB, která je jejím majoritním vlastníkem. Pod názvem Hypoteční banka (dále HB) vystupuje na trhu od roku 2006, dříve se jmenovala Českomoravská hypoteční banka.

Nabídka HB HB nabízí ve svém portfoliu téměř všechny druhy hypotečních úvěrů, o kterých jsme se zmiňovali v teoretické části práce. Úročení je prováděno dle výběru klienta buď fixní sazbou, nebo sazbou P plus, která je vázána na PRIBOR a fixována na dobu 5 let. Účelově hypotéky rozděluje na:  koupi bytu v osobním vlastnictví – poskytovány jsou hypotéka do 70 % LTV50, do 85 % LTV, do 100 % LTV, předhypoteční úvěr  koupi druţstevního bytu – poskytováno totéţ u předchozí  koupi domu – poskytováno totéţ kromě předhypotečního úvěru  stavbu či rekonstrukci – poskytováno totéţ co u koupě bytu  koupi pozemku - totéţ  refinancování hypotéky – splácení jiného úvěru (od cizích bank, nevztahuje se na úvěry ze stavebního spoření), pomocí kterého byla provedena investice do nemovitosti  úvěr na cokoliv – tzv. americká hypotéka 48

MENZELOVÁ, K. „Za tu cenu si to nechte.“ Euro, 02: str. 3 (leden 2010) k pododdílu – webové stránky Hypoteční banky, a.s. Dostupné z WWW: 50 LTV – „loan-to-value“, udává poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Obecně – čím vyšší hodnota, tím vyšší úroková sazba 49

45

 speciální hypotéky – kombinované produkty (hypotéka s kapitálovým (KŢP) či investičním ţivotním pojištěním (IŢP) nebo s cennými papíry), Zelená hypotéka (pro ţadatele dotací z projektu Zelená úsporám). Pojďme se nyní podívat na podmínky jednotlivých hypotečních úvěrů. 1) Hypotéka do 70 % LTV – jak jiţ název napovídá, úvěr je poskytnut do 70 % odhadní hodnoty nemovitosti (zbylých 30 % musí dodat klient sám, můţe je získat i z jiných zdrojů – například úvěrem ze stavebního spoření). K vyřízení stačí 2 doklady – kupní smlouva a potvrzení o příjmu. Doba splatnosti hypotéky je v rozmezí 5 – 40 let. Minimální výše hypotéky je 300 tisíc korun, maximální je neomezená. Úrokové sazby jsou uvedené v tabulce na konci přehledu. 2) Hypotéka do 85 % LTV – zde je potřeba mít vlastních prostředků pouze 15 %, doba splatnosti úvěru je zkrácena na maximálních 30 let. Jinak se podmínky udělení neliší. 3) Hypotéka do 100 % LTV – klientovi je půjčena celá kupní cena pořizované nemovitosti. Část úvěru nad 70 % je moţné kdykoliv splatit (bez sankce), zbytek splátek je rozloţen na 5 – 30 let. 4) Předhypoteční úvěr – slouţí pro ty, kteří chtějí pořídit nemovitost, na kterou zatím není moţné vloţit zástavní právo. Minimální výše je 200 tisíc korun, maximální 5 milionů. Splatnost úvěru je omezena na 1 rok – na jeho financování je moţné si poté vzít jiný hypoteční úvěr. 5) Refinancování hypotéky a. běžné b. zjednodušené – pouze do 70 % LTV, se splatností max. 25 let a k datu čerpání nového úvěru musí klient po dobu 30 měsíců bez problémů splácet úvěr starý. Také nesmí mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového čerpat jiný úvěr vyšší neţ 500 tisíc korun. Splátka nového úvěru je niţší neţ toho původního. Účelem úvěru musí být koupě, výstavba nebo rekonstrukce bytových potřeb. 6) Americká hypotéka – uţití úvěru není podmíněno bytovými potřebami, od hypoték se dále liší moţností kdykoliv úvěr splatit bez sankce. Délka splátek je moţná aţ po dobu 3 aţ 20 let, musí ale být splacena do 70ti let věku. Minimální výše 200 tisíc korun, maximální 5 milionů. Za úvěr se ručí zástavním právem ke zkolaudované nemovitosti ve vlastnictví klienta, jeho rodičů nebo dětí. Zajímavostí je, ţe o hypotéku mohou ţádat aţ 4 ţadatelé ţijící maximálně ve 2 domácnostech (starší 18 let). Pokud je klient v manţelství a vlastní SJM51, musí o ni ţádat společně s manţelem/manţelkou. 7) Zelená hypotéka – zvýhodněna tím, ţe do výše dotace je moţné bezplatné předčasné splacení, a do stejné výše je moţné úvěr nedočerpat s poplatkem dle Sazebníku banky.

51

SJM = společné jmění manţelů

46

Tabulka 9: Úrokové sazby hypotečních úvěrů HB Druh úvěru

minimální fixní sazby (p.a.) na dobu: 1 rok

5 let

10 let

25 let

H do 70 %

5,69 %

5,19 %

5,19 %

5,99 %

H do 85 %

5,69 %

5,29 %

5,29 %

5,99 %

H do 100 %

6,69 %

6,49 %

6,69 %

6,99 %

Americká H

8,74 %

8,74 %

-

-

Předhyp.ú.

8,49 %

-

-

-

Pramen: Upraveno autorem dle Sazebníku úrokových sazeb HB. Dostupné na WWW:

2.2.2 Komerční banka, a.s.52 Komerční banka (KB) je od roku 2001 součástí retailového bankovního úseku skupiny Societé Générale. KB je bankou univerzální, nabízí sluţby v oblasti drobného, podnikového i investičního bankovnictví a dále penzijní připojištění, stavební spoření, spotřebitelské úvěry atd.

Nabídka KB Z oblasti hypotečních úvěrů nabízí KB několik typů hypoték: hypoteční úvěr – určen pro občany ČR a členských zemí EU, ţadateli mohou být aţ 4 osoby (2 domácnosti). Úvěr je účelový (investice do nemovitosti), lze z něj proplatit i vedlejší náklady (zabudování kuchyňské linky, provize realitní kanceláři, …), ale pouze do výše 50 % objemu úvěru. Minimální výše úvěru je 200 tisíc korun, shora je omezena 85 % (HÚ KLASIK) nebo 100 % (HÚ PLUS) z ceny zastavených nemovitosti, objemem investice do nemovitosti nebo schopností klienta splácet. Doba splatnosti je stanovena na 5 – 30 let, úrokové sazby fixovány na 1 – 15 let. flexibilní hypotéka – flexibilita se týká moţnosti upravovat si splátky úvěru. V průběhu splácení je moţné si je sníţit aţ o 50 % nebo zvýšit o 100 %, odloţit počátek splácení o 12 měsíců nebo přerušit na 3 měsíce. Tyto změny je moţné provádět jednou do roka. Účelovost je taktéţ podmíněna financováním vlastních bytových potřeb. Minimální a maximální výše je stejná jako u předchozího úvěru, splátky po dobu 5 – 30 let, nejkratší doba fixace se však zvyšuje na 3 roky. hypotéka 2v1 – kombinuje účelovou a neúčelovou část úvěru (to znamená například vybavení domácnosti nábytkem, elektronikou, dekorace bytu – musí však souviset s danou nemovitostí). Minimální výše úvěru je 250 tisíc korun, z toho min. 200 tisíc musí být pouţito na financování bytových potřeb a 50 tisíc neúčelově. Maximálně 52

k pododdílu – webové stránky Komerční banky, a.s. Dostupné z WWW:

47

můţe neúčelová část činit 20 % z celkové výše úvěru do výše 400 tisíc korun (z toho plyne, ţe maximální výše celkového úvěru je 2 miliony korun). Splátky po dobu 5 – 30 let, úrokové sazby fixovány 1 – 15 let. hypotéka Dopředu Dozadu – spojuje 2 produkty: o Hypotéka Dopředu – úvěr, který je schválen ještě dříve, neţ je vybrána nemovitost. Na její hledání má poté klient 6 měsíců (s moţností prodlouţení na 9) s garancí úrokové sazby. o Hypotéka Dozadu – aţ 12 měsíců zpět nabízí KB zpětnou refundaci vynaloţených nákladů na bydlení. Minimální výše je 200 tisíc, maximální je omezená 85 % (maximálně 8 milionů korun) nebo 100 % (max. 4 miliony korun) z ceny zastavených nemovitostí, celkovou výší investice nebo schopností splácet. Hypotéku je moţné kombinovat s předchozím produktem. překlenovací hypoteční úvěr – úvěr k investování do nemovitostí, jehoţ splácení probíhá z kapitálového ţivotního pojištění KB nebo ze stavebního spoření u MPSS. Minimální výše je 100 tisíc korun, maximální 85 nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí v kombinaci s ţivotním pojištěním (ŢP), 85 % se stavebním spořením, také 100 % pojistné částky ţiv. pojištění. Doba splatnosti – u ŢP 5 – 30 let, u stavebního spoření 1 – 8 let. předhypoteční úvěr – poskytuje se v kombinaci s následným hypotečním nebo překlenovacím hypotečním úvěrem. Minimální výše je 100 tisíc korun, maximální je omezená výší následného úvěru, který bude pouţit na jeho splácení, cenou zastavených nemovitostí, objemem investice do nemovitosti a schopností klienta splácet úroky z tohoto úvěru a poté jistinu i s úroky z hypotečního úvěru. Doba splatnosti je 1 (příp. 2) rok, zajištění úvěru je ve formě zástavního práva buď k nemovitosti, nebo k pohledávce – termínovaný vklad u KB v min. výši 5 tisíc korun, nebo ručení třetí osoby. úvěr na nemovitost – nespadá jiţ do nabídky hypotečních úvěrů, ale do spotřebních úvěrů. Podle toho se také odvíjí charakteristiky úvěru – maximální doba splatnosti je 10 let, splácet lze pouze z běţného účtu u KB, úvěr musí být zajištěn ručením, vkladem u KB, stavebním spořením u MPSS nebo zastavením nemovitosti. Je poskytován od 100 tisíc korun. Tabulka 10: Úrokové sazby hypotečních úvěrů KB (v % p.a.) doba fixace

1 rok

2 roky

3 roky

4 roky

5 let

6 let

7 let

8 let

9 let

10 let

15 let

KLASIK

5,29

5,29

4,89

4,89

4,89

5,19

5,19

5,29

5,29

5,39

5,59

PLUS

6,29

6,29

5,79

5,99

6,09

6,19

6,19

6,29

6,29

6,39

6,59

Pramen: Upraveno autorem dle Sazebníku úrokových sazeb KB. Dostupné na WWW:

48

2.2.3 Československá obchodní banka (ČSOB), a.s.53 ČSOB jako jediná ze srovnávaných vznikla ještě před rokem 1989, a to v roce 1964. V červnu 1999 byla privatizována, majoritním vlastníkem se stala belgická KBC bank. Působí na českém a slovenském trhu (do roku 2008 jako jedna společnost), profiluje se jako univerzální banka, v detailovém bankovnictví působí pod značkami ČSOB a Poštovní spořitelna.

Nabídka ČSOB Podmínkou poskytnutí úvěru je věk od 18 do 70 let (ke dni konečné splatnosti úvěru). Nabízené hypoteční produkty jsou:  Hypotéka – výše úvěru od 200 tisíc korun, max. do 70, 85 nebo 100 % ceny nemovitosti. Doba splatnosti 5 – 40 let. Investice je účelová do bytových potřeb a nemovitého příslušenství.  Hypotéka 2v1 – stejně jako KB, i ČSOB nabízí moţnost vyuţít část úvěru neúčelově. I zde se jedná o 20 %. Neúčelovou část lze kdykoliv splatit, je vloţena přímo na účet klienta. Splátky opět po dobu 5 – 40 let.  Hypotéka s garantovanou výší splátky – zajišťuje fixaci výše splátek po celou dobu trvání úvěru. To tedy znamená, ţe je fixována úroková sazba. Výše úvěru se pohybuje od 200 tisíc korun, splátky jsou rozloţeny do 5 – 30 let. Podmínkou je účelovost úvěru.  Hypotéka bez dokládání příjmů – pro udělení úvěru není třeba doloţit příjmy, je vyuţívána především podnikateli. Charakteristika produktu je stejná jako u standardní hypotéky, maximální výše hypotéky je však 50 % z ceny nemovitosti.  Hypotéka na družstevní bydlení – slouţí k financování investice do bytu v druţstevním vlastnictví. Oproti ostatním hypotečním produktům je zajímavá moţností mimořádných splátek i předčasného splacení. Další charakteristiky produktu jsou stejné jako u předchozích.  Americká hypotéka – neúčelová, poskytnuté peníze je moţné pouţít na cokoliv, úvěr však musí být zajištěn nemovitostí. Výše úvěru je od 200 tisíc do 5 milionů korun (maximálně však do výše 70 % LTV). Splácení je rozloţeno do 3 – 20 let.  Předhypoteční úvěr – opět obdobný princip jako u jiných bank. Slouţí ke koupi takové nemovitosti, kterou nelze zatím financovat klasickým hypotečním úvěrem (není moţné ji zastavit). U ČSOB se úvěr zpracovává zároveň s Hypotékou, kterou bude nejpozději do 1 roku refinancován. Po dobu trvání jsou placeny pouze úroky. Minimální výše úvěru je 200 tisíc korun. Úrokové sazby hypotečních úvěrů si shrneme v následující tabulce. ČSOB se jako jedna z mála bank můţe pochlubit tím, ţe uvedené úrokové míry jsou garanční, tedy jiţ platné. Ostatní bankovní ústavy totiţ v sazebnících uvádějí minimální úrokové sazby, ty se však mohou případ od případu lišit.

53

k pododdílu – webové stránky ČSOB, a.s. Dostupné z WWW: < http://www.csob.cz/cz/Stranky/default.aspx>

49

Tabulka 11: Úrokové sazby hypotečních úvěrů ČSOB

úvěr

úroková sazba v % (p.a.)

max. výše z ceny nemovitosti (%)

1 rok

3 roky

5 let

10 let

15 let

20,25,30 let

70

5,69

5,29

5,19

5,19

5,69

5,99

85

5,69

5,39

5,29

5,29

5,69

5,99

100

6,69

6,49

6,49

6,69

6,69

6,99

70

5,69

5,29

5,19

5,19

5,69

5,99

85

5,69

5,39

5,29

5,29

5,69

5,99

100

6,69

6,49

6,49

6,69

6,69

6,99

8,24

7,94

8,14

8,14

8,44

Hypotéka

Hypotéka 2v1

Bez př. H na družstevní bydlení Americká

50 70

5,69

5,29

5,19

85

5,69

5,39

5,29

100

6,69

6,49

6,49

70

8,74

8,74

8,74

Předhypoteční

8,49

Pramen: Aktuální sazebník úroků hypotečních úvěrů ČSOB. [online] 2010 [cit. 2010-03-09]. Dostupné na WWW:

2.2.4 mBank, a.s.54 Mezi zkoumané banky byla mBank zařazena proto, ţe během posledních let způsobila převrat na českém bankovním trhu, především bezpoplatkovou politikou. Na trh vstupovala pouze s nabídkou běţného účtu, postupně svoji nabídku zvyšuje a v současnosti jiţ nabízí spořicí účet, osobní půjčku, hypotéku, kreditní karty a další.

Nabídka mBank V nabídce hypotečních úvěrů mBank je zdánlivě pouze jeden produkt, mHypotéka, má však několik úprav, které si zde rozebereme. Novinkou u mHypotéky je tak zvaný bilanční mechanismus mBilans, který vyuţívá mBanka jako jediná na trhu. Výhodný je proto, ţe sniţuje úrokové zatíţení hypotečního úvěru. Jak mechanismus funguje, si vysvětlíme na obrázku:

54

k pododdílu – webové stránky mBank, a.s. Dostupné z WWW: < http://www.mbank.cz/>

50

Obrázek 2: Bilanční mechanismus mBilans

Pramen: Vlastní konstrukce

Princip je jednoduchý. Se zřízením úvěrového účtu k mHypotéce (pozor, pouze k hypotéce s variabilní sazbou) je zároveň zřízen i bilanční účet mBILANS. Na ten se klientovi převádí volné peněţní prostředky (bilanční prostředky) z běţného účtu (mKonta). Suma, která se na bilančním kontě nachází, je odečtena od výše úvěru, ze kterého je stanovena úroková sazba.55 Pokud by náhodou klient volné peněţní prostředky potřeboval, můţe je kdykoliv z mBilans konta převést zpět na běţný účet a vyuţít dle aktuální potřeby. Převody bilančních prostředků jsou prováděny automaticky. Na mKontu je při podpisu úvěrové smlouvy nastaven limit, který se rovná minimálně nejvyšší měsíční splátce úvěru. Tato částka zůstává na mKontě. Finanční prostředky, které tento limit přesahují, jsou automaticky převedeny na mBilans. Pokud se stane, ţe na mKontě klesnou prostředky pod limit, jsou naopak doplněny z mBilans. Tyto operace jsou prováděny kaţdý den po půlnoci. Klientovi tedy na mKontě zůstává pouze tolik, kolik si nastaví, zbytek je převeden na mBilans. Maximální zůstatek na kontě mBilans je ve výši aktuální vyčerpané jistiny hypotéky. Pokud se tato částka vyrovná (tedy na kontě máte stejný počet peněz, jaký jste si půjčili), potom je úrok nulový a hypotéka je po dobu daného zúčtovacího období (měsíčního) „zdarma“. Splácení úvěru je moţné jak z mKonta (celkově má tedy klient otevřeny 3 účty u mBank – běţný, bilanční a úvěrový), tak také z účtů mimo mBank. Variabilní úroková sazba je počítána na základě PRIBORu 3M a marţe mBank. Co se týče poplatků spojených s hypotečním úvěrem, je mBank jednoznačně nejlevnější. Neúčtuje si nic za vyřízení úvěru, otevření bilančního účtu a dokonce je zdarma i předčasné splacení a mimořádné splátky. Splatnost úvěru je moţné prodlouţit aţ na 45 let, fixní úrokovou sazbu je moţné stanovit na 1 – 5 let. Pokud o úvěr ţádají 2 ţadatelé do výše 50 % LTV, není třeba dokládat příjmy (do 55

Základ pro výpočet úroků = aktuální výše jistiny – průměrný měsíční zůstatek na mBilans.

51

výše 3,5 milionu korun). Co se týká účelu hypotéky, vedle klasického hypotečního úvěru je moţné si vzít také neúčelovou mHypotéku. Maximální výše je do 60 % LTV. Ještě nám zbývá podívat se na úrokový sazebník, který je shrnut v následující tabulce. mBank má úrokové sazby rozděleny podle toho, jaké výše dosahuje LTV. Dle sazebníku je úvěr moţno poskytnout maximálně do výše 80 % LTV. My si v tabulce uvedeme pouze hodnoty pro 70 – 80 %, abychom mohli lépe srovnávat s jinými hypotečními ústavy. Neúčelové hypotéky jsou po výši LTV 50 – 60 %.

Tabulka 12: Úrokové sazby hypotečních úvěrů mBank mHypotéka účelová s variabilní r účelová s fixní r neúčelová s variabilní r neúčelová s fixní r

doba fixace (let)

úrok. sazba (% p.a.)

úrok. sazba s ŽP

-

4,89

4,74

1

4,93

4,78

3

5,34

5,19

5

5,70

5,55

-

6,36

6,21

1

6,61

6,46

3

7,23

7,08

5

7,59

7,44

Pramen: Platný úrokový lístek mBank. [online] 2010 [cit. 2010-03-09]. Dostupný na WWW:

2.2.5 Komparace hypotečních úvěrů v ČR Hypotéky jsou na českém trhu i přes trvající ekonomickou krizi stále oblíbeným produktem pro financování bydlení. Krize však vedla k tomu, ţe zesílila bankovní regulace a dohled, na poskytnutí úvěru jsou kladeny přísnější podmínky neţ dříve. I předtím však nebyla situace v ČR tak benevolentní jako v USA. Na českém trhu působí 16 hypotečních bank, my jsme však do srovnání zařadili pouze čtyři. HB, KB a ČSOB jsou banky, které na českém trhu působí téměř od počátku vzniku dvoustupňového bankovnictví (ČSOB) dokonce ještě dříve. Můţeme vypozorovat, ţe jejich produktová nabídka se od sebe příliš neliší. KB na rozdíl od ostatních nemá ve své nabídce zařazenu americkou hypotéku. V následující tabulce si shrneme nabídky srovnávaných hypotečních domů:

52

Tabulka 13: Srovnání hypotečních úvěrů na českém trhu HB

KB

ČSOB

mBank

počet hypoték

7

7

7

1 (4)

fixace ú.s.

1 – 25 let

1 – 15 let

1 – 30 let

1 – 5 let

úrokové sazby

5,19 – 8,49

5,19 – 6,59

5,19 – 8,49

4,74 – 6,36

doba splácení

5 – 40 let

5 – 30 let

3 – 40 let

1 – 45 let

refinancování

ano

ano

ano

ne

předhypoteční úvěr

ano (1 rok)

ano (1 rok)

ano (1 rok)

ne

neúčelový úvěr

ano (max 5 mil. ,-)

ano (max. 20% z úvěru, 50 tis.,-)

ano (max. 5 mil. ,-)

ano (max. 60% LTV)

věkové omezení

18 – 70 let

18 – 70 let

18 – 70 let

18 – 70 let

zajištění ŽP

nevyţadováno

nevyţadováno

nevyţadováno

nevyţadováno

roční poplatek56

1800,- (2640,- se st. podporou)

1800,- (3000,- u flexibilní hyp.)

1800,- (2640,- se st. podporou)

0,-

Pramen: Vlastní konstrukce

V tabulce vidíme, ţe tři nejznámější hypoteční domy u nás mají shodný počet nabízených úvěrových produktů. Shodují se také v oblasti předhypotečních úvěrů, poţadavkem na ŢP (respektive nevyţadováním ŢP) a ročním poplatkem za správu účtu. Vedle toho mBank, relativní nováček na našem trhu, nabízí pouze jednu hypotéku. S jejími obměnami v podobě variabilní či fixní úrokové sazby a účelového či neúčelového úvěru můţeme však uvaţovat o 4 typech hypotečních produktů. Jako i u jiných svých produktů, také u hypotéky vyuţívá nulové poplatkové politiky. Úrokové sazby úvěrů domácnostem na pořízení bydlení se dle statistik ČNB v lednu 2010 pohybovaly v rozmezí 5,25-6,8 %, čímţ se dostávají na úroveň Slovenska, které je nejdraţším poskytovatelem hypotečních úvěrů v Eurozóně (viz dále).57 U námi zkoumaných bank se úrokové sazby pohybují v intervalu 4,74 – 8,49 %. Nejvyšší sazby se týkají amerických neúčelových hypoték, nejniţší je pro účelovou hypotéku s variabilní úrokovou sazbou, ke které je uzavřeno ţivotní pojištění. Otázku výhodnosti jednotlivých hypoték budeme zkoumat na modelovém příkladu v Výpočet úvěrů.

56 57

uvaţujeme poplatek za správu úvěrového účtu, od ostatních poplatků abstrahujeme Harmonizovaná úroková statistika. ČNB. [online] 2010 [cit. 2010-03-19] Dostupné z WWW:

53

2.3 Srovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru v ČR Celková situace na trhu s hypotékami a stavebním spořením má v posledních letech zajímavý průběh. Úvěry ze stavebního spoření v loňském roce téměř dohnaly co do počtu poskytovaných prostředků hypoteční úvěry. Proč? Vysoká státní podpora činí stavební spoření v ČR velmi oblíbenou formou financování bydlení. Některé evropské země však mají podporu ještě vyšší (Rumunsko, Maďarsko), zájem zde však není tak vysoký. To můţe být dáno tím, ţe Češi mají větší sklon k úsporám neţ Rumuni nebo Maďaři. Spořitelny navíc v poslední době upravily svou nabídku tak, ţe poskytují i refinancování hypotéky, úvěry podobné hypotečním apod.58 V následujícím grafu je znázorněn objem poskytnutých úvěrů z obou produktů za posledních 6 let:

Graf 6: Celkový objem poskytnutých úvěrů (mld. Kč)

Pramen: SVAČINA, L.: Stav. spořitelny šlapou hyp. bankám na paty. Hypoindex [online] 2010 [cit. 2010-02.04]. Dostupné z WWW:

V dalším grafu se podíváme na podíl úvěrů na bydlení na celkových úvěrech a na podíl hypotečních úvěrů na úvěrech na bydlení. Z grafu je patrné, ţe od roku 2000 vzrostl počet úvěrů na financování bydlení téměř dvojnásobně, ze 40 % na 75 %. Co se týká hypotečních

58

SVAČINA, L.: Stav. spořitelny šlapou hyp. bankám na paty. Hypoindex [online] 2010 [cit. 2010-02-04]. Dostupné z WWW:

54

úvěrů, skok v roce 2009 je vysvětlován metodickou změnou převodu části překlenovacích úvěrů do kategorie hypotečních úvěrů.

Graf 7: Podíl úvěrů na bydlení na celkově poskytnutých úvěrech a podíl hypoték na úvěrech na bydlení

Pramen: DUBSKÁ, D.: České domácnosti dluží bilion (analýza ČSÚ). [online] 2010 [cit. 2010-0317]. Dostupné z WWW: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/ckta120310.doc>

Zvolit si produkt vhodný pro financování bydlení je úkol nelehký. Hypoteční úvěry mají výhodu v rychlosti vyřízení a snadnějšího dosaţení vyšších částek úvěru, stavební spoření jsou zajímavé zase státní podporou či niţšími úrokovými sazbami. Porovnávat oba produkty je moţné z několika hledisek – doby splácení, celkové výše přeplacení úvěru, podmínkami pro udělení, atd. V této práci bude srovnání provedeno prostřednictvím modelového příkladu. Po vymezení podmínek vybereme z kaţdé banky a spořitelny nejvhodnější produkt a s ním spočítáme příklad. Budeme hledat, která z institucí nabízí nejlevnější a nejkratší úvěr.

2.3.1 Vymezení modelového příkladu Myslím, ţe nebudu mluvit pouze za sebe, kdyţ řeknu, ţe po dokončení studií se většina z nás bude soustředit jak na budování kariéry, tak také na budování vlastního domova. Ať jiţ plánujeme svatbu, zaloţení rodiny, souţití s partnerem či chceme vlastní bydlení pouze pro sebe, předpokládám, ţe na začátku profesní kariéry nebudeme disponovat takovým mnoţstvím peněz, ţe bychom si mohli dům či byt pořídit bez pomoci úvěru či hypotéky. Kvůli jiţ několikrát zmíněné individuálnosti průběhu jednotlivých úvěrů, a také kvůli omezenému rozsahu diplomové práce, jsem se rozhodla zúţit charakter modelového příkladu na situaci, kdy o prostředky na bydlení ţádá mladý pár, který si v horizontu 6 let zamýšlí pořídit nemovitost za 3 000 000 Kč, kdy se bude jednat buď o byt v Brně, nebo rodinný dům na vesnici. Cílem modelového příkladu bude zjistit, která z forem se pro pořízení nemovitosti hodí líp, a to za daných podmínek. Těmi jsou: ţadateli o úvěr/hypotéku jsou manţelé s příjmy cca 500 tisíc korun ročně, 55

roční náklady na spoření jsou: o

kaţdý 18 tisíc korun na penzijní připojištění,

o manţel 12 tisíc korun na ţivotní kapitálové pojištění, o kaţdý 20 tisíc korun na stavební spoření, tedy 88 tisíc korun, ţivotní náklady se pohybují okolo částky 180 tisíc korun za rok, na nepředvídané výdaje (poruchy automobilu, výměna mobilního telefonu, počítače, atd.) je v záloze odloţena částka 40 tisíc korun ročně, naspořeno zatím nemají nic, zbytek ušetřeného příjmu (192 tisíc korun) ukládají na spořicí účet se zhodnocením 1 - 1,85 % (dle aktuální nabídky).

2.3.2 Samostatně uspořené prostředky Oba manţelé mají uzavřeno stavební spoření s cílem nejvyššího zhodnocení (smlouvy uzavřeny u ČMSS na 6 let, CČ 140 tisíc korun, měsíční úloţka 1 666 korun (20 tisíc za rok). Stavební spoření byla zaloţena před 6 lety, to znamená, ţe letos doběhnou => kaţdý má naspořeno celkem 139 862 korun, z toho suma vkladů je 121 618 korun, úroková sazba spoření 2 % p.a. (úroky celkem 8 244 korun), státní podpora celkem 14 261 korun. Na poplatcích bylo zaplaceno 3 261 korun.59 Tyto částky budou převedeny na spořicí účet eMAX plus u mBank. Navíc během následujících šesti let uspoří ušetřený příjem 192 tisíc korun, který je zhodnocen na spořicím účtu mBanky eMAX plus – to znamená nulové náklady a úročení sazbou 1 % p.a. do částky 600 tisíc a 1,85 % nad tuto částku. Spočítáme si tedy, kolik mladý pár naspoří za 6 let: první rok se jim uspořené příjmy + výnosy z obou stavebních spoření zhodnotí na 472 195 korun. Druhý rok doloţí dalších 192 tisíc na 664 195 korun. Úspory se rozdělí na 2 částky: - částka 600 tisíc se úročí 1 % - 606 tisíc korun, - částka 64 195 se úročí 1,85 % - 65 383 korun, o dohromady za 2. rok budou mít na eMAX kontu 671 383 korun. Třetí rok doloţí dalších 192 tisíc a částka se zhodnotí celkově na 874 225 korun. Čtvrtý rok na 1 080 881, pátý rok 1 291 326 korun, šestý rok 1 505 671 korun.60 Celkově to tedy znamená, ţe manţelé jsou za 6 let schopni (při předpokladu stálého příjmu obou) uspořit milion a půl. Uvaţovali jsme o koupi nemovitosti za 3 miliony korun (abstrahujme od pohybu cen nemovitostí během následujících 6 let). Z toho vyplývá, ţe ţadatelé o úvěr jsou schopni během 6 let naspořit 50 % z celkové pořizovací ceny. Jejich moţnosti jsou:

59 60

Dle simulace stavebního spoření ČMSS, dostupné na WWW: Dle produktové nabídky mBank platné k datu 15. 3. 2010. Dostupné na WWW:

56

-

za 6 let zaţádat o hypoteční úvěr s CČ 1 494 329 korun (pro lepší počítání zaokrouhlíme částku nahoru na 1 500 000 korun), zbývajících 50 % naspoří pomocí postupu popsaného výše, nebo

-

nyní uzavřít stavební spoření s CČ 3 miliony korun, přičemţ během 6 let zde pomocí úročení a státní podpory naspoří 50 % a je jim přidělen úvěr ve výši 1 500 000 korun.

2.3.3 Výpočet úvěrů Nyní si uvedeme nejvhodnější úvěr ze stavebního spoření a nejvhodnější hypotéku. Z kaţdé stavební spořitelny a hypoteční banky, uváděné výše, byl vybrán nejvhodnější produkt pro financování bydlení a simulován průběh úvěru (viz Příloha I a II). Kvůli omezenému rozsahu práce zde uvedeme pouze výsledky propočtů. Velkou roli při rozhodování o formě financování bydlení hraje čas. V modelovém přikladě se délka celého stavebního spoření pohybuje kolem 20 let, přičemţ 6 let spoříme a 14 let splácíme, hypoteční úvěr je splácen 14 let. Standardně je doba splácení hypotéky na tak vysokou částku delší, stavební spořitelny však delší dobu úvěrů neposkytují. Proto v modelovém příkladě nastavíme dobu splácení stejně – na 14 let, aby při srovnání nedošlo ke zkreslení výsledků. Je nutné zmínit, ţe výpočet průběhu úvěrů byl velmi zjednodušen, aby poslouţil jako příklad ke srovnání úročení a nákladů. Jak jiţ bylo několikrát zmíněno, kaţdý produkt na financování bydlení je individuální a taktéţ kaţdá banka při komunikaci s klientem zachází do odlišné hloubky. V Příloze III je pro ukázku uvedena podrobná kalkulace překlenovacího úvěru stavebního spoření od Wüstenrot stavební spořitelny. Nyní se jiţ dostáváme k výsledkům našich výpočtů. V Tabulka 14 vidíme, ţe rozdíl mezi přeplacenými prostředky za stavební spoření a hypotéky je roven přibliţně 200 tisícům korun. Úvěry ze stavebního spoření jsou díky niţším úrokovým sazbám levnější. Také náklady na vedení účtů jsou niţší u spořitelen neţ u hypotečních bank. Nejvýhodnější ze srovnávaných stavebních spořitelen vyšla Modrá pyramida stavební spořitelna, která při zvolení produktu Výhodné stavební spoření (pomalá varianta) vyjde nákladově na 591 888 korun. Nejlevněji z hypoték vyšla mBank (563 544 korun), ale pouze za předpokladu zvolení variabilní úrokové sazby a vyuţití mechanismu mBilans, coţ znamená, ţe vedle samotných splátek musí být klient schopen ukládat na bilanční účet sumu 16 000 korun. V našem modelovém příkladu je ţadatel schopen ušetřit ročně 192 tisíc, tedy 16 tisíc měsíčně. Pokud je uloţí na bilanční účet, nebudou se mu sice zhodnocovat jinde, ale budou mu sniţovat úrokové zatíţení hypotečního úvěru. Pokud však klient nemá k dispozici prostředky pro vklad na bilanční účet, je výhodnější vyuţít hypoteční úvěr Komerční banky, na kterém přeplatí za 14 let 814 748 korun. Celkově nám vyšly lépe úvěry ze stavebního spoření, hypoteční úvěry jsou za daných podmínek o přibliţně 200 tisíc draţší. To můţe být kompenzováno časovým odlišením 6 let, 57

během kterých nemusíme být vázáni smlouvou o stavebním spoření, ke které se mohou vyprofilovat výhodnější varianty u konkurenčních spořitelen. Musíme si však uvědomit, ţe bylo abstrahováno od moţných změn ve vývoji úrokových sazeb či podmínek hypotečních úvěrů. Nikdo neví jistě, na jaké úrovni se budou pohybovat úrokové sazby hypoték za 6 let a pokud projdou navrhované změny Evropské komise (viz dále), můţeme předpokládat jejich nárůst. Stavební spoření sice musíme sjednat hned a myslet tedy „do budoucna“, avšak uzavřením smlouvy si zajistíme podmínky úvěru jiţ nyní a spořitelna nám je nemůţe nějak výrazně měnit. Máme garantovánu úrokovou sazbu, která je navíc v drtivé většině případů fixní po celou dobu splácení. Tím se z úvěru ze stavebního spoření stává jistý a bezpečný produkt. Navíc nám v rámci spořicí části zhodnocuje vlastní úspory a zajišťuje státní podporu. Z výše uvedeného plyne závěr, ţe pro rozhodování do budoucna je lepší nynější uzavření stavebního spoření. Takový postup je bezpečnější, levnější a spolehlivější.

Tabulka 14: Výsledky modelového příkladu Instituce

Za 1,5 mil zaplaceno

Doba trvání

Čas přidělení úvěru

ČMSS

675 920,-

6 + 14 let

Po 6 letech

MPSS

591 888,-

6 + 14 let

Po 6 letech

RSTS

651 856,-

6 + 14 let

Po 6 letech

Buřinka

805 080,-

6 + 14 let

Po 6 letech

Wüstenrot

674 720,-

6 + 14 let

Po 6 letech

HB

891 888,-

14 let

ihned

KB

814 748,-

14 let

ihned

ČSOB

891 888,-

14 let

ihned

mBank

920 040,-

14 let

ihned

Stavební spořitelny

Banky

563 544,-

Pramen: Vlastní konstrukce na základě výsledků výpočtu v Přílohách I a II

58

3 FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH Doteď jsme se zabývali situací na českém bankovním trhu. Jak to však vypadá se situací v zahraničí? Stavební spoření funguje pouze v 9 zemích světa, z čehoţ 6 zemí je členy EU a Chorvatsko o vstup do EU zaţádalo v roce 2003 a ze všech sil bojuje o přijetí. Hypoteční banky jsou ve světě rozšířeny mnohem více. V podmínkách poskytování, úrokových sazeb a poplatků se však v jednotlivých zemích liší. Situaci na českém trhu si srovnáme se sousedními zeměmi, a to s Německem a Rakouskem jakoţto domovskými zeměmi stavebního spoření, a Slovenskem, které je po uvedených zemích a České republice na čtvrtém místě co se týče oblíbenosti a četnosti poskytování stavebního spoření.

3.1 Hypoteční úvěry ve světě Díky stále sílícímu sjednocování trhů v rámci EU je v současné době mnohem jednodušší získat v členských zemích hypotéku. Evropská komise se aktuálně zabývá moţností zavedení jednotného systému regulace hypotečních bank. Hypotéky by pak běţně mohly být poskytovány do 40 % LTV, menší spoluúčast by byla mnohem více zpoplatněna. Na první pohled se jedná o velmi přísné omezení (nejčastěji poskytovaným úvěrem jsou hypotéky kolem 70 % LTV). Tato restrikce by však měla působit jako opatření proti finanční krizi. Evropská komise zvaţuje taktéţ navýšení limitů povinných kapitálových rezerv bank pro ty banky, které by úvěry nad 40 % LTV poskytovaly. Otázkou je, jaké bude mít tato regulace dopady na trh s hypotečními úvěry. Dle některých ekonomů má smysl, pokud bude brána jako doporučení, nikoliv jako předpis. Banky se uţ nyní potýkají s propadem zájmu o hypotéky, který způsobily přísnější podmínky pro jejich poskytování. Silný nárůst úrokových měr, který by s největší pravděpodobností následoval po zavedení 40 % LTV hranice, by tento propad ještě prohloubil. Co je však pro jednoho špatné, můţe být dobré pro druhého – pokles zájmu o hypoteční úvěry by vedl (a vede) k sílícímu zájmu klientů o dostupnější stavební spoření, které s hodnotou LTV nepracují.61 Pojďme se nyní podívat blíţe na vybrané zahraniční trhy.

3.1.1 Německo Na německém trhu jsou hypoteční úvěry poskytovány velmi frekventovaně. Celkový německý hypoteční dluh je 1,15 bilionu EUR, coţ představuje zhruba 1/6 hodnoty hypotečních dluhů v EU.62

61

Zpracováno dle SVAČINA, L: EU zvažuje plošné zpřísnění poskytování hypoték. Hypoindex [online] 2010 [cit. 2009-1014]. Dostupné z WWW: 62 Dle údajů Evropské federace hypoték (European Mortgage Federation). [online] 2010 [cit. 2010-03-17]. Dostupné z WWW:

59

Co se týče podmínek, za kterých jsou hypoteční úvěry poskytovány – úroková sazba se v lednu 2010 podle statistik německé Bundesbank pohybovala v průměru od 4,26 do 4,85 % p.a. v závislosti na době splatnosti úvěru.63 Variabilní úročení zde představuje jen malý trţní podíl, častější je úvěr s dlouhodobě fixovanou úrokovou sazbou (na 5 – 10 let). Hypoteční úvěry jsou v Německu poskytovány více neţ 2 000 bankami, a to univerzálními, hypotečními, spořitelnami, úvěrovými a dalšími. Dohled nad praktikami bankovního trhu má v rukou autorita federálního finančního dohledu (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht).64 Minimální výše poskytnutého úvěru je 50 000 EUR, maximální je omezena 50 % z ceny pořizované nemovitosti nebo 60 % LTV. Doba splácení úvěrů nepřekračuje 30 let. Úvěry jsou poskytovány osobám ve věku 18 – 65 let (u nás aţ 70 let).65

3.1.2 Rakousko Rakouský hypoteční trh poskytuje úvěry s následujícími podmínkami: maximální výše úvěru je 60 % LTV, splatnost se pohybuje kolem 25 let, tedy nejniţší ze zkoumaných zemí. Úvěry jsou poskytovány od 18 let do 65, stejně jako v Německu a na Slovensku. To znamená, ţe pouze v ČR je tato lhůta prodlouţena do 70 let (pozor, neznamená to, ţe banky poskytnou v tomto věku ţadatelům úvěr, ale to, ţe klient musí úvěr splatit do data dovršení tohoto věku). Co se týče úrokových sazeb, dle rakouské centrální banky Oesterreichische Nationalbank v lednu 2010 fluktuovaly mezi 3,64 % p.a. a 3,59 % p.a. v závislosti na době splatnosti úvěru. Úvěry, které jsou splatné dříve, jsou úročeny vyšší sazbou neţ dlouhodobější.66 Na rakouském trhu působí celkem 19 komerčních bank poskytujících hypoteční úvěry.67 Některé z nich, jako Raiffeisen, mají pobočku i v České republice.

3.1.3 Slovensko Na hypoteční bankovnictví se vztahuje Zákon č. 483/2001, o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, podľa stavu k 1. 3. 2009. Podle něj jsou hypotéky poskytovány na 4 – 30 let a úvěr je z 90 % financovaný pomocí emise HZL. Na krytí těchto listů mohou být pouţity pouze pohledávky hypoteční banky z hypotečních úvěrů, které jsou zabezpečeny zástavním právem k nemovitosti a nepřesahují 70 % LTV. Pro kaţdou hypoteční banku jmenuje Národní banka Slovenska (NBS) hypotečního správce, který vykonává dozor. Hypotéky lze poskytovat osobám ve věku 18 – 65 let.

63

Interest rate statistics. Deutsche Bundesbank. [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW: 64 Factsheet 2009. EMF [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW: 65 Property abroad.com [online] 2010 [cit. 2010-03-17]. Dostupné z WWW: < http://www.propertyabroad.com/germany/mortgages/#options> 66 Deposit and lending rates – outstanding amounts. Oesterreichische Nationalbank. [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW: < http://www.oenb.at/isaweb/report.do?lang=EN&report=2.8> 67 Commercial Banks in Austria. Economy watch. [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW:

60

Stejně jako v ČR jsou i na Slovensku zvýhodňováni mladí lidé poskytnutím státní podpory k hypotečnímu úvěru. Ta je poskytována prostřednictvím slev na úrokových sazbách úvěru, a to následovně: stát poskytne ţadateli slevu 2 % z úrokové sazby, banka 1 %, celkově jsou tedy mladí od 18 do 35 let zvýhodněni aţ o 3 % niţším úročením. Maximální výše úvěru je nastavena na 49.790 EUR (1,5 milionu Sk).68 Zákon vymezuje státní podporu také pro občany bez věkového omezení, podmínkou je pouze to, ţe nepobírá podporu na ţádný jiný úvěr. Velikost této podpory k hypotékám je však v současnosti nulová. Průměrné sazby hypotečního úvěru se na konci loňského roku pohybovaly okolo 6 % p.a., coţ je nejvíce z celé Eurozóny.69 Podle statistik Národní banky Slovenska se v lednu 2010 pohybovaly mezi 5,38 – 6,3 % p.a.70 Bank poskytujících hypoteční úvěry na Slovensku je osm.71

3.1.4 Porovnání hypotečních úvěrů na zahraničních trzích Přehledné informace o sumě poskytovaných hypoték můţeme najít na stránkách EMF (European Mortgage Federation). V následujících grafech si ukáţeme hodnoty hypotečního dluhu zkoumaných zemí a ČR a jejich poměr k HDP.

Graf 8: Hodnota hypotečního dluhu zkoumaných zemí (v mil. EUR)

Pramen: EMF [online] 2010 [cit. 2010-03-17]. Dostupné z WWW:

Vidíme velký nepoměr mezi německým dluhem a ostatními zeměmi. ČR je z hypoték zadluţena více neţ Slovensko či Rakousko. Hodnota v EU je 6,146,672 mil. EUR.

68

Štátny príspevok pre mladých. Hypotekarny.sk [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW: 69 Slovensko najdrahšie v eurozóne. Etrend.sk [online] 2010 [cit. 2009-10-14]. Dostupné z WWW: 70 Banková úroková štatistika – úvěry. NBS [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW: 71 Zoznam hypotekárních bánk. NBS [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW:

61

Graf 9: Podíl hypotečního dluhu zkoumaných zemí na HDP (v %)

Pramen: EMF [online] 2010 [cit. 2010-03-17]. Dostupné z WWW:

Stejně jako u předchozího grafu i zde Německo v hodnotách vede. Rozdíl však jiţ není tak markantní jako u hypotečních dluhů. Zkoumaná hodnota v rámci celé EU je 50,1 %. Průměrné úrokové sazby na úvěry na bydlení v EU se v lednu 2010 pohybovaly od 2,7 % do 4,26 % v závislosti na délce fixace.72 V tabulce č. 15 najdeme shrnuty informace o zkoumaných hypotečních trzích. Tabulka 15: Porovnání jednotlivých trhů hypotečních úvěrů Německo

Rakousko

Slovensko

ČR

> 2000

19

8

16

max. výše LTV

60 %

60 %

70 %

70 %

délka splatnosti

max. 30 let

25 let

30 let

40 let

věk žadatele

18 – 65 let

18 – 65 let

18 – 65 let

18 – 70 let

průměrné úrok. sazby

4,26 – 4,85 %

3,64 – 3,59 %

5,38 – 6,3 %

5,25-6,8 %

počet hypo bank

Pramen: Vlastní konstrukce

Z tabulky je patrné, ţe nejlevnější úvěry jsou poskytovány na rakouském trhu, Slovensko je nejdraţším státem Eurozóny, Česká republika je však v průměrných úrokových sazbách na stejné výši. Zaráţející je nepoměr v počtu bank, které hypoteční úvěry poskytují v Německu a v ostatních zemích. To můţe být dáno velikostí německého trhu či jeho rozvinutostí co se bankovního sektoru týče. Průměrné délky splatnosti úvěru se pohybují u všech zemí v normálu, stejně jako věk, pro který je úvěr poskytován. Úrokové sazby jsou dle tabulky nejniţší v Rakousku.

72

Dle statistik ECB. Dostupné na WWW:

62

3.2 Stavební spoření ve světě První stavební spoření, které se alespoň trochu podobá dnešnímu, se objevilo v roce 1775 v Birminghamu, poté v USA, Austrálii, Jiţní Africe a Brazílii. Teprve v roce 1885 byla v Německu zaloţena první stavební spořitelna.73 V dnešní době je však Německo povaţováno za kolébku současné podoby stavebního spoření a také je zde zaznamenáno nejvíce uzavřených spořících smluv. Celkově je stavební spoření poskytováno v sedmi evropských zemích a nově se dostalo také do Číny a Kazachstánu. Je tedy moţno vypozorovat trend rozšiřování myšlenky stavebního spoření do nových zemí a především za hranice EU. Česká republika postupně posiluje svou pozici, v roce 2009 se dostala na 2. místo v počtu uzavřených smluv: Tabulka 16: Porovnání jednotlivých trhů stavebního spoření země

počet smluv

spořitelen

Německo

25 milionů

11

ČR

5,7 miliónu

5

Rakousko

5,2 miliónu

5

Slovensko

1,4 miliónu

3

Maďarsko

více neţ 1 milión

2

Chorvatsko

0,7 miliónu

5

Rumunsko

70 tisíc

2

Čína

55 tisíc

1

v počátku

1

Kazachstán

Pramen: Asociace českých stavebních spořitelen. [online] 2010 [cit. 2010-03-16]. Dostupné z WWW:

Princip stavebního spoření je v jednotlivých zemích více méně stejný. Mimo jiné je to dáno také tím, ţe stavební spořitelny působící na jednom trhu jsou velmi často dceřinými společnostmi největších spořitelen, působících na německém trhu. Podrobněji se podíváme, jak funguje stavební spoření v zemích, kde je nejoblíbenější, tedy v Německu a v Rakousku. Dále se zmíníme o slovenském trhu.

73

JIROUŠEK, P.:Princip kolektivního spoření na bydlení je velmi starý. Hypoindex.cz [online] 2010 [cit. 2008-03-26]. Dostupné z WWW: < http://www.hypoindex.cz/clanky/princip-kolektivniho-sporeni-na-bydleni-je-velmi-stary/>

63

3.2.1 Německo74 Na Německém trhu působí 11 veřejných stavebních spořitelen, které patří k tzv. Landesbankám. Systém stavebního spoření jsme od sousedů přejali, proto fungují oba na stejném principu. Povinná doba spoření v Německu je 7 let (oproti 6 letům v ČR). Úroky z úvěru nejsou daňově odpočitatelné, jako je tomu v ČR. Úročení vkladů se pohybuje mezi 2,5 – 4,75 %, úroky z úvěrů jsou v rozmezí 1,82 – 6,33 % v závislosti na tarifu.75 Státní podpora se v jednotlivých zemích liší. V Německu je podmíněna věkem ţadatele a jeho majetkovými poměry. Mimo sirotků je státní podpora vyplácena pouze osobám starším 16 let. Je určena pro lidi s maximálním ročním příjmem po zdanění do 25 600 EUR (jednotlivci) nebo do 51 200 EUR (manţelské páry, pokud mají děti, sniţuje se jim základ o 5 808 EUR). Lidé vydělávající více na státní podporu ke stavebnímu spoření nedosáhnou. V roce 2007 byla podpora stanovena na 8,8 % z ročně naspořené částky, maximálně však ve výši 45,06 EUR pro jednotlivce, respektive 90,11 EUR pro manţele. Uvědomíme-li si obecně vyšší příjmy Němců, zjistíme, ţe německý systém státních podpor není tak štědrý jako u nás. Jinou formou poskytování státní podpory je prostřednictvím zaměstnavatele. Zaměstnavatel totiţ můţe vyplácet část mzdy ve formě příspěvku ke stavebnímu spoření. Pokud splní účastníci podmínky (jejich daňový základ nebude vyšší neţ 17 900 EUR (svobodní) nebo 35 800 (manţelé), dostanou navíc další bonus od státu ve výši 9 % z příspěvku zaměstnavatele (maximálně ale z částky 480 EUR).

3.2.2 Rakousko76 Stejně jako v Německu, i v Rakousku má stavební spoření velmi silně zakořeněnou tradici. Vázací doba vkladů je stejná jako v ČR, obdobně jako výše úročení vkladů a úvěrů. Co se týče poskytování státní podpory, zaznamenala od poloviny 50. let minulého století zajímavý vývoj. Do té doby nebyla podpora poskytována vůbec. Klienti své prostředky vkládali do společného fondu a podle kritérií byly pak přerozdělovány. Od 70. let byl státní příspěvek stanoven na fixní, avšak v zanedbatelné výši. To platilo aţ do roku 1998, kdy se fixní příspěvek převedl na variabilní. V současnosti se výše státního příspěvku odvíjí od průměrné výše výnosů státních dluhopisů na sekundárním trhu za rok předchozí. Podpora se pohybuje mezi 3 – 8 %, dle určení ministerstva financí. Věkové ani majetkové omezení na rakouském trhu není. Přesto jsou na tom rakouští klienti (co se týče státní podpory) hůře neţ Němci. Maximální částka pro výpočet podpory je totiţ 74

Zpracováno podle: JIROUŠEK, P.: Stavební spoření v Německu. Investujeme.cz [online] 2010 [cit.2007-07-19]. Dostupné z WWW: < http://www.investujeme.cz/clanky/stavebni-sporeni-v-nemecku-2/> 75 JIROUŠEK, P.: Půjčujte si! Němci jsou opatrnější, více si vybírají. Investujeme.cz [online] 2010 [cit. 2007-08-21]. Dostupné z WWW: < http://www.investujeme.cz/clanky/pujcujte-si-nemci-jsou-opatrnejsi-vice-si-vybiraji/> 76 Zpracováno podle: Stavební spoření u sousedů - Rakousko. Tvůj dům [online] 2010 [cit.2004-03-24]. Dostupné z WWW: < http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/stavebni-sporeni-u3118.aspx>

64

1 000 EUR. Za rok je moţné získat nanejvýš 80 EUR, avšak podpora bývá stanovena spíše níţe. V roce 2004 to bylo 3,5 %, v r. 2003 4 %. Navíc není moţné získat další bonus ve formě zaměstnaneckých přípěvků.

3.2.3 Slovensko77 Na slovenském trhu působí 3 stavební spořitelny – Prvá stavebná sporitel’ňa od roku 1992, Wüstenrot stavebná sporitel’ňa od roku 1993 a ČSOB stavebná sporitel’ňa od roku 2000. Při uzavření smlouvy klienti stanovují výši CČ. Vedle její fixní sazby je však ve slovenském spoření moţné sjednat si také tak zvanou dynamickou cílovou částku, to znamená, ţe kaţdým rokem je CČ navyšována o dohodnuté procento. Úrokové sazby spoření jsou obdobně jako v ČR, tedy 2 % p.a. Na rozdíl od nás jsou ale vklady chráněny v plné výši (v ČR pouze do ekvivalentu 50, resp. 100 tisíc EUR). Státní podpora se odvíjí od rozhodnutí ministerstva financí (jako v Rakousku). Podle zákona o stavobnom sporení je státní podpora poskytována v rozmezí 5 – 15 %, maximálně však 66,39 EUR (2 000 Sk). V roce 2009 byla poskytnuta ve výši 12,5 % z uloţené částky. Nejvýhodnější roční úloţka tedy činila 531 EUR (18 000 Sk). Účelovost vyuţití stavebního spoření je stejná jako v ČR. Během let 1997 – 1999 ale bylo podmínkou zachování státní podpory vyuţití naspořených prostředků na financování bytových potřeb. Zajímavým produktem na slovenském trhu je Extra Istota od Prvé stavebné spořitel’ni. Vztahuje se na sirotky – pokud svým dětem či svěřencům před svou smrtí pravidelně spořili, bude po jejich úmrtí ve spoření pokračovat stavební spořitelna aţ do výše 50 % CČ (maximálně do 10 000 EUR).

3.2.4 Porovnání stavebních spoření na zahraničních trzích Z výše popsaného můţeme odvodit několik závěrů. Především, ţe v ČR je stále ještě nejvyšší poskytovaná státní podpora, coţ zřejmě stojí za tím, ţe obliba stavebního spoření roste i poté, co byla v roce 2003 podpora sníţena. Slovenská republika se můţe v procentuální výši vyrovnat ČR, její stanovení však není ukotveno v zákoně, ale záleţí na rozhodnutí ministerstva financí, které podporu za rok 2009 stanovilo na 12,5 %, tedy o 2,5 % niţší neţ v ČR. Německo má o jeden rok delší vázací dobu vkladů, jinak je u zkoumaných zemí stejná. Co se týče úrokových sazeb, v Německu se pohybují o trochu výše neţ v ostatních zemích. Rakousko je charakteristické variabilitou stanovovaných úrokových sazeb v závislosti na produktu, který si klient zvolí. Úročení úvěrů se od sebe nijak výjimečně neliší.

77

Zpracováno podle: SVAČINA, L.: Stavební spoření na Slovensku. Hypoindex [online] 2010 [cit.2004-03-24]. Dostupné z WWW: < http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/stavebni-sporeni-u3118.aspx>

65

Německo je charakteristické také věkovým a majetkovým omezením poskytování státní podpory a jejím rozdělením do několika forem. Navíc nejsou zaplacené úroky daňově odečitatelné, čehoţ je u nás celkem hojně vyuţíváno. Z tabulky je tedy patrné, ţe výhodnost stavebního spoření je v Německu oproti jiným zemím horší. Přesto je však v počtu uzavřených smluv na vedoucí pozici. Rakousko je specifické variabilitou úrokových sazeb. V ostatních zkoumaných zemích je moţné dohledat průměrné sazby stanovované spořitelnami, na rakouském trhu je jejich rozsah dostatečně široký. V následující tabulce si uvedené informace shrneme:

Tabulka 17: Porovnání principů stavebního spoření v sousedních zemích Německo

Česko

Rakousko

Slovensko

počet spořitelen

11

5

5

3

výše st. podpory

8,8 %

15 %

3–8%

5 – 15 %

max. 45,06 EUR 9 % (43,2 EUR)

max. 117,6 EUR78

max. 80 EUR

max. 66,39 EUR

vázací doba vkl.

7 let

6 let

6 let

6 let

úročení vkladů

2,5 – 4,75 %

2%

variabilní

2%

úročení úvěrů

1,82 – 6,33 %

3,5 – 6,29 %

variabilní

cca 4,5 %

omezení

věk, majetek

není

není

není

daňový odpočet

ne

ano

ano

ano

Pramen: Vlastní konstrukce

3.3 Komparace všech zkoumaných trhů stavebního spoření s trhy hypoték V posledním oddílu se budeme věnovat celkovému srovnání zkoumané problematiky. Z celého textu vyplývá, ţe dominantní v obou oblastech je Německo. Na jeho půdě funguje nejvyšší počet bank poskytujících hypoteční úvěry stejně jako stavebních spořitelen. V následující tabulce si uvedeme informace týkající se zahraničních zemí a ČR. Vedle zkoumaných ukazatelů (počet bank/spořitelen, průměrných úrokových sazeb úvěrů, úročení vkladů spoření, státní podpory stavebního spoření) si uvedeme také počet obyvatel země, její rozlohu, HDP ve standardu kupní síly (PPS) na obyvatele pro porovnání výkonnosti ekonomik za rok 2008 a průměrnou měsíční mzdu v EUR za rok 2008.79 Za rok 2009 ještě údaje nejsou k dispozici, pouze odhady. Pro srovnání tedy zvolíme poslední dostupné údaje.

78 79

dle kurzu ČNB ze dne 16. 3. 2010, kurz EUR: 25,500 Tyto údaje jsou převzaty z české verze obecné databáze Eurostatu, dostupné na stránkách ČSÚ. [online] 2010 [cit. 201003-28]. Dostupné z WWW:

66

Co se týká PPS (Purchasing Power Standard) – jedná se o uměle vytvořenou měnovou jednotku, která slouţí k mezinárodnímu srovnávání kupních sil. Za jeden PPS je moţné koupit stejné mnoţství zboţí či sluţeb ve všech zkoumaných zemích.80 V tabulce uvedeme hodnoty PPS poměrem k hodnotě EU 27, která je rovna 100. Tabulka 18: Celková komparace Německo

Rakousko

Slovensko

ČR

82 002 356

8 355 260

5 412 254

10 467 542

357.0

82.5

49.0

77.3

116

123

72

80

3 662 EUR

3 221 EUR

692 EUR

925 EUR

počet bank

přes 2 000

19

8

16

sazba úvěrů

4,26 – 4,85 %

3,64 – 3,59 %

5,38 – 6,3 %

5,25-6,8 %

1 155 742

6 507

6 529

19 554

11

5

3

5

sazba úvěrů

1,82 – 6,33 %

variabilní

cca 4,5 %

3,5 – 6,29 %

úročení vkladů

2,5 – 4,75 %

variabilní

2%

2%

3–8%

5 – 15 %

15 %

max. 80 EUR

max. 66,39 EUR

max. 117,6 EUR

počet obyvatel rozloha (v tis. km2) PPS pr. mzda81 (2008) Hypoteční úvěry

hodnota hyp. dluhu (v mil. EUR) Stavební spoření počet spořitelen

8,8 % státní podpora hodnota dluhu82 z úvěrů ze stav. spoření (v mil. EUR)

max. 45,06 EUR 9 % (43,2 EUR)

450 40 866

3 638

(2 ze 3 SS, přesný údaj není znám)

2 735

Pramen: Vlastní konstrukce

Nejproduktivnější zemí ze zkoumaných je Rakousko, jehoţ hodnota PPS dosahuje nejvyšší úrovně, 123. Znamená to, ţe jeho kupní síla představuje 123 % kupní síly celé EU. Na jejím trhu působí 19 bank poskytujících hypoteční úvěry a 5 stavebních spořitelen. Rakousko zaznamenává nejnižší úrokové sazby hypotečních úvěrů a zároveň nejnižší zadlužení z hypoték. Úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření jsou nejvíce variabilní ze všech zkoumaných, pohyblivá je také výše státní podpory ze stavebního spoření, pohybuje se mezi 3 – 8 % na základě rozhodnutí ministerstva financí. 80

Dle Eurostat zveřejnil HDP na hlavu v členských zemích EU. Euroskop [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW: 81 GOLA, P. : Výše průměrné mzdy ve světě. Finance.cz [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW: 82 Poskytnuto na poţádání tajemníkem AČSS. Hodnoty za rok 2009 ještě nejsou známy, jedná se tedy o údaje za rok 2008.

67

Druhou nejproduktivnější zemí je Německo. Počtem obyvatel, rozlohou a průměrnou mzdou se řadí na první místo, přesto jeho HDP na obyvatele nedosahuje úrovně Rakouska. S hodnotou 115 PPS však také překonává průměr EU. Frekvence poskytování hypotečních úvěrů zvysoka převyšuje ostatní zkoumané země, coţ je patrné z hodnoty jeho hypotečního dluhu, dosahujícího 1,1 biliónu EUR, tedy jedné šestiny dluhu celé EU. To i přesto, ţe úrokové sazby hypoték se pohybují v průměru o 1% výše neţ rakouské. Na německém trhu působí oproti ostatním zemím nespočet bank, také v počtu stavebních spořitelen (11) je na prvním místě. Úročení vkladů stavebního spoření dosahuje aţ 4,75 %, tedy nejvýše ze všech. Státní podpora je jako jediná poskytována ve 2 formách – jako klasický příspěvek od státu ve výši 8,8 %, nebo formou příspěvku od zaměstnavatele ve výši 9 %. Je také jako jediná omezena příjmem a věkem. Jako třetí se zmíníme o České republice. Za rok 2008 dosahuje hodnoty 80 PPS. Počet hypotečních bank (16) ji spolu s rozlohou a průměrnou mzdou také řadí na třetí místo. Hodnota hypotečního dluhu však zhruba trojnásobně přesahuje dluh Rakouska a Slovenska. Úrokové sazby hypotečních úvěrů se pohybují na nejvyšší úrovni ze zkoumaných zemí, úročení úvěrů ze stavebního spoření je ve výši 3,5 – 6,29 %. Jako pozitivum můţeme brát, ţe je u nás nejvyšší poskytovaná státní podpora, a to ve výši zákonem ukotvených 15 % aţ do hodnoty ekvivalentu 117,6 EUR za rok. Počtem uzavřených smluv se ČR dostala jiţ na 2. místo ze všech zemí, ve kterých je stavební spoření poskytováno. Poslední ze srovnávaných zemí je Slovensko, jehoţ HDP na osobu je nejniţší – dosahuje 72 PPS. Je také nejmenší zemí s nejniţší průměrnou mzdou a nejmenším počtem obyvatel. Na slovenském trhu najdeme 8 bank poskytujících hypoteční úvěry a 3 stavební spořitelny. Hypoteční dluh je na Slovensku po Rakousku nejniţší z uvedených zemí, coţ můţou mít za následek vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů (aţ 6,3 %) a tím pádem niţší zájem o tento produkt. Pro mladé lidi však nevýhodu vysokých úrokových sazeb můţe kompenzovat státní podpora poskytovaná k hypotečním úvěrům aţ do výše 3 % slevy na úrokové sazbě. Úročení úvěrů ze stavebního spoření se pohybuje kolem 4,5 %, tedy v průměru ostatních zemí. Slovenská státní podpora k úsporám stavebního spoření je nejniţší ze zkoumaných zemí. Můţe být stanovena aţ na 15%, maximálně však dosahuje částky 66,39 EUR, coţ je nejméně ze zkoumaných zemí. Můţeme tedy vyvodit závěry, ţe: - nejlevnější hypoteční úvěry najdeme v Rakousku, - nejniţší hypoteční dluh nese Rakousko, - nejvíce zadluţené je Německo, - nejvyšší zúročení vkladů stavebního spoření je v Německu, - nejvyšší úrokové sazby hypoték jsou v České republice (na Slovensku v rámci Eurozóny), - nejvyšší státní podpora je poskytována v České republice, - nejniţší státní podporu najdeme na Slovensku.

68

ZÁVĚR V diplomové práci byly zkoumány trhy stavebního spoření a hypoték v rámci České republiky a v porovnání se zahraničím, konkrétně s Německem, Rakouskem a Slovenskem. Při komparaci jsem dospěla k následujícím závěrům. V posledních letech je v České republice zaznamenán silný nárůst poptávky po stavebním spoření a pokles zájmu o hypoteční úvěry. Ještě v roce 2008 dosahovala výše úvěrů ze stavebního spoření 62,7 % hypotečních úvěrů, o rok později to bylo jiţ 89,2 %. Celkově klesá počet poskytovaných úvěrů na bydlení. V České republice působí 5 stavebních spořitelen – Českomoravská stavební spořitelna, Modrá pyramida, Raiffeisen stavební spořitelna, Stavební spořitelna České spořitelny a Wüstenrot. Nejvyšší zhodnocení vkladů nabízí Wüstenrot se sazbou 2,2 %. Nejniţší úrokovou sazbu za klasický úvěr poskytuje Modrá pyramida – 3 % (při pomalé variantě spoření). Nejniţší úrok za překlenovací úvěr najdeme opět u Wüstenrot, konkrétně u produktů Superúvěr a Rychlý úvěr, a to 2,5 %. Prvenství si tatáţ spořitelna drţí také za nejniţší poplatek za vedení účtu – 250 korun ročně. Bank na českém trhu najdeme celkem 39, z toho 16 poskytuje hypoteční úvěry. V práci jsem se zaměřila na nejznámější, tedy na Hypoteční banku, Komerční banku, ČSOB a mBank. Produktovou nabídkou se banky více méně shodují, pouze mBank nenabízí refinancování a předhypoteční úvěr. Ani u jedné ze zkoumaných bank není vyţadováno uzavření ţivotního pojištění. Co se týče úrokových sazeb, nejniţší jsou u mBank hypotéky s variabilní úrokovou sazbou a ţivotním pojištěním. Nenákladnější jsou americké hypotéky (u Hypoteční banky a ČSOB), úročené sazbou 8,49 %. Roční poplatek za vedení standardního úvěrového účtu je vzácně shodný u prvních třech bank ve výši 1800 korun, mBanka, známá svojí bezpoplatkovou politikou, si v této oblasti neúčtuje nic. Srovnání obou trhů v ČR bylo provedeno také na modelovém příkladě mladého páru, který za 6 let plánuje pořízení nemovitosti za 3 miliony a za tuto dobu je schopen 50 % naspořit. Jeho moţnostmi jsou počkat 6 let a poté zaţádat o hypoteční úvěr ve výši 1,5 milionu (s 50 % LTV) nebo uţ nyní uzavřít stavební spoření s cílovou částkou 3 miliony korun a během šestileté spořicí části zde 50 % naspořit. Při výpočtech jsem abstrahovala od moţné změny v nabídce hypotečních bank. Doba splácení obou typů byla nastavena na 14 let. Nejvýhodnější ze všech úvěrů na bydlení je hypotéka u mBank za předpokladu, ţe vyuţijeme bilančního mechanismu mBilans a kromě splácení úvěru dokáţeme ukládat 16 tisíc měsíčně na bilanční účet, který nám sniţuje základ pro výpočet úroku. V tomto případě nás hypoteční úvěr na 1,5 milionu vyjde na 563 544 korun. Pokud nemáme k dispozici prostředky pro tento postup, je nejvýhodnější úvěr ze stavebního spoření Modré pyramidy, která při pomalé variantě úvěru vyuţívá úrokové sazby 3 % a celkově vyjde na 591 888 korun. Jestliţe neznáme moţný vývoj na hypotečním trhu během následujících šesti let, je rozumnější a pro nás výhodnější myslet „dopředu“ a smlouvou o stavebním spoření si zajistit podmínky úvěru, neţ se spoléhat na nejistý vývoj hypoték.

69

Ve třetí kapitole jsem se věnovala komparaci stavebního spoření a hypoték se zahraničím. Pro srovnání jsem si vybrala 3 země, ve kterých je spolu s ČR nejvíce rozšířeno stavební spoření, a to Německo, Rakousko a Slovensko. Nejproduktivnější zemí (co se HDP na osobu týče) je Rakousko. Na jejím trhu působí 19 bank, u kterých je moţné získat hypoteční úvěr, a 5 stavebních spořitelen. Ze všech srovnávaných zemí jsou zde nejnižší úrokové sazby hypotečních úvěrů a nejnižší hypoteční dluh. Také je zde nejvyšší variabilita úrokových sazeb stavebního spoření. Co se týká státní podpory, je poskytována v intervalu 3 – 8 % z ročních vkladů maximálně do výše 80 EUR. Další srovnávanou zemí je Německo. Největší a nejlidnatější stát je taktéţ nejvíce zadluženým co do objemu hypotečního dluhu, jsou zde nejvyšší úrokové sazby pro vklady stavebního spoření, na trhu působí přes 2 000 bank, které poskytují hypotéky a 11 stavebních spořitelen. Oproti ostatním se německé stavební spoření liší věkovým a příjmovým omezením pro poskytování státní podpory a dvěma druhy jejího poskytování (8,8 % do výše 45,06 EUR lze získat od státu, 9 % do 43,2 EUR jako příspěvek od zaměstnavatele). Česká republika drţí prvenství v nejvyšších úrokových sazbách hypotečních úvěrů a v nejvyšší státní podpoře ke vkladům stavebního spoření. Její výše je ukotvena v zákoně na 15 % aţ do ekvivalentu 117,6 EUR (3 000 korun). Podpora je poskytována také k hypotečním úvěrům na základě bodového ohodnocení, podmínkou je, ţe ţadatel zatím nedosáhl 36 let. V oblíbenosti stavebního spoření se řadí na druhé místo za Německo, třetí je Rakousko a čtvrté Slovensko. Na trhu působí 16 hypotečních bank a 5 stavebních spořitelen. Slovensko jako poslední srovnávaný stát je státem s nejnižší státní podporou ke stavebnímu spoření. Ta můţe být poskytována v intervalu 5 – 15 %, má však nejniţší maximální částku (66,39 EUR). Na trhu je 8 hypotečních bank a 3 stavební spořitelny. Slovensko, stejně jako ČR, má vysoké úročení hypoték. K nim je však moţnost získání státní podpory aţ ve výši 3 % slevy na úrokové sazbě, přičemţ platí stejná podmínka jako u nás, tedy ţe ţadatel nemá více neţ 35 let. Závěrem práce můţeme uvést předpoklad, ţe do budoucna se bude stále více vyuţívat sluţeb stavebního spoření. K tomu nás vede nejenom informace o expanzi tohoto produktu do dalších zemí, ale také fakt, ţe hypoteční trh zaţívá nyní útlum jak kvůli ekonomické krizi, která byla americkým trhem hypoték v podstatě odstartována, ale také zpřísněním bankovního dohledu a v důsledku toho postupným růstem úrokových sazeb hypotečních úvěrů.

70

POUŽITÁ LITERATURA Odborná literatura: [1]

ČÁMSKÝ, F.: Finanční matematika - distanční studijní opora. I. MU, Brno, 2004. 124 s. ISBN 80-210-3479-3.

[2]

DVOŘÁK, P.: Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přepracované a rozšířené vydání. Linde, a.s., Praha, 2005. 680 s. ISBN 80-7201-515-X.

[3]

FILIP, M.: Osobní a rodinné bohatství – Jak se dobře zajistit. 1. vydání. C. H. Beck, Praha, 2006. 273 s. ISBN 80-7179-466-X.

[4]

PRČÍK, T: Stavební spoření v kostce. 1. vydání. ERA, Brno, 2002. 124 s. ISBN 8086517-29-2.

[5]

REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání. Management Press. Praha, 1998. 632 s. ISBN 80-85943-49-2.

[6]

ŠEVČÍK, A.: Bankovnictví I. 1. vyd. MU, Brno, 2002. 158 s. ISBN 80-210-3019-4.

Zákony a vyhlášky: [7]

Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, § 28, ods. 3

[8]

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel

[9]

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let.

[10]

Zákon č. 483/2000, o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, podľa stavu k 1. 3. 2009

Články: [11]

BOUŠOVÁ, K: Umějí stavení spořitelny půjčovat na bydlení? Peníze.cz [online] 2010 [cit. 2006-09-20]. Dostupné w WWW: < http://www.penize.cz/18360-umeji-stavebnisporitelny-pujcovat-na-bydleni>

[12]

DUBSKÁ, D.: České domácnosti dluží bilion (analýza ČSÚ). [online] 2010 [cit. 201003-17]. Dostupné z WWW:

71

[13]

GOLA, P. Výše průměrné mzdy ve světě. Finance.cz [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW:

[14]

HRUŠKA, M. Hypotéky a půjčky v době krize. [online] 2009 [cit. 2010-02-02]. Dostupné z WWW:

[15]

JIROUŠEK, P.: Půjčujte si! Němci jsou opatrnější, více si vybírají. Investujeme.cz [online] 2010 [cit. 2007-08-21]. Dostupné z WWW:

[16]

JIROUŠEK, P.: Stavební spoření v Německu. Investujeme.cz [online] 2010 [cit.200707-19]. Dostupné z WWW: < http://www.investujeme.cz/clanky/stavebni-sporeni-vnemecku-2/>

[17]

JIROUŠEK, P.:Princip kolektivního spoření na bydlení je velmi starý. Hypoindex.cz [online] 2010 [cit. 2008-03-26]. Dostupné z WWW: < http://www.hypoindex.cz/clanky/princip-kolektivniho-sporeni-na-bydleni-je-velmistary/>

[18]

MENZELOVÁ, K. „Za tu cenu si to nechte.“ Euro, 02: str. 3 (leden 2010)

[19]

MENZELOVÁ, K. Eurohypotéky vychladly. [online] 2009 [cit. 2009-08-24]. Dostupné z WWW:

[20]

RUML, M.: Stavební spoření poráží hypotéky. Finance.cz [online] 2008 [cit. 2010-0408]. Dostupné z WWW:

[21]

SVAČINA, L.: Stav. spořitelny šlapou hyp. bankám na paty. Hypoindex [online] 2010 [cit. 2010-02.04]. Dostupné z WWW:

[22]

SVAČINA, L.: Stavební spoření na Slovensku. Hypoindex [online] 2010 [cit.2004-0324]. Dostupné z WWW: < http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/stavebni-sporeniu3118.aspx>

[23]

SVAČINA, L: EU zvažuje plošné zpřísnění poskytování hypoték. Hypoindex [online] 2010 [cit. 2009-10-14]. Dostupné z WWW:

[24]

SVAČINA, L: Stavební spořitelny vstoupily do nového roku zostra. [online] 2010 [cit. 2010-02-16]. Dostupné z WWW:< http://www.hypoindex.cz/clanky/stavebnisporitelny-vstoupily-do-noveho-roku-zostra/>

[25]

SYROVÝ, P: Vyplatí se překlenovací úvěr? [online] 2004 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW: 72

[26]

ŠMAJLEROVÁ, Z: Pojištění vkladů v bankách… FinWeb.cz [online] 2009 [cit. 201002-10]. Dostupné z WWW:

České internetové zdroje [27]

Asociace českých stavebních spořitelen. [online] 2010 [cit. 2010-03-16]. Dostupné z WWW:

[28]

Databáze Eurostatu – Český statistický úřad. [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW:

[29]

Eurostat zveřejnil HDP na hlavu v členských zemích EU. Euroskop [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW:

[30]

Fond pojištění vkladů. [online] 2010 [cit. 2010-02]. Dostupné z WWW:

[31]

Harmonizovaná úroková statistika. ČNB [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW:

[32]

Historie stavebního spoření. Finance. [online] 2010 [cit. 2010-02-08]. Dostupné z WWW:

[33]

Hypocentrum Modré pyramidy. [online] 2010 [cit. 2010-02-28]. Dostupné z WWW:

[34]

Hypoteční pravítko. Hypoweb [online] 2009 [cit. 2009-10-19]. Dostupné z WWW:

[35]

Hypoteční rádce . Hypoweb [online] 2010 [cit. 2010-02-01]. Dostupné z WWW:

[36]

Legislativa. Asociace českých stavebních spořitelen. [online] 2010 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW:

[37]

Podmínky zřízení úvěru. Buřinka.cz [online] 2010 [cit. 2010-03-01]. Dostupné z WWW:

[38]

Proces vyřízení hypotečního úvěru. Hypotéky.name [online] 2010 [cit. 2010-02-01]. Dostupné z WWW:< http://www.hypoteky.name/proces-vyrizeni/>

73

[39]

Produkty a podmínky: Hypoweb [online] 2009 [cit. 2009-10-19]. Dostupné z WWW:

[40]

Seznamy bank. Česká národní banka (ČNB) [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW:

[41]

Stavebko.info [online] 2010 [cit. 2010-03-02]. Dostupné na WWW:

[42]

Stavební spoření u sousedů - Rakousko. Tvůj dům [online] 2010 [cit. 2004-03-24]. Dostupné z WWW: < http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/stavebni-sporeniu3118.aspx>

[43]

Úvěr ze stavebního spoření. Finance.cz [online] 2010 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW:

[44]

Úvěr ze stavebního spoření. Finance.cz [online] 2010 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW:

[45]

Webové stránky Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Dostupné z WWW:

[46]

Webové stránky ČSOB, a.s. Dostupné z WWW:

[47]

Webové stránky Hypoteční banky, a.s. Dostupné z WWW:

[48]

Webové stránky Komerční banky, a.s. Dostupné z WWW:

[49]

Webové stránky mBank, a.s. Dostupné z WWW: < http://www.mbank.cz/>

[50]

Webové stránky Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. Dostupné z WWW:

[51]

Webové stránky Raiffeisen stavební spořitelny. Dostupné z WWW:

[52]

Webové stránky Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Dostupné z WWW:

[53]

Webové stránky Wüstenrot stavební spořitelny, a.s. Dostupné na WWW:

[54]

Základní informace. Stavební spoření v ČR [online] 2010 [cit. 2010-02-09]. Dostupné z WWW: 74

Zahraniční internetové zdroje: [55]

Banková úroková štatistika – úvěry. NBS [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW:

[56]

Commercial Banks in Austria. Economy watch [online] 2010 [cit. 2010-03-28]. Dostupné z WWW: < http://www.economywatch.com/banks/commercial-banks/highincome-oecd/austria-banks.html>

[57]

Deposit and lending rates – outstanding amounts. Oesterreichische Nationalbank [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW:

[58]

European Mortgage Federation. EMF [online] 2010 [cit. 2010-03-17]. Dostupné z WWW:

[59]

Interest rate statistics. Deutsche Bundesbank [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW:

[60]

Property abroad.com [online] 2010 [cit. 2010-03-17]. Dostupné z WWW:

[61]

Slovensko najdrahšie v eurozóne. Etrend.sk [online] 2010 [cit. 2009-10-14]. Dostupné z WWW:

[62]

Statistics of European Central Bank. ECB [online] 2010 [cit. 2010-03-17]. Dostupné na WWW:

[63]

Štátny príspevok pre mladých. Hypotekarny.sk [online] 2010 [cit. 2010-03-19]. Dostupné z WWW:

75

SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ A GRAFŮ Tabulky Tabulka 1: Srovnání tarifů stavebního spoření ČMSS ............................................................. 33 Tabulka 2: Zajištění úvěrů u ČMSS ......................................................................................... 33 Tabulka 3: Překlenovací úvěry u ČMSS .................................................................................. 34 Tabulka 4: Nabídka stavebního spoření a úvěrů MPSS ........................................................... 37 Tabulka 5: Nabídka stavebního spoření a úvěrů RSTS ............................................................ 39 Tabulka 6: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů SSČS .......................................................... 40 Tabulka 7: Úvěry ze stavebního spoření u WSS ...................................................................... 42 Tabulka 8: Srovnání stavebního spoření na českém trhu ......................................................... 44 Tabulka 9: Úrokové sazby hypotečních úvěrů HB ................................................................... 47 Tabulka 10: Úrokové sazby hypotečních úvěrů KB ................................................................. 48 Tabulka 11: Úrokové sazby hypotečních úvěrů ČSOB ............................................................ 50 Tabulka 12: Úrokové sazby hypotečních úvěrů mBank ........................................................... 52 Tabulka 13: Srovnání hypotečních úvěrů na českém trhu ........................................................ 53 Tabulka 14: Výsledky modelového příkladu ............................................................................ 58 Tabulka 15: Porovnání jednotlivých trhů hypotečních úvěrů................................................... 62 Tabulka 16: Porovnání jednotlivých trhů stavebního spoření .................................................. 63 Tabulka 17: Porovnání principů stavebního spoření v sousedních zemích .............................. 66 Tabulka 18: Celková komparace .............................................................................................. 67

Obrázky Obrázek 1: Hypoteční pravítko ................................................................................................. 16 Obrázek 2: Bilanční mechanismus mBilans ............................................................................. 51

Grafy Graf 1: Anuitní splátky ............................................................................................................. 15 Graf 2: Progresivní splátky ....................................................................................................... 15 Graf 3: Degresivní splátky ........................................................................................................ 15 Graf 4: Řádný úvěr ze stavebního spoření ................................................................................ 27 Graf 5: Překlenovací úvěr ze stavebního spoření ..................................................................... 28 76

Graf 6: Celkový objem poskytnutých úvěrů (mld. Kč) ............................................................54 Graf 7: Podíl úvěrů na bydlení na celkově poskytnutých úvěrech a podíl hypoték na… ........55 Graf 8: Hodnota hypotečního dluhu zkoumaných zemí (v mil. EUR) .....................................61 Graf 9: Podíl hypotečního dluhu zkoumaných zemí na HDP (v %) .........................................62

77

78

SEZNAM PŘÍLOH Příloha I – Srovnání úvěrů ze stavebního spoření

I

Příloha II – Srovnání hypotečních úvěrů

IV

Příloha III – Ukázka kalkulace stavebního spoření

VII

79

PŘÍLOHA I – SROVNÁNÍ ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Bereme si úvěr ze stavebního spoření na cílovou částku 3 000 000 korun, který chceme čerpat za 6 let, tedy k 1. 6. 2016. To znamená, ţe po dobu 6 let můţeme na spořicím účtu stavebního spoření vkládat prostředky a pobírat státní podporu. Podíváme se nyní na jednotlivé stavební spořitelny. Stanovíme si poţadavek, ţe doba splácení bude 14 let, a to jak u úvěru ze stavebního spoření, tak také u hypotéky. Předpokládejme, ţe za 6 let jsme schopni naspořit částku 1 500 tisíc korun (u všech spořitelen je poţadováno 40% z CČ, coţ jsme splnili) a tedy nepotřebujeme vyuţít překlenovacího úvěru. Po šesti letech je nám přidělen úvěr ze stavebního spoření, jehoţ splácení si chceme rozloţit do 14 let. Na následujících příkladech vidíme, jaká by pro takové podmínky splácení úvěru byla stanovena úroková sazba, měsíční splátka, náklady na úvěr a celkové přeplacení půjčených peněz. Pro výpočet měsíční splátky vyuţijeme vzorečku pro výpočet polhůtního umořovatele:83

kde u…. celková výše úvěru, i….. úroková sazba p.a. n…..počet měsíců úvěru Uvaţujeme, ţe není započítána daňová úleva ze zaplacených úroků a předpokládáme, ţe splátky platíme polhůtně, tedy ke konci daného období.

Českomoravská stavební spořitelna od 1. 6. 2016 do 1. 6. 2028 Výše poskytnutého úvěru počet měsíců výše měsíční splátky úvěru úroková sazba ve fázi úvěru

1 500 000,168 12 915,3,7% p.a.

Náklady – úhrada za vedení úvěrového účtu: - ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích:

6 200,669 720,-

Celkově tedy za úvěr přeplatíme 675 920 korun.

83

čerpáno z literatury [1], str. 78, a z internetového zdroje RFP.plus – rodinné finance. [online] [cit. 2010-03-25] Dostupné z WWW: < http://www.rfpplus.cz/rodinne_finance/financni_matematika.php>

I

Modrá pyramida stavební spořitelna Z nabídky MPSS vybereme Výhodné stavební spoření, který je úročeno 2%. Předpokládáme, ţe po 6 letech a naspoření 50% z CČ dosáhneme na úvěr ze stavebního spoření s úročením 3%. od 1. 6. 2016 do 1. 6. 2028 Výše poskytnutého úvěru počet měsíců výše měsíční splátky úvěru úroková sazba ve fázi úvěr

1 500 000,168 12 416,3%

Náklady – úhrada za vedení úvěrového účtu: - ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích:

6 000,585 888,-

Celkově tedy za úvěr přeplatíme 591 888 korun.

Raiffeisen stavební spořitelna Výše poskytnutého úvěru počet měsíců výše měsíční splátky úvěru úroková sazba ve fázi úvěr

1 500 000,168 12 772,3,5%

Náklady – úhrada za vedení úvěrového účtu: - ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích:

6 160,645 696,-

Celkově tedy za úvěr přeplatíme 651 856 korun.

Stavební spořitelna České spořitelny (Buřinka) Nabídka Buřinky nám velkou variabilitu při výběru nedává – s jedním produktem stavebního spoření vyuţijeme 2% úročení vkladů a úvěr ze stavebního spoření s úrokovou sazbou 4,75%. Výše poskytnutého úvěru počet měsíců výše měsíční splátky úvěru úroková sazba ve fázi úvěr

1 500 000,168 13 685,4,75%

Náklady – úhrada za vedení úvěrového účtu: - ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích:

6 000,799 080,-

Celkově tedy za úvěr přeplatíme 805 080 korun. II

Wüstenrot stavební spořitelna Pro úvěr vyuţijeme varianty OF (finanční), který nám zajistí nejniţší úrokovou sazbu, tedy 3,7%. Výše poskytnutého úvěru 1 500 000,168 počet měsíců výše měsíční splátky úvěru 12 915,3,7% úroková sazba ve fázi úvěr Náklady – úhrada za vedení úvěrového účtu: - ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích:

5 000,669 720,-

Celkově tedy za úvěr přeplatíme 674 720 korun.

III

PŘÍLOHA II – SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Parametry modelového příkladu jsou shodné jak pro stavební spoření, tak pro hypotéky – u hypotéky však ţádáme pouze o úvěr v CČ 1 500 000 korun (zbytek jsme za 6 let naspořili jinde), coţ je 50% z celkové hodnoty nemovitosti. Nejčastější doba fixace úrokové sazby je 5 let, proto ji pro lepší srovnání budeme uvaţovat u všech bank a na základě toho zvolíme dle sazebníků dané úročení. Dobu splatnosti nastavíme na 14 let. Problémem počítání hypotečního úvěru je proměnlivá úroková sazba. V našem případě je fixována na 5 let, doba splácení je však 14 let. Abychom mohli výpočet provést, musíme od moţnosti změny úrokové sazby abstrahovat. Pokud by se úrokové sazby příliš vychýlili od těch původních, vţdy můţe klient přistoupit k refinancování úvěru. Při výpočtech bylo pouţito stejného vzorečku jako u výpočtu měsíční splátky úvěru ze stavebního spoření, aby bylo srovnání relevantní. Po zadání stejných údajů do hypotečních kalkulaček jednotlivých bank nám měsíční splátky vycházely aţ o dva tisíce menší. To můţe být dáno zohledněním dalších parametrů, jako je % LTV, doba fixace úrokové sazby a jiné.

Hypoteční banka Typ hypotéky Cena nemovitosti Výše úvěru Doba fixace Úroková sazba Splatnost Měsíční splátka

účelová hypotéka 3 000 000 Kč 1 500 000 Kč 5 let 5,19% 14 let 14 016 Kč

S měsíční splátkou 14 016 Kč zaplatíme za 14 let celkově 2 354 688 Kč. Dále musíme počítat s náklady na vyřízení úvěru, coţ je 0,8% z výše úvěru (12 000 Kč) a poplatky za vedení hypotečního úvěru (150,-/měsíc – 25 200 Kč). Celkově nás tedy 1,5 milionu bude stát 891 888,-.

Komerční banka Typ hypotéky Cena nemovitosti Výše úvěru Doba fixace Úroková sazba Splatnost Měsíční splátka

účelová hypotéka KLASIK 3 000 000 Kč 1 500 000 Kč 5 let 4,65% 14 let 13 611 Kč

Komerční banka poskytuje při daných podmínkách úvěr za úrok. sazbu niţší o 0,54%, coţ je poměrně dost. Za 14 let zaplatíme celkově 2 286 648 Kč, plus připočteme náklady za vyřízení IV

úvěru 2 900 Kč a poplatky za vedení úvěru 25 200 Kč. Celkové náklady jsou tedy 814 748 Kč.

Československá obchodní banka Typ hypotéky Cena nemovitosti Výše úvěru Doba fixace Úroková sazba Splatnost Měsíční splátka

účelová hypotéka 3 000 000 Kč 1 500 000 Kč 5 let 5,19% 14 let 14 016 Kč

ČSOB nabízí na dobu fixace 5 let při 50% akontaci stejnou úrokovou sazbu, jako HB, měsíční splátka tedy vychází stejně. Náklady na vyřízení úvěru jsou taktéţ 0,8% z CČ, tedy 12 000 Kč, správa vedení hypotečního účtu 150 Kč / měsíc – tedy za 20 let 25 200 Kč. Sečteno – hypoteční úvěr u ČSOB nás bude za daných podmínek stát stejně jako u HB, tedy 891 888,-. Shodnost produktové nabídky je zřejmě dána tím, ţe HB je ze 100% vlastněna ČSOB. Přesto však bylo předpokládáno, ţe specializování se HB na poskytování hypotečních úvěru bude mít za následek odlišení produktů jednotlivých bank.

mBank Typ hypotéky Cena nemovitosti Výše úvěru Doba fixace Úroková sazba Splatnost Měsíční splátka

účelová hypotéka s fixní r 3 000 000 Kč 1 500 000 Kč 5 let 5,7% 14 let 14 405 Kč

Pokud bychom u mBank nevyuţili systému mBilans (vybrali jsme dobu fixace sazby na 5 let, mBilans jde pouţít pouze pro variabilní sazbu), splatili bychom za 14 let nejvíce, tedy 920 040 Kč. I kdyţ jsou náklady na pořízení hypotéky a vedení úvěrového účtu nulové, přesto je to nejvyšší suma ze všech porovnávaných.

Zkusme si ze zajímavosti namodelovat hypotéku s variabilní úrokovou sazbou, kdy bychom vyuţili bilančního mechanismu mBilans. K hypotečnímu účtu je zaloţen také bilanční účet, na který jsou manţelé schopni posílat 16 tisíc korun měsíčně (ročně ušetří 192 tisíc – měsíčně 16 tisíc). Výsledky jsou následující:

V

Typ hypotéky Cena nemovitosti Výše úvěru Doba fixace Úroková sazba Suma měsíčně posílaná na bilanční účet Splatnost Měsíční splátka

účelová hypotéka s variabilní r 3 000 000 Kč 1 500 000 Kč 4,89% 16 000 Kč 14 let 12 283 Kč

V tomto případě zaplatíme na hypotéce za 14 let 563 544 Kč, to znamená, ţe mBank se z nejdraţší banky stala nejlevnější.84

84

Pro výpočet bylo vyuţito hypoteční kalkulačky mBank, dostupné z WWW:

VI

PŘÍLOHA III – UKÁZKA KALKULACE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ

VII

VIII